ESTUDIO DE VIABILIDAD DE PROMOCIÓN INMOBILIARIA · ESTUDIO DE VIABILIDAD Empresa: Promoción...

ESTUDIO DE VIABILIDAD DE PROMOCIÓN INMOBILIARIA

Empresa: Promoción Cronos 63

Dirección: Calle Cronos 63, 28033

Localidad: Madrid, Madrid

Fecha de inicio: viernes, 01 de febrero de 2008

ÍNDICE

1. INTRODUCCIÓN----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------3

2. ESTUDIO ECONÓMICO FINANCIERO-----------------------------------------------------------------------------------------------------------4

2.1 Datos generales............................................................................................................................................................ 4

2.2 Solar..............................................................................................................................................................................4

2.2.1 Caracteristicas generales del solar.....................................................................................................................4

2.2.2 Datos urbanísticos.............................................................................................................................................. 4

2.2.3 Datos sobre la operación de compra del solar................................................................................................... 5

2.3 Edificabilidad del proyecto............................................................................................................................................ 6

2.3.1 Construcción....................................................................................................................................................... 6

2.3.2 Precio venta........................................................................................................................................................ 7

2.4 Calendario general de la promoción y cuadro de ventas..............................................................................................8

2.5 Financiación.................................................................................................................................................................. 9

2.5.1 Financiación Hipotecaria.....................................................................................................................................9

2.5.1.1 Conceptos generales de la hipoteca........................................................................................................ 9

2.5.1.2 Modalidad de disposición hipotecaria - Datos financieros........................................................................10

2.5.2 Financiación Hipotecaria.....................................................................................................................................11

2.6 Fiscalidad...................................................................................................................................................................... 12

2.6.1 Local................................................................................................................................................................... 12

2.6.2 Autonómica y estatal...........................................................................................................................................14

3. COSTES E INGRESOS------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 16

3.1 Costes e Ingresos de la promoción...............................................................................................................................16

3.1.1 Costes de la promoción...................................................................................................................................... 16

3.1.2 Ingresos de la promoción....................................................................................................................................68

3.1.3 Flujo de caja........................................................................................................................................................78

3.2 Plan de etapas de la promoción....................................................................................................................................79

4. RESUMEN Y CORRECIONES---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 80

4.1 Gráficos.........................................................................................................................................................................80

4.1.1 Saldo acumulado de tesorería............................................................................................................................80

4.1.2 Costes de la promoción...................................................................................................................................... 81

4.1.3 Cobros y pagos mensuales................................................................................................................................ 82

4.1.4 Cuadro de ventas mensuales y certificaciones.................................................................................................. 83

4.2 Medidas correctoras......................................................................................................................................................84

4.2.4 Aportaciones de Capital propio...........................................................................................................................84

4.2.5 Recargo financiero por aplazamiento de certificación de obra...........................................................................84

4.2.6 Prestamos puente...............................................................................................................................................84

5. RESUMEN DEL ESTUDIO DE VIABILIDAD---------------------------------------------------------------------------------------------------- 85

5.1 Resumen económico.................................................................................................................................................... 85

5.2 Análisis y parámetros de rentabilidad........................................................................................................................... 85

6. IMÁGENES----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 86

ESTUDIO DE VIABILIDADEmpresa: Promoción Cronos 63




1. INTRODUCCIÓN

Se presenta este estudio de viabilidad para la solicitud del préstamo de tal....

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2. ESTUDIO ECONÓMICO FINANCIERO

2.1 Datos generales

Referencia de estudio Promoción Cronos 63

Fecha de inicio viernes, 01 de febrero de 2008

Duración prevista 36 MESES

Comentario Promoción de viviendas

2.2 Solar

2.2.1 Caracteristicas generales del solar

UbicaciónCalle Cronos 63, 28033 Madrid (Madrid)Comunidad de Madrid, España

Nº de habitantes municipio 3.500.000,00

Superficie del solar en m² 310,00 m²

2.2.2 Datos urbanísticos

Uso principal Viviendas y locales comerciales

Techo edificable sobre la rasante (m² t) 1.225,00 m² t

Coeficiente de edificabilidad (m² t/m² s) 3,95 m² t/m² s

Tipología edificatoria admitida Residencia plurifamiliar

Nº máx. admitido de plantas sobre rasante 5

Tipología del edificio a construir Viviendas colectivas

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2.2.3 Datos sobre la operación de compra del solar

Forma de incorporar el solar a la promoción Compraventa

Importe neto a pagar o pagado por el solar 1.232.000,00 €

Importe metálico pagado en caso de permutamixta

0,00 €

Formalizar opción de compra sobre el solar Si

Compra del solar mediante pago aplazado Si

Plazos del sistema de pago aplazado

Porcentaje Periodo

33,00 % 1,00

33,00 % 4,00

34,00 % 6,00

Impuesto transmisión (compra-solar) IVA/IPSI/IGIC (21,00 %)

Valor por el cual se escritura el solar 1.232.000,00 €

Valor de tasación del solar 1.000.000,00 €

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2.3 Edificabilidad del proyecto

2.3.1 Construcción

- SOBRE RASANTE

Planta Uso SuperficieMódulo de coste

€/m²Coste parcial

p.baja comercial 320,00 m² 510,00 €/m² 163.200,00 €

plantas primera ysegunda

viviendas 640,00 m² 905,00 €/m² 579.200,00 €

01 SOBRE RASANTE 960,00 m² 742.400,00 €

- BAJO RASANTE

Planta Uso SuperficieMódulo de coste

€/m²Coste parcial

sotano aparcamiento 310,00 m² 430,00 €/m² 133.300,00 €

02 BAJO RASANTE 310,00 m² 133.300,00 €

- TOTAL CONSTRUCCIÓN

Código Coste total predimensionado

01 742.400,00 €

02 133.300,00 €

TOTAL 875.700,00 €

PEM (80,00 %) 700.560,00 €

Coste medio m2 689,53 €

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2.3.2 Precio venta

- SOBRE RASANTE

Estado Grupo de entidad Nº m² ConstruidosTotal m²

ConstruidosPrecio

Vivienda Piso 1 Vvdas Grupo 1 6 76,00 m² 456,00 m² 1.824.000,00 €

Viviendas Piso 2 Vvdas Grupo 2 3 125,00 m² 375,00 m² 2.250.000,00 €

Locales comerciales Locales Grupo 1 3 63,00 m² 189,00 m² 547.155,00 €

01 SOBRE RASANTE 12 264,00 m² 1.020,00 m² 4.621.155,00 €

- BAJO RASANTE

Estado Grupo de entidad Nº m² ConstruidosTotal m²

ConstruidosPrecio

Aparcamientos Aparcamientos Grupo 1 12 35,00 m² 420,00 m² 293.580,00 €

02 BAJO RASANTE 12 35,00 m² 420,00 m² 293.580,00 €

- TOTAL EDIFICABILIDAD DEL PROYECTO

Código Nº m² Construidos Precio

01 12 264,00 m² 4.621.155,00 €

02 12 35,00 m² 293.580,00 €

TOTAL 24 299,00 m² 4.914.735,00 €

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2.4 Calendario general de la promoción y cuadro de ventas

Grupo de entidad Estimadas Realizadas 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Vvdas Grupo 1 7 7 1 1

Vvdas Grupo 2 3 3

Locales Grupo 1 3 3

Aparcamientos Grupo 1 12 12 1 1 1 1


Vvdas Grupo 1 7 7 1 1 1 1

Vvdas Grupo 2 3 3 1 1

Locales Grupo 1 3 3 1 1 1

Aparcamientos Grupo 1 12 12 1 1 1 1 1 1 1


Vvdas Grupo 1 7 7 1

Vvdas Grupo 2 3 3 1

Locales Grupo 1 3 3

Aparcamientos Grupo 1 12 12 1

CALENDARIO GENERAL DE LA PROMOCION

ETAPA MES/MESES

Compra del solar 1

Proyecto básico y ejecución 3

Obtención de licencia de obras 4

Otorgamientos de ON y DH 7

Constitución de hipoteca 9

Inicio de la obra de edificación 7

Plazo de ejecución de las obras de edificación 15

Fin de la edificación 22

Entrega de llaves 23

1ª venta 8

Última venta 28

Final de la promoción 28

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2.5 Financiación

2.5.1 Financiación Hipotecaria

2.5.1.1 Conceptos generales de la hipoteca

PVP mercado 4.914.735,00 € % Hipoteca

Valor de la tasación 3.931.788,00 € 80,00 %

Viviendas 70,00 %

Oficinas 70,00 %

Loan To Value (LTV) Locales 70,00 %

Aparcamientos 85,00 %

Otras unidades 70,00 %

Porcentaje resultante 57,00 %

Importe nominal de la hipoteca 2.787.481,20 €

Importe de responsabilidad hipotecaria 4.459.969,92 €

NOTA A LOS CALCULOS REALIZADOS

% HipotecaPorcentaje de financiación hipotecaria de cada grupo sobre el valor de tasación

de dicho grupo

[Importe nominal Hipoteca (€) / Valor total de la promoción(€)] * 100

[(Precio total viviendas(€) * % Hipoteca * % LTV viviendas) / Valor totalpromoción]

+

[(Precio total oficinas€) * % Hipoteca * % LTV oficinas) / Valor total promoción]

%Porcentaje Resultante +

[(Precio total locales (€) * % Hipoteca * % LTV locales) / Valor total promoción]

+

[(Precio total aparcamientos (€) * % Hipoteca * % LTV aparcamientos) / Valortotal promoción]

+

[(Precio total otras unidades (€) * % Hipoteca * % LTV otras unidades) / Valortotal promoción]

[Precio total viviendas(€) * % Hipoteca * % LTV viviendas]

+

[Precio total oficinas(€) * % Hipoteca * % LTV oficinas]

+

Importe nominal hipoteca [Precio total locales (€) * % Hipoteca * % LTV locales]

+

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[Precio total aparcamientos (€) * % Hipoteca * % LTV aparcamientos]

+

[Precio total otras unidades (€) * % Hipoteca * % LTV otras unidades]

CONDICIONES DE LA HIPOTECA

Interés financiero de la hipoteca 4,30 %

Comisión de apertura y formalización 1,50 %

Plazo total de la hipoteca 22,00 años

Interés financiero de la hipoteca 12,00 MESES

ARANCELES POR CONSTITUCION DE HIPOTECA

De notaria 3.100,00 €

Comisión de apertura y formalización 1.580,00 €

2.5.1.2 Modalidad de disposición hipotecaria - Datos financieros

MODALIDAD DE DISPOSICIÓN HIPOTECARIA POR FASES DE OBRA

Fase Descripción Porcentaje Importe Periodo (mes)

1 Derribo 2 50,00 % 1.393.740,60 € 4

2 Escombros 20,00 % 557.496,24 € 12

3 Cimentación 10,00 % 278.748,12 € 14

4 Edificación 3,00 % 83.624,44 € 17

SUBTOTAL 83,00 % 2.313.609,40 €

PORCENTAJES FIJOS

A la finalización de la obra 4,00 % 111.499,25 € 22

A la entrega de llaves 9,00 % 250.873,31 € 23

A la formalización de la hipoteca 4,00 % 111.499,25 € 9

SUBTOTAL 17,00 % 473.871,80 €

TOTAL 100,00 % 2.787.481,20 €

CALENDARIO GENERAL DE LA PROMOCION

Interés legal del dinero 5,00 %

Tasa de actualización Coste medio ponderado del capital 5,00 %

Tasa de descuento alternativa 1 3,00 %

Tasa de descuento alternativa 2 8,00 %

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2.5.2 Financiación Hipotecaria

Grupo de entidad Firma contratoEntregas

periódicasEntrega llaves Hipoteca Total

Vvdas Grupo 1 5,00 % 14,00 % 25,00 % 56,00 % 100,00 %

Vvdas Grupo 2 3,00 % 20,00 % 21,00 % 56,00 % 100,00 %

Locales Grupo 1 17,00 % 16,00 % 11,00 % 56,00 % 100,00 %

Aparcamientos Grupo 1 9,00 % 15,00 % 8,00 % 68,00 % 100,00 %

Entregas periódicas Mensuales

Aplazamiento hasta el pago 1º 2,00 MESES

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2.6 Fiscalidad

2.6.1 Local

IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles

Tipo gravamen Base Imponible BonificaciónNº años máximo de

bonificación

0,51 % 1.100,00 € 90,00 % 2,00

IAE – Impuesto Actividades Económicas

Cuota fija Cuota variable

200,00 € 150,33 €

Certificado de calificación urbanística

Importe

0,00 €

Licencia de Actividad

Importe

0,00 €

Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana

Base Imponible Tipo gravamen

1.256,00 € 0,00 %

Licencia de primera ocupación

Unidades Cuota

Vivienda 10 0,00 €

Aparcamientos 12 0,00 €

ICIO – Impuesto Municipal sobre construcción, instalaciones y obras.


ICIO Derribo 700.560,00 € 4,00 %

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ICIO Edificación 700.560,00 € 4,00 %

Tasa de estudio para otorgamiento de licencia

Importe

Derribo 258,00 €

Edificación 138,00 €

Tasas de VPO

Importe

0,00 €

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2.6.2 Autonómica y estatal

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados ( IVA -TPO - AJD)

Porcentaje Base Imponible Importe

Solar IVA 21,00 % 1.232.000,00 € 258.720,00 %

Solar TPO 0,00 % 0,00 € 0,00 %

Formalización opción de compra 0,00 % 0,00 € 0,00 %

Obra nueva (AJD) 1,00 % 445,00 € 4,45 %

División horizontal (AJD) 1,00 % 5.874,00 € 58,74 %

Constitución de hipoteca (AJD) 1,00 % 5.874,00 € 58,74 %

Tipos de IVA - IPSI - IGIC

Porcentaje

Tipo general del IVA/IPSI/IGIC 21,00 %

Tipo reducido del IVA/IPSI/IGIC 10,00 %

Tipo reducido del IVA/IPSI/IGICen VPO-RE

4,00 %

Impuesto de Sociedades

Porcentaje

35,00 %

Aranceles de notaria

Importe

Por escritura de compra delsolar

1.500,00 €

Por formalización opción decompra

0,00 €

Declaración de ON 693,00 €

Declaración de DH 30,00 €

Aranceles registro de la propiedad

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Importe

Por escritura de compra delsolar

1.352,21 €

Por formalización opción decompra

0,00 €

Declaración de ON 236,00 €

Declaración de DH 120,00 €

Emisión de cedula de habitabilidad

Ud. Venta Importe

Emisión de cedula dehabitabilidad

10 60,00 €

Licencia de funcionamiento de instalaciones

Importe

0,00 €

Viviendas de Protección Oficial Régimen Especial (VPO-RE)

Importe

0,00 €

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3. COSTES E INGRESOS

3.1 Costes e Ingresos de la promoción

3.1.1 Costes de la promoción

Porcentaje Nombre Total Inicio Fin Mes1 Mes2 Mes3

ACTUACIONES DE DESARROLLO Y CONSOLIDACIÓN URBANÍSTICA

Redacción de PlanesParciales

30.000,00 € 1 1 30.000,00 €

Gasto especial 4.000,00 € 1 1 4.000,00 €

SUBTOTAL 34.000,00 €

COSTES Y CARGAS DEL SOLAR/ TERRENOS

Valor y/o importe decompra delsolar/terreno

1.232.000,00 € 1 6 406.560,00 €

5,00 %

Comisiones enoperaciones decompra(sobre elimporte de la compra)

61.600,00 € 1 1 61.600,00 €

Aranceles de Notaríapor escritura decompra del solar

1.500,00 € 1 1 1.500,00 €

Registro de laPropiedad (inscripción comprasolar)

1.352,21 € 1 1 1.352,21 €

Honorarios de GestiónAdministrativa

500,00 € 1 1 500,00 €

SUBTOTAL 1.296.952,21 €

HONORARIOS TÉCNICOS FACULTATIVOS

Project manager/Contractor Manager

13.000,00 € 1 22 590,91 € 590,91 € 590,91 €

Proyecto y direcciónde obras de derribo

3.625,30 € 1 1 3.625,30 €

Proyecto Básico yEjecutivo deEdificación

4.000,00 € 7 7

Coordinador deSeguridad y Salud enfase de proyecto

32.506,47 € 3 3 32.506,47 €

Redacción delprograma de Control

1.620,45 € 3 3 1.620,45 €

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de Calidad

Dirección de Obra(Arquitecto)

25.000,00 € 7 22

Dirección de laEjecución ( ArquitectoTécnico)

12.547,41 € 7 22

Estudio Seguridad ySalud

685,00 € 3 3 685,00 €

Coordinación deSeguridad y Salud enfase de ejecución

1.652,78 € 7 22

Proyecto deTelecomunicaciones ycertificación deinstalaciones

458,74 € 3 3 458,74 €

Proyectos deingeniería(Calefección,Climatización yActividadesClasificadas)

1.200,00 € 1 1 1.200,00 €

Gastos deintervención colegial(visados)

6.895,45 € 3 3 6.895,45 €

SUBTOTAL 103.191,60 €

COSTES DE CONSTRUCCIÓN

Otros equipamientosde obra (nocompletadosanteriormente)

8.936,50 € 7 22

Imprevistos de costede obra (sobre costeobra),E.T, y otroscostes de obra

5.647,40 € 7 22

sotano 133.300,00 € 7 22

p.baja 163.200,00 € 7 22


579.200,00 € 7 22

SUBTOTAL 890.283,90 €

COSTES DE PROMOCIÓN

Tasa de estudio paraotorgamiento delicencia (derribo)

258,00 € 1 1 258,00 €

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Licencia de obra(derribo)

28.022,40 € 1 1 28.022,40 €

Tasa de estudio paraotorgamiento delicencia (edificación)

138,00 € 6 6

Licencia de obra(edificación)

28.022,40 € 4 4

Estudio geotécnico 1.236,45 € 1 1 1.236,45 €

Aranceles de Notaríaen declaración deObra Nueva

693,00 € 7 7

Aranceles de Notaríaen División Horizontal

30,00 € 7 7

Impuesto de ActosJurídicosDocumentados(Declaración ObraNueva)

4,45 € 7 7

Impuesto de ActosJurídicosDocumentados(División Horizontal)

58,74 € 7 7

Aranceles de Registrode la Propiedad(Declaración de ObraNueva)

236,00 € 7 7

Aranceles de Registrode la Propiedad(División Horizontal)

120,00 € 7 7

Honorarios deGestoríaAdministrativa

568,47 € 7 7

Gastos deComercialización(APJ, gastos depublicidad, pisomuestra, etc)

13.521,57 € 7 22

Contratación póliza deseguros Decenal yOCT

698,47 € 7 22

Primera Ocupación,Cédulas de Habilitad,Tasa InspeccionesECA/ENICRES

600,00 € 22 22

Impuesto sobre 0,56 € 28 28

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Bienes Inmuebles(I.B.I)

I.A.E complementariode la promoción

350,33 € 28 28

8,00 %

Gastos generales dela promotoraimputables a lapromoción

393.178,80 € 1 28 14.042,10 € 14.042,10 € 14.042,10 €

SUBTOTAL 467.737,64 €

COSTES DE FINANCIACIÓN

Honorarios detasación a efectos dehipoteca

2.525,00 € 9 9

Comisión de Estudio yformalización dehipoteca

41.812,22 € 9 9

Contratación deSeguro de incendios

15.456,00 € 9 9

Intereses de lafinanciaciónhipotecaria

103.944,71 €

Aranceles de Notaríapor la constitución dela hipoteca ydistribuciónhipotecaria

3.100,00 € 9 9

Impuesto ActosJurídicosDocumentados(constitución dehipoteca)

58,74 € 9 9

Aranceles de Registrode la Propiedad porconstituciónhipotecaria ydistribuciónhipotecaria

1.580,00 € 9 9

Coste financiero delos avales de garantíapor cantidadesrecibidas a cuenta

1.200,00 € 1 1 1.200,00 €

Costes de lafinanciaciónextraordinaria

303.061,80 € 8 12

Costes de la 473.871,80 €

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financiaciónhipotecaria

Amortización de cuotahipotecaria

6.895,00 €

SUBTOTAL 953.505,28 €

FIANZAS, AVALES E IVA

Pagos por IVA ( totalsoportado enoperaciones sujetas)

558.745,50 € 89.828,50 € 3.072,93 € 11.927,82 €

Diferencia porconciliación de IVA

83.372,93 €

SUBTOTAL 642.118,43 €

TOTALES

TOTAL COSTES 4.387.789,06 €

Total de pagos 645.515,87 € 17.705,94 € 68.726,93 €

Total de pagosacumulados

645.515,87 € 663.221,81 € 731.948,74 €




30.000,00 € 1 1

Gasto especial 4.000,00 € 1 1




1.232.000,00 € 1 6 406.560,00 € 418.880,00 €

5,00 %


61.600,00 € 1 1


1.500,00 € 1 1


1.352,21 € 1 1


500,00 € 1 1

SUBTOTAL 1.296.952,21 €

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13.000,00 € 1 22 590,91 € 590,91 € 590,91 €


3.625,30 € 1 1


4.000,00 € 7 7


32.506,47 € 3 3

Redacción delprograma de Controlde Calidad

1.620,45 € 3 3


25.000,00 € 7 22


12.547,41 € 7 22


685,00 € 3 3


1.652,78 € 7 22


458,74 € 3 3


1.200,00 € 1 1


6.895,45 € 3 3

SUBTOTAL 103.191,60 €



8.936,50 € 7 22

Imprevistos de coste 5.647,40 € 7 22

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de obra (sobre costeobra),E.T, y otroscostes de obra

sotano 133.300,00 € 7 22

p.baja 163.200,00 € 7 22


579.200,00 € 7 22

SUBTOTAL 890.283,90 €



258,00 € 1 1


28.022,40 € 1 1


138,00 € 6 6 138,00 €


28.022,40 € 4 4 28.022,40 €

Estudio geotécnico 1.236,45 € 1 1


693,00 € 7 7


30,00 € 7 7


4,45 € 7 7


58,74 € 7 7


236,00 € 7 7


120,00 € 7 7


568,47 € 7 7

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13.521,57 € 7 22


698,47 € 7 22


600,00 € 22 22

Impuesto sobreBienes Inmuebles(I.B.I)

0,56 € 28 28


350,33 € 28 28

8,00 %


393.178,80 € 1 28 14.042,10 € 14.042,10 € 14.042,10 €

SUBTOTAL 467.737,64 €



2.525,00 € 9 9


41.812,22 € 9 9


15.456,00 € 9 9


103.944,71 € 4.898,43 € 4.898,43 € 4.898,43 €


3.100,00 € 9 9


58,74 € 9 9

Aranceles de Registro 1.580,00 € 9 9

Página 23 de 86






de la Propiedad porconstituciónhipotecaria ydistribuciónhipotecaria


1.200,00 € 1 1


303.061,80 € 8 12

Costes de lafinanciaciónhipotecaria

473.871,80 €


6.895,00 €

SUBTOTAL 953.505,28 €



558.745,50 € 88.450,53 € 3.072,93 € 91.037,73 €


83.372,93 €

SUBTOTAL 642.118,43 €

TOTALES


Total de pagos 542.564,37 € 22.604,37 € 529.587,17 €


1.274.513,12 € 1.297.117,49 € 1.826.704,66 €




30.000,00 € 1 1





1.232.000,00 € 1 6

5,00 % Comisiones en 61.600,00 € 1 1

Página 24 de 86






operaciones decompra(sobre elimporte de la compra)


1.500,00 € 1 1


1.352,21 € 1 1


500,00 € 1 1

SUBTOTAL 1.296.952,21 €



13.000,00 € 1 22 590,91 € 590,91 € 590,91 €


3.625,30 € 1 1


4.000,00 € 7 7 4.000,00 €


32.506,47 € 3 3


1.620,45 € 3 3


25.000,00 € 7 22 1.562,50 € 1.562,50 € 1.562,50 €


12.547,41 € 7 22 784,21 € 784,21 € 784,21 €


685,00 € 3 3


1.652,78 € 7 22 103,30 € 103,30 € 103,30 €


458,74 € 3 3

Proyectos deingeniería(Calefección,

1.200,00 € 1 1

Página 25 de 86






Climatización yActividadesClasificadas)


6.895,45 € 3 3

SUBTOTAL 103.191,60 €



8.936,50 € 7 22 558,53 € 558,53 € 558,53 €


5.647,40 € 7 22 352,96 € 352,96 € 352,96 €

sotano 133.300,00 € 7 22 8.331,25 € 8.331,25 € 8.331,25 €

p.baja 163.200,00 € 7 22 10.200,00 € 10.200,00 € 10.200,00 €


579.200,00 € 7 22 36.200,00 € 36.200,00 € 36.200,00 €

SUBTOTAL 890.283,90 €



258,00 € 1 1


28.022,40 € 1 1


138,00 € 6 6


28.022,40 € 4 4



693,00 € 7 7 693,00 €


30,00 € 7 7 30,00 €


4,45 € 7 7 4,45 €

Página 26 de 86







58,74 € 7 7 58,74 €


236,00 € 7 7 236,00 €


120,00 € 7 7 120,00 €


568,47 € 7 7 568,47 €


13.521,57 € 7 22 845,10 € 845,10 € 845,10 €


698,47 € 7 22 43,65 € 43,65 € 43,65 €


600,00 € 22 22


0,56 € 28 28


350,33 € 28 28

8,00 %


393.178,80 € 1 28 14.042,10 € 14.042,10 € 14.042,10 €

SUBTOTAL 467.737,64 €



2.525,00 € 9 9 2.525,00 €


41.812,22 € 9 9 41.812,22 €


15.456,00 € 9 9 15.456,00 €

Página 27 de 86







103.944,71 € 4.898,43 € 4.898,43 € 4.898,43 €


3.100,00 € 9 9 3.100,00 €


58,74 € 9 9 58,74 €


1.580,00 € 9 9 1.580,00 €


1.200,00 € 1 1


303.061,80 € 8 12 75.765,45 € 75.765,45 €


473.871,80 € 111.499,25 €


6.895,00 €

SUBTOTAL 953.505,28 €



558.745,50 € 10.297,73 € 9.338,35 € 36.529,20 €


83.372,93 €

SUBTOTAL 642.118,43 €

TOTALES


Total de pagos 94.521,33 € 163.616,75 € 366.838,80 €


1.921.225,99 € 2.084.842,74 € 2.451.681,54 €

Página 28 de 86








30.000,00 € 1 1





1.232.000,00 € 1 6

5,00 %


61.600,00 € 1 1


1.500,00 € 1 1


1.352,21 € 1 1


500,00 € 1 1

SUBTOTAL 1.296.952,21 €



13.000,00 € 1 22 590,91 € 590,91 € 590,91 €


3.625,30 € 1 1


4.000,00 € 7 7


32.506,47 € 3 3


1.620,45 € 3 3


25.000,00 € 7 22 1.562,50 € 1.562,50 € 1.562,50 €


12.547,41 € 7 22 784,21 € 784,21 € 784,21 €

Estudio Seguridad y 685,00 € 3 3

Página 29 de 86






Salud


1.652,78 € 7 22 103,30 € 103,30 € 103,30 €


458,74 € 3 3


1.200,00 € 1 1


6.895,45 € 3 3

SUBTOTAL 103.191,60 €



8.936,50 € 7 22 558,53 € 558,53 € 558,53 €


5.647,40 € 7 22 352,96 € 352,96 € 352,96 €

sotano 133.300,00 € 7 22 8.331,25 € 8.331,25 € 8.331,25 €

p.baja 163.200,00 € 7 22 10.200,00 € 10.200,00 € 10.200,00 €


579.200,00 € 7 22 36.200,00 € 36.200,00 € 36.200,00 €

SUBTOTAL 890.283,90 €



258,00 € 1 1


28.022,40 € 1 1


138,00 € 6 6


28.022,40 € 4 4

Página 30 de 86








693,00 € 7 7


30,00 € 7 7


4,45 € 7 7


58,74 € 7 7


236,00 € 7 7


120,00 € 7 7


568,47 € 7 7


13.521,57 € 7 22 845,10 € 845,10 € 845,10 €


698,47 € 7 22 43,65 € 43,65 € 43,65 €


600,00 € 22 22


0,56 € 28 28


350,33 € 28 28

8,00 %Gastos generales dela promotoraimputables a la

393.178,80 € 1 28 14.042,10 € 14.042,10 € 14.042,10 €

Página 31 de 86






promoción

SUBTOTAL 467.737,64 €



2.525,00 € 9 9


41.812,22 € 9 9


15.456,00 € 9 9


103.944,71 € 4.898,43 € 4.898,43 € 6.857,80 €


3.100,00 € 9 9


58,74 € 9 9


1.580,00 € 9 9


1.200,00 € 1 1


303.061,80 € 8 12 75.765,45 € 75.765,45 €


473.871,80 €


6.895,00 €

SUBTOTAL 953.505,28 €


Página 32 de 86







558.745,50 € 9.338,35 € 9.338,35 € 9.338,35 €


83.372,93 €

SUBTOTAL 642.118,43 €

TOTALES


Total de pagos 163.616,75 € 163.616,75 € 89.810,67 €


2.615.298,29 € 2.778.915,04 € 2.868.725,70 €




30.000,00 € 1 1





1.232.000,00 € 1 6

5,00 %


61.600,00 € 1 1


1.500,00 € 1 1


1.352,21 € 1 1


500,00 € 1 1

SUBTOTAL 1.296.952,21 €



13.000,00 € 1 22 590,91 € 590,91 € 590,91 €


3.625,30 € 1 1

Proyecto Básico y 4.000,00 € 7 7

Página 33 de 86






Ejecutivo deEdificación


32.506,47 € 3 3


1.620,45 € 3 3


25.000,00 € 7 22 1.562,50 € 1.562,50 € 1.562,50 €


12.547,41 € 7 22 784,21 € 784,21 € 784,21 €


685,00 € 3 3


1.652,78 € 7 22 103,30 € 103,30 € 103,30 €


458,74 € 3 3


1.200,00 € 1 1


6.895,45 € 3 3

SUBTOTAL 103.191,60 €



8.936,50 € 7 22 558,53 € 558,53 € 558,53 €


5.647,40 € 7 22 352,96 € 352,96 € 352,96 €

sotano 133.300,00 € 7 22 8.331,25 € 8.331,25 € 8.331,25 €

p.baja 163.200,00 € 7 22 10.200,00 € 10.200,00 € 10.200,00 €

plantas primera y 579.200,00 € 7 22 36.200,00 € 36.200,00 € 36.200,00 €

Página 34 de 86






segunda

SUBTOTAL 890.283,90 €



258,00 € 1 1


28.022,40 € 1 1


138,00 € 6 6


28.022,40 € 4 4



693,00 € 7 7


30,00 € 7 7


4,45 € 7 7


58,74 € 7 7


236,00 € 7 7


120,00 € 7 7


568,47 € 7 7


13.521,57 € 7 22 845,10 € 845,10 € 845,10 €

Contratación póliza de 698,47 € 7 22 43,65 € 43,65 € 43,65 €

Página 35 de 86






seguros Decenal yOCT


600,00 € 22 22


0,56 € 28 28


350,33 € 28 28

8,00 %


393.178,80 € 1 28 14.042,10 € 14.042,10 € 14.042,10 €

SUBTOTAL 467.737,64 €



2.525,00 € 9 9


41.812,22 € 9 9


15.456,00 € 9 9


103.944,71 € 6.857,80 € 7.837,49 € 7.837,49 €


3.100,00 € 9 9


58,74 € 9 9


1.580,00 € 9 9

Coste financiero de 1.200,00 € 1 1

Página 36 de 86






los avales de garantíapor cantidadesrecibidas a cuenta


303.061,80 € 8 12


473.871,80 €


6.895,00 €

SUBTOTAL 953.505,28 €



558.745,50 € 9.338,35 € 9.338,35 € 9.338,35 €


83.372,93 €

SUBTOTAL 642.118,43 €

TOTALES


Total de pagos 89.810,67 € 90.790,35 € 90.790,35 €


2.958.536,37 € 3.049.326,73 € 3.140.117,08 €




30.000,00 € 1 1





1.232.000,00 € 1 6

5,00 %


61.600,00 € 1 1


1.500,00 € 1 1

Página 37 de 86







1.352,21 € 1 1


500,00 € 1 1

SUBTOTAL 1.296.952,21 €



13.000,00 € 1 22 590,91 € 590,91 € 590,91 €


3.625,30 € 1 1


4.000,00 € 7 7


32.506,47 € 3 3


1.620,45 € 3 3


25.000,00 € 7 22 1.562,50 € 1.562,50 € 1.562,50 €


12.547,41 € 7 22 784,21 € 784,21 € 784,21 €


685,00 € 3 3


1.652,78 € 7 22 103,30 € 103,30 € 103,30 €


458,74 € 3 3


1.200,00 € 1 1


6.895,45 € 3 3

Página 38 de 86






SUBTOTAL 103.191,60 €



8.936,50 € 7 22 558,53 € 558,53 € 558,53 €


5.647,40 € 7 22 352,96 € 352,96 € 352,96 €

sotano 133.300,00 € 7 22 8.331,25 € 8.331,25 € 8.331,25 €

p.baja 163.200,00 € 7 22 10.200,00 € 10.200,00 € 10.200,00 €


579.200,00 € 7 22 36.200,00 € 36.200,00 € 36.200,00 €

SUBTOTAL 890.283,90 €



258,00 € 1 1


28.022,40 € 1 1


138,00 € 6 6


28.022,40 € 4 4



693,00 € 7 7


30,00 € 7 7


4,45 € 7 7


58,74 € 7 7

Aranceles de Registrode la Propiedad

236,00 € 7 7

Página 39 de 86






(Declaración de ObraNueva)


120,00 € 7 7


568,47 € 7 7


13.521,57 € 7 22 845,10 € 845,10 € 845,10 €


698,47 € 7 22 43,65 € 43,65 € 43,65 €


600,00 € 22 22


0,56 € 28 28


350,33 € 28 28

8,00 %


393.178,80 € 1 28 14.042,10 € 14.042,10 € 14.042,10 €

SUBTOTAL 467.737,64 €



2.525,00 € 9 9


41.812,22 € 9 9


15.456,00 € 9 9


103.944,71 € 2.939,06 € 3.232,96 € 3.232,96 €

Aranceles de Notaríapor la constitución dela hipoteca y

3.100,00 € 9 9

Página 40 de 86






distribuciónhipotecaria


58,74 € 9 9


1.580,00 € 9 9


1.200,00 € 1 1


303.061,80 € 8 12


473.871,80 €


6.895,00 €

SUBTOTAL 953.505,28 €



558.745,50 € 9.338,35 € 9.338,35 € 9.338,35 €


83.372,93 €

SUBTOTAL 642.118,43 €

TOTALES


Total de pagos 85.891,92 € 86.185,83 € 86.185,83 €


3.226.009,00 € 3.312.194,83 € 3.398.380,66 €




30.000,00 € 1 1

Página 41 de 86










1.232.000,00 € 1 6

5,00 %


61.600,00 € 1 1


1.500,00 € 1 1


1.352,21 € 1 1


500,00 € 1 1

SUBTOTAL 1.296.952,21 €



13.000,00 € 1 22 590,91 € 590,91 € 590,91 €


3.625,30 € 1 1


4.000,00 € 7 7


32.506,47 € 3 3


1.620,45 € 3 3


25.000,00 € 7 22 1.562,50 € 1.562,50 € 1.562,50 €


12.547,41 € 7 22 784,21 € 784,21 € 784,21 €


685,00 € 3 3

Coordinación deSeguridad y Salud en

1.652,78 € 7 22 103,30 € 103,30 € 103,30 €

Página 42 de 86






fase de ejecución


458,74 € 3 3


1.200,00 € 1 1


6.895,45 € 3 3

SUBTOTAL 103.191,60 €



8.936,50 € 7 22 558,53 € 558,53 € 558,53 €


5.647,40 € 7 22 352,96 € 352,96 € 352,96 €

sotano 133.300,00 € 7 22 8.331,25 € 8.331,25 € 8.331,25 €

p.baja 163.200,00 € 7 22 10.200,00 € 10.200,00 € 10.200,00 €


579.200,00 € 7 22 36.200,00 € 36.200,00 € 36.200,00 €

SUBTOTAL 890.283,90 €



258,00 € 1 1


28.022,40 € 1 1


138,00 € 6 6


28.022,40 € 4 4


Aranceles de Notaríaen declaración de

693,00 € 7 7

Página 43 de 86






Obra Nueva


30,00 € 7 7


4,45 € 7 7


58,74 € 7 7


236,00 € 7 7


120,00 € 7 7


568,47 € 7 7


13.521,57 € 7 22 845,10 € 845,10 € 845,10 €


698,47 € 7 22 43,65 € 43,65 € 43,65 €


600,00 € 22 22


0,56 € 28 28


350,33 € 28 28

8,00 %


393.178,80 € 1 28 14.042,10 € 14.042,10 € 14.042,10 €

SUBTOTAL 467.737,64 €


Página 44 de 86







2.525,00 € 9 9


41.812,22 € 9 9


15.456,00 € 9 9


103.944,71 € 3.232,96 € 3.232,96 € 3.232,96 €


3.100,00 € 9 9


58,74 € 9 9


1.580,00 € 9 9


1.200,00 € 1 1


303.061,80 € 8 12


473.871,80 €


6.895,00 €

SUBTOTAL 953.505,28 €



558.745,50 € 9.338,35 € 9.338,35 € 9.338,35 €

Diferencia por 83.372,93 €

Página 45 de 86






conciliación de IVA

SUBTOTAL 642.118,43 €

TOTALES


Total de pagos 86.185,83 € 86.185,83 € 86.185,83 €


3.484.566,49 € 3.570.752,32 € 3.656.938,14 €




30.000,00 € 1 1





1.232.000,00 € 1 6

5,00 %


61.600,00 € 1 1


1.500,00 € 1 1


1.352,21 € 1 1


500,00 € 1 1

SUBTOTAL 1.296.952,21 €



13.000,00 € 1 22 590,91 €


3.625,30 € 1 1


4.000,00 € 7 7

Coordinador deSeguridad y Salud en

32.506,47 € 3 3

Página 46 de 86






fase de proyecto


1.620,45 € 3 3


25.000,00 € 7 22 1.562,50 €


12.547,41 € 7 22 784,21 €


685,00 € 3 3


1.652,78 € 7 22 103,30 €


458,74 € 3 3


1.200,00 € 1 1


6.895,45 € 3 3

SUBTOTAL 103.191,60 €



8.936,50 € 7 22 558,53 €


5.647,40 € 7 22 352,96 €

sotano 133.300,00 € 7 22 8.331,25 €

p.baja 163.200,00 € 7 22 10.200,00 €


579.200,00 € 7 22 36.200,00 €

SUBTOTAL 890.283,90 €


Página 47 de 86







258,00 € 1 1


28.022,40 € 1 1


138,00 € 6 6


28.022,40 € 4 4



693,00 € 7 7


30,00 € 7 7


4,45 € 7 7


58,74 € 7 7


236,00 € 7 7


120,00 € 7 7


568,47 € 7 7


13.521,57 € 7 22 845,10 €


698,47 € 7 22 43,65 €

Primera Ocupación,Cédulas de Habilitad,

600,00 € 22 22 600,00 €

Página 48 de 86






Tasa InspeccionesECA/ENICRES


0,56 € 28 28


350,33 € 28 28

8,00 %


393.178,80 € 1 28 14.042,10 € 14.042,10 € 14.042,10 €

SUBTOTAL 467.737,64 €



2.525,00 € 9 9


41.812,22 € 9 9


15.456,00 € 9 9


103.944,71 € 13.029,83 € 3.232,96 €


3.100,00 € 9 9


58,74 € 9 9


1.580,00 € 9 9


1.200,00 € 1 1

Costes de la 303.061,80 € 8 12

Página 49 de 86






financiaciónextraordinaria


473.871,80 € 111.499,25 € 250.873,31 €


6.895,00 € 6.895,00 €

SUBTOTAL 953.505,28 €



558.745,50 € 32.753,19 € 55.632,24 € 2.948,84 €


83.372,93 €

SUBTOTAL 642.118,43 €

TOTALES


Total de pagos 238.391,78 € 323.780,61 € 16.990,94 €


3.895.329,93 € 4.219.110,53 € 4.236.101,48 €




30.000,00 € 1 1





1.232.000,00 € 1 6

5,00 %


61.600,00 € 1 1


1.500,00 € 1 1


1.352,21 € 1 1

Página 50 de 86







500,00 € 1 1

SUBTOTAL 1.296.952,21 €



13.000,00 € 1 22


3.625,30 € 1 1


4.000,00 € 7 7


32.506,47 € 3 3


1.620,45 € 3 3


25.000,00 € 7 22


12.547,41 € 7 22


685,00 € 3 3


1.652,78 € 7 22


458,74 € 3 3


1.200,00 € 1 1


6.895,45 € 3 3

SUBTOTAL 103.191,60 €


Otros equipamientosde obra (no

8.936,50 € 7 22

Página 51 de 86






completadosanteriormente)


5.647,40 € 7 22

sotano 133.300,00 € 7 22

p.baja 163.200,00 € 7 22


579.200,00 € 7 22

SUBTOTAL 890.283,90 €



258,00 € 1 1


28.022,40 € 1 1


138,00 € 6 6


28.022,40 € 4 4



693,00 € 7 7


30,00 € 7 7


4,45 € 7 7


58,74 € 7 7


236,00 € 7 7


120,00 € 7 7

Página 52 de 86







568,47 € 7 7


13.521,57 € 7 22


698,47 € 7 22


600,00 € 22 22


0,56 € 28 28


350,33 € 28 28

8,00 %


393.178,80 € 1 28 14.042,10 € 14.042,10 € 14.042,10 €

SUBTOTAL 467.737,64 €



2.525,00 € 9 9


41.812,22 € 9 9


15.456,00 € 9 9


103.944,71 €


3.100,00 € 9 9

Impuesto ActosJurídicosDocumentados

58,74 € 9 9

Página 53 de 86






(constitución dehipoteca)


1.580,00 € 9 9


1.200,00 € 1 1


303.061,80 € 8 12


473.871,80 €


6.895,00 €

SUBTOTAL 953.505,28 €



558.745,50 € 2.948,84 € 2.948,84 € 2.948,84 €


83.372,93 €

SUBTOTAL 642.118,43 €

TOTALES


Total de pagos 16.990,94 € 16.990,94 € 16.990,94 €


4.253.092,42 € 4.270.083,36 € 4.287.074,30 €




30.000,00 € 1 1




Valor y/o importe de 1.232.000,00 € 1 6

Página 54 de 86






compra delsolar/terreno

5,00 %


61.600,00 € 1 1


1.500,00 € 1 1


1.352,21 € 1 1


500,00 € 1 1

SUBTOTAL 1.296.952,21 €



13.000,00 € 1 22


3.625,30 € 1 1


4.000,00 € 7 7


32.506,47 € 3 3


1.620,45 € 3 3


25.000,00 € 7 22


12.547,41 € 7 22


685,00 € 3 3


1.652,78 € 7 22


458,74 € 3 3

Página 55 de 86







1.200,00 € 1 1


6.895,45 € 3 3

SUBTOTAL 103.191,60 €



8.936,50 € 7 22


5.647,40 € 7 22

sotano 133.300,00 € 7 22

p.baja 163.200,00 € 7 22


579.200,00 € 7 22

SUBTOTAL 890.283,90 €



258,00 € 1 1


28.022,40 € 1 1


138,00 € 6 6


28.022,40 € 4 4



693,00 € 7 7


30,00 € 7 7

Impuesto de ActosJurídicos

4,45 € 7 7

Página 56 de 86






Documentados(Declaración ObraNueva)


58,74 € 7 7


236,00 € 7 7


120,00 € 7 7


568,47 € 7 7


13.521,57 € 7 22


698,47 € 7 22


600,00 € 22 22


0,56 € 28 28 0,56 €


350,33 € 28 28 350,33 €

8,00 %


393.178,80 € 1 28 14.042,10 €

SUBTOTAL 467.737,64 €



2.525,00 € 9 9

Comisión de Estudio yformalización de

41.812,22 € 9 9

Página 57 de 86






hipoteca


15.456,00 € 9 9


103.944,71 €


3.100,00 € 9 9


58,74 € 9 9


1.580,00 € 9 9


1.200,00 € 1 1


303.061,80 € 8 12


473.871,80 €


6.895,00 €

SUBTOTAL 953.505,28 €



558.745,50 € 2.948,84 €


83.372,93 €

SUBTOTAL 642.118,43 €

TOTALES


Página 58 de 86






Total de pagos 17.341,83 €


4.304.416,13 €




30.000,00 € 1 1





1.232.000,00 € 1 6

5,00 %


61.600,00 € 1 1


1.500,00 € 1 1


1.352,21 € 1 1


500,00 € 1 1

SUBTOTAL 1.296.952,21 €



13.000,00 € 1 22


3.625,30 € 1 1


4.000,00 € 7 7


32.506,47 € 3 3


1.620,45 € 3 3

Dirección de Obra 25.000,00 € 7 22

Página 59 de 86






(Arquitecto)


12.547,41 € 7 22


685,00 € 3 3


1.652,78 € 7 22


458,74 € 3 3


1.200,00 € 1 1


6.895,45 € 3 3

SUBTOTAL 103.191,60 €



8.936,50 € 7 22


5.647,40 € 7 22

sotano 133.300,00 € 7 22

p.baja 163.200,00 € 7 22


579.200,00 € 7 22

SUBTOTAL 890.283,90 €



258,00 € 1 1


28.022,40 € 1 1

Página 60 de 86







138,00 € 6 6


28.022,40 € 4 4



693,00 € 7 7


30,00 € 7 7


4,45 € 7 7


58,74 € 7 7


236,00 € 7 7


120,00 € 7 7


568,47 € 7 7


13.521,57 € 7 22


698,47 € 7 22


600,00 € 22 22


0,56 € 28 28

Página 61 de 86







350,33 € 28 28

8,00 %


393.178,80 € 1 28

SUBTOTAL 467.737,64 €



2.525,00 € 9 9


41.812,22 € 9 9


15.456,00 € 9 9


103.944,71 €


3.100,00 € 9 9


58,74 € 9 9


1.580,00 € 9 9


1.200,00 € 1 1


303.061,80 € 8 12


473.871,80 €

Página 62 de 86







6.895,00 €

SUBTOTAL 953.505,28 €



558.745,50 €


83.372,93 €

SUBTOTAL 642.118,43 €

TOTALES


Total de pagos





30.000,00 € 1 1





1.232.000,00 € 1 6

5,00 %


61.600,00 € 1 1


1.500,00 € 1 1


1.352,21 € 1 1


500,00 € 1 1

SUBTOTAL 1.296.952,21 €


Página 63 de 86







13.000,00 € 1 22


3.625,30 € 1 1


4.000,00 € 7 7


32.506,47 € 3 3


1.620,45 € 3 3


25.000,00 € 7 22


12.547,41 € 7 22


685,00 € 3 3


1.652,78 € 7 22


458,74 € 3 3


1.200,00 € 1 1


6.895,45 € 3 3

SUBTOTAL 103.191,60 €



8.936,50 € 7 22

Imprevistos de costede obra (sobre costeobra),E.T, y otros

5.647,40 € 7 22

Página 64 de 86






costes de obra

sotano 133.300,00 € 7 22

p.baja 163.200,00 € 7 22


579.200,00 € 7 22

SUBTOTAL 890.283,90 €



258,00 € 1 1


28.022,40 € 1 1


138,00 € 6 6


28.022,40 € 4 4



693,00 € 7 7


30,00 € 7 7


4,45 € 7 7


58,74 € 7 7


236,00 € 7 7


120,00 € 7 7


568,47 € 7 7

Gastos deComercialización

13.521,57 € 7 22

Página 65 de 86






(APJ, gastos depublicidad, pisomuestra, etc)


698,47 € 7 22


600,00 € 22 22


0,56 € 28 28


350,33 € 28 28

8,00 %


393.178,80 € 1 28

SUBTOTAL 467.737,64 €



2.525,00 € 9 9


41.812,22 € 9 9


15.456,00 € 9 9


103.944,71 €


3.100,00 € 9 9


58,74 € 9 9

Aranceles de Registrode la Propiedad porconstitución

1.580,00 € 9 9

Página 66 de 86






hipotecaria ydistribuciónhipotecaria


1.200,00 € 1 1


303.061,80 € 8 12


473.871,80 €


6.895,00 €

SUBTOTAL 953.505,28 €



558.745,50 €


83.372,93 €

SUBTOTAL 642.118,43 €

TOTALES


Total de pagos


Página 67 de 86





3.1.2 Ingresos de la promoción


INGRESOS POR VENTAS (COMPRADOR)

Vvdas Grupo 1 1.824.000,00 €

Vvdas Grupo 2 2.250.000,00 €

Locales Grupo 1 547.155,00 €

Aparcamientos Grupo1

293.580,00 €

SUBTOTAL 4.914.735,00 €

INGRESOS POR FINANCIACIÓN HIPOTECARIA

Ingresos porfinanciaciónhipotecaria

2.787.481,20 €

SUBTOTAL 2.787.481,20 €

TOTALES

TOTAL INGRESOS 7.702.216,20 €


IVA por cantidadesrecibidas a cuenta

95.407,11 €

IVA por entrega deventas

379.965,47 €

SUBTOTAL 475.372,58 €

CAPITAL

Aportaciones deCapital Propio

1.500.000,00 € 1.300.000,00 €

Financiación temporal(Tipo I)

300.000,00 € 8 8

Financiación temporal(Tipo II)

20.000,00 € 12 17

SUBTOTAL 1.820.000,00 €



Vvdas Grupo 1 1.824.000,00 €

Vvdas Grupo 2 2.250.000,00 €



293.580,00 €

SUBTOTAL 4.914.735,00 €

Página 68 de 86








2.787.481,20 € 1.393.740,60 €

SUBTOTAL 2.787.481,20 €

TOTALES




95.407,11 €


379.965,47 €

SUBTOTAL 475.372,58 €

CAPITAL


1.500.000,00 €


300.000,00 € 8 8


20.000,00 € 12 17

SUBTOTAL 1.820.000,00 €



Vvdas Grupo 1 1.824.000,00 €

Vvdas Grupo 2 2.250.000,00 €



293.580,00 € 2.201,85 € 2.201,85 €

SUBTOTAL 4.914.735,00 €



2.787.481,20 € 111.499,25 €

SUBTOTAL 2.787.481,20 €

TOTALES




95.407,11 € 220,19 € 220,19 €

Página 69 de 86







379.965,47 €

SUBTOTAL 475.372,58 €

CAPITAL


1.500.000,00 €


300.000,00 € 8 8 300.000,00 €


20.000,00 € 12 17

SUBTOTAL 1.820.000,00 €



Vvdas Grupo 1 1.824.000,00 € 15.200,00 € 15.200,00 €

Vvdas Grupo 2 2.250.000,00 €



293.580,00 € 2.201,85 € 244,65 € 2.708,62 €

SUBTOTAL 4.914.735,00 €



2.787.481,20 € 557.496,24 €

SUBTOTAL 2.787.481,20 €

TOTALES




95.407,11 € 1.740,19 € 24,47 € 1.790,86 €


379.965,47 €

SUBTOTAL 475.372,58 €

CAPITAL


1.500.000,00 € 200.000,00 €


300.000,00 € 8 8


20.000,00 € 12 17 3.333,33 €

Página 70 de 86






SUBTOTAL 1.820.000,00 €



Vvdas Grupo 1 1.824.000,00 € 3.273,85 € 18.473,85 € 7.142,94 €

Vvdas Grupo 2 2.250.000,00 €

Locales Grupo 1 547.155,00 € 31.005,45 €


293.580,00 € 2.990,91 € 2.990,91 € 1.122,67 €

SUBTOTAL 4.914.735,00 €



2.787.481,20 € 278.748,12 €

SUBTOTAL 2.787.481,20 €

TOTALES




95.407,11 € 626,48 € 2.146,48 € 3.927,11 €


379.965,47 €

SUBTOTAL 475.372,58 €

CAPITAL


1.500.000,00 €


300.000,00 € 8 8


20.000,00 € 12 17 3.333,33 € 3.333,33 € 3.333,33 €

SUBTOTAL 1.820.000,00 €



Vvdas Grupo 1 1.824.000,00 € 22.342,94 € 11.871,83 € 27.071,83 €

Vvdas Grupo 2 2.250.000,00 € 22.500,00 €

Locales Grupo 1 547.155,00 € 3.647,70 €


293.580,00 € 3.691,50 € 4.099,25 € 4.099,25 €

SUBTOTAL 4.914.735,00 €

Página 71 de 86








2.787.481,20 € 83.624,44 €

SUBTOTAL 2.787.481,20 €

TOTALES




95.407,11 € 2.603,44 € 3.847,11 € 3.481,88 €


379.965,47 €

SUBTOTAL 475.372,58 €

CAPITAL


1.500.000,00 €


300.000,00 € 8 8


20.000,00 € 12 17 3.333,33 € 3.333,33 €

SUBTOTAL 1.820.000,00 €



Vvdas Grupo 1 1.824.000,00 € 17.951,83 € 33.151,83 € 26.463,83 €

Vvdas Grupo 2 2.250.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00 €

Locales Grupo 1 547.155,00 € 34.653,15 € 3.647,70 € 34.653,15 €


293.580,00 € 2.421,65 € 3.033,27 € 3.767,22 €

SUBTOTAL 4.914.735,00 €



2.787.481,20 €

SUBTOTAL 2.787.481,20 €

TOTALES




95.407,11 € 5.502,66 € 6.483,28 € 8.988,42 €

Página 72 de 86







379.965,47 €

SUBTOTAL 475.372,58 €

CAPITAL


1.500.000,00 €


300.000,00 € 8 8


20.000,00 € 12 17

SUBTOTAL 1.820.000,00 €



Vvdas Grupo 1 1.824.000,00 € 26.463,83 € 1.518.090,50 € 40.650,50 €

Vvdas Grupo 2 2.250.000,00 € 47.500,00 € 1.180.000,00 € 25.000,00 €

Locales Grupo 1 547.155,00 € 10.943,10 € 377.536,95 € 25.533,90 €


293.580,00 € 3.767,22 € 195.572,82 € 28.232,22 €

SUBTOTAL 4.914.735,00 €



2.787.481,20 € 111.499,25 € 250.873,31 €

SUBTOTAL 2.787.481,20 €

TOTALES




95.407,11 € 8.867,42 € 8.256,27 € 9.715,35 €


379.965,47 € 379.965,47 €

SUBTOTAL 475.372,58 €

CAPITAL


1.500.000,00 €


300.000,00 € 8 8


20.000,00 € 12 17

Página 73 de 86






SUBTOTAL 1.820.000,00 €



Vvdas Grupo 1 1.824.000,00 € 40.650,44 €

Vvdas Grupo 2 2.250.000,00 € 175.000,00 € 750.000,00 €

Locales Grupo 1 547.155,00 € 25.533,90 €


293.580,00 € 3.767,29 € 24.465,00 €

SUBTOTAL 4.914.735,00 €



2.787.481,20 €

SUBTOTAL 2.787.481,20 €

TOTALES




95.407,11 € 24.495,16 € 2.470,19 €


379.965,47 €

SUBTOTAL 475.372,58 €

CAPITAL


1.500.000,00 €


300.000,00 € 8 8


20.000,00 € 12 17

SUBTOTAL 1.820.000,00 €



Vvdas Grupo 1 1.824.000,00 € 0,00 €

Vvdas Grupo 2 2.250.000,00 €

Locales Grupo 1 547.155,00 € 0,00 €


293.580,00 €

SUBTOTAL 4.914.735,00 €

Página 74 de 86








2.787.481,20 €

SUBTOTAL 2.787.481,20 €

TOTALES




95.407,11 € 0,00 €


379.965,47 €

SUBTOTAL 475.372,58 €

CAPITAL


1.500.000,00 €


300.000,00 € 8 8


20.000,00 € 12 17

SUBTOTAL 1.820.000,00 €



Vvdas Grupo 1 1.824.000,00 €

Vvdas Grupo 2 2.250.000,00 €



293.580,00 €

SUBTOTAL 4.914.735,00 €



2.787.481,20 €

SUBTOTAL 2.787.481,20 €

TOTALES




95.407,11 €

Página 75 de 86







379.965,47 €

SUBTOTAL 475.372,58 €

CAPITAL


1.500.000,00 €


300.000,00 € 8 8


20.000,00 € 12 17

SUBTOTAL 1.820.000,00 €



Vvdas Grupo 1 1.824.000,00 €

Vvdas Grupo 2 2.250.000,00 €



293.580,00 €

SUBTOTAL 4.914.735,00 €



2.787.481,20 €

SUBTOTAL 2.787.481,20 €

TOTALES




95.407,11 €


379.965,47 €

SUBTOTAL 475.372,58 €

CAPITAL


1.500.000,00 €


300.000,00 € 8 8


20.000,00 € 12 17

Página 76 de 86






SUBTOTAL 1.820.000,00 €

Página 77 de 86





3.1.3 Flujo de caja

Nombre Mes1 Mes2 Mes3 Mes4 Mes5 Mes6

Total de cobros 1.300.000,00 € 1.393.740,60 €

Total de pagos 645.515,87 € 17.705,94 € 68.726,93 € 542.564,37 € 22.604,37 € 529.587,17 €

TOTAL 654.484,13 € -17.705,94 € -68.726,93 € 851.176,23 € -22.604,37 € -529.587,17 €


Total de cobros 302.422,04 € 113.921,28 € 219.142,04 € 269,12 € 580.529,06 €

Total de pagos 94.521,33 € 163.616,75 € 366.838,80 € 163.616,75 € 163.616,75 € 89.810,67 €

TOTAL -94.521,33 € 138.805,29 € -252.917,52 € 55.525,29 € -163.347,63 € 490.718,39 €


Total de cobros 10.224,57 € 305.692,69 € 46.531,50 € 31.971,22 € 129.275,96 € 38.300,66 €

Total de pagos 89.810,67 € 90.790,35 € 90.790,35 € 85.891,92 € 86.185,83 € 86.185,83 €

TOTAL -79.586,10 € 214.902,34 € -44.258,85 € -53.920,71 € 43.090,13 € -47.885,17 €


Total de cobros 60.529,29 € 71.316,08 € 98.872,62 € 209.040,81 € 3.910.295,31 € 129.131,97 €

Total de pagos 86.185,83 € 86.185,83 € 86.185,83 € 238.391,78 € 323.780,61 € 16.990,94 €

TOTAL -25.656,54 € -14.869,75 € 12.686,79 € -29.350,97 € 3.586.514,70 € 112.141,03 €


Total de cobros 269.446,79 € 776.935,19 € 0,00 €

Total de pagos 16.990,94 € 16.990,94 € 16.990,94 € 17.341,83 €

TOTAL 252.455,85 € 759.944,24 € -16.990,94 € -17.341,83 €


Total de cobros

Total de pagos

TOTAL

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3.2 Plan de etapas de la promoción

Página 79 de 86





4. RESUMEN Y CORRECIONES

4.1 Gráficos

4.1.1 Saldo acumulado de tesorería

Página 80 de 86





4.1.2 Costes de la promoción

Página 81 de 86





4.1.3 Cobros y pagos mensuales

Página 82 de 86





4.1.4 Cuadro de ventas mensuales y certificaciones

Página 83 de 86





4.2 Medidas correctoras

4.2.4 Aportaciones de Capital propio

INGRESOS

Mes aportación Importe aportación

Desembolso 1º 1 1.300.000,00 €

Desembolso 2º 10 200.000,00 €

Desembolso 3º 0 0,00 €

Desembolso 4º 0 0,00 €

TOTAL CAPITAL DESEMBOLSADO 1.500.000,00 €

COSTES

Importe

Aranceles Notariales 0,00 €

Impuesto ITP y AJD en modalidad deoperaciones societariasº

0,00 €

Inscripción en el Registro Mercantilº 0,00 €

4.2.5 Recargo financiero por aplazamiento de certificación de obra

Meses de aplazamiento 6,00 MESES

% de recargo 4,00 %

4.2.6 Prestamos puente

Nominal del préstamo 300.000,00 €

Mes de inicio 8,00 mes

Duración (meses) 4,00 MESES

Tipo de interés anual 5,00 %

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5. RESUMEN DEL ESTUDIO DE VIABILIDAD

5.1 Resumen económico

- INGRESOS

Total % Ventas % Costes

Ventas totales 4.914.735,00 € 76,21 %


- GASTOS

Total % Ventas % Costes

Actuaciones de desarrollo y consolidación urbanística 34.000,00 € 0,69 %

Costes y cargas del solar/terrenos 1.296.952,21 € 26,39 %

Honorarios técnicos facultativos 103.191,60 € 2,10 %

Costes de construcción 890.283,90 € 18,11 %

Costes de promoción 467.737,64 € 9,52 %

Costes de Financiación 953.505,28 € 19,40 %

TOTAL GASTOS 3.745.670,63 €

- DIFERENCIA INGRESOS - GASTOS = 1.169.064,37 € BENEFICIOS

5.2 Análisis y parámetros de rentabilidad

VAN 2.381.374 €

VAN a la tasa de descuento alternativa 2 2.581.474 €

VAN a la tasa de descuento alternativa 3 2.102.803 €

TIR (Tasa Interna de Rentabilidad) 44,97 %

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6. IMÁGENES

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