ESTUDIO DE TITULOS

Es una obligación funcional ? SI /NO , de dónde surge ?

para que sirve?Lo tengo que hacer y consignar en la escritura?

LAURA CHIAPPINOTTO

ETIMOLOGICAMENTE……..

• ESTUDIO : nos referimos

análisis con SENTIDO CRÍTICO, exhaustivo, pormenorizado

Qué se entiende por TITULO ?

• Al TITULO se lo considera desde dos puntos de vista: jurídicamente hablando, 2 acepciones

• TITULO CAUSA: es la ¨causa o motivo ¨en cuya virtud un individuo posee o tiene algo

• TITULO INSTRUMENTO: es el soporte de la acreditación de tal derecho, el medio de prueba

• NOS REFERIMOS al ESTUDIO DE “TODOS” LOS TITULOS Y ANTECEDENTES

Entonces……:Qué es ESTUDIO DE TITULOS?

• “Es el análisis de los títulos transmisivos de dominio , desde la óptica formal, jurídica, legal y sustancial , en los últimos veinte años “(definición de Natalio Echegaray)

• Porqué veinte años? 20 años• Porque es el período para la prescripción larga ,

pasado el cual, • si los títulos son perfectos, son INOBJETABLES para

fundar sobre ellos otros derechos • • ANTÓNIMO, es TITULO OBJETABLE U OBSERVABLE el

que no es perfecto o pleno o suficiente

JUSTIFICACION e IMPORTANCIA : para qué hacerlo?

• El principal motivo es verificar la cadena de transmisiones que deben ser objeto del estudio y será la que legitime al transferente para disponer, ya que nuestro sistema notarial no es constitutivo ( Carlos Marcelo D´ALESSIO)

Recopilación de antecedentes y Estudio de Títulos :diferencia

• Recopilación de antecedentes: es una agrupación ,sin examinar, de títulos, matrículas (reflejo registral), expedientes, actuaciones administrativas y/o judiciales

• Estudio de Títulos: Consiste en el examen documental de antecedentes, matrices, expedientes, y títulos instrumentos y causales que acrediten derechos, CON SENTIDO CRITICO ,

• analizando : REGISTRALMENTE: el tracto, los gravámenes o limitaciones, la inscripción del reflejo de los títulos; DOCUMENTALMENTE: la existencia (cumplimiento o no ) de modalidades: plazos, condiciones, de las nulidades absolutas ( ej: que estén todas las firmas, que esté la fecha , etc ) , de las nulidades relativas ( ej: los asentimientos conyugales)

• ES UNA ESTUDIO EXHAUSTIVO , no es un simple relato

CARACTERES de un correcto estudio de títulos

• Eficacia: • asegura la legalidad y legitimidad en los contratos, • otorga seguridad no solo a los adquirentes sino a la sociedad

toda, • contribuye a la circulación

• Eficiencia: debe ser investigación prolija, pormenorizaday crítica

IMPORTANCIA del estudio de títulos: seguridad del tráfico

Recordemos:•La Seguridad ESTATICA de los derechos subjetivos impone que ningún titular sea privado de ellos sin su consentimiento, es la que brinda lo inscripto en el registro

•La Seguridad DINAMICA de los derechos subjetivos, impone , que la adquisición de un derecho subjetivo no se frustre en razón de una causa que el adquirente no conoció o no pudo conocer al tiempo de la celebración del negocio, SE BASA EN MEDIDAS PREVENTIVAS•De manera que es Estudio de titulos 1)CONTRIBUYE a la seguridad dinámica del tráfico

El motor del tráfico inmobiliario es la seguridad , y el combustible son las políticas de estado

Tráfico inmobiliario: está representado •por el crédito: en base a títulos perfectos o suficientes se otorgan créditos con garantía (real o personal). •por la circulación: en base a títulos perfectos o suficientes , los inmuebles se compran y venden

Importancia del estudio de titulos.cont: hace presumir la buena fé diligencia

• 2)Hace presumir la BUENA FE del adquirente, la buena fe diligencia: la Jurisprudencia mayoritaria sostiene que no basta la buena fe creencia ( mero estado sicológico), sino la buena fe diligencia: haber obrado para ello: es el NOTARIO quien contribuye a esas diligencias: PRUEBAS

el informe registral del art.23 ley 17.801 que nos dice el estado jurídico del inmueble

• tener a la vista el titulo instrumento , • estudio títulos , • trámites pre-escriturarios• La BUENA FE SE PRESUME, pero cae por simple prueba en

contrario

Algunos conceptos derivados• TITULO PERFECTO : es el que reúne los requisitos de fondo (legitimación,

competencia, capacidad) y forma (escritura pública para los inmuebles) ,de manera que permite inferir que no se le formularán observaciones ni se le opondrán acciones reales ni de ningún tipo.

• El Titulo Perfecto deviene de un dominio Pleno o Perfecto, es cuando es perpetuo, o sea no es desmembrado ni revocable, ni fiduciario, ni con servidumbre ( art. 2507 C civil ) ni con modalidades

• TITULO SUFICIENTE : es el término que usa el proyecto 2012 para el titulo perfecto art.1.892: Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tenga por finalidad transmitir o constituir el derecho real.

• Antónimos: TITULOS OBSERVABLES, TITULOS INSUFICIENTES

HASTA ACA HEMOS VISTO LA IMPORTANCIA

• ES IMPORTANTE porque

• CONTRIBUYE A LA SEGURIDAD DINAMICA DEL TRAFICO- CIRCULACION

• CONTRIBUYE A LA SUFICIENCIA e INOBSERVABILIDAD DE LOS TITULOS

• CONTRIBUYE A LA SEGURIDAD JURIDICA

ALGUNAS REFLEXIONES:A las puertas de celebrar un acto o negocio jurídico

QUIEN HACE EL ESTUDIO DE TITULOS? • El abogado de los contratantes?• El martillero –inmobiliaria- que contacta a las partes?• El comprador?• Basta con que el vendedor presente su escritura?• El Notario?

• Aclaración(acto jurídico es el acto voluntario lícito de al menos dos personas ,que produce efectos jurídicos , la doctrina llama negocio jurídico al acto jurídico más complejo)

SI CONSIDERAMOS QUE

• EL ESTUDIO DE TITULOS DEBE HACERLO EL NOTARIO

• DE DONDE SURGE ESTA OBLIGACION?

DERECHO DE FONDO :NO hay ninguna norma positiva que lo imponga

• Dado que no hay ninguna norma positiva que imponga deber de efectuar el estudio de títulos esto no “SERIA” obligatorio. Esto permitirá sin duda excluir la responsabilidad disciplinaria pero ofrece sus dudas respecto de la civil (D´ ALESSIO)

• ES UN DEBER FUNCIONAL? la XVIII Jornada Notarial Argentina, realizada en Salta, en 1980, que específicamente dijo que no era una obligación funcional hacer el estudio de títulos.

DERECHO DE FONDO :NO hay ninguna norma positiva que lo imponga-CONT• Las I Jornadas Sanjuaninas de Derecho Civil

establecieron que: “es deber inexcusable del escribano efectuar el estudio de títulos dirigido a la validez y eficacia del negocio que autoriza”. Este dictamen lleva la firma de Jorge Mosset Iturraspe, Aída Kemelmajer de Carlucci, Alberto Bueres y Carlos Parellada.

• En este abanico de posturas, José María Orelle sostiene que se trata de una obligación ex lege implícita.

ES OBLIGACION DEL NOTARIO? Opinión de Carlos D´ Alessio

• La realización del estudio de títulos es una obligación implícita en el ejercicio de la función y hace a la legitimación. Por tanto, este estudio integra la prestación del servicio notarial.

• Los Notarios debemos ejercer un deber activo de asesorar respecto de su necesidad y de los efectos de su emisión.

• El adquirente puede optar por no realizarlo. Para ello debe ser informado con amplitud.

• Esa renuncia no exime al NOTARIO de una eventual responsabilidad extracontractual frente a terceros perjudicados.

Qué ha dicho la Jurisprudencia?

• La Cámara Nacional Civil, Sala F 14 resolvió : “no obstante no existir disposición legal que exija a los escribanos los estudios de títulos, la cantidad de problemas notariales suscitados indica la imprescindible necesidad de que dichos profesionales agoten los medios a su alcance para dar garantía de los actos que pasen ante su presencia”. (En LL 1980-D p. 209)

Jurisprudencia- cont• “No existe en nuestro derecho la llamada fe pública

registral. Por ello, el escribano, como veremos luego, cumple plenamente su desempeño profesional si efectúa el estudio de títulos que asegure la bondad de la adquisición”. (Cámara de Apelaciones Civil y Comercial de Morón, Sala II, publicado en Revista del Notariado 809 p.547. )

• La Corte Suprema de Justicia de la Nación en el fallo “Compañía Financiera Universal c/Provincia de Santiago del Estero” dice: “El estudio de título de propiedad resulta necesario para que se configure en el adquirente del derecho real la buena fe creencia, que consiste en la impecable convicción de estar obrando con arreglo a derecho.”

ARTICULO 1051 C.CIVIL

• “Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble por una persona que ha llegado a ser propietario en virtud del acto anulado, quedan sin ningún valor y pueden ser reclamados directamente del poseedor actual; salvo los derechos de los terceros adquirentes de buena fe a título oneroso, sea el acto nulo o anulable. “

El agregado final del art 1051 y su verdadera eficacia (D´Alessio)

• A primera vista la solución parecía definitiva: ese tercero va a estar protegido por lo que, en la medida en que la adquisición sea a título oneroso y el tenga buena fe no le interesarán los antecedentes de su título. Por tanto el estudio carecería de utilidad, sigue razonando la doctrina.

Pero ni bien se empieza a aplicar esta norma, la jurisprudencia dice que la protección de la última frase del art. 1051 no juega cuando las enajenaciones son por non domino, es decir, cuando el transmitente no ha otorgado ni siquiera un acto nulo o anulable, sino que no ha otorgado nada (es el caso, por ejemplo, de la escritura sin matricidad, en la que no existe acto jurídico alguno sino sólo una copia apócrifa que alguien fabricó ,mandó a inscribir al Registro y puso en circulación) . Para esa solución se recurre a la teoria de la inexistencia que diferencia los actos nulos y anulables de los inexistentes.

• Por lo tanto, aquel muro que de alguna manera establecía el nuevo artículo 1051 tiene el primer boquete: la protección no es tanta ya que no cubre las transmisiones por non domino.

ENTONCES , frente al vacío legal, sigue analizando la doctrina notarialista

• “La buena fe del tercer adquirente a la que se refiere la norma en cuestión no es ni puede ser estática ni meramente subjetiva, sino que ha de ir acompañada de una actuación diligente, cuidadosa, previsora, acorde con la naturaleza e importancia del negocio jurídico y los intereses en él comprometidos. En ese accionar asume papel preponderante la realización del estudio de títulos, pues él permitirá advertir la existencia de probables nulidades manifiestas.” (Francisco Cerávolo)

• “A nuestro entender, el estudio de títulos constituye el medio adecuado y único para la indagación de posibles vicios manifiestos, y tiene el alcance de una actividad trascendente para la merituación de la conducta del adquirente.”

Doctrina notarialista -cont

• Atilio Alterini señala: “La certeza del adquirente configurativa de su buena fe solo puede derivar del estudio de títulos.”

• Carlos Marcelo D´ALESSIO :Es decir que la doctrina y jurisprudencia le endilga al adquirente la obligación de efectuar el estudio de títulos para que se configure su buena fe.

¿La responsabilidad del notario , en su labor funcional ,es contractual o extracontractual?

• No cabe duda de que la responsabilidad del NOTARIO es de carácter contractual respecto de ambas partes en la escritura. Pero es extracontractual respecto de terceros.

• Tengámoslo en cuenta para cuando hablemos de la dispensa del estudio de títulos ya que alguien me puede dispensar de la responsabilidad contractual respecto de él, pero NO de la extracontractual respecto de terceros.

SÍ ES UNA OBLIGACION FUNCIONAL PARA NUESTRA LEY 3058

NO LO DICE LA LEY DE FONDO. LEYES PROVINCIALES: La única ley provincial que impone el estudio de títulos es la de Mendoza (artículo 10 inciso 4 de la ley 3.058).

•Ley 3058 Artículo 10 inciso 4) •SON DEBERES DEL NOTARIO:…….. EL ESTUDIO DE LOS ANTECEDENTES DE DOMINIO (siempre ? en un poder? En una certificación? NO. Cuando?)TODA VEZ QUE SE TRATE DE NEGOCIOS DE TRANSMISION O CONSTITUCION DE DERECHOS REALES. Ley 3058 Artículo 2 inciso 3) INTEGRAN LA ACTIVIDAD NOTARIAL EN EL PLANO PROFESIONAL:……. LA RELACION Y ESTUDIO DE ANTECEDENTES DE DOMINIO.

UBICACIÓN del estudio de títulos

• Dentro de la escritura: se recomienda dentro del texto escriturario , ya que estará aceptado por las partes el cumplimiento del deber funcional .

• Por Separado :También puede hacerse por separado, no hay forma establecida, al menos debe ser por escrito, de manera ordenada y con la secuencia del tracto, para producir prueba debe tener la firma y sello del notario

DEBE ABARCAR:• 1) FACTOR OBJETIVO: analizar el objeto de la

contratación, (el inmueble) sus cambios, modificaciones; analizar el derecho (y su titulo causa)que se transmite, sus vicios (voluntad, objeto) limitaciones, modificaciones, gravámenes,

• 2)FACTOR SUBJETIVO: verificar al sujeto titular del dominio, restricciones, inhibiciones, limitaciones, capacidad, si el estado civil ha variado,

• 3)TITULO INSTRUMENTO EN SI MISMO : vicios, defectos , limitaciones -dominio revocable-condiciones , plazos- nulidades: requisitos de forma arts. 1001,1002,1003,1004,1005, competencia arts 980, 983, 985,987 CC

Que PERÍODOS debe abarcar ? Para atrás hasta cuando ?

• El estudio de títulos debe hacerse desde el antecedente inmediato hacia atrás en el tiempo, realizando un exhaustivo y crítico examen de los actos jurídicos otorgados ,

• hasta VEINTE AÑOS o MAS HASTA QUE SE PRODUZCA LA INTERVERSION DEL TITULO

• INTERVERSION DEL TITULO: es un término que no aparece en el diccionario de la Real Academia Española, es de la doctrina jurídica española y quiere decir , 20 años para atrás o MÁS ,hasta que aparezca el titulo CAUSA constitutivo del derecho

TITULOS DECLARATIVOS Y TITULOS CONSTITUTIVOS: diferencia

• TITULOS CAUSA DECLARATIVOS: son aquellos en los que no cambia la causa: ej: división de condominio ( ya era co-propietario ,si lo divido al dominio no cambié mi causa); adjudicación judicial por partición ( fundamento idem ); adquisición por disolución social

• TITULOS CAUSA CONSTITUTIVOS: son aquellos en los que cambia la causa: ej:compraventa, donación, permuta , leasing, usucapión judicial

UBICACIÓN DENTRO DE LA ESCRITURA

• Dentro de la escritura debe estar en el ACÁPITE : LEGITIMACIONES NOTARIALES: LEGITIMACION SUSTANTIVA: a)ESTUDIO DE TITULOS: Corresponde al vendedor ….. ( INSISTIMOS :ESTO NO ES UN RELATO …. ES UN ANALISIS con sentido CRÍTICO : analizar los títulos de antecedente, debe tenerse a la vista la PRIMERA COPIA , si son en hoja de testimonio, verificar que tengan matricidad , o sea ir a ver los Protocolos : que no falten firmas, ver los supuestos de nulidad absoluta del art. 1004 y 1005 ( ej .una venta en el protocolo auxiliar)

UN simple RELATO NO SIRVE :EJ

• Corresponde el inmueble que vende al enajenante, por compra que efectuara al señor Juan Perez ,por escritura número 45 obrante a fojas 110 autorizada por la escribana PP en el protocolo único del registro notarial 67 a su cargo con asiento en Capital, Mendoza, con fecha 30 de julio de 2005, que se anotó al asiento A/1 de la Matrícula 60000

• DEMOSTRÉ ALGUN ANALISIS CRÍTICO?

el ESTUDIO DE TITULOS debe ser ANALISIS con SENTIDO CRITICO ej diferente redacción

• 1.Corresponde el inmueble que vende al enajenante con idéntica superficie y estado civil actual- variante: con más superficie, siendo de estado civil soltero , por compra que efectuara al señor Juan Perez con el asentimiento conyugal respectivo de su cónyuge de primeras nupcias señora AA , o variante: más abajo, según da cuenta la escritura número 45 obrante a fojas 110 autorizada por la escribana PP en el protocolo único del registro notarial 67 a su cargo con fecha 30 de julio de 2005, que se anotó en asiento A/1 Matricula 2000. 2.Correspondió a su vez al señor Juan Perez , siendo casado en primeras nupcias con la señora BB, por donación que le efectuara su padre Marcelo Perez , por escritura número 12 obrante a fojas 94 autorizada por la escribana SS en el protocolo único del registro notarial 34 a su cargo con fecha 3 de enero de 1993 sin contar con el asentimiento conyugal de su madre la señora BB , por declarar el transferente en el titulo de antecedente , que no se cumplían las exigencias del artículo 1.277 in fine CC

LA JURISPRUDENCIA PROTEGE AL TERCER ADQUIRENTE DE BUENA FE y A TITULO ONEROSO: criterio que se terminó

plasmando en el art..1051 por la L 17.711

• la Ley 17711, modificó el art. 1051 C. Civil: cada vez más la jurisprudencia y doctrina han ido defendiendo al TERCER ADQUIRENTE DE BUENA FE

• TERCER: es un sub-adquirente, hace falta 2 actos jcos, uno viciado, y el otro sin vicio, siendo el 3 ajeno al primero

• BUENA FE: es la firme convicción de actuar conforme a la ley

• la Jurisprudencia mayoritaria sostiene que no basta la buena fe creencia , sino la buena fe diligencia

La BUENA FE DILIGENCIA se demuestra al menos con el estudio de títulos

• Si los defectos del titulo son fáciles de advertir luego de un cuidadoso análisis, es evidente que adquirente no podrá esgrimir a su favor la buena fe, porque su conducta no ha sido al menos diligente en exigir ese trámite

CASO QUE SERA TEMA de la PARTE ESPECIAL

• La mal llamada DONACION A TERCERO• QUIEN SERÍA “TERCERO “en una DONACION donde las

partes son DONANTE Y DONATARIO, EL DONATARIO?• Se refiere el término a la DONACION A UN HEREDERO NO

LEGITIMARIO ?

• INCLUSO LA DONACION A UN LEGITIMARIO , SI SE HA PRETERIDO A OTRO IDEM, PUEDE LLEGAR A SER INOFICIOSA?

• El ARTICULO 3955 C.CIVIL hace presumir que LA DONACION ES UN CONTRATO LEGAL?

• ES LA DONACION UN TITULO OBJETABLE u OBSERVABLE al efectuar un ESTUDIO DE TITULOS ?

EL NOTARIO DEBE “OBSERVAR” los antecedentes que

puedan originar una acción reivindicatoria • Si bien cuando hacemos un “estudio de títulos”

buscamos nulidades expresas o implícitas, debemos tener en cuenta que el estudio de títulos tiende no sólo a detectar nulidades sino también cualquier otro antecedente que puedan originar una acción reivindicatoria. El ejemplo más común es el de las donaciones del artículo 3955 donde si bien no existe nulidad alguna puede generarse una acción de reducción que la citada norma califica de reivindicatoria. (Carlos Marcelo D´ALESSIO)

Artículo 3955. C.CIVIL

• La acción de reivindicación que compete al heredero legítimo, contra los terceros adquirentes de inmuebles comprendidos en una donación, sujeta a reducción por comprender parte de la legítima del heredero, no es prescriptible sino desde la muerte del donante. YA ANALIZAMOS EN PARTE EL ARTICULO 1051 C.CIVIL Y SU EFICACIA

SE PROPICIA• Efectuar el Estudio de Títulos por las razones apuntadas• Por el plazo de 20 años o más en la forma propuesta por la

doctrina notarialista mayoritaria, ya analizada• inserto en la misma escritura a fin que la misma sea

autosuficiente• Aunque se nos exima contractualmente, civilmente

podríamos ser responsables frente a terceros extracontractualmente ( es viable eximir del cumplimiento de una obligación funcional?)

• Tener en cuenta que en la PROVINCIA DE MENDOZA, es DEBE FUNCIONAL en forma expresa ( ART.10 INC.4 LEY 3058)