Principales Contratos Ante la Jurisdicción Inmobiliaria

Módulo I: De los contratos o de las obligaciones

• 1.5. Consentimiento

•  

• 1.6. Efectos de las Obligaciones

•  

• 1.7. Efectos de las Obligaciones Respecto de los Terceros

I.- Requisitos de validez de las convenciones:

• 1) Consentimiento

• 2) Capacidad

• 3) Objeto

• 4) Causa

(Art. 1108, CC)

El Consentimiento

Consentimiento y Autonomía de la

Voluntad.-

Liberales o escuelas liberales

“La voluntad es la fuente esencial de las obligaciones”.

Socialistas o escuelas sociales

“La voluntad es, por si sola, impotente. La sociedad y no el individuo crea el derecho. La

voluntad debe ser controlada”.

Derecho positivo

Solo reconoce fuerza a las convenciones si están “legalmente formadas” (Art. 1134, CC).

La voluntad tiene eficacia, siempre que no afecte las leyes “que interesan al orden público y a las buenas costumbres” (Art. 6, CC).

Sistemas jurídicos del common law

La promesa (promise) absorve la noción de contrato, pero, además de ella, es necesaria la consideration, es decir, en la mayoría de los casos, una ventaja recibida por el autor de la promesa como contrapartida de esta; lo cual es así en la medida en que este derecho considera que los contratos no son ejecutables (enforceable) sin dicha consideration.

(Conf.: LARROUMET, Christian: Teoría General del Contrato. Edit. Temis, Colombia, 1999; Vol. I, pp. 84-85).

Existencia y Naturaleza del Consentimiento:

La oferta y la aceptación

El consentimiento, elemento esencial del contrato, es el acuerdo de voluntad

de las partes.

Ahora bien, para que exista consentimiento se requiere, tanto la existencia de voluntades individuales como el concierto de esas voluntades.

Por eso, el estudio del consentimiento implica, a la

vez, el análisis de la voluntad de cada uno de los

contratantes (existencia, vicios de esa voluntad, capacidad) y el examen del concierto, del acuerdo de las voluntades.

La oferta o policitaciónPuede ser expresa o tacita. Se hace a una persona determinada o al público. La oferta contiene a veces algunas reservas; se admite también que las reservas puedan ser tacitas. Hasta que la oferta no sea aceptada, el oferente puede, en principio, retirarla. Pero cuando la oferta va acompañada de un plazo de aceptación, el oferente está obligado a no retirar su propuesta durante todo el plazo.

La aceptación

• Esta debe manifestarse expresa o tácitamente. En principio, el silencio guardado por la persona a la que se hace la oferta no equivale a aceptación. Excepcionalmente, esa persona está obligada por su silencio: cuando el legislador lo decide; sucede así con el arrendamiento y con el seguro; cuando existen, en ese sentido, usos profesionales; cuando tal es la convención de las partes; cuando la oferta se hace en interés exclusivo del que la recibe

Momento y lugar de la formación del contrato. Importancia

Cuando se trata de contratos entre ausentes, se han propuesto cuatro sistemas. Los dos primeros, llamados de la emisión, consideran perfeccionado el contrato desde la aceptación de la oferta; tales son los sistemas de la declaración y de la expedición. Los dos restantes retrasan la perfección del contrato hasta el día en que el oferente tiene conocimiento de la aceptación; sistema de la recepción y de la información.

Del momento de la perfección dependen la posibilidad de retirar la oferta; la de volver sobre la aceptación; el efecto de la muerte o de la incapacidad del oferente o del aceptante, sobrevenidas en el curso de ese periodo; los riesgos en los contratos que entrañan la transmisión de derechos reales; la aplicación de una ley nueva. Por su parte, del lugar de la perfección dependen la competencia del tribunal; la ley aplicable en los contratos internacionales.

La representación

Por efecto de la representación, una persona puede quedar obligada por un acto jurídico en que no ha tomado parte. El representante no se obliga respecto del otro contratante, que no tiene relaciones jurídicas más que con el representado.

Condiciones: A) El representante debe tener poder –legal, judicial o convencional- de representación. Ese poder puede ser general o especial. B) El representante debe tener la voluntad de obrar por cuenta de su representado y manifestar esa voluntad. A falta de ello, quedará obligado personalmente para con el otro contratante. Y C) El representante debe tener la voluntad de contratar. Su voluntad debe existir y no estar afectada por vicios. Por el contrario, mientras que, en principio, el representante legal no debe ser incapaz, la incapacidad del mandatario no le impide obligar a su mandante con respecto al otro contratante.

Contrato consigo mismo?

Larroumet menciona algunos casos de contratos consigo mismo, tales como los casos de la sociedad de responsabilidad limitada; en caso de representación y contrato consigo mismo; y en caso de patrimonio adscrito a un fin.

(Ibid, Vol. I, p. 203)

Vicios del Consentimiento

Para crear obligaciones, la voluntad debe estar exenta de vicios; esos vicios son el error, el dolo, la violencia (Art. 1109 CC) y, en ciertos casos, la lesión (Art. 1118 CC).

El error

Cometer un error es tener una opinin contraria a la realidad. Se distinguen tres categorías de errores, a saber: 1) Error “impediente”, que destruye el consentimiento e impide el acuerdo de voluntades; 2) El error que lo vicia; y 3) El error que es indiferente para la validez del contrato. ó(MAZEAUD, Henri, León y Jean. Lecciones de Derecho Civil. Vol. I, p. 179).

De conformidad con el Art. 1110 CC, solo son susceptibles de viciar el consentimiento el error sobre la sustancia y el error sobre la persona. El error es sustancial cuando recae sobre una cualidad que, para un contratante normal, debe presentar la cosa o cuya existencia han considerado una y otra de las partes. Poco importa que, por razones personales, el contratante no pueda utilizar la cosa.

El error sobre la persona se toma en cuenta cuando el contrato ha sido concluido por la otra parte en consideración de esa persona (intuitu personae).

Para constituir un vicio del consentimiento, el error debe ser determinante. El error determinante es el que, por recaer sobre una cualidad sustancial de la cosa o sobre la persona, es de tal índole que un contratante normal no lo hubiera cometido no habría consentido o el error que la otra parte ha sabido que ha privado del consentimiento al errans.

Prueba

Por ser un hecho jurídico, el error se prueba por todos los medios, sobre todo por presunciones.

Efectos

El error impediente lleva consigo la nulidad absoluta.

Cuando se trata de un error como vicio del consentimiento, la nulidad es relativa.

El Dolo

“El dolo es una causa de nulidad de la convención cuando las maniobras dolosas practicadas por una de las partes son tales, que evidentemente, sin esas maniobras, la otra parte no habría contratado”.

(Art. 1,116 CC).

El dolo debe ser reprensible; no se toma en cuenta la exageración que es tan solo la obra de un contratante hábil y que se llama dolus bonus. El dolo, contrariamente a la violencia, debe proceder del otro contratante; se exceptúa cuando este último haya participado en el dolo e igualmente cuando se trata de liberalidades.

PruebaComo el error, el dolo debe ser probado por el contratante que lo invoca. Tal es el sentido del Art. 1,116, párrafo 2º, CC : “El dolo no se presume y debe ser probado”. Probar un dolo es probar un hecho jurídico, no un acto jurídico; por tanto, son admitidos todos los medios de prueba.

Efectos

El dolo lleva consigo la nulidad relativa del contrato. Puede dar lugar igualmente a la reparación del perjuicio sufrido por la victima del dolo.

La Violencia

Según Domat, “Se denomina fuerza toda impresión ilícita que lleva a una persona, contra su voluntad, por el temor de algún mal considerable, a prestar un consentimiento que no habría dado si la libertad hubiera estado separada de aquella impresión”.

(Mazeaud. Ibid, Parte 2, Vol. I, p. 219).

Se distinguen dos suertes de violencia, a saber:

1) La violencia física, que consistiría en llevar la mano de la persona que escribe o en hacerle cumplir un acto bajo el imperio de la hipnosis o de la embriaguez total (nulidad absoluta). 2) La violencia moral, que puede consistir, ya sea en vías de hecho, ya sea en presión moral, deja, por el contrario, que subsista la voluntad: voluntas coacta, est voluntas. Pero, si el consentimiento existe, está viciado (nulidad relativa).

La violencia puede proceder, ya sea del otro contratante, ya sea de un

tercero.

La violencia debe ser determinante.

La victima de la violencia tiene la carga de la prueba tanto de la violencia como de su carácter determinante.

Probar la violencia es establecer un hecho jurídico. Por tanto, son admitidos todos los medios de prueba.

Efectos

La violencia física destruye el consentimiento; por consiguiente, el contrato es nulo de nulidad absoluta. Por el contrario, la violencia moral vicia el consentimiento; la nulidad es entonces relativa.

La Lesión

• Un contrato lesivo es un contrato injusto para una de las partes, en el sentido de que no obtiene las ventajas correspondientes a la prestación que efectúa. Vende demasiado barato; compra demasiado caro; abona intereses demasiado elevados; etc.

(Mazeaud, Ibid. Parte 2, Vol. I, p. 233).

La rescisión de los contratos por lesión no se admite sino excepcionalmente.

Según una tesis subjetiva, la lesión implica un vicio del consentimiento (error, dolo o violencia); según una tesis objetiva, es suficiente con que exista ruptura del equilibrio económico entre los contratantes.

Como requisitos propios de la lesión, tenemos los siguientes: 1) Debe rebasar cierta tasa, a saber: a) 7/12 en las compraventas de inmuebles (Art. 1674, CC); b) ¼ en las particiones sucesorias (Art. 887, párrafo 2º, CC); c) ½ en el préstamo con interés. 2) El perjuicio debe ser contemporáneo del contrato. Y 3) No puede haber lesión sin un error, un dolo o una violencia (Tesis subjetiva).

Prueba

La victima de la lesión no tiene que probar el vicio del consentimiento (Le basta con establecer el desequilibrio del contrato). La parte contra la cual se demanda la rescisión puede demostrar que el desequilibrio entre las prestaciones no proviene de una lesión, sino de una donación indirecta o disfrazada.

EfectosEl Código Civil sanciona la lesión con la nulidad relativa denominada rescisión. El acto lesivo se anula retroactivamente. Para evitar la rescisión, el comprador y el coparticipe pueden ofrecer el suplemento del precio (Arts. 891, 1079 y 1681, CC).

Obligación de informarTiene por objeto permitir al profano y más generalmente a quien no tiene ni los conocimientos ni las aptitudes necesarias para apreciar en forma tan precisa como sea posible la utilidad que le debe proporcionar el contrato. Es decir, su función consiste en permitir que el consentimiento para el contrato se dé con pleno conocimiento de causa y en garantizar que el servicio o la cosa que constituye el objeto del contrato corresponda a lo que se debe esperar de él.

La obligación de informar está presente no solo en los contratos entre profesionales que no son contratos que tengan por objeto el consumo (Art. 53, CD; Arts. 84-87, Ley 358-05) y ni siquiera son contratos de adhesión, sino también en contratos celebrados entre no profesionales y que no son tampoco contratos de adhesión o de consumo (Art. 1626, CC).

Capacidad de los Contratantes

Entre los requisitos de validez de las convenciones, el Art. 1108, CC enumera la “capacidad de contratar”. En principio, toda persona jurídica posee la capacidad de contratar, conforme establece el Art. 1123, CC, el cual reza de la manera siguiente: “Puede contratar toda persona que no esté declarada incapaz por la ley”. La capacidad es la regla; la incapacidad, la excepción.

Se distinguen dos tipos de incapacidades, a saber:

1) Incapacidad de obrar o de ejercicio;

2) Incapacidad de goce.

Su naturaleza es diferente.

La incapacidad de obrar o de ejercicio prohíbe a una persona ejercer los derechos de que es titular. Esta incapacidad resulta de la naturaleza o de la ley. El menor de edad y el demente están sujetos, según la jurisprudencia, a una incapacidad natural; aunque estén privados de razón, la nulidad que sanciona su incapacidad es tan solo una nulidad relativa de protección.

La incapacidad de goce (o incapacidad jurídica) priva a la persona no solo del ejercicio del derecho, sino del derecho mismo. Priva a una persona del derecho de contratar, incluso por medio de un representante. Así, el menor de edad, incapaz de obrar, puede celebrar, por conducto de su tutor, actos validos; pero no puede –porque se trata de una incapacidad de goce- consentir por medio alguno en la donación (Arts. 903, y 904, CC).

Efectos de las incapacidades

Las incapacidades de obrar –civiles o naturales- están sancionadas con la nulidad relativa. Las incapacidades de goce tienen por consecuencia una nulidad unas veces absoluta y otras veces relativa, según que se funden sobre el orden público o en la protección de intereses particulares.

Efectos de las Obligaciones

El vínculo obligatorio no alcanza a los terceros, que no pueden ni exigir el cumplimiento de la obligación ni quedar sujetos a cumplirla.El principio fundamental del efecto relativo del vinculo obligatorio se haya establecido en el Art. 1165, CC, que, según los Mazeaud, es la traducción del adagio latino “Res inter alios acta, aliis neque nocere, neque prodesse potest” (Las cosas hechas entre otros, no pueden perjudicar ni aprovechar a los demás).

Pero ojo, puesto que, por el contrario, la obligación es un hecho oponible a los terceros, cuya existencia pueden alegar y que no pueden desconocer.

La obligación vincula a los obligados originarios y, en principio, a sus causahabientes universales y a titulo universal. Pero las partes pueden decidir que las obligaciones que contraen no pesaran sobre sus herederos. Por otra parte, las obligaciones resultantes de convenciones concluidas intuitu personae son intransmisibles; asimismo, las obligaciones rigurosamente personales, como la obligación alimentaria.

Efectos de las Obligaciones Respecto de los Terceros

Los terceros no quedan sujetos por las obligaciones a las que hayan sido ajenos. Sin embargo, el Art. 1121, CC admite que un tercero pueda convertirse en acreedor en virtud de un contrato en el que no ha participado; es la estipulación a favor de tercero.

Principio de la oponibilidad de la obligación.- Los derechos personales son oponibles erga omnes, como los derechos reales.

Los terceros pueden invocar un contrato y una obligación extracontractuales, como hechos.No tienen el derecho de desconocer la existencia de un contrato o de una obligación extracontractual.

Comprometen su responsabilidad si se vuelven cómplices del incumplimiento de sus obligaciones por uno de los contratantes.

La existencia de las obligaciones del deudor y de los actos que haya celebrado es oponible a los acreedores quirografarios. Pero, por ser tales actos susceptibles de modificar la garantía de los acreedores quirografarios, se les permite que revoquen, mediante la acción pauliana, los actos que les perjudiquen, cuando sean fraudulentos.

Muchas gracias!

Luis Adames,3 de julio, 2015.