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8/17/2019 El_Papel_del_Espacio_Público_en_Valuación.pdf

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ESTA INVESTIGACIÓN FUE REALIZADA

CON APOYO DEL CONSEJO DE CIENCIA Y

TECNOLOGÍA DEL ESTADO DE PUEBLA


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ENEMÉRITA NIVERSIDAD

UTÓNOMA DE UEBLA

Facultad de Ingeniería

Secretaría de Investigación y Estudios de Posgrado

Presenta:

Para obtener el grado de:

MAESTRA EN VALUACIÓN

Director:

MTRO. DAVID SÁNCHEZ JIMÉNEZ

Asesor:

DR. ENRIQUE MONTIEL PIÑA


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aquellas personas que dignifican, priorizan y

destacan el papel del espacio público y que en la

incansable lucha de su investigación y dedicación, aportan

las bases para transmitir la importancia y valor de estos

espacios.


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mis abuelos Olivero Bautista García e Irma Fuentes Marcelín,

a mi abuela Teresa Pérez Rodríguez, mi tía Migdalia Fuentes

Marcelín, a mi padre Sergio Castuera Pérez, a mi tío Alejandro Bautista

Fuentes, así como a toda mi familia, pero muy especialmente a mi

madre Irma Bautista Fuentes por brindarme invaluablemente su apoyo,

amor, comprensión y dedicación, siendo mi eterna guía, maestra y

amiga.

l Consejo de Ciencia y Tecnología del Estado de Puebla,

CONCYTEP, a la BUAP, a la Facultad de Ingeniería, a mis

catedráticos, en especial al Dr. Nicolás López Tamayo, a la Mtra. María

de los Ángeles Díaz de León. A mis asesores, el Mtro. David Sánchez

Jiménez por apoyarme con sus amplios conocimientos y experiencia, y

el Dr. Enrique Montiel Piña por ser un gran maestro y amigo.

las personas que aligeraron los días difíciles con sus ánimos:

mis amigos; así como a quienes contribuyeron en este trabajo,

principalmente a Raúl Echeverría Rodríguez por darme la inspiración y

motivación necesarias para desarrollar este tema.


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Resumen _______________________________________________________ XI

Abstract _______________________________________________________ XIII

Planteamiento __________________________________________________ XV

Justificación ____________________________________________________ XVI

Objetivos _____________________________________________________ XVIII

Hipótesis_______________________________________________________ XIX

Lista de Ilustraciones _____________________________________________ XXI

Lista de Tablas y Gráficas ________________________________________ XXIII

Introducción ______________________________________________________ 1

________________________________________________________ 51.1. Valuación _________________________________________________ 6

1.1.1. Principios del Avalúo ____________________________________ 111.1.2. Enfoques del Avalúo _____________________________________ 14

1.2. Espacio Público ____________________________________________ 16

1.2.1. El papel del Espacio Público en la historia ____________________ 231.2.2. El Espacio Público y la ciudad de Puebla _____________________ 36

_______________________________________________________ 512.1. Diagnóstico: Influencia del Espacio Público en el Valor _____________ 52

2.2. Estudios de Caso __________________________________________ 582.2.1. Paseo de San Francisco __________________________________ 632.2.2. Fraccionamiento Jardines de San Manuel ____________________ 69

2.3. Método __________________________________________________ 73

2.3.1. Diseño de la Encuesta ___________________________________ 742.3.2. Investigación de Mercado _________________________________ 81


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_______________________________________________________ 833.1. Resultados _______________________________________________ 84

3.1.1. Resultados de la Encuesta ________________________________ 893.1.2. Resultados de la Investigación de Mercado __________________ 104

3.2. Factor Espacio Público _____________________________________ 1143.2.1. Promedio Porcentual de Variables (PPV) ____________________ 1153.2.2. Porcentaje de Distancia (PD) _____________________________ 122

3.3. Influencia del FEP en el Valor de Mercado de Inmuebles ___________ 124

C ___________________________________________________ 135

Bibliografía _____________________________________________________ 137


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D. U. A. MARIANA T. CASTUERA BAUTISTA XI

n la actualidad el estilo de vida de los habitantes de las ciudades, con cada

vez más tendencia a las actividades individuales y virtuales, ha degradado la

importancia de los espacios públicos; por lo tanto no se generan recursos para la

creación, rehabilitación y mantenimiento de los mismos.

La causa de esta crisis del espacio público es en parte porque no existe un método

que refleje matemáticamente el cómo influye un espacio de este tipo en el valor

comercial de inmuebles cercanos en venta. Por eso, el presente trabajo consiste en

desarrollar una ecuación aplicable al valor comercial que refleje la relación de dicho

valor con los espacios públicos.

Para ello se inicia la investigación con la realización de un compendio conceptual y

de contexto, tanto para valuación como para espacio público para comprender los

principios fundamentales de ambos.

Posteriormente se diseña un método, que al aplicarse en estudios de caso,

determina cuáles características de los espacios públicos tienen mayor peso en el

vínculo con el valor; tales características son las variables a considerar para

desarrollar el Factor Espacio Público. Finalmente se ejemplifica la aplicación de este

Factor Espacio Público desarrollado en el valor comercial de cuatro distintos

inmuebles.


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D. U. A. MARIANA T. CASTUERA BAUTISTA XIII

ow a days life style in citizens has changed to individual and virtual activities;

so the public spaces importance has been degraded. For that there are not

resourses for the creation, manteinance and reactivation of those spaces.

The crisis on these public spaces is mainly caused because there is no a method

(may be a mathematical one) that shows the way of a public space influence on the

comercial value of selling buildings close them. For this reason, this report consists

in the developement of an useful equation that reflects the relation between

comercial value and those spaces.

For that, we began the research with a conceptual and contextual compendium to

understand the fundamentals of both vias: valuation and public space.

After that a method is designed, which after been aplied on cases of study,

determines which public spaces characteristics have a higher impact in the link with

value. Those characteristics are the considerated variables to develop a public

space factor (FEP, by the spanish abrevation for Factor Espacio Público). Finally we

use the developed FEP as an aplication on the comercial value for four different

home buildings, as examples.


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D. U. A. MARIANA T. CASTUERA BAUTISTA XV

n los últimos años, el concepto del espacio público ha sido degradado,

desvalorizado y mal comprendido, por lo que tales espacio son abandonados,

descuidados, etc, hasta que resultan indeseables para los usuarios. El problema del

espacio público es que es territorio de todos y de igual forma territorio de nadie.

Esta situación hace que los proyectos actuales de fraccionamientos del tipo interés

medio y categorías inferiores masifiquen el desarrollo de viviendas buscando elevar

lo más posible su porcentaje de área vendible y no inviertan en espacios públicos

dignos que mejoren la calidad de vida de los habitantes del fraccionamiento y en

casos muy favorables, la de habitantes de sus alrededores. Esto en gran medida

sucede porque no existe un método, como tal, que demuestre la incidencia que tiene

un espacio público en el valor de los inmuebles influidos por él; si el espacio está

abandonado y descuidado, habrá un elemento negativo que demerita la calidad de

vida de quien habite o transite por ahí y por tanto el valor de inmuebles aledaños se

reducirá; por el contrario si son espacios diseñados adecuadamente, equipados,

etc., tendrán beneficios para sus habitantes y el valor de inmuebles cercanos

aumentará. De este modo, será atractivo invertir en la creación y optimización deespacios públicos, que sean dignos para los usuarios. Por lo tanto surgen las

incógnitas: ¿Qué criterios se deben considerar para valuar un espacio público?

¿Qué tanto afecta realmente el valor un espacio público?


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XVIEL PAPEL DEL ESPACIO PÚBLICO COMO

INFLUENCIA EN LA VALUACIÓN DE INMUEBLES

os espacios públicos tienen gran influencia en las ciudades porque muchas

actividades se desarrollan en ellos; las características y condiciones de los

espacios determinarán la plenitud con la que puedan desarrollarse tales las

actividades. Los medios de comunicación y otros factores propician que las

ciudades tengan carencia de espacios públicos de calidad y proliferación de la

privatización sistemática de espacios, y desde un punto de vista urbano, social y

cultural, se pida a gritos defender la importancia que tiene la figura del espacio

público, ya que la gente no los valora, les genera inseguridad y cada vez los utiliza

menos.

En la ciudad de Puebla existe una tendencia creciente en los diversos grupos y

segmentos sociales, a desplazar sus actividades de consumo cultural de los

espacios públicos y hacia nuevos lugares virtuales y periféricos. La expansión de la

ciudad se ha visto vinculada al crecimiento, diversidad e interrelación de zonas

habitacionales y centros comerciales, vialidades, sistemas de comunicación y redes

tecnológicas que han reconfigurado los escenarios urbanos y muchas de las formas

de relación en los espacios públicos tradicionales. Esa situación ha incrementado lafragmentación urbana, la reducción de solidaridades, la marginalidad de las

interacciones vecinales y la resignificación de los espacios públicos pero, sobre

todo, ha favorecido una creciente privatización del consumo cultural.


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D. U. A. MARIANA T. CASTUERA BAUTISTA XVII

Por todo lo anterior surge la necesidad, como especialistas, ciudadanos, pero

sobretodo como seres humanos que naturalmente buscan reforzar su identidad en

una sociedad, a buscar la manera de demostrar la importancia de los espacios

públicos en la de vida de los usuarios, y por lo tanto, en cómo incide en el valor de

su zona de influencia.

Los espacios públicos permiten el goce y disfrute de los ciudadanos, al ser

escenarios de encuentro, expresión y convivencia; en ellos cada individuo reivindica

su sentido de pertenencia a un grupo, a una sociedad, o a una nación. Así, su

aprovechamiento coadyuva a la construcción de identidades colectivas y a

promover paradigmas de espacios comunitarios: primero, por ser abiertos, no

excluyentes y apropiables por todos; y segundo, por favorecer formas de relaciones

sociales positivas. Podemos decir que los espacios públicos se relacionan

directamente con la calidad de vida de las ciudades afectando por su sola existencia

al valor de los inmuebles que tengan una ubicación cercana a ese espacio público.

Actualmente carecemos de un método que basado en un análisis urbano (por la

naturaleza del tema) nos brinde criterios sustentados, fundamentados y

organizados para calificar adecuadamente y lo más objetivamente posible un

espacio público y poder ponderar y organizar los aspectos y su relación con el valor

de los inmuebles cercanos a él.


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XVIIIEL PAPEL DEL ESPACIO PÚBLICO COMO


bjetivo General: Demostrar, mediante un factor obtenido por un método

detallado, la influencia de la presencia del espacio público (considerando sus

características) en el valor comercial de los inmuebles aledaños a dicho espacio.

Objetivos Particulares:

Conceptualizar y contextualizar espacio público en la historia y en la Ciudad

de Puebla.

Diseñar un método que cuantifique el impacto en el valor, que genera la

presencia del espacio público y sus elementos.

Encontrar las variables de espacio público que infieren en el valor de los

espacios públicos en la ciudad.


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D. U. A. MARIANA T. CASTUERA BAUTISTA XIX

a presencia del espacio público incidirá en la valorización de su zona de

influencia: si un inmueble se encuentra ubicado dentro de la zona de influencia

de un espacio público, su valor será afectado positivamente si es que la zona de

influencia a la que pertenece es de un espacio público óptimo y funcional, pero si el

espacio se encuentra en malas condiciones, es foco de delincuencia y/o

contaminación, el valor del inmueble será afectado negativamente. Por tanto el

espacio público genera en su área de influencia un propio rango de valores

susceptibles a incrementarse o disminuirse según le afecten las variables relativas

que intervienen.


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D. U. A. MARIANA T. CASTUERA BAUTISTA XXI

Ilustración 1.1. Plano del Ágora de Assos. ............................................................ 24

Ilustración 1.2. El Forum Romanum Magnum, plano de detalle. ........................... 25

Ilustración 1.3. Winchelsea, plano general. ........................................................... 27

Ilustración 1.4. Múnich. ......................................................................................... 27

Ilustración 1.5. Winchester, Gran Bretaña, plano general. .................................... 28

Ilustración 1.6. Piazza Annunziata; ....................................................................... 30Ilustración 1.7. Plaza de San Pedro, planta (actualmente Ciudad del Vaticano). .. 30

Ilustración 1.8. Plaza de San Marcos. ................................................................... 31

Ilustración 1.9. Place de la Concorde. ................................................................... 32

Ilustración 1.10. Neuf Brisach, plano general. ....................................................... 32

Ilustración 1.11. Huanuco Pampa; ........................................................................ 33

Ilustración 1.12. París, Francia. ............................................................................. 35

Ilustración 1.13. Interpretación de la ciudad del siglo XVI (Acercamiento). ........... 37Ilustración 1.14. Interpretación de la ciudad del siglo XVII (Acercamiento). .......... 39

Ilustración 1.15. Interpretación de la ciudad del siglo XVIII (Acercamiento). ......... 41

Ilustración 1.16. Interpretación de la ciudad del siglo XIX (Acercamiento). ........... 43

Ilustración 1.17. Interpretación de la ciudad del siglo XX (Acercamiento). ............ 48

Ilustración 2.1. Paseo de San Francisco. .............................................................. 63

Ilustración 2.2. Polígono 1 Paseo de San Francisco. ............................................ 65

Ilustración 2.3. Polígono 2 Paseo de San Francisco. ............................................ 67

Ilustración 2.4. Fraccionamiento Jardines de San Manuel. ................................... 70

Ilustración 2.5. Área de aplicación de método caso San Manuel. ......................... 72

Ilustración 3.1. Peatones circulando en EC1. ........................................................ 85

Ilustración 3.2. EC2 sin usuarios. .......................................................................... 85

Ilustración 3.3. Fuente de los Cisnes y Escultura de Musa en EC1. ..................... 86


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XXIIEL PAPEL DEL ESPACIO PÚBLICO COMO


Ilustración 3.4. Hemiciclo a Rafael Cabrera, con asientos, ubicado en EC1. ........ 87

Ilustración 3.5. Mobiliario para Deportes y Juegos en EC2. .................................. 87

Ilustración 3.6. Radio de influencia de EC1 e Inmuebles Seleccionados. ........... 105

Ilustración 3.7. Radio de influencia de EC2 e Inmuebles Seleccionados. ........... 108Ilustración 3.8. Inmuebles Seleccionados para Aplicación de FEP. .................... 124

Ilustración 3.9. Espacios Públicos en Radios de Influencia para Inmueble “A”. .. 126

Ilustración 3.10. Espacios Públicos en Radios de Influencia para Inmueble “B”. 128

Ilustración 3.11. Espacios Públicos en Radios de Influencia para Inmueble “C”. 130

Ilustración 3.12. Espacios Públicos en Radios de Influencia para Inmueble “D”. 132


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D. U. A. MARIANA T. CASTUERA BAUTISTA XXIII

Tabla 2.1. Calidad del Espacio. ............................................................................. 53

Tabla 2.2. Encuesta para Evaluar Espacios Públicos. .......................................... 77Tabla 2.3. Encuesta a Aplicar................................................................................ 79

Tabla 3.1. Resumen de Respuestas para Sección 1. EC1 y EC2. ........................ 90

Tabla 3.2. Funciones Estadísticas Sección 1. EC1 y EC2. ................................... 90







Tabla 3.9. Resumen de Respuestas para Calificación Global. EC1 y EC2. ........ 102

Tabla 3.10. Funciones Estadísticas Calificación Global. ..................................... 102

Tabla 3.11. Descripción de Inmuebles en el Mercado seleccionados para EC1. 106

Tabla 3.12. Descripción de Inmuebles en el Mercado Seleccionados para EC2. 109

Tabla 3.13. Características del Sujeto Supuesto. ................................................ 110

Tabla 3.14. Factor de Conservación. .................................................................. 111Tabla 3.15. Factor de Zona. ................................................................................ 111

Tabla 3.16. Tabla de Homologación. ................................................................... 112

Tabla 3.17. Coeficiente de Variación Utilizando los 6 Inmuebles. EC1. .............. 113

Tabla 3.18. Coeficiente de Variación Descartando los Inmuebles 3 y 6. ............. 113


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XXIVEL PAPEL DEL ESPACIO PÚBLICO COMO


Tabla 3.19. Variables, Promedios y Elementos. .................................................. 115

Tabla 3.20. Equivalencias de Porcentajes y Valores. .......................................... 116

Tabla 3.21. Porcentajes Correspondientes a C. Promedio de Variables. ............ 117

Tabla 3.22. Porcentajes y Elementos Resultantes de las Variable Accesos. ...... 118Tabla 3.23. Criterios para las Variables de Accesos y Tipos de Transporte. ...... 119

Tabla 3.24. Criterios para las Variables de Bancas y Botes de Basura. ............. 120

Tabla 3.25. Criterios para las Variables de Instalaciones Asientos y Senderos. . 121

Tabla 3.26. Promedio Porcentual de Variables. .................................................. 121

Tabla 3.27. Castigos y Premios de Distancia, según PPV. ................................. 122

Tabla 3.28. Porcentajes de Distancia. ................................................................. 123

Tabla 3.29. PPV de cada E. P. para “A”, “B”, “C” y “D”. ...................................... 125

Tabla 3.30. Obtención de FEPM Inmueble “A”. ................................................... 127

Tabla 3.31. Aplicación de FEPM Inmueble “A”. ................................................... 127

Tabla 3.32. Obtención de FEPM Inmueble “B”. ................................................... 129

Tabla 3.33. Aplicación de FEPM Inmueble “B”. ................................................... 129

Tabla 3.34. Obtención de FEPM Inmueble “C”.................................................... 131

Tabla 3.35. Aplicación de FEPM Inmueble “C”.................................................... 131

Tabla 3.36. Obtención de FEPM Inmueble “D”.................................................... 133

Tabla 3.37. Aplicación de FEPM Inmueble “D”.................................................... 133

Gráfica 3.1. Histogramas de la Pregunta 1 de la Sección 1. EC1 y EC2. ............. 91





Gráfica 3.6. Histogramas de la Pregunta 6 de la Sección 3. EC1 y EC2. ............. 98Gráfica 3.7. Histogramas de la Pregunta 3 de la Sección 4. EC1 y EC2. ........... 100

Gráfica 3.8. Histogramas de la Pregunta 4 de la Sección 4. EC1 y EC2. ........... 101

Gráfica 3.9. Histogramas de la Calificación Global. EC1 y EC2. ......................... 103


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D. U. A. MARIANA T. CASTUERA BAUTISTA 1

a asignación o estimación del valor de un activo o de un pasivo es un proceso

directamente relacionado con la valuación, que es un procedimiento técnico y

metodológico que permite, mediante la investigación económica, normativa, social,

e incluso física, conocer tanto las variables cualitativas como las como las

cuantitativas que inciden en el valor de un bien en general, para algún fin específico,

es decir, mediante el procedimiento de valuación se estima, en medida monetaria,

el valor de un bien (y en ocasiones de un servicio). Este proceso se realiza a través

de un avalúo, que en forma resumida es una opinión calificada (que aplica

éticamente los conocimientos técnicos, las normas y procedimientos generalmente

aceptados, que avalen la confiabilidad de su valoración), preparada de forma

independiente e imparcial por uno o varios valuadores, en la que se proporciona la

opinión del valor de un bien, soportado y documentado por el análisis previo de los

datos investigados, adecuadamente descrito y en una fecha dada. (Los avalúos

habitualmente tienen fecha de caducidad.)

Entonces, el valor de un bien, y particularmente de un inmueble, depende de

muchas variables. Algunas de tales variables son superficie del terreno, superficiede construcción, antigüedad de la misma. Sin embargo, existen variables poco

consideradas en el momento de realizar la estimación o avalúo del precio de un


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2EL PAPEL DEL ESPACIO PÚBLICO COMO


inmueble, como su cercanía a espacios públicos, a monumentos históricos,

antigüedad de la zona de ubicación del inmueble, etc.

Motivados por la idea y consideración de que una variable influyente en el valor de

un inmueble son los espacios públicos, se pretende encontrar la relación que mida

el impacto de dichos espacios y el valor comercial de sus inmuebles cercanos. En

esta tesis se presenta un estudio de la relación y el impacto mencionados, es decir,

de qué manera se relacionan la Valuación y el Espacio Público (sus características

principales) en la asignación del valor a un inmueble.

El objetivo propuesto se ha realizado satisfactoriamente, de modo que la

contribución de esta tesis es una relación matemática que nos determina en que

forma el valor de un inmueble se ve impactado por su cercanía a uno o varios

espacios públicos. La estructura del trabajo se describe a continuación.

En el Capítulo 1 se presentan los marcos conceptual y contextual de la Valuación y

del Espacio Público. Específicamente se enuncian las definiciones, principios y

enfoques, que son los elementos básicos para conceptualizar la valuación aplicada

a inmuebles. Adicionalmente se expone el concepto de Espacio Público y su papel

en la historia, particularmente su evolución y características en la Ciudad de Puebla.

En el Capítulo 2 se presenta la Metodología a seguir en esta tesis, comenzando con

el Diagnóstico, los Estudios de Caso y el Método. Por un lado, en el primero de

éstos se explica y se insinúa la influencia del Espacio Público en el valor; por otro

lado, la presentación de los Estudios de Caso consiste en identificar los espacios

públicos que en la presente investigación serán nuestros sujetos de estudio y


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presentar sus características urbanas; finalmente, en el Método, se disponen los

pasos a seguir para obtener nuestros resultados finales.

En el Capítulo 3 se presentan detalladamente los resultados planteados por el

método para obtener los componentes que integran el Factor Espacio Público.

Después de obtener la ecuación que expresa nuestro factor, se ejemplifica su

aplicación en cuatro casos de inmuebles distintos.

En la parte final de la tesis se presentan las Conclusiones que surgen del presente

trabajo así como las sugerencias y/o consideraciones para la realización de trabajos

posteriores que se desprenden de este trabajo.


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Valuación y Espacio público

n este capítulo se presentan los marcos

conceptual y contextual de los dos ejes teóricos

rectores de esta investigación: Valuación y Espacio

Público. En el primer eje, además de conceptualizar la

valuación y sus elementos clave, se enuncian sus

principios y enfoques; en el segundo se expone el

concepto espacio público, su papel en la historia, así comosu evolución y características en la Ciudad de Puebla.


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Valuación



1.1. Valuación

Iniciamos este trabajo explicando el concepto de valuación. Desde el punto de vista

jurídico, valuación se entiende por: “Peritaje realizado por expertos (contadores

públicos, ingenieros civiles o industriales, arquitectos, etc.) para fijar el valor de

bienes muebles o inmuebles, así como de mercaderías, equipos industriales,

bienes intangibles, fondos de comercio, empresas, etc.”1. Consideramos que esta

definición es más apropiada para el concepto de avalúo, ya que se enfoca en sí en

el peritaje.

Sin embargo, desde nuestro punto de vista, de forma más general, la valuación es

más bien el conjunto de premisas y herramientas teórico-prácticas, que, sometidas

a métodos, cumplen una serie de procedimientos que forman un sistema de análisis

para poder inferir el valor del bien sujeto a valuar. De cualquier modo el concepto

cúspide y raíz es valor, por lo que es importante diferenciarlo de los términos precio

y costo, con los que se le suele confundir.

El precio representa la cantidad que determinado comprador acepta pagar y que

determinado vendedor está dispuesto a aceptar como pago, de acuerdo con las

circunstancias de la operación [1]. Una definición más simple de precio [2], refiere

que es la cantidad de dinero que se paga por determinado producto. En esta misma

referencia la definición de costo en términos globales, dice: cantidad de dinero que

se necesita para fabricar un bien o artículo. En el caso de los bienes raíces, la

1 Glosario jurídico: http://glosariojuridico.blogspot.mx/


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Valuación y Espacio Público


cantidad de dinero que se necesitó para construir determinado inmueble. Así mismo,

el valor, lo describe, como la cantidad de dinero que se estima que tiene en el

mercado un inmueble (u otro producto) y que puede diferir del precio que se pague

por él, ya sea un precio bajo o alto e independiente del costo, es decir, que haya

costado más o menos de la cantidad en que podría venderse. Es importante

distinguir que existen distintos tipos de valor, por ejemplo de utilidad y de

intercambio, en los que casi siempre existe una diferencia. Por ejemplo un chaleco

salvavidas puede tener un cierto valor de intercambio en la tienda en que se vende

pero en el caso de un naufragio puede tener un valor infinito y por el contrario un

timbre de correo raro puede tener un gran valor de intercambio y un valor de uso

muy bajo [3]. Un tipo más de valor es el de mercado, respecto al cual, el Instituto

Americano de Valuación2 (IAV), enuncia que es el precio más probable que una

propiedad pudiera lograr bajo todas las siguientes condiciones [1]:

1. La consumación de la renta ocurre en una fecha específica.

2. Existe un mercado abierto y competitivo para la propiedad valuada.

3. Tanto el comprador como el vendedor están actuando con prudencia y

conocimiento de los hechos.

4. El precio no se encuentra afectado por un incentivo indebido.

5. El comprador y el vendedor se encuentran típicamente motivados.

6. Las dos partes están procediendo de acuerdo con lo que consideran sus

mejores intereses.

2 Instituto Americano de Valuación: Appraisal Institute, es una asociación global de tasadores de bienes raíces, con cerca de23.000 profesionales de valoración en casi 60 países de todo el mundo.


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Valuación



7. Los esfuerzos en el mercado fueron adecuados y se concedió un periodo

de tiempo razonable para dar a conocer la propiedad en el mercado abierto.

8. El pago se hizo de contado, en moneda local o bajo términos financieros

comparables.

9. El precio representa el valor normal de la propiedad vendida y no se ha visto

afectado por financiamiento especial ni por concesiones de venta otorgadas

por cualquier persona asociada con la venta.

En esas condiciones, entenderemos que el valor es un elemento que genera

relaciones estrechas con otras variables; a continuación revisaremos algunas de

estas relaciones en el contexto inmobiliario. La relación valor y precio consiste en

que valor es una medida de comparación para diferenciar. El valor de una propiedad

depende de que tanto otros bienes o servicios se pueden obtener a cambio de la

misma, o de los servicios que esta representa. En la práctica, la relativa importancia

de los bienes raíces se refleja en los precios, los cuales son valores expresados en

términos monetarios, debido a que este mercado no está altamente organizado, los

precios pagados pueden no coincidir con sus valores, sin embargo, precio y valor

tenderán a ser idénticos bajo condiciones de perfección [3].

La vinculación entre valor y costo, consiste en que este último debe considerar

desde la adquisición de un lote y las construcciones que necesita, a fin de ser

utilizado para una vivienda. Los costos de desarrollo y construcción no son

realizados a menos que los propietarios o empresarios consideraran que la

recuperación de las inversiones será suficiente para cubrir estos costos, incluyendo


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los riesgos incurridos. Cuando los precios de venta o renta de las propiedades son

altos, con respecto a los costos de construcción y de la tierra, habrá una tendencia

a construir. Por el contrario, cuando los costos de construcción y/o de la tierra sean

altos, con respecto a los precios de venta o renta, muy pocas o ninguna serán las

construcciones en ese lugar. Los costos afectan los valores y precios solamente en

la medida en que afectan la oferta. Nuevamente, recordemos que el costo no es lo

mismo que el valor. Por ejemplo un inmueble tiene su máximo valor cuando es

funcional y no tiene construcciones agregadas que sean obsoletas [3], Sin embargo,

es posible que su costo no sea acorde a este valor, generando un precio que incluso

puede depender de su edad. Entonces es frecuente que nadie pague por una

construcción el doble de su costo.

En materia de economía encontramos que hay factores interdependientes que

generan valor; tales factores son: utilidad, escasez, deseo y poder adquisitivo real.

Los cuatro factores deben estar presentes para que una propiedad tenga valor [1];

esto se refleja en el principio económico básico de oferta y demanda. La demanda

de un bien es propiciada por su utilidad y afectada por su escasez. La demanda

también se ve influida por las fuerzas que crean y estimulan el deseo. Aun cuando

el deseo podría no tener límites para algunas cosas, tal deseo se ve reprimido por

un poder de compra efectivo, la inhabilidad de comprar cosas caras afecta la

demanda. La oferta de un bien se ve influenciado por su utilidad y restringida por su

escasez. La disponibilidad de un bien se ve afectada por cuan deseable es. Un

poder de compra lento tiende a frenar el factor oferta. Si se amplía el poder


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Valuación



adquisitivo, se reduce la oferta de un bien relativamente fijo y esto, a su vez, induce

al mercado a incrementar la oferta [3].

En los bienes raíces, oferta se define como la cantidad de determinado tipo de

propiedad que se encuentra disponible para su venta o arrendamiento a diversos

precios, en un mercado y periodo de tiempo determinados, asumiendo que los

costos de producción se mantienen constantes. Se conoce como elasticidad de la

demanda al cambio en la demanda de bienes raíces como respuesta a un cambio

de precio. En forma similar, el cambio en la oferta de bienes raíces en respuesta a

un cambio de precio, se conoce como elasticidad de la oferta [3].

Finalmente, la culminación del proceso de valuación, es el avalúo, o sea el informe

donde se presentan los resultados y conclusiones que arrojó el análisis. Por lo tanto

es necesario enunciar una definición concreta de lo que es el avalúo: es el resultado

del proceso de estimar el valor de un bien, determinando la medida de su poder de

cambio en unidades monetarias y a una fecha determinada. Es asimismo un

dictamen técnico en el que se indica el valor de un bien a partir de sus características

físicas, su ubicación, su uso y de una investigación y análisis de mercado [4]. Cabe

agregar que el avalúo debe ser desarrollado por un especialista en la materia,

conocido como perito valuador, para respaldar la veracidad y autenticidad del

avalúo, que deberá estar registrado ante las autoridades e instituciones

competentes en la materia que avalan la capacidad del especialista para la

realización de avalúos.


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1.1.1. Principios del Avalúo

Algunas fuentes como INDAABIN3, Antuñano4 y el Instituto Americano de Valuación,

concuerdan en once principios del avalúo (inmobiliario), e incluso se les llega a

considerar como sus cimientos. Los primeros ocho principios concuerdan en las tres

fuentes, sin embargo, Antuñano reconoce dos más, y por su parte el IAV añade un

tercer principio. Los mencionados principios son:

1. Principio de Anticipación: el valor actual de una propiedad se toma como

una medida de los beneficios que se espera producirá en el futuro.

2. Principio de Competencia: en un sistema económico de libre empresa que

procura los máximos rendimientos, la competencia es fundamental a la

dinámica de la oferta y la demanda. Cada propiedad compite con las otras

propiedades de otros segmentos de mercado. Las ganancias fomentan

competencia, pero utilidades excesivas tienden a una competencia ruinosa.

3. Principio de Regresión: el valor máximo de un inmueble se logra cuando

en un vecindario está presente un grado razonable de homogeneidad social

y económica. Por ejemplo, entre dos propiedades diferentes, el valor de la

mejor propiedad puede ser afectado adversamente por la presencia de otras

de menor valor y también en que una propiedad de menor valor puede tener

3 En México, el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales es un órgano desconcentrado de la Secretaría dela Función Pública, cuya misión es administrar el patrimonio inmobiliario federal y paraestatal optimizando suaprovechamiento, así como proporcionar servicios valuatorios a la Administración Pública Federal contribuyendo aracionalizar el gasto público.

4 Ingeniero y perito valuador registrado ante la autoridad fiscal para auxiliar a las personas autorizadas en la práctica deavalúos vinculados con las contribuciones establecidas en el Código Financiero del Distrito Federal.


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Valuación



un precio incrementado debido a la proximidad de propiedades de mayor

valor.

4. Principio de Cambio: son los efectos del deterioro físico ordinario y de la

demanda de mercado, dictan que toda propiedad pase por las siguientes

etapas: crecimiento, cuando se están construyendo mejoras y la demanda

aumenta; equilibrio, cuando el vecindario está prácticamente saturado y las

propiedades parecen sufrir pocos cambios; declinación, cuando las

propiedades requieren cada vez mayor mantenimiento, en tanto que la

demanda por ellas disminuye; y finalmente la etapa de renovación.

5. Principio de Equilibrio: existe un punto de armonía entre oferta y

demanda. El equilibrio económico se logra cuando la combinación de tierra

y mejoras es óptima, es decir, cuando no se logra ningún beneficio marginal

o utilidad si se agrega otra unidad de capital. Ese punto, llamado de

rendimientos decrecientes, se puede determinar cómo el valor máximo.

6. Principio de Mayor y Mejor Uso: el uso que es físicamente posible,

legalmente permitido, económicamente viable y que resulta en el mayor

valor del bien que se está valuando. El mayor uso productivo de una

propiedad determinada, es aquel para el cual es apta y por el que habrá una

demanda idónea en un futuro razonable cercano y que por los servicios que

preste se obtenga el mayor rendimiento (en términos de dinero o uso).

7. Principio de Sustitución: es una teoría económica que dice que un

comprador prudente no pagaría más por el bien, que el costo de adquirir un

sustituto igual o semejante. Tiende a establecer el valor justo de mercado.


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8. Principio de Uso Consistente: un bien inmueble en transición a otro uso

no deberá valuarse considerando un uso para la tierra y otro distinto para

las mejoras o construcciones, sino un mismo uso para ambos.

9. Principio del Incremento y Decremento de la Retribución : el valor de

una propiedad está determinado por el balance de tres factores: trabajo

(Salarios), organización (Gastos de operación), Capital (Interés) [2].

10. Principio de Contribución: el valor de un componente determinado de un

inmueble se mide en términos de su contribución o aportación al valor de

toda la propiedad. También se define como la cantidad que, de no existir el

componente, se restaría del valor de la propiedad. El costo del componente

no necesariamente equivale a su valor. Su aportación al factor valor puede

ser menor o mayor a su costo.

11. Principio de Exterioridades: los factores externos a una propiedad pueden

ejercer un efecto positivo o negativo sobre su valor. Cuando un producto o

servicio afecta a un gran número de personas, por ejemplo cuando se trata

de algo suministrado por el gobierno como pueden ser puentes y carreteras,

los servicios esenciales son factores externos positivos, proporcionados

muy eficientemente mediante adquisición del gobierno. Los factores

externos negativos surgen cuando, a consecuencia de las acciones de

otros, se imponen molestias a los propietarios.


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Valuación



1.1.2. Enfoques del Avalúo

La práctica de la valuación establece tres enfoques básicos para valuar un

inmueble: “costo, ingresos y mercado, considerando en su aplicación aquellos

factores o condiciones particulares que influyan o puedan influir significativamente

en los valores, razonando y ponderando los resultados de la valuación por los

enfoques utilizados en función de las características, condición y vocación del

inmueble”5. Dichos enfoques son:

1. Enfoque de Ingresos: Este enfoque estima valores con relación al valor

presente de los beneficios futuros derivados del bien y es generalmente

medido a través de la capitalización de un nivel específico de ingresos. Se

deberán considerar debidamente fundamentados y soportados, la tasa de

capitalización utilizada, así como, renta real, renta estimada, deducción por

vacíos, impuestos, servicios, gastos generales, entre otros. La estimación

de la renta deberá hacerse en forma unitaria para cada tipo de construcción

o, en su caso, por unidad rentable, debiendo estar sustentado en una

investigación de mercado de rentas de bienes comparables.

2. Enfoque de Mercado: supone que un comprador bien informado no pagará

por un bien más del precio de compra de otro bien similar. Se identificarán

cuando menos tres bienes que presenten características y condiciones

iguales o parecidas a las del bien valuado en la zona de ubicación del

inmueble o en una zona similar y se especificarán claramente los factores

5 COMISIÓN NACIONAL BANCARIA Y DE VALORES, Circular 1462, 2000.


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de homologación que se vayan a utilizar. Esto aplica tanto para terrenos

como para construcciones.

3. Enfoque de Costo: se basa en la suposición de que los participantes en el

mercado relacionan el valor con el costo. Este enfoque establece que el

valor de un bien es comparable al costo de reposición o reproducción de

uno nuevo igualmente deseable y con utilidad o funcionalidad semejante a

aquél que se valúa. Se deberá tomar en consideración lo siguiente: terreno,

(se deberá valuar como si estuviera baldío, según sus características

físicas, de uso y de servicios), construcciones (se estimará el valor de

reposición o de reproducción nuevo de las construcciones, tomando en

cuenta sus características físicas; equipos, instalaciones especiales,

accesorios), obras complementarias (se estimará el valor de reposición o

reproducción nuevo de éstos, siempre que formen parte integral del

inmueble, tomando en cuenta sus características físicas) y deméritos (se

estimará la pérdida de valor debido al deterioro físico por edad y estado de

conservación, para cada tipo de construcción apreciado y, en su caso, la

obsolescencia económica, funcional y tecnológica del bien, de acuerdo con

sus características particulares).


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Espacio Público



1.2. Espacio Público

Comencemos enunciando los significados de las dos palabras que componen el

concepto Espacio Público (EP). Espacio, del latín spatium, medio en el que se sitúan

las cosas, sitio ocupado por un cuerpo; y público a adj. Del latín publicus, que es

conocido por mucha gente, que puede ser usado o frecuentado por cualquier

persona, relativo a la comunidad: el bien público [5].

Una vez explicados ambos términos, podremos continuar con la implicación del EP,

el cual es considerado, por un lado, en un contexto local, como un espacio abierto

urbano, dedicado a los destinos y fines públicos de recreación, salud pública,

vegetación, cultura, etc.; se diferencia según el rango de contexto a que se alude,

ya sea regional, emplazamiento urbano, sitio urbano, sector urbano, unidad vecinal,

barrio, vecindario, edificación. En cada contexto espacial abierto se estima la

extensión física y perceptiva del propio contexto, su contorno y el entorno físico

envolvente [6]. Por otro lado en un contexto más global, la ciudad como EP, plantea

el desarrollo de funciones meramente sociales y públicas en donde se llevan a cabo

las relaciones sociales cotidianas, como caminar, comprar productos, utilizar los

servicios de entretenimiento etc., en donde se presentan todo tipo de anuncios

publicitarios, indicaciones de información y señalamientos viales, los cuales,

constituyen los símbolos que se requieren, para el desarrollo de las actividades enlos espacios públicos. En este sentido la calle y la plaza son los elementos básicos

que conforman el EP [7].


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Con la referencia [7] entramos en la tendencia de los años sesenta, un periodo clave

de los estudios de la ciudad y por tanto del EP, que también aporto autores con

enfoques distintos, pero conectados. Ahora, basándonos en la selección de Sandra

Caquimbo6 en “La calidad del EP en la construcción del paisaje urbano”7,

analizaremos aquellas orientaciones de diseño que pudieran ser factibles de

incorporar en el diseño de los espacios públicos, como punto de partida para el

mejoramiento de la calidad de los mismos:

Retomamos a Lynch8, quien aportó una aproximación a la idea de paisaje como

construcción mental que surge a partir de la relación con el espacio físico de la

ciudad [7], Jacobs9 entregó una visión centrada en la relación entre el espacio y las

personas, desarrollada desde la perspectiva de los procesos sociales influidos por

dicha relación [8]. Por su parte, Cullen10 proporcionó la perspectiva de la interacción

entre ser humano y territorio, en cuanto a los mecanismos de relación que se dan a

través de la percepción de los estímulos del medio ambiente físico [9]; y finalmente,

Rossi11 complementó el análisis, con una mirada a la conformación del espacio

6 Arquitecta Colombiana, Maestra en Paisaje, Medio Ambiente y Ciudad. Especialista en Vivienda social. Académica delInstituto de la Vivienda, Facultad de Arquitectura y Urbanismo, Universidad de Chile.

7 Articulo presentado en la Revista INVI Nº 62 Vol. 23/ Mayo, Universidad de Chile.

8 Kevin Andrew Lynch fue un urbanista y escritor estadounidense que nació en Chicago en 1918 y falleció en Martha'sVineyard (Massachusetts) en 1984. Es célebre por sus contribuciones a la disciplina de la planeación urbanística y el diseñoa través de sus estudios sobre cómo se percibe y desplaza la gente por la ciudad.

9 Jane Butzner Jacobs (Scranton, 4 de mayo de 1916 — Toronto, 25 de abril de 2006) fue una divulgadora científica, teóricadel urbanismo y activista político-social canadiense, nacida en Estados Unidos.

10 Thomas Gordon Cullen (1914 -1994. Calverley, Inglaterra) fue un arquitecto y diseñador urbano, que concibió y dio origenal concepto del paisaje urbano. Su libro: El paisaje urbano, ha sido un importante comprendió para el diseño urbano de sigloXX.

11 Aldo Rossi (3 de mayo de 1931 - 4 de septiembre de 1997), arquitecto italiano, nacido en Milán.


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Espacio Público



urbano como construcción cultural, asociada a la asignación de valores

significativos al espacio físico por quienes lo habitan [10].

Con los aportes de estos cuatro autores enmarcamos los parámetros de diseño

relacionados con la calidad del EP urbano, permitiendo estructurar una visión

integral a partir de la cual fueron propuestos cinco principios básicos para la

configuración del EP como paisaje urbano: Estructura, Secuencia, Carácter,

Intervalo y Significado [11]. Estos principios se describen a continuación.

1. La Estructura se refiere a los aspectos vinculados con la organización del

EP urbano y a las relaciones que la determinan.

2. La Secuencia incluye temas asociados al movimiento a través de dicho

espacio.

3. El Carácter tiene que ver con cualidades que permiten identificar un

determinado sector urbano.

4. El Intervalo hace referencia a los intersticios de cambio en las condiciones

del espacio urbano. Finalmente,

5. El Significado se refiere a la forma en que las personas establecen vínculos

con el espacio que ocupan.

En el Diagrama 1.1 se muestra la relación de estos cinco principios con los enfoques

de los cuatro autores mencionados.


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Diagrama 1.1. El espacio público como paisaje urbano. Fuente: Sandra Caquimbo basada en Lynch, Jacobs, Cullen y Rossi [11].

Con edición de Mariana Castuera Bautista.

Contemporáneamente, Kirschenmann12 da un enfoque de carácter puramente

social y lo define como sigue: “el espacio público de la ciudad como espacio

urbanístico que no está limitado por derechos de propiedad o servidumbres, que es

accesible a cualquiera y en el que se puede experimentar el comportamiento

colectivo. En los espacios exteriores (públicos) de la ciudad, generados por la

arquitectura y el urbanismo, se puede presenciar la vida pública en diversas

manifestaciones. Al estar ligados todos los acontecimientos sociales al lugar, se

12 Estudió arquitectura en las universidades de Stuttgart y Constanza. Actualmente enseña diseño urbanístico en laUniversidad de las Artes de Bremen.


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Espacio Público



solapan de distintas maneras las actividades y experiencias y se anclan en la

morfología de la ciudad. El cambio social también modifica la estructura socio-

espacial de la ciudad y, por tanto, el espacio urbano como medio de experiencia

social ” [12].

Hacia la primera década del siglo XXI, surgen enfoques conceptuales tanto de

tendencia jurídica, así como los que se basan en actividades y usos. Revisemos a

continuación el concepto enfocado jurídicamente que Borja13 sostiene y el concepto

que Ramírez14 plantea en base a usos y actividades de un EP.

Jordi Borja plantea al EP como un espacio sometido a una regulación

específica por parte de la administración pública, propietaria o con facultad

de dominio del suelo y que garantiza accesibilidad a todos y fija las

condiciones de utilización e instalación de actividades. El EP moderno

proviene de la separación formal (legal) entre la propiedad privada urbana

(expresada en el catastro y vinculada normalmente al derecho de edificar) y

la propiedad pública (o dominio público por subrogación normativa o por

adquisición de derecho mediante cesión) que normalmente supone reservar

este suelo libre de construcciones (excepto equipamientos colectivos y

servicios públicos) y cuyo destino son usos sociales característicos de la vida

13 Jordi Borja Sebastià (Barcelona, España, 18 de junio de 1941) geógrafo urbanista, y político. Licenciado en sociología yciencias políticas, diplomado en Geografía y Máster en Urbanismo. Es profesor en la Universidad Abierta de Cataluña, dondees responsable del Área de Gestión de la Ciudad y Urbanismo. Presidente del Observatori DESC -Derechos económicos,sociales y culturales- ubicado en Barcelona.

14 Dra. En sociología. Investigadora Titular de la Universidad Nacional Autónoma de México. Investigadora nivel II del SistemaNacional de Investigadores. Sus temas de Investigación son Ciudad, espacio público urbano y construcción de ciudadanía.


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urbana (esparcimiento, actos colectivos, movilidad, actividades culturales y a

veces comerciales, referentes simbólicos monumentales, etc.) [13].

Ramírez propone al EP como el lugar común de la vida diaria, donde se

desarrollan actividades funcionales y simbólicas cohesionando a la

comunidad; se usa con propósitos públicos o privados, las personas se

relacionan con su entorno físico y social, se encuentran con la historia propia

y la de otros, en escenarios que conjugan elementos naturales,

socioculturales, urbanos y arquitectónicos con prácticas sociales, que

pueden estimular o limitar la comunicación y la integración social entre

individuos y grupos, donde todos son usuarios, se conciben como

ciudadanos, se relacionan entre sí y con las instituciones [14].

En un contexto actual, local y gubernamental, para tener una idea de cómo se

maneja el concepto de EP en México, nos apoyaremos en SEDESOL15, que es la

instancia reguladora de estos espacios en el país y que menciona al EP como el

lugar de encuentro donde cualquier persona tiene derecho de circular y se

caracteriza por ser un ámbito abierto por y para el ejercicio de la vida en sociedad;

representa el lugar idóneo para el desarrollo de actividades deportivas, recreativas,

artístico-culturales y de esparcimiento; para el uso y disfrute de la comunidad las 24

horas del día [15].

15 Secretaría de Desarrollo Social (SEDESOL). En México es la Secretaría de Estado a la que según la en su Artículo 32 lecorresponde el despacho de las siguientes funciones: *Formular, conducir y evaluar la política general de desarrollo socialpara el combate efectivo a la pobreza.


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Espacio Público



Para concluir, nos referimos a la definición que Echeverría Rodríguez16 maneja, en

la que sostiene que el EP es el lugar que puede ser usado o frecuentado por

cualquier persona, es el bien público relativo a la comunidad, y en esta perspectiva

está destinado a fines públicos de recreación, deporte, cultura, o vegetación; es el

espacio donde tienen lugar ceremonias públicas, desfiles, manifestaciones o

actividades recreativas, por tanto, es aquel espacio que no está limitado por

derechos de propiedad y que es de libre acceso, tránsito y permanencia para

cualquier persona o ciudadano [16].

16 Licenciado en Diseño Urbano Ambiental, ponente en el 6° Congreso Internacional de Urbanismo y Medio Ambiente, en2008, con la ponencia: La revitalización del espacio público. Una alternativa para mejorar las condiciones de tránsito peatonaly minimizar el impacto ambiental dentro del contexto urbano. Co-autor de la Tesis: La Crisis del Espacio Público Peatonal,2012.


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1.2.1. El papel del Espacio Público en la historia

El papel que ha desempeñado el EP a lo largo de la historia determina las

características principales de su evolución en el tiempo. Iniciamos nuestra

descripción del rol del EP en el tiempo con la civilización griega17. Las ciudades-

estado griegas se dividían en tres zonas o áreas: las privadas, destinadas a

viviendas, las sagradas, para templos de dioses, y las áreas públicas, reservadas a

las reuniones políticas, al comercio, al teatro, a las manifestaciones deportivas, etc.

El estado, que representaba los intereses de la comunidad, regía directamente las

áreas públicas, intervenía tanto en las áreas sagradas como en las privadas [17].

Así, los elementos básicos del plano típico de la ciudad griega comprendían la

acrópolis, la muralla que rodeaba a la ciudad, el Ágora, los barrios residenciales,

una o más áreas destinadas a fines recreativos y culturales, un recinto religioso (en

caso de estar separado de la acrópolis), el puerto, los muelles, y posiblemente un

barrio industrial [16].

El Ágora, EP por excelencia de los griegos (ver Ilustración 1.1), lugar de reunión

permanente de todos los ciudadanos, no era una simple plaza pública, era el centro

neurálgico de la ciudad, su corazón viviente [18]. Era el lugar donde los griegos

solían reunirse casi a todas horas, especialmente a mediodía, para charlar de los

asuntos de la ciudad y hacer las compras cotidianas.

17 Previo a los griegos, la ambigüedad del concepto es demasiado extensa, y no es menester de mencionarla.


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Espacio Público



Ilustración 1.1. Plano del Ágora de Assos.Fuente: La Crisis del Espacio Público Peatonal [16].

Continuando con nuestra descripción, se presenta el enfoque de Roma y su imperio,

punto donde el EP refuerza sus características de sociabilidad. El Foro, —el

equivalente romano al Ágora griego—, constituía el centro de Roma, que seencontraba rodeado por las murallas de Servio Tulio, de casi 9 kilómetros de

longitud. El foro era el centro de la vida pública en la antigua Roma. Su monumental

plaza estaba reservada para importantes actividades políticas, religiosas,

comerciales y recreativas, lugar de reuniones públicas y el emplazamiento

tradicional del mercado, situado en el valle entre las colinas del Palatino, del

Capitolio y del Quirinal, dominado por el Templo de Júpiter en la cima del Capitolio.

Además de funcionar como núcleo político, religioso y administrativo de la ciudad,

era el corazón del extenso Imperio Romano, la expresión simbólica de la historia y

la naturaleza del Estado [16].


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El desarrollo lineal del Foro Romano se determinó principalmente por la topografía

del lugar. El valle entre el Palatino y el Opiano no sólo constituía la dirección lógica

de desarrollo, pues también contaba con una vía de suma importancia, la Via Sacra

—reina de las calles—, como un aliciente más para ubicar allí los nuevos edificios

públicos de la ciudad, tanto religiosos como civiles. Los orígenes del Forum

Romanum Magnum (ver Ilustración 1.2) fueron de carácter comercial; según

Lanciani18, en tiempos de la fundación de Roma, el comercio de trueque entre las

diferentes tribus asentadas en la lomas de la orilla izquierda del Tíber se

concentraba en el valle, entre las colinas del Palatino, Capitolio y Quirinal [16].

Ilustración 1.2. El Forum Romanum Magnum, plano de detalle.Fuente: La Crisis del Espacio Público Peatonal [16].

18 Rodolfo Amedeo Lanciani (2 enero 1845 hasta 22 mayo 1929) fue un italiano, arqueólogo, un estudiante pionero detopografía antigua Roma, y entre sus muchas excavaciones fue el de la Casa de las Vestales en el Foro Romano.


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Espacio Público



Al concluirse el Imperio Romano comenzó la Edad Media, estableciendo

condiciones particulares en las ciudades de Europa Occidental en medio del

feudalismo y el papel focal del clero; los componentes principales de la ciudad

medieval fueron la muralla con torres y puertas; las calles y espacios destinados a

la circulación, el mercado (alojado a veces en el interior de un edificio y dotado de

otros establecimientos comerciales), la iglesia, que en general se alzaba en su

propio espacio urbano y la gran masa de edificios de la ciudad. En este sentido, los

espacios que contenían al mercado y la plaza de la iglesia fueron los espacios

públicos más representativos de la forma urbana medieval [16].

Existían dos tipos de mercado en la época medieval, el primero, aquel en el que

ocupaba una plaza destinada a este único fin, situada normalmente en el centro

urbano o en sus inmediaciones; el segundo, aquel que se situaba en un

ensanchamiento de la calle principal. En las poblaciones planeadas, cuyo trazado

se basa en una estructura en retícula regular, la plaza del mercado más frecuente

era la del primer tipo. En este caso, su forma general es la de un hueco en la retícula,

rodeado por calles en sus cuatro lados (excepciones notorias a esta regla son

algunas bastides galesas, desarrolladas en torno a un castillo, donde el mercado

está situado frente a éste último). Como ejemplo de mercado al centro tenemos el

caso de Winchelsea (ver Ilustración 1.3), mientras el mercado de Múnich (ver Ilustración

1.4) ejemplifica el mercado en ensanchamiento de calle [16].


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Ilustración 1.3. Winchelsea, plano general. A, la Strand Gate; B, la South Gate; C, la Iglesia de Santo Thomas; D, el Mercado.

Fuente: La Crisis del Espacio Público Peatonal [16].

Ilustración 1.4. Múnich.El mercado estaba ubicado en un ensanche de la calle mayor hacia un lado, la Marienplatz .



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Espacio Público



La plaza de la iglesia, es decir, el parvis19 medieval, era el lugar donde los fieles se

reunían antes y después de los oficios divinos, donde escuchaban ocasionales

sermones al aire libre y veían pasar las procesiones. Era en ese lugar, frente a la

fachada occidental de la iglesia, donde se representaron los misterios20 desde el

siglo XII en adelante, y también donde la gente de fuera de la ciudad dejaba sus

caballos, por lo que se construyeron establos de varios tipos para este fin. A pesar

de esto, nunca se pretendió que el parvis compitiera con la plaza del mercado, al

contrario, se formaba un núcleo bipartito al quedar frecuentemente lindando con la

plaza del mercado (ver Ilustración 1.5), característica típica que formó parte de las

ciudades tanto planeadas como no planeadas [18].

Ilustración 1.5. Winchester, Gran Bretaña, plano general. A, el Castillo; B, el Mercado; C, la Catedral.


19 Del francés Parvis, atrio, plaza, pórtico. Masculino. En Francia, espacio que está adelante o alrededor de una catedral oiglesia. Diccionario de Arquitectura y Urbanismo, trillas 2007.

20 El Santo Rosario (del latín rosarium «rosal») es un rezo tradicional católico, que conmemora veinte «misterios» de la vidade Jesucristo y de la Virgen María, recitando después de cada uno de ellos un Padre nuestro, diez Ave Marías y un Gloria.


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En el renacimiento, posterior a la Edad Media, el EP floreció más en las ciudades

italianas y el caso de París, Francia, debido al ambiente que se vivía, todo llevaba

un toque estético y las ciudades adquirieron un carácter de monumentalidad. En

aquel entonces, los urbanistas disponían de tres principales elementos de diseño:

la calle principal rectilínea, los barrios reticulares y los recintos espaciales (plazas).

Estos últimos, podían ser espacios destinados al tráfico (formando parte de la red

principal de vías urbanas, usados tanto por peatones como por vehículos de tracción

animal), residenciales (pensados tan solo para el acceso del tráfico local y con

predominio de propósitos recreativos, destinados a los viandantes) o peatonales

[16].

En las ciudades italianas, encontramos varios casos de espacios públicos. Por

ejemplo, en Florencia, la Piazza Annunziata, era el espacio que tenía la doble

función de dotar a la iglesia de un patio anterior de entrada y de cerrar la larga

perspectiva desde la catedral sobre el eje (ver Ilustración 1.6), que une ésta última

con la estatua y la iglesia; en Roma, la Plaza de San Pedro, comprendida por la

gran basílica de San Pedro, tres plazas encadenadas (ver Ilustración 1.7): la Piazza

Retta, la Piazza Oblicua, y la Piazza Rusticucci , el obelisco central y las dos fuentes

construidas por Maderna; la Piazza di San Marcos (ver Ilustración 1.8), formada por

dos plazas enlazadas, —la piazza y la piazzeta— la primera situada frente a la

Basílica de San Marcos y la segunda que conecta a la Basílica con la orilla de la

laguna [16].


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Espacio Público



Ilustración 1.6. Piazza Annun ziata ;1, Hospital de los Inocentes; 2, Iglesia de la Santísima Annunziata; 3, Colegio Mayor de

la Cofradía de Siervos de Santa María; 4, Fuentes; 5, estatua ecuestre de 1608.Fuente: La Crisis del Espacio Público Peatonal [16].

Ilustración 1.7. Plaza de San Pedro, planta (actualmente Ciudad del Vaticano).Fuente: La Crisis del Espacio Público Peatonal [16].


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Ilustración 1.8. Plaza de San Marcos.Planta que muestra la forma y distribución que tenía la plaza a principios del siglo XVI.


Adicionalmente, en Francia un ejemplo claro de EP de la época lo fue La Plaza de

la Concordia, situada en el extremo oriental de los Champs Elysées, las Tullerías,

el río Sena y el barrio situado alrededor de la proyectada iglesia de la Madeleine;

así, la plaza podía desplegarse en tres direcciones hacia espacios abiertos (ver

Ilustración 1.9). Otro ejemplo cercano es la Place d'Armes (ver Ilustración 1.10),

constituida por un trapecio regular de unos 400 metros de anchura por 200 de fondo

con frente al palacio de Versalles [16].


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Espacio Público



Ilustración 1.9. Place de la Concorde. A, Jardines de las Tullerías; B, el futuro Pont de la Concorde; C, Cours-la-Reine; D, el eje de los ChampsElysées; E, los tramos del foso con puentes superpuestos; F, estatua de Louis XV (sustituida por el obelisco

actual); G, la Iglesia de la Madeleine.Fuente: La Crisis del Espacio Público Peatonal [16].

Ilustración 1.10. Neuf Br isach , plano general.La ciudad se trazó de acuerdo a la típica retícula, la cual forma manzanas regulares dispuestas entorno a la

Place d’Armes que ocupa un superficie de cuatro manzanas.Fuente: La Crisis del Espacio Público Peatonal [16].


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Posteriormente, en el Imperio Español, la más relevante aportación fue el concepto

de plaza mayor. Las plazas mayores atendían a actividades urbanas genuinamente

españolas, las cuales determinaron sus características formales y arquitectónicas,

constituyeron el caso particular nacional equivalente a las plazas francesas

desarrolladas en torno a una estatua real del siglo XVIII y a los grands boulevards,

y a las plazas inglesas tipo georgiano de los siglos XVII y XVIII [18].

Suprimiendo o reduciendo algunas manzanas de la red ortogonal característica de

las nuevas ciudades, en el centro de la ciudad se halla la plaza mayor enmarcada

por la iglesia, el palacio municipal, las casas de los mercaderes y de los colonos

más ricos (ver Ilustración 1.11).

Ilustración 1.11. Huanuco Pampa;Explanada en el centro de la ciudad inca y las manzanas en retícula trazada por los españoles.



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Espacio Público



Este modelo fue impuesto por las autoridades desde los primeros años de la

conquista mediante las ordenanzas codificadas por Felipe II en la ley de 1573, que

fue la primera ley urbanística de la época [19].

Las plazas mayores, encerradas al menos en parte por un espacio porticado

cubierto, constituyeron una característica de la forma urbana española de la época.

Las grandes ciudades podían tener varias plazas, de las cuales una era la más

importante; no hay población que no posea su plaza e incluso las aldeas de cierta

importancia tienen siempre sus lugares públicos de reunión. Las plazas mayores de

las ciudades españolas importantes, que fueron utilizadas como lugares de

celebración de espectáculos públicos desde la temprana época medieval, se

originaron en su mayor parte en el emplazamiento en que tenía lugar el mercado

[16].

Concluiremos la descripción con el periodo de la Revolución Industrial, abordando

nuevamente París para estudiar el Plan de Haussmann21, que evidencia el éxito de

la gestión post-liberal y se convierte en el modelo reconocido por todas las demás

ciudades del mundo, desde mediados del siglo XIX en adelante (ver Ilustración 1.12).

El plan comprendió las nuevas calles trazadas sobre la trama urbana barroca

existente y la franja periférica, y las insertó en un conjunto coherente de nuevos

servicios primarios y secundarios; de los cuales destacan, sobre todo, los parques

públicos, el bosque de Boulogne al oeste y el de Vincennes al este de la ciudad [16].

21 Georges-Eugène Barón Haussmann (París, 27 de marzo de 1809 – París, 11 de enero de 1891) fue un funcionario público,diputado y senador francés. Recibió el título de Barón del emperador Napoleón III, con quien trabajó en la ambiciosarenovación de París.


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Ilustración 1.12. París, Francia.Plano general hacia mediados del siglo XIX. A, Bosque Boulogne; B, Bosque Vincennes.


Haussmann ennobleció el nuevo ambiente de la ciudad con elementos urbanísticos

tradicionales: regularidad, referencia en perspectiva de cada nueva calle, obligación

de mantener uniforme la arquitectura de fachadas, calles y plazas más importantes.

Incluso las fachadas de las casas pasan a ser un trasfondo genérico y los distintos

elementos del equipamiento urbano (farolas, bancos, quioscos y árboles) se

trasladan a un primer plano, dando importancia al paso de peatones y vehículos,

transformando la ciudad en un espectáculo permanentemente mutable.


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En la ciudad española habitaban solamente españoles, indígenas casadas con ellos

e indígenas que fungían como servidumbre, mientras que el resto de la población

indígena habitaba en un asentamiento designado para ella, que si bien mantenían

hasta cierto punto la traza ortogonal, las condiciones topográficas impedían la

continuidad exacta de avenidas y la parcelación se tornó irregular. En medio de

estas condiciones se formaron los barrios indígenas tradicionales de la ciudad: al

oriente, El alto, San Juan del Río, Tecpan y Analco, al norte San Antonio, Xanenetla

y Xonaca, al poniente Santiago, San Miguel, San Sebastián, San Pablo de los

naturales y Santa Ana, y al noroeste el barrio de Texcoco [20]. A finales del siglo

XVI ya se habían establecido los espacios públicos de San Pablo, San Agustín, El

Carmen, El Alto y San Francisco (ver Ilustración 1.13).

Ilustración 1.13. Interpretación de la ciudad del siglo XVI (Acercamiento).Se pueden apreciar los espacios públicos en la ciudad para 1591.Fuente: El Espacio Público en la Ciudad de Puebla (México) [21].


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Ilustración 1.14. Interpretación de la ciudad del siglo XVII (Acercamiento).En este periodo se destacan por sus dimensiones la Alameda de san José, la de san Hipólito, además de la

Plaza Mayor y la de san Francisco o Peña.Fuente: El Espacio Público en la Ciudad de Puebla (México) [21].

El siglo XVIII se caracterizó por una fuerte presencia del EP, se establecen las

plazas de los templos de los barrios, y además aparece una nueva figura en la

ciudad: El Paseo. Leicht23 menciona que esta palabra se usaba para designar un

parque en la ciudad de México denominado “el paseo de Bucarelli”24 (1775). Así

aparece como tal el Paseo de San Francisco. Este nuevo espacio estaba localizado

en la zona de la primera fundación de la ciudad, en el barrio del Alto; se destaca de

entre todos los espacios de la época por las dimensiones, la orientación norte-sur,

23 Hugo Leicht Meyer o Hugo Adelbert Henry Leicht Meyer (Hamburgo, Alemania 27 de agosto de 1881 — 15 de agosto de1952, Hamburgo Alemania Occidental). Fue un historiador alemán, que radico por cerca de 20 años en la Ciudad de Pueblade Zaragoza. Es autor del libro Las Calles de Puebla que es el estudio más extenso y documentado de la historia, calles ybarrios de la angelópolis poblana, libro que cuenta con dos ediciones y numerosas reimpresiones.

24 Avenida que fue inaugurada en la Ciudad de México a fines del siglo XVIII, exactamente hacia el año de 1778, por órdenesdel entonces Virrey de la Nueva España Don Antonio María de Bucareli y Ursúa, de acuerdo a un plan de modernizaciónordenado por él mismo para dotar de infraestructura urbana a la entonces capital del virreinato, entre cuyo plan desatacabala creación de una avenida dotada de arboledas y fuentes para la recreación de los habitantes de la ciudad.


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por su vegetación y por estar cerca del río y lo que sería, posteriormente, la plazuela

de Antuñano [21].

En este siglo se construyeron el Puente de Ovando, el templo del Barrio de

Xanenetla y en la Plaza Mayor se colocó la Fuente de San Miguel. Echeverría y

Veytia25 mencionan que en el siglo XVIII existían más de 10 espacios públicos

además de la Plaza Principal, entre ellos la plaza de San Francisco (ver Ilustración

1.15), que se llamó Plazuela de Peña, en la que se hacían ferias y mercados de

caballos y mulas, espacio de gran extensión, dividido en 1759 por la creación de un

coliseo de comedias, que originó otra plazuela denominada de Los Carros o del

Boliche (hacía 1760), en la que se realizaban corridas de toros. También en San

Francisco, detrás del convento, existía una plaza y había otra entre el templo y el

puente.

25 Fernández Echeverría y Veytia Mariano, Las trece plazas de Puebla, en Puebla Mágica no. 148, 2006, pág. 13.


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presidencia de la Republica Porfirio Díaz27, cuyo gobierno se caracterizó por la

opulencia y la imitación de tendencias europeas, principalmente francesas, que se

reflejaron en la arquitectura y el urbanismo.

Aparece entonces en Puebla el Paseo Nuevo (actual Paseo Bravo). Adicionalmente,

en este siglo, se generan los cambios más drásticos en el EP; en varias plazas de

la ciudad, entre ellas el Zócalo, se empezaron a colocar asientos, vegetación,

faroles, imitando los cambios que ocurrían en el Zócalo de la capital. También se

crearon los panteones de los templos, que posteriormente se clausuraron con la

creación del Panteón Municipal.

La casa grande del Molino de San Francisco fue reconstruida y parte del proyecto

fue la característica torre estilo Mudéjar 28. Según Leicht, para 1880, el molino

ocupaba poco más de ocho huertas y se alimentaba del agua que provenía de la

presa de San José. Todo el sistema de plazas y jardines de la zona de San

Francisco, destacó ampliamente en materia de monumentos, por ejemplo, en este

siglo se traslada la Fuente de San Miguel a la Plazuela del Boliche, donde

permaneció por 84 años. También se coloca la Fuente de los Cisnes con la escultura

de una musa, creación de M. Czarnikowa & Co. Berlín, no tan reconocida como la

27 José de la Cruz Porfirio Díaz Mori1 (Oaxaca de Juárez, Oaxaca, 15 de septiembre de 1830 - París, Francia, 2 de julio de1915) fue un militar y político mexicano, que ejerció el cargo de Presidente de México, en nueve ocasiones; la primera, del 24de noviembre de 1876 al 6 de diciembre de 1876 (después del triunfo de la Revolución de Tuxtepec, ocupando el cargo deforma interina ); y, la segunda vez, del 17 de febrero de 1877 al 5 de mayo de 1877. Nuevamente, ocupando el cargo de formainterina, del 5 de mayo de 1877 al 30 de noviembre de 1880 (después de haber sido elegido Presidente). Posteriormente,desempeñó la presidencia para los periodos: 1884-1888, 1888-1892, 1892-1896, 1896-1900, 1900-1904 y 1904-1910. Por loque después de 35 años como presidente, se consideró un periodo de tiranía, dando paso a la Guerra de RevoluciónMexicana.

28

Consiste en la aplicación a los edificios cristianos de influencias de estilo hispano-musulmán debidas a la albañilería detradición andalusí. Es un fenómeno autóctono y exclusivamente hispánico, que se manifestó tanto en elementosarquitectónicos estructurales como decorativos (arco de herradura, artesonados) y en la preferencia por el uso de ciertosmateriales (yeso, ladrillo simple o vitrificado en azulejos, madera vista en los artesonados, etc.)


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firma de otras cinco esculturas de musas, que se colocaron en el Zócalo y son

creación de la firma A. Durenne Sommevoire29. Se erige un kiosco llamado "Porfirio

Valderráin" (político local fallecido ese año). La zona de San Francisco tenía los

lavaderos públicos de Almoloya y los baños públicos de San Juan Bautista. A finales

del siglo XIX florecen, tanto en la capital del país como en Puebla, espacios de

áreas verdes y jardines para la recreación de la clase privilegiada de la época que

se denominaron tívolis30 (ver Ilustración 1.16).

Ilustración 1.16. Interpretación de la ciudad del siglo XIX (Acercamiento).Los tívolis tuvieron un auge muy importante en este periodo pero no permanecieron por mucho tiempo.

Fuente: El Espacio Público en la Ciudad de Puebla (México) [21].

29 La historia de la fundidora Le Val d’ Osne nos permite trazar el desarrollo del hierro colado, pues abarca el periodo máslargo del siglo XIX. En 1903 la empresa reunía no sólo los modelos de las empresas André (1836-1855), Barbezat (1855-

1867 y sus sucesores (antes de que Durenne la comprara), sino también el fondo de Ducel (comprado hacia 1875) el másimportante en su tipo junto con el de André. A primera vista podemos distinguir algunas grandes categorías de obras:la de lascopias de la antigüedad clásica y del trabajo de maestros anteriores al siglo XIX (Miguel Ángel, Germain Pilon, Puget, Alegrain,Coustou, Bouchardon, Houdon, Canova...); la de las obras de los escultores decimónicos que eran elegidos por su renombre(Chaudet, Carrier- Belleuse, Marie d ‘Orléans, Pradier...); la de obras que eran seleccionadas en f undición del éxito que losescultores alcanzaban en los salones (Chaudet, Le Berger Phorbas; Bosio, Nymphe, Salmacis; PoIlet, Eloa), y de lasdestinadas a la vivienda, que respondían a la demanda de la clientela (alegorías, esculturas animalistas) o encargos a menudohechos a artistas relacionados con la empresa (Mathurin Moreau, Pierre-Louis Rouillard) “. Chevillot Catherine, “Escultura deHierro Colado en la Francia del siglo XIX”, en Artes de México, págs.15-16,

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