El vacío urbano como propulsor de desarrollo urbano: el Hipódromo de Monterrico
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EL VACIO URBANO COMO PROPULSOR DE DESARROLLO URBANO: EL HIPODROMO DE MONTERRICO Elaborado por: Juan Moisés Sacca Gonzales Seminario de Urbanismo 2015 – 1
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EL VACIO URBANO COMO PROPULSOR DE DESARROLLO URBANO: EL
HIPODROMO DE MONTERRICO
Elaborado por: Juan Moisés Sacca Gonzales
Seminario de Urbanismo
2015 – 1
ÍNDICE
1. INTRODUCCIÓN
1.1. Sumilla
1.2. Planteamiento de problema
1.3. Pregunta
1.4. Hipótesis
2. MARCO TEORICO
2.1. El espacio vacío como fenómeno urbano.
2.1.1. Los Tipos de vacío urbano,
2.2. La centralidad según Walter Christaller
2.3. La centralidad según Jordi Borja
3. MARCO HISTORICO
3.1. El crecimiento de la ciudad a partir de la migración de la clase alta
3.2. La segregación urbana en Lima como consecuencia de la zonificación
4. EL HIPODROMO COMO VACIO URBANO
4.1. El hipódromo como un equipamiento propulsor de un futuro desarrollo urbano
4.2. El reciente desarrollo del hipódromo de Monterrico
5. EL JOCKEY PLAZA Y SU ENTORNO ACTUAL
5.1 ¿Es el Jockey Plaza una centralidad?
5.2. Mono funcionalidad comercial
6. PROYECCION DEL JOCKEY PLAZA Y SU ENTORNO COMO CENTRALIDAD
6.1. ¿Qué le falta al jockey Plaza para constituirse como una centralidad y sumar a la ciudad?
7. CONCLUSIONES
8. BIBLIOGRAFIA
1. INTRODUCCIÓN
1.1. SUMILLA
En 1997 se inauguró el Jockey plaza, primer centro comercial moderno de Lima, en el distrito de
Santiago de Surco. El centro se construye en parte del terreno del hipódromo de Monterrico en el
sector del mismo nombre. La incursión se convierte en un éxito y se constituye rápidamente como “el
lugar de encuentro comercial” de Lima.
Esta inversión fue posible gracias al terreno concesionado por el Jockey Club, el cual es parte del
extenso lote del hipódromo de Monterrico. El espacio cedido era la segunda pista hípica del
hipódromo que con el tiempo paso a desuso. El inversor aprovechó este espacio disponible para
construir el “mall “debido a su ubicación céntrica y de fácil acceso. En términos económicos el Jockey
Plaza ha dinamizado a su entorno pues alrededor de ella han surgido múltiples servicios, comercios,
universidades, oficinas e inversiones inmobiliarias.
Este proceso surgido en el Jockey plaza es un fenómeno que se dio gracias al vacío urbano que el
hipódromo representa .El fenómeno del vacío urbano se presenta debido a la tierra vacante existente
en la ciudad . En el caso del hipódromo de Monterrico, esta tierra vacante se ha convertido en un
desarrollo comercial e inmobiliario. Este crecimiento dentro del hipódromo ha caído en la mono
funcionalidad y no permite que la zona se constituya como una centralidad. Por ello este texto
analizara la constitución del hipódromo como una zona central y los requerimientos para que ella se
desarrolle como una centralidad.
Imagen 01: Facebook - Lima Moderna
1.2. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
En la historia reciente de los hipódromos en Lima, desde el Hipódromo de Santa Beatriz hasta el de
Monterrico, cuentan con un desarrollo de sus áreas vacías cuando estos quedan reemplazados por
otros en la periferia. En su mayoría estos desarrollos ceden espacio público a la ciudad como es el
caso de Santa Beatriz con el Campo de Marte y en menor medida San Felipe con la Residencial.
Estos desarrollos se han dado en periodos caracterizados por el crecimiento y planificación como en
el Campo de Marte con el trazado de Avenida Arequipa y La Residencial San Felipe con Belaunde
Terry.
El Hipódromo de Monterrico tiene probabilidades de migrar hacia la periferia actual, por lo cual el gran
terreno que ocupa hoy es un gran potencial para la ciudad. El desarrollo inmobiliario y comercial del
Jockey Plaza mueve millones de dólares en ganancias debido al valor del suelo y la rentabilidad de
comercio. Pese a ello, el desarrollo del Hipódromo de Monterrico como terreno físico
inmobiliariamente explotable no tiene consideraciones de dejar algo para la ciudad como si lo hicieron
San Felipe o Campo de Marte. No existen planes reguladores que condicionen el desarrollo de este
vacío urbano como espacio metropolitano.
1.3. PREGUNTA:
Ante la poca visión sobre el futuro del hipódromo surge la cuestión: ¿Cuáles fueron los factores y el
proceso para que esta zona central se haya constituido como tal y porque ello ha girado hacia un
desarrollo comercial y financiero dejando de lado la posibilidad de un desarrollo planificado y óptimo
para la ciudad como si consideraron sus antecesores (San Felipe y Campo de Marte)?
1.4 HIPOTESIS:
Una posible respuesta hacia esta cuestión son los grandes equipamientos privados en la ciudad pues
dentro de estos se han desarrollado grandes inversiones comerciales, corporativas e inmobiliarias.
Estos desarrollos se han dado gracias a los amplios terrenos vacíos de los equipamientos como el
Jockey Plaza .Estos pueden ser nominados como vacíos urbanos. Probablemente a raíz del éxito de
estas inversiones, traducido en un intenso flujo de personas accediendo al lugar, se han desarrollado
proyectos inmobiliarios alrededor de ellas, La cercanía de Jockey Plaza con la avenida Javier Prado
facilitan el acceso hacia estas inversiones comerciales. Además de ello esta avenida conecta a esta
centralidad con La Cultura – cultural- en San Borja o el Centro Financiero – comercial y servicios - en
San Isidro y las hace competir e interconectarse. Todos estos aspectos concadenados se inician en
los equipamientos privados, los cuales son vacíos urbanos. A raíz de esto se inicia con la hipótesis
de los vacíos urbanos son catalizadores de desarrollo urbano.
2. MARCO TEORICO
2.1. EL ESPACIO VACIO COMO FENOMENO URBANO
Los espacios vacíos urbanos son tierras vacantes, remanentes a la dinámica urbana: aquellos
terrenos que permanecen vacíos o subutilizados. Están próximos a infraestructuras ya instaladas y
no se desarrollan a plenitud de su potencial.
El estudio “La tierra vacante en Latinoamérica” (Clichevsky, 1998) destaca que estos espacios libres
son elementos integrales de los complejos mercados de tierras en las ciudades latinoamericanas, y
que afectan las políticas fiscales en materia de desarrollo urbano; por tal motivo, tienen un gran
potencial para el desarrollo a gran escala. El manejo de la tierra vacante podría conducir no sólo a
mejorar las condiciones de las áreas urbanas, sino también a reducir la polarización social y fomentar
una mayor igualdad para sus habitantes.
Este fenómeno se presenta en la mayoría de ciudades en expansión y se puede percibir claramente
en zonas urbanas antiguas como en Europa. Un caso histórico es el del mercado de Les Halles. Este
mercado estaba netamente construido y consolidado. El mercado funcionaba como mayorista en
condiciones precarias y se hallaba tugurizado (ver imagen 2) por lo cual el municipio decide trasladarlo
a las afueras de la ciudad, al nuevo mercado de Rungis. Posterior a ello la infraestructura del mercado
de Les Halles fue demolida y el terreno paso a ser un centro comercial, lo cual es criticable pero es
un claro ejemplo del fenómeno .Este caso muestra de cómo un equipamiento en la ciudad (desfasado
en su uso y tamaño) es trasladado a la periferia y el terreno es aprovechado para un uso (en el caso
de Les Halles, comercial) que debiese sumar y servir a la ciudad.
Imagen 02: Les Halles 1952
El Antiguo Mercado de Les Halles, diseñado por V.Baltard había
quedado desfasado pues su uso tugurizaba el centro de Paris.
Fuente: urbannetworks.blogspot.com
Imagen 03: Les Halles 2015
Les Halles es actualmente un parque con un centro comercial
subterráneo dentro de él.
Fuente: parisinfo.com
Fuente :
2.1.1. LOS TIPOS DE VACIO URBANO
En el libro “La régénération urbain “(Chaline ,1999) se clasifica a los vacíos urbanos bajo tres
aspectos: la dimensión del vacío (áreas que comprenden cientos de hectáreas, manzanas, lotes y /
o simples edificios con variable grado de abandono y degradación), el tiempo que han permanecido
vacante así como la naturaleza y calidad de los lugares.
La dimensión del vacío, se refiere a la escala del espacio vacío en su relación al entorno debido a
que se puede considerar como vacío urbano tanto a un gran parque en uso (ver imagen 4) como a
un pequeño lote vacío en medio de la ciudad (ver imagen 5).
El tiempo que han permanecido vacante, estudia el tiempo que el vacío ha estado sin un uso
constante .Se puede ejemplificar ello comparando el Cuartel San Martin como terreno vacante con el
colegio San Agustín que actualmente se encuentra en funcionamiento.
La calidad de los lugares, se define a los vacíos según su animación y la percepción urbana dentro
de ella. No es lo mismo distinguir un espacio público importante en la ciudad con vida urbana que un
terreno baldío que no posee ninguna actividad dentro de ella.
2. 2. LA CENTRALIDAD
Imagen 05: Teatro La Lira, pequeño vacío
intervenido en España
Fuente: geocitiescom
Imagen 04: Central Park, es un vacío urbano de
grandes proporciones
Fuente: getourguide.com
Imagen 06: Cuartel San Martin, vacío vacante
Fuente: skyscrapercity.com
Imagen 07: Colegio San Agustín, equipamiento usado
Fuente: bp.blogspot.com
2.2. LA CENTRALIDAD SEGÚN WALTER CHRISTALLER
En 1966 se publica en Alemania el libro “Central Places in Southern Germany” de Walter Christaller,
exponiendo su Teoría del Lugar Central. Si bien continúa en la concepción de los anteriores teóricos
alemanes como von Thünen, con su escenario agrícola, y Weber, con la localización manufacturera,
Christaller retoma en su teoría la forma en que se distribuyen en el espacio las actividades
económicas y las poblaciones.
La teoría de los lugares centrales ayuda a explicar dos aspectos interrelacionados del desarrollo
urbano: la ubicación de los asentamientos humanos como centros óptimos de distribución para los
servicios y ciertas mercancías y la forma en la cual estos servicios y mercancías se distribuyen dentro
del sistema espacial de los lugares urbanos. Por lo que se trata de plantear cómo una economía que
se basa en la producción y distribución de una gran gama de bienes y servicios diversos se encuentra
organizada espacialmente.
Es posible indicar que toda empresa busca normalmente localizarse en el centro geográfico del
mercado, en virtud del principio de la centralidad geográfica y a su vez tienen interés en reagruparse.
La decisión de centralizar o no la producción en un único lugar es consecuencia de la intermediación
entre economías de escala y costos de transporte. Dicho de otra manera, si más importante son las
economías de escala y menores los costos de transporte, será mayor la probabilidad de optar por
centralizar la producción en un solo lugar.
De acuerdo con esta teoría, el crecimiento de la ciudad depende de su especialización en las
funciones de servicio urbano, considerándose que la primera función de la ciudad es la de actuar
como un centro de servicios para la región que la circunscribe, proveyéndole bienes y servicios
centrales, tales como: ventas al menudeo y mayoreo, servicios bancarios y profesionales,
organización de negocios así como facilidades de educación, culturales, de entretenimiento y de
gobierno.
Imagen 08: Grafico esquemático de teoría de espacios
centrales, en azul los centros de compra conectados
dentro de un territorio.
Fuente: timrime.com
2.3. LA CENTRALIDAD SEGÚN JORDI BORJA
“Los centros urbanos son los lugares polisémicos por excelencia: atractivos para el exterior,
integradores para el interior, multifuncionales y simbólicos. Son la ‘diferencia’ más relevante de cada
ciudad, la parte de la misma que puede proporcionar más ‘sentido’ a la vida urbana. Y sin embargo...
Cuando no se especializan y se homogeneizan hasta parecerse todos, se deterioran y se convierten
en áreas marginales. Unos, de día se congestionan y de noche se vacían, otros reciben el doble
estigma de la pobreza y de la inseguridad. Hoy, el centro son los centros y en la ciudad metropolitana
el centro-centros tiende a ser el territorio de la ciudad-municipio, por lo menos. Hacer ciudad hoy es,
ante todo, hacer ciudad sobre la ciudad, hacer centros sobre los centros, crear nuevas centralidades
y ejes articuladores que den continuidad física y simbólica, establecer buenos compromisos entre el
tejido histórico y el nuevo, favorecer la mixtura social y funcional en todas las áreas” .
Jordi Borja – La Ciudad del Deseo
En el libro la ciudad y el deseo se explican acerca de la importancia de relación de la movilidad,
accesibilidad y espacio público con la centralidad para que esta tenga un sentido mismo. “Si los
derechos de centralidad y de movilidad no son universales, la ciudad no es democrática “menciona
Borja.
La centralidad en la ciudad permite el intercambio de información así como formación y empleo. Un
lugar central es además de un lugar de trabajo un lugar de formación colectiva así como intercambio
de información personal, comunitaria que pueden ser transmitidas básicamente a partir de la
observación.
La centralidad es contrapuesta por la agorafobia urbana, que es un fenómeno producido por la
degradación o la desaparición de los lugares públicos integradores y protectores pero también
abiertos a todos. En esta nueva ciudad las infraestructuras de comunicación no crean centralidades
ni lugares fuertes, más bien segmentan o fracturan el territorio y atomizan las relaciones sociales. La
centralidad debería de permitir el orgullo a través de la identidad simbólica con el lugar y los recuerdos
que ella permite a través de la memoria e identidad.
Imagen 09: El centro de Lima es una
centralidad de características similares a las
que menciona Borja: integrado,
multifuncional, variado y simbólico.
Fuente: skyscrapercity.com
3. MARCO HISTORICO
3.1. EL CRECIMIENTO DE LA CIUDAD A PARTIR DE LA MIGRACION DE LA CLASE ALTA
El crecimiento de la ciudad de Lima ha tenido diversos fenómenos sociales y urbanos complejos. Uno
de ellos es la migración de las clases acomodadas a través del crecimiento exponencial de Lima a
partir de 1920 y con ello los servicios y equipamientos para este grupo.
Según el blog del historiador Juan Luis Orrego, a partir de la década de 1920, la clase alta empezó a
migrar a los barrios del sur, cuando el Centro de Lima se fue poblando de grupos medios y populares.
Esto hizo reverdecer Barranco, originó Miraflores y San Isidro, y las mansiones que rodearon a la
avenida Arequipa abierta por el presidente Leguía.
En 1960 Miraflores y San Isidro estaban ya consolidadas y cuando se vieron conexas a Chorrillos y
Surquillo (distritos de sector medio y obrero) se comenzó a trazar la Avenida Javier Prado .Lo cual
permite las clases acomodadas migren hacia La Molina y Surco.
Previo al año 2000 se urbaniza Asia anexo a la carretera de la panamericana sur. Este lugar se
consolida como residencias temporales de verano y centro de entretenimiento para sector medio alto.
Del referente histórico anteriormente explicado se puede identificar el movimiento del sector medio
alto en la ciudad cada vez más hacia la periferia buscando seguridad, tranquilidad y en algunos casos
exclusividad. Este fenómeno se llama dispersión urbana y para análisis del hipódromo se tomara en
cuenta a este, pues el hipódromo es un equipamiento que ha ido migrando junto a esta elite.
Imagen 10: La Avenid Arequipa, trazado que permitió
la primera migración de las clases acomodadas al sur.
Fuente: limalaunica.blogspot.com
Imagen 11: Balneario de Asia, última migración de la
clase acomodada limeña como entretenimiento.
Fuente: blogpucp.edu.pe
3.2. SEGREGACION URBANA EN LIMA COMO CONSECUENCIA DE LA ZONIFICACIÓN
La literatura sociológica considera la segregación urbana como la combinación de disparidades
sociales y geográficas para los diferentes sectores de la población. Este es el resultado de
disparidades que después se manifiestan en desiguales condiciones de vivienda, infraestructuras y
servicios (atención médica, comercio, comida, comunicaciones, transporte y educación). En un
sentido amplio se incluyen otras condiciones ambientales desiguales, tales como acceso a espacios
verdes, calidad del agua y del aire, riesgos de aluviones, etc.
A partir de 1940 las ciudades latinoamericanas comenzaron a crecer de manera exponencial debido
a las grandes corrientes migratorias provenientes del campo. Los proyectos de expansión urbana de
las ciudades latinas siguieron como paradigma a la ciudad americana. Las ciudades estadounidenses
habían sido planificadas en su expansión a partir de teorías y postulados de la escuela de Chicago.
Ernest Burgess perteneció al segundo periodo de la escuela sociológica de Chicago, periodo en el
cual se fijó atención sobre los modelos de desarrollo urbano y el control social. Entre sus
investigaciones más importantes destaca “Human Ecology “, publicado en 1921 junto a Robert Park,
obra importante en el estudio de la sociedad a partir de las teorías higienistas. El cual toma al hombre
como un ente pulcro y que su interacción en la ciudad debía de estar alejado de actividades que
afecten su salud y propicien enfermedades. En esta publicación se establece un modelo radial, es
decir, una división funcional radial que zonifica la ciudad de Chicago. Este divide la ciudad en cinco
zonas:
La Zona I: CBD Centros de Actividad
La Zona II: Industria Ligera
La Zona III: Barrios de Clases Populares
La Zona IV: Barrios de Clases Medias
Entre demás teóricos la escuela ecológica americana instalada en Chicago investiga y propone tres
modelos de organización urbana: el modelo concéntrico (Túnen y Burgess) anteriormente
mencionado, el modelo sectorial (Hoyt) y el modelo polinuclear (Harris y Hulimann). Todos estos
modelos son desarrollados bajo las mismas teorías higienistas, pulcras y funcionales. Si bien las tres
tienen diferente forma urbana (ver imagen 05), las tres permiten la misma segregación, fragmentación
y rupturas urbanas a la ciudad y en menor medida a la sociedad.
El modelo de organización urbana desde la cual se ha desarrollado Lima es el tercero, el modelo
polinuclear pues el centro de Lima hasta hace unos años seguía siendo el centro de mayor actividad
en la ciudad, además de ello alrededor de ella se ha asentado industria y comercio (Av. Argentina)
teniendo cerca sectores populares residenciales (La Victoria, Lince, Surquillo, etc.). Por otro lado los
barrios de clases medias se ubican hacia otro lado del centro y hay un cambio paulatino de panorama
urbano: de La Victoria a San Borja, de San Borja a Surco, de Surco a la Planicie. Esta ascendencia
paulatina de escala económica social, teóricamente disfraza de ecología urbana es muy parecida al
modelo polinuclear y básicamente se ha instalado en Lima debido a la inversión del sector privado
sin ningún control edil o político. Por otro lado, así como el modelo polinuclear en Lima también se
presentan migraciones diarias a las afueras de la ciudad, las invasiones.
En ciudades latinoamericanas y Lima en específico, la realización de reformas neoliberales es el
aspecto más importante de su vida económica y social en las últimas décadas y una de sus
consecuencias ha sido la desigualdad social. Si tomamos la distribución desigual del ingreso como
uno de los factores que incide en la segregación espacial, encontramos que en la región se
encuentran una de las mayores disparidades en la distribución del ingreso en el mundo y que estas
están en aumento. Las políticas de planificación institucional del “zoning” de producción en términos
de la división funcional del espacio (profesado por la escuela de Chicago), por lo general, se han
traducido indirectamente o directamente en segregación. Un autor (Oszlack, 1982) demuestra como
políticas de planificación sobre el espacio urbano produjeron un desplazamiento espacial de los
sectores populares residentes en el área metropolitana de Buenos Aires y que ello ha contribuido a
la fragmentación de la ciudad.
Imagen 12: Grafico esquemático de teoría de espacios centrales
Fuente: timrime.com
4. EL HIPODROMO COMO VACIO URBANO
4.1. EL HIPODROMO COMO UN EQUIPAMIENTO PROPULSOR DE UN FUTURO
DESARROLLO URBANO
Los hipódromos construidos en Lima como equipamientos urbanos ha sido una clara oportunidad de
desarrollo como terreno disponible cuando esta se muda a la periferia de la ciudad. Estas mudanzas
han estado marcadas por la migración de las clases acomodadas de la urbe y la coyuntura socio –
política presente en cada una de estas migraciones. El desarrollo de la ciudad está marcado por
responsables políticos, profesionales y agentes económicas y sociales. Por lo tanto los valores
culturales y objetivos políticos son cruciales en las decisiones para el presente y futuro de la urbe (J.
Borja).
Ante ello, para determinar el presente desarrollo en el hipódromo de Monterrico se analizara los
anteriores desarrollos de este equipamiento y la pertinencia socio – política en cada una de estas.
EL HIPODROMO DE SANTA BEATRIZ
A inicios del s.XX, la Municipalidad de Lima otorgó, en enfiteusis, al Jockey Club del Perú (los terrenos
del fundo "Santa Beatriz”) ubicados en la parte sur de la ciudad. En 1903 se inaugura el terreno y se
inicia su uso como equipamiento público, administrado por un ente privado (Jockey Club). Durante el
oncenio del presidente Augusto B.Leguia (1919 - 1930) este equipamiento se consolida como tal con
remodelaciones y ampliaciones (solventadas por el estado y el Jockey Club). En 1938 este
equipamiento se muda a San Felipe, esta mudanza se da luego que en 1921 se produzca la
expansión de la ciudad con la Avenida Leguía (hoy Avenida Arequipa). Los residentes que se
mudaban al sur pertenecían a la elite limeña consolidada en el centro de la ciudad quienes migran al
sur buscando mayor espacio y tranquilidad, que no cedía el centro consolidado (J. Orrego). La
concesión del terreno (enfiteusis) es negociada y trasladada al hipódromo de San Felipe, esta
transacción se realiza en el gobierno de Oscar Benavides.
En este caso, el terreno alcanza su máxima consolidación como tal debido al nexo marcado entre un
estado oligárquico – liberal, representado por Augusto B. Leguía y Oscar Benavides, y un ente privado
Jockey Club. En nexo fue beneficioso para la ciudad pues pese a la enfiteusis hubo una concertación
en abandonar Santa Beatriz y mudarse a San Felipe. Cabe mencionar que el terreno se desarrolló
como un parque debido a la escasez de grandes espacios públicos en medio de la ciudad, además
de no contar con presión comercial de urbanizar pues había mucho terreno urbanizable al sur de la
ciudad .Este hecho fue beneficioso, el estado obtuvo los terrenos requeridos para dotar a Lima de un
parque, un lugar donde recrearse y en definitiva un pulmón verde.
EL HIPODROMO DE SAN FELIPE
El hipódromo de San Felipe se fundó gracias a tierras cedidas por el estado peruano al Jockey club
como continuación del contrato de enfiteusis en 1938, el cual concesionaba el terreno más no lo
vendía. El “coloso de San Felipe” tuvo desde sus inicios problemas de capacidad pues el público
afluente cada vez era mayor (hipodromodemonterrico.com) y los lotes ocupados aledaños no
permitían su expansión
En 1950 Miraflores, San Isidro y Jesús María ya se habían consolidado y constituido como áreas
residenciales. Debido al crecimiento demográfico de la ciudad, la falta de suelo en los mencionados
distritos y la consolidación de ellos, el hipódromo de San Felipe fue visto como un atractivo negocio
inmobiliario apto para grandes residencias particulares. Corrían los últimos meses del segundo
gobierno de Manuel Prado cuando se proyectó la lotización, propuesta por el Instituto de la Vivienda,
institución promovida por Pedro Beltrán Espantoso.
Prado no terminó su período y el gobierno militar que lo depuso fundó en 1962 la Junta Nacional de la
Vivienda fusionando el mencionado Instituto de Beltrán con la vieja Corporación Nacional de la
Vivienda. Fue en la Junta donde, a pesar de que ya tenía algunos lotes comprometidos para su venta,
nació la idea de destinar los terrenos de San Felipe a un conjunto residencial de alta densidad, idea
que se concretó en el gobierno de Belaunde Terry bajo el impulso del arquitecto presidente.( revista
Puente, Nº9 - Colegio de Ingenieros del Perú ).
Imagen 13: El hipódromo de Santa Beatriz - 1915
Fuente: arkivperu.com
Imagen 14: Campo de Marte, desarrollo a partir del
vacío urbano que representaba el hipódromo
Fuente: 1.bp.blogspot.com
No toda el área que dejó el Hipódromo fue entregada a la Junta de la Vivienda para el programa
habitacional. De las 37 hectáreas disponibles cerca de 10 fueron asignadas a las Fuerzas Armadas
y 1 a la Sociedad Central Japonesa. Las 26 hectáreas de lo que sería después la
Residencial San Felipe y las 10 de los militares, quedaron separadas por una calle que cortó en dos
el gran predio, en tanto el lote para la colonia japonesa quedó incorporado en el conjunto habitacional.
(CONSUCODE).
Este momento es claro y trascendente pues marca un claro nexo entre el futuro de un vacío y la
decisión política de un líder. Este líder es Fernando Belaunde quien bajo una coyuntura de programa
masivo de vivienda decide el uso del hipódromo de San Felipe y además toma rienda del proyecto
permitiendo que este se construya en pocos años.
4.2. EL RECIENTE DESARROLLO DEL HIPODROMO DE MONTERRICO
La migración del hipódromo de Monterrico coincide con la urbanización de La Molina y Surco a partir
del trazado de la Avenida Javier Prado como parte de los planes de expansión de la ciudad y la
consolidación de San Isidro y Miraflores. El hipódromo de Monterrico fue una adquisición que se inició
en 1951 y concluyo en 1952, el contrato de enfiteusis de San Felipe fue abandonado antes de tiempo
debido a presión del estado. El Jockey Club compró otro terreno en Surco, esta vez como contrato
de inmueble privado a un precio bajo (S/. 3.45 / m2). El total de terreno adquirido llegó a ser 4 veces
más grande que el del Hipódromo de San Felipe, culminándose su adquisición en 1952. Las primeras
construcciones se iniciaron en 1955, costo total de la obra ascendió a US$ 4'500,000.00 y fue
inaugurado en 1960 por el presidente Manuel prado Ugarteche.
Imagen 15: Hipódromo de San Felipe en uso – años 40
Fuente: youtube.com
Imagen 16: Construcción de la residencial san Felipe
Fuente: arquitecturamodernaperu.blogspot.com
Según la web del hipódromo de Monterrico es en 1980 cuando el hipódromo se consolida a partir de
la mayor afluencia de público hípico aficionado y conexión directa con la ciudad, a finales de 1990 la
cantidad de público afluente comienza a estancarse.
Es en este momento cuando se determina el desarrollo del vacío urbano que representaba el
hipódromo de Monterrico pues si bien tenía a un público afluente ya en 1990 se encontraba rodeada
de urbanizaciones , inmejorablemente conectada con el resto de la ciudad , con menor publico hípico
afluente y un precio muchísimo mayor al cual se había comprado el terreno.
En el año 1995 se instala el Daytona Park en medio de la pista principal del hipódromo, si bien es una
nueva implementación en el lugar, este uso sigue siendo de entretenimiento. Entonces se entiende
que aun el entretenimiento y esparcimiento (de la clase media alta se recalca) seguía siendo la
principal actividad de este gran terreno.
Es importante señalar el cambio de modelo económico hacia el neoliberalismo en el gobierno de
Alberto Fujimori iniciado en 1990 pues este régimen hace cambios económicos estructurales notables
y la ciudad sufriría una importante transformación urbana a partir de estos cambios (Efraín Gonzales
de Olarte).
La inauguración del Jockey plaza en 1997 no hace más que demostrar este giro económico pues este
gran equipamiento se instala en la segunda pista del hipódromo de Monterrico, en otros términos se
cambió un uso de esparcimiento o entretenimiento por otro comercial. La gran afluencia de público
se da porque este centro comercial era el primero en su género en Lima. Si bien existía el CC. Plaza
San Miguel, el CC.Jockey Plaza tenía una mejor ubicación y estaba dirigido a un segmento económico
alto, con otras características.
Imagen 17: Hipódromo de Monterrico en sus
primeros días de inauguración
Fuente: timrime.com
Imagen 18: Grafico de la distribución en planta del
hipódromo de Monterrico
Fuente: timrime.com
La migración del hipódromo de Monterrico coincidió con la urbanización de La Molina y Surco a partir
del trazado de la Avenida Javier Prado como parte de los planes de expansión de la ciudad y la
consolidación de San Isidro y Miraflores. El modelo de ciudad polinuclear (Harris y Hullmann), con la
Molina y Surco como distritos dormitorios y San Isidro como Centro Financiero jugo un importante
papel en la constitución de este centro comercial. El hecho de tener la vía Javier Prado que une estos
dos usos y el hipódromo en medio fue una importante “ ventaja “ pues se insertó el comercio en medio
de estas dos actividades . Es así que conceptualmente entre la casa y el trabajo se construye una
tienda, y como el carro es el transporte por excelencia en este tipo de ciudad, al retorno del trabajo
se puede hacer las compras en la tienda, ósea en el Jockey Plaza.
5. EL JOCKEY PLAZA COMO CATALIZADOR URBANO ACTUAL
5.1. ¿ES EL JOCKEY PLAZA UNA CENTRALIDAD?
Determinar si un lugar es una centralidad o no es un tema discutido y a veces polémico, bajo los dos
enfoques teóricos (Christaller, Borja) se tratara de definir si este espacio que ha tenido gran desarrollo
inmobiliario y comercial es actualmente una centralidad.
Si se toma la teoría de Walter Christaller, el Jockey Plaza es una centralidad .Como dice la teoría de
Christaller este sitio está directamente conectado con otras zonas centrales, como San Isidro y el
espacio Cultural en la vía Javier Prado (biblioteca nacional y el gran teatro) e indirectamente
conectado con otras zonas centrales con la autovía panamericana sur, esto hace que la el Jockey
Plaza sea un punto neurálgico entre estas dos vías.
Como consecuencia de esa “ventajosa ubicación”, el Jockey plaza se consagra como un óptimo
centro de distribución de productos y ahí se encuentra también otra definición de su uso, el comercio.
Cada vez más este centro comercial diversifica su oferta para diferentes sectores. Entonces este
centro se define como el lugar de comercio con una afluencia metropolitana en gran parte de la
ciudad.
Esta teoría también explica el impacto del Jockey Plaza en su entorno pues debido a la constitución
de esta zona central en un territorio, esta necesita de varios servicios complementarios. Esto ha
sucedido alrededor del Jockey, surgiendo otros usos como oficinas y edificios densos de residencias.
Es esta también una de sus deficiencias pues no han surgido diferentes usos de los ya mencionados
alrededor del mismo, esto debido al valor del suelo, pues otras actividades no podrían solventar este
valor que se cobran para comprar o alquilar áreas alrededor.
Por otro lado, si tomamos la teoría de Jordi Borja, la cual está ligada a la emoción, los sentimientos y
un enfoque social hacia la ciudad, el Jockey Plaza no es una centralidad. La centralidad precisada
por Borja define que el Jockey plaza tendría que ser especializado, simbólico, y polisémico. Además
de ello tendría que caracterizarse por favorecer la mistura social y funcional, todo ello conllevaría a
una ciudad democrática. Ninguna de estas características es cumplida total o parcialmente en el
Jockey Plaza.
El Jockey plaza no es un símbolo urbano sino más bien un hito de paso en la ciudad. Si bien
recientemente se ha constituido como el lugar comercial de la ciudad, esto debido a que puede tener
recordación entre su público afluente (según Arellano Marketing el Jockey Plaza tiene el mayor
recuerdo entre los centros comerciales en un 57 %), no representa un símbolo en la ciudad como lo
pueden ser la Plaza de Armas, el Parque Kennedy o la Plaza San Martin. Este hecho simbólico está
ligado a la identidad con el lugar, actualmente el Jockey Plaza no transmite ninguna identidad propia
más que el consumismo o la actividad comercial que en ninguna de sus formas tiene recordación
visual simbólica.
La conectividad de este Centro Comercial con el resto de Lima es un punto clave en la teoría de Borja,
un centro es por naturaleza un lugar más que conectado vialmente, comunicado y ligado con la
ciudad. En el hipódromo de Monterrico, las autopistas tienen secciones viales enormes que
segmentan y fracturan el territorio, en consecuencia atomizan las relaciones sociales entre los
ciudadanos. No existe ninguna relación fuerte y marcada entre el interior o exterior en el Jockey Plaza
más que algunos puentes peatonales de sección minúscula y un muro ciego perimetral enorme. (Ver
imagen 20 y 21)
5.2. MONOFUNCIONALIDAD COMERCIAL
Borja critica la especialización de los centros, pero a la vez propone que cada centro sea distinto.
Estas ideas no son diferentes al fin y al cabo. Se podría decir que el Jockey Plaza es una zona central
Imagen 20: La autopista panamericana separa al
hipódromo del tejido urbano.
Fuente: skyscrapercity.com
Imagen 21: El tráfico de la Avenida Javier Prado no permite
la integración de la ciudad con el equipamiento
Fuente: rpp.com
Imagen 19: Encuestas sobre recordación de centros comerciales
FUENTE: arellanomarketing.com
especializada en comercio, pero ello no se ve nutrida de otros elementos identitarios propios del lugar.
El Jockey plaza como estructura funcional es muy parecido a cualquier centro comercial presente hoy
en Lima y no se ha diferenciado más que con el nivel socioeconómico de su oferta.
Por ejemplo Miraflores es turístico, pero también nutrido de comercio y residencia; el centro de Lima
es turístico también, pero también nutrido de actividad institucional, cultural, artística, etc., cosa que
especializan a cada uno de ellos y les otorga un carácter propio. Jordi Borja no se refiere en contra
de la especialización sino a la tematicidad de zonas centrales propias del urbanismo americano
(Harris y Hullmann) que zonifica zonas temáticas como la zona únicamente industrial, la zona
únicamente financiera, la zona únicamente histórica , etc. Entonces el hipódromo de Monterrico está
especializado en comercio pero le hacen falta diversas actividades para ser considerado
especializado y distinto a otras zonas centrales al mismo tiempo.
No basta con comercio y oficinas pues estos solo hacen que el precio del terreno siga subiendo de
manera alarmante y la especulación se adueñe del mercado como lo viene haciendo hace unos años.
Debido a la acumulación de edificios de oficinas alrededor del hipódromo, el precio de valor de suelo
aledaño ha subido mucho más de lo que debería, el cambio de zonificación es el principal responsable
de ello. Esto no permite que en esta zona se desarrolle otro tipo de actividad diferente al comercio u
oficinas. Por otro lado si se desarrolla vivienda esta se hace para un segmento económico A, B
fragmentando y segmentando la composición social de la zona, que debería de ser diversa (Jordi
Borja).
6. 7.
Imagen 22: Cuadro de precios de oficinas arrendables en
Lima, Santiago de Surco tiene el tercer mayor precio por m2
Fuente: CBRE Perú
Imagen 23: Cuadros de crecimientos de valor de
suelo, obsérvese que Surco tiene una de los mayores
crecimientos en la “LimaTop”
Fuente: URBECORP
6. PROYECCION DEL JOCKEY PLAZA COMO CENTRALIDAD
6.1. ¿QUÉ LE FALTA AL JOCKEY PLAZA PARA CONSTITUIRSE COMO UNA CENTRALIDAD
Y SUMAR A LA CIUDAD?
Como se explicó anteriormente hoy en día el Jockey plaza no es un centralidad, sino más bien una
zona central especializada en comercio y recientemente en oficinas. Un espacio vacío urbano como
el hipódromo debería significar un potencial desarrollo a gran escala para Lima (Nora Clichevsky) .El
manejo del Jockey Club como tierra vacante debe de conducir no solo a mejorar las condiciones
urbanas de Santiago de Surco, sino a reducir la polarización social, fomentar la igualdad y reducir la
fragmentación social existente en Lima.
A fines de 2014 se revelo en una publicación de un conocido diario de Lima (ver imagen 24) la
intención del grupo Altas Cumbres de invertir en otro complejo Mixto de centro comercial y oficinas
dentro del hipódromo, al lado del Jockey Plaza. Esta inversión no haría más que seguir partiendo el
inmenso terreno vacío en varios desarrollos inmobiliarios que no aportan nada para la ciudad
ensimismas. La intención de invertir en un terreno como este es una oportunidad muy buena para la
ciudad pero la falta de normas que condicionen este tipo de desarrollo hace que el futuro de este
potencial terreno peligre. Además, el insertar más comercio y oficinas sin considerar otro tipo de
actividades dentro de esta zona central no haría más que continuar la mono funcionalidad actual
(Jordi Borja).
Se deben de considerar distintos tipos de actividades dentro de un terreno vacío como este que
aporten a Lima espacios urbanos que necesita como: espacios verdes, centros de ferias, centro de
convenciones, centros de entretenimiento, estaciones de sistemas de transporte, actividades
culturales y espacios públicos atractivos. Además de ello, el lugar debe de poseer una carga simbólica
con sus visitantes que actualmente no posee, ya sea por uso o por hito. La diversidad de usos, la
carga simbólica, la diversidad cultural y la mejor conectividad de una zona central con proyección
como el hipódromo de Monterrico tal vez pueden sumar a la constitución de este lugar como una
centralidad.
Imagen 24: Noticia, el Jockey Plaza abrirá otro mall
en Surco, continuación de la mono funcionalidad
Fuente: skyscrapercity.com
Imagen 25: Centro de Copenhague, una centralidad
viva, diversa, multifuncional y multicultural
Fuente: 1-bp.blogspot.com
7. CONCLUSIONES
Primero, el vacío urbano no fue el único factor determinante para que el Jockey Plaza se haya
constituido como tal , existen otros factores como el contrato de enfiteusis, el modelo de ciudad y
fenómenos sociales urbanos que han sumado para que este lugar de desarrolle de esa manera.
Segundo, el hipódromo de Monterrico tuvo una diferente adquisición a sus predecesores. El coloso
de Surco es un terreno comprado, por lo tanto un terreno privado. En cambio sus predecesores fueron
terrenos del estado, administrados por el Jockey Club bajo un contrato de enfiteusis .Por lo tanto es
difícil que el estado pueda incluir un plan regulador en este terreno.
Tercer, la zona fue urbanizada bajo el esquema funcional americano (zoning) marcado por la avenida
Javier Prado como autopista y La Molina como vivienda. Este esquema hace que la zonificación en
la ciudad se dé de manera marcada, San Isidro (distrito de negocios), La Molina (distrito dormitorio)
y Surco (el Jockey Plaza en medio) como el lugar de compras entre uno y otro.
Cuarto , las razones de ubicación de un centro comercial en ese punto es consecuente con las teorías
de Walter Christaller pues debido a su ubicación céntrica en la ciudad, cercanía a grandes sistemas
de transporte y conexión con otros centros que para 1995 ya estaban constituyéndose hacían de este
espacio un centro óptimo de distribución.
Quinto, el hipódromo de Monterrico es una centralidad funcional debido a su conexión con otras
centralidades temáticas (Centro Financiero, Centro Cultural de San Borja) por medio de grandes
sistemas de transporte (Autopista Panamericana, Vía Expresa Javier Prado). Sin embargo, según
las teorías de Jordi Borja esto no es suficiente para constituirse como una centralidad ya que hace
falta de otras características para poder constituirse como tal: multifuncionalidad, multiculturalidad,
simbolismo espacial y accesibilidad.
Sexto, la ubicación de un centro comercial hace que el valor de suelo comercial en la zona suba.
Además de ello la escasez de suelo vacante en Lima hace que el terreno y su entorno suba aún más.
Esto no se presentaba en el hipódromo de Santa Beatriz y era menos especulativo en San Felipe.
Séptimo, el desarrollo del hipódromo de Monterrico debería conducir no sólo a mejorar las
condiciones de las áreas urbanas, sino también considerar las problemáticas urbanas actuales y con
ello fomentar el mejor desarrollo de la ciudad en un terreno que podría dotarla de espacios urbanos
metropolitanos y mejorar la calidad de vida.
8. BIBLIOGRAFIA
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PUBLICACIONES
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2000
ORREGO, JUAN LUIS. // Notas sobre la clase alta peruana. Blog de Juan Luis Orrego Pénanos.
2008
COLOQUIOS
CLICHEVSKY, NORA. // Coloquio de la tierra vacante en Latinoamérica
VIDEOS
HIPÓDROMO DE SAN FELIPE A FINALES DE LOS AÑOS 40. // Tv Perú Hípico
