El saneamiento en su concepcin ms amplia, significa hacer sana una cosa, repararla o remediarla. Dentro de esta concepcin amplia, aplicada en el campo del Derecho Civil, se puede hablar de saneamiento de la propiedad de un bien, de la existencia de un crdito, de la calidad de heredero, etc.

Sin embargo, en su concepcin contractual estricta el saneamiento es considerado como la obligacin del transferente de la propiedad, la posesin o el uso de un bien de remediar al adquiriente por las consecuencias de actos de terceros que invoquen un derecho anterior a la transferencia, de vicios ocultos del bien y actos del propio transferente que, de acuerdo con el Derecho Peruano, no permitan destinar el bien a la finalidad para la cual fue adquirido o disminuyen su valor.

Segn Osorio el saneamiento, es la indemnizacin del vendedor al comprador respecto de todo perjuicio, que haya experimentado por vicio de la cosa comprada o por haber sido perturbada en la posesin o despojo de ella. Es pues un aspecto de la eviccin.Para que el saneamiento pueda tener lugar, es condicin indispensable que los vicios sean ocultos y que a causa de ella no puedan ser conocidos por el adquirente. Se trata, por tanto, de los llamados visin redhibitorios que, que por su importancia, permitan al comprador deshacer el contrato como consecuencia de haber quedado considerablemente disminuido el uso de la cosa que estaba destinada, y hacerla til para ste.Ello es as porque redhibir quiere decir deshacer el comprador la venta, segn derecho, por no haber manifestado el vendedor el vicio o gravamen de la cosa vendida.

Capitant define el vicio redhibitorio como defecto oculto de la cosa vendida que al disminuir notablemente el uso por cual se la destina, a causa de tornarla impropia para este, permite al comprador ejercer la accin de garanta contra el vendedor, sino tambin de mandarlo por rescisin de la venta. Como es lgico la accin redhibitoria o de saneamiento se da por los vicios ocultos de las cosas adquiridas onerosamente, pero no por las cosas que se han hecho a ttulo gratuito.

Concretando lo expuesto, cabe decir que el saneamiento representa el remedio que puede ejercitar al adquirente de la cosa frente a los vicios ocultos o la desposesin judicialmente establecida y referida al mejor derecho que sobre ella tenga un tercero.

WAYAR sostiene que debe distinguirse entre el saneamiento y la garanta, pues mientras esta significa prestar asistencia, aquel significa asegurar satisfaccin del dao que sobrevenga. Sin embargo, la mayora de la doctrina consultada opina que la obligacin de saneamiento es un puro autentico deber de garanta, agregando los autores espaoles que su Cdigo civil denomina saneamiento a lo que la doctrina y el Derecho extranjeros conocen como garanta, regulando las dos especies tradicionales de eviccin y de vicios ocultos.

En palabras del destacado civilista nacional Max Arias Schreiber, el objetivo que persigue la institucin del saneamiento "es dejar indemne al adquirente cuando este no se encuentra en aptitud de utilizar el bien dentro de la finalidad para lo cual lo adquiri en propiedad, posesin o uso. Dentro de este enfoque, -agrega el citado autor- el saneamiento constituye en esencia una indemnizacin, dado que cuando se transfiere y correlativamente se adquiere la propiedad (adquisicin definitiva) o la posesin o uso (adquisicin temporal), se pone de manifiesto el deber que tiene el transferente de que el adquirente disfrute del bien adquirido; y si ello no es posible debido a la falta de ttulo o derecho del primero, a defectos del bien o a hechos propios del transferente, debe entonces repararse el dao ocasionado" (ARIAS SCHREIBER, p. 164).

Como habamos adelantado, la obligacin de garanta puede ser considerada as como una simple prolongacin de la obligacin de entrega (como opinan los MAZEAUD, p. 267). Sin embargo, sera absurdo un escenario legal en donde el transferente garantice y responda ilimitadamente por el bien transferido. Es por ello, que las obligaciones de saneamiento deben de ajustarse a criterios de temporalidad y prudencia, pero, jurdicamente nada impide que el propio transferente se obligue al saneamiento por un plazo mayor a lo dispuesto en la norma civil.

El artculo 1485 del Cdigo Civil regula el saneamiento, el cual consiste en la obligacin natural que tiene todo transferente de un bien o derecho, de garantizar al adquiriente el disfrute de los mismos, vale decir, que su adquisicin debe ser jurdicamente segura o que, dicho bien o cosa, cumple con los propsitos por el cual se adquirieron. El transferente est, pues, obligado a responder legalmente en caso el adquirente sea privado del goce del bien por parte de un tercero, por hechos propios del transferente o por vicios propios de la cosa, pues dichos eventos dan como resultado que el bien sea in idneo para la finalidad por la cual fue adquirido o que se produzca un menoscabo en su valor.

La obligacin de quien transfiere no se agota en la celebracin del contrato mismo, sino que se extiende en el tiempo, pues el Derecho Civil estima que, atendiendo al principio de la buena fe contractual, el adquirente debe ser protegido y garantizado durante un lapso prudente. Un anlisis econmico de esta figura jurdica, se sustenta en que el Derecho Civil debe presumir normalmente cul sera el arreglo a que arribaran las partes de ocurrir algn evento, usualmente previsible, que afecte la propiedad, posesin o uso del bien adquirido, siendo que en este escenario lo ms natural sera dejar indemne al adquiriente perjudicado, es por ello que se dispone legislativamente obligaciones de saneamiento como garantas implcitas.

En suma, esta institucin tiene que ver con la finalidad o causa por la cual una persona adquiere un bien. Por el saneamiento, el transferente se obliga a garantizar el disfrute de ese bien, no solo en el sentido de no ser perturbado por un tercero, sino en el entendido que cumple bien con su finalidad, caso contrario el transferente deber responder al adquirente. Con ello, la ley busca defender el equilibrio contractual que debe existir al momento de celebrarse el contrato y lo hace aun cuando los contratantes no hayan advertido la existencia de la rotura de dicho equilibrio (DE LA PUENTE Y LAVALLE, p. 400).

PUEDE QUE NO VAYA ! Las dos obligaciones esenciales del vendedor son la de entregar la cosa y la de saneamiento. La obligacin de saneamiento comprende el saneamiento por eviccin y el saneamiento por vicios ocultos: es decir, no hay saneamiento y eviccin, sino que aqul es el gnero (obligacin de saneamiento) y sta la especie (por eviccin), una de ellas, porque hay otra (por vicios ocultos).

La obligacin de saneamiento significa que el vendedor est obligado a proporcionar al comprador la posesin pacfica y las caractersticas aparentes de la cosa entregada.

LA OBLIGACION DE SANEAMIENTO

La obligacin de saneamiento tiene su origen en la mancipatio romana, llevada a cabo mediante el cobre y la balanza y de conformidad con la Ley de las Doce Tablas. El mancipante vendedor estaba obligado a garantizar la propiedad del comprador en el caso que un tercero impugnase la validez del derecho adquirido por ste ltimo.

Ms tarde en la compraventa consensual se inclua una clusula accesoria por la cual se estableca que el vendedor es responsable por los vicios jurdicos que presente la cosa vendida.

La cantidad que el vendedor se obligaba a pagar al comprador en caso de eviccin, poda variar del simple al cudruplo, pero generalmente el vendedor se obligaba a pagar el doble del precio recibido (stipulatio duplae). Posteriormente el Derecho romano consider la obligacin de sanear como un elemento de la compra venta que operaba aun cuando no hubiera pacto.

El Cdigo civil mexicano de 1929, lo regula la eviccin y el saneamientoen el libro de las obligaciones, en el ttulo sobre incumplimiento de las obligaciones, arts, 2119 a 2162.

Finalmente, cdigos como el portugus y el peruano de1984 lo regulan en la Parte General de la contratacin, de modo que son aplicables a todos los contratos sean nominados (tpicos) o innominados (atpicos).

Como se aprecia, en un principio el saneamiento fue considerado como un efecto del contrato de compraventa, luego se extendi a los contratos traslativos a ttulo oneroso y finalmente a todo contrato traslativo sea a ttulo oneroso o gratuito.

El derogado cdigo civil de 1852, inspirado en el Cdigo de Napolen, regul solamente la eviccin y el saneamiento en quince artculos. El, tambin, derogado Cdigo civil de 1936 trat del saneamiento por eviccin y por vicios redhibitorios en las disposiciones generales de los contratos, limitando su aplicacin a los contratos onerosos en los que se transfiera la propiedad, posesin o uso de una cosa.

El Cdigo civil vigente de 1984 clasifica a las obligaciones de saneamiento en cuatro rubros: 1) disposiciones generales; 2) saneamiento por eviccin; 3) saneamiento por vicios ocultos; y 4) saneamiento por hechos propios del transferente. Sus normas son aplicables tanto a los contratos a ttulo oneroso como a ttulo gratuito.

Fundamento de la Obligaciones de Saneamiento. Segn REZZNICO , las obligaciones de saneamiento derivan de los principios generales de buena fe y lealtad que presiden el cumplimiento de los contratos. Esto es cierto por cuanto de conformidad con el artculo 1632 del Cdigo Civil peruano, los contratos debe celebrarse de acuerdo con las reglas de la buena fe y comn intencin de las partes. Sin embargo, pese a ser cierto este fundamento no es suficiente. Lo que determina la obligacin de reparar el perjuicio causado por no poder destinar la cosa a la finalidad a que est destinada es, no tanto la buena o mala fe del enajenante que, en realidad, es la conviccin personal del actor respecto a la legitimidad o ilicitud del mismo, cuando la diligencia o negligencia, o en su caso el dolo, con que acta el enajenante. Pero al lado de esta obligacin de reparar el perjuicio se encuentra otra obligacin del transferente en materia de saneamiento, es colocar al adquiriente en la situacin mas similar posible a la que se encontraba antes de ocurrir la causal de saneamiento, independientemente de su culpa o dolo, los cuales solo tendrn relevancia para la Indemnizacin de los daos y perjuicios. Debe observarse que la responsabilidad por saneamiento, a diferencia de las otras obligaciones que impone el contrato, no forma parte del haz de obligaciones contenidas en la relacin jurdica obligacional creada por la celebracin de este, sino que su fuente esta en un mandato de la ley que impone directamente al transferente para que responda por las consecuencias de la eviccin y de los vicios ocultos que tenga su origen o existan al momento de celebrarse el contrato, independientemente de conocer o no tal existencia. La ley busca defender el equilibrio contractual que debe existir al momento de celebrarse el contrato y lo hace aun cuando los contratantes no hayan advertido la existencia de la rotura de dicho equilibrio.En estas condiciones, el verdadero y ltimo fundamento de las obligaciones de saneamiento es el restablecimiento del equilibrio contractual roto por la ocurrencia de la eviccin, vicio oculto de la cosa o el hecho propio del transferente, para lo cual no se toma en consideracin su buena o mala fe ni su culpa o dolo. En lo que al transferente se refiere se trata de una responsabilidad de carcter objetivo.Es cierto, empero, que este restablecimiento, a semejanza de la reparacin de los daos y perjuicios, se traduce en una indemnizacin.

CASUISTICAEl saneamiento poreviccines una obligacin del vendedor que consiste en amparar al comprador en caso de ser este privado de la cosa en todo o parte de ella, siempre y cuando la eviccin tenga una causa anterior al contrato de compraventa de acuerdo con las reglas establecidas en el cdigo civil.Sin embargo hay casos en que esta obligacin puede cesar para el vendedor, de acuerdo con lo establecido en el artculo 1903 del cdigo civil, la obligacin de saneamiento por eviccin del vendedor cesa, en los siguientes casos: Cuando el comprador se somete a rbitros con la persona que reclama, sin que haya autorizacin del vendedor, y las resultas del pleito sean en contra del comprador. Cuando el comprador pierde la posesin por un hecho suyo y por este motivo se genera la eviccin.Solo en estos casos expresamente consagrados en la ley cesa la obligacin del vendedor de amparar al comprador en caso de eviccin; de igual forma en caso de eviccin el comprador debe denunciarle el pleito al vendedor, pues si omite efectuar dicha comunicacin, tampoco estar el vendedor obligado a sanear, segn lo establecido en el artculo 1899 del cdigo civil, el cual establece lo siguiente:El comprador a quien se demanda la cosa vendida por causa anterior a la venta, deber citar al vendedor para que comparezca a defenderla.Esta citacin se har en el trmino sealado por las leyes de procedimiento.Si el comprador omitiere citarle, y fuere evicta la cosa, el vendedor no ser obligado al saneamiento; y si el vendedor citado no compareciere a defender la cosa vendida, ser responsable de la eviccin; a menos que el comprador haya dejado de oponer alguna defensa o excepcin suya, y por ello fuere evicta la cosa.Por ultimo respecto a este tema tambin es conveniente mencionar que en caso de que el vendedor no oponga defensa alguna en el proceso y se allana al cumplir la obligacin de saneamiento, si el comprador asume el la defensa y pierde el proceso no podr exigirle al vendedor las costas, ni los frutos que se hayan pagado al dueo del bien.