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EL MÉTODO RESIDUAL DINÁMICOEN LAS VALORACIONES URBANÍSTICAS

Por FEDERICO GARCÍA ERVITI

Arquitecto. Profesor Titular de Universidad

S U M A R I O

1. ANTECEDENTES: EL MARCO LEGAL.

2. EL MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO EN LA VALORACIÓN URBANÍSTICA.

3. LA INCIDENCIA DEL TIEMPO EN LOS PROCESOS FINANCIEROS.

4. EL PROCESO DE CÁLCULO DINÁMICO.

5. EL MÉTODO EN EL CONTEXTO DE LA PRUEBA PROCESAL.

6. ALTERNATIVAS: LA VERSIÓN SIMPLIFICADA.

7. CONCLUSIÓN.

RESUMEN

El método residual dinámico, que aporta a las valoraciones urbanísticas laracionalidad científica propia de los análisis de proyectos de inversión, incor-pora también, en relación con la versión estática pacíficamente aceptada por ladoctrina y la jurisprudencia, la complejidad que supone la estimación por-menorizada de los flujos financieros futuros del proceso urbanizador y promo-tor, así como su periodificación en un horizonte temporal concreto, además dela adopción de un conjunto de decisiones complejas de naturaleza predictiva,factores cuya incidencia se analiza en el contexto de la valoración urbanísticacomo prueba pericial.

1. La Ley 10/2003 de Medidas Urgentes de Liberalización delSector Inmobiliario y Transportes, modificó el artículo 27 de la Ley6/1998 sobre régimen de suelo y valoraciones, incorporando la obli-

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gatoriedad de aplicar el método residual dinámico en las valora-ciones urbanísticas. Más concretamente, según la nueva redacciónde su apartado primero, en los supuestos de inexistencia, pérdidade vigencia de los valores de las ponencias catastrales o inapli-cabilidad de éstos por modificación de las condiciones urbanísti-cas tenidas en cuenta al tiempo de su fijación, el valor del suelourbanizable incluido en ámbitos delimitados se determinará deconformidad con el método residual dinámico definido en la nor-mativa hipotecaria. Esta última referencia remite la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienesinmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades fi-nancieras, que en su artículo 2 extiende su ámbito de aplicación ala garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen partede la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por lasentidades, promotores y constructores.

Por otra parte, en alguno de los últimos borradores de la futu-ra Ley estatal sobre Régimen de Suelo y Derecho a la Vivienda seprevé que, una vez iniciadas las actuaciones de urbanización quesupongan el paso del suelo de la situación de rústico a la de urba-no, el valor del suelo se obtendrá por el método residual definidoen la normativa hipotecaria. De acuerdo con lo establecido en elartículo 34.3 de la citada Orden ECO/805/2003, el método residualsólo se podrá aplicar mediante el procedimiento estático a los so-lares e inmuebles en rehabilitación en los que se pueda comenzarla edificación o rehabilitación en un plazo no superior a un año,así como a los solares edificados, por lo que en los restantes casossólo será de aplicación el método residual dinámico.

En consecuencia, la legislación urbanística española vigente enel momento de redactar estas líneas y, al parecer, también la delfuturo más inmediato, adoptan los criterios establecidos en los ar-tículos 36 a 39 de la citada Orden, así como en su Disposición tran-sitoria única, para la aplicación del referido método de valoración.

2. El método residual es un procedimiento para obtener el va-lor de repercusión de suelo que, como señala la Exposición de Mo-tivos de la Ley 6/1998, es «comúnmente utilizado en el ámbito in-mobiliario, en sus distintas modalidades, tanto por el sectorpúblico como por el privado». En el sector público, concretamen-te, el método ha sido una referencia implícita permanente en las

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valoraciones urbanísticas, puesto que éstas, a su vez, han venidoremitiendo a la normativa fiscal1, y esta última, finalmente, ha acu-dido al método residual para la determinación del valor del suelo.Y explícitamente a partir del R.D. Legislativo 1/1992 y de la pro-pia Ley 6/1998, que, como se ha dicho, remiten concretamente almétodo residual en caso de inexistencia, pérdida de vigencia oinaplicabilidad de las ponencias de valores catastrales.

Por su parte, la jurisprudencia ha venido aceptando desde 1998—con algunas excepciones previas— la aplicación del método enlas valoraciones urbanísticas de suelo, asimilándolo, en general, ala formulación regulada en la normativa catastral. Como el Tribu-nal Supremo ha señalado, «el método residual es el que partiendodel valor de la edificación hace una cuenta atrás deduciendo loscostes de ejecución, beneficio industrial, costes de promoción, etc.,para obtener así el valor del suelo, en tanto que valor de repercu-sión o valor residual» (STS 15-7-1998). Así pues, se trata de obte-ner, en primer lugar, el valor en venta del producto inmobiliarioedificable sobre el suelo a valorar, para deducir de aquel los cos-tes de su construcción, incluidos, en su caso, los de urbanización,así como los gastos y beneficios propios del proceso promotor.Todos los parámetros citados —valor en venta, costes de construc-ción y urbanización, gastos y beneficios de promoción—, deberánobtenerse mediante el correspondiente estudio del mercado inmo-biliario, que requerirá el análisis de los datos económicos que pre-sentan las promociones desarrolladas sobre suelos similares al quese ha de valorar, justificando fundadamente la analogía en la loca-lización y la calificación urbanística.

El desarrollo del método presenta distintas variantes que sim-plifican el proceso de cálculo2, pero todas ellas se basan en la de-terminación de los valores en venta y los costes de construcciónde mercado, siendo el factor diferenciador de todas ellas la deter-minación del binomio «gastos más beneficios de promoción», queconstituye el denominado «factor de mercado»; este parámetro,como señala Roca Cladera es «uno de los puntos neurálgicos de lavaloración inmobiliaria y es también una de las piedras de toque

1 Artículo 145 del Reglamento de Gestión Urbanística de la Ley de 1976, ar-tículo 53.4 del R.D. Legislativo 1/1992 y artículos 27.1 y 28.3 de la Ley 6/1998.

2 Vid. BERNAT FALOMIR, JORDI, «Análisis bibliográfico de las valoraciones in-mobiliarias», Revista Catastro, núm. 27, enero 1996, págs. 21 y ss.

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que separa la concepción objetiva y científica de la valoración deuna interpretación pragmática y tecnocrática de la disciplina»3,constituyendo la pieza clave del método residual. Desde el puntode vista de la práctica operativa, la gran ventaja aportada por lanormativa catastral a la formulación del método residual reside enque el coeficiente 1,40 representa el citado «factor de mercado»,que a su vez recoge la incidencia que los gastos y los beneficiosde promoción tienen sobre el valor del suelo y el de la construc-ción. De esta forma, para obtener el valor del suelo basta con es-tablecer únicamente dos hipótesis fácilmente contrastables en elmercado: el valor en venta del producto inmobiliario a promoversobre el suelo y el coste de su construcción que, según el citadoR.D. 1020/1993, debe incorporar los honorarios profesionales y losimpuestos que gravan el proceso de edificación4.

Ahora bien, el desarrollo del método, que en los litigios urbanís-ticos ha otorgado al omnipresente coeficiente 1,4 un carácter casimágico entre magistrados, letrados y peritos, ha obviado sistemá-ticamente la clave de la cuestión: a saber, que los gastos y benefi-cios de promoción no pueden constituir un parámetro rígido, sinoque están determinados, en especial los últimos citados, por el ries-go asumido en cada promoción y por las circunstancias intrínsecasde cada submercado; que, por lo tanto, no puede aceptarse la apli-cación de un «factor de mercado» único, válido tanto para opera-ciones inmobiliarias de pequeña escala en ámbitos territoriales aje-nos a las presiones del mercado como para las que están sometidasa la efervescencia del juego de la oferta y la demanda; y que, en fin,no pueden tener consideración idéntica las ratios de gastos y bene-ficios de usos residenciales o terciarios que, por ejemplo, las queoperan en los mercados de los usos industriales o logísticos.

Para solventar esta cuestión —que la Orden ECO/805/2003 de-sarrolla en su formulación del método estático atribuyendo ratiosde márgenes mínimos del promotor sobre ventas para cada usoedificatorio— el R.D. 1020/1993 prevé la graduación del coeficien-te 1,4 o «factor de mercado» mediante la aplicación de un factor

3 ROCA CLADERA, JOSEP, «La valoración inmobiliaria, ¿ciencia, arte u oficio?»,Revista Catastro, núm. 27, enero 1996, págs. 8 a 20.

4 La Norma 16 del R.D. 1020/1993 recoge la conocida expresión VV = 1,40

[VR + V

C] F

L, de la que se deduce que el valor de repercusión del suelo es V

R =

VV/1,40 F

L – V

C

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de localización Fl. La equívoca descripción de su finalidad en laNorma 16 del Real Decreto («Factor de localización, que evalúa lasdiferencias de valor de productos inmobiliarios análogos por suubicación, características constructivas y circunstancias socio-eco-nómicas de carácter local que afecten a la producción inmobilia-ria») no ha contribuido a resolver el problema.

De modo que sistemáticamente se han venido adoptando facto-res de localización iguales a la unidad en los expedientes expro-piatorios, hojas de aprecio, resoluciones de Jurados e informespericiales varios, lo que en la práctica viene a validar la inaceptablehipótesis que acabamos de comentar, es decir, que la incidencia delbeneficio empresarial es idéntica en todas las actuaciones inmobilia-rias y urbanísticas, con independencia de la localización, los usos olas tipologías edificatorias de que se trate y, en definitiva, del riesgosoportado por los agentes del proceso. Sólo en alguna sentencia (STSde 20-9-2000, STSJ Baleares de 16-2-1995) se ha recogido un factorde localización distinto de la unidad; es de suponer que, en algunode estos supuestos o en ambos, algún perito bien informado trasla-dó al tribunal juzgador las indicaciones de la Circular de 1990 o, ensu caso, de las Instrucciones de 1995 y 1997 de la Dirección Generaldel Catastro, que establecían criterios para la cuantificación del ci-tado factor Fl en función de valores en venta o de usos edificatorios5.O, tal vez, se aplicaron en los informes periciales factores de locali-zación distintos de la unidad de forma totalmente estimativa.

En todo caso, y aparte de las rigideces mencionadas, el procedi-miento regulado en el R.D. 1020/1993 para la obtención del valordel suelo por aplicación del método residual ha representado unasuerte de convenio implícito entre técnicos y juristas en procedi-mientos expropiatorios y litigios urbanísticos en general. Este con-senso se ha producido incluso frente a algunas opiniones adversasal método en sí, más que a su formulación catastral concreta, quehan alegado la inoportunidad de su aplicación a las valoracionesurbanísticas de suelos pendientes de transformación, con base, entreotras cuestiones, en una presunta omisión de los «gastos financie-ros del tiempo transcurrido en la operación desde que se inicia hasta

5 La reciente Circular de 15 de diciembre de 2004 de la D.G. del Catastrosobre Ponencias de Valores fija orientativamente un factor de localización Flen función del área económica homogénea de cada municipio.

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que se paga la producción inmobiliaria»6. Pero ya en 1982 FernándezPirla incorporaba a la formulación del método residual los «gastosfinancieros de la promoción inmobiliaria (intereses de los capitalesobtenidos en préstamo para su promoción en venta)»7.

Probablemente, las citadas críticas se basan en que la expresiónmatemática de la Norma 16 del R.D. 1020/1993 no hace menciónexpresa a los costes y gastos de la urbanización pendiente y noejecutada, pero el propio Fernández Pirla señalaba en la publica-ción citada que, entre «los elementos que intervienen en la consi-deración del coste de producción» en la formulación del valorcatastral, se incluyen los «gastos financieros, incluyendo como talel coste de financiación del proceso productivo, es decir, del inte-rés contable, tanto a las inmovilizaciones de la construcción comoal equipo fijo de la empresa, colaborador en el proceso de forma-ción de costes». Y de hecho, la propia Norma 16 del R.D. 1020/1993 se refiere a la formulación del método residual «consideran-do todos los factores que intervienen en la formación del valor delproducto inmobiliario», y no cabe duda de que los costes y gastosde urbanización, incluidos los de su financiación y gestión, debenconsiderarse como tales en los suelos no transformados.

3. Pero el mayor inconveniente de la aplicación del método re-sidual formulado por la normativa catastral consiste en que pres-cinde del momento temporal en el que se contabilizan los flujosfinancieros del proceso promotor y urbanizador. Y esta omisión,si se tiene en cuenta que la posibilidad de disponer del capital enun momento determinado tiene un precio en el mercado, puedeproducir graves distorsiones en el cálculo del importe de uno deesos flujos, el valor del suelo, cuando su estimación depende deotros, como es el caso de los costes de urbanización, gestión, edi-ficación, financiación, etc., o los cobros por las ventas de la edifi-cación terminada, cuya percepción o devengo tiene lugar en mo-mentos temporales distintos.

6 Vid. GARCÍA-BELLIDO GARCÍA DE DIEGO, JAVIER, «La excepcional estructuradel urbanismo español en el contexto europeo», Documentación Administrativa,252-253, septiembre 1998-abril 1999, pág. 71.

7 FERNÁNDEZ PIRLA, SANTIAGO, Valoraciones administrativas del suelo y lasconstrucciones, Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos, Madrid, 1983,págs. 65 y ss.

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Claro está que, en los procesos inmobiliarios a corto plazo, laincidencia del factor tiempo en el valor del suelo, en épocas debajos tipos financieros como lo es la actual, es prácticamente nula,por lo que, en estos casos, la aplicación del método desarrolladoen el R.D. 1020/1993 o en la versión estática de la Orden ECO/805/2003 (artículos 40 y 41) puede resolver el problema de forma ra-zonable. Pero la valoración urbanística está referida, en la mayorparte de los casos, a horizontes temporales dilatados, por lo que,en principio, el método estático sólo sería aplicable a valoracionesexpropiatorias, compensatorias o indemnizatorias referidas a sue-los finalistas o, en todo caso, a ámbitos no transformados de re-ducidas dimensiones y rápido desarrollo8. Esta previsión conducedirectamente a la aplicación de la versión dinámica de método re-sidual, regulada, como se ha dicho, en la modificación del artículo27 de la Ley 6/1998 por la Ley 10/2003.

En términos financieros, el factor tiempo está asociado intui-tivamente a los efectos del proceso continuado de elevación del nivelgeneral de precios, produciendo el fenómeno conocido como infla-ción. Pero siendo importante esta cuestión —y más en un sector enel que la evolución de precios se desboca con facilidad— el valor delfactor tiempo, una vez corregido el efecto de la inflación, está rela-cionado con la noción de disponibilidad de los recursos utilizadospara su uso productivo en la actividad urbanizadora y promotora.Es decir que, en las valoraciones urbanísticas de suelo, el tiempo esoro porque la inmovilización de unos recursos financieros destina-dos al proceso de su transformación durante un período de tiempodeterminado tiene un precio concreto para los agentes económicosque intervienen, es decir, para los agentes urbanizadores y promo-tores, y, por lo tanto, también para los propietarios del suelo cuyovalor persigue el método residual. Al fin y al cabo, la base del ne-gocio inmobiliario está en la capacidad de los agentes económicospara anticiparse al futuro, por lo que el precio de la inmovilizacióno de la falta de disponibilidad de los recursos es tanto mayor cuantomás se dilate el horizonte temporal del proceso.

De modo que no es indiferente el hecho de que los flujos finan-cieros de entrada y salida —cobros y pagos en términos conta-

8 El artículo 34.3 de la Orden ECO/805/2003 sólo permite utilizar el proce-dimiento estático en la valoración de solares en los que se pueda comenzar laedificación en un plazo no superior a un año desde la fecha de la valoración.

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bles— del proceso urbanizador se produzcan en uno u otro mo-mento temporal. Tampoco lo es que la aprobación de los instru-mentos de planeamiento se dilate o no en el tiempo, o que las ins-tituciones que intervienen en el proceso de equidistribucióndesempeñen de forma más o menos eficiente sus funciones, quelas obras de construcción de las infraestructuras y edificios se de-sarrollen en los plazos previstos o que la comercialización de cadavivienda construida se produzca sobre plano o varios años despuésde su puesta a la venta. Y estas circunstancias son las que la ver-sión dinámica del método residual permite analizar para averiguarsu incidencia en el valor del suelo.

Claro está que para ello el método dinámico, que en la prácticaconstituye un modelo que simplifica una realidad tan complejacomo el funcionamiento económico y financiero del proceso urba-nizador y promotor, se tiene que dotar de dos elementos impres-cindibles para que el resultado de su aplicación permita la obten-ción de un valor del suelo realista. En primer lugar, requiere unanálisis pormenorizado de todos los conceptos que intervienen,incluida la rentabilidad de la actuación; y, en segundo término,precisa de una notable capacidad de predicción del futuro, es de-cir, del momento temporal en que cada uno de los flujos de eseproceso se desembolsará o se percibirá. Por ello, el método resi-dual dinámico, que aporta unas innegables dosis de realismo eco-nómico y financiero a la valoración urbanística del suelo, introdu-ce con relación con la versión estática —y, más concretamente, consu modalidad catastral tradicional—, una enorme complejidad, nosólo de índole práctica sino también de orden conceptual, comoveremos a continuación.

4. El artículo 36 de la Orden ECO/805/2003 —a la que, comose ha dicho, remite el art. 28.1 de la Ley 6/1998— señala en su pri-mer apartado que para el cálculo del valor residual por el procedi-miento de cálculo dinámico se seguirán los siguientes pasos: a) Seestimarán los flujos de caja, b) Se elegirá el tipo de actualizacióny c) Se aplicará la fórmula de cálculo. Seguidamente, su aparta-do 2 indica que se deberán justificar razonada y explícitamente lashipótesis y parámetros de cálculo adoptados, requisito de aplica-ción que coincide con el mandato jurisprudencial sobre la motiva-ción del proceso de cálculo del valor residual del suelo.

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4.1. El primer apartado del artículo 37 dispone que se tomaráncomo flujos de caja los cobros, y, en su caso, las entregas de créditoque se estime obtener por la venta del inmueble a promover, y lospagos que se estime realizar por los diversos costes y gastos durantela construcción, incluso los pagos por los créditos concedidos. Ycontinúa señalando: «Dichos cobros y pagos se aplicarán en lasfechas previstas para la comercialización y construcción del inmue-ble», debiendo entenderse que se considerará también en este pro-ceso la urbanización en los suelos no transformados.

El artículo 37.2, por su parte, indica que para estimar los co-bros a obtener se partirá de los valores en venta previstos en lasfechas de comercialización, que se calcularán atendiendo a los va-lores obtenidos por los métodos de comparación y/o por actualiza-ción de rentas (se entiende que cuando el suelo se destine ainmuebles en régimen en alquiler, o cuando el mercado inmediatorecoja este tipo de oferta) en la fecha a la que se entenderán refe-ridas las valoraciones. Ahora bien, como debe partirse de los pre-cios de venta en esta fecha, esta disposición añade que deberá tam-bién atenderse «a la evolución esperada de precios», desde la fechade referencia de la valoración hasta cada una de las fechas previs-tas de comercialización.

De esta forma aparece por primera vez el componente pre-dictivo del método en dos vertientes: por una parte debe estimarsela fecha en que se iniciará la comercialización de las viviendas o,más concretamente, el tiempo (el número, entero o no, de perío-dos anuales, semestrales o mensuales, según la unidad temporalutilizada en el análisis) que transcurrirá desde la fecha en que seproduce la transmisión del suelo —asimilada a la fecha de referen-cia de la valoración— hasta el día en que se producirá el primercobro procedente de la comercialización de la primera vivienda quese construya sobre el suelo transmitido. Además habrá que pe-riodificar las restantes entradas de cobros por el mismo conceptohasta la venta de la última vivienda (o local comercial, plaza degaraje, etcétera), lo que exigirá, por lo tanto, estimar los ritmos decomercialización previsibles.

Como en los suelos a valorar se desarrollarán actuaciones condistintos usos lucrativos cuyo producto final debe comercializarse(residencial en sus distintas tipologías, comercial en uso exclusivo,

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terciario, hotelero, equipamiento privado, etcétera), habrá que efec-tuar previsiones personalizadas para cada uno de ellos. Y puestoque deben justificarse las hipótesis y parámetros adoptados, no sólotendrá que aportarse, como en la versión estática, la información demercado que avale los precios de venta considerados, sino tambiénla relativa a los ritmos habituales de comercialización de cada usoy tipología que, basados en la experiencia de actuaciones similares,deberán modularse atendiendo al probable impacto producido en elmercado por la oferta resultante de la propia actuación. Es decir,deberá proponerse un modelo justificado de la evolución futura delrégimen de cobros derivados de la comercialización de cada activoinmobiliario resultante de la actuación.

Pero, en segundo término, es necesario predecir la evolución delos precios de venta de cada uno de los usos inmobiliarios desde lafecha de la valoración hasta la fecha de percepción de cada flujo decobros, lo que, en procesos con dilatados horizontes temporalesconstituye, en un mercado como el inmobiliario, una auténticaaventura. Claro está que se dispone de información suficiente sobrela evolución histórica de algún submercado —como es el caso de lavivienda colectiva libre— y que, si bien en algunos períodos más omenos recientes aquella ha presentado rasgos erráticos, podría cons-truirse una línea evolutiva futura basada en las informaciones pro-cedentes del pasado. Pero, volviendo a Roca Cladera, «nada delpasado nos condiciona mecánicamente el pasado o el porvenir, yeso es especialmente claro en el mercado inmobiliario»9.

El caso es que se trata de mercados de bienes de inversión so-metidos a enormes tensiones, muy sensibles a la coyuntura econó-mica general y, en especial, a la evolución de los tipos de interés ya la de las condiciones generales de financiación, lo que dificultaextraordinariamente la predicción de la evolución futura de pre-cios. A título de ejemplo, cabe recordar la apocalíptica predicciónde la OCDE sobre el riesgo de una «brutal» caída del precio de lavivienda, así publicada en la prensa del 12 de mayo de 2004 y des-mentida por la realidad de una evolución más o menos sostenidade dichos precios desde aquella fecha. A esto debe añadirse la ne-cesidad de establecer hipótesis sobre los precios de venta de los

9 ROCA CLADERA, JOSEP, «La valoración inmobiliaria...», ob. cit.

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usos distintos del de vivienda de promoción privada, así como desu evolución futura, usos con limitada implantación en el merca-do y sobre los que, por lo tanto, la disponibilidad de informaciónes mucho más reducida.

Pero en todo caso, la evolución de precios inmobiliarios es unparámetro que, con toda la prudencia exigida por cada situación,requiere una definición concreta. Para ello, tendrían que preverse,por ejemplo, modificaciones futuras en la política monetaria quepudieran provocar, a través de los aumentos de tipos de interés, unimpacto negativo sobre la demanda de vivienda y su consiguientetraslado a los precios del mercado, y todo ello debidamente moti-vado y justificado. Pero debe insistirse en la oportunidad de consi-derar este factor en la valoración residual dinámica del suelo, por-que en las tasaciones hipotecarias al uso (y en algunas resolucionesde Jurados de Expropiación) se soslaya habitualmente la previsiónde la evolución esperada de los precios de mercado exigida en elartículo 37.2 de la Orden ECO/805/2003, sustituyéndola por unamera corrección de los precios al consumo basada estrictamente enel IPC (generalmente, trasladando la corrección al tipo de actuali-zación). Es decir que, en vez de preverse la evolución futura de losprecios de venta, se efectúa una mera corrección monetaria de losefectos de la inflación general sobre todos los flujos financieros delproceso, sin distinción de signo, en una mera conversión de losvalores monetarios nominales en reales. Esto supone, en la prácti-ca, admitir una evolución idéntica de los precios de venta y de loscostes del proceso, cuando lo cierto es que el producto que aquí secomercializa (en general, la vivienda no protegida de promociónprivada) presenta unas tendencias inflacionarias diferenciales ob-vias, que no pueden soslayarse en una valoración realista del suelobajo el pretexto de la prudencia valorativa.

Por otra parte, en términos estrictamente contables deben esti-marse también entre los flujos de cobros las entradas de capitalprocedentes de las operaciones de crédito producidas por la finan-ciación con fondos externos. Para ello deberá establecerse la co-rrespondiente hipótesis sobre la relación entre financiación confondos propios y ajenos, lo que nos conduce al problema de ladefinición del grado de apalancamiento y sus efectos sobre la ren-tabilidad, que más tarde se analizará. En todo caso, en la formu-

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lación del método residual dinámico es habitual prescindir de estetipo de cobros, probablemente porque se estima que la devoluciónde las cantidades prestadas, es decir, del principal, se produce enel mismo período (anual, semestral o mensual, según el modelo deperiodificación elegido) en el que se percibe el cobro, por lo queúnicamente se contabilizan como pagos los correspondientes a losintereses de la deuda. Pero para ello debe garantizarse que, en efec-to, se produce la citada coincidencia temporal, lo que sólo pareceplausible en los análisis de periodicidad anual; y, en todo caso, enaras del principio justificativo del art. 36.2 de la Orden ECO cita-da, es preciso hacer referencia a la cuestión en el informe de valo-ración, hoja de aprecio o resolución administrativa, práctica pococomún desde que ha empezado a aflorar la aplicación del métodocon fines urbanísticos.

4.2. Lo que hasta aquí se ha dicho para los cobros, debe ha-cerse extensible para los pagos, a los que se refiere el tercer apar-tado del artículo 37 de lo Orden ECO/805/2003, en el que se citanlos gastos necesarios a que se refiere el artículo 18.3 y 4 de la pro-pia Orden. En él se enumeran como tales el coste de la edifica-ción por contrata —al que habrá que añadir previamente el de lasobras de urbanización del ámbito en cuestión—; los impuestos norecuperables y aranceles necesarios para la formalización de la de-claración de obra nueva del inmueble; los honorarios técnicos porproyectos o estudios de seguridad y por dirección de las obras uotros necesarios —entre los que habrá que contar no sólo los co-rrespondientes a los proyectos de urbanización, sino a los de re-dacción de figuras de planeamiento, proyectos de compensación oreparcelación, etcétera—; los costes de licencias y tasas de la cons-trucción —a los que habrá que incorporar los de las obras de ur-banización—; los importes de las primas de los seguros obligato-rios de la edificación y de la inspección técnica para calculardichas primas; los gastos de administración del promotor y, final-mente, los debidos a otros estudios necesarios10.

Esta remisión incondicional al artículo 18 tiene el inconvenien-te de que éste está referido al procedimiento de cálculo del valor

10 En las promociones de vivienda de protección pública deberán tenerse encuenta las exenciones, reducciones y bonificaciones aplicables a tipos impo-sitivos y aranceles.

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de reemplazamiento bruto en el método del coste. Por ello, el apar-tado 4 del citado artículo excluye del cómputo los gastos financie-ros o de comercialización que, como es obvio, deben tenerse encuenta en el análisis de flujos de pagos del método residual diná-mico, además de los gastos de gestión, aunque sólo fuera en cum-plimiento de lo establecido en el artículo 30 de la Ley 6/1998. Perotambién deben añadirse los impuestos que gravan la adquisicióndel suelo, segregación o agrupación y la constitución de la hipote-ca, los aranceles notariales y registrales correspondientes a estafase preliminar del proceso, así como los impuestos sobre los be-neficios empresariales del promotor, entre otros conceptos no re-lacionados en el citado artículo 18 de la Orden ECO.

En definitiva, en el caso de los pagos la dificultad del análisispredictivo de la evolución de precios es de menor calado que en elcaso de los cobros11 (la evolución reciente del conjunto de los cos-tes de construcción es relativamente uniforme y moderadamentesuperior a la inflación general, y la evolución de los tipos impo-sitivos y arancelarios puede asimilarse a la del IPC). Pero la multi-plicidad de hipótesis a adoptar y la necesidad de predecir el mo-mento temporal en que se producirá cada pago, desde el abono delos honorarios hasta el correspondiente a cada una de las certifi-caciones de obra, todos ellos debidamente justificados, introduceun factor de complejidad, al menos de tipo operativo, muy consi-derable.

4.3. Para reflejar los efectos que el transcurso del tiempo pro-duce sobre el proceso urbanizador y promotor en términos finan-cieros, los flujos de cobros y pagos producidos en cada período fu-turo considerado deben actualizarse a la fecha de referencia de lavaloración mediante la aplicación de un tipo que, en este caso,representa la rentabilidad media anual del proyecto promotor sintener en cuenta la financiación ajena que obtendría un promotormedio en una promoción de las características de la analizada,según dispone el artículo 38.1 de la Orden ECO. Para ello, se aña-de, se calculará dicho tipo sumando al tipo libre de riesgo, la pri-ma de riesgo.

11 La Orden ECO/805/2003 sólo hace referencia a la evolución esperada delos precios de mercado de los valores en venta, pero no a la correspondiente alos pagos que, como es obvio, también habrá que considerar.

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El tipo libre de riesgo no será, según el segundo apartado deeste artículo por remisión al artículo 32 de la Orden, inferior a larentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estadocon vencimiento superior a cinco años. Este tipo nominal debeconvertirse en real para corregir el efecto de la inflación, por loque deberá llevarse a cabo una nueva predicción, esta vez referidaa la evolución futura del IPC durante el período de maduración delproyecto. En todo caso, hay que recordar que esta circunstanciadebe conjugarse con la evolución esperada de precios de cobros ypagos, antes referida, por lo que, en definitiva, lo que se analizaráserá la inflación diferencial producida entre el porcentaje de varia-ción anual de cada flujo y el IPC general.

La prima de riesgo, pieza clave de la rentabilidad promotora,viene definida con carácter mínimo para cada uso edificatorio enla Disposición transitoria única de la Orden ECO/805/2003; en ellase indica que cuando se tenga en cuenta la financiación ajena, losmárgenes sin financiación señalados, que configuran la rentabili-dad del promotor sobre fondos propios, deberán ser modificadosen función del porcentaje de dicha financiación (grado de apa-lancamiento) atribuida al proyecto y de los tipos habituales delmercado financiero. El apartado 4 del artículo 38, por su parte,señala que en este caso, las primas de riesgo deberán ser incre-mentadas en función del citado porcentaje.

Así, la aparente seguridad jurídica aportada al procedimiento decálculo por la fijación administrativa de las rentabilidades mínimasdel proceso promotor sobre fondos propios (semejante a los efec-tos balsámicos de la aplicación del coeficiente 1,4 en la versióncatastral del método residual estático), se tambalea ante la eviden-cia de que el urbanizador o promotor medio acude en mayor omenor medida a la financiación con deuda, mejorando así la ren-tabilidad sobre los recursos propios aportados. Todo ello exige es-tablecer una nueva hipótesis de cálculo, esta vez sobre el grado deapalancamiento financiero, parámetro que varía en función deltamaño de la empresa promotora, de la coyuntura del sector o dela percepción del riesgo en la gestión y comercialización de cadaproducto inmobiliario. Como se señala en el «Libro blanco del sec-tor inmobiliario»12, publicado por el Ministerio de Fomento, la

12 Libro blanco del sector inmobiliario, Ministerio de Fomento, Madrid, 1999.

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Fundación de Estudios Inmobiliarios (FEI) y el Instituto de Estu-dios Superiores de la Universidad de Navarra (IESE), el mayorauge económico permite una mayor financiación con deuda y losproductos de menor riesgo (vivienda) están más apalancados (perono en el mismo grado la unifamiliar y la colectiva, ni la de pro-moción libre que la acogida a protección pública); además, sigueel citado informe, los productos terciarios (oficinas, locales y cen-tros comerciales) apenas están apalancados con deuda, y tambiénlo está débilmente el propio proceso urbanizador, cuya carga deincertidumbre retrae las posibilidades de crédito de las entidadesfinancieras. Por otra parte, la mencionada publicación señala quelas empresas promotoras encuestadas de menor tamaño señala-ron un nivel de apalancamiento óptimo «entre el 50% y el 75%,mientras que el porcentaje se reducía al 60-33% entre las másgrandes».

De modo que se deberá establecer un grado de apalancamientofinanciero que considere el tamaño de la empresa promotora-ur-banizadora adecuada a las dimensiones de la actuación, así comolas expectativas del proceso de comercialización, los riesgos deproducto para cada uso edificatorio desarrollado en el proceso olos generados en cada una de sus fases. Y a ello habrá que añadiruna nueva predicción: la evolución a lo largo del período de ma-duración del proceso urbanizador y promotor del tipo interban-cario europeo Euribor, referencia a su vez del tipo medio de lospréstamos hipotecarios, con el que habrá que comparar la renta-bilidad sobre fondos propios para determinar su crecimiento por-centual. Y todo ello debe hacerse con la mayor precisión, porqueel grado de apalancamiento financiero es un parámetro extrema-damente sensible en relación con el funcionamiento del sistema:una pequeña o moderada estimación de apalancamiento con deu-da supone, en una época de reducidos tipos hipotecarios, un im-portante crecimiento relativo de la rentabilidad, es decir, del tipode actualización financiera, lo que en los proyectos a largo plazo,mayoritarios en el ámbito urbanístico, produce efectos devastado-res sobre el valor del suelo estimado con rentabilidades basadasexclusivamente en fondos propios.

4.4. Finalmente, una vez determinados los flujos y el tipo deactualización, sólo resta aplicar la fórmula de cálculo del valor re-

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sidual por el procedimiento dinámico, recogida en el artículo 39de la Orden ECO/805/2003, que sintetiza con los superíndices pro-pios de las funciones exponenciales la generalización del procesode actualización financiera de los flujos de caja obtenidos en cadaperíodo temporal considerado. Para llevar a la práctica de cálculola citada expresión, basta con trasladar los datos obtenidos a algu-na de las hojas de cálculo accesibles a cualquier usuario demicroinformática, de modo que el proceso operativo del sistema,aunque en una valoración urbanística común requiera la introduc-ción de docenas de datos, se convierte, paradójicamente, en la eta-pa más simple del proceso de cálculo del valor del suelo.

5. Como puede verse, la versión dinámica del método residual,que aporta indudables dosis de racionalidad científica al procesode cálculo del valor del suelo, presenta sin embargo importantesinconvenientes en las valoraciones urbanísticas. La eficiencia de unmodelo representativo de un sistema complejo —como es el casodel método residual, que simula el funcionamiento real del entor-no económico del proceso promotor— depende de su capacidad deadaptación a la finalidad perseguida, para lo que debe renunciar ala reproducción de algunos de los elementos que componen el sis-tema. En la versión catastral del método estático, la variable de-pendiente representada por el valor de repercusión del suelo vieneúnicamente determinada por dos variables independientes—valor de venta y coste de construcción— y un factor constante,el coeficiente 1,4, que representa los gastos y beneficios del pro-motor. La simplificación del proceso real consiste, en este caso, eneludir tanto las diferencias sustanciales existentes en los beneficiosempresariales de operaciones con distinto grado de riesgo, comola incidencia del factor tiempo en el resultado económico de lasactuaciones.

Por el contrario el método dinámico incorpora todos los ele-mentos básicos del proceso, incrementando considerablemente lasvariables independientes que intervienen en él, lo que exige cuan-tificar las magnitudes de cada uno de los citados elementos; nece-sita, además, establecer hipótesis sobre el horizonte temporal decada uno de los flujos financieros que intervienen y predecir laevolución futura de precios de productos inmobiliarios, costes deproducción y tipos financieros, todo ello dentro del entorno de in-

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certidumbre que caracteriza a los procesos de transformación desuelo; y, por último, debe reproducir la estructura financiera de laempresa promotora típica para definir la rentabilidad del proyectoen relación con la deuda utilizada en su financiación.

De acuerdo con lo establecido en la Ley de Expropiación For-zosa, las resoluciones del Jurado de Expropiación deberán ser ne-cesariamente motivadas, razonándose los criterios de valoraciónadoptados, e igual deber corresponde a las hojas de aprecio emiti-das tanto por los propietarios como por la Administración, asícomo a los informes periciales emitidos en la vía jurisdiccional. Laaplicación del método residual dinámico exigirá, por lo tanto, lamultiplicación del esfuerzo probatorio de todas las partes implica-das, así como la mayor información y nivel profesional de técni-cos redactores y peritos. Hasta el momento, las últimas resolucio-nes de algunos Jurados de Expropiación que aplican el métodoresidual dinámico para determinar el justiprecio del suelo, ademásde limitar la información sobre el origen de la mayor parte de losflujos de costes y tipos financieros aplicables, omiten toda referen-cia a las previsiones de evolución de precios inmobiliarios. Tam-poco hacen mención a los efectos de la financiación con deuda so-bre el tipo de actualización y, en general, evitan razonamientoalguno sobre el proceso de cálculo desarrollado, todo lo cual pare-ce destruir la presunción de veracidad y acierto que la jurispruden-cia atribuye a este órgano administrativo.

Por otra parte, no debe olvidarse que, según la jurisprudencia,los dictámenes técnicos emitidos en el ámbito procesal están en-caminados a formar la convicción del juzgador. Hasta el momen-to, como se ha dicho antes, la formulación catastral del métodoresidual estático ha sido comprendida y aceptada pacíficamentepor los tribunales como un procedimiento idóneo para valorar elsuelo a efectos urbanísticos. Pero parece evidente que con el mé-todo dinámico se inicia una nueva etapa, en la que los informespericiales deberán hacer un especial esfuerzo para llevar a la judi-catura, no sólo la comprensión de la metodología de cálculo, sinotambién el convencimiento de que el proceso desarrollado en cadacaso concreto es el más adecuado para determinar el valor delsuelo. Y como, de acuerdo con el artículo 60.4 de la Ley 29/1998,en el procedimiento contencioso-administrativo la prueba se desa-

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rrollará con arreglo a las normas establecidas en el proceso civil,se avecinan importantes cambios en las ratificaciones judiciales deinformes periciales basados en el método dinámico, en especial enlo relativo a «las preguntas y objeciones sobre método, premisas,conclusiones y otros aspectos del dictamen», o a la «crítica del dic-tamen de que se trate por el perito de la parte contraria» que, se-gún el artículo 347 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, pueden pe-dir las partes y sus defensores.

Pero el mayor inconveniente del método dinámico aplicado alas valoraciones urbanísticas de suelo reside en que la interacciónde las múltiples decisiones adoptadas en el proceso de valoracióndebe conducir a un valor único e inequívoco que, en los procesosexpropiatorios, sirva para satisfacer tanto los derechos legítimos delpropietario expropiado como el interés general representado por laAdministración expropiante. En un método basado en los modelosde evaluación de proyectos de inversión, orientados básicamente ala toma de decisiones, no está, por lo tanto, permitido lo que cons-tituye la razón de ser de éstos últimos, es decir, la posibilidad deintroducir métodos de análisis de la sensibilidad de los resultadosa la variación de las distintas estimaciones adoptadas. En los aná-lisis financieros convencionales se plantean diferentes escenariosposibles (optimista, realista, pesimista) en relación con la adecua-ción de los resultados a las expectativas del sujeto económico,articulándose diversas técnicas de selección que permiten superarla incertidumbre generada por el conjunto de factores (magnitudde los flujos, períodos de maduración, rentabilidad, tipos y condi-ciones financieras) no controlados por el decisor.

Por el contrario, el método residual dinámico, heredero de loscitados análisis, se desarrolla en un irreal entorno de certidumbre,en el que se parte de la hipótesis de que el tasador conoce conexactitud los plazos temporales de evolución del proceso, la evolu-ción futura de los precios y tipos financieros y, en definitiva, lanaturaleza compleja de las múltiples variables que intervienen enel proceso de cálculo. De esta forma, las decisiones adoptadas con-ducirán a un único resultado que debe quedar perfectamente defi-nido, porque constituirá el justiprecio expropiatorio en las valora-ciones urbanísticas, determinará el contenido económico delderecho de los propietarios en los procesos de equidistribución, o

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bien, finalmente, representará el quantum indemnizatorio en lasdemandas por alteraciones patrimoniales.

De modo que, si después de establecer múltiples hipótesis so-bre toda clase de fenómenos más o menos cuantificables, y aven-turar predicciones —que en ocasiones son casi premoniciones—sobre la evolución a largo plazo de un mercado tan imperfecto ysensible a los factores externos como es el caso del inmobiliario,parece ingenuo pensar que el método constituye un procedimientoinfalible para obtener, milagrosamente, un valor actual del sueloperfectamente ajustado a la realidad del juego de la oferta y lademanda. Por el contrario, el método residual dinámico acaba enla práctica convirtiéndose en el proceso justificativo de la obten-ción de un valor de mercado razonable, previamente instalado enel imaginario del tasador como el precio más probable que el sue-lo en cuestión tendría en un mercado racional. Y llegados a estepunto, habría que volver nuevamente a Roca Cladera y preguntar-se si, como él señalaba en relación con el coeficiente de mercado,el método dinámico no se trata finalmente de «un ‘instrumento´encaminado a justificar ‘a posteriori’ la estimación del valor deter-minado ‘ex ante’»13.

6. Queda por definir la alternativa a un procedimiento de cál-culo como el dinámico, más desarrollado que el método estático,pero tan complejo en su desarrollo como deficientemente adapta-do a la finalidad perseguida. El único intento realizado hasta elmomento en esta dirección lo constituye el denominado «métodoresidual dinámico simplificado», introducido por Silván Martínez14

y desarrollado por Martínez Iranzo15. Mencionada en la introduc-ción a la Orden de 5 de julio de 2000, por la que se determinanlos módulos de valoración a efectos de lo establecido en el aparta-do tercero del artículo 71 de la Ley 39/1988 reguladora de las Ha-ciendas Locales, esta autodenominada simplificación de la meto-dología dinámica consiste en determinar de forma conjunta los

13 ROCA CLADERA, JOSEP, «La valoración inmobiliaria...», ob. cit.14 SILVÁN MARTÍNEZ, JOSÉ LUIS, Tasaciones mercantiles, hipotecarias y catas-

trales y de mercado. Tasaciones periciales contradictorias. Peritaciones judiciales,Ed. Munilla-Lería, 1997, pág. 61.

15 MARTÍNEZ IRANZO, MIGUEL ÁNGEL, «Valoración del suelo. Método residualdinámico simplificado», Revista Catastro, abril 2003, pág. 93.

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cobros por ventas del producto construido, por una parte y, porotra, también conjuntamente, los pagos generados por el proceso,calculando de forma analítica los períodos temporales en los que,como promedio, pueden considerarse concentrados, respectivamen-te, ambos tipos de flujos financieros. Así, la simplificación consis-tiría, en principio, en evitar la determinación pormenorizada decada pago (coste o gasto) concreto y su periodificación posteriorde forma individualizada, por lo que bastaría con fijar un únicoflujo conjunto por este concepto, para estimar después su distri-bución temporal.

La citada simplificación —que no afecta al cálculo de flujos decobros por ventas, puesto que se lleva a cabo de la misma formaque en la versión desarrollada— no alcanza completamente, sinembargo, el objetivo perseguido, en primer lugar, porque estable-cer una hipótesis global sobre la periodificación de un conjuntoheterogéneo de flujos de costes y gastos es aún más aventurado (ydifícilmente sujeto a un análisis crítico riguroso) que periodificarcada uno de ellos de forma independiente. Y, en segundo término,en lo que se refiere a las valoraciones urbanísticas, el método sim-plificado pierde en gran medida su posible eficacia porque la mo-tivación exigida al proceso de valoración impide una estimaciónsubjetiva del importe global de tan complejo sistema de pagos, sim-plemente basada en la opinión subjetiva (tan frecuentemente am-parada en el ya clásico «leal saber y entender») del tasador.

Claro está que un cálculo analítico previo de cada componentedel flujo en la gestión de un ámbito urbanístico convencional per-mite conocer la relación existente entre los costes y gastos antesenumerados y las variables fundamentales que los determinan, ymás concretamente, con el valor del suelo y los costes de urbani-zación y construcción, de los que dependen en su mayor parte.Pero, nuevamente, la exigencia probatoria procesal exigirá, comomínimo, tanto la obtención de los últimos costes citados como lajustificación concreta de la ley de formación del flujo en relacióncon las variables independientes, suelo, urbanización y construc-ción, lo que reduce notablemente la eficiencia del mecanismosimplificador. Y en todo caso, es evidente que la simplificaciónpropuesta afecta más al proceso mecánico de cálculo que al nú-cleo del problema, esto es, al hecho de que la probabilidad de co-

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incidencia entre el valor real del suelo y el obtenido de forma ana-lítica, más o menos simplificada, es casi siempre remota ante lamultiplicidad de factores e hipótesis de cálculo introducidos en elsistema.

7. Concluyendo, el método residual dinámico, que resuelve, aprimera vista, muchos de los inconvenientes de la versión estáticaaplicada a las valoraciones urbanísticas, plantea sin embargo se-rias dudas sobre su viabilidad, tanto en el contexto de la fijaciónadministrativa del justiprecio —y en el de las restantes finalidadesde la valoración urbanística de suelo— como en la práctica de laprueba pericial en la jurisdicción contencioso-administrativa. Demodo que las posibilidades de su aplicación presente y futura eneste contexto parecen depender, en primer término, de la necesi-dad de llevar a cabo un esfuerzo de investigación riguroso quepermita mejorar el conocimiento de las cuestiones que hasta aquíse han planteado y, en especial, disponer de una mejor informa-ción sobre el comportamiento de los elementos del sistema, asícomo de la incidencia de sus interacciones en el resultado final delproceso. Y, finalmente, el futuro del método residual dinámicodependerá también de la capacidad del entorno jurídico para asi-milar un cambio de esta naturaleza en los patrones de análisis delvalor del suelo hasta ahora conocidos y aceptados tanto por ladoctrina científica como por la jurisprudencia.