Universidad Nacional del Litoral

Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales

Secretaría de posgrado

GUSTAVO ENRIQUE PISTONE

“El juicio de desalojo”

Carrera de especialización en Derecho Procesal Civil

San Francisco (Prov. de Cba.) – Cohorte 2011-2012

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EL JUICIO DE DESALOJO

“…Cuando llegue la inspiración, que me encuentre trabajando…”

Pablo Picasso

Introducción

Hemos elegido para este trabajo, dentro de los procesos especiales, el juicio de desalojo,

porque además de tener características particulares, sumamente interesantes para su análisis, tiene

una profunda trascendencia socioeconómica y a través de tiempo ha sido objeto de

transformaciones por demás cambiantes.

El estudio pretende abarcar el análisis de su regulación en los códigos procesales de las

provincias de Santa Fe (arts. 517 a 526) y Córdoba (arts. 750 a 768) y en el de la Nación (arts.

679 a 688), señalando sus coincidencias y diferencias de tratamiento y dando alguna opinión

sobre lo que creemos más acertado o apropiado a la realidad actual de la problemática conflictual

que apunta a resolver.

No pretendemos ser originales ni novedosos, sino que hemos querido darle al presente

estudio, la profundidad y extensión científicas necesarias para el conocimiento integral y

completo de este particular proceso, agregándole el análisis comparativo de los tres

ordenamientos referidos, el cordobés, el santafecino y el nacional. Esperamos humildemente

haber logrado ese objetivo.

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I. Generalidades

1. Objeto

El juicio de desalojo es tratado en los tres códigos bajo análisis como un procedimiento

especial, sencillo y breve, por la simplicidad de su pretensión y la necesidad de una rápida

solución de los conflictos que resuelve. No se trata de un proceso de ejecución forzada, sino de

un proceso declarativo1, pero con múltiples características propias, como la de que no requiere de

un juicio previo de resolución de la locación, sino que “…importa por parte de quien así procede

substituirse a los jueces y declarar de propia autoridad, sin forma ni figura de juicio, la

anticipada terminación del contrato…”2. Es aplicable tanto a inmuebles urbanos como rurales.

La regulación de este proceso especial, reconoce como fuente “…la ley patria de 26 de

agosto de 1825 para la provincia de Buenos Aires sobre inquilinato de casas y la doctrina de

Esteves Saguí, en su ‘Tratado elemental de procedimientos civiles en el foro de Buenos aires’,

publicado en 1850…”3 y la Ley de Enjuiciamiento Civil española de 1855, que le imponía

trámite de juicio verbal y nos decían Manresa y Reus que “…la ventaja de haber dado a estos

procedimientos fórmula legal, y breve en la mayor parte de los casos, de que antes carecían, y

por lo que se originaban pleitos costosos y depresivos del derecho de propiedad, pues bastaba

que se opusiera el desauciado para que en todo caso se diera al juicio la tramitación ordinaria,

siguiendo mientras tanto el arrendatario o inquilino en el goce y detentación de la finca…”4.

Su objeto es la protección del uso y goce de los bienes inmuebles y Alsina lo definió

acertadamente diciendo que es aquel cuya pretensión consiste en “…dejar libre el uso de los

bienes materia del litigio, sustrayéndolos, con el auxilio de la fuerza pública si fuese necesario, a

la acción de sus detentadores…”5. Palacio nos da un concepto similar, aunque un poco más

1 REIMUNDÍN, Ricardo; “Derecho Procesal Civil”, Ed. Viracocha, t. II, pág. 155, Bs. As., 1957, nos dice: “…Se trata de un juicio declarativo, sumario y de trámite especial: pero en modo alguno puede sostenerse que la sumariedad y especialidad del procedimiento confieran a dicho juicio la naturaleza de proceso ejecutivo; es decir, que constituye un proceso de conocimiento y no un medio de ejecución forzada…”2 ALSINA, Hugo; “Tratado teórico práctico de Derecho Procesal Civil y Comercial”; Ediar, , t. VI, pág. 57, Bs. As., 1965.3 REIMUNDÍN, op. cit., págs. 158 y 159.4 REUS, José, Ignacio MIGUEL y José María MANRESA y NAVARRO, “Ley de enjuiciamiento civil”, Imprenta de la Rev. de Legislación; t.III, pág. 514, Madrid, 1857.5 ALSINA, op. cit., pág. 60.

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preciso y completo diciéndonos que “…es aquel que tiene por objeto una pretensión tendiente a

recuperar el uso y goce de un bien inmueble que se encuentra ocupado por quien carece de título

para ello, sea por tener una obligación exigible de restituirlo o por revestir el carácter de simple

intruso aunque sin pretensiones a la posesión…”1.

Su trámite en el CPCCN, luego de la reforma de la ley 25.488 es el del proceso ordinario

(art. 319), con lo que parecería desvirtuar aquella brevedad y sencillez que lo caracterizó de

antaño, no obstante lo cual Falcón sostiene que, “…Sin embargo tal vez no se ha comprendido

que el sistema del proceso de conocimiento puede ser elástico y adaptarse a diversas situaciones

permitiendo en muchos casos no sólo la sumariedad, eliminando por ejemplo la recusación sin

causa, sino que se llega a sistemas de procesos urgentes o medidas de anticipación de la tutela,

conforme la causal esgrimida…”2 y completa la idea afirmando que “…De todos modos puede

decirse que el proceso de desalojo no está circunscripto a un proceso determinado, sino que

tiene notables variantes conforme las causales de que se trate, lo que lo hace un proceso especial

con base en el proceso ordinario…”3.

Otro sector de la doctrina critica acérrimamente la reforma, expresando: “…Por ello

sostenemos que la vía normal de tramitación del proceso de desalojo es la ordinaria. Sin

embargo admitimos que dicha vía no se compadece con las necesidades del litigio, que si bien

debe ser de plena cognición por parte del juez, sus plazos deberían ser más acotados y su trámite

más expedito…”4.

En el mismo sentido Arazi sostiene: “…Al haberse eliminado el proceso sumario, el

juicio, como se dijo, debe tramitar por el procedimiento del juicio ordinario (art. 319, Cod. Proc.

Nac.); esta situación no se compadece con la necesidad de obtener una sentencia rápida y con la

sencillez de los temas que se plantean, pues las cuestiones vinculadas con la posesión y con los

1 PALACIO, Lino Enrique; “Derecho Procesal Civil”, Ed. Abeledo Perrot, t. VII, págs. 77 y 78, Bs. As., 1982.2 FALCÓN, Enrique M., “Tratado de Derecho Procesal Civil y Comercial”, Ed. Rubinzal-Culzoni, t. VI, pág. 391, Sta. Fe, 2007.3 Ibídem, pág. 394.4 SALGADO, José María, “Algunas reflexiones a propósito de la demanda de desalojo”, en “Revista de Derecho Procesal”, Ed. Rubinzal-Culzoni; t. 2004 – 2, pág.220, Sta. Fe.

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derechos reales se deben discutir en otro proceso. Por ello algunos jueces, apartándose de la

letra de la ley, ordenan que los desalojos tramiten por la vía del proceso sumarísimo…”1

Si bien es cierto que el desalojo como proceso especial tiene tan sólo la base en el proceso

ordinario, una reducción de sus plazos, aseguraría de manera más eficiente sus objetivos.

El Código cordobés, impone para el desalojo el trámite del juicio abreviado (art. 751) y el

santafesino, el del juicio sumario (art. 518), es decir, en ambos casos se ha adoptado un trámite

más breve que el que impone el Código nacional.

2. Sujetos

En el juicio de desalojo pueden aparecer diversos sujetos activos y pasivos. Tanto el

Código nacional, como el cordobés y el santafesino, hacen una enumeración de los sujetos

pasivos, pero omiten enumerar a los sujetos activos. De todas maneras, todas las enumeraciones,

son meramente enunciativas o ejemplificativas.

Entre los legitimados activos encontramos, en primer lugar, al propietario, “…pues el uso

y goce de la cosa es la forma primaria de ejercicio del dominio…”2; pero además al locatario,

que puede subarrendar, prestar o ceder el inmueble en los términos de los arts. 1583 y 1600 del C.

Civil y en ese caso “…se convierte en sublocador respecto del subinquilino y tiene contra éste

acción de desalojo, independientemente de sus relaciones con el propietario…”3; el

usufructuario, a quien 2870 del C. Civil lo autoriza a dar en arriendo el usufructo o ceder el

ejercicio de su derecho de uso y goce a título oneroso o gratuito, siendo su situación “…análoga

a la del locatario principal, ya que sus relaciones con el inquilino se rigen por los términos del

contrato, independientemente de las que resulten de su calidad de usufructuario frente al

dueño…”4; el usuario, en los términos del art. 2984 del C. Civil, a quien le son aplicables “…los

principios que rigen la situación del locatario principal…”5, el poseedor, ya que la posesión

supone“…el uso y goce del bien que puede ser cedido o arrendado en las mismas condiciones

1 ARAZI, Roland; “Derecho Procesal Civil y Comercial”, Ed. Rubinzal-Culzoni, t. II, págs. 370 y 371, Sta. Fe, 2004.2 ALSINA, op. cit., pág. 63.3 Ibídem, pág. 64.4 Ibídem, pág. 64.5 Ibídem, pág. 65.

5

que pudiera hacerlo el propietario; en consecuencia, el poseedor tendrá en los mismos casos la

acción de desalojo…”1 y finalmente los condóminos y los herederos mientras dure el estado de

indivisión, conjunta o individualmente.

Resulta de particular interés el análisis de estas dos últimas situaciones, en particular la

del condómino y el de la indivisión hereditaria. En el caso del condominio, Santiago y Héctor

Fassi sostienen que hay que discernir dos situaciones:

“…Si el condómino ha alquilado, asumiendo la calidad de locador, dispone de la acción

de desalojo, pues el inquilino no le puede oponer defensas que se funden en derechos que sólo

incumben a los demás condóminos.

Si la locación ha sido consentida por todos los condóminos, ninguno de ellos puede

actuar individualmente contra el locatario, salvo cuando ha concluido la locación (art. 1613 C.

Civil)…”2.

En el caso de la indivisión hereditaria “…Se extiende a esta situación lo que acabamos de

expresar, no obstante que la indivisión hereditaria… no es un condominio. Por lo tanto, no

habiendo concluido el término de la locación sólo es admisible la acción de desalojo si la piden

todos los sucesores universales…”3.

“…En general, la tienen todos aquellos que tengan derecho a recuperar total o

parcialmente la detentación de un bien inmueble. No hay pues una enumeración taxativa en tal

sentido,…”4

Ahora bien, en relación a los legitimados pasivos, el Código nacional dispone que “…

procederá contra locatarios, sublocatarios, tenedores precarios, intrusos y cualesquiera otros

ocupantes cuyo deber de restituir sea exigible…” (art. 680).

1 Ibídem, pág. 65.2 FASSI, Santiago C. y Héctor P., “El juicio de desalojo”, Ed. Orbir, pág. 26, Rosario, 1969. 3 Ibídem, pág. 27.4 ARAZI, op. cit., pág. 364.

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Históricamente, “…el supuesto normal en que procedía el desalojo, era la existencia de

un contrato de locación; por eso tradicionalmente la acción se acordaba contra el inquilino,

cualquiera que fuera la situación jurídica del locador, es decir, que mediando un convenio de

arrendamiento no interesaba establecer si el locador era propietario, usufructuario, usuario,

etc…”1, pero tal regulación dejaba fuera una gran cantidad de casos en los que, quien tenía el

derecho de uso del inmueble, lo daba por una causa diferente a la locación.

Así se amplió el espectro de legitimados pasivos, incorporándose, además del

sublocatario, a los tenedores precarios, a los intrusos y a cualquier ocupante con obligación

exigible de restituir.

El Código santafesino transcribe textualmente en su art. 517, el art. 680 del Código

nacional, pero el cordobés no lo hace, complicándose, tras incluir al locatario y sublocatario, con

una referencia a los ocupantes enumerados en el art. 2462 del C. Civil, que contempla la tenencia,

omitiendo al intruso, para quién además no tiene disposición anticipatoria alguna, a diferencia de

los otros dos.

3. Marco legal sustancial

Las locaciones urbanas y rurales han sido desde siempre un punto de conflicto

socioeconómico que tuvo, según las épocas, una mayor o menor intensidad y mereció la

intervención del Estado en el ámbito de la voluntad individual del contrato, con medidas que no

resultaron, a la luz de la historia, demasiado afortunadas, provocando en muchos casos,

resultados inversos a los buscados.

Nuestro País se caracteriza por los estados de emergencia, que han pasado a ser, en el

devenir de los sucesivos gobiernos, nuestra situación normal, natural y ordinaria, de manera que

las leyes de emergencia, en todos los temas de incidencia social, han sido de abundante gama,

mientras que sus consecuencias, en casi todos los aspectos en que se adoptaron, fueron siempre o

casi siempre, por ser piadosos con las dudosas buenas intenciones que pudieron haberlas

1 ALSINA, op. cit., pág. 67.

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orientado, desastrosas. Es el resultado de atender lo urgente antes que lo importante y de la falta

de programación crónica de un país que hoy, lamentablemente, hasta comienza a diferenciarse

por ello, con los demás países latinoamericanos, principalmente con Brasil, Chile y hasta

Uruguay.

Desarrollaremos brevemente el estudio de la normativa de fondo de las locaciones

urbanas, distinguiendo tres períodos, pasado, presente y futuro, es decir, la etapa de las leyes de

emergencia, la situación actual y la locación en el proyecto de nuevo Código Civil y Comercial

de la Nación.

a) Las leyes de emergencia

En 1943, ante el agravamiento circunstancial de un problema habitacional crónico, que

enfrenta los intereses de los inquilinos con los propietarios, el gobierno dicta el decreto-ley N°

1580, que “…como todos los sistemas emergenciales en la Argentina, se prorrogó por

numerosas leyes hasta la sanción de la Ley de Normalización de Locaciones de 1976…”1.

Las leyes de emergencia sustituían la voluntad individual de los contratantes imponiendo

soluciones teñidas de un orden público de dudosa constitucionalidad, prorrogando el término de

los contratos vigentes y congelando los montos de los alquileres, a pesar del proceso

inflacionario, desfigurando así el mercado de alquileres y provocando una crisis mayor que la que

se pretendía paliar, ya que desde los pequeños y medianos inversores, a las grandes

corporaciones, dejaron de ver en la inversión inmobiliaria y en la construcción de unidades

habitacionales, un destino de ahorro, capitalización o renta, buscando otros horizontes.

Situación similar ocurrió con los arrendamientos agrarios, con resultados similares a los

provocados con las leyes de emergencia de los arrendamientos urbanos.

Falcón describe la situación con su acostumbrada claridad y sencillez expresando: “…

Frente a la voluntad de las partes manifestada en el contrato originario, venía, ahora, la

autoridad del Estado, suplantando la voluntad de una de ellas a favor de otra. Y esta

1 FALCÓN, op. cit., pág. 411.

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intervención aparece como un contrato ‘necesario’, que también se llama ‘impuesto’ o

‘forzoso’…”2.

No podemos desconocer que en este tema socialmente tan importante y donde, como dice

Luigi Ferrajoli, “…la indiferencia por las diferencias…” provocarían una relación contractual

severamente desigual, es necesario que el Estado imponga algunas normas de orden público que

pongan en ella el necesario equilibrio, por ejemplo a través del tiempo mínimo de la locación y el

establecimiento de condiciones temporales de validez para los convenios de desocupación, pero

su excesiva intervención a favor de la parte más débil de la relación, provocó el efecto inverso al

buscado, esto es, agravó la crisis habitacional nacional.

b) El estado actual de la legislación

En 1976 se dictó la ley N° 21.342 llamada de Normalización de las Locaciones, que fijó

lineamientos tanto en materia sustancial como procesal para salir de la crisis, siendo luego

derogada por la ley N° 22.434, que incorporó la mayoría de sus novedades procesales al CPCCN,

pero algunos de sus artículos, mantienen vigencia hasta la actualidad. Finalmente, se dictó una

nueva ley de locaciones urbanas, la N° 23.091, llamada “Ley de promoción de las locaciones

urbanas destinadas a vivienda”, que estableció una serie de disposiciones de orden público para

la locación en su normativa de fondo. A continuación analizaremos la vigencia residual de

aquella y las normas establecidas por ésta.

La cuestión sustancial que la ley de normalización pretendía resolver, agotó su objetivo el

30 de noviembre de 1979, fecha en la que concluyeron las sucesivas prórrogas y el

congelamiento de los alquileres, pero sus disposiciones procesales (arts. 32 al 49), continuaron

vigentes hasta el dictado de la ley N° 22.434, que los derogó casi en su totalidad.

“…El Código nacional adoptó para el desalojo prácticamente el sistema de la ley 21.342,

pero no el artículo 41 que impedía la reconvención en el desalojo, y establecía que la

consignación, aún iniciada antes, se agregaría al desalojo en el estado en que se encontrase con

carácter de prueba documental…

2 Ibídem, pág. 412.

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…Para que los convenios de desocupación tengan plena validez es preciso que se hayan

celebrado con posterioridad a la iniciación del contrato de locación, o sea cuando el inquilino se

encuentre en uso del bien, encontrando su razón de ser esta regla en la prohibición legal

contenida en los artículos 19 y 21 del Código Civil, en función de los cuales deberán reputarse

inválidas las renuncias anticipadas o genéricas de las normas de orden público…”1.

Una de las nuevas causales del desalojo incorporada por la ley 21.342, refiere al abandono

del inmueble por el locatario. El art. 49 de la citada ley, establece que deberá promoverse una

sumaria información que acredite tal circunstancia, salvo que el abandono surgiera de un

instrumento público, y en caso “…el juez mandará a hacer entrega definitiva del inmueble al

locador…”.

El dictado de la ley N° 23.091, trajo aparejadas algunas novedades. En primer lugar se

impuso la forma escrita para los contratos de locaciones urbanas, forma que el artículo 40° de la

ley 13.246 de arrendamientos y aparcerías rurales, había impuesto para los contratos por ella

regulados. En ambos casos la forma está impuesta tanto para el contrato nuevo, como para las

prórrogas o continuaciones, excepción hecha de aquél si ha existido principio de ejecución, pero

no para éstas, ya que ha quedado excluida en ambos casos la tácita reconducción y si no hay

instrumento que fije un nuevo plazo, se considera continuación en términos idénticos con

facultad de ambas partes para dar por concluida la relación contractual en cualquier momento.

En cuanto a los plazos mínimos para las locaciones, establecidos en el art. 1507 del C.

Civil (según Ley N° 11.156), de dos años, cuando su fin fuera comercial o industrial, y un año y

medio, cuando su fin fuere vivienda; fueron modificados por el art. 2° de aquella, que llevó al

primero a tres años y el segundo a dos, con el agregado que rige aún para casas con muebles, que

estaban excluidas de los mínimos legales.

La referida ley dispuso un requisito más para la conformación de la causal del desalojo

por falta de pago de alquileres, que es la intimación fehaciente de la cantidad debida, que debe

realizar el locador al locatario otorgándole un plazo de diez días corridos desde la recepción de la

1 Ibídem, pág. 413 y 414.

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intimación, en la que deberá indicar el lugar de pago (art. 5°). Esta intimación previa al locatario

no es novedad de esta ley, sino que encuentra antecedente en las leyes de locaciones urbanas Nos

14.8211, 15.775, 20.625 (art. 13°) y 21.342 (art. 17°) que ya la imponían, pero a ella nos

referiremos al tratar en particular la causal de falta de pago.

Además limita en las locaciones con fines habitacionales los pagos anticipados a sólo un

mes y los depósitos en garantía al equivalente a un mes de alquiler por año de duración del

contrato, prohibiendo el pago de valor llave o equivalentes y autoriza la resolución anticipada por

parte del locatario tras seis meses de vigencia de la relación locativa, previa notificación

fehaciente de tal decisión al locador con una antelación mínima de sesenta días de la fecha en que

se reintegrará el inmueble, imponiéndole una indemnización a favor del locador, equivalente a un

mes y medio de alquiler, si se produce en el primer año del contrato y de un mes, si es posterior y

antes del vencimiento del término contractual, ya que si lo hace después, no corresponde

indemnización alguna por tal resolución (art. 1.622 C. Civil, a contrario sensu).

Finalmente, la ley N° 25.488, ordinarizó el proceso de desalojo y le incorporó el

reconocimiento judicial previo y la desocupación inmediata del inmueble. La primera cuestión

ya ha sido analizada. Sobre las dos restantes, volveremos más adelante.

c. La locación en el proyecto de nuevo Código Civil y Comercial de la Nación

No obstante exceder quizás el límite de este trabajo, por su actualidad, no podemos dejar

de referirnos, aunque sea brevemente, a la locación en el proyecto de nuevo Código Civil y

Comercial de la Nación.

Podemos afirmar que en relación a la locación, el proyecto de nuevo código no trae

demasiadas novedades sobre la legislación hoy vigente y en particular, en relación al proceso de

desalojo, no producirá mayores modificaciones.

El proyecto establece un plazo máximo de las locaciones con destino habitacional, de

veinte años y para los demás destinos, de cincuenta años (art. 1197), lo que modifica lo hasta hoy

1 ALSINA, op. cit., pág. 93, sostiene que “…Una novedad de la ley 14.821 (art. 17), que reproduce el ordenamiento vigente, es esta de que el locador deba requerir previamente el pago de un modo formal, indicando monto adeudado, plazo y lugar donde debe ser efectuado…”.

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dispuesto, que era de hasta diez años, cualquiera fuese el destino. “…Tanto por una razón de

economía social, como para no impedir la transferencia o enajenación de las cosas, o por no

embarazar la división en las herencias, hemos juzgado que no debían permitirse los

arrendamientos que pasen de diez años…”, nos justificaba Vélez Sarsfield en la nota del art.

1505 del C. Civil, el texto del artículo. Nos parece realmente innecesaria la modificación y

fundamentalmente poco práctica, ya que con la normativa de hoy, prohibida la indexación y el

uso de moneda extranjera, no hay manera de convenir un alquiler que se mantenga acorde a los

valores del mercado inmobiliario y la inestabilidad crónica de nuestra economía, con su viejo

vicio inflacionario, infaliblemente recurrente, hará que ese plazo no se utilice en la práctica.

En relación al los mínimos legales, el proyecto unifica los plazos “…cualquiera sea su

destino…”, en dos años (art. 1198).

Por otra parte se incorporan al texto codificado algunas de las disposiciones de la ley N°

23.091, tales como la forma escrita del contrato (art. 1188), la resolución anticipada por el

locatario con cargo de indemnizar al locador (art.1221) y la intimación previa y fehaciente al

pago, por diez días corridos, antes de la iniciación de la demanda de desalojo, también contados

desde su recepción y con indicación del lugar de pago (art. 1222). Nada dice de la limitación de

pagos adelantados ni de topes a los depósitos en garantía, pero como el proyecto no se contrapone

con aquellas disposiciones de la ley 23.091, ni la deroga, continuarán, a nuestro entender,

vigentes.

II. El proceso

1°. Las causales

El desalojo es un proceso que se habilita sólo por las causales previstas en la ley, las

cuales son tipos legales, es decir, un hecho o conjunto de hechos tipificados por la ley y que,

acreditada su existencia, habilitan la pretensión del desahucio.

Las causales pueden provenir de las formas establecidas como extintivas de la relación

locativa, o de relaciones o circunstancias ajenas a ella.

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A. Causales provenientes de una relación locativa

Las causales previstas por la ley, que tienen como presupuesto una relación contractual

locativa, son las siguientes:

a. Falta de pago

Las dos obligaciones principales que contraen las partes en un contrato de locación son la

concesión del uso y goce, dada por una y el pago del precio por ese uso y goce, debido por la otra

(art. 1493 C.C.), de manera que esta causal se habilita, en principio, ante la falta de pago del

locatario o arrendatario de por lo menos dos períodos consecutivos de alquiler (art. 1507, 4to.

Párr., ap. 1, C.C.).

Analizaremos aquí la particularidad que le impone a esta causal, el requisito de la previa

intimación fehaciente dispuesta por el art. 5° de la ley 23.091, que ha sido incluido, como hemos

visto, en el proyecto del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación.

El mismo dispone que “…Previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de

alquileres, el locador deberá intimar fehacientemente el pago de la cantidad debida, otorgando

para ello un plazo que nunca será inferior a 10 días corridos contados a partir de la recepción

de la intimación, consignando el lugar de pago…”.

Es decir que para que se configure la causal, deben haberse vencido por lo menos dos

períodos consecutivos del alquiler sin que el locatario pague los mismos e intimado en los

términos del art. 5° de aquella ley, éste no haya pagado dentro del plazo otorgado (mínimo 10

días corridos desde la intimación), aquellos alquileres.

Ahora: ¿Requiere entonces el locatario que lo constituyamos en mora?, ¿Está la

obligación de pago del alquiler fuera de la normativa general de las obligaciones a plazo, en las

que “…la mora se produce por su sólo vencimiento…” (art. 509 del C. Civil)?. De ninguna

manera.

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Recordemos primeramente que debe entenderse por mora. Wayar nos dice que “…la

mora es la situación anormal de retraso en el cumplimiento por la que atraviesa una obligación

exigible, cuando por una causa imputable, el deudor no satisface oportunamente la expectativa

del acreedor o éste rechaza las ofertas reales que se le formulan, y que subsiste mientras la

ejecución de la específica prestación, aunque tardía, sea posible y útil…”1. La mora del

locatario se produce entonces al sólo vencimiento de cada uno de los períodos, de manera que si

el locatario resolviera iniciar el juicio de cobro de los mismos, no sería necesaria la intimación

referida y “…para redimir su estado de mora, debe ofrecer no sólo el capital, sino también los

daños moratorios (art. 508 y 522 Cód. Civ.)…”2.

Ahora bien, para que se conforme la causal de desalojo por falta de pago, debe cumplirse

el acto fehaciente de la intimación al locatario en los términos referidos, y recién ante la falta de

pago, vencido el plazo otorgado, queda habilitada la acción de desalojo por esa causal.

Una cuestión es la habilitación de la acción de cobro de lo adeudado, que tampoco

requiere de la falta de pago de dos períodos consecutivos y puede iniciarse tras el solo

vencimiento del primero ya que allí se produce la mora automática del deudor (locatario o

arrendatario), y otra es la habilitación de la acción de desalojo fundado en la causal de falta de

pago, para la cual es necesario que se hayan producido la totalidad de los hechos de los que la

causal está conformada.

Cierto sector de la doctrina sostiene que “…La intimación tiene un carácter prima facie

necesario pero, como todas las normas procesales, no puede asignársele en la actualidad el

carácter sacramental tal como lo hacían los ritos de los pueblos de la antigüedad, no

constituyendo un fin en sí mismos, sino el instrumento para que en el proceso cumpla el juzgador

su función tutelar de los derechos…”3. En primer término, la norma que impone la intimación,

carece del carácter de procesal, pues impone la obligación de intimar al deudor, con ciertas

condiciones, para dar por conformada la causal y así habilitar la acción de desalojo cuyo ejercicio

1 WAYAR, Ernesto Clemente; “Tratado de la mora”, pág. 128, Ediar, Bs. As., 1981.2 SALGADO, op. cit., pág. 221.3 Ibídem, pág. 221.

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da inicio al proceso. Es entonces, a nuestro criterio, una norma de fondo y por ello, ha sido

incluida en el proyecto del nuevo Código Civil y Comercial (art. 1222).

Resulta erróneo, a nuestro criterio, sostener que “…la falta de intimación previa o su

deficiencia cobraría relevancia cuando el deudor se presente en el juicio y ofrezca el pago de lo

adeudado…”1, porque la demanda de desalojo, sin acompañar la constancia de haber cumplido

con la intimación fehaciente en los términos establecidos por la ley, debería ser rechazada por

improponible. La imposición de la intimación es irrenunciable, ya que la norma que la establece

como condición habilitante de la acción, es de orden público, por ser en defensa de la parte más

débil de la contratación.

Esa es nuestra opinión, no obstante la que afirma Salgado y también lo que sostiene Arazi,

que dice: “…Aún sin la previa intimación, el juez debe correr traslado a la demanda, ya que no

se trata de un requisito de admisibilidad. Si al contestar la demanda el locatario no desconoce

estar en mora y no cancela su deuda en ese momento, no puede oponer como defensa la falta de

intimación. Tampoco puede alegar defectos de esa intimación si no da en pago la suma que

estima adeudar…”2.

Es que analizando el verdadero sentido de esta intimación, no puede ser otro que el de

otorgarle una nueva y última oportunidad más al locatario, de evitar la resolución contractual, con

un plazo “adicional” para el pago.

Salgado, no obstante lo que afirma, reconoce aquél carácter de la disposición comentada,

expresando que “…La Corte Suprema de Justicia de la Nación ha establecido que está vedado

obviar la exigencia del requisito de la intimación de pago previo a la demanda, dado el carácter

de orden público de la disposición que lo exige de esa manera…”3.

b. Vencimiento de término

1 Ibídem, pág. 221.2 ARAZI, op. cit., pág. 365.3 SALGADO, op. cit., pág. 221, con cita de la CSJN, 13-8-81, Rep. E.D. 16-572-94.

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Esta, en conjunto con la anterior, son las dos causales más comunes del juicio de desalojo

que tienen origen en una relación locativa.

Se configura con el vencimiento del término del contrato y la actitud del locatario remisa

o morosa en devolver el inmueble (1556 in fine y 1622 C.C.).

Para ambos procesos, en virtud de acreditarse con relativa facilidad la causal, el

C.P.C.C.N. dispone en su art. 684 bis que “…el actor podrá también, bajo caución real, obtener

la desocupación inmediata de acuerdo al procedimiento previsto en el art. 680 bis…” . Esta

medida es considerada por parte de la doctrina como de anticipación tutelar, mientras que otro

sector, la considera simplemente como una medida cautelar. “…La posibilidad de incluir en una

u otra categoría a la medida ha hecho decir a Gozaini, que la desocupación inmediata obra

como medida cautelar, tendiendo a asegurar la sentencia futura que se dictare en el

desalojo…”1.

El procedimiento a aplicar en el caso, es el mismo que el de la intrusión, por lo que a

pesar de que el texto indica la posibilidad de “…obtener la desocupación inmediata…”, por la

remisión al art. 680 bis, forzosamente deberá previamente trabarse la litis. Sobre el tema

volveremos al comentar esta causal.

c. Cambio de destino, deterioro del inmueble, obras nocivas o uso abusivo o

deshonesto del inmueble.

Entre las obligaciones que la normativa impone al locatario en relación al inmueble, se

encuentran el uso conforme al destino para el que fue alquilado (art. 1554 y 1555 C. C.), el

deterioro del inmueble por acción del locatario o la omisión de realizar el debido mantenimiento

(art. 1561 y 1562, inc. 1° C. C.), la construcción de obras nocivas al inmueble (art. 1562 inc. 2° y

1566 C. C.) y el uso abusivo o deshonesto del inmueble (art. 1507, 4to. párr., ap. 2). Todas ellas

conforman causales que habilitan la acción del desalojo.

1 FALCÓN, op. cit., pág. 442.

16

Para estas causales, la ley 15.488 agregó al C.P.C.C.N., el art. 680 ter., que dispone el

reconocimiento judicial, medida que, como veremos, se hace extensiva a las causales vistas

anteriormente, por remisión del mismo a ellas y además a los casos de intrusión. Sobre el tema

volveremos más adelante.

d. El abandono

Abandonar1, según la Real Academia de la Lengua Española en su primera acepción

significa dejar, desamparar a alguien o algo y en la segunda, dejar una ocupación, un intento o un

derecho; y según el Diccionario Enciclopédico Espasa Calpe, significa desamparar, dejar sin

recursos, no cuidar, apartarse, retirarse2.

Puede ocurrir y de hecho ocurre, que relaciones provenientes de una contratación locativa,

de otro tipo de vinculación contractual o aún de una situaciòn nacida por vía de hecho, como la

intrusión, sean abandonadas iniciado o no un juicio de desalojo.

El art. 1564 del C. Civil, prevé para los casos de preexistencia de una relación locativa

que “…Abandonando el locatario la cosa arrendada sin dejar persona que haga sus veces, el

locador tendrá derecho para tomar cuenta del estado de ella, requiriendo las correspondientes

diligencias judiciales que fueren necesarias, quedando desde entonces disuelto el contrato…”.

Ahora bien, producida la resolución contractual locativa, se habilita para recuperar el uso

y el goce del inmueble, la acción de desalojo. El código procesal cordobés, en su artículo 767,

establece que “…En el supuesto del art. 1564 del Código Civil, el tribunal realizará una

información sumaria y ordenará la verificación del estado del inmueble por medio del oficial de

justicia, quien deberá inquirir a los vecinos acerca de la existencia y paradero del locatario. Si

no obtuviera razón de su paradero se entregará provisoriamente el inmueble al locador previo

inventario de los bienes que hubiere, los que quedarán depositados judicialmente a cargo del

locatario. Cuando en el contrato el locatario hubiere fijado un domicilio distinto al del

inmueble, se lo citará en él para que comparezca a estar a derecho y ejercite su defensa en la

forma prevista en el art. 508. Transcurridos diez días desde la entrega provisoria o vencido, en

1 R.A.E., Diccionario de de la Lengua Española, vigésima segunda edición, en www.rae.es o 2 Enciclopedia Universal Ilustrada Europeo Amaricana, Ed. Espasa Calpe S.A., Madrid, 1958), T. 1, pág. 136.

17

su caso, el plazo de la citación sin que el locatario hubiere comparecido o negado el abandono,

el tribunal dictará sentencia dentro del plazo de cinco días declarando, si correspondiera,

disuelto el contrato y disponiendo la entrega definitiva del inmueble al locador. Si el locatario

compareciera y en el mismo acto dedujera oposición negando el abandono, se seguirá el trámite

previsto en el art. 751 y, si lo pidiere el demandado, se le restituirá la tenencia del inmueble…”.

Ni el Código nacional ni el santafecino, tienen una disposición análoga o similar. Como

puede observarse, el Código cordobés ha regulado para el caso de abandono, una medida cautelar

anticipatoria, sin contracautela o fianza por los daños y perjuicios que pudiera sufrir el locatario

por todo el resultado de la misma

Pero en este sentido, Palacio sostiene que “…aunque el CPN no contiene una norma

semejante a la transcripta, no es dudoso, a nuestro juicio, que el juez puede decretar, a pedido

del locador, la medida de que se trata, cualquiera hubiese sido la causal en que se funda la

demanda de desalojo…”1.

Por otra parte y al referirnos al marco legal hoy vigente, decíamos que una de las nuevas

causales del desalojo incorporada por la ley 21.342, refiere justamente al abandono del inmueble

por el locatario.

El art. 49 de la citada ley, establece que deberá promoverse una sumaria información que

acredite tal circunstancia, salvo que el abandono surgiera de un instrumento público, y en caso

“…el juez mandará a hacer entrega definitiva del inmueble al locador…”. Con la aplicación de

esta norma, queda salvada la omisión incurrida en aquellos códigos, ya que por tratarse de una

norma contenida en ley nacional de fondo, aunque procesal y como tal de dudosa

constitucionalidad por utilizar el Congreso en su dictado, facultades no delegadas por las

provincias, es de aplicación en los procesos provinciales y en el regulado por el Código nacional.

Arazi sostiene en tal sentido que “…Debe recordarse que la ley 21.342 rige sólo para los

juicios que tramiten ante los tribunales nacionales, pero en las provincias donde no se ha

reglamentado el artículo 1546 del Código Civil, el juez puede ordenar los mismos recaudos que

1 PALACIO, op. cit., pág. 110.

18

señala la ley. Lo importante es que en caso de abandono, el juicio no es contradictorio sino que

se trata de una mera constatación judicial y que la entrega al locador es definitiva…”1.

B. Causales ajenas a una relación locativa

Analizaremos ahora las causales ajenas a una relación contractual locativa, las que pueden

provenir de otra relación contractual o inclusive, de una situación de hecho, ajena a la voluntad

de quien tiene el derecho de disponer del uso y goce del inmueble.

En caso de que la vinculación contractual sea diferente, pero en definitiva la parte que

dispone del uso y goce del inmueble lo cede a la otra, los motivos de resolución del contrato, que

dan derecho a la acción de desalojo, por analogía con la locación, serán de corte similar. Ellas

son las siguientes:

a. Comodato, leasing, etc.

Habrá desalojo por falta de pago del alquiler en el leasing, o por vencimiento del plazo del

mismo, sin que se haya hecho uso de la opción de compra mediante el pago del valor remanente,

o por vencimiento del término del comodato o préstamo gratuito en el contrato a plazo

determinado, o la simple manifestación de la voluntad del comodante en el de plazo

indeterminado o cambio de destino, deterioro del inmueble, obras nocivas o uso abusivo o

deshonesto del inmueble, en cualquiera de ellos.

b. La intrusión

El intruso es aquél que se ha introducido en un inmueble, sin derecho alguno. Esta causal

tiende a resolver una problemática de innegable realidad, principalmente en los centros

altamente poblados.

“…El constante aumento de intrusos que ocupan viviendas ajenas ha impulsado al

legislador a autorizar un medio rápido para que los propietarios, poseedores o tenedores

legítimos recuperen el bien, a la vez que aumentó la pena del delito de usurpación, que de un

1 ARAZI, op. cit., pág. 370.

19

mes a dos años se estableció en seis meses a tres años, tipificándolo en forma más amplia,

abarcativo del despojo total o parcial de la posesión, tenencia, o del ejercicio de un derecho

real constituido sobre un inmueble, por violencia, amenazas, engaños, abuso de confianza o

clandestinidad, sea que el despojo se produzca invadiendo el inmueble, manteniéndose en él o

expulsando a los ocupantes. En cuanto a la turbación se incluyó además de la posesión, a la

tenencia de un inmueble (art. 181, Cód. Penal, texto según ley 24.454)…”1.

La ley 24.454 ha establecido un procedimiento especialmente breve agregado el art. 680

bis, que establece que: “…En los casos que la acción de desalojo se dirija contra intruso, en

cualquier estado del juicio después de trabada la litis y a pedido del actor, el juez podrá

disponer la inmediata entrega del inmueble si el derecho invocado fuese verosímil y previa

caución de los eventuales daños y perjuicios que se puedan irrogar…”.

Este artículo, ha resuelto el problema en parte, pero por la remisión que hace a él, el art.

684 bis del Código, tiene derivaciones para otros supuestos, con consecuencias poco felices.

Dispone un proceso cautelar en el que el actor debe demostrar la verosimilitud de su

derecho y prestar caución. No le es necesario acreditar el periculum in mora en función de que

se presume en la pretensión insinuada.

El artículo tiene un error en la oportunidad desde la cual habilita la posibilidad de

introducir la pretensión, ya que lo ubica “…en cualquier estado del juicio, después de trabada

la litis…”, cuando, por su carácter cautelar, debió ser posible desde el inicio del juicio, aún

inaudita pars, más aún cuando “…no requiere otro conocimiento que el que aporta y debe

probar quien pide la medida…”2.

Por otra parte, la problemática descripta, se hace extensiva a los casos de desalojo por

falta de pago y vencimiento de contrato, por la remisión al mismo que realiza el art. 684 bis, por

lo que sería muy conveniente su revisión y modificación para armonizarlo con la teoría cautelar

clásica, a fin de hacerla más efectiva aún, de como hoy está formulada.

1 Ibídem, pág. 369.2 FALCÓN, op. cit., pág. 436.

20

El Código santafecino, en el segundo párrafo de su artículo 517, modificado por ley

11.280, dispone idéntica medida para cuando “…la acción de desalojo se dirija contra

intruso(s),…”, estableciendo que “…en cualquier estado del juicio luego de trabada la litis y a

pedido del actor, el Juez podrá disponer la inmediata entrega del inmueble si el derecho

invocado fuere verosímil y previa fianza por los eventuales daños y perjuicios que se puedan

ocasionar…”, pero no la hace extensiva a los desalojos por falta de pago y vencimiento de

término, como el Código nacional. En el caso de intrusión, que es cuando puede plantearse, se

ha dispuesto con los mismos defectos que señaláramos en aquél cuerpo ritual.

Por su parte, el Código cordobés, para los casos de intrusión, carece de medida cautelar

anticipatoria alguna.

2°. La demanda

“…La demanda de desalojo, atento a lo preceptuado en el citado artículo 679 y en el

artículo 319 del Código Procesal de la Nación, está regulada por las disposiciones del proceso

ordinario (arts. 486 y ss., Cód. Proc. Nac.) y, por ende, debe presentarse con sujeción a los

artículos 118 y 330 del Código Procesal de la Nación y artículos 46 y 47 del reglamento para la

justicia nacional (ac. s/n, año 1952, CSJN)…”1

Además de esos requisitos, deberá cumplir con uno específico impuesto también para la

contestación por el art. 681 del mismo, que dispone:“…En la demanda y en la contestación las

partes deberán expresar si existen o no sublocatarios u ocupantes terceros. El actor, si lo

ignora, podrá remitirse a lo que resulte de la diligencia de notificación, de la contestación a la

demanda, o de ambas…”.

En la locación, salvo prohibición contractual o legal expresa, es posible su cesión y la

sublocación (art. 1583 y sigtes. C.C.), por lo que el Código nacional atiende a tal situación, pero

adviértase que éste utiliza una denominación más amplia.

1 ARAZI, op. cit., pág. 364.

21

“…Ello es así pues el juicio de desalojo tiende a restituir el uso y goce de un bien

inmueble contra una universalidad de personas que lo detentan, quienes invistan otro carácter, y

a quienes el artículo 681 del Código Procesal engloba en el calificativo de ‘terceros ocupantes’,

sobre todo por los efectos que a la sentencia le asigna el artículo 687 del citado cuerpo

legal…”1.

En el Código cordobés, su art. 752, impone a actor y demandado idéntica carga, pero no

dispone que aquél pueda remitirse a lo que resulte de la notificación, de la contestación o de

ambas, así que simplemente manifestará en relación a ello, lo que conoce.

El Código santafecino, también impone la carga referida al actor y al demandado en la

demanda y contestación (art. 520), no previendo remisión alguna, al igual que el cordobés.

3°. El reconocimiento judicial previo al traslado de la demanda

La reforma de la ley 25.448 introdujo el art. 680 ter, que dispone que “…Cuando el

desalojo se fundare en las causales de cambio de destino, deterioro del inmueble, obras nocivas

o uso abusivo o deshonesto, el juez deberá realizar antes del traslado de la demanda un

reconocimiento judicial dentro de los cinco días de dictada la primera providencia, con

asistencia del Defensor Oficial…”. La medida, que tiene la calidad de una prueba anticipada, es

extensiva a los desalojos fundados en otras causales, además de las descriptas, ya que en su parte

final, el artículo mencionado impone que “…Igual previsión deberá tomarse cuando se diera la

causal prevista en los artículos 680 bis y 684 bis…”. De tal forma, a las enumeradas en su

primera parte, debemos agregar la acción de desalojo dirigida contra un intruso y las causadas en

falta de pago y en el vencimiento del contrato, con lo que prácticamente quedan alcanzadas por la

medida, casi la totalidad de las causales posibles.

Tratándose de una prueba anticipada dispuesta inaudita pars, para resguardar el principio

de bilateralidad del proceso, se integra en su realización, en representación del demandado, al

defensor oficial. Falcón sostiene que a dicho funcionario se lo cita “…para la defensa de los

1 ARAZI, Ronald y ROJAS, Jorge A.; “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación”; Ed. Rubinzal-Culzoni; T. III, pág. 370, Sta. Fe, 2007.

22

derechos del perjudicado por la medida…”1. Humildemente, y sin perder de vista la calidad

intelectual del autor del concepto, nos parece que no hay perjudicado por la medida ya que la

misma es simplemente de carácter probatorio y la citación obedece más a aquél concepto, para

garantizar la regularidad de su producción y evitar planteos nulidificantes.

Tanto Colerio como Falcón entienden que “…no debió haberse impuesto el

reconocimiento judicial imperativamente y con la presencia del defensor oficial, desde que un

mandamiento de constatación o un acta notarial, en muchos casos hubiera sido suficiente, por lo

que en definitiva, debiera ser el juez quien estimare cuando el reconocimiento es el medio de

prueba apropiado, atento las características de la situación de hecho y las constancias que el

locador hubiere acreditado en el expediente,…”2.

Coincidimos con los autores citados en que el reconocimiento judicial no debió ser

impuesto de manera imperativa y menos aún hacerla extensiva, con ese carácter, a los desalojos

por vencimiento de término y por falta de pago, donde, como medida probatoria que es, ninguna

relación tiene con la pretensión de la demanda, pero, nuevamente con el necesario respeto de la

opinión transcripta, atento a quienes la brindan, nos parece que en función de ser nuestro sistema

procesal de carácter preeminentemente dispositivo y más allá de la legitimidad que le

reconocemos a las medidas para mejor proveer, utilizadas dentro de sus debidas limitaciones, nos

parece que son las partes quienes ordinariamente debieran requerir el reconocimiento judicial

como medida de prueba, esencialmente cuando lo crean apropiado a su pretensión, y para ello, no

hacía falta agregar nada a lo ya dispuesto en el Código para las pruebas anticipadas, plenamente

aplicables al proceso de desalojo.

Si repasamos el inc. 2° del art. 326 del C.P.C.C.N., advertiremos que en él se encuentra

previsto el “…Reconocimiento judicial… para hacer constar… el estado,… o condición de cosas

o de lugares…” y en el artículo siguiente, la intervención del defensor oficial “…cuando

resultare imposible en razón de la urgencia…” la citación de la contraria, también, entendemos,

1 FALCÓN, op. cit., pág. 437.2 Ibídem.

23

en resguardo del principio de bilateralidad. Por ello el artículo comentado (680 ter), agregado por

la reforma, resulta, a nuestro entender, injustificado y sobreabundante.

El Código cordobés no tiene específicamente en el desalojo, ninguna norma similar, pero

en sus arts. 486 y 487, que regulan en general y para todos los procesos, la prueba anticipada, sí

se encuentra regulado.

En el inc. 2° del primero de los artículos citados, se establece como una de las posibles

pruebas anticipadas a requerir, el “…Reconocimiento judicial,… para hacer constatar… el

estado,… o condición de… cosas o lugares…” y en el segundo, dispone que para practicar la

medida “…se citará a la contraria, salvo cuando resultare imposible por razones de urgencia, en

cuyo caso intervendrá el asesor letrado…”, que en el sistema de ese Código, es de ordinario el

‘defensor de ausentes’. Como se advierte, sin disposición especial para el desalojo, el

reconocimiento judicial es perfectamente posible, cuando las partes dispongan o quieran disponer

del mismo como medida probatoria anticipada.

El Código santafecino, tampoco trae entre las normas que regulan el desalojo, disposición

semejante, pero al igual que el cordobés, vía prueba anticipada (art. 146), es perfectamente

posible.

4°. La notificación de la demanda

Con respecto a la notificación de la demanda, el C.P.C.C.N. trae varias normas que

además de modificar el sistema general de notificaciones, imponen una serie de derechos y

facultades al notificador, que son específicas para este solo proceso.

“…El legislador ha tratado, a fin de evitar abusos por parte del demandado, de rodear el

acto de notificación de la demanda de desalojo de las mayores seguridades de eficacia

posible…”1

En primer lugar (art. 682), se regula la situación de que “…en el contrato no se hubiere

constituido domicilio especial y el demandado no tuviese su domicilio real dentro de la

jurisdicción…”, disponiéndose que en tal caso “…la notificación de la demanda podrá

1 ARAZI, op. cit. Pág. 366.

24

practicarse en el inmueble cuyo desalojo se requiere, siempre que en él hubiese algún edificio

habitado…”.

En el artículo siguiente (art. 683), se dispone que en caso de hacerse la notificación en el

inmueble alquilado, el notificador, de ser necesario, realice una pequeña investigación a fin de

determinar con certeza que se trata de él. Este artículo fue completado mediante los arts. 158 y

siguientes de la Acordada CSJN 19/80 y sus modificatorias, que establece el Reglamento para la

Organización y Funcionamiento de Notificaciones para la Justicia Nacional y Federal, a cuyo

texto, en honor a la brevedad, nos remitimos.

Una vez ubicado el inmueble, cuando la notificación deba realizarse en él, el notificador

debe cumplir con una serie de deberes y facultades, cuyo incumplimiento constituye una falta

grave, a saber: “…1. Deberá hacer saber la existencia del juicio a cada uno de los sublocatarios

u ocupantes presentes en el acto, aunque no hubiesen sido denunciados, previniéndoles que la

sentencia que se pronuncie producirá efectos contra todos ellos y que, dentro del plazo fijado

para contestar la demanda, podrán ejercer los derechos que estimen corresponderles…”, pero

además “…2. Identificará a los presentes e informará al juez sobre el carácter que invoquen y

acerca de otro sublocatarios u ocupantes cuya presunta existencia surja de las manifestaciones

de aquellos…”, pudiendo requerir auxilio de la fuerza pública, allanar domicilios y exigir la

exhibición de documentos de identidad, todo ello en cumplimiento de su tarea.

El Código cordobés, en sus arts. 753 y 754, contiene condiciones para la notificación del

demandado y la prevención a subinquilinos, imponiéndosele también deberes y facultades

especiales al oficial notificador, para asegurar su función, de corte similar a aquél.

El Código santafesino, también reglamenta detalladamente la forma y condiciones en que

se debe realizar la primera notificación al demandado, a los subinquilinos y a los terceros

ocupantes (arts. 520 y 521), también en consonancia con el Código nacional.

Todas estas disposiciones, tratan de asegurar el ejercicio del derecho de defensa, tanto por

parte del locatario, como de los subinquilinos y terceros ocupantes, en primer lugar para

garantizar el ejercicio de los derechos constitucionales al debido proceso y al ejercicio del

25

derecho de defensa de todos ellos y además por la trascendencia e impacto socioeconómico que

tiene el desalojo.

5°. La contestación de la demanda

La contestación de la demanda debe cumplir los requisitos generales establecidos por el

Código para cualquier contestación (art. 356), pero además deberá expresar, si existen o no

sublocatarios o terceros ocupantes (art. 681) y ofrecer la prueba, con la limitación dispuesta por el

art. 685 que analizaremos oportunamente.

Si el demandado comparece pero no contesta la demanda, se crea en relación a la ella una

presunción de verdad, salvo prueba en contrario (juris tantum), pero en relación a la documental

acompañada a aquella, queda reconocida por preclusión de la única oportunidad de cuestionar su

autenticidad o validez y crea una presunción de verdad que no admite prueba en contrario (jure et

de jure).

En cuanto a la reconvención conexa, hoy es posible en el sistema del C.P.C.C.N., ya que

al no estar expresamente prohibida queda comprendido el proceso de desalojo en el régimen

general de ella. En el sistema del Código santafecino, ya hemos dicho que el desalojo tramita

como juicio sumario con las limitaciones establecidas en el título específico, que como no

prohíben expresamente la reconvención y ella es posible en aquél tipo de juicio (arts. 409 y 410),

también es posible en el desalojo. En cambio en el sistema del Código cordobés, que tramita por

trámite abreviado, si bien resulta posible en el mismo (art. 508), está expresamente prohibido en

la especie (art. 751, 2do. párr.).

En relación a las excepciones previas, existen en doctrina dos posiciones opuestas. Falcón

sostiene que en el Código actual no existe limitación, pues ésta fue excluida al derogarse el

artículo 34 de la ley 21.342 y no imponerse por ninguna otra norma. “…Por ello se aplica la

totalidad de las excepciones de los artículos 346/348…”1.

Palacio por su parte, sostiene que “…el criterio adecuado consistiría en admitir que se

decidieran como artículos de previo y especial pronunciamiento las excepciones de

incompetencia, falta de personería y defecto legal, sin perjuicio, naturalmente, de que la

1 FALCÓN, op. cit., pág. 458 Y 459.

26

existencia de litispendencia y de cosa juzgada pueda ser declarada de oficio en cualquier estado

de la causa, tal como lo dispone el art. 347, in fine, del CPN, en su actual versión…” 1. Si bien el

criterio puesto de manifiesto es por demás razonable y sería interesante que se lo tenga en cuenta

para una futura reforma, hoy, carece de fundamento legal.

6°. La alegación defensiva a propósito de la posesión

Si en la contestación de la demanda el demandado alega tener la posesión, no descalifica

automáticamente al actor, ya que en el trámite del desalojo, deberá probar su alegación y sólo así

podrá bloquear la acción.

“…No procede la demanda de desalojo contra el poseedor, si no se lo reconoce como tal,

cualquiera sea el vicio de la posesión, pues otras son las acciones posesorias o reales que

corresponde ejercitar. Pero si el actor demanda el desalojo atribuyendo al demandado la

calidad de locatario, tenedor precario o intruso, no es suficiente que el demandado alegue ser

poseedor para que se paralice la acción. El juicio proseguirá y la demanda será admitida, si el

demandado no prueba su posesión, aunque sea prima facie, previa inclusión de tal defensa en la

relación procesal, mediante su alegación al contestar la demanda…”2

7°. La prueba

En el juicio de desalojo, en general, la prueba de la causal constituye el objeto de la

misma y para ello se podrá ofrecer toda la prueba que las partes crean importante a tal fin, pero

cuando la causal es la falta de pago del alquiler o el vencimiento del plazo de la locación, el

Código Nacional impone una severa limitación.

“…En los casos de desalojo por falta de pago o por vencimiento del plazo sólo se

admitirá la prueba documental, la de confesión y la pericial (art. 685, Cód. Proc. Nac.). Esta

limitación de los medios de prueba no vulnera la garantía de defensa en juicio puesto que los

1 PALACIO, op. cit. págs.. 101 y 102.2 FASSI, op. cit., pág. 31.

27

hechos controvertidos en esos procesos pueden ser debidamente acreditados con la prueba

admisible…”1.

En todos los demás procesos de desalojo, por cualquiera de las otras causales, regirá el

principio procesal de la libertad probatoria, con la limitación establecida por el artículo 364 del

C.P.C.C.N., referida a su procedencia.

8°. La sentencia

La sentencia del juicio de desalojo deberá contener, como toda sentencia definitiva de

primera instancia, los elementos indicados en el art. 163 del C.P.C.C.N., ya que de otra manera,

sería nula.

“…El artículo 687 del Código Procesal de la Nación establece que la sentencia se hará

efectiva contra todos los que ocupen el inmueble, aunque no hayan sido mencionados en la

diligencia de la notificación o no se hubieren presentado en juicio…”2.

Además, por supuesto, debe resolver si hace lugar a la acción de desalojo o no, por ser

ésta la cuestión principal.

“…Dada la finalidad perseguida, y sin perjuicio de la que recaiga sobre cuestiones

conexas, la sentencia debe disponer el desalojo, o rechazar esa pretensión…”3.

Ahora bien, en caso de hacer lugar a la pretensión, debe además otorgar un plazo para su

cumplimiento, una vez que haya quedado firme.

En tal sentido, el art. 686, establece tres plazos distintos para proceder al lanzamiento,

según se trate de demandados que entraron en la tenencia u ocupación con título legítimo, pero

que, por algún motivo, ha caducado por los motivos imputables al locatario, que enumera

ejemplificativamente (“…vencimiento del plazo, falta de pago de los alquileres o resolución del

contrato por uso abusivo u otra causa imputable al locatario…”), que tienen diez días para

1 ARAZI, op. cit., pág. 367.2 Ibídem.3 FASSI, op. cit., pág. 150.

28

desalojar; los de las causales no imputables al locatario, a quienes otorga noventa días y aquellos

que no tuvieron título legítimo para el uso y goce, cuyo plazo es de cinco días.

El art. 1509 del C. Civil dispone que “…En los arrendamientos de casas, piezas o

departamentos, el locatario que, por haber vencido el plazo legal que reconoce a su favor el

artículo 1507, fuese demandado por desalojo y acreditare haber pagado el alquiler

correspondiente al mes anterior, tendrá noventa días para el desalojo, contados desde aquel en

que se intime el desahucio por el juez competente para conocer de la demanda…”. En una

primera aproximación al tema, pareciera que esta norma de fondo, se contrapondría con lo

dispuesto por la norma procesal en el art. 686 del C.P.C.C.N., pero veremos que esto no es así.

Tanto la doctrina como la jurisprudencia son contestes en que el plazo de noventa días, es sólo

para el caso de desalojo al vencimiento del plazo legal que reconoce a favor del inquilino el art.

1507 del C. Civil, mientras que si se trata de un plazo mayor o de éste ya prorrogado, rige la

norma del Código Procesal y no existe contradicción alguna.1

Finalmente analizaremos el carácter de los plazos dispuestos en la sentencia de desalojo.

“…El plazo es perentorio, conforme lo hemos expresado respecto de los mismos al tratar el

artículo 155 del CPCCN, pero debido a que la sentencia se ejecuta a pedido de parte (art. 449,

CPCCN), el lanzamiento no se efectúa, aún vencido el plazo, sino hasta que exista petición de la

actora…”2.

Otra cuestión a considerar, es el posible efecto de una condena a desalojar contra quien ha

invocado la posesión y no ha logrado probarla en el juicio. En tal sentido, debemos considerar

que “…Siendo distintas e independientes las acciones de desalojo y las posesorias y petitorias, la

primera no influye sobre las últimas, aún cuando nada se dispusiera al respecto…”3.

Respecto a los plazos en que se debe ordenar el lanzamiento, el Código cordobés no tiene

disposición alguna en la regulación de este proceso especial, por lo que deberá estarse

directamente a los plazos que indica el Código Civil.

1 FALCÓN, op. cit., págs. 468 y 469.2 Ibídem, pág. 470.3 FASSI, op. cit., pág. 31.

29

El Código santafecino, en cambio, en su art. 524, dispone que “…El juez podrá, según las

circunstancias, acordar para el desalojo un término que no exceda de quince días, computándose

los inhábiles, si el demandado no tuviere derecho a otro mayor…”.

9°. Los recursos

Contra la sentencia de desalojo son admisibles el recurso de apelación, sin la limitación

del art. 242, que lo excluye, a pesar de que su pretensión no es apreciable en monto alguno, pero

ello fue necesario para eliminar el fallo plenario N° 1 de la Cámara de Paz Letrada “Montorfano

c/ Suarez” que a pesar de estar completamente desactualizado, seguía aplicándose1; el recurso de

nulidad y por supuesto el de aclaratoria. Además la sentencia que resulte definitiva, podría ser

objeto de recurso extraordinario y por sentencia arbitraria.

10°. La condena de futuro

Como condena de futuro, condena anticipada, demanda anticipada o condena condicional,

se conoce la institución consistente en una declaración de certeza positiva en relación al

cumplimiento de una obligación futura o de cumplimiento en el futuro.

El actor en este tipo de proceso solicita se decrete el desalojo como condena a cumplirse

en el futuro y ante la posibilidad de que el inquilino no cumpla en tiempo y forma con su

obligación de restituir el inmueble.

“…Este instituto tiene un carácter eminentemente preventivo, y brinda al locador el

beneficio de evitar una eventual prolongación de una situación antijurídica si no se le restituye el

bien cuando correspondiere. En la pretensión de la sentencia de condena de futuro no existe

incertidumbre actual acerca de la existencia de una relación jurídica sino que se intenta prevenir

un probable incumplimiento.

La demanda anticipada (o condena de futuro) es una facultad del locador y no una carga

que la ley le imponga…”2.

1 FALCÓN, op. cit., pág. 476.2 ARAZI, op. cit., pág 368.

30

Mucho se ha discutido sobre la naturaleza jurídica de esta sentencia, pero la doctrina más

autorizada sostiene que “…La condena de futuro es una sentencia declarativa que al vencer su

plazo de cumplimiento y no ser cumplida se transforma en condenatoria. Se trata, para algunos

autores, de una función cautelar o preventiva…”1.

El proceso comentado está previsto en el art. 688 del C.P.C.C.N., en el 518 del Código

santafesino y en el 766 del Código cordobés, con idénticos alcances.

11°. Las costas

El principio general de todos los sistemas de imposición de costas en nuestro país, es su

imposición al vencido, es decir, a quien dio motivo para la sustanciación del pleito y resultó

condenado por la sentencia. De manera que, de prosperar la demanda, las costas se deben

imponer al ocupante cuyo desalojo ordenó la sentencia.

Ahora bien, en el caso de la condena de futuro, el C.P.C.C.N., en el segundo párrafo de su

art. 688, dispone que “…Las costas serán a cargo del actor cuando el demandado, además de

haberse allanado a la demanda, cumpliere su obligación de desocupar oportunamente el

inmueble o devolverlo en la forma convenida…”. De esta manera se establece una excepción al

sistema general, porque el condenado no es culpable de la promoción de la acción, pero sólo será

así, si se allana en el juicio, es decir, no formula oposición y cumple en tiempo y forma su

obligación de restituir.

El Código cordobés, tiene idéntica disposición, pero el Código santafesino obvia el

cumplimiento de la obligación de restituir en tiempo, disponiendo solamente que “…Si el

demandado se allanare en tiempo, las costas correrán por cuenta del actor…”. Por supuesto que

las costas pertenecientes a la etapa de ejecución de sentencia, es decir, cuando el demandado no

cumplió con su obligación de restituir y es necesaria ésta, siempre serán a cargo del ejecutado,

pero el sistema nacional y el cordobés habilitan para que además se le impongan al incumplidor,

las costas del proceso principal que condujera a la sentencia, aunque oportunamente se le hayan

impuesto al actor. 1 FALCÓN, op. cit., pág. 486.

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III. Conclusiones

Damos aquí por concluido el estudio, esperando haber logrado los objetivos que nos

propusimos al inicio.

En varios temas nos vimos tentados de extendernos más de lo que lo hicimos, así como

con otras aristas de este proceso especial, que resolvimos excluir del mismo, por la limitación del

presente, pero creemos haberle dado la extensión y profundidad suficientes como para sentirnos

satisfechos. Esperemos que la misma sensación provoque en el lector y entonces habrá sido un

éxito.

INDICEIntroducción 2I. Generalidades

1) Objeto 3

2) Sujetos 5

3) Marco legal sustantivo 7

32

a) Las leyes de emergencia 8

b) El estado actual de la legislación 9

c) La locación en el proyecto de Código Civil y Comercial de la Nación 11

II. El proceso1) Las causales 12

A. Causales provenientes de una relación locativa 13

a. Falta de pago 13

b. Vencimiento de término 16

c. Cambio de destino, deterioro del inmueble, obras nocivas

o uso abusivo o deshonesto del inmueble. 16

d. El abandono 17

B. Causales ajenas a una relación locativa 19

a. Comodato, leasing, etc. 19

b. La intrusión 19

2) La demanda 21

3) El reconocimiento judicial previo al traslado de la demanda 22

4) La notificación de la demanda 24

5) La contestación de la demanda 26

6) La alegación defensiva a propósito de la posesión 27

7) La prueba 27

8) La sentencia 28

9) Los recursos 30

10) La condena de futuro 30

11) Las costas 31

III. Conclusiones 32

Bibliografía

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As., 1965.

ARAZI, Roland; “Derecho Procesal Civil y Comercial”, Ed. Rubinzal-Culzoni, Sta. Fe, 2004.

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Rubinzal-Culzoni; Sta. Fe, 2007.

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Culzoni, Sta. Fe, 2007.

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“Revista de Derecho Procesal”, Ed. Rubinzal-Culzoni; 2004 – 2.

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