URBANIZACIONES PRIVADAS Y PROPIEDAD HORIZONTAL: DOS TIPOLOGÍAS A DESTACAR EN EL MERCADO INMOBILIARIO BAHIENSE

Nidia Formiga Eduardo Julio Gárriz

Departamento de Geografía y Turismo Universidad Nacional del Sur

12 de Octubre y San Juan 8000 Bahía Blanca ARGENTINA

nformiga@uns.edu.ar ejgarriz@uns.edu.ar

Resumen La ciudad, como producto social, pone de manifiesto las relaciones de poder entre los

distintos agentes intervinientes y sus acciones sobre el espacio urbano, convirtiéndola

en objeto de apropiación mediante diversas estrategias, condicionadas por los intereses

de los mismos.

En tal sentido la ciudad va configurando un paisaje, que refleja su morfología y

estructura, como producto de los procesos de construcción y reconstrucción continua a

que es sometida. De allí que surjan desajustes y situaciones críticas, que en muchos

casos ponen en evidencia la lógica de máximo beneficio que condiciona el producto

suelo/vivienda, por parte de quienes buscan incrementar el valor de cambio del espacio

urbano, entre los que pueden citarse a propietarios del suelo, promotores y

constructores (que participan de manera individual u organizados de forma

empresarial).

La ciudad de Bahía Blanca, un centro urbano intermedio ubicado en el sudoeste

de la provincia de Buenos Aires, Argentina, presenta una interesante diversidad de

casos que permite elaborar un cuadro de situación para destacar la diversidad de

agentes que se incorporan al negocio inmobiliario, tipos constructivos, estrategias

empleadas a nivel de comercialización y financiamiento, como así también los distintos

segmentos de demanda.

Por el impacto en la estructuración urbana y la tendencia en las nuevas áreas de

expansión y densificación, el análisis se centra en las inversiones realizadas a partir de

los años noventa. Por un lado, se toma en cuenta la irrupción de nuevas urbanizaciones

vinculadas con la tipología de “barrios cerrados” y “barrios parque”, sobre el sector

norte-noreste de la franja periurbana. Por el otro, un incremento de la verticalización

dada por la construcción en propiedad horizontal que se registra en el sector norte de

la ciudad, como así también, pero respondiendo a otros intereses, un nuevo impulso en

el área central. Estos cambios en la localización de los emprendimientos tienen su

origen en cambios en los estilos de vida, inversión y especulación inmobiliaria, que

pueden destacarse como los elementos más importantes vinculados con el mercado

inmobiliario local.

Introducción En el marco de la expansión urbana, se pone en evidencia tanto la dinámica

propia del mercado inmobiliario, resultado de la intervención de los distintos agentes,

los intereses en juego, la prevalencia de ciertas tendencias en los estilos de vida,

- particularmente de aquellos grupos de ingresos medio-altos y altos -, las condiciones

del mercado financiero que determina las posibilidades de inversión, como la

construcción en la ciudad informal, producto de los grupos que carecen de los recursos

para participar en ese mercado. La ciudad, como producto social, pone de manifiesto

las relaciones de poder entre los distintos agentes intervinientes y sus acciones sobre

el espacio urbano, convirtiéndola en objeto de apropiación mediante diversas

estrategias, condicionadas por los intereses en pugna.

Como un aspecto de este proceso, el estudio aborda la expansión física y la

densificación de la trama urbana producidas por las urbanizaciones privadas

(identificadas por su carácter cerrado) y edificios en propiedad horizontal (con formatos

típicos de tres o cuatro plantas), destinados a segmentos muy específicos del mercado,

que corresponde al seguimiento del proceso que mantiene el grupo de investigación.

La ciudad de Bahía Blanca, un centro urbano intermedio ubicado en el sudoeste

de la provincia de Buenos Aires, Argentina, presenta una interesante diversidad de

casos vinculados con la producción del espacio urbano en la última década, producto

de las diferentes estrategias de los agentes intervinientes y que ponen de manifiesto la

incorporación de nuevos productos inmobiliarios y nuevas funciones que transforman

espacios tradicionales, siguiendo la lógica de nuevas demandas.

Figura N° 1 Ubicación Geográfica Partido y Ciudad de Bahía Blanca

Interesa destacar las recientes transformaciones referidas al mercado

inmobiliario y que se enmarcan en un proceso de segregación/fragmentación,

entendiendo este concepto en un sentido amplio que abarca también los procesos

voluntarios, referidos tanto a las nuevas urbanizaciones exclusivas como a la

revalorización y densificación de ciertas áreas de la trama urbana consolidada, ante

expectativas rentistas generadas por la expansión de funciones urbanas especializadas.

Se aborda, en primer lugar, la actividad de la construcción en la ciudad, a partir

de 1990, en particular en cuanto a áreas y productos objeto de este estudio. Con este

marco se desarrolla la evolución que ha mostrado el incremento del desarrollo vertical y

la implantación de las urbanizaciones periféricas exclusivas, tomando en cuenta la

participación de los diferentes agentes.

La información requerida para el desarrollo de esta investigación1 se obtuvo de

trabajo de campo y entrevistas a promotores e inmobiliarias, vinculados a estos

emprendimientos (en especial, entre los años 1999 y 2002, cuando se iniciaba este

proceso), estudios particularizados y de mercado, información periodística y entrevistas

a funcionarios municipales.

Nuevas tendencias residenciales en el crecimiento urbano La ciudad, como producto social, es el resultado de las acciones que los distintos

agentes realizan en beneficio de intereses particulares, determinando la configuración

del espacio urbano. Las relaciones sociales que se establecen variarán en cada tiempo

y para cada sector, afectando de manera desigual su morfología, como así también su

estructura, dado que la intensidad del impacto no será igual, aunque ambas estén

comprendidas por el mismo contexto socio-económico.

Como indica Estébanez (1988), en el desarrollo urbano se reconocen dos

aspectos complementarios, el crecimiento urbano y la urbanización, sobre los que

inciden múltiples factores de orden económico, político y social que determinan ciertos

ciclos que favorecen o restringen los cambios. Inmersa en este continuo proceso de

modificaciones, la ciudad se crea y recrea de forma permanente, por lo que se debe

tener en cuenta que, aunque existan períodos de aparente inmovilidad, siempre se

esta gestando un cambio y, por lo tanto, debe ser objeto estudio, pues muchas de las

transformaciones urbanas de gran complejidad y consecuencias a futuro, surgen de un

presente que no se dimensiona en su totalidad. Es así que, por un lado, se producen

en silencio los movimientos de familias o grupos de personas que no pueden

exteriorizar su forma de construir ciudad en la informalidad y, por el otro, aquellos que sí

pueden y, en algunos casos quieren expresar su estilo de vida unido a materialidades

particulares, teniendo como resultado diversas formas de segregación socio espacial,

que marcan la realidad en la cual se inscribe la ciudad.

Con relación al proceso de evolución/expansión de la ciudad, Carter destaca

que, las

1 Esta ponencia se realiza en el marco del Proyecto de Investigación "Factores de cambio en la estructura urbana y dinámica económica bahiense", financiado por la Secretaría de Ciencia y Tecnología de la UNS.

“fases de expansión y de retracción se relacionan directamente con las magnitudes de edificación que se producen a lo largo del tiempo, es decir, con los ciclos edificativos. En este proceso pueden insertarse igualmente la innovación de los estilos de construcción y planeamiento y su ulterior difusión. El resultado de todo ello es una estructura que puede servimos, al menos, como punto de referencia provisional para la labor de análisis de la relación existente entre los acontecimientos sociales y económicos, de una parte, y el desarrollo y configuración del paisaje urbano, de otra". (1983, 232)

Whitehand indicaba que la evolución del cinturón periférico o marginal debería

ser considerada en torno a dos focos. “El primero es el relacionado con el modo en que

la forma construida -ámbito que comprende estilo, materiales y función- evoluciona a lo

largo del tiempo. Este aspecto se identifica con los procesos de innovación y difusión y

el segundo es el que se refiere más directamente a las magnitudes de edificación a lo

largo del tiempo.”, (citado por Carter 1983, 232).

Estas consideraciones antes mencionadas, obligan a establecer nuevas miradas

sobre el desarrollo urbano y vincularlas con distintos sucesos que plantean como “Las ciudades están cambiando ante nuestros ojos. Al menos si se ponen en

relación con las varias décadas de estancamiento urbano, las transformaciones de los últimos años les están imprimiendo un impulso vertiginoso y radical que modifica las tradicionales formas y funciones urbanas y las costumbres de la gente. Pareciera que las ciudades se están reinventando para dejar atrás un modelo modernizador de expansión de fronteras sociales y urbanas que representaba la sociedad a partir de un imaginario de inclusión” (Sznal 2005, 127).

Es así que el período actual esta asociado a un proceso de difusión de

arquetipos urbanos que adquiere una dimensión importante, por ser un formato

adoptado tanto en países desarrollados como subdesarrollados y a diferentes niveles

de escala urbana, destacándose a partir de mediados de los años noventa, que

“algunas formas urbanas típicas de la ciudad “norteamericana” se difundieron en las urbes del subcontinente. Los procesos de urbanización privada y la tendencia al aislamiento de complejos habitacionales y comerciales se impusieron en la mayoría de las metrópolis latinoamericanas y aún en las ciudades medianas. Así la ciudad total está siendo sustituida por la ciudad fragmentada, en donde las nuevas formas urbanas poseen un carácter marcadamente insular, con características que subrayan la tendencia hacia una ciudad extremadamente segregada y dividida” (Fredani 2006).

Tal situación requiere una especial atención pues al tratar “la evolución de estos

emprendimientos no sería correcto referirnos a este fenómeno como una fase más del

proceso de expansión urbana ya que no solo implica una demanda de espacio

residencial sino que constituye una necesidad de cambio de vida” (González Maraschio

2004,7 70).

Estos nuevos patrones de uso de la ciudad producen nuevas lógicas de

funcionamiento con las consecuencias que ello implica, a la vez que va configurando

una nueva imagen mediante la cual “La ciudad no sólo funciona, también comunica, y

desde este ángulo podemos leer e interpretar en ella numerosas huellas que va

dejando la acción prolongada de sus habitantes, las construcciones de sentido que va

imprimiendo la dinámica social”. (Margulis; 2001: 121-122).

Por último, es importante destacar que coincidieron algunas circunstancias

particulares para el desarrollo de emprendimientos urbanísticos, tanto de tipo horizontal

como vertical, como un momento económico favorable para la inversión de algunos

sectores, un estilo de vida que lo legitimaba y un segmento de la sociedad que deseaba

diferenciarse y vivir en un contexto urbano pero de “puertas adentro y entre gente que

tenía ese mismo sentir”, posiblemente formado en el patrón cultural imperante a partir

de la última década del siglo XX.

Componentes significativos en el mercado inmobiliario Zárate ofrece un marco de referencia al indicar que “El mecanismo esencial de

producción de la ciudad está constituido por el funcionamiento de los principios

económicos del capitalismo que en su búsqueda del máximo beneficio convierten el

suelo, bien escaso y de uso necesario para todos, en bien de cambio, al aplicársele

capital y trabajo mediante la urbanización y la construcción” (1991, 56), Esto sustenta la

base para que se genere un mercado inmobiliario donde se reconocen distintos agentes

sociales, como los propietarios, promotores inmobiliarios, sector financiero, poder

público, ciudadanos/clientes, que pugnan por la compra de determinados bienes

(terrenos, casas, departamentos, etc).

La complejidad que va adquiriendo el negocio inmobiliario requiere de una visión

integral donde el agente inmobiliario, en su rol de especialista en compras y ventas, va

modificando su accionar desde lo individual hacia el agrupamiento en redes, que se va

generalizando, con lo que puede manejar la oferta con cierto peso oligopólico. Este

proceso requiere una mayor capacitación para interpretar las demandas como así

también los diferentes segmentos de inversores. Es por ello que la figura del broker

inmobiliario(agente) se ha ido conformando con interesantes competencias,

relacionadas con el manejo de información y el conocimiento específico, que le

permitan interpretar las necesidades estratégicas y operativas para resolverlas

eficientemente. La capacitación le permite cubrir un amplio espectro de temas que van

“desde estudios de mercado o análisis de factibilidad de desarrollos inmobiliarios hasta

planes de asistencia urbanística” (Ramos 2006), superando la mera valuación y

tasación, hacia una visión mas integral del mercado, que le permite brindar su servicio

real, en base a un “análisis en perspectiva y en detalle” de los escenarios posibles.

En el contexto del negocio inmobiliario se pone de manifiesto la competencia por

la tierra como bien escaso, como cuando se expresa: “Los terrenos son un activo

inmobiliario irrepetible que, en la medida en que se hacen escasos, defienden mejor su

valor. El incremento del precio del suelo, dada su localización y características…

convierten cada lote de terreno en único” (Diario La Nación, Suplemento propiedades

28/10/2006) por lo que su valor se incrementará en la medida que se restrinja la oferta.

En cuanto a los comportamientos del mercado, este se mueve a distinto ritmo ,

según el tipo de producto y el contexto económico/financiero, de manera que los valores

de los terrenos pueden medirse a mediano y largo plazo, con un comportamiento de

tipo tendencial, en tanto los inmuebles (casa, departamentos) responden a un

comportamiento más cíclico.

Por último, es interesante resaltar la importancia que ejerce la publicidad,

mediante un discurso elaborado a fin de resaltar las condiciones que le confieren

atractividad a un lugar, buscando que las mismas capten y satisfagan las necesidades

de determinados segmentos de la demanda. De esta manera se comienza a establecer

un nexo entre oferentes y demandantes. Es así que “Los medios masivos de

comunicación son los encargados de transmitir los discursos de los desarrolladores

inmobiliarios a los consumidores y serán los que definan el proceso de construcción de

atractividad de un determinado lugar” (González Maraschio 2004, 71). Pero también

existen publicaciones especializadas que brindan un catálogo de la oferta y también

opiniones sobre el funcionamiento del mercado inmobiliario y están orientadas a un

público más específico.

Los cambios en el ámbito bahiense El estudio se focaliza en el crecimiento de la ciudad de Bahía Blanca que se

relaciona con la densificación en un sector del área central, vinculada a departamentos

de superficies reducidas -para satisfacer la demanda de estudiantes, hogares

unipersonales y de parejas solas- y las nuevas urbanizaciones cerradas localizadas en

la periferia norte, por considerar que son los que presentan mayor dinamismo e impacto

en la estructura urbana a partir de los años noventa.

Figura 2 Localización de las Áreas de Estudio

Por las características que adopta y la incidencia en el espacio urbano, este

proceso es objeto de investigación desde hace varios años (Formiga 2000, Marenco y

Formiga 2002, Formiga 2005), dado que el seguimiento permite establecer las

particularidades que presenta y su incidencia en la transformación del paisaje urbano.

La densificación en el área central se concentra en el sector norte y presenta

rasgos distintos respecto al desarrollo vertical de décadas anteriores. Los cambios e

incorporaciones están de acuerdo a la escala de ciudad intermedia que corresponde al

caso de Bahía Blanca. Desde mediados de los años noventa se evidencia la

incorporación, en la trama urbana consolidada, de edificios de tamaño mediano (3 a 4

pisos) que ocupan terrenos vacantes o con propiedades antiguas deterioradas y/o de

escaso valor inmobiliario. También se toma ventaja de la normativa vigente hasta 2005,

que admite un mayor aprovechamiento de lotes de pequeñas dimensiones, producto de

la normativa anterior al Decreto-Ley Provincial 8912, de 1977.

Las localizaciones procuran responder a las necesidades de un segmento

específico del mercado, con una tipología edilicia que intenta capitalizar áreas verdes

recreativas de uso colectivo y ofrecer un diseño arquitectónico más atractivo, tanto para

los residentes del área como por sus efectos en el paisaje urbano.

Esta verticalización está vinculada a promotores inmobiliarios interesados en un

producto rentable e inversores que buscan incrementar sus rentas, especialmente por

medio de la locación, aunque también tiene interés la venta por el incremento en el

valor final, cuando corresponde a proyectos desarrollados en consorcios al costo o por

revalorización del área. El interés en edificios de 3 y 4 plantas se debe a los menores

costos tanto de construcción, ya que no requieren ascensor, como de mantenimiento

dado que generan expensas mínimas. La actividad constructiva se apropia de las

economías externas generadas por la acción pública en la construcción de amplios

espacios recreativos, que generan un marco paisajístico muy agradable, así como

altamente valorado para disfrutar en el tiempo libre. También debe destacarse la

proximidad a las instalaciones universitarias, que le brinda una rápida accesibilidad.

Simultáneamente, van ocurriendo cambios importantes y de distinto sentido en la

periferia, donde el sector norte ha tenido una fuerte valorización en los últimos años,

por las acciones de promotores o desarrolladores vinculados a los nuevos estilos

residenciales (barrio cerrado y club de campo). Los responsables de la gestión local y

ordenamiento urbano tienen limitaciones en cuanto a las normas para este tipo de

emprendimientos, como también hace referencia Vidal-Koppmann (2006,36), lo que ha

llevado a plantear ciertas situaciones conflictivas. El Decreto-Ley Provincial 8912 de

Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo, que data de 1977, establece condiciones

generales e, incluso, considera estos emprendimientos como de segundas residencias,

no destinados a la vivienda permanente, que no corresponde con los destinos que

realmente tienen en la actualidad. Esto se puede observar en el Artículo 64 de dicha

norma, que expresa. - Se entiende por club de campo o complejo recreativo residencial a un área territorial de extensión limitada que no conforme un núcleo urbano y reúna las siguientes características básicas: a) Esté localizada en área no urbana. b) Una parte de la misma se encuentre equipada para la práctica de actividades deportivas, sociales o culturales en pleno contacto con la naturaleza. c) La parte restante se encuentre acondicionada para la construcción de viviendas de uso transitorio. d) El área común de esparcimiento y el área de viviendas deben guardar una mutua e indisoluble relación funcional y jurídica, que las convierte en un todo inescindible.

Se complementa posteriormente con el DECRETO 9404/86 Clubes de campo –

Regulación de su constitución y el DECRETO 27/98 BARRIOS CERRADOS. Este

último establece, entre sus considerandos, aspectos que denotan la introducción de

nuevos componentes residenciales urbanos: Que la dinámica del mercado ha generado nuevos fenómenos urbanísticos de gran significación en términos de inversión económica con consecuencia y efectos positivos en materia de empleo. Que asimismo, el fenómeno urbanístico resultante de estos emprendimientos recepciona una demanda acorde a nuevas realidades socioculturales. Que los emprendimientos en cuestión están dirigidos a sectores sociales con diferentes niveles de ingreso. Que el fenómeno social resultante de este tipo de urbanizaciones ha cobrado gran desarrollo en corto tiempo con tendencia a una evolución creciente. Se decreta Artículo 1°.- Se entiende por barrio cerrado (BC) a todo emprendimiento urbanístico destinado a uso residencial predominante con equipamiento comunitario cuyo perímetro podrá materializarse mediante cerramiento. Artículo 2°.- Podrá localizarse en cualquiera de las áreas definidas por la ordenanza municipal de ordenamiento territorial (urbana, complementaria o rural). Artículo 3°.- La implementación de un barrio cerrado estará condicionada al cumplimiento de los siguientes requisitos sometidos a aprobación municipal y convalidación provincial: a) La localización debe resultar compatible con los usos predominantes. b) Las condiciones de habitabilidad, tanto en lo que hace al medio físico natural como a la provisión de infraestructura de servicios esenciales, deben estar garantizadas. c) La presentación de un estudio de impacto que deberá incluir los aspectos urbanísticos, socioeconómicos y físicoambientales. d) El emplazamiento no ocasionará perjuicio a terceros respecto de la trama urbana existente ni interferirá futuros ejes de crecimiento, …g) Deberá prever su integración con el entorno urbano en materia de redes, accesos viales, servicios

generales de infraestructura y equipamiento comunitario, con carácter actual o futuro j) En las áreas complementarias y rural deberán localizarse en zona residencial extraurbana (ZRE) y/o club de campo. k) Los emplazamientos de barrios cerrados deberán contemplar la razonabilidad y/o impacto urbanístico respecto de las distancias con otros emprendimientos similares.

También se introduce un cambio en cuanto a quién interviene en la tramitación de estos nuevos conjuntos residenciales pues, a partir de 2002, la aprobación pasa a depender del Municipio, de acuerdo al Decreto 1727/2002. En sus considerandos establece

Que receptando las tendencias que se perfilaron en las últimas décadas, el derecho público provincial ha reconocido y regulado a los emprendimientos diseñados como urbanizaciones privadas; Que en lo referido a la aprobación de las urbanizaciones cerradas encuadrados en los decretos 9404/1986 y 27/1998 respectivamente, razones de oportunidad y conveniencia aconsejan que, en virtud de lo dispuesto en el artículo 70 del decreto ley 8912/77, los Municipios, en ejercicio de su responsabilidad primaria de ordenamiento territorial, tengan a su cargo el procedimiento de aprobación que comprende dos etapas bien definidas: la prefactibilidad y la convalidación definitiva- de tales emprendimientos; DECRETA Artículo 1°) El Programa de Descentralización Administrativa a Municipios del procedimiento de aprobación de urbanizaciones cerradas, que comprende a los clubes de campo y a los barrios cerrados, se regirá por las disposiciones del presente decreto.

En la producción del nuevo espacio aparecen agentes urbanizadores que

transforman el suelo rústico en suelo urbano, adoptando distintas estrategias para la

provisión de los servicios en estas áreas periféricas y de las cuales depende la

temporalidad en la ejecución del proyecto. De acuerdo a lo establecido en el Decreto-

Ley 8912, Artículo 68 “La infraestructura de servicios, así como el equipamiento comunitario

propio de áreas urbanas serán siempre responsabilidad de los titulares del dominio de los

clubes de campo”; se consideran servicios básicos a proveer agua potable, energía

eléctrica, cloacas, desagües, eliminación de residuos. Las lógicas de los inversores y

sus expectativas determinan las estrategias a adoptar y las condiciones en que se

realiza.

En el caso de las dos urbanizaciones privadas actuales en Bahía Blanca, la

actividad constructiva que corresponde a las viviendas se desarrolla a partir de las

iniciativas individuales y la demanda está representada, especialmente, por

profesionales y parejas jóvenes con niños pequeños, que la destinan a residencia

permanente.

Por la significación de sus intervenciones, interesa destacar la participación de la

gestión local en cuanto a las actividades relacionadas con la práctica urbanística. Si

bien se cuenta con un marco normativo para el ordenamiento de la ciudad, no se trata

del territorio exclusivo del poder local sino que el espacio urbano es un espacio de

conflictos, alianzas y acuerdos entre los distintos niveles de gobierno que se

superponen (nacional, provincial y municipal) y la comunidad, mediante la participación

de sus representantes. Aunque existe una normativa urbanística, que rige tanto para los

cambios en la trama consolidada como para las posibilidades y los condicionantes de la

expansión, en la práctica cotidiana la dinámica urbana conduce a situaciones que

deben resolverse por negociaciones y acuerdos entre los diversos agentes, como se

puede constatar en la práctica.

Para constatar la importancia del proceso inmobiliario, se retoma una revisión de

datos acerca de las características del sector construcción, a partir de 1990. La

información está referida a la construcción de departamentos, en particular, porque es

posible identificar el caso del Barrio Universitario. No ocurre lo mismo respecto a la

construcción de casas en country o barrio cerrado, pues está agregada a la información

general.

En un análisis de mercado entre 1989 y 1998 (IAE 41,12), basado en la

información de permisos de construcción, se observa un dinamismo destacado en la

construcción de viviendas en los últimos años del período, que también alcanzó a los

departamentos. En éstos, predominan las unidades de tres y dos ambientes que se

relaciona con los requerimientos de estudiantes universitarios de la región; se señala el

avance de construcción de edificios horizontales en la zona macrocentro norte,

especialmente en proximidades de la Universidad Nacional del Sur. El panorama en el año 2000 se vincula con la recesión que afecta a la estructura

económica local y nacional, haciendo que la incertidumbre frene la generación de

nuevos emprendimientos (IAE 52). Sin embargo, estas condiciones llevan a que los

departamentos, particularmente los más chicos, se conviertan en un segmento atractivo

(IAE 53, 28).

En el año 2002, persiste la situación económica adversa, que se profundizó con

la devaluación, la desaparición del crédito y la inestabilidad de los precios (IAE 65, 25).

En este contexto, el segmento de los departamentos, que se tenía como “negocio líder

del sector” registra un fuerte decrecimiento. En un estudio del mercado inmobiliario local

para el año 2004 (IAE 76) se indica que, con un panorama más alentador para las

operaciones inmobiliarias, se recobran las condiciones favorables para el segmento de

construcción de departamentos (funcionales, 1 y 2 dormitorios), de modo que diversos

proyectos de inversión comenzaron a tomar fuerza, en función de la creciente demanda.

(Ibíd.,30).

En el panorama general de la ciudad se observa para entonces que el mayor

interés por propiedades y operaciones se concentra en los sectores céntricos y de

influencia universitaria (Universitario, Centro y Norte). En cuanto a la dinámica de la

construcción, que es un aspecto fundamental de la ocupación de nuevas áreas, las

solicitudes para construcciones de mayor tamaño promedio se localizan en el Noreste

(113 m2), donde se ubican las urbanizaciones privadas. “Este sector se encuentra

principalmente compuesto por barrios de tipo residencial, en donde la construcción por

excelencia está conformada por casas de importantes dimensiones.” También este

sector muestra un crecimiento sostenido en todo el período analizado y se mantiene en

los primeros meses de 2005, con expectativas muy optimistas para las actividades de

construcción e inmobiliaria. (IAE 79).

Varios son los factores que se identifican como determinantes del intenso

dinamismo en este sector (IAE 87), como son: Desconfianza en el sistema financiero.

Colocación de fondos recuperados del “corralito” (disposición de congelamiento de los

depósitos bancarios), Disponibilidad de ahorros en dólares, Tasas de interés negativas,

Seguridad de la inversión inmobiliaria frente a otras alternativas, Reinstalación del

crédito hipotecario, Compras de productores agropecuarios (muy buenas campañas y

precios), Incidencia de la demanda extranjera, Brecha precio de venta-costo de

construcción.

A estos factores económicos es necesario agregar el incremento en la demanda

de este tipo particular de vivienda, originado en un aumento importante en el número de

estudiantes universitarios provenientes de la región, como consecuencia de la apertura

de nuevas carreras con elevado número de inscriptos como son Computación, Derecho,

Farmacia y Turismo, así como por los problemas económicos y de seguridad, ante los

cuales Bahía Blanca ofrece ventajas respecto a otros centros universitarios en ciudades

de mayor tamaño.

El importante nivel de actividad alcanzado, que superó los máximos de la década

anterior, se ponen en evidencia en un estudio de mercado de las nuevas obras de

departamentos localizadas en el área de estudio (según estadísticas municipales hasta

año 2004 y relevamiento de obras en mayo de 2005), cuyos resultados indican que “la

construcción de departamentos se ha consolidado en el último tiempo como la estrella

de las nuevas inversiones en la ciudad” (IAE 81, 12). Un aspecto a destacar es la

utilización del fideicomiso como instrumento de financiación de las obras.2 De esta

forma se constituye un grupo de personas que se asocia para llevar a cabo un

emprendimiento inmobiliario, aportando tierra y/o capital, encargando la administración

de la obra a un fiduciario, generalmente integrante del grupo. Es frecuente que el

proyecto se genere en un grupo promotor, en el cual participan diversos agentes

vinculados a la actividad (como arquitecto, constructor, administrador de empresas),

que son los “buscadores” de la tierra (lote con condiciones y precio adecuado, que en

gran número de oportunidades su propietario es incorporado al fideicomiso recibiendo

unidades funcionales como forma de pago), los que generan el proyecto y hacen la

promoción de las oportunidades de negocio.

Efectos de la densificación en la trama consolidada

El impacto de este “boom” de verticalización transforma el paisaje del sector

norte, particularmente del sector próximo a las instalaciones universitarias, al introducir

un perfil de edificaciones en altura que altera definitivamente el carácter del sector, al

pasar de edificación baja a edificación en altura, en cuanto a que resta privacidad y se

incrementa la movilidad, el tránsito y el estacionamiento.

Sin embargo, hacia mediados de 2006 el panorama presenta cambios, con

indicios de desaceleración en el nivel de actividad y saturación en la oferta de

alquileres de departamentos. Esto lleva a que los especialistas planteen el interrogante

2 Fideicomiso “El Fideicomiso es el contrato por el cual una persona que se llama Fiduciario recibe de otra titulada Fiduciante, un encargo respecto de un bien determinado, cuya propiedad el Fiduciante transfiere al Fiduciario a título de confianza, para que al cumplimiento de un plazo o condición le dé el destino convenido (Carregal)” http://www.comafi.com.ar/NegociosFiduciarios/Preguntas/Default.asp

respecto a si se ha alcanzado el fin de la burbuja inmobiliaria, es decir el período en que

“los precios de los activos inmobiliarios avanzan por encima del crecimiento económico

general y sobrepasan significativamente un nivel sostenible en el tiempo, alejándose del

ingreso medio de la población” (IAE 87, 11). Varios factores inciden en esta

desaceleración: Menor nivel de ahorros, ¿Sobreoferta?, Concentración de la oferta,

Abaratamiento del alquiler frente a la compra, Baja incidencia del crédito hipotecario,

Merma en compras de productos agropecuarios.

La opinión es que se observa un quiebre en la tendencia “… ya que lo que a nivel local se constata en la actualidad es un nivel de

demanda no sostenible y un ritmo de actividad con indicios de desaceleración, con lo que resulta razonable esperar un freno en la apreciación real de los inmuebles. Si el mercado deja de convalidar los valores de referencia, probablemente a partir de ahora se asistirá a un ritmo de actividad más moderado, con negociaciones más extensas en el tiempo y que contengan contraofertas de mayor magnitud que finalmente terminarán aceptándose.” (Ibíd.., 25)

Figura 3 Edificios de Departamentos en Barrio Universitario

Preferencias por el verde, la seguridad y la exclusividad La materialización de las

vías de penetración ha tenido distintos efectos sobre el área circundante y

estableciéndose diferencias importantes en la configuración y la valoración de las áreas

residenciales próximas así como en la generación de nuevos conjuntos. En el caso del

acceso por Sarmiento, se ha convertido en un importante eje para el crecimiento

urbano, incorporando y transformando definitivamente el sector periurbano bajo su

influencia, y para la localización de la actividad comercial (shopping centers).

Por otro lado, el sector norte todavía es un espacio de y en transición, con

diversidad de usos (urbanos, rurales y típicos periurbanos), donde predominan la baja

ocupación y las tierras vacantes. Un cambio sustancial se está registrando al

desarrollarse los emprendimientos de urbanizaciones cerradas que, aunque se

encuentran en etapa de construcción y comprenden un número limitado de viviendas,

ponen en evidencia la adopción de las nuevas tendencias en áreas residenciales,

donde se prioriza la seguridad (Figura 4). Sin embargo, es un proceso lento y localizado

que responde a las iniciativas individuales y se va materializando con características de

una urbanización “a saltos” o “insular”, denominaciones que hacen alusión a

agrupaciones y emprendimientos de viviendas que se insertan en un espacio de

ocupación muy dispersa y a cierta distancia de la trama urbana consolidada, que puede

conducir a la “ciudad quebrada” identificada por Vidal-Koppmann(2006,25)

Figura 4 Localización de Urbanizaciones Cerradas

En Bahía Blanca dos emprendimientos asumen estas características:

• Solares Norte, barrio privado con acceso sobre la avenida de circunvalación.

• Bosque Alto, country club ubicado sobre la Ruta 33, muy cerca de la rotonda de la

avenida de circunvalación.

En sus inicios la promoción fue intensa; durante los años 2000 y 2001, se

distribuyeron folletos muy atractivos donde se resalta la condición de verde y los

beneficios de variados servicios, así como la forestación y la seguridad.

Barrio Privado Solares Norte se identifica como “un lugar para vivir”, “cerca de

todo”. Los rasgos que se destacan son: “Un nuevo concepto de urbanización que nace

en una ubicación privilegiada. Una zona de pleno crecimiento, para vivir en contacto con

la naturaleza, con total seguridad y a un paso de supermercados, cines, shoppings y los

clubes Sportiva y Universitario.”

Bosque Alto se presenta así: “Adquiera su terreno en un paraíso de belleza natural,

confort y seguridad”. “Bosque Alto Country Club...la realidad es hoy”. “Adquiera su

parcela con amplios planes de financiación”.

En el área se gestó otro emprendimiento a finales de los 90, Village del Prado, muy

próximo a Solares Norte. El complejo de 19 hectáreas, destinado sólo a uso residencial,

comprendía alrededor de 186 parcelas de 600 a 1000 m2. Se realizaron las obras

iniciales del emplazamiento y luego, con la crisis económica, se retiró del mercado.

La salida de fondos del “corralito” financiero, limitadas oportunidades de inversión

y el incremento en la inseguridad, constituyen factores que han contribuido a la

multiplicación de la demanda desde 2004. Estos cambios son patentes en la

perspectiva del representante de Solares Norte: “Este es un país cambiante...hace tres

años estábamos pensando seriamente en abrir el barrio (reducirlo) y hoy, pensamos en

hacer otro con las mismas características”. Considera que el éxito de estos proyectos

se debe al constante aumento de la delincuencia. Este barrio cerrado cuenta con los

servicios de electricidad y agua; está pendiente la red interna de gas natural y la

conexión a un colector de la red cloacal. Además, se está próximo a completar el

proceso de escrituración de las parcelas ya vendidas, que alcanzan a un 75% del total

del emprendimiento. Además, están funcionando las instalaciones deportivas y sociales.

(Figura 5). A fines de 2006 se encontraban aproximadamente 20 viviendas construidas

y otras 7 en diferentes etapas constructivas.

Figura 5 Solares Norte

En 2004 una situación similar se observó en Bosque Alto, que comenzó a

mostrar una importante reactivación, según la responsable de la administración de este

complejo. (Figura 6). Se estima que para fines de 2006 se encuentra aproximadamente

141 viviendas construidas y 7 en distintas fases de construcción.

Figura 6 Bosque Alto

A partir de la consulta efectuada a promotores inmobiliarios y de información

proveniente de la Revista especializada Capitel y publicidad en línea (sitio de

Inmobiliaria Girotti), se encuentra la comercialización de viviendas en el caso de

Bosque Alto, en venta y alquiler, y de lotes en Solares Norte, lo que pone en evidencia

el dinamismo del mercado inmobiliario.

Algunas consideraciones finales En el proceso de desarrollo urbano, las fases de expansión y de retracción se

relacionan directamente con las magnitudes de edificación que se producen a lo largo

del tiempo, es decir, con los ciclos edificativos. En este proceso pueden insertarse

igualmente la innovación de los estilos de construcción y planeamiento, y su ulterior

difusión. El resultado de todo ello es una estructura que "puede servimos, al menos,

como punto de referencia provisional para la labor de análisis de la relación existente

entre los acontecimientos sociales y económicos, de una parte, y el desarrollo y

configuración del paisaje urbano, de otra" (Carter 1983, 232)

La situación actual se presenta como en un tiempo de transición o “meseta” para

las inversiones inmobiliarias y las propiedades en los sectores en estudio, tanto para

locación como para venta, con un panorama que despierta expectativas e incógnitas,

pues se encuentran muy valorizadas, si bien aun se están gestando cambios por las

numerosas obras en ejecución. Como ya se mencionó, se considera que se ha

alcanzado el fin de la burbuja inmobiliaria, que tiene que ver con las expectativas de los

agentes del mercado que sobrevaloraron exageradamente los precios, esperando

fuertes ganancias de capital en el futuro, expectativas que han surgido de una elevada

liquidez coyuntural.

A partir de fuertes conflictos surgidos en el año 2004, entre vecinos del Barrio

Universitario y los responsables de los emprendimientos, intervino el Consejo

Deliberante y se sancionó la Ordenanza 13141 en abril de 2005, que corresponde a la

modificación del Código de Planeamiento Urbano, en cuanto al artículo 6.2. F.O.S. y

F.O.T. en parcelas menores a 300 m2, que restringe los premios establecidos para las

parcelas de dimensiones menores de 300 m2, al uso uni o bifamiliar. Estas

modificaciones en las normas no afectaron de manera importante las iniciativas de

inversión, las cuales buscaron las oportunidades con nuevas propuestas que

comprenden edificios de un mayor número de pisos para compensar el incremento de

los costos (como, por ejemplo, ascensor y cocheras), de modo que las tramitaciones de

permisos de construcción y las obras siguieron su curso, sin interrupción. Es así que en

el paisaje del Barrio Universitario son más frecuentes las edificaciones de entre 10 y 15

pisos.

En la periferia, la apuesta por el verde en ámbitos exclusivos se amplia con la

generación de nuevas iniciativas y la continuidad de las construcciones individuales.

Es preciso señalar que si bien el dinamismo en la construcción y mercado

inmobiliario genera un importante efecto positivo en la estructura económica urbana,

con la materialización de nuevos proyectos, la segregación y la fragmentación son

evidentes, especialmente hacia el borde de la ciudad donde se presentan condiciones

muy diferentes y fuertemente contrastadas.

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