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TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRID
Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313
AV-00626/03- 7 * V.452Nº ExpedienteRf:Fecha: 27-01-2012 668374653Ref.Tasador: FMN (28023 - FMN)
CMAD *0625RECUPERACIONES MINORISTA Y EMPRESA
EDIFICIO DE VIVIENDAS y LOCALESEdificio en Manzana Cerrada de 4 plantas sobre rasante y 1 sótano bajo rasante, en rehabilitación (Viviendas:
17; Locales: 1; Local Bajo rasante: 1)
TINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A. inscrita en el registro del Banco de España con el nº 4313 el día 7 de Mayo de 1.985.
1.- SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD
Nombre del Solicitante:
N.I.F./C.I.F.nº:
Domicilio del Solicitante:
BANKIA SAU (10618135)
A14010342
Calle PINTOR SOROLLA, 8 46002 - VALENCIA
Entidad Financiera: BANKIA, S.A.UNIPERSONAL
FINALIDAD DE LA TASACIÓNLA FINALIDAD DE LA TASACIÓN es el Asesoramiento ante una posible transmisión del inmueble.
Esta valoración se ha realizado conforme con la orden ECO 805/2003 de 27 de marzo, modificada por la EHA3011/2007 y EHA 564/2008 excepto en lo relativo a : las comprobaciones . La finalidad no se encuentra entre lasdefinidas en el art. 2 de dicha normativa (Ámbito de aplicación).
2.- IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓNDESCRIPCION DELINMUEBLE:
17 Viviendas, El local y Local Bajo rasante
Dirección del inmueble: Plaza Catedral, nº 11, en el municipio de AVILA, provincia de AVILA (05001)
B - Las superficies se han comprobado sobre plano aportado por la propiedad CON medidas puntuales de comprobación 'in situ'.
DATOS REGISTRALES Y/O CATASTRALES DEL INMUEBLE VALORADODocumentos utilizados:- Copia Nota Simple del Registro de fecha 27-10-2010.La dirección del inmueble que figura en la escritura no coincide con la actual.
NºFinca: 66
Registro de la propiedad:Sección:
Aunque no ha sido posible comprobar alguno de los linderos porque está referido a nombres de propietarioscolindantes, el resto de la descripción registral permite identificar el inmueble.
AvilaAvila
En doc. Cat.
Superficies de la Unidad Registral:
Comprobada AdoptadaForma decomprobar
En Docum.Reg.
979,00 m²Terreno 1.071,87 m² B0,00 m² 1.071,87 m²2.384,00 m²Construida 3.599,42 m² B988,00 m² 3.599,42 m²
Se adopta la superficie que figura en el proyecto aportado
Referencia Catastral 1: 6522004UL5062S0001JY
QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA
UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
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TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRID
Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313
AV-00626/03- 7 * V.452Nº ExpedienteRf:Fecha: 27-01-2012 668374653Ref.Tasador: FMN (28023 - FMN)
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4.- LOCALIDAD Y ENTORNO4.1.- LOCALIDAD
Tipo de Núcleo: Capital de ProvinciaActividad Dominante: Múltiple - Servicios - TurísticaPoblación de Derecho: 58.245 Habitantes Evolución Población: Creciente
4.2.- ENTORNO
Rasgos Urbanos. Tipificación:Inmueble situado en la zona centro, frente a la Catedral, con edificios de viviendas de 3 a 4 plantas enmanzana cerrada y bajo comercial.
Nivel de Renta: Muy Alta Significación del Entorno: UrbanoDesarrollo: Terminado Uso Predominante Principal: ResidencialRenovación: Media Uso Predominante Secundario: ComercialCarácter: 1ª Residencia Atractivo Comercial: Muy AltoAparcamiento: Muy Escaso Densidad Peatonal: Muy AbundanteGrado de Ocupación de Locales:
Alto, aunque ultimamente se estan quedando desocupados algunos
100 %Grado Consolidación del Entorno: Antigüedad Media de los Edificios del Entorno: 50 años
EQUIPAMIENTOS Y COMUNICACIONES DEL ENTORNO
Infraestructuras Calidad: Estado Conservación:Alumbrado: Tiene Alta AltoAlcantarillado: Tiene Media MedioAbastecimiento: Tiene Media MedioVías Públicas: Completamente terminadas Alta Medio
EquipamientosComercial: Muy Abundante Religioso: Muy AbundanteDeportivo: Escaso Aparcamiento: Muy EscasoEscolar: Muy Abundante Lúdico: SuficienteAsistencial: Suficiente Zonas Verdes: Escaso
Las comunicaciones del entorno con el resto de la población son suficientes para las necesidades de la zona.Las comunicaciones interurbanas pueden considerarse suficientes.
3.- COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓNRELACIÓN DE DOCUMENTOS UTILIZADOS:
Proyecto Básico VisadoLicencia de ObraNota Simple del RegistroOrdenanzaFicha Catastral / Documentación CatastroProyecto Básico
RELACIÓN DE COMPROBACIONES REALIZADAS:Régimen de Protección del PatrimonioDescripciónSuperficiesRégimen de Protección PúblicaSituación Urbanística
QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA
UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
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Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313
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5.- DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL TERRENO5.1.- SUPERFICIES
5.2.- INFRAESTRUCTURASLas infraestructuras se encuentran completamente terminadas.
Superficie adoptada del terreno:Superficie comprobada:
1.071,87 m²1.071,87 m²
6.- DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN6.1.- DESCRIPCIÓN
Edificio en Manzana Cerrada de 4 plantas sobre rasante y 1 sótano bajo rasante, en rehabilitación(Viviendas: 17; Locales: 1; Local Bajo rasante: 1)Jardines: NoAparcamientos al aire libre: Insuficientes
1ª ResidenciaUso Principal:
Las vistas aumentan el valor del inmueble.% del ENTORNO próximo destinado a 2ª residencia:10,00 %
Nº de Portales: 1Nº de Escaleras: 1Nº de Ascensores por Escalera: 1
Descripción de los elementos o grupos del inmueble:Se valora un edificio en proyecto; se concedió licencia de demolición y excavación, y se aporta licencia conprescripciones sobre dicho proyecto básico.
En planta baja y sótano se proyecta local comercial, y en el resto de plantas viviendas y apartamentos de 1a 3 dormitorios.
DISTRIBUCIÓN, SUPERFICIES Y USOS POR PLANTAS:Uso Principal Uso Sup.ConstruidaPlantaAlmacén No Tiene 986,80 m²SótanoComercial Accesos 999,95 m²BajaVivienda No Tiene 909,67 m²PrimeraVivienda No Tiene 299,76 m²SegundaVivienda No Tiene 403,24 m²Tercera
Total superficie construida: 3.599,42 m²
CARACTERÍSTICAS DEL LOCAL23,00 m.
0,00 m.
46,00 m.
0,50Relación fachada/fondo:
Fondo del Local:
Longitud de fachada calle Secundaria:
Longitud de fachada calle Principal:
El inmueble tiene carácter de polivalente de acuerdo con lo establecido en el apartado 7.c. del Anejo IX de laCircular 4/2004 del Banco de España.
El local es fácilmente divisible.
QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA
UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
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TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRID
Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313
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Superficie utilizada para valorar: Construida
SUPERFICIE ÚTIL(m²)
SUPERFICIECONSTRUIDA (m²)
SUPERFICIE PARTEVALORADA (m²)
VIVIENDAS 1.107,13 1.656,12 1.656,12LOCALES 771,53 956,50 956,50O.D.A. BAJO RASANTE 845,69 986,80 986,80
PROYECTO:La valoración se ha realizado de acuerdo con las indicaciones de un proyecto básico visado.Fecha de Redacción: 01-12-2006Fecha de Visado: 18-12-2006
Cimentación:
Estructura:
Sobrecarga:
Cubierta:
Cerramientos Exteriores:
Espesor de Cerramientos Ext:
Aislamiento:
Carpintería Exterior:
Revestimientos Ext.1:
Revestimientos Ext.2:
6.3.- CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVASZapata Aislada
Muro de Carga > 25 cm. y Hormigón Armado
Superior a la Normal
Teja Cerámica
Ladrillo Macizo
60 cm.
Aislante en Cámara
Aluminio
Enfoscado
Ninguno
Con CámaraAcristalamiento:
Persianas: Metálicas
ACABADOS INTERIORES:Pavimentos Paredes Techos
Estar (V) Entarimado Yeso Pintado Artesonado (Madera)Dormitorio (V) Entarimado Yeso Pintado Yeso PintadoEsp.Circul. (V) Entarimado Yeso Pintado Yeso PintadoAseos (V) Gres Azulejo Cerámico Yeso PintadoBaños (V) Gres Azulejo Cerámico Yeso PintadoLocales (O) Terrazo Yeso Pintado Yeso PintadoPortal (Z) Mármol Yeso Pintado Yeso PintadoEscaleras (Z) Mármol Yeso Pintado Yeso Pintado
B - Las superficies se han comprobado sobre plano aportado por la propiedad CON medidas puntuales de comprobación 'in situ'.
6.2.- CUADRO RESUMEN DE SUPERFICIES TOTALES
En doc. Cat.
Superficies de la Unidad Registral:
Comprobada AdoptadaForma decomprobar
En Docum.Reg.
979,00 m²Terreno 1.071,87 m² B0,00 m² 1.071,87 m²2.384,00 m²Construida 3.599,42 m² B988,00 m² 3.599,42 m²
NºFinca: 66
QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA
UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
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CMAD *0625RECUPERACIONES MINORISTA Y EMPRESA
MediaMediaMedia
INSTALACIONES:- Calefacción Individual con Radiadores sin depósito de combustible- Teléfono- Agua Caliente
Alto
Solados:Carpintería Interior:Cocina:Grado de Electrificación:
Zonas comunes, portal y escalera:Fachadas:Cuartos de Baño:
RESUMEN DE CALIDADES:MediaMediaMedia
Fecha real de inicio de las obras 01-07-2008Fecha estimada de finalización de las obras 10-05-2011
6.4.- SITUACIÓN ACTUAL:Estado del Inmueble: EN REHABILITACIÓNPorcentaje aproximado de Obra Realizada: 5,00 %Coste de la obra pendiente de ejecutar: 1.771.151,55 EurosLa comprobación sobre el estado de la obra realizada corresponde a una inspección ocular.Tiempo estimado para la finalización de las obras: 22 meses
6.5.- ANTIGÜEDADAntigüedad aproximada: 90 añosAños desde la última reforma aproximadamente 30 años (estimación)Estado deConservación:
Muy Malo
7.- DESCRIPCIÓN URBANÍSTICADocumentos Utilizados:
- Licencia de Obra- Proyecto con Visado Colegial Urbanístico- Ordenanza
Comprobaciones:- Consulta a la documentación del Planeamiento
Una vez realizadas las comprobaciones anteriores, no se han encontrado indicios de incumplimiento de la normativaurbanística.
LICENCIA DE OBRASExiste licencia de obra mayor.
La licencia no fija plazos.09-03-2009Fecha de Licencia:
El local cumple las Ordenanzas Municipales.Las alturas permitidas están reguladas por la ordenanza.
La ordenanza NO permite la existencia de entreplantas.Altura Máxima Permitida: Altura Mínima Permitida:4,00 m. 3,00 m.
Usos Permitidos:Compatibles con el residencial
Usos Prohibidos:El resto
El local cumple la normativa contra incendios
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UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
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8.- RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓNRÉGIMEN DE OCUPACIÓN:
El inmueble se encuentra en obras.
Documentación Adicional¿Existen Estatutos de la Comunidad de Propietarios? No
RÉGIMEN DE PROTECCIÓN DEL PATRIMONIOEl inmueble está protegido arquitectónicamente
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OTROS DATOS DEL MERCADO
Revalorización: Inferior al I.P.C.
Existe exceso de oferta para la demanda habitual.
9.- ANÁLISIS DE MERCADODATOS DEL MERCADO
OFERTA.
Edificios terminados en venta:No existen edificios terminados en venta, pero si viviendas en las diferentes promociones.
Edificios en construcción:Existen promociones de todas las tipologías de viviendas, distribuidas por toda la ciudad.
Plazos medios de oferta de promociones nuevas: entre 12 y 18 meses
Plazos medios de oferta de fincas de 2ª mano: entre 16 y 22 meses
* Censo de viviendas del municipio (Datos del avance del censo de 2.001)
Se realiza cada 10 años y es muy fiable en cuanto al número total de viviendas y al número de viviendas de primeraresidencia, pero contiene algunos errores de asignación en el resto de categorías. (Algunas viviendas que aparecencomo desocupadas pueden ser viviendas para segunda residencia, por ejemplo.) La mayor parte de las viviendasdesocupadas no están en el mercado sino que son viviendas abandonadas que no reunen condiciones dehabitabilidad y se encuentran en municipios cuyo número de habitantes disminuye o en los casos antiguos de lasciudades.
Número de viviendas totales: 25.022
Número de viviendas principales: 16.830
Número de viviendas secundarias: 2.023
Número de viviendas desocupadas: 4.519
Número de viviendas otro tipo: 1.650
Nivel de Renta:
Intensidad de la demanda:
DEMANDA.
Características de la demanda:Todo tipo de inmuebles, pero la demanda ha disminuido muchísimo.
Muy Alta
Muy inferior a la oferta
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CMAD *0625RECUPERACIONES MINORISTA Y EMPRESA
ANÁLISIS DEL PRODUCTO: VIVIENDAS
Tamaño: Adecuado
Situación: Adecuada
Distribución: Adecuada
Relación superficie construida/superficie útil: Normal
Número de viviendas: Adecuado a la demanda
Plazos estimados para la venta de todas las viviendas entre 14 y 20 meses
Por la situación del mercado inmobiliario
ANÁLISIS DEL PRODUCTO: LOCALES
Superficie total: Adecuada
Accesibilidad: Muy Buena
Aspectos funcionales: Sin problemas de utilización para los usos más probables
Plazos estimados para la venta de todos los locales entre 14 y 20 meses
Por la situación del mercado inmobiliario
Resumen de la adecuación del inmueble al mercadoMuyAlta
Alta Media Baja MuyBaja
Adecuación del proyecto según calidades. XAdecuación del proyecto según los servicios planteados. XAdecuación del proyecto según la superficie de los inmuebles resultantes. XAdecuación del proyecto según el destino de la promoción. XServicios del entorno (transporte, zonas verdes, centros de ocio...) XSituación de la demanda en la zona para este tipo de inmueble. XRelación del valor medio por m2 pagado en el entorno para el mismo tipo de inmueble. X
Juicio Crítico sobre la Situación del Mercado, Expectativas de Venta, Datos y Comentarios AdicionalesEl mercado inmobiliario sigue presentando un futuro oscuro, provocado por los altos precios de adquisición entiempos pasados, las expectativas y los cambios de política de las viviendas, la desconfianza en el futuro, lareducida bolsa de demanda potencial, el endurecimiento de las condiciones crediticias (porcentaje máximo depréstamo tanto al promotor como al comprador, solicitud de avalistas, vinculación a la entidad financiera,diferencial aplicado, etc.)
Existe una abundantísima oferta de inmuebles de todas las tipologías, aumentada por la salida al mercado de laspropiedades que tanto los bancos como las cajas se han ido quedando en estos últimos meses por impago delas hipotecas. De cara a limpiar en parte sus balances, han mostrado una política muy agresiva, con unos preciosmuy competitivos, lo que ha producido una ralentización de las ventas en el resto de "promotores" einmobiliarias. Todo esto, ha traído una bajada generalizada en los precios de las ofertas, con importantesdescuentos en vivienda nueva y en viviendas del mercado secundario. Este gran descenso de la demandasolvente, ha provocado que los precios caigan entre un 35-55 %, cantidades impensables hace un tiempo.
Por lo tanto, las previsiones para el mercado inmobiliario para este primer semestre de 2.012, es que será aúnpeor de lo que fueron los últimos meses del año anterior, ya que ni el empleo, la prevista recesión de laeconomía, el aumento de impuestos, las ventas de viviendas, la evolución de los precios de manera no muydiferente a como se han comportado últimamente, hacen que la sensación de pesimismo sea cada vez mayor.
El estudio del mercado se refiere a ofertas; dada la coyuntura actual, el precio de las transacciones reales quedaen límites inferiores a los de las ofertas, ya que en general, los vendedores ofrecen sus inmuebles con precios desalida superiores a sus expectativas, de modo que les permita cierto margen de negociación hasta los valoresfinales de venta.
En nuestro caso, nos encontramos con un edificio en rehabilitación muy céntrico, en el han aparecido restos demosaicos romanos al efectuar la excavación, lo que puede dificultar la construcción de la planta de sótano y suaprovechamiento, por lo tanto tal y como se encuentra el mercado, la posible comercialización de los diferenteselementos, resulta muy difícil y desde luego lenta.
QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA
UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
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TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRID
Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313
AV-00626/03- 7 * V.452Nº ExpedienteRf:Fecha: 27-01-2012 668374653Ref.Tasador: FMN (28023 - FMN)
CMAD *0625RECUPERACIONES MINORISTA Y EMPRESA
LOCAL instalado >Calle EDUARDO MARQUINA, nº 2, AVILA (05001)
Factores Ambientales Negativos: No
Forma del Local: Fácilmente aprovechable Densidad Peatonal: Media
Situado en: Planta Baja en edificio de otro uso Relación Fachada/Fondo: 0,00
Sup.Planta Baja: 0,00 m² Sup.Sótano: 0,00 m² Sup.Resto Plantas: 2.700,00 m²
Estado del Inmueble Medio Antigüedad 15 años
Fuente Consultada: Visita al testigo: No
Edificio oficinas-hotel
3.500.000,00 EurosPrecio oferta: Fecha:
09-01-20121.296,30 Euros/m² Const.V.Unitario:
LOCAL instalado >Paseo ESTACION, nº 34, AVILA (05001)
Factores Ambientales Negativos: No
Forma del Local: Fácilmente aprovechable Densidad Peatonal: Media
Situado en: Relación Fachada/Fondo: 0,00
Sup.Planta Baja: 186,00 m² Sup.Sótano: 0,00 m² Sup.Resto Plantas: 0,00 m²
Estado del Inmueble Bueno Antigüedad 30 años
Fuente Consultada: A.P.I. Visita al testigo: No
540.000,00 EurosPrecio oferta: Fecha:
09-01-20122.903,23 Euros/m² Const.V.Unitario:
LOCAL instalado >Calle ISAAC PERAL, nº 8, AVILA (05001)
Factores Ambientales Negativos: No
Forma del Local: Fácilmente aprovechable Densidad Peatonal: Abundante
Situado en: Planta Baja en edificio de otro uso Relación Fachada/Fondo: 0,00
Sup.Planta Baja: 58,50 m² Sup.Sótano: 69,90 m² Sup.Resto Plantas: 0,00 m²
Estado del Inmueble Bueno Antigüedad 10 años
Fuente Consultada: Vendedor o Propietario Visita al testigo: Si
55,73 m² planta baja útil, 66,55 m² planta sótano útil
360.000,00 EurosPrecio oferta: Fecha:
09-01-20122.803,74 Euros/m² Const.V.Unitario:
LOCAL en bruto >Plaza SANTA TERESA, nº 4, AVILA (05001)
Factores Ambientales Negativos: No
Forma del Local: Fácilmente aprovechable Densidad Peatonal: Muy Abundante
Situado en: Planta Baja en edificio de otro uso Relación Fachada/Fondo: 0,25
Sup.Planta Baja: 100,00 m² Sup.Sótano: 50,00 m² Sup.Resto Plantas: 0,00 m²
Estado del Inmueble Medio Antigüedad 100 años
Fuente Consultada: A.P.I. Visita al testigo: No
1.200.000,00 EurosPrecio oferta: Fecha:
09-01-20128.000,00 Euros/m² Const.V.Unitario:
QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA
UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
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AV-00626/03- 7 * V.452Nº ExpedienteRf:Fecha: 27-01-2012 668374653Ref.Tasador: FMN (28023 - FMN)
CMAD *0625RECUPERACIONES MINORISTA Y EMPRESA
LOCAL instalado >Plaza SANTA TERESA, nº 4, AVILA (05001)
Factores Ambientales Negativos: No
Forma del Local: Fácilmente aprovechable Densidad Peatonal: Abundante
Situado en: Planta Baja en edificio de otro uso Relación Fachada/Fondo: 0,00
Sup.Planta Baja: 33,64 m² Sup.Sótano: 27,30 m² Sup.Resto Plantas: 0,00 m²
Estado del Inmueble Muy Bueno Antigüedad 60 años
Fuente Consultada: Vendedor o Propietario Visita al testigo: Si
32,04 m² útiles en planta baja y 26,00 m² en planta sótano
270.455,00 EurosPrecio oferta: Fecha:
09-01-20124.438,05 Euros/m² Const.V.Unitario:
LOCAL instalado >Plaza TENIENTE AREVALO, nº 8, AVILA (05001)
Factores Ambientales Negativos: No
Forma del Local: Fácilmente aprovechable Densidad Peatonal: Abundante
Situado en: Planta Baja en edificio de otro uso Relación Fachada/Fondo: 0,00
Sup.Planta Baja: 360,00 m² Sup.Sótano: 0,00 m² Sup.Resto Plantas: 0,00 m²
Estado del Inmueble Bueno Antigüedad 10 años
Fuente Consultada: Anuncios Visita al testigo: No
1.800.000,00 EurosPrecio oferta: Fecha:
09-01-20125.000,00 Euros/m² Const.V.Unitario:
VIVIENDA >Calle AREVALO, nº 1, AVILA (05001)
Factores Ambientales Negativos: No Vistas Favorables: No
Uso: 1ª Residencia
Tipología Manzana Cerrada - Exterior NºDormitorios 4
Planta 4 NºBaños y Aseos 3 Ascensor SiSuperficie Construida: 139,00 m² Sup.Otros Usos: 0,00 m²
Estado del Inmueble Medio Antigüedad 35 años
Fuente Consultada: Anuncios Visita al testigo: No Calidad Constructiva: Media
117 m² útiles; venta con plaza de garaje y trastero en 340.000 euros
320.000,00 EurosPrecio oferta: Fecha:
09-01-20122.302,16 Euros/m² Const.V.Unitario:
VIVIENDA >Calle BANDERAS DE CASTILLA, nº 1, AVILA (05001)
Factores Ambientales Negativos: No Vistas Favorables: No
Uso: 1ª Residencia
Tipología Manzana Cerrada - Exterior NºDormitorios 2
Planta 2 NºBaños y Aseos 2 Ascensor SiSuperficie Construida: 96,00 m² Sup.Otros Usos: 0,00 m²
Estado del Inmueble Medio Antigüedad 4 años
Fuente Consultada: Anuncios Visita al testigo: No Calidad Constructiva: Media
74 m² útiles; venta con plaza de garaje y trastero en 245.000 euros
230.000,00 EurosPrecio oferta: Fecha:
09-01-20122.395,83 Euros/m² Const.V.Unitario:
QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA
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AV-00626/03- 7 * V.452Nº ExpedienteRf:Fecha: 27-01-2012 668374653Ref.Tasador: FMN (28023 - FMN)
CMAD *0625RECUPERACIONES MINORISTA Y EMPRESA
VIVIENDA >Calle BLASCO JIMENO, nº 8, AVILA (05001)
Factores Ambientales Negativos: No Vistas Favorables: No
Uso: 1ª Residencia
Tipología Manzana Cerrada - Exterior NºDormitorios 1
Planta 2 NºBaños y Aseos 1 Ascensor NoSuperficie Construida: 63,70 m² Sup.Otros Usos: 0,00 m²
Estado del Inmueble Medio Antigüedad 5 años
Fuente Consultada: Anuncios Visita al testigo: No Calidad Constructiva: Media
49 m² útil; venta con plaza de garaje en 140.000
130.000,00 EurosPrecio oferta: Fecha:
09-01-20122.040,82 Euros/m² Const.V.Unitario:
VIVIENDA >Calle CALDERON DE LA BARCA, nº 1, AVILA (05001)
Factores Ambientales Negativos: No Vistas Favorables: No
Uso: 1ª Residencia
Tipología Manzana Cerrada - Exterior NºDormitorios 1
Planta Bajo NºBaños y Aseos 1 Ascensor SiSuperficie Construida: 60,00 m² Sup.Otros Usos: 0,00 m²
Estado del Inmueble Bueno Antigüedad 18 años
Fuente Consultada: Anuncios Visita al testigo: No Calidad Constructiva: Media
46 m² util; venta con trastero en 123.000 euros
120.000,00 EurosPrecio oferta: Fecha:
09-01-20122.000,00 Euros/m² Const.V.Unitario:
VIVIENDA >Paseo ESTACION, nº 12, AVILA (05001)
Factores Ambientales Negativos: No Vistas Favorables: No
Uso: 1ª Residencia
Tipología Manzana Cerrada - Exterior NºDormitorios 3
Planta 3 NºBaños y Aseos 2 Ascensor SiSuperficie Construida: 140,00 m² Sup.Otros Usos: 0,00 m²
Estado del Inmueble Medio Antigüedad 15 años
Fuente Consultada: Anuncios Visita al testigo: No Calidad Constructiva: Media
108 m² útiles; venta con plaza de garaje y trastero en 350.000 euros
332.000,00 EurosPrecio oferta: Fecha:
09-01-20122.371,43 Euros/m² Const.V.Unitario:
QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA
UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
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Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313
AV-00626/03- 7 * V.452Nº ExpedienteRf:Fecha: 27-01-2012 668374653Ref.Tasador: FMN (28023 - FMN)
CMAD *0625RECUPERACIONES MINORISTA Y EMPRESA
VIVIENDA >Calle ESTEBAN DOMINGO, nº 2, AVILA (05001)
Factores Ambientales Negativos: No Vistas Favorables: No
Uso: 1ª Residencia
Tipología Manzana Cerrada - Exterior NºDormitorios 1
Planta 2 NºBaños y Aseos 1Superficie Construida: 105,30 m² Sup.Otros Usos: 0,00 m²
Estado del Inmueble Medio Antigüedad 35 años
Fuente Consultada: Anuncios Visita al testigo: No Calidad Constructiva: Media
81,00m² útil;
189.000,00 EurosPrecio oferta: Fecha:
09-01-20121.794,87 Euros/m² Const.V.Unitario:
VIVIENDA >Plaza SANTA TERESA, nº 12, AVILA (05001)
Factores Ambientales Negativos: No Vistas Favorables: No
Uso: 1ª Residencia
Tipología Bloque Abierto - Exterior NºDormitorios 2
Planta 2 NºBaños y Aseos 1 Ascensor SiSuperficie Construida: 71,00 m² Sup.Otros Usos: 0,00 m²
Estado del Inmueble Muy Bueno Antigüedad 6 años
Fuente Consultada: Anuncios Visita al testigo: No Calidad Constructiva: Buena
55,00 m² útiles; venta con plaza de garaje en 240.000 euros
210.000,00 EurosPrecio oferta: Fecha:
25-11-20112.957,75 Euros/m² Const.V.Unitario:
VIVIENDA >Plaza SANTA TERESA, nº 12, AVILA (05001)
Factores Ambientales Negativos: No Vistas Favorables: No
Uso: 1ª Residencia
Tipología Bloque Abierto - Exterior NºDormitorios 2
Planta 1 NºBaños y Aseos 1 Ascensor SiSuperficie Construida: 52,00 m² Sup.Otros Usos: 0,00 m²
Estado del Inmueble Muy Bueno Antigüedad 6 años
Fuente Consultada: Anuncios Visita al testigo: No Calidad Constructiva: Buena
40,00 m² útiles; venta con plaza de garaje en 160.000 euros
130.000,00 EurosPrecio oferta: Fecha:
25-11-20112.500,00 Euros/m² Const.V.Unitario:
QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA
UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
ECO 12 / 31
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TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRID
Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313
AV-00626/03- 7 * V.452Nº ExpedienteRf:Fecha: 27-01-2012 668374653Ref.Tasador: FMN (28023 - FMN)
CMAD *0625RECUPERACIONES MINORISTA Y EMPRESA
RESUMEN INFORMACIÓN DE MERCADOLocalesNº Situación Fecha Superficie
planta baja(m²)
Valor RentasUnitario
(Euros/m² /mes)
ValorUnitario
(Euros/m²)
Superficieresto
plantas(m²)
Precio Oferta (PO) oPrecio de
Compraventa (PV)(Euros)
01 Calle EDUARDOMARQUINA, nº 2
01-2012 1.296,30 Const.2.700,00 3.500.000,00 PO
02 Paseo ESTACION, nº 34 01-2012 186,00 2.903,23 Const.540.000,00 PO03 Calle ISAAC PERAL, nº 8 01-2012 58,50 2.803,74 Const.69,90 360.000,00 PO04 Plaza SANTA TERESA, nº
401-2012 100,00 8.000,00 Const.50,00 1.200.000,00 PO
05 Plaza SANTA TERESA, nº4
01-2012 33,64 4.438,05 Const.27,30 270.455,00 PO
06 Plaza TENIENTEAREVALO, nº 8
01-2012 360,00 5.000,00 Const.1.800.000,00 PO
ViviendasNº Situación Fecha Tp. Superficie
Parcela (m²)Valor Rentas
Unitario(Euros/m² /
mes)
ValorUnitario
(Euros/m²)
Superficie(m²)
Precio Oferta (PO) oPrecio de
Compraventa (PV)(Euros)
07 Calle AREVALO, nº 1 01-2012 MC 2.302,16 Const.139,00 320.000,00 PO08 Calle BANDERAS DE
CASTILLA, nº 101-2012 MC 2.395,83 Const.96,00 230.000,00 PO
09 Calle BLASCO JIMENO,nº 8
01-2012 MC 2.040,82 Const.63,70 130.000,00 PO
10 Calle CALDERON DE LABARCA, nº 1
01-2012 MC 2.000,00 Const.60,00 120.000,00 PO
11 Paseo ESTACION, nº 12 01-2012 MC 2.371,43 Const.140,00 332.000,00 PO12 Calle ESTEBAN
DOMINGO, nº 201-2012 MC 1.794,87 Const.105,30 189.000,00 PO
13 Plaza SANTA TERESA, nº12
11-2011 BA 2.957,75 Const.71,00 210.000,00 PO
14 Plaza SANTA TERESA, nº12
11-2011 BA 2.500,00 Const.52,00 130.000,00 PO
UI->Unifamiliar aislada UD->Unifamiliar adosada BA->Bloque abierto MC->Manzana cerradaR = Relación del testigo con respecto a la valoraciónI = Inmueble similar al valorado P = Inmueble peor que el valorado M = Inmueble mejor que el valorado
HOMOGENEIZACIÓNLocalesNº Precio de Oferta
o Precio deCompraventa
(Euros)
Porcentajede
corrección
Valor Unitario(Euros/m²)
Valor UnitarioCorregido (Euros/m²)
Coeficiente dehomogeneización
Situación
01 3.500.000,00 15,00 % 1.296,30 Const. 1.101,85 Const. 3,27Calle EDUARDOMARQUINA, nº 2
02 540.000,00 5,00 % 2.903,23 Const. 2.758,06 Const. 1,31Paseo ESTACION, nº 3403 360.000,00 15,00 % 2.803,74 Const. 2.383,18 Const. 1,51Calle ISAAC PERAL, nº 804 1.200.000,00 10,00 % 8.000,00 Const. 7.200,00 Const. 0,50Plaza SANTA TERESA, nº 405 270.455,00 4.438,05 Const. 4.438,05 Const. 0,81Plaza SANTA TERESA, nº 406 1.800.000,00 10,00 % 5.000,00 Const. 4.500,00 Const. 0,80Plaza TENIENTE
AREVALO, nº 8
ViviendasNº Precio de Oferta
o Precio deCompraventa
(Euros)
Porcentajede
corrección
Valor Unitario(Euros/m²)
Valor UnitarioCorregido (Euros/m²)
Coeficiente dehomogeneización
Situación
07 320.000,00 10,00 % 2.302,16 Const. 2.071,94 Const. 1,06Calle AREVALO, nº 108 230.000,00 10,00 % 2.395,83 Const. 2.156,25 Const. 1,02Calle BANDERAS DE
CASTILLA, nº 1
QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA
UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
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TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRID
Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313
AV-00626/03- 7 * V.452Nº ExpedienteRf:Fecha: 27-01-2012 668374653Ref.Tasador: FMN (28023 - FMN)
CMAD *0625RECUPERACIONES MINORISTA Y EMPRESA
HOMOGENEIZACIÓNViviendasNº Precio de Oferta
o Precio deCompraventa
(Euros)
Porcentajede
corrección
Valor Unitario(Euros/m²)
Valor UnitarioCorregido (Euros/m²)
Coeficiente dehomogeneización
Situación
09 130.000,00 15,00 % 2.040,82 Const. 1.734,69 Const. 1,27Calle BLASCO JIMENO, nº8
10 120.000,00 10,00 % 2.000,00 Const. 1.800,00 Const. 1,22Calle CALDERON DE LABARCA, nº 1
11 332.000,00 10,00 % 2.371,43 Const. 2.134,29 Const. 1,03Paseo ESTACION, nº 1212 189.000,00 15,00 % 1.794,87 Const. 1.525,64 Const. 1,44Calle ESTEBAN DOMINGO,
nº 213 210.000,00 10,00 % 2.957,75 Const. 2.661,97 Const. 0,83Plaza SANTA TERESA, nº
1214 130.000,00 10,00 % 2.500,00 Const. 2.250,00 Const. 0,98Plaza SANTA TERESA, nº
12
Valor MínimoValor MáximoUso
BANDA DE VALORES TRAS HOMOGENEIZACIÓN
1.598,712.650,75Viviendas (Euros/m²)1.372,447.200,00Locales (Euros/m²)
Observaciones a los testigos:Se aportan testigos de locales y viviendas céntricos
Para la homogeneización de los comparables aportados se ha seguido el siguiente proceso:1. Corrección del valor unitario de cada uno de ellos en función de los porcentajes de negociación y/ocomercialización habituales para la coyuntura actual de mercado en su zona.2. Ponderación de los comparables en función de la ubicación, estado de conservación y características físicas decada uno con respecto al inmueble valorado.3. Cálculo del valor medio ponderado.4. Determinación de banda de valores para fijación de valor de mercado por comparación.
QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA
UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
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AV-00626/03- 7 * V.452Nº ExpedienteRf:Fecha: 27-01-2012 668374653Ref.Tasador: FMN (28023 - FMN)
CMAD *0625RECUPERACIONES MINORISTA Y EMPRESA
9a.- Datos de población y viviendas (Municipio y Provincia)
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
255 Unifamiliar 923 1.068 1.121 1.352 1.987 2.065 2.529 1.863 863 601 529
65280Plurifamiliar 996 1.397 1.030 1.200 2.502 3.038 3.834 2.502 1.225 151 355
16777215Total 1.919 2.465 2.151 2.552 4.489 5.103 6.363 4.365 2.088 752 884
Número de viviendas iniciadas en el municipio de Avila según encuesta del Ministerio deFomento sobre los datos aportados por el Colegio de Aparejadores
0
500
1000
1500
2000
2500
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Años
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
255 Unifamiliar 81 353 363 306 522 333 526 449 115 62 51
65280Plurifamiliar 747 1.032 761 791 1.682 1.513 1.922 1.021 800 71 210
16777215Total 828 1.385 1.124 1.097 2.204 1.846 2.448 1.470 915 133 261
Número de viviendas iniciadas en la provincia de AVILA según encuesta del Ministerio deFomento sobre los datos aportados por el Colegio de Aparejadores
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Años
QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA
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CMAD *0625RECUPERACIONES MINORISTA Y EMPRESA
0
5
10
15
20
25
30
35
40
2006 2007 2008 2009 2010
Años
Número medio de viviendas por promoción valoradas por TINSA en la provincia de AVILA
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
2006 2007 2008 2009 2010
Años
Número medio de viviendas por promoción valoradas por TINSA en el municipio de Avila
2006 2007 2008 2009 2010
? 255Unifamiliar 11 14 18 11 14
? ?? 65280Plurifamiliar 23 21 26 31 37
?????? 16711680Media 17 18 22 23 26
2006 2007 2008 2009 2010
? 255Unifamiliar 13 24 36 15 28
? ?? 65280Plurifamiliar 33 32 42 38 45
?????? 16711680Media 24 29 40 30 39
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CMAD *0625RECUPERACIONES MINORISTA Y EMPRESA
Superficie de las viviendas unifamiliares valoradas por TINSA en la provincia de AVILAdurante el último año (2010)
0
5
10
15
20
25
30
<80 80 - 119 120 - 159 160 - 199 200 - 240 >240
Superficie m2
Superficie de las viviendas unifamiliares valoradas por TINSA en el municipio de Aviladurante el último año (2010)
0
10
20
30
40
50
<80 80 - 119 120 - 159 160 - 199 200 - 240 >240
Superficie m2
<80 80 - 119 120 - 159 160 - 199 200 - 240 >240
255 Unifamiliar 28 16 12 18 13 14
<80 80 - 119 120 - 159 160 - 199 200 - 240 >240
255 Unifamiliar 49 4 5 16 12 14
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UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
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AV-00626/03- 7 * V.452Nº ExpedienteRf:Fecha: 27-01-2012 668374653Ref.Tasador: FMN (28023 - FMN)
CMAD *0625RECUPERACIONES MINORISTA Y EMPRESA
Superficie de las viviendas plurifamiliares valoradas por TINSA en la provincia de AVILAdurante el último año (2010)
0
5
10
15
20
25
30
35
<50 50 - 69 70 - 89 90 -109 110 - 129 130 - 150 >150
Superficie m2
Superficie de las viviendas plurifamiliares valoradas por TINSA en el municipio de Aviladurante el último año (2010)
0
5
10
15
20
25
30
35
<50 50 - 69 70 - 89 90 -109 110 - 129 130 - 150 >150
Superficie m2
<50 50 - 69 70 - 89 90 -109 110 - 129 130 - 150 >150
65280Plurifamiliar 1 15 27 33 18 4 2
<50 50 - 69 70 - 89 90 -109 110 - 129 130 - 150 >150
65280Plurifamiliar 0 16 22 34 20 5 2
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TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRID
Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313
AV-00626/03- 7 * V.452Nº ExpedienteRf:Fecha: 27-01-2012 668374653Ref.Tasador: FMN (28023 - FMN)
CMAD *0625RECUPERACIONES MINORISTA Y EMPRESA
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
1981 1991 2001 2011
Años
Evolución del número de viviendas censadasen el municipio de Avila (Fuente censos de
1981, 1991, 2001 y 2011)
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
2007 2008 2009 2010 2011
Años
Evolución de la población en el municipio deAvila (Fuente censos de 2011 y padrones de
2007, 2008, 2009 y 2010)
2007 2008 2009 2010 2011
255 Nº habitantes 53.794 56.144 56.855 58.245 59.008
1981 1991 2001 2011
255 Total 15.861 17.957 25.022 -
65280Secundaria 213 1.648 2.023 -
0
50000
100000
150000
200000
250000
1981 1991 2001 2011
Años
Evolución del número de viviendas censadasen la provincia de AVILA (Fuente censos de
1981, 1991, 2001 y 2011)
0
20000
40000
60000
80000
100000
120000
140000
160000
180000
2007 2008 2009 2010 2011
Años
Evolución de la población en la provincia deAVILA (Fuente censos de 2011 y padrones de
2007, 2008, 2009 y 2010)
2007 2008 2009 2010 2011
255 Nº habitantes 168.638 171.815 171.680 171.896 172.704
1981 1991 2001 2011
255 Total 102.816 119.923 164.683 -
65280Secundaria 2.912 47.496 78.547 -
QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA
UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
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Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313
AV-00626/03- 7 * V.452Nº ExpedienteRf:Fecha: 27-01-2012 668374653Ref.Tasador: FMN (28023 - FMN)
CMAD *0625RECUPERACIONES MINORISTA Y EMPRESA
10.- DATOS Y CÁLCULO DE VALORES TÉCNICOSCÁLCULO DEL VALOR DEL I.A.R. POR EL MÉTODO DEL VALOR RESIDUAL
Tipo del Crédito hipotecario: 5,00 %
Nº de meses para el pago del proyecto (a contar desde el origen):3 meses
Nº de meses para la concesión de la licencia (a contar desde el origen):Límite inferior: 3 meses Límite superior: 5 meses
Nº de meses para el comienzo de obra (a contar desde el origen):Límite inferior: 3 meses Límite superior: 5 meses
Duración de la obra en meses (a contar desde el comienzo de la obra):Límite inferior: 19 meses Límite superior: 21 meses
Pago de las certificaciones mensuales: A 90 días
Límite inferior:VALOR UNITARIO DE MERCADO:
Límite superior:Vivienda 2.350,00 Euros/m² 2.500,00 Euros/m²Local 3.500,00 Euros/m² 3.700,00 Euros/m²Otros anexos bajo rasante 400,00 Euros/m² 475,00 Euros/m²Porcentaje sobre el valor en venta a cobrar por el promotor directamente del comprador antes determinar la obra:
Límite inferior: Límite superior:Vivienda 15,00 % 20,00 %Local 35,00 % 40,00 %Otros anexos bajo rasante 35,00 % 40,00 %
Límite inferior: Límite superior:
PLAZOS DE VENTA:Comienzo de las ventas (a contar desde el origen):
Vivienda 3 meses 5 mesesLocal 3 meses 5 mesesOtros anexos bajo rasante 3 meses 5 meses
Porcentaje de ventas al terminar la obra:Límite inferior: Límite superior:
Vivienda 30,00 % 35,00 %Local 30,00 % 35,00 %Otros anexos bajo rasante 30,00 % 35,00 %
Nº de meses para terminar las ventas (a contar desde el final de obra):
Límite inferior: Límite superior:Vivienda 12 meses 14 mesesLocal 12 meses 14 mesesOtros anexos bajo rasante 12 meses 14 meses
Beneficio del promotor: Límite inferior: 19,00 % Límite superior: 21,00 %
CRÉDITO DEL QUE DISPONDRÁ EL PROMOTOR (en % del Valor de Mercado):Vivienda 56,00 %Local 42,00 %Otros anexos bajo rasante 42,00 %
QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA
UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
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TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRID
Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313
AV-00626/03- 7 * V.452Nº ExpedienteRf:Fecha: 27-01-2012 668374653Ref.Tasador: FMN (28023 - FMN)
CMAD *0625RECUPERACIONES MINORISTA Y EMPRESA
ANÁLISIS DE SENSIBILIDADUna vez calculadas 945 combinaciones de valores distintos de precios de venta, plazos y condiciones de pago,plazos de cobro y beneficio medio anual dentro de los límites anteriores, se obtienen los siguientes resultados:
4.080.710,97 Euros
3.715.057,37 Euros 4.456.935,27 Euros
3.809.389,53 Euros 4.352.659,79 Euros
3.956.100,43 Euros 4.203.626,54 Euros
Media:
Extremos Absolutos:
Extremos-90% casos:
Extremos-50% casos:
y
y
yLa distribución de probabilidades por tramos iguales de valor es la siguiente (Millones de Euros) :Desde 3,715 M. hasta 3,789 M. 3,28 %
Desde 3,789 M. hasta 3,863 M. 7,62 %
Desde 3,863 M. hasta 3,938 M. 9,42 %
Desde 3,938 M. hasta 4,012 M. 15,03 %
Desde 4,012 M. hasta 4,086 M. 17,14 %
Desde 4,086 M. hasta 4,160 M. 15,77 %
Desde 4,160 M. hasta 4,234 M. 12,38 %
Desde 4,234 M. hasta 4,309 M. 8,47 %
Desde 4,309 M. hasta 4,383 M. 7,72 %
Desde 4,383 M. hasta 4,457 M. 3,17 %Valor Rangos
4,383 M.-4,457 M. 4,309 M.-4,383 M. 4,234 M.-4,309 M. 4,160 M.-4,234 M. 4,086 M.-4,160 M. 4,012 M.-4,086 M. 3,938 M.-4,012 M. 3,863 M.-3,938 M. 3,789 M.-3,863 M. 3,715 M.-3,789 M.
0 5 10 15 20
Valor total elegido del inmueble antes de larehabilitación
4.073.005,38 Euros
(Incluye impuestos y gastos no recuperables de la transmisión)
FLUJOS DE CAJA (euros)Meses
TotalGastos F.C.A.
Cobrosdirectos delpromotor alcomprador Crédito OGN Construcc. Intereses F.C.
TotalIngresos
Gestiónurbanística y
obras deinfraestruc.
0 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,001 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,002 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,003 125.118,05 -119.543,140,00 0,00 125.118,05 0,00 0,00 -125.118,050,00 0,004 107.244,04 -69.521,4533.366,48 0,00 107.244,04 0,00 0,00 -73.877,5633.366,48 0,005 0,00 202.019,8533.366,48 184.598,26 0,00 0,00 0,00 217.964,74217.964,74 0,006 769,16 198.271,5333.366,48 184.598,26 0,00 0,00 769,16 217.195,58217.964,74 0,007 1.538,32 194.590,3133.366,48 184.598,26 0,00 0,00 1.538,32 216.426,42217.964,74 0,008 79.684,13 122.454,2333.366,48 184.598,26 0,00 77.376,65 2.307,48 138.280,61217.964,74 0,009 80.453,29 119.936,9333.366,48 184.598,26 0,00 77.376,65 3.076,64 137.511,45217.964,74 0,00
10 81.222,45 117.467,7033.366,48 184.598,26 0,00 77.376,65 3.845,80 136.742,29217.964,74 0,0011 81.991,61 115.045,6733.366,48 184.598,26 0,00 77.376,65 4.614,96 135.973,13217.964,74 0,0012 82.760,77 112.669,9733.366,48 184.598,26 0,00 77.376,65 5.384,12 135.203,97217.964,74 0,0013 83.529,93 110.339,7733.366,48 184.598,26 0,00 77.376,65 6.153,28 134.434,81217.964,74 0,0014 84.299,09 108.054,2133.366,48 184.598,26 0,00 77.376,65 6.922,43 133.665,65217.964,74 0,0015 85.068,25 105.812,5033.366,48 184.598,26 0,00 77.376,65 7.691,59 132.896,49217.964,74 0,0016 85.837,41 103.613,8233.366,48 184.598,26 0,00 77.376,65 8.460,75 132.127,33217.964,74 0,0017 86.606,57 101.457,3933.366,48 184.598,26 0,00 77.376,65 9.229,91 131.358,17217.964,74 0,0018 87.375,72 99.342,4333.366,48 184.598,26 0,00 77.376,65 9.999,07 130.589,01217.964,74 0,0019 88.144,88 97.268,1833.366,48 184.598,26 0,00 77.376,65 10.768,23 129.819,85217.964,74 0,0020 88.914,04 95.233,9133.366,48 184.598,26 0,00 77.376,65 11.537,39 129.050,69217.964,74 0,0021 89.683,20 93.238,8633.366,48 184.598,26 0,00 77.376,65 12.306,55 128.281,53217.964,74 0,0022 90.452,36 91.282,3333.366,48 184.598,26 0,00 77.376,65 13.075,71 127.512,38217.964,74 0,0023 91.221,52 89.363,6033.366,48 184.598,26 0,00 77.376,65 13.844,87 126.743,22217.964,74 0,0024 217.108,73 594,4533.366,48 184.598,26 125.118,05 77.376,65 14.614,03 856,01217.964,74 0,0025 92.759,84 618.556,32812.519,15 184.598,26 0,00 77.376,65 15.383,19 904.357,57997.117,41 0,0026 87.500,71 81.480,77208.453,11 0,00 0,00 77.376,65 10.124,06 120.952,40208.453,11 0,0027 86.721,94 80.768,87208.453,11 0,00 0,00 77.376,65 9.345,29 121.731,17208.453,11 0,0028 85.943,17 80.059,91208.453,11 0,00 0,00 77.376,65 8.566,51 122.509,95208.453,11 0,0029 7.787,74 129.156,94208.453,11 0,00 0,00 0,00 7.787,74 200.665,37208.453,11 0,0030 7.008,97 127.703,13208.453,11 0,00 0,00 0,00 7.008,97 201.444,15208.453,11 0,0031 6.230,19 126.263,79208.453,11 0,00 0,00 0,00 6.230,19 202.222,92208.453,11 0,00
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FLUJOS DE CAJA (euros)Meses
TotalGastos F.C.A.
Cobrosdirectos delpromotor alcomprador Crédito OGN Construcc. Intereses F.C.
TotalIngresos
Gestiónurbanística y
obras deinfraestruc.
32 5.451,42 124.838,83208.453,11 0,00 0,00 0,00 5.451,42 203.001,70208.453,11 0,0033 4.672,64 123.428,12208.453,11 0,00 0,00 0,00 4.672,64 203.780,47208.453,11 0,0034 3.893,87 122.031,58208.453,11 0,00 0,00 0,00 3.893,87 204.559,24208.453,11 0,0035 3.115,10 120.649,09208.453,11 0,00 0,00 0,00 3.115,10 205.338,02208.453,11 0,0036 2.336,32 119.280,55208.453,11 0,00 0,00 0,00 2.336,32 206.116,79208.453,11 0,0037 1.557,55 117.925,85208.453,11 0,00 0,00 0,00 1.557,55 206.895,56208.453,11 0,0038 778,77 -437,190,00 0,00 0,00 0,00 778,77 -778,770,00 0,00
Superficie utilizada para valorar: Construida
SUPERFICIE ÚTIL(m²)
SUPERFICIECONSTRUIDA (m²)
SUPERFICIE PARTEVALORADA (m²)
VIVIENDAS 1.107,13 1.656,12 1.656,12LOCALES 771,53 956,50 956,50O.D.A. BAJO RASANTE 845,69 986,80 986,80
CÁLCULO DE LOS COSTES DE REPOSICIÓN UNITARIOS
Sup.m²
Rep.(I.A.R.)Euros/m²
VM. UnitarioEuros/m²
Const.
VM.TotalEuros
Dep.% Euros/m²
Const.
CRN.U.C.Const(Rehab)Euros/m²
Const.VIVIENDAS 1.656,12 1.134,07 2.200,00 3.643.464,000,00 1.896,07635,00O.D.A. BAJO RASANTE 986,80 33,38 475,00 468.730,000,00 387,38295,00LOCALES 956,50 2.260,23 3.600,00 3.443.400,000,00 2.614,23295,00
Rep.(I.A.R.)C.Const.Dep.
-> REPERCUSIÓN DEL INMUEBLE ANTES DE LA REHABILITACIÓN-> COSTE DE CONSTRUCCIÓN UNITARIO-> COEFICIENTE DEPRECIACIÓN.
CRN.U.VM. UnitarioVM.Total
-> COSTE DE REPOSICIÓN NETO UNITARIO-> VALOR DE MERCADO UNITARIO-> VALOR DE MERCADO TOTAL
OTROS GASTOS NECESARIOS:NO INCLUYE GASTOS FINANCIEROS NI DE COMERCIALIZACIÓN
22,00 % COEF. DE CORRECCIÓN PARA EL C.C: 1,0000
C.Const.Euros/m²
Const.VIVIENDAS 700,00O.D.A. BAJO RASANTE 300,00LOCALES 300,00
C.Const(Rehab)Euros/m² Const.
VIVIENDAS 635,00O.D.A. BAJO RASANTE 295,00LOCALES 295,00
Otros gastos necesarios estimados para la rehabilitación 20,00 %C.Const(Rehab) -> COSTES OBRAS REHABILITACION
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UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
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ATENCIÓN VALORACIÓN CON CONDICIONANTES Y/O ADVERTENCIAS. REVISE CERTIFICADO YOBSERVACIONES EN EL INFORME.
El Coste de Reposición para la hipótesis de edificio terminado se ha calculado sumando al Valor del inmueble antes dela rehabilitación el coste de las obras necesarias para su rehabilitación y los otros gastos necesarios.
VALOR DE TASACIÓN ACTUAL 4.251.745,47 Euros
70,59 %
5,00 %PORCENTAJE APROXIMADO DE OBRA REALIZADA:( Relación Coste de construcción actual / Coste construcción a nuevo )
PORCENTAJE APROXIMADO DE COSTE DE REPOSICIÓN REALIZADO:( Relación Coste de reposición actual / Coste de reposición a nuevo )
Al finalizar la obra Actual
Valor del inmueble antes de larehabilitación
4.073.005,38 Euros
Coste de infraestructuras pendientes 0,00 Euros
OTROS GASTOS NECESARIOS 97.494,59 EurosCoste de las obras de rehabilitación 81.245,50 Euros
COSTE DE REPOSICIÓN 6.022.897,02 Euros 4.251.745,47 Euros
(I.A.R+Coste de Construcción+Otros Gastos necesarios):
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VALOR DE TASACIÓN. RESUMEN DE VALORES:
Eurosm²
V. Tas. Hip. Inmb.Ter.
Sup.
VIVIENDAS 1.656,12 3.643.464,00O.D.A. BAJO RASANTE 986,80 468.730,00LOCALES 956,50 3.443.400,00
VALORES TOTALES DE LA PARTE VALORADA:Coste de Reposición Bruto en la hipótesis de inmueble terminado 6.022.897,02 Euros
Coste de Reposición Bruto Actual 4.251.745,47 Euros
Valor por comparación en la hipótesis de inmueble terminado 7.555.594,00 Euros
Valor a efectos de asegurar el Coste de Construcción a nuevo:OTROS VALORES:
2.125.574,28 Euros
Fecha finalización Estructura estimada 01-01-2010Fecha finalización Albañilería estimada 01-06-2010Fecha finalización Instalaciones estimada 01-09-2010Fecha finalización Total de obra estimada 10-05-2011
QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA
UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
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TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRID
Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313
AV-00626/03- 7 * V.452Nº ExpedienteRf:Fecha: 27-01-2012 668374653Ref.Tasador: FMN (28023 - FMN)
CMAD *0625RECUPERACIONES MINORISTA Y EMPRESA
(%) Porcentajede Obra (%)
Coste Construcciónactual sin O.G.N.
(Euros)
CÁLCULO DEL PORCENTAJE DE OBRA POR CAPÍTULOSSEGUIMIENTO DE LA OBRA POR CAPÍTULOS.
Demoliciones 5,00 % 100,00 % 81.245,49Movimiento de tierras 5,00 % 0,00 % 0,00Cimentación y muros de contención 7,00 % 0,00 % 0,00Saneamiento 1,00 % 0,00 % 0,00Estructura 18,00 % 0,00 % 0,00Cubierta 6,00 % 0,00 % 0,00Cerramiento 8,00 % 0,00 % 0,00Impermeabilización y aislamiento 4,00 % 0,00 % 0,00Carpintería exterior y cerrajería 8,00 % 0,00 % 0,00Albañilería 5,00 % 0,00 % 0,00Yesos y escayolas 4,00 % 0,00 % 0,00Solados y alicatados 7,00 % 0,00 % 0,00Fontanería y aparatos sanitarios 3,00 % 0,00 % 0,00Electricidad y mecanismos 3,00 % 0,00 % 0,00Calefacción 5,00 % 0,00 % 0,00Ascensores 2,00 % 0,00 % 0,00Telecomunicaciones 0,50 % 0,00 % 0,00Protección contra incendios 1,00 % 0,00 % 0,00Otras instalaciones 0,50 % 0,00 % 0,00Carpintería interior 3,00 % 0,00 % 0,00Acristalamiento 1,00 % 0,00 % 0,00Pinturas 3,00 % 0,00 % 0,00
Duración normal estimada de la obra: Límite Inferior-> 20 meses
% Obra referido al total de la promoción calculado por capítulos:Límite Superior->81.245,49 Euros
5,00 %24 meses
Solo tiene caracter informativo. En caso de discrepancia entre los porcentajes de obra obtenidos de esta manera y losobtenidos estimando el porcentaje de obra para cada elemento predominarán estos últimos.No se ha dispuesto de contrato de ejecución de obra ni de presupuesto de contrata. El coste de construcciónadoptado y los porcentajes de obra por capítulos, se han estimado por analogía con obras semejantes, de las que sise dispone de información.El coste de construcción aplicado corresponde al utilizado por el tasador para el cálculo de la valoración.
QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA
UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
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CÁLCULO DE VALORES DE LA PARTE VALORADA:Para calcular los costes y valores totales de la parte valorada se ha procedido a sumar los correspondientes a cada unode los elementos independientes valorados.
RESUMEN DE VALORES
Al finalizar la obra Actual
Valor del inmueble antes de larehabilitación
4.073.005,38 Euros
Coste de infraestructuras pendientes 0,00 Euros
Superficies
81.245,50 EurosCoste de las obras de rehabilitaciónViviendas 1.656,12 m²Local 956,50 m²Otros anexos bajo rasante 986,80 m²
OTROS GASTOS NECESARIOS 97.494,59 Euros
COSTE DE REPOSICIÓN 6.022.897,02 Euros 4.251.745,47 Euros
(I.A.R+Coste de Construcción+Otros Gastos necesarios):
VALOR DE MERCADO
VALOR DE MERCADO 7.555.594,00 Euros
Viviendas 3.643.464,00 Euros 1.656,12 m²Local 3.443.400,00 Euros 956,50 m²Otros anexos bajo rasante 468.730,00 Euros 986,80 m²
OTROS DATOS Y COEFICIENTES UTILIZADOS:Costes y valores medios unitarios:
C.Const(Rehab)Euros/m² Const.
VM. UnitarioEuros/m² Const.
VIVIENDAS 2.200,00635,00O.D.A. BAJO RASANTE 475,00295,00LOCALES 3.600,00295,00OTROS GASTOS NECESARIOS: 22,00 %
COEF. DE CORRECCIÓN PARA EL C.C: 1,0000
QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA
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CMAD *0625RECUPERACIONES MINORISTA Y EMPRESA
11.- VALOR DE TASACIÓN
VALOR DE TASACIÓN en la hipótesis de inmueble terminado7.555.594,00 Euros (1.257.145.063 pta)
El Valor de Tasación en la hipótesis de inmueble terminado corresponde a la suma de los Valores por comparaciónde cada uno de los elementos valorados para la misma hipótesis anterior.
VALOR DE TASACIÓN
El Valor de Tasación corresponde al Coste Reposición Bruto Actual
4.251.745,47 Euros (707.430.922 pta)
LA FINALIDAD DE LA TASACIÓN es el Asesoramiento ante una posible transmisión del inmueble.
EL VALOR DE TASACIÓN QUEDA CONDICIONADO A:* Que el resultado de las comprobaciones que se deben realizar visitando interiormente el inmueble nocontradigan los supuestos realizados en la valoración.
ADVERTENCIAS:Para la finca : 66 existen discrepancias entre la superficie comprobada del inmueble y la registral y/o catastral.No se ha dispuesto de contrato de ejecución de obra ni de presupuesto de contrataNo se ha aportado la última certificación de la obra ejecutada.El valor de tasación se facilita en el supuesto de que se permita mantener la edificabilidad actual, en una posiblerehabilitación futura, de acuerdo con el grado de protección y la ordenanza de aplicación al inmueble objeto deeste informe. La aplicación de otros criterios que mermen esta edificabilidad por parte del ayuntamiento opromotor, puede significar una variación en el valor de tasación.
El valor de mercado se encuentra en una banda comprendida entre 6.000.000,00 Euros y 8.500.000,00 Euros . Laelección del precio para la transacción depende de las circunstancias del comprador y del vendedor y en función deellas deberá fijarse el precio entre los límites anteriores.
TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.Fdo.: FRANCISCO MOYA GONZALEZ Fdo.: Enrique Gutierrez Junquera
ARQUITECTO Director de Red de Negocio En representación deTINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A.
Este informe consta de 31 páginas numeradas de la 1 a la 31
ESTE INFORME NO TIENE VALIDEZ, SI NO VA ACOMPAÑADO DEL CERTIFICADO RESUMEN Y/O CARECE DEL SELLO DE TINSA.
Tasador: FRANCISCO MOYA GONZALEZ
Titulación: ARQUITECTO
Fecha Visita al inmueble: 27-01-2012Fecha Emisión del informe: 27-01-2012 Fecha de caducidad del informe 26-07-2012
VerObservaciones
QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA
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AV-00626/03- 7 * V.452Nº ExpedienteRf:Fecha: 27-01-2012 668374653Ref.Tasador: FMN (28023 - FMN)
CMAD *0625RECUPERACIONES MINORISTA Y EMPRESA
VALOR DE TASACIÓN HIPÓTESIS INMUEBLE TERMINADO
S.Útilm² m² Euros
Valor porcomparación V.TasaciónS.Const.
Euros/m²Euros
V. Tas. Hip.Inmb. Ter.
Euros
V. Tas. Hip.Inmb. Ter.Unitario
101 LOC1 Planta Baja771,53 956,50 3.443.400,003.600,003.443.400,00 2.192.948,43
V.Seguro 350.079,00 EurosVM.Total 3.443.400,00 Euros
Bloque: 1 (Plaza Catedral 11)
OAB1 Sotano845,69 986,80 468.730,00475,00468.730,00 64.961,04
V.Seguro 361.168,80 EurosTOTAL UNIDAD REGISTRAL: 3.912.130,00
TOTAL BLOQUE: 3.912.130,00
VM.Total 468.730,00 Euros
V. Seguro Total:711.247,80
201 VIV1 Vivienda 1A97,78 146,27 321.794,002.200,00321.794,00 176.097,38
V.Seguro 124.914,58 EurosTOTAL UNIDAD REGISTRAL: 321.794,00
VM.Total 321.794,00 Euros
Bloque: 2 (Plaza Catedral 11)
V. Seguro Total:124.914,58
202 VIV1 Vivienda 1B108,49 162,29 357.038,002.200,00357.038,00 195.384,18
V.Seguro 138.595,66 EurosTOTAL UNIDAD REGISTRAL: 357.038,00
VM.Total 357.038,00 Euros
V. Seguro Total:138.595,66
203 VIV1 Vivienda 1C80,94 121,08 266.376,002.200,00266.376,00 145.770,64
V.Seguro 103.402,32 EurosTOTAL UNIDAD REGISTRAL: 266.376,00
VM.Total 266.376,00 Euros
V. Seguro Total:103.402,32
204 VIV1 Vivienda 1º-136,01 53,87 118.514,002.200,00118.514,00 64.855,17
V.Seguro 46.004,98 EurosTOTAL UNIDAD REGISTRAL: 118.514,00
VM.Total 118.514,00 Euros
V. Seguro Total:46.004,98
205 VIV1 Vivienda 1º-232,08 47,99 105.578,002.200,00105.578,00 57.776,12
V.Seguro 40.983,46 EurosTOTAL UNIDAD REGISTRAL: 105.578,00
VM.Total 105.578,00 Euros
V. Seguro Total:40.983,46
206 VIV1 Vivienda 1º-331,43 47,01 103.422,002.200,00103.422,00 56.596,28
V.Seguro 40.146,54 EurosTOTAL UNIDAD REGISTRAL: 103.422,00
VM.Total 103.422,00 Euros
V. Seguro Total:40.146,54
207 VIV1 Vivienda 1º-436,95 55,27 121.594,002.200,00121.594,00 66.540,66
V.Seguro 47.200,58 EurosTOTAL UNIDAD REGISTRAL: 121.594,00
VM.Total 121.594,00 Euros
V. Seguro Total:47.200,58
208 VIV1 Vivienda 1º-538,23 57,19 125.818,002.200,00125.818,00 68.852,18
V.Seguro 48.840,26 EurosTOTAL UNIDAD REGISTRAL: 125.818,00
VM.Total 125.818,00 Euros
V. Seguro Total:48.840,26
209 VIV1 Vivienda 1º-633,97 50,81 111.782,002.200,00111.782,00 61.171,18
V.Seguro 43.391,74 EurosTOTAL UNIDAD REGISTRAL: 111.782,00
VM.Total 111.782,00 Euros
V. Seguro Total:43.391,74
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TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRID
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AV-00626/03- 7 * V.452Nº ExpedienteRf:Fecha: 27-01-2012 668374653Ref.Tasador: FMN (28023 - FMN)
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VALOR DE TASACIÓN HIPÓTESIS INMUEBLE TERMINADO
S.Útilm² m² Euros
Valor porcomparación V.TasaciónS.Const.
Euros/m²Euros
V. Tas. Hip.Inmb. Ter.
Euros
V. Tas. Hip.Inmb. Ter.Unitario
210 VIV1 Vivienda 1º-735,08 52,47 115.434,002.200,00115.434,00 63.169,68
V.Seguro 44.809,38 EurosTOTAL UNIDAD REGISTRAL: 115.434,00
VM.Total 115.434,00 Euros
V. Seguro Total:44.809,38
211 VIV1 Vivienda 1º-837,90 56,69 124.718,002.200,00124.718,00 68.250,23
V.Seguro 48.413,26 EurosTOTAL UNIDAD REGISTRAL: 124.718,00
VM.Total 124.718,00 Euros
V. Seguro Total:48.413,26
212 VIV1 Vivienda 1º-932,78 49,03 107.866,002.200,00107.866,00 59.028,19
V.Seguro 41.871,62 EurosTOTAL UNIDAD REGISTRAL: 107.866,00
VM.Total 107.866,00 Euros
V. Seguro Total:41.871,62
213 VIV1 Vivienda 2A100,29 150,02 330.044,002.200,00330.044,00 180.612,08
V.Seguro 128.117,08 EurosTOTAL UNIDAD REGISTRAL: 330.044,00
VM.Total 330.044,00 Euros
V. Seguro Total:128.117,08
214 VIV1 Vivienda 2B109,38 163,62 359.964,002.200,00359.964,00 196.985,39
V.Seguro 139.731,48 EurosTOTAL UNIDAD REGISTRAL: 359.964,00
VM.Total 359.964,00 Euros
V. Seguro Total:139.731,48
215 VIV1 Vivienda 3A116,12 173,70 382.140,002.200,00382.140,00 209.120,91
V.Seguro 148.339,80 EurosTOTAL UNIDAD REGISTRAL: 382.140,00
VM.Total 382.140,00 Euros
V. Seguro Total:148.339,80
216 VIV1 Vivienda 3B59,71 89,32 196.504,002.200,00196.504,00 107.534,13
V.Seguro 76.279,28 EurosTOTAL UNIDAD REGISTRAL: 196.504,00
VM.Total 196.504,00 Euros
V. Seguro Total:76.279,28
217 VIV1 Vivienda 3C119,99 179,49 394.878,002.200,00394.878,00 216.091,60
V.Seguro 153.284,46 EurosTOTAL UNIDAD REGISTRAL: 394.878,00
TOTAL BLOQUE: 3.643.464,00
VM.Total 394.878,00 Euros
V. Seguro Total:153.284,46
QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA
UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
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TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRID
Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313
AV-00626/03- 7 * V.452Nº ExpedienteRf:Fecha: 27-01-2012 668374653Ref.Tasador: FMN (28023 - FMN)
CMAD *0625RECUPERACIONES MINORISTA Y EMPRESA
VALOR DE TASACIÓNS.Útil S.Const. C.Const(Rehab) Obra V.IAR. Act. V.Tasación
m² m² Euros/m² % Euros Euros
C.Const.+OGN Act.
Euros
Bloque: 1 (Plaza Catedral 11)101 LOC1 Planta Baja
771,53 956,50 295,00 5,00 2.161.910,00 2.192.948,4331.038,43
OAB1 Sotano
TOTAL BLOQUE: 1
TOTAL UNIDAD REGISTRAL:845,69 986,80 295,00 5,00 32.939,38 64.961,0432.021,66
- - 2.257.909,47- - 2.257.909,47-63.060,09
-63.060,09
Bloque: 2 (Plaza Catedral 11)201 VIV1 Vivienda 1A
TOTAL UNIDAD REGISTRAL:97,78 146,27 635,00 5,00 165.880,42 176.097,3810.216,96
- - 176.097,38-10.216,96
202 VIV1 Vivienda 1B
TOTAL UNIDAD REGISTRAL:108,49 162,29 635,00 5,00 184.048,22 195.384,1811.335,96
- - 195.384,18-11.335,96
203 VIV1 Vivienda 1C
TOTAL UNIDAD REGISTRAL:80,94 121,08 635,00 5,00 137.313,20 145.770,648.457,44
- - 145.770,64-8.457,44
204 VIV1 Vivienda 1º-1
TOTAL UNIDAD REGISTRAL:36,01 53,87 635,00 5,00 61.092,35 64.855,173.762,82
- - 64.855,17-3.762,82
205 VIV1 Vivienda 1º-2
TOTAL UNIDAD REGISTRAL:32,08 47,99 635,00 5,00 54.424,02 57.776,123.352,10
- - 57.776,12-3.352,10
206 VIV1 Vivienda 1º-3
TOTAL UNIDAD REGISTRAL:31,43 47,01 635,00 5,00 53.312,63 56.596,283.283,65
- - 56.596,28-3.283,65
207 VIV1 Vivienda 1º-4
TOTAL UNIDAD REGISTRAL:36,95 55,27 635,00 5,00 62.680,05 66.540,663.860,61
- - 66.540,66-3.860,61
208 VIV1 Vivienda 1º-5
TOTAL UNIDAD REGISTRAL:38,23 57,19 635,00 5,00 64.857,46 68.852,183.994,72
- - 68.852,18-3.994,72
209 VIV1 Vivienda 1º-6
TOTAL UNIDAD REGISTRAL:33,97 50,81 635,00 5,00 57.622,10 61.171,183.549,08
- - 61.171,18-3.549,08
210 VIV1 Vivienda 1º-7
TOTAL UNIDAD REGISTRAL:35,08 52,47 635,00 5,00 59.504,65 63.169,683.665,03
- - 63.169,68-3.665,03
211 VIV1 Vivienda 1º-8
TOTAL UNIDAD REGISTRAL:37,90 56,69 635,00 5,00 64.290,43 68.250,233.959,80
- - 68.250,23-3.959,80
212 VIV1 Vivienda 1º-9
TOTAL UNIDAD REGISTRAL:32,78 49,03 635,00 5,00 55.603,45 59.028,193.424,74
- - 59.028,19-3.424,74
213 VIV1 Vivienda 2A
TOTAL UNIDAD REGISTRAL:100,29 150,02 635,00 5,00 170.133,18 180.612,0810.478,90
- - 180.612,08-10.478,90
214 VIV1 Vivienda 2B
TOTAL UNIDAD REGISTRAL:109,38 163,62 635,00 5,00 185.556,53 196.985,3911.428,86
- - 196.985,39-11.428,86
215 VIV1 Vivienda 3A
TOTAL UNIDAD REGISTRAL:116,12 173,70 635,00 5,00 196.987,96 209.120,9112.132,95
- - 209.120,91-12.132,95
QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA
UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
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TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRID
Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313
AV-00626/03- 7 * V.452Nº ExpedienteRf:Fecha: 27-01-2012 668374653Ref.Tasador: FMN (28023 - FMN)
CMAD *0625RECUPERACIONES MINORISTA Y EMPRESA
VALOR DE TASACIÓNS.Útil S.Const. C.Const(Rehab) Obra V.IAR. Act. V.Tasación
m² m² Euros/m² % Euros Euros
C.Const.+OGN Act.
Euros
216 VIV1 Vivienda 3B
TOTAL UNIDAD REGISTRAL:59,71 89,32 635,00 5,00 101.295,13 107.534,136.239,00
- - 107.534,13-6.239,00
217 VIV1 Vivienda 3C
TOTAL BLOQUE: 2
TOTAL UNIDAD REGISTRAL:119,99 179,49 635,00 5,00 203.554,22 216.091,6012.537,38
- - 1.993.836,00- - 216.091,60-12.537,38
-115.680,00
12.- OBSERVACIONES
Advertencias sobre la nota simple: Hipotecas con Caja de AvilaEn el presupuesto aportado del proyecto, no figura ninguna partida dedemoliciones, por lo que he considerado unos porcentajes medios y no los delproyecto.
QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA
UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.
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