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DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE: MEMORIA JUSTIFICATIVA Y

FORMULACIÓN

PLAN PARCIAL ALCORES

MUNICIPIO DE GUARNE

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COORDINACIÓN GENERAL:

DESARROLLO TERRITORIAL INTEGRAL S.A.S.

EQUIPO TÉCNICO BASE:

Arquitecta Juliana Cadavid Olarte

SIG Nasly Eugenia Zapata Agudelo

Topógrafo Sebastián Montoya Álzate

Abogada Lina Marcela Castaño Vergara

COORDINADORES POR COMPONENTES:

Componente Ambiental: Juan José García Duque

Componente Geológico: Mario Enrique Lara Ocampo

Componente Movilidad: ALFA & OMEGA INGENIEROS S.A.S.

Diseño de Redes: ALFA & OMEGA INGENIEROS S.A.S.

Reparto de Cargas y Beneficios: Arquitecto Julián Fernando Arango Arroyave

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TABLA DE CONTENIDO

1. PRESENTACIÓN.............................................................................................. 12

2. MEMORIA JUSTIFICATIVA: ............................................................................. 15

3. DIAGNÓSTICO NORMATIVO ........................................................................ 16

3.1. Información General: ....................................................................... 16

3.2. Determinantes para La Formulación: ............................................. 23

3.3. Modelo de Ordenamiento Territorial: ............................................. 29

4. DIAGNÓSTICO TERRITORIAL: ........................................................................ 32

4.1. CONTEXTO REGIONAL: ..................................................................... 32

4.1.1. Conectividad regional: ................................................................. 34

4.1.2. Sistema Urbano Regional:............................................................. 36

4.1.3. Sistema estructurante natural regional: ...................................... 39

4.1.4. Oferta de vivienda en la subregión: ........................................... 40

4.2. SISTEMA ESTRUCTURANTE NATURAL EN EL CONTEXTO MUNICIPAL:...

............................................................................................................ 43

4.3. EJE ESTRUCTURANTE ARTIFICIAL: AUTOPISTA MEDELLÍN-BOGOTÁ: 44

4.4. SISTEMA DE EQUIPAMIENTOS: ........................................................... 45

4.4.1. Equipamientos en el entorno cercano (500 m): ........................ 46

4.5. SISTEMA DE ESPACIO PÚBLICO: ........................................................ 48

4.6. CONEXIONES Y MOVILIDAD EN EL ENTORNO CERCANO: ............. 50

4.7. LA FORMA URBANA EN EL ENTORNO CERCANO: .......................... 51

4.8. ESTRUCTURA DEL POLÍGONO: .......................................................... 53

5. COMPONENTE AMBIENTAL: ......................................................................... 54

6. COMPONENTE GEOLÓGICO: ...................................................................... 54

7. LINEAMIENTOS GENERALES DEL PLAN PARCIAL: ........................................ 55

7.1. POLÍTICAS: .......................................................................................... 58

7.2. OBJETIVOS: ......................................................................................... 58

7.2.1. Objetivo General: .......................................................................... 58

7.2.2. Objetivos Específicos y Estrategias Territoriales: ......................... 59

7.3. PREMISAS PARA LA FORMULACIÓN: ................................................ 60

8. PLANTEAMIENTO URBANÍSTICO DEL PLAN PARCIAL: ................................. 61

4

8.1. PREMISAS Y CONDICIONANTES PARA EL PLANTEAMIENTO

URBANÍSTICO: ................................................................................................... 61

8.2. PREMISAS PARA LA DISPOSICIÓN DE LAS EDIFICACIONES: ........... 66

9. MODELO DE OCUPACIÓN PROPUESTO PARA EL PLAN PARCIAL: ............ 69

9.1. SISTEMAS ESTRUCTURANTES: .............................................................. 69

9.2. SISTEMA ESTRUCTURADO: .................................................................. 70

9.2.1. Escalonamiento de las alturas de las edificaciones: ................. 72

10. EJES VIALES Y DE MOVILIDAD: ..................................................................... 75

10.1. VÍAS PROPUESTAS: ............................................................................. 77

10.2. SECCIONES VIALES: ........................................................................... 83

11. ESPACIOS PÚBLICOS: .................................................................................... 83

11.1. ESPACIOS PÚBLICOS A GENERAR: ................................................... 86

11.2. CUALIFICACIÓN PROPUESTA PARA LOS ESPACIOS PÚBLICOS: ..... 97

11.3. APORTE AL INDICADOR DEL ESPACIO PÚBLICO MUNICIPAL: ........ 99

12. EQUIPAMIENTOS: ......................................................................................... 102

12.1. TIPO Y ÁMBITO DE LOS EQUIPAMIENTOS PROPUESTOS: ............... 104

12.2. ESPECIFICACIONES MÍNIMAS: ........................................................ 106

13. SERVICIOS PÚBLICOS DOMICILIARIOS: ...................................................... 107

13.1. ACUEDUCTO: ................................................................................... 107

13.2. DISEÑO DE REDES DE ALCANTARILLADO RESIDUAL: ..................... 108

13.3. DISEÑO DE REDES DE ALCANTARILLADO PLUVIAL Y OBRAS

COMPLEMENTARIAS: ...................................................................................... 108

14. PROPUESTA NORMATIVA: ........................................................................... 109

14.1. DELIMITACIÓN: ................................................................................. 109

14.2. DELIMITACIÓN DE LAS UNIDADES DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA: ....

.......................................................................................................... 112

14.3. USOS DEL SUELO: ............................................................................. 114

14.4. EDIFICABILIDAD: ............................................................................... 118

14.5. NORMAS VOLUMÉTRICAS: .............................................................. 120

14.6. ÁREAS PARA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL Y PRIORITARIO: ....... 121

14.7. ETAPAS DE DESARROLLO DEL PLAN PARCIAL: .............................. 122

15. OBLIGACIONES URBANÍSTICAS: ................................................................. 124

5

15.1. OBLIGACIONES DE SUELO PARA VÍAS TIPO A: .............................. 125

15.2. OBLIGACIONES DE SUELO PARA ESPACIO PÚBLICO TIPO B: ....... 128

15.3. OBLIGACIONES TIPO C – CONSTRUCCIÓN EQUIPAMIENTO: ....... 133

15.4. SÍNTESIS DE LAS CESIONES URBANÍSTICAS: ..................................... 135

15.5. CONVERSIÓN DE CESIONES ADICIONALES A DERECHOS DE

EDIFICABILIDAD ADICIONAL (DEA):.............................................................. 140

16. ASIGNACIÓN O REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS: ........................... 141

17. ESTRATEGIA DE GESTIÓN: ........................................................................... 142

17.1. PARTICIPACIÓN EN EL PROCESO DE FORMULACIÓN DEL PRESENTE

PLAN PARCIAL: ............................................................................................... 142

17.2. GESTIÓN DEL SUELO ........................................................................ 143

17.2.1. Unidades de Actuación Urbanística: ........................................ 143

17.2.2. Plan de Manejo Ambiental: ....................................................... 144

17.2.3. Gerencia del Plan Parcial: .......................................................... 144

17.3. INSTRUMENTOS FINANCIEROS: ........................................................ 145

BIBLIOGRAFÍA ..................................................................................................... 147

ANEXOS .............................................................................................................. 151

ANEXO 1. ............................................................................................................ 152

FACTIBILIDADES PARA LA PRESTACIÓN DE LOS SERVICIOS PÚBLICOS

DOMICILIARIOS .................................................................................................. 152

ANEXO 2. ............................................................................................................ 153

DETERMINANTES URBANISTICAS ........................................................................ 153

ANEXO 3. ............................................................................................................ 154

COMPONENTE AMBIENTAL ............................................................................... 154

ANEXO 4. ............................................................................................................ 155

COMPONENTE GEOLÓGICO ........................................................................... 155

ANEXO 5. ............................................................................................................ 156

DISEÑO GEOMÉTRICO VIAL .............................................................................. 156

ANEXO 6. ............................................................................................................ 157

DISEÑO DE REDES DE ACUEDUCTO ................................................................. 157

ANEXO 7. ............................................................................................................ 158

DISEÑO DE REDES DE ALCANTARILLADO RESIDUAL........................................ 158

ANEXO 8. ............................................................................................................ 159

DISEÑO DE REDES DE ALCANTARILLADO PLUVIAL Y OBRAS

COMPLEMENTARIAS .......................................................................................... 159

6

ANEXO 9. ............................................................................................................ 160

REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS ............................................................... 160

ANEXO 10. .......................................................................................................... 161

FICHAS PLAN DE MANEJO AMBIENTAL ............................................................ 161

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INDICE DE TABLAS

Tabla 1. Disponibilidades para prestación de los SPD en el área de planificación 18

Tabla 2. Predios que integral el área de intervención del plan parcial 24

Tabla 3. Proyectos de vivienda en mercado inmobiliario del municipio de Guarne

43

Tabla 4. Premisas para el planteamiento urbanístico. 62

Tabla 5. Tipos de edificaciones empleadas en la simulación 67

Tabla 6. Premisas para la disposición de las edificaciones. 68

Tabla 7. Elementos del sistema estructurante: Movilidad, espacio público y

equipamientos 70

Tabla 8. Dimensión secciones viales 83

Tabla 9. Categorías del espacio público según su función 86

Tabla 10. Categorías del espacio público según su escala 87

Tabla 11. Medición del indicador diciembre 2018 (población DANE). 101

Tabla 12. Medición del indicador 102

Tabla 13. Clasificación de los equipamientos 105

Tabla 14. Coordenadas polígono plan parcial Alcores 110

Tabla 15. Delimitación Unidades de Gestión – UG - y Anidades de Actuación

Urbanística – UAU 114

Tabla 16. Usos del suelo propuestos para el área de planificación 116

Tabla 17. Tabla de aprovechamientos urbanísticos 118

Tabla 18. Edificabilidad por unidad de actuación urbanística 120

Tabla 19. Cronograma de ejecución del plan parcial 122

Tabla 20. Área bruta de las Unideades de Gestión y Actuación Urbanística NO VIS

125

Tabla 21. Cálculo obligación normativa Tipo A – Vías 126

Tabla 22. Cesión de suelo Tipo A – Vías 126

Tabla 23. Cesión de suelo para vías – Tipo A por cada UAU 127

Tabla 24. Área bruta por UAU o UG destinadas al desarrollo NO VIS 128

Tabla 25. Área bruta total por UAU o UG destinadas al desarrollo NO VIS 129

Tabla 26. Área neta por UAU o UG destinadas al desarrollo NO VIS 129

Tabla 27. Área neta por UAU o UG destinadas al desarrollo VIS 130

Tabla 28. Cesión Tipo B consolidada 131

Tabla 29. Área neta por UAU o UG destinadas al desarrollo VIS 131

Tabla 30. Cesión espacio público (Tipo B) en Ronda Hídrica por fuera de SAI por

UAU o UG 131

8

Tabla 31. Cesión espacio público (Tipo B) en suelo útil por UAU o UG 132

Tabla 32. Distribución de las áreas de cesión por clasificación de suelo 132

Tabla 33. Cálculo de la obligación de construcción de equipamiento (Cesión Tipo

C) 134

Tabla 34. Características de los equipamientos propuestos 134

Tabla 35. Síntesis de las cesiones urbanísticas en suelo y construcción de

equipamiento 136

Tabla 36. Distribución de las cesiones por UAU o UG 137

Tabla 37. Distribución de cesiones y edificabilidad por UG o UAU 138

Tabla 38. Áreas de Cesión Objeto de Conversión en DEA 140

Tabla 39. Asignación de DEA por cesiones adicional para espacio público y

anticipada para infraestructura de servicios públicos 141

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INDICE DE FIGURAS:

Figura 1. Polígono S1_DE_1 ........................................................................................... 16

Figura 2. Área de Planificación Plan Parcial “Alcores” .............................................. 17

Figura 3. Lote propuesto para el punto de almacenamiento de agua potable ... 20

Figura 4. Plano topográfico del área de planificación ............................................. 22

Figura 5. Localización municipio de Guarne en la región ......................................... 32

Figura 6. Conectividad regional del municipio de Guarne ...................................... 34

Figura 7. Conexión vial Medellín – Oriente .................................................................. 35

Figura 8. Jerarquía Red de Asentamientos ................................................................. 37

Figura 9. Síntesis del factor de concentración en el Departamento de Antioquia 38

Figura 10. Síntesis del factor de Dinámica en el Departamento de Antioquia ....... 38

Figura 11. Sistema Regional de Áreas Protegidas –SIRAP .......................................... 39

Figura 12. Estrella hídrica de Oriente ........................................................................... 40

Figura 13. Proyecto Mentha ......................................................................................... 41

Figura 14. Demanda potencial de unidades de vivienda ........................................ 41

Figura 15. Disposición por el pago de vivienda en las diferente modalidades ....... 42

Figura 16. Demanda efectiva 2017 ............................................................................. 42

Figura 17. Destino de la vivienda en demanda efectiva .......................................... 43

Figura 18. Sistema Estructurante Natural ..................................................................... 44

Figura 19. Eje Estructurante Artificial – Autopista Medellín Bogotá ........................... 45

Figura 20. Sistema de equipamientos .......................................................................... 46

Figura 21. Equipamientos en el entorno cercano ...................................................... 48

Figura 22. Sistema de espacio público ........................................................................ 49

Figura 23. Conexiones y Movilidad en el Entorno Cercano ...................................... 51

Figura 24. Forma Urbana en el Entorno Cercano ....................................................... 52

Figura 25. Estructura del Polígono ................................................................................ 53

Figura 26. Conformación Predial del Polígono ........................................................... 54

Figura 27. Elementos del sistema estructurado. Edificaciones de vivienda y

equipamientos Fuente: Equipo Técnico, 2019 .................................................... 71

Figura 28. Alturas de las edificaciones (en número de pisos) ................................... 73

Figura 29. Modelo de Ocupación ............................................................................... 74

Figura 30. Volumetría de la simulación urbanística realizada ................................... 75

Figura 31. Sistema vial. .................................................................................................. 76

Figura 32. Red vial y perfiles viales ............................................................................... 77

Figura 33. Trazado y perfil del eje vial 1 ....................................................................... 78

Figura 34. Trazado y perfil del eje vial 2 ....................................................................... 79

10

Figura 35. Trazado y perfil del eje vial No. 3 ................................................................ 80



Figura 38. Mirador Alcores dentro de la red de miradores del borde urbano ........ 84

Figura 39. Articulación con el Sistema de Espacio Público ....................................... 85

Figura 40. Espacio públicos a generar ........................................................................ 89

Figura 41. Ecoparque de quebrada. Esquema General. .......................................... 90

Figura 42. Ecoparque de quebrada. Sendero ........................................................... 91

Figura 43. Ecoparque de quebrada. Estancias .......................................................... 91

Figura 44. Ecoparque de quebrada. Senderos de conexión ................................... 92

Figura 45. Ecoparque de quebrada. Plazoleta .......................................................... 92

Figura 46. Parque Recreativo Central. Esquema General ......................................... 93

Figura 47. Parque recreativo central. Sendero ........................................................... 94

Figura 48. Parque recreativo central. Terrazas temáticas ......................................... 94

Figura 49. Miradores Norte. Esquema General. .......................................................... 96

Figura 50. Zona Verde Recreacional. Esquema general ........................................... 97

Figura 51. Aporte al indicador de espacio público municipal ............................... 100

Figura 52. Equipamientos en el entorno .................................................................... 103

Figura 53. Localización de equipamientos propuestos ........................................... 106

Figura 54. Caracterización del equipamiento 1, Placa polideportiva y salón

comunal. .............................................................................................................. 107

Figura 55. Redes de Servicios Públicos Domiciliarios ................................................ 109

Figura 56. Área de planificación y área de intervención del plan parcial Alcores

............................................................................................................................... 110

Figura 57. Delimitación por coordenadas área de planificación plan parcial ..... 112

Figura 58. Delimitación Unidades de Gestión - UG - o de Unidades de Actuación

Urbanística - UAU ................................................................................................. 113

Figura 59. Usos del suelo en el entorno urbano del plan parcial ............................ 115

Figura 60. Usos de Suelo en el Área de Planificación .............................................. 118

Figura 61 Áreas para vivienda de interés prioritario ................................................. 122

Figura 62. Etapas de Desarrollo del Plan Parcial ...................................................... 123

Figura 63. Obligaciones urbanísticas de cesión de suelo para vías, espacio público

y equipamientos .................................................................................................. 124

Figura 64 Cesión de suelo por vía obligada ............................................................. 126

Figura 65. Cesiones de suelo para vías – Tipo A ....................................................... 127

Figura 66 Area neta de las unidaes destinadas a VIS .............................................. 130

Figura 67. Áreas de Cesión en Suelo Tipo B .............................................................. 133

11

Figura 68. Ubicación propuesta para los equipamientos comúnitarios ................. 135

Figura 69. Asignación de cargas (cesiones) por UAU o UG .................................... 138

Figura 70. Delimitación zonas generadoras de plusvalía ........................................ 146

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1. PRESENTACIÓN

Los Planes Parciales son los instrumentos mediante los cuales se desarrollan y

complementan las disposiciones de los planes de ordenamiento territorial,

para áreas determinadas del suelo urbano y para las áreas incluidas en el

suelo de expansión urbana, además de las que deban desarrollarse

mediante unidades de actuación urbanística, macroproyectos u otras

operaciones urbanas especiales, de acuerdo con las autorizaciones

emanadas de la norma urbanística general.

De acuerdo a lo anterior, y en el marco de lo previsto en los artículos 19 y 27

de la Ley 388 de 1997 y los Decretos Nacionales 2181 de 2006, 4300 de 2007

y 1478 de 2013, Decretos incorporados en el Decreto Único Reglamentario

del Sector Vivienda, Ciudad y Territorio No. 1077 del 26 de mayo de 2015,

surge por iniciativa privada, la formulación del plan parcial de expansión

urbana, el cual se denominará Plan Parcial Alcores, ubicado en la zona

norte del área urbana del municipio de Guarne, Antioquia.

Mediante el plan parcial, se establece el aprovechamiento de los espacios

privados, con la asignación de sus usos específicos, intensidades de uso y

edificabilidad, así como las obligaciones de cesión y construcción y

dotación de equipamientos, espacios y servicios públicos, que permitirán la

ejecución asociada de los proyectos específicos de urbanización y

construcción de los terrenos incluidos en su ámbito de planificación.

El modelo urbanístico fundamentado en procesos de gestión asociada, que

se desarrollen a través del plan parcial, busca articular de manera clara y

específica los objetivos del ordenamiento con los de gestión del suelo,

concretando las condiciones técnicas, jurídicas, sociales, económicas,

urbanísticas y financieras, de manera que se logre la transformación de los

espacios urbanos, buscando potenciar los resultados sobre la generación

de espacio público, mejores estándares de habitabilidad para los nuevos

residentes y mayor calidad urbana, sin ir en detrimento de las condiciones

de rentabilidad de los proyectos inmobiliarios.

Como instrumento de planificación y gestión, con la aplicación de la figura

jurídica de plan parcial, se concretan en el territorio de manera efectiva los

principios de: La función social y ecológica de la propiedad, la función

13

pública del urbanismo, y el principio de distribución equitativa de cargas y

beneficios derivados del desarrollo urbano. Así mismo, se cumplen con los

objetivos de los planes parciales, dentro de los cuales se tienen:

▪ Planificar articuladamente un área del municipio, teniendo como

fundamento los principios y objetivos generales descritos en el Plan Básico

de Ordenamiento Territorial del municipio, atendiendo a las

características y condiciones propias del área de planificación.

▪ Dar cumplimiento de los fines sociales, ambientales y económicos

previstos en Plan Básico de Ordenamiento Territorial del municipio y en los

Planes de Desarrollo Municipal que adopte cada administración

municipal en el ámbito de aplicación del plan parcial.

▪ Articular en áreas específicas del municipio, las decisiones sectoriales

previstas en los distintos instrumentos de planificación; y acorde con los

requerimientos que suscitan los nuevos desarrollos, concretar fuentes de

financiación de las obras de infraestructura vial, redes de servicios, áreas

verdes y recreativas, equipamientos sociales, ligadas a los mismos

procesos de desarrollo urbano, y establecer las etapas y condiciones de

ejecución de las mismas.

▪ Definir la aplicación de los distintos instrumentos de gestión del suelo y

financiación, previstos en la Ley 388 de 1997, en las normas que la

desarrollen.

▪ Definir los ámbitos espaciales de distribución equitativa de las cargas y

beneficios, a través de unidades de actuación urbanística u otros

sistemas que posibiliten la cooperación entre partícipes, y aseguren el

cumplimiento de las obligaciones urbanísticas, en función de los

estándares urbanísticos del Plan de Básico de Ordenamiento Territorial, y

establecer las condiciones para su conformación y ejecución.

▪ Establecer las condiciones de participación en las obligaciones y en los

aprovechamientos urbanísticos de los propietarios de suelo.

▪ Atender situaciones específicas o de carácter excepcional, que

requieran de actuaciones urbanísticas integrales, que puedan ser

14

recuperadas mediante la gestión asociada, y con la aplicación

equitativa de reparto de cargas y beneficios.

▪ Permitir el aprovechamiento y recuperación de suelos, que por sus

características, se haga inviable su desarrollo individual y sólo sea

desarrollable mediante la gestión asociada.

Para efectos de facilitar la lectura del presente Documento Técnico de

Soporte del Plan Parcial Alcores, este se desarrolla en dos grandes partes, la

primera denominada memoria justificativa, en la cual encontrará el

diagnóstico o punto de partida del territorio objeto del instrumento de

planificación complementaria; y en la segunda, por su parte, se desarrolla

todo lo concerniente a la formulación del Plan.

15

2. MEMORIA JUSTIFICATIVA:

Con el ánimo de promover la construcción de vivienda dirigida al estrato

medio de la población, surge la idea de desarrollar mediante la figura del

plan parcial el polígono de expansión con tratamiento de desarrollo

denominado “Alcores”, ubicado entre la quebrada Basto Norte (sector La

Mulona salida para la vereda Montañez) y los sectores Alcores y La Cabaña,

siendo esta una zona de riqueza ambiental y paisajística.

El plan parcial conforme al ordenamiento jurídico vigente (Ley 388 de 1977

y Decreto Único Reglamentario 1077 de 2015) es un instrumento por el cual

se complementa y amplia lo estipulado en el Plan Básico de Ordenamiento

Territorial vigente del municipio de Guarne (Acuerdo 003 de 2015), en

cuanto a los lineamientos urbanísticos, ambientales, de espacio público y

movilidad, y pretende que se implementen políticas para el planteamiento

y desarrollo del espacio público y equipamientos colectivos que permitan

asegurar la calidad de vida de los futuros habitantes del área objetivo del

plan.

La finalidad del presente plan parcial es, mediante el tratamiento

urbanístico de desarrollo, cambiar el actual uso del predio, por un uso

residencial multifamiliar acompañado de pequeños comercios y servicios e

integrar de una manera armónica el desarrollo urbanístico propuesto para

el polígono al espacio público Municipal y al equipamiento colectivo

respetando el medio ambiente y estableciendo un área protectora de

conservación. Así mismo, es la intención del presente plan parcial convertir

al polígono en un referente inmobiliario y verde del Municipio de Guarne, en

cuyas áreas protectoras se pueda disfrutar de un espacio público de

calidad dada su adecuada cualificación (dotación).

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 2.2.4.1.1.7. del Decreto Único

Reglamentario 1077 de 2015 (artículo 7º del Decreto 2181 de 2007), la

presente memoria justificativa del plan parcial aborda las condiciones de

partida y criterios de diseño, explicando las condiciones evaluadas en la

fase de diagnóstico, la pertinencia y procedencia del plan parcial, así como

los objetivos y criterios que orientan las determinaciones de planificación

adoptadas en la formulación del mismo; contenidos estos que se

desarrollarán a continuación.

16

3. DIAGNÓSTICO NORMATIVO

3.1. INFORMACIÓN GENERAL:

La Ley 388 de 1997 crea la figura de planificación complementaria

denominada Plan Parcial, con el fin de instrumentar los Planes de

Ordenamiento Territorial, entre ellos los Planes Básicos de Ordenamiento

Territorial, en porciones determinadas del territorio urbano, para definir las

características particulares de urbanización, los procedimientos de gestión

y las correspondientes normas complementarias.

De conformidad con lo dispuesto en el Plan Básico de Ordenamiento

Territorial del municipio de Guarne adoptado mediante el Acuerdo

Municipal 003 de 2015, en especial lo indicado en los artículos 24 y 347, así

como en los planos protocolizados con los códigos PBOT_CG_001,

PBOT_CU_021 y PBOT_CU_022 en los cuales se identifican los polígonos a ser

desarrollados mediante plan parcial, el área de planificación identificada

con el código S1_DE_1 “ALCORES” solo es posible su desarrollo previa

formulación, concertación y aprobación del plan parcial correspondiente,

tal como se indica en la siguiente figura.

Figura 1. Polígono S1_DE_1

Fuente: PBOT del municipio de Guarne, 2015

17

Mediante el radicado No. 201600734 del 01 de septiembre de 2016 en mi

calidad de apoderado general se solicitó a la Secretaría de Planeación del

municipio de Guarne la expedición de las determinantes para la

formulación del Plan Parcial para el polígono S1_DE_1 denominado

“Alcores” de cuya área de planificación hacen parte los predios

identificado con las matrículas inmobiliarias Nos. 020-750 y 020-10759 de la

Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Rionegro y códigos

catastrales 2-01-020-00048-000-000 y 2-01-020-00317-000-0000.

Consecuente con lo anterior, la Secretaría de Planeación del municipio de

Guarne expidió la Resolución No. 208 del 06 de octubre de 2016 “POR MEDIO

DE LA CUAL SE OTORGAN LOS DETERMINANTES URBANÍSTICOS DE

PLANIFICAICÓN PARA EL POLÍGONO S1_DE_1, PLAN PARCIAL ALCORES”,

definiendo el área de planificación como aquella integrada por cinco (5)

predios de la vereda Montañez (20) identificados catastralmente bajo los

Nros. 00317, 00363, 00048, 00263 y 00028 y con matrículas inmobiliarias Nos.

020-15345 / 020-750 / 020-442 / 020-4556 / 020-10759, tal como se indica en

la Figura 2.

Figura 2. Área de Planificación Plan Parcial “Alcores”

Fuente: Resolución No. 208 de octubre 06 de 2016, Secretaría de Planeación de Guarne

18

Lo anterior tiene sustento en el hecho que en el tercer considerando de la

Resolución No. 208 del 06 de octubre de 2016 es clara la Secretaría de

Planeación al excluir del polígono S1_DE_1 los predios identificados

catastralmente bajo los Nos. 019, 031, 044 y 046 de la manzana 022, así como

el 039 de la vereda 20.

Mediante el radicado No. 2017008010 del 14 de septiembre de 2017 se

solicitó a la Secretaría de Planeación del municipio de Guarne la prórroga

de las determinantes urbanísticas expedidas mediante la Resolución No. 208

del 06 de octubre de 2016, solicitud que fue atendida a través de la

Resolución No. 179 de 2017 “POR MEDIO DE LA CUAL SE PRORROGA LA

VIGENCIA DE LA RESOLUCIÓN No. 208 DEL 06 DE OCTUBRE DE 2016”.

En materia de servicios públicos, a la fecha para el área de planificación del

plan parcial se cuenta con las correspondientes factibilidades para la

prestación de los servicios públicos domiciliarios de acueducto,

alcantarillado, energía eléctrica y aseo, tal como se indica en la Tabla 1.

Tabla 1. Disponibilidades para prestación de los SPD en el área de planificación

Servicio Público Domiciliario Empresa prestadora Factibilidad

Acueducto AQUA TERRA E.S.P.

Oficio con radicado No.

0993 del 07 de

noviembre de 2017.

Alcantarillado AQUA TERRA E.S.P.


0993 del 07 de

noviembre de 2017.

Aseo AQUA TERRA E.S.P.


0702 del 31 de mayo de

2018.

Energía Eléctrica Empresas Públicas de

Medellín

Oficio del 26 de febrero

de 2018. Fuente: Equipo técnico, 2018

Los documentos correspondientes a las factibilidades hacen parte del

presente documento como el ANEXO 1.

Por otra parte, es fundamental recordar que una vez realizada la

correspondiente evaluación por parte de la Administración Municipal de

Guarne y la Empresa de Servicios Públicos AQUA TERRA E.S.P., se estimó que

19

una porción del predio identificado con código catastral 00048, que hace

parte del área de planificación del plan parcial, era adecuado para la

localización del punto de almacenamiento del sistema de agua potable

con una capacidad de 2.000 m3, para el sistema de acueducto urbano, ello

por cuanto el lote presenta las siguientes características:

a) Está localizado por encima de la cota de servicio del sistema de

acueducto cota 2200msnm, entre las curvas de nivel aproximadas

2250msnm y 2255msnm;

b) Punto apto para sostener la presión del sistema de acueducto urbano y

sus pérdidas dinámicas que se presentan en el sistema;

c) El lote no se encuentra en zona de protección;

d) El lote se encuentra en la zona de amenaza media por procesos de

remoción: Dentro de esta categoría se tienen niveles de estabilidad

moderados debido a la posible ocurrencia de eventos de remoción en

masa, dependiendo principalmente de la intensidad de las

precipitaciones sobre estas zonas y los cambios drásticos en el uso del

suelo;

e) El lote se localiza en una zona geológica estable (Z.E). Se caracteriza por

relieve ondulado de pendientes suaves que no superan el 10% y zonas

planas de terraza aluvial con pendientes menores a 5%.

20

Figura 3. Lote propuesto para el punto de almacenamiento de agua potable

Fuente: AQUA TERRA E.S.P. 2018

Consecuente con la necesidad expuesta por el Municipio de Guarne, se

acordó con el ente territorial realizar una cesión anticipada de un lote con

una extensión de 2.726 m2, por lo tanto mediante la LICENCIA DE

SUBDIVISIÓN No. 021 del 10 de octubre “POR MEDIO DE LA CUAL SE OTORGA

LICENCIA URBANÍSTICA EN LA MODALIDAD DE SUBDIVISIÓN CON LA

FINALIDAD DE HACER UNA CESIÓN ANTICIPADA”, fue autorizada la

subdivisión por la Secretaría de Planeación del predio identificado con la

matrícula inmobiliaria No. 020-750 y catastralmente con el No. 048 de la

vereda Montañez (20) con un área de 102.741 m2 en dos lotes, así:

Lote No. 1: 100.016 m2

Lote No. 2: 2726 m2

En firme la licencia urbanística de subdivisión, el señor Alcalde del municipio

de Guarne mediante la Resolución No. 0000425 del 19 de octubre de 2017

autorizó la transferencia del predio identificado como lote No. 2 al Municipio

como cesión anticipada.

21

Mediante la Escritura Pública No. 806 del 24 de noviembre de 2017 de la

Notaría Única de Guarne se protocolizó la subdivisión predial y la cesión del

lote a favor del municipio de Guarne, la misma que fue registrada en la

Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Rionegro dándose apertura

al folio de matrícula inmobiliaria No. 020-194455 para el predio objeto de

cesión y No. 020-19454 para el lote de mayor extensión.

Las condiciones necesarias para el desarrollo de este tipo de predios

requiere la articulación con la malla urbana existente, de manera que los

nuevos proyectos se integren efectivamente a la zona urbana y realicen sus

respectivas cesiones y dotaciones en función de la consolidación futura de

sectores urbanos con calidad y cumpliendo con los estándares de dotación

de infraestructura, áreas verdes, recreacionales y equipamiento acorde con

la nueva población.

Mediante el Acuerdo 007 del 30 de junio de 2018, dictó normas para

promover la construcción de vivienda de interés prioritario y social, ajustó el

Plan Básico de Ordenamiento Territorial Acuerdo 003 de 2015, y distó otras

disposiciones, entre las cuales tenemos el artículo 23 dispuso que en un

término de dos (2) meses, contados a partir de la entrada en vigencia de

dicho Acuerdo la Administración debía realizar la actualización cartográfica

del sistema de información geográfico del Plan Básico de Ordenamiento

Territorial para que en sus planos se incorpore y evidencie los ajustes

aprobados en este Acuerdo.

Adicionalmente el parágeafo único del citado artículo 23, ordenó y facultó

al Alcalde para que mediante Decreto actualice las áreas que comprenden

los polígonos de expansión, pudiéndose, con el propósito de facilitar el

desarrollo de la vivienda de interés prioritario (VIP) y vivienda de interés social

(VIS) adelantar la subdivisión de estos. En virtud de ello se expidió el Decreto

No. D 2018000078 del 27 de septiembre de 2018 “POR MEDIO DEL CUAL SE

ADOPTA LA ACTUALIZACIÓN CARTOGRÁFICA DEL PLAN BASICO DE

ORDENAMIENTO TERRITORIAL Y SE ACTUALIZAN Y SUBDIVIDEN LAS ÁREAS QUE

COMPRENDEN LOS SUELOS DE EXPANSIÓN DEL MUNICIPIO DE GUARNE –

ANTIOQUIA”.

Conforme a lo establecido en el artículo segundo del Decreto No. D

2018000078 del 27 de septiembre de 2018 el polígono SI_DE_1, fue dividido

22

en dos subpolígonos, así S1_DE_1_A (Alcores Campestre) y S1_DE_1_B

(Alcores, este último con una extensión de 190.097,16 m2, aproximadamente.

Como se aprecia en la Figura 4, la topográfica del área de planificación

implica un reto para el equipo formulador, puesto que al estar en presencia

de un territorio colinado se deberá propender por la convivencia armónica

entre el sistema estructurante natural con el modelo de ocupación que se

proponga para su desarrollo.

Figura 4. Plano topográfico del área de planificación

Fuente: Equipo técnico, 2019

De acuerdo con el con el PBOT de Guarne, los predios que conforman el

área de planificación, limitan con suelos de protección o tiene en su interior

suelos con esta condición, y los desarrollos urbanísticos propuestos deberán

cumplir con las recomendaciones hechas por la autoridad ambiental

regional (CORNARE), en el proceso de concertación de los asuntos

ambientales.

23

3.2. DETERMINANTES PARA LA FORMULACIÓN:

Tal como se indicó en el apartado anterior, la Secretaría de Planeación del

municipio de Guarne expidió las determinantes para la formulación de este

plan parcial mediante la Resolución No. 208 del 06 de octubre de 2016 “POR

MEDIO DE LA CUAL SE OTORGAN LOS DETERMINANTES URBANÍSTICOS DE

PLANIFICACIÓN PARA EL POLÍGONO S1_DE_1, PLAN PARCIAL ALCORES”, con

una vigencia de doce (12) meses calendario, contados a partir de la

ejecutoria, vigencia que fue prorrogada a través de la Resolución No. 179

de 2017 “POR MEDIO DE LA CUAL SE PRORROGA LA VIGENCIA DE LA

RESOLUCIÓN No. 208 DEL 06 DE OCTUBRE DE 2016”, la cual se establece por

seis (6) meses adicionales a los inicialmente establecidos. Documentos que

se aportan como ANEXO 2.

Si bien puede predicarse que dichas determinantes se encuentran vencidas,

también resulta claro que a partir de la expedición y entrada en vigencia

del Decreto 1478 del 2013 que modificó el artículo 5º del Decreto 2181 de

2006, subrogado por el artículo 2º del Decreto 4300 de 2007 (Artículo

2.2.4.1.1.3. del Decreto Único Reglamentario 1077 de 2015), las

determinantes dejaron de ser obligatorias para convertirse en facultativas

para el interesado en formular un plan parcial.

Así las cosas, el presente plan parcial se ciñe a los parámetros normativos

establecidos en las referidas determinante urbanísticas, de las cuales se

resaltarán los aspectos más importantes, las mismas que se adjuntarán como

Anexo 2 al presente documento.

Las determinantes urbanísticas están compuestas por los siguientes

componentes:

“COMPONENTE A: Del componente Normativo, Normativa estructurante general.

COMPONENTE B: De las Áreas de intervención, planificación, alcance del tema

cartográfico y procedimientos para la georeferenciación.

COMPONENTE C: De las consideraciones para la formulación y adopción de planes

parciales.

24

COMPONENTE D: De la conformación del modelo de ocupación, del sistema

estructurante de espacio público, los usos del suelo, cesiones públicas,

aprovechamientos.

COMPONENTE E: Del estudio de Movilidad, los diseños viales y el documento de las

viales y el documento de vías obligadas.

COMPONENTE F: De la socialización y participación comunitaria, del pago de la

exigencia de VIS_VIP.”

En el componente A se incluyen como determinantes los elementos

estructurantes del modelo de ocupación municipal establecidos en el

artículo 15 del Acuerdo 003 de 2015 (1. Sistema natural y ambiental, 2.

Sistema de servicios públicos domiciliarios, 3. Sistema de movilidad y

transporte, 4. Sistema de amenaza natural y antrópica, 5. Sistema de

espacio público, 6. Sistema de patrimonio, y 7. Sistema de equipamientos);

la conectividad a lo largo de la doble calzada Medellín – Bogotá (artículo

286 del Acuerdo 003 de 2015); las políticas territoriales de largo y mediano

plazo establecidas en el artículo 16 del Acuerdo 003 de 2015; los objetivos

territoriales de largo y mediano plazo consagrados en el artículo 17 del

Acuerdo 003 de 2015 (1. A nivel físico espacial, 2. A nivel ambiental, 3. A nivel

económico, y 4. A nivel socio-cultural); y las estrategias territoriales de largo

y mediano plazo definidas en el artículo 18 del Acuerdo 003 de 2015.

Por su parte el componente B además de dar cuenta de las definiciones

correspondientes a la clasificación del suelo (artículos 19, 24 y 27 del

Acuerdo 003 de 2015, referencia el artículo 26 del citado Acuerdo en el que

se establecen las consideraciones para el desarrollo de los suelos de

expansión y define el área de intervención para este plan parcial (S1_DE_1)

está integrada por los siguientes predios:

Tabla 2. Predios que integral el área de intervención del plan parcial

NUMERO DE

PREDIO

NUMERO DE

VEREDA

MATRICULA

INMOBILIARIA

028 20 020-15345

048 20 020-750

317 20 020-10759

363 20 020-4556

263 20 020-442 Fuente: Secretaría de Planeación – Municipio de Guarne, Resolución 208 de 2016

25

En cuanto al alcance del tema cartográfico y procedimiento para la

georreferenciación dispone que “La cartografía del plan parcial se deberá

elaborar con base en el sistema de referencia geodésico establecido por el

Instituto Geográfico Agustín Codazzi: Marco geocéntrico nacional de

referencia Sirgas (Magna – Sirgas), DATUM Bogotá”.

El componente C solo reitera el concepto de planes parciales contenido en

el artículo 342 del Acuerdo 003 de 2015 (PBOT).

En el componente D se abordan aspectos muy importantes para la

formulación del plan parcial, entre ellos tenemos los referidos al modelo de

ocupación al señalar “El modelo de ocupación que proponga el plan

parcial Alcores deberá fundamentarse en los sistemas estructurantes

Naturales y Artificiales propuestos en el Acuerdo 003 de 2015, y será

entendido como norma estructurante del plan parcial”.

Así mismo en este componente se incluye lo referido a las rondas hídricas de

las corrientes de agua y nacimientos (artículo 46 del Acuerdo 003 de 2015);

lo relacionado con el Acuerdo 250 de 2011 de CORNARE indicando que “El

predio se encuentra afectado parcialmente por el Acuerdo 250 de 2011 de

Cornare, el cual constituye un determinante ambiental para el

ordenamiento del territorio, en todos los asuntos que se puedan aplicar al

área del polígono del plan parcial”, precisando que en el polígono existe

una zona agroforestal; igualmente hace referencia al Acuerdo 251 de 2011

de CORNARE señalando “Para la determinación de las rondas hídricas

como determinantes ambientales del ordenamiento territorial deberá

tenerse en cuenta el Acuerdo 251 de Cornare”, indicando adicionalmente

que se deberán considerar la oferta ambiental representada en corrientes

de agua, coberturas boscosas y similares, actual y propuesta, así como la

identificación de los impactos generados por la propuesta y la solución a los

negativos.

Con respecto al sistema de espacio público en este componente se

establecen como determinantes el concepto establecido en el artículo 84

del Acuerdo 003 de 2015, los componentes del espacio público municipal

del artículo 85 del citado Acuerdo, los parques lineales como elementos del

sistema de espacio público (artículo 86) y finalmente la disposición referida

a los lineamientos, diseño y construcción parque lineal (artículo 87).

26

En materia de cesiones y obligaciones urbanísticas las determinantes dan

cuenta del concepto de cesiones urbanísticas (artículo 144 del Acuerdo 003

de 2015); establece la clasificación entre áreas de cesiones públicas,

obligaciones especiales y obligaciones de cesión gratuita de áreas para

zonas verdes, recreacionales y equipamientos (artículo 145 del Acuerdo 003

de 2015); la clasificación de las cesiones urbanísticas en suelo urbano y de

expansión (artículo 146 del Acuerdo 003 de 2015) en tres tipos; los

porcentajes para las cesiones urbanísticas en suelo urbano y de expansión

que conforme al artículo 147 del Acuerdo 003 de 2015 corresponden por

Cesión Tipo A 22% del área bruta del predio para vías, Cesión Tipo B 32% del

área bruta del predio para las zonas verdes, y Cesión Tipo C para la

construcción de equipamientos 1m2 por vivienda para desarrollos

residenciales y 1% del área total construida en otros usos.

Con respecto a las obligaciones urbanísticas las determinantes citan el

artículo 345 del Acuerdo 003 de 2015 indicando que no es posible la

compensación en dinero de las áreas de cesión en los suelos sujetos a planes

parciales, como en el presente caso. También definen lo que conforme al

PBOT (artículo 346) se considera como cargas locales del plan parcial,

indicando que estas corresponden a las definidas en la tabla de

aprovechamientos urbanísticos y en el capítulo de obligaciones del PBOT,

así mismo señala que “Las densidades propuestas en la tabla de

aprovechamientos son básicas y será la Secretaría de Planeación (…), en

concertación con el promotor del proyecto quienes definirán el

aprovechamiento adicional en función de las cargas generales del plan

parcial”. Entre las cargas generales establece:

1. Las cargas correspondientes al costo de la infraestructura vial principal y

redes matrices de servicios públicos los cuales se regirán por lo dispuesto

en la Ley 142 de 1994 y su reglamento.

2. Obligación de la vivienda de interés prioritario (VIP).

En el componente D también se incluyó como determinante lo referido al

efecto plusvalía como resultado de la incorporación del suelo rural al de

expansión urbana o de clasificación de parte del suelo rural como

suburbano establecida en el artículo 359 del Acuerdo 003 de 2015.

27

En cuanto a los usos del suelo y aprovechamientos urbanísticos las

determinantes en este componente hacen referencia al artículo 143 del

PBOT en el cual se establecen los aprovechamientos para el polígono de

tratamiento S1_DE_1 (Alcores) en la que se establecen los siguientes:

• Tipología de vivienda: Unifamiliar y multifamiliar.

• Densidad: 120 viviendas por hectárea.

• Altura uso residencial: 12 pisos.

• Altura otros usos: 4 pisos.

• Índice de ocupación uso residencial: 40% AB para Multifamiar – Patios y

Vacíos para Unifamiliar.

Se referencia igualmente, el artículo 137 del PBOT en el cual se establece la

posibilidad de mayores alturas cuando las condiciones topográficas

presenten depresión del terreno (topografía más baja que la vía principal)

con la finalidad de compensar el desarrollo urbanístico y paisajístico.

Se indica finalmente en este componente que se debe incorporar el sistema

de reparto de cargas y beneficios teniendo en cuenta la conformación de

la unidades de actuación urbanística (UAU) y la simulación urbanístico

financiera, ejercicios que deberán ser entregados en hoja de Excel sin

bloquear.

En cuanto al componente E tenemos que en este se ocupa del estudio de

movilidad, diseños viales y el documentos de vías obligadas, tenemos que

se establece que “Se deberá cumplir con las VIAS OBLIGADAS especificada

en el presente documento. En caso de proponer una alternativa diferentes,

debe estar debidamente sustentada y en todo caso, deberá ser

concertada previamente con la Secretaría de Planeación”, igualmente

señala que “Se deberán presentar los prediseños viales y el estudio de

movilidad del sector según las exigencias del decreto 2181 de 2006”.

Sobre la infraestructura vial para el plan parcial se establece que se debe

garantizar y proponer un diseño vial que permita la adecuada conexión a

la malla vial existente de cada una de las unidades de actuación que se

28

generen al interior del plan, en cada una de las unidades inmobiliarias que

se propongan y para las que se soliciten posteriormente licencias de

urbanización y construcción teniendo en cuenta los sistemas generales o

estructurantes, la infraestructura o red vial principal, infraestructura o red vial

secundaria y infraestructura o red vial local.

En cuanto a vías obligadas se deben tener en cuenta las siguientes vías

determinantes del polígono, especificadas en el plano del sistema de

movilidad y transporte PBOT_CU_019 del Acuerdo 003 de 2015:

- Arteria: Garantizar y diseñar la conexión vial desde La Autopista Medellín

– Bogotá en su cruce con la calle 59, Sector La Cabaña, hasta el

encuentro con el polígono del plan parcial en su costado sur-occidental,

y en toda la extensión de este borde hasta el extremo norte del mismo

polígono.

- Vías de servicio: Garantizar y diseñar la vía que bordea el costado oriental

del polígono desde la Vía Arteria en la salida a Montañez hasta el

costado norte del polígono.

Asimismo, garantizar:

1. Las condiciones de accesibilidad peatonal, vehicular pública y privada.

2. Las ofertas de estacionamiento público y privado, actual como la

propuesta.

3. Identificación de los impactos generados por la propuesta y la solución

a los negativos.

4. Identificación de los aportes al sistema de espacios públicos,

equipamientos y movilidad.

Finalmente en este componente se referencial algunas disposiciones del

PBOT en materia de movilidad y transporte, tales como el artículo 59 del

Acuerdo 003 de 2015 en el que se consagra el concepto de sistema de

movilidad y transporte, el artículo 60 del mismo Acuerdo referido a la

jerarquía vial urbana (vía de travesía –VT, vía arteria –VA, vía colectora –VC

y vía de servicio o calle mínima –VS), el artículo 61 que adopta la jerarquía

29

vial rural (vías arterial o de primer orden, vía intermunicipal o de segundo

orden, vías veredales o de tercer orden y vías de servicios en áreas rurales),

y se finaliza con el artículo 63 que establece las vías proyectadas siendo esta

la vía perimetral.

El componente F en primer lugar aborda lo correspondiente a la

socialización y participación comunitaria citando para el efecto lo dispuesto

en el Decreto Nacional 2181 de 2006.

En segundo lugar, se ocupa de la exigencia de la obligación de destinar

suelo para el desarrollo de programas y proyectos de vivienda de interés

social (VIS) y vivienda de interés prioritario (VIP) remitiendo para el efecto a

lo dispuesto en el artículo 46 de la Ley 1537 de 2012.

3.3. MODELO DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL:

La propuesta del presente Plan Parcial Alcores, está articulada el modelo de

ordenamiento territorial establecido en el Plan Básico de Ordenamiento

Territorial, el cual se sustenta además de los principios consagrados en el

artículo 2º de la Ley 388 de 1997, en los siguientes adoptados en el artículo

6º del Acuerdo 003 de 2015:

“(…)

2. ORDENAMIENTO TERRITORIAL AL SERVICIO DEL DESARROLLO SOSTENIBLE Y EL

BIENESTAR SOCIAL. Como principio, orienta al Municipio ante los retos del

ordenamiento territorial de garantizar a los diversos sectores poblacionales el

acceso a los servicios públicos, la vivienda, la infraestructura, el suelo, el

equipamiento y la plena realización de los derechos ciudadanos; de igual

forma, da asiento a las consideraciones de tipo filosófico, que establecen que

persona y planeta constituyen una y la misma expresión de la vida, formando

una cadena que debe mantenerse en constante equilibrio, permitiendo un

acercamiento al territorio para reconocerlo como espacio de convivencia,

de interacción, donde conviven los compromisos personales y colectivos que

harán realidad la sostenibilidad ambiental y el desarrollo humano.

(…)

4. PBOT, UN INSTRUMENTO PARA LOGRAR INTERVENCIONES TERRITORIALES EN

EQUILIBRIO: Realizar intervenciones territoriales que garanticen la regulación y

aprovisionamiento de agua para el consumo humano, la industria, el agro y

30

los demás sectores y la prestación adecuada de los servicios públicos en

general. El Plan Básico de Ordenamiento Territorial sustenta el conjunto de sus

políticas, objetivos, estrategias y proyectos en los principios de prevalencia del

interés público y la función social y ecológica de la propiedad, a partir de la

igualdad de los ciudadanos ante la ley, de forma que se logre generar un

proceso de ordenamiento que haga de Guarne un Municipio más humano

para el disfrute de todos.

5. PBOT, UN INSTRUMENTO PARA RECOBRAR LA ARMONÍA EN MEDIO DE LA

DIVERSIDAD: Impulsar la conciencia de que el paisaje, su conservación y

disfrute es patrimonio por excelencia de los habitantes del municipio. Por lo

tanto deben coexistir en forma armónica el relieve, el mosaico vegetal, las

intervenciones humanas de pueblos y ciudades, los sistemas de producción

agropecuaria, comercial e industrial y las redes de comunicación vial, para

brindar mejores niveles de calidad de vida y oportunidades de desarrollo en

el sector.

(…)”.

Igualmente, es consecuente con tres de los cuatro fines del ordenamiento

territorial del municipio de Guarne señalados en el artículo 7º del Acuerdo

003 de 2015, a saber:

“(…)

1. Posibilitar a los habitantes el acceso a las vías públicas, infraestructuras

de transporte y demás espacios públicos, y su destinación al uso común,

y hacer efectivos los derechos constitucionales de la vivienda y los

servicios públicos domiciliarios.

2. Atender los procesos de cambio en el uso del suelo y adecuarlo en aras

del interés común, procurando su utilización racional en armonía con la

función social de la propiedad a la cual le es inherente una función

ecológica, buscando el desarrollo sostenible.

3. Propender por el mejoramiento de la calidad de vida de los habitantes,

la distribución equitativa de las oportunidades y los beneficios del

desarrollo y la preservación del patrimonio cultural y natural.

(…)”.

Con respecto a los objetivos del PBOT, este plan parcial está orientado a

promover el ordenamiento de su territorio, el uso equitativo y racional del

suelo, la preservación y defensa del patrimonio ecológico y cultural

localizado en su ámbito y la ejecución de acciones urbanísticas eficientes;

igualmente a garantizar que la utilización del suelo por parte de sus

31

propietarios se ajuste a la función social y ecológica de la propiedad y

permita hacer efectivos los derechos constitucionales a la vivienda digna, el

saneamiento básico y a los servicios públicos domiciliarios, y velar por la

creación y la defensa del espacio público, así como por la protección del

medio ambiente y la prevención de desastres; y finalmente a hacer

efectivos los principios del ordenamiento territorial como son la función social

y ecológica de la propiedad, la prevalencia del interés general sobre el

particular y la distribución equitativa de las cargas y los beneficios, tal como

lo establece el artículo 8º del Acuerdo 003 de 2015.

El Plan Parcial que se formula mediante el presente DTS es coherente con la

visión territorial del municipio de Guarne adoptada en el artículo 13 del

Acuerdo 003 de 2015 (PBOT), conforme a la cual:

“Al año 2027, Guarne será un municipio modelo de desarrollo; integrado con

la región, viable, sostenible y competitivo; con calidad de vida, que trabaja

por la protección del paisaje, de sus recursos naturales, el espacio público, la

inclusión y la educación; dotado de la movilidad, los equipamientos, la

infraestructuras y los servicios públicos necesarios para el hábitat, la industria

limpia, el desarrollo rural sostenible, el turismo y el deporte, donde se puede

vivir con dignidad y seguridad, en sana convivencia”.

El modelo de ocupación propuesta se articula al modelo de ocupación

territorial definido en el PBOT, cuyos componente se enuncian en el artículo

14 del Acuerdo 003 de 2015 y los elementos estructurales se adoptan en el

artículo 15, siendo ellos los sistemas natural y ambiental, servicios públicos

domiciliarios, movilidad y transporte, amenaza natural y antrópica, espacio

público, patrimonio y equipamientos.

32

4. DIAGNÓSTICO TERRITORIAL:

4.1. CONTEXTO REGIONAL:

El Oriente antioqueño, está conformado por cuatro zonas o subregiones:

Altiplano o Valles de San Nicolás, Bosques, Páramo y Embalses o Aguas.

El municipio de Guarne se inscribe en la subregión Valles de San Nicolás, del

cual hacen parte los municipios de El Retiro, La Ceja, La Unión, Rionegro, El

Santuario, Marinilla, El Carmen de Viboral, y San Vicente Ferrer. Esta

subregión se ha caracterizado por los rápidos procesos de urbanización de

estos municipios y por un segundo grupo de municipios que aún conservan

características y usos del suelo con destinación agropecuaria.

Figura 5. Localización municipio de Guarne en la región


Antioquia Valles de san Nicolás

33


En esta subregión, cada vez, son más dinámicas y estrechas las relaciones

con las subregiones de los Embalses, Páramo y Bosques, pero especialmente

con el Área Metropolitana del Valle de Aburrá, en temas como la

infraestructura vial y de comunicaciones, el turismo, el desarrollo

agropecuario, la minería, el comercio, la industria, la recreación, entre otros.

Esta subregión se encuentra

condicionada por las

dinámicas que le generan la

cercanía con el Valle de

Aburrá y las infraestructuras de

carácter supramunicipal y de

orden nacional (aeropuerto

JMC, zonas francas, industrias,

entre otras), que allí se

encuentran.

La estructura espacial del

Altiplano y el escenario de

transformaciones culturales y

económicas es afectada

permanentemente por las

oportunidades y amenazas

que como ciudad vive

Medellín y se representa entre

otros en el desplazamiento

industrial hacia la Autopista

Medellín–Bogotá y en el

cambio acelerado de los usos

del suelo que pasan de la

otrora producción

agropecuaria a la

urbanización, parcelación en

fincas de recreo y

establecimiento de

floricultivos.

34

Lo anterior implica que desde la administración municipal, con el apoyo del

sector privado y los diversos actores sociales del municipio, se discutan y se

presenten propuestas, que contribuyan con un planeamiento y desarrollo

urbanístico, acorde con el modelo de ordenamiento deseado, que permita

la incorporación pertinente y adecuada de las nuevas propuestas de

vivienda, poniendo freno a un desarrollo acelerado, desarticulado y disperso

por todo el territorio.

4.1.1. Conectividad regional:

En la siguiente figura se representa la estructura general centralidad regional

donde claramente se identifican los principales corredores viales y

equipamientos de alto impacto regional con respecto al municipio de

Guarne.

Figura 6. Conectividad regional del municipio de Guarne


Túnel

GUARNE

35

La proximidad de los municipios de altiplano del oriente cercano con el

municipio de Medellín y el Valle de Aburrá y el desarrollo de las

infraestructuras de transporte han propiciado un intercambio permanente y

dinámico entre ambas subregiones. Algunos de los municipios más próximos

a Medellín han experimentado procesos de urbanización acelerados,

procesos impulsados principalmente por la presión que ejerce Medellín en

términos de demanda habitacional. Infraestructuras como la autopista

Medellín-Bogotá y el túnel de oriente incrementan dicha presión por lo que

para estos municipios resulta relevante atender de manera planificada a

este tipo de dinámicas a fin de prever la ordenación del territorio de cara a

los procesos de urbanización que se desarrollen, especialmente en cuanto

a la estructura urbana municipal estableciendo las posibilidades de acogida

en uso residencial.

Figura 7. Conexión vial Medellín – Oriente


36

4.1.2. Sistema Urbano Regional:

El desarrollo regional ocurre por medio del crecimiento y la diversificación

de los asentamientos y de la creación de nuevos y más fuertes vínculos entre

ellos, la extensión de vínculos físicos (sistema vial y de transporte) promueve

el crecimiento y la diversificación de los asentamientos existentes o en otros

casos hasta puede estimular la aparición de nuevos lugares centrales,

promoviendo una mayor interacción entre los asentamientos y sus áreas de

influencia. La interacción como sensor del desarrollo nos obliga a pensar la

región como un sistema articulado, donde el grado de integración espacial

y funcional entre sus componentes o red de asentamientos es determinante

y se puede dimensionar a partir del análisis de los niveles de concentración

y dinámica de personas, bienes y servicios suscitados al interior del sistema y

la coherencia o coincidencia de su distribución en el espacio con las

restricciones ambientales y físico espaciales, soporte natural y artificial

respectivamente de las formas de organización del territorio.

Aunque tradicionalmente se ha entendido la integración regional como un

asunto meramente económico, es necesario leerlo y proyectarlo como un

proceso multidimensional que implica incorporar a los análisis funcionales,

variables del mundo de lo biofísico y lo físico espacial. Nos referimos a un

proceso de diferenciación territorial a gran escala, que nos permita leer

atentamente la progresiva disminución de las fronteras internas y el aumento

de tensiones y vínculos espaciales y funcionales, característicos de los

actuales sistemas urbano-regionales y que traen consigo complejas

transformaciones territoriales y sociales.1

Dentro del ”Sistema Urbano Regional de Antioquia”, el municipio de Guarne

se encuentra categorizado como “Centro de Relevo Secundario”;

categoría que corresponde a centros urbanos que dentro de la estructura

urbano-regional tienen una función económica con énfasis en lo

agropecuario, servicios administrativos, comerciales y sociales de influencia

próxima.

1 Sistema Urbano Regional de Antioquia. 2010

37

Figura 8. Jerarquía Red de Asentamientos

Fuente: Sistema Urbano Regional de Antioquia, Gobernación de Antioquia – UNAL, 2010

Igualmente, en la subregión el factor de concentración y de dinámicas se

encuentra dentro del rango “muy alto” en el departamento de Antioquia,

factores establecidos fundamentalmente por las dinámicas establecidas en

el Valle del Aburra y su zona de influencia inmediata (oriente cercano), en

la cual se establecen importantes vínculos para la movilización de personas

y la oferta de bienes y servicios.

38

Figura 9. Síntesis del factor de concentración en el Departamento de Antioquia

Fuente: Sistema Urbano Regional de Antioquia, Gobernación de Antioquia - UNAL, 2010

Figura 10. Síntesis del factor de Dinámica en el Departamento de Antioquia

Fuente: Sistema Urbano Regional de Antioquia, Gobernación de Antioquia – UNAL, 2010

39

4.1.3. Sistema estructurante natural regional:

Entre los elementos relevantes del sistema estructurante natural se tiene el

sistema regional de áreas protegidas –SIRAP, que para el caso de Guarne

solo comprende la Reserva Forestal Protectora Nacional del río Nare, tal

como de espacializa en la Figura 11.

Figura 11. Sistema Regional de Áreas Protegidas –SIRAP

Fuente: Equipo técnico, 2019, con información de CORNARE

El elemento estructurante natural de este territorio es la estrella hídrica de

oriente, de la cual hace parte la quebrada La Mosca y por extensión de sus

tributarios, las quebradas Basto Norte, Basto Sur y San Antonio.

40

Figura 12. Estrella hídrica de Oriente


4.1.4. Oferta de vivienda en la subregión:

La proximidad de los municipios de altiplano del oriente cercano o Valles de

San Nicolás con el municipio de Medellín y el Valle de Aburrá y el desarrollo

de infraestructuras de transporte han llevado a que los municipios de

altiplano participen activamente de la oferta de vivienda a nivel regional,

esto, principalmente debido a la escasez del suelo en el Valle de Aburra. Los

municipios de Rionegro, La Ceja y Marinilla son los que, en mayor medida,

han tenido el papel de receptores de población en estas nuevas dinámicas,

sin embargo, el municipio de Guarne también ha estado involucrado en

estos procesos.

Esta situación plantea un reto para los mencionados municipios que tienen

la responsabilidad de planear adecuadamente el territorio para que los

nuevos desarrollos que se generen se produzcan de manera ordenada y

equilibrada, garantizando los sistemas estructurantes necesarios para

41

soportar el crecimiento urbano y la suburbanización que traen consigo estos

transformaciones.

Figura 13. Proyecto Mentha

http://www.comfenalcoantioquia.com/Default.aspx?tabid=238&id=2421

De acuerdo al análisis del mercado realizado por CAMACOL Antioquia, con

fecha a mayo de 2018, el cual ha sido tomado por la Secretaría de

Planeación del Municipio de Guarne en su sistema de indicadores, tenemos

que en el municipio de Guarne se presenta una demanda potencial de

unidades de vivienda al año 2017 de 5.010, de las cuales el 34% corresponde

al estrato 2 y el 66% al estrato 3 (ver Figura 14).

Figura 14. Demanda potencial de unidades de vivienda

Fuente: CAMACOL - ANTIOQUIA, Mayo de 2018, gráficas Secretaría de Planeación oficina

de Prospectiva

42

Con respecto a la disposición para el pago de vivienda en las diferentes

modalidades, tenemos que el 3.6% pagaría una vivienda de interés

prioritario (VIP), el 41.1% lo haría por una vivienda de interés social (VIS) y el

54.4% está dispuesto a pagar una vivienda no VIS.

Figura 15. Disposición por el pago de vivienda en las diferente modalidades

Fuente: CAMACOL - ANTIOQUIA, Mayo de 2018, gráficas Secretaría de Planeación oficina

de Prospectiva

Ahora bien, también resulta importante evaluar la demanda efectiva de

vivienda en el contexto del oriente antioqueño y en el local, es así como

según CAMACOL – ANTIOQUIA (2018) para el año 2017 la demanda efectiva

de vivienda en Guarne fue de 438 unidades de vivienda, equivalente al el

8.74% de la demanda potencial. Lo anterior es concordante con la Figura

16, en la cual de las unidades de vivienda vendidas en el oriente de

Antioquia solo el 4,5%, es decir 438 se vendieron en el municipio de Guarne.

Figura 16. Demanda efectiva 2017

Fuente: CAMACOL ANTIOQUIA, Mayo de 2018, gráficas Secretaría de Planeación oficina

de Prospectiva

43

Con respecto al destino de la vivienda efectivamente enajenada o

vendida, tenemos que del 100% de las unidades demandadas

efectivamente el 80% es para el comprador vivir en ella y el 20% es para

inversión.

Figura 17. Destino de la vivienda en demanda efectiva Fuente: CAMACOL - ANTIOQUIA, Mayo de 2018, gráficas Secretaría de Planeación oficina

de Prospectiva

La anterior información sobre la oferta y en especial la demanda efectiva

resulta consecuente con la que se puede obtener de los proyectos de

vivienda más significativos que se encuentran en el mercado en el municipio

de Guarne de acuerdo a la información de la Secretaría de Planeación

(2018), tal cual se presenta en la Tabla 3.

Tabla 3. Proyectos de vivienda en mercado inmobiliario del municipio de Guarne

Fuente: Secretaría de Planeación oficina de prospectiva, 2018

4.2. SISTEMA ESTRUCTURANTE NATURAL EN EL CONTEXTO MUNICIPAL:

Dentro del casco urbano se identifican las quebradas La Mosca como eje

natural principal y las quebradas Basto Norte, Basto Sur y San Antonio, como

los más significativos. También se identifican algunas colinas en el borde

urbano como elementos del sistema orográfico que le otorgan unas

PROYECTOS DE VIVIENDA - GUARNE APARTAMENTOS M2 DESDE VALOR APLICA SUBSIDIO

MENTHA 398 52 >100,000,000 SI

TORRES DE SAN BERNARDO 2 59 70 > 145,000,000 NO

SAUCES DEL RIO 32 > 57 > 164,000,000 NO

PORTÓN DE SAN ANTONIO 35 A 68 >73,500,000 NO

PUNTO MAYOR UNIDAD RESIDENCIAL 120 >61 >140,000,000 NO

MIRADOR DE SAN FRANCISCO 45 >57 >152,000,000 NO

44

condiciones paisajísticas atractivas. Es este relieve el que le otorga a buena

parte del polígono S1_DE_1_B un relieve que ofrece visuales sobre el entorno

cercano de la cuenca de la quebrada Basto Norte y visuales lejanas hacia

el casco urbano.

Figura 18. Sistema Estructurante Natural


4.3. EJE ESTRUCTURANTE ARTIFICIAL: AUTOPISTA MEDELLÍN-BOGOTÁ:

El elemento estructurante artificial más preponderante para el municipio es

la autopista Medellín - Bogotá que se constituye como eje de conectividad

de importancia nacional, esto tiene varias connotaciones. De un lado

presenta una oportunidad significativa para el municipio en términos de

conexión con la región y con otras regiones, de otro lado, ha sido un

elemento determinante para la forma urbana, siendo históricamente un

borde que determina el crecimiento urbano.

45

Figura 19. Eje Estructurante Artificial – Autopista Medellín Bogotá


4.4. SISTEMA DE EQUIPAMIENTOS:

En términos generales se identifica en el municipio la presencia de algunos

equipamientos de escala regional, especialmente en infraestructuras

deportivas, siendo ésta una marcada vocación para el municipio. El más

relevante por su localización en el suelo urbano, es la unidad deportiva,

núcleo de gran vitalidad en el municipio de Guarne.

46

Figura 20. Sistema de equipamientos


4.4.1. Equipamientos en el entorno cercano (500 m):

De acuerdo con el standard DOT (Desarrollo orientado al Transporte) se

considera que 500 metros es la distancia asumida para realizar fácilmente

un trayecto a pie que les permita a los ciudadanos acceder a las

infraestructuras estructurantes de movilidad y transporte. Bajo este mismo

criterio se analiza la presencia de equipamientos en un entorno de 500

47

metros al polígono. Dentro de este rango se identifican los siguientes

equipamientos:

a. Cancha Municipal.

b. Parque Infantil.

c. Hospital Nuestra Señora de La Candelaria.

d. Coliseo.

e. Centro Educativo Especial Comfama Luis Alejandro Delgado Zuluaga.

f. I.E. Santo Tomas de Aquino.

g. Iglesia Santa Ana.

h. SENA.

i. Centro de desarrollo Infantil Carrusel de los Sueños.

j. Centro de Bienestar al Anciano Sociedad San Vicente de Paul.

48

Figura 21. Equipamientos en el entorno cercano


4.5. SISTEMA DE ESPACIO PÚBLICO:

El municipio de Guarne cuenta con algunos espacios significativos,

localizados principalmente en el centro histórico y su entorno cercano. El

Parque Santander, Parque Lleritas, Parque Santa Ana y Parque San Francisco

son los más relevantes. También se destacan, por su extensión, las zonas

verdes que se encuentran en el entorno de la Unidad Deportiva.

49

En el entorno cercano del Polígono S1_DE_1_B, considerado en el rango de

los 500 metros, se encuentran el parque Santa Ana y la plazoleta del Parque

Educativo.

Figura 22. Sistema de espacio público


Adicional a los espacios públicos ya mencionados se considera importante

señalar que la vocación de los elementos naturales más significativos en

términos ambientales y paisajísticos como espacios públicos potenciales. En

este sentido se identifican un afluente de la quebrada Basto Norte y un

afluente de la quebrada El Sango como los elementos naturales de mayor

preponderancia, dado que el polígono S1_DE_1_B está delimitado en su

costado oriental por la quebrada Basto Norte y en el costa oriental por una

50

quebrada sin norma tributaria de la quebrada El Sango, tal como se

presenta en la Figura 18.

4.6. CONEXIONES Y MOVILIDAD EN EL ENTORNO CERCANO:

La conexión vial del área de planificación con el casco urbano del

municipio de Guarne se realiza en la actualidad a través de dos accesos,

tal como de indicó por parte de la Secretaría de Planeación en las

determinantes urbanísticas establecidas para el polígono, las mismas que se

presentan en la Figura 23.

La primera de ellas es a través de la calle 55 a la altura del sector La Mulona,

la cual conecta con la vía veredal o terciaria que conduce a la vereda

Montañez, esta vía es pavimentada hasta el límite del perímetro urbano con

el suelo de expansión, pero con una sección vial entre 4 y 5 metros, a partir

del límite urbano es una vía en afirmado con una sección vías similar entre 4

y 5 metros. La potencialidad de esta vía está determinada por la vía

perimetral proyectada sobre los barrios San Vicente y Alcores.

El segundo acceso se da a través del sector La Cabaña, en el límite del suelo

urbano con el suburbano en el sector El Sango sobre la quebrada La Mosca,

vía que permite el acceso al sector norte del área de planificación, siendo

una vía con una sección variable entre 3 y 6 metros, con una pendiente

pronunciada en gran parte de su recorrido, por lo cual es una vía que

presenta dificultades de accesibilidad dado su trazado.

51

Figura 23. Conexiones y Movilidad en el Entorno Cercano


En la Figura 23 se observa una distancia corta entre el límite norte del área

de planificación y la vía veredal El Sango, la cual se evidencia con gran

potencialidad dado que conecta con el retorno No. 6 sobre la autopista

Medellín – Bogotá, por ellos se explorara esta alternativa en la fase de

formulación.

4.7. LA FORMA URBANA EN EL ENTORNO CERCANO:

En el costado norte del municipio se identifica una trama urbana regular

delimitada por la zonas de mayor pendiente, la carrera 48 define un borde

52

irregular para este tipo de trazado. Sobre la calle 55, más al norte de la

carrera 48 no se conforma aún un tejido continuo, la ocupación actual se

dispone linealmente sobre la vía.

Figura 24. Forma Urbana en el Entorno Cercano


53

4.8. ESTRUCTURA DEL POLÍGONO:

El polígono se localiza en suelo de expansión del municipio de Guarne,

limitando en el costado sur con el sector urbano denominado San Vicente,

por los costados oriental y norte con la vereda Montañez y por el costado

occidental con las veredas El Sango y La Cabaña.

Figura 25. Estructura del Polígono

54


El polígono está compuesto por seis (6) predios que suman un área de

190.097,16 m2.

Figura 26. Conformación Predial del Polígono


5. COMPONENTE AMBIENTAL:

El diagnóstico y la caracterización ambiental están orientados a

documentar las condiciones ambientales en el área de estudio, esto permite

determinar los principales factores ambientales del área donde se

desarrollará el plan parcial.

Este diagnóstico se desarrolla ampliamente en el ANEXO 3 del presente

documento denominado COMPONENTE AMBIENTAL.

6. COMPONENTE GEOLÓGICO:

55

Debido a que el suelo de este polígono se encuentra en zona de ladera, es

fundamental conocer las características físico espaciales del terreno y sus

restricciones y/o limitantes respecto su exposición y presencia de amenazas

naturales y fuentes hídricas. Por tanto, con objeto de establecer la aptitud

geológica del suelo en el área del Plan Parcial de Alcores, para el

planteamiento urbanístico del uso, ocupación y desarrollo del suelo del lote

de interés, se realiza el estudio técnico del componente geológico para el

documento técnico de soporte del Plan Parcial de Alcores.

En el ANEXO 4 – COMPONENTE GEOLÓGICO se presenta la descripción

metodológica, el trabajo de campo y los siguientes productos cartográficos

con su memoria explicativa: mapa de material geológico superficial,

geomorfológico, de procesos morfodinámicos, de pendientes, de

coberturas, zonificación de amenazas por movimiento en masa e

inundación y definición del componente geomorfológico de la ronda

hídrica con su faja de protección y retiros, para finalmente definir la

zonificación de la aptitud geológica en el área del suelo del Plan Parcial.

Finalmente, se presentan recomendaciones y medidas de manejo para el

uso y desarrollo.

Esta caracterización comprende la evaluación de las dimensiones físicas,

bióticas y geológicas del terreno, la cual dará a conocer la situación de los

elementos del medio ambiente, las restricciones y la susceptibilidad

ambiental de los componentes específicos, como la fauna, los cuerpos de

agua y la vegetación.

7. LINEAMIENTOS GENERALES DEL PLAN PARCIAL:

Tal como se indicó en el numeral 3.3. del presente Documento Técnico de

Soporte la propuesta del presente Plan Parcial, está articulada el modelo de

ordenamiento territorial establecido en el Plan Básico de Ordenamiento

Territorial para el municipio de Guarne, el cual se sustenta además de los

principios consagrados en el artículo 2º de la Ley 388 de 1997, en los

siguientes adoptados en el artículo 6º del Acuerdo 003 de 2015:

“(…)

2. ORDENAMIENTO TERRITORIAL AL SERVICIO DEL DESARROLLO SOSTENIBLE Y EL

BIENESTAR SOCIAL. Como principio, orienta al Municipio ante los retos del

56

ordenamiento territorial de garantizar a los diversos sectores poblacionales el

acceso a los servicios públicos, la vivienda, la infraestructura, el suelo, el

equipamiento y la plena realización de los derechos ciudadanos; de igual

forma, da asiento a las consideraciones de tipo filosófico, que establecen que

persona y planeta constituyen una y la misma expresión de la vida, formando

una cadena que debe mantenerse en constante equilibrio, permitiendo un

acercamiento al territorio para reconocerlo como espacio de convivencia,

de interacción, donde conviven los compromisos personales y colectivos que

harán realidad la sostenibilidad ambiental y el desarrollo humano.

(…)

4. PBOT, UN INSTRUMENTO PARA LOGRAR INTERVENCIONES TERRITORIALES EN

EQUILIBRIO: Realizar intervenciones territoriales que garanticen la regulación y

aprovisionamiento de agua para el consumo humano, la industria, el agro y

los demás sectores y la prestación adecuada de los servicios públicos en

general. El Plan Básico de Ordenamiento Territorial sustenta el conjunto de sus

políticas, objetivos, estrategias y proyectos en los principios de prevalencia del

interés público y la función social y ecológica de la propiedad, a partir de la

igualdad de los ciudadanos ante la ley, de forma que se logre generar un

proceso de ordenamiento que haga de Guarne un Municipio más humano

para el disfrute de todos.

5. PBOT, UN INSTRUMENTO PARA RECOBRAR LA ARMONÍA EN MEDIO DE LA

DIVERSIDAD: Impulsar la conciencia de que el paisaje, su conservación y

disfrute es patrimonio por excelencia de los habitantes del municipio. Por lo

tanto deben coexistir en forma armónica el relieve, el mosaico vegetal, las

intervenciones humanas de pueblos y ciudades, los sistemas de producción

agropecuaria, comercial e industrial y las redes de comunicación vial, para

brindar mejores niveles de calidad de vida y oportunidades de desarrollo en

el sector.

(…)”.

Igualmente, es consecuente con tres de los cuatro fines del ordenamiento

territorial del municipio de Guarne señalados en el artículo 7º del Acuerdo

003 de 2015, a saber:

“(…)

4. Posibilitar a los habitantes el acceso a las vías públicas, infraestructuras

de transporte y demás espacios públicos, y su destinación al uso común,

57

y hacer efectivos los derechos constitucionales de la vivienda y los

servicios públicos domiciliarios.

5. Atender los procesos de cambio en el uso del suelo y adecuarlo en aras

del interés común, procurando su utilización racional en armonía con la

función social de la propiedad a la cual le es inherente una función

ecológica, buscando el desarrollo sostenible.

6. Propender por el mejoramiento de la calidad de vida de los habitantes,

la distribución equitativa de las oportunidades y los beneficios del

desarrollo y la preservación del patrimonio cultural y natural.

(…)”.

Con respecto a los objetivos del PBOT, este plan parcial está orientado a

promover el ordenamiento de su territorio, el uso equitativo y racional del

suelo, la preservación y defensa del patrimonio ecológico y cultural

localizado en su ámbito y la ejecución de acciones urbanísticas eficientes;

igualmente a garantizar que la utilización del suelo por parte de sus

propietarios se ajuste a la función social y ecológica de la propiedad y

permita hacer efectivos los derechos constitucionales a la vivienda digna, el

saneamiento básico y a los servicios públicos domiciliarios, y velar por la

creación y la defensa del espacio público, así como por la protección del

medio ambiente y la prevención de desastres; y finalmente a hacer

efectivos los principios del ordenamiento territorial como son la función social

y ecológica de la propiedad, la prevalencia del interés general sobre el

particular y la distribución equitativa de las cargas y los beneficios, tal como

lo establece el artículo 8º del Acuerdo 003 de 2015.

El Plan Parcial que se formula mediante el presente DTS es coherente con la

visión territorial del municipio de Guarne adoptada en el artículo 13 del

Acuerdo 003 de 2015 (PBOT), conforme a la cual:

“Al año 2027, Guarne será un municipio modelo de desarrollo; integrado con

la región, viable, sostenible y competitivo; con calidad de vida, que trabaja

por la protección del paisaje, de sus recursos naturales, el espacio público, la

inclusión y la educación; dotado de la movilidad, los equipamientos, la

infraestructuras y los servicios públicos necesarios para el hábitat, la industria

limpia, el desarrollo rural sostenible, el turismo y el deporte, donde se puede

vivir con dignidad y seguridad, en sana convivencia”.

El modelo de ocupación propuesta se articula al modelo de ocupación

territorial definido en el PBOT, cuyos componente se enuncian en el artículo

14 del Acuerdo 003 de 2015 y los elementos estructurales se adoptan en el

58

artículo 15, siendo ellos los sistemas natural y ambiental, servicios públicos

domiciliarios, movilidad y transporte, amenaza natural y antrópica, espacio

público, patrimonio y equipamientos.

7.1. POLÍTICAS:

Las políticas del Plan Parcial se inscriben en la línea 2 del Plan de Desarrollo

Municipal 2016-2019 “TUS IDEAS NOS INSPIRAN, CONSTRUCCIÓN COLECTIVA

DE FUTURO”, adoptado mediante el Acuerdo Municipal 004 de 2016:

“Línea 2: Hábitat para el Desarrollo Social. El hábitat para el desarrollo social

significa preservar y mejorarlas condiciones de habitabilidad y vida

comunitaria en el territorio en sana armonía con la naturaleza. Conscientes

de las necesidades de avanzar hacia ciudades modernas, el planteamiento

invita a generar condiciones para el disfrute de la vida en los contextos que

la gente necesita, que faciliten sus intercambios sociales, culturales y

económicos, pero pensando en cómo sostenerlos en el tiempo frente a los

riesgos y amenazas globales del cambio climático”.

Esta línea está encaminada a mejorar las condiciones de habitabilidad en

el municipio, en atención a los movimientos poblacionales y teniendo en

cuenta las zonas de riesgo, para lo cual se plantean técnicas adecuadas así

como el desarrollo de infraestructuras de servicios públicos, vías,

equipamiento y espacio público.

7.2. OBJETIVOS:

7.2.1. Objetivo General:

Planificar y viabilizar la incorporación del área del Plan Parcial en suelo de

expansión al perímetro urbano, correspondiente al polígono S1_DE_1_B del

Acuerdo 003 de 2015, denominado Plan Parcial “Alcores”, mediante el

desarrollo de las obras de urbanismo de vías, redes, espacio público y

equipamiento, y de proyectos residenciales, completando así el sistema

estructurante actual, de forma que se articulen los nuevos desarrollos de

manera armónica al entorno consolidado, y que ayuden a mejorar las

condiciones urbanas existentes, de acuerdo con el modelo de ciudad

descrito en el PBOT.

59

7.2.2. Objetivos Específicos y Estrategias Territoriales:

1. OBJETIVO ESPECÍFICO 1. Resaltar y fortalecer el sistema estructurante

natural y el papel de los cursos de agua existentes, garantizando la

sostenibilidad ambiental en el tiempo conservando los retiros a fuentes

hídricas.

Estrategias del Objetivo Específico 1:

a. Establecer áreas y retiros de quebrada en el territorio en las cuales se

promoverá la conservación ambiental, reforestación, cuidado de las

cuencas y quebradas; garantizando la continuidad biótica.

b. Establecer los criterios en el modelo de ocupación que garanticen la

función social y ecológica de la propiedad.

c. Conservar las zonas verdes de retiros obligados correspondientes a las

zonas de inundación y nacimientos de agua existentes en el área,

articulándolos en armonía con los espacios públicos efectivos y

estableciéndolos como importantes elementos desde el punto de

vista ecológico y paisajístico.

2. OBJETIVO ESPECÍFICO 2. Contribuir al mejoramiento de la movilidad

vehicular y peatonal del sector así como a la consolidación del

crecimiento del casco urbano de Guarne a través del desarrollo de

proyectos de infraestructura vial como lo son la intervención de la calle

55 y su articulación con la vía perimetral, la intervención de la vía La

Cabaña y el desarrollo de nuevas vías que permiten su conexión con la

vías existentes en el sector El Sango.

Estrategias del Objetivo Específico 2.

a. Promover la ejecución de las vías del plan de movilidad del municipio.

b. Desarrollar las espacialidades públicas necesarias en articulación al

sistema de movilidad del municipio.

c. Garantizar la armonía de las espacialidades públicas del sistema

estructurante natural y artificial.

3. OBJETIVO ESPECÍFICO 3 Establecer un modelo de urbanización que

responda a las demandas de crecimiento poblacional del municipio,

60

acrecentando la oferta de vivienda formal en altura, garantizando la

liberación del suelo y la continuidad de los estructurantes naturales.

Estrategias del Objetivo Específico 3:

a. Promover la construcción en altura que permita la creación de nuevas

espacialidades públicas y su continuidad en el territorio.

b. Consolidar la estructura de movilidad que permita un desarrollo

urbano sostenible.

c. Establecer normas urbanísticas que garanticen el desarrollo del Plan

Parcial de acuerdo con el modelo de ocupación propuesto.

4. OBJETIVO ESPECÍFICO 4. Establecer un modelo de desarrollo económico

e inmobiliario en el área, que sea sostenible y al mismo tiempo sea viable

financieramente y equitativo según el reparto de cargas para todos los

actores, y que permita un crecimiento y potencialización del área de

influencia del Plan Parcial.

Estrategia del Objetivo Específico 4:

a. Realizar un reparto de cargas y beneficios urbanísticos de manera

equitativa y justa con todos los propietarios del Plan Parcial.

b. Definir el uso residencial como uso principal, complementado por usos

de comercio y servicios.

7.3. PREMISAS PARA LA FORMULACIÓN:

1. Por su escala y localización, el área de planificación es estratégica para

la consolidación urbana del municipio en una ocupación adaptada a

las condiciones topográficas y paisajísticas.

2. Preponderancia de los aspectos ambientales asociados al suelo de

protección y a la red hídrica.

3. Aportación a la oferta de vivienda urbana en el municipio.

4. Contribución al espacio público verde para el aprovechamiento de los

valores ambientales y paisajísticos aprovechados para el esparcimiento,

la recreación y la contemplación.

5. Incremento del indicador de espacio público efectivo para el municipio.

6. Provisión de servicios públicos domiciliarios.

7. Articulación de actores para la gestión del desarrollo.

61

8. PLANTEAMIENTO URBANÍSTICO DEL PLAN PARCIAL:

Como punto de partida y como contexto general en términos urbanísticos

fue determinante para el plan parcial las condiciones topográficas,

ambientales y paisajísticas del área de planificación; así mismo la necesidad

de articulación a la estructura urbana y la integración y generación de

espacio público efectivo y equipamientos de calidad.

Los planes parciales se conciben desde la comprensión del papel de la

escala intermedia de planificación, por lo que se deben establecer pautas

concretas para su trazado, forma y espacialidad, garantizando la

consolidación de la morfología urbana existente.

En este sentido todo planteamiento urbanístico que se pretenda realizar a

través de la figura de planes parciales, se deberá desarrollar teniendo en

cuenta la continuidad de la malla vial y la estructura urbana; sin embargo,

las condiciones físicas y naturales del terreno presentan cierto conflicto para

dicho propósito; por lo que siguiendo esta premisa el planteamiento deberá

garantizar la permeabilidad urbana a nivel peatonal con el objetivo

favorecer la integración espacial y funcional, además del disfrute

paisajístico del proyecto. Igualmente es importante tener en cuenta que

dentro del área de planificación encontramos parte del área que conforma

los bordes montañosos de la cabecera municipal, el cual es considerado

como un referente ambiental del municipio; esta condición nos permite una

reflexión importante, en el sentido que el proyecto se debe concebir como

área de cerramiento del borde.

8.1. PREMISAS Y CONDICIONANTES PARA EL PLANTEAMIENTO

URBANÍSTICO:

Teniendo en consideración las características morfológicas, clasificación del

suelo y extensión del área neta de intervención (resultado la resta del área

bruta del suelo de protección y la afectación por vía terciaria), se definen

las premisas que orientan el planteamiento urbanístico para la configuración

del espacio público.

Esto significa el diseño de un sistema que, en primera estancia, atiende a la

zonificación según la aptitud geológica del suelo y la consideración de las

62

zonas de menor pendiente para la localización de desarrollos urbanísticos

articulados con los ejes viales potenciales según el análisis de pendientes.

Con base en estas condiciones, se configura el sistema de conectividad,

compuesto por un eje vial longitudinal al costado norte que se integra con

las vías perimetrales existentes y el aprovechamiento de los caminos,

también existentes, a fin de garantizar un sistema articulado tanto al interior

del área a desarrollar como con las vías actuales.

Con base en estos dos sistemas (localización según pendientes y sistema

vial), se articula el sistema de espacio público, conformado por la ronda

hídrica, como eje estructurante del sistema, en su vocación de protección

natural y parque lineal, el cual se articula con el área de reserva y el núcleo

central de la zona húmeda en el área de menor pendiente. Cada uno de

los elementos descritos, se grafican y explican detalladamente como

premisas en la Tabla 4.

Tabla 4. Premisas para el planteamiento urbanístico.

IDENTIFICACIÓN DEL ÁREA NETA: 15,29 ha

Se descuentan las zonas correspondientes al

suelo de protección y a la afectación por vía

terciaria.

PREMISAS PARA LA CONFIGURACIÓN DEL

ESPACIO PÚBLICO:

1. Complementar la función de protección en la

ronda hídrica con la generación de espacio

63

público, adicionando áreas inmediatas para

robustecer las coberturas boscosas y producir

espacio público efectivo. Éstas áreas se

constituyen como el eje estructurante natural

para el área de intervención, con potencial

para la generación de un tramo de Ecoparque

de quebrada de escala municipal.

2. Conformar un núcleo central en la zona

húmeda (nacimiento) y de baja pendiente,

aprovechando el potencial paisajístico para la

generación de espacio público de calidad.

3. Generar Espacio público asociado al

elemento hídrico localizado en el costado

oriental del área de planificación y a las partes

altas que gozan de visuales amplias y lejanas.

64

PREMISAS PARA LA CONFIGURACIÓN DEL

SISTEMA DE MOVILIDAD: 1. Tomar las vías

existentes, perimetrales al área de planificación,

como punto de partida para la estructuración

del sistema de movilidad.

2. Utilización de los caminos existentes,

complementándolos y/o mejorando su trazado

para configurar un sistema vial al interior del

área de planificación teniendo en cuenta el

análisis de pendientes.

3. Propiciar el desarrollo urbanístico del costado

norte mediante la generación de un eje vial

longitudinal, que además posibilitaría la

conexión vial en el entorno, en especial con el

PREMISAS PARA LA LOCALIZACIÓN DE LOS

DESARROLLO URBANÍSTICOS: 1. Utilizar el análisis

de pendientes como insumo para la localización

de los sistemas estructurantes y los desarrollos

urbanísticos.

65

sector El Sango y a través de este con la

Autopista Medellín - Bogotá.

2. Identificación de las zonas de menor

pendiente y que están en relación con los ejes

viales potenciales para la localización de los

desarrollos urbanísticos.

3. Identificación de las zonas con las mejores

condiciones para acoger las edificaciones

desde el punto de vista de la aptitud geológica.

7. Atención a los condicionantes de la

zonificación ambiental.

Fuente: Equipo Técnico, 2019

66

8.2. PREMISAS PARA LA DISPOSICIÓN DE LAS EDIFICACIONES:

Una vez identificados los condicionantes del planteamiento urbanístico, se

procede a presentar las premisas básicas para la disposición de las

edificaciones

Se establece una distancia mínima entre las fachadas abiertas de 22 metros,

esto con el fin de garantizar condiciones de iluminación y ventilación

adecuadas, esta distancia permite además ofrecer mayor intimidad por

registro al interior de las viviendas.

En igual sentido, en el caso de las fachadas cerradas o semicerradas se

establece una distancia mínima de 6 metros con el fin de garantizar la

permeabilidad de los paramentos resultantes de la implantación de las

edificaciones.

Estas distancias buscan garantizar la calidad del espacio público y las áreas

libres privadas. Con base en ellas se procede a hacer un ejercicio de

simulación, que si bien no condiciona la conformación arquitectónica de las

edificaciones, permite estimar la distribución de los aprovechamientos en las

diferentes unidades de actuación y de gestión. De igual forma permite

distribuir las unidades de vivienda tipo VIS y no VIS, así como la reserva del

suelo destinado a VIP.

Para efectos de simular urbanísticamente la disposición de los

aprovechamientos en las unidades de actuación urbanística o unidades de

gestión se emplean configuraciones lineales (de 8 apartamentos por piso) y

configuraciones nucleares (de 4 apartamentos por piso), en tipología de

torres. Estas configuraciones espaciales, permiten la adecuada adaptación

a los condicionantes formales del lugar.

De esta forma, las edificaciones que se sitúan al borde de los tramos rectos

de las vías tendrán una configuración lineal, y las que se localicen en lugares

de pendiente moderada o sobre tramos curvos de las vías, tendrán una

configuración nuclear.

Se define una volumetría compuesta por plataforma y torre, con el fin de

poder optimizar la ocupación de los primeros pisos en los que se dispongan

67

los parqueaderos y las zonas comunes. Esto en atención al cumplimiento de

las normas de asignación de celdas de parqueo para vivienda VIS y No VIS

establecidas en el PBOT vigente (Acuerdo 003 de 2015).

La disposición de las edificaciones según tipología como la conformación y separación se

ilustran gráficamente en la

Tabla 5 y Tabla 6:

Tabla 5. Tipos de edificaciones empleadas en la simulación


68

Tabla 6. Premisas para la disposición de las edificaciones.

69


9. MODELO DE OCUPACIÓN PROPUESTO PARA EL PLAN

PARCIAL:

El modelo de ocupación del presente Plan Parcial, plantea generar una

articulación entre la zona de expansión Alcores y el área urbana actual del

Municipio a través de la consolidación de los sistemas estructurantes

naturales y artificiales además de mitigar problemáticas y aprovechar de la

mejor manera las potencialidades encontradas en los diagnósticos; a partir

de ello, se promueve un modelo de ocupación que transforma la vocación

del territorio con características predominantemente rurales.

Se espera consolidar un nuevo modelo urbano con una vocación

residencial acompañada de otros usos complementarios a la vivienda,

además de la generación de los equipamientos y espacialidades públicas

necesarias con el fin de garantizar un hábitat digno para los habitantes

actuales y futuros.

9.1. SISTEMAS ESTRUCTURANTES:

Los sistemas de espacio público, movilidad y equipamientos se derivan de

la implementación de las premisas definidas, de acuerdo con los

condicionantes del lugar. Así, los sistemas orográfico e hídrico, así como las

bondades paisajísticas presentes en el área de panificación, determinan la

localización de los espacios públicos. Los caminos existentes, con trazados

optimizados, y el desarrollo de la parte norte del área de planificación,

70

determinan la disposición del sistema vial. En cuanto a los equipamientos,

éstos se concentran en el sector norte asociados a un espacio público de

calidad ambiental.

Los sistemas estructurantes se explicarán más adelante de forma detallada

en los numerales 8: Ejes viales y de movilidad, 9: Espacios públicos, y 10:

Equipamientos y en sus correspondientes anexos.

En este punto, es importante destacar el papel del sistema estructurante

como ordenador del sistema de ocupación y al mismo tiempo como

elemento vinculante con la estructura urbana del municipio ya que supone

un diálogo funcional urbano a mayor escala en donde tanto vías como

espacio público y equipamientos están al servicio de un contexto y una

comunidad mayor que el área y los habitantes futuros del plan.

Tabla 7. Elementos del sistema estructurante: Movilidad, espacio público y equipamientos


9.2. SISTEMA ESTRUCTURADO:

El sistema estructurado está compuesto por las porciones de suelo servido

que cuentan con potencial para localizar las edificaciones de uso privado.

Su disposición dependerá de los lineamientos de diseño que el desarrollador

establezca, en concordancia con las premisas establecidas y los

aprovechamientos asignados a las diferentes unidades de gestión y de

actuación.

71

Para efectos de ilustrar el ejercicio de cabida realizado, se presenta un

modelo de ocupación compuesto por las edificaciones que se disponen de

acuerdo con las premisas establecidas respecto a distancias entre fachadas

abiertas y cerradas y la utilización de torres nucleares y lineales según

tipologías, su localización responde a la identificación de las zonas de menor

pendiente y a la proximidad con las vías.

En general, la morfología está condicionada por la topografía, resultando

en conjuntos lineales irregulares, dispuestos en hilera sobre las vías.

Figura 27. Elementos del sistema estructurado. Edificaciones de vivienda y equipamientos


72

9.2.1. Escalonamiento de las alturas de las edificaciones:

Si bien la altura definida en la asignación de los aprovechamientos

establece una altura máxima de 15 pisos, el ejercicio de simulación

realizado, en lugar de determinar una altura homogénea para todas las

torres de vivienda, se opta por determinar un escalonamiento de las alturas

en aras de reducir el impacto visual de las torres dentro del paisaje,

especialmente al que se presenta al aproximarse desde el casco urbano.

De esta manera, se disponen las mayores alturas (hasta 15 pisos) en las zonas

más bajas del área de planificación y en las partes altas de la zona norte,

(las cuales no son visibles desde el casco urbano). A medida que se

incrementa la altitud se van escalonando de forma descendente en 14, 13,

y 12 pisos, hasta llegar a la parte alta donde se disponen edificaciones de

10 pisos.

En relación con los equipamientos, éstos tendrán una altura máxima de 3

pisos desde el nivel de acceso.

73

Figura 28. Alturas de las edificaciones (en número de pisos)


En concordancia con las condiciones descritas a lo largo de este capítulo,

se configura un modelo de ocupación que responde a un sistema de

agrupación estructurado por el componente natural, la topografía y las vías,

configurando una morfología irregular, identificable por una tipología de

torres agrupadas de forma nuclear o lineal de acuerdo con su localización

y dispuestas de manera escalonada según las condiciones visuales y

paisajísticas del lugar complementado con un sistema de espacio público y

74

equipamientos que aportarán a la calidad de vida, tanto de la comunidad

residente como a escala municipal.

Figura 29. Modelo de Ocupación


75

Figura 30. Volumetría de la simulación urbanística realizada


10. EJES VIALES Y DE MOVILIDAD:

En el entorno del área de planificación, sobre el costado suroriental, se

identifica la vía que donduce a la vereda Montañez, prolongación de la

Calle 55, la cual es una vía terciaria. También se identifica una vía de servicio

que permite la conexión con el casco urbano en el sector de La Cabaña.

Por medio de las dos vías mencionadas se propicia la conexión con el casco

urbano, siendo la calle 55 la de mayor preponderancia por cuanto tendrá

la conexión más expedita con la vía perimetral proyectada al sur del área

de planificación.

Se detecta también una conexión potencial sobre el costado norte del área

de planificación hacia la vía de la vereda El Sango, la cuál sería un tercer

acceso vial al área de planificación, el mismo que se conecta en el retorno

número 6 con la Autopista Medellín - Bogotá.

Las vías planteadas al interior del área de planificación permiten la

articulación con las vías perimetrales existentes, las cuales se integran con el

76

trazado de nuevas vías sobre los caminos existentes para propiciar el

desarrollo edificatorio y la conexión futura con la vía a El Sango en el

costado norte.

La movilidad peatonal, adicional a la que se encuentra integrada a la

sección vial pública, se produce a través de senderos dispuestos en los

espacios públicos.

Figura 31. Sistema vial.


77

10.1. VÍAS PROPUESTAS:

El sistema vial propuesto tiene como finalidad conformar un sistema

integrado desde el interior del área de planificación con la red vial municipal

siendo todas ellas vías de servicio. En este sentido, como se ha mencionado,

las vías propuestas se basan, principalmente, en la estructura de los caminos

existentes, optimizando su trazado para que cumplan con las pendientes. A

este sistema, se adiciona la vía en el costado norte para propiciar su

desarrollo y posibilitar a futuro su conexión con la vía a El Sango y por esta

con la Autopista Medellín – Bogotá.

A continuación se presenta la figura ilustrativa del sistema con su

correspondiente descripción de cada una de las vías que conforman el

sistema. La información más detallada se presenta en el ANEXO 5 DISEÑO

GEOMÉTRICO VIAL:

Figura 32. Red vial y perfiles viales


78

En las siguientes figuras se presenta el trazado de cada uno de los ejes viales

propuestos con su correspondiente perfil.

Figura 33. Trazado y perfil del eje vial 1


79

Figura 34. Trazado y perfil del eje vial 2


80

Figura 35. Trazado y perfil del eje vial No. 3


81



82



83

10.2. SECCIONES VIALES:

En el área de planificación se identifican únicamente vías de servicio, las

cuales, según el PBOT (Acuerdo 003 de 2015) tienen las siguientes

dimensiones en sus diferentes componentes:

Tabla 8. Dimensión secciones viales

Fuente: PBOT municipio de Guarne, 2015

En atención a las disposiciones del PBOT del municipio, las vías al interior del

área de planificación según las siguientes condiciones:

c. Vías de servicio:

- Calzada mínima: 7 m

- Sección Pública mínima: 14 m

- Andenes a cada lado: 1.5 m cada uno

- Zona verde a cada lado: 2 m cada uno

11. ESPACIOS PÚBLICOS:

El área de planificación presenta un potencial importante para aportar al

sistema de espacio público del municipio de Guarne. La manera de articular

las áreas destinadas a la protección, la recreación y el esparcimiento

84

generadas al interior del plan parcial con los elementos más relevantes del

sistema de espacio público urbano, se produce de dos maneras distintas:

La primera, mediante la configuración de un mirador en la parte alta del

área de planificación. De acuerdo con el Plan Maestro de Espacio Público

del municipio de Guarne, en el borde urbano, costado oriental, se

proyectan una serie de miradores, de manera que se puedan aprovechar

las visuales que provee la orografía del lugar. El Mirador Alcores (de acuerdo

con el Plan Maestro) se localiza al interior del área del Plan Parcial, es así

que, atendiendo a esta disposición, se plantean varios miradores, próximos

al área señalada por el referido Plan Maestro.

Figura 38. Mirador Alcores dentro de la red de miradores del borde urbano


La segunda estrategia de integración se da mediante la conexión con el

sistema hídrico y orográfico: dicha conexión se materializa con la

85

construcción del Ecoparque en la ronda de la quebrada sin nombre que es

afluente de la quebrada El Sango y que finalmente presenta continuidad

ecológica con el Parque Lineal de la quebrada La Mosca.

Estas dos estrategias serán un aporte significativo al sistema de espacio

público municipal y al mismo tiempo, aportarán a la conservación

ecológica, la protección de cuencas, la continuidad de redes ecológicas y

el aumento del índice de espacio público del municipio, ofreciendo calidad

de vida a las comunidades.

Figura 39. Articulación con el Sistema de Espacio Público


86

11.1. ESPACIOS PÚBLICOS A GENERAR:

El área de planificación dispone de la generación de diversos espacios

públicos de acuerdo con las condiciones detalladas en numerales

anteriores que hacen referencia a los sistemas estructurantes.

Adicionalmente, de acuerdo con los condicionantes y potencialidades

identificadas en el área de planificación, se propone una serie de espacios

públicos que propicien la conservación de los valores naturales más

importantes del lugar, con el fin de proveer espacios para el esparcimiento

y la recreación y que promuevan la multiplicidad de actividades para los

diferentes grupos etarios.

La base normativa para la formulación y diseño del sistema de espacio

público al interior del área de planificación, es el Plan Maestro del Sistema

de Espacio Público del municipio, el cual determina las categorías de

espacio público de la siguiente manera:

Según el Acuerdo 005 de 2018, “Por medio del cual se establecen los

lineamientos generales para la formulación del Plan Maestro del Sistema de

Espacio Público de Guarne –PMSEPG-“ establece dos maneras de

categorizar los espacios públicos. La primera, según la función, corresponde

a las categorías de parque recreativo, ecoparque, parque cívico, plaza,

bulevar y zona verde recreacional.

Tabla 9. Categorías del espacio público según su función

CATEGORÍA SUBCATEGORÍA DESCRIPCIÓN

ESPACIO

PÚBLICO

EFECTIVO

Parque

recreativo

Espacio público asociado a los elementos constitutivos

artificiales o construidos, producto de los desarrollos

urbanísticos y constructivos con fines recreativos, de

ocio y esparcimiento.

Ecoparque

Asociado a los elementos constitutivos naturales,

fundamentados en el concepto de biodiversidad y

conservación, el cual está destinado a la

preservación, restauración ecosistémica y al acceso y

disfrute público de los valores naturales, cuya función

está relacionada con la recreación pasiva, la

contemplación y el ocio.

Parque cívico

Lugar público por excelencia, resultante de la

agrupación de edificios en torno a un espacio libre,

que actúa como centro cívico y representativo de su

entorno.

87

Morfológicamente, ofrece una lectura unitaria de

espacio, se diferencia de la plaza en el sentido en que

la vegetación desempeña un papel especial, en

función de ambientar los elementos arquitectónicos.

Plaza

Lugar público por excelencia, resultante de una

agrupación de edificios en torno a un espacio libre.

Morfológicamente, la plaza debe ofrecer una lectura

unitaria de espacio, en el cual predominan los

elementos arquitectónicos que la conforman sobre los

elementos naturales.

Bulevar

Se caracteriza por ser un espacio longitudinal o vía

peatonal en la que se propicia la circulación no

motorizada y el intercambio generado por los usos de

comercio y servicios que generalmente se sitúan en su

entorno.

Zona verde

recreacional

Área libre de domino público, que responde a

aquellos espacios en los que la naturaleza, las

coberturas vegetales o plantaciones intencionadas

son con fines ornamentales, y predominan en el

espacio público urbano.

ESPACIO

PÚBLICO NO

EFECTIVO

Espacio público

vial

Áreas libre de

equipamientos

Zonas verdes no

efectivas

Fuente: Acuerdo 005 de 2018

La segunda categorización corresponde a la escala, se tienen, dentro de

ésta, las subcategorías de orden (general o local) y ámbito (regional,

municipal, comunal, barrial y vecinal.

Tabla 10. Categorías del espacio público según su escala

ORDEN ÁMBITO ÁREA CARACTERÍSTICAS

GENERAL

Regional >100.000 m2

Comprenden algunas de las áreas definidas

como ecosistemas estratégicos. Además de

sus funciones de esparcimiento y encuentro,

son áreas llamadas a cumplir funciones de

conservación, mejoramiento ambiental.

Municipal 20.000 a 100.000

m2

Espacios públicos de esparcimiento y

encuentro de alta jerarquía o significativo

impacto municipal (urbano y rural)

88

ORDEN ÁMBITO ÁREA CARACTERÍSTICAS

establecidos para la recreación de los

habitantes de la ciudad.

LOCAL

Comunal 10.000 a 20.000

m2

Atienden las necesidades colectivas de la

población correspondiente a una comuna o a

centros suburbanos.

Barrial 2.000 a 10.000

m2

Espacio público de media jerarquía o impacto

urbano, que atiende las necesidades

colectivas de la población correspondiente al

barrio.

Vecinal 200 a 2.000 m2(*)

Espacio público de menor jerarquía o impacto

urbano, de proximidad y complementario a la

vivienda, que ofrecen oportunidades de

recreación, esparcimiento e intercambio

social a escala vecinal.

Fuente: Acuerdo 005 de 2018

Con base en dichas categorías y ámbitos, se proponen los diversos espacios

públicos que acompañan el desarrollo del área de planificación. Los

objetivos generales para su formulación y diseño son los siguientes:

- Proveer espacios suficientes y de calidad para la recreación activa y

pasiva en las diversas categorías y órdenes.

- Disponer niveles de intensidad de acuerdo con los grados de

preservación del componente natural, minimizando las intervenciones y

la intensidad de las actividades al estar próximos o a al interior del suelo

de protección.

A continuación se presenta cada uno de los proyectos de espacio público

a ser desarrollados en el área de intervención.

89

Figura 40. Espacio públicos a generar


Metodológicamente se introduce la información general que comprende

área, categoría según función, orden y escala; seguidamente se acompaña

con la correspondiente ilustración y descripción de cada uno. Son ellos:

11.1.1. ECOPARQUE DE QUEBRADA ALCORES:

Área: 34.273,0 m2 (33.500 m2 si se descuenta el área ocupada por los

equipamientos)

Categoría según la función: Ecoparque de quebrada.

Orden: General.

Ámbito: Municipal.

Si bien el PBOT no incluye la subcategoría de ecoparque de quebrada, se

adopta esta denominación ya que la función principal de este espacio es

90

la conservación y protección de la quebrada en garantía del aporte a la

estructura ecológica principal.

Este ecoparque contará con espacios para actividades de recreación

pasiva y será un aporte paisajístico natural. En él se considera la integración

de senderos con superficie elevada, senderos de conexión con

equipamientos y torres de vivienda, estancias y una plazoleta asociada con

equipamiento para la recreación activa y el deporte. Las ilustraciones a

continuación detallan cada uno de sus componentes.

Figura 41. Ecoparque de quebrada. Esquema General.


91

Figura 42. Ecoparque de quebrada. Sendero


Figura 43. Ecoparque de quebrada. Estancias


92

Figura 44. Ecoparque de quebrada. Senderos de conexión


Figura 45. Ecoparque de quebrada. Plazoleta


93

11.1.2. PARQUE RECREATIVO CENTRAL:

Área: 21.063,1m2

Categoría según la función: Parque recreativo

Orden: General

Ámbito: Municipal

Un desarrollo de esta escala, requiere de un elemento ordenador del

espacio público, que al mismo tiempo sea espacio de referencia y

encuentro ciudadano y concentración de actividades comunitarias. Por

tanto, el parque recreativo central es un elemento de ámbito municipal,

dotado de espacios para la recreación activa que permitan el deporte, el

juego y el esparcimiento. En él se dispondrán además, senderos de conexión

y estancias con dotación de mobiliario urbano, éstas responderán a la

configuración natural de manera que se conformen como pequeños

miradores para aprovechar las visuales y la proximidad al agua.

Figura 46. Parque Recreativo Central. Esquema General


94

Figura 47. Parque recreativo central. Sendero


Figura 48. Parque recreativo central. Terrazas temáticas


95

11.1.3. MIRADORES:

De igual forma que con la categoría de los ecoparques, los cuales no se

definen en la clasificación consignada en el PBOT municipal, la categoría

de miradores tampoco se define, sin embargo, las condiciones geográficas

generales del municipio de Guarne, proveen una serie de espacios propicios

para la generación de miradores tal como se consigna en el Plan Maestro

de Espacio Público Municipal que proyecta un sistema de miradores

urbanos. Es así que, para la definición de esta subcategoría, se hace

referencia al Plan Maestro de Espacio Público del municipio de Rionegro, el

cual expresa de la siguiente manera: Los miradores,

“Son lugares para la recreación contemplativa, vinculados al sistema

orográfico y/o asociado a los corredores de movilidad de la red vehicular,

peatonal, senderos y caminos de valor histórico y patrimonial , los cuales

podrán contar con superficies duras, amoblamiento de comunicación,

organización, ambientación, recreación, servicio, salud, higiene y seguridad,

en materiales acordes con el contexto y en función de las características

naturales, ambientales y paisajísticas del entorno donde se emplazan.

Espacio público que debido a su localización estratégica, por las visuales que

ofrece sobre el territorio presenta valores paisajísticos y se convierten en

referente para la población, puede localizarse en suelo urbano y rural”.

Los objetivos para los miradores al interior del plan parcial son los siguientes:

- Aprovechar las visuales que produce la orografía.

- Diseñar y construir en concordancia con lo dispuesto para los miradores

proyectados por el Plan Maestro de Espacio Público del municipio de

Guarne.

- Acompañar con vegetación de porte bajo cerca a las terrazas para no

obstruir las visuales.

- Localizar en relación directa con las unidades habitacionales (torres) a

fin de garantizar el uso frecuente y el fácil y rápido acceso.

A continuación se presentan las condiciones específicas del mirador

proyectado

Área: 3143,15 m2

96

Categoría según la función: Mirador

Orden: Local

Ámbito: Barrial

Figura 49. Miradores Norte. Esquema General.


11.1.4. ZONA VERDE RECREACIONAL:

Área: 3170,70 m2

Categoría según la función: Zona verde recreacional

Orden: Local

Ámbito: Barrial

Aunque está en relación directa con la ronda hídrica localizada en el

costado sur, se clasifica como zona verde recreacional asociada a la

función de protección ambiental. En este espacio público se proyectan

97

actividades de baja intensidad relacionadas con la recreación pasiva.

Contará con una mínima proporción de elementos construidos. Las

intervenciones estarán enfocadas a la introducción de vegetación que

aporte a la consolidación de los valores ambientales.

Figura 50. Zona Verde Recreacional. Esquema general


11.2. CUALIFICACIÓN PROPUESTA PARA LOS ESPACIOS PÚBLICOS:

Es importante determinar condiciones de calidad generales de dotación y

cualificación asociados con la materialidad, amoblamiento y

especificaciones técnicas a fin de complementar las condiciones

espaciales determinadas en las fichas anteriores.

El listado a continuación define la dotación mínima y especificaciones

técnicas para los espacios públicos al interior del área de planificación. En

términos generales se debe considerar que los elementos de dotación y las

características técnicas de los elementos construidos se definen de acuerdo

98

con la categoría funcional de cada espacio público. Adicionalmente, se

deberán atender las recomendaciones del manual de espacio público en

cuanto este sea formulado por la Administración Municipal, finalmente,

estos espacios públicos deben estar complementados con la vegetación

adecuada, arbolado urbano, jardines urbanos y reforestación en zonas de

interés ecológico y ambiental con especies nativas, así como en zonas de

recuperación y de pendientes pronunciadas.

11.2.1. PARA ECOPARQUE DE QUEBRADA:

- Los pisos se deben construir superficies permeables (pisos drenantes) que

permitan la infiltración ó senderos elevados en madera plástica o

inmunizada.

- Disponer de pasos elevados cuando se atraviese una escorrentía.

- Utilizar diversidad de superficies drenantes.

- Insertar mobiliario que propicie la permanencia en actividades pasivas o

contemplativas, configurar estancias con bancas, basureras y lámparas,

materiales durables pero livianos, de bajo impacto ambiental.

- Privilegiar la madera plástica y la madera inmunizada sobre otros

materiales.

- Incorporar elementos de señalética que informe sobre las especies de

fauna y flora y el cuidado de los elementos naturales.

11.2.2. PARA PARQUE RECREATIVO:

- Construir superficies de senderos y estancias en materiales resistentes y

duraderos que permitan alta intensidad de uso.

- En las terrazas asociadas a juegos infantiles utilizar caucho o materiales

amortiguantes.

- En las estancias próximas al lago conformar terrazas elevadas.

99

- En relación con el mobiliario; implementar juegos infantiles poco

convencionales y gimnasios urbanos con mobiliario de trabajo pesado.

- Cualificar la estancias con bancas y sillas que provean diversas formas

de uso, lámparas y basureras.

11.2.3. PARA MIRADORES:

- Construir las terrazas elevadas en madera o concreto.

- El mobiliario se constituye principalmente de bancas, localizadas de

manera que se aprovechen las visuales.

- Garantizar la seguridad de barandas y pasamanos, y complementar con

la iluminación adecuada y elementos como basureras.

11.2.4. PARA ZONAS VERDES RECREACIONALES:

En senderos y estancias, usar materiales de piso que se integren con los

demás elementos construidos procurando el máximo drenaje de estas

superficies, complementar con iluminación adecuada y basureras.

11.3. APORTE AL INDICADOR DEL ESPACIO PÚBLICO MUNICIPAL:

Para identificar el aporte de los espacios públicos propuestos en el presente

plan parcial al indicador de espacio público municipal se requiere

establecer las áreas que se consideran espacio público efectivo, para lo

cual se establecen los siguientes criterios:

- Ecoparque de quebrada: Se descuenta el área de rondas

correspondiente a la SAI y el suelo de protección por pendientes

superiores a 75%. Aporte al espacio público efectivo: 21.646,06 m2.

- Parque recreativo central: Se descuenta el área de rondas

correspondiente a la SAI y el suelo de protección por pendientes

superiores a 75%. Aporte al espacio público efectivo: 17.592,89 m2.

- Mirador: Se contabiliza en su totalidad como espacio público efectivo:

3143,15m2.

100

- Zona verde: Se descuenta el área de rondas correspondiente a la SAI.

Aporte al espacio público efectivo: 1527,88 m2.

Figura 51. Aporte al indicador de espacio público municipal


101

El área total que se aporta al indicador de espacio público es 43.909,98 m2.

En primera instancia se calcula el indicador de espacio público efectivo al

interior del área de planificación, es decir, teniendo en cuenta únicamente

el espacio público generado en el plan parcial y la población potencial que

se asentará en el polígono de estudio. Se calcula la población potencial a

partir de las 2851 unidades de vivienda propuestas en el modelo de

ocupación. Si para el municipio de Guarne la media es de 3.3 habitantes

por vivienda se tendría una población potencial total de 9.408 habitantes.

En este escenario el espacio público efectivo propuesto por el plan parcial

proporciona un indicador de 4.66 m2/hab.

Ahora bien, si se observa el indicador de espacio público efectivo a nivel

municipal consignado en el plan maestro de espacio público, se encuentra

que la superficie total de espacio público efectivo en el municipio es de

66.971,12 m2.

Tabla 11. Medición del indicador diciembre 2018 (población DANE).

SEPE (m2): Superficie de espacio

público en el área urbana del

municipio

66.971,12

HAB (hab.): Número de habitantes

dentro del perímetro urbano (Fuente:

proyecciones DANE)

18.464

IEP (m2/hab.): Índice de Espacio

Público

3,62

Fuente. Acuerdo 005 de 2018 (Plan Maestro de Espacio Público)

De otro lado, se presenta también el ejercicio de cálculo del indicador de

espacio público efectivo en el municipio considerando tanto el incremento

de población como el aumento de superficie destinada a espacio público

efectivo que trae consigo el desarrollo del plan parcial. De esta forma, si se

suma la población potencial del área de planificación con la población del

casco urbano (dato por proyección del DANE) serían 27.872 habitantes. De

igual forma, si se suma el ep efectivo actual del municipio (66.971,12 m2) con

el espacio público efectivo propuesto por el plan parcial (43.909,98 m2)

serían en total 110.881,1 m2 de espacio público efectivo. En este caso el

indicador para el municipio sería de: 4,81 m2/hab.

102

Tabla 12. Medición del indicador

SEPE (m2): Superficie de espacio público

en el área urbana del municipio (ep

efectivo actual + ep efectivo propuesto

por el plan parcial)

110.881,1

HAB (hab.): Número de habitantes

dentro del perímetro urbano (Fuente:

proyecciones DANE) + número de

habitantes potenciales en el plan parcial

27872

IEP (m2/hab.): Índice de Espacio Público 3,97


12. EQUIPAMIENTOS:

En el área de influencia del plan parcial se encuentran varios equipamientos

de educación y deporte a escala sectorial. Los más relevantes son la

institución educativa Santo Tomas de Aquino, el centro educativo Luis

Alejandro Delgado y la Institución Educativa La Inmaculada Concepción,

los cuales se localizan aproximadamente a 500 metros del costado sur del

área de planificación.

103

Figura 52. Equipamientos en el entorno


104

Al interior del área de planificación se propone la construcción de 2

equipamientos, que atiendan las necesidades básicas de la población,

especialmente asociadas a las actividades comunitarias, y de recreación y

deporte. De esta forma se proponen: una placa polideportiva cubierta y un

salón comunitario.

Equipamiento1:

-Placa polideportiva cubierta de 524,5 m2 construidos.

Equipamiento 2:

-Salón comunal: 249 m2 construidos pisos .

12.1. TIPO Y ÁMBITO DE LOS EQUIPAMIENTOS PROPUESTOS:

El Acuerdo 003 de 2015 (PBOT) define el ámbito de los equipamientos:

ÁMBITO DE LOS EQUIPAMIENTOS: Adóptese para el municipio de Guarne los

siguientes ámbitos o jerarquía para los equipamientos existentes y

proyectados:

1. Ámbito Regional: Lo conforman las edificaciones e infraestructuras

localizadas en el territorio del Municipio, que ofrecen características de alto

y mediano impacto supramunicipal. La localización de este tipo de

equipamientos se hará de acuerdo a su categoría, al uso del suelo,

funcionalidad e intensidad de usos.

2. Ámbito Municipal: Conforman este grupo, los equipamientos de

significativo impacto municipal urbano y rural, y establecidos para la

prestación de aquellos servicios públicos o privados, de los que requiere

satisfacerse colectivamente el Municipio en su conjunto.

3. Ámbito sectorial, barrial o veredal: Está conformado por aquellos

equipamientos con impacto urbano o rural, dispuestos para la prestación de

servicios públicos o privados y que de acuerdo a su categoría, atienden las

necesidades colectivas de la población correspondiente a uno o varios

sectores.

De acuerdo con lo anterior se establece que los equipamientos (placa

polideportiva y salón comunal), prestan servicios para el área de

105

planificación y su entorno más cercano por lo que se considera de ámbito

sectorial o barrial.

En cuanto a la clasificación se identifican, de acuerdo al PBOT, las siguientes

categorías:

Tabla 13. Clasificación de los equipamientos

EQUIPAMIENTO

PROPUESTO CLASIFICACIÓN DESCRIPCIÓN (PBOT)

1-A-. Placa polideportiva

cubierta

Equipamiento

recreativo y

deportivo

Canchas múltiples y dotaciones

deportivas al aire libre, coliseos y

polideportivos, clubes campestres

y deportivos, estadios, etc.

1-B- Salón comunal Cultural

Salones comunales, casas

juveniles, casas de cultura, museos,

teatros, centros cívicos y culturales,

galerías de exposición, bibliotecas,

y auditorios, entre otros. Fuente: Equipo técnico, 2019

También es importante señalar que adicional a los equipamientos a

construir, incluidos en el modelo de ocupación propuesto, se cuenta con un

área de reservada para la localización de futuros equipamientos, que

podrán ser ejecutados por la Administración Municipal, ello de acuerdo a

las necesidades que se identifiquen para el sector.

En cuanto a la clasificación se identifican, de acuerdo al PBOT, las siguientes

categorías:

106

Figura 53. Localización de equipamientos propuestos


12.2. ESPECIFICACIONES MÍNIMAS:

Equipamiento 1:

-Placa polideportiva:

Cuenta con las dimensiones requeridas y las características necesarias para

la práctica de microfútbol, básquetbol y voleibol. Debe estar cubierta con

estructura metálica liviana. Debe contar con iluminación idónea para la

107

práctica de deportes. Puede ser usada para múltiples actividades,

diferentes a las prácticas deportivas convencionales.

-Salón comunal:

Espacio multipropósito destinado para el desarrollo de las actividades

comunitarias. Debe contar con un salón que permita múltiples actividades,

tales como reuniones de participación ciudadana, actividades

pedagógicas, culturales, etc., así como disponer de áreas de apoyo como

lo son archivo y/o depósito, oficina, baños, cuarto técnico.

Figura 54. Caracterización del equipamiento 1, Placa polideportiva y salón comunal.


13. SERVICIOS PÚBLICOS DOMICILIARIOS:

13.1. ACUEDUCTO:

En el ANEXO 6 DISEÑO REDES DE ACUEDUCTO se presenta un resumen de las

actividades correspondientes a la fase correspondiente a los Diseños del

lineamiento de la red de acueducto, así como las consideraciones, los

108

criterios y los resultados de las actividades realizadas en esta etapa del

proyecto.

El anexo contiene el diseño hidráulico y estructural de las alternativas

seleccionadas en la fase anterior, para resolver cada uno de los problemas

identificados en la fase de diagnóstico. Además contiene los planos de

construcción, presupuesto, y especificaciones técnicas para cada

componente del proyecto.

13.2. DISEÑO DE REDES DE ALCANTARILLADO RESIDUAL:

El diseño de las redes de alcantarillado residual con su correspondiente

plano de diseño y las memorias de cálculo se encuentran en el ANEXO N. 7

del presente documento denominado DISEÑO DE REDES DE

ALCANTARILLADO RESIDUAL PP ALCORES.

13.3. DISEÑO DE REDES DE ALCANTARILLADO PLUVIAL Y OBRAS

COMPLEMENTARIAS:

En el ANEXO N. 8 denominado DISEÑO DE REDES DE ALCANTARILLADO

PLUVIAL Y OBRAS COMPLEMENTARIAS se desarrolla para el área de

planificación del plan parcial Alcores todo lo referido al diseño de redes de

alcantarillado pluvial, y obras complementarias como solución al drenaje de

las vías diseñadas para este Plan.

En la siguiente figura se presenta el plano síntesis con el trazado propuesto

para las redes de servicios públicos de acueducto, alcantarillado de aguas

residuales y alcantarillado de aguas lluvias o pluvial.

109

Figura 55. Redes de Servicios Públicos Domiciliarios

Fuente: Elaboración propia, 2019

14. PROPUESTA NORMATIVA:

14.1. DELIMITACIÓN:

El área de planificación del presente Plan Parcial corresponde al polígono

S1-DE-1-B denominado “Alcores” delimitado según el Decreto con fuerza de

Acuerdo No. 2018000078 del 27 de septiembre de 2018, expedido en virtud

de la facultad conferida por el Concejo Municipal en el artículo 23 del

Acuerdo 007 de 2018, a través del cual se autorizó al ejecutivo, además de

actulizar la cartografía del PBOT adoptado por el Acuerdo 003 se 2015 y

subdividir los polígonos del suelo de expansión, el cual se encuentra ubicado

en el costado nor-oriente del municipio, limitando en el costado sur con el

sector urbano denominado San Vicente, por los costados oriental y norte

con la vereda Montañez y por el costado occidental con las veredas El

Sango y La Cabaña.

110

Figura 56. Área de planificación y área de intervención del plan parcial Alcores


Como puede observarse en la Figura 56, el área de planificación tal como

se estableció en las determinantes urbanísticas determinadas por la

Secretaría de Planeación y al levantamiento topográfico realizado para el

presente proceso de formulación del plan parcial tiene una extensión de

190.097,15 m2, polígono que está conformado por seis (6) predios y cinco (5)

propietarios, entre ellos el municipio de Guarne.

El polígono de planificación está comprendido entre las siguientes

coordenadas, las cuales se ubican en la Figura 57:

Tabla 14. Coordenadas polígono plan parcial Alcores

PUNTO POINT_X POINT_Y PUNTO POINT_X POINT_Y

1 848.603,62 1.187.837,33 34 848.945,62 1.187.135,76

2 848.627,71 1.187.812,14 35 848.927,29 1.187.141,35

3 848.648,70 1.187.782,18 36 848.905,00 1.187.147,84

4 848.670,23 1.187.751,82 37 848.889,55 1.187.136,62

5 848.675,89 1.187.718,88 38 848.867,11 1.187.114,64

6 848.708,06 1.187.690,77 39 848.844,26 1.187.101,40

7 848.730,03 1.187.675,61 40 848.823,74 1.187.099,09

111

8 848.745,63 1.187.648,38 41 848.804,55 1.187.078,13

9 848.754,86 1.187.625,80 42 848.807,97 1.187.063,03

10 848.773,46 1.187.599,60 43 848.768,65 1.187.053,59

11 848.803,45 1.187.592,12 44 848.749,46 1.187.115,82

12 848.838,37 1.187.570,71 45 848.764,43 1.187.174,30

13 848.858,90 1.187.547,38 46 848.753,33 1.187.253,14

14 848.880,79 1.187.538,80 47 848.745,78 1.187.288,32

15 848.916,62 1.187.529,61 48 848.742,50 1.187.314,40

16 848.955,50 1.187.531,02 49 848.718,88 1.187.334,94

17 848.988,89 1.187.532,24 50 848.728,46 1.187.356,71

18 849.004,31 1.187.547,02 51 848.712,10 1.187.396,85

19 849.032,77 1.187.559,31 52 848.685,24 1.187.416,40

20 849.047,36 1.187.540,18 53 848.660,67 1.187.445,91

21 849.055,54 1.187.507,52 54 848.624,50 1.187.481,30

22 849.083,84 1.187.513,19 55 848.583,03 1.187.515,93

23 849.112,48 1.187.479,28 56 848.565,56 1.187.566,07

24 849.100,13 1.187.442,49 57 848.558,30 1.187.608,65

25 849.081,63 1.187.404,96 58 848.539,16 1.187.636,66

26 849.071,12 1.187.380,77 59 848.510,35 1.187.660,92

27 849.031,23 1.187.356,16 60 848.483,37 1.187.677,49

28 849.010,00 1.187.335,77 61 848.454,04 1.187.708,02

29 849.004,78 1.187.300,29 62 848.505,91 1.187.722,33

30 849.002,21 1.187.271,62 63 848.542,39 1.187.763,44

31 848.990,11 1.187.235,79 64 848.573,52 1.187.797,68

32 848.974,00 1.187.198,29 65 848.590,94 1.187.820,09

33 848.966,30 1.187.166,77


112

Figura 57. Delimitación por coordenadas área de planificación plan parcial


14.2. DELIMITACIÓN DE LAS UNIDADES DE ACTUACIÓN

URBANÍSTICA:

De conformidad con lo establecido en el artículo 2.2.4.1.6.1.1 del Decreto

Único Reglamentario del Sector Vivienda, Ciudad y Territorio No. 1077 de

2015 (artículo 18 del Decreto 2181 de 2006), la Unidad de Actuación

Urbanística, es “el área conformada por uno o varios inmuebles

explícitamente delimitada en las normas que desarrolla el plan de

ordenamiento territorial que debe ser urbanizada o construida como una

unidad de planeamiento con el objeto de promover el uso racional del

suelo, garantizar el cumplimiento de las normas urbanísticas y facilitar la

dotación con cargo a sus propietarios de la infraestructura de transporte, los

servicios públicos domiciliarios y los equipamientos colectivos, mediante

reparto equitativo de las cargas y beneficios, conforme con lo previsto en el

Capítulo V de la Ley 388 de 1997”.

113

No obstante, los propietarios de la totalidad de los predios incluidos en el

proyecto de delimitación de una unidad de actuación urbanística, según lo

definido en el respectivo plan parcial, podrán solicitar una única licencia de

urbanización o contar con la aprobación de un único proyecto urbanístico

general, para ejecutar las obras de urbanización de los predios que

conforman el proyecto de delimitación de la unidad, siempre y cuando

garanticen el reparto equitativo de las cargas y beneficios asignados a la

respectiva unidad por el plan parcial. En este caso el área objeto de la

operación se denominará unidad de gestión.

Las unidades propuestas para el área de planificación son ocho (8) tal como

se indica en la Figura 58 y en la Tabla 15, de las cuales 5 corresponden a

unidades de gestión y las 3 restantes a unidades de actuación urbanística,

las mismas que se pueden convertir en unidades de gestión conforme lo

dispuesto en el artículo 2.2.4.1.6.1.2. del Decreto Nacional 1077 de 2015 (art.

19 del Decreto 2181 de 2006).

Figura 58. Delimitación Unidades de Gestión - UG - o de Unidades de Actuación

Urbanística - UAU


114

Tabla 15. Delimitación Unidades de Gestión – UG - y Anidades de Actuación Urbanística –

UAU

UNIDAD ÁREA BRUTA PREDIO # MATRICULA

UAU 1 14938,51

48 020-194454

317 020-10759

UAU 2 13792,10

48 020-194454

317 020-10759

UG 3 34609,56 48 020-194454

UG 4 10065,32 28 020-15345

UG 5 5975,77 363 020-4556

UAU 6 45726,51

48 020-194454

317 020-10759

UG 7 3765,80 263 020-442

UG 8 58375,54 48 020-194454

AME TANQUE 2848,06 48 020-194455

TOTAL 190097,15 Fuente: Equipo técnico, 2019

14.3. USOS DEL SUELO:

De acuerdo con los requerimientos legales establecidos en el Decreto Único

Reglamentario 1077 de 2015, cada plan parcial debe contener la

asignación específica de usos principales, compatibles, complementarios,

restringidos y prohibidos, tal como se indicará a continuación.

Como referente tenemos que en el entorno urbano del área de

planificación se identifica que, según la zonificación de usos establecida en

el Acuerdo 003 de 2015 (PBOT), el uso predominante es el residencial.

115

Figura 59. Usos del suelo en el entorno urbano del plan parcial Fuente: Plan Básico de Ordenamiento Territorial, 2015

El Acuerdo Municipal 003 de 2015, en su artículo 128, referido a la tipología

de usos, establece:

116

Uso Residencial: Corresponde a la vivienda en sus diferentes tipologías,

Unifamiliar, Bifamiliar, Trifamiliar y Multifamiliar. Este uso puede ser

desarrollado en toda el área urbana excepto en aquellas zonas donde por

razones de incompatibilidad con otras actividades o con factores de tipo

ambiental, sea necesario prohibirlo.

De igual forma el artículo 129, áreas de actividad - zonificación de usos,

establece:

“1. Áreas Residenciales: En las áreas con esta destinación se pretende

promover el uso de vivienda en todas sus tipologías es decir unifamiliar,

bifamiliar, trifamiliar y multifamiliar, en consonancia con mezcla de usos y

actividades compatibles como lo son el comercio minorista, servicios

mercantiles, servicios básicos a la comunidad, usos recreativos e industria

artesanal. Se permite la actividad comercial, industrial artesanal y fami-

industria que no genera mayores impactos ambientales y urbanísticos en su

entorno, al interior de la vivienda sin desplazar la misma conservando la

unidad básica original.

2. Áreas Dotacionales y recreativas: Estas áreas corresponde a todos los

equipamientos – servicios a la comunidad o institucionales y los espacio

públicos (parques, zonas verdes entre otros) ubicados en el suelo urbano y

de expansión y que es fundamental mantener en el tiempo ya que estas

actividades están orientadas a lograr el bienestar de la comunidad para el

desarrollo humano, la asistencia, la seguridad y la protección social y para

la provisión de los servicios básicos de infraestructura, abastecimiento y

sanidad”.

De acuerdo con lo anterior, el uso principal asignado a la totalidad del área

de planificación es el residencial. El modelo de ocupación propuesto

plantea la mezcla de usos, específicamente para la UAU 6, en la que se

establece la presencia de comercio minorista y servicios básicos a la

comunidad. Por su localización y articulación con el sistema vial existente y

propuesto, se plantea este uso mixto para la mencionada UAU. Las demás

UAU tienen asignado el uso residencial. Vale la pena señalar además que

los espacios públicos propuestos tendrán asignado el uso dotacional.

Tabla 16. Usos del suelo propuestos para el área de planificación

Uso

Permitido

Uso

Complementario Uso Restringido Uso Prohibido

Residencia

Multifamiliar

Comercial y de

servicio: Mercantiles:

Dotacional: Servicios

sociales y comunitarios.

Famindustria

Industria liviana

117

Uso

Permitido

Uso

Complementario Uso Restringido Uso Prohibido

Comercio minorista

y prestación de

servicios

profesionales:

a. Tiendas, graneros

y miceláneas.

b. Hoteles y

restaurantes.

c. Oficina y

consutorios.

d. Supermercados.

e. Centros

comerciales.

f. Parqueaderos.

a. Educación.

b. Salud.

c. Cultura.

d. Recreación y

Deporte.

Industria mediana

Industria pesada

Institucional: Sector

administración y

seguridad:

a. Policía.

b. Centro

Administrativo

Municipal.

c. Cuerpor de

bomberos.

d. Defensa civil.

Institucional: Sector

administración y

seguridad:

a. Organismos de

justicia.

b. Cárcel.

Sector de servicios

públicos:

a. Plantas.

b. Tanques.

c. Redes

Sector servicios

públicos:

a. Plazas de

mercado.

b. Centro de acopio.

c. Matadero.

d. Terminal de

transporte

Uso comercial:

Comercio mayorista y

prestación de servicios

especiales:

a. Bodegas.

b. Grandes superficies

comerciales.

Comercio y servicios de

alta perligrosidad:

a. Gasolineras.

b. Estaciones de

servicio.

c. Expendio y

manipulación de

gases.


En la Figura 60, se espacializan las áreas residenciales, dotacionales y las

mixtas. En las áreas dotacionales se incluyen no solo las áreas para los

equipamientos y destinadas al espacio público efectivo, sino las que

corresponden a los suelos de protección ambiental.

118

Figura 60. Usos de Suelo en el Área de Planificación


14.4. EDIFICABILIDAD:

De acuerdo con las determinantes urbanísticas establecidas por la

Secretaría del Planeación del municipio de Guarne, estos son los

aprovechamientos, tal como están definidos en la tabla de

aprovechamientos del Acuerdo Municipal 003 de 2015, artículo 143:

Tabla 17. Tabla de aprovechamientos urbanísticos

Tratamiento Código Nombre Tipología Densidad/

ha

Altura

res

Altura

otros

usos

IO%

Res

Desarrollo

Expansión 21-DE-1 Alcores UNI-MULTI 120 12 P 4 P

40%

AB

Fuente: Acuerdo 003 de 2015, art. 143

119

Sin embargo, también se establece en el PBOT (inciso cuarto del artículo 137

del Acuerdo 003 de 2015 que:

“En los polígonos con tratamiento de desarrollo en donde las condiciones

topográficas presenten depresión del terreno (topografía más baja que la vía

principal) y para conservar las condiciones morfológicas del mismo, el

municipio podrá autorizar una mayor altura con el fin de compensar el

desarrollo urbanístico y paisajístico y cumpliendo las demás obligaciones

urbanísticas. Este mayor aprovechamiento del suelo, en un mayor índice de

construcción (I.C), genera participación en plusvalía y será liquidada según la

Ley 388 de 1997 y sus decretos reglamentarios”.

De otro lado, el mismo Acuerdo Municipal 003 de 2015 (PBOT) en el numeral

3º del artículo 135 estableció la figura del aprovechamiento urbanístico

adicional aplicable solo en los suelos a los que el Plan Básico de

Ordenamiento Territorial les haya asignado el tratamiento urbanismo de

desarrollo y asuman cargas generales, el mismo que fue reglamentado a

través del Decreto No. 2018000013 del 30 de enero de 2018 “Por medio del

cual se reglamenta el Plan Básico de Ordenamiento Territorial – Acuerdo 003

de 2015- mediante la expedición de normas específicas, y se dictan otras

disposiciones”.

En virtud de lo regulado por el citado Decreto Municipal en sus artículos 60 y

siguientes se reglamenta el aprovechamiento urbanístico adicional,

estableciendo un límite a dicho aprovechamiento en el artículo 63, que para

el efecto corresponde a un incremento hasta del 25% de la densidad, para

el presente caso será hasta de treinta (30) viviendas por hectárea para una

densidad máxima de 150 viv/ha y como altura máxima el promedio entre la

establecida para los polígonos S5_DU_14 (La Ramada) y S4_DE_05

(Minhacienda, hoy Mentha), es decir 15 pisos.

Con base en el modelo de ocupación propuesto y teniendo en

consideración los elementos normativos que definen la edificabilidad

general para el polígono, se propone una edificabilidad discriminada por

UAU.

Se establece:

120

- Índice de ocupación diferenciado. Para todas las unidades de actuación

urbanística y de gestión el índice de ocupación es el asignado en la tabla

de aprovechamientos del artículo 143 del Acuerdo 003 de 2015 (PBOT):

40%.

- Altura dispuesta de forma escalonada. Ver sección 7.2. SISTEMA

ESTRUCTURADO. Oscila entre los 10 pisos en las partes altas del área de

planificación hasta los 15 pisos en las partes bajas y en los lugares en los

que la topografía minimiza el impacto visual de las edificaciones en el

paisaje. Altura que en todo caso se contabiliza desde el nivel de acceso.

- Densidad variable. La densidad es variable de acuerdo al reparto de las

cargas y de los beneficios, además del tipo de vivienda, es decir si es VIS

o NO VIS. En todo caso la densidad máxima para todo el polígono

corresponde a 150 viv/ha.

En la siguiente tabla se asignan los parámetros de edificabilidad por UAU:

Tabla 18. Edificabilidad por unidad de actuación urbanística


14.5. NORMAS VOLUMÉTRICAS:

Con respecto a las normas volumétricas adicionales, se establece:

- Distancia mínima entre fachadas abiertas de las torres: 22 metros.

- Distancia mínima entre fachadas cerradas y semicerradas: 6 metros.

UNIDAD ÁREA

BRUTA

# DE

VIVIENDAS

ÁREA CONSTRUIDA

OTROS USOS

(COMERCIO)

I.O.

MÁXIMO

ALTURA

MÁXIMA

(# DE PISOS)

DENSIDAD

UAU1 14938,51 438 761,156 40% A.B. 15 294

UAU2 13792,10 392 0 40% A.B. 15 285

UG3 34609,56 782 136,025 40% A.B. 15 226

UG4 10065,32 102 167,932 40% A.B. 15 102

UG5 5975,77 110 136,025 40% A.B. 15 185

UAU6 45726,51 590 167,932 40% A.B. 15 30

UG7 3765,80 56 702,053 40% A.B. 15 149

UG8 58375,54 381 303,958 40% A.B. 15 66

AME

TANQUE 2848,06 N.A N.A N.A N.A N.A

TOTAL

190097,1

5 2851 2375,08

121

- Retiro mínimo del paramento al borde del andén (antejardín): 3 metros.

- Distancia mínima de la edificación al lindero: 6 metros.

14.6. ÁREAS PARA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL Y PRIORITARIO:

Entre los contenidos mínimos establecidos en el artículo 2.2.4.1.4.1. del

Decreto Único Reglamentario 1077 de 2015 para los planes parciales,

tenemos en el numeral 7º “La fijación y localización del porcentaje

obligatorio de suelo que deberá destinarse al desarrollo de programas de

vivienda de interés social, sin perjuicio de que estas áreas puedan ubicarse

en otras zonas de la ciudad, de conformidad con lo que para el efecto haya

previsto el plan de ordenamiento territorial o los instrumentos que lo

desarrollen”, lo cual fue reiterado en las determinantes urbanísticas fijadas

por la Secretaría de Planeación para la presente formulación.

Es así como el 20% del área útil del plan parcial en uso residencial se destina

al desarrollo de proyectos o programas de Vivienda de Interés Prioritario–VIP,

lo que equivale a 21422,02 m2, en consecuencia, tal como se presenta en la

Figura 61, se destina un área con dicha extensión urbicada en el sector norte

del área de planificación con lo cual se da cumplimiento a lo dispuesto en

el ordenamiento jurídico nacional.

122

Figura 61 Áreas para vivienda de interés prioritario


14.7. ETAPAS DE DESARROLLO DEL PLAN PARCIAL:

Para garantizar el desarrollo integrado de las unidades y el cumplimiento de

las respectivas obligaciones urbanísticas, se requerirá que para la totalidad

de los inmuebles que las conforman se tramite un solo proyecto urbanístico

general, en el cual se deberá definir las etapas de desarrollo. Igualmente

cada una de las unidades deberá cumplir los porcentajes de cesión

urbanística establecidos específicamente para cada una de ellas.

Para el desarrollo urbanístico del área de planificación se ha estimado un

cronograma de quince (15) años, el cual propone una ejecución de cada

unidad de la siguiente forma:

Tabla 19. Cronograma de ejecución del plan parcial

Año CORTO PLAZO MEDIANO PLAZO LARGO PLAZO

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

UAU1

UAU2

123

UG3

UG4

UG5

UAU6

UG7

UG8


Figura 62. Etapas de Desarrollo del Plan Parcial


Las etapas de desarrollo definidas en la Tabla 19 y la Figura 62 son

meramente indicativas, por cuanto los propietarios de dichos predios

podrán emprender el desarrollo de la Unidad de Actuación Urbanística y/o

de las Unidades de Gestión, según sea el caso, sin necesidad de ceñirse

estrictamente a estas. En ningún caso se podrán desarrollar de manera

posterior a la vigencia del plan, es decir con posterioridad a los quince (15)

años contados a partir de la fecha de la publicación del Decreto por medio

del cual se adopta el presente Plan Parcial.

124

15. OBLIGACIONES URBANÍSTICAS:

Las obligaciones urbanísticas están representadas en cesión de suelo y

construcción de obras e incluyen: áreas de retiro ambiental y de quebrada,

cesión de espacio público y cesión de suelo para vías obligadas,

construcción (adecuación) de espacio público, construcción y

mejoramiento de vías, construcción de redes de acueducto, alcantarillado

y aguas lluvias las cuales se ejecutas bajo las vías y construcción de

equipamiento el cual se localiza en las zonas verdes de espacio público o

en áreas definidas por el Municipio.

A continuación se presentan de manera general las obligaciones

urbanísticas por cesión de suelo para espacio público y vías.

Figura 63. Obligaciones urbanísticas de cesión de suelo para vías, espacio público y

equipamientos


En cuanto a los porcentaje o montos de las áreas de suelo a ceder por

concepto de vías (Tipo A) y espacio público (Tipo B), así como la

construcción de equipamientos (Tipo C), se debe considerar, conforme el

125

modelo de ocupación, usos y planteamiento urbanístico lo dispuesto en los

artículos 147 y 148 del Plan Básico de Ordenamiento Territorial (Acuerdo 003

de 2015).

15.1. OBLIGACIONES DE SUELO PARA VÍAS TIPO A:

De conformidad con lo dispuesto en el numeral 1) del artículo 147 del

Acuerdo Municipal 003 de 2015 (PBOT), para las unidades de actuación

urbanística destinadas al uso residencial no VIS, la obligación de vías

corresponde al 22% del área bruta del área de planificación del plan parcial

y debe aportarse a título de Cesiones Tipo A.

Cálculo de las obligacionestipo A para unidades no VIS:

Tabla 20. Área bruta de las Unideades de Gestión y Actuación Urbanística NO VIS

UNIDAD TIPO ÁREA BRUTA

UG4 NO VIS 10065,32

UAU6 NO VIS 45726,51

UG7 NO VIS 3765,80


De acuerdo con la tabla anterior el área bruta total de las unidades de

gestión o de actuación urbanística no VIS es de 59.557,62 m2, por lo tanto, la

obligación tipo A para dichas unidades de actuación es de 13.102,68 m2,

que equivale al 22% del área bruta.

Con respecto a las unidades de gestión o de actuación urbanística

destinadas a la Vivienda de Interés Social –VIS- la obligación tipo A, según lo

dispuesto en el artículo 148 del Acuerdo 003 de 2015, corresponde a las vías

obligadas que se encuentran proyectadas dentro del sistema vial del

municipio, las cuales se presentan en la Figura 64. Las áreas que se deben

ceder para cumplir con esta obligación se localizan en las unidades de

actuación urbanística 1 y 2, sumando 1.799,10 m2.

126

Figura 64 Cesión de suelo por vía obligada


Ahora bien, para conocer el total de suelo a ceder para el cumpliento de

las obligaciones tipo A se suman las obligaciones requeridas para las

unidades de gestión o de actuación urbanística VIS y no VIS,como se

presenta en la siguiente tabla:

Tabla 21. Cálculo obligación normativa Tipo A – Vías

Obligaciones unidades no VIS (22% de A.B.) 13.102,68 m2

Obligaciones unidades VIS (vías obligadas) 1.799,10 m2

Total obligación normativa tipo A 14.901,78 m2


De acuerdo con el sistema vial planteado las cesiones de vías suman un total

de 19615,20 m2, por lo que hay un superávit en las cesiones de suelo real a

ceder frente a la obligación normativa:

Tabla 22. Cesión de suelo Tipo A – Vías

Obligaciones Vías Normativas 14.901,78 m2

Cesiones Propuestas Vías 19.615,20 m2

Superávit Cesión Vías 4.713,42 m2


127

Figura 65. Cesiones de suelo para vías – Tipo A


La distribución espacial de las áreas de cesión tipo A se presenta en la Figura

65, la misma que se detalla para cada vía y para cada unidad de gestión o

de actuación urbanística en la siguiente tabla.

Tabla 23. Cesión de suelo para vías – Tipo A por cada UAU

UNIDAD

Cesión en Suelo Vías mts² según

modelo proyectado

UAU1 2324,71

UAU2 2433,99

UG3 93,12

UG4 1109,97

UG5 254,86

UAU6 8059,96

UG7 954,00

UG8 4384,59

TOTAL 19615,21


128

15.2. OBLIGACIONES DE SUELO PARA ESPACIO PÚBLICO TIPO B:

Las UAU y UG deberán ceder los suelos para espacio público adecuados

para tal condición, lo cual incluye: engramar, arborizar, iluminar, disponer

del mobiliario necesario y realizar las obras de estabilización y mejoramiento

de taludes si así lo requiere, cumpliendo con la normativa vigente para

dicho tema. Los diseños de estos espacios deberán contar con el visto

bueno de la Secretaría de Infraestructura, o la dependencia que haga sus

veces, para el respectivo recibo de la obra.

Las cesiones de Espacio Público -EP están conformadas por las cesiones de

suelo útil de las UAU o UG y los últimos 10mt del retiro de las quebradas al

interior del área de intervención. Este con el fin de tener un total de espacio

público de uso efectivo sea activo o pasivo y cumplir con el suelo

correspondiente a las obligaciones efectivas necesarias en el plan.

La cesión de espacio público para el plan parcial se establece a partir de

las definiciones en el modelo de ocupación, el cual busca consolidar un

sistema de espacialidades públicas que esté en armonía con el sistema

estructurante natural. Por esta razón las cesiones de espacio público en

cada una de las UAU o UG se establecen en función del modelo de

ocupación propuesto.

De conformidad con el numeral 2º del artículo 147 del Acuerdo Municipal

003 de 2015 (PBOT) estas áreas de cesión de suelo corresponde al 32% del

área bruta del área de planificación, no obstante, en el artículo 148 de

dicho Acuerdo se establece que el porcentaje mínimo de las cesiones

urbanísticas gratuitas para el desarrollo de programas VIS y VIP será del 25%

del área neta urbanizable. Esta obligación se digrega de manera que para

espacio público el área a ceder sea del 15% all 20% del área neta

urbanizable y el área para equipamiento entre el 5% al 10% del área neta

urbanizable.

Tabla 24. Área bruta por UAU o UG destinadas al desarrollo NO VIS

UNIDADES NO VIS ÁREA BRUTA

UG4 10065,32

UAU6 45726,51

UG7 3765,80

TOTAL 59557,62

129


El área bruta total de las unidades no VIS es de 59557,62 m2, por lo que las

obligaciones tipo B para estas unidades es de 19058,43 m2.

Tabla 25. Área bruta total por UAU o UG destinadas al desarrollo NO VIS

ÁREA BRUTA UNIDADES NO VIS 59.557,62 m2

OBLIGACIÓN 32 % (TIPO B) 19.058,43 m2


En cuanto a las unidades de actuación urbanística o unidades de gestión

destinadas a la Vivienda de Interés Social –VIS- se calcula el área neta para

establecer el área a ceder para el cumplimiento de la obligación tipo B,

encontrando que el área neta total es de 102.498,94 m2, como se muestra

en la siguiente tabla:

Tabla 26. Área neta por UAU o UG destinadas al desarrollo NO VIS

UNIDAD ÁREA NETA (m2)

UAU1 10785,21

UAU2 12775,19

UG3 30305,79

UG5 3101,83

UG8 45530,91

TOTAL 102.498,94 Fuente: Equipo técnico, 2019

130

Figura 66 Area neta de las unidaes destinadas a VIS


De acuerdo con el área neta total de las unidades destinadas a la VIS, la

obligación tipo B sería de 25.624,73 m2:

Tabla 27. Área neta por UAU o UG destinadas al desarrollo VIS

ÁREA NETA UNIDADES VIS 102498,94 m2

OBLIGACIÓN 25 % (TIPO B) 25624,73 m2


Para obtener el área total de suelo a ceder para el cumplimiento de la

obligación tipo B en el área de planificación, se suman las áreas a ceder

tanto en las unidades (UAU o UG) VIS como en las unidades (UAU o UG) no

VIS, como se muestra en la siguiente tabla:

131

Tabla 28. Cesión Tipo B consolidada

ÁREA NETA UNIDADES VIS 102.498,94

OBLIGACIÓN 25 % (TIPO B) 25.624,7347

ÁREA BRUTA UNIDADES NO VIS 59.557,62

OBLIGACIÓN 22 % (TIPO A) 13.102,6769

TOTAL OBLIGACIÓN TIPO B 44683,1738


De acuerdo con el modelo de ocupación propuesto, las áreas a ceder para

espacio público y que se contabilizan para el pago de cesiones tipo B es

44.683,17, que corresponde al 100% de la obligación.

Vale la pena señalar que dentro de los suelos a ceder por concepto de la

obligación tipo B se incluye el suelo reservado para la construcción de

equipamientos, con un área de 8119,73 m2, que equivale al 7,9 % del área

neta total de las unidades (UAU o UG) destinadas a VIS.

Tabla 29. Área neta por UAU o UG destinadas al desarrollo VIS

ÁREA NETA UNIDADES VIS 102498,94 m2

SUELO PARA EQUIPAMIENTO 8119,73 m2


En las áreas contabilizadas para el cumplimiento de las cesiones tipo B se

incluyen los suelos que hacen parte de las rondas hídricas pero que se

localizan por fuera de la SAI, a continuación se presentan dos tablas en las

que se discriminan dichas áreas y las demás cesiones tipo B:

Tabla 30. Cesión espacio público (Tipo B) en Ronda Hídrica por fuera de SAI por UAU o UG

UNIDAD EP EN RONDA POR FUERA DE SAI

UAU1 1895,14

UAU2 296,76

UG3 2042,61

UG4 0,00

UG5 1231,12

UAU6 5035,46

UG7 0,00

UG8 6123,81

TOTAL 16624,91


132

Tabla 31. Cesión espacio público (Tipo B) en suelo útil por UAU o UG

UNIDAD CESIÓN E.P.

UAU1 0,00

UAU2 0,00

UG3 8752,14

UG4 4903,01

UG5 0,00

UAU6 11260,34

UG7 0,00

UG8 3143,16

TOTAL 28058,65


En la Tabla 32 se especifica que el 37,2% del área de cesión tipo B se realizará

en suelos clasificados de protección correspondientes a rondas hídricas

pero por fuera de la susceptibilidad alta a la inundación -SAI- y el 62,8% se

realizará sobre suelos útiles o urbanizables, con lo cual el plan parcial

contribuirá ostensiblemente al incremento en el mediano plazo del

indicador de espacio público efectivo del municipio de Guarne.

Tabla 32. Distribución de las áreas de cesión por clasificación de suelo

Tipo de Suelo m2 %

Cesión de Espacio Público en Suelo de Protección (Por fuera de

la SAI de la ronda hídrica) 16624,91 37,2%

Cesión de Espacio Público por Fuera del Suelo de Protección 28058,65 62,8%

Total Cesión de Espacio Público 44683,56 100,00%


En la Figura 67, se espacializan las áreas de cesión para espacio público y

en la Tabla 32 se presenta la distribución de esta obligación urbanística por

cada una de las unidades de actuación urbanística.

133

Figura 67. Áreas de Cesión en Suelo Tipo B Fuente: Equipo técnico, 2019

15.3. OBLIGACIONES TIPO C – CONSTRUCCIÓN EQUIPAMIENTO:

Esta obligación corresponde a la construcción de equipamientos tal como

se dispone en el numeral 3º del artículo 147 del Acuerdo 003 de 2015 (PBOT),

correspondiendo estas a 1 m2 por cada unidad de vivienda y el 1% del área

total construida en otros usos.

Con respecto al área destinada al uso residencial no VIS, la obligación tipo

C corresponde a 1 m2 por cada unidad de vivienda, lo cual se aplica para

las unidades no VIS, lo que equivale a 748 m2. Para los usos diferentes al

residencial se identifica un total de 2375 m2, por lo que la obligación para la

134

construcción de equipamientos por dicho concepto es 23,75 m2. En total la

obligación de construcciónde equipamientos es 771,75 m2, tal como se

resume en la siguiente tabla.

Tabla 33. Cálculo de la obligación de construcción de equipamiento (Cesión Tipo C)

# VIVIENDAS NO VIS 748

OBLIGACIÓN TIPO C (1M2 /VIV) 748

OTROS USOS (M2) 2375

OBLIGACIÓN TIPO C (1% DE A.C.) 23,75

TOTAL OBLIGACIÓN TIPO C 771,75


Para dar cumplimiento a esta obligación, el plan parcial propone la

construcción de dos (2) equipamientos con las características que se

indican en la Tabla 34.

Tabla 34. Características de los equipamientos propuestos

No. EQ. Denominación

EQ. Ocupación Altura

Área Total

Construida

1 Placa

Polideportiva 524,5 m2 1 Piso 524,5 m2

2 Salón comunal 249 m2 1 Piso 249 m2


La espacialización de los dos (2) equipamientos propuestos se presentan en

la Figura 68.

135

Figura 68. Ubicación propuesta para los equipamientos comúnitarios


15.4. SÍNTESIS DE LAS CESIONES URBANÍSTICAS:

De acuerdo a lo desarrollado en los numerales anteriores del presente

capítulo, en la Tabla 35 se presenta la síntesis de las cesiones urbanísticas en

136

sus tres modalidades o tipos, concluyéndose la existencia de un superávit en

la cesión de suelo para vías (tipo A) de 4.713,42 m2.

Tabla 35. Síntesis de las cesiones urbanísticas en suelo y construcción de equipamiento

Obligaciones Vías Normativas (tipo A) 14.901,78 m2

Cesiones Propuestas Vías 19.615,20 m2

Superávit Cesión Vías 4.713,42 m2

Obligaciones Espacio Público

Normativas (tipo B) 44.683,17 m2

Cesiones EP Propuesta 44.683,55 m2

Cesión Normativa de Suelo para EQ VIS

(5 a 10% del área neta de unidades VIS)

5.124,95 m2 a

10.249,89389 m2

Cesión Suelo Equipamiento 8119,73 m2

Obligación Normativa Construcción

Equipamiento NO VIS (tipo C) 771,75 m2

Obligación Propuesta Construcción de

Equipamiento 773.5 m2


Adicional al superávit en cesión de vías, el señor Juan Diego Mejía Tirado

como propietario del predio identificado con la matrícula inmobiliaria No.

020-750 cedió de manera anticipada a favor del municipio de Guarne

mediante la escritura pública No. 806 del 24 de noviembre de 2018 de la

Notaría Única de Guarne un área de 2.726 m2 para que el ente territorial

adelantará la construcción de infraestructura de servicios públicos (tanque

de almacenamiento de agua potable), lo cual debe ser objeto de

reconocimiento conforme a lo dispuesto en el Decreto Único Reglamentario

1077 de 2015 en la formulación del plan parcial.

Cesión Anticipada Para Tanque 2.726 m2

137

Tabla 36. Distribución de las cesiones por UAU o UG

UN

IDA

D

TIP

O V

IVIE

ND

A

ÁR

EA

BR

UTA

AR

EA

NETA

CESIO

NES T

IPO

A

CESIO

N T

IPO

B

(PO

R F

UER

A D

E

RO

ND

AS)

CESIO

N T

IPO

B

(EN

RO

ND

A

PO

R F

UER

A D

E

SA

I)

TOTA

L C

ESIO

NES

TIP

O B

(CO

NTA

BIL

IZA

D

AS)

CESIÓ

N D

E S

AI

(RO

ND

AS)

CO

NSTR

UC

CIÓ

N D

E

EQ

UIP

AM

IEN

TO

UAU1 VIS 14938,51 10785,21 2324,71 0,00 1895,14 1895,14 1171,86

UAU2 VIS 13792,10 12775,19 2433,99 0,00 296,76 296,76 0,00

UG3 VIS 34609,56 30305,79 93,12 8752,14 2042,61 10794,75 1857,77

UG4

NO

VIS 10065,32 10031,49 1109,97 4903,01 0,00 4903,01 0,00

UG5 VIS 5975,77 3101,83 254,86 0,00 1231,12 1231,12 1642,81

UAU6

NO

VIS 45726,51 35559,36 8059,96 11260,34 5035,46 16295,80 4186,03 773,50

UG7

NO

VIS 3765,80 3765,80 954,00 0,00 0,00 0,00 0,00

UG8 VIS 58375,54 45530,91 4384,59 3143,16 6123,81 9266,97 6709,31 AME

TANQUE

(CESIÓN

ANTICIPA

DA) NA 2848,06 2848,06 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

TOTAL 190097,15 154703,65 19615,21 28058,65 16624,91 44683,55 15567,78 773,50


En cuanto a la asignación de las cargas urbanísticas, estas se detallarán a

continuación y se espacializan en la Figura 69.

138

Figura 69. Asignación de cargas (cesiones) por UAU o UG


Tabla 37. Distribución de cesiones y edificabilidad por UG o UAU

UNIDAD DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA 1

TIPO VIS

ÁREA BRUTA 14938,51

EP EN RONDA POR FUERA DE SAI 1895,14

CESIÓN EP 0,00

ÁREA EN SAI 1171,86

CESIÓN VÍA 2324,71

# DE VIVIENDAS 438

EDIFICABILIDAD OTROS USOS 761,15 m2


TIPO VIS



CESIÓN EP 0,00

ÁREA EN SAI 0,00


# DE VIVIENDAS 392

EDIFICABILIDAD OTROS USOS 0

139

UNIDAD DE GESTIÓN 3

TIPO VIS



CESIÓN EP 8752,14


CESIÓN VÍA 93,12

# DE VIVIENDAS 782



TIPO NO VIS



CESIÓN EP 4903,01

ÁREA EN SAI 0,00


# DE VIVIENDAS 102



TIPO VIS

ÁREA BRUTA 5975,77


CESIÓN EP 0,00


CESIÓN VÍA 254,86

# DE VIVIENDAS 110



TIPO NO VIS



CESIÓN EP 11260,34



# DE VIVIENDAS 590



TIPO NO VIS

ÁREA BRUTA 3765,80


140

CESIÓN EP 0,00

ÁREA EN SAI 0,00

CESIÓN VÍA 954,00

# DE VIVIENDAS 56



TIPO VIS



CESIÓN EP 3143,16



# DE VIVIENDAS 381

CONSTRUCCIÓN EQ 771,75 m2



15.5. CONVERSIÓN DE CESIONES ADICIONALES A

DERECHOS DE EDIFICABILIDAD ADICIONAL (DEA):

Dado que en el presente plan parcial se presenta un superávit en materia

de cesión de suelo para vías (cesión tipo A) y adicionalmente se debe

compensar la cesión anticipada a que se hizo referencia en el numeral

anterior del presente Capítulo para infraestructura de servicios públicos con

un área total de 7.438,42 m2, tal como se presenta en la Tabla 38, se debe

proceder a establecer la forma para realizar la conversión en Derechos de

Edificabilidad Adicional –DEA, tal como lo dispone el Plan Básico de

Ordenamiento Territorial (Acuerdo 003 de 2015) para los polígonos con

tratamiento urbanístico de desarrollo, lo cual fue reglamentado por el

ejecutivo municipal mediante el Decreto 2018000013 del 30 de enero de

2018.

Tabla 38. Áreas de Cesión Objeto de Conversión en DEA

Superávit Cesiones / Cesión Adicional de

Espacio Público 4.713,42

Cesión Anticipada para Tanque 2.726

Total 7.438,42


141

Conforme a la tabla adoptada en el artículo 65 del citado Decreto

Municipal, los suelos cedidos adicionalmente, es decir más allá de las

obligaciones urbanísticas establecidas en la norma (Acuerdo Municipal 003

de 2015) se deben compensar en Derechos de Edificabilidad Adicional en

la siguiente proporción, dando aplicación a lo dispuesto en los artículos 66 y

67 (ibídem):

Tabla 39. Asignación de DEA por cesiones adicional para espacio público y anticipada

para infraestructura de servicios públicos

Tipo de cesión adicional No. de

m2

Derechos de

edificabilidad

adicional –DEA

por m2

Total derechos de

edificabilidad

adicional -DEA

Cesión de suelo urbano y

de expansión útil y

urbanizado para parques

(espacio público).

4.713,42 3 14.140,26

Cesión de suelo urbano y

de expansión útil para

redes matrices de servicios

públicos e infraestructura

asociada.

2.726 6 16.356


De acuerdo con lo expuesto, las cesiones adicionales de suelo útil

propuestas como cargas generales, bien sea para espacio público dotado,

o el área cedida anticipadamente para la construcción de un tanque de

almacenamiento de agua potable, representan un total de 30.496,26

Derechos de Edificabilidad Adicional –DEA, lo que corresponde conforme al

artículo 68 del multicitado Decreto a la misma cantidad de metros

cuadrados de edificabilidad adicional en el Plan Parcial.

16. ASIGNACIÓN O REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS:

El plan parcial establece un sistema de reparto equitativo de cargas y

beneficios que soportan la operación del área de planificación, teniendo

en cuenta un esquema jurídico y financiero equitativo para los propietarios

de suelo vinculados en el proyecto.

142

En el área de planificación se define el régimen de derechos y obligaciones

urbanísticas a cargo de los propietarios de suelo. Es así como, se establece

que las obligaciones relativas al reparto equitativo de cargas y beneficios

deberán ser asumidas por los titulares del derecho de dominio al momento

de solicitar la licencia de urbanización, sin consideración a posibles cambios

o mutaciones en la titularidad de los predios entre el momento de adopción

del Plan Parcial y la solicitud correspondiente de licencia urbanística.

El reparto de las cargas y los beneficios para el presente plan parcial se

detalla en el ANEXO 9 (REPARTO DE CARGAS Y DE BENEFICIOS) del presente

documento.

17. ESTRATEGIA DE GESTIÓN:

En este Capítulo se adoptarán los instrumentos legales de manejo y gestión

del suelo y demás instrumentos que se han considerados necesarios para la

financiación y ejecución del plan parcial, tal como lo dispone el numeral 8º

del artículo 2.2.4.1.4.1. del Decreto Único Reglamentario 1077 de 2015.

17.1. PARTICIPACIÓN EN EL PROCESO DE FORMULACIÓN DEL

PRESENTE PLAN PARCIAL:

Dadas las particularidades del presente plan parcial, en el cual los dos

predios de mayor extensión son de propiedad de quien está adelantado la

formulación del mismo, para la formulación del presente plan parcial se

estima que el proceso de socialización (información pública, citación a

propietarios y vecinos) se deberá adelantar en la etapa prevista en el

ordenamiento jurídico, es decir conforme lo previsto en el artículo 2.2.4.1.1.8.

del Decreto Nacional 1077 de 2015.

Para la cual se apoyará a la Secretaría de Planeación con la presentación

en la que se plantearan, entre otros, los siguientes temas:

- ¿Qué es un parcial?

- ¿Cuáles son las etapas de formulación de un plan parcial?

- ¿Cuáles son las implicaciones en el territorio?

- ¿Por qué se formula el plan parcial Alcores?

- ¿Cuáles son las directrices de desarrollo del plan parcial Alcores?

- ¿Cuál es el modelo de desarrollo a proponer?

143

- ¿Cuáles son las etapas en las que se encuentra el plan parcial?

- ¿Cuáles son las unidades de actuación urbanística en las que se divide

el plan parcial?

- ¿Cuál es la edificabilidad por UAU y las obligaciones urbanísticas?

- ¿Cómo se propone el reparto de cargas y beneficios?

De dicha la socialización se recogerán las inquietudes de los asistentes, las

mismas que deberán ser consideradas por la Secretaría de Planeación y el

equipo formulador del plan.

17.2. GESTIÓN DEL SUELO

17.2.1. Unidades de Actuación Urbanística:

El área de intervención está conformada por seis (6) predios, los cuales

pertenecen a cinco (5) propietarios, incluyendo el promotor del presente

plan parcial quien es el propietario de dos predios de gran extensión y uno

de propiedad del municipio de Guarne, el cual corresponde al predio

cedido como cesión anticipada por el promotor del plan parcial para la

construcción del tanque de almacenamiento de agua potable. Estos 6

predios conforman 3 Unidades de Actuación Urbanística -UAU- y 5 Unidades

de Gestión -UG- para toda el área de planificación, además de un área de

manejo especial -AME- que corresponde al predio del municipio de Guarne.

Cada UAU o UG, según corresponda, propende por garantizar un desarrollo

equitativo entre sus aprovechamientos y obligaciones urbanísticas, en

relación con las demás unidades. Cada UAU o UG deberá expedir una única

licencia de urbanismo para la totalidad de la misma, documento en el cual

deberán quedar claramente consignadas las obligaciones urbanísticas,

correspondiente a la UAU o UG licenciada, con base en lo establecido en el

presente plan parcial. Asimismo, cada UAU o UG podrá desarrollarse por

etapas, lo cual deberá quedar claramente especificado en el proyecto

urbanístico general PUG, así como las obligaciones propias de cada etapa,

las cuales sumadas en su totalidad, deberán garantizar el total de las

cesiones de la UAU o UG. En el Capítulo 9 se definen las obligaciones

urbanísticas para cada UAU o UG, las cuales garantizan el pago del total de

las cargas y obligaciones de este plan parcial.

144

Como se ha mencionado, para el desarrollo urbanístico del plan parcial se

estiman tres (3) etapas de desarrollo asociadas a las UAU o UG y que no

necesariamente tienen por obligación un orden de desarrollo.

17.2.2. Plan de Manejo Ambiental:

De acuerdo con la matriz de impactos ambientales establecida en el

presente Documento Técnico de Soporte Tomo I – Memoria Justificativa, en

el ANEXO 10, mediante el uso de fichas, se integra el Plan de Manejo

Ambiental para el plan parcial Alcores. Plan de Manejo Ambiental que

deberá ser observado en las etapas de urbanización y construcción de

cada una de las Unidades de Actuación Urbanística o Unidades de Gestión.

17.2.3. Gerencia del Plan Parcial:

Como elemento fundamental del modelo de gestión de Plan Parcial Alcores

con el fin de asegurar el adecuado desarrollo y ejecución del mismo se tiene

la designación de una gerencia, la cual estará a cargo de la empresa

formuladora del presente plan o la que en su defecto sea acordada por los

propietarios, la cual podrá ser una persona natural.

Esta gerencia tendrá las siguientes funciones:

a. Presentar al Municipio de Guarne y a los propietarios de los predios

involucrados en el plan parcial, el cronograma detallado de ejecución

del plan parcial, el cual deberá contener la totalidad de las obras de

manejo ambiental planteadas en el presente Documento Técnico de

Soporte.

b. Coordinar con el Municipio, en su Secretaría de Planeación y los

interesados, los instrumentos de vigilancia y control, en la ejecución del

plan parcial.

c. Acompañar y coordinar el proceso de recaudo o realización de las

obligaciones urbanísticas de los proyectos que conforman el plan parcial.

d. Coordinar con la Empresa de Servicios Públicos de Guarne –AQUA TERRA

E.S.P., el diseño y aprobación de servicios públicos.

145

e. Invitar a promotores y constructores privados a desarrollar proyectos

específicos.

f. Coordinar los diseños y encontrar mecanismo de financiamiento, para la

construcción del urbanismo general del proyecto.

g. Informar a la Administración Municipal del avance del proyecto, en sus

aspectos técnicos, administrativos y económicos.

h. Hacer presentaciones didácticas sobre el proyecto, a gremios,

promotores, constructores, estudiantes, ciudadanos, etc.

i. Presentar, motivar y determinar los términos y condiciones en los cuales,

podrían ejecutarse y concretar en asocio con otros planes parciales la

edificabilidad que no fue posible concretar en el área de planificación

de este Plan Parcial.

j. Ser el enlace entre el Municipio y la entidad fiduciaria.

k. Liderar el proceso de ventas.

17.3. INSTRUMENTOS FINANCIEROS:

Como instrumento financiero se estable la participación en plusvalía,

correspondiendo al municipio de Guarne, conforme a sus normas, en

especial el Acuerdo 003 de 2015 (Plan Básico de Ordenamiento Territorial),

el Acuerdo 007 de 2016 (Estatuto Tributario) y el Decreto Municipal

2018000060 del 08 de agosto de 2018 (Por medio del cual se definen los

lineamientos y las competencias para la determinación, la liquidación, el

cobro y el recaudo de la participación del efecto plusvalía en el municipio

de Guarne – Antioquia, se delegan unas funciones y se dictan otras

disposiciones), proceder una vez expedido el Decreto por medio del cual se

adopte el presente plan parcial proceder con el cálculo del efecto plusvalía

y su liquidación.

De acuerdo con el Acuerdo 003 de 2015 (PBOT) se encuentran exonerados

del pago de la participación en plusvalía lo predios destinados al desarrollo

de programas o proyectos de vivienda de interés social -VIS-, entre la cual

se encuentra incluido la vivienda de interés prioritario -VIP-. Así mismo, se

146

deben descontar las áreas destinadas al cumplimiento de las cesiones y

demás obligaciones urbanísticas.

En la Figura 70 se presenta la delimitación de los suelos del plan parcial que

son susceptibles de generar plusvalía.

Figura 70. Delimitación zonas generadoras de plusvalía


147

BIBLIOGRAFÍA

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Acueductos y alcantarillados; Jorge Arturo Pérez Parra; primera edición Abril

2002.

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México.1994. 5. CHOW, Ven Te. Hidrología Aplicada. Editorial McGraw-Hill.

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se adopta la política nacional de gestión del riesgo de desastres y se

establece el sistema nacional de gestión del riesgo de desastres y se dictan

otras disposiciones. Diario Oficial. Bogotá D.C.: 2012. 30 p.

Colombia. Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio. Decreto 1807. (19 de

septiembre, 2014). Por el cual se reglamenta el artículo 189del decreto Ley

019 de 2012 en lo relativo a la incorporación de la gestión del riesgo en los

planes de ordenamiento territorial y se dictan otras disposiciones. Diario

oficial. Bogotá D.C.: 2014.

Colombia. Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio. Resolución 0330. (08 de

junio, 2017). Por la cual se adopta el Reglamento Técnico para el Sector de

Agua Potable y Saneamiento Básico – RAS y se derogan las Resoluciones

148

1096 de 2000, 0424 de 2001, 0668 de 2003, 1459 de 2005, 1447 de 2005 y 2320

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151

ANEXOS

ANEXO 1.

FACTIBILIDADES PARA LA PRESTACIÓN DE LOS SERVICIOS

PÚBLICOS DOMICILIARIOS

ANEXO 2.

DETERMINANTES URBANISTICAS

ANEXO 3.

COMPONENTE AMBIENTAL

ANEXO 4.

COMPONENTE GEOLÓGICO

ANEXO 5.

DISEÑO GEOMÉTRICO VIAL

ANEXO 6.

DISEÑO DE REDES DE ACUEDUCTO

ANEXO 7.

DISEÑO DE REDES DE ALCANTARILLADO RESIDUAL

ANEXO 8.

DISEÑO DE REDES DE ALCANTARILLADO PLUVIAL Y OBRAS

COMPLEMENTARIAS

ANEXO 9.

REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS

ANEXO 10.

FICHAS PLAN DE MANEJO AMBIENTAL

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