Diseño De Un Prototipo De Edificación Sostenible Con La ...

Diseño De Un Prototipo De Edificación

Sostenible Con La Reutilización De

Contenedores De Carga.

Autor

Ing. Cesar Alirio Bernal Gómez

Tutor

Ing. José Ignacio Rodríguez Molano

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS

Especialización en Gestión de Proyectos de Ingeniería

Facultad de Ingeniería

Bogotá, Colombia

agosto de 2019

Diseño De Un Prototipo De Edificación Sostenible Con La Reutilización De Contenedores De

Carga.

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Contenido

Resumen ........................................................................................................................... 7

Palabras Clave .................................................................................................................. 7

Introducción ....................................................................................................................... 8

Objetivo general de la propuesta ....................................................................................... 9

Objetivos especificos ......................................................................................................... 9

1. CONTEXTO E IDENTIFICACIÓN DEL PROYECTO ................................................ 10

1.1 SITUACIÓN PROBLEMA .................................................................................. 10

1.2 ANÁLISIS DE INVOLUCRADOS ....................................................................... 11

1.3 ARBOL DE PROBLEMAS. ................................................................................ 13

1.4 ARBOL DE OBJETIVOS. ................................................................................... 13

1.5 ACCIÓN E IDENTIFICACIÓN DE ALTERNATIVAS .......................................... 14

1.6 ESTRUCTURA ANALITICA DEL PROYECTO .................................................. 16

1.7 ANÁLISIS Y SELECCIÓN DE ALTERNATIVAS ................................................ 16

1.8 CONSTRUCCION DE LA MATRIZ DE MARCO LOGICO ................................. 18

1.8.1 RESUMEN NARRATIVO ............................................................................ 18

1.8.2 DISEÑO DE INDICADORES ...................................................................... 19

1.8.3 MEDIOS DE VERIFICACION ..................................................................... 20

1.8.4 IDENTIFICACION DE SUPUESTOS .......................................................... 21

1.9 MATRIZ DEL MARCO LOGICO ........................................................................ 21

2. ANÁLISIS DEL MERCADO ...................................................................................... 22

2.1 Definicion del producto. ..................................................................................... 23

2.2 Analisis de la demanda. ..................................................................................... 23


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2.2.1 Distribución geográfica del mercado de consumo ....................................... 24

2.2.2 Comportamiento histórico de la demanda ................................................... 25

2.2.3 Proyección de la demanda ......................................................................... 27

2.2.1 Análisis de la Demanda del Mercado Objetivo ............................................ 30

2.2.2 Proyección La Demanda Del Mercado Objetivo.......................................... 31

2.3 Análisis de Oferta Del Mercado Objetivo ........................................................... 32

2.3.1 Demanda potencial. .................................................................................... 32

2.4 plan de ventas ................................................................................................... 33

2.4.1 Cliente objetivo ........................................................................................... 33

2.4.2 Objetivos de ingresos. ................................................................................ 34

2.4.3 Estrategias y tácticas. ................................................................................. 34

2.4.4 Gastos. ....................................................................................................... 34

2.4.5 Estructura del equipo .................................................................................. 34

2.4.6 Canales de distribución .............................................................................. 35

3. PLANIFICACIÓN DEL PROYECTO .......................................................................... 35

3.1 gestión de la integracion .................................................................................... 35

3.1.1 Acta de constitución del proyecto ............................................................... 35

3.1.1.1 Datos ...................................................................................................... 35

3.1.1.1.1 Propósito y justificación del proyecto ....................................................... 36

3.1.1.1.2 Descripción del proyecto y entregables ................................................... 36

3.1.1.1.3 Requerimientos de alto nivel ................................................................... 36

3.1.1.1.3.1 Requerimientos del producto ............................................................... 36

3.1.1.1.3.2 Requerimientos del proyecto ............................................................... 36

3.1.1.1.4 Objetivos ................................................................................................. 37

3.1.1.1.5 Premisas y restricciones ......................................................................... 38


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3.1.1.1.6 Riesgos iniciales de alto nivel ................................................................. 38

3.1.1.1.7 Cronograma de hitos principales ............................................................. 38

3.1.1.1.8 Presupuesto inicial asignado ................................................................... 38

3.1.1.1.9 Asignación del gerente de proyecto y nivel de autoridad ......................... 38

3.1.1.1.9.1 Niveles de autoridad ............................................................................ 38

3.2 gestión del alcance ............................................................................................ 39

3.2.1 Declaración del alcance .............................................................................. 39

3.2.2 Matriz de trazabilidad de requisitos ............................................................. 40

3.2.3 Declaración EDT ........................................................................................ 40

3.3 gestión del cronograma ..................................................................................... 41

3.3.1 Listado de actividades con estimación de duraciones esperadas ............... 41

3.3.2 Diagrama de red. ........................................................................................ 45

3.3.3 Cronograma – Diagrama de Gantt, donde se identifique la ruta crítica ....... 47

3.4 gestión de costos ............................................................................................... 48

3.4.1 Presupuesto por actividad .......................................................................... 48

3.4.2 Presupuesto por precios unitarios. .............................................................. 49

3.5 gestión de calidad .............................................................................................. 51

3.5.1 NORMAS DE REFERENCIA ...................................................................... 51

3.6 gestión de recursos ........................................................................................... 52

3.7 gestión de comunicaciones ................................................................................ 53

3.8 gestion de reisgos.............................................................................................. 55

3.8.1 Identificación de riesgos y determinación de umbral ................................... 55

3.8.2 Matiz de riesgo ........................................................................................... 55

3.9 POLÍTICA DE CALIDAD .................................................................................... 56

4. INGENIERIA DEL PROYECTO ................................................................................ 57


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4.1 tamaño del proyecto .......................................................................................... 57

4.1.1 Factores que determinan el tamaño de la planta ........................................ 57

4.1.1.1 Tamaño del Mercado. ............................................................................. 57

4.1.1.2 Disponibilidad de materia Prima .............................................................. 58

4.1.1.3 Programa de Producción ......................................................................... 60

4.2 Localización del proyecto ................................................................................... 61

4.2.1 Macro localización ...................................................................................... 61

4.2.2 Micro localización ....................................................................................... 61

4.3 PROCESO PRODUCTIVO ................................................................................ 62

4.3.1 Análisis del proceso de Producción ............................................................ 62

4.3.2 Detalle del proceso ..................................................................................... 62

4.3.3 Distribución de la planta ............................................................................. 65

5. ESTUDIO ADMINISTRATIVO ................................................................................... 66

5.1 planeacion estrategica ....................................................................................... 66

5.1.1 Misión ......................................................................................................... 66

5.1.2 Visión ......................................................................................................... 66

5.1.3 Objetivos .................................................................................................... 66

5.1.4 Políticas ...................................................................................................... 67

5.1.4.1 Comercial (Servicios industriales e Infraestructura Pública y Privada) .... 67

5.1.4.2 Construcción ........................................................................................... 67

5.1.4.3 Sistema de Gestión HSEQ ...................................................................... 68

5.1.4.4 Gestión Humana ..................................................................................... 69

5.1.4.5 Suministros y Servicios ........................................................................... 69

5.1.4.6 Maquinaria .............................................................................................. 69

5.1.4.7 Política de Subcontratación ..................................................................... 70


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5.1.4.8 Política Responsabilidad Social .............................................................. 70

5.1.5 Valores ....................................................................................................... 70

5.2 estructura organizacional ................................................................................... 72

5.3 definición de puestos ......................................................................................... 73

5.3.1 DIRECTOR DE OBRA: ............................................................................... 74

5.3.2 INGENIERO RESIDENTE (Supervisor de Campo) ..................................... 74

5.3.3 JEFE SASS (Coordinador de Integridad Operaciones) ............................... 75

5.3.4 JEFE DE MANTENIMIENTO ...................................................................... 76

6. ESTUDIO ECONÓMICO - FINANCIERO .................................................................. 77

6.1 INVERSION INICIAL. ........................................................................................ 77

6.2 INGRESOS POR VENTAS. ............................................................................... 79

6.3 COSTOS ........................................................................................................... 79

6.4 Gastos de administración, de venta Y financieros.............................................. 80

6.5 RESULTADOS .................................................................................................. 81

6.6 Balance general proyectado .............................................................................. 84

6.7 ANALISIS. ......................................................................................................... 85

7. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES ............................................................ 86

8. REFERENCIAS ........................................................................................................ 87


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RESUMEN

En el presente trabajo se desarrollará la idea de proporcionar un nuevo prototipo de

contenedores marítimos diseñado para viviendas de interés social partiendo de la

estructuración, ejecución y venta de proyectos inmobiliarios, cuyo centro de operación es

la ciudad de Bogotá

Para tal fin se analizarán las áreas de conocimiento que establece el PMI® en la guía de

los fundamentos para la dirección de proyectos. (Project Management Body of

Knowledge, 2017).

La oportunidad del trabajo radica en la necesidad de formalizar los procedimientos dentro

de la misma, esto debido a que se pretende lograr una correcta estructuración, ejecución

y liquidación de los proyectos, además, se aplicó una metodología definida con el objetivo

de estandarizar los procesos internos y así lograr un posicionamiento en el sector de la

construcción por medio del reconocimiento del cliente en la entrega a tiempo y con la

calidad propuesta en los documentos de venta del proyecto

PALABRAS CLAVE

VIVIENDA, CONTENEDOR, HABITAD, MODULAR, SOSTENIBLE


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INTRODUCCIÓN

Bogotá es hoy en día una de las ciudades con mayor crecimiento y constante desarrollo

en infraestructura del país, ya que con el gran número de habitantes que posee es

necesario mantener como prioridad las obras civiles que beneficien a toda la comunidad,

contribuyan al desarrollo organizacional del territorio y determinen el aprovechamiento de

este.

Obras civiles como vías, puentes, urbanismo, edificaciones, acueductos, etc.

Desarrolladas dentro del territorio distrital contemplan una serie de riesgos que se deben

identificar, evaluar y prevenir para evitar retrasos y accidentes que influyan en el

desarrollo normal de las mismas, por estos motivos el análisis y la programación de sus

actividades debe ser muy cuidadosa para evitar que los trabajadores, el entorno y la

sociedad sufran percances a consecuencia de las obras.

Dentro de este grupo de construcciones civiles se encuentran las viviendas VIS Y VIP,

Estas llamadas viviendas deben tener ciertas características que permitan su rápida

instalación a un precio bajo y asequible para las comunidades con mayor déficit, poder

contar con todos los servicios públicos como agua luz y teléfono y que sean adecuados y

confortables para los miembros de la ciudad. Sin embargo, en algunas locaciones las

construcciones civiles se desarrollan en lugares con poca accesibilidad, y no poden contar

con la mayoría de los servicios públicos como electricidad y agua potable.

No obstante, a pesar de los distintos diseños proporcionados, basados totalmente en la

distribución de espacios internos, muy pocos se han dedicado a investigar sobre nuevas

tecnologías que permitan un uso más eficiente y eficaz de los contenedores marítimos,

evitando la dependencia a conexiones externas de servicios públicos como agua y

energía eléctrica, y mejorando un diseño interno que permita la versatilidad del mobiliario

utilizado dentro de los mismos contenedores.

Por estas razones se busca plantear un proyecto que ayude a aprovechar las nuevas

tecnologías desarrolladas a nivel habitacional, para optimizar los recursos diseñando un


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espacio sostenible y que brinde una mayor comodidad a los futuros ocupantes de los

mismos.

El presente proyecto tiene como objetivo brindar una alternativa de vivienda de bajo costo

y que cumpla con las necesidades básicas en un hogar como baños, dormitorios, cocina y

áreas sociables.

OBJETIVO GENERAL DE LA PROPUESTA

Diseñar un prototipo de edificación sostenible reutilizando contenedores de carga

mediante la adecuación y mejoramiento de los mismos.

OBJETIVOS ESPECIFICOS

Implementar nuevas tecnologías para la utilización de energías limpias que

permitan un mejor aprovechamiento de los recursos.

Mejorar la calidad de vida de los habitantes de la ciudad mediante la adecuación

de una habitad digno y seguro.


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1. CONTEXTO E IDENTIFICACIÓN DEL PROYECTO

1.1 SITUACIÓN PROBLEMA

Contar con un espacio que brinde protección, privacidad y estabilidad a las familias es un

requisito para una vida digna. La medición de las carencias habitacionales permite

conocer las viviendas que deben ser construidas o mejoradas.

En el Censo de 2005 se calculó que el 74, 4 % de la población del país residía en el área

urbana; para el censo de 2018 han sido censados 13.1 millones de hogares de los cuales

el 78.4% reside en cabeceras urbanas, entre 1993 y 2005, la población en las cabeceras

municipales creció un promedio anual de 2 % mientras que entre el 2005 y 2018 el

aumento de la población es de 4%. Esto trae como resultado una presión sobre los

requerimientos de vivienda que permitan atender las necesidades de toda la población.

Ilustración 1 Distribución de viviendas en el territorio naciona FUENTE: DANE, CREE Actualizado el 16 de mayo de 2019

Tomado de https://sitios.dane.gov.co/cnpv-presentacion/src/#como00 mayo 16 de 2019

Ciudades principales como Bogotá experimentan la mayor demanda de viviendas para

hogares que emigran desde otros municipios. Estos elementos hacen que la

disponibilidad de viviendas para albergar la creciente llegada de éstas sea un tema

https://sitios.dane.gov.co/cnpv-presentacion/src/#como00


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importante para efectos de política económica, en especial en lo que corresponde a la

vivienda de interés social.

Dentro del plan distrital de desarrollo 2016-2020 en su segundo pilar “DEMOCRACIA

URBANA” se refleja la preocupación del gobierno distrital por garantizar una vida digna

para todo ciudadano, esto implica el desarrollo de programas para la adecuación y

ampliación de la red de servicios públicos, la gestión de proyectos que mejoren la

accesibilidad de los ciudadanos a un habitad y vivienda digna, monitorear y controlar la

ocupación informal de suelos, crear una infraestructura social donde las poblaciones más

vulnerables de la ciudad reduzcan la brecha de desigualdad, segregación y

discriminación, transformar y mejorar los espacios públicos para su uso adecuado de

socialización y por último el mejoramiento de la movilidad para todos sus habitantes.

El diagnostico presentado por la alcaldía distrital evidencia que las localidades que se ven

afectadas por la falta de estos programas en un mayor porcentaje son Usme, Ciudad

Bolívar, Rafael Uribe y San Cristóbal; de acuerdo con la encuesta multipropósito para

Bogota (EMB) realizada por el DANE el 9.1% de los hogares Bogotanos presenta algún

tipo de carencia habitacional, de estos 220.801 hogares 87.350 requieren de una vivienda

nueva y 133.450 necesitan mejorar la vivienda que tienen.

Una de las estrategias del gobierno distrital es el mejoramiento de las condiciones

urbanas y de habitad de asentamientos urbanos priorizados garantizando una vivienda

digna para los hogares bogotanos.

1.2 ANÁLISIS DE INVOLUCRADOS

Así como se muestra en el siguiente gráfico, los involucrados participantes en el proyecto

proceden del gobierno distrital, los ciudadanos particulares y las constructoras del sector

privado.


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Ilustración 2 Principales Involucrados

Según su clasificación y fuerza se pueden obtener la siguiente tabla la cual le da un valor

a cada uno de los involucrados, las expectativas de su aporte se clasificarán de 1 a 10

donde 1 indica menor grado de influencia y 10 el mayor grado de influencia.

Tabla 1Influencia de involucrados

INVOLUCRADO EXPECTATIVA FUERZA RESULTADO

SECRETARIA DE HABITAD 6 7 42

ENTIDADES REGULATORIAS 3 3 9

FAMILIAS MIGRATORIOS HACIA BOGOTA

4 7 28

ENTIDADES FINANCIERAS 5 8 40

FAMILIAS SIN VIVIENDA DIGNA 5 9 45

EMPRESAS CONSTRUCTORAS 2 6 12

PROVEEDORES 3 8 24


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1.3 ARBOL DE PROBLEMAS.

El árbol de problemas evidencia de manera organizada y fácil de entender las casusas

principales por la cuales se puede dificultar el desarrollo del proyecto.

Ilustración 3 Árbol de Problemas

1.4 ARBOL DE OBJETIVOS.

Representa de manera gráfica los objetivos a los cuales apunta el proyecto.


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Ilustración 4 Árbol de Objetivos

1.5 ACCIÓN E IDENTIFICACIÓN DE ALTERNATIVAS

El siguiente grafico ilustra la línea de las acciones que formalizan los problemas antes

mencionados.


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Ilustración 5 Árbol de alternativas

Al realizar el análisis de los requerimientos que se deben tener en cuenta para dar

solución al pronto acceso de los ciudadanos a un habitad o vivienda digna, se encontró

que este debe poseer criterios de bajo costo, innovación y sostenibilidad en cuanto a

servicios públicos, de acuerdo a esto se plantean tres alternativas que permiten dar una

pronta respuesta a nuestra necesidad las cuales son:

Construcción de viviendas por el método tradicional.

Construcción de viviendas prefabricadas en concreto y acero.

Adecuación de contenedores marítimos para vivienda.


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1.6 ESTRUCTURA ANALITICA DEL PROYECTO

Ilustración 6 Estructura analítica del proyecto

1.7 ANÁLISIS Y SELECCIÓN DE ALTERNATIVAS

Definido el problema y las alternativas a continuación se presenta la matriz de análisis de

las alternativas propuestas donde podemos viabilizar y seleccionar la solución óptima, de

acuerdo a tres aspectos, económico, medio ambiente y social.


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Ilustración 7 Árbol de selección solución optima

La valoración de los distintos aspectos a tener en cuenta se realizara según la incidencia

en el desarrollo del proyecto de acuerdo a parámetros numéricos de 1 a 10 estimando 1 la

incidencia más baja y 10 la más alta y comparados con la construcción tradicional de

mampostería y concreto.

A continuación se presentan los resultados:

• Costos directos

• Costos Indirectos

• Tiempo de ejecución de la obra ECONOMICO

• Consumo de materias primas

• Consumo de energía

• Residuos en obra

• NO Utilización de materiales reciclados

MEDIO AMBIENTE

• Inseguridad en obra

• Molestias a vecinos

• Rechazo del usuario final SOCIAL


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De acuerdo a estos resultados la alternativa con menor incidencia en los parámetros

seleccionados es la alternativa número tres, Adecuación de contenedores marítimos. Lo

cual nos permite seleccionarla como la solución más óptima y con mejores condiciones

para el tipo de proyecto que se está buscando, ya que posee unos costos tanto directos

como indirectos bajos, se realizara una reutilización de materias primas será una

construcción industrializada lo que permite mejorar los tiempos de ejecución, controlar la

seguridad tanto física como industrial de los trabajadores, controlar la utilización y

desperdicio de materiales y permitirá una personalización de cada una de las viviendas.

1.8 CONSTRUCCION DE LA MATRIZ DE MARCO LOGICO

1.8.1 RESUMEN NARRATIVO

F.1 Diseñar un modelo adaptable a cada proyecto

F.2 Establecer un modelo de costos más eficiente al mercado

F.3 Establecer un modelo que permita optimizar los tiempos de ejecución.

F.4 Identificar las variables que optimicen el desarrollo de la obra al nivel de los

preliminares.

P.1 Establecer un diseño sustentable de edificación modular para proyectos de ingeniería.

A.1 Realizar la evaluación del terreno

A.2 Realización del diseño

A.3 Revisión y acompañamiento del diseño

A.4 Realización de los aspectos legales

A.5 Estado del estudio sostenible del proyecto

A.6 Estudio de los servicios necesarios


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A.7 Realización de los estudios previos

1.8.2 DISEÑO DE INDICADORES

Tabla 2 diseño de indicadores FIN

Tabla 3 Diseño de indicadores PROPOSITO

NIVEL RESUMEN NARRATIVO INDICADOR META FINAL

F.1 Diseñar un modelo adaptable a cada proyecto F.1.1 Al finalizar todos los modelos se

adaptaran a cada proyecto en 100%

F.1.1 Al finalizar todos los modelos

se adaptaran a cada proyecto en

100% respecto al indice

presentado inicialmente

F.2 Establecer un modelo de costos más eficiente al mercado

F.2.1 Al finalizar todos los modelos se

reduciran los costos sobre los del mercado

en 20%


se reduciran los costos sobre los

del mercado en 20% respecto al

indice presentado inicialmente

F.3 Establecer un modelo que permita optimizar los tiempos

de ejecución.


reduciran el tiempo de ejecucion del

proyecto en un 10%


reduciran el tiempo de ejecucion

del proyecto en un 10% respecto

al indice presentado inicialmente

F.4 Identificar las variables que optimicen el desarrollo de la

obra al nivel de los preliminares





100% respecto al indice


FIN


P.1.1 Al finalizar todos los modelos se

reduciran los costos de implementacion a

un 20%

P.1.1 Al finalizar todos los modelos

se reduciran los costos de

implementacion a un 20%

respecto al indice presentado

inicialmente


aumentaran la productividad en un 20%


aumentaran la productividad en

un 20% respecto al indice



reduciran tiempos de implementacion a un

20%

P.1.3 Al finalizar todos los

modelos se reduciran tiempos de



inicialmente


garantizaran mas de un 95% de satisfacion

al cliente


garantizaran mas de un 95% de

satisfacion al cliente, respecto al

indice presentado inicialmente

PROPOSITOP.1 Establecer un diseño sustentable de campamentos

modulares para proyectos de ingeniería


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1.8.3 MEDIOS DE VERIFICACION

Tabla 4 Medio de Verificación FIN

Tabla 5 Medio de Verificación PROPOSITO

FUENTES DE

INFORMACION

METODO DE

RECOLECCION

METODO DE

ANALISIS FRECUENCIA RESPONSABLE

F.1 Diseñar un modelo adaptable a cada

proyecto



100%




inicialmente

Datos provenientes de por

contratacion de la nacion y de

la camara colombniana de

infraestructura

Revision de

registros

Estadistico

ObnservacionBimensual

Ejecutores del

poryecto

F.2 Establecer un modelo de costos más

eficiente al mercado


se reduciran los costos sobre los del

mercado en 20%


reduciran los costos sobre los del

mercado en 20% respecto al indice





infraestructura

Revision de

registros

Estadistico


Ejecutores del

poryecto

F.3 Establecer un modelo que permita

optimizar los tiempos de ejecución.


reduciran el tiempo de ejecucion

del proyecto en un 10%


reduciran el tiempo de ejecucion del

proyecto en un 10% respecto al indice





infraestructura

Revision de

registros

Estadistico


Ejecutores del

poryecto

F.4 Identificar las variables que optimicen

el desarrollo de la obra al nivel de los

preliminares



100%




inicialmente




infraestructura

Revision de

registros

Estadistico


Ejecutores del

poryecto


MEDIOS DE VERFICACION

FIN

FUENTES DE

INFORMACION

METODO DE

RECOLECCION

METODO DE

ANALISIS FRECUENCIA RESPONSABLE


se reduciran los costos de



reduciran los costos de implementacion

a un 20% respecto al indice presentado

inicialmente




infraestructura

Revision de

registros

Estadistico


Ejecutores del

poryecto


aumentaran la productividad en un

20%


aumentaran la productividad en un 20%


inicialmente




infraestructura

Revision de

registros

Estadistico


Ejecutores del

poryecto


se reduciran tiempos de



reduciran tiempos de implementacion a

un 20% respecto al indice presentado

inicialmente




infraestructura

Revision de

registros

Estadistico


Ejecutores del

poryecto



satisfacion al cliente



satisfacion al cliente, respecto al indice





infraestructura

Revision de

registros

Estadistico


Ejecutores del

poryecto

PROPOSITO

P.1 Establecer un diseño sustentable de

campamentos modulares para proyectos

de ingeniería


MEDIOS DE VERFICACION


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1.8.4 IDENTIFICACION DE SUPUESTOS

Tabla 6 Identificación de Supuestos

1.9 MATRIZ DEL MARCO LOGICO

Matriz aplicada al desarrollo inicial del proyecto, en los siguientes capítulos se evidencia

los datos completos.

FINANCIER

OPOLITICO SOCIAL AMBIENTAL LEGAL

FIN X X X X X

PROPOSITO

La carencia de soluciones al

desarrollo de las actividades que se

denominan preliminares, hace que

los proyectos tengan un leve retraso

en sus actividades y un costo poco

elevado. Con este proyecto se

planteara un modelo que redusca

estos impactos

X X X

ACTIVIDADES

Se modelara un diseño general y

especifico para los proyectos, estos

diseños cumpliran las

especificaciones tales como,

evaluacion de la dispocision final del

proyecto, realizacion del diseño,

revision y acompañamiento en el

diseño, revision de lso aspectos

legales, estudio de sostenibilidad del

proyecto atraves de fuentes

renovables, estudio e implementacion

en el diseño de os servicios

necesarios.

X X X

FACTORES DE RIESGO

SUPUESTOSNIVEL


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Tabla 7 Matriz del marco lógico

2. ANÁLISIS DEL MERCADO

En el presente capitulo, se realizará un estudio de mercado que permitirá determinar la

pertinencia del uso de contenedores marítimos como solución sustentable para la

construcción de viviendas de interés prioritario, desarrollando un estudio de la demanda,

su distribución geográfica, su comportamiento histórico y la proyección de esta demanda,


Carga.

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continuando con él estudio del mercado objetivo, su demanda, su oferta, su costo

promedio, para finalizar con la determinación de la demanda potencial.

2.1 DEFINICION DEL PRODUCTO.

Una vivienda de interés prioritario es aquella que sirven de alojamiento, habitacional digno

para mejorar la calidad de vida de los ciudadanos menos favorecidos económicamente.

Se realizará el prototipo de un modelo que cumpla con las necesidades para dichas

construcciones modulares, que sea práctico y sustentable, donde se propondrá un

contenedor marítimo reutilizado reformándolo con muebles modulares y equipamiento

sustentable de energía limpia.

2.2 ANALISIS DE LA DEMANDA.

En el primer trimestre del 2019 se censo un total de 20.267.201 m2 destinados para

vivienda de los cuales el 24.1% fueron destinados a vivienda de interés social para un

total de 6.800.322 m2, de los cuales 3.757.826 m2 son obras en proceso de construcción,

926.523 m2 son obras terminadas y 2.115.973 m2 son obras paralizadas. Los datos

fueron tomados del boletín técnico para el primer trimestre del 2019 del indicador de

construcción en m2 de vivienda VIS y NO VIS.

Ilustración 8 Indicadores de construcción de vivienda VIS y NO VIS FUENTE: DANE, CREE Actualizado el 16 de mayo de 2019 Tomado de http://www.dane.gov.co/index.php/estadisticas-por-tema/construccion/vivienda-vis-y-no-vis 03 de junio de 2019

http://www.dane.gov.co/index.php/estadisticas-por-tema/construccion/vivienda-vis-y-no-vis


Carga.

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Este indicador nos permite mostrar la evolución trimestral del área iniciada de vivienda

VIS, donde se evidencia que en el 2018 se tuvo una disminución del 15.17% con respecto

al año inmediatamente anterior, pero en el primer trimestre del 2019 se obtuvo una

recuperación del área de construcción iniciada del 15.42%.

Durante el seguimiento a las licencias de urbanización se han identificado un total de

583,79 ha de suelo útil, de las cuales el 51,31% (299,53 ha) se destinaron al cumplimiento

de la obligación VIP/VIS. Para la VIP se identificaron 107,79 ha y para la VIS 191,74 ha,

en 335 proyectos urbanos a los cuales se les identifico la obligación VIP/VIS en las

diferentes modalidades de cumplimiento. (Subsecretaría de Planeación y Política, 2018).

Según la información obtenida de la encuesta multipropósito del año 2017 54.518 hogares

presentan un déficit cuantitativo (Subsecretaría de Planeación y Política Subdirección de

Información Sectoria, 2017) lo que nos da a entender que el 2% de la población bogotana

requiere una solución de vivienda nueva para superar su mayor carencia habitacional.

De acuerdo con los datos obtenidos podemos inferir en que para los 54.518 se tienen

disponibles 299,53 ha para cubrir obligaciones habitacionales, aproximadamente un

apartamento vis/vip se encuentra entre los 35 y 45 m2 para un hogar conformado por 3

personas, esto quiere decir que en promedio son necesarios 40m2 por hogar, esto

multiplicado por el número de hogares con déficit cuantitativo, obtenemos un total de

218.07 ha necesarias, lo cual se pueden suplir con las 299.53 disponibles.

Esto nos brinda la información inicial para el desarrollo de nuestro proyecto ya que son

necesarias 54.518 unidades habitacionales, y dirigiéndonos por un camino pesimista

deducimos que el 30% de dichas unidades se podrán realizar con la adecuación de

contenedores marítimos lo cual nos da un nicho de mercado inicial de 16.355 unidades de

vivienda.

2.2.1 Distribución geográfica del mercado de consumo

La localidad de Bosa participa con el 77,04% del suelo útil para VIP, seguida por la

localidad de Usme con el 12,06%, las demás localidades tienen participaciones por

debajo del 2%. Las localidades de Bosa, Suba, Kennedy, Usme, Ciudad Bolívar y


Carga.

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Fontibón concentraron el 87,27%, del suelo útil identificado para VIS con 167,33 ha del

total. Las demás localidades tienen participaciones por debajo del 4,5%.

Ilustración 9 Participación VIP/VIS Licenciadas por Localidades

2.2.2 Comportamiento histórico de la demanda

En la siguiente tabla se puede observar cómo el mercado de vivienda de interés social se

ha mantenido a lo largo de los años con algunos picos altos como en el año 2013 pero en

general un promedio de 7 mil unidades terminadas por año.


Carga.

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FUENTE: DANE, CREE Actualizado el 16 de mayo de 2019

Ilustración 10 Unidades de Vivienda tipo VIS


Carga.

Página | 27

Ahora que se conoce el comportamiento histórico de la demanda, se procederá a realizar

una proyección de esta demanda potencial, para conocer cuál será el tamaño del

mercado en los próximos 5 años y así determinar qué sector del mercado se tomará como

objetivo.

2.2.3 Proyección de la demanda

Se observa que el mercado de la construcción de vivienda VIS es constante, pero ¿Cómo

será el comportamiento de este mercado en los próximos 10 años?

Para dar respuesta a esta pregunta, se ha realizado un procedimiento que consiste en

sobreponer diferentes líneas de tendencia (regresiones lineal, exponencial, logarítmica,

poli nómica y potencial) , sobre las gráficas del comportamiento de las unidades en

proceso, paralizadas y culminadas, con el fin de determinar la que mejor se ajuste al

comportamiento de los datos y por medio de la fórmula de regresión lineal, realizar una

proyección del comportamiento de estos sectores y de la demanda de los mismos en los

próximos 10 años.

Ilustración 11 tendencia unidades en proceso de viviendas VIS

y = -37,643x + 18783 R² = 0,0255

-

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

III I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III I

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 20182019

Unidades en proceso

Unidades en proceso Lineal (Unidades en proceso)

Lineal (Unidades en proceso) Lineal (Unidades en proceso)


Carga.

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Ilustración 12 tendencia unidades paralizadas de viviendas VIS

Ilustración 13 tendencia unidades culminadas de viviendas VIS

Según las cifras obtenidas, las unidades de vivienda de interés social permanecerán en

un rango de (+/-) 5% por encima o por debajo de las cantidades desarrolladas

actualmente. Esto nos permite entender que este es un mercado estable dependiendo de

las necesidades capitalinas pero que puede abrir fronteras hacia otros nichos de mercado

como lo es la atención a emergencias.

y = 39,768x + 1005,9 R² = 0,7132

-

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500


2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 20182019

Unidades paralizada

Unidades paralizada Lineal (Unidades paralizada) Lineal (Unidades paralizada)

y = -6,6309x + 5671,2 R² = 0,0028

-

5.000

10.000

15.000


2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 20182019

Total unidades culminadas *

Total unidades culminadas * Lineal (Total unidades culminadas *)

Lineal (Total unidades culminadas *)


Carga.

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FUENTE: DANE, CREE Actualizado el 16 de mayo de 2019


Carga.

Página | 30

Ilustración 14 proyección del mercado en 10 años

2.2.1 Análisis de la Demanda del Mercado Objetivo

Considerando el mercado de la vivienda de interés social un mercado estable, no

podemos considerar que todo este mercado pueda ser objeto del presente estudio, por lo

cual se decide buscar dentro de este mercado potencial, el mercado objetivo, para lo cual

nos remitimos a fuentes secundarias, como el siguiente estudio de búsquedas en internet.

En la ilustración 17 se puede ver como se distribuyen las 18660 búsquedas relacionadas

con contendores, de las cuales, un 3% corresponde a búsqueda de oficinas (559,8

búsquedas). En la ilustración 18, se puede ver las búsquedas de personas por medio de

conversaciones en internet, las cuales entre 402 conversaciones el 10% corresponden a

oficinas, para un total de 40,2 conversaciones.

Ilustración 15 Búsquedas en internet relacionadas con construcción en contenedores.

Fuente: Econtainers Colombia, digital industry, (2016).

Ilustración 16 Conversaciones en internet relacionadas con construcción en contenedores.


Carga.

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Fuente: Econtainers Colombia, digital industry, (2016)

Se puede concluir como se observa en la siguiente tabla, que de 19.062 personas que

buscaron construcción con contenedores, 11651 se interesan específicamente por casas,

por tal motivo el presente estudio se enfocara en el diseño de un prototipo para casas de

una sola planta.

Tabla 8 Demanda del Mercado Objetivo

DEMANDA ANUAL SEGMENTO DEL MERCADO

TOTAL % OFICINAS

TOTAL OFICINAS

BÚSQUEDAS EN LA WEB 18660 61% 11382,6

CONVERSACIONES 402 67% 269,34

11651,94

FUENTE: búsquedas en Google y Facebook Actualizado el 16 de mayo de 2019

2.2.2 Proyección La Demanda Del Mercado Objetivo

Como se puede observar en la siguiente tabla, se puede esperar una demanda de 23800

clientes potenciales para el año 2028

Tabla 9 Proyección De La Demanda del Mercado Objetivo

PROYECCIÓN DEMANDA OFICINAS EN CONTENEDORES

2019 129% 15031,003

2019 131% 15264,041

2019 133% 15497,08

2020 135% 15730,119

2020 137% 15963,158

2020 139% 16196,197

2020 141% 16429,235

2021 143% 16662,274

2021 145% 16895,313

2021 147% 17128,352

2021 149% 17361,391

2022 151% 17594,429

2022 153% 17827,468

2022 155% 18060,507

2022 157% 18293,546

2023 159% 18526,585

2023 161% 18759,623

2023 163% 18992,662

2023 165% 19225,701

2024 167% 19458,74

2024 169% 19691,779

2024 171% 19924,817

2024 173% 20157,856


Carga.

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2025 175% 20390,895

2025 177% 20623,934

2025 179% 20856,973

2025 181% 21090,011

2026 183% 21323,05

2026 185% 21556,089

2026 187% 21789,128

2026 189% 22022,167

2027 191% 22255,205

2027 193% 22488,244

2027 195% 22721,283

2027 197% 22954,322

2028 199% 23187,361

2028 201% 23420,399

2028 203% 23653,438

2028 205% 23886,477

FUENTE: búsquedas en Google y Facebook Actualizado el 16 de mayo de 2019

2.3 ANÁLISIS DE OFERTA DEL MERCADO OBJETIVO

Debido a que el mercado de la construcción en contenedores es limitadamente nuevo, es un

mercado con amplias expectativas y diversas posibilidades, como se ha observado en el presente

estudio, en el cual ya se empiezan a posicionar diversas empresas en el mercado generando

oferta de venta y alquiler de contenedores acondicionados que los podemos considerar como

nuestra principal competencia al momento de iniciar con el diseño de nuestro prototipo de

conteiner.

Dentro de las principales empresas competidoras del sector se encuentran E containers

Colombia, Coltainer, nacional de contenedores, Sago Equipment y KNO Environmental Solutions.

Estas son las empresas que abarcan el mayor porcentaje del mercado pero aun así la demanda

de este producto es muy bajo como lo observamos en la siguiente tabla.

Tabla 10 Oferta Anual Del Mercado Objetivo

OFERTA MENSUAL

OFERTA ANUAL

No OFERTANTES DEL MERCADO

OFERTA TOTAL

EMPRESA LIDE DEL MERCADO (econtainers)

6 72 13 936

2.3.1 Demanda potencial.

Para tal efecto la demanda potencial se presenta como una resta entre la demanda del mercado

objetivo y la oferta total del producto, como se presenta en la siguiente tabla.

Diseño De Un Prototipo De Edificación Sostenible Con La Reutilización De Contenedores De Carga.

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Tabla 11 Tamaño de la demanda anual del Mercado Objetivo

DEMANDA ANUAL

OFERTA ANUAL

DEMANDA POTENCIAL ANUAL

UNIDADES DE OFICINAS 11651,94 936 10715,94

Ilustración 17 Oferta de alquiler de oficinas adecuadas

Fuente: Econtainers Colombia, estudio de competencia, (2016)

2.4 PLAN DE VENTAS

Para el desarrollo del proyecto es necesario implementar un plan de ventas que nos permita

establecernos como una compañía líder en confiabilidad y puntualidad.

2.4.1 Cliente objetivo

Nuestro mercado se encuentra enfocado inicialmente a los ciudadanos del distrito capital con

menor oportunidad de acceso a una vivienda digna, por lo cual nuestro mercado objetivo será la

población de estratos 1 y 2 ubicados en la periferia de la ciudad de Bogotá.


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2.4.2 Objetivos de ingresos.

Las metas planteadas para el desarrollo del plan de ventas de este proyecto se basan en la

información recopilada anteriormente, ya que existe un nicho de mercado en la viabilidad de

viviendas dignas para la población con menos recursos económicos se plantea captar un 30% del

mercado de construcción de vivienda de interés social y prioritario en el primer año de

funcionamiento de la empresa e incrementar este porcentaje anualmente en un 10%.

2.4.3 Estrategias y tácticas.

Teniendo establecido el objetivo de ventas de nuestra compañía, se realizarán las siguientes

acciones que ayuden a desarrollarlo y cumplir con lo establecido.

Como táctica se implementará la bonificación por contrato adjudicado por un valor del 0.1% sobre

el costo directo del mismo para el ejecutivo y su equipo de trabajo.

Se llevarán a cabo eventos sociales en los cuales se realizará la presentación de nuestro

producto con un prototipo a escala real para observar detalladamente su funcionalidad.

Se Concederá un bono al primer equipo que consiga el primer contrato de la compañía.

2.4.4 Gastos.

Dentro de los gastos asociados a la gestión de ventas se contemplan:

Pagos (salarios y comisiones)

Capacitaciones de ventas

Herramientas de ventas

Premios de concursos

Actividades de consolidación de equipo

Gastos de viajes

Alimentos

2.4.5 Estructura del equipo

Dentro del equipo de ventas se tiene contemplado 2 ingenieros de presupuestos que tendrán

como función establecer la comunicación con las entidades correspondientes de cada localidad

en la ciudad de Bogotá, estructurar las ofertas económicas y técnicas para presentar en posibles


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licitaciones y cotizaciones y realizar un seguimiento oportuno a las ofertas presentadas; este

personal estará a cargo del gerente general de la compañía el cual será el responsable de tomar

las decisiones de mayor riesgo, ya que estaremos contratando con entidades del estado y los

riesgos económicos son muy altos.

2.4.6 Canales de distribución

Para la promoción del proyecto, se utilizarán los medios de comunicación virtuales, a través de la

creación de blogs, contenido interno en una página diseñada especialmente para el producto

ofrecido, generación de backlinks en portales especializados de construcción y diseño, resaltando

las principales características y ventajas de utilizar los contenedores como solución a los

procesos constructivos, ya que se reduce tiempo y dinero en la construcción de obras en

edificaciones verticales convencionales.

3. PLANIFICACIÓN DEL PROYECTO

La planificación del presente proyecto se desarrollará por medio de la metodología del PMI de

acuerdo a los parámetros establecidos en el PMBOCK 6, por medio del cual se gestionarán

las 10 áreas de conocimiento mediante las buenas prácticas de la dirección de proyectos.

3.1 GESTIÓN DE LA INTEGRACION

3.1.1 Acta de constitución del proyecto

3.1.1.1 Datos

Empresa / Organización B&B SOLUCIONES S.A.S

Proyecto Viviendas sostenibles

Fecha de preparación 15/02/2019

Cliente Dirigido al estado para el desarrollo de proyectos

Patrocinador principal Ing. Cesar Bernal

Gerente de proyecto Ing. Cesar Bernal


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3.1.1.1.1 Propósito y justificación del proyecto

Ofrecer una alternativa de vivienda económica, ya sea en alquiler o compra, para estudiantes universitarios, que brinde confort, tranquilidad, seguridad y confianza

3.1.1.1.2 Descripción del proyecto y entregables

El alcance del proyecto es ofrecer el modelo de negocio a inversionistas, donde se muestre la arquitectura del proyecto y demás información técnica relevante, el tiempo de ejecución, la inversión y la utilidad que este puede entregar a determinado tiempo. El proyecto estará acompañado de bocetos arquitectónicos, prediseños técnicos (estructurales, redes secas y húmedas), presupuesto general de obra, estudio de mercado y análisis financiero.

3.1.1.1.3 Requerimientos de alto nivel

3.1.1.1.3.1 Requerimientos del producto

El modelo de negocio que se va a desarrollar debe ser agradable y atractivo tanto estéticamente, como económicamente, muy claro, de tal manera que el inversionista interesado, sin importar su formación profesional o su nivel cultural lo pueda entender. La estética juega un papel fundamental, ya que en este tipo de negocios el inversionista se debe imaginar viviendo en él. Esto le dará tal confianza que al ofrecerlo a sus compradores reflejará el deseo de querer habitar allí. Las cifras, es el factor más importante para un inversionista, ya que este desea ver su dinero rentar bastante y en un tiempo corto, así que se debe demostrar que la tasa de retorno es muy atractiva, superando cualquier expectativa. Sin importar lo extenso que sea el informe financiero, este debe contener el análisis de todas las variables con el fin de no dejar vacíos que más adelante represente una duda y un estancamiento para el desarrollo del proyecto. Deslumbrar a un inversionista con terminología técnica, no es la mejor forma de ofrecer un negocio, entre más clara y directa sea la información que queremos brindar, más fácil será para él, tomar la decisión de arriesgarse en el negocio planteado.

3.1.1.1.3.2 Requerimientos del proyecto

En primer lugar, se debe realizar un estudio de mercado, donde se confirme que la


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necesidad existe, que hay clientes potenciales y que las zonas de influencia cuentan con áreas para desarrollar el proyecto. Las áreas, lotes o terreno donde se pretende construir el proyecto deben estar disponibles para la venta, deben contar con norma urbanística que permita el desarrollo de edificaciones en altura para uso residencial y el valor debe ser asequible, acorde al proyecto. El diseño arquitectónico debe contar con un gran número de instrumentos que permita entender y visualizar fácilmente los espacios habitacionales y de circulación. Los prediseños técnicos deben generar la base para una extracción completa de cantidades de obra, donde se contemple cada una de las actividades a ejecutar, permitiendo hacer un análisis de costos completo. Parte del presupuesto comprende los costos indirectos a los que se someterá el proyecto. Deben contener el análisis del staff profesional,

3.1.1.1.4 Objetivos

Objetivo Indicador de éxito

Alcance

Implementar un modelo de vivienda, cumpliendo las

necesidades básicas para un estudiante, a bajo costo

Cumple / No cumple

Cronograma (Tiempo)

Proponer una construcción modular, la cual se pueda

abrir al público en cinco meses.

Cumple / No cumple

Costo

Obtener un retorno de la inversión en un año mediante la

venta o arriendo de los espacios habitacionales

Cumple / No cumple

Optimizar el presupuesto asignado a la obra inicial Cumple / No cumple

Calidad

Se pretende obtener un producto construido a corto plazo,

cumpliendo las normas de sismo resistencia, habitabilidad y

estética, así como económico y durable. Bien sea para venta o

arriendo de propiedad horizontal.

Cumple / No cumple

Alcanzar la aceptación de los potenciales clientes, para el

nuevo modelo de construcción mediante el empleo de

contenedores de carga marítimos.

Cumple / No cumple


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3.1.1.1.5 Premisas y restricciones

Los predios donde se pretenda desarrollar el proyecto deben poseer una norma urbanística tal que permita desarrollar edificaciones residenciales en altura. El diseño estructural de este tipo de vivienda restringe la altura, dado que los contenedores, por norma se deben apilar máximo en cinco niveles.

3.1.1.1.6 Riesgos iniciales de alto nivel

a. Diseño arquitectónico poco atractivo b. Inversión más alta de la esperada. c. Ofrecimiento del producto de lanzamiento a bajo costo, lo que generara un largo

plazo para el retorno de la inversión. d. Nuevos impuestos y aranceles.

3.1.1.1.7 Cronograma de hitos principales

Hito Fecha tope

Anteproyecto 05-08-20

Prefactibilidad 20-08-20

Diseño Arquitectónico 03-09-20

Estudios Geotécnicos 27-08-20

Diseños Estructurales 03-09-20

Factibilidad 10-09-20

Planos técnicos 24-09-20

Promoción y Venta 24-09-20

Construcción 28-02-21

Puesta en Marcha 01-03-21

3.1.1.1.8 Presupuesto inicial asignado

El presupuesto inicial asignado, según la prefactibilidad es de $967’000.000,00

3.1.1.1.9 Asignación del gerente de proyecto y nivel de autoridad

3.1.1.1.9.1 Niveles de autoridad

Área de autoridad Descripción del nivel de autoridad

Decisiones de personal (Staffing)


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Gestión de presupuesto y de sus variaciones

Decisiones técnicas

Resolución de conflictos

Ruta de escalamiento y limitaciones de autoridad

3.2 GESTIÓN DEL ALCANCE

3.2.1 Declaración del alcance

Tabla 12 Descripción del alcance

FUENTE: Creado por Cesar Bernal para la formulación del proyecto de grado “Diseño de un prototipo de edificación sostenible con reutilización de contenedores de carga” Actualizado el 16 de mayo de 2019


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3.2.2 Matriz de trazabilidad de requisitos

Tabla 13 matriz de Trazabilidad de requisitos


3.2.3 Declaración EDT

Tabla 14 Estructura de trabajo etapas de materialización del proyecto


DECLARACIÓN EDT

ITEM

CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDAS SOSTENIBLES

1 DISEÑO E INGENIERIA

1,1 Diseño e ingeniera estructural, arquitectónica y redes eléctricas hidrosanitarias voz y datos

1,2 Diseño e ingeniera de interiores, muebles modulares

1,2 Diseño e ingeniera de nuevas tecnologías bio sustentables

2 PRELIMINARES

2,1 Gestión licencia Curaduría

2,2 Colocar Valla

2,3 Cerramiento perimetral en poli sombra y tela verde.

2,4 Descapote y limpieza del terreno

2,5 Construcción de campamento temporal

2,6 Instalaciones Temporales (agua, luz, teléfono)

2,7 Localización y Replanteo

3 MOVIMIENTOS DE TIERRAS Y RELLENOS

3,1 Excavación a máquina incluye retiro

3,2 Excavación manual (zapatas, vigas de cimentación y ciclópeos)

3,3 Relleno, Nivelación y compactación de rasante con material Base granular


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3,4 Relleno manual sobre zapatas y vigas

4 CIMENTACIÓN Y ESTRUCTURA

4,1 Concreto ciclópeo

4,2 Zapatas de cimentación

4,3 Pedestales de columna

4,4 Vigas de cimentación para soporte de conteiner

4,5 Vigas de cimentación cerramiento exterior

4,6 Placas de contrapeso

4,7 Viga de cimentación para jardinera

4,8 Concreto para andenes

4,9 Sardinel para andenes a-10

5 ADECUACION DE CONTAINERS EN FABRICA

5,1 Limpieza sand blasting para contenedores reciclados

5,2 Adecuación de puertas y ventanas Según diseño

5,3 Adecuación de divisiones interiores según diseño

5,4 Limpieza y pintura epoxica exterior

5,5 Limpieza y pintura epoxica interior

5,6 Instalación de red eléctrica

5,7 Instalación de red hidrosanitaria agua potable , y agua negra

5,8 Instalación de gas natural

5,9 Instalación de red voz y datos

5,10 Instalaciones recubrimiento térmico y acústico en paredes techo y piso del container.

5,11 Instalación de muros Y Techo en lamina tipo PVC

5,12 Instalación de pisos en madera

5,13 Suministro e instalación de accesorios sanitarios

5,14 Suministro e instalación de muebles modulares

6 MONTAJE E INSTALACON DE CONTAINERS EN SITIO

6,1 Cargue, Transporte, Descargue de CONTAINERS desde Taller a OBRA

6,2 IZAJE Y COLOCACION EN SITIO DE CONTAINERS SEGÚN DISEÑO

7 Instalaciones hidrosanitarias, eléctricas de gas y voz y datos

7,1 suministro, instalación y conexionado de tubería hidrosanitaria aérea

7,2 suministro, instalación y conexionado de red eléctrica

7,3 suministro, instalación y conexionado de red voz y datos

7,4 suministro, instalación y conexionado de red de gas natural

8 Instalación de estructuras metálicas exteriores.

8,1 construcción de pasarelas, escaleras, barandas, de áreas comunes en perfilería metálica

En la tabla anterior se describen las actividades que se deben realizar para la materialización del

proyecto en sus etapas de diseño y construcción, teniendo como base los requerimientos

exigidos por la norma sismorresistente NSR-10.

3.3 GESTIÓN DEL CRONOGRAMA

3.3.1 Listado de actividades con estimación de duraciones esperadas

Para realizar la debida gestión del cronograma se desarrollan las actividades antes propuestas en

la estructuración de actividades asignándoles un tiempo para su desarrollo según la experiencia

adquirida en el ámbito laboral del estructurador del presente proyecto


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Tabla 15 Plan de gestión del cronograma



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Tabla 16 Plan de gestión del cronograma continuación


Página | 44

Tabla 17 Plan de gestión del cronograma continuación


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3.3.2 Diagrama de red.

La Red del proyecto generada en ®Microsoft Project 2013, se divide en varias figuras

presentadas a continuación, en el cual se detalla la ruta crítica en la materialización del proyecto

subrayada en color rojo, se presenta en varias ilustraciones debido a la longitud de su tamaño.

Ilustración 18 Diagrama de Red



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Ilustración 19 Diagrama de Red continuación






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3.3.3 Cronograma – Diagrama de Gantt, donde se identifique la ruta crítica

Ilustración 22Diagrama de Gantt

Ilustración 23 Diagrama de Gantt continuación


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Ilustración 24 Diagrama de Gantt continuación


3.4 GESTIÓN DE COSTOS

3.4.1 Presupuesto por actividad

El presente presupuesto está contemplado para la adecuación e instalación de 10 contenedores

marítimos como vivienda de interés prioritario, en la siguiente tabla se detalla el costo total por

capitulo para llevar a cabo la materialización del proyecto.


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Ilustración 25 Presupuesto por actividades


3.4.2 Presupuesto por precios unitarios.

El presupuesto por precios unitarios hace referencia a la estructuración detallada de los costos

que requiere la materialización del proyecto, para lo cual se estiman unas cantidades de obra

mediante un análisis de una ingeniería básica, donde se pueden evidenciar a groso modo el

planteamiento del proyecto.


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Ilustración 26 Modelo económico por precios unitarios


3.5 GESTIÓN DE CALIDAD

3.5.1 NORMAS DE REFERENCIA

Las siguientes normas indicadas en el pliego de condiciones del proyecto contienen disposiciones

utilizadas para la elaboración del plan de calidad del proyecto.

NTC-ISO 9000: 2005 Sistema de Gestión de Calidad. Fundamentos y vocabulario.

NTC-ISO 9004: 2000 Sistemas de Gestión de la Calidad. Directrices para la mejora del

desempeño.

NTC-ISO 9001: 2008 Sistemas de Gestión de la Calidad.

ISO NTC 10006 Directrices para la calidad en gestión de proyectos


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3.6 GESTIÓN DE RECURSOS

Tabla 18 Definición de Roles, Responsabilidades y Competencias del equipo


Recurso PERFIL

Director técnico y gerente de proyectos Experiencia en administración de proyectos (3 o más

años), conocimiento amplio en el tema de construcción.

Ingeniero civil Experiencia laboral en construcción de obras (2 o más años como ingeniero de campo)

Contratistas Especialistas en el área requerida

Maestros de Obras

Liderazgo, experiencia (5 años ejerciendo como maestros de obras, que haya trabajado en construcción de edificios o condominios) y conocimiento en técnicas constructivas

Operadores Experiencia en técnicas constructivas (haber participado en algún proyecto constructivo como operario)

Ayudantes de obra habilidades físicas para trabajar en construcción


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Tabla 19 Matriz de asignación de Responsabilidades


3.7 GESTIÓN DE COMUNICACIONES

Tabla 20 Sistema de información de comunicaciones


COMUNICACIÓN DE LOS INTERESADOS TÉCNICAS DE COMUNICACIÓN A UTILIZAR

Distribución del equipo del proyecto mediante una

versión impresa y por correo electrónico.

Reuniones de coordinación de actividades del proyecto.

Reuniones del equipo del proyecto para que son convocadas por el Project manager según crean

pertinentes (dependiendo de la necesidad o urgencia de los entregables del proyecto) donde se

definirán cuáles son las actividades que se realizaran.


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Reuniones de información del estado del proyecto

Reuniones semanales del equipo del proyecto donde el Project Manager deberá informar al

Sponsor y demás involucrados, cual es el avance real del proyecto en el periodo respectivo.

Informe del performance del proyecto Documento que será distribuido al equipo de

proyecto en la reunión de coordinación semanal y enviado por correo electrónico.

Informe del performance del trabajo Documento que será distribuido al equipo de

proyecto en la reunión de coordinación semanal y enviado por correo electrónico.

Tabla 21 Matriz de comunicaciones


Información Involucrados

Frecuencia Receptor

Reporte de avance Maestro de Obra Equipo administrativo Reunión Quincenal

Control del presupuesto

Gerente del proyecto

Ingeniero , patrocinador de la

empresa

Correo electrónico,

reunión presencial Quincenal

Control del cronograma

Gerente del proyecto

Ingeniero residente, patrocinador de la

empresa, maestro de obra

correo electrónico,

reunión presencial Quincenal

Órdenes de compra Asistente

administrativo Equipo administrativo Correo electrónico

Cada vez que se necesite un

nuevo recurso

planilla de pago Asistente

administrativo Equipo administrativo correo electrónico Quincenal


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3.8 GESTION DE REISGOS

3.8.1 Identificación de riesgos y determinación de umbral

Desfase en el presupuesto inicial y la ejecución por cuestión de imprevistos.

Demoras en la solicitud y aprobación de permisos distritales, ambientales y de

seguridad para la apertura y remodelación de apartamentos modelo, lo cual podría

generar grandes retrasos para su puesta en marcha.

Cambios imprevistos en las tendencias de mercados inmobiliarios

Financiación del proyecto no acogida por los asociados

Reducción en presupuesto de ventas

Accidentes Laborales en las construcciones

Daños a Predios Vecinos

Robo de Materiales

3.8.2 Matiz de riesgo

Tabla 22 matriz de riesgos para la materialización del proyecto



Página | 56

3.9 POLÍTICA DE CALIDAD

B&B SOLUCIONES S.A.S empresa de ingeniería, construcción y servicios industriales, a nivel

nacional, ha decidido implementar y desarrollar un sistema de gestión integral de calidad y

SSTMA para lo cual nos comprometemos:

En cuanto a calidad

Satisfacer Las Necesidades De Nuestros Clientes

A Través De La Prestación De Servicios Integrales De Ingeniería

Cumpliendo Con Los Requerimientos Técnicos Y Legales

Generando Confianza A Los Clientes

Con Personal Competente Y Comprometido

Disponiendo De Una Infraestructura Adecuada

Mejorando Permanentemente Nuestros Procesos.

En cuanto a Seguridad, Salud en el Trabajo y Medio Ambiente

Cumplir la legislación y normas vigentes, buscando superarlas con Políticas y normas

internas.

Difundir y adoptar los objetivos de esta política en toda la organización.

Asignar y verificar responsabilidades en todos los niveles de la Empresa.

Mantener un alto nivel de Seguridad, Salud y protección del ambiente en todas las

actividades que desarrollamos.

Identificar, evaluar y controlar constantemente los riesgos asociados a nuestras

actividades, lo mismo que los aspectos que afecten las condiciones ambientales.

Garantizar un ambiente de trabajo digno a fin de mantener el bienestar físico y mental de

los trabajadores.

Realizar permanentemente charlas de formación y orientación en SSTMA.

Realizar periódicamente inspecciones, auditorías internas y externas a fin de revisar y

mantener actualizado el proceso en la empresa.

Revisar periódicamente los resultados de la gestión para tomar medidas correctivas que

conlleven al mejoramiento continuo del proceso.

Desarrollar actividades encaminadas a la atención de emergencias

Identificar, evaluar y controlar los aspectos e impactos prioritarios


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Capacitar y conformar brigadas de emergencia.

Basamos nuestra gestión en la legislación colombiana vigente, normas propias de la organización

y en los principios de ética y respeto frente a nuestros colaboradores, proveedores, clientes y

comunidades en general, mejorando continuamente nuestros procesos, estableciendo

comunicaciones transparentes y formadoras con las partes interesadas, para lo cual asignamos

los recursos necesarios, de acuerdo con nuestra gestión empresarial.

4. INGENIERIA DEL PROYECTO

Luego del estudio de mercado y basados en los resultados arrojados por el análisis de demanda

y oferta, a continuación, se describen los diferentes aspectos relacionados con las características

técnicas del proyecto.

Debido a que la adecuación de los contenedores se va a realizar de una manera industrializada,

la ingeniería del proyecto se centrara en esta etapa para el desarrollo de una planta de

producción que permita realizar las actividades correspondientes.

4.1 TAMAÑO DEL PROYECTO

4.1.1 Factores que determinan el tamaño de la planta

4.1.1.1 Tamaño del Mercado.

Independientemente del proceso que se vaya a elegir para la transformación de los contenedores

en oficina, lo primero que se debe hacer es determinar la capacidad necesaria. Esta capacidad

surge de la demanda identificada en el estudio de mercado para vivienda sostenible y es una

decisión que afectará en gran parte los costos fijos y nivel de ocupación que tendrán las

instalaciones.

La transformación de los contenedores tendrá un período de duración de seis (6) meses iniciales,

está se ejecutará en una planta equipada con todas las herramientas y equipos necesarios. Por

otro lado si se estimase el tiempo de vida útil del proyecto, este sería de veinte (20) años.


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La capacidad proyectada es la máxima producción teórica en 178 días, tiempo que arrojo el

análisis de tiempo inicial y que para nuestro caso lo redondearemos a 6 meses. En este proyecto

expresaremos la capacidad por el número de oficinas requeridas para el proyecto, debido a que

nunca se utilizan las instalaciones en su máxima capacidad, para no forzar al límite sus recursos,

es que definimos la capacidad efectiva.

A su vez, la capacidad efectiva debemos afectarla por una eficiencia, que definimos como el

porcentaje de capacidad efectiva que se alcanza debido a problemas de calidad, de

programación, de mantenimiento o de entrenamiento de las personas.

Supongamos una eficiencia de un 90% y trabajando a un 95% de la capacidad proyectada:

Capacidad proyectada x Capacidad Efectiva x Eficiencia = Producción Estimada

Capacidad proyectada x 0,9 x 0,95 = 5

Capacidad proyectada = 5 / 0,9 / 0,95

= 5,84796 unidades por mes

4.1.1.2 Disponibilidad de materia Prima

Ilustración 27 Posible ubicación de la planta de construcción FUENTE: GOOGLE MAPS Actualizado el 16 de mayo de 2019


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Para soportar el análisis arrojado de la observación directa y el de visita a campo, a continuación

se presenta una matriz de ponderación que evalúa los aspectos de producción con las áreas de

posible ubicación.

Tabla 23 Sector de producción


DESCRIPCIÓN PESO VALORACIÓN

PONDERACIÓN C.BOLIVAR FONTIBÓN C.BOLIVAR FONTIBÓN

ACCESIBILIDAD 8 4 6 (1-7) 3 1

USABILIDAD 7 5 4 (1-7) 2 3

SEGURIDAD 6 6 7 (0-10) 4 3

COSTO 10 0,06 0,08 (1-7) 0,06 0,08

SUPERFICIE TOTAL 5 4 6 (1-7) 3 1

ESTACIONAMIENTO 9 6 4 (1-7) 1 3

Por otra parte, Bogotá D.C. es el sitio escogido para el funcionamiento de la casa matriz de B&B

SOLUCIONES S.A.S dada sus excelentes características. Por esta razón en la siguiente tabla se

evalúan los aspectos comerciales con las áreas de ubicación para identificar la mejor zona para la

oficina comercial.

Tabla 24 Oficina Comercial


DESCRIPCIÓN PESO VALORACIÓN

PONDERACIÓN CENTRO SUR CENTRO SUR

VALOR DE ARRIENDO M2

10 0,29 0,2 UFF 0,29 0,2

USABILIDAD 7 6 6 (1-7) 1 1

SEGURIDAD 9 6 2 (1-7) 2 1

ACCESIBILIDAD 7 6 5 (0-10) 4 1

UBICACIÓN Y ENTORNO

5 8 7 (0-10) 2 1


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4.1.1.3 Programa de Producción

Ilustración 28 diagrama de flujo adecuación de contenedores


Recibir orden de diseño

Identificar el tipo de unidad a diseñar

¿Unidad Estándar? Fin

Reunión con el cliente

Pre - diseño

Diseño acorde a los requerimientos del

cliente

Entrega de diseño y prototipo


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4.2 LOCALIZACIÓN DEL PROYECTO

La localización de la línea de montaje para la adecuación de los contenedores debe ser un lugar

central, donde se disponga de fácil acceso a materiales y transporte para cualquiera de las

localidades de la ciudad de Bogotá

4.2.1 Macro localización

El proyecto será desarrollado para satisfacer las necesidades de vivienda digna para la población

de la ciudad de Bogotá D.C., por tal motivo y conociendo el crecimiento de la industria, el

comercio, disponibilidad de mano de obra, facilidades de transporte de carga, y por su

disponibilidad de insumos se ha establecido como mejor ubicación el casco urbano de la ciudad

de Bogotá.

4.2.2 Micro localización

Para elegir el punto preciso, dentro de la macro zona, en donde se ubicará definitivamente la

empresa. Los factores que se tomaron en cuenta para su ubicacion son:

Existencias de vías de comunicación

Medios de transporte

Servicios públicos básicos

Condiciones ambientales

Tamaño

Tecnología

Disponibilidad de área para los requerimientos actuales y futuras ampliaciones.

Disponibilidad de distribuidores de insumos al por mayor

Fácil transporte de carga

Por ello mediante una visita de campo se puede reconocer que un lugar apropiado es la zona

industrial de Montevideo, ubicado entre las avenidas Boyacá y carrera 68 y las calles 13 y av. la

esperanza, un lugar totalmente central, con disponibilidad de grandes bodegas, fácil transporte de

carga y con disponibilidad de insumos al por mayor como lo son Dos (2) sucursales de “EASY”. lo


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cual es muy beneficioso para el proyecto y por lo tanto podemos concluir que no hay

inconveniente en lo que se refiere a fuentes de abastecimiento para la realización del mismo.

4.3 PROCESO PRODUCTIVO

4.3.1 Análisis del proceso de Producción

El proceso de producción para nuestro proyecto contempla la ingeniería para el desarrollo de un

prototipo de contenedor para vivienda sostenible, sin embargo a continuación presentamos los

detalles para la construcción de los sistemas contenedores modulares.

4.3.2 Detalle del proceso

Tabla 25 estructura de trabajo adecuación de contenedores


ADECUACION DE CONTAINERS EN FABRICA

Limpieza sand blasting para contenedores reciclados

Adecuación de puertas y ventanas Según diseño

Adecuación de divisiones interiores según diseño

Limpieza y pintura epoxica exterior

Limpieza y pintura epoxica interior

Instalación de red eléctrica

Instalación de red hidrosanitaria agua potable , y agua negra

Instalación de gas natural

Instalación de red voz y datos

Instalaciones recubrimiento térmico y acústico en paredes techo y piso del conteiner.

Instalación de muros Y Techo en lamina tipo PVC

Instalación de pisos en madera

Suministro e instalación de accesorios sanitarios

Suministro e instalación de muebles modulares

El proceso de modificación de los contenedores comienza con el diseño de ingeniería para lo cual

se tendrán las siguientes actividades.

ETAPA 1: Diseño de ingeniería

Equivalente al 2% de la construcción, con un tiempo estimado de 15 días, Comprende el diseño

de ingeniería estructural, arquitectónica, redes (voz, datos, hidro sanitarias, eléctricas y gas)


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Una vez se disponga de los diseños y el aval del cliente se procede a la modificación de los

contenedores.

ETAPA 2: Modificación de contenedores.

Limpieza sand blasting para contenedores reciclados, Por medio del cual se retira la capa de

pintura existente dejando una superficie apta para el anclaje de la nueva pintura.

Adecuación de puertas y ventanas Según diseño, Se realizara el corte pulido e instalación de

las nuevas puertas y ventanas según el diseño aceptado por el cliente.

Adecuación de divisiones interiores según diseño, Una vez el contenedor tenga una

estructura firme, se procede a realizar las adecuaciones interiores comenzando con la instalación

de las divisiones según diseño.

Limpieza y pintura epoxica exterior e interior, Se realiza una última limpieza exterior e interior

del contenedor para retirar impurezas de las soldaduras y residuos de pulido, posteriormente se

realiza la imprimación con la pintura epoxica la cual posee características que permiten su larga

duración y protección contra la intemperie.

Instalación de redes eléctrica voz y datos, Se fija la red (tomas, tubería, cableado, cajas de

distribución).

Embutida y reforzada, completa, con tablero general con llaves de protección térmica y

disyuntor.

Cajas embutidas en paredes con tomas corriente combinados, salida telefónica, TV y

puntos.

Luminarias en interior sobre techo con dos tubos fluorescentes de 36 W y protector.

Luminarias exteriores sobre puerta, tipo tortuga con lámpara bajo consumo.

Conexión externa para ingreso de energía eléctrica con caja impermeable para exterior

con bornera. Cables conducidos por cañería plástica corrugada ignifuga.

Instalación de redes hidráulica y gas: Se instala la tubería correspondiente al lavamanos,

ducha y sanitaria de la unidad puntos de gas para cocina y calentador.


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Instalaciones recubrimiento térmico y acústico en paredes techo y piso del contenedor, En

este proceso se fija el aislante térmico (lana de roca mineral, sonowall o frescasa) a la pared

original del contenedor entre la estructura metálica.

Aislante

MEMBRANA WICHI ROOFING HIDROFUGA

Aislante térmico y acústico AISLAMAX de burbujas de 30mm doble aluminizado que actúa

como cámara de aire. Bloquea hasta el 97% al paso del calor. Comportamiento frente al

fuego (según estudios realizados en el INTI) es de clase A - RE2 “Muy baja propagación

de llamas”.

Revestimiento

Placas MDF espesor 12 mm con melanina color almendra.

Terminación con molduras de aluminio.

Instalación de muros Y Techo en lamina, En esta etapa se procede a la instalación y fijación

del madecord, superboard, drywall, lámina galvanizada o lámina en acero inoxidable que servirá

como pared falsa. Una vez se termina con las paredes, se procede a la instalación del piso, las

duchas, sanitarios y lavamanos de la unidad.

Suministro e instalación de accesorios sanitarios, Se realizarán la instalación de las cabinas

de ducha, sanitario y lavamanos con sus respectivas acometidas hidráulicas.

Instalación de pisos, En este proceso se instalará un sobre piso en el área de dormitorio

formado por triplex y posteriormente, se instalará un piso en vinílico con aspecto de madera de

alta resistencia o piso flotante, en el área de baño se instalará un sobre piso en lámina

melaminica, resistente al agua y posteriormente se instalará el piso vinílico o el piso flotante.

Suministro e instalación de muebles modulares, Esta etapa comprende la instalación del

mobiliario, aires acondicionados, aplicación de pintura exterior pruebas eléctricas e hidráulicas,

instalación de ventanas y puertas. Sus respectivos procesos son:

Instalación de aires: Comprende la instalación y fijación del condensador y la evaporadora de

aire.


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Instalación de mobiliario: Este proceso comprende el ensamble de camas y fijación de

armarios, televisores y todos aquellos elementos que se requieren fijos para su transporte. En

este proceso también se realiza la instalación de puertas y ventanas.

Pruebas: En esta etapa se procede a revisar el óptimo funcionamiento de la unidad y a realizar la

corrección de fallas o detalles que se puedan presentar.

4.3.3 Distribución de la planta

Para la distribución de la planta de recibo, producción y almacenamiento, se ha establecido como

primer criterio un proceso continuo, lo cual nos ha permitido estimar como mejor distribución

dentro del área general de la empresa la disposición de tres patos a saber: un patio de recibo, un

patio de proceso y un patio de almacenamiento tal como lo podemos observar en la siguiente

ilustración.

Ilustración 29 Distribución de la Planta FUENTE: Creado por Cesar Bernal para la formulación del proyecto de grado “Diseño de un prototipo de edificación sostenible con reutilización de contenedores de carga” Actualizado el 16 de mayo de 2019


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5. ESTUDIO ADMINISTRATIVO

El estudio administrativo en un proyecto proporciona las herramientas que sirven de guía para

los que tendrán que administrar dicho proyecto, este estudio presenta los elementos

administrativos que definen el rumbo y las acciones a realizar para alcanzar los objetivos de la

empresa y planean los recursos humanos con la finalidad de proponer un perfil adecuado y

seguir en la alineación del logro de las metas empresariales.

5.1 PLANEACION ESTRATEGICA

5.1.1 Misión

Ejecutar proyectos integrales en Colombia que involucren el desarrollo de edificaciones, por

medio de sistemas de construcción modular auto sostenibles, cumpliendo con las necesidades y

normativa estructural, que permitan la personalización desde hogares hasta cualquier espacio de

trabajo.

5.1.2 Visión

Para el año 2035 seremos una de las empresas que inspira el mayor nivel de confianza en

construcciones modulares sostenibles de Colombia, garantizando a los grupos de interés, el

respeto, respaldo y compromiso ambiental, que constituyen el motor de la sostenibilidad y

rentabilidad a largo plazo actualmente

5.1.3 Objetivos

Posicionarnos como una empresa más importante en el sector de las edificaciones

modulares sostenibles.

Proporcionar diseños innovadores

Proporcionar diseños sostenibles y amigables con el planeta

Brindar espacios modulares que integren las necesidades de nuestros clientes.

Brindar un excelente servicio en el área del diseño, transporte, alquiler, venta y post venta.


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5.1.4 Políticas

5.1.4.1 Comercial (Servicios industriales e Infraestructura Pública y Privada)

Todas las comunicaciones, aclaraciones contractuales, técnicas y/o modificaciones a los pre

pliegos y pliegos de condiciones que se requieran deberán ponerse por escrito por quien las

identifique, en la forma y detalle con que se solicitarán al Cliente. El Abogado estructurará el

documento final que se le enviará al Cliente.

Todos los proyectos o propuestas que se adjudiquen deben ser transmitidos por Comercial a los

responsables designados por la Gerencia de Operaciones, Gerencia de Construcción de

Infraestructura Pública/Privada o quien hace sus veces. Durante la reunión de transmisión, el

Director de Licitaciones deberá hacer énfasis en la planeación y estrategias con las cuales se

estudió el proyecto, las recomendaciones e identificación de puntos críticos y de alto riesgo.

Deberá garantizarse que exista compatibilidad entre la oferta y el contrato a través del seguimiento

por parte de las áreas de apoyo previamente a la firma del contrato. De igual forma, la Gerencia

Comercial deberá verificar en cada uno de los cierres de la oferta que las condiciones técnicas,

jurídicas y legales descritas en los pliegos se mantienen.

Las áreas de soporte tienen la responsabilidad de apoyar, gestionar y garantizar que los trámites

de legalización específicos de cada una se logren positiva y oportunamente.

5.1.4.2 Construcción

Una vez que ha sido adjudicado un proyecto, las áreas Comercial y de Construcción para los

proyectos coordinarán la consecución y trámite de los documentos requeridos contractualmente.

Si el plazo para la atención de los requerimientos contractuales es inferior a 30 días, los trámites

los asumirá el área Comercial. En caso que el plazo sea mayor a 30 días, el Gerente de

Construcción deberá asignar dentro de este período de tiempo, un responsable del proyecto para

su atención.

El Plan Maestro deberá presentarse a la Gerencia de Construcción en un plazo máximo de 30 días

antes de la fecha prevista de inicio de construcción.

El Director de Proyecto deberá garantizar que el Plan Maestro se revise tantas veces como sea

necesario para permitir a la organización alinear sus estrategias y garantizar la consecución del


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resultado. Deberá mantenerlo actualizado en la medida en que las condiciones del proyecto lo

exijan.

En la etapa de terminación del proyecto, el Gerente de Construcción deberán garantizar que se

mantenga en el proyecto el personal necesario para asegurar que tanto las obras, la gestión

administrativa y el manejo del Cliente se concluyan oportuna y satisfactoriamente siguiendo todo

lo dispuesto en la actividad de Liquidación del Contrato.

Las reclamaciones o quejas del Cliente proceden cuando los proyectos ya han sido liquidados, y

serán atendidas en un plazo máximo de 45 días hábiles.

El Gerente de Construcción deberá garantizar que las reclamaciones del Cliente sean atendidas y

velará porque no existan llamamientos a la compañía aseguradora. Las coordinaciones de HSEQ

harán seguimiento a las reclamaciones y realizará la gestión conjuntamente con la Gerencia de

Construcción para cumplir este requisito.

5.1.4.3 Sistema de Gestión HSEQ

Los responsables de proceso y/o Directores de Proyecto serán los encargados de garantizar la

implementación de los procesos definidos en el Sistema de Gestión HSEQ, haciendo uso de los

recursos asignados y velando porque se realice el control y seguimiento a los resultados.

Los coordinadores de Calidad y HSE, deberán realizar las capacitaciones que se consideren

necesarias para lograr el entendimiento de los procesos para su puesta en marcha. La formación

y capacitación del equipo de trabajo en los procesos será una actividad continua y no deberá

restringirse a la etapa de inducción sino que cada responsable y dueño de proceso deberá realizar

actividades de refuerzo en los temas que sean críticos y que durante las verificaciones se hayan

detectado como debilidades.

El informe de gestión será el mecanismo de comunicación con la Gerencia General Y Gerencia de

Construcción, respecto a la gestión realizada en los proyectos y deberá presentarse a la

Dirección, cuatro (4) días después del cierre contable.

El informe de gestión consolidará los resultados de la gestión en general del proyecto y deberá

contener información suficiente y oportuna. Será la herramienta para que la Dirección del Proyecto

tome acciones oportunas frente a los resultados que se van reportando en los proyectos.


Página | 69

5.1.4.4 Gestión Humana

Anualmente la Gerencia General asignará un presupuesto de capacitación el cual responderá a

las necesidades definidas en el Plan Carrera; el cual se trabajará dentro de un comité compuesto

por la Dirección de Gestión Humana, Jefe de Formación y Desarrollo, Gerencia de Operaciones y

Gerencia Financiera; y en el que se definirán los montos y niveles de educación asignados para

los empleados.

Al menos una vez cada año, el Comité de Operaciones establecerá las directrices y políticas

generales que se aplicarán en la Compañía relacionadas con la gestión del recurso humano,

enfocándolas principalmente a:

Escalas Salariales

Beneficios extralegales y bonificaciones

Políticas de aumentos

Capacitación y entrenamiento

Bienestar de los colaboradores

La Dirección de Gestión Humana es la responsable de la divulgación y desarrollo de la cultura

organizacional en todos los niveles: Valores corporativos, Código de Ética, Políticas.

B&B SOLUCIONES S.A.S definió las siguientes competencias: Liderazgo, Trabajo en Equipo y

Comunicación que se traducen en comportamientos que necesitamos tener, adquirir o desarrollar

para lograr un desempeño superior en nuestro rol.

5.1.4.5 Suministros y Servicios

La gerencia de operaciones deberá garantizar que el área Comercial conozca los montos

de las negociaciones realizadas a nivel corporativo. Para ello deberá enviar el cuadro de

negociaciones corporativas al Director de Licitaciones cada vez que se realice una nueva

negociación.

5.1.4.6 Maquinaria

El Control sobre las máquinas existentes o que adquiera la compañía, así como la

Dirección del personal encargado de la operación y el mantenimiento de las mismas, será

responsabilidad de la Dirección de operaciones


Carga.

Página | 70

Las Máquinas de la compañía son para su uso exclusivo, por lo tanto no deben ser

alquiladas a terceros. Cualquier excepción deberá ser aprobada por la Gerencia General.

5.1.4.7 Política de Subcontratación

Exigir el cumplimiento a contratistas de los valores, principios, políticas, normas,

reglamentos, manuales, instructivos y procedimientos establecidos por B&B

SOLUCIONES S.A.S. y la plena participación en el cumplimiento y practica de los mismos

5.1.4.8 Política Responsabilidad Social

B&B SOLUCIONES S.A.S consiente del papel que cumple como organización privada con

ánimo de lucro, voluntariamente adopta un compromiso de responsabilidad social en pro

del desarrollo del país que integre el entorno laboral, la integridad de los derechos

humanos, la protección y conservación del medio ambiente y la transparencia en el actuar

de nuestros colaboradores, contratistas y proveedores en todos nuestros procesos

5.1.5 Valores

B&B SOLUCIONES S.A.S, ha establecido el siguiente conjunto de valores:

Ética: Es la capacidad de actuar con principios, siendo consciente, coherentes, de cada

acción que realizamos, cumpliendo con el deber y haciendo lo que se debe hacer con

convicción de hacer siempre lo correcto.

Desafío: Es la oportunidad de retar a diario los conocimientos y las habilidades para

obtener mejores resultados cada día con determinación y motivación constante.

Lealtad: Es el compromiso constante ante situaciones cambiantes, que nos permite

pensar y actuar de manera firme, e incondicional en cada situación que interactuamos.

Respeto: En B&B SOLUCIONES S.A.S concebimos el respeto como la toma de

conciencia que tenemos para hacer y decir las cosas reconociendo las diferencias propias

y de los demás de una manera en que se consideren y se tengan en cuenta los derechos

individuales y de equipo, para sacar las metas adelante.


Carga.

Página | 71

Excelencia: Es la forma en que no buscamos excusas para hacer las cosas, generando

calidad en lo que se hace, estableciendo un desempeño que se supere en cada momento,

creando resultados prácticos, innovadores, y alineados con las necesidades internas y

externas de nuestra organización.

Solidaridad: Consideramos la solidaridad como la forma en que nos relacionamos con los

demás de una manera comprometida con el bien común, haciéndonos partícipes de

soluciones donde generemos colaboración continua en la orientación al logro.

Integridad: Obrar de manera justa y ecuánime manteniendo equilibrio entre lo que se

piensa se dice y se hace. Creando sinergia con los diferentes puntos de vista de una

situación, para obtener los mejores resultados.


Carga.

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5.2 ESTRUCTURA ORGANIZACIONAL

Ilustración 30 organigrama b6b soluciones s.a.s



Carga.

Página | 73

Ilustración 31 continuación del organigrama


5.3 DEFINICIÓN DE PUESTOS

A continuación se presentan las principales responsabilidades y autoridades para la

toma de decisiones respecto al Sistema de Gestión de Calidad:


Carga.

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5.3.1 DIRECTOR DE OBRA:

Mantener un canal de comunicación oficial y permanente con el cliente y su

representante.

Autoridad para aprobar los procedimientos específicos y aplicables al proyecto y

garantizar que las actividades se realizan dentro de los requisitos de calidad,

seguridad, costos y plazos.

Apoyar y verificar la correcta implementación de los Planes de Calidad y SAS

Asignar los recursos financieros, tecnológicos y humanos para garantizar la

implementación y mantenimiento del Sistema de Gestión de Calidad en el

proyecto, así como proporcionar los medios para su difusión.

Revisar en compañía del Jefe de Control, Calidad y Procesos, el Plan de Calidad

del proyecto, para verificar que atienda los requisitos del Cliente y el sistema de la

compañía.

Planificar, dirigir y garantizar el cumplimiento de los objetivos propuestos en cada

etapa de la obra.

Presentar informe sobre avances y desarrollo de las obras en ejecución.

Velar por el cumplimiento del programa de obra.

Elaborar en compañía del Jefe de Control, Calidad y Procesos los

procedimientos constructivos.

Supervisar y controlar el desarrollo de los frentes de trabajo asignados para que se

cumplan con las normas técnicas, planos y especificaciones.

Registrar las No Conformidades de las actividades de producción, para su

oportuna solución y tomar las acciones para evitar su reincidencia.

Determinar las causas, proponer las acciones correctivas para el tratamiento de

No Conformidades y efectuar su seguimiento.

5.3.2 INGENIERO RESIDENTE (Supervisor de Campo)

Elaborar y efectuar seguimiento semanal de los programas detallados de obra y de

las cantidades


Carga.

Página | 75

Planear y solicitar oportunamente todos los recursos necesarios para la ejecución

de las obras.

Hacer seguimiento y optimización de los recursos de la obra

Planear y coordinar las actividades de los contratistas

Efectuar seguimiento detallado a las obligaciones contractuales de los contratistas

Suministrar, revisar y analizar las cantidades de obra ejecutadas para la respectiva

actas del mes

Recalcular y mantener actualizadas las cantidades totales de la obra

Velar por el cumplimiento del sistema de calidad y su política

Garantizar la seguridad en el desarrollo de las obras y hacer cumplir la política de

SAS

Revisar y aprobar los consumos de materiales y los tiempos de mano de obra y

equipos

Mantener registros continuos de rendimientos de maquinaría, mano de obra y

equipo.

Verificar el cumplimiento de los procedimientos y corregir desviaciones de los

mismos.

Velar por el cumplimiento de los procedimientos diseñados para garantizar la

integridad del personal y de los equipos.

Comunicación frecuente de los usuarios directos del servicio para verificar sus

necesidades y expectativas.

5.3.3 JEFE SASS (Coordinador de Integridad Operaciones)

Garantizar la implementación y mantenimiento del Sistema de Gestión en

Seguridad Industrial, Salud Ocupacional y Medio Ambiente del proyecto, dando

cumplimiento a los requerimientos legales, a los aspectos contractuales e

implementando los procedimientos técnicos y administrativos que se requieran

para prevenir accidentes y enfermedades profesionales en el proyecto.

Planear, coordinar e implementar los requerimientos legales en Seguridad

Industrial y Salud Ocupacional.


Carga.

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Elaborar y mantener actualizado el panorama de riesgos en los sitios de trabajo

durante el desarrollo del proyecto

Elaborar, mantener actualizado y garantizar la implementación de los

procedimientos de Seguridad Industrial y Salud Ocupacional en el proyecto

Capacitar para facilitar el desarrollo del sistema de gestión de Seguridad Industrial

y Salud Ocupacional.

5.3.4 JEFE DE MANTENIMIENTO

Elaborar y coordinar la ejecución de los planes de Mantenimiento

Preventivo de los equipos a su cargo.

Programar y coordinar el diagnóstico y la ejecución de reparaciones mayores y

menores a los equipos.

Garantizar la ejecución de los trabajos atendiendo las normas de SISOMA.

Inspeccionar directamente los equipos durante y posterior a la operación y en el

mantenimiento preventivo.


Carga.

Página | 77

6. ESTUDIO ECONÓMICO - FINANCIERO

6.1 INVERSION INICIAL.

En la siguiente tabla (tabla 26) se relaciona la inversión inicial para comenzar a

materializar nuestro proyecto, para esto necesitaríamos un la compra de la maquinaria

inicial como lo son compresores, equipos de soldadura y herramientas manuales, de igual

forma en el año 3 se tiene estimado un mantenimiento para la maquinaria por un valor de

14.5 millones de pesos, se debe realizar la compra de mobiliario para la bodega donde se

contemplan muebles de oficina, adecuación de las instalaciones e implementación de la

imagen corporativa, se compraran los equipos de cómputo para desarrollar las labores de

diseño y administrativas, y por ultimo como decisión gerencial se contempla una caja

menor o tesorería por cincuenta millones de pesos colombianos como recurso de

contingencia.

Tabla 26 inversión inicial para materialización del proyecto



Carga.

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Para garantizar los recursos de la inversión se recaudara el dinero mediante recurso

propio, prestamos familiares y un préstamo bancario para emprendedores con bajas tasas

de interés como se indica en las tablas 27 y 28.

Tabla 27 Presupuesto emprendedor


Tabla 28 financiación bancaria



Carga.

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6.2 INGRESOS POR VENTAS.

Los ingresos por venta se han estimado de acuerdo al estudio de mercado realizado en

capítulos anteriores, en donde se estima una venta inicial de 24 unidades teniendo un

crecimiento exponencial en los siguientes cinco años hasta tener una proyección de 35

unidades al año, se tiene claro que las metas iniciales son bajas, esto con el ánimo de

garantizar el mínimo de unidades con las que se puede estabilizar la empresa.

Tabla 29 Ventas estimadas 5 primeros años


En la tabla anterior se presenta la estructuración de ventas anuales con una variable de

periodos de pago por parte del cliente a 60 días una vez radicad la factura, para lo cual se

tendrá que entregar el producto totalmente terminado y recibido a satisfacción por el

cliente.

6.3 COSTOS

Dentro de los costos se contemplan los valores para compra de materia prima insumos,

consumibles, de lo que nos vale la adecuación de un contenedor, de igual forma se

realiza una modelación con un crédito a proveedores de 90 días lo que nos permite tener

un flujo de caja con mayor tiempo con respecto a los pagos de nuestros clientes, y

tendremos un estambay de materiales de aproximadamente el 1% anualmente, como se

muestra en la tabla a continuación.


Carga.

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Tabla 30 tabla de costos compras y suministros


6.4 GASTOS DE ADMINISTRACIÓN, DE VENTA Y FINANCIEROS

Para desarrollar la materialización de nuestro proyecto se debe tener en cuenta los gastos

de administración de venta y financiero, en donde se contempló los gastos de personal

como salarios y prestaciones de ley, el alquiler de las bodegas y oficinas donde se

realizara la adecuación de los contenedores, y otros gastos como los servicios públicos de

agua, luz, teléfono, internet, impuestos, pólizas, etc.


Carga.

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Tabla 31 total gastos de la operación


6.5 RESULTADOS

En el año uno se realizara una inversión para los equipos y enceres requeridos para el

total de la operación, de igual forma mediante los recursos propios y préstamos bancarios

se estima recaudar el dinero para dicha inversión, estimando un venta baja y realizando

acuerdos financieros que nos permitan tener una buena relación con nuestros

proveedores y clientes, se estima que en el primer año se pueda observar un gran déficit

de aproximadamente 60 millones de pesos, pero siendo optimistas la venta mínima

estimada permitirá que la compañía obtenga un crecimiento exponencial anualmente

como se representa en las siguientes tablas.


Carga.

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Tabla 32 cuenta de resultados.



Carga.

Página | 83

Tabla 33 tesorería al finas de cada año



Carga.

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6.6 BALANCE GENERAL PROYECTADO

Tabla 34 Balance previsional


De acuerdo al balance previsional se estima que realizando la modelación con las

cantidades mínimas la empresa tendrá una solvencia fuerte para el futuro ya que a pesar

de los costos que se requiere para la elaboración y adecuación de un contenedor,

nuestros acuerdos comerciales permite tener existencias que se podrán materializar en

nuevos proyectos.


Carga.

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6.7 ANALISIS.

Liquidez de la compañía: la empresa tiene el doble de posesiones con respecto a las

obligaciones o deudas y anualmente se van incrementando esto debido a que aumentan

el número de ventas.

Valor Actual Neto (VAN): En este caso el VALOR supera al COSTO por lo que se puede

decir que el proyecto agrega valor económico, interpretando así que recuperando nuestra

inversión tendremos una ganancia de 806 millones de pesos para los cinco años de

duración del proyecto.

Tasa Interna de Retorno (TIR): Al obtener una TIR del 45% podemos observar que

recuperamos la inversión en un corto plazo de tiempo y que podemos pagar el préstamo

solicitado sin ningún inconveniente, por lo cual el proyecto es viable ya que agrega valor a

lo contemplado en las tablas anteriores de coste e inversión inicial.

Tabla 35 Análisis del balance



Carga.

Página | 86

7. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

El control y seguimiento en los procesos constructivos es la esencia del buen desarrollo

de los proyectos habitacionales, un buen seguimiento de las actividades en proceso de

ejecución hacen que los proyectos sean realmente eficientes, rentables y con capacidad

de dar respuesta a las necesidades del cliente.

Se recomienda a los profesionales que en su labor desarrollen la gestión de proyectos

ejecuten con conciencia el control de las obras, determinando claramente las dificultades

y dando soluciones en los menores términos de tiempo para que los proyectos sean

productivos para cada uno de los partícipes.


Carga.

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8. REFERENCIAS

Alcaldía Mayor de Bogotá. (2012). Ley 1537: financiación de la vivienda.

Recuperado el 23 de octubre de 2016 de:

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