Dirección General de TributaciónÓrgano de Normalización Técnica

VALORACIÓN TRIBUTARIA(VALORACIÓN MASIVA)

Dirección General de TributaciónÓrgano de Normalización Técnica

Órgano creado por La Ley Nº 7729 del 15 de diciembre de 1997

(reforma a la ley N° 7509)

Dirección General de TributaciónÓrgano de Normalización Técnica

Función Sustantiva:Ente asesor de las municipalidades, dirigido a optimizar la administración del tributo y garantizar la equidad en la determinación de los valores.

Dirección General de Tributación (DGT)Órgano de Normalización Técnica

• Establecer las disposiciones generales de valoración para el uso común de las municipalidades

• Suministrar a las municipalidades los métodos de depreciación, las tasas de vida útil totales y estimadas, los valores de las edificaciones según los tipos, los métodos para valorar terrenos, factores técnicos y económicos por considerar en cuanto a topografía, ubicación, descripción, equipamiento urbano y servicios públicos del terreno.

• Definir Directrices en temas relacionados a la valoración de bienes inmuebles para la DGT.

VALORACIÓN

“Se entenderá por valoración toda modificación de la base imponible de los inmuebles realizada por las municipalidades siguiendo los criterios técnicos del Órgano de Normalización Técnica”

Herramientas de Valoración

PLATAFORMA DE VALORES PARA TERRENOS

PLATAFORMA DE VALORES PARA CONSTRUCCIONES.

Modelo de valoración del ONT

MODELO DE VALORACIÓN

MÉTODO DE VALORACIÓN DE

CONSTRUCCIONES

MÉTODO DEVALORACIÓN DE

TERRENOS

Método de valoración de terrenos

MÉTODO DE ESTIMACIÓN

REGRESIÓN MÚLTIPLE

FACTORES DE CORRECCIÓN

EN AMBOS CASOS LA VALORACIÓN DE LAS MUESTRAS SE HACE UTILIZANDO EL MÉTODO COMPARATIVO.

ECUACIÓN DE REGRESIÓNMÚLTIPLE

XY

ECUACIÓN DE REGRESIÓNMÚLTIPLE

ECUACIÓN DE REGRESIÓNMÚLTIPLE

YXXX ')'( 1

ANÁLISIS ESTADÍSTICO

• Revisión y depuración de las muestras. (fincas que fueron valoradas)

• Análisis de correlación.

• Análisis de regresión múltiple.

• Análisis de residuos.

VALOR ESTIMADO

XV i

M

iT 1

FACTORES DE CORRECCIÓN

SON PRODUCTO DE :

• Aplicación de 25 ecuaciones de regresión.

• Tablas de factores existentes.

• Investigaciones específicas.

FACTORES DE CORRECCIÓNCaracterísticas:

• Se ajusta un factor para cada característica: por extensión, frente, regularidad, etc.

• Se definen de conformidad a desarrollo de la zona, Urbano - Rural.

• Son dependientes de la zona en específico.

• Se fundamentan en la comparación.

FACTOR DE EXTENSIÓN

Concepto teórico:

A mayor área menor valor unitario. (relación inversa entre Área – Valor unitario)

FACTOR DE EXTENSIÓNUrbano

AA lvltF E

Fe = Factor de extensión

Alt = Área del lote tipo o de referencia

Alv = Área del lote o finca a valorar

= Factor exponencial determinado a partir de la finca a valorar = Factor exponencial determinado a partir del lote tipo

FACTOR DE EXTENSIÓNUrbano

CASO INTERVALO DE ÁREA CÁLCULO DE ,

1° 30,000 m2 0.33

2° 30,000 m2, 100,000 m2

0.364 - (0.00000113 * ÁREA)

3° >100,000 m2 0.275 - (0.00000025 * ÁREA)

EJEMPLO

ÁREA LOTE TIPO = 300 m²

ÁREA LOTE A VALORAR = 1100 m²

Los coeficientes = ambos en . 33

0.6513 11003000.33 33.0

F E

Factor de extensiónLOTE TIPO = 300 m²

0

0.2

0.4

0.6

0.8

1

1.2

1.4

1.6

0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500

ÁREA (m²)

FA

CT

OREJEMPLO

FACTOR DE EXTENSIÓNRural

)/( AAF fvfte

Fe = Factor de extensión

Aft = Área de finca tipo

Afv =Área de finca a

valorar = exponente

CASO RELACIÓN DE ÁREAS

 

CÁLCULO DE

1° T 1 0.15

2° 1 < T 12 0.141+.009 * T

3° 12 < T 0.25

/ AA fvftT

FACTOR DE FRENTEUrbano

Concepto teórico:

A mas frente mayor valor unitario.

(relación directa entre Frente – Valor unitario)

)/( FFF ltlvy

f

Ff = Factor de frente

Flv =Frente del lote a

valorarFlt =Frente del lote

tipoy = Coeficiente exponencial

CASO

FRENTE MAYOR ENTRE

AMBOS LOTES

Valor de y

1° 30 METROS 0.25

2° 30 METROS, 200 METROS

0.2585 - FRENTE*0.0003)

3° >200 METROS, 480 METROS

0.215 – ( FRENTE * 0.000009)

4° 480 METROS 0.17

FACTOR DE FRENTEUrbano

EL VALOR DEL TERRENO URBANO

Donde:Donde:Vlv = Valor lote a

valorarVlt = Valor lote tipoFe = Factor de

extensión Ff = Factor de frente Fr = Factor de

regularidad Fp = Factor de

pendiente

Fn = Factor de nivel Ftv =Factor de tipo

de vía Fs1 =Factor de

servicios 1 Fs2 = Factor de

servicios 2 Fu = Factor de

ubicación

FuFsFsFtvFnFpFrFfFeVltVlv *2*1*******

EL VALOR DEL TERRENO RURAL

Donde:Donde: Vfv = Valor lote a

valorar Vft = Valor lote tipo Fe = Factor de

extensión Ff = Factor de frente Fr = Factor de

regularidad Fp = Factor de

pendiente

Ftv =Factor de tipo de vía

Fs2 = Factor de servicios 2

Fcus = Factor de capacidad de uso del suelo

Fh = Factor hidrológico

Fh*Fcus*Fs2*Ftv*Fp*Fr*Ff*Fe*VftVfv

LA GUÍA TÉCNICA

Es una herramienta que define cómo se diseña y estructura una plataforma de valores de terrenos por zonas homogéneas.

LA PLATAFORMA DE VALORES DE TERRENOS POR ZONAS HOMOGÉNEAS

Esta compuesto por:Mapas de Valores de Terrenos por Zonas

Homogéneas, Vías, Pendientes y Capacidad de Uso de las Tierras,

la Matriz de Información de Zonas Homogéneas, Informe Técnico, la Memoria de Cálculo yel Programa de Valoración

PLATAFORMAS DE VALORES PARA CONSTRUCCIONES

Manual de valores Base Unitarios por Tipologia Constructiva

La última fecha de publicación

Gaceta #48 18/12/2005.

MANUAL DE VALORES BASE UNITARIOS POR TIPOLOGÍA

CONSTRUCTIVA

Vida útil 40 años

Estructura Mampostería integral (ver glosario), prefabricado, perfiles metálicos (ver glosario).

Paredes Externas de bloques de concreto, baldosas prefabricadas, fibrocemento, internas de fibrocemento a un forro,

Est. Techo Cerchas de madera

Cubierta Láminas onduladas de hierro galvanizado # 28 sin canoas (caída libre)

Cielos Sin cielos

Pisos Concreto afinado

Baños Un baño económico

VC01 – VIVIENDA DE CONCRETO TIPO 1 – VALOR ¢105,000.00

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN

Método de Ross - Heidecke

En

xVnVA

nx *

2

11* 2

2

VA = valor actualVn = valor de nuevo para la edificaciónx = edad actual n = vida útil probable E = factor de bueno por estado

Donde:

VALOR TOTAL DE INMUEBLE

Valor del terrenoValor de las construcciones, instalaciones y

obras complementarias

PROYECTOS

Actualmente como parte del proyecto de Regulación de Catastro y Registro, se está realizando la actualización de la totalidad de plataformas de valores de terreno – para lo que se contrató a la Empresa Roche

Se tiene actualizado el Manual de Valores Base por Tipología Constructiva- está en vías de publicación.

PROYECTOS

Se está implementando dentro del Programa de Regularización, un Sistema de Información Geográfica (SIG) que contendrá las plataformas de valores de terreno y construcción así como una herramienta que permita la determinación del valor de los bienes inmuebles.

PROYECTOS

Dentro del proyecto de Tributación Digital, desarrollado por la Dirección General de Tributación, se integrará la información del SIG para incorporar la información geográfica al control fiscal vía determinación del patrimonio individual.

Dentro del sistema de Tributación Digital se tendrá un observatorio de valores de bienes inmuebles que servirá como herramienta de consulta de valores para los tasadores tanto del Ministerio de Hacienda como de otras instituciones.

PROYECTOS

Se está investigando diversos métodos para la valoración de construcciones en especial para valorar inmuebles de lujo dedicados a vivienda permanente, esporádica y/o de recreo. – Impuesto Solidario – DGT.

GRACIAS POR SU ATENCION