TITULO.-

Determinantes del crecimiento económico y Financiero en el precio de las viviendas en el departamento de la libertad en el periodo 2008-2013

1.1 Situación Problemática

Los precios de viviendas en el 2013 subieron 20%, a pesar de que ventas bajaron 2%. Este fenómeno según señalan algunos expertos se debe a que los municipios no dan factibilidad de servicios básicos a constructoras, por lo que el alza de precios continuaría.

Sin embargo la demanda habitacional sigue siendo alta en el Perú y aunque algunos expertos afirman que estamos lejos de afrontar una burbuja inmobiliaria, otros ya la perciben.

Pues aunque se percibe que los precios de los créditos hipotecarios todavía son 'sanos' pues están por debajo del promedio, el panorama podría cambiar ante una crisis externa, ya que el 41% de dichos créditos están en dólares, y esta sería una de las razones por las cuales el Banco Central de Reserva (BCR) interviene con la venta de dólares en el mercado cambiario cada vez que el precio supera los S/. 2,80.

Según los datos de los estudios de mercado de las inmobiliarias, en los últimos seis años el número de inmuebles en nuestro país, principalmente en Lima, se ha multiplicado por 2,5 millones.Y el incremento de precios en los inmuebles se debe a la falta de oferta.

Añadió que desde hace dos años se ofrecen menos viviendas que las demandadas, situación contraria a la de España y Estados Unidos, donde se dio la burbuja porque había mucha construcción, pese a que se calcula que en el mercado hay más de 50 empresas en el rubro inmobiliario entre nacionales y extranjeras y el crecimiento de este sector.

Los precios de las viviendas van a seguir subiendo porque no hay oferta. Los terrenos para viviendas sociales ya se han agotado en Limas y las constructoras e inmobiliarias están migrando para ciudades como Piura, Trujillo y Arequipa, dónde hay aún espacio para crecer y hay necesidad de vivienda.

No hay una regla para medir la burbuja inmobiliaria. Sin embargo, las características que la evidencian son: un crecimiento no sostenible de los precios y superior a lo que el mercado regional establece, fácil acceso al crédito con tasas bajas y las sobreofertas.

Otro dato a tomar en cuenta es La Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS), ha elevado la cuota inicial y los requerimientos para aquellas personas que quieran comprar su segunda vivienda.

PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

¿Son el crecimiento económico y el crecimiento financiero determinantes del precio de las viviendas durante el periodo 2008-2013?

FORMULACION DE LA HIPOTESIS

El crecimiento económico y el crecimiento financiero son determinantes para explicar el precio de las viviendas durante el periodo 2008-2013.

MODELO.-:

Y = β0 + β1 PBI + β2 POBLACION+ β3 CRE + β4 i + u

Y= Precios de las ViviendasPBI =Producto Bruto Interno Regional de La LibertadPOBLACION=Población de La libertadCRE=Crédito Financiero Región La Libertadi= tasa de interés hipotecariau= termino de error o estocástico

*Periodicidad mensual.

Estimación Final

Dependent Variable: PRECIOVVMethod: Least SquaresDate: 07/02/14 Time: 23:51Sample (adjusted): 2008M05 2013M12Included observations: 68 after adjustments

Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.

TASA -267.7292 28.96010 -9.244760 0.0000POBLACION 0.003486 0.000371 9.390342 0.0000

PCEMENTO(-4) 0.824524 0.331389 2.488082 0.0155PBIPP 3.305942 0.366370 9.023513 0.0000

CREDIPP(-1) 146.7949 56.88998 2.580329 0.0122

R-squared 0.939124    Mean dependent var 565.4590Adjusted R-squared 0.935259    S.D. dependent var 545.9447S.E. of regression 138.9120    Akaike info criterion 12.77624Sum squared resid 1215682.    Schwarz criterion 12.93944Log likelihood -429.3923    Hannan-Quinn criter. 12.84091Durbin-Watson stat 1.293606

Efectivamente, todas las variables son significativamente constantes, así como el coeficiente de determinación es de 95%. Así optaremos por usar este modelo para obtener las conclusiones y respuesta a la hipótesis. El modelo incluye las variables, ventas de cemento, Tasa de crédito hipotecario, población, PBI y créditos, todos pertenecientes a la región la libertad. Todas las variables fueron ajustadas a la inflación usando como año base IPC de la Libertad 1996.

De acuerdo a la teoría del valor fundamental, son los factores fundamentales de la demanda como son: “Se consideran grupos de variables de demanda el PBI real, demográficas, tasas de interés reales, y créditos”, es por ende que dado el modelo resuelto esta de acorde a lo especificado por la teoría del valor fundamental de la vivienda y la teoría fundamental de la demanda. En el caso de los factores de la oferta como son el costo de construcción, hemos podido observar según datos de cementos Pacasmayo para la libertad, que el precio no ha tenido variaciones fluctuantes con el tiempo, en términos de costo, lo que si es que la venta ha fluctuado, porque lo que se consideró tomar las ventas para el modelo.