1/4 MILE (TYP)

1,320 FEET

WARREN PARK

ZONING + TRANSIT ORIENTED DEVELOPMENTDESARROLLO ORIENTADO AL TRÁNSITO

what is transit oriented development (TOD)?

¿qué es desarrollo orientado al tránsito (TOD)?

The City of Chicago has incentivized higher-density development near transit stations through the TOD Ordinance. If a property is zoned ‘Business’ (B) or Commercial’ (C) and is ‘Dash 3’ or higher, incentives may apply if it is located within a quarter mile radius of a CTA or Metra station. Incentives include reductions in the amount of parking required, increases in the floor area ratio (FAR) and maximum building height, and increases in the number of dwelling units allowed in a development. Developments that include additional affordable housing units on site get even greater benefits. Currently, only a handful of sites within the study area are eligible for transit-oriented development bonuses, even though they are within a 1/4 mile of a transit station. However, several recent development proposals have requested to be rezoned to receive TOD bonuses, and more are expected to do so in the future.

La ciudad de Chicago ha incentivado el desarrollo de mayor densidad cerca de las estaciones de tránsito a través de la Ordinance TOD. Si una propiedad está zonificada ‘Negocios (B) o comercial’ (C) y ‘Dash 3’ o superior, incentivos pueden aplicar si se encuentra dentro de un radio de cuarto milla de una estación de CTA o Metra. Incentivos incluyen reducciones en la cantidad de estacionamiento requerido, aumentos en la proporción de área de piso (ahora) y la máxima altura del edificio y aumentos en el número de unidades de vivienda permitidas en un desarrollo. Desarrollos que incluyen unidades adicionales de vivienda económica en sitio obtienen beneficios aún mayores. Actualmente, sólo un puñado de sitios dentro del área de estudio son elegibles para bonos de desarrollo orientado al tránsito, aunque estén dentro de un 1/4 de milla de una estación de tránsito. Sin embargo, varias propuestas recientes de desarrollo han solicitado ser re localizadas para recibir bonos de TOD, y más vendrian en un futuro.

LEGEND

MANUFACTURING

PLANNED DEVELOPMENT

COMMERCIAL

BUSINESS

RESIDENTIAL

CTA STATIONS

PARKS & OPEN SPACE

TOD BOUNDARIES (1/4 MILE RADIUS)

METRA STATIONS

NORTH600’150’0 300’

RAV

ENSW

OO

D

MORSE

FARWELL

PRATT

LUNT

MORSE

FARWELL

PRATT

COLUMBIA

NORTHSHORE

WALLEN

ALBION

ARTHUR

SCHREIBER

DEVON

ASH

LAN

D

CLA

RK

PASCHEN PARK

SCHREIBER PARK

P

P

P

P

P

P

P

P

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P

PUBLICPLAZA

PP

P

CLA

RK

RAV

ENSW

OO

D

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WO

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TT

PAU

LINA

ASH

LAN

D

LUNT

GREENLEAF

ESTES

TOUHY TOUHY

ESTES

GREENLEAF

CHASE CHASE

SHERWIN

JARVIS

FARGO

BIRCHWOOD

HOWARD

ASH

LAN

D

PAU

LINA

ROGERS

TOUHY PARK

POTTAWATTAMIEPARK

M

M

P

P

P

P

P

P

P

P

P

1

2

LEGEND

POTENTIAL ‘P-STREET’ TOD EXTENSION (1/2MI)

DISTRICT CORE

STUDY AREA

STUDY AREA BUILDING

BUILDING FOOTPRINT

TOD BOUNDARIES (1/4 MILE RADIUS)

HIGH PRIORITY OPPORTUNITY SITE

POTENTIAL OPPORTUNITY SITE

NORTH600’150’0 300’

3

4

Four redevelopment or building reuse projects have been identified on the map, representing plans that have been formally proposed and are in the advanced stages of design and planning at this time. In some cases, the proposals include requests to modify existing zoning in order to qualify for density bonuses.

opportunity sites sitio de oportunidadPotential Opportunity SitesThese sites – shown in pink – represent buildings or properties that are underutilized or do not conform with the envisioned character of Clark Street as an active, pedestrian-friendly, and mixed-use corridor. Redevelopment of these sites will likely occur over a longer period of time.

High Priority Opportunity SitesThe properties identified in purple are similar to the other potential opportunity sites, but feature an additional condition or character that could make them more likely or important to redevelop in the foreseeable future.

One type of high-priority site includes properties that are within TOD bonus areas, and already have a “dash 3” business or commercial zoning designation, thereby allowing them density bonuses. The property adjacent to Touhy Park, as well the proposed development project at Clark and Estes are examples.

A second group includes highly underutilized or vacant properties, and well as those with limited or consolidated ownership, thereby simplifying hurdles for redevelopment. Examples include the Byline Bank-owned properties at Clark & Morse.

Pedestrian Street DesignationThe City of Chicago has a “Pedestrian Street” Ordinance that is meant to help “preserve and enhance the character of streets and intersections that are widely recognized as Chicago’s best examples of pedestrian-oriented shopping districts.” Within the Study Area, Clark Street is not currently considered a ‘Pedestrian (P) Street’, though it could potentially be classified as one.

Should Clark Street qualify for and implement a ‘P-Street’ designation, it would extend the TOD bonus area to any qualifying properties along Clark Street that fall within a 1/2-mile of a transit station. Portions of Clark Street that might benefit from a P-Street bonus are indicated by the dotted blue line.

The areas located between Pratt Boulevard and Touhy Avenue have been identified as a recommended ‘district core’ due to their centralized location, proximity to transportation, and a prevailing pedestrian-oriented character. Within this area, higher density development and more elaborate public realm improvements are recommended.

DEVELOPMENT OPPORTUNITIESOPORTUNIDADES DE DESARROLLO

Sitio de Oportunidad de Alta PrioridadEstes sitios—representados en rosa—representan edificios o propiedades que están subutilizados o que no se ajustan con el carácter previsto de la Calle Clark como un corredor activo, peatonal, y de uso mixto. La reurbanización de estos sitios probablemente ocurrirá durante un período de tiempo más largo.

Sitios de Oportunidad PotencialLas propiedades identificadas en morado son similares a los otros sitios son oportunidades potenciales, pero presentan una condición o carácter adicional que podría hacerlas más probables o más importante para desarrollarse en el futuro previsible.

Un tipo de sitio de alta prioridad incluye propiedades que están dentro de las areas de bonificación de TOD, y ya tienen una “dash 3” designación de zonificación de negocios o comercial.

Un grupo segundo incluye propiedades altamente subutilizados o vacantes, como aquellas con propiedad limitada o consolidada, simplificando así los obstáculos para la reurbanización. Los ejemplos incluyen las propiedades de Byline Bank sobre las calles Clark & Morse.

Las areas entre Pratt y Touhy han sido identificadas como un central distrito, recomendado debido a su ubicación centralizada, la proximidad al transporte, y un carácter predominantemente peatonal. Dentro de esta área, se recomienda desarrollo con mas densidad y mejoras elaboradas en el ámbito público.

district core distrito central

Designación de Calle PeatonalLa Ciudad de Chicago tiene una Ordenanza llamada “Calle peatonal” destinada a ayudar a “preservar y mejorar el carácter de las calles e intersecciones que son ampliamente reconocidos como los mejores ejemplos de Chicago de distritos de compras orientados a peatones”. Dentro del Área de Estudio, la Calle Clark no se considera actualmente una “calle peatonal (P)”, aunque podría clasificarse como una.

Si la Calle Clark califica e implementa una designación de ‘P-Street’, extendería el área de bonificación de TOD a cualquier propiedad que califique a lo largo de la Calle Clark que se encuentre dentro de una media milla de una estación de tránsito. Las porciones de la Calle Clark que podrían beneficiarse de una bonificación de P-Street se indican con la línea azul punteada.

planned developments desarrollos planeadosCuatro proyectos de reurbanización o reutilización han sido identificados en el mapa, representando los planes que han sido formalmente propuestos y que están en las etapas avanzadas de diseño y planificación en este momento. En algunos casos, las propuestas incluyen peticiones para modificar la zonificación existente para calificar para incentivos de densidad.

1 7070 N. Clark – mixed-use development, B2-3 zoning granteddesarrollo de uso mixto; B2-3: zonificación recibida

2 1730 W. Greenleaf – conversion to residential use conversión a uso residencial

3 1721 W. Greenleaf – conversion of firehouse to live/workconversión de la estación de bomberos a espacios de vivienda / trabajo

4 1710 W. Lunt – conversion to residential only, zoning change requestedconversión a uso residencial; modificación de zonificación solicitadado

ZONING & TRANSIT ORIENTED DEVELOPMENT

district core distrito central

DESARROLLO ORIENTADO AL TRÁNSITOThe Plan should address

the impact of the City’s TOD Ordinance on the

central part of the corridor

El Plan debe abordar el impacto de la Ordenanza

TOD de la Ciudad en la parte central del corredor

HEIGHT COMPARISON // COMPARACIÓN DE ALTURA

Based on the existing ‘Dash 2’ zoning (B-2 or C-2), very little of the Study Area qualifies for TOD incentives at this time. However, it is likely that requests to modify zoning will become more common as the real estate market matures. And though much of the core area (generally defined by the TOD zone) has been developed, very few properties reach the maximum building height of 50 feet allowed by zoning due to a number of factors.

If rezoning were to occur in the core so that more properties become ‘Dash 3’ (B-3 or C-3), it would allow increases in both height and density. Ultimately, there are a range of factors that control or influence the size of any potential development, which can vary on a parcel by parcel basis. Some of these factors include whether or not ground floor commercial uses are included, the width and size of the property, and the proportion of ‘affordable’ units that are included. The City of Chicago generally defines affordable housing (for rental units) as being affordable to households earning 60% of an area’s median income or less.

The graphics shown on this exhibit help to compare the potential heights and sizes of buildings should zoning change in the future. The diagram on the bottom right shows how developments could increase in size due to TOD bonuses, however, it is unlikely that every property in the core would “max out” their development potential or redevelop at all. Other controls on size, such as required building setbacks would also still remain. It is far more likely that specific, under-utilized parcels would redevelop over others, as has been indicated in the diagram with white asterisks.

TOD

“Dash 3”

Existing“Dash 2”

50’ to 65’(4–6 stories) (4–6 pisos)

55’ to 80’(5–7 stories)

(5–7 pisos)

50’(~4 stories)

(~4 pisos)

N O R T H

MO

RSE

LUNT

GREENLEAF

ESTES

PAULINA

CLARK

RAVENSWOOD

WOLCOTT

EXISTING // EXISTENTE Rogers Park

Metra Station

1/4 Mile Radius(1,320 feet)

COMMERCIAL ZONING (C3)TOD max. height 50 to 80’

BUSINESS ZONING (B3)TOD max. height 50 to 80’

RESIDENTIAL MULTI-UNIT ZONING (RT-4)max. height 38’ (no TOD)

RESIDENTIAL SINGLE-UNIT ZONING (RS)max. height 30’ (no TOD)

NOTED ‘OPPORTUNITY SITESITIO DE OPORTUNIDAD

N O R T H

MO

RSE

LUNT

GREENLEAF

ESTES

PAULINA

CLARK

RAVENSWOOD

WOLCOTT

POTENTIAL HEIGHT // ALTURA MÁXIMA POTENCIAL

Rogers Park Metra Station

1/4 Mile Radius(1,320 feet)

LEGEND // LEYENDA

Bird’s eye view looking northwest from Morse & PaulinaLa vista mirando al noroeste de Morse y de Paulina

potential development intensity analysisanálisis de intensidad de desarrollo potencial

Basado en la zonificación existente de “Dash 2” (B-2 o C-2), muy poco del Área de Estudio califica para los incentivos de TOD en este momento. Sin embargo, es probable que las solicitudes para modificar la zonificación se vuelvan más comunes a medida que el mercado inmobiliario madure. Y aunque un gran parte del área central (generalmente definida por la zona TOD) se ha desarrollado, muy pocas propiedades alcanzan la altura máxima del edificio (50 pies) permitida por la zonificación debido a una serie de factores.

Si la rezonificación ocurriría en el centro para que más propiedades se conviertan en ‘Dash 3’ (B-3 o C-3), (se permitirían aumentos) a la altura y la densidad. Altimadamenta, hay una serie de factores que controlan o influyen en el tamaño de cualquier desarrollo potencial, que puede variar en una parcela por parcela. Algunos de estos factores incluyen el ancho y el tamaño de la propiedad, y la proporción de unidades “económico” que están incluidas. La Ciudad de Chicago generalmente define la vivienda económico (para las unidades de alquiler) como económico para los hogares que ganan el 60% del ingreso mediano de un área o menos.

Los gráficos mostrados en esta exhibición ayudan a comparar las alturas potenciales y los tamaños de edificios si la zonificación cambia en el futuro. El diagrama a la derecha muestra cómo los desarrollos podrían aumentar de tamaño debido a los bonos de TOD, sin embargo, es poco probable que cada propiedad en el centro “maximice” su potencial de desarrollo o volver a desarrollar en absoluto. Otros controles de tamaño, tales como los reveses requeridos del edificio, también permancerían. Es mucho más probable que parcelas específicas, infrautilizadas, se reconstruyan sobre otras, como se ha indicado en el diagrama con asteriscos blancos.