Derechos Reales-PROPIEDAD HORIZONTAL Bol 11

8/17/2019 Derechos Reales-PROPIEDAD HORIZONTAL Bol 11

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PROPIEDAD HORIZONTAL

Si bien es una institución relativamente moderna, a través de documentos ytestimonios se conoció que fue practicada en algunos pueblos de la antigüedadcomo Caldea, Egipto y Grecia. Algunos tetos dieron a conocer que !oma noignoraba la eistencia, pero la opinión que prevalece es que no la practicaron. "a

#ropiedad $ori%ontal nace a comien%os del S&' y se encuentra regulada en lasCostumbres de (reta)a art. *+, de -rleans art. /*, etc. 0e all1 pasó al código de2apoleón, que fue el primer código moderno que acogió la institución. 'éle%Sars3eld, temiendo las cuestiones que pudieran surgir entre los copropietarios, laproscribió de manera epresa en el art. 4+*. #ero a mediados de este siglo lanecesidad de admitir y regular la #ropiedad $ori%ontal se 5i%o impostergable,dict6ndose en +78 la ley +9/+ que derogó el art. 4+* y estableció el régimen de#ropiedad $ori%ontal en nuestro pa1s.

2A:;!A"E0?CA

• 0erec5o de super3cie.

• :eor1a de la copropiedad o comunidad.

• :eor1a de la sociedad o de las personas @ur1dicas.

• El sistema de nuestra ley, establece que cada propietario ser6 due)oeclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y lasdem6s cosas de uso comn del edi3cio Bart..

-b@eto de la #ropiedadD El edi3cio

Partes propias.

#ertenece en propiedad eclusiva a cada propietario su unidad, que puede ser undepartamento, una o3cina, un local de negocios y tener como accesorios unacoc5era, una baulera, etc. 0entro de cada unidad 5ay muros maestros y divisorios osimples tabiques que separan las paredes de una 5abitación y otra. "os murosmaestros y los divisorios pertenecen en condominio a todos los propietarios. El

propietario de la unidad debe considerarse due)o de su super3cie, de tal maneraque puede revocarla, pintarla, etc. 0el mismo modo le pertenece la super3cie depisos y tec5os, los tabiques divisorios de las 5abitaciones de un mismodepartamento, las puertas, balcones y ventanas de cada departamento, lasca)er1as de distribución.

Partes comunes.

Ellas est6n constituidas por el terreno y todas las cosas de uso comn del edi3cio oindispensables para mantener su seguridadD

a los cimientos, muros maestros, tec5os y a%oteas, patios cerrados solares,pórticos, galer1as, vest1bulos comunes, escaleras y puertas de entrada, @ardines.

b los locales e instalaciones para servicios centrales como calefacción, 5eladeras,agua caliente o fr1a, refrigeración, etc.


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c los locales para alo@amiento del portero y porter1a

d los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos e los ascensores,montacargas, incineradores de residuos y todos los artefactos e instalacioneseistentes para servicios de bene3cio comn.

!equisitos para la Afectación

Requisitos materiales:

+ :erreno edi3cado.

0ivisión del edi3cio en pisos 5ori%ontales.

9 0ivisión de los pisos en parcelas o departamentos.

Salida a la v1a pblica, directamente o por pasa@e en comn.

Requisitos formales:

+ 0ictado de un reglamento de copropiedad y administración.

Conformación del consorcio y la Asamblea.

9 0esignación del administrador.

!edacción en escritura pblica e inscripción en el !egistro de la #ropiedad.

FormasD

El consorcio se constituye de3nitivamente cuando se otorga por escritura pblica elreglamento de copropiedad y administración, que es el alma del consorcio y sin elcual no se pueden otorgar los t1tulos de propiedad de cada uno de los propietarios,puesto que la aprobación del reglamento conforme con la disposiciones de la ley esindispensable para que la propiedad 5ori%ontal na%ca a la vida @ur1dica. "a escriturapblica debe inscribirse en el registro de la propiedad.

2aturale%a @ur1dica del reglamento

Se discuten doctrinas si el reglamento de copropiedad es un contrato o un con@untode normas @ur1dicas.

"a tesis contractualita se funda en la circunstancia de que el reglamento es elproducto del acuerdo de los copropietarios.

Este acuerdo se produce a veces en un solo acto, cuando todos los copropietariosredactan de conformidad el reglamento.

-tras veces resulta de la ad5esión de los compradores de unidades al reglamentode copropiedad redactado del vendedor en este caso se tratar1a de sucesivoscontratos de ad5esión.

Segn otra doctrina el reglamento no es un contrato sino el con@unto de normas

@ur1dicas que rigen la vida interna del consorcio.

Contenido del reglamento


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El reglamento es la columna vertebral de propiedad 5ori%ontal.

Conforme con la ley +9./+ y su decreto reglamentario +8.*97 el reglamento decopropiedad y administración deber6 proveer de las siguientes materiasD

+ Especi3cación de las partes del edi3cio de propiedad eclusiva.

0eterminación de la proporción que corresponde a cada piso o departamento conrespecto al valor del con@unto.

9 Enumeraciones de las cosas comunes.

;sos de las cosas y servicios comunes.

/ 0estino de las diferentes partes del inmueble.

4 Cargas comunes y contribución de los propietarios.

* 0esignación de representante o administrador facultades y obligaciones.

8 Forma y tiempo de convocación a las reuniones ordinarias y etraordinarias depropietarios.

7 #ersonas que de certi3car los testimonios de las actas de las asambleas delconsorcio y la eistencia de deudas por epensas.

+H Constitución de domicilio de los propietarios que no 5an de 5abitar el inmueble.

Clausulas inv6lidas

Se 5a dic5o que los consorcistas pueden incluir adem6s de las especi3cacioneseigidas por la ley y el decreto reglamentario, todas aquellas que 5agan a la vidadel consorcio en tanto no contrar1en la ley o el esp1ritu del régimen de propiedad5ori%ontal.

!eforma del reglamento

"a vida del consorcio eige muc5as veces la reforma del estatuto que planteadiversos problemasD

FormasD consecuencia de la falta de inscripción en el registro. Esta disposiciónes congruente con la eigencia de la escritura y el registro para el reglamentooriginario.

Iayor1as necesariasD las reformas de los estatutos eige una mayor1a nomenor de los dos tercios de los propietarios, computados los votos porcabe%a, a menos que el reglamento prevea de otra forma. Cl6usulas deirrevocabilidadD algunas veces los reglamentos de copropiedad redactados porel propietario vendedor tienen una cl6usula de irrevocabilidad con el ob@eto deasegurar bene3cios incluidos y contra toda posibilidad de reforma ulterior.

!eforma por la @usticiaD en principio el reglamento solamente puede sermodi3cado por el consorcio. "a @usticia puede intervenir cuando la mayor1a5a abusado de sus poderes imponiendo a la minor1a clausulas contrarias a laley o a su esp1ritu.


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Sin este presupuesto insoslayable el @ue% no puede modi3car el reglamento yno se concebir1a sustituir la voluntad de los consorcistas por la suya propia.

Consorcio de copropietarios

ConstituciónD• Se constituye de3nitivamente cuando el !eglamento de copropiedad y

administración se otorga por escritura pblica.

• Se inscribe en el !egistro de #ropiedad ?nmueble.

Administrador

2aturale%a =ur1dicaD

• Consorcio como persona

• Consorcio no es persona

Remoción

Remoción u!icial:

=usta causa

• Remoción por los copropietarios:

Sin causa Con @usta causa

#revia deliberación de copropietarios

0esignación

• Primer !esi"nación:

!eglamento de copropiedad J unanimidad

• Desi"nación u!icial

• Desi"nación por muerte# renuncia# remoción

Asamblea de Copropietarios

Es el órgano deliberativo de la comunidad, que cuenta con los m6imos poderesdentro de ella y que se constituye por la reunión de los copropietarios en nmerosu3ciente para alcan%ar el quórum correspondiente. "as resoluciones que ella

toma, cuando 5a sido v6lidamente constituida y se 5ayan a@ustado a lasprescripciones estatutarias y legales, obligan a los copropietarios ausentes ydisidentes.

Tipos:


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• Asam$leas or!inarias: 0eben reunirse periódicamente en los tiempospre3@ados por el reglamento, con el ob@eto de considerar todas las cuestionesque los propietarios decidan tratar regularmente.

• Asam$leas e%traor!inariasD Se celebran para considerar asuntos de interéscomn en casos particulares y se convocan a@ustadas a lo establecido en el

estatuto. &unciones.

0eben determinarse en el !eglamento de Copropiedad.

Asuntos de interés comn que no se encuentren comprendidos dentro de lasatribuciones conferidas al representante de los condóminos.

'on(ocatoria.

• "as decisiones Bmanifestación de la voluntad comn, son obligatorias.

• 0ebe 5aberse a@ustado a las disposiciones del !eglamento de Copropiedad yde la ley en punto a convocatoria, quórum, competencia y mayor1as, paradarle valide% y aptitud a sus decisiones.

• Esencial para el funcionamiento de la asamblea.

• :odos deben ser convocados previamente, en un lugar, tiempo y para unob@eto determinado.

• FinalidadD tratar los asuntos que 3guren en el orden del d1a.

•

0eterminación de los asuntos el orden del d1a debe ser redactado conprecisión y claridad.

• 2o pueden tratarse temas que no 3guren en el Korden del d1aK, so pena deincurrir en nulidad de la decisión a su respecto, aunque ésta se tomea@ust6ndose a las mayor1as estatutarias o legales.

)uórum.

• Es la cantidad de miembros del consorcio que deben estar presentes para quela asamblea pueda deliberar v6lidamente 5ace a la propia eistencia delórgano deliberativo.

• "a ley +9./+ para nada se re3ere al quórum. En el decreto reglamentario, elart. 9 inc. 8 determina, entre las cl6usulas que el reglamento debeobligatoriamente contener, Lla especi3cación del quórum de las reuniones depropietariosK. 0eber6 por lo menos coincidir con las mayor1as requeridas encada caso, o ser superior.

*a+or,as.

• "os votos se computar6n en la forma que prevea el reglamento, y en sudefecto, se presumir6 que cada propietario tiene un voto.

• -nanimi!a!.

• Dos tercios o ms.

• *a+or,a a$soluta.


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• Imposi$ili!a! !e reunión !e ma+or,as necesarias. Asam$lea u!icial.

Derec/os

• Cada propietario podr6 usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin

per@udicar o restringir el leg1timo derec5o de los dem6s.• El derec5o de cada propietario sobre los bienes comunes, ser6 proporcionado

al valor del departamento o piso de su propiedad, el que se 3@ar6 por acuerdode las partes o en su defecto por el aforo inmobiliario, a los efectos delimpuesto o contribución 3scal.

• "os derec5os de cada propietario en los bienes comunes son inseparables deldominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso. En latransferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso seentender6n comprendidos esos derec5os, y no podr6n efectuarse estos actos

con relación a los mismos, separadamente del piso o departamento a queaccedan.

• Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los dem6s,ena@enar el piso o departamento que le pertenece, o constituir derec5osreales o personales sobre el mismo.

O$li"aciones

• Cada propietario atender6 los gastos de conservación y reparación de supropio piso o departamentoD estando pro5ibida toda innovación o

modi3cación que pueda afectar la seguridad del edi3cio o los servicioscomunes.

• Est6 pro5ibido cambiar la forma eterna del frente o decorar las paredes orecuadros eteriores con tonalidades distintas a las del con@unto.

• Contribuir al pago de las epensas y primas de seguro total del edi3cio.

Epensas

• E%pensas comunesD Corresponden al mantenimiento e3ciente de losservicios comunes y a los gastos de administración. Comprenden los

5onorarios del administrador, la retribución de los empleados de maestran%a,el sueldo del encargado de porter1a, el combustible y la energ1a para losservicios de calefacción central y de refrigeración central, si los 5ubiere,ascensores, porteros eléctricos, cableados y ca)er1as generales, antenascolectivas o satelitales, etcétera.

• E%pensas e%traor!inarias: El art. 8 también establece que los titularesest6n obligados al pago de las epensas debidas a innovaciones dispuestasen las partes o bienes comunes, adoptadas por resolución de los propietarios,en mira a obtener un me@oramiento del edi3cio o del uso y goce m6s cómodo

o de una mayor renta. Estas innovaciones, pueden ser resueltas por mayor1aabsoluta de la asamblea convocada al efecto. #ero todo propietario puedereclamar ante el @ue% si considerara que las decididas son de costo ecesivo,contrarias al reglamento o a la ley, o per@udiciales. "a reclamación tramita porv1a del interdicto de obra nueva, pero la resolución de la mayor1a no se


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suspende durante el tr6mite, salvo que el @ue% lo ordenara epresamente,mediante la respectiva medida cautelar.

Art,culo 01 !e la le+ 02.340D K"a obligación que tienen los propietarios decontribuir al pago de las epensas y primas de seguro total del edi3cio, siempresigue al dominio de sus respectivos pisos o departamentos en la etensión del

art. 944 del Cód. Civil, aun con respecto a las devengadas antes de suadquisición y el crédito respectivo go%a del privilegio y derec5os previstos en losart1culos 97H+ y 484 del Código CivilK.

Etinción del Sistema

• Destrucción total o parcial: En caso de destrucción total o parcial de m6sde dos terceras partes del valor, cualquiera de los propietarios puede pedir laventa del terreno y materiales. Si la mayor1a no lo resolviera as1, podr6recurriese a la autoridad @udicial. Si la destrucción fuere menor, la mayor1apuede obligar a la minor1a a contribuir a la reconstrucción, quedando

autori%ada, en caso de negarse a ello dic5a minor1a, a adquirir la parte deesta, segn valuación @udicial.

• 5etuste6 !el e!i7cio: En caso de vetuste% del edi3cio, la mayor1a querepresente m6s de la mitad del valor podr6 resolver la demolición y venta delterreno y materiales. Si resolviera la reconstrucción, la minor1a no podr6 serobligada a contribuir a ella, pero la mayor1a podr6 adquirir la parte de losdisconformes, segn valuación @udicial.

• 'onfusión: cuando el dominio de las distintas unidades se rene en manosde una sola persona, en cuyo caso todo el inmueble pasa a pertenecer a unsolo propietario, etinguiéndose el sistema, ya que se borrar1a la distinciónentre partes eclusivas y comunes.

#re 5ori%ontalidad

"a aplicación pr6ctica de la ley de propiedad 5ori%ontal tra@o apare@ados algunosgraves problemas con relación a la venta de los departamentos, sobre todo en laetapa de la construcción. Constructores desaprensivos ofrec1an en ventadepartamentos sobre terrenos an no escriturados o 5ipotecaban el bienvendido, obligando a los compradores que ya 5ab1a pagado el precio a levantar

la 5ipoteca, o simplemente, después de 5aber cobrado el importe ca1an enquiebra, arrastrando a ella a los departamentos todav1a no escriturados. Elagudo problema de la vivienda impulsaba a los compradores a adquirirdepartamentos sin tomar las seguridades del caso, suscribiendo verdaderoscontratos de ad5esión, en los que las cl6usulas eran 3@adas por el vendedor. "asolución del problema llegó con la ley de preM5ori%ontalidad.

Afectación !el e!i7cio.

:odo propietario de edi3cio construido o en construcción o de terreno destinado aconstruir en él un edi3cio, que se proponga ad@udicarlo o ena@enarlo a t1tulo

oneroso por el !égimen de #ropiedad $ori%ontal, debe 5acer constar, enescritura pblica, su declaración de voluntad de afectar el inmueble a lasubdivisión y transferencia del dominio de unidades por tal régimen Bart. +N.


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Segn la ley 48.419, quedan ecluidas de las disposiciones de la ley +7.*, ypor consiguiente, de la obligación de someterse al régimen de afectaciónprevisto en ella.

Retractación.

#rocede si la transferencia de unidades 5ubiera quedado condicionada a laena@enación, en un pla%o cierto, de un nmero determinado de ellas, y no se5ubiere cumplido dic5a condición. En tal caso el propietario queda autori%ado ade@ar sin efecto los contratos de venta, devolviendo a los adquirentes las sumasentregadas como se)as o anticipos, con m6s un interés igual al 3@ado por el(anco de la 2ación Argentina para las operaciones normales de descuento.

Desafectación.

#ara retractar la afectación de un inmueble, basta la sola epresión de voluntaddel ena@enante, siempre que se cumplan los requisitos legales en cambio la

desafectación eige una resolución @udicial tomada a pedido del propietarioena@enante.

El propietario puede solicitar la desafectación, si acredita sumariamente queD

• :ranscurridos seis B4 meses de registrada la afectación no 5a ena@enadounidades.

• :ranscurrido el lapso mencionado en el inciso anterior, 5a rescindido oresuelto la totalidad de los contratos registrados.

• :ranscurrido un B+ a)o de registrada la afectación, la obra no llegó a iniciarse

o 5a quedado parali%ada sin posibilidad de reanudarla, siempre que medie @usta causa.

• En los supuestos de los incisos b y c deber6 asimismo acreditar que est6debidamente asegurada la restitución a los adquirentes de todo lo que5ubieren pagado por cualquier concepto, con m6s un interés igual al 3@adopor el (anco de la 2ación Argentina para las operaciones normales dedescuento.

Plenario 'otton.OEl propietario ena@enante que no 5a cumplido con la afectación del inmueble alrégimen de la preM5ori%ontalidad y, en su caso, con la inscripción registral de loscontratos que otorgare con relación a las unidades, no puede reclamar a losadquirentes el cumplimiento de sus obligaciones o la resolución del contrato. "osderec5os que con3ere al adquirente la ley +7.* son irrenunciablesK.


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