CVII - Coloquio del Tribunal de Apelaciones de los ... · El 1 de enero de 20X1, una entidad...

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Ponente:

Lic. Tito Ramírez Escobar

Dirección General de Impuestos Internos

CVII - Coloquio del Tribunal de Apelaciones de los Impuestos Internos y de Aduanas

Los negocios cuya actividad principal del comerciante consiste en “vender” lotesrústicos. ¿Constituye esto una operación gravada para IVA y Renta?

¿Son gravadas “las ventas” de los lotes aún cuando se comprueba que serándestinados para la vivienda?

Herencias de inmuebles recibidas por una persona natural, que decide lotificar ycuyas operaciones perduran por varios años: ¿Cuál es el tratamiento correcto:Rentas ordinarias o Ganancias de Capital?

¿Los arrendamientos con promesa de Venta son solo para muebles, conforme alartículo 17.c) de la Ley de IVA?

¿Deben considerarse las ventas de lotes como “Ingresos No Sujetos”? ¿Debeaplicarse proporcionalidad?

¿Qué sucede si yo solo soy el dueño del Inmueble y contrato una Inmobiliaria paraque haga toda la operación?

Se en las cuotas pagadas por las “Ventas a Plazo de Inmueble” se causael IVA solo por los Intereses y no el Capital?

Y si debo gravarlas para IVA y Renta ¿Cuáles son las deducciones a quetengo derecho para enfrentar esos Débitos o Ingresos?

¿Cuál es la diferencia entonces entre una Venta y una Prestación de Servicios?¿Afecta esta calificación el tratamiento Fiscal de dicho negocio?

Son Ventas a largo plazo (mas de un año)1

Generalmente se desarrolla sobre bienes de larga duración2

Proporcionan mayor rentabilidad3

El riesgo asociado a la recuperación es mayor4

Se garantiza bajo contratos5

Frecuentemente incorporan intereses (para contrarrestar los efectos inflacionarios, y los costos de cobrabilidad)6

LEGAL: En cuanto a garantía de la operación (doc. legales etc.), titularidad, Art. 1038 Código de Comercio.1

CONTABLE: Orientado a la medición, registro, presentación y control interno.2

TRIBUTARIA: Análisis de generación de impuestos y diferimiento del ingreso (Gravabilidad o no para IVA + Art. 12

del RISR)3

Perspectivas

de Análisis

Datos:

Una entidad que se dedica a la compraventa de inmuebles [cuyos contratos son inscritos afavor de los clientes en el Registro de la Propiedad] ha efectuado ventas en los años 2018 al2020 por montos de $200,000.00; $250,000.00 y $240,000.00, respectivamente; obteniendoun margen de ganancia bruta del 25%, 24% y 30% en el mismo orden.

De esas ventas, ha cobrado lo siguiente:

Contabilizar las operaciones y determine ¿cómo quedaría su declaración de ISR paracada año?

EFECTIVO RECIBIDO 2018 2019 2020

DE LAS VENTAS DE 2018 60,000.00$ 100,000.00$ 40,000.00$

DE LAS VENTAS DE 2019 100,000.00$ 125,000.00$

DE LAS VENTAS DE 2020 80,000.00$

SUMAS… 60,000.00$ 200,000.00$ 245,000.00$

VENTAS-COSTOS Y UTILIDAD 2018 2019 2020

VENTAS A PLAZOS 200,000.00$ 250,000.00$ 240,000.00$

COSTO DE VENTA A PLAZOS 150,000.00$ 190,000.00$ 168,000.00$

UTILIDAD BRUTA TOTAL 50,000.00$ 60,000.00$ 72,000.00$

MARGEN DE UTILIDAD 25% 24% 30%

Estados de

Resultados

EFECTIVO RECIBIDO 2018 2019 2020 Recuperado Por Recuperar

DE LAS VENTAS DE 2018 60,000.00$ 100,000.00$ 40,000.00$ 200,000.00$ -$

DE LAS VENTAS DE 2019 100,000.00$ 125,000.00$ 225,000.00$ 25,000.00$

DE LAS VENTAS DE 2020 80,000.00$ 80,000.00$ 160,000.00$

SUMAS… 60,000.00$ 200,000.00$ 245,000.00$ 505,000.00$ 185,000.00$

Distribución de los Cobros efectuados

y Pendientes

DISTRIBUCION DE LA UTILIDAD 2018 2019 2020

NO REALIZADAS (A DIFERIR) 35,000.00$ 46,000.00$ 54,000.00$

Del año 2018 35,000.00$ 10,000.00$ -$

Del año 2019 36,000.00$ 6,000.00$

Del año 2020 48,000.00$

REALIZADA EN ESTE AÑO (A DECLARAR) 15,000.00$ 49,000.00$ 64,000.00$

Del año 2018 15,000.00$ 25,000.00$ 10,000.00$

Del año 2019 24,000.00$ 30,000.00$

Del año 2020 24,000.00$

50,000.00$ 95,000.00$ 118,000.00$

Determinación de las Utilidades a

Diferir

1.Se registra la Venta a Plazos reconociendo la Cuenta por

Cobrar

2.Se reconoce el Efectivo Cobrado

3.Se registra el Costo del Inventario dado de Baja

4.Se liquidan las Cuentas de Venta y Costo, Registrando la

Utilidad Diferida, de la cual se toma la Parte de Utilidad

Corriente a Reconocer en la Declaración de ISR

CTAS x COBRAR VTA A PLAZOS, 2018 200,000.00$

VENTA A PLAZOS 200,000.00$

EFECTIVO 60,000.00$


COSTO DE VTA A PLAZOS 2018 150,000.00$

INVENTARIOS 150,000.00$

VENTA A PLAZOS, 2018 200,000.00$


UTILIDAD BRUTA DIFERIDA 2018 50,000.00$


UTILIDAD DEL EJERCICIO 2018 15,000.00$

625,000.00$ 625,000.00$

PARTIDAS INVOLUCRADAS EN 2018

Igual que en 2018; variando únicamente el hecho que en la

Cuenta de Utilidad Diferida reconocemos la de 2019; y se toma

para declaración de ISR, como Utilidad Corriente, la realizada en

este 2019 que corresponde a la Utilidad que venía diferida de

2018 más la realizada de 2019; todo con base al Efectivo

Cobrado.

EFECTIVO 200,000.00$





VENTA A PLAZOS, 2019 250,000.00$






689,000.00$ 689,000.00$


EFECTIVO 245,000.00$






VENTA A PLAZOS, 2020 240,000.00$







717,000.00$ 717,000.00$


Al inicio del Contrato, el Valor Presente de los pagos mínimos es al menos sustancialmente la

totalidad del Valor Razonable del activo arrendado

4

El plazo de arrendamiento es por la mayor parte de la vida económica del activo, aún si

no se transfiere la propiedad3

El Arrendatario tiene la opción de comprar el activo a un precio suficientemente inferior al valor razonable, a la fecha de ejercicio de la Opción (se

prevé al inicio del Contrato)2

El Contrato transfiere la propiedad del activo al arrendatario a la finalización de su plazo1

Los activos arrendados son de una naturaleza tan especializada que solo el arrendatario puede utilizarlo sin realizar modificaciones

importantes

5

Si el arrendatario puede cancelar el Acuerdo y las pérdidas asociadas para el Arrendador, las

asume el Arrendatario6

Resultados de fluctuaciones en el valor residual del activo arrendado repercuten en el

arrendatario.7

El arrendatario tiene la facultad para prorrogar el Contrato a una renta que es sustancialmente inferior a la del mercado.

8

… depende de la esencia de la transacción y no de la forma del contrato. Se clasifica como Financiero un Contrato que incluya las siguientes características sea

individuamente o en combinación:

Al comienzo del Plazo del Arrendamiento, se reconocerá tanto sus derechos de uso como las obligaciones bajo el arrendamiento financiero como activos y pasivos en su Estado de Situación Financiera, Contabilizando el Menor de los Cálculos Siguientes

(no lo que dice el Contrato):

ValorRazonable

valor presente de los pagos

mínimos (cuotas)

Para el Valor Razonable hay toda una Metodología que deberá documentarse (según la usada por la entidad: Método de Costo, Método de Capital, Método de Precios de Mercado de Activo Similar, Método de Flujos Descontados, Transacción más Reciente, etc. ). En cuanto al Valor presente, normalmente se calcula

utilizando la tasa de interés implícita en el arrendamiento (debe determinarse) o la tasa de interés incremental de los préstamos del arrendatario

Distribuye la carga financiera a cada periodo a lo largo del plazo del arrendamiento, de manera que se obtenga una tasa de interés

constante en cada periodo sobre la deuda pendiente de amortizar.

Reparte las cuotas del arrendamiento entre las cargas financieras y la reducción de la deuda pendiente utilizando el Método del

Interés Efectivo

Depreciará un activo arrendado bajo arrendamiento financiero con base en S17, S18 ó S19. También le aplican las Pruebas de Deterioro

conforme a S27 .- Si no existiese certeza razonable de que se obtendrá la propiedad al término del plazo del Contrato, el activo se deberá depreciar totalmente a lo largo de su vida útil o en el plazo del arrendamiento, el

que fuere menor

El A

rren

dat

ario

Fin

anci

ero

La inversión neta en el arrendamiento es la inversión bruta en el

arrendamiento del arrendador descontada a la

tasa de interés implícita en el arrendamiento

La inversión bruta en elarrendamiento es la suma de:

1. Las cuotas a recibir por el arrendador

2. Cualquier valor residual no garantizado a/f del arrendador

El Arrendador presenta en el Balance General –previo a su registro- los Activos que

mantengan en Arrendamiento Financiero, como Cuentas por Cobrar, por un valor igual de la Inversión neta en el arrendamiento

Ingresos Financieros

Se basan en un patrón que refleje una tasa de

rendimiento periódica constante sobre la

inversión financiera neta del arrendador en el

arrendamiento financiero.

Pagos de las Cuotas del Arrendamiento

Se aplicarán contra la inversión bruta en el

arrendamiento para reducir tanto el principal

como los ingresos financieros no ganados [se

excluyen los costos por servicio]

Un Arrendatario Operativo Registrará

Los pagos de arrendamientos bajo

arrendamientos operativos como un

gasto de forma lineal a menos que:

Otra base sistemática sea más

representativa del patrón de tiempo

de los beneficios del usuario (aunque

no se paguen sobre esa base)

Se excluyen los costos por servicios tales como

seguros o mantenimiento, que

pueda incluir un contrato, mismos que se reconocen

cuando ocurren.

Activos dados en Arrendamiento Operativo

Los presenta en el Balance General, de acuerdo

con la naturaleza del activo

Ingresos del Arrendamiento Operativo

Se reconocen en los resultados sobre una base lineal

a lo largo del plazo del arrendamiento, a menos que

otra base sistemática sea representativa del patrón

de tiempo de beneficios del arrendatario

procedentes del activo arrendados [No se incluyen

los importes por servicios tales como seguros o

mantenimiento]

Costos IncrementalesSe contabilizan como gasto, incluyendo la

depreciación

Costo del Activo a Arrendar

Al Valor en libros del activo arrendado se le sumará cualquier costos directos iníciales incurridos en la

negociación y contratación y se reconocerá estos costos como un gasto a lo largo del plazo del Contrato de

Arrendamiento

Deterioro del Activo en Arrendamiento

Aplica S27 para determinar si el activo

arrendado ha visto deteriorado su valor y se

resta de su Costo a la fecha del Balance.

Arrendatario Arrendador Arrendatario Arrendador

Cuentas por CobrarAl VP de las Cuotas o al VR del

Activo (el menor de ambos)

Cuentas por PagarAl VR o VP de las Cuotas (el

menor de ambos)

Bienes en ArrendamientoSe da de ALTA al VR o VP

de las Cuotas (el menor de

ambos)

Se da bajaLos mantiene en su

balance

Pago de las CuotasLas distribuye entre Gastos

Financieros y reducción del

Principal

Las distribuye entre Ingresos

Financieros y reducción del

Principal

Ingresos FinancierosUtiliza el Método del Interés

Efectivo

Distribución de Forma

Lineal, sin incluir servicios

adicionales

(mantenimiento y seguros

por ejemplo)

Gastos FinancierosUtiliza el Método del Interés

Efectivo

Distribución de Forma

Lineal, sin incluir servicios

adicionales (mantenimiento

y seguros por ejemplo)

DepreciaciónUtiliza S17, S18 o S19 para

establecer la cuota de gasto

Utiliza S17, S18 o S19 para

establecer la cuota de

gasto

DeterioroUtiliza S27 para medir el

deterioro y cargarlo a Gasto

Utiliza S27 para medir el

deterioro y cargarlo a

Gasto

EFECTOSARRENDAMIENTO OPERATIVO

Estado de Resultados

Balance General

ARRENDAMIENTO FINANCIERO

Resolvamos lo siguiente (para el Arrendatario y para el Arrendador):

El 1 de enero de 20X1, una entidad celebró, como arrendatario, unacuerdo de arrendamiento no cancelable por cinco años de una máquinaque posee una vida económica de 10 años, al final de la cual se calculaque no tendrá ningún valor.

Al inicio del arrendamiento, el valor razonable (costo en efectivo para elarrendatario) de la máquina asciende a $80.000.; que es el mismo valorrazonable para el Arrendador (quien por su adquisición pagó $82,000.00)

El 31 de diciembre de cada uno de los primeros 4 periodos del plazo delarrendamiento, el arrendatario debe pagar al arrendador $23.000. Al finaldel plazo del arrendamiento, la propiedad de la máquina pasa alarrendatario tras la realización del último pago por arrendamiento de$23.539.

¿Cuál sería el Tratamiento Contable para el Arrendatario y para elArrendador?

1er Paso: Contabilizar el Activo y el Pasivo por el

Contrato; por lo que en el reconocimiento inicial se

registra el menor valor entre: Valor Razonable($80,000.00) y Flujos descontados de las Cuotas

[$23,000

(1+5%)1+

$23,000

(1+5%)2+

$23,000

(1+5%)3+

$23,000

(1+5%)4+

$23,539

(1+5%)5=

$100,000.28] la tasa de descuento apropiada seha determinado (para efectos didácticos) en un 5%;de cuyo cálculo y comparación se desprende que elvalor a registrar es el menor entre $80,000.00 y$100,000.28 :

2do Paso: Calcular la Tabla de Amortización pararepartir los pagos del arrendamiento entre la cargafinanciera y la reducción del pasivo pendiente(Método del Interés Efectivo).

Cuentas, Conceptos

Propiedades, planta y equipo (máquina) 80,000.00$

Pasivo de arrendamiento financiero 80,000.00$

80,000.00$ 80,000.00$

Cargos Abonos

1er Paso: En esencia, el arrendatario posee elactivo desde el inicio del arrendamiento; la entidadprestó dinero al arrendatario y garantiza elreembolso del préstamo manteniendo la propiedadlegal de la máquina. Por lo tanto, se reconoce elarrendamiento y se miden los derechos de cobropor arrendamiento financiero al valor razonable dela propiedad arrendada, o bien al valor presente delos pagos mínimos por el arrendamiento, si éstefuera menor. Hará 2 registros: Por la adquisición delbien a arrendar y por el Contrato de Arrendamiento:

2do Paso: Calcular la Tabla de Amortización [quees exactamente lo mismo que para el Arrendatario].

Cuentas, Conceptos

Arrendamiento financiero por cobrar80,000.00$

Máquina adquirida para arrendar a un tercero 80,000.00$

80,000.00$ 80,000.00$

Cargos Abonos

Cuentas, Conceptos Abonos

Máquina adquirida para arrendar a un tercero 80,000.00$

Gastos por variación en VR 2,000.00$

Efectivo 82,000.00$

82,000.00$ 82,000.00$

Cargos

Calculando la Tabla de Amortización [Esta tabla es igual para ambos: Arrendatario y Arrendador]

Para repartir los pagos del arrendamiento entre la carga financiera y la reducción del pasivopendiente, se debe calcular una tasa que genere una tasa de interés periódica constantesobre el saldo pendiente del pasivo. La tasa de interés implícita en el arrendamiento puedecalcularse por diferentes métodos (use su método preferido: calculadora financiera, Función TIR de Excel,

Tablas de Interpolación, Función Datos/Análisis de Hipótesis/Buscar Objetivo de Excel)

La distribución posterior de los pagos del arrendamiento entre la carga financiera y la reducción del pasivo pendiente se registra mediante el procesamiento de los siguientes asientos en el libro diario:

TIR= 14%

Año 1 de EneIntereses

(Gastos/Ingresos)

Flujos

(pagos/cobros)31 de DiC.

20X1 80,000.00$ 10,884.47$ (23,000.00)$ 67,884.47$

20X2 67,884.47$ 9,236.08$ (23,000.00)$ 54,120.55$

20X3 54,120.55$ 7,363.42$ (23,000.00)$ 38,483.96$

20X4 38,483.96$ 5,235.97$ (23,000.00)$ 20,719.93$

20X5 20,719.93$ 2,819.07$ (23,539.00)$ 0.00$

35,539.00$ (115,539.00)$

3er Paso: Las partidas contables por cada pago, para reconocer la distribución de los pagos por elarrendamiento en dos partes que representan, respectivamente, las cargas financieras y la reducción

del pasivo pendiente [igual técnica para ambos: Arrendatario y Arrendador, se explica en la nota final]

Por Razones Didácticas se omitirán todas estas partidas para el Arrendador Financiero, ya que son los mismos valores, con el Efectivo Cargado (en

lugar de abonado) y abonando los Ingresos Financieros y la Cuentas por Cobrar (con los

mismos valores que acá son Gastos Financieros y Cuentas por Pagar, respectivamente)

Cuentas, Conceptos

Resultados - Gastos Financieros 10,884.47$

Pasivo de Arrendamiento Financiero 12,115.53$

Efectivo 23,000.00$

23,000.00$ 23,000.00$

>> 31/12/20X1<<

Cargos Abonos Cuentas, Conceptos



Efectivo 23,000.00$

23,000.00$ 23,000.00$

>> 31/12/20X2<<

Cargos Abonos

Cuentas, Conceptos



Efectivo 23,000.00$

23,000.00$ 23,000.00$

>> 31/12/20X3<<

Cargos Abonos Cuentas, Conceptos



Efectivo 23,000.00$

23,000.00$ 23,000.00$

>> 31/12/20X4<<

Cargos Abonos

Cuentas, Conceptos



Efectivo 23,539.00$

23,539.00$ 23,539.00$

>> 31/12/20X5<<

Cargos Abonos

[1] 80,000.00$ [2] 10,884.47$ [2] 12,115.53$ 80,000.00$ [1]

[3] 9,236.08$ [3] 13,763.92$

[4] 7,363.42$ [4] 15,636.58$

[5] 5,235.97$ [5] 17,764.03$

[6] 2,819.07$ [6] 20,719.93$

100,000.00$ 35,539.00$ 80,000.00$ 100,000.00$

23,000.00$ [2] 16,000.00$ 16,000.00$ [2]

23,000.00$ [3] [3] 16,000.00$ 16,000.00$ [3]

23,000.00$ [4] [4] 16,000.00$ 16,000.00$ [4]

23,000.00$ [5] [5] 16,000.00$ 16,000.00$ [5]

23,539.00$ [6] [6] 16,000.00$ 16,000.00$ [6]

-$ 115,539.00$ 80,000.00$ -$ -$ 80,000.00$

23,000.00$ [2] [2] 23,000.00$

23,000.00$ [3] [3] 23,000.00$

23,000.00$ [4] [4] 23,000.00$

23,000.00$ [5] [5] 23,000.00$

23,539.00$ [6] [6] 23,539.00$

-$ 115,539.00$ 115,539.00$ -$

A R R E N D A T A R I O S

P.P.E. (MÁQUINA) GASTOS FINANCIEROS PASIVO DE ARREND. FINANCIERO

FIS

CA

LM

EN

TE

FIN

AN

CIE

RA

ME

NT

E

EFECTIVO Y EQUIVALENTES GASTOS [CANON] DE ARRENDAMIENTO

EFECTIVO Y EQUIVALENTES GASTOS POR DEPRECIACIÓN DEPRECIACIÓN ACUMULADA

[1] 80,000.00$ 80,000.00$ [2] 10,884.47$ [3] [3] 23,000.00$ 82,000.00$ [1] [2] 80,000.00$ 12,115.53$ [3]

9,236.08$ [4] [4] 23,000.00$ 13,763.92$ [4]

7,363.42$ [5] [5] 23,000.00$ 15,636.58$ [5]

5,235.97$ [6] [6] 23,000.00$ 17,764.03$ [6]

2,819.07$ [7] [7] 23,539.00$ 20,719.93$ [7]

80,000.00$ 80,000.00$ -$ 35,539.00$ 115,539.00$ 82,000.00$ 80,000.00$ 80,000.00$

[3] 23,000.00$ 82,000.00$ [1] [3] 16,400.00$ 16,400.00$ [3]

[4] 23,000.00$ [4] 16,400.00$ 16,400.00$ [4]

[5] 23,000.00$ [5] 16,400.00$ 16,400.00$ [5]

[6] 23,000.00$ [6] 16,400.00$ 16,400.00$ [6]

23,539.00$ [7] 16,400.00$ 16,400.00$ [7]

115,539.00$ 82,000.00$ 82,000.00$ -$ -$ 82,000.00$

[1] 82,000.00$ 23,000.00$ [3]

23,000.00$ [4]

23,000.00$ [5]

23,000.00$ [6]

23,539.00$ [7]

82,000.00$ -$ 115,539.00$

CUENTAS X COBRAR - BIENES EN

ARREND. FINANCIERO

INVENTARIO DE BIENES PARA

ARRENDAM. FINANC.INGRESOS FINANCIEROS

A R R E N D A D O R E S

EFECTIVO Y EQUIVALENTES GASTOS POR DEPRECIACIÓN DEPRECIACIÓN ACUMULADA

fin

an

cie

ra

me

nt

ef

is

ca

lm

en

te

EFECTIVO Y EQUIVALENTES

INVENTARIO DE BIENES PARA

ARREND. FINANC.

INGRESOS ORDINARIOS X

ARRENDAMIENTOS

Como la Maquina es para

Arrendar no se contabiliza

como PPE sino como una

Propiedad de Inversión (es decir, al Valor Razonable de

$80,000.00 y no al Costo

pagado de $82,000.00)

resultando un Gasto del

Ejercicio por $2,000.00 por la Diferencia entre el Costo

y el VR.

Resolvamos lo siguiente:

El 1 de enero de 20X1, una entidad celebró, como arrendatario, un acuerdode arrendamiento operativo no cancelable por 2 años de una fotocopiadora.

Como parte del acuerdo, el arrendador acuerda prestar servicios demantenimiento al arrendatario con respecto a la fotocopiadora.

El acuerdo obliga al arrendatario a pagar $100 al arrendador el últimodía de cada mes del plazo del arrendamiento.

En relación a las transacciones realizadas entre el arrendador y terceros, seha determinado que se espera recibir servicios por $140 en enero de 20X1y por $340, en febrero de 20X2. [ignore los efectos del descuento].

Se pide: ¿cuál sería su tratamiento contable, y los registros aefectuar?

Planteamiento de la Solución

El acuerdo debe separarse en dos componentes (es decir, elarrendamiento y los servicios de mantenimiento).

Los pagos totales de $2.400 (es decir, $100.- mensuales × 24meses) se dividen en dos partes: $480 en concepto de servicios(es decir $140 en enero de 20X1 + $340 en febrero de 20X2) y$1.920 en concepto de pagos del arrendamiento operativo (esdecir, $2.400 de pagos totales, menos $480 de pagos porservicios).

Los gastos relacionados con servicios se reconocen como un gastoen el periodo en el cual se incurre en ellos (es decir, cuando sereciben los servicios).

ene-01 80.00$ ago-01 20.00$ 120.00$ ene-01 100.00$ ene-01

feb-01 80.00$ sep-01 20.00$ feb-01 20.00$ 100.00$ feb-01

mar-01 80.00$ oct-01 20.00$ mar-01 20.00$ 100.00$ mar-01

abr-01 80.00$ nov-01 20.00$ abr-01 20.00$ 100.00$ abr-01

may-01 80.00$ dic-01 20.00$ may-01 20.00$ 100.00$ may-01

jun-01 80.00$ ene-02 20.00$ jun-01 20.00$ 100.00$ jun-01

jul-01 80.00$ 120.00$ feb-02 jul-01 20.00$ 100.00$ jul-01

ago-01 80.00$ 200.00$ feb-02 100.00$ ago-01

sep-01 80.00$ 120.00$ 120.00$ mar-02 20.00$ 100.00$ sep-01

oct-01 80.00$ abr-02 20.00$ 100.00$ oct-01

nov-01 80.00$ may-02 20.00$ 100.00$ nov-01

dic-01 80.00$ jun-02 20.00$ 100.00$ dic-01

ene-02 80.00$ ene-01 140.00$ jul-02 20.00$ 100.00$ ene-02

feb-02 80.00$ feb-02 340.00$ ago-02 20.00$ 100.00$ feb-02

mar-02 80.00$ sep-02 20.00$ 100.00$ mar-02

abr-02 80.00$ oct-02 20.00$ 100.00$ abr-02

may-02 80.00$ 480.00$ -$ nov-02 20.00$ 100.00$ may-02

jun-02 80.00$ dic-02 20.00$ 100.00$ jun-02

jul-02 80.00$ 320.00$ 320.00$ 100.00$ jul-02

ago-02 80.00$ 100.00$ ago-02

sep-02 80.00$ 100.00$ sep-02

oct-02 80.00$ 100.00$ oct-02

nov-02 80.00$ 100.00$ nov-02

dic-02 80.00$ 100.00$ dic-02

1,920.00$ -$ -$ 2,400.00$

CXP - SERVICIOS DE

MANTENIMIENTOEFECTIVO Y EQUIVALENTES

Gastos por Servicio de Mantenimiento

GASTOS POR ARRENDAMIENTO

OPERARIVO

ACTIVO DIFERIDO - GASTOS

ANTICIPADOS - SERVICIO DE

MANTENIMIENTO

Si suponemos que corresponde realizar los pagos del arrendamientooperativo de forma lineal, los gastos mensuales por arrendamientooperativo ascenderán a $80.- (es decir, $1.920 ÷ 24 meses).

Los asientos en el libro diario del arrendatario son:

Enero de 20X1

Cuentas, Conceptos

Resultados - Gasto por Servicios 140.00$

Resultados - Gasto por Arrendamiento Operativo 80.00$

Efectivo 100.00$

Pasivo - Servicios por Pagar 120.00$

220.00$ 220.00$

Cargos Abonos

Para reconocer los gastos por arrendamiento operativo y servicios relacionados en enero de 20X1 y el pasivo

acumulado

Cada mes desde Febrero de 20X1 hasta Julio de 20X1

Cuentas, Conceptos

Pasivo - Servicios por Pagar 20.00$


Efectivo 100.00$

100.00$ 100.00$ Para reconocer el gasto por arrendamiento operativo mensual y la cancelación parcial del pasivo acumulado en enero

de 20X1.

Cargos Abonos

Cada mes desde Agosto de 20X1 hasta Enero de 20X2

Cuentas, Conceptos


Activo - Gastos por Servicios pagados anticipadamente 20.00$

Efectivo 100.00$

100.00$ 100.00$

Cargos Abonos

Para reconocer el gasto por arrendamiento operativo mensual y el pago anticipado de los costos por servicios

futuros

Febrero de 20X2

Cuentas, Conceptos


Resultados - Gasto por Servicios 340.00$

Efectivo 100.00$

Activo - Gastos por Servicios pagados anticipadamente 120.00$

Pasivo - Servicios y Arrendamiento Operativo por Pagar 200.00$

420.00$ 420.00$ Para reconocer los gastos por arrendamiento operativo y servicios relacionados en febrero de 20X2 y el pasivo

acumulado

Cargos Abonos

Cada mes desde marzo de 20X2 hasta diciembre de 20X2

Cuentas, Conceptos

Resultados – gastos por arrendamiento operativo 80.00$

Pasivo – servicio y arrendamiento operativo por pagar 20.00$

Efectivo 100.00$

100.00$ 100.00$

Cargos Abonos

Para reconocer el gasto por arrendamiento operativo mensual y la cancelación parcial del pasivo acumulado en

febrero de 20X2

Conclusión de los Efectos Fiscales

El Arrendamiento Financiero se trata igual en IVAy Renta

El Arrendamiento Operativo tiene tratamientodiferente en IVA y Renta

Incidentes: I 1601014 TM; I 1201008 TMambos del TAIIA ; 189-2013 de la CorteSuprema

Momento: Art 18 LIVA• Momento se refiere al periodo al cual debe

imputarse el Débito a declarar, y no al Monto de Débito (que recae sobre la Base Imponible)

• Puede confundirse con la Base Imponible por la expresión “por cada pago parcial” que cita el

art. 18(e) • No aplica el inciso segundo referido a “servicios

permanentes, regulares, continuos o en los suministros de servicios periódicos” ya que estos

contratos son de Plazo Indefinido, y el Arrendamiento no lo es.

Base Imponible Definición está en Art. 62 CT

Arrendamiento Operativo: En la práctica seemiten documentos en la fecha de pago y porcada pago, lo cual es incorrecto (confundiendoel “momento” con el Quantum).

Leasing de Inmuebles: En la práctica se separala cuota en Capital e Intereses, debitando solopor los Intereses, lo cual es incorrecto

Tipos de Contrato• En el “Arrendamiento Operativo” se aplican

Art. 17(c)(d), 18(c), 48(l) ley IVA.• En el “Arrendamiento con Opción de Compra o Promesa de Venta” se aplican Art.

17(c)(d), 18 inc. 3°, 48(b) ley IVA• Según lo anterior: Únicamente en el Contrato

de LEASING se grava con IVA cada cuota, pero en el Arrendamiento OPERATIVO, se

grava el Monto Total del Contrato.

Arrendatario Arrendador Arrendatario Arrendador

Base Gravable para IVACada Cuota o Canon

[Art 17 (c)(d), 18 inc. 3°,

48(b)]

Monto Total del

Contrato

[Art 17 (c)(d), 18(c),

48(l)]

CF Deducible para IVACada Cuota o Canon

[Art 65 inc. 2°]

Monto Total del

Contrato

[Art 65 inc. 2°]

Período al que se imputaEn el período tributario

de recepción del

Documento

En el período tributario

de emisión del

Documento

En el período tributario

de emisión del

Documento

En el que se entregue el

Bien objeto del

Arrendamiento.

IngresosCada Cuota o Canon

[Art 2(c) ]

Cada Cuota o Canon

[Art 2(c) ]

Deducción del Gasto por

Arrendamiento

Cada Cuota o Canon

[Art 29(4) ]

Cada Cuota o Canon

[Art 29(4) ]

Depreciación del ActivoSegún las Reglas del

Art. 30

Según las Reglas del

Art. 30

EFECTOSARRENDAMIENTO FINANCIERO ARRENDAMIENTO OPERATIVO

IVA

IMPUESTO SOBRE LA RENTA

La actividad consistente en venta de inmuebles a plazos, con cesión del uso, goce temporal del inmueble

destinado para la vivienda.1

Las operaciones no se enmarcan a lo establecido en los Arts. 16 inc. 1° y 17(d) de LIVA ya que dichas operaciones no pueden

considerarse ni comerciales, ni industriales, ni de servicios, sino como de vivienda.

2

Antes de lotificar se solicita la calificación de lugar o uso del suelo para las parcelaciones, de lo cual se

obtiene la calificación de “habitacional”.3

Los lotes rústicos son entregados a los promitentes compradores o en su defecto

arrendatarios, para uso exclusivo de vivienda4

Que el Art. 46(b) de LIVA, dispone que estarán exentos los servicios de arrendamiento, subarrendamiento o cesión del uso o goce

temporal de los inmuebles destinados a vivienda para la habitación.5

Argumentos Frecuentes del Contribuyente, para No Gravar

IVA

Los contratos otorgados a sus clientes son de "arrendamiento con promesa de venta" y "promesa de

venta“.6

Principio "nullum tributum sine lege“7

El IVA se debe pagar solamente sobre los intereses y no sobre los reembolsos de capital

8

En el contrato de "promesa de venta" se especifica que estarán dotados del servicio de agua potable, de factibilidad para la instalación de energía eléctrica , canchas

deportivas, piscina y kioskos; lo cual es con el propósito de proveer las condiciones suficientes para hacerlo habitable

9

El área de los lotes hace difícil suponer que puedan ser para propósitos agrícolas, industriales o cualquier otro

que no sea habitacional10

Argumentos Frecuentes del Contribuyente, para No Gravar

IVA

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Ponente:

Lic. Tito Ramírez Escobar

Dirección General de Impuestos Internos

CVII - Coloquio del Tribunal de Apelaciones de los Impuestos Internos y de Aduanas

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