FINANCIAMIENTO HABITACIONAL EN CHILE GOBIERNO DE CHILE MINISTERIO DE VIVIENDA Y URBANISMO.
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Cuaderno N° 260:Financiamiento de la vivienda en
países de América Latina
2019
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Cuaderno N° 260, Julio - Septiembre 2019:
Financiamiento de la vivienda en países de América Latina
FINANCIAMIENTO DE LA VIVIENDA EN PAÍSES DE AMÉRICA
LATINA
CUADERNO Nº 260
Julio - Septiembre 2019
Ronald Sánchez Castro, Secretario Técnico de Uniapravi
Julio Saldaña Narro, Asesor del Área Técnica de Uniapravi
Publicado por la Unión Interamericana para la Vivienda
Bajada Balta 169, 4to. Piso
Lima 18, Perú
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Las opiniones vertidas en este documento, así como los análisis y las interpretaciones
que se contienen, son de exclusiva responsabilidad del autor y no necesariamente son
coincidentes con los de la Unión Interamericana para la Vivienda (Uniapravi).
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Cuaderno N° 260, Julio - Septiembre 2019:
Financiamiento de la vivienda en países de América Latina
PRESENTACIÓN
En el presente ejemplar de la Serie Cuadernos, la Unión Interamericana para la Vivienda
(Uniapravi) presenta “Financiamiento de la vivienda en países de América Latina”.
El presente cuaderno, fue preparado por el Economista Sr. Ronald Sánchez Castro,
Secretario Técnico de Uniapravi y el Economista Sr. Julio Saldaña Narro, Asesor del Área
Técnica de Uniapravi, y analiza el contexto económico actual a nivel global, para la
región de América Latina y el Caribe: Brasil, Chile, Colombia, Costa Rica, Ecuador,
México, Panamá, Paraguay, Perú y República Dominicana. Además, se analiza la
situación actual del déficit habitacional, el contexto del financiamiento a la vivienda y
finalmente se dan unas breves conclusiones.
Uniapravi espera que este documento contribuya a seguir compartiendo las
experiencias y lecciones en el ámbito del financiamiento habitacional y urbano de los
diversos países en la región.
Sebastián Bernabé Fernández Cortina
Presidente
El financiamiento habitacional ha tenido un importante dinamismo en los últimos
años, sin embargo, existe un significativo número de viviendas que presentan algún tipo
de déficit habitacional, lo que a su vez constituye una excelente oportunidad de
perfeccionamiento de soluciones financiaras para atender las necesidades habitacionales
demandas por las familias.
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Cuaderno N° 260, Julio - Septiembre 2019:
Financiamiento de la vivienda en países de América Latina
FINANCIAMIENTO DE LA VIVIENDA EN PAÍSES DE AMÉRICA
LATINA
CUADERNO Nº 260
Julio - Septiembre 2019
1. Introducción…………………………………………………………………….5
2. Situación económica global…………………………………………………….6
2.3. Panorama del Producto Interno Bruto (PIB) per cápita en América
Latina y el Caribe……………………………………………………..9
2.4. Panorama de las reservas internacionales en América y el Caribe….10
3. Déficit habitacional……………………………………………………………..11
4. Financiamiento de la vivienda…………………………………………………..14
4.1. Saldo de la cartera de crédito a la vivienda…………………………...15
4.2. Créditos de vivienda / PIB…………………………………………...18
4.3. Calidad de la cartera………………………………………………….19
5. Conclusiones……………………………………………………………………20
Referencias bibliográficas………………………………………………………………..21
2.1. Panorama del Producto Interno Bruto (PIB) en América Latina y el
Caribe…………………………………………………………....…….6
2.2. Panorama de la inflación en América Latina y el Caribe……………..8
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Cuaderno N° 260, Julio - Septiembre 2019:
Financiamiento de la vivienda en países de América Latina
Ronald Sánchez Castro, Secretario Técnico de Uniapravi
Julio Saldaña Narro, Asesor del Área Técnica de Uniapravi
1. Introducción
El presente documento describe brevemente el contexto económico actual, el déficit
habitacional y el financiamiento de vivienda en diez países de América Latina y el
Caribe: Brasil, Chile, Colombia, Costa Rica, Ecuador, México, Panamá, Paraguay,
Perú y República Dominicana, grupo que en adelante será denominado ALC-10. El
análisis se enfoca principalmente a revisar los avances económicos y en el
financiamiento de la vivienda durante los últimos 5 años (periodo 2014 al 2018).
En los países de ALC-10, el crecimiento económico y el financiamiento de
vivienda ha tenido un importante dinamismo en los últimos años, sin embargo,
existen un gran número de viviendas que presentan algún tipo de déficit
habitacional, lo que a su vez constituye una oportunidad de implementar políticas
para el desarrollo del sector habitacional.
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Financiamiento de la vivienda en países de América Latina
2. Situación económica global
La actividad económica mundial tras crecer con fuerza en el año 2017 e inicios del
año 2018, se desaceleró especialmente en el segundo semestre del año pasado, como
consecuencia de una confluencia de factores que afectaron a las principales
economías.
▪ El crecimiento en China se enfrió debido al endurecimiento de las
regulaciones, necesario para frenar la actividad de la banca paralela, así
como a una agudización de las tensiones comerciales con Estados Unidos.
▪ La economía de la zona del euro perdió más impulso de lo previsto, dado
que se debilitó la confianza de los consumidores y las empresas y que la
producción automotriz alemana se vio afectada por la adopción de nuevas
normas sobre emisiones
▪ La inversión disminuyó en Italia a medida que aumentaron los diferenciales
soberanos, y la demanda externa se contrajo, sobre todo en las economías
emergentes de Asia.
▪ En Japón, por su parte, las catástrofes naturales hicieron merma en la
actividad.
Las tensiones comerciales asestaron golpes cada vez más duros a la confianza
de las empresas, y los mercados financieros perdieron optimismo; las condiciones
financieras se tensaron en el segundo trimestre de 2018 en los mercados emergentes
vulnerables, y más adelante en las economías avanzadas, lo cual lastró la demanda
mundial.
Según el Fondo Monetario Internacional (FMI, 2019) en el informe
Perspectivas de la economía mundial, el crecimiento mundial, que rozó un máximo
de 4.0% en el año 2017, disminuyó y se situó en 3.60% para el año 2018,
continuando esa trayectoria de contracción del crecimiento para ubicarse en 3.30%
en el año 2019, pero para el año 2020, se proyecta que el crecimiento económico
mundial sea de 3.60%.
2.1. Panorama del Producto Interno Bruto (PIB) en América Latina y el
Caribe
La actividad económica en la región disminuyó, pasando de 1.20% en el año
2017 a 1.00% en el año 2018, pese al beneficio del entorno económica del
precio de las materias primas y la sólida actividad global. Sin embargo, se
espera que para el año 2019, esta situación cambie y que la tasa de crecimiento
se situé en 1.40%. En el año 2020, se proyecta que este aumento siga siendo
progresivo y se ubique en 2.40%, como se puede apreciar en el cuadro 1.
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Financiamiento de la vivienda en países de América Latina
Cuadro 1. Proyecciones del crecimiento del PIB en América Latina y el
Caribe
(Variación porcentual anual)
País 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Proyecciones
Antigua y Barbuda 4.70 4.00 4.80 3.60 5.30 4.00 3.30
Argentina -2.50 2.70 -1.80 2.90 -2.50 -1.20 2.20
Aruba 0.90 -0.40 0.50 2.30 1.20 0.70 0.90
Las Bahamas -0.10 1.00 -1.70 1.40 2.30 2.10 1.60
Barbados -0.20 2.20 2.30 -0.20 -0.50 -0.10 0.60
Belice 3.70 3.40 -0.60 1.40 3.00 2.50 2.10
Bolivia 5.50 4.90 4.30 4.20 4.30 4.00 3.90
Brasil 0.50 -3.50 -3.50 1.00 1.10 2.10 2.50
Chile 1.80 2.30 1.30 1.50 4.00 3.40 3.20
Colombia 4.70 3.00 2.00 1.80 2.70 3.50 3.60
Costa Rica 2.30 3.60 4.20 3.40 2.70 2.90 2.80
Dominica 4.20 -3.70 2.60 -5.40 -12.00 8.00 7.00
Ecuador 3.80 0.10 -1.20 2.40 1.10 -0.50 0.20
El Salvador 1.70 2.40 2.50 2.30 2.50 2.50 2.30
Granada 7.30 6.40 3.70 5.10 4.80 4.20 2.40
Guatemala 3.70 4.10 3.10 2.80 3.10 3.50 3.60
Guyana 3.90 3.10 3.40 2.10 3.40 3.80 29.60
Haití 2.80 1.20 1.50 1.20 1.50 1.50 1.50
Honduras 3.10 3.80 3.80 4.90 3.70 3.40 3.40
Jamaica 0.60 0.90 1.50 0.70 1.40 1.70 1.90
México 2.80 3.30 2.90 2.10 2.00 1.60 1.90
Nicaragua 4.80 4.80 4.70 4.90 -4.00 -5.00 -0.20
Panamá 5.10 5.70 5.00 5.30 3.90 6.00 5.50
Paraguay 4.90 3.10 4.30 4.80 3.70 3.50 4.00
Perú 2.40 3.30 4.00 2.50 3.99 2.70 3.00
República Dominicana 7.60 7.00 6.60 4.60 7.00 5.10 5.00
Saint Kitts y Nevis 6.10 2.10 2.30 1.20 3.00 3.50 3.50
San Vicente y las Granadinas 0.20 0.80 0.80 0.70 2.00 2.30 2.40
Santa Lucía 0.00 0.30 3.90 3.70 1.00 3.30 2.70
Suriname 0.30 -2.60 -5.10 1.90 2.00 2.20 2.50
Trinidad y Tobago -1.30 1.90 -6.50 -2.00 0.30 0.00 1.50
Uruguay 3.20 0.40 1.70 2.70 2.10 1.90 3.00
Venezuela -3.90 -6.20 -16.50 -14.00 -18.00 -25.00 -10.00
América Latina y el Caribe 1.30 0.30 -0.60 1.20 1.00 1.40 2.40
Fuente: Elaboración propia con datos del Fondo Monetario Internacional (FMI).
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En el último periodo, la economía mundial ha ido disminuyendo,
repercutiendo en los países que conforman el grupo ALC-10, entre los años
2014 al 2018, estos países acumularían un crecimiento superior al 11.51% en
promedio. Se debe de resaltar que durante el presente estudio, Republica
Dominicana y Panamá crecieron en más de 19.90%, mientras que Costa Rica,
Paraguay y Perú estarían por encima de 13.79%.
En el caso de países como Chile, Colombia, Ecuador y México su
crecimiento económico acumulado es menor al promedio de estudio, mientras
que Brasil muestra un comportamiento acumulado negativo de 4.90%, como
se puede apreciar en el gráfico 1.
Gráfico 1. Crecimiento del PIB en ALC-10, periodo (2014-2018)
2014=100
Fuente: Elaboración propia con datos del Banco Mundial.
2.2. Panorama de la inflación en América Latina y el Caribe
En América Latina y el Caribe, la inflación promedio anual aumentó
constantemente, pasando de 4.90% en el año 2014 a 6.20% en el año 2018.
Según el Fondo Monetario Internacional (FMI, 2019), proyecta que la
inflación en la región aumente a 6.50% en el año 2019 y disminuya a 5.10%
en el año 2020.
En el grupo ALC-10, la inflación promedio ha disminuido al pasar de
4.00% en el año 2014 a 2.59% en el año 2018. México es el país que registró
el nivel más alto de inflación en 4.90%, y en el caso de Ecuador, este registró
una inflación negativa de 0.22% en el año 2018, como se puede apreciar en
el gráfico 2.
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Gráfico 2. Inflación en ALC-10, periodo (2014-2018)
(Variación porcentual anual)
Fuente: Elaboración propia con datos del Banco Mundial.
2.3. Panorama del Producto Interno Bruto (PIB) per cápita en América
Latina y el Caribe
En América Latina y el Caribe, el PIB per cápita anual registró una caída, al
pasar de US$10,085.65 en el año 2014 a US$9,924.73 en el año 2015. Entre
los años 2016 y 2018, el PIB per cápita aumentó constantemente al pasar de
US$9,811.53 a US$10,423.91, respectivamente.
En el año 2018, el PIB per cápita promedio en los países ALC-10 fue de
US$9,560.88, y los únicos países que están por encima de este promedio
fueron Chile con US$15,923.26, Costa Rica con US$12,026.55, México con
US$9,698.08 y Panamá con US$15,575.07.
Además, se observa que al comparar los años 2017 y 2018, que el único
país en el grupo que disminuyó su PIB per cápita fue Brasil, al pasar de
US$9,880.95 a US$8,920.76, respectivamente.
En el estudio se calcula que el PIB per cápita promedio en la región
habría aumentado solo un 0.82%, lo cual representa un aumento en el poder
adquisitivo de las familias, que finalmente son los demandantes de viviendas,
como se puede apreciar en el gráfico 3.
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Gráfico 3. PIB per cápita a precios actuales en ALC-10,
periodo (2014-2018) (en US$)
Fuente: Elaboración propia con datos del Banco Mundial.
2.4. Panorama de las reservas internacionales en América y el Caribe
Entre el periodo de estudio 2014-2018, en América Latina y el Caribe, las
reservas internacionales expresado en mil millones de dólares, registraron un
aumento de 0.80%, al pasar de US$859,136.97 a US$866,029,11,
respectivamente.
Durante el año 2018, las reservas internacionales expresado en mil
millones de dólares para los países de ALC-10 alcanzaron los
US$726,416.59, destacando la acumulación y el alza de reservas
internacionales en los últimos años. Países como Brasil (US$374,709.67 mil
millones de dólares) y México (US$176,390.28 mil millones de dólares) son
los países con mayores reservas internacionales, en la región y en el grupo
ALC-10. Además, se debe de descartar que el presente grupo representa el
83.88% del total de las reservas internacionales en América Latina y el
Caribe.
Durante el periodo 2014-2018, las reservas internacionales acumuladas
(incluyendo oro) y medida como porcentaje del PIB, en el grupo de ALC-10,
representa en promedio el 14.31%. Al año 2018, las reservas internacionales
acumuladas, medidas como porcentaje del PIB, representaron el 20.05% en
Brasil, 13.37% en Chile, 14.50% en Colombia, 12.48% en Costa Rica, 1.99%
en Ecuador, 14.41% en México, 3.26% en Panamá, 18.95% en Paraguay,
27.15% en Perú y 9.49% en República Dominicana, como se puede apreciar
en el gráfico 4.
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Gráfico 4. Reservas internacionales a precios actuales en ALC-10, como
porcentaje del PIB
Fuente: Elaboración propia con datos del Banco Mundial.
3. Déficit habitacional
La Comisión Económica para América Latina y el Caribe (CEPAL, 2010) define al
déficit habitacional como “la brecha entre requerimientos y disponibilidad de
viviendas adecuadas en la sociedad”. El déficit habitacional se divide en
cuantitativo y cualitativo, la primera, considera la carencia de viviendas aptas para
cubrir las necesidades habitacionales de los hogares que no poseen viviendas y, la
segunda, hace referencia a las deficiencias en la calidad de viviendas ya
materializadas, ya sea por su composición, espacio o servicio.
A continuación, se describirá muy brevemente la metodología y estimación del
déficit habitacional total en cada uno de los países que conforman el grupo ALC-
10.
En Brasil, el déficit habitacional total considera al déficit habitacional que hace
referencia al déficit cuantitativo y en su cálculo se evalúa a las habitaciones
precarias (domicilios rústicos e improvisados), convivencia familiar (familias
convivientes y número de habitaciones), carga excesiva sobre alquiler urbano y el
aumento excesivo de los domicilios alquilados. A este se le suma, los domicilios
urbanos inadecuados o déficit cualitativo y su cálculo es determinado por la
carencia de infraestructura urbana (energía eléctrica, agua, sanitarios y baños
exclusivos), aumento excesivo de domicilios urbanos propios, ausencia de baños
exclusivos, cobertura inadecuada y el inadecuado suelo urbano. En el año 2015, el
déficit habitacional total fue de 17 millones 614 mil 009 viviendas, el déficit
cuantitativo representa 6 millones 355 mil 743 viviendas (36.08%) y el déficit
cualitativo representa 11 millones 258 mil 266 viviendas (63.92%).
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En Chile, el cálculo del déficit habitacional total evalúa al déficit cuantitativo
y en su análisis se considera a las viviendas irrecuperables, hogares allegados y los
núcleos allegados hacinados. Asimismo, al déficit cualitativo considerando el
mejoramiento, ampliación y saneamiento de las viviendas. En el año 2017, el déficit
habitacional total fue de un 1 millón 697 mil 097 viviendas, de este total, 393 mil
613 viviendas corresponden al déficit cuantitativo (23.19%) y 1 millón 303 mil 484
viviendas al déficit cualitativo (76.81%).
En Colombia, el déficit habitacional total es determinado por el déficit
cuantitativo y, su cálculo es establecido por la estructura, cohabitación (unipersonal
y dos o más personas) y el hacinamiento no mitigable de las viviendas. Además, se
le adiciona el déficit cualitativo, considerando los hogares con una a cuatro
carencias habitacionales. En el año 2005, el déficit habitacional total fue de 3
millones 828 mil 055 viviendas, de este total, 1 millón 307 mil 757 viviendas
corresponden al déficit cuantitativo (34.16%) y 2 millones 520 mil 298 viviendas
al déficit cualitativo (65.84%).
En Costa Rica, el déficit habitacional total considera al déficit cuantitativo, y
su cálculo se da a través del resultado de la diferencia del número total de hogares
menos el número total de viviendas ocupadas. Además, en el caso del déficit
cualitativo, este considera a las viviendas en mal estado físico, las viviendas en
estado fisco regular con hacinamiento y las viviendas en estado físico bueno con
hacinamiento. En el año 2011, el déficit habitacional total fue de 197 mil 157
viviendas, el déficit cuantitativo 33 mil 517 viviendas (17.00%) y el déficit
cualitativo 163 mil 640 vivienda (83.00%).
En Ecuador, el déficit habitacional total evalúa al déficit cuantitativo y en su
análisis considera a las viviendas irrecuperables (necesidades de reemplazo
derivadas de la existencia de viviendas que no cumplen condiciones mínimas de
calidad y/o habitabilidad). Además, se le suma el déficit cualitativo, que considera
al déficit por hacinamiento y al déficit de servicio básicos (servicio de agua,
eliminación de excretas, energía eléctrica y eliminación de basura). En el año 2013,
el déficit habitacional total fue de 2 millones 007 mil 036 vivienda, de este total,
650 mil 289 viviendas corresponden al déficit cuantitativo (32.40%) y 1 millón 356
mil 747 viviendas corresponden al déficit cualitativo (67.60%).
En México, al déficit habitacional se le denomina rezago habitacional y está
integrado por los hogares en hacinamiento, viviendas construidas con materiales
deteriorados y, por último, las viviendas edificadas con materiales regulares. Para
el presente estudio al hacinamiento de vivienda y viviendas construidas con
materiales de reemplazo se les denominó viviendas que requieren ser reemplazadas
por la calidad en el material de construcción, es decir, la suma de ambos
representaría el déficit cuantitativo y, las viviendas edificadas con materiales
regulares tanto en techos como en paredes corresponderían al déficit cualitativo. Al
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Cuaderno N° 260, Julio - Septiembre 2019:
Financiamiento de la vivienda en países de América Latina
año 2016, el déficit habitacional total fue de 9 millones 224 mil 147 viviendas, de
este total, 1 millón 458 mil 162 viviendas corresponden al déficit cuantitativo
(15.81%) y 7 millones 765 mil 985 viviendas al déficit cualitativo (84.19%).
En Panamá, el déficit habitacional total es estimado por el déficit cuantitativo,
este abarca casas improvisadas, casas condenadas, locales no destinados para
habitación, pero destinado para vivienda, materiales deficientes, hogares
adicionales y núcleos adicionales que generan hacinamiento y, para el cálculo del
déficit cualitativo, se considera a las viviendas con deterioro parcial. En el año 2010,
el déficit habitacional fue de 213 mil 305 viviendas, de este resultado, 136 mil 655
viviendas corresponden al déficit cuantitativo (64.07%) y 76 mil 650 viviendas
corresponden al déficit cualitativo (35.93%).
En Paraguay, el déficit habitacional total es calculado por el déficit
cuantitativo, este en su cálculo considera a las viviendas a reemplazar-
irrecuperables, a los hogares agrupados y los núcleos agrupados hacinados
independientes. Además, se le suma el déficit cualitativo, que estima considerando
la demanda de mejoramiento, la demanda de ampliación y la demanda de
ampliación y mejoramiento. En el año 2012, el déficit habitacional total fue de 780
mil 073 viviendas, de este total, 96 mil 546 viviendas corresponden al déficit
cuantitativo (12.38%) y 683 mil 527 viviendas corresponden al déficit cualitativo
(87.62%).
En Perú, el déficit habitacional total considera al déficit cuantitativo y, su
cálculo está integrado por el déficit tradicional (diferencia entre la cantidad total de
hogares existentes en el país y la cantidad total de viviendas particulares con
ocupantes presentes a nivel nacional) y las viviendas no adecuadas (local no
destinado para habitación humana, viviendas improvisadas no propias y viviendas
con otro tipo de infraestructura no adecuada). Además, se añade el déficit
cualitativo, que es determinado por los materiales irrecuperables en paredes, las
viviendas hacinadas y los servicios básicos deficitarios (agua, energía eléctrica y
baño o desagüe). En el año 2018, el déficit habitacional fue de 1 millón 583 mil 856
viviendas, de este resultado, 566 mil 667 viviendas corresponden al déficit
cuantitativo (35.78%) y 1 millón 017 mil 189 viviendas corresponden al déficit
cualitativo (64.22%).
En República Dominicana, el déficit habitacional total es calculado por el
déficit cuantitativo y, en se calculó se toma en cuenta el allegamiento (también
llamado arrimamiento) externo y el allegamiento interno. Además, se le suma el
déficit cualitativo, que se estima de la suma de los materiales de construcción de las
viviendas, los servicios básicos, tipo de vivienda y otros. En el año 2017, el déficit
habitacional fue de 829 mil 694 viviendas, de este total, 382 mil 733 viviendas
corresponden al déficit cuantitativo (46.13%) y 446 mil 961 viviendas corresponden
al déficit cualitativo (53.87%).
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Cuaderno N° 260, Julio - Septiembre 2019:
Financiamiento de la vivienda en países de América Latina
La presentación del déficit habitacional total para los países que integran el
grupo ALC-10, se puede apreciar en el gráfico 5.
Gráfico 5. Déficit habitacional en ALC-10
(en porcentaje)
Fuente: Elaboración propia con datos de Censos Oficiales.
4. Financiamiento de la vivienda
La política habitacional implementada en los países que conforman el grupo ALC-
10, considera el financiamiento de la vivienda como un elemento fundamental para
facilitar el acceso a la vivienda principalmente en sectores vulnerables o de bajos
recursos.
El financiamiento habitacional es un mecanismo que permite facilitar el acceso
a la adquisición de una vivienda, a partir de un aporte en efectivo, producto de
diversas formas y mecanismos de ahorro (inicial o enganche), apoyo de parte del
Estado mediante subsidios a la demanda; y complementado con el crédito para
vivienda.
El crédito para vivienda e hipotecario es un instrumento financiero, que en
muchos casos es indispensable, para que las familias puedan adquirir una vivienda,
cuyas características y condiciones de tasa, plazo, LTV, y en algunos casos
subsidios, determinan la capacidad de pago necesaria para que las familias
califiquen al crédito, siendo así un instrumento importante en la política
habitacional, con el principal reto que el crédito sea accesible a sectores de bajos
recursos.
En América Latina y el Caribe, participan en el mercado de vivienda diversas
entidades privadas que ofrecen el crédito para vivienda entre ellas los bancos
múltiples, instituciones financieras y no financieras, entidades mutuales o
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Cuaderno N° 260, Julio - Septiembre 2019:
Financiamiento de la vivienda en países de América Latina
asociaciones de ahorro y préstamo para vivienda, Cajas de Ahorro y Prestamos,
Cooperativas, ONGs entre otros que están debidamente supervisadas y reguladas.
Asimismo en algunos países de la Región cuentan con entidades públicas o
mixtas que brindan crédito de vivienda a las familias como el caso de Infonavit en
México, Caixa Económica Federal de Brasil, Fondo Nacional del Ahorro en
Colombia, entre otros; o participan mediante la intermediación de recursos, es decir
ofrecen fondeo a las entidades financieras privadas como el Fondo Mivivienda en
Perú, Agencia Financiera de Desarrollo de Paraguay, Banco Hipotecario de la
Vivienda de Costa Rica, entre otros; que se han convertido en principales actores e
impulsores del dinamismo del mercado de vivienda en la Región.
A continuación, se revisarán el saldo de crédito de vivienda o cartera
hipotecaria que mantienen las entidades financieras y no financieras, publicas y
privadas de los países que conforman el grupo ALC-10, asimismo se analiza la
profundización hipotecaria considerando la participación de la cartera hipotecaria
respecto del PIB; y finalmente se revisa la calidad de cartera hipotecaria a 90 días.
4.1. Saldo de la cartera de crédito a la vivienda
En Brasil, el saldo de la cartera de crédito a la vivienda, durante el periodo de
estudio acumula una reducción de 8.97%. El saldo de la cartera de crédito
para vivienda a personas físicas expresado en mil millones de dólares, se
redujo, al pasar de US$183,449.13 en el año 2014 a US$162,121.04 en el año
2018. Cabe señalar que en Brasil el principal mecanismo utilizado para el
financiamiento de vivienda es el Crédito Inmobiliario cuyo instrumento de
garantía es la Alienación Fiduciaria, bajo el Sistema Brasilero de Ahorro y
Crédito Inmobiliario (SBPE). El Crédito Inmobiliario y la Alienación
Fiduciaria, se introdujo desde 1997 y desde entonces empezó a sustituir a la
hipoteca como instrumento de garantía de créditos para vivienda en las
principales instituciones financieras de Brasil; no obstante aún existen
algunos bancos que ofrecen la hipoteca, aunque es aunque es un número muy
reducido
En Chile, el saldo de la cartera hipotecaria total acumula un crecimiento
de 24.59%. El saldo de la cartera de crédito a la vivienda expresado en mil
millones de dólares se incrementó, al pasar de US$56 mil 384.53 millones a
US$78 mil 205.30, durante los años 2014 y 2018. En el año 2018, las cuatro
principales instituciones financieras del sistema financiero representaron el
71.80% de la cartera de crédito hipotecario y, esta cartera se encuentra
conformada por el Banco Santander-Chile (20.24%), el Banco del Estado de
Chile (19.13%), Scotiabank Chile (16.38%) y el Banco de Chile (16.05%).
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Cuaderno N° 260, Julio - Septiembre 2019:
Financiamiento de la vivienda en países de América Latina
En Colombia, el saldo total de la cartera de crédito a la vivienda, durante
el periodo de estudio acumularía una reducción de 4.86%. Entre el periodo
2014 al 2018, el saldo de la cartera hipotecaria expresado en mil millones de
dólares aumentó, al pasar de US$20 mil 704.27 a US$21 mil 050.44,
respectivamente, pese a que el tipo de cambio sufrió un alza significativa de
47.65%, que puedo afectar a la economía del país.
En Costa Rica, el saldo total de la cartera destinado a vivienda acumula
un crecimiento de 31.09%. El saldo de la cartera hipotecaria expresado en mil
millones de dólares se incrementó, al pasar de US$7,547.89 en el año 2014 a
US$10,164.27 en el año 2018, reflejando el desempeño que tiene la cartera
de vivienda en el país. Se debe de destacar, que el año 2018, se caracterizó
por ser un año dinámico en el registro de la colocación de créditos de vivienda
y su crecimiento.
En Ecuador, el saldo total de la cartera hipotecaria acumula un
crecimiento de 17.52%, este saldo expresado en mil millones de dólares se
incrementó, al pasar de US$1,816.44 a US$2,140.58, durante los años 2014
y 2018. En el año 2018, las cuatro principales entidades bancarias
representaron el 81.48% de la cartera de crédito hipotecario y, esta se
encuentra conformada por el Banco Pichincha (39.96%), el Banco Pacífico
(20.94%), Produbanco (11.22%) y el Banco Guayaquil (9.36%).
En México, el saldo total de la cartera de crédito a la vivienda, durante el
periodo de estudio acumula una reducción de 7.72%. Entre el periodo 2014
al 2018, el saldo total de la cartera hipotecario expresado en mil millones de
dólares se redujo, al pasar de US$127,534.18 a US$117,132.04. Además, se
debe de descarta que, entre los años 2016 y 2018, el saldo de la cartera
hipotecaria aumento constantemente, este aumento se registró en 7.88%. En
el año 2018, la banca múltiple represento el 35.61% de la cartera de vivienda,
dentro de ella, se encuentran los cuatro principales bancos privados que
representaron el 80.69% de la cartera, conformado por BBVA Bancomer
(28.42%), Banorte (18.55%), Santander (17.86%) y Scotiabank (15.86%). En
el caso de banca pública, está se encuentra conformada por el INFONAVIT
que representó el 89.76% de la cartera y por el FOVISSSTE que representó
el 10.24% de la cartera.
En Panamá, el saldo de la cartera a la vivienda acumula un crecimiento
de 42.48%, durante los años 2014 y 2018, al pasar de US$11,370.51 a
US$16,984.17 (en mil millones de dólares). Se debe de destacar que este país
es el único que ha tenido el mayor un crecimiento acumulado sin
interrupciones (disminución en su cartera) en el grupo ALC-10. En el año
2018, el saldo de los créditos hipotecarios del sistema bancario nacional, se
encuentra constituido por cuarenta y cinco entidades financieras en el país,
pero son solo seis entidades financieras que representan el 66.65% de la
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Cuaderno N° 260, Julio - Septiembre 2019:
Financiamiento de la vivienda en países de América Latina
participación total del país, estas entidades son el Banco General, S.A.,
(23.37%), Banistmo S.A. (12.67%), Caja de Ahorros (9.51%), Global Bank
Corporation (7.73%) y The Bank Of Nova Scotia (6.72%)
En Paraguay, el saldo total de la cartera a la vivienda acumula un
crecimiento de 38.09%, durante el periodo de estudio. El saldo expresado en
millones de dólares se incrementó, al pasar de US$369.30 a US$ 529.04, entre
los años 2014 y 2018. En el año 2018, las cuatro principales entidades
bancarias representaron el 65.83% de la cartera de crédito hipotecario y, está
conformada por el Banco Itaú Paraguay S.A. (33.72%), Visión Banco
S.A.E.C.A. (13.25%), Banco Atlas S.A. (9.80%) y el Banco Continental
S.A.E.C.A. (9.06%).
En Perú, el saldo total de la cartera a la vivienda acumula un crecimiento
de 14.34%, durante el periodo de estudio. Al pasar de US$12,023.60 en el
año 214 a US$13,777.79 en el año 2018 (en mil millones de dólares).En el
año 2018, los cuatro principales bancos privados representaron el 91.96% de
la banca múltiple, esta se encuentra conformado por el Banco de Crédito del
Perú (41.91%), Banco Continental (19.95%), Interbank (16.85%) y
Scotiabank Perú (13.25%). Por otra parte, el sector público se encuentra
representado por el Fondo Mivivienda, quien es que promueve el acceso de
la población a una vivienda adecuada y digna, enfocándose en especial a los
sectores medios y bajos.
En República Dominicana, el saldo de la cartera hipotecaria total
acumula un crecimiento de 31.43%. El saldo de la cartera de crédito a la
vivienda expresado en millones de dólares, se intensificó, al pasar de
US$2,749.09 a US$3,713.92, durante los años 2014 al 2018. La evolución
positiva de la cartera de créditos a la vivienda responde a la iniciativa de
promoción del gobierno, el cual tiene como objetivo favorecer a la población
mediante mejores condiciones crediticias e incentivos, causando así un
aumento significativo en la demanda de préstamos por parte de la población.
La evolución del crecimiento acumulado del saldo de la cartera del
crédito a la vivienda para los países que integran el grupo ALC-10,
considerando como base sobre 100 el año 2014, se puede apreciar en el
gráfico 6.
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Financiamiento de la vivienda en países de América Latina
Gráfico 6. Saldo de financiamiento a la vivienda en ALC-10
2014=100
Fuente: Elaboración propia con datos de Superintendencias y Bancos Centrales.
4.2. Créditos de vivienda / PIB
Durante el año 2018, para los casos de los países como Chile y Panamá se
estima que se posicionan con el mayor ratio de crédito a la vivienda/PIB en
el grupo, reflejando su profundización hipotecaria en 26.22% y 26.11%,
respectivamente. A estos países les siguen Costa Rica con 16.90%, México
con 9.57% y Brasil con 8.68%, a pesar del impacto sociopolítico y económico
que vienen viviendo. Para Colombia y Perú su ratio se posiciona en 6.37% y
6.20%, respectivamente, se debe de tener en cuenta, que durante los años
2014 al 2017, el ratio de Perú era superior al de Colombia, pero los últimos
acontecimientos políticos y económicos, hicieron que este resultado varié
significativamente. Por último, los países como República Dominicana,
Ecuador y Paraguay registraron un ratio de 4.57%, 1.97% y 1.30%,
respectivamente.
Se debe de destacar que tanto el sector privado como el sector público,
tienen el interés de seguir aumentando los créditos destinados a vivienda, ya
que para las entidades financieras es un importante producto en su líneas de
negocio y se les abre diversas oportunidades para diversificar y expandir sus
productos; mientras que para el sector público y como parte de la política
habitacional la expansión del crédito a la vivienda permitirá ir reduciendo las
brechas del déficit habitacional y la mayor competencia inducirá a reducir los
costos de financiamiento, plazo y LTV incidiendo positivamente en la mayor
capacidad adquisitiva de la población, lo que facilitará el acceso de más
familias al crédito hipotecario.
La presentación de la cartera hipotecaria / PIB en el grupo ALC-10, se
puede apreciar en el gráfico 7.
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Financiamiento de la vivienda en países de América Latina
Gráfico 7. Cartera hipotecaria / PIB
Fuente: Elaboración propia con datos de Superintendencias y Bancos Centrales.
4.3. Calidad de la cartera
Para los países del grupo ALC-10, se ha procedido en utilizar como único
criterio, deudores que muestran atraso en sus pagos mayores a 90 días
calendario, ubicados en la categoría deficiente. En el año 2018, en el grupo
ALC-10, el nivel de morosidad promedio es de 2.68%, y los únicos países
que están por debajo de ese promedio son Chile (2.16%), México (2.53%),
Panamá (1.64%) y Republica Dominicana (1.99%), es decir, representan
niveles de morosidad que se han mantenido por debajo del promedio. Los
países que están por encima del promedio son como Brasil (3.70%),
Colombia (3.35%), Costa Rica (2.14%), Ecuador (3.29%), Paraguay (3.04%)
y Perú (2.98%), como se puede apreciar en el gráfico 8.
Gráfico 8. Índice de Calidad de Cartera en ALC-10
(a diciembre de cada año)
Fuente: Elaboración propia con datos de Superintendencias y Bancos Centrales.
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5. Conclusiones
El crecimiento económico mundial se mantuvo estable en 2018, en un 3.1% gracias
a que la aceleración que se produjo con los cambios en las políticas fiscales en los
Estados Unidos de América contrarrestó la disminución del ritmo de crecimiento
de otras economías importantes. El panorama en América Latina y el Caribe, tuvo
una contracción significativa en su economía, al pasar de 1.20% en el año 2017 a
1.00% en el año 2018, situando a este crecimiento muy por debajo de la economía
mundial. En el caso del grupo ALC-10, este registra un crecimiento promedio de
3.22%, muy por encima del promedio regional y mundial, impactando en el
crecimiento notorio de la economía de algunos países que conforman este grupo.
La inflación en la región aumenta constantemente, en el último año, este
crecimiento fue de 6.20%, para el grupo ALC-10, la inflación promedio ha
disminuido al pasar de 2.86% en el año 2017 a 2.59% en el año 2018. El ingreso
del PIB per cápita promedio en la región aumentó de US$10 mil 197.27 en el año
2016 a US$10 mil 423.91 en el año 2017, y los únicos países del grupo ALC-10,
que se encuentran por encima de este promedio son Chile (US$15 mil 923.36),
Panamá (US$15 mil 575.07) y Costa Rica (US$12,026.55). La acumulación de las
reservas internacionales registró un aumento significativo de 0.59%, y el en grupo
ALC-10, este aumento fue de 0.04%, durante el periodo 2017 y 2018. Al año 2018,
en el grupo se acumuló un total de US$726 mil 416.59 millones, lo que representa
en promedio el 16.90% del PIB en el grupo ALC-10.
En el grupo ALC-10, el déficit habitacional total es de 37 millones 974 mil 429
viviendas, de este total el déficit cuantitativo representa 11 millones 381 mil 682
vivienda (29.97%) y el déficit cualitativo representa 26 millones 592 mil 747
viviendas (70.03%). Por otro lado, el financiamiento de la vivienda por parte del
sector privado muestra históricamente su fortalecimiento en la región, permitiendo
facilitar el acceso a la vivienda a través de los créditos hipotecarios. El saldo de la
cartera de crédito a la vivienda en el grupo ALC-10, se ha incrementado al pasar de
US$422 mil 179. 67 millones a US$448 mil 737.58 millones, representando un
crecimiento de 6.29%, durante el periodo 2017 al 2018. Además, durante el periodo
de estudio, los países como Panamá y Paraguay son los únicos países que acumulan
un crecimiento más acentuado de 42.48% y 38.09%, respectivamente. Durante el
año 2018, se estimó que Chile (26.22%) y Panamá (26.11%) se posicionen con la
ratio de crédito a la vivienda / PIB más alto del grupo, reflejando crecimiento en la
profundización del crédito hipotecario. Por último, en el grupo ALC-10, durante el
último año, el índice de morosidad del crédito hipotecario se mantiene en niveles
bajos, ubicándose en promedio en 2.68%, situando este resultado por debajo de la
gran potencia mundial como la es la Unión Europea que registra un índice de
morosidad de 5.81%, pero el grupo está por encima de otras economías avanzadas
como los Estados Unidos (1.60%) y Japón (1.50%), demostrando una fuerte
solvencia económica enfocada en una buena calidad de los créditos hipotecarios.
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