CTU - Factores que Inciden en la Valoración

Factores que Inciden en la Valoración de Inmuebles

Curso Tasación de Bienes Raíces Urbanos

Roger Debarbieri Olate

FACTORES QUE INCIDEN EN LA VALORACIÓN ROGER DEBARBIERI OLATE

CURSO TASACIÓN DE BIENES RAÍCES URBANOS

Factores que definen la estructura de precios de la @erra

ACCESIBILIDAD VIALIDAD

CENTRALIDAD URBANA

DEMANDA POR UBICACION

ESTRUCTURA SOCIOECONÓMICA DE LA POBLACIÓN

MONOPOLIO

ESPECULACIÓN INMOBILIARIA



Intervención pública •  Define el nivel de valor de la @erra.

•  Programa de Polí@ca Nacional de Desarrollo Urbano •  El Estado Regula el Mercado de Suelos con sus Normas •  Límite Urbano y su correcta aplicación -‐ Especulación •  Planos Reguladores •  Ley General de Construcciones y Urbanización •  Aspectos Tributarios •  Polí@ca Habitacional del Gobierno •  Situación Polí@ca y Económica del Momento



Factores que hacen atrac@vo un barrio residencial

•  Ventajas Topográficas •  Planificación Profesional •  Equipamiento Comunitario •  Homogeneidad de Residentes •  Pres@gio del Barrio •  Moda



Factores que afectan el precio de los bienes raíces urbanos -‐ Externalidades

Calidad y Estándar de la

Vivienda

El Aumento de Población

Extensión de Servios Públicos

Impuestos y Tributos a Bs.

Rs.

Reglamentos Leyes y Normas

Programas de desarrollo

Urbano

Políticas Especiales de

Gobierno

Productos Competidores de los Bs. Rs.

Sistemas de Financiamiento

Centralización Nacional

RM

Concentración del Gobierno

Uso de Tecnología de

Punta

Los Ciclos Económicos

Guerras Revoluciones

Desastres Naturales

Discriminación Étnica



Renta de la @erra (Influencian sobre la velocidad de ventas)

RENTA Precio de la tenencia

De la tierra

Renta de SITUACIÓN Costo de Transporte

A los mercados

Renta DIFERENCIAL I Productividad de la tierra

Renta de MONOPSONIO Muchos terrenos para un

interesado

Renta de MONOPOLIO Un terreno para muchos

interesados

Renta DIFERENCIAL II Intensidad de uso de la Tierra

(abonos)

OLIGOPOLIO de DEMANDA Muchos demandantes

pocos oferentes

OLIGOPOLIO DE OFERTA Muchos oferentes pocos

demandantes

MERCADO DEPRIMIDO Pocos oferentes y pocos

demandantes

COMPETENCIA PERFECTA Muchos oferentes

muchos demandantes

INGRESO NO GANADO No hay esfuerzo de

propietario

PRODUCTIVIDAD MARGINAL Excedentes agregados a la renta (vista, parque, Club )



Factores que afectan el precio PARTICULARES ZONALES GENERALES ESPECIALES

Relación ff Forma

Ubicación Localización Urbanización Uso o destino

Calidad del suelo Topografía

Equipamiento Ambiente

Alto Riesgo

Regulaciones I.M.

Usos Permitidos Servicios Públicos

Urbanización Vialidad

Equipamiento Externalidades + Externalidades –

Mercado Inmobiliario Economía del País Reglamentaciones

Macro Habitacionales

Perspectivas de Expansión Urbana

Creación de Nuevas zonas de desarrollo

Incidencia de Grandes Obras Públicas y

Privadas

Valor Plötagge Expropiaciones Loteos Urbanos

Leyes Especiales Parcelaciones

Subsidios Especiales Tecnología

Moda



Coeficiente de incidencia de ascensores

EDIFICIO SIN ASCENSOR

EDIFICIO CON ASCENSOR

CON ASCENSOR Y LOCALES

SIN ASCENSOR Y LOCALES

Piso 1 Piso 2 Piso 3 Piso 4

0,90 1,10 1,00 0,90

0,95 1,10 1,00 1,00

1,50 0,90 1,10 1,00

1,50 1,05 1,00 0,95



Factor de corrección por forma

Ø  Terrenos regulares en su forma factor 1.00

Ø  Terrenos levemente irregulares factor 0.90

Ø  Terrenos medianamente irregulares factor 0.80

Ø  Terrenos muy irregulares factor 0.70

Ø  Terrenos exageradamente irregulares factor 0.60



Grados de la urbanización Urbanización moderna total = 100% (subterránea)

a) Pavimentación = Calzadas 28 %

= Aceras 5 %

= Soleras 5 %

b) Electricidad = Aérea 19 %

c) Agua potable = Matriz 21 %

d) Alcantarillado = Colector 12 %

e) Gas ciudad = Individual 5 %

f) Arborización = Normal menor 5 % total = 100% FACTORES QUE INCIDEN EN LA VALORACIÓN

ROGER DEBARBIERI OLATE CURSO TASACIÓN DE BIENES RAÍCES URBANOS

Costos de urbanización

•  En proyectos con lotes de menos de 150 m2 UF 0,18 a 0,25 m2

•  En proyectos con lotes de 150 a 250 m2 UF 0,25 a 0,38 m2



•  En proyectos con lotes sobre 600 m2 UF 0,60 a 0,80 m2



Relación de valores por piso

PISO 1 0,90 PISO 2 0,90 PISO 3 0,95 PISO 4 0,95 PISO 5 1,00 PISO 6 1,00 PISO 7 1,00 PISO 8 1,10 10% mínimo

PISO 9 1,10 PISO 10 1,15 PISO 11 1,15 PISO 12 1,15 PISO 13 1,15 PISO 14 1,15 PISO 15 1,20 20% máximo

Análisis especial del pent house



Ponderaciones según orientación – luminosidad y panorama

•  SOBRE 12 HORAS 1,25 •  SOBRE 10 HORAS 1,20 •  SOBRE 8 HORAS 1,15 •  SOBRE 6 HORAS 1,10 •  SOBRE 4 HORAS 1,00 •  MENOS 4 HORAS 0,80

•  0 MOVIMIENTO 1,00 •  1 MOVIMIENTO 1,05 •  2 MOVIMIENTOS 1,10 •  3 MOVIMIENTOS 1,15 •  4 MOVIMIENTOS 1,25 •  5 o + MOVIMIENTOS 1,35

CON RELACIÓN AL SOL CON RELACIÓN AL PANORAMA



Incidencia de topograYa

•  SiGo Normal (dentro del sector en estudio) factor 1.00

•  SiGo con topograKa muy favorable factor 1.30

•  SiGo con topograKa favorable factor 1.10

•  SiGo con topograKa desfavorable factor 0.90

•  SiGo con topograKa muy desfavorable factor 0.70



Factor de ambiente

•  Ambiente o panorama intensamente posiLvo factor 1.30

•  Ambiente o panorama medianamente posiLvo factor 1.20

•  Ambiente o panorama levemente posiLvo factor 1.10

•  Ambiente o panorama normal indiferente al valor factor 1.00

•  Ambiente o panorama levemente molestos factor 0.90

•  Ambiente o panorama medianamente molestos factor 0.80

•  Ambiente o panorama notoriamente molestos factor 0.70

•  Ambiente o panorama intensamente molestos factor 0.60



Ponderación según tamaño económico de departamento

•  35 m2 o Menos 1,10 •  36 m2 a 50 m2 1,05 •  51 m2 a 100 m2 1,00 •  101 m2 a 140 m2 0,90 •  141 m2 a 250 m2 0,90 •  Sobre 251 m2 0,85



Factor de ubicación respecto de la vía que enfrenta

Terrenos que enfrentan a Avenida Principal = valor factor base 100%

Terrenos que enfrentan a Calle Principal = valor factor base 90%

Terrenos que enfrentan a Calle Secundaria = valor factor base 85%

Terrenos que enfrentan a Pasaje Vehicular = valor factor base 80%

Terrenos que enfrentan a Pasaje Peatonal = valor factor base 75%

Terrenos que enfrentan a Calle Ciega = valor factor base 70%

Terrenos que se ubican en Condominios = valor factor base 100%



Factor de localización esquina

Tipo de barrio Porcentaje plusvalía Residencial construcción aislada 0 a 15 % Residencial construcción conGnua 15 a 20 % Comercial de 2da., categoría 20 a 25 % Comercial de 1ra., categoría 25 a 40 % Comercial subcentros comunales 40 a 60 % Comercial centro cívico de ciudad 60 a 100 %



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