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INSTITUTO ECUATORIANO DE NORMALIZACIN

Quito - Ecuador

CDIGO DE PRCTICA ECUATORIANO CPE INEN 5

Parte 7:1984

CDIGO ECUATORIANO DE LA CONSTRUCCIN.

ORDENANZA MUNICIPAL BSICA DE ZONIFICACIN.

Primera Edicin

ECUADORIAN BUILDING CODE. BASIC ZONING MUNICIPAL BYELOW.

First Edit ion

DESCRIPTORES: Materiales y mtodos de construccin, tecnologa de la construccin, cdigo ecuatoriano de la

construccin, ordenanza municipal bsica de zonif icacin.

CO: 01.07-601.7

CDU: 000

CIIU: 000

ICS: 91-200

CDU: 000 CIIU: 000

ICS: 91-200 CO: 01.07-601.7

1984-023 -1-

Cdigo

Prctica

Ecuatoriano

CDIGO ECUATORIANO DE LA CONSTRUCCIN

ORDENANZA MUNICIPAL BSICA DE ZONIFICACIN

CPE INEN 5

Parte 7:1984

I. SECCIN REGLAMENTARIA

1. OBJETO

1.1 Este Cdigo establece la zonif icacin del rea urbana de las poblaciones para impedir la

interferencia de las diversas act ividades que se desarrollan en ella.

2. ALCANCE

2.1 La zonif icacin del rea urbana consiste en la limitacin de determinados sectores y su

afectacin por determinados usos para cumplir el objeto indicado en 1.

2.2 La limitacin de usos antes indicada no debe entenderse como una restriccin absoluta, sino

como un conjunto de recomendaciones tendientes a evitar la interferencia de act ividades.

2.3 La Oficina Municipal de Planif icacin Urbana o su equivalente, ser la inst itucin encargada

de aplicar este Cdigo y de verif icar su cumplimiento.

2.4 Este Cdigo es aplicable a ciudades y centros poblados con una poblacin urbana mayor de

cien mil habitantes.

3. DISPOSICIONES GENERALES

3.1 La Ordenanza de Zonif icacin se compone de un conjunto de planos en los que se sealan

los lmites de las zonas nombradas, y de un texto que cont iene la reglamentacin que afect a a

cada una de estas zonas, y que, a su vez, se encuentra tabulada en forma de un cuadro que

resume sus principales disposiciones.

3.2 Las limitaciones de que se habla const ituyen servidumbres de urbanismo y se ref ieren a los

siguientes aspectos: uso del suelo, dimensiones y reas mnimas de parcelas, intensidades de

uso de suelo, ret iros y alturas de edif icacin, lugares para estacionamiento de vehculos, etc.

3.3 El desarrollo de determinados sectores urbanos afectados por diseos especiales de reas

pblicas, municipales o nacionales, no se encuentra incluido en este Cdigo. Es, en cambio,

objeto de una reglamentacin especial que, en toda forma, debe coordinarse con el presente

documento.

4. DEFINICIONES

4.1 Coeficiente de ocupacin del suelo (C.O.S). Es una cifra que se expresa como porcentaje

resultante de comparar el rea construida por cada piso de un volumen edif icado con el rea de

la parcela sobre la cual se edif ica. La tabulacin de la Ordenanza de Zonif icacin indica

coef icientes de ocupacin del suelo para las plantas bajas y para los dems pisos de un edif icio a

construirse. Los coef icientes de ocupacin del suelo deben entenderse siempre como un mximo

admisible.

(Contina)

DESCRIPTORES: Materiales y mtodos de construccin, tecnologa de la construccin, cdigo ecuatoriano de la

construccin, ordenanza municipal bsica de zonif icacin.

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no definido.

CPE INEN 5 Parte 7

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4.2 Coeficiente de utilizacin del suelo (C.U.S). Es una cifra que se expresa como porcentaje

resultante de comparar el rea t il desarrollada del edif icio (sumatoria de las reas t iles de

todos los pisos), con el rea de la parcela sobre la cual se edif ica. Los coef icientes de ut ilizacin

del suelo deben entenderse siempre como un mximo admisible.

4.3 Alturas de edificacin (H). Son las alturas mximas que puede tener un edif icio en

determinada zona y se expresan en pisos y metros. Se ent iende que, en caso de conf licto entre

las dos especif icaciones, prevalecer aquella que determine altura menor.

4.4 Estacionamientos. Son los lugares dest inados al estacionamiento temporal de vehculos.

Dichos lugares se expresan como un nmero mnimo necesario de plazas para estacionamiento

de vehculos.

4.5 Integracin de parcelas. Es la reunin de varias parcelas pequeas en un rea ms grande

con el f in de propender a la formacin de conjuntos de viviendas o de edif icios de uso colect ivo

con una mejor ut ilizacin del suelo.

5.DISPOSICIONES ESPECIFICAS

5.1 A part ir de la fecha de promulgacin de la presente Ordenanza por la autoridad municipal,

todas las disposiciones de la misma t ienen carcter obligatorio. Las enmiendas que se hicieren

con carcter part icular tendrn igualmente carcter obligatorio a part ir de su aprobacin por la

autoridad municipal.

5.2 Las disposiciones de esta Ordenanza son aplicables al rea de aglomeracin urbana de la

ciudad, determinada en los planos correspondientes de zonif icacin. Sin embargo, la Oficina

Municipal de Planif icacin Urbana o su equivalente, podr aadir a esta rea cualquier zona de

reserva dentro del plan director de desarrollo urbano.

5.3 reas de estacionamientos. En la planif icacin de los edif icios en general, cualquiera sea su

uso, los propietarios estn obligados a delimitar las reas dest inadas a estacionamientos, con

una superf icie mnima de 15 m2 por vehculo. No se tomarn en cuenta, en un cmputo general

de metraje, las reas dest inadas para circulacin, maniobras y estacionamiento de vehculos.

5.3.1 En caso que una parcela tenga dimensiones muy reducidas que impidan la ubicacin de

estacionamientos, la autoridad municipal podr exonerar al propietario la obligacin de instalar

los correspondientes estacionamientos, a cambio de que ste compense en dinero el valor del

terreno necesario para instalar dichos estacionamientos en otros sit io a criterio de la misma

autoridad.

Este valor deber ser abonado por el propietario antes de la iniciacin de las obras y previamente

a la concesin del permiso municipal correspondiente.

5.4 Integracin de parcelas. En los casos en que se lleve a cabo la integracin de parcelas, los

propietarios, promotores o constructores, podrn hacer uso de coef icientes de ut ilizacin del

suelo considerablemente ms elevados, obtenindose una mayor rentabilidad del predio y una

disminucin del costo por unidad de vivienda. Las edif icaciones que se levantaren sobre predios

resultantes de la integracin de parcelas se sujetarn a las especif icaciones de intensidad de uso,

ret iros, alturas, etc, determinados en la tabulacin de esta Ordenanza.

(Contina)

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6. DELIMITACIN DE ZONAS

6.1 El plan Director de Urbanismo de una ciudad de ms de cien mil habitantes establece las

siguientes zonas:

R-1 Vivienda unifamiliar aislada, con una densidad neta aproximada de 50/habs/ha.

R-2 Vivienda unifamiliar aislada, con una densidad neta aproximada de 80/habs/ha.

R-3 Vivienda unifamiliar aislada y vivienda bifamiliar aislada, con densidades netas

aproximadas de 120 y 220 habs/ha.

R-4 Vivienda unifamiliar aislada, unifamiliar pareada, bifamiliar aislada y bifamiliar pareada, con

densidades netas aproximadas de 180, 180, 300 y 300 habs/ha, respect ivamente.

R-5 Vivienda unifamiliar pareada, unifamiliar cont inua, bifamiliar pareada, bifamiliar cont inua y

bifamiliar sobre lnea de fbrica, con densidades netas aproximadas de 300, 350, 500,

550 y 600 habs/ha, respect ivamente.

R-6 Vivienda mult ifamiliar sin comercios, con una densidad neta de 600 habs/ha.

R-7 Vivienda mult ifamiliar sin comercios, con una densidad neta de 750 habs/ha.

R-8 Vivienda mult ifamiliar sin comercios, con una densidad neta de 1 000 habs/ha.

R-9 Vivienda mult ifamiliar sin comercios, con una densidad neta de 1 600 habs/ha.

RC-l Vivienda mult ifamiliar con comercios.

RC-2 Vivienda mult ifamiliar con comercios.

R.E. Vivienda especial de acuerdo a las caracterst icas de la zona en que se ubica. No se rige

por las servidumbres de Urbanismo establecidas en la tabulacin de esta Ordenanza.

C-1 Comercio vecinal. Planif icacin integral de comercio especializado

C.2 Comercio de barrio. Planif icacin integral de comercio especializado.

C-3 Comercio de zona. Planif icacin integral de comercio especializado.

C.I Comercio industrial.

I.L Industria liviana

I.S. Industria semipesada

Z.A. Zona de instalacin de talleres y artesanas.

E.E. Zonas de estudio especial sometidas a reglamentaciones part iculares dictadas en general

por ordenanzas anteriores a la aprobacin de la presente ordenanza.

(Contina)

CPE INEN 5 Parte 7

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7. VIVIENDA UNIFAMIIIAR AISLADA R-1

7.1 Usos de la zona R-1. En la zona R-1 se permit ir solamente la construccin o modif icacin

de edif icios dest inados a vivienda unifamiliar aislada y sus usos complementarios. tales como:

edif icios de carcter educativo o religioso, bibliotecas, inst ituciones f ilantrpicas y asistenciales

de carcter limitado, centrales telefnicas y subestaciones elctricas, jardines y huertos, of icinas

o estudios profesionales de los residentes como funcin secundaria de la vivienda.

7.2 Cerramientos. Los muros que sirven de cerca divisoria o cerramiento de las parcelas podrn

construirse hasta una altura mxima de 2,80 m, en interiores, y los que dan hacia calles

pblicas, tendrn una altura mxima de 1,60 m.

8. VIVIENDA UNIFAMILIAR AISLADA R-2

8.1 Usos de la zona R-2. En la zona R-2 solamente se permit ir la construccin, reconstruccin o

modif icacin de edif icios dest inados a los mismos usos permit idos en la zona R-1.

8.2 Densidad de la zona. La capacidad la zona R-2 corresponde a una densidad neta aproximada

de 80 habs/ha.

8.3 Cerramientos. Los muros de cerca divisoria entre parcelas podrn construirse hasta una

altura mxima de 2,80 m y los cerramientos hacia las calles pblicas, hasta una altura mxima

de 1,60 m.

8.4 Integracin de parcelas. Se permit ir la integracin de parcelas para formar unidades

colect ivas de vivienda, debiendo, sin embargo, conservarse el carcter dominante en la zona.

Para la aprobacin de dichas unidades colect ivas es necesario disponer de un lote mnimo de

3 000 m2 y sujetarse a las dems disposiciones constantes en la tabulacin de la presente

ordenanza.

9. VIVIENDA UNIFAMILIAR AISLADA Y BIFAMILIAR AISLADA R-3

9.1 Usos de la zona R-3. En la zona R-3 se permit ir solamente la construccin, reconstruccin o

modif icacin de edif icios dest inados a los siguientes usos:

a) Los usos permit idos en la zona R-2;

b) Vivienda bifamiliar aislada, siempre que no se subdivida la parcela permit indose adems el

aumento de una unidad suplementaria de vivienda por cada 250 m2 de incrementos de rea

mnima indicada del lote.

9.2 Cerramientos. Los muros de cerca divisoria entre parcelas podrn construirse hasta una

altura mxima de 2,80 m y los cerramientos hacia las calles pblicas tendrn una altura mxima

de 1,60 m.

9.3 Integracin de parcelas. Se permit ir la integracin de parcelas para formar unidades

colect ivas de vivienda, debiendo, sin embargo, conservarse el carcter dominante de la zona.

Para la aprobacin de dichas unidades colect ivas es necesario disponer de un lote mnimo de

2 500 m2 y sujetarse a las dems disposiciones constantes en la tabulacin de la presente

ordenanza.

(Contina)

CPE INEN 5 Parte 7

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10. VIVIENDA UNIFAMILIAR AISLADA y PAREADA,

VIVIENDA BIFAMILIAR AISLADA Y PAREADA R-4

10.1 Usos de la zona R4. En la zona R-4 se permit ir solamente la construccin, reconstruccin

o modif icacin de edif icios dest inados a los siguientes usos:

a) Los usos permit idos en la zona R-3;

b) Viviendas unifamiliares pareadas;

c) Viviendas bifamiliares

10.1.1 En esta zona se permit ir el aumento de una unidad suplementaria de vivienda por cada

175 m2 de incremento en el rea minina de la parcela.

10.2 Viviendas adosadas. En la zona R-4, los propietarios vecinos, de mutuo acuerdo y siempre

que presenten planos de construccin en forma simultnea para su aprobacin, podrn construir

sus viviendas adosadas a un lindero comn, lateral o de fondo, debiendo empero conservar los

coef icientes de ocupacin y de ut ilizacin de suelos indicados.

10.3 Cerramientos. Los muros de cerca divisoria entre parcela podrn construirse hasta una

altura mxima de 2,80 m y los cerramientos hacia las calles pblicas tendrn una altura mxima

de 1,60 m.

10.4 Integracin de parcelas. En la zona R-4 se permit ir la integracin de parcelas para formar

unidades colect ivas de vivienda, debiendo, sin embargo, conservarse el carcter dominante de la

zona. Para la a probacin de dichas unidades colect ivas es necesario disponer de un lote mnimo

de 2 000 m2 y sujetarse a las dems disposiciones constantes en la tabulacin de la presente

ordenanza.

11. VIVIENDA UNIFAMILIAR PAREADA Y CONTINUA; VIVIENDA BIFAMILIAR PAREADA

Y CONTINUA, VIVIENDA BIFAMILIAR SOBRE LINEA R-5

11.1 Uso en la zona R-5. En la zona R-5 se permit ir solamente la construccin, reconstruccin

y modif icacin de edif icios dest inados a los mismos usos permit idos en la zona R-4.

11.1.1 En esta zona se permit ir el aumento de una unidad de vivienda por cada 1.25 m2

suplementarios de aumento en el rea mnima de la parcela.

11.2 Todo lote de la zona R-5 que tenga fondo mayor de 40 m ser considerado como si tuviera

nicamente esta lt ima dimensin. El resto de la parcela se considerar no apto para edi f icacin

y el rea en exceso no se computar para calcular los coef icientes de ocupacin y ut ilizacin de

suelos. Las construcciones que se levantaren sobre dichas parcelas se ubicarn dentro de los 40

m de fondo indicados.

11.3 Viviendas adosadas. En la zona R-5 exigirn los mismos requisitos que en la zona R-4 para

el caso de viviendas adosadas.

11.4 Muros de cerramiento. En la zona R-5 se exigirn los mismos requisitos para la

construccin de muros de cerramiento a la va pblica que los exigidos para las dems zonas.

11.5 Integracin de parcelas. En la zona R-5 se permit ir la integracin de parcelas para formar

unidades colect ivas de vivienda siempre y cuando se conserve el carcter dominante de la zona,

y se disponga a un rea de 1 500 m2 y se sujete a las dems especif icaciones constantes en la

tabulacin de esta ordenanza.

(Contina)

CPE INEN 5 Parte 7

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12. VIVIENDA MULTIFAMILIAR R-6

12.1 Usos de la zona R-6. En la zona R-6 se permit ir solamente la construccin, reconstruccin

o modif icacin de edif icios dest inados a los siguientes usos:

a) Vivienda mult ifamiliar;

b) Los usos permit idos en la zona R-5

c) Oficinas o estudios profesionales no comprendidos en las funciones secundarias de la

vivienda.

12.1.1 En general, se podr tomar hasta 50 % del rea construida del edif icio para usos ajenos

al de vivienda; pero no se podrn construir comercios en planta baja. Sin embargo, cuando las

necesidades de la zona lo requieran, y a juicio de la Oficina Municipal de Planif icacin Urbana, o

su equivalente, se podr autorizar la construccin de comercios y la dest inacin total del

inmueble para usos ajenos al de vivienda.

12.2 Densidades. La capacidad de la zona R-6 corresponde a una densidad neta aproximada de

600 habs/ha.

12.3 Tolerancias. En relacin con el rea mnima de parcela exigible de 800 m2 y siempre que se

trate de zonas parceladas, a criterio de la Oficina Municipal de planif icacin Urbana o su

equivalente, se podrn considerar mrgenes de tolerancia hasta de un 30 %. Se tolerarn as

mismo diferencias en menos hasta de un 10 % en cuanto a frente mnimo de lote.

12.3.1 En aquellas parcelas no incluidas dentro de este margen de tolerancia, se permit ir la

construccin sujeta a las regulaciones de zonas R-3 o R-4, o se propender a la integracin de

parcelas.

12.4 Retiros. Los ret iros mnimos sealados se incrementarn a part ir del segundo piso alto y

sern como mnimo iguales al 30 % de la altura del edif icio, cuando por esas fachadas se

vent ilen o iluminen locales principales de vivienda o trabajo. En otros casos, es decir, cuando por

esas fachadas se iluminen y vent ilen cocinas, baos, circulaciones, etc, se podr mantener un

ret iro mnimo de 3 m.

12.4.1 En edif icios construidos sin dejar ret iros a la calle, se aplicar la presente regulacin en la

forma siguiente:

a) Cuando los frentes tengan ms de 25 m, se exigir el ret iro lateral mencionado por un lado

del edif icio. Este se adosar a la construccin (de las dos colindantes) que tenga frente

menor.

b) Cuando el predio tenga ms de 35 m de f rente, los ret iros laterales se exigirn por los dos

costados del inmueble y ste no podr adosarse en ningn caso.

12.5 Cerramientos. Los muros de cerramiento entre parcelas tendrn las mismas caracterst icas

de las especif icaciones para la zona R-1. El cerramiento frontal se conformar nicamente a base

de setos vivos.

12.6 Integracin de parcelas. A f in de poder disponer de intensidades de uso del suelo

superiores a las especif icadas para esta zona, se podr hacer una integracin de parcelas cuando

los lotes tengan como mnimo 2 000 m2.

12.7 Limitaciones. En parcelas con frente menor de 8 m, y en donde se exijan construcciones

sin ret iro a la calle, se podr ocupar en planta baja el 100 % del rea de la parcela y edif icar tres

plantas como mximo.

(Contina)

CPE INEN 5 Parte 7

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12.8 En reas desarrolladas y en edif icaciones cont iguas se permit ir un coef iciente de

ocupacin igual al 40 % del rea remanente de la parcela.


13.1 Usos de la zona R-7. En la zona R-7 se permit irn los mismos usos especif icados para la

zona R-6.

13.2 Tolerancias. En las zonas ya parceladas se tolerarn, a criterio de la Oficina Municipal de

Planif icacin Urbana, los mrgenes establecidos en cuanto a rea y frente mnimo de lotes para

la zona R-6.

13.2.1 Las parcelas no incluidas dentro de este margen de tolerancia podrn construir de

acuerdo a las limitaciones de las zonas R-4 o R-6, segn dictamen de la Oficina Municipal de

Planif icacin Urbana.

13.3 Retiros. Se considerarn los mismos ret iros establecidos para la zona R-6.

13.4 Cerramientos. Los muros de cerramiento reunirn las mismas caracterst icas establecidas

para la zona R -6.

13.5 Limitaciones. Las parcelas con frente de 10 m en zonas desarrolladas podrn construirse

con un coef iciente de ocupacin del suelo de planta baja igual al 100 % y la altura mxima del

inmueble ser de tres plantas.

13.6 En reas desarrolladas y en edif icaciones cont iguas se permit ir un coef iciente de



14.1 Usos de la zona R-8. En la zona R-8 se permit ir nicamente los usos especif icados para la

zona R-7.

14.2 Tolerancias. Se aplicar lo est ipulado para la zona R-7.

14.3 Retiros. Se considerarn los mismos ret iros que para la zona R-6.

14.4 Cerramientos. Se exigirn los mismos requisitos que para la zona R-6

14.5 Integracin de parcelas. En la zona R-8 se permit ir la integracin de parcelas cuando el

rea mnima de la parcela sea igual o superior a 3 000 m2.

14.6 Limitaciones. Las parcelas con frente menor de 10 m se atendrn a las siguientes

limitaciones:

Coeficiente mximo de ocupacin para planta baja: 100 %; Altura mxima de la edificacin:

cuatro plantas.

14.7 En reas desarrolladas en edif icaciones cont iguas podr permit irse un coef iciente de


(Contina)

CPE INEN 5 Parte 7

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15.1 Usos de la zona R-9. En la zona R-9 se permit irn nicamente los usos establecidos para la

zona R-8.

15.2 Tolerancias. En la zona R-9 se establecen las mismas tolerancias, en cuanto a frentes y

reas de lotes, establecidas para la zona R-8.

15.3 Retiros. Se considerarn los ret iros est ipulados para la zona R-6.

15.4 Cerramientos. En la zona R-9 se exigirn cerramientos de las mismas caracterst icas

especif icadas para la zona R-6.

15.5 Integracin de parcelas. En la zona R-9 se permit ir la integracin de parcelas cuando el

rea mnima de la parcela sea igual o mayor a 3 500 m2.

15.6 Limitaciones. Las parcelas con frente menor de 12 m se atendrn a un coef iciente de

ocupacin mximo de 100 % en planta baja y la altura mxima de la edif icacin ser de cuatro

plantas.

15.7 En reas ya desarrolladas y en edif icaciones cont iguas se permit ir un coef iciente de


16. VIVIENDA CON COMERCIO R-C-l, R-C-2, R-C-3

16.1 Usos en la zona R-C. En las zonas R-C se permit ir la construccin, reconstruccin o

acondicionamiento de edif icios dest inados a albergar las mismas funciones est ipuladas para la

zona R-6, con la diferencia de que la instalacin de locales comerciales en planta baja ser

obligatoria.

16.1.1 Dicha obligatoriedad no afectar, sin embargo, a la totalidad de la planta baja, sobre todo

cuando el inmueble se dedique a otros usos ajenos al de vivienda. En todo caso, contar con un

rea mnima de comercios de 10 m2 por apartamento y 5 m2 por cada 50 m2 de of icinas.

16.2 Tolerancias. En las zonas R-C se establecen las siguientes tolerancias, cuya aplicacin ser

facultat iva por parte de la of icina Municipal de Planif icacin Urbana, sin const ituir obligatoriedad

para su aplicacin: 20 % en cuanto a frente de lotes y 30 % en cuanto al rea de los mismos.

16.3 reas de las parcelas. Los lotes de R-C-l, R-C-2 y R-C-3 debern tener un rea mnima igual

a 400, 600 y 800 m2, respect ivamente. Los lotes que no tuvieren dichas reas mnimas ser

objeto de integracin de parcelas o, a criterio de la Oficina Municipal de Planif icacin Urbana y

siempre que la zona no sea considerada de comercio excepcional, se podrn admit ir t ipos

especiales de construccin, de acuerdo a un programa que elabore en cada caso la misma

of icina.

16.4 Estacionamientos. Se establece la misma cantidad de unidades de estacionamiento de que

habla el numeral 5.3 de esta Ordenanza. La imposibilidad de proveer dichos lugares en el propio

predio dar lugar a las compensaciones de que habla el numeral 5.3.1.

(Contina)

CPE INEN 5 Parte 7

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17. ZONAS COMERCIALES C-1, C-2 y C-3

17.1 Usos de las zonas comerciales. En las zonas comerciales anotadas, se permit ir la

construccin de edif icios dest inados fundamentalmente a comercios. Sin embargo, en vista de

que dichas zonas no pueden ser absolutamente especializadas, debe entenderse que podrn

subsist ir, junto a las estructuras comerciales, instalaciones de otro t ipo y dest inadas

especialmente a equipamiento de la habitacin. Podrn, as mismo, exist ir inmuebles dest inados

a vivienda en general, mult ifamiliares y unifamiliares, siempre que su construccin no implique

fraccionamiento del suelo y se estudie un conjunto de viviendas a construirse segn un

programa especial que deber aprobar la Oficina Municipal de Planif icacin Urbana.

17.2 Limitaciones de uso. No podrn en cambio, establecerse en las zonas comerciales: talleres

mecnicos, de reparacin de automviles, talleres de torno, vulcanizadoras y, en general, todo

t ipo de instalacin industrial que interf iera, por sus condiciones de funcionamiento, el carcter de

la zona.

17.3 En vista de que, en general, las zonas comerciales especializadas sern construidas

siguiendo el ordenamiento propuesto por la planif icacin de conjunto, no se han establecido

dimensiones ni frentes mnimos de parcelas. La Oficina Municipal de Planif icacin Urbana,

atendiendo al carcter, densidad de poblacin, etc., de la zona en cuest in, f ijar en cada caso

las caracterst icas de lotes, densidades de uso de suelos, y adems servidumbres de urbanismo

que deben considerarse para la planif icacin correspondiente.

17.4 Estacionamiento. Las zonas comerciales estarn dotadas de una unidad de estacionamiento

por cada 50 m2 t iles de comercio u of icinas. Si exist ieren, adems, viviendas, se considerar

una unidad de estacionamiento por cada dos unidades de vivienda. La ubicacin de dichas

unidades de estacionamiento deber hacerse necesariamente junto a la zona comercial. De ser

esto imposible, se declararn al predio como no apto para ser construido.

18. COMERCIO INDUSTRIAL C.I

18.1 Usos de la zona. En la zona C.I. se podrn establecer comercios ligados a la industria; es

decir, que su ubicacin preferencial se har junto a reas industriales para exhibicin de

productos de una industria cont igua. Por consiguiente, el comercio industrial podr estar

mezclado con las zonas industriales, o de otra forma, industrias de transformacin que no

impliquen procesos qumicos, cuyo ruido de funcionamiento pueda limitarse al interior de los

locales, y que no produzcan humo ni residuos molestos de fabricacin, podrn ubicarse en zonas

de comercio industrial y part icipar de la act ividad de stas.

18.2 Caractersticas. A solicitud del interesado, la Oficina Municipal de Planif icacin estudiar en

cada caso las reas mnimas capaces de recibir estas implantaciones. En cuanto a la intensidad

de uso del suelo, se considerar lo dispuesto en la tabulacin de la presente Ordenanza.

19. INDUSTRIA LIVIANA I.L

19.1 Usos de la zona I.L. En esta zona se permit ir la construccin o adecuacin de edif icios

dest inados a los siguientes usos:

a) Los usos permit idos para las zonas C.I.

b) Todas clase de fabricacin liviana sin lmite en el nmero de empleados, siempre que las

instalaciones no emitan al exterior olores, humos o gases peligrosos.

(Contina)

CPE INEN 5 Parte 7

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19.1.1 Ejemplos t picos de industrias que pueden instalarse en estas zonas son: Fbricas de

piezas para maquinarias y montaje de mquinas; talleres de artes y of icios, industrias

metalrgicas que no tengan proceso de fundicin: fbricas de bebidas gaseosas; fbricas de

productos alimenticios; fbricas de cajas de cartn; elaboracin de art culos de tocador;

cordeleras; ensamblaje de carroceras, etc,

19.2 Caractersticas varias. El rea mnima de la parcela para la instalacin dc este t ipo de

industrias ser de 1 000 m2 con un frente mnimo de 25 m. El coef iciente de ocupacin del suelo

ser igual al 60 % y el coef iciente de ut ilizacin del suelo de 90 %, como mximo.

20. INDUSTRIA SEMIPESADA I.S

20.1 Usos de la zona I.S. En estas zonas se permit ir la construccin o adapt acin de los

edif icios dest inados a los siguientes usos:

a) Los usos permit idos para las zonas I.L.

b) Toda clase de usos industriales, siempre que los residuos de fabricacin sean

convenientemente tratados y dispuestos, y los ruidos limitados al interior de los locales.

20.2 Caractersticas varias. Los predios dest inados a soportar industria semipesada tendrn un

rea mnima de 3 000 m2 y 40 m de frente. La Oficina Municipal de Planif icacin Urbana podr

admit ir tolerancia hasta el 10 % en cuanto al f rente; pero el lote deber tener el rea mnima

establecida.

2O.2.1 Se permit ir un coef iciente de ocupacin mximo del 50 % y un coef iciente de

ut ilizacin del 80 %. Los ret iros que se observen sern de 10 m, tanto para el frente como para

las medianeras laterales o de fondo. Se exigir dejar un 10 % del rea del predio para

estacionamiento de vehculos.

2O.2.2 Cuando la Oficina Municipal de Planif icacin Urbana lo creyere conveniente, podr exigir

forestacin dentro del predio, con las especies que ella determine.

20.3 En las zonas I.S. No se permit irn construcciones adosadas, aunque stas se dest inen a

otros usos ajenos al de fabricacin, tales como: edif icios de administracin, vivienda de

cuidadores, etc.

20.4 En los lotes industriales no se permit ir sino la construccin de dos unidades de vivienda,

que deben, en todo caso, estar separadas de los edif icios que alberguen maquinaria de

fabricacin y que estarn dest inados al alojamiento de los guardianes, porteros, etc.

21. ZONA DE ARTESANIA Z.A

21.1 Las artesanas sin ninguna limitacin importante podrn establecerse en las zonas I.L. o I.S.

La Oficina Municipal de Planif icacin Urbana atender, caso por caso, la implantacin de

artesanas en zonas dist intas de las ya nombradas o en las especf icamente denominadas como

de artesana Z.A.

(Contina)

CPE INEN 5 Parte 7

1984-023 -11-

22. ZONAS ESPECIALES EE Y AE

22.1 Las zonas EE son aquellas afectadas en general por una ordenanza especial anterior a la

expedicin del Plan Director de Urbanismo de la ciudad, y, considerndose que dichas zonas se

encuentran parcialmente desarrolladas, se mantiene la misma ordenanza de afectacin especial

que puede referirse tanto a reglamentos de construccin como a servidumbres especiales de

Urbanismo, etc.

22.2 Las zonas AE part icipan de las mismas caracterst icas de las anteriores, estando, adems,

sometidas a planes de conjunto estudiados por el Municipio de la ciudad o por ent idades of iciales

de derecho pblico o privado, con f inalidad social o pblica. Para dichas zonas existen tambin

disposiciones especiales contenidas en reglamentos creados para el objeto, que debern

consultarse en cada caso.

23. UNIDAD DE ORDENAMIENTO CENTRAL

23.1 Las reglamentaciones antes indicadas se ref ieren a las unidades predominantes en el rea

urbana en que se divide la ciudad. No alcanzan, en cambio, a la unidad central que deber

someterse a las siguientes regulaciones:

23.2 La unidad central est conformada por las siguientes sub-zonas:

1. rea verde no edif icable

2. reas de baja densidad condicionadas por su topografa.

3. rea sujeta a un estudio part icular, ya que a pesar de no producir un rendimiento proporcional

a la inversin (costo edif icado con relacin al costo del terreno) no pueden ser reemplazadas.

Dichas zonas sern objeto de un estudio especial que t ienda a compensar esta falta de

rendimiento del capital invert ido, cuando se trate de propiedades part iculares.

4. rea de preservacin histrica-monumental la misma que est conformada por unidades de

funcin especf ica:

- Gobierno

- Inst itucional

- Comercio general (abastecimiento de la unidad)

- Mixta que comprende: comercios especf icos, servicios y vivienda.

5. rea de vivienda t ipo barrial dotada de centros de servicio propio.

6. rea de vivienda de caracterst icas diferentes a la anterior.

23.3 Cada una de estas subzonas deber sujetarse a los siguientes coef icientes de ocupacin y

ut ilizacin de suelos.

(Contina)

CPE INEN 5 Parte 7

1984-023 -12-

SUBZONA C.O.S C.U.S

1 0,00 0,00

2 - -

3 - -

4 0,75 2,25 a 4,50

5 0,70 2,10

6 0,65 2,10

Centros barriales 0,70 2,80

23.4 rea de preservacin histrica-monumental. Los monumentos arquitectnicos determinan

zonas de tres t ipos:

1. Por influencia directa: es decir, reas que deben conservarse por sus caracterst icas propias.

2. Por influencia prxima: reas de rehabilitacin permisible, con menor afectacin.

3. Sin influencias: rea de renovacin.

23.5 Alturas de edificacin. Por cada una de las reas indicadas en el numeral 23.2 debe

establecerse una reglamentacin especf ica a la que debe sujetarse toda edif icacin, salvo

autorizacin de la Oficina Municipal de Planif icacin Urbana.

23.5.1 Las regulaciones de altura de edif icacin son de dos t ipos:

1. Con relacin a monumentos y sit ios en los que existen edif icios determinantes y dependientes

(consultar planos).

2. Sectores sujetos a alturas variables entre 9 y 18 metros (consultar planos).

23.6 Uso del suelo. De acuerdo al cuadro especf ico, correspondiente a las disposiciones del

Plan Director de Urbanismo de la ciudad, los usos del suelo se determinan para cada una de las

sub-unidades de funcin especf ica que conforman la unidad central (Remit irse a los cuadros de

referencia).

23.7 Espacios de circulacin peatonal y soportales. La Oficina Municipal de Planif icacin Urbana

determinar las zonas en las cuales deben establecerse reas o vas de trnsito exclusivamente

peatonal.

Los soportales debern realizarse de acuerdo a los respect ivos planos aprobados o elaborados

por la misma of icina.

24. DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS

24.1 Ocupacin de retiros. La presente ordenanza prohbe toda clase de construcciones en los

espacios de ret iro frontal de las parcelas que dan frente a las vas contempladas en el Plan Vial

Mayor de la ciudad y en general en toda calle y avenida de 20 m de ancho o ms, salvo

especif icacin concreta en ordenanza especial para determinada zona. Esta prohibicin incluye

aun las losas de garajes abiertos y cualquier otro t ipo de estructura.

24.2 La Oficina Municipal de Planif icacin Urbana estudiar todos los casos no contemplados en

la presente ordenanza.

(Contina)

CPE INEN 5 Parte 7

1984-023 -13-

Decidir as mismo sobre casos part iculares de parcelas que no se adaptan a ninguno de los 20

t ipos de zona existentes. Igualmente, resolver todos los casos de edif icacin espacial a que

hacen referencia determinados art culos de esta Ordenanza, sobre todo en lo que dice relacin

con lotes que no cumplen las especif icaciones de reas y frentes mnimos. Tendr libertad para

proponer, en casos especiales, t ipos de edif icacin que evaden los mrgenes de lo especif icado

por convenir al uso, composicin, etc., de determinado sector urbano.

24.2.1 Cuando la Oficina Municipal de Planif icacin Urbana tenga que emit ir su dictamen sobre

los casos de excepcin indicados en 24.2, presentar un informe escrito, el mismo que ser,

def init ivo y podr ser conocido por la Comisin de Planif icacin Urbana y Obras Pblicas, o por

el Concejo Municipal, en caso de ser requerido por dichos organismos.

24.3 Forman parte de esta Ordenanza y, sobre todo, para lo no especif icado explcitamente en

ella, la Tabulacin de la Ordenanza de Zonif icacin, la Ordenanza Bsica de Construcciones y el

Cdigo Ecuatoriano de la Construccin, as como las Ordenanzas que expida cada Municipio

sobre uso del suelo y edif icacin en la Unidad de Ordenamiento Central, edif icacin y

enajenacin de edif icios en propiedad horizontal, instalaciones industriales, expendio y depsito

de combustibles y lubricantes, lot izaciones y urbanizaciones, preservacin histrica monumental

as como tambin las Ordenanzas part iculares vigentes en cada ciudad.

(Contina)

CPE INEN 5 Parte 7

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TABULACIN DE REGLAMENTO DE ZONIFICACIN

TABLA EN EXCEL

CPE INEN 5 Parte 7

1984-023 -15-

APNDICE Z

Z.1 DOCUMENTOS NORMATIVOS A CONSULTAR

INEN CO 01.04-601 Cdigo de Practica para Ordenanza Municipal Bsica de Construcciones.

Z.2 BASES DE ESTUDIO

Municipal de Quito. Plan Director de Urbanismo de Quito. Reglamento de Zonificacin. Quito.

1967.

Nienhuys. Sjoerd. Gua de Prctica. Normas mnimas de urbanizacin. INEN Quito, 1979.

INFORMACIN COMPLEMENTARIA

Documento:

CPE INEN 5

Parte 7

TITULO: CDIGO ECUATORIANO DE LA CONSTRUCCIN

ORDENANZA MUNICIPAL BSICA DE ZONIFICACIN.

Cdigo: CO:01.07-601.7

ORIGINAL:

Fecha de iniciacin del estudio:

1980-09-07

REVISIN:

Fecha de aprobacin anterior por Consejo Directivo

Oficializacin con el Carcter de

por Acuerdo No. de

publicado en el Registro Oficial No. de

Fecha de iniciacin del estudio:

Fechas de consulta pblica: de 1981-08-20 a 1981-10-08

Subcomit Tcnico:

Fecha de iniciacin: 199 Fecha de aprobacin:

Integrantes del Subcomit Tcnico:

NOMBRES: INSTITUCIN REPRESENTADA:

Otros trmites: En vista de que se acepten todas las observaciones presentadas en la consulta pblica, la

Direccin General no consider necesario convocar a un Subcomit Tcnico para el anlisis y revisin del texto.

El Consejo Directivo del INEN aprob este proyecto de cdigo en sesin de

Oficializada como: Por Acuerdo Ministerial No.

Registro Oficial No.

CPE INEN 5 Parte 7

1984-023 -3-

CDIGO ECUATORIANO DE LA CONSTRUCCIN

PARTE 7.

ORDENANZA MUNICIPAL BSICA DE ZONIFICACIN

INDICE

I. SECCIN REGLAMENTARIA

1. OBJETO 1

2. ALCANCE 1

3. DISPOSICIONES GENERALES 1

4. DEFINICIONES 1

5. DISPOSICIONES ESPECFICAS 2

6. DELIMITACIN DE ZONAS 2

7. VIVIENDA UNIFAMILIAR AISLADA R-1 3

8. VIVIENDA UNIFAMILIAR AISLADA R-2 3

9. VIVIENDA UNIFAMILIAR AISLADA Y BIFAMILIAR AISLADA R-3 4

10. VIVIENDA UNIFAMILIAR AISLADA Y PAREADA, VIVIENDA BIFAMILIAR

AISLADA Y PAREADA R-4 4

11. VIVIENDA UNIFAMILIAR PAREADA Y CONTINA; VIVIENDA BIFAMILIAR

PAREADA Y CONTINUA VIVIENDA BIFAMILIAR SOBRE LNEA R-5 5

12. VIVIENDA MULTIFAMILIAR R-6 5




16. VIVIENDA CON COMERCIO R-C-1, R-C-2, R-C-3 7

17 ZONAS COMERCIALES C-1, C-2 Y C-3 . 8

18. COMERCIO INDUSTRIAL C.I 8

19. INDUSTRIA LIVIANA I.L 8

20. INDUSTRIA SEMIPESADA I.S 9

21. ZONA DE ARTESANA Z.A 9

22. ZONAS ESPECIALES EE Y AE 9

23. UNIDAD DE ORDENAMIENTO CENTRAL 10

24. DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS 11

Instituto Ecuatoriano de Normalizacin, INEN - Baquerizo Moreno E8-29 y Av. 6 de Diciembre

Casilla 17-01-3999 - Telfs: (593 2)2 501885 al 2 501891 - Fax: (593 2) 2 567815 Direccin General: E-Mail:[email protected]

rea Tcnica de Normalizacin: E-Mail:[email protected] rea Tcnica de de Certificacin: E-Mail:[email protected] rea Tcnica de de Verificacin: E-Mail:[email protected]

rea Tcnica de Servicios Tecnolgicos: E-Mail:[email protected] Regional Guayas: E-Mail:[email protected] Regional Azuay: E-Mail:[email protected]

Regional Chimborazo: E-Mail:[email protected] URL:www.inen.gov.ec

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