COTAPOS S.A. - Feller Rate Clasificadora de RiesgoPÉREZ - COTAPOS S.A. INFORME DE CLASIFICACION -...

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EMPRESA CONSTRUCTORA MOLLER Y PÉREZ - COTAPOS S.A.

INFORME DE CLASIFICACION - JULIO 2020

Prohibida la reproducción total o parcial sin la autorización escrita de Feller Rate. www.feller-rate.com

Fundamentos Las clasificaciones “BBB-” y “BB+” asignadas a la solvencia y las líneas de bonos, respectivamente, de Empresa Constructora Moller y Pérez-Cotapos. S.A. (Moller) refleja un perfil de negocios “Adecuado” y una posición financiera “Intermedia”.

Moller centra sus actividades en dos grandes áreas de negocios: Inmobiliario y Construcción a Terceros. En el segmento Inmobiliario cuenta con actividades en cada etapa del proceso productivo, destacando la construcción y edificación en altura y en extensión.

Durante el periodo evaluado, el segmento de Construcción a Terceros ha realizado actividades enfocadas en áreas de la construcción de edificación, obras civiles y montajes industriales para compañías de los sectores público y privado, destacando la construcción de hospitales y clínicas de alta complejidad.

Al cierre del primer trimestre de 2020, los ingresos de la compañía se situaron en $ 45.584 millones, evidenciando un aumento del 9,4%, producto de un alza en la escrituración de casas.

En el mismo periodo, la generación de Ebitda ajustado se incrementó en 27,3% en comparación a igual periodo de 2019, alcanzando $ 2.979 millones.

El fuerte crecimiento en la deuda financiera durante los últimos años, asociado al plan de crecimiento en el negocio inmobiliario, generó un alza en el endeudamiento financiero desde las 0,8 veces hasta las 2,7 veces, cifra por sobre comparables y rangos históricos de la compañía.

Al cierre del primer trimestre de 2020, el ratio de deuda financiera neta sobre Ebitda ajustado continuó creciendo, llegando a 16 veces (9,4 veces a marzo de 2019), mientras que la cobertura de Ebitda ajustado sobre gastos financieros ajustados se mantuvo presionada, situándose en 1,2 veces (2,8 veces a marzo de 2019).

Perspectivas: Negativas Las perspectivas consideran que la contingencia asociada a la pandemia tendría un impacto relevante en los principales factores económicos que influyen sobre la demanda inmobiliaria para los próximos períodos, lo que gatillará mayores presiones financieras durante 2020, con indicadores más debilitados de forma transitoria.

Este escenario dependerá de cuánto dure la contingencia y de la profundidad de su efecto en la economía chilena, además de las estrategias que realice la compañía para afrontar esta situación.

ESCENARIO A LA BAJA: Se podría dar ante un mayor deterioro del escenario económico o si es que el efecto en la industria y en los indicadores de la compañía se prolongara por sobre el tiempo esperado en el escenario base.

ESCENARIO DE ESTABILIZACIÓN: Se podría generar ante la recuperación de la industria y la demanda, en conjunto con la mejoría de los indicadores financieros de la compañía. Además, considera que la entidad se encuentra en proceso de licitación de varios hospitales, cuya adjudicación podría disminuir la influencia de su segmento inmobiliario.

Dic. 2019 Julio 2020

Solvencia - BBB-

Perspectivas - Negativas

Línea de bonos - BB+

* Detalle de clasificaciones en Anexo.

Indicadores Relevantes (1) (Cifras millones de pesos)

2018 2019 Mar.20

Ingresos Ordinarios 165.620 156.222 45.584

Ebitda 13.574 10.636 2.111

Ebitda Ajustado 16.020 12.145 2.979

Deuda financiera 133.663 200.953 212.694

Margen operacional 7,8% 6,3% 4,4%

Margen Ebitda Ajustado 9,7% 7,8% 6,5%

Endeudamiento total 3,3 4,3 4,4

Endeudamiento financiero 1,8 2,6 2,7

Ebitda / Gastos Financieros 23,8 7,5 5,5

Ebitda Aj./Gastos Financieros Aj. 3,0 1,3 1,2

Deuda Financiera / Ebitda Aj. 8,3 16,5 16,6

Deuda Financiera neta / Ebitda Aj. 8,1 15,9 16,0

FCNOA/ Deuda Financiera -23% -33% -20%

(1) Definiciones en anexo.

Perfil de Negocios: Adecuado

Principales Aspectos

Evaluados

Déb

il

Vuln

erab

le

Ade

cuad

o

Satis

fact

orio

Fuer

te

Industria cíclica y competitiva

Cartera de proyectos en ejecución Riesgo de sobre costos y contingencias

Diversificación de áreas de negocios

Integración vertical permite una mayor flexibilidad al iniciar proyectos

Posición Financiera: Ajustada

Principales Aspectos

Evaluados

Déb

il

Aju

stad

a

Inte

rmed

ia

Satis

fact

oria

Sólid

a

Rentabilidad

Generación de flujos

Endeudamiento

Indicadores de cobertura

Liquidez

PERFIL DE NEGOCIOS: ADECUADO POSICIÓN FINANCIERA: AJUSTADA

Factores Clave Factores Clave Industria altamente competitiva, fragmentada, y sensible

al ciclo económico.

Adecuada diversificación de ingresos por segmento de negocio y cobertura geográfica.

Buena posición competitiva en el segmento hospitalario y con sus marcas en el área inmobiliaria.

Adecuada cartera de proyectos adjudicados en su unidad de I&C y proyectos en ejecución de su área inmobiliaria.

Riesgos de sobrecostos y contingencias, dada la operación de I&C mediante contratos de precio fijo.

Adecuadas políticas de generación de promesas.

Actuales niveles de desistimientos en el segmento inmobiliario se encuentran en línea con los comparables.

Integración vertical permite una mayor flexibilidad al momento de iniciar los proyectos inmobiliarios.

Elevados requerimientos de créditos de construcción asociados al financiamiento de los proyectos inmobiliarios.

Crecimiento en los niveles de deuda asociado a un mayor banco de terrenos y actividad inmobiliaria.

Perfil de vencimientos concentrados en el corto plazo, asociado mayoritariamente a proyectos inmobiliarios.

Liquidez clasificada como “Ajustada”.

Márgenes en el segmento inmobiliario menores que comparables. No obstante, esto es en parte compensado con márgenes más altos en I&C producto de su especialización.

Indicadores crediticios y financieros presionados de forma transitoria ante el avance de la pandemia.

Analista: Felipe Pantoja. [email protected] (562)2757-0470 Claudio Salin G. [email protected] (562) 2757-0463

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EMPRESA CONSTRUCTORA MOLLER Y PÉREZ - COTAPOS INFORME DE CLASIFICACION – Julio 2020


Solvencia BBB-

Perspectivas Negativas

Empresa Constructora Moller y Pérez-Cotapos (Moller) fue fundada en 1961, dedicada al desarrollo y construcción de obras civiles y edificaciones inmobiliarias.

En 2013, la entidad se alistó en la bolsa de comercio de Santiago (US$ 92 millones por el 53,3% de la propiedad). Posteriormente, en 2016, los accionistas controladores realizaron una OPA para obtener alrededor del 55% de la propiedad (51% en 2019).

Impacto de la crisis social y el avance de la pandemia han generado fuertes presiones sobre la industria Ante la crisis social que se gatilló el 18 de octubre de 2019, las compañías pertenecientes a la

industria de ingeniería y construcción e inmobiliarias presentaron dificultades en sus operaciones, como en el traslado de los trabajadores, caída en los niveles de producción, demoras en el proceso de escrituración, entre otros efectos. No obstante, las entidades no presentaron daños relevantes en sus obras ni activos.

Por su parte, en el sector inmobiliario, a contar de 2018 y hasta la primera mitad de 2019 se observaron buenos resultados, debido a las condiciones financieras registradas en el mercado, con niveles bajos de tasas hipotecarias, el aumento de inversionistas asociados al mercado de renta residencial, entre otros factores.

A septiembre de 2019 la expansión acumulada del año alcanzó el 5%, con un 2,9% en departamento y un 12,7% en casas. Posteriormente, debido al estallido social, se registró una contracción en el mercado, con caídas en las velocidades de comercializaciones por sobre lo registrado en la crisis subprime, según lo informado por la Cámara Chilena de la Construcción (CCHC).

Bajo este escenario, se generó un deterioro de expectativas frente a la incertidumbre sobre los cambios políticos y sociales que se gatillarían durante 2020, sumado a cambios en variables como las tasas de créditos hipotecarios, disminución en los niveles de inversión, entre otros.

Lo anterior gatilló una evaluación en las proyecciones, resultando en algunos casos en un aplazamiento en el inicio de proyectos nuevos, reprogramando algunos para el segundo semestre de 2020.

Durante 2020, el relevante avance en el brote de Covid-19 a nivel global, ante lo cual los distintos países, incluido Chile, han tomado fuertes medidas orientadas a frenar el contagio. Entre ellas, se encuentran restringir el libre desplazamiento de las personas, cierre de fronteras y cierre de operaciones para distintas industrias, tales como centros comerciales, casinos, hoteles y restaurantes, entre otros.

El 18 de marzo del presente año el Gobierno de Chile decretó un Estado de Catástrofe por 90 días, a lo que se ha sumado la cuarentena obligatoria en distintas comunas y ciudades del país, como también cordones sanitarios. Ello, se ha traducido en la paralización de obras en dichos sectores, lo cual ha repercutido tanto en la escrituración de proyectos, como en el avance de obra.

Ante este escenario, se ha observado una disminución en los niveles de inversión esperada. Además, según cifras informadas por la CCHC, se registró un relevante aumento en los montos de inversión correspondiente a proyectos desistidos o abandonados durante 2019 y en lo que va de 2020.

En el sector inmobiliario, se ha observado un debilitamiento de la demanda que ha ocasionado un aumento en los meses para agotar stock, a pesar del ajuste en la oferta registrado en el mismo periodo.

En el caso de las constructoras, al ser intensivas en mano de obra, se prevé sobre costos en algunos proyectos, debido a la depreciación del tipo de cambio y como este afecta en los costos de insumos para la construcción, sumado a los costos asociados a la paralización de obras.

Por otra parte, la inversión destinada para 2020, experimentará un desfase a lo proyectado en las obras que estaban por iniciar sus operaciones. Este ajuste de reprogramación afectaría los niveles de inversión privada esperada para 2020, trasladando parte de esta a 2021,

PERFIL DE NEGOCIOS ADECUADO

Estructura de propiedad

Moller es controlada con un 50% de lapropiedad, mediante un pacto controlarcompuesto por Fernando Frías, RamónYávar, las familias Selume y Varela,entre otros.

Resultados por segmentos

Considera resultados intersegmentos, cifras en millones de pesos

Ebitda ajustado

Margen Ebitda ajustado

*Anualizado.

‐2.000

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

Inmobiliario Construcción a terceros

2015 2016 2017 2018 2019 Mar. 20*

‐4%

‐2%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

Inmobiliario Construcción a terceros

2015 2016 2017 2018 Mar. 20*

3



Solvencia BBB-


dependiendo de las condiciones macroeconómicas en los próximos meses y una normalización de las operaciones a contar del segundo semestre del año.

Feller Rate se mantiene monitoreando las estrategias de cada entidad evaluada, las cuales se han enfocado en la protección de la liquidez, sumado a un enfoque en aminorar los costos operacionales y en sus planes de inversiones para poder enfrentar los desafíos de la pandemia.

Ello considerando que la crisis sanitaria coloca un gran desafío en el sector construcción e inmobiliario, con presiones en los mercados y un fuerte nivel de incertidumbre, ante la duración de la pandemia y las medidas que tomará la autoridad. Además, considerando las expectativas sobre como este escenario repercute en el desempeño económico.

Un factor relevante para los próximos meses serán los niveles reales de desempleo y como estos se ven afectado por la pandemia. Ello, considerando que, tras el estallido social, se ha registrado una destrucción de empleos formales, los cuales fueron compensados en gran parte por la creación de empleos informales, evidenciando una mayor precarización laboral.

Este escenario, podría repercutir en los niveles de desistimiento para proyectos inmobiliarios, por lo que serán relevantes las políticas de generación de promesas que mantenga cada entidad, así como también el monitoreo constante de su cartera, de tal forma de ir reflejando antes de la escrituración su real desistimiento y poder recolocar dichas promesas, para no generar una pérdida importante de ingresos futuros.

Otro factor por analizar serán los planes de reactivación que implementara el gobierno para reactivar la economía, potenciando la inversión, durante los próximos trimestres. Ante esto, será relevante observar las adjudicaciones por cada compañía, su capacidad de gestión, y los márgenes de los respectivos proyectos.

Diversificación de segmentos permite mayores sinergias y compensar periodos de menor dinamismo en algunos sectores Moller centra sus actividades en dos grandes segmentos, Inmobiliario y Construcción a

Terceros. En el caso del segmento inmobiliario, cuenta con actividades en cada etapa del proceso productivo destacando la construcción y edificación en altura y en extensión.

El segmento de Construcción a Terceros ha realizado, durante el periodo evaluado, actividades enfocadas en las áreas de montaje industrial, edificación y obras civiles.

La entidad cuenta con una gerencia de control de negocios, dedicada al control de los procesos de la obra desde las áreas legal, administrativa, técnica y financiera.

La diversificación de segmentos permite a la entidad, ante periodos de menor dinamismo en uno de sus segmentos, potenciar las otras áreas compensando los resultados.

Por otra parte, el grado de integración y complementariedad entre las distintas áreas en que participa otorgan una mayor capacidad de sinergias y una mayor cantidad de oportunidades de negocios en comparación a competidores más pequeños.

Al considerar los ingresos consolidados de la compañía, durante el periodo evaluado, la mayor concentración de ingresos, en casi todos los años, es en el segmento de Construcción a Terceros, fluctuando entre un 37,4% a 54,8%, exceptuando 2016 (18,6%) debido al fuerte dinamismo del sector inmobiliario.

En 2019, al analizar las otras áreas, el siguiente mayor aporte proviene de la edificación inmobiliaria (19,1%) seguido por departamento (14,7%) y casas (7,4%).

En el caso de la generación del Ebitda ajustado (incorpora resultados con terceros y descontando los costos financieros que se encuentran en los costos de venta) considerando los resultados Inter-segmentos y eliminaciones, presentó en 2019 una mayor participación de construcción a terceros, dado el termino de dos proyectos de hospitales, alcanzando cerca del 48,9%.

Al analizar, el comportamiento en la generación de Ebitda se debe considerar que los proyectos del área inmobiliaria por lo general presentan márgenes mayores que la construcción a terceros, debido a los márgenes inherentes a cada industria.

Diversificación de resultados

Cifras miles de millones de pesos

0

50

100

150

200

2015 2016 2017 2018 2019 Mar.20*

Otros Edificiación a terceros

Edificación Inmobiliaria Departamentos

Casas Venta de terrenos

4



Solvencia BBB-


Segmento Inmobiliario: fuerte crecimiento en la actividad en los últimos años, sin embargo, ante el avance de la pandemia se observan fuerte presiones e incertidumbre El área inmobiliaria, separa sus operaciones en dos segmentos; Moller y Pérez-Cotapos para

viviendas de sector socioeconómico medio-alto; y desde 2009 se crea Convet para el desarrollo enfocado en viviendas económicas.

En 2017, se realizaron asociaciones de proyectos inmobiliarios con BCI y Larraín Vial para la creación de fondos de inversión por US$ 200 millones cada uno.

Ello, ha generado en los años posteriores la conformación de diversas sociedades en las cuales la compañía mantiene el 51% de la propiedad y el resto de la participación es destinada a un fondo, que puede ser Fondo de Inversión BCI Desarrollo Inmobiliaria XI o Fondo de Inversión Larraín Vial Desarrollo Inmobiliaria I.

En 2019, en línea con la estrategia de los últimos años, la entidad realizó una segunda asociación con BCI por US$ 250 millones para la creación de distintas filiales para fondos de inversión, principalmente para el Fondo de Inversión BCI Desarrollo Inmobiliario XII.

— PROMESAS:

La generación de promesas netas durante los periodos evaluados ha presentado crecimientos acordes a la estrategia de la compañía de potenciar dicho segmento e incrementar los niveles de actividad coherente con el dinamismo del sector.

De igual forma, dependiendo del segmento con mayor actividad, se han visto mayores alzas en los precios promedios de las promesas. De dichos segmentos la filial Convet ha presentado un constante crecimiento en su precio promedio pasando de los UF 1.087 por vivienda en 2011 hasta los UF 2.978 obtenidos en 2019.

En el caso del principal segmento objetivo de la compañía, el cual está enfocado a sectores socioeconómicos altos, entre 2014 a 2017 el precio promedio se sitúo por sobre las UF 13.000, en los años posteriores se mantuvo por sobre las UF 11.000.

En términos consolidados, la generación de promesas anuales se incrementó fuertemente en 2018, sin embargo, ante los eventos ocurridos en el cuarto trimestre de 2019 implico una caída anual del 7,6%. Ello, considerando que hasta el tercer trimestre de 2019 los montos promesados se habían mantenidos relativamente estables en comparación a 2018.

A marzo de 2020, la generación de promesas disminuyó un 52,4% con respecto a igual periodo de 2019. Lo anterior, debido principalmente a la postergación de inicio de proyectos, asociado a los efectos del cuarto trimestre de 2019, en conjunto con el avance de la pandemia a mediados de marzo.

Al respecto, la entidad ha realizado diversas medidas para potenciar las ventas de viviendas online durante el periodo de pandemia, principalmente enfocado a inmuebles con un importante avance en obras y viviendas terminadas. Ello, permitirá mermar, en parte, los efectos de la pandemia en la compañía durante el segundo trimestre de 2020, donde las cuarentenas han sido más relevantes.

— ESCRITURAS:

Las escrituras a nivel consolidado, han presentado un comportamiento dispar, con periodos de mayor escrituración de casas, como otros con un alza en departamentos. En 2019, se registró una fuerte caída en ambos segmentos, casas y departamentos, evidenciando niveles similares que 2017.

Al cierre del primer trimestre de 2020, la escrituración presentó un alza del 47,7% con respecto a igual periodo de 2019. Esto, debido a la postergación de la escrituración de algunos proyectos durante el cuarto trimestre de 2019. Al respecto, se debe recalcar que la escrituración provino mayoritariamente del segmento de casas, permitiendo compensar la caída registrada en departamento.

Durante el periodo analizado, la cantidad de unidades escrituradas han ido al alza en los últimos dos años alcanzando las 335 unidades en 2019 (144 en 2017), debido en 2018 a una fuerte alza en departamentos y en 2019 por casas.

Evolución de promesas

Cifras millones de pesos

Evolución de la escrituración

Cifras en millones de pesos

Desistimientos por segmentos

Calculado por montos y generación del periodo

0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

140.000

2014 2015 2016 2017 2018 2019 Mar.19

Mar.20

Casas Departamentos Otros

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

2015 2016 2017 2018 2019 Mar.19

Mar.20

casas Departamentos Otros

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

Casas Departamentos Total

2014 2015 2016 2017 2018 2019 Mar. 20*

5



Solvencia BBB-


A marzo de 2020, la cantidad de unidades escrituradas en el segmento de departamento se incrementaron, disminuyendo el precio promedio de las unidades comercializadas. En cambio, las unidades del segmento de casas presentaron un menor crecimiento, pero su precio promedio se incrementó, ante la materialización de ventas de unidades con valores comerciales por sobre las UF 9.000.

— DESISTIMIENTOS:

Al analizar los desistimientos consolidados, considerando los montos desistidos en el periodo y la generación de promesas en dicho periodo, se ha registrado un comportamiento dispar.

En 2019, se evidenciaron mayores montos desistidos tanto en casas (48,4% anual) como en departamento (23,5% anual), lo que, sumado a una menor generación anual de promesas, incidió en un alza en los desistimientos hasta el 13,6% desde el 6,4% obtenido en 2018.

A cierre del primer trimestre de 2020, los montos desistidos se incrementaron un 88,1% en comparación a igual periodo de 2019, siendo departamento el segmento que presentó la mayor alza (118,9%), seguido por casas (60,9%).

Así, considerando la caída en la generación de promesas, el indicador de desistimientos se incrementó hasta el 22,5%, por sobre los rangos históricos. Al considerar un cálculo de doce meses móviles el ratio se sitúa en el 16,2%.

Feller Rate espera que dicho indicador, ante el actual escenario en el país, continúe presentando valores altos en los próximos trimestres. No obstante, será importante determinar la eficiencia de las políticas de la entidad para la recolocación de dichas promesas como también la efectividad de la cartera de promesas al momento de escriturar.

Segmento I&C: actividad concentrada en la construcción hospitalaria, en pocos proyectos, pero de gran envergadura El área de Ingeniería & construcción concentra su actividad en la edificación y obras civiles,

específicamente en la construcción a terceros de hospitales y centros clínicos, siendo líder en Chile en este segmento con más de 755 mil m2 construidos entre 26 hospitales y centros médicos.

Al respecto, se debe señalar que durante el periodo analizado la entidad mantuvo un máximo de cinco proyectos construyéndose a la vez (dos con un avance por sobre el 50%), los cuales, si bien están concentrados por cantidad de obras, son proyectos de gran envergadura.

A marzo de 2020, dentro de los proyectos de construcción a terceros, se encuentran Hospital de San Antonio, Hospital Higueras de Talcahuano y el Centro de diagnóstico terapéutico del hospital de La Serena, cuyos periodos de construcción termina entre 2021 a 2023.

En términos de avances de obras para el caso del Centro de diagnóstico terapéutico se situaba en el 58,9%, seguido por el Hospital de San Antonio con un 44,8% y el Hospital Higueras con un 27,5%, con contratos de construcción por un total de $ 215.352 millones.

Actualmente la entidad estudia proyectos, entre obras hospitalarias y de edificación, por sobre los UF 3,5 millones.

Además, la entidad se encuentra estudiando diversas estrategias para enfrentar los efectos de la pandemia, de los cuales se destaca, la construcción de proyectos con subsidios del estado como también la inclusión con socios en otros segmentos de I&C, como es el caso de montajes.

Backlog de I&C e Inmobiliario presenta una tendencia decreciente a medida que avanzan los proyectos. No obstante, la entidad mantiene una estrategia activa en la adquisición de nuevos proyectos El saldo de proyectos a ejecutar (backlog) es una característica, propia de la industria, que lleva

a las empresas a mostrar rápidamente en sus indicadores de rentabilidad y volumen de operación cualquier aumento en la competitividad o caída en la demanda por sus servicios. Al respecto, Moller se encuentra constantemente evaluando licitaciones por nuevas obras, dado que la mayoría de éstas son de corta a mediana duración.

En los últimos años, se ha visto que el backlog del segmento de I&C se ha concentrado en la construcción de obras para terceros, específicamente en obras hospitalarias.

Avance en proyectos hospitalarios

Contrato original (MM$)

2018 2019 Mar. 20

Hospital de Angol 71.847 74,2% 97,9% 100,0%

Hospital de Padre Las Casas

48.076 58,6% 94,2% 100,0%

Centro de Diagnóstico Terapéutico (Hosp. La Serena)

51.779 15,8% 48,3% 58,9%

Hospital de San Antonio 69.510 14,4% 36,6% 44,8%

Hospital de Higueras de Talcahuano 94.063 6,1% 21,7% 27,5%

Evolución del precio promedio (MM$/unidad)

Promesas

2016 2017 2018 2019 Mar. 20

Casas 106,7 100,8 79,1 80,3 76,1

Departamento 309,4 328,8 317,5 260,0 210,8

Total 212,9 192,9 185,3 160,1 120

Escrituras

2016 2017 2018 2019 Mar. 20

Casas 329,6 180,9 129,2 50,5 200,7

Departamento 613,3 342,6 264,3 234,9 129,8

Total 415,2 208,7 190,9 103,4 151,3

Permisos de edificación

0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

140.000

160.000

180.000

200.000

2015 2016 2017 2018 2019 Mar.2020Casas Departamentos

6



Solvencia BBB-


Esto, si bien se encuentra en línea con su especialización en dicha área, con una abundante experiencia y conocimientos, genera una concentración de su actividad y además en una mayor dependencia en inversiones específicas.

Por otra parte, se debe señalar que dichos proyectos son de una relevante envergadura y un mayor plazo que otras actividades del sector, permitiendo mantener una mayor actividad en los próximos periodos tras su adjudicación. No obstante, la entidad debe mantener un adecuado control de los cotos para no ver afectados sus márgenes ante cambios bruscos en las condiciones de mercado.

En 2017, se observó un relevante crecimiento en el backlog de I&C alcanzando los $ 311.636 millones asociado a los proyectos hospitalarios adjudicados en el último periodo. A marzo de 2020, el backlog disminuyó hasta los $ 144.512 millones, coherente con el avance en los proyectos.

En el caso del saldo de proyecto por ejecutar en los proyectos inmobiliarios, este se incrementó hasta los $118.086 millones en 2018 y posteriormente se ha registrado una baja hasta los $ 67.466 millones a fines de 2019 y $ 37.275 millones a marzo de 2020, debido al avance en los proyectos.

Lo anterior se debe, en primera instancia a una postergación del inicio de proyectos debido a los eventos ocurridos en el cuarto trimestre de 2019 y posteriormente al avance de la pandemia, generando que la entidad no inicie nuevos proyectos durante el primer semestre del año, coherente con lo esperado.

Dentro de las medidas para reactivar la economía, se registran planes de inversiones en infraestructura, específicamente en el sector hospitalario, lo que podría generar un aumento relevante en los niveles del backlog de la entidad tras su adjudicación de proyectos, considerando su experiencia y las respectivas credenciales, que le dan una ventaja competitiva en comparación a otros competidores.

Sin embargo, para Feller Rate, en caso de no adjudicarse dichos contratos en el corto plazo, implicara la necesidad de diversificar su backlog de proyectos por otras áreas de ingeniería y construcción que le permitan compensar las bajas en la actividad estimada para los próximos periodos.

En caso contrario afectara de forma relevante la diversificación de actividad como la generación de flujos de libre disposición. Es decir, sin deuda financiera asociada a dichos proyectos.

Niveles de inventarios se han incrementado ante el aumento del banco de terrenos Los niveles de inventarios de la compañía se han incrementado de forma relevante en los

últimos periodos evaluados pasando desde los $ 88.144 millones en 2015 hasta los $ 267.499 millones a marzo de 2020.

Al respecto se debe señalar que las mayores alzas ocurren en 2018 y 2019, producto de un aumento en tanto en los terrenos asociados a obras en construcción, dado el crecimiento de actividad de la entidad, como también al incremento en los terrenos para futuros proyectos.

Esto último, se encontraba en línea con la estrategia de crecimiento que había implementado la compañía, la cual se modificó, ante los eventos ocurridos a fines de 2019 y la pandemia, priorizando hoy en día los proyectos ya en la etapa de construcción, y en la medida que disminuya la incertidumbre en la industria y el avance de la pandemia, se podrá volver a reformular la estrategia.

Las adquisiciones de los últimos años en el banco de terrenos contemplaban el sustento de su dinamismo, por aproximadamente por 3 años. Al respecto, en 2019 se adquirieron 7 paños, alcanzando un valor de inventario cercano a los $ 198.296 millones, de los cuales el 55,4% corresponde a Moller, dada la estrategia de ir a algunos proyectos con socios minoritarios para disminuir el riesgo.

Al cierre del primer trimestre de 2020, la compañía mantenía un stock de $ 18.623 millones, cifra un 10,9% por debajo de lo evidenciado a fines de 2019, pero se mantiene por sobre lo registrado en periodos anteriores.

A igual fecha, las obras en ejecución continúan con su tendencia creciente al igual que el stock de terrenos.

Evolución de los backlogs por segmentos

Cifras millones de pesos

Segmento I&C

Segmento Inmobiliario

*Anualizado.

Relevante crecimiento en los inventarios


0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

350.000

2015 2016 2017 2018 2019 Mar.2020*

Backlog Backlog/Ingreso I&C

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

140.000

2015 2016 2017 2018 2019 Mar.2020*Departamentos

CasasBacklog/Ingreso Inmobiliario

0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

140.000

2015 2016 2017 2018 2019 Mar. 2020

7



Solvencia BBB-


Al respecto, dada la situación actual, Moller está realizando diversas estrategias para contener los efectos de la pandemia en la compañía, de los cuales se destaca la disminución de los niveles de compra de terrenos esperada para los próximos periodos, como también la incorporación de terrenos para DS19 enfocado en adjudicación de nuevos contratos de construcción por parte del gobierno.

Participación en industria atomizada, competitiva y altamente sensible al ciclo económico La industria de Ingeniería y Construcción (I&C) e Inmobiliaria presentan una correlación positiva

a las condiciones macroeconómicas. Contracciones provocan postergación en grandes inversiones del sector y así, variables como acceso al financiamiento, tasa de desempleo, inflación y expectativas económicas condicionan fuertemente la actividad del sector.

— SECTOR CONSTRUCCIÓN

La empresa enfrenta un ambiente fuertemente competitivo, y de bajas barreras de entrada a los mercados, lo que determina una constante presión sobre los márgenes de operación normalmente estrechos.

Ello, ha generado que paulatinamente algunas entidades desarrollen sus negocios enfocados en nichos, que contemplan mayores exigencias, inversiones en maquinaria y apoyo técnico, lo que se traduce en barreras de entradas en comparación a otros subsegmentos.

El segmento de construcción se caracteriza por márgenes estrechos, asociados principalmente al desarrollo de proyectos y obras que suele realizarse bajo la modalidad “llave en mano” y sobre la base de contratos a precio fijo, recibiendo flujos de pago por parte de los clientes según el grado de avance y cumplimiento alcanzado por las obras.

Lo anterior permite, generalmente, financiar parte importante de su operación a través del calce de flujos de pago entre sus clientes y proveedores. No obstante, cabe señalar que ante escenarios de menor dinamismo o de menores eficiencias operacionales, existen riesgos de sobrecostos y una extensión en los plazos en las respectivas obras.

— SECTOR INMOBILIARIO

El área inmobiliaria, en tanto, presenta una alta sensibilidad al ciclo económico, con una demanda fuertemente influida por el costo y el acceso a financiamiento, la tasa de desempleo, la inflación y las expectativas económicas.

Los oferentes, por su parte, son sensibles al costo y al acceso a financiamiento, y a la variabilidad de precios de la mano de obra e insumos.

El largo ciclo productivo genera un desfase relevante entre las decisiones de inversión y la materialización de la compra, lo que genera frecuentes desbalances entre oferta y demanda real. El desarrollo de proyectos inmobiliarios requiere de fuertes necesidades de recursos para el financiamiento de compras de terrenos y de capital de trabajo para la construcción.

Normalmente, el financiamiento de la construcción se realiza a través de líneas de créditos de construcción, cuya amortización está ligada a la venta de las unidades inmobiliarias. Por tanto, situaciones de sobre oferta y ralentización de las ventas repercuten directamente sobre la velocidad de pago de las líneas de crédito a la construcción e incrementan su costo financiero afectando negativamente la flexibilidad financiera de las empresas.

Mayor dinamismo en la industria

ifras corresponden a la variación anual de cada trimestre

Fuente: Banco Central de Chile.

Condiciones en la demanda de créditos en el sector construcción se menos restrictivas

Cifras en porcentajes

Fuente: Banco Central de Chile; encuesta de créditos bancarios.

Evolución de la Inversión en Construcción

Cifras en millones de U.F.

Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.

-10%

-8%

-6%

-4%

-2%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III I

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 20192020

Var. Construcción Var. PIB

‐100

‐75

‐50

‐25

0

25

50

75

I III I III I III I III I III I III I III I III I

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 20192020

Oferta Inmobiliaria

Demanda Inmobiliaria

Oferta Constructoras

Demanda Constructoras

Demanda: Más fuerte Oferta: Menos restrictiva

Demanda: Más débilOferta: Más restrictivo

-20%

0%

20%

40%

60%

80%

-200

-100

0

100

200

300

400

500

600

700

800

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

*

2020

**

Vivienda InfraestructuraVariación anual

8



Solvencia BBB-

Perspectivas Negativas Resultados y márgenes:

Ingresos crecientes debido a la escrituración de casas y una mayor actividad en el segmento de construcción hospitalaria

Los resultados de la compañía reflejan un comportamiento dispar, dependiendo de las participaciones de cada área en las que opera, su nivel de actividad y a la industria en que pertenece. Ello, debido a que, en periodos con mayor incidencia del sector inmobiliario, se reflejan márgenes más altos que en periodos de una mayor actividad en el área de construcción a terceros.

Tras el fuerte crecimiento en los ingresos en 2018, debido a la escrituración de proyectos y construcción a terceros, en 2019 se evidenció una caída anual del 5,7% alcanzando los $156.22 millones.

Lo anterior, se encuentra asociado, según su peso relativo, a menores escrituraciones de departamentos (37,8% anual) y casas (40,2%), lo que se vio compensado en parte por una mayor recaudación en edificación inmobiliaria (38,8%) y a terceros (5,4%).

A igual fecha, la generación de Ebitda ajustado (incorpora resultados con terceros y descontando los costos financieros que se encuentran en los costos de venta) alcanzó los $ 12.145 millones, evidenciando una baja anual de un 24,2%.

Al respecto, la mayor caída con respecto a los ingresos se debe a una mayor participación en los resultados del segmento de edificación, implicando menores márgenes, sumado a un mayor gasto de administración en comparación a 2018.

Lo anterior, repercutió en una disminución del margen Ebitda ajustado desde el 9,7% obtenido a fines de 2018 hasta el 7,8%, cifra similar a lo registrado en 2016, pero superior a lo obtenido entre 2012 y 2015.

Ante la estrategia de la compañía, de crecer su actividad en los negocios inmobiliarios, en conjunto con el mayor dinamismo en los proyectos hospitalarios han generado que la generación de flujo de caja neto de la operación ajustado (FCNOA) se mantenga deficitaria durante los tres últimos años, financiando las necesidades de capital de trabajo mediante la incorporación de deuda financiera.

Al respecto, se debe señalar que, si bien a marzo de 2020 se observa un valor menos deficitario que a igual periodo de 2019, ante la actual contingencia se podría generar otro año consecutivo con un FCNOA negativo, implicando mayores necesidades de financiamiento de capital de trabajo.

Al cierre del primer trimestre de 2020, los ingresos de la compañía se situaron en los $ 45.584 millones, evidenciando un aumento del 9,4% producto de un alza, según su peso relativo, en la escrituración de casas que permitió compensar las bajas registradas en departamentos y edificación a terceros.

Lo anterior, se debe a la postergación de escrituración de algunos proyectos durante el cuarto trimestre de 2019. Además, durante el primer trimestre se entregaron los Hospitales de Angol y Padre Las Casas, y se continuo con el avance de las otras obras.

La generación de Ebitda ajustado, a marzo de 2020, presentó un incremento del 27,3% en comparación a igual periodo de 2019, situándose en los $ 2.979 millones. Ello se encuentra asociado a una mayor ganancia en proyectos con terceros que no consolidan, con una utilidad reconocida en balance por $ 1.071 millones ($ 402 millones a marzo de 2020).

Como parte de las medidas para enfrentar los efectos de la pandemia, Moller realizó la distribución mínima legal de las utilidades de 2019, postergación de compra de terrenos e inicio de nuevos proyectos. Además de ajustes en su dotación de personal, acogerse a ley de protección del empleo, como también la reducción de costos operacionales y disminución transitoria de sueldos.

Feller Rate, considera que el avance de la pandemia tendría un impacto transitorio en los principales factores económicos que influyen sobre la demanda inmobiliaria para los próximos períodos, afectando los niveles de actividad, con resultados más presionados para 2020, márgenes más estrechos e ingresos menores.

POSICION FINANCIERA AJUSTADA

Ingresos y márgenes


Índices de solvencia

*A contar de 2017, se incorporan ajustes asociados a la activación de costos financieros.

Indicador de cobertura

FCNOA / Deuda Financiera (%)

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

140.000

160.000

180.000

2014 2015 2016 2017 2018 2019 Mar.2019

Mar.2020

Ingresos Margen Ebitda Ajustado

0

5

10

15

20

25

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

2015 2016 2017 2018 2019 Mar.2019

Mar.2020Leverage Financiero (Eje izq.)

Deuda Financiera Ajustado / Ebitda AjustadoEbitda Ajustado / Gastos Financieros Ajustados

‐80%

‐60%

‐40%

‐20%

0%

20%

40%

60%

2014 2015 2016 2017 2018 2019 Mar.2019

Mar.2020

9



Solvencia BBB-


Además, se esperan mayores niveles de desistimientos a nivel de industria y de la compañía, considerando, entre otros factores, la mayor incertidumbre en los niveles de actividad y el aumento en el desempleo esperado.

Endeudamiento y coberturas:

Indicadores de cobertura y financieros presionados ante la disminución de inicio de nuevos proyectos inmobiliarios y el retraso en escrituración de algunos

proyectos

La estrategia de financiamiento de la compañía contempla para los proyectos de edificios individuales, la adquisición de terrenos principalmente con financiamiento mediante recursos propios y la construcción sea apoyada mediante créditos financieros.

Adicionalmente, en el caso de que la compra de terrenos sea destinada a proyectos más a largo plazo, se financian en parte a través de créditos.

Para el segmento de construcción a terceros, los recursos provienen principalmente de anticipos de los mandantes. No obstante, en algunos casos se pueden producir desfaces, que implicarían financiar el capital de trabajo mediante generación propia de la compañía o por medio de líneas de capital de trabajo.

A contar de 2015, el stock de pasivos financieros de Moller han presentado una tendencia creciente, sustentada en una mayor actividad inmobiliaria y en un alza en las necesidades de terrenos para proyectos futuros. Ello, ha generado que la deuda financiera pasara desde los $ 58.066 millones registrados en 2015 hasta obtener los $ 200.953 millones al cierre de 2019.

Al respecto, se debe señalar que el fuerte crecimiento en la deuda incurrido durante 2019 se encuentra asociado a un alza en los préstamos bancarios por el avance en la construcción de proyectos inmobiliarios y el retraso en el inicio de escrituración de algunos proyectos, producto de la contingencia ocurrida en el cuatro trimestre.

A marzo de 2020, los pasivos financieros alcanzaron los $ 212.694 millones evidenciando un crecimiento del 5,8% en comparación de fines de 2019.Ello, principalmente producto que la disminución de deuda por escrituración de inmuebles no logro compensar el crecimiento asociado al financiamiento por el avance en proyectos en ejecución.

La entidad, como forma de alternativa de financiamiento, cuenta con dos líneas de bonos inscritas por UF 2 millones cada una, con vencimientos a 10 y 30 años respectivamente. Al respecto, bajo la metodología de Feller Rate, la clasificación de dichos instrumentos y sus series asociadas contemplan actualmente un notch de diferencia con respecto a su solvencia, asociado a una situación de subordinación operacional implícita.

Lo anterior, se debe a que la totalidad deuda de la entidad se encuentra asociada a proyectos inmobiliarios, con una estructura financiera que considera que, al momento de escriturar el inmueble, los flujos se utilicen en primera instancia para amortizar la línea de financiamiento respectiva y posteriormente el saldo restante quede como libre disposición de la compañía.

Además, se considera un backlog de I&C a la baja, que no lograría por si solo sustentar a una eventual colocación de bonos. Esto se podría mitigar, eventualmente, con una mayor participación de este, crecimiento en el backlog y estabilidad en los flujos.

La compañía se ha mantenido un incremento constante de su base patrimonial, exceptuando 2017, pasando desde los $ 60.027 millones en 2013 hasta los $ 77.991 millones a marzo de 2020.

Sin embargo, el fuerte crecimiento en la deuda financiera de la entidad durante dicho periodo ha gatillado en que el endeudamiento financiero se incremente desde las 0,8 veces hasta las 2,7 veces, cifra por sobre comparables y rangos históricos de la compañía.

En los últimos periodos, los indicadores de cobertura se vieron más presionados debido al incremento en la deuda financiera asociado al plan de crecimiento en el negocio inmobiliario que estaba ejecutando la compañía sumado a una menor generación de Ebitda ajustado en 2019, cuyo efecto no logro ser compensado con aumentos en los niveles de caja.

Además, se registró un incremento en los costos financieros por la ralentización del proceso de escrituración y el aumento del financiamiento de capital de trabajo ante un aumento en los volúmenes de proyectos gestionados y a la contingencia.

Perfil de vencimiento


0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

20122013201420152016201720182019Mar.2020Corto plazo Largo plazo

10



Solvencia BBB-


Lo anterior implicó que, a diciembre de 2019, el indicador de deuda financiera neta sobre ebitda ajustados se incrementara hasta las 15,9 veces (8,1 veces en 2018) y la cobertura de Ebitda ajustado sobre los gastos financieros ajustados disminuyera hasta las 1,3 veces (3,0 veces en 2018)

Al cierre del primer trimestre de 2020, el ratio de deuda financiera neta sobre Ebitda ajustado continua creciendo hasta las 16 veces (9,4 veces a marzo de 2019) y la cobertura de Ebitda ajustado sobre gastos financieros ajustaos se mantiene presionada situándose en las 1,2 veces (2,8 veces a marzo de 2019).

Feller Rate, ante la contingencia política-social y la crisis sanitaria, espera mayores presiones financieras durante 2020, con indicadores de cobertura debilitados, debido a la menor escrituración esperada, incrementos en los niveles de desistimientos y una menor velocidad de avance en proyectos de I&C dada las medidas tomadas para contener los contagios, entre otros factores.

Este escenario, dependerá de cuanto dure la pandemia y su efecto en la economía chilena. Por lo cual, Feller Rate, continuará monitoreando su efecto en la industria. Además, en el caso de la posición financiera de Moller, se analizarán las estrategias realizadas para enfrentar esta pandemia, considerando un mayor desafío en la mantención del backlog de proyectos.

No obstante, dependiendo de la envergadura de los proyectos hospitalarios que sean adjudicados en el corto plazo, se podría ver un escenario mas favorable y poder compensar el menor dinamismo inmobiliario.

Liquidez: Ajustada Para analizar la liquidez de la compañía se debe tener en cuenta que, en el caso de las entidades

pertenecientes a la industria inmobiliaria, se contempla que los créditos de construcción asociados a proyectos inmobiliarios se pagan con la escrituración de dichos proyectos, por lo cual a pesar de que aparezcan el corto plazo en sus estados financieros, estos se van aplazando hasta su escrituración.

Sin embargo, ello implica una mayor carga financiera por proyectos que reducirá los resultados de las compañías.

Además, ante el avance de la pandemia un factor relevante a analizar será la adecuación que mantenga la entidad tanto en sus costos operacionales como en sus inicios de proyectos, que permitan afrontar de mejor manera este escenario.

En el caso de Empresa Constructora Moller y Pérez-Cotapos presenta una liquidez clasificada como “Ajustada”. Ello, considerando a marzo de 2020 una caja y equivalente por $ 8.768 millones, una generación de Ebitda ajustado anualizado por $ 12.785 millones, en comparación a una generación de flujos deficitaria (FCNOA) y vencimientos de corto plazo por $ 212.581 millones, los cuales se encuentran en su mayoría concentrados en proyectos inmobiliarios en distintas etapas de desarrollo -cuyo pago se encuentra asociado a la escrituración de los inmuebles- y al banco de terreno de la entidad.

Lo anterior, sumado a gastos financieros ajustados cercanos a los $11.000 millones (anualizado) e inversiones acordes al avance en sus respectivas obras en conjunto con una política de dividendo del 30% de las utilidades.

Además, se debe señalar que la liquidez mantiene un sustento relevante en la capacidad de rotación de las existencias de la compañía.

Por otra parte, la entidad cuenta con una mayor flexibilidad financiera, debido a su buen acceso al sistema bancario, contando con disponibilidad de líneas de créditos, las cuales mantienen garantías inmobiliarias, asociadas a cada proyecto.

Principales Fuentes de Liquidez Caja y equivalentes, a marzo de 2020, por $ 8.768

millones.

Una generación consistente con un margen Ebitda en el rango considerado en nuestro escenario base.

Principales Usos de Liquidez Amortización de obligaciones financieras acordes

al calendario de vencimientos.

CAPEX de mantenimiento y de crecimiento según el plan de crecimiento comprometido.

Dividendos según política de reparto.

11

ANEXOS EMPRESA CONSTRUCTORA MOLLER Y PÉREZ - COTAPOS

INFORME DE CLASIFICACION – Julio 2020


Resumen Financiero Consolidado


2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Mar. 2019 Mar. 2020

Ingresos Ordinarios 151.265 125.541 133.049 133.596 85.353 165.620 156.222 41.665 45.584

Ebitda (1) 7.044 9.037 6.229 3.658 5.586 13.574 10.636 2.132 2.111

Ebitda Ajustado (2) 5.533 1.801 5.792 10.416 8.834 16.020 12.145 2.339 2.979

Resultado Operacional 6.450 8.454 5.474 2.976 4.867 12.882 9.903 1.968 2.024

Ingresos Financieros 1.214 1.781 1.583 1.517 1.542 1.122 1.272 334 356

Gastos Financieros -1.416 -1.117 -786 -503 -283 -571 -1.420 -172 -677

Gastos Financieros Ajustados (3) -1.416 -1.117 -786 -503 -3.082 -5.357 -9.325 -1.339 -3.051

Ganancia (Pérdida) del Ejercicio 4.240 1.050 5.154 10.490 7.085 11.202 8.923 1.571 1.484

Flujo Caja Neto de la Operación -14.551 18.184 -6.931 22.137 -53.252 -30.546 -65.613 -28.317 -6.167

Flujo Caja Neto de la Operación Ajustado (FCNOA) (4) -14.551 18.184 -6.931 22.137 -53.252 -30.546 -65.613 -28.317 -6.167

FCNO Libre de Intereses Netos y Dividendos Pagados (5) -14.551 18.692 -7.281 22.882 -44.334 -27.154 -61.682 -28.748 -6.649

Inversiones en Activos fijos Netas (6) -314 -128 -57 -17 -213 -493 -663 -27

Inversiones en Acciones -2.793 0 -101 -51 -96 -46 -5

Flujo de Caja Libre Operacional -14.864 15.771 -7.339 22.764 -44.598 -27.743 -62.391 -28.780 -6.649

Dividendos pagados -2.336 -525 -2.576 -10.489 -5.313 -7.026

Flujo de Caja Disponible -14.864 13.435 -7.864 20.187 -55.087 -33.056 -69.416 -28.780 -6.649

Movimiento en Empresas Relacionadas 4.238 -495 -6.344 5.358 3.638 -3.760 -148 5.696 87

Otros movimientos de inversiones 9 655 23 1.439

Flujo de Caja Antes de Financiamiento -10.626 12.940 -14.208 25.554 -50.794 -36.793 -68.126 -23.084 -6.562

Variación de capital patrimonial 16.766

Variación de deudas financieras -3.594 -13.939 9.482 49.358 12.918 40.315 60.917 22.699 7.079

Otros movimientos de financiamiento

Financiamiento con EERR -2.754 -38.636 10.196 690

Flujo de Caja Neto del Ejercicio -208 -999 -4.726 36.276 -37.875 3.522 2.987 -384 1.207

Caja Inicial 8.585 8.377 7.378 2.652 38.928 1.053 4.574 4.574 7.561

Caja Final 8.377 7.378 2.652 38.928 1.053 4.574 7.561 4.190 8.768

Caja y equivalentes 8.377 7.378 2.652 38.928 1.053 4.574 7.561 4.190 8.768

Cuentas por Cobrar Clientes 49.964 43.975 28.892 38.605 57.610 68.758 73.301 76.073 82.286

Inventario 69.139 66.261 88.144 72.496 118.850 184.634 264.660 207.073 267.499

Deuda Financiera (7) 57.905 45.792 58.066 68.911 91.468 133.663 200.953 161.180 212.694

Activos Totales 173.723 164.051 183.207 219.286 240.913 314.640 405.637 343.829 420.145

Pasivos Totales 111.696 102.012 117.770 147.537 171.504 240.665 329.130 268.278 342.154

Patrimonio + Interés Minoritario 62.027 62.039 65.437 71.749 69.410 73.975 76.507 75.551 77.991

(1) Ebitda = Resultado Operacional +depreciación y amortizaciones.

(2) Ebitda Ajustado = Ebitda +participación en las ganancias (pérdidas) de asociadas que se contabilicen utilizando el método de participación- a contar de 2017 los costos financieros incluidos en el costo de venta.

(3) Gastos financieros ajustados = gastos financieros + a contar de 2017 los gastos financieros activados.

(4) Flujo de caja de la operación antes de intereses netos.

(5) Cifras estimadas por Feller Rate sobre la base de reportes de flujo de caja neto operacional presentado por la compañía antes de los dividendos pagados y descontado los intereses netos del periodo.

(6) Incluye propiedades de inversión.

(7) Deuda financiera: incluye otros pasivos financieros corrientes y no corrientes.

20 julio 2020

Solvencia BBB-


Líneas de bonos BB+

12




Principales Indicadores Financieros

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Mar. 2019 Mar. 2020

Margen Bruto 10,6% 14,4% 11,8% 10,0% 18,8% 17,1% 17,0% 14,1% 11,9%

Margen Operacional (%) 4,3% 6,7% 4,1% 2,2% 5,7% 7,8% 6,3% 4,7% 4,4%

Margen Ebitda (1) (%) 4,7% 7,2% 4,7% 2,7% 6,5% 8,2% 6,8% 5,1% 4,6%

Margen Ebitda Ajustado (2) (%) 3,7% 1,4% 4,4% 7,8% 10,3% 9,7% 7,8% 5,6% 6,5%

Rentabilidad Patrimonial (%) 6,8% 1,7% 7,9% 14,6% 10,2% 15,1% 11,7% 15,6% 11,3%

Costo/Ventas 89,4% 85,6% 88,2% 90,0% 81,2% 82,9% 83,0% 85,9% 88,1%

Gav/Ventas 6,3% 7,7% 7,7% 7,8% 13,1% 9,3% 10,6% 9,4% 7,4%

Días de Cobro 118,9 126,1 78,2 104,0 243,0 149,5 168,9 155,0 185,0

Días de Pago 75,3 78,1 94,3 74,5 144,9 78,5 94,7 70,8 89,8

Días de Inventario 184,0 222,1 270,3 217,2 617,6 483,9 734,7 508,9 718,4

Endeudamiento total 1,8 1,6 1,8 2,1 2,5 3,3 4,3 3,6 4,4

Endeudamiento financiero 0,9 0,7 0,9 1,0 1,3 1,8 2,6 2,1 2,7

Endeudamiento Financiero Neto 0,8 0,6 0,8 0,4 1,3 1,7 2,5 2,1 2,6

Deuda Financiera / Ebitda (1) (veces) 8,2 5,1 9,3 18,8 16,4 9,8 18,9 10,9 20,0

Deuda Financiera / Ebitda Ajustado (2) (veces) 10,5 25,4 10,0 6,6 10,4 8,3 16,5 9,6 16,6

Deuda Financiera Neta / Ebitda (1) (veces) 7,0 4,3 8,9 8,2 16,2 9,5 18,2 10,6 19,2

Deuda Financiera Neta / Ebitda Ajustado (2) (veces) 9,0 21,3 9,6 2,9 10,2 8,1 15,9 9,4 16,0

Ebitda / Gastos Financieros (1) (veces) 5,0 8,1 7,9 7,3 19,7 23,8 7,5 22,2 5,5

Ebitda Ajustado / Gastos Financieros Ajustados (2) (3) (veces) 3,9 1,6 7,4 20,7 2,9 3,0 1,3 2,8 1,2

FCNOA / Deuda Financiera (4) (%) -25,1% 39,7% -11,9% 32,1% -58,2% -22,9% -32,7% -46,5% -20,4%

FCNOA / Deuda Financiera Neta (4) (%) -29,4% 47,3% -12,5% 73,8% -58,9% -23,7% -33,9% -47,7% -21,3%

Liquidez Corriente (veces) 1,4 1,2 1,2 1,3 0,9 0,7 0,8 0,7 0,9

(1) Ebitda = Resultado Operacional +depreciación y amortizaciones.

(2) Ebitda Ajustado = Ebitda +participación en las ganancias (pérdidas) de asociadas que se contabilicen utilizando el método de participación- a contar de 2017 los costos financieros incluidos en el costo de venta.

(3) Gastos financieros ajustados = gastos financieros + a contar de 2017 los gastos financieros activados.

(4) Flujo de caja de la operación antes de intereses netos.

Características de los Instrumentos

LINEAS DE BONOS 1005 1004

Fecha de inscripción 25/02/2020 25/02/2020

Monto de la línea (*) UF 2.000.000 UF 2.000.000

Plazo de la línea 10 años 30 años

Series inscritas al amparo de la línea A y B

Rescate anticipado Total o parcial, en los términos que se indique en las respectivas escrituras complementarias de cada serie de bonos

Covenants

Cobertura de gastos financieros consolidado no inferior a 3 veces Deuda financiera / Patrimonio controlador menor o igual a 1,5 veces

Patrimonio total mayor o igual a UF 2 millones

Conversión No contempla No contempla

Resguardos Suficientes Suficientes

Garantías No tiene No tiene

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BONOS VIGENTES NO COLOCADOS Serie A Serie B

Fecha de inscripción 15/05/2020 15/05/2020

Al amparo de Línea de Bonos 1004 1004

Monto inscrito UF 1.000.000 UF 1.000.000

Monto de la colocación

Plazo de amortización 8 cuotas semestrales 1 cuota

Fecha de colocación

Fecha de inicio de amortización 01/10/2023 01/04/2025

Fecha de vencimiento de amortización 01/04/2027 01/04/2025

Tasa de Interés 5,0% anual 5,0% anual

Rescate Anticipado 01/04/2022 01/04/2022

Conversión No contempla No contempla

Resguardos Suficientes Suficientes

Garantías No tiene No tiene

Nomenclatura de Clasificación

Clasificación de Solvencia y Títulos de Deuda de Largo Plazo Categoría AAA: Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con la más alta capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, la cual no

se vería afectada en forma significativa ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía.

Categoría AA: Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una muy alta capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, la cual no se vería afectada en forma significativa ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía.

Categoría A: Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una buena capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero ésta es susceptible de deteriorarse levemente ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía.

Categoría BBB: Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una suficiente capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero ésta es susceptible de debilitarse ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía.

Categoría BB: Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con capacidad para el pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero ésta es variable y susceptible de deteriorarse ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía, pudiendo incurrirse en retraso en el pago de intereses y el capital.

Categoría B: Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con el mínimo de capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero ésta es muy variable y susceptible de deteriorarse ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía, pudiendo incurrirse en pérdida de intereses y capital.

Categoría C: Corresponde a aquellos instrumentos que no cuentan con capacidad suficiente para el pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, existiendo alto riesgo de pérdida de pérdida capital y de intereses.

Categoría D: Corresponde a aquellos instrumentos que no cuentan con capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, y que presentan incumplimiento efectivo de pago de intereses y capital, o requerimiento de quiebra en curso.

Categoría E: Corresponde a aquellos instrumentos cuyo emisor no posee información suficiente o representativa para el período mínimo exigido y además no existen garantías suficientes.

Adicionalmente, para las categorías de riesgo entre AA y B, la Clasificadora utiliza la nomenclatura (+) y (-), para otorgar una mayor graduación de riesgo relativo.

Títulos de Deuda de Corto Plazo

Nivel 1 (N-1): Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con la más alta capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados.

Nivel 2 (N-2): Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una buena capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados.

Nivel 3 (N-3): Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una suficiente capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados.

Nivel 4 (N-4): Corresponde a aquellos instrumentos cuya capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, no reúne los requisitos para clasificar en los niveles N-1, N-2 o N-3.

Nivel 5 (N-5): Corresponde a aquellos instrumentos cuyo emisor no posee información representativa para el período mínimo exigido para la clasificación, y además no existen garantías suficientes.

Adicionalmente, para aquellos títulos con clasificaciones en Nivel 1, Feller Rate puede agregar el distintivo (+).

Los títulos con clasificación desde Nivel 1 hasta Nivel 3 se consideran de “grado inversión”, al tiempo que los clasificados en Nivel 4 como de “no grado inversión” o “grado especulativo”.

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Acciones Primera Clase Nivel 1: Títulos con la mejor combinación de solvencia y otros factores relacionados al título accionario o su emisor.

Primera Clase Nivel 2: Títulos con una muy buena combinación de solvencia y otros factores relacionados al título accionario o su emisor.

Primera Clase Nivel 3: Títulos con una buena combinación de solvencia y otros factores relacionados al título accionario o su emisor.

Primera Clase Nivel 4: Títulos accionarios con una razonable combinación de solvencia, y otros factores relacionados al título accionario o su emisor.

Segunda Clase (o Nivel 5): Títulos accionarios con una inadecuada combinación de solvencia y otros factores relacionados al título accionario o su emisor.

Sin Información Suficiente: Títulos accionarios cuyo emisor no presenta información representativa y válida para realizar un adecuado análisis.

Descriptores de Liquidez

Robusta: La empresa cuenta con una posición de liquidez que le permite incluso ante un escenario de stress severo que afecte las condiciones económicas, de mercado u operativas cumplir con el pago de sus obligaciones financieras durante los próximos 12 meses.

Satisfactoria: La empresa cuenta con una posición de liquidez que le permite cumplir con holgura el pago de sus obligaciones financieras durante los próximos 12 meses. Sin embargo, ésta es susceptible de debilitarse ante un escenario de stress severo que afecte las condiciones económicas, de mercado u operativas.

Suficiente: La empresa cuenta con una posición de liquidez que le permite cumplir con el pago de sus obligaciones financieras durante los próximos 12 meses. Sin embargo, ésta es susceptible de debilitarse ante un escenario de stress moderado que afecte las condiciones económicas, de mercado u operativas.

Ajustada: La empresa cuenta con una posición de liquidez que le permite mínimamente cumplir con el pago de sus obligaciones financieras durante los próximos 12 meses. Sin embargo, ésta es susceptible de debilitarse ante un pequeño cambio adverso en las condiciones económicas, de mercado u operativas.

Insuficiente: La empresa no cuenta con una posición de liquidez que le permita cumplir con el pago de sus obligaciones financieras durante los próximos 12 meses.

Matriz de Riesgo Crediticio Individual y Clasificación Final

La matriz presentada en el diagrama entrega las categorías de riesgo indicativas para diferentes combinaciones de perfiles de negocio y financieros. Cabe destacar que éstas se presentan sólo a modo ilustrativo, sin que la matriz constituya una regla estricta a aplicar.

La opinión de las entidades clasificadoras no constituye en ningún caso una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoría practicada al emisor, sino que se basa en información pública remitida a la Comisión para el Mercado Financiero, a las bolsas de valores y en aquella que voluntariamente aportó el emisor, no siendo responsabilidad de la clasificadora la verificación de la autenticidad de la misma.

La información presentada en estos análisis proviene de fuentes consideradas altamente confiables. Sin embargo, dada la posibilidad de error humano o mecánico, Feller Rate no garantiza la exactitud o integridad de la información y, por lo tanto, no se hace responsable de errores u omisiones, como tampoco de las consecuencias asociadas con el empleo de esa información. Las clasificaciones de Feller Rate son una apreciación de la solvencia de la empresa y de los títulos que ella emite, considerando la capacidad que ésta tiene para cumplir con sus obligaciones en los términos y plazos pactados.

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