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INGRESO DE INMUEBLES A PROPIEDAD HORIZONTAL Dra. María Victoria Perciante Ríos1

II. ESTADO Y RÉGIMEN HORIZONTAL II.1. Concepto Para lograr la división de un inmueble en

planos horizontales y efectuar actos y negocios jurídicos de disposición afectación o administración sobre los mismos es necesario que el inmueble -construido o a construir- adquiera el estado horizontal.

Se trata de una situación artificial que toma un bien, que sólo se aprecia y revela a través de la documentación de la misma, dándole así la calidad, la regulación y la prueba, simultáneamente.

Podemos definir someramente al estado horizontal como el estado a que ingresa un bien in-mueble tras la comprobación, en un expediente administrativo, de la existencia de los requisitos necesarios para que sea apto a ser regido por la legislación especial. Constituye -igualmente- esa idoneidad para ser regido por la legislación especial.

El estado horizontal puede adquirirse en forma originaria -cuando se construye un edificio con la finalidad de afectarlo a propiedad horizontal- o en forma derivada -cuando el edificio fue construido en régimen de propiedad ordinaria y posteriormente ha sido incorporado a propiedad horizontal.- El instante en que el edificio adquiere el estado horizontal, marca el momento en que quedan perfectamente determinadas las partes del edificio susceptibles de propiedad separada y la participación de cada unidad respecto de los bienes comunes (Art.4 Ley 10.751).-

El régimen horizontal nace cuando el o los propietarios confieren un derecho en o contra la cosa, o cuando un tercero, en consideración al estado de-la cosa, la embarga. Esto significa que el tratamiento efectivo de al menos una de las unidades en forma independiente de las demás unidades "activa" el régimen. El Esc. Machado ilustra el punto con un caso muy claro, que se presentó a consulta ante la Comisión de Derecho Civil de la Asociación de Escribanos del Uruguay. Una persona suscribe una promesa de compraventa de un inmueble que posteriormente es incorporado a propiedad horizontal. Por diversos motivos debe ocurrir a la vía judicial para obtener la escrituración. E1 actuario dudó acerca de la forma en que debía proceder a la escrituración, es decir, si se debía escriturar en los términos de la promesa o en atención a la titulación actual del inmueble. La solución vino de la mano de esta distinción, ya que la Comisión de Derecho Civil entendió que el inmueble estaba en estado horizontal, que no había actuado el régimen y que, en consecuencia, correspondía escriturar en los

1 Dra. en Derecho y Ciencias Sociales. Aspirante a Profesor Adscripto de la Asignatura Propiedad Horizontal y Locación Urbana de la Facultad de Derecho de la Universidad de la República

términos de la promesa celebrada.2 El principal propulsor de esta distinción fue el

Esc. Fernando Miranda, y la misma ha alcanzado su consagración legal en la ley 17.292, Art.,51. Lamentablemente el decreto reglamentario no tuvo la misma claridad de conceptos, lo cual representa -a nuestro entender- un retroceso.

Otro aspecto que ha generado cierta controversia, en el ámbito de la ley 10.751 ha sido el momento en que se produce el nacimiento del estado horizontal.- Ante esta interrogante, el Esc. Miranda sostuvo férreamente -aunque en posición francamente minoritaria-, que, de acuerdo al art. 30 de la ley 10.751, el nacimiento del estado horizontal se concretaba con el otorgamiento, por parte del municipio, del permiso de construcción. Argumentaba, en su apoyo, que dicho artículo alude a la "constancia de la declaración municipal que entiende que el edificio se ajusta a la normativa vigente”. Esta constancia, a su entender, no es otra que el otorgamiento del permiso de construcción, ya que el municipio no lo concedería para construir un edificio que no estuviera en un todo de acuerdo con la normativa vigente. Si así fuera, otorgaría un permiso en propiedad ordinaria. pero jamás para propiedad horizontal.- 3

La doctrina mayoritaria no compartió esta posición, afiliándose a la opinión de que la manifestación de voluntad exigida por el art. 30 de la ley 10,751 es la habilitación municipal final, que tiene como presupuesto la existencia material de un edificio.

Las disposiciones contenidas en el Cap. III del DL 14.261 confirman, en cierto modo, la posición mayoritaria, en el sentido de que, si existiera propiedad horizontal desde el otorgamiento del permiso de construcción, no seria necesario establecer a texto expreso que “a los solos efectos del préstamo" se entiende que hay propiedad horizontal desde que se cumpla con los requisitos establecidos en el art. 34 del DL 14.261.

Como ya indicáramos, es una discusión que atañe exclusivamente a la ley 10.751. En relación a la normativa posterior, la doctrina entiende -y nos atrevemos a decir que en forma unánime- que el estado horizontal nace con el otorgamiento del reglamento de copropiedad.-4

2 MACHADO GIACHERO, Jorge Julio; GONZÁLEZ BILCHE, Alicia. Teoría y Práctica de la Propiedad Horizontal. 1ª. Edición. AEU Montevideo, 2003 pág.26 3 MIRANDA, Fernando. Conferencias y cursos. AEU Montevideo, 1985, p.42 4 NOBLIA, Aida; SECONDO, Mildred; GONZALEZ BILCHE, Alicia, MACHADO GIACHERO, Jorge Julio. Ciclo de Encuentros Técnicos Regionales (AEU) Tacuarembó, 23-de Junio de 2001. AEU Montevideo 2001 p. 38, MOLLA CAMACHO, Roque. Urbanizaciones de Propiedad-Horizontal. Ciclo de Conferencias del Instituto de Investigación y Técnica Notarial. 2B de Junio de -2001. AEU Montevideo 2001 p.9, NOBLIA. Aida; MACHADO GIACHERO, Jorge Julio, GONZALEZ BILCHE, Alicia. Urbanizaciones de

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II.2. Secuencia Normativa Nuestro Derecho, a diferencia de lo que

sucedía en otros países -como Argentina- no establecía norma alguna relativa a la propiedad horizontal, por lo cual podemos entender, sin lugar a dudas, que al no existir prohibición, la misma era viable a pesar de no contar con una regulación expresa.

La legislación argentina, en cambio, prohibía expresamente la división horizontal.- 5 El propio Vélez Sársfield reconocía, en las notas explicativas del art. 2617 del Código Civil Argentino, que otras legislaciones permitían la división por pisos o departamentos y agregaba que, dando a unos los bajos y a otros los altos, se genera necesariamente cuestiones entre ellos, o servidumbres sobre lugares indispensables para el tránsito en los diversos altos del edificio.-6

Nuestra legislación fue una de las primeras en Latinoamérica en regular el tema de la propiedad horizontal, siendo la mayoría de las leyes contemporáneas, con excepción de Brasil (1928) y Chile (1937), 7 En Europa sucedió algo similar, siendo la norma excepcionalmente anterior, la de Bélgica (1924). 8 En nuestro país, el sistema normativo de la propiedad horizontal se instauró por medio de la ley 10.751, de 25 de Junio de 1946. Como indicáramos supra, no existía una prohibición expresa que afectara al tema de la propiedad horizontal.- Compartimos la opinión del Esc, Molla, quien ha sostenido en diversas ocasiones, la viabilidad de la propiedad horizontal aun antes de la vigencia de esta ley, posición sustentada igualmente por los Escs. Miranda y Curbelo Urroz en el

Propiedad Horizontal. Ciclo de Encuentros Técnicos Regionales. Maldonado 29 de Septiembre de 2001. AEU Montevideo-2001 p.9, RUBBO, Horacio. Estudio de Títulos. 4a. Ed. actualizada. AEU Montevideo 2004 p.16, LJU c. 12.057 Tomo CV p. 31 y ss, MIRANDA, Fernando. Propiedad Horizontal. Conferencias y Estudios. AEU Montevideo 1985 pág. 42, MOLLA, Roque; GNAZZO, Teresa. Curso de Propiedad -Horizontal. AEU Montevideo 1992 1ª. clase p.25-26, 28 clase p.21 (2ª clase p.5) 5 Art.2617 Código Civil Argentino: E1 propietario de edificios no puede dividirlos horizontalmente entre varios dueños, ni por contrato ni por actos de última voluntad. 6 RACCIATTI, Hernán. Aspectos del régimen de propiedad horizontal vigente y su perfectibilidad. Academia Nacional de Derecho y Ciencias Sociales. Córdoba. Rca Argentina. Año Académico 2001 p.37 REFFINO PEREYRA, Virgilio. La propiedad horizontal y las grandes avenidas. Conveniencia de su adopción. Rev. del Colegio de Abogados de Buenos Aires, T. XV pp.440-441 (1937) 7 Uruguay 1946; Perú 1946; Argentina 1948; Colombia 1948; Bolivia 1949; Panamá 1952; México 1954; Venezuela 1957 8 Alemania -1951; Holanda 1952; España 1960; Francia 1965

Xº Congreso del Notariado Latino.-9 Miranda señalaba que podemos encontrar en

nuestra jurisprudencia antecedentes antiquísimos en los cuales se ha admitido la división horizontal transcribiendo expedientes que datan de 1871-72 y 1895-96, entre los cuales podemos destacar –brevemente-, el caso del ocupante de una dependencia construida encima de una finca de bajos a quien la jurisprudencia reconociera el dominio por prescripción de esa dependencia, pretensión que fuera acogida por la Sede interviniente. Asimismo Miranda y Curbelo citan otro caso en el cual se admitió la posibilidad de dos propiedades independientes en dos plantas del mismo edificio. 10 Se entendió que no existían inconvenientes que obstasen al fraccionamiento. Se tomó por fundamento el art. 134 de la Constitución vigente por aquel entonces, que establecía que el individuo puede hacer todo aquello que no está prohibido, que conforme a las disposiciones del Código Civil, el propietario puede constituir los derechos que buenamente quiera, y todas las servidumbres aparentes y continuas que deseare, que nuestro legislador no consagró la prohibición contenida en el art. 2617 del Código Civil Argentina, siguiendo, además a Marcadé en sus explicaciones al Código Civil Francés, que, en consecuencia, pudiéndose enajenar, se puede adquirir por prescripción parte del edificio.11

Con relación a la ley 10.751, diremos, inicialmente, y en lo que refiere al tema que nos concierne, que destacan las amplísimas facultades concedidas a los gobiernos municipales. En efecto, los mismos tienen a su cargo la determinación de las exigencias que deben cumplir los edificios para acogerse a la normativa de la propiedad horizontal, así como el control del cumplimiento de los mismos.-

Son éstos, aspectos que han generado dificultades importantes obstando en muchos casos a la incorporación, ya que solía ocurrir que, edificios construidos para funcionar en propiedad ordinaria debían, para incorporarse, realizar obras de adaptación de tal magnitud y costo, que sus copropietarios desistían de incorporar.- Quedaba así desvirtuada la finalidad primordial que perseguía esta normativa, es decir, que el acceso a la casa propia fuera una realidad para el mayor número posible de personas.12

Paralelamente se venía gestando otra

9 MIRANDA PÉREZ, Fernando; CURBELO URROZ, Herbert. Régimen de la propiedad horizontal en el derecho uruguayo (s.e.) Montevideo 1969 (Trabajo presentado al Xº Congreso Internacional del Notariado Latino, pág. 15 y ss. MOLLA, Roque. Tema VII del Encuentro Técnico Regional da Paysandú. 24 de Abril de 1999. AEU Montevideo 2000 pág.21 10 MIRANDA PÉREZ. Fernando; CURBELO URROZ, Herbert.- Régimen,.. cit. Pp 151- 64; 83 11 Ibidem 12 Diario Et PAÍS. 28 de Abril de 1947. Costará menos un apartamento en 18 de Julio que una casa en las afueras.

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deficiencia vinculada al funcionamiento del sistema: la práctica municipal de habilitar edificios en forma parcial cuando parte de las unidades que lo integraban no cubrían los requisitos exigidos por la comuna, dejando en una muy curiosa hipótesis de exclusión a las unidades que podríamos llamar "infractoras" de las disposiciones municipales.-13

Con la instauración de la ley 13.870, de 17 de Julio de 1970, se procuró solucionar los obstáculos anotados, principalmente a través de una notoria flexibilización de los requisitos exigidos, estableciéndose además un margen de tolerancia en caso de que el edificio contara con unidades que no alcanzaren las superficies mínimas exigidas. A su vez, esta ley procuraba solucionar la problemática generada por las incorporaciones parciales, propiciando incorporaciones que podríamos denominar "complementarias” que darán lugar a incorporaciones mixtas, es decir, parte por ley 10.751 y el resto por ley 13.670. Tal vez la gran innovación de esta ley sea la inaplicabilidad del art.30 de la ley 10.751, desvinculando así a las autoridades municipales de las actuaciones relacionadas con la incorporación de inmuebles a propiedad horizontal. Asimismo los Gobiernos Municipales conservan sus funciones inherentes a la policía de la edificación.

La ley 13.870 era una ley de alquileres, por lo que participa del espíritu de protección del arrendatario, entendiendo como tal, a la parte mes débil del contrato, a quien se debía defender ante las posibles especulaciones de los arrendadores. Estatuye, para ello, un mecanismo de derecho de preferencia, justamente buscando que quien adquiriese la unidad incorporada, fuera el inquilino al tiempo de la incorporación. Simultáneamente se estableció un inteligente contrapeso: la inalienabilidad relativa de la unidad adquirida por el inquilino.

Igualmente, y a pesar de ser una vía de ingreso mucho más beneficiosa, seguía resultando complejo el tema del ingreso a propiedad horizontal, lo que llevó a que, en Setiembre de 1974 se dictara el DL 14.261.

La peculiaridad más destacable, refiere a que se trata de un texto normativo pensado específicamente para el ingreso a propiedad horizontal, abarcando tanto la incorporación como la construcción, y, en especial, construcción financiada por el Banco Hipotecario del Uruguay.

Como era de esperar, con el paso del tiempo se decidió extender la posibilidad de construir edificios con préstamos bancarios a las instituciones de intermediación financiera privadas. La ley 16.760 reguló esta posibilidad, pero sin otorgar a estas instituciones las prerrogativas concedidas al Banco Hipotecario del Uruguay en el Capítulo III del DL 14.261.

La secuencia -elemental y con mero carácter ilustrativo se completa con la ley 17.292 de 25 de

14 El tema será objeto de un estudio approfondi en el cap. X del presente trabajo

Enero de 2001, aplicable a clubes de campo, o countries. La ley admite tanto hipótesis de incorporación como de construcción, con la particularidad de restituir al municipio las facultades vinculadas al ingreso a propiedad horizontal.

Esta ha sido una breve síntesis de la evolución normativa de la propiedad horizontal en nuestro Derecho. -

Nuestro ordenamiento cuenta con un profuso cúmulo de normas relacionadas al tema en estudio, provenientes, básicamente del ámbito legislativo, Poder Ejecutivo, Dirección General de Registros, Dirección Nacional de Catastro, las diecinueve Intendencias» etc.

La presente reseña ha pretendido establecer la "columna vertebral" del sistema que nos ocupa.

III. INGRESO A PROPIEDAD HORIZONTAL III.1. Concepto El análisis relativo al ingreso de inmuebles a

propiedad horizontal se vincula a lo que significa incluir un inmueble en una situación que lo habilita para ser tratado o regido por el régimen normativo de la propiedad horizontal.-

Implica el análisis acerca de si ese inmueble que se pretende sea tratado como propiedad horizontal, está dotado (o puede ser eventualmente dotado) de las condiciones estructurales y administrativas requeridas por la normativa vigente para que ello sea viable.

III.2. Requisitos necesarios para que se

concrete el ingreso. Noción. Taxonomía. Entendemos, en primer término, por

requisitos a aquellos elementos (materiales o jurídicos) determinantes de la posibilidad de ingresar un bien inmueble al sistema de la propiedad horizontal. Tradicionalmente, la doctrina ha clasificado estos requisitos en requisitos intrínsecos y requisitos extrín-secos: Requisitos Intrínsecos son aquellos que hacen referencia a la cosa en si, requisitos que podríamos llamar, sin temor a incurrir en errores, requisitos estructurales del inmueble. Lo son, v.gr. la independencia funcional, la salida a la vía pública en forma directa o a través de un espacio común (pasillo, hall, palier o patio central), las superficies mínimas requeridas para que, a criterio de los técnicos, sea apto para vivienda (en sentido amplio). Por lo tanto, ante la posibilidad del ingreso de un inmueble a propiedad horizontal, lo primero será la comprobación de la existencia de esas condicionantes intrínsecas, o la posibilidad de adaptación de las construcciones existentes. No obstante, ello no es suficiente. Es preciso verificar administrativamente la existencia de tales requerimientos. Al cúmulo de exigencias de carácter documental y administrativo que supone la verificación de la existencia de los requisitos estructurales, los denominaremos requisitos extrínsecos.-.

IV, ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA

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NORMATIVA SOBRE PROPIEDAD HORIZONTAL En términos generales, la normativa se aplica

tanto a edificios construidos con la finalidad de ser afectados a propiedad horizontal, como a edificios construidos en régimen de propiedad ordinaria e incorporados ulteriormente a propiedad horizontal.

La ley 10.751 ensaya una descripción casuística, haciendo uso de una técnica que entendernos inapropiada.14

De acuerdo al art.1º de la ley 10,751 el ámbito de-aplicación material comprendería:

a) Diversos pisos de un edificio b) Los apartamentos en que se dividen los distintos pisos de un edificio c) Las casas de un solo piso divididas en apartamentos d) Subsuelos y buhardillas habitables. En el caso de Montevideo la normativa municipal tornó aplicable el sistema a los edificios en bloque y núcleos evolutivos mientras la ley 17.292 amplió el elenco con las urbanizaciones de propiedad horizontal.

El criterio adecuado para definir la viabilidad o no del sistema de propiedad horizontal respecto de una edificación debe ser la divisibilidad de la misma de modo de obtener unidades funcionales autónomas materialmente independientes, cuya enajenación pueda producirse en forma separada. El derecho argentino alude al concepto de "unidad funcional" consistente en pisos, apartamentos, locales u otros espacios susceptibles de un aprovechamiento independiente por su naturaleza o destino. La unidad es un espacio determinado, independiente con acceso a la vía pública, dentro de un edificio construido en condiciones de servir de alojamiento al hombre, entendiendo el concepto de "alojamiento" en su extensión más amplia, comprensiva de vivienda, industria, comercio, así como destinos de más compleja calificación, como, v.gr., aquellos que la normativa sobre arrendamientos designa bajo el rubro "otros destinos".

Un caso muy interesante que se planteó ante la Intendencia Municipal de Montevideo estuvo relacionado a la viabilidad de la habilitación de un box como unidad independiente. La Sala de Abogados entendió que no existía impedimento alguno a ello, porque si bien la idea rectora del legislador apuntaba a la vivienda, en ningún momento se -limitó la aplicación de la normativa a este ámbito, y, más aún, cuando se reguló el tema de las superficies mínimas, se distinguió entre casa habitación y locales para otros usos. En conclusión resulta incuestionable la legalidad del planteo.

En el orden departamental, la expresión "boxes" no es desconocida por la norma jurídica, sino que su existencia está expresamente prevista por el art. 54062.62 del Digesto Municipal a propósito de los cerramientos para lugares destinados al estacionamiento de vehículos, por lo que, la existencia de boxes como unidades funcionales independientes

14 MOLLA, Roque, GNAZZO, Teresa. Curso de Propiedad Horizontal cit. Clase pág. 19

es perfectamente ajustado a derecho.15 En cuanto al ámbito de aplicación territorial,

estas normas se aplican en todo el territorio de la República,-con la excepción obvia de la normativa municipal, y con -la peculiaridad de la exigencia de certificado de incombustibilidad a los efectos de la incorporación sólo en Montevideo, de acuerdo al DL 14.261 y su decreto reglamentario.

La ley 10.751 rige desde 1946, habiendo sufrido algunas modificaciones por medio de las leyes 12.358, DL 14.560 y L. 15.220, contando además con normas ampliatorias como la L. 13.870, DL 14.261, L. 16.760 y L. 17.292, normas de carácter municipal y administrativo (Mayoritariamente de Dirección Nacional de Catastro, Dirección General de Registros. Ministerio de Vivienda, etc.)

En conclusión, el universo fáctico de aplicación de la normativa supraindicada nos permite distinguir:

(A): NORMA INCORPORACIÓN CONSTRUCCIÓN 10.751 SÍ SÍ 13.870 SÍ NO

14.261 C.I SÍ NO 14.261 C.III NO SÍ 16.760 NO SÍ 17.292 SÍ SÍ

(B): a) Edificios incorporados o construidos por

L.10.751 texto original b) Edificios incorporados o construidos por

L.10.751 con subsiguientes modificaciones c) Edificios incorporados o construidos por L

10.751 después del 19.9.1974 (vigencia del DL 14.261) Todos ellos pueden contar o no con

reglamento de copropiedad. En caso de contar con él, y de acuerdo a la fecha de su otorgamiento (antes o después del 19.9.1974) el mismo deberá contener (o no) la hipoteca reciproca. Existiendo hipoteca reciproca, la misma podrá estar documentada en el reglamento original o en una modificación posterior, pudiendo existir incluso reglamentos de copropiedad cuyo único contenido sea el establecimiento de la hipoteca recíproca.

d) Edificios incorporados por L. 13.870 texto original

e) Edificios incorporados por L.13.870 texto modificado

f) Edificios incorporados por C.I DL 14.261 con permiso de construcción anterior al 19.9.1974

g) Edificios incorporados por C.I DL 14.261 con permiso de construcción anterior al 1.1.1995 (producidas con posterioridad a la entrada en vigencia de la L.17.296)

h) Edificios construidos por C.III DL 14.261 i) Edificios construidos por L. 16.760

15 ALVAREZ, Jorge W. Boxes. La legalidad de su construcción como unidades independientes. IMM 2000 pp. 5 y ss

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j) Urbanizaciones de propiedad horizontal construidas o incorporadas de acuerdo a la normativa anterior

k) Urbanizaciones de propiedad horizontal construidas o incorporadas por L. 17.292

1) Edificios en bloques y núcleos evolutivos m) Edificios con incorporación mixta L.

10.751 + 13.870 n) Edificios con incorporación mixta L.10.751

+ 14.261 c.I Como se verá, el espectro fáctico es

sumamente amplio, por lo cual, en la práctica profesional hay que tener en cuenta todas estas posibilidades para determinar qué camino se debe seguir en el asesoramiento al cliente.

V. LEY 10.751 DE 25 DE JUNIO DE 1946 V.l) Requisitos estructurales V.l.l) Independencia y salida a la vía

pública El Art. 1º de la ley 10.751 requiere que las

unidades "sean independientes y tengan salida a la vía pública, directamente o por un pasaje común.

El requisito de la independencia apunta a que no exista promiscuidad de la propiedad, es decir que la propiedad debe estar adecuadamente determinada en cuanto a sus límites, de modo de garantizar el aprovechamiento exclusivo por parte de su titular.

Si la determinación se efectúa deficientemente o en forma insuficiente, se aplicará el principio según el cual aquellos bienes que no hayan sido expresamente destinados al uso particular serán considerados bienes de uso común.

Debemos entender, además, que este requerimiento no sólo hace a la correcta determinación desde una óptica jurídica o documental (eventualmente pasible de rectificación), sino que refiere básicamente a la independencia de punto de vista funcional, el aprovechamiento independiente,

Con respecto a la condicionante de la salida a la vía pública, directamente o por un pasaje común, es el lógico e inseparable corolario de la independencia funcional. Si no se cumple con este requisito, sería imposible pensar en una unidad independiente.

Cuando se establece la posibilidad de que ese acceso a la vía pública se concrete por medio de un espacio común, se refuerza aun más el concepto de independencia, no siendo viable, en caso de no existir, su sustitución por una servidumbre de pasaje16.

En efecto, sería irracional pensar que si existe una buhardilla, o un sótano, aún siendo perfectamente habitables, con relativa independencia funcional (imaginemos incluso que cuentan con cocina y baño), pero sólo puede accederse a ella cruzando el estar de una unidad del edificio, pueda ser tenida como

16 MIRANDA, Fernando. Propiedad Horizontal cit. P.39

unidad independiente. Más aún, si así se pretendiera habilitarlo, nos atrevemos a afirmar que ninguna de las unidades puede ser tenida como unidad independiente, una de ellas, por no contar con acceso directo a la vía pública o por un espacio común, y la otra, por no ser susceptible de un aprovechamiento independiente y exclusivo.

V.1.2) Requisitos dimensionales La ley no establece superficies mínimas para

propiciar el ingreso a propiedad horizontal. Sin embargo, previene, en su art.30, que la Municipalidad establecerá, en cada caso si el edificio que se pretende someter a propiedad-horizontal (ya sea por construcción o por incorporación), cumple con las exigencias previstas por la ley y aquellas previstas por las ordenanzas municipales.

Esta norma se repite en el art.10 del Decreto de 16 de Enero de 1947, el cual hace alusión a las reglas de orden técnico que definirán la viabilidad del edificio con relación a la propiedad horizontal.

Una de esas exigencias y reglas a que refieren tanto la ley como el decreto reglamentario, se vincula al tema de las superficies mínimas habitables, las cuales, dentro del sistema regido exclusivamente por la ley madre, serán establecidas por cada Municipio conforme los criterios de sus técnicos.

La Intendencia Municipal de Montevideo, v. gr., establece, en el Digesto Municipal, que las habitaciones que componen una vivienda deben tener determinadas condiciones dimensionales: cierta altura mínima de los techos, la iluminación, la ventilación, así corno el área edificable por piso.

Es importante destacar la doble función que se establece a favor de los Municipios, ya que los mismos no sólo procederán al contralor del cumplimiento de las ordenanzas municipales sobre edificación, misión que les corresponde por naturaleza atento las disposiciones de la ley orgánica municipal, que les asigna la policía edilicia; sino que además se les atribuye el contralor de los requisitos de origen legal.

Las enormes dificultades que este punto ha generado en la práctica, al exigir contralores complejos y varia dos han sido detonantes de la normativa posterior, que, con excepción de la ley 17.292, ha restado protagonismo a los municipios en cuanto al ingreso a propiedad horizontal.

V.2. Requisitos documentales V.2.l. Permiso de construcción Es el acto por al cual la Intendencia autoriza

al solicitante a construir, regularizar, o demoler edificaciones en los términos planteados por esa solicitud y en un todo de acuerdo con la documentación aportada. Se tramita mediante un expediente especial que requiere la firma técnica de un Arquitecto o de un Ingeniero Civil.

En la actualidad, la Intendencia Municipal de Montevideo concede permiso de construcción en régimen de propiedad individual, en régimen de

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propiedad horizontal por ley 10.751 para construcción y para incorporación de obras ya existentes.

El permiso de construcción en propiedad horizontal se compone de:

a) Elementos gráficos (firmados por técnico y un propietario)

b) Plano de señalamiento de las unidades (por Ingeniero Agrimensor)

c) Memorias firmadas por técnico y propietario

d) Solicitud para construir, ampliar, reformar o regularizar, firmado por técnico y propietario

e) Actuaciones de las Oficinas intervinientes f) Autorización propiamente dicha en forma

de plancha con firma del funcionario autorizante con las condiciones en que se otorga dicha autorización,

g) Habilitación final (certificado o plancha de inspección final de obras), plano de fraccionamiento definitivo, firmado por Ingeniero Agrimensor, sello del cotejo de la Oficina municipal actuante y la inscripción en la Dirección Nacional de Catastro17.

El plano de señalamiento mencionado incluye un fraccionamiento, y describe, someramente las unidades a construirse. Cuando el Municipio lo reciba, le estampa la leyenda "LEY Nº 10.751" y lo deriva a la División Propiedad Horizontal de la Intendencia, quien va a fiscalizarlo, comparando la totalidad del proyecto presentado con la normativa edilicia vigente. Del resultado de la compulsa surgirá el otorgamiento o la denegación de ese permiso de construcción solicitado.

Ese plano, con la constancia de la aprobación municipal, será necesario para inscribir por primera vez el título de dominio en los Registros, contorne lo dispone el art.2 del decreto reglamentario.

Recordemos que, como ya se indicara supra, el Esc. Fernando Miranda entendía que el otorgamiento del permiso de construcción significaba, sin más, el ingreso del inmueble a propiedad horizontal.

En el sistema que estamos analizando, el permiso de construcción resulta esencial. Marca además una serie de aspectos que no podrán ser modificados por el reglamento de copropiedad, no pudiendo constatarse, contrariedades entre el destino que en los hechos se dé a la cosa y el que surge establecido del permiso de construcción.

V.2.1. Habilitación Municipal. El Servicio de Edificaciones apreciará

estrictamente el ajuste y cumplimiento de lo solicitado a las disposiciones vigentes, produciendo un informe que se elevará al Departamento de Planeamiento Urbano.

Instalaciones Mecánicas controlará además el buen funcionamiento de ascensores, calefacción,

17 DIMATTEIS, Leonardo; ESTELLÉS DÍAZ, Ricardo. Relación de la Escribanía con el Servicio de Contralor de Edificaciones de la Intendencia Municipal de Montevideo. Comisión del Notariado Nóvel. Jornada de Integración del Notariado Nóvel IV, 1999 pp. 1-4

ventilación mecánica y alumbrado de seguridad. Con respecto al alumbrado de seguridad,

rige, además, el Dec. 333/2000 sobre siniestros, que exige un contralor mucho más estricto de la seguridad del edificio.-

Una vez finalizadas las obras, se solicita a la Intendencia la aprobación de las mismas, es decir, una manifestación de voluntad que establezca que las obras han sido realizadas de conformidad con el permiso de construcción concedido.

En caso de haber sido las obras realizadas de conformidad, la Intendencia habilita esas construcciones tras efectuar el correspondiente cotejo que le permitirá comprobar esa coincidencia.

Con posterioridad a la habilitación, se levanta un plano de fraccionamiento horizontal a fin de identificar debidamente las unidades y se indicará con total claridad los bienes individuales y los bienes comunes.

E1 plano, cotejado por la Intendencia y aprobado, habilita la inscripción en la Dirección Nacional de Catastro.

El catastro, como institución, tiende a la determinación de las propiedades inmobiliarias, dando asimismo un valor a cada una de ellas, fundamentalmente con efectos fiscales.

En nuestro País, el organismo encargado del Catastro es actualmente la Dirección Nacional de Catastro, oficina ésta que ha sido precedida de otras que han recibido distinta denominación, pero que han desarrollado similares actividades. Las disposiciones vigentes validan los documentos emanados de las antecesoras, y contamos además con normas que a tal punto lo contemplan, que refieren a "quien haga sus veces", previendo eventuales modificaciones para el futuro.

Cuando la unidad o apartamento de propiedad horizontal adquiere su autonomía jurídica es apta para ser objeto de negocios dispositivos.

Previamente es menester se le asigne, por parte de la Dirección Nacional de Catastro (o sus oficinas departamentales) un número de padrón y el valor real. Los mismos surgen del certificado de empadronamiento y valores reales que expide Catastro cuando devuelve el plano de fracciona aliento horizontal inscripto, que sirve de base, junto al plano, para el otorgamiento (eventual, en este caso) del reglamento de copropiedad18.

La falta de habilitación provoca la inhabilidad de la propiedad horizontal19

18 CACCIATORI. Miguel A. Manual de Derecho Registral, AEU, Montevideo, pp 218-220; CACCIATORI, Miguel A. Práctica Registral, Descripción y deslinde de inmuebles. Minutas registrales. Solicitud de información. Descarte. AEU Montevideo, 2004, p.7; RUBBO, Horacio. Estudio de Títulos. 4ª Ed. Actualizada. AEU Montevideo, 2004, p.17.- 19 Inhabilidad de la propiedad horizontal por nulidad de la habilitación municipal. Sentencia de 1ª Instancia del

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La habilitación puede faltar por diferentes razones, puede no haberse obtenido jamás, pudo ser revocada con posterioridad, incluso por haberse comprobado que la misma era fraudulenta o errónea.

Llamó poderosamente nuestra atención un caso en particular en el cual el comprador de una unidad de propiedad horizontal inicia desalojo por la causal de vivienda propia, siendo el demandado un ocupante precario. Este ocupante contesta la demanda excepcionándose en la falta de legitimación activa por falta de titularidad como propietario del demandante por ser la compraventa en cuestión absolutamente nula por falta de objeto, al basarse en un acto administrativo municipal cuyo sustento eran motivos falsos. Alegaba que el acta final de inspección del edificio determinaba que el ancho de la pared divisoria era de 31 cm. cuando en realidad no superaba los 16 cm. Reclamaba se determinara por la Sede la nulidad de la habilitación municipal y que, en consecuencia se declarara nula la compraventa en mérito de la cual el demandante inicia-ba el proceso de desalojo, haciendo lugar, de esta manera, a la excepción opuesta y desestimando la demanda de desalojo incoada en su contra.

La Sede que intervino en primera instancia entendió que -no le competía analizar el tema de la validez de la habilitación municipal, por entender que existían otras vías más apropiadas para ello (la vía administrativa). De hecho, parecía desmesurada la contestación de la demanda, y basada claramente en mala fe, procurando postergar el momento del desalojo. La Sede desestimó el excepcionamiento. El Tribunal que intervino en la segunda instancia sostuvo, sin embargo, una posición radicalmente inversa: Entendió que, de acuerdo al art.30 de la ley 10.75l, es condición de validez de la venta y de la escritura pública de un inmueble cuyo traspaso de dominio regula la misma, que exista habilitación municipal. La regularidad de ésta como acto administrativo, depende de los motivos que la inspiran. Si el espesor de los muros divisores es inadecuado e igualmente se consigna falsamente que mide 31 cm. cuando mide 16 cm, la habilitación municipal resulta nula, y el Poder Judicial es competente para declarar la nulidad para el caso concreto en la especie, en el entendido de que "fraus omnia corrompit".20

Se trata de un caso clarísimo de habilitación municipal fraudulenta. El edificio simplemente no cumple con los requisitos necesarios, y aún cuando la Intendencia -indebidamente- haya otorgado la habilitación, no está ni estuvo jamás en régimen de horizontalidad. El bien no responde a las ordenanzas municipales. La autorización fraudulenta por parte del

Juzgado de Paz de la 1ª Sección Judicial de Montevideo (Misella Martínez de Atanario), Sentencia de 2ª Instancia del Juzgado Letrado de 1ª Instancia en lo Civil de 4º Turno (Alberto Reyes Terra), en Rev. AEU T. 55 (5-8) 1969, pp.251-63 20 Vide Nota 20; DEL CAMPO, Francisco. (Comisión de Derecho Civil de la AEU, en Rev. AEU T.74, (7-12) 1988 p. 346

Municipio no ha provocado el estado de horizontalidad, sino apenas una apariencia de estado horizontal.

La revocación, en cambio, trae como conse-cuencia la desaparición del objeto idóneo. La diferencia es que el bien sí entró en el sistema de la propiedad horizontal, aunque posteriormente, deja de ser idóneo para-ello. Quién haya contratado durante la vigencia de la propiedad horizontal actuó bien, ya que la revocación no va a tener efectos retroactivos. Quienes adquirieron esas unidades van a quedar en condominio regido por el Código Civil. 21

Las hipótesis más frecuentes de revocación refieren a que hubiera quedado un plazo pendiente para realizar alguna obra de adecuación y la misma no haya sido llevada a cabo.

La Comisión de Derecho Civil de la Asociación de Escribanos del Uruguay evacuó una consulta, relativa a un caso en que el edificio se había habilitado en base al régimen de la ley 10.751, pero la resolución de habilitación declara que, frente a la gravedad de los hechos, y tomando en cuenta las irregularidades detectadas como algo consumado, se establece un recargo de cinco veces la tasa, otorgándose un plazo para regularizar las obras, un mes después se revocó la resolución por la que se habilitó el edificio, ordenando la demolición de las obras con plazo de treinta días. 22

Con respecto al tema de la revocación, entendía Miranda se debía disponer la irrevocabilidad de la habilitación, ya que ese edificio habilitado ya es objeto de comercio y que no debería ser retirado por mediar una nueva resolución del Municipio. El derecho de propiedad es perenne, no transitorio.

Concluía que tal resolución debía ser recurrida hasta obtener su anulación, pero admitía, como salida para el Municipio, la posibilidad de expropiación y la subsiguiente anulación del fraccionamiento.23

En conclusión, un edificio que, por cualquier razón carece de habilitación municipal final y no está regido por el capítulo III del DL 14.261, no ha ingresado al estado horizontal.-

Ante un eventual remate, el objeto será un terreno con construcciones, no pudiéndose excluir ninguna unidad, por carecer éstas de existencia jurídica.

V.2.3. Contratación de seguros El art.20 de la ley 10.751 establece la

obligatoriedad de la contratación de seguros contra incendio y contra daños del ascensor en todo edificio regido por la ley.

Sin la constancia que el edificio ha sido asegurado contra incendio, no podrán autorizarse escrituras públicas de traslación de dominio o hipotecas, ni será posible la inscripción en los

21 BASCANS, Claudio. (Comisión D. Civil de la AEU). En Rev. AEU T.73 (7-12) 1987 p.346 22 ibidem 23 MIRANDA, Fernando, op. cit. P.37

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Registros. El costo de las primas se considera expensas

comunes. La prima es el precio que el asegurado debe abonar para recibir los beneficios del contrato de seguro, en forma de indemnización, en caso de ocurrencia de los daños amparados por el contrato. Es una tasa por ciento o por mil que se aplica al capital asegurado, sobre distintas bases y de acuerdo al tipo de seguro contratado. El resultado del cálculo es una suma que representa el costo que, sumado a los impuestos, deberá ser abonada. La prima constituye la medida da la peligrosidad de los riesgos. Para ello reviste gran importancia la información estadística. El capital asegurado representa el límite máximo de -responsabilidad del asegurador por siniestros amparados por la póliza. El seguro contra incendios cubre todas las partes de la edificación, con excepción de los cimientos.

Los propietarios del edificio son responsables, además por los daños que eventualmente puedan sufrir visitantes y terceras personas por el uso de los ascensores. No les exime de responsabilidad el hecho de que el funcionamiento y mantenimiento de los ascensores sea el adecuado, ni que se cumpla estrictamente la normativa vigente al respecto, si bien ante un reclamo, el Juez ponderará favorablemente estos elementos.

V.2.4. Reglamento de Copropiedad El reglamento de copropiedad aparece, en el

sistema previsto por la ley madre como un elemento aleatorio, lo cual es razonable si tomamos en consideración la vital importancia con que cuentan la habilitación municipal y el permiso de construcción.

El art.16 de la ley 10.751 establece que los propietarios de pisos o departamentos -o los promitentes compradores en su caso p o d r á n acordar los reglamentos de copropiedad, con el fin de precisar los derechos y obligaciones.

En el correr del año 2003, se plantea ante la Comisión de D. Civil de la Asociación de Escribanos del Uruguay, una consulta vinculada a la legitimación para otorgar el reglamento de copropiedad. Se trata de un curador que omitiendo la venia, otorgó un reglamento de copropiedad. Los Escribanos informantes, Fernando Alonso y Luz María Pena, entendieron que no era necesario obtener la venia judicial a que refieren los arts. 395 y 431 del Código Civil, pues la situación fáctica no se ajusta al precepto legal, ya que la particular naturaleza jurídica y funcionamiento de la hipoteca recíproca la apartan definitivamente de la hipoteca regulada por el Código Civil. 24

Además, de acuerdo al art. 17, a falta de reglamento, o en su silencio, las relaciones entre los propietarios de los diversos pisos o departamentos de un edificio, se regirán por las reglas de los arts. 18 y

24 ALONSO, Fernando, PENA, Luz María. (Comisión D. Civil AEU) en Rev. AEU 89 (1-12) 2003 p. 345

19 de la ley. Ésto significa que el edificio puede perfectamente no contar con un reglamento de copropiedad. Su falta será suplida por las disposiciones legales, así como su silencio en caso de que exista y no contenga estipulaciones respecto de un tema concreto que se suscita.

Ahora bien, éste es el panorama hasta la entrada en vigencia del DL 14.261, que introduce modificaciones a esta ley, entre otros puntos, en cuanto al otorgamiento del reglamento de copropiedad.

El DL. 14.261 establece diversas constancias que deben estar necesariamente consignadas en el reglamento de copropiedad, y que se extienden, de acuerdo a su art. 6 in fine, a las incorporaciones posteriores a su vigencia, aún por ley madre.-

Los seguros de incendio deben cubrir el 20% del valor fiscal total de las unidades de acuerdo a las pautas establecidas para el pago del impuesto a las transmisiones patrimoniales, sin cuya constancia el Registro no podrá inscribir el reglamento de copropiedad.

Es necesario, además, el establecimiento de la hipoteca recíproca en garantía de los gastos de conservación y reparación de los bienes comunes, primas de seguros y demás expensas a que refieren los arts. 5 y 25 de la ley madre.-

De acuerdo a ésto, debemos aclarar que no se está disponiendo la obligatoriedad del reglamento de copropiedad para edificios regidos por la ley madre, sino que se impone un contenido específico que no puede omitirse en caso de que los copropietarios, haciendo uso de las facultades que les concede el art.16 de la ley 10.751, opten por proceder al otorgamiento del reglamento.

Con anterioridad a las leyes 16.226 y 16.671, había otro inconveniente relativo a la hipoteca recíproca: su inscripción caducaba a los treinta años, de modo que, los edificios que voluntariamente habían otorgado el reglamento de copropiedad, probablemente motivados por la ventaja posterior de la hipoteca recíproca, podían verse perjudicados por el paso del tiempo ante la caducidad -probablemente inadvertida- de la misma. Inicialmente, se solucionó disponiendo que fuera suficiente la reinscripción, pero posteriormente se dispuso la no caducidad.25

VI. LEY 13.870 DE 17 DE JULIO DE 1970 La ley 13.870 fue una ley de alquileres, e

introdujo un estatuto excepcional y especial de incorporación "automática", previo cumplimiento de una serie de trámites, pero sin necesidad de efectuar obras de adaptación. Es aplicable exclusivamente a casos de incorporación, pues la propia ley parte de la base de la existencia material del edificio.

25 ACOSTA Y LARA, Manuel (Comisión de D. Civil AEU), en Rev. AEU 80 (1-6) 1994 pp. 189 y ss

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VI.l. Requisitos estructurales VI.1.1. Independencia y salida a la vía

pública El art.30 de la ley remite a los requisitos

exigidos por el artículo 1º de la ley 10.751, por lo cual estos requisitos serán exigidos en similares condiciones a las expresadas supra al analizar las mismas en relación a la ley madre.-

VI.1.2. Requisitos dimensionales De acuerdo a las disposiciones de la ley, las

unidades deben cumplir con determinados requisitos referentes a las superficies mínimas. Son superficies mínimas aquellas que se entienden como áreas mínimas habitables en condiciones de decoro. Ello supone la aplicación de criterios técnicos relativos a la habitabilidad de las unidades: casa habitación, 32 m2 y locales no destinados a casa habitación 20 m2.-

El art.3 del Decreto 146/71 define las superficies mínimas continuas como aquellas que permiten el acceso directo a todos los locales interiores sin utilizar zonas de uso común. Los arts. 3 y 4 del mencionado Decreto establecen pautas para tomar las medidas así como una tolerancia que alcanzaría hasta el 30% de las unidades que integran el edificio a incorporar. Diferentes autores han sostenido que este decreto se excede y es por lo tanto ilegal, por cuanto establece tolerancias y áreas mínimas que la ley no admitía.26

La ley fue modificada posteriormente por la ley 13.892, que permitió la incorporación de locales con acceso directo a espacios comunes que tengan una superficie mínima continua no menor de 30 m2 y salida directa al exterior.

Esta modificación atendió, fundamentalmente, a los problemas que se suscitaban por aquel entonces, vinculados con los locales de las galerías comerciales ubicadas sobre Avenida 18 de Julio.

Por último, cabe agregar que esta ley arremete contra uno de los graves inconvenientes que dificultaron la incorporación de edificios bajo el régimen de la ley madre, estableciendo un umbral de tolerancia en términos tales que, si parte del edificio no cumplía con los requerimientos superficiarios exigidos tal situación no obstaría al ingreso del edificio "in totum” al régimen de la propiedad horizontal.

Este umbral de tolerancia se manifiesta en el texto legal de dos formas:

a) Criterios de mensura diversos a los habituales, tendientes a permitir el alcance de las medidas necesarias para la incorporación; se permite entonces la mensura hasta los ejes de los muros que limitan la unidad, al sólo efecto de la incorporación.

b) Pueden existir unidades que no alcancen

26 SOLARI BARRANDEGUY, Marcelo. Régimen especial de incorporación de inmuebles a propiedad horizontal. En Rev. Colegio de Abogados del Uruguay T.6 1-4 1972 p.31

las superficies mínimas requeridas, sin evitar el ingreso a propiedad horizontal, siempre que el número de esas unidades no supere el 3Q% de las unidades.-

De este modo se evitaría el tema de eventuales incorporaciones parciales, generadoras de curiosas y complicadas situaciones de las que nos ocuparemos infra.

Como es sabido, esta ley busca solucionar al menos en parte las dificultades provocadas por este tema de las habilitaciones parciales.

VI.1.3. Certificado de Incombustibilidad Este requisito es establecido en el art.35 de

la ley, que instaura este requisito siempre que un edificio esté destinado a casa habitación, pero establece, paralelamente, que se exigirá para todo edificio de más de tres pisos, sin distinguir en cuanto al destino del mismo, lo cual resulta lógico, ya que carecería de sentido que un edificio de varios pisos, destinado a comercio (v.gr. London-Paris en su momento, o más recientemente New York Class) pudiera estar constituido por materiales de alta combustibilidad.

El texto normativo incurre, sin embargo, en una imprecisión terminológica al hablar, lisa y llanamente de "materiales incombustibles"* Es evidente que el verdadero sentido de la norma ha sido exigir (controlar) el uso de materiales que cuenten con una mayor resistencia al fuego. Ello permitiría sofocar el siniestro más fácilmente, así como aumentaría considerablemente la posibilidad de evacuar el edificio sin pérdidas humanas y minimizando, adicionalmente, y en la medida de lo posible, los daños materiales al edificio siniestrado.

La norma, en su texto original, establecía que el cumplimiento del requisito se acreditaría por certificación del Municipio correspondiente. Por medio del art.497 de la ley 13.892, se dispuso que este control debe efectuarse mediante la certificación de Arquitecto o Ingeniero.

VI.2. Requisitos documentales VI.2.1. Permiso de construcción De acuerdo al texto original, el permiso de

construcción debía ser anterior al 1º de mayo de 1970, sin perjuicio de que la habilitación pudiera ser posterior. La ley 14.100 de 29 de Diciembre de 1972 modificó la-fecha del permiso de construcción disponiendo que podía ser anterior al 30 de Setiembre de 1972. Ello implica la exigencia de una antigüedad mínima de las construcciones, a pesar de que por la vía reglamentaria se admite la regularización de obras anteriores, pero con permiso o habilitación posteriores (Art.l4 in fine)

Tanto Solari Barrandeguy, como Manzo 27

27 SOLARI BARRANDEGUY, Marcelo, Régimen… cit.; MANZO, Elena Beatriz. La propiedad horizontal en la ley 13.870. AEU, Montevideo, 1972. Jornada Notarial Uruguaya 16ª, Florida 7-10 Dic. 1972 p. 6

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entienden que el Decreto se excede por cuanto, por vía excepcional admite la incorporación de edificios con permisos regularizados después del 1º de mayo de 1970. Admiten, sin embargo que la regularización implica, por definición la existencia de obras construidas sin autorización municipal o no ajustadas al permiso, paro que las mismas han de ser indudablemente anteriores a la fecha límite establecida.

VI.2.2. Plano de fraccionamiento De acuerdo a las disposiciones del art. 31

inc.b, deberá confeccionarse plano de división que se registrará en la Dirección Nacional de Catastro. Los referidos planos deberán contar necesariamente con las siguientes menciones:

a) Aclaración de que la incorporación se hace conforme las disposiciones de la ley 10.751 y 13.870

b) Número y fecha del permiso de construcción

c) Transcripción del art.30 in fine (servidumbre)

d) Constancia de la incombustibilidad de los materiales utilizados en la construcción.

Si bien el Municipio no va a tener intervención en lo que hace a la incorporación, el mismo conserva sus facultades de policía edilicia, debiendo ser puesta en conocimiento de la división para que la tome en consideración y obre en consecuencia. A tales efectos se envía al Municipio un duplicado del plano de fraccionamiento.-

VI.2.3. Reglamento de copropiedad De acuerdo a las disposiciones contenidas en

el art.31 de esta ley, el reglamento de copropiedad pasa, de ser un elemento potestativo y aleatorio, a ser un requisito sine qua non, de modo que su falta obstaría el ingreso del inmueble a propiedad horizontal.

Además de convertirse en un elemento preceptivo, se impone legalmente un contenido mínimo específico, constituido por una servidumbre legal de pasaje, conservación, reparación y control de funcionamiento de todas las instalaciones sanitarias, eléctricas, de agua corriente, ductos de ventilación, de incineración y demás servicios que existieren o se instalaren.

Resalta, prima facie, la voluntad del legislador de efectuar una enumeración comprensiva de todos los aspectos posibles, procurando que nada quede fuera de la misma, lo cual se evidencia a la luz de las palabras finales “y demás servicios que existieren o se instalaren", evitando así que algún propietario intentara solaparse en el silencio de la norma para no permitir el acceso a la unidad a los efectos dispuestos por la ley (pasaje, conservación, reparación y control de funcionamiento).

Si el reglamento de copropiedad omitiere estas estipulaciones el mismo no resultaría idóneo.

VI.3. Acerca de las previsiones

contenidas en el art. 36

Este artículo dispone la no aplicabilidad del

artículo 30 de la ley 10.751, por lo cual, cumplidas las exigencias precedentemente expuestas, y sin que sea necesario efectuar obras de adaptación, ni habilitación municipal alguna -a los afectos de la incorporación, por supuesto— el edificio ingresa "automáticamente" en régimen de propiedad horizontal.

E1 establecimiento de la servidumbre de pasaje, conservación y control de funcionamiento, es la lógica consecuencia de la no exigencia de modificaciones estructurales la edificio; si se va a permitir que un edificio cuyas cañerías generales pasen por debajo de unidades de uso particular, sin exigir adaptación, es razonable y hasta imperioso exigir al propietario de esa unidad que permita el acceso en caso de ser necesario, y que, si el mismo se negara sin razones justificativas, pueda ser compelido de alguna manera, de modo de lograr finalmente el acceso a la unidad. VII) DECRETO-LEY 14.261 de 19 de SEPTIEMBRE de 1974

Vll.l. Hipótesis de Incorporación VII.1.1. Requisitos estructura1es VI1.1.I.1. Independencia y salida a la vía

pública El art. 1º del DL 14.261 remite a los

requisitos establecidos por la ley 10.751 en su art.18, por lo cual los edificios construidos en régimen de propiedad ordinaria cuyos propietarios procuren la incorporación a propiedad horizontal deberán acreditar la existencia de la independencia y de su corolario, la salida a la vía pública, ya sea directamente o por un pasaje común en los términos ya señalados al analizar las disposiciones de la ley 10.751.-

VII.1.1.2. Requisitos dimensionales E1 DL 14.261 mantiene el concepto de

"superficie mínima continua'» introducido por la ley 13.870, innovando, por cuanto admite la posibilidad de que esas superficies «mínimas» sean también discontinuas, es decir, que la superficie total de la unidad se determine válidamente agregando o sumando el área de una unidad al área de otra parte, ubicada fuera del limite perimetral a la cual se accederá a través de bienes comunes. V.Gr:

106 B

101

105

102 103 106 A 104

Supongamos que la unidad que se encuentra

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en medio de las unidades 103 y 104 en esta supuesta planta de un edificio, no cuenta con las condiciones superficiarias determinadas como necesarias por el DL. En tal caso, será viable sumar su superficie a aquella vecina a la unidad 105, y se podría asignar, por ejemplo, el número 106 A a una de ellas y 106 B a la restante.

Si esa unidad 106 (A-B) tuviera un propietario diferente para cada una de sus partes integrantes, las relaciones entre ellos se regirían por las normas del condominio en nuestro Código Civil, y ambos constituirán una sola unidad respecto del resto del edificio, regidos por la ley madre con las particularidades derivadas de haber ingresado el edificio a propiedad horizontal por esta vía.

Siguiendo la idea directriz de su antecesora, el art.1º del DL 14.261, así como su decreto reglamentario, establecen pautas superficiarias obligatorias en los siguientes términos:

a) Casa habitación» 32 m2 b) Locales para uso que no sea casa

habitación 12 m2 c) Locales no destinados a casa habitación,

con área inferior y acceso directo a espacios comunes que, a su vez, tengan una superficie mínima continua de 30 m2 y salida directa al exterior

d) TOLERANCIA: Hasta el 30% de las unidades puede carecer de la superficie mínima requerida, sin superar el límite de 25 m2 para casa habitación y 10 m2 para locales. Finalmante el texto agrega: "o que completen el área mínima con la de ambientes a los que se acceda a través de bienes comunes", lo cual no constituye sino la reiteración del concepto de superficie mínima discontinua a que hacíamos referencia.

VII.1.1.3. Incombustibilidad de los

materiales Mientras el alcance del art.35 de la ley

13.870 cubría la totalidad del territorio de nuestro país, no ocurre lo mismo con su similar del DL 14.261, que limita su exigencia al departamento de Montevideo.

Ello no significa que en el interior del País este elemento sea intrascendente a los efectos de la habilitación de un edificio, sino que no influirá en cuanto a su incorporación a propiedad horizontal.

Como ya indicáramos supra, al comentar la ley 13.870, la expresión "materiales incombustibles" ha de tomarse en el sentido de materiales con mayor resistencia al fuego.

El DL 14.261 hace referencia a "elementos estructurales". Son los elementos que hacen a la estructura en sí del edificio. Se ha suprimido, entendemos que acertadamente la exigencia de que el edificio tuviera tres pisos o más. En el seno del Consejo de Estado se analizó la posibilidad de establecer márgenes de tolerancia en cuanto a los techados, solución que fue considerada inadecuada.

De acuerdo al art.4 de la ley 15.896 y al art. 1º del Decreto 333/2000 ninguna construcción, salvo las destinadas a vivienda de un solo núcleo familiar, podrá ser habilitada para su uso sin la previa

autorización de la Dirección Nacional de Bomberos. La habilitación es el acto por el cual la

Dirección Nacional de Bomberos certifica el cumplimiento de las medidas de prevención contra siniestros previamente determinadas, establece el lapso y las condiciones-de vigencia de la misma.

El Decreto 333/2000 reglamenta este tema, estableciendo una clasificación a los efectos de determinar las medidas exigibles en cada caso.

VII.1.2. Requisitos documentales VII.1.2.1. Permiso de construcción o

relevamiento integral De acuerdo al texto original del DL, el

permiso de construcción debía estar despachado con anterioridad al 19 de Setiembre de 1974, pero ésto fue modificado por la ley 17.296, la cual, mediante su artículo 179 amplió la fecha supraindicada al 1º de Enero de 1995.

Por lo tanto, hallaremos, en la práctica, edificios incorporados de acuerdo al texto original, con permiso de construcción anterior al 19.9.1974, y edificios incorporados con posterioridad a la ley 17.296, con permiso de construcción anterior al 1º.1.1995.-

El art.8º del DL admite la regularización posterior de obras anteriores a la entrada en vigencia del DL.-

El decreto reglamentario ha recibido críticas similares a las ya estudiadas en ocasión de analizar la ley 13.870, en el sentido de contener “ilegalidades” básicamente por ampliar las disposiciones legales en lugar de, coreo corresponde, reglamentarlas. En tal sentido Machado establece que la ampliación que permite la regularización es ilegal.28

El permiso de construcción puede ser sustituido por -un relevamiento integral, en caso de extravío, antigüedad, destrucción, o por el hecho de no existir por no haber sido exigible al tiempo de la construcción. Contamos, en este aspecto, con copiosa regulación con fuente en la Dirección Nacional de Catastro.

En la Resolución de 24/2/1981, establece que el concepto de antigüedad del permiso de construcción es totalmente relativo, por cuanto no surge del texto en forma nítida a partir de qué fecha ha de exigirse su presentación. Ante ese vacío, entendió la Dirección racional de Catastro, es de justa hermenéutica, atender el espíritu del legislador, que es de extrema amplitud en cuanto a permitir el mayor número posible de incorporaciones, por la solución del problema habitacional subyacente.

En tal caso, cuando se presenta ante la Dirección Nacional de Catastro este relevamiento, la misma dispondrá la realización de una inspección y, según el resultado, comunicará al Municipio las irregularidades que constate, es decir, aquellas situaciones que entienda puedan contravenir las

28 MACHADO, GONZÁLEZ, op. Cit. P.37

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ordenanzas municipales y las leyes vigentes. No obstante, se proseguirá con el trámite hasta lograr la división horizontal del inmueble.

Ahora bien, los gobiernos departamentales cuentan, entre sus potestades, con la de determinar las condiciones de construcción, higiene y funcionamiento de los edificios, pudiendo, incluso, ordenar la demolición de aquello que ha sido construido en contravención de las ordenanzas vigentes.

Podríamos encontrarnos, entonces, con que, operada la división del bien (ya que el trámite no se detiene con la comunicación al Municipio), el Municipio determinara la necesidad de efectuar reparaciones, u obras de adaptación, o peor aún, que el mismo entienda de interés público la inhabilitación del edificio y su destrucción.

Si la Dirección racional de Catastro había dejado constancia en el plano, de estas irregularidades constatadas, existirá responsabilidad solidaria entre enajenante y adquirente. Si la Dirección Nacional de Catastro omitió esa constancia en los planos, será responsable exclusivamente el enajenante.-

De acuerdo a la Resolución de 11.6.1975 de la Dirección Nacional de Catastro, el interesado puede probar la antigüedad del edificio por cualquier medio de prueba admitido legalmente. Las diferentes hipótesis previstas admiten;

a) Edificios construidos en momentos en que la normativa vigente no exigía permiso (art.12 DL, 8 y 10 D. 945/74) b) Permiso de construcción original o duplicado extraviado o destruido (ibidem) c) Art.12 admite infracción total o parcial de las ordenanzas, d) Existe un caso de aplicación analógica; el edificio que no se ajusta al permiso de construcción.

Esta misma resolución contiene además otras disposiciones, vinculadas al alcance de la aplicación del relevamiento integral, exigiendo que se carezca total o parcialmente de permiso de construcción, con excepción de edificios construidos sin permiso (ni siquiera parcial) en fe -cha posterior al 25.6.1946. Caso contrario se deberá tramitar ante la Intendencia Municipal correspondiente un permiso de regularización para que sea posible proceder a la incorporación y, justamente, con este permiso de regularización, Catastro realizará el cotejo del plano de fraccionamiento horizontal.

El Esc. Machado29 destaca además el contenido de las disposiciones de las Resoluciones Nº 7/1998, 18/1994»-y 34/1996, que admiten tolerancia en clara violación del límite fijado por el DL 14.261. Estas resoluciones, con fundamento en la finalidad del decreto-ley admiten que se puedan incorporar edificios construidos parcialmente en base a permisos de construcción posteriores a la fecha establecida por el DL. Este último punto sería hoy inoperante por la modificación establecida por la ley 17,292, art.179

VII.1.2.2. Plano de mensura y

fraccionamiento

29 ibidem

El plano de mensura representa los resultados del acto de deslinde y mensura realizado por un profesional habilitado conforme las leyes y disposiciones reglamentarias vigentes a la fecha de presentación para su registro, Documenta la existencia de hechos y/o derechos-relacionados con las unidades inmuebles catastrales a la fecha del plano.-

El Dec. 218/95 establece una clasificación de los planos de mensura (subtítulos), de donde surge que el plano de mensura y fraccionamiento se aplica a la subdivisión del total de una parcela, generando nuevas parcelas por deslinde y mensura, con el objeto de aumentar e1 número de unidades inmuebles catastrales, debiendo especificarse la disposición bajo la cual se realiza el fraccionamiento. Quedan comprendidos bajo este subtítulo los planos de fraccionamiento que tengan por objeto el previsto por el régimen de propiedad horizontal.

El fraccionamiento implica el aumento del número de parcelas. Por ejemplo» cuando en un terreno existía una única parcela, y pasa a haber tres. PLANO DE MENSURA

Escala 1:50 PLANO DE FRACCIONAMIENTO:

Con respecto a los profesionales

habilitados, los únicos habilitados para someter a cotejo y registro los planos son los Ingenieros Agrimensores o Agrimensores con título expedido o revalidado por la Universidad de la República, y matriculados en la Dirección Nacional de Catastro.

La matrícula implica la inscripción de los Profesionales en un registro llevado especialmente a esos efectos. El Profesional debe presentar su título habilitante y la constancia de su inscripción en el Registro de Patentes de Agrimensor de la Dirección Nacional de Topografía.

La expedición de la matrícula genera una ficha profesional de registro de las operaciones catastrales. En sus actuaciones ante la Dirección Nacional de Catastro, el Profesional será responsable de la veracidad del contenido de los documentos, pudiendo ser sancionado por una diversidad de infracciones previstas.

El plano de mensura y fraccionamiento debe, pues, estar suscrito por agrimensor, y será presentado

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ante la Dirección Nacional de Catastro, la cual procederá, en primera instancia, a su cotejo.-

De acuerdo al art.14 del Dec. 318/995, el cotejo implica la comparación de los datos del plano de mensura con los datos que obran en poder de la Dirección Nacional de Catastro (o que presente el Profesional actuante) y el análisis de las discrepancias con respecto a las normas técnicas de tolerancia. Se verifica el cumplimiento de las leyes y reglamentos nacionales y/o municipales que le correspondan, así como las normas tributarias.

Existe un plazo de diez días para efectuar el cotejo, pasados los cuales sin mediar pronunciamiento al respecto, se deberá registrar el plano sin más trámite. Por el contrario, si existe coincidencia verificada se tendrá por cotejado el plano, registrándose el mismo.-

La inscripción en el Registro es el acto por el cual la Dirección Nacional de Catastro incorpora definitivamente al Registro General de Planos de Mensura el plano cotejado, que pasa a ser plano de mensura registrado„ lo cual le otorga la calidad de documento público.

Al respecto, el Esc. Curbelo Soria30 manifiesta que, “de acuerdo al art, 1574 del Código Civil, instrumentos públicos son aquellos que, revestidos de un carácter oficial, han sido redactados o extendidos por funcionarios competentes según las formas requeridas, dentro del límite de sus atribuciones. El Agrimensor, cuando está actuando como tal, no es un funcionario público, salvo que se interprete el art. 1º de aquella ley de 1877 (…)”. Esa norma expresa que nadie podrá ejercer la profesión de Agrimensor Público en la República sin que haya sido patentado, etcétera. Curbelo entiende que ni aún con la ley referida se puede dar el carácter de funcionario público al Agrimensor cuando está actuando privadamente en una mensura.- Sí es un documento público la plancha de Catastro, porque en este caso, es un funcionario público, dentro del límite de sus atribuciones, el que está realizando una función pública. El hecho de que el plano esté registrado porque tiene una actuación pública de un funcionario no transforma el resto del plano en documento público.

Al momento de entrada en vigor del DL 14.261 existían edificios que, con planos acordes a la ley l3.870, no habían otorgado aún el reglamento de copropiedad, por lo que no habían configurado el estado horizontal. Como el art,l3 del DL derogaba el ingreso a propiedad horizontal por ley-13.870, se dispuso la convalidación de dichos planos para que los referidos edificios pudieran acceder a propiedad horizontal por medio del DL 14.261 (DL 14.262 y art,15 14.560).-

Culminado el cotejo y una vez inscripto el plano, se procederá al empadronamiento individual de las unidades y la asignación del valor real (o fiscal) de

30 CURBELO SORIA, Carmelo. La actuación notarial ante el Decreto sobre planos de mensura. AEU, Montevideo, 1997, pág. 17

cada una de ellas. Da acuerdo a lo establecido por el art. 9º del

Dec. 945 de 1974, los pisos o departamentos se individualizarán con un número de orden, designándose a los de planta baja del001 al 099, primer piso 101 al 199, etc, utilizándose un -criterio similar para los subsuelos (SS 101 a 199, etc).

En atención a las irregularidades existentes en los asientos catastrales, la Dirección Nacional de Catastro expidió la resolución 51/996» donde se aprecia el hecho de que se identificaba unidades de propiedad horizontal por padrón matriz seguido de un número de una sola cifra o letra. Al respecto, entendió que lo dispuesto en el literal "h" del art. 98 es aplicable con carácter general, incluso para situaciones preexistentes a la misma.

Sobre esta base se dispuso la corrección de esas irregularidades, efectuando las modificaciones correspondientes en los asientos catastrales y la inclusión de ambos números (el actual y el anterior) en la cédula catastral.

Esta adecuación deberá ser informada a la Intendencia Municipal y a la Dirección General de Registros.-

Como señalábamos supra, es cometido de la Dirección Nacional de Catastro, establecer el valor real de cada unidad.

El valor real es el valor imponible a los efectos tributarios, el avalúo de los bienes inmuebles realizado por el Estado.

Se calcula tomando en cuenta el valor del terreno y las mejoras que le acceden. En los inmuebles rurales del interior existe un avalúo ficto del valor de la tierra más un 20 por ciento.

Este valor real es fijado por un plazo de tres años, pudiendo ajustarse anualmente por índices que determine el Poder Ejecutivo, con asesoramiento de la Dirección Nacional de Catastro, de acuerdo a las disposiciones del Texto Ordenado Tributario. (Dec. 338/996)

Dicho valor se expresará en los documentos que expedirá la Dirección Nacional de Catastro y se incorporará a toda la documentación relacionada con el inmueble.

Cuando el valor real fuere fijado por base ficta, el contribuyente puede solicitar el valor sobre base real, contando, la Dirección Nacional de Catastro, con treinta días para expedirse.

Tratándose de unidades de propiedad horizontal, hay que tener presenta que un cambio en el valor fiscal de una unidad, implicará una modificación en el valor real de las demás unidades.

Ello ocurre por cuanto se modifica el valor total del edificio, al producirse el cambio en el valor de una unidad, lo cual incidirá en el cálculo de las milésimas (valor real dividido valor total del edificio).

VII.1.2.3. Contratación de seguros El art.5 Lit. c) del DL prevé la exigencia de la

contratación de los seguros requeridos por el art.20 de la ley 10.751, estableciendo, como novedad, la exigencia de que el seguro cubra un monto mínimo

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equivalente al 20% del valor real total de las unidades, sobre la base del valor-real tomado para el cálculo del impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP).

Por disposición del art.6 in fine del DL, la exigencia del mínimo asegurado se extiende a inmuebles incorporados "en más por ley madre”

Es importante, por último, destacar que el seguro debe cubrir la totalidad del edificio como estructura, pero no las unidades en forma independiente.

VII.1.2.4. Reglamento de Copropiedad El sistema de propiedad horizontal organiza y

regula la propiedad de espacios determinados e independientes de un edificio (departamento, piso, etc.) en cuanto a su objeto, integración, ejercicio y administración, pero en cada aspecto, con diverso grado de alcance (a veces total, a veces con límites) se concede a los propietarios la facultad de modificar o sustituir la regulación legal.

El instrumento previsto a efectos de realizar esa regulación convencional ampliatoria, sustitutiva o modificativa del contenido de las leyes, es el reglamento de copropiedad.

Nuestro Derecho Positivo refiere al reglamento de copropiedad como medio para precisar los derechos y obligaciones y regir las relaciones entre los diversos propietarios, consignando que, a falta de reglamento de copropiedad o en su silencio se aplicarán las arts. 16 y 19 de la ley madre* El Esc. Fernando Miranda 31 lo definía como el conjunto orgánico de normas potestativas y voluntarias destinadas a disciplinar la distribución de los bienes, el ejercicio de los derechos, administración y obligaciones de los propietarios.

En el régimen regulado exclusivamente por la ley madre, el reglamento de copropiedad aparece como potestativo, pero a partir de la ley 13.870 deja de ser aleatorio y potestativo, para tornarse imprescindible. Más aún, se impone un contenido mínimo indispensable: el pacto de la hipoteca reciproca y de la servidumbre legal.

En lo que hace a la hipoteca recíproca diremos, inicialmente, que funge como garantía del pago de los gastos comunes. Quedan gravadas las unidades del edificio, cada una y todas recíprocamente por las deudas generadas por concepto de expensas comunes.

31 MIRANDA, Fernando. Conferencias… cit. p. 306

La especialidad de esta hipoteca reciproca

refiere -en primer término- al objeto. El monto del gravamen se entiende incrementado de pleno derecho según se produzca la variación de los valores fiscales de las unidades (art.7 DL) y sin necesidad de inscripciones en el Registro. En segundo término, debemos destacar la peculiaridad del crédito, consistente en que el deudor no está individualizado al momento de constituirse. Quien ingresa en relación con esa propiedad horizontal se convierte» por ese solo hecho en deudor, siendo fungible, al igual que los acreedores.

Esta hipoteca garantiza una deuda futura, y su dinámica nos lleva a que exista, además, permanente renovación de las relaciones de crédito-deuda del propietario de cada unidad respecto de la copropiedad. Cuando abona, mes a mes su deuda de gastos comunes, extingue la deuda, pero la hipoteca recíproca subsiste para garantizar las futuras deudas por gastos comunes.-

Como ya comentáramos supra, en un momento dado se suscitó el problema de la caducidad de la inscripción, lo que se solucionó -en definitiva- por vía legislativa.

En cuanto al monto, se estableció un límite de treinta por ciento del valor real de la unidad, de acuerdo al art.6.2 del Decreto-ley.

El otro requisito con que debe cumplir el reglamento de copropiedad es establecer la servidumbre legal. La misma ya estaba prevista en la ley 13.870 y es como indicáramos en su momento, la consecuencia lógica de admitir la incorporación a propiedad horizontal de edificios sin mediar obras de adaptación material. Esto significa que bienes comunes, como por ejemplo, cañerías de bajada de aguas, podrían pasar por debajo de una unidad par-ticular y no puede quedar librada su reparación, o el contralor de su buen estado, al capricho del propietario de la unidad.

Esta servidumbre es legal, no se constituye, no emana de un negocio jurídico, sino de las disposiciones legales.

Igualmente se exige la constancia de su existencia en el reglamento de copropiedad. Su mención es requisito de eficacia del reglamento. Es una irregularidad que impide la inscripción. Su falta se suele subsanar con una escritura de declaración complementaria del reglamento.

La exigencia de la mención en el reglamento es un método de divulgación de la ley y no un mecanismo de conocimiento, puesto que las leyes se presumen conocidas por todos y su ignorancia no sirve de excusa.

VII.2. Hipótesis de construcción.

Requisitos documentales El Capítulo III del DL 14.261 permite el

tratamiento de unidades que materialmente no existen como un bien actual en propiedad horizontal. Refiere a una forma de ingreso muy particular: la de edificios que aún sin haberse construido ingresan al sistema de

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horizontalidad por una ficción jurídica que el legislador admite sólo en caso de concurrencia de determinados requisitos.Las unidades carecen de consistencia física, existiendo exclusivamente en el mundo documental y jurídico. Esto ocurre en atención a un efecto específico (préstamo de financiación) y en consideración a determinado sujeto y su actividad (construcción fiscalizada y financiada por el Banco Hipotecario del Uruguay).

Se está desarrollando lo que ya se había establecido globalmente en el art.29 de la ley madre.- Esta regulación amplía notoriamente las potestades del Banco Hipotecario en cuanto al tema de la fiscalización de la construcción, si bien está limitado por la categoría de edificios cuya construcción puede financiar, y las di-rectivas del Plan Nacional de Vivienda (Ley 13.728).

El Plan Nacional de Vivienda reconoce el derecho de toda familia a acceder a una vivienda adecuada y establece la obligación del Estado de proporcionarla.32

De conformidad con las directivas del Plan Nacional de Vivienda, el Banco Hipotecario ha estructurado la operativa crediticia en función de las necesidades de los sectores hacia los cuales se orienta la asistencia financiera, donde se destacan los que integran familias de medianos y-bajos recursos económicos.

Los edificios a construirse están limitados a tres categorías: Categoría II (económica); Categoría -III (media); y Categoría IV (confortable). Las mismas se definen por la conjunción de dos elementos: áreas habitables máximas y valores de tasación operativos básicos.

Es área habitable máxima la superficie horizontal ocupada por dormitorios, cuartos de baño, ambientes cerrados destinados a cocina, comedor, estar, circulación, recepción o tareas domiciliarias, más los placards, alacenas, despensas u otros lugares interiores de depósito, y el espesor de los muros que los dividan o envuelvan hasta su cara exterior.

El valor de tasación operativo es el resultado de la sumatoria del valor de tasación básico y los gastos operativos. El primero constituye el costo de todos los rubros de obra, sub-contratos, obras de urbanización, conexiones de luz eléctrica, agua corriente y colector, leyes sociales, honorarios de insti-tutos de asistencia técnica, cálculo, estructura y terreno, Integran los gastos operativos el arancel de tasación y tramitación del Banco Hipotecario, honorarios y gastos de escrituración del préstamo, interés y comisión del préstamo, el fondo de protección de la garantía hipotecaria, el arancel de inspecciones de obra, así como los honorarios y gastos del reglamento de copropiedad, plano de fraccionamiento horizontal, seguros contra incendio y gastos de propaganda.

Dado que el sistema se basa en la facultad

32 PÉREZ MONTERO GOTUSSO, Silvia. Régimen especial de horizontalidad (Cap.III de la ley 14.261) en Rev. AEU 65 (7-8-9) 1979 p.515

del Banco-Hipotecario para conceder préstamos para financiar la construcción de viviendas de propiedad horizontal, son presupuestos necesarios la actividad conjunta de varias personas (físicas y jurídicas) y el acto jurídico declarativo de viabilidad o factibilidad del proyecto. Intervienen, el Banco Hipotecario» representado por su Directorio, existiendo posibilidad de delegación; el promotor privado, de nominado "deudor" por el DL 14.261, persona física o jurídica titular del proyecto de construcción de un edificio y la posterior enajenación de sus unidades, responsable, por ende, de su conclusión. Este promotor puede actuar por vía de ejecución directa o por empresa (ejecución indirecta), en cuyo caso encontraremos, además, a la empresa constructora. Obviamente es requisito fundamental la solvencia del promotor, la cual se acredita mediante la presentación de un balance firmado por un Contador, inventario de máquinas, inmuebles y otros efectos, con indicación de sus valores actuales, y cinco referencias comerciales. El promotor privado puede además detentar la calidad de empresa constructora* Cuando no es así, el Banco Hipotecario tiene la facuitad de considerar si es suficiente -o no- la situación patrimonial presentada, aspecto que también integra la viabilidad del proyecto. El Banco Hipotecario controlará el cronograma de obras y los atrasos que superen el 15 % en el plazo de ejecución facultan al Banco a sancionar, pudiendo llegar a la inhabilitación del promotor y de la empresa constructora para operar por línea de crédito, tanto por Banco Hipotecario como por Fondo Nacional de Vivienda.

En caso de incumplimiento del promotor y de acuerdo a lo dispuesto en el art.37-del DL, el BHU puede;

a) Ejecutar extrajudicialinente el inmueble b) Disponer la realización de las obras y

trabajos necesarios para su terminación c) Solicitar directamente a las autoridades

competentes la conexión de los servicios públicos y d) Obtener la habilitación municipal de las

obras El ejercicio de las facultades de los literales

b, c, y d, supone que el Banco fue adjudicatario de la ejecución extrajudicial del inmueble en construcción, porque, de haber sido un particular el adquirente en remate, será de su cuenta el cumplimiento de tales requisitos.33

Como surge de lo expuesto, hay un trámite previo de viabilidad que se lleva a cabo en el propio Banco. Es una etapa previa imprescindible, pero entendemos excede los límites propuestos.

VII.2.1. Permiso de construcción Todo proyecto de construcción urbana y

suburbana requiere la aprobación, por el Municipio, de un permiso de construcción para propiedad horizontal.

Si bien el gobierno municipal es competente

33 LJU Caso 13.389, en vol. 116 Nov-Dic 1997 p.373 y ss

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en la materia, se tomarán en cuenta, para las exigencias constructivas, las categorías mencionadas supra.

El permiso de construcción es fundamental, aunque no en lo relativo al ingreso a propiedad horizontal. Tiene, sí, la misma jerarquía desde el punto de vista referencial, que los demás instrumentos que se otorgan.

VII.2.2. Proyecto de fraccionamiento El proyecto de fraccionamiento horizontal, al

que se puede adicionar el plano de mensura del terreno, está conformado por la ubicación de cada unidad según plano de mensura y deslinde, la ubicación de cada una de ellas con referencia al nivel del suelo (cota), el número de orden de cada piso o unidad, superficies de las mismas con indicación de los bienes comunes sobre los que posee uso exclusivo, superficie total edificada, etc.

Este plano-proyecto, que contendrá la indicación de la aprobación municipal del permiso de construcción, debe ser inscripto en la Dirección Nacional de Catastro, la cual, en base al mismo, expide la certificación relativa al empadronamiento de las unidades.

El DL 14.261 exige, como requisito suplementario la necesidad de fijar los "valores fiscales" provisionales, sobre cuya base se otorgará el reglamento de copropiedad.

El plano proyecto se coteja por parte de la Intendencia (art.35) y se inscribe en la Dirección Nacional de Catastro, quien efectuará, como ya indicáramos, el empadrona miento provisional de las unidades.

VII.2.3. Préstamo del Banco Hipotecario del Uruguay

El elemento determinante del ingreso a propiedad horizontal a través de esta vía, es el préstamo otorgado por el Banco Hipotecario del Uruguay, que tiene, como presupuesto, la presentación del contrato con la empresa constructora, cuando correspondiere.

Este cuerpo normativo tiene la peculiaridad de establecer plazos para la actuación del Municipio y de la Dirección Nacional de Catastro, plazo de 60 días hábiles y perentorios a contar de la presentación (art.35), es decir, desde el mismo día de la presentación del interesado.

Si las autoridades mencionadas dejan vencer los plazos sin expedirse, el Banco Hipotecario queda investido, en forma automática, de extraordinarias facultades: prescinde de la aprobación municipal de los permisos y podrá efectuar el cotejo de los planos, fijar los valores fiscales y registrar dichos planos en forma provisional.

Ello supone una transferencia de atribuciones de origen legal, sin constituir jurídicamente descentralización administrativa, ni delegación de atribuciones, ni menos aún desconcentración.

En base a estas potestades legales enumeradas brevemente, se llevará adelante la tramitación administrativa, la concesión de préstamos,

la construcción del edificio (art.35) y el reglamento de copropiedad.

Las actuaciones del Banco Hipotecario en tales hipótesis son provisionales y sin perjuicio de la gestión ulterior ante las autoridades correspondientes.

Al respecto, el Banco Hipotecario y la Intendencia Municipal de Montevideo han celebrado un convenio (Digesto Municipal art. R 1653 y ss) en el cual se establece que el cómputo del plazo de 60 días establecido corre a partir del día inmediato siguiente hábil a la fecha de presentación de la "Fórmula B” después de haber sido aprobada la "Fórmula A”.

La Fórmula A es la primera etapa del trámite del permiso de construcción. Implica la certificación de las condiciones urbanísticas que rigen en determinado predio.- Esta fase tiene como objetivo asegurar la debida inserción urbana de los proyectos arquitectónicos, con salvaguarda de los valores urbanos y ambientales preexistentes, aprobando y certificando al particular las condiciones urbanísticas que rigen para su predio en el plazo de su vigencia.

La "Fórmula B" hace a la autorización para construir. Tiene como objetivo el control de las acciones físicas que los propietarios de los predios se proponen efectuar, tal como fueron aprobados en la fase A, con condiciones de seguridad e higiene según lo establecido por la normativa aplicable.

En caso de existir demoras que impidan el normal transcurso de ese plazo de 60 días, ya sea que las mismas sean imputables al gestionante, o sea necesario prorrogar ese plazo por el planteo de tolerancias o excepciones, la Intendencia Municipal de Montevideo deberá informar al Banco Hipotecario antes de transcurridos los cuarenta primeros días hábiles.

A los efectos legales pertinentes, el Banco Hipotecario expedirá a cada interesado un certificado acreditando que. se trata de un proyecto con factibilidad aprobada y que se ha iniciado el trámite definitivo de concesión del préstamo. Cuando se presente al Servicio de Edificaciones una solicitud de permiso de construcción acompañado de ese certificado del Banco Hipotecario, el expediente llevará una carátula con la inscripción "Ley 14.261 Art.35" y un listado de los sesenta días hábiles, que deberá ser llenado con la fecha de entrada y de salida de cada oficina que intervenga en el mismo.

VI I.2.4. Reglamento de Copropiedad En este régimen, la existencia del reglamento

de copropiedad es obligatoria. El proyecto de reglamento de copropiedad firmado por Escribano Público debe ser presentado al Banco Hipotecario a los efectos de que ésta lo apruebe a través de sus Oficinas Técnicas.

Además de las menciones comunes, se deja constancia de la legislación que rige este sistema de horizontalidad (L.10.751; DL14.261c.III; 14.560).

Se deja, asimismo constancia de la hipoteca recíproca y del monto garantido.

En cumplimiento de la reglamentación del Banco Hipotecario, se debe consignar, además, el

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capital mínimo a asegurar contra incendios y la obligación del administrador de contratar y renovar en tiempo las respectivas pólizas; la facultad del Banco Hipotecario de designar un interventor que fiscalice, ordene y haga efectuar las obras y diligencias necesarias para la conservación de los bienes hipotecados, los que serán de cuenta y cargo de los propietarios, la renuncia a la prioridad que concede a los propietarios la inscripción de la hipoteca recíproca (en calidad de primer gravamen hipotecario) en su totalidad de los acreedores son instituciones bancarias y hasta un 70% del precio que se obtenga en la ejecución si los acreedores son particulares.-

VIII. LEY 16.760 de 16 de JULIO de 1996 Esta ley facultó a las entidades de

intermediación financiera comprendidas en el art.1º del DL 15.322 de 17 de Setiembre de 1982 a otorgar préstamos para financiar la construcción de edificios en el régimen de propiedad horizontal.-

Al solo efecto de tales préstamos de financiación, la ley establece la existencia de propiedad horizontal una vez cumplidas los requisitos establecidos en los literales a y b del art.34 del DL 14.261 y el otorgamiento del reglamento de copropiedad.

En cierto modo, y a pesar de las notorias diferencias comprobadas, podríamos decir que se amplía el campo de aplicación del DL 14.261 c.IIl, incentivando con ello la construcción de viviendas en régimen de propiedad horizontal y dinamizando la industria de la construcción en general.

En cuanto al ámbito de aplicación subjetivo, cuenta con la peculiaridad de limitar el otorgante del préstamo a los enunciados en el Decreto ley 15.322.

Existe asimismo una limitación de naturaleza negocial, pues requiere préstamos de financiación con garantía hipotecaria. Se garantiza con una hipoteca sobre un bien que no tiene existencia material actual, lo cual constituye una excepción a las normas generales.-

Se verifica asimismo una limitación de carácter teleológico, ya que ese préstamo hipotecario de financiación otorgado por las instituciones de intermediación financiera deberán ser destinados exclusivamente a la construcción de edificios de propiedad horizontal (ley 10.751 y sus modificativas) .

En lo que a requisitos refiere, el art.2 de la Ley guarda semejanza con el art. 34 del DI, 14.261, con las diferencias del caso, manteniendo igualmente el mismo concepto de ficción jurídica.

VIII.1. Permiso de construcción Al igual que en el caso del Capítulo III del

decreto-ley 14.261, partimos de un permiso de construcción otorgado por el Municipio, en régimen de propiedad horizontal.

Las instituciones referidas en el DL 15.322 no cuentan con las extraordinarias potestades con que cuenta el Banco Hipotecario del Uruguay en caso de

demoras por parte del Municipio, siendo éste uno de los elementos distintivos entre los dos mecanismos.

VIII.2. Plano-proyecto de fraccionamiento El plano-proyecto de fraccionamiento

horizontal debe estar aprobado por el Municipio que concedió el permiso de construcción.

No existe, como ya hemos indicado, la posibilidad de sustituir la actuación del gobierno departamental en caso de eventuales demoras. De hecho, tampoco se establece un plazo dentro del cual las autoridades municipales deban necesariamente expedirse.

Ese plano de fraccionamiento horizontal cotejado por el Municipio se presenta ante la Dirección Nacional de Catastro para su inscripción.-

La Dirección Nacional de Catastro procederá, igualmente a efectuar cotejos, pero los mismos no son relevantes a los efectos del ingreso a propiedad horizontal.-

Catastro coteja incluso con anteriores planos de mensura del solar.

Finalmente se procede a la inscripción del plano proyecto de fraccionamiento horizontal y al empadronamiento individual de las unidades estableciendo el valor real de cada una de ellas.

El plano debe contar, de acuerdo a lo dispuesto por el decreto reglamentario 524/996» con la firma del Ingeniero Agrimensor actuante y del propietario, así como con una constancia suscrita por el Ingeniero Agrimensor y un representante de la entidad de intermediación financiera; "(nombre de la Institución), entidad de intermediación financiera comprendida en el art.1º del DL Nº 15.322 de 17 de setiembre de 1982, hace constar que el presente plano corresponde al edificio en construcción (o a construirse) con el financiamiento que, de acuerdo a lo previsto por el art.1º de la ley 16,760 de 16 de Julio de 1996, ha sido solicitado a esta Institución por (nombre del propietario del inmueble)".-

VIII.3. Reglamento de Copropiedad Se otorga luego del empadronamiento

individual de las unidades y de la avaluación de cada una de ellas.-

Con ésto se estará en condiciones de otorgar el préstamo hipotecario con el Banco que financiará la obra.

Se requerirá solamente el otorgamiento y no necesariamente la inscripción en el registro, aunque la existencia subsiguiente de los préstamos de financiación con garantía hipotecaria sobre las unidades implica necesariamente la inscripción.

VIII.4. Préstamo de Entidad Financiera Otorgado el reglamento de copropiedad se

procederá al otorgamiento del préstamo hipotecario, naciendo el régimen de propiedad horizontal con respecto a dicho edificio, que pasa a ser jurídicamente presente, a pesar de ser materialmente futuro.

Finalizada la construcción del edificio, se

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obtendrá la habilitación municipal conforme a la ley 10,751, se confeccionará plano de mensura y fraccionamiento definitivo, el cual, cotejado por la Intendencia Municipal, se inscribirá en la Dirección Nacional de Catastro, debiendo, en caso de verificar diferencias, rectificarse la documentación ya otorgada.

VI1.5. Diferencias entre el Capítulo III del

DL 14.261 y L.16.170

CAP. III DL 14.261 LEY 16.760 BHU aprueba preceptivamente el reglamento de copropiedad

Las IIF no cuentan con facultades de aprobación, pero incluyen cláusulas de renuncia a la prioridad

BHU puede fiscalizar, terminar la construcción y obtener la habilitación municipal

La ley no extiende estas facultades a las IIF

BHU puede prescindir de la aprobación municipal y sustituir a Catastro cuando media demora injustificada, habiendo pasado el plazo de 60 días.

La ley no extiende estas facultades a las IIF

BHU cuenta con facultades de ejecución extrajudicial

La ley no extiende estas facultades a las IIF

BHU puede representar al omiso o discrepante en el otorgamiento del negocio de rectificación respectivo cuando derive de verificación de diferencias entre el plano definitivo y el plano-proyecto.

La ley no extiende estas facultades a las IIF

IX. LEY 17.292 DE 25 DE ENERO DE 2001

Esta ley regula las urbanizaciones de

propiedad horizontal a través de su título III Sección 7ª, arts 48 a 55, creando así una nueva vía de ingreso de inmuebles a la modalidad estudiada.

El panorama normativo anterior a la vigencia de la ley, compuesto de normas de carácter administrativo, nacional, y fundamentalmente municipal, imponía la necesidad de una regulación de carácter general, de rango legislativo.

La ley rige los emprendimientos desarrollados en zonas urbanas, suburbanas o rurales que cumplan con las condiciones establecidas por la ley y las ordenanzas municipales de ordenamiento territorial.

El art. 48 de la ley define las urbanizaciones de propiedad horizontal como todo conjunto inmobiliario dividido en múltiples bienes o lotes, objeto de propiedad individual, complementados por una infraestructura de bienes y servicios comunes, objeto de copropiedad y co-administración por parte de los copropietarios de los bienes individuales.

Con respecto al establecimiento de las

mismas en zona rural, se entendió conveniente su anexión a la categoría u urbana o suburbana» ya que su permanencia en zona rural acarrearía problemas prácticos, como el encarecimiento de los servicios o el aislamiento da la urbanización.

El art.49 establece las notas típicas del sistema:

a) Cada inmueble deslindado como fracción individual» con o sin construcciones, constituye una unidad individualizada con número de padrón matriz / unidad. Son unidades indivisibles. La prohibición busca conservar la naturaleza y finalidad de la urbanización de propiedad horizontal, evitando así su desnaturalización. Es claro que quien adquiere una unidad integrante de la urbanización persigue un determinado estilo de vida y su derecho no puede ser perjudicado con posterioridad. Subyace, además, el tema del contralor de la población dentro de la urbanización, estrechamente relacionado a los servicios necesarios para el correcto funcionamiento.

b) Se consagra la prohibición de sobreelevar. El legislador pretendió que no se pudiera construir, en un lote, por ejemplo, un edificio. El legislador utilizó, sin embargo, una terminología poco feliz, por cuanto la sobreelevación significa, en sí misma, la construcción sobre bienes comunes por parte de uno de los propietarios. Es claro que la voluntad del legislador no fue esa, sino regular la construcción en bienes propios en altura.

c) No se prohíbe la fusión y reparcelamiento, siempre y cuando no se verifique la existencia de violaciones a las normas municipales sobre ~ superficies mínimas y máximas admisibles.

d) Posibilidad de reservar macrounidades destinadas a ser subdivididas con posterioridad, en futuras realizaciones.

Estas macrounidades son bienes individuales, y en tal calidad contribuyen a las expensas comunes. Las unidades resultantes de la división deben ser análogas a las ya existentes, no exigiéndose la identidad entre las mismas, sino que las diferencias no sean radicales.-

El Art. 46 refiere a múltiples bienes o lotes. Este punto ha originado algunas discrepancias doctri-nales, por cuanto una parte de la doctrina entiende que basta con la existencia de dos unidades o lotes para constituir la propiedad horizontal, mientras el resto entiende que, de acuerdo a la finalidad de la norma, que fue regular una situación de hecho constituida por la existencia fáctica de los clubes de campo, se debería interpretar el sentido del "múltiples" como "más de dos", y tal vez, por qué no, incluso más de tres. No existe un número definido, pero se impone la lógica, sumada a las situaciones de hecho preexistentes que se pretendió regular.-

Una importante innovación es el tratamiento, por primera vez, de bienes o lotes, lo cual deja subyacente la idea de que una de esas unidades podría ser un terreno baldío.

En definitiva, esta ley se aplicará a las urbanizaciones que encuadren en lo previsto por el art.48, pudiendo ser preexistentes, en curso, y sin

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importar la forma jurídica solicitada originalmente, incluso habilitadas total o parcialmente por ley 10.751. Será aplicable asimismo a urbanizaciones similares a las reguladas pero aprobadas por las autoridades municipales bajo otras formas, v.gr. barrios cerrados, clubes de campo etc. En estas últimas hipótesis, como ya se mencionara, las vías de tránsito interiores estaban afectadas al uso municipal y debían, por tanto, ser desafectadas de tal uso para constituirse en los bienes comunes de las urbanizaciones de propiedad horizontal.-

Por último, cabe agregar que este marco normativo no resulta de aplicación preceptiva, es optativo, de acuerdo a la redacción del art.48, pudiendo, entonces, no regir para todos los emprendimientos de este tipo que se organicen, ya que el promotor podrá buscar otras formas que considere más adecuadas. En lo personal, entendemos que se trata de una solución poco feliz de nuestro legislador. Creemos firmemente que la solución más propicia habría sido disponer la obligatoriedad, sumada a un período de transición, pero no mantener en vigencia una multiplicidad de sistemas paralelos al respecto en lugar de unificar la normativa.-

IX.I. Requisitos estructurales El art.48 define someramente las

urbanizaciones de propiedad horizontal, estableciendo, además, que las superficies mínimas de los bienes individuales no serán inferiores a las que, para la zona en que se propone implantar el conjunto, determinen las ordenanzas o planes de uso del suelo del departamento respectivo.-

El consecuencia, el tema del establecimiento de las -superficies mínimas admisibles será, una vez más, de resorte municipal, retornándose, así, a los criterios establecidos»al respecto por la ley 10.751.-

IX.2. Requisitos documentales IX.2.1. Peculiaridades Una singular peculiaridad de la tramitación

consiste en la necesidad de obtener en forma previa, una serie de "anuencias" a las que el Decreto reglamentario (Nº 323/01) denomina "viabilidades".

Una primera viabilidad se tramita ante el municipio respectivo (art.2) y comprende cuestiones tales como la documentación exigida (croquis de ubicación, plano del predio, plano de curvas de nivel, anteproyecto de fraccionamiento, anteproyecto de reglamento de copropiedad, estudio de impacto ambiental (en los términos dispuestos por la ley 16.466, modificativas y concordantes), anteproyecto de redes de agua, energía eléctrica y otros servicios comunes previstos, evacuación de aguas pluviales, etc.

De acuerdo al art.38 del Dec. 323/01 se debe gestionar estudios de factibilidad de provisión de agua (ante Obras Sanitarias del Estado), de suministro de energía eléctrica en condiciones aceptables (ante la Administración Nacional de Usinas y Transmisiones Eléctricas), y, finalmente, la factibilidad de implantar la

urbanización prevista, a la luz de las vías existentes y futuras (trámite desarrollado ante el Ministerio de Transporte y Obras publicas).-

Se ha tenido igualmente en cuenta el tema de la protección de la faja costera.

Cumplidas todas estas etapas previas, el Municipio estará en condiciones de aprobar la viabilidad del proyecto y, en consecuencia otorgará el permiso de construcción.

IX.2.2. Permiso municipal y habilitación

de las obras de infraestructura Como ya se indicara supra es la Intendencia

quien aprueba la viabilidad del proyecto y en su mérito otorga el permiso de construcción.

El permiso de construcción determina desde el punto de vista técnico la regularidad de las obras de infraestructura proyectadas para el conjunto o, en caso de programas cuyo desarrollo se plantee en más de una etapa, las obras proyectadas para la etapa considerada.

Este concepto vertido en el texto del art. 6 del Dec. 323/01, sumado al texto de los arts, 46 y 50 de la ley 17.292 traen a colación el distingo que preconizaba Miranda entre estado y régimen horizontal, a que hiciéramos referencia capítulos atrás, al iniciar el presente estudio.

En efecto, la ley consagra inicialmente la diferencia entre estado y régimen, pero, lamentablemente, refiere al perfeccionamiento del estado horizontal, expresión por demás inapropiada, ya que se deberla haber hablado de requisitos previos a la adquisición del estado horizontal.

El Decreto 323/01 adolece igualmente de imprecisiones, por cuanto refiere al estado horizontal respecto del Cap. III del DL 14.261 y de la ley 16.760, casos en los cuales, justamente, se ingresa en forma directa al régimen de propiedad horizontal.

La ley trata además otros conceptos no referidos en los textos normativos ya estudiados; el concepto de infraestructura. Es un concepto sumamente amplio, que comprendería, básicamente, las mejoras urbanísticas de caminería, agua potable, energía eléctrica e incluso el saneamiento. En un sentido más amplio, podríamos hablar de todos aquellos espacios y bienes comunes destinados a actividades sociales o de esparcimiento, así como las obras relacionadas con la recolección y eliminación de residuos y desechos en general.

El art. 12 del Dec. 323/01 establece que las construcciones a realizarse en los bienes comunes deberán constar en el plano proyecto y serán graficadas en el plano definitivo.-

IX.2.3. Plano de mensura y

fraccionamiento Una vez concedida la viabilidad por la

Intendencia y habiéndose otorgado el permiso de construcción, se confecciona un plano-proyecto que se inscribe ante la Dirección-Nacional de Catastro, quien establecerá los valores provisionales.

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Terminadas las obras de infraestructura se va a solicitar la habilitación municipal, confeccionándose un plano de fraccionamiento horizontal definitivo.

En este plano deberá constar la descripción y deslinde de las unidades individuales.-

Es importante destacar la exigencia de que cada unidad cuente con una salida independiente a una vía vehicular interna o externa.

IX.2.4. Reglamento de copropiedad Es el tercer elemento documental requerido

para que se configure el estado horizontal. Preceptivamente contendrá entre sus

disposiciones la hipoteca recíproca en los términos ya analizados sin presentar al respecto elementos caracterizantes propios.

Corresponde tener presente que la construcción dentro de este marco normativo implica que las instalaciones relativas a servicios comunes han de pasar, necesariamente, a través de bienes comunes, por lo cual no será necesario incluir disposiciones relativas a servidumbre legal de pasaje y conservación.-

En resumen, el ingreso a propiedad

horizontal por la vía estudiada requiere: 1) Trámite (previo) de viabilidad ante, OSE,

UTE, Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente, Ministerio de Transporte y Obras Públicas e Intendencia Municipal correspondiente.

2) Permiso de construcción de obras de infraestructura y servicios comunes

3) Construcción de esas obras de infraestructura y servicios comunes

4) Habilitación municipal en régimen de propiedad horizontal

5) Confección de plano y mensura de fraccionamiento horizontal

6) Cotejo por Intendencia correspondiente 7) Inscripción en Dirección Nacional de

Catastro 8) Empadronamiento individual 9) Asignación de valor fiscal a cada unidad

por parte de la Dirección Nacional de Catastro 10) Otorgamiento del reglamento de

copropiedad conteniendo la hipoteca recíproca. IX.3. Compatibilidad con la normativa

anterior El art. 54 de la ley establece a texto expreso

la compatibilidad entre la vía instaurada y las anteriores, con la única condición de que las fuentes de financiación provengan de las instituciones que las referidas normas establecen (Banco Hipotecario del Uruguay y las Instituciones de Intermediación Financieras reguladas por el art.1º del DL 15.322).-

El punto es regulado asimismo por el Cap.IV del Dec. 323/01, que dispone, adicionalmente, que en estos casos la incorporación se operará con el otorgamiento de las escrituras de crédito hipotecario y del Reglamento de Copropiedad, previa inscripción del

plano proyecto y el empadronamiento respectivo. X. EDIFICIOS EN BLOQUE Y NÚCLEOS EVOLUTIVOS

Por resolución 151/998, la Intendencia

Municipal de Montevideo estableció la necesidad de crear dos modalidades constructivas diferentes, de manera de lograr que las unidades habitacionales evolucionen hacia dentro o hacia fuera, a partir de un proyecto preestablecido, disponiendo que el tema se sometería a consideración de la Asociación de Escribanos del Uruguay, la Sociedad de Arquitectos del Uruguay, y la Asociación de Agrimensores.

La consulta que al respecto se planteó fue evacuada -por los Escs. Teresa Gnazzo y Roque Molla. 34

De la misma surge con claridad, en primer término, que, de acuerdo a las disposiciones del art.30 de la ley 10.751, el gobierno departamental tiene competencia exclusiva en materia de regulación y contralor de la construcción en régimen de propiedad horizontal. Por lo tanto el mismo cuenta con atribuciones suficientes para autorizar soluciones constructivas como las edificaciones colectivas de evolución planificada.

X.l. Edificios en bloque En este caso, el permiso de construcción

contiene lo que la normativa municipal denomina la "solución ideal", que es el máximo de unidades posible una vez concluido el emprendimiento.

Se debe presentar un plano-proyecto de fraccionamiento, plano de albañilería y permiso de obras sanitarias.-

Concluidas las obras, estos edificios deberán contener necesariamente la estructura básica.

Se procederá, por último, a la solicitud de inspección final, incluyendo el plano veraz de albañilería y el plano definitivo de fraccionamiento.

El gráfico veraz ilustra la situación actual de evolución del emprendimiento.

El edificio, con el cerramiento envolvente completo, no puede diferir del proyectado sino en el número de unidades, dejando previstos los elementos que resulten imprescindibles para su futura subdivisión.

Se otorga el reglamento de copropiedad teniendo en cuenta el plano básico (ideal) y el definitivo (veraz).-

La Intendencia Municipal de Montevideo ha previsto, complementariamente, un trámite abreviado para su ulterior modificación, de modo de abaratar los costos y favorecer una ágil tramitación.-

34 GNAZZO, Teresa, MOLLA, Roque. Viabilidad jurídica en régimen de propiedad horizontal de dos nuevas modalidades constructivas denominadas “edificios en bloque” y “núcleos evolutivos”, en ADCU XXXI p. 943, FCU Montevideo, 2001

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X.2. Núcleos Evolutivos A diferencia de lo que analizamos supra, el

permiso de construcción de un emprendimiento de núcleos evolutivos contiene, en la llamada solución ideal, el máximo de metraje posible de cada unidad.

Esto significa que el número de unidades inicialmente previsto no ha de modificarse, aunque sí las superficies de cada una de esas unidades.

En cuanto a la documentación que es menester presentar, incluye un plano básico ideal (proyecto de fraccionamiento), plano de albañilería con la totalidad de metraje previsto, y permiso de obras sanitarias.

Concluidas las obras, deberán contener necesariamente el área mínima por unidad estipulada de acuerdo a su destino.

Se solicitará una inspección final, incluyendo plano veraz de albañilería y plano definitivo de fraccionamiento, reflejando la realidad de los núcleos evolutivos.

Los núcleos básicos así ejecutados no podrán diferir-del proyectado salvo en la superficie construida, dejándose previstos los elementos imprescindibles para su futura ampliación (muros, electricidad, sanitaria, etc).-

Se otorga asimismo reglamento de copropiedad, para lo cual se ha de tener en cuenta el plano básico (ideal) y el definitivo (veraz).

Al igual que con respecto de los edificios en bloque, se prevé un trámite abreviado para posteriores modificaciones en el emprendimiento.

XI. ACERCA DE LA LLAMADA

"INCORPORACIÓN MIXTA XI.I. Concepto. Origen. Regulación normativa. La práctica municipal vinculada a la

incorporación de inmuebles a propiedad horizontal, en particular en el departamento de Montevideo, generó, en los primeros tiempos de la aplicación de la ley 10.751, una serie de irregularidades que podríamos resumir bajo la expresión “incorporación parcial”

Cuando se presentaba la documentación a los efectos de la incorporación de edificios a propiedad horizontal y parte de las unidades no cumplían los requisitos exigidos por la Intendencia, la misma procedía a incorporar aquella parte del edificio que sí cumplía con las ordenanzas municipales, excluyendo de la incorporación las restantes unidades "incumplidoras”.

Esta peculiar situación pasó además por diferentes — etapas» en base a la normativa municipal aplicable: a) Del 24,9.47 al 10.9.57; Vigencia del art.13 del Decreto 5644 de la Junta Departamental. No existe norma que reglamente esas incorporaciones parciales, cuando alguna de las unidades no han realizado obras de adaptación pero el resto del edificio sí las llevó a cabo, se autorizaba igualmente la incorporación del edificio, creando situaciones artificiales como departamentos o locales incluidos como bienes comunes o varios departamentos

agrupados en una misma unidad. b) Del 10.9.57 al l5.11.66: Resolución del

Concejo Departamenta1 de 10.9.57. A los departamentos o pisos que no hubieren realizado las obras exigidas se les prohíbe la enajenación, lo cual debía quedar establecido en el plano de fraccionamiento. Se trata de bienes individuales sobre los cuales pesa esta imposibilidad de enajenar*

c) Después del 15.11.66: Resolución del Concejo Departamental 59.757. Las unidades se agrupan en "unidades inmobiliarias" estableciendo en el plano que se trata de "división incompleta".

En consecuencia» y según la fecha en que se hubiere presentado a conversión el edificio, encontraremos dos clases de edificios incorporados a propiedad horizontal:

a) Edificios incorporados parcialmente en forma implícita, que teniendo posibles unidades para ser convertidas, éstas no fueron dadas de alta, siendo incluidas como bienes comunes o agrupadas en una sola unidad sin que ello conste en los planos.

b) Edificios incorporados parcialmente en forma exp1ícita, caso en el cual surgirá tal situación de la constancia agregada al plano acerca de la no inclusión de algunas de sus unidades por resolución expresa de la Intendencia.

Estas situaciones también generaron reacción por parte de las autoridades de la Dirección Nacional de Catastro, que emitió la resolución N» 695/963 (sobre habilitación municipal parcial de edificios en construcción), que considera la parte del edificio no habilitada como una sola unidad en construcción.

Como ha enseñado reiteradamente el Esc. Fernando Miranda 35 para comprender la propiedad horizontal y hacerla funcionar es necesario considerar el edificio en sí, las unidades y los bienes comunes, particularmente, pero también como complejo único.

En nuestro Derecho, las características que debe cumplir un edificio para ser incorporado a través de la ley 10.751 son determinadas por los gobiernos departamentales. Las facultades atribuidas al orden municipal son relativas a urbanismo: tipos, lugares de construcción y características del edificio, condiciones de higiene y habitabilidad (áreas mínimas, ventilación), elementos constructivos, etc.

El Municipio debe juzgar si el edificio y sus unidades, con sus bienes comunes, como un todo complejo, llena las exigencias del art.30 de la ley 10.751. No puede haber un edificio que en parte sea objeto hábil para propiedad horizontal y en parte no, pues la propiedad horizontal funciona como un sistema interrelacionado del todo y de las partes, de modo que resulta imposible que haya fracciones enquistadas que no reúnan los requisitos necesarios.-

En informe de 17 de Junio de 1964, Eduardo

35 Caso de habilitación parcial de un edificio de propiedad horizontal. Informe de Eduardo Moratorio Rivière anotado por el Esc. Fernando Miranda. En Rev. AEU 50 1964 pp. 323-38

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Moratorio-Rivière, 36 por aquel entonces Sub-Director del Registro racional de Traslaciones de Dominio, destaca que la ley exige que el edificio, todas y cada una de sus partes, cumplan con las disposiciones municipales. Destaca asimismo la existencia de dos criterios manejados por la Intendencia.

Ante estas delicadas situaciones, una primera respuesta provino de la ley 13.870, que establece que la conversión comprenderá la totalidad del inmueble (art,30), y habilita la incorporación de locales con acceso directo a espacios comunes con superficies continuas menores a las requeridas en términos generales.-

El art. 3 del Dec. 146/71 establece una serie de parámetros a considerar en relación a la medida de las unidades, de modo de facilitar la incorporación, solucionando el tema de que parte del edificio no contara con los requisitos superficiarios necesarios.

El art.4 del mismo decreto establece que los edificios ya incorporados en forma parcial podrán ser totalmente incorporados por el mecanismo de la ley l3.870 al régimen de propiedad horizontal por constituir, lo no incorporado, parte de una sola unidad.

Adicionalmente se admiten criterios diferenciales de mensura, así como una tolerancia porcentual, de modo de favorecer al máximo la posibilidad de incorporar.

La segunda respuesta provino del DL 14.261 C.I, que deroga en forma expresa la ley 13.870, pero proporciona al tema un tratamiento bastante similar.

Admite igualmente la incorporación aún cuando un determinado porcentaje de las unidades (30%) carezca de las superficies mínimas requeridas, así como criterios específicos de mensura.

El art.3 refiere a incorporación mixta , estableciendo como criterio rector la incorporación total, admitiendo, al mismo tiempo, incorporaciones mixtas solamente cuando existe incorporación parcial previa por ley madre, configurándose una suerte de incorporación-que podríamos denominar "complementaria" comprensiva de la fracción del inmueble originalmente excluida por disposición municipal. El Dec. 945/974 reitera la misma disposición.

Ahora bien, esta incorporación complementaria, de acuerdo al DL 14.261 soluciona en forma definitiva el tema de las incorporaciones parciales, de modo que la totalidad del edificio queda sometida al régimen de la propiedad horizontal.

Subsiste, sin embargo, una interrogante: la situación de las unidades comprendidas en la incorporación original. En efecto, es indudable que las nuevas unidades deberán contar con reglamento de copropiedad, con todos los requisitos que oportunamente hemos analizado. Esto impone evaluar si ese reglamento de copropiedad va a incumbir sólo a las unidades incorporadas por este mecanismo, y la cuestión de si en caso de no existir reglamento de copropiedad previo, el que se otorgue comprende a

36 Ibidem

todo el edificio. Nuestro Derecho positivo vigente no cuenta

con regulación alguna al respecto. Se ha sostenido que habría que entender que existen dos reglamentaciones, a lo cual deberíamos sumar las dificultades supervinientes al tiempo de armonizar los dos sistemas, donde uno de ellos exige la hipoteca recíproca y la servidumbre, mientras no se exige estos requisitos en el otro sistema.37

Hurvich 38 ha afirmado que no se trata de la coexistencia de dos sistemas. Es un solo sistema: el de la ley 10.751, al cual se ingresa por diferentes vías, lo cual supone la existencia de limitaciones diversas.

XI. 2. Procedencia a) NO procede cuando el edificio ya ha sido

incorporado totalmente por ley 10.751. Sin embargo se ha pretendido la incorporación por esta vía de una nueva unidad de un edificio ya completamente incorporado. En tal sentido, la Comisión de Derecho Civil de la Asociación de Escribanos del Uruguay ha manifestado en sus consultas que hay un sólo régimen de propiedad horizontal (10.751, modificativas y concordantes) y que leyes subsiguientes (13.870, DL 14.261, 14,560) buscaron crear procedimientos más ágiles para esa incorporación, procedimientos excepcionales, pero tras los cuales, consumada la incorporación, rige la ley madre, aunque con las peculiaridades correspondientes. 39

b) PROCEDE cuando existe habilitación parcial por ley madre y se incorpora en forma complementaria el resto de las unidades (hoy por 14.261, antes por 13.870). Por ejemplo; se construye un edificio, habilitándose como propiedad común con dos casas y veintidós apartamentos. Se incorpora a propiedad horizontal por medio de la ley madre, resultando veinte unidades y dos casas con dos apartamentos. Tiempo después se procede a la división de los dos apartamentos y las casitas, rigiendo, para estas cuatro unidades resultantes, las limitaciones establecidas por el DL 14.26140

c) PROCEDE cuando se incorporó totalmente por ley 13.870 o C.I DL 14.261 y posteriormente se crean nuevas unidades, que se regirán por ley madre.

37 MIRANDA, Fernando. En Régimen de la Propiedad Horizontal. Conferencias y cursos, 8, Montevideo, 1979 pp. 47-48 38 HURVICH, Wladimiro. En Encuentro Técnico Regional Salto, 22 de Abril de 1995, p.8 39 Vide consultas varias evacuadas por la Comisión de Derecho Civil de la Asociación de Escribanos del Uruguay, en especial: Rev. AEU 71 (1-6) 1985 p. 176-177; Rev. AEU 75 (1-6) 1990 p.141; Rev. AEU 79 (1-6) 1993 p.105 y ss.- 40 Rev. AEU 82 (1-12) 1996 p. 212-224

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Cuadro Sinóptico de la procedencia de la incorporación mixta: (A): Incorporación total por L.10.751: NO PROCEDE

(B): Incorporación parcial 10.751 + 13.870: PROCEDE

(C): Incorporación parcial 10.751 + 14.261: PROCEDE

(D): Incorporación total 13.870 o 14.261 + nuevas unidades 10.751: PROCEDE

XII. DECLARACIÓN JURADA DE CARACTERIZACIÓN URBANA

El art. 178 de la ley de presupuesto, 17.296

establece que para la inscripción de planos de mensura y trámites de modificación parcelaria de inmuebles urbanos que se realice ante la Dirección Nacional de Catastro deberá adjuntarse una declaración jurada de caracterización urbana por cada unidad resultante de la operación catastral de que se trate.

El Esc. Curbelo Soria, en un primer análisis, sostuvo que se trataba de una novedad alarmante (sic), ya que no se proporcionaba una definición que permitiera saber con claridad de qué se trataba ni cuál era su contenido.41

De hecho, asiste razón al Esc. Curbelo, por cuanto la ley es sinceramente parca y de acuerdo a ese primer análisis, lo que queda claro es que debe referir las construcciones, que su vigencia es de diez años, que lleva firma de Arquitecto o Agrimensor, y se presenta ante la Dirección Nacional de Catastro para la inscripción de planos y modificaciones parcelarias y, finalmente, que el Registro Inmobiliario exigirá constancia catastral de presentación de dicha declaración para inscribir traslaciones de dominio, hipotecas y promesas de compraventa.

41 CURBELO SORIA, Carmelo Jacinto. Aspectos prácticos de la ley de urgencia I (17.243), ley de urgencia II (17.292). ley de presupuesto (17.296). Montevideo, AEU 2001, pág.

Estas pautas y las interrogantes a que refería el Ese. Curbelo fueron hallando respuesta a través de los decretos 235/2002, 420/2004, y las resoluciones 20/02 de Dirección-Nacional de Catastro y 142/02 de Dirección General de Registros.

XII.1) Decretos 235/2002 y 420/2004 El primero de los aludidos decretos hace

referencia al contenido de la declaración jurada de caracterización urbana» estableciendo que debe contener los datos necesarios para fijar los valores reales de los inmuebles por parte de la Dirección Nacional de Catastro.

También especifica cuáles son los técnicos intervinientes; Ingenieros Agrimensores o Arquitectos matriculados. Estos profesionales intervinientes son responsables por los datos técnicos aportados, existiendo la posibilidad de verificación, por parte de la Dirección Nacional de Catastro, de los datos aportados. En caso de constatarse errores u omisiones que supongan negligencia o falta de ética, será aplicable el art. 293 del Código Penal.

Se reglamenta el tema de la matrícula de los Ingenieros, la cual es llevada de conformidad al Dec. 318/95, art. 22, en tanto los Arquitectos, a los efectos de su matriculación, presentan ante la Dirección Nacional de Catastro su documento de identidad y el título habilitante.

La Dirección Nacional de Catastro confeccionó los instructivos necesarios, proporcionó a los técnicos matriculados una clave de acceso, lo cual les permite incluso completar la declaración desde la página web o entregar un disco magnético, sin

10751 13.870

14.261 10751

13.870

14.261

10751

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perjuicio de la ulterior presentación de la misma en papel, en cuyo caso se verificará la correspondencia de los datos.

Una vez verificada la exactitud de los datos aportados, la Dirección Nacional de Catastro expide una cédula catastral en la que se deja constancia de la fecha de presentación da la declaración y su vigencia para la inscripción en la Dirección General de Registros de escrituras relativas a traslaciones de dominio, hipoteca y compromisos de compraventa.

Este sistema sólo es aplicable a inmuebles ubicados en zonas urbanas y suburbanas.

De acuerdo a las previsiones del Decreto 420/2004, la Sección Inmobiliaria del Registro de la Propiedad de la Dirección General de Registros deberá verificar la existencia de la constancia supraindicada. Su vigencia es de cinco años para propiedad ordinaria y diez para propiedad horizontal por ley madre.

El Dec.420/04 establece además un contralor adicional por parte de la Dirección General Impositiva en ocasión del pago del Impuesto a las Transmisiones Inmobiliarias.

XII.2. Resolución 20/02 Dirección Nacional

de Catastro La resolución aclara los alcances de la

normativa a efectos de homogeneizar su aplicación, así como organiza los procedimientos imprescindibles.

Determina los casos en que procede: a) Presentación de planos de mensura para

su inscripción b) Solicitudes de modificación parcelaria c) Inscripción de mejoras. La no presentación inhabilita la recepción de

documentos correspondientes a estas gestiones. No procede para la expedición de cédulas

catastrales ni inscripción en Dirección General de Registros según art. 178 L. 17.296.

En lo que hace a sus alcances» a) Fraccionamientos por lotes b) Fraccionamientos de propiedad horizontal c) Declaración jurada de caracterización

urbana de reparcelamiento de predios de un mismo propietario (se confecciona en relación a la situación futura de los predios ) .-

d) Reparcelamiento cuando se trata de distintos propietarios (se confecciona Según la situación actual de los-predios)

e) Solicitud - proyecto de demolición (igual tratamiento que las mejoras a construir) (dec.235/02).-

Las modificaciones parcelarias se inician a solicitud escrita, suscrita por el propietario o el técnico actuante. La cédula resultante incluye la fecha de culminación y archivo del trámite y las constancias que relatan los padrones antecedentes y los datos del plano de mensura»

XII.3. Resolución 142/002 de Dirección

General de Registros Esta resolución buscaba unificar

conceptualmente la interpretación de la ley y normas reglamentarias, estableciendo como criterio de

calificación fiscal que las declaraciones juradas de caracterización urbana se controlarán para la inscripción de toda escritura de traslación de dominio o hipoteca o compromisos de compraventa de bienes urbanos y suburbanos, descriptos en base a planos de mensura que impliquen trámites de modificación parcelaria realizados ante la Dirección Nacional de Catastro con posterioridad a la vigencia del decreto 235/2002, debiendo resultar, de la cédula catastral correspondiente, a partir de la misma fecha, la constancia expedida por la referida Dirección Nacional de Catastro, la fecha de la declaración jurada y la vigencia de la misma.

XII.4. Acerca de la información catastral La información es clasificada a efectos de la

declaración jurada, en de actualización privativa de la Dirección Nacional de Catastro y de actualización por el profesional actuante.

La información de actualización privativa de Catastro es referente a la parcela, que, por su naturaleza debe ser coordinada con dicho administrador, por el profesional declarante (no incluye las construcciones que acceden a la parcela).

La información de actualización por parte del profesional actuante, hace a la descripción fidedigna de las construcciones que acceden a la parcela y las caracterizaciones que les corresponden.-

Los declarantes son totalmente responsables de la veracidad de los datos declarados.

Los formularios están divididos en carátula (propiedad común y propiedad horizontal) y complementario (propiedad común y propiedad horizontal).

Toda declaración jurada de caracterización urbana contará al menos de una carátula (que contiene todos los datos del padrón) y de tantos formularios complementarios como sea necesario.

En el caso específico de la propiedad horizontal en las altas se sustituye el cálculo de las milésimas por la planilla de áreas con la correspondiente caracterización línea por línea, en medio magnético. Se omite las áreas libres que no tengan valor constructivo significativo.

En cuanto a las modificaciones, incluye todas las actuaciones que impliquen modificaciones de unidades o usos exclusivos y debe ir acompañado de una declaración jurada de caracterización urbana conjunta de las unidades involucradas incluyendo los usos exclusivos que les corresponde.