CUESTIONARIO 13. CONTRATO DE TIEMPO COMPARTIDO.

1. CONCEPTO.

El contrato de tiempo compartido se encuentra nutrido de diversos caracteres.

Es un contrato bilateral en el que una de las partes se obliga a otorgar el uso y goce de una unidad habitación con todo lo que la misma incluye mientras que la otra parte por su lado se obliga a pagar un precio cierto en dinero más el pago de las cuotas correspondientes.

Es un contrato oneroso ya que la persona que adquiere la unidad habitación debe abonar una cuota con la finalidad de adquirir su derecho de acceder a la misma y a su vez la empresa se obliga a garantizarle el uso y goce de las cosas, su mantenimiento y administración.

Se trata a su vez de un contrato atípico ya que en nuestro país no se encuentra regulado por ninguna ley específica. Solo en muy pocos países como por ejemplo Portugal, Grecia y Francia este tipo de contrato, el de tiempo compartido se encuentra tipificado.

Es un contrato de adhesión donde una empresa le ofrece un contrato ya establecido al futuro consumidor este debe firmarlo o no manifestando así su consentimiento o la fatal del mismo.

También es un contrato de tracto sucesivo debido a que su prestación se cumple periódicamente debido a que el adquiriente se compromete al pago de una cuota mensual o anual.

Y en su último carácter alude a que en su contrato no formal en el que la ley no exige forma determinada.

La parte puede celebrarlo de la forma que prefieran pero es de suma importancia que el mismo se ha realizado por escrito con el fin de obtener elementos probatorios en el caso de existir un futuro litigio.

2. ¿CUÁL ES EL ORDENAMIENTO QUE REGULA ESTE CONTRATO?

Se trata a su vez de un contrato atípico ya que en nuestro país no se encuentra regulado por ninguna ley específica. Solo en muy pocos países como por ejemplo Portugal, Grecia y Francia este tipo de contrato, el de tiempo compartido se encuentra tipificado.

3. MERCANTILIDAD DEL CONTRATO.

Artículo 64 Ley Federal de Protección al Consumidor:

La prestación del servicio de tiempo compartido, independientemente del nombre o de la forma que se dé al acto jurídico correspondiente, consiste en poner a disipaciones de la una persona o grupo de personas, el uso, goce y demás derechos que se convengan sobre un bien o parte del mismo, en una unidad variable dentro de una clase determinada, por periodos previamente convenidos, mediante el pago de alguna cantidad, sin que, en el caso de inmuebles, se transmita el domino de estos.

Artículo 65 Ley Federal de Protección al Consumidor:

La venta o preventa de un servicio de tiempo compartido sólo podrá iniciarse cuando el contrato respectivo esté registrado en la Procuraduría y cuando especifique:

I. Nombre y domicilio del proveedor;

II. Lugar e inmueble donde se prestará el servicio, exhibiendo copia certificada de la afectación del inmueble o parte del mismo ante notario público mediante el acto jurídico de una declaración unilateral de la voluntad o fideicomiso en el que se destine el inmueble al servicio de tiempo compartido por el número de años que se está ofreciendo el servicio, debiendo obtener el registro definitivo en el Registro Público de la Propiedad, para con ello registrarse en la Procuraduría Federal del Consumidor; dejando a salvo los derechos de propiedad del proveedor una vez concluida la afectación;

III. Determinación clara de los derechos de uso y goce de bienes que tendrán los compradores, incluyendo períodos de uso y goce;

IV. El costo de los gastos de mantenimiento para el primer año y la manera en que se determinarán los cambios en este costo en períodos subsecuentes;

V. Las opciones de intercambio con otros prestadores del servicio y si existen costos adicionales para realizar tales intercambios;

VI. Descripción de las fianzas y garantías que se otorgarán en favor del consumidor, y

VII. En lo relativo a los servicios de tiempo compartido a prestarse en el extranjero éstos podrán ser comercializados en la República Mexicana únicamente cuando las personas físicas o morales que ofrezcan y/o presten y/o comercialicen los servicios sean sujetos de comercio, en México, de conformidad con las leyes aplicables, y que se hayan constituido en lo general, así como en lo especial en materia de tiempo compartido o club vacacional, de conformidad con las leyes de su país de origen; en caso de ser omisas, las personas referidas en el párrafo anterior deberán acreditar fehacientemente que su representada es el dueño del inmueble y su autorización a ser destinado a la comercialización de tiempo compartido.

4. CARACTERÍSTICAS.

Debido a que no existe regulación específica acerca del contrato de tiempo compartido, la doctrina se encuentra dividida en dos partes. Por un lado una parte de la doctrina considera que el tiempo compartido es un derecho personal como así lo afirma Busso y por el otro lado considera que es un derecho real como así lo afirma Di Filippo.

Un derecho personal es aquel que lo atribuye a su titular la facultad de exigir de otro persona una prestación que puede consistir en dar, hacer o no hacer una cosa. Busso afirma que debido a que el adquiriente tiene el derecho de uso y goce de la unidad habitación y de los servicios correspondientes que hacen a la misma, la naturaleza jurídica del contrato de tiempo compartido, es que es un derecho personal ya que se dan las figuras de sujeto activo, sujeto pasivo y las prestaciones debidas.

La parte restante de la doctrina al contrato de tiempo compartido como un derecho real. Derecho real es el derecho susceptible de ser opuesto a todos y que le permite a una persona ejercer un poder sobre un bien. Contrato de tiempo compartido puede ser realizado acorde a diferentes modalidades como ser la de un condominio, usufructo o a un contrato de cesión de uso que a su vez este se puede subdividir en dos especies: hospedaje mediante reservas anuales con posibilidad de intercambiarlas y locación de unidades vacacionales con plazo discontinuos. Dado que estos son derechos reales, esta parte de la doctrina encasilla al usuario de un tiempo compartido como el adquiriente de un derecho real.

5. NATURALEZA JURÍDICA.

Entre las diversas tendencias doctrinales que tratan de expresar la naturaleza jurídica del tiempo compartido, podemos hacer notar dos que destacan:

La contractualista, la cual establece que el tiempo compartido es básicamente un contrato y en consecuencia, engendrará derechos de crédito entre las partes, es decir, obligaciones de hacer.

La realista, que interpreta al tiempo compartido como un derecho real, básicamente el de propiedad que por tiempo determinado o vitaliciamente se comparte entre varias partes.

Ambas tendencias admiten diversas modalidades. La primera, el contrato de adhesión o guión administrativo, y la segunda, el condominio, con la diferencia especial de un estado de prehorizontalidad que requiere de protección jurídica.

La tesis contractualista está claramente expresada en el Código Civil de Quintana Roo en su libro tercero, cuarta parte, intitulada “De los contratos en particular, título noveno “Del tiempo compartido” en sus artículos 2757 a 2773, donde califica al multicitado contrato como formal y consensual, es decir, que se perfecciona con el mero consentimiento de las partes expresado en dicha formalidad escrita, misma que sólo será notarial si las partes así lo convienen (artículo 2764 C.C.Q.R). por ese solo hecho, el tiempo compartido para el estado de Quintana Roo deja de ser atípico, pero la legislación turística general de la República, adquiere la característica de contrato atípico, inclusive los

códigos de aquellos estados de la República que lo desconocen porque no lo regulan en sus respectivas legislaciones. Es decir, fuera de Quintana Roo, dicho contrato es atípico, y en este sentido se regularía por lo que establece el artículo 1858 del Código Civil del D.F. que expresa:

Los contratos que no están especialmente reglamentados en este Código, se regirán por las reglas generales de los contratos, por las estipulaciones de las partes y, en lo que las partes fueran omisas “por las disposiciones del contrato con el que tengan más analogía” de los contratos en este ordenamiento.

En virtud de tal disposición, por la aplicación del método analógico, el mismo Código Civil de Quintana Roo establece en su artículo 1772

En todo lo no previsto en este artículo, son aplicables, en lo conducente, las disposiciones de este Código relativas a los contratos de arrendamiento y de hospedaje.

La derivante de dicha tesis contractualista se encuentra expresada en el artículo 63 de la Ley Federal de Protección al Consumidor, pero sobre todo en el artículo 29 bis de dicho ordenamiento, así como en el Reglamento del artículo 29 bis de la Ley Federal de Protección al Consumidor, la cual interpreta el tiempo compartido como contrato de adhesión y sujeto a un régimen o “sistema de comercialización” regulado por la misma Ley Federal de Protección al Consumidor y el reglamento susodicho.

Por el contrario, la tendencia realista está representada por la Barra - Colegio de Abogados del D.F. la cual se permitió sugerir, “para la adecuada reglamentación jurídica del tiempo compartido” que,

Los contratos que se celebren para compartir la propiedad del uso de bienes por personas que no se dediquen habitualmente al comercio, se sujetarán a las disposiciones del propio Código, pero los contratos que celebren empresas de turismo deberán sujetarse a las disposiciones de la LFT.

Para comprender lo anterior habrá que recordar el concepto romano de las facultades que el propietario tenía sobre el objeto del derecho del propietario,

los cuales se reducían a tres, a saber: el ius utendi, derecho de usar; el ius fruendi, derecho de disfrutar de la cosa; y el ius abutendi, el derecho de disponer de la misma. Este derecho de propiedad, en consecuencia, implicaba que tales facultades podían ser separadas. Una persona podía ser el usuario; otra, el usufructuario y una tercera, el nulo propietario, es decir, que sólo tuviera el derecho de disposición de la cosa, y esta misma cosa a ser usada por otra persona, y otra más, con derecho a los frutos. En otras palabras, la propiedad puede estar desmembrada entre varias personas que ejercen diferentes o iguales derechos sobre la misma cosa. En la especie, se quiere dar a entender que el propietario de una cosa o de un bien inmueble la puede dar en uso a otra u otras personas y conservar el primero la propiedad o derecho de disposición. De aquí que sea bastante criticable hablar de la “propiedad de uso”, ya que el usuario no es propietario en el sentido extenso de la palabra porque no puede disponer de la cosa sobre la cual recae ese derecho de utilizarla, aunque su derecho de uso no deja de ser un derecho real.

La derivante de la tesis realista se encuentra en el derecho de copropiedad que puede establecerse entre varios condueños sobre un mismo inmueble para obtener de él un tiempo compartido.

No debemos dejar de expresar que el derecho romano clásico tardío admitió que la propiedad pudiera ser transmitida ad tempus, lo cual no era permitido antes del siglo II, ya que si una persona hacía la enajenación de una cosa “por cierto tiempo”, la propiedad no volvía de lleno a su antiguo propietario, que sólo tenía acciones personales para hacérsela reintegrar. Así pues, el derecho romano posclásico cierto admitió plenamente que la propiedad pudiera ser transmitida ad tempus por cierto tiempo, de pleno derecho del antiguo propietario, que desde luego disfruta de la reivindicación.

6. ELEMENTOS PERSONALES DEL CONTRATO.

Existen dos elementos personales:

Compartidor. Quien pone a la venta el tiempo compartido. Compratidario. Quien adquiere el tiempo.

7. OBLIGACIONES PREVIAS A LA CELEBRACIÓN DE LOS CONTRATOS.

En el contrato de tiempo compartido, según Farina, el adjudicatario adquiere el derecho en virtud de un contrato que celebra con la empresa que organiza el sistema y que generalmente es la propietaria de las unidades afectadas a este modo de uso. De esto se desprende que las partes confortantes del contrato de tiempo compartido son dos ya que se trata de un contrato bilateral:

La empresa que crea el sistema la cual adquiere o hace construir las unidades

El adquirente

8. OBLIGACIONES DE LAS PARTES.

Tanto una parte como la otra tienen diversos derechos y obligaciones.

La empresa que crea el sistema de tiempo compartido, es representada mayormente por un administrador el cual tiene diversas obligaciones. La principal es la de garantizarle al adquirente el uso y goce de la unidad habitacional pactada en el contrato y debe asegurarse que tanto los servicios que integran el contrato como el personal que se encarga de satisfacer al cliente, funcionen como es debido y correctamente. Es también obligación de la empresa o administrador reparar lo que sea necesario para mantener la unidad habitacional en estado óptimo. También está obligado a recaudar las expensas y de llevar a cabo la administración del inmueble informando a los ocupantes de los gastos periódicos que realizan.

Por su parte el adquirente está obligado a concretar el uso y goce de la unidad habitacional con los fines estipulados con anterioridad. También debe conservar el estado en que se le entregó la unidad y si rompiese algo por su culpa o negligencia debe hacerse cargo del acto, realizando la reparación de lo dañado. Por último debe pagar las expensas que le correspondan, los servicios utilizados extra contractualmente y la cuota que se desprenda del contrato antes pactado.

Tanto el administrador como el adquirente están obligados a velar por el mantenimiento de la unidad funcional. Las dos partes deben entregarla en condiciones óptimas en las cuales supuestamente se les fue dada.

Pero en realidad en la práctica este tipo de contrato no es bilateral, sino que multilateral ya que según Ghersi nos encontramos frente a una serie de contratos o relaciones jurídicas conexas durante todo el íter contractual que resultan imprescindibles para la correcta prestación de la obligación principal.

El contrato de tiempo compartido, celebrado de la manera correcta, puede llegar a tener una importante función económica al favorecer el turismo. Puede resultar de gran beneficio para el país fomentar la actividad turística a través de este tipo de negocio, procurando, de esta manera el desarrollo social y económico y promoviendo inversiones.

El sector de turismo es, sin dudas, muy importante para la economía de nuestro país, el mismo suele estar influenciado por los cambios e innovaciones internacionales; en donde han aparecido figuras con particularidades propias que, dificultan su encuadre en la normativa existente; como ocurre con la figura del tiempo compartido. Este sistema permite entre que, los hoteles y complejos turísticos mantengan un alto nivel de ocupación de sus instalaciones durante todo el año, contribuyendo al desarrollo y crecimiento económico del país. Pero para que eso ocurra es necesario que exista una ley que, al mismo tiempo que impulsa las inversiones en el sector, otorgue seguridad a los usuarios del Tiempo Compartido, de modo de evitar abusos de una de las partes, y generar la confianza necesaria para hacer operativo el sistema.

9. OBLIGACIONES CONTRACTUALES.

Antes de adquirir un tiempo compartido, repase las directivas de la Comunidad Europea que, relacionadas a determinados aspectos contractuales del derecho de utilización de inmuebles, en régimen de tiempo compartido, establecen que, se entenderá por tal, a "todo contrato o grupos de contratos celebrado por un periodo mínimo de tres años, por el que, mediante el pago de un determinado precio global, se crea, se transfiere, o establece el compromiso de transferir, directa o indirectamente, un derecho real, o cualquier otro derecho

relativo a la utilización de uno o más inmuebles, durante un periodo determinado o determinable del año que no podrá ser inferior a una semana".

10.DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL USUARIO DE ACUERDO CON LA NORMA OFICIAL.

El administrador del establecimiento constituido en régimen de tiempo compartido turístico podrá ejercer, además de las atribuciones contractuales o que se le señalen en el reglamento interno, las siguientes atribuciones:

a) Modificación del reglamento interno, en cuanto concierne a los aspectos estrictamente operacionales del establecimiento de tiempo compartido turístico. Estas modificaciones no podrán desmejorar o menoscabar los derechos de los usuarios;

b) La preparación del presupuesto anual de ingresos y gastos del establecimiento de tiempo compartido turístico;

c) El cobro de las cuotas anuales de mantenimiento a los usuarios, así como cualquiera otra cantidad que éstos o terceras personas adeuden al establecimiento;

d) El pago, por cuenta de los usuarios de tiempo compartido turístico, con los fondos destinados a la administración que estén en su poder o bajo su control, del importe de los suministros, impuestos, contribuciones y cualesquiera otros gastos que con carácter periódico deban ser satisfechos por aquellos o que recaigan directamente sobre la propiedad;

e) Determinación para los usuarios de tiempo compartido turístico en las modalidades de espacio o tiempo flotante, o que sigan el sistema de puntos, de las unidades inmobiliarias específicas o de los periodos concretos de ocupación exclusiva que les corresponderán cada año.

11.ELEMENTOS REALES.

El objeto directo de dicho contrato, es un dar o hacer, y el indirecto es conceder, por parte del compartidor, el uso del inmueble al cliente o

compartidario. El artículo 2760 del Código Civil de Quintana Roo especifica el objeto indirecto al expresar que:

Para los efectos del artículo 2757 por casa o departamento amueblado se entiende todo inmueble equipado con muebles de comedor, recámara, utensilios de cocina, cocineta o estufa con un equipo de gas para cocinar, manteles o manteletes, vajilla y cubiertos, toallas para el cuarto de baño y ropa de cama.

Por otra parte, el REHOSCAMP, en su artículo 4º,generaliza indebidamente la noción al reducir tal “sistema” al concepto de “establecimiento de hospedaje”.

El otro objeto indirecto, corresponde al compartidario, es el precio cierto y en dinero -obligación de dar- que deberá entregar el compartidor en una sola exhibición o en bonos y otra cantidad adicional que puede variar debido a gastos causados por servicio y mantenimiento.

12. ELEMENTOS FORMALES.

El artículo 2764, párrafo último del Código Civil de Quintana Roo, al calificar al contrato de “habitación” por tiempo compartido como formal y consensual, está exigiendo para su perfeccionamiento la forma escrita y deja la opción a las partes para que acudan a notario público y conformen así el citado contrato. En el artículo 1761, el Código Civil de Quintana Roo exige al compartidor, como requerimiento previo, que éste obtenga licencia sanitaria de la autoridad competente -sin la cual el contrato será de nulidad absoluta-, requerimiento que en la relación estrictamente contractual, no administrativa, interesa al compartidor y al compartidario, independientemente de su adecuado consentimiento.

13.PRESTACIÓN DE SERVICIOS EN EL EXTRANJERO DE ACUERDO CON LA NOM.

Los contratos de adhesión que celebren el proveedor o el prestador intermediario con los consumidores, deben contar con el registro previo ante la Profeco, en apego a lo establecido en la ley; y estar escritos en idioma español,

sin perjuicio de que sean también escritos en otro idioma, siempre y cuando el proveedor o el prestador intermediario establezcan que se trata de una traducción del documento registrado en español, hecha por perito oficial. Dichos contratos deben incluir una cláusula donde se señale que en caso de existir discrepancias, debe prevalecer el texto en español sobre el texto del idioma extranjero.

14.TERMINACIÓN DEL SERVICIO.

Para su terminación. Se debe demostrar que no existía vigencia de algún contrato de Tiempo Compartido celebrado.