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Conclusiones foro 4

PROPIEDAD HORIZONTAL

1. En qué consiste la propiedad horizontal, cómo se constituye, cómo se origina y qué debe contener (indicar NO REDACTAR) la escritura de constitución.

2. ¿Por qué es una forma de copropiedad?

3. ¿Un edificio ya construido se puede convertir en propiedad horizontal? CITA LEGAL

4. A, B, C y D son copropietarios de un terreno sin construcción sobre el cual han decidido construir un edificio de cuatro niveles y un sótano para estacionamiento de

ocho automóviles; tales estacionamientos y niveles se constituyen como fincas independientes que serán adjudicadas a cada uno de los copropietarios. El edificio

contará con dos elevadores, gradas de emergencia, pasillos, área verde al frente y en la parte posterior y un área común de acceso. La construcción de edificio aun no está

terminada. Responda: a) Es procedente constituir el régimen y solicitar su inscripción en el Registro General de la Propiedad aunque la construcción del edificio no esté

terminada. CITA LEGAL.

5. Qué leyes rigen la propiedad horizontal en Guatemala.

PREGUNTAS DEL FORO

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M . S C . V I V I A N A V E G A

•La propiedad horizontal no se contempló en el Código Civil de 1877 ni en el

Código Civil de 1933.

•Se incorporó a la legislación mediante el decreto 1318 del Congreso de la

República el cual fue derogado por el Código Civil, decreto ley 106.

•Actualmente, su regulación se haya en dicho cuerpo normativo en los

artículos del 528 al 559 y las relativas a su inscripción en el Registro General

de la Propiedad.

•También deben tenerse en cuenta lo que al respecto regulen cada uno de los

municipios de la República. En la ciudad de Guatemala, rige el reglamento

para la Construcción de Viviendas Individuales con áreas comunes en

copropiedad.

ANTECEDENTES LEGISLATIVOS

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•Se constituye sobre los distintos

pisos, departamentos y habitaciones

susceptibles de aprovechamiento

independiente, siempre que tengan

salida a la vía pública o a

determinado espacio común que

conduzca a dicha vía.

•Los distintos pisos, departamentos

y habitaciones pueden pertenecer a

diferentes personas en forma

separada o en condominio.

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La propiedad horizontal presenta dos aspectos: "Propiedad exclusiva del

titular del piso o departamento o habitación, y comunidad de los elementos

indivisos que sirven a toda la construcción, para su existencia, conservación,

seguridad y uso, además del terreno”.

EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

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Mediante escritura pública. A cuyo testimonio deben adjuntarse los planos

tanto del edificio como de todas las fincas filiales, áreas comunes y

servidumbres, si fuera el caso.

CONSTITUCIÓN

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La escritura de constitución debe contener:

•Declaración del propietario o propietarios de someter a este régimen el

inmueble de su propiedad;

•Situación, medidas y colindancias del terreno, así como una descripción total

del edificio y mención de sus servicios de agua, electricidad y cualesquiera

otros de que goce; (Art. 1131 c.c.)

•Descripción de cada piso con los datos que sean necesarios para su

identificación; (Art. 1131 c.c.)

CONTENIDO DE LA ESCRITURA

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•Declaración que el inmueble está libre de gravámenes, limitaciones,

anotaciones o reclamaciones. En caso contrario, debe hacerse constar el

consentimiento expreso de las personas a cuyo favor aparecieren inscritos tales

gravámenes, limitaciones o reclamaciones. Art. 530 c.c. Se incluye esta

declaración en cumplimiento del artículo 530 y no del 30 del Código de

Notariado.

•Inserción de la constancia extendida por la respectiva municipalidad o por el

profesional director de la obra, que la construcción del edificio está terminada.

Art. 1202 c.c.

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•El valor del inmueble y el de cada piso;

•Descripción de los elementos y partes comunes del edificio y de los

elementos y partes comunes limitados a las unidades independientes; y

•Cualquier otro dato que consideren conveniente los otorgantes. Art. 531

Código Civil

•Reglamento de Copropiedad y administración. Art. 559 Código Civil.

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•Tiene por objeto la regulación de la convivencia y la adecuada utilización de

los elementos comunes exclusivamente dentro de los límites fijados por la Ley.

Así, por ejemplo, el uso de ascensores por menores de edad, velocidad de

circulación de los vehículos, área para estacionamiento de vehículos de visitas,

horario para fiestas y reuniones, etc.

•Estos reglamentos se equiparan a los acuerdos comunitarios sobre la

administración y son obligatorios para los titulares, debiendo entenderse aquí

por titulares no sólo los propietarios sino en general los ocupantes, en vista de

la finalidad que persiguen tales acuerdos. La aprobación o la modificación de

estos reglamentos es un acto de mera administración de la comunidad.

REGLAMENTO DE COPROPIEDAD

Y ADMINISTRACIÓN

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a) Cuando el propietario o los propietarios comunes de un edificio decidan someterlo a este régimen para efectuar cualquier negocio jurídico con todos o parte de sus diferentes pisos, una vez que se hayan inscrito en el Registro de la

Propiedad como fincas independientes.

b) Cuando una o varias personas construyan un edificio con el mismo propósito;

c) Cuando en disposición de última voluntad se instituya a los herederos o a algunos de ellos como legatarios de pisos de un mismo edificio susceptible de

propiedad horizontal.

Artículo 529 Código Civil

CÓMO SE ORIGINA

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La disposición contenida en el inciso a) anterior, da respuesta a la pregunta si

un edificio ya construido se puede convertir en propiedad horizontal.

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•Si no estuviere concluida la construcción, debe indicarse en la escritura y

solicitar al Registro General de la Propiedad, la inscripción provisional la cual

se convertirá en definitiva, a solicitud del interesado, acompañando la

constancia de que la construcción del edificio está terminada. Art. 1202 c.c.

•Al inscribir la constitución del régimen de propiedad horizontal se asentará

en la finca sobre la que se constituye el mismo que ésta pasa a ser copropiedad

de los titulares o dueños de las fincas filiales o unidades que lo conforman.

Igual asiento se hará en fincas filiales cuando constituyan elementos comunes.

Art 1200, 1201, 1203 Código Civil.

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Porque son varias las personas copropietarias de los elementos comunes y propietarias a la vez de una finca filial, una finca susceptible de explotación independiente.

Cada titular es dueño exclusivo de su piso y copropietario de los elementos y partes comunes del edificio total.

Son elementos comunes, además del terreno, las cosas necesarias para la seguridad, conservación y servicios generales para el uso y goce de todo el inmueble y de cada planta.

Los elementos y partes comunes se han de mantener en indivisión forzosa mientras dure el régimen de propiedad horizontal, siendo nulo cualquier pacto en contrario. Art. 533 y 534 c.c.

Son susceptibles de enajenación o gravamen juntamente con la propiedad singular.

¿POR QUÉ ES UNA FORMA DE

COPROPIEDAD?

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Hay que distinguir entre los que son comunes por naturaleza y los que lo son

por destino. Los primeros son comunes de una manera objetiva, por

exigencias del uso y aprovechamiento del piso o departamento que se ubica en

el edificio (v. gr., las escaleras, los pasos, el suelo cuando no pertenece en

propiedad a una sola persona). En cambio, los comunes por destino son

aquellos que, siendo susceptibles de propiedad privativa, no se expresa así en

el título constitutivo de la propiedad horizontal, estando destinados al servicio

común.

ELEMENTOS COMUNES

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•Las reformas a todo el edificio, destinadas al mejoramiento del mismo o al uso

más cómodo de los elementos comunes, así como las modificaciones que alteren

su estructura, deben ser acordadas por todos los propietarios, y cuando afecten

especialmente alguna planta, el consentimiento de su propietario es indispensable.

•Cuando el edificio o sus elementos comunes requieran obras urgentes o

necesarias de reparación para su seguridad o conservación, cualquier propietario

de piso, en ausencia del administrador, puede hacerlas a sus expensas y tiene

derecho a repetir contra los demás para el pago proporcional de los gastos hechos,

mediante la presentación de los comprobantes respectivos.

•La estimación de la urgencia o necesidad de las obras y su importe, corresponde a

la mayoría de los propietarios o, en su defecto, al juez competente, cuando lo

solicite cualquiera de ellos, si no hubiere acuerdo.

MEJORAS

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•Cada propietario debe contribuir a los gastos comunes de administración,

mantenimiento, reparación, pago de servicios generales y primas de seguros

sobre el edificio total; así como al pago de los impuestos que a éste

correspondan, sin perjuicio de cubrir por su cuenta los impuestos de su

propiedad particular.

•Es una norma imperativa a cuyo cumplimiento quedan sujetos los

propietarios de unidades singulares aunque no se contemple en la constitución

del régimen, pues no regula un salvo pacto en contrario. Así lo sostuvo la

Corte Suprema en sentencia del 13 de marzo de 1987.

GASTOS

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“...Es decir, que la obligación de todo propietario singular de contribuir a los

gastos comunes relativos a las partes y elementos comunes de un edificio

sometido a condominio de Propiedad Horizontal, emana de la ley y no de um

acto o contrato”.

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Cada piso, departamento o habitación puede transmitirse o gravarse con

independencia del edificio total de que forma parte.

El propietario tiene derecho de usar, gozar y disponer de él con las

limitaciones que establecen las leyes, la escritura constitutiva del régimen y

reglamento de copropiedad y administración. Art. 535 c.c.

Se ha acostumbrado que, para evitar el ejercicio del derecho de tanteo, la

persona que adquiere una unidad singular renuncie anticipadamente al derecho

de tanteo en caso de la enajenación que haga otro condómino.

FACULTADES DEL PROPIETARIO

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•Cada propietario puede hacer toda clase de obras y reparaciones en su piso,

siempre que no dañe la estructura o partes esenciales del edificio,

perjudicando su seguridad, solidez o salubridad.

•En caso de que cualquier interesado considere que las obras o reparaciones

perjudican el edificio o limitan el libre uso y goce a otras unidades del mismo,

puede acudir al juez ejercitando las acciones procedentes.

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Cada propietario de piso, departamento o habitación debe abstenerse de destinar

su propiedad a usos contrarios a la moral y buenas costumbres, hacerla servir a

otros objetos que los convenidos en la escritura constitutiva, efectuar actos que

perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes, o realizar hechos

que comprometan la seguridad, solidez y salubridad del edificio, así como incurrir

en omisiones que produzcan los mismos resultados.

En caso de violación los propietarios pueden acudir al juez para que,

comprobados los hechos, declare la exclusión del demandado del goce personal de

la unidad y responda de los daños y perjuicios causados a los dueños u ocupantes

de los demás departamentos.

Si las infracciones fueren cometidas por inquilinos u ocupantes, son causales para

el desahucio; y la acción puede ejercitarla el administrador como representante

legal de los propietarios. Art. 536, 537 y 538 c.c.

PROHIBICIONES

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El propietario del último piso, departamento o habitación situados en la planta

más alta, no podrá elevar el nivel de dicha planta sin el consentimiento

unánime de los demás propietarios y la autorización municipal respectiva. Sin

cumplir estos mismos requisitos, el propietario de la planta baja o del subsuelo

o de departamento o habitación situados en los mismos, no podrá hacer

sótanos o excavaciones de ninguna especie.

PROHIBICIONES ESPECÍFICAS

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Es la situación en la que el edificio (con sus pisos y departamentos o

habitaciones ) está en la fase de proyecto; se considera generalmente como un

estadio preparatorio de la propiedad horizontal, que surgirá definitivamente

cuando la construcción esté terminada. Hasta entonces puede decirse que la

propiedad horizontal está sujeta a la condición de que la edificación concluya.

En Guatemala no está regulada la pre horizontalidad.

PREHORIZONTALIDAD

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•El edificio en su totalidad se describe conforme lo ordena el numeral 1º del

Artículo 1131 del Código Civil y conforme a los planos, incluyendo las áreas

comunes como pasillos, escaleras o gradas, elevadores, garita de acceso o

muros perimetrales.

•Una finca independiente o filial, como se usa en el registro, nunca podrá ser

rústica, porque al constituirse bajo ese régimen contará con todos sus

servicios.

•Es obligatorio que los planos sean autorizados por ingenieros civiles,

arquitectos o ingenieros agrónomos porque la constitución de la propiedad

horizontal no está dentro de las excepciones contempladas en el artículo

citado.

ASPECTOS A TOMAR EN CUENTA AL

DESCRIBIR UNA FINCA SOMETIDA A


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•El inmueble debe estar libre de gravámenes, limitaciones, anotaciones o

reclamaciones. En caso contrario, el registrador debe calificar que hayan

prestado su consentimiento expreso las personas a cuyo favor aparecieren

inscritos tales gravámenes, limitaciones o reclamaciones. Art. 530 c.c. Cláusula

diferente al art. 30 del C. de N.

•Debe indicarse que la construcción de cada piso, departamento o habitación,

su construcción se haya terminada, lo cual debe acreditarse mediante

constancia extendida por la respectiva municipalidad o por el profesional

director de la obra y que el notario la haya insertado en el instrumento

público. Art. 1202 c.c.

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• Sobre la finca «matriz» se constituye propiedad horizontal que consiste en edificio de 6 niveles.

• UBICACIÓN: dirección catastral, municipio, departamento, área.

• RUMBOS O AZIMUTS O COORDENADAS GEOGRÁFICAS

• MEDIDAS LINEALES:

• COLINDANCIAS:

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EDIFICIO

N

•Finca filial que consiste en

departamento 6 .

•UBICACIÓN: dirección catastral,

municipio, departamento, área.

•RUMBOS O AZIMUTS O

COORDENADAS

GEOGRÁFICAS

•MEDIDAS LINEALES:

•COLINDANCIAS:

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FINCA INDEPENDIENTE O FILIAL

N

NO HAY COLINDANCIA

NO COLINDAN CON ÁREA

VERDE, sino con otra finca o la

matriz

COLINDAN CON ÁREA VERDE

o finca matriz, en su caso

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N

La diferencia entre la descripción de

un departamento, piso o habitación

bajo régimen de propiedad

horizontal con uno que no lo está,

radica en que tiene dos colindancias

más: una superior y una inferior

llamadas ZÉNIT Y NÁDIR

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N

ZÉNIT: apartamento 7 o nivel

cuatro

NÁDIR: apartamento 3 o nivel 2

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N

A, B, C y D son copropietarios de un terreno sin construcción sobre el cual

han decidido construir un edificio de cuatro niveles y un sótano para

estacionamiento de ocho automóviles; tales estacionamientos y niveles se

constituyen como fincas independientes que serán adjudicadas a cada uno de

los copropietarios. El edificio contará con dos elevadores, gradas de

emergencia, pasillos, área verde al frente y en la parte posterior y un área

común de acceso. La construcción de edificio aun no está terminada.

Responda: a) Es procedente constituir el régimen y solicitar su inscripción en

el Registro General de la Propiedad aunque la construcción del edificio no esté

terminada. CITA LEGAL.

CASO

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Sí es posible, pero debe indicarse esa circunstancia en la escritura y solicitar al

Registro General de la Propiedad la inscripción provisional la cual se

convertirá en definitiva, a solicitud del interesado acompañando la constancia

de que la construcción del edificio está terminada. Art. 1202 c.c.

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•Administrador: El administrador es el representante legal de los propietarios

en todos los asuntos judiciales o extrajudiciales comunes relacionados con el

edificio, sea que se promuevan a nombre o en contra de ellos.

•Asamblea de propietarios. La asamblea de propietarios debe anualmente

conocer del informe del administrador y de la cuenta que éste debe rendir.

Aprobará el presupuesto de gastos para el año siguiente y determinará la

forma en que deben allegarse los fondos necesarios para cubrirlo. Las

disposiciones Legalmente adoptadas por la asamblea obligan a todos los

propietarios.

ÓRGANOS

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•Por resolución expresa de los dueños de unidades singulares del edificio,

tomada con el voto de las dos terceras partes del total de propietarios. Sin

embargo, la minoría inconforme con esta determinación puede adquirir las

unidades singulares de los que hayan votado por la extinción del régimen, a

efecto de mantenerlo.

•No puede otorgarse sino en el caso de que todas las unidades singulares del

inmueble se encuentren libres de gravamen y anotación o, en caso contrario,

que los interesados presten su consentimiento.

•Los propietarios de unidades singulares del edificio, al extinguirse el régimen

quedan como dueños en común del terreno, de la construcción, o de los

materiales aprovechables según el caso.

•Debe hacerse constar en escritura pública.

EXTINCIÓN

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•Código Civil

•Reglamento para la Construcción de Viviendas Individuales con áreas comunes en co propiedad. (Rige solo para la ciudad de Guatemala porque está emitido por el concejo de dicha municipalidad)

•El Código de Notariado rige para la observancia de las formalidades del instrumento público de constitución del régimen, no así para su contenido el cual está determinado por el Código Civil.

•Tampoco debe olvidarse lo que al respecto pueda regular la Ley de Aviación Civil y su reglamento en cuanto a las superficies limitadoras de obstáculos, a los planos imaginarios, oblicuos y horizontales que se extienden sobre cada aeródromo y sus inmediaciones, tendientes a limitar la altura de los obstáculos a la circulación aérea. Art. 32 de dicha ley. Y a la obligación de señalización de dichos obstáculos. Art. 37.

LEYES QUE RIGEN LA PROPIEDAD

HORIZONTAL

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•ARTICULO 36º. Los Aeródromos están cubiertos por superficies de protección, dentro de las cuales no deben existir edificaciones, estructuras o instalaciones que penetren el espacio delimitado. Las superficies Limitadoras de Obstáculos, tienen la finalidad de marcar los límites hasta donde los objetos pueden proyectarse en el espacio aéreo, para que las operaciones de aeronaves se lleven a cabo con seguridad. La delimitación de cada superficie está en función de la clasificación del aeródromo y de su elevación con respecto al nivel medio del mar.

•ARTICULO 37º. Toda persona individual o jurídica previo a efectuar edificaciones, estructuras e instalaciones en las áreas de influencia de los aeródromos, deberá contar con la autorización escrita de la Dirección General de Aeronáutica Civil, quien es el ente responsable de establecer los limites de altura máxima permisible en cada aeródromo. El interesado deberá acreditar la cancelación del pago efectuado para obtener el dictamen técnico correspondiente, según sea el caso.

•ARTICULO 38º. Toda autorización emanada de la Dirección para efectuar edificaciones, estructura instalación deberá cumplir con las normas de señalización visual requeridos para la aviación.

REGLAMENTO DE LA LEY DE

AVIACIÓN CIVIL

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