BlBLlOTECA D I 2EF.E: ti3 (Law Library)

AUG 2 8 1987 UNIVERSIDAD DE P U E R T O R I C O

ESCUELA DE DERECHO Universidad de Pueqo Rico Ria Piedras. P. R. m31.

CONCEPTOS B h S I C O S DE DERECHO C I V I L P A T R I H O N I A L ( 2 )

( c ) P r o f . Michel J . Codreau 9 de marzo de 1987

E l r e q u i s i t o de l a t r a d i c i 6 n pa ra l a t r a n s f e r e n c i a de l dominio

La opcion aceptada como j u s t o t i t u l o

Nuestro s i s t ema de derecho c i v i l r e q u i e r e , para l a e f e c t i v a t raqsrnis i6n de1 domiqio, que medie, ademss d e un j u s t o t i t u l o e n l a mayorfa de 10s casos un c o n t r a t o de cornpraveqta--, l a t r a d i c i 6 n o e n t r e g a de l a cosa cuyo dominio s e q u i e r e t r a n s f e r i r . AS^ l o ~ r e c e p t l i a e l a r t l c u l o 549 de l C6digo (31 LPRA s e c . 1931) a d e c i r que l a propiedad y 10s demis derechos r e a l e s sobre 10s b i eqes s e adquie ren y t r a n s m i t e n por c o n s e c u e ? c i a de c i e r t o s c o q t r a t o s med ian te l a t r a d i c i h n . E s l o que s e coqoce como l a t e o r i a de l t i t u l o y d e l m o d 0 3

a . E l j u s t o t l t u l o .

i Eqteqdemos por j u s to t i t u l o c u a l q u i e r negocio j u r i d i c 0 cuya f i q a idad sea l a t r a n s f e r e n c i a d e l domiqio. 2 E l e jemplo m6s corn67 de un j u s t o t l t u l o de e s t a r l a tu ra l eza e s e l c o q t r a t o de ccjmpraveqta. La c e l e b r a c i 6 n del c o n t r a t o de compraveqta siq mis 70 c o q f i e r e e l domiqio sobre l a cosa veqdida T a l q e g o c i o l o

1 Roca S a s t r e , Derecho H i p o t e c a r i o , Tomo 11, 6 t a . e d . , B a r c e l o q a 1968 , p i g . 6 4 , c i t a r l d o de H e i q e c i o , d e s c r i b e e s t a t e o r i a e ? l a s i g u i e n t e forma: Se d i c e en e l l a que 70 hay que confundi r e l t i t u l o y e l modo de a d q u i r i r . Todo domiqio t i e q e dos causas : una prbxima, por l a cua l s e coqsigue iqmediatamente e l domiqio, y o t r a remota, por l a c u a l , y mediaqdo l a c u a l , s e hac? uqo dueno... La causa pr6xima / l a t r a d i c i b n / se l lama modo de a d q u i r i r ; l a causa remota / l a compra/ s e llama t i t u l o . . . Por e l t i t u l o so lamente s e consigue e l i u s ad rem; por e l modo de a d q u i r i r e l i u s i n r e . Por e l t i t u l o me d i r i j o c o q t r a l a persoqa que c o n t r a t 6 conmigo; po r e l modo de a d q u i r i r reclamo l a cosa c o n t r a c u a l q u i e r poseedor.

251 Art. 1852 d e l C6digo Civil--30 L P R A s e c . 5273--defi?e e l j u s t o t i t u l o de l a s i g u i e 2 t e forma:

" ~ q t i h n d e s e p o r j u s to t i t u l o e l que legalmeqte b a s t e para t_ -ansfe r i r e l dominio o d e r e c h o r e a l de cuya p r e s c r i p c i 6 7 s e t r a t e . "

f in ico que l o g r a e s e l s u r g i m i e n t o de o b l i g a c i o n e s p a r a e l vendedor y para e l comprador: l a de en t regar l a cosa para aqu61, y l a de pagar e l p r e c i o p a r a & s t e m Pa ra que e l comprador a d q u i e r a e l dominio e s p rec i s0 que e l vendedor l e entregue l a cosa ponihndole e l posesi6n de l a m i sma .~

b . La entrega puede s e r r e a l o f i c t i c i a .

E l a r t l c u l o 1351 (31 LPRA sec . 3811) e s t ab l ece que s e e n t e q d e r i entregada l a cosa vendida cuando se ponga en poder y p o s e s i 6 n d e l comprador. E s t e a c t 0 puede r e a l i z a r s e , b i e q m e d i a n t e l a e n t r e g a f l s i c a de l a co sa a 1 comprador o b i e n mediante l a r ea l i zac i6n de un a c t o , que aunque no c o n l l e v e l a t r a n s f e r e n c i a mater ial de l a cosa , s i r v a de simbolo o f_or_ma, a t r av6s de l a cual s e e x t e r i o r i c e l a voluntad de e n t r e g a r . E l pro3io C6digo da un ejemplo de l a ent rega o t r a d i c i d n simb6lica cuando en s u a r t i cu lo - 1351 ( 3 1 LPRA s e c . 3811) i q d i c a que s i l a venta se hace constar en e s c r i t u r a p6blica y de 6 s t a no surgen r e s e r v a s , e l otorgamieqto de t a l documeqto t e n d r i e l e f e c t o de t r a n s f e r i r e l domiqio, s i n que s e a menester r e a l i z a r un ac t0 mater ia l de eqtrega. Por su p a r t e , . e l pr6ximo a r t l c u l o 1352 (31 LPRA 3812), resefla o t ro s modos de t r a d i c i 6 n s imbhlica, e s t a vez para e l caso de veqta de bieqes muebles. Asl, l a eqtrega de l a s l l a v e s de l lugar donde se ha l l an 10s muebles t ierle e l e f ec to de t r a n s f e r i r e l dorninio. Inc lus ive e l mero acuerdo puede b a s t a r p a r a t r a n s f e r i r l a propiedad, slempre y cuando se t r a t e de una cosa mueble que ?o pueda t r a s l a d a r s e a poder de l comprador e l e l momento de la venta.

c . La d i f e r e n c i a de nues t ro s is tema con e l franc63 y e l alemin.

La e x i g e n c i a de ambos requisites --e l t l t u l o y e l modo-- c a r ac t e r iza a nuestro s i s t ema , derivado del espaflol , corno u n s i s t e m a causa l o mixto. E s t a c a r a c t e r i z a c i 6 n surge de l a comparacibn ent re 10s swemas f raqchs y alemin. EI primer0 s e c a r a c t e r i z a por ba s t a r l e a l a t r a n s f e r e n c i a de1 domiqio e l mero pacto e n t r e verldedor y comprador; uqa vez ambos s e porlen de a c u e r d o sobre e l p r ec io y l a c o s a y concurre l a iq tenci6n de vender , s e e n t e n d e r i t r a n s f e r i d o e l dominio, aunque no haya mediado url ac t0 de entrega, ma t e r i a l o simb6lica.3 E l s istema

3 E l a r t i c u l o 711 del Code precept6a que " l a propiedad de 10s bieqes se adquiere y se t r ansmi te por e f ec to de l a s obl iga- ciones." A s u vez e l 1583 e s t ab l ece que una vez se perfecciorla l a compraveqta de una cosa " l a propiedad se adqulere de derecho por e l comprador respec to de l verldedor aunque l a cosa 90 haya s ido e n t r e g a d a q i pagado e l p r e c i o ." Ver: P l a n i o l - R i p e r t , T r a t a d o p r a c t i c o de de r echo c i v i l f r a n c h s , Tomo 3, La ~ a b a q a 1932, pags. 534 y ss. Este s i s tema se s igue en l a proviqcia de . -

~ u e b e c e n c a q a d i . Ver B a u d o u i n , J . L . , L e s O b l i g a t i o q s ,

a l e a s ? , en c a m b i o , t a l y como r e f l e j a s u C 6 d i g o C i v i l -8uerger l iches Gesetzbuch ( B C B ) - - se c a r a c t e r i z a por e l hecho de que l a t r a n s f e r e n c i a de l dominio depende Gnicameqte de l a c t 0 de eq t rega , e l cua l r e v i s t e todas l a s c a r a c t e r l s t i c a s de un negocio j u r i d i c o , y e l cua l s u r t e 10s e f e c t o s t r a s l a t i v o s con indepeqden- c i a o a b s t r a c c i 6 n de l a va l idez de l negocio o b l i g a c i o n a l que l e s i r v i 6 de causa. Por e l l o s e l e ha denomi?ado s is tema a b s t r a c t o .

~ e g 6 n e s t e r i l t i m o s i ~ t e m a , ~ c e l e b r a d a l a compra- veqta, e l vendedor queda obl igado a t r a n s f e r i r l e e l domiqio a 1 comprador , o b l i g a c i 6 n que t i e 3 e que c u m p l i r c e l e b r a n d o o t r o negocio j u r i d i c o que t i e n e como f i n a l i d a d d i c h a t r a n s f e r e q c i a . E s t a segunda t r a n s a c c i b n , para s e r vd l ida , t e n d r i que cumplir con todos 10s requisites n e c e s a r i o s p a r a l a p e r f e c c i 6 n de u n qegocio j u r i d i c o , como, por ejemplo, l a capacidad de l a s p a r t e s y l a ausencia de v i c i o s de l consentimiento. Pero su va l idez y e f e c t o s no dependen de que l a compraventa que l e s i r v e de causa s e a v i l i d a . AS!, l a compraveqta puede luego r e s u l t a r q u l a , pe ro s i e l negocio j u r i d i c o de l a en t rega qo adolece de 10s v i c i o s que iqval idaron l a compraveqta, e l domiqio s e h a b r i t r a n s f e r i d o a1 comprador. Por e l l o se l e deqomina a 6 s t e como un sistema a b s t r a c t o . E l vendedor que s e ve pr ivado de s u bie? en v i r tud de una compraventa nu la , no podrd r e c u p e r a r l o por via de uqa a c c i 6 n r e i v i n d i c a t o r i a s i e l n e g o c i o t r a s l a t i v o d e 1 dominio se ce leb r6 v i l idamente , pero si podrd i q s t a r una acci6n fuqdada en e l enriquecimie?to i n j u s t o y l o g r a r a s f , por medio de una acci6n pe r sona l , l a recuperaci6n de l a cosa.5 Es te compli- cad0 esquema ha s ido o b j e t de f u e r t e s c r i t i c a s por l a p r o p i a doc t r ina c i v i l i s t a alemana. g

h r e n t e a e s t o s d o s s i s t e m a s , e l q u e s t r o r e f l e j a c a r a c t e r i s t i c a s de ambos, e? l a medida en que exige l a e q t r e g a para l a t r a n s f e r e n c i a del dominio, pero qo l e bas ta para e l l o con que hs ta se r e a l i c e , s iqo que requiere que l a t r a d i c i b n e s t 6

Cowaqsville 1983, p i g . 277.

4 ~ 6 a s e : L a r e n z , K . , A l lgemeiqe r T e i l d e s B u r g e r l i c h e n Rechts ( P a r t e General del Derecho C i v i l ) , Munich 1967, pags. 328

5 ~ e g i n 10s par ig ra fos 812 a 822, T i t u l o 2 4 de l BCB sobre e l Enriquecimiento I n j u s t o (Ungerecht fer t i g t e Bereicherung) .

AS:, por e jemplo, Larenz, K . , Lehrbuch des Schuldrechts ( T e x t o s o b r e e l de recho de o b l i g a c i o n e s ) , Tomo I 1 - - P a r t e e s p e c i a l - - , 4 t a . ed . , Munich 1967, p i g . 19, quien favorece una coqcepci6q s i m i l a r a1 sistema causa l ques t ro .

r e s p a l d a d a p o r un n e g o c i o j u r i d i c 0 c a u s a l vd l ido . ' l ) De a s u l a r s e l a c o m p r a v e n t a , n o s e h a b r i t r a q s f e r i d o e l d b m i n i o , a u n q u e l a e n t r e g a se h a y a h e c h o s i g u i e n d o las m i s r i g u r o s a s f o r m a l i d a d e s ; e x c e p c i 6 n h e c h a d e 10s e f e c t o s q u e d i s p o n e la Ley H i p o t e c a r i a t r a v h s d e l a p r o t e c c i 6 n q u e se l e d i s p e s s a a1 T e r c e r o R e g i s t r a l . 8 De i g u a l f o r m a , n o basta corl l a mera c e l e b r a c i 6 n d e l a c o m p r a - v e n t a , l a c u a l q u e d a p e r f e c c i o n a d a , s e g h e l a r t i c u l o 1339 ( 3 1 LPRA sec. 3746) c u a n d o h a y a a c u e r d o s o b r e la e n t r e g a p a r a q u e se t r a n s f i e r a e l d o m i n i o .

No p a r e c e n estar c laras l a s r a z o n e s d e I n d o l e p r i c t i c a q u e e x p l i q u e n p o r q u b c a d a sistema ha o r g a n i z a d o d e f o r m a t a n d i f e r e n t e l o c o n c e r n l e n t e a 10s m e d i o s d e t r a n s f e r i r e l d o m i n i o . 9 Lo c i e r t o e s q u e l a r i g u r o s i d a d d e l requisite d e e n t r e g a v a b e r d i e n d o v i g o r , s o b r e t o d o si se c o n s i d e r a q u e e n l a e c o n o m i a capitalists m o d e m a e l t r a s p a s o d e l a g r a n r i q u e z a n o s e h a c e m e d i a n t e l a t r a n s f e r e n c i a d e b i e n e s i n m u e b l e s , s i n o m e d i a q t e l a q e g o c i a c i 6 n e? 10s g r a n d e s c e ? t r o s b u r s i t i l e s - d e l a s a c c i o r l e s c o r p o r a t i v a s , a l a s c u a l e s c o n v e n i e n t e m e n t e se l e s ha c l a s i f i c a d o como b i e n e s mueblesJ P a r a l a t r a n s f e r e n c i a d o m i n i c a l d e e s t e t i p o d e b i e n 3610 se r e q u i e r e , p o r d i s p o s i c i 6 n d e l a r t i c u l o 1 3 5 2 y a c i t a d o , e l mero a c u e r d o .

7 Este s i s t e m a l o s i g u e n , ademis d e l o r d e n a m i e q t o e s p a R o l , e l a u s t r i a c o , e l s u i z o y e l h o l a n d h s , as1 como v a r i o s s i s t e m a s l a t i ? o a m e r i c a n o s como e l c h i l e n o , e l a r g e n t i n o , e l c o l o m b i a n o y e l b r a s i l e f l o .

8 ~ f r . A R t . 105 Ley H l p o t e c a r i a , 30 LPRA sec. 2355 y p i g s . s u p r a .

S o b r e e l p r o b l e m a d e s i l a i n s c r i p c i 6 n r eg i s t ra l s u s t i t u y e l a q e c e s i d a d d e l a e n t r e g a , v e r : B a d e n e s asset, R . , E l c o n t r a t o d e c o r n p r a v e n t a , Tomo I , 2 d a . e d . B a r c e l o n a ( B o s c h ) 1 9 7 9 , p a g s . 491 y 3s.

9 S e g 6 n L a r e n z , A l l g e m e i q e r T e i l . . . , op . c i t . , p i g . 3 2 9 , p a r a e l l e g i s l a d o r a l e m a n e l t i p 0 d e n e g o c i o abst ract0 r e p r e s e n - taba una v e n t a j a p a r a e l t e r c e r a d q u i r e n t e , e n l a m e d i d a e? q u e h s t e 70 t e n i a q u e p r e o c u p a r s e p o r i n d a g a r s i q u i e r l l e e s t a b a t r a n s f i r i e n d o e l d o m i n i o l o h a b i a a d q u i r i d o v i l i d a m e q t e a t r a v e s d e un 3 e g o c i o o b l i g a c i o n a l ( c a u s a l ) v s l i d o . E s l o q u e se o c ? o c e como e l p o s t u l a d o d e l a d e f e n s a o p r o t e c c i 6 n d e l t r & f i c o ( V e r k e h r s s c h u t z ) . P a r a u a r e s u m e 9 d e l a s d i v e r s a s e x p l i c a c i o n e s d o g m i t i c a s d e l a d o b l e e x i g e q c i a d e l t i t u l o y d e l modo, ver: v & i q u e z B o t e , E . , D e r e c h o c i v i l d e P u e r t o ~ i c o i (FAS) Sarl J u a n 1 9 7 4 , p i g s . 4 1 y 8s.

d . Las formas de t rad ic i6n sirnb6lica seg6n ques t ra jur isprudencia

E n n u e s t r a j u r i s d i c c i 6 n e l caso que coqsagra e s t a terldencia d e b i l i t a n t e del requisite del modo para l a t ransfereq- c l a domin ica l e s e l de ~ e u a r r a v . Vda. de loren ens, 99 D P R 60 ( 1970).

Gira e s t a con t rove r s i a en torno a un con f l i c t0 en t re unos t e r r a t e q i e n t e s y u n c o n t r a t i s t a , p e r t e n e c i e n t e h s t e a1 e q t o q c e s f l o r e c i e n t e s e c t o r econ6mico de l a i n d u s t r i a de l a construcci6n. La acci6n incoada por 10s duenos de l a finca que h a b r l a de u r b a n i z a r s e - - l a suces i6n Llorens-- t en fa como base legal l a alegaci6n de que e l negocio de compraventa ce lebrado con e l c o n t r a t i s t a y en v i r t u d d e l c u a l 6 s t e o b t e q l a 10s derechos de urbanizaci6n y de ve?ta de l a f inca , e ra rlulo. Como med ida de asegurarniento de sen tenc ia 10s demandarltes u t i l izaron e l mecaqismo de l a anotaci6n preventiva de dernanda, de l a c u a l se tom6 qota en e l Registro de l a Propiedad con poster ior idad a l a c e l e b r a c i 6 ~ de una compraventa mediante documeq t o pr i vado . En vir tud de e s t a t ransacci6n una corporaci6n creada y controlada por Segarra , l a Monacillos Investment, y a l a cual Segarra habla t r a n s f e r i d o s u t i t u l o sob re e l inmueble, l e veqdia a o t r a corporaci6n unos s o l a r e s de l a f i n c a . E l T r i b u n a l , luego de resolver que " l a s anotaciones prevent ivas de demanda qo afectan l as ena jenaciones ve r i f icadas con an te r io r idad a l a preseqtacl6n de l a ano tac i6n en e l Registro, aunque dichas eqajeqaciones rlo hayan s i d o i q s c r i t a s n , '0 t e n f a que resolver s i l a compraveqta celebrada rnediaqte u n documerlto p r ivado como e l u t i l l z a d o eq e s t e caso era s u f i c i e n t e para t r a n s f e r i r e l dominio. De corltes- t a r eq l a a f i rma t iva , l a anotaci6n preverltiva no podria a fec ta r l a s enajenaciones hechas por l a Monacillos Investment.

~1 r e s o l v e r que l a enumeraci6n que cor l t ieqer l 1 0 s a r t i c u l o s del C6digo ya c i t ados respecto a l a s formas de r ea l i za r l a t r ad ic ibn no e s l i m i t a t i v a , sirlo que e x i s t e "uqa variedad iqagotable de modos de t r ad i c i6nn ( p i g . 751, e l Tribunal erlumera 10s r equ i s i t o s que deberl cumplirse a 10s f i ne s de considerar que ha hab ido l a t r ans f e r enc i a dominical . Estos son :

a) que e l que t rasmi te sea dueno de l a cosa; b ) l a ex i s tenc ia de j u s t a causa para l a t rasmisi6q;

10 Esta iq te rpre tac ihn fue revocada posteriormente mediarlte l a aprobaci6n del a r t i c u l o 1 4 9 de l a Ley H i p o t e c a r i a de 1 9 7 9 , (30 L P R A sec. 24731, que en su primer p i r r a fo disporle: "Los que r e g i s t r e n s u s de rechos con p o s t e r i o r i d a d a l a aqo t ac i6q s e en te r lder in n o t i f i c a d o s de l a ex i s t eqc i a del p l e i t o para todos 10s e fec tos l ega les , y que ha? coqseqtido l a caqcelacibq de s u s a s i e n t o s en ca so de que s e a vendida j u d i c i a l m e n t e l a firlca aunque s u s t i t u l o s teqgan fecha a n t e r i o r a l a a n o t a c i b ."

C ) l a v o l u n t a d de t r a n s m i t i r y de a d q u i r i r en e l t r a smi t en t e y en e l adqu i ren te ;

d ) capacidad de 6 s to s para t r a s m i t i r y a d q u i r i r , y e ) a c t 0 m a t e r i a l o s i m b 6 l i c o que l a e x t e r i o r i c e .

( p i g . 76 y s)

E l T r i b u n a l e n c o n t r 6 que l a t r an sacc i6n curnplia con t odos e s t o s r e q u i s i t o s y d e c l a r 6 que s e h a b l a e f e c t u a d o e l t r a s p a s o de l a propiedad, por l o cual l a anotacidn no afectaba t a l adquisicihrl . A 1 dictamirlar que e l documento pr ivado podia cons t i t u i r una forma de t r a d i c i 6 n s imbdlica indic6:

Limi tar l a entrega exclusivamente a1 otorgamiento de e s c r i t u r a p6b l i c a como equ iva len te de l a ent rega , s e r l a una f 6 t i l ap l i cac i6n mecsrlica de l Art. 1351 que rlo r e s p o n d e a l a s e x i g e n c i a s d e n u e s t r o c o n t i n u o d e s a r r o l l o s o c i a l y econ6mico. Lo esenc ia l e s que s e cumpla, como s e ha cumplido en e s t e c a s o , con 10s r e q u i s i t o s de l a t r a d i c i 6 1 . Una vez que l a s p a r t e s han acordado l a entrega por j u s t a causa.. . y que, rnis todav ia , e l a d q u i r e q t e ha l l e v a d o a cab0 a c t o s que demuestran claramente su voluntad de a d q u i r i r , tenieqdo l a s p a r t e s c apac idad pa ra t r a s m i t i r y a d q u i r i r , e s f o r zoso c o n c l u i r que s e ha ve r i f i c ado u?a t r a s l a c ibn de l dominio. Lo c o n t r a r i o equ iva ld r l a a conver t i r l a e s c r i t u r a en mis ter iosa p iedra de toque, divorciada de toda r e a l i d a d , en p e r j u i c i o de l a c e r t e za y seguridad de l t r i f i c o inmobi l ia r io . ( P i g . 78 y 3s).

e . Sent ido p r i c t i c o del r e q u i s i t o de l a t r ad i c i6n .

Cabe preguqtarse , pues, c u i l e s s e q t i d o p r i c t i c o d e l r e q u i s i t o de l a e n t r e g a , como url a c t 0 independierlte a1 de l a expresihn de l a voluqtad de t r a n s f e r i r . La u t i l i d a d de l mismo dependeri de 10s e f e c t o s que aca r rea l a e s c i s i 6n en dos moments del proceso t r a s l a t i v o de l dominio. Veamos.

F1 e f e c t o p r i nc ipa l de r e q u e r i r una manifestacibn del a c t 0 de e q t r e g a c o q s i s t e en l a s e p a r a c i b n po_r un l ado , d e l momento exacto a p a r t i r del cual se c o n s i d e r a d a1 comprador como i n v e s t i d o de l a f a c u l t a d pa ra r e c l a m a r l e l a cosa comprada a c u a l q u i e r a que l a posea , del period0 de tiempo por o t ro lado, durante e l cual e l comprador sh lo e s t i facul tado para ex ig i r del vendedor, y de l a d i e m63, que se l e erltregue l a cosa;) E 7 o t r a s pa labras , s e t r a t a de l a de t e rminac ihn d e l momeqto erl que e l comprador a d q u i e r e u n de recho r e a l , e f i c a z contra cualquiera. Nuestro s i s t ema s e ha d e c i d i d o por o t o r g a r l e a 1 veqdedor l a pos ib i l idad de posporler l a erltrada erl vigor de e s t e efec to hasta u ? momento p o s t e r i o r , d i s t i q t o a 1 momeqto en que es tuvo de acuerdo e? ob l iga r se a en t r ega r . LDe e s t a forma, rnierltras no se haya rea l i zado l a en t r ega , e l comprador 3610 t e n d r i urla acci6n persorlal coqt ra e l vendedor, l o cual r e spresen ta uqa protecci6n

m i 3 d b b i l para e l adqui rente que si t uv i e r a a s u d ispos ic i6n una acci6n r e a l IJ

V i s t o desde e s t a perspect iva , l a s d ispos ic ioqes sobre 1 0 s f r u t o s , en e l s e n t i d o de que 6 s t o s p e r t e n e c e n n a 1 comprador desde e l momento en que debit5 hab6rsele entregado l a c o s a l l no pueden verse como que l e conceden url derecho r e a l a1 comprador, s ino sb lo una accibn personal contra e l vendedor por 10s f r u t o s que 6 s t e hizo suyos pero no entreg6.

f . ~ e l i m i t a c i 6 n del r e q u i s i t o de l a t radic i6n y c r l t i c a .

eunque nues t ro ordenamiento conse rva a6n e l s i s t e m a de l t i t u l o y del modo, entendemos que e l r equ i s i t o de l a t r ad i -

uedado reducido a l a manifestacibn de l a i q t eqc i6n de De lo expresado por e l Tribunal en e l sen t ido de que

e s un ac t0 mate r i a l o simbblico que e x t e r i o r i c e l a vo lun t ad de e n t r e g a r y en e l s e n t i d o de que hay una variedad i q a g o t a b l e de formas de t r a d i c i b r l , derivamos que b a s t a coq demos t r a r l a i n t e n c i 6 n de e n t r e g a r p a r a que se t r a q s f i e r a e l domiqio. \ E l l o no implica, s i n embargo, que con l a mera ce lebra- c i 6 n de l a compraventa, s i n m & s , s e e n t i e n d a t r a n s f e r i d a l a propiedad en nuestro sistema ./ Veamos.

E n primer lugar , e l con t r a to s u s c r i t o en t r e vendedor y comprador en e l c a s o de Se a r r a , e s t ipu laba que l a compradora t endr ia derecho a l a posesion + de s o l a r vendido desde e l momento rnismo en que s e otorgaba e l con t ra to . l2 De l a terminologia de e s t e con t r a to se desprende con c l a r i d a d 90 sblo l a c e l e b r a c i 6 7 de l a compraventa, s i r lo l a in tenci6n de t r a n s f e r i r e l d o m i n i o desde e s a misma f e c h a . E s t a i q t e n c i b n , s i n embargo, pod r i a e s t a r a u s e n t e en o t r a s i n s t anc i a s . No so2 raros 10s casos en que s e pacta l a compraventa pero s e pospone l a ent rega para u q f u t u r o o l a misma s e cond i c iona a l a ocurrencia de un suceso f u t u r o e inc ie r to . En e s t o s casos l a voluqtad de r e a l i z a r l a ent rega no puede de r iva r se de l documento, s i n o que s e r i precis0 esperar has ta que l legue e l mornento pactado para que se r e a l i c e l a t r ans fe renc ia de l dominio mediante l a rea l izac i6n eqtoqces de l a ent rega .

Ar t iculo 1357 del C6digo C i v i l ( 3 1 LPRA sec. 3 8 1 7 ) .

La c lsusula pe r t i nen t e de l con t r a to , seg6n resefiada por e l Tribunal en l a pigina 77 de l a opinibn, se habia redactado eq 1 0 s s i gu i en t e s thrminos : "La corporaci6n Monacillos Iqvestmeqt Corp. vende, cede y t r a s p a s a a l a co rporac i6n Moqac i l los h ~ g u i a , I n c . , e l s o l a r d e s c r i t o en e l p i r ra fo primer0 de e s t e coq t r a to , teqieqdo derecho l a adquirerlte a l a posesi6n del mismo desde e s t a fecha en adelante ."

Cabria cuest ionarse, como cuesti6n de lege ferenda, si qo coqveqdria prescindir de ese segundo act0 vo l i t i vo --el de l a en t rega- - por parte del vendedor; a f i n de otorgar le e l t i t u l o de dominio a1 comprador con l a mera perfecci6n del con t r a to de compraventa y dotar as1 a 6ste de l a protecci6n mis vigorosa que r e p r e s e q t a una acci6n r e a l como l a r e i v i n d i c a t o r i a para l a ob tenc ibn d e l bien que e l vendedor s e niega a en t regar . -Un derecho orientado ha.cia l a proteccihn de 10s adquirentes tenderla a favorecer e s t e t i p 0 de soluci6n, -mientras que un ordenamiento que se incl ine hacia l a protecci6n de qu ienes ya o s t e q t a n 10s t i t u l o s s e i q c l i n a r i a hac ia e l mantenirniento de e s t o s dos momeqtos.

Lo c i e r t o es que nuestro or'denamiento se r ige a69 por e l pr iqcipio segbn e l cual qo 3610 e s necesario e l justo t l t u l o para l a t ransferencia del dominio, s ino un act0 posterior --por m A s d 6 b i l que sea-- en e l cua l s e e x t e r i o r i c e l a v o l u l t a d de r e a l i z a r l a eqtrega. E l vendedor conserva as{ l a prerrogativa de iqcumplir con su obligacibn de en t regar , l o cual l e permite obl igarse con o t ro y a ese en t regar le l a cosa doblemente vendida,

a f i n de que e l bltimo adquiera e l derecho r e a l , y a1 primer comprador 3610 l e quede una a c c i 6 n p e r s o n a l f r e n t e a s u vendedor . ' 3

6 , La opci6n como justo t i t u l o y como s u s t i t u t o be l a entrega

a . La opci6n aceptada qo equivale a l a entrega simb6lica.

E q Segarra queda es tablecido, como hemos v i s t o , que e l documeqto privado eq e l que consta l a compraventa y l a iqteqci6n de entregar e s suf ic ieqte para cumplir con e l requisite de l a t r ad ic ibn . E s precis0 ac la ra r que lo que s i rve de s u s t i t u t o de l a entrega no es l a compraveqta en s i ; como tampoco l o e s e l documeqto en s i . Un documento o uqa t r a n s a c c i 6 n purameqte obligacional no necesariamente dan muestra de l a voluqtad de t r a n s f e r i r y de poner a1 comprador en posesi6n de l a cosa veqdida. el documeqto - -pr ivado o pbblico-- puede muy bien l i m i t a r s e a dar prueba de l a obligaci6n de entregar , s i es que e l veqdedor, por ejemplo, ha querido posponer l a entrega Por consiguieqte, s i en Segarra se admite e l documento priva 2 o como forma simb6lica de l a entrega es porque en ese documento coqsta, qo 3610 l a obligacibn de entregar , s ino l a intenci6rl c l a r a de que con e l act0 de vender se quiere tambihn poner a1 comprador en aquella posici6n que l e permite hacer uso de l a s acc iones r ea l e s propias del dominio.

1 3 Sobre l a venta a d i fe ren tes compradores ver e l Art. 1362 ( 3 1 L P B A s e c . 3 8 2 2 ) y e l caso ~ o r d a ? v . Padr6, 103 D P R 8 1 3 ( 1975) , e l cual aqalizamos m i 3 adelante.

Esta intenci6n de en t regar d i f l c i lmen te e s t s p r e s e n t e e ? 1 0 s c a s o s en que l a compraventa se perfecciona mediante e l e j e r c i c i o de l derecho de opci6n a compra. E n o t r a s p a l a b r a s , aunque podemos afirmar --contrar io a l o expresado por e l Tribunal en algrin caso-- que e l e j e r c i c i o de l a opci6n de compraventa por e l o p t a n t e d e j a pe r fecc ionado u n c o n t r a t o de compraventa, e l cua l , a su vez l e impone a1 vendedor l a obl igac i6n de en t r ega r l a cosa , con e l l o 3610 puede entenderse que s e da por cumplido e l r equs i t o de1 t l t u l o , pero no e l de l modo, pues f a l t a r i a por v e r s i e l vendedor, ahora obligado a l a en t rega , efectivamente quiere cumplir su obl igaci6n.

b . L o s e f e c t o s d e l a o p c i 6 n a c e p t a d a segrin n u e s t r a j u r isprudencia

Rosa v. Vhquez

En nuestra jur isprudencia e s t i muy confusa l a j u s t i f i - caci6n doc r i n a l de 10s e f ec t0 . s de una opc i6n de compraventa a c e p t a d a . Las expresiones de l Tribunal m i s d i r e c t a s y mejor organizadas desde e l punto de v i s t a d o c t r i n a l , como observamos en e l -caso de - Rosa v . ~Azquez, 103 DPR 796 (19?5), nos presentan a l a o p c i 6 n a c e p t a d a como un p r e c o n t r a t o , cuyos e f e c t o s son d i s t i i t o s a 1 0 s de l a compraveita, y e l cua l no t i e n e vocaci6q t r a s l a t i v a de c l a s e alguna, pues su f i n a l i d a d , afirma e l T r i b u - rlal, no e s l a entrega de l a cosa s ino l a fu tu ra celebracibn de u n c o n t r a t o de compraventa. Se c a r a c t e r i z a a s i a1 con t ra to de opci6n como l a fuente de una obl igaci6n de hacer y qo de dar .

S e t r a t a b a en e s t e caso de una con t rovers ia surgida e n t r e dos pe r sonas p a r t i c u l a r e s r e s p e c t o a una t r a n s a c c i 6 1 d i r i g i d a a l a adquisici6n por e l demandaqte, Rosa, de dos firlcas per tenencientes a1 demandado Vkquez , quien l e coqced i6 a Rosa urla o p c i 6 n de compra a base de un s o l o p r e c i o a l z a d o , s i n a s i g n i r s e l e a cada f i n c a .su p a r t e d e l p r e c i o , aunque en e l c o n t r a t o se daban 10s l inderos de cada una con s u s r e spec t ivas c a b i d a s . Vigente a6n l a opc i61 , 1 0 s dueflos p romi t eq t e s s e p e r c a t a r o n de que l a c a b i d a de l a s f i n c a s e r a meqor que l a expresada en l a opci6n: de poco mks de 38 cuerdas o f rec idas a Rosa, l a mensura a r ro j6 , l a ex i s t enc i a de 3610 2 4 , una discrepan- c i a de m & s de l a t e rce ra par te .

E s t e t i p o de c o n f l i c t o no e s t & reglameqtado en e l ~ 6 d i g o . E l l eg i s l ador espaflol no incluyb e s t e pecul iar arr,eglo de o f rece r en venta dos f incas por u n so lo precio pero doqde se e s t ab l ec i e r aq l a s cabidas de cada f i n c a as! como s u s l i n d e r o s i qd iv idua l e s . Los a r t i c u l o s 1358 a 1360 (31 LPRA secs . 3818 a

l 4 P a r a u n a n s l i s i s a s s d e f i q i d o de l con t ra to d e opci6q, remitimos a nuestro a r t i c u l o La opci6n de compra en Puerto Rico, Rev. Jur. U . P . R . , Vol. LIII, 1984, pags. 563 a 608.

3820) que reglamentan 10s c o n f l i c t o s que puedan s u r g i r por raz6n de l a d i s c r e p a n c i a en l a cab ida de l a s f incas vendidas y 10s cuales estsn ubicados e?l l a pa r te e spec i a l de1 Cbdigo que t r a t a d e l c o q t r a t o de compraventa, no cont ienen solucidn a1 problema e s p e c l f i c o de l c a s o . No o b s t a n t e e l l o y cumpliendo con s u funcidn de d e s a r r o l l a r e l derecho, e l Tribunal adopta l a in te r - pretaci6n del comentaris ta espaflol Scaevola y d i c t amina que en e s t o s casos e l comprador puede op ta r por r e sc ind i r e l con t ra to o e x i g i r una rebaja en e l precio. A 1 mismo tiempo, s i n embargo, declara que e s to s a r t i c u l o s y su i n t e rp re t ac ibn son sd lo apl ica- b l e s a contratos de compraventa; no a 10s con t r a to s de opc ibn , ya que ks tos , aunque e l optante haya aceptado, no producen "un contra to perfeccionado de compraventa, s i n o l a o b l i g a c i b n de p a r t e d e l conceden te de vende r , y de p a r t e d e l o p t a n t e de comprar la cosa ob je to del con t r a ton . ( phg. 810)

Una vez decidido que l a opci6n aceptada no e s equiva- l en t e a l a compraventa perfeccionada y que t a l a cep t ac ibn 3610 implica para l a s pa r t e s una obl igacidn fu tu ra de hacer , consis- t en te en "efectuar u n contra to de compraventa cuando l o e x i j a c u a l q u i e r a de 10s c o n t r a t a n t e s u (pgg . 811 ) , e l Tr ibuna l se niega a resolver l a controvers ia a base de 10s p r i n c i p i o s que irlforman l a e n t r e g a de una c o s a con menos o con exceso de cabida. Recurre a l a par te general de l Cbdigo p a r a buscar l a so luc i6n en 10s p r i r l c ip io s genera les de l a s obl igaciones y de 10s c o n t r a t o s . Resuelve que l a d i s c r e p a n c i a erl c a b i d a e s equ iva len te a1 e r r o r sobre e l ob j e to y procede a dec l a r a r nulo e l contrato p o r v i c io s del consentimiento.

No cabe duda de que 10s pronunciamierltos doc t r ina les del Tribunal en materia del con t r a to de opc i63 c o n s t i t u y e n e l verdadero r a t i o decidendi del caso. E s precisamente l a c a l i f i c a - ci6n de una opci6n aceptada como a lgo d i s t i n t o a l a compraveqta l o que r e sue lve l a c o n t r o v e r s i a , pues saca a l a misma de la reglameqtaci6n contenida en e l C6digo en m a t e r i a de exceso de c a b i d a , segirn l a misma ha s ido i r l te rpre tada por Scaevola. Sirl embargo, veamos l o que e l mismo Triburlal resuelve ese mismo d la erl ocasi6n de o t r a controversia s i m i l a r .

E n J o r d s n v . Padr6 ~ o n z i l e z , 103 D P R 813 (19751, se t r a t a b a de t r a n s a c c i o n e s c e l e b r a d a s e n t r e c o q s u m i d o r e s de v iv ienda y una cornpanla dedicada a l a construccidn y venta de casas e? urbanizaciones. Con 10s demaqdantes Jordan-Rojas , l a urbanizadora Larco habla s u s c r i t o en 1965 un convenio en e l que se est ipulaba que "EL COMPRADOR se compromete y ob l iga a comprar d e L A V E N D E D O R A y B s t a a s u vez s e o b l i g a y compromete a vender..." u n so l a r y casa que s e de sc r ib l an , y por u n p rec io c i e r t o est ipulado en e l contra to . S e i s aflos mks t a r d e , en 1971, l a urbanizadora pretendla que 10s compradores s u s c r 1 b i e r a n un quevo coqvenio en e l c u a l s e v a r i a b a en forma sus t a? l c i a l e l

p r e c i o p r e v i a m e n t e p a c t a d o . Los demaqdan tes l e n o t i f i c a r o n e n t o n c e s a l a urbanizadora su i n t e n c i 6 n de a d q u i r i r l a casa de acuerdo a1 p rec io o r i g i n a l ; l a urbanizadora h i zo c a s o omiso de e s e requerirniento y procedi6 a s u s c r i b i r un convenio s i m i l a r con o t r o s compradores, 10s Padrh-Gonzilez, sob re l a rnisma propiedad que p r e v i a m e n t e l e h a b l a s i d o o f r e c i d a a 10s J o r d a n . E s t o s r ad ica ron en tonces una acci6n c o n t r a l a urbanizadora y c o n t r a 10s c o m p r a d o r e s , s o l i c i t a n d o q u e s e anulasen 10s pac tos s u s c r i t o s e n t r e 10s demandados. No empece e l p l e i t o en tab lado , l a urbani- zadora y 10s esposos Padr6-Gonzilez l l e v a r o n a cab0 l a consuma- c i 6 n de l convenio mediante e l o t o r g a m i e n t o de l a e s c r i t u r a de compraventa, l a c u a l fue debidamente i n s c r i t a en e l Regis t ro de l a Propiedad.

Los convenios s u s c r i t o s e n t r e 10s J o r d i n y l a urbaniza- dora y e n t r e 6 s t a y 10s Padr6 fueron c a t a l o g a d o s , t a n t o por e l t r i b u n a l de i n s t a n c i a , como por e l T r ibuna l Supremo como promesas d e v e ? t a s o p r e c o a t r a t o s , c u y o s e f e c t o s , en p a l a b r a s d e l Tr ibunal :

7 0 p u e d e n c o i n c i d i r con 10s de una v e n t a a c t u a l , a b s o l u t a y cosumada por l o c u a l d e su i ?cumpl imien to emaqa urla a c c i 6 n p e r s o n a l , no r e a l , d e l cornprador c o n t r a e l p r o m i t e n t e ( v e n d e d o r ) . T a l promesa de venta --aflade-- no c o n f i e r e t l t u l o de dominio sobre l a propiedad en l i t i g i o . ( P i g . 817) .

E l c o n v e n i o de promesa b i l a t e r a l de compraventa se ca t a loga aqul bajo l a r 6 b r i c a d e l p r e c o n t r a t o , i gua l que se habla c a t a l o g a d o l a opc ibn en Rosa. A b a s e de e s t a i n t e r p r e t a c i 6 n deb ib h a b e r quedado r e s u e l t a l a c o n t r o v e r s i a , pues l a Gnica compraventa que s e h a b r i a e f e c t u a d o con r e s p e c t o a l a c a s a o b j e t o de l l i t i g i o e r a l a que cons taba en l a e s c r i t u r a p h b l i c a o t o r g a d a e q t r e 10s demandados. La forma e s c r i t u t a r i a ademis, d e b f a t e n e r e l e f e c t o d e t r a n s f e r i r e l d o m i n i o a 10s P a d r 6 - ~ o n z i l e z , por d i s p o s i c i 6 n d e l a r t i c u l o 1351 (31 LPRA s e c . 3811). Empero a pesar de que e l T r i b u q a l hace r e f e r e q c i a a 1 caso de -9 Rosa procede de inmediato a a p l i c a r l e a 1 a . c o n t r o v e r s i a l a s d i s p o s i c i o n e s d e l a r t i c u l o 1362 (31 LPRA s e c . , 3822), l a s c u a l e s aparecen en l a p a r t e e s p e c i a l d e l C6digo que r e g l a m e q t a l a compraventa.

E s d e c i r , rnientras en - Rosa s e d e s c a r t a l a a p l i c a b i l i d a d de l a8 d i s ~ o s i c i o n e s de l a comDrave?ta a u n p r e c o n t r a t o , en Jorddn se r e sue lve l a c o n t r o v e r s i a r ecu r r idendo a esa reglam&ta- c ion y o to rg indo le a l a promesa b i l a t e r a l de compraventa --tam- bihn ca ta logada de precont ra to- - todos 10s e f e c t o s d e una compra- v e n t a p e r f e c c ionada. N6tese que l a a p l i c a b i l i d a d del a r t i c u l o 1362 3610 e s pos ib le cuando hay dos ventas . A s : se desprende de s u t e x t o :

S i u n a misma c o s a se h u b i e s e v e n d i d o a d i f e r e n t e s c o m p r a d o r e s , l a p r o p i e d a d s e t r a n s f e r i r i a l a p e r s o n a q u e p r i m e r o haya t o rnado p o s e s i 6 n d e e l l a c o n b u e n a f e , s l f u e r e mueb le .

S i h e r e i n n u e b l e , l a p r o p l e d a d p e r t e n e - c e r i a1 a d q u i r e n t e q u e a n t e s l a h a y a i n s c r i t o .

Cuando no haya l n s c r l p c i 6 n , p e r t e n e c e d l a p r o p i e d a d a q u i e n d e b u e n a fe sea p r i m e r o e n l a p o s e s i 6 n ; y f a l t a n d o Bsta, a q u i e n p r e s e n t e t l t u l o de f e c h a m i s a n t l g u a , s l e m p r e q u e h a y a buena f e e ( E n f a s i s q u e s t r o . )

E l T r i b u n a l r e s u e l v e q u e 10s c o m p r a d o r e s ~ a d r 6 - ~ o n z h l e z n o p o d I a n ampararse e n l a d l s p o s i c l 6 n d e l segundo p i r r a f o d e l a r t l c u l o 1362 p o r q u e para e l l o era n e c e s a r i o que e l l n s c r i b i e n t e t u v i e r a buena f e , l o c u a l s l g n l f i c a b a "el d e s c o n o c i m i e n t o de l a v e n t a p rev i a . . ( E n f a s i s n u e s t r o .)

Si r l e n t r a r t o d a v f a en e l a n i l l s l s de l a c o r r e c c i 6 n d e e s t a s e n t e n c i a , 15 l o q u e n o p u e d e d u d a r s e es que l a misma es

15 Esta s e r l t e n c i a ha s i d o o b j e t o d e f u e r t e c r f t l c a por s u s i m p l i c a c i o n e s pa ra e l requisite d e l a b u e n a f e d e l t e r c e r o r e g i s t r a l . Vhase : M o j i c a S a n d o z , L . , C o m e a t a r i o s a l a j u r i s p r u - d e n c i a Revis ta d e l C o l e g i o de Abogados d e Pue r t -o R i c o , Vol . 36, -' pags . 1084 a 1085. La c r i t i c a d e M o j l c a p a r t e d e l a premlsa que - - e l q e g o c i o c e l e b r a d o no fue una c o m p r a v e ? t a , s i n o una ' p romesa d e v e n t a , a j u s t i n d o s e asf e l c o m e n t a r i s t a a 10s p r o n u n c i a m i e n t o s d e l T r i b u n a l . Como l o o p o n i b l e a un t e r c e r o r e g i s t r a l - - i r ld ica Mo j i c a - - " d e b e se.r un d e r e c h o q u e s e p u e d a i ~ s c r l b i r ; y l a promesa de cornpraver l ta no l o e s n , .lo p u e d e l m p u t i r s e l e mala fe a P a d r 6 p o r q u e c o n o c i e r a d e e s t e t i p o d e t r a n s a c c i 6 n a1 momento de a d q u i r i r . V b a s e m i 3 a d e l a n t e l o q u e e x p r e s a m o s s o b r e e s t e p a r t i c u l a r y e l d e s a r r o l l o d e l c o n c e p t 0 d e l a bueqa fe en l a d o b l e veqta.

Nos p a r e c e n , p o r o t r a p a r t e , c e r t e r o s 10s a r g u m e q t o s de Moj i ca e n e l s e q t i d o de que no se preseqta e n es ta c o n t r o v e r s i a u n c a s o t i p i c o d e t e r c e r o r e g i s t r a l p o r q u e l a p r o p i e d a d e? c o n t r o v e r s i a se a d q u i e r e de q u i e n e s e l dueflo, mierltras q u e l a p r o t e c c i 6 n d e l a r t i c u l o 105 d e l a v i g e n t e Ley H i p o t e c a r i a ( o d e l 34 de l a a n t e r i o r ) 3610 hay que i n v o c a r l a cuando e l a d q u i r e n t e se c o n f r o n t a con q u i e n r e c l a m a t e n e r un d e r e c h o real s u p e r i o r y puede p r o b a r que q u i e ? l e t r a n s f i r i 6 a1 t e r c e r o no era e l dueflo. Seg i in Roca S a s t r e , o p . c i t . , Tomo I , 6 t a . e d . , p i g . 700, l a p r o t e c c i b n d e 1 a r t i c u l o 34 r e s u l t a s u p e r f l u a " c u a n d o e l t e r c e r a d q u i r e n t e ha a d q u i r i d o de un v e r u s d o m i n u s e w

t o t a l m e n t e i n c o m p a t i b l e , en tb rminos d o c t r i n a l e s , co? l a de Rosa. E n ord din, aunque e l Tribunal ve rba l i z a que l a promesa - b i l a t e r a l de compraventa e s un precont ra to y por ende d i s t i q t o a l a compraventa, con su s ac tuaciones , e s d e c i r , en l a forma como aborda y resuelve l a con t rove r s i a , confirma que una promesa de e s t a na tu ra leza , en l a que s e ha es t ipu lado u n precio c i e r t o y hay acuerdo sobre e l ob j e to , no e s o t r a cosa que una compraventa. Como t a l , s i r v e d e J u s t o t l t u l o pa r a l a t r a n s f e r e n c i a d e l dominio y si media un a c t o , r e a l o s i m b 6 l i c 0 , que r e f l e j e l a in tenc i6n de e n t r e g a r por pa r t e del vendedor, deber ia entenderse efectuado e l t r a spa so de l a p rop iedad y l a i n v e s t i d u r a en e l comprador del derecho r e a l dominical.

C o n f r o n t a d a s l a s e x p r e s i o n e s d e l T r ibuna l con s u s acciones, e s forzoso entender aue son l a s hl t imas l a s aue s i en t a? 10s verdaderos e f e c t o s jurf dlcos. Jo rd in no puede ci ' tarse como precedente de l a pos tu ra d o c t r i n a l aue ve en l a promesa b i l a t e r a l he compraventa o en l a opc i6n a c e p t a d a a l g a ' d i f e r e n t e a l a compraventa perfeccionada. E l e f e c t o que se l e da en e s t e caso a l a promesa b i l a t e r a l e s e l de ob l iga r a1 vendedor a l a en t rega , no meramente a l a c e l e b r a c i 6 n de un acuerdo p o s t e r i o r . La obl igaci6n de e n t r e g a r surge --porque asf l o requiere l a bueqa fe e? l a s t ransacciones-- tan pronto hay acuerdo sobre l a cosa y e l prec io . Ese p r i n c i p i o bss ico de l derecho de l a cont ra tac i6n l o a p l i c a in tu i t ivamente e l Tribunal en Jo rd in aunque l o verbal ice de o t r a f o r m . S i hay acuerdo sobre l a cosa y e l precio, no hay ?ada mis sobre l o cua l l a s p a r t e s tengan que ponerse de acuerdo, e x c e p t o , q u i z i s , s o b r e e l momento en que h a b r i de d i r s e l e cumplimiento a t a l o b l i g a c i 6 n . Dec i r que u n pac to de e s t a rlaturaleza a l o que ob l iga e s a c e l eb ra r o t r o p a c t o , e s t a ? t o c m o d e c i r , que e l promitente ~ 6 1 0 se ha obligado a qegociar de rluevo l o ya acordado. Por e l l o , aunque e l T r ibuqa l hab l e d e l p r e c o n t r a t o como l a c a t e g o r i a j u r i d i c a b a j o l a c u a l hay que s u b s u m i r e s t e t i p o de promesa b i l a t e r a l , lo c i e r t o e s que lo que v a l e de e s t a o p i n i 6 n e s e l hecho de que a f i n de cueqtas e l Tribunal reconoci6 que e se pacto s i r v e de j u s to t i t u l o pa ra l a t r a n s f e r e n c i a de l dominio. De l a s sen tenc ias --corn0 de o t ro s aspectos del quehacer humano--es m i s importante l o hecho que l o dicho.

Betancourt v. S e c r e t a r i o de Hacienda

E n u n c a s o p o s t e r i o r , B e t a n c o u r t v . S e c r e t a r i o de Hacienda, 104 D P R 174 (1975) , se d i l uc ida tambien una coqtrover- s i a en t o r n o a l a e f i c a c i a como j u s t o t i t u l o de uqa 0pci6q a c e ~ t a d a . Se t r a t a b a en e s t e l i t i a i o de l a determiqacibn sobre . - -

l a t a s a c o n t r i b u t i v a que d e b e r i a - a p l i c i r s e l e a l a s ga?a?cias obterlidas por concept0 de una t rar , sacc i6n de comprave?ta . E l S e c r e t a r i o de H a c i e n d a c a t a l o g 6 l a c o q t r i b u c i b n s u e deb ia pagarse part iendo de l a premisa que l a vendedora habia poseido

corno duefla l a propiedad vendida por rnerlos de s e i s meses. Para e l S e c r e t a r i o l a t r ans fe renc ia del dominio se habia efectuado erl e l mornento erl que 10s optantes habiarl aceptado l a opcibrl, luego de haber tomado posesi6n f i s i c a de l a f inca . La toma de pose- s i b ? , junto a1 e j e r c i c i o de l a opcib?, llerlaban 10s r e q u i s i t o s del t i t u l o y del modo. E l lo hacia que l a contribuci6n a pagarse fuera mayor porque se catalogaba como una ganancia de c a p i t a l o b t e q i d a a c o r t o p l azo . Los vendedores argumentabarl, por e l c o n t r a r i o , que l a ganancia habla s ido a l a r g o plazo porque l a compraventa de l a propiedad se habia rea l izado con e l otorgamieq- to de l a s e s c r i t u r a s , l o cual habla ocurrido con posterioridad a 1 0 s s e i s rneses de habe r se a d q u i r i d o l a f i q c a . E l T r ibuna l resuelve que l a compraventa qued6 perfeccionada e? e l mornerlto erl que 10s optantes aceptaron l a opcibn, lo cua l , junto a 10s ac tos de dominio que ya hablan venido efectuando, 1 0 s c o r l s t i t u i a erl dueflos an t e s de t ranscur r idos 10s s e i s meses.

E l balarlce de l a jurisprudencia r e f l e j a , pues, que l a opci6n aceptada y l a promesa b i l a t e r a l de compraveqta, cuarldo erl ambos corl t ratos ha rnediado acuerdo sobre e l objeto y e l precio, s i rven de jus to t i t u l o para l a t r ans fe reqc ia del domirlio, porque l a f i na l i dad de ambos con t ra tos no e s , como dice e l Tribuqal, la c e l e b r a c i b n de o t r o c o q t r a t o , sirlo e l que l a s p a r t e s quederl o b l i g a d a s a l a s p r e s t a c i o q e s t i p i c a s de l a cornpraventa: e l verldedor a erltregar l a cosa y e l comprador a pagar e l p r ec io pactado.

La j u s t i c i a a s i l o r e q u i e r e porque 10s e f e c t o s de u-Ia soluc 167 corl t rar ia a f e c t a r i a eq forma i n j u s t i f icada a todo e l s e c t o r de consumidores de viviendas. Con toda raz6n exgresa e l Tribunal que t o l e r a r e l t i po de acci6n que se ve en Jordi-I:

Corl tr ibuir ia ademis a s o s t e n e r que u n verldedor individual o de propiedades en masa, e s t4 facultado para seleccionar , coqforme s u rnejor forma y criteria, a u n comprador s u b s i g u i e r l t e de j a r ldo a 1 p r i m e r 0 a l a s c o r l t i r l g e n c i a s de u n l i t i g i o erl da i los , que aun resultarldo a s u favor, en l a mayoria de 10s casos no compara con e l beneficio de a d q u i r i r una p r o p i e d a d e ? u n mercado de valores e s p i r a l e s como e s Puerto ilico. Zllo se p r e s t a r i a a d i s t i r l t a s marlipulaciones para o b t e n e r d e l f r u t o de l a mala fe l a cosecha del c a p i t a l especulado . A r l u e s t r o j u i c i o e s t a e s , sirl duda, l a pos ic i6-1

c o r r e c t a y j u s t a .

La c o r r e c c i b ? de l a doc t r iqa de que l a opci6n aceptada i m p l i c a p a r a l a s p a r t e s l a o b l i p a c i 6 n de e q t r e g a r l a c o s a veqdida s e ve tambibn en e l e f e c t o que e l l e g i s l a d o r ques t ro l e o t o r g a a l a o p c i 6 n i q s c r i t a , l uego de l a adopci6n de l a Ley Yipotecar la en 1979. SegG? 10s a r t i c u l o s 38 ( 4 ) y 103 de e s t a l e y ( 3 0 L P R A s e c s . 2201 y 2353, r e s p e c t i v a m e n t e ) , l a opci6n pactada en e s c r i t u r a pfiblica y en l a cua l se e s t i p u l e e l p rec io para l a adqu i s i c i6n de l a f i ~ c a , puede i n s c r i b i r s e en e l Reg i s t ro de l a Propiedad y , de cumplirse co? 10s r e q u i s i t o s que l a l e y equmera , s e c o n v i e r t e en r i g u r o s o gravamen que p e r j u d i c a de acuerdo con s u s t&rmi?os a 10s s u b s i g u i e ? t e s adqu i req te s . E s t e t i p 0 de c o q t r a t o t i e n e que s e r de t a l q a t u r a l e z a que e l e j e r c i c i o de l a opci6n por e l op taq te produzca por p a r t e d e l p r o m i t e q t e l a o b l i g a c i 6 n de e n t r e g a r . A e l l o ha conducido, s i n duda, l a gra? importaqcia econ6mica que r e v i s t e n 10s c o q t r a t o s de opci6-1 de compra p a r a e l i m p o r t a n t e s e c t o r de l a c o n s t r u c c i 6 n . La p r i q c i p a l funci6n econ6mica de l cor l t ra to de opci6n e s s e r v i r de base para l a a d q u i s i c i 6 n de l f inanciamie?to de 10s proyectos de d e s a r r o l l o que se pie?saq r e a l i z a r en l a f i ? c a cuya a d q u i s i c i h ? s e vislurnbra. "c muchas i q s t a n c i a s 10s d e s a r r o l l i s t a s t i e?en 10s diseflos aprobados, pero no t ienen t i t u l o sobre 10s t e r r e q o s , ? i c u e q t a ? co? e l s u f i c i e n t e c a p i t a l para pagar le de iqmediato a1 duefio. U? c o q t r a t o de o p c i h v incula? te s i e ? t a bases s b l i d a s e? e l proceso de a d q u i r i r e l f inaqc iamie? to .

7. L a buena f e y la t r a d i c i b n en 10s c a s o s de doble venta

a . Casos en que e n t r a en juego l a iq sc r ipc i6q .

La reglame?taci6? que co? t i e?e e l Cbdigo e? rnateria de c o n p r a v e - ~ t a , e? p a r t i c u l a r l a s d i s p o s i c i o ? e s del a r t i c u l o 1 3 6 2 , ya c i t a d o , permite que una misma cosa sea veqdida a d i f e r e q t e s cornpradores . Como l a comprave?ta l o que de ja e s t a b l e c i d o para comprador y veqdedor so? ob l igac iones , e l coq t ra to de v e ? t a de u?a rnisma c o s a puede c e l e b r a r s e co? c u a q t a s p e r s o q a s q u i e r a o b l i g a r s e e l veqdedor; pero s6 lo aquel a quien bs te l e e? t regue l a cosa --es d e c i r , s6 lo aquhl a qu ie? e l veqdedor l e cumpla--ob- t e?d r& e l domiqio sobre l a misma. Los r e s t a q t e s c o ~ t r a t a q t e s s 6 l o podr i? r e c u r r i r a acciorles persoqales co? t r a e l veqdedor que iqcumpl i 6 s u obl igac ib? de t r a n s f e r i r e l domiqio.

La d o c t r i n a predomiqaqte a c l a r a que cuaqdo l a cosa veqd ida s e ha e q t r e g a d o f i s i c a m e ? t e a 1 comprador , p r e v a l e c e quieq as : adquiere f r e n t e a quie? ~ 6 1 0 s e l e ha t r a ~ s f e r i d o l a p o s e s i 6 ~ simb61icamente,16 por l o c u a l , t s t e t i p 0 de c o ? f l i c t o

l 6 Cf r . Puig Brutau, Fundane?tos.. . Tomo ;I, Vol. 11, 2da. - e , ( B o s c h ) B a r c e l o q a 1982, pap. 1 5 3 ; 9adeqes ; a s s e t , c o q t r a t o de comprave?ta, Tomo I , !Bosch) 3arcelo?a 1979, p a g . 5 7 0 .

s u r g i r i ii?icame?te cuando l a eq t rega s e ha r e a l i z a d o e ? anbos casos en forma simbblica.

E l Cbdigo t r a t a e s t e a s u n t o d i s t i qgu i eqdo e ? t r e 10s Sieqes muebles y 10s imueb l e s . Cuando l o veqdido e s u ? b i en mueble l a propiedad l a a d q u i r i r i quien haya adquir ido l a gose- s i 6 1 , siempre y cua?do haya mediado buena fe .

E l t e n o r l i t e r a l d e l a r t l c u l o 1362 ya c i t a d o ?o requiere l a buena fe para resolver 10s c o ? f l i c t o s de doble ve?ta de irlrnuebles, s i n o cuaqdo l a a d q u i s i c i 6 n de 6 s t o s ?o ha s ido i q s c r i t a ?i ha habido toma de p o s e s i b de l bie?. "c e s t e caso se dispoqe que obtendr i l a propiedad quien presente e l t i t u l o de fecha mis aqt igua , siempre que haya buena fe . S i l a adquis ic ib? s e iqsc r ibe obtendr i e l dorniqio quien primer0 l o haga. Como se observar6, l a seguqda oraci6n del mencionado a r t i c u l o ?o requiere l a buena fe .

b . La jurispruderlcia exige l a buena fe de l que i q sc r i be .

E l c a so de ~ o r d 6 n - R o j a s , ya mencionado, resuelve que e? 10s casos de doble ve?ta de inmuebles no bas ta co? i n s c r i b i r

e l t i t u l o para adqu i r i r e l dominio, s ino que, ademis, e s necesa- r i o que haya mediado l a buena fe . Mis a h , iqdica que l a buena f e impl ica " e l descorlocimiento de l a venta p rev ia" , a lgo que, seghn e l Tribuqal se ha veqido exigiendo en ques t ra jur i sd icc i6-1 desde p r i ?c ip ios de s i g l o .

La doctr ina y l a jur isprudeqcia espaflolas ha? e?te?dido que, auqque e l t ex to del p6rrafo segurldo d e l a r t i c u l o 1362 70 i q c l u y e l a buena f e , e s i?co?cebible que e l l eg i s l ado r hubiera q u e r i d o p e r m i t i r l e a u n a d q u i r e q t e p r e v a l e c e r , v i a l a mera fo rmal idad de l a i r l scr ipc i6 '1 en e l R e g i s t r o , co? t ra quie? 61 sabe e s e l legi t imo dueflo.17 De manera que 10s pro?uclciamie?tos d e l T r ibuna l r e s p e c t o a e s t e requisite pa ra q u i e ? p r e t e q d a prevalecer en casos de doble venta e s t i ? a torlo co? l a co r r i en t e doc t r i qa l e? Espafla.

c . La buena f e segun e l C6digo y e l d e s a r r o l l o de e s t e concept0 por nuestra jur i sprudencia .

Lo innovador de l a sentencia en Jo rd in coqs i s t e e? l a de f i q i c ib? que se l e da a1 t&rmi?o buerla f e . A?tes de e q t r a r en e s t e a n i l i s i s , e s coqveniente recordar l o que e l Cjdigo e? t i e?de por Sueqa fe del que adquiere un derecho r e a l . Las qormas sobre l a bueqa fe de un adquirente o poseedor es tdn co?te? idas e? 10s

~ s i l o e x p r e s a S a d e q e s C a s s e t , R . , 1 c 3 7 t r a t o de comprave?ta, Tomo I , (Bosch) Bracelona 1979, p i g . 505.

a r t i c u l o s 363 y 1850 (31 L P R A s e c s . 1424 y 5271 r e s p e c t i v a r n e q t e ) . 3 i s p o q e e l 363 que:

Se r e p u t a p o s e e d o r de bueqa f e a 1 que igqora que e? s u t i t u l o o mod0 d e a d q u i r i r e x i s t a v i c i o s u e l o i n v a l i d e .

Se r e p u t a poseedor de mala f e a 1 que s e h a l l a en e l c a s o c o q t r a r i o .

E s t e p r e c e p t 0 s e a p l i c a a todo t i p 0 de p o s e s i 6 7 , s e a q a t u r a l o c i v i l , pues ?o s e hace a l u s i 6 n en 6 1 , como sucede e ? e l 1350, a u ? t i t u l o e s p e c i f i c o --corn0 e l dominio--, s i q o que s e t r a t a de c u a l q u i e r t i t u l o que pueda s e r v i r p a r a t r a n s m i t i r l a p o s e s i 6 7 . ~ s i , un a r r e n d a t a r i o , que no e s dueRo, puede t r a n s m i - t i r l a poses i6q iqmedia ta a un s u b a r r e q d a t a r i o . B a s t a C O ~ q u e s s t e i g q o r e que e? e l t i t u l o d e l a r r e n d a t a r i o o e? e l mod0 de t r a q s f e r i r l e l a poses i6n h u b i e s e v i c i o p a r a que pueda c a t a l o g A r - s e l e de poseedor boqa f i d e .

21 a r t i c u l o 1850, por s u p a r t e , t r a t a con e l poseedor c i v i l a1 p r e c e p t u a r que:

La bueqa f e d e l poseedor c o n s i s t e en l a c r e e q c i a de que l a pe r sona de q u i e n r e c i b i 6 l a cosa e r a dueRa de e l l a , y pod ia t r a n s m i t i r s u domi? io . Es ta e s l a buena f e d e l poseedor en co?cep to de dueflo y

l a c u a l s e i q v o c a c u a q d o l u e g o d e v e q c b r s e l e e q u q a a c c i o ? r e i v i q d i c a t o r i a hay q u e d i l u c i d a r t o d o l o c o ? c e r ? i e ? t e a l a conpeqsac i6n por g a s t o s , me j o r a s o e d i f i c a c i o q e s .

De e s t e a r t i c u l a d o no s e d e s p r e q d e q u e l a bueqa f e a b a r q u e e l coqocimie? to de compromisos e s t r i c t a m e q t e o b l i g a c i o q e s q u e p u d i e r a t e q e r e l vendedor . Los c a s o s que e l T r i b u q a l c i t a corno que s o s t i e n e n e s t a i q t e r p r e t a c i6? 70 r e s u e l v e q e s t e p u q t o p o r q u e l a s c o ~ t r o v e r s i a s no g i r a b a n en t o r 7 0 a e s t e a s p e c t 0 de l a Sueqa f e , s i q o a1 c o n o c i r n i e ~ t o que p u d i e r a ? t e n e r 10s a d q u i - r e q t e s r e s p e c t o a que q u i e ? l e s t r a q s f e r i a e r a e l dueflo y a que p o d i a t r a n s f e r i r l e s e l domiq io . l 8

L O que e l T r i b u q a l e s t a b l e c e e? J o r d i ? va mucho rnis a l l i que e l coqcepto t r a d i c i o q a l de l a bueqa f e , pues s e d i c t a m i - ? a a h o r a que l a n i s m a ? o e x i s t e cuaqdo e l seguqdo a d q u i r e q t e , auqaue sepa que qu ien l e v e n d i o e r a e l duefio, coqoce de compromi- s o s o b l l g a c i o q a l e s de e s t e cuyo o b j e t o e s l a e v e q t u a l e ? t r e E a de

l a z o s a . S s t e pro?unciamie?to de l Tr ibuqal amplia l a buena f e de forma que impide l a adqu i s i c ihn por p a r t e de quien coqoce de conpramisos e x c l u s i v a m e n t e o b l i g a c i o q a l e s q u e s u v e q d e d o r 9 u d i e r a t e q e r r e s p e c t o a l a c o s a v e n d i d a . Se ampl ia a s i e l s i g q i f i c a d o de l a Gltima f r a s e del a r t i c u l o 1850, r e f e r e q t e a l a c reeqc ia de que e l dueno "podia t r a n s m i t i r su dominion, de forma t a l que e l compromise o b l i g a c i o n a l de e n t r e g a r c o q s t i t u y e un inpedimieqto para l a ena jenac i6a .

E? l a d o c t r i n a se d i s c u t e si e l corlocimiento que teqga e l adqui reqte de que su vendedor ha perfeccionado uqa compraveqta p e r o no l a ha coqsumado e s s u f i c i e n t e p a r a c a l i f i c a r l e de a d q u i r e q t e de mala f e . P a r a Roca S a s t r e l g s i l a p r i m e r a veqta ?o s e ha coqsumado afi?, e l a d q u i r e n t e que i n s c r i b e su t i t u l o , auqque conozca de l a venta , ?o puede c a t a l o g a r s e como adqui reqte s i l bueqa f e . Para o t r o s e s t e razonamieqto r e s u l t a 3 u y c o ~ c e p t u a l i s t a .20

d . Coqclusihn y c r i t i c a .

A q u e s t r o j u i c i o l a a m p l i a c i 6 n d e l c o q c e p t o de l a bueqa fe para que iqc luya e l desconocimie? to de1 p e r f e c c i o q a - rnieqto de uqa venta por e l vendedor, aunque l a misma ?o se haya coqsumado, resporlde a un sano p r i n c i p i o de J u s t i c i a . Lo coqt ra- r i o d e b i l i t a r i a de t a l forma uqo de 10s p r i n c i p i o s geqe ra le s del derecho, a sabe r , que l a s o b l i g a c i o q e s hay que c u r n p l i r l a s de bueqa f e , p e r m i t i h n d o l e a1 vendedor que e s c o j a por razoqes de vecl ta jar ia e s p e c u l a t i v a a qui6q cumpl i r l e s u promesa. E ? e s t e s e ? t i d o estamos to t a lmen te de acuerdo con e l Tribunal cuaqdo eq J o r d s q e x p r e s a que p e r m i t i r e s t o " s e p r e s t a r i a a d i s t i q t a s maclipulacioqes para obtener de l f r u t o de l a mala f e l a cosecha 301 c a p i t a l especulado." (PQg. 822) No vemos r a z b Ct ica que j u s t i f i q u e prerniar con l a obtenci6n de u? derecho r e a l a quieq i c l t e r f i e re a sab ieqdas corl e l curnplimieqto de u? c o q t r a t o . Ta1 3.3 t u a c i 6 n ha s ido reconocida eq q u e s t r a j u r i s d i c c i 6 n como base

19 Roca S a s t r e , R . , Derecho Hipo teca r io , Tomo I , 5 t a . ed . , p i g . 532, clota 4.

2 0 C f r . Badeqes , op . c i t . , p ig . 570 y s . . Mojica Saqdoz, O D . c i t . , p . 1086, ?os indica que de acuerdo a l a jur isprudeq- c i a d e l T r i b u n a l Supremo de EspaRa, " l a bueqa f e s e exige a1 noneclto mismo de l a a d q u i s i c i h , e s d e c i r , que s i s e v iene e? c37ocimie?to de u? v i c i o o defec t0 en e l t i t u l o de l traqsmiteclte, u? aoneqto a q t e s de l a t r a d i c i h , auqque s e haya c o q t r a t a d o de b u ~ c l a f e , 7 0 puede a l e g a r s e Csta para p e d i r l a pro tecc ih? del i r t : c u l o 34 de l a Ley Hipo teca r i a . "

para u n a r e c l a m a c i 6 n e x t r a c o n t r a c t u a l .21 S i e l s egundo a d q u i - r e n t e conoce d e l a v e n t a , 10s p r i n c i p i o s d e s a n a c o n v i v e n c i a y d e h o n e s t i d a d deben e x i g i r de 6 1 s u r e t i r o d e l n e g o c i o a f i n de p e r m i t i r que l a c o s a sea a d q u i r i d a po r q u i e n pr i rnero n e g o c i 6 y a q u i e n p r i m e r o se l a p r o m e t i e r o n .

C i e r t a m e n t e e s t a p o s i c i 6 n e s c o m p a t i b l e s 6 1 o e n a q u e l l o s c a s o s e n que o b i e n e l c o n o c i m i e n t o d e l n e g o c i o p r e v i o se r e f i e r e a una compraven ta p e r f e c c i o n a d a o b i e n se r e f i e r e a l a e x i s t e n c i a de una o p c i 6 n c u y a p o s i b l e a c e p t a c i 6 n p u e d a d e j a r p e r f e c c i o n a d o un c o n t r a t o d e c o m p r a v e n t a . B a j o ningGn c o n c e p t 0 debe e n t e n d e r s e que e l mismo e f e c t o deba regir p a r a q u i e n ~ 6 1 0 conoce de l a e x i s t e n c i a de t r a t o s p r e l i m i n a r e s ( p a r a 10s c u a l e s r e s e r v a m o s e l c a l i f i c a t i v o d e p r e c o n t r a t o s ) e n t r e e l vendedor y un t e r c e r o . S i 10s t r a t o s p r e l i m i n a r e s no han l o g r a d o dejar e s t a b l e c i d o con c l a r i d a d y c e r t e z a e l o b j e t o y l a c a u s a d e l a o b l i g a c i b n , d e f o r m a q u e q u e d a n a 6 n a s p e c t o s e s e n c i a l e s por n e g o c i a r e n t r e e l v e n d e d o r y e l t e r c e r o , e n t o n c e s no p u e d e i m p u t & r s e l e mala f e a q u i e n l o g r a p e r f e c c i o n a r e l n e g o c i o de c o m p r a v e n t a . E s t e G l t i m o c o n t r a t a n t e n o i n t e r f i e r e c o n e l c u m p l i m i e n t o de una o b l i g a c i 6 n de e n t r e g a r , p r e v i a m e n t e p e r f e c - c i o n a d a para e l v e n d e d o r , p o r l o c u a l n o d e b e p e n a l i z a r s e s u h a b i l i d a d p a r a l l e g a r a un a c u e r d o d e f i n i t i v o a n t e s q u e e l t e r c e r o .

21 G e n e r a l O f f i c e P r o d u c t s Corp. v . A . M . Capen ' s S o n , I ?c . , 115 DPR 553 ( 1 9 8 4 ) , 84 JTS 63, 115 DPR 553 ( 1 9 8 4 ) .