¿Cómo reinsertar la vivienda social al interior de las ¿Cómo reinsertar la vivienda social al interior de las ciudades? Aplicabilidad de dos instrumentos de EEUUciudades? Aplicabilidad de dos instrumentos de EEUU

Francisco Sabatini,Francisco Sabatini,11 Pía Mora Pía Mora22 e Ignacia Polanco e Ignacia Polanco33

Seminario Seminario “Desafios de una nueva politica de desarrollo urbano en Chile”“Desafios de una nueva politica de desarrollo urbano en Chile”

Santiago, agosto 30-31 de 2012Santiago, agosto 30-31 de 2012

① Profesor del Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales UC y de ProUrbana UC② Directora de ProUrbana, Centro de Políticas Públicas UC③ Investigadora de ProUrbana, Centro de Políticas Públicas UC

1. El Problema y su Contexto2. El Chapter 40B de Massachusetts3. La tradición de los Community Land Trusts4. Proyecciones

1. El Problema y su Contexto2. El Chapter 40B de Massachusetts3. La tradición de los Community Land Trusts4. Proyecciones

Hoy, los mercados de suelo tienden a excluir de las ciudades, como un todo, a la vivienda social.◦El Estado y los mercados de suelo han contribuido a

la segregación espacial de los hogares más pobres, con efectos negativos para ellos.

◦Los efectos son urbanos y sociales: en accesibilidad y oportunidades; en contacto social y “guetización”.

◦Hoy, la construcción de vivienda social en áreas consolidadas (accesibles, servidas y equipadas) es muy difícil, sobre todo en las ciudades mayores.

Tres causas de exclusión de la VS de la ciudad:

a) Dinamismo inmobiliario bajo el SPI: el precio del suelo crece con el desarrollo urbano (peso del SPI en las crisis y en su salida)

b) Gentrificación de la periferia popular y cambio en la estructura espacial de precios del suelo

c) Persiste mala distribución del ingreso, y falta de acceso al suelo servido por parte de los grupos pobres crece (el principal problema urbano de América Latina, según el LILP)

La integración urbana de la VS es, desde hace poco, un objetivo de política pública en Chilea) Subsidio a la Integración Social (Pía Mora

expondrá), Subsidio a la Localización (estudio ProUrbana mostró que fue desnaturalizado) y las ADUC (Areas de Desarrollo Urbano Condicionado)

b) La introducción de cuotas de VS ha tenido un fuerte rechazo o ningún rendimiento: Las ADUC –sean ZODUC, PDUC o la más reciente reinserción de la ZODUC al PRMS– no han tenido rendimiento. No se ha construido una sola vivienda social.

¡Importante tarea pendiente!

La integración urbana es enteramente posiblea) Proyectos privados que han buscado y logrado

integración social: San Alberto de Casas Viejas en Puente Alto, Juvencio Valle en San Bernardo, y Urbania en Pudahuel, los dos primeros recurriendo al Subsidio de Integración Social.

b) Nuestros estudios sobre disposición a la integración residencial, muestran un panorama de posibilidades. En Revista EURE viene un artículo con resultados empíricos detallados (Stgo, Antofagasta y Temuco). Estamos realizando otro estudio en Stgo, Serena-Coquimbo y Valpo-Viña.

c) Negocio Inmobiliario y Reducción de la Segregación Residencial son Compatibles.

Soluciones informales y formales de inserción de la VS en la ciudad

a) “Tomas”, urbanizadores “pirata” y programas de regularización: causación circular negativa

b) Los sistemas estatales de cuotas: Colina, París, y Bogotá con su flamante 20%

c) Los incentivos de mercado: el Chapter 40Bd) Un camino intermedio: las fiducias

comunitarias (Community Land Trusts)NOTA: ningun instrumento por si solo bastará

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¿En qué consiste el Chapter 40B?a) Busca reducir la escasez de vivienda

económica derivada de las prácticas de zonificación excluyentes (tamaño mínimo de lote y prohibición de vivienda multifamiliar).

b) Aplica en localidades con menos de un 10% de vivienda económica, definida como la que:

a) Está al alcance de la población con un ingreso menor al 80% del ingreso promedio del área; y

b) Es susceptible de subsidios y otras garantías.

¿En qué consiste el Chapter 40B?...a) Exime de la normativa de altura y densidad

definida para un sector si los proyectos incorporan un 20% de vivienda económica.

b) No se permite aumentar ilimitadamente la densidad. Se obliga a permitir mayores densidades y diseños tal que el proyecto pueda ser “económicamente viable”.

SIN Norma de Excepción CON Norma de Excepción

Puedo aumentar la densidad (sobre el máximo permitido) a cambio de incluir un 20% de

vivienda económica

SIN Norma de Excepción CON Norma de Excepción

Puedo aumentar la altura (sobre el máximo permitido) a cambio de

incluir un 20% de vivienda económica

Resultados del Chapter 40Ba) Desde 1998, sobre el 70% de la producción de

vivienda económica construida en localidades con menos de 10% de vivienda económica ha sido resultado de la aplicación del 40B.

b) Modificaciones a la norma han incentivado la cooperación entre el desarrolladores y gobiernos locales.

c) Estudios señalan ausencia de conflicto o tensión entre los diferentes grupos de ingreso en los desarrollos analizados (Gornstein y Verrilli, 2006)

d) No se ha afectado el valor de las propiedades aledañas, incluso considerando los proyectos más “agresivos” (Pollakowski, Ritchay, y Weinrobe, 2005).

Estudio MIT de proyectos 40B

Aplicabilidad a Chilea) Hicimos una propuesta en el marco del Concurso de

Políticas Públicas UC de 2010 para Santiago, concluyendo en su factibilidad técnica, legal, socio-cultural y económica.

b) La factibilidad socio-cultural la fundamentamos en nuestros estudios IEU, ProUrbana e ISUC sobre disponibilidad a la integración social, que indican significativa apertura a la mezcla social en el espacio.

c) La factibilidad económica la fundamentamos con una simulación de proyectos en La Florida y Quinta Normal, incluso con una merma de 25% en la velocidad de venta.

d) Mass.: no es vivienda social sino “económica” pero la “adolescencia urbana” es factor central de segregación en los suburbios.

Aplicabilidad a Chile / Ventajasa) Es un incentivo: puede o no utilizarse.b) No genera costos para el Estado. c) Sus efectos se circunscriben al terreno

participante: al no incrementar el voucher sino que la rentabilidad agregada del terreno (por mayor densidad) se protege del síndrome que afectó al Subsidio de Localización: traspasarse a precios del suelo.

d) Compatible con lógica de mercado en comparación con el sistema de cuotas obligatorias.

e) Promueve una inclusión “inteligente” de vivienda social. El desarrollador tendrá incentivos para hacer un buen proyecto.

f) Ayudaría tanto a reinsertar vivienda social como a retener la que podría ser desplazada (gentrificación).

Aplicabilidad a Chile / Desventajas

a) Discrecional: cómo fijar alturas máximas

b) Las claves para evitar conflictos sociales potenciales, no se conocen bien.

c) Los municipios pierden poder regulador, lo que podría compensarse con incentivos a que ellos mismos busquen formas de integración social residencial … por ejemplo, a través de fideicomisos de tierras…

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¿Qué son los Community Land Trusts?a) Surgen en 1969 en áreas rurales del Sur pobre de

los EEUU como forma de acceso al suelo y conectados al movimiento de los derechos civiles.

b) En 1980 en Cincinnati aparece uno urbano.c) Hoy existen sobre 240 CLTs en 45 estados y en el

Distrito de Columbia, y en varios países.d) Son distintivos por la forma de tenencia del suelo,

su organización y su operación.

CLTs: tenencia del suelo y organizacióna) La tierra es tratada como patrimonio común, no

como posesión individual. Los terrenos son de un propietario sin fines de lucro y privado (corporación).

b) La tierra queda fuera del mercado en forma permanente, pero es puesta en uso para la ejecución, incluso comercial, de vivienda y de actividades que mejoran los barrios.

c) La propiedad del suelo y de toda mejora física se mantienen separadas a través de esquemas de arriendo de la tierra que dan seguridad a los propietarios de las viviendas.

CLTs: tenencia del suelo y organización…d) El propietario del suelo es una corporación privada

sin fines de lucro con membrecía abierta a residentes del sector, proyectando la noción de comunidad al entorno urbano.

e) Se busca equilibrar los intereses de los residentes, de los vecinos del proyecto y el interés público.

f) El Garden Cities of Tomorrow de Howard (1898) consistía en ciudades-comunidades construidas en tierras de propiedad de una corporación municipal.

CLTs: un instrumento de equilibriosa) Una estructura de tenencia del suelo que equilibra

derechos y responsabilidades de residentes individuales con los del propietario (corporativo) del suelo.

b) Una estructura organizacional que balancea el poder entre los residentes y los vecinos del CLT.

c) Una forma de funcionamiento que equilibra las ganancias asociadas a la reventa de una vivienda con la accesibilidad de esas viviendas para futuras generaciones de hogares de bajos ingresos.

Aplicabilidad a Chile: ventajasa) En los EEUU, los CLTs han servido para que

personas de bajos ingresos accedan al suelo.b) Pero el acceso a un suelo barato, por si solo,

no es solución: lo sabemos en América Latina por las invasiones de tierras y los “piratas”.

c) Los CLTs sirven para defender comunidades de bajos ingresos del desplazamiento que suele seguir a la gentrificación.

d) El “retirar” tierras de los mercados a través de fiducias estatales o privadas, no representaría un efecto cuantitativo importante en la operatoria de los mercados.

Aplicabilidad a Chile: desventajas

a) Dificultad de separar el valor de la vivienda (que evoluciona con las mejoras que le introduce cada familia) del valor del suelo, que también evoluciona.

b) La dificultad de dar con mecanismos operativos para evitar la inflación de los precios de reventa de las construcciones (viviendas), esto es, para que éstos no absorban las “rentas diferenciales” del suelo (ejercicio de “derechos de prelación” por parte del CLT).

c) Difícil equilibrio entre los intereses individuales (seguridad, patrimonio, herencia) y los comunitarios (urbanos relativos a la calidad de vida y laintegración social), y entre aquéllos y los de futuras generaciones.

1. El Problema y su Contexto2. El Chapter 40B de Massachusetts3. La tradición de los Community Land Trusts4. Proyecciones

Aprender de las experiencias…a) El acceso de los hogares pobres a la vivienda

integrada a la vida urbana, requiere buscar formas novedosas de acceso al suelo por fuera de los mecanismos tradicionales de mercado.

b) Hemos revisado dos experiencias de los EEUU: Mientras una es más liberal, la otra implica un rol más activo de los municipios y las organizaciones sociales y vecinales.

¿Qué factibilidad hay de aplicarlas en nuestro país?