Como Realizar Con Efectividad e Imparcialidad La Actividad Valuatoria, Enu Np Roceso Judicial
of 103
Transcript of Como Realizar Con Efectividad e Imparcialidad La Actividad Valuatoria, Enu Np Roceso Judicial
-
7/25/2019 Como Realizar Con Efectividad e Imparcialidad La Actividad Valuatoria, Enu Np Roceso Judicial
1/103
INSTITUTO TECNO LGICO
DE
LA
CONSTRUCCIN
M A E S T R A
EN
V A L U A C I N IN M O B IL IA R IA
E INDU STRIAL
C O M O R E A L I Z A R C O N E FE C T IV I D A DEIMPAR CIALIDADLAACTIVIDAD
VALUATORIA,ENUNPR O C E SO JU D I C I A LENM A T E R I A C I V I LENEL
E ST A D ODEH I D A L G O .
T E S I S
Qu e pa ra ob tener
el
Gr a d o
de
Maest ro
en
Valuacin inmobil iar ia
e
indu str ial
Presenta :
FR NCISCO LV R DO RC
Estudiosconreconocimiento devalidezoficial por a Secretara deEducacin Pblica conformeal
acuerdoNo.2005122de echa 8demayodel2005.
mm
PACHUCA HIDALGO
JUNIODE2007
-
7/25/2019 Como Realizar Con Efectividad e Imparcialidad La Actividad Valuatoria, Enu Np Roceso Judicial
2/103
N D I C E
Introduccin.
Procedimiento.
Planteamiento
del
problema.
Objetivo
de a
investigacin.
Justificacin
y
delimitacin
de a
investigacin .
Hiptesis.
CAPITULO
I
1.-Marco
de
referencia
de a
investigacin.
1.1.- M arco erico.
1.2.
Resea histrica.
1.3.
Inicio
y
evolucin
de a
valuacin
en
Mxico.
1.4.
Conceptos generales.
1.4.1.-Niveles
de a
actividad valuatoria.
1.4.2.
Principios
y
eyes
que
igen
la
valuacin.
1.5.
Perfil
del
perito valuador
de
nmuebles.
1.5.1.- Concep to legal
del
perito valuador.
1.5.2.
Cdigo
de
tica profesional
del
perito valuador.
1.6.
Marco legal
de a
valuacin.
1.6.1.-M arco urdico normativo
de a
valuacin.
CAPITULO
n
2.-
Metodologa empleada p ar a
la
valuacin
de
inmueb les.
2.1.- Descripcin
del
proceso para formular
un
avalo.
2.2.- M todo fsico
o
directo.
2.3.-
Mtodo
de
capitalizacin
de
entas
ode
ngresos.
2.4.- M todo comparativo
ode
mercado.
1
-
7/25/2019 Como Realizar Con Efectividad e Imparcialidad La Actividad Valuatoria, Enu Np Roceso Judicial
3/103
2.5.- Anlisis y aplicacin de la metodologa.
2.5.1.-Mtodo fsico o directo.
2.5.2.-M todo de capitalizacin derentas o ingresos
2.5.3.-
M todo comparativo o de mercado.
2.6.-
Interpretacin de resultados
CAP ITULO I I I
3 .-
El avalu como elemento pro bato rio pa ra el pod er judicial.
3.1.-
Normas profesionales de la valuacin.
3.1.1.-Jerarqua de leyes.
3.1.2.- Constitucin poltica de los estados unidos m exicanos.
3.1.3.-Ley federal de corredura pub lica.
3.1.4.- Ley orgnica de la sociedad hipotecaria federal.
3.1.5.-Leygeneral debienes nacionales.
3.1.6.- Ley de catastro del estado deHidalgo.
3.1.7.-Ley de transparencia fomento a la competencia al
crdito garantizado.
3.2.- Descripcin del procedim iento para el ofrecimiento de
la prueba pericial.
3.2.1.-Anlisis y evaluacin del procedimiento para el
desahogo de laprueba udicial.
3.3.-
Anlisis y evaluacin de la actividad valuatoria
para el ribunal superior.
3.3.1.-
La funcin del perito valuador en el tribunal superior de
justicia.
3.4.- Esquem atizacin del procedimiento, para la realizacin de
un avalu udicia l.
3.5.-Reglam ento del tribunal superior de usticia del estado de
Hidalgo.
3.5.1.-
Regu lacin de la actividad valuatoria en el pode r
judicial.
2
-
7/25/2019 Como Realizar Con Efectividad e Imparcialidad La Actividad Valuatoria, Enu Np Roceso Judicial
4/103
CAP ITULO IV
4.-
Caso practico, la realizacin de un peritaje judicial para el
tr ibun al superio r de usticia del estado de Hidalgo.
4.1.-Descripcin del proceso.
4.2.-Desarrollo del avalo.
4.3.-
Elaboracin del dictamen pericial.
Sugerencias
Conclusin.
Glosario de trm inos .
Bibliografa.
3
-
7/25/2019 Como Realizar Con Efectividad e Imparcialidad La Actividad Valuatoria, Enu Np Roceso Judicial
5/103
N D I C E D E T R A BA JO .
Introduccin:
Descripcin genrica del proyecto de investigacin, sealando el tema
que se desarrollara as como el procedim iento que se aplicara en la
investigacin, para despejar el problema planteado, estableciendo los
objetivos de a investigacin as com o la ustificacin de a mism a.
CAPITULO I
1.-M arc o de referencia de la investigacin.
En este primer capitulo se describe en cada uno de los incisos, el
marco referencial de la investigacin, haciendo una sntesis de cada
uno de los puntos que integran este capitulo, con la finalidad de
encausar la investigacin al desarrollo del tema de investigacin,
tocando cada uno de los tpicos relacionados con la actividad
valuatoria., desde el marco h istrico de la valuacin , los concep tos
generales, el perfil del perito valuador, el cdigo de tica, has ta el
marco urdico norm ativo de la valuacin.
CAPITULO n
2.-M etodologa em pleada p ar a la valuacin de inmue bles.
La descripcin de la metodo loga em pleada en un proceso vala torio,
marca un panorama global de cmo se aplica a un avalu en
especifico, describindose el proceso de cada uno de los mtodos
tradicionales aplicados en ma teria de valuacin, como el mtodo fsico
o directo, cuya finalidad es reproducir el bien a valuar com o si se
construyera en ese momento nuevo, aplicando las depreciaciones
correspondientes de acuerdo al estado fsico que presente el sujeto a
avaluar.
El mtodo comparativo de mercado, basado en un anlisis de los
bienes que se ofertan, y cuy a aplicacin de factores de hom ologacin
4
-
7/25/2019 Como Realizar Con Efectividad e Imparcialidad La Actividad Valuatoria, Enu Np Roceso Judicial
6/103
determinaran el valor justo de mercado para el sujeto a valuar en
funcin del mercado ofertado.
El mtodo de capitalizacin de rentas o ingresos., nos determinara la
cantidad de ingresos que un bien inmu eble puede producir o generar,
en funcin de la utilizacin y optimizacin de sus espacios., as com o
de las deducciones aplicables a cada ca so en particular en funcin del
bien valuado.
C A P I TU L O n i
3 .-El avalu como elemento pro bato rio pa ra el po der judicia l .
En este capitulo se hace un a descripcin genrica del marco jurdico
que rige en torno a la valuacin , las normas, leyes y reglamentos de
carcter federal, estatal o municipal aplicados a la valuacin., y en
especifico a la que se realiza para el tribunal superior de us ticia del
estado deHidalgo.
Analizando la funcin que tiene el perito valuador dentro del tribunal,
as como la efectividad de la aplicacin de las leyes, normas y
reglamentos en el desaho go de a prueba pericial.
CA PITULO IV
4.-
Caso practico, la realizacin de un peritaje judicial para el
tr ibu nal sup erior de usticia del estado de Hidalgo .
La descripcin del proceso para la realizacin de un avalu para el
tribunal superior de usticia, plantendose el escenario donde el perito
interviene cuando es designado para emitir un dictamen judicial,
describindose la tfamitologa de cmo actuar ante el tribunal, pa ra
presentar un dictamen , estableciendo los derechos y obligaciones qu e
adquiere, al fungir com o auxiliar de la ustic ia.
5
-
7/25/2019 Como Realizar Con Efectividad e Imparcialidad La Actividad Valuatoria, Enu Np Roceso Judicial
7/103
Introduccin.
Para que el pas tenga gobernabilidad, estabilidad social y econm ica,
es fundamental que los res niveles de gobierno , Ejecutivo, Legislativo
y Judicial se rigan de acu erdo a la Constitucin Po ltica de los Estados
Unidos M exicano s., de tal forma que el poder judicial forma parte
integral, para el equilibrio de estos tres poderes, siendo el poder
ejecutivo a ravs del Presid ente de la Repblica y el poder legislativo
donde se dictan y crean las leyes, que el poder ud ic ia l, a ravs de la
suprema co rte
de
usticia de la nacin donde se aplicaran.
Los poderes de gobierno se dividen en tres niveles., federal, estatal y
municipal, el segundo represen tado por el gobernad or del estado de
Hidalgo, el Congreso del Es tado y el Tribunal Superior de Justicia del
Estado deHidalgo.
Para que el estado de Hidalgo tenga gobernabilidad es fundamental
que los poderes del gobierno se apliquen de acuerdo a la constitucin
que los rige., y el Tribunal Superior de Justicia, tiene un papel
preponderante para la imparticion de usticia en el estado , a travs de
los ribunales de distrito que seubican elEstado.
El desempeo de la actividad valuatoria para el Tribunal S uperior de
Justicia, forma parte de un proceso judicial, que proporciona la
informacin tcnica especfica y necesaria para que el uzg ador tenga
elementos probatorios para impartir usticia.
Cuando se desarrolla un proceso udicial, una de las etapas del m ismo
es la aportacin de la prueba pericial, realizada por un perito, que
rena elperfil profesional, que para dicha prueba se requiere.
De acuerdo al cdigo de procedimientos civiles para el estado de
Hidalgo, el perito debe tener titulo en la ciencia o arte, a la que
pertenezca el pun to sobre la cual versara su opinin, si la profesin o
el arte estuvieren legalme nte reglam entados.
6
-
7/25/2019 Como Realizar Con Efectividad e Imparcialidad La Actividad Valuatoria, Enu Np Roceso Judicial
8/103
Si la profesin o arte no estuvieren legalmente reglamentados o
estndolo, no hubiere peritos en el lugar, podrn ser nombrados
cualesquiera personas entendidas, aun cuando no engan titulo.
1
Esto me lleva a plantear com o tema de estudio, la actividad del pe rito
valuador ante el tribunal superior de justicia, as com o una serie de
interrogantes que sepresentan al desarro llar esta funcin.
Por ello el planteamiento de mi hiptesis, estar orientada analizar la
aplicacin de los procedim ientos y normas de tipo jurdico , que rigen
en torno a la prueba pericial, as como la creacin de una instanc ia
reguladora de la actividad valuatoria, ante el tribunal superior de
justicia.
Procedimiento.
Todo tema de investigacin debe de plantearse bajo un p rocedim iento,
que conlleve a obtener los objetivos. Esta investigacin se desarrollara
dentro del campo de la observacin, la experimentacin, que en el caso
particular del presen te trabajo es plantear como caso practico, las
experiencias obtenidas com o perito valuador del tribunal superior de
justicia del estado de Hidalgo, fundamentado de la investigacin
documental, que para el tem a existe, y del aporte de opiniones de
grupos de personas, colegios o asociaciones con conocim iento en el
tema, que ayuden aredefinir el em a de estudio que se presenta com o
M etodologa aplicada a a valuacin de bienes inmuebles ., planteando
el problema de Com o realizar con efectividad e imparcialidad la
actividad valuatoria para el poder udicial del estado de Hidalgo .
Las fuentes de informacin, directas, indirectas, documental, de
campo, la experimentacin, la observacin, las encuestas., em pleadas
para corroborar el planteamiento de la hiptesis, deben fundamen tarse
en razonam ientos lg icos, en la observacin y en el anlisis de la
Cdigo de Procedimientos Civiles para el Estado de Hidalgo, Articulo. 342,
Editorial
Sista,
P.66.
7
-
7/25/2019 Como Realizar Con Efectividad e Imparcialidad La Actividad Valuatoria, Enu Np Roceso Judicial
9/103
evidencia, con el aporte de los directamente involucrados, com o los
abogados, los secretarios de acuerdos, los jueces, los colegios de
abogados y a poblacin en general que ha enido la intervencin en un
asunto de ipo udicial, en los uzg ado s de distrito de primera instancia
de a ciudad de Pachuca.
El proceso de la investigacin cientfica, parte con un enfoque del
mtodo cualitativo, utilizando la recoleccin de datos sin med icin
num rica, com o las descripciones y las observaciones, para descubrir
o afinar las preguntas de investigacin.
2
Pudiendo o no probar la
hiptesis en el proceso, siendo este flexible., su propsito es
reconstruir la realidad tal como la observan los autores de un sistema
social, lo importante en este mtodo es comprender el fenm eno.
El mtodo cualitativo parte de una realidad por descubrir, cuya
premisa del fenm eno social es la mente, la realidad la construyen los
individuos que dan significado al fenmeno social, utilizando un
lenguaje natural., cuya finalidad es entender el contexto y/o el punto
devista del actor social.
Los estudios cuantitativos se asocian con los experimentos, las
encuestas con preguntas cerradas o los estudios que empleen
instrumentos de med icin estandarizados, en la interpretacin d e los
estudios hay humildad que deja todo inconcluso e invita a seguir
investigando y mejorar el conocim iento.
Un estudio cualitativo busca com prender su fenmeno de estudio en su
ambiente usual o inusual, esta directamente involucrado con las
personas que seestudian y con sus experiencias personales.
Hernndez Sampieri Roberto. Metodologa de a investigacin, tercera edicin,
p.6,Cap.1
8
-
7/25/2019 Como Realizar Con Efectividad e Imparcialidad La Actividad Valuatoria, Enu Np Roceso Judicial
10/103
Enun ciado del problem a.
La funcin que presta el perito valuador, dentro deun proceso udicial,
es de suma importancia en apoyo de proporcionar al juez los
elementos probatorios, que le permitan discernir en un proceso
judicial.
De tal forma que la pericial que realizara el perito, debe de tom ar en
cuenta, todos los factores que involucran a las partes en conflicto,
siendo este peritaje imparcial, objetivo y apegado a los principios de
tica profesional que el perito debe tener para no afectar los intereses
de las partes, debe estar basado en conocimientos tcnicos, aplicar una
metodologa de valuacin que deje implcitos los procedimientos
aplicados.
De acuerdo al cdigo de procedimientos civiles para el estado de
Hidalgo, el nombram iento del perito para cada una de las partes, lo
har el prom ovente, en caso contrario el uez lo nom brara en rebelda
de algunas de las partes., cuando exista controversia entre los peritajes
emitidos por cada una de las partes el juez nom brara un tercero en
discordia.
De este procedim iento surge el planteam iento del problema, que desde
un punto de vista practico y objetivo, hace ver que todo este
procedimiento del proceso de la prueba pericial, sea oneroso , retrase el
proceso en tiempo y lo mas importante el costo que tienen que
absorber laspartes, por llevar los peritajes hasta la ultima instancia que
marca la ley., esto en prejuicio de la misma sociedad., por no contar
las instancias judic iales con procedim ientos en ma teria de valuac in
que permitan minimizar los costos y tiempos en la aportacin de
pruebas.
Planteamiento del problem a.
Como realizar con efectividad e imparcialidad, la actividad
valuatoria, aplicada a un proceso udicial en materia civil en el estado
de Hidalgo
9
-
7/25/2019 Como Realizar Con Efectividad e Imparcialidad La Actividad Valuatoria, Enu Np Roceso Judicial
11/103
Por tal motivo, mi planteamiento al respec to es en funcin de analizar
los beneficios y/o desven tajas de nom brar un solo perito enun proceso
judicial, que tenga los conocimientos profesionales y tcnicos en
materia de valuacin, que este certificado por un colegio o asociacin
devaluadores., donde el peritaje deber estar fundamentado sobre una
metodologa valuatoria, para que posteriormente se pueda regularse y
calificarse la actuacin del perito.
O bjetivo de la inve stigacin.
Evaluar si la aplicacin del procedimiento jurdico que indican las
leyes, en el desahogo de la prueba pericial dentro de un juic io, es
efectivo y cum ple con los requerimien tos que la sociedad dem anda,
en a imparticion de usticia.
Objetivos particu lares .
1).-
Determ inar y evaluar la aplicacin de las leyes, aplicadas en un
procedimiento udicial para el desah ogo de aprueba pericial.
2).-
La regulacin de la actividad valuatoria, realizada para el Tribunal
Superior deJusticia del Es tado deHidalgo.
3).-
Determinar y aplicar una metodologa en la valuacin de bienes
inmuebles embargados, dentro deun proceso udicial.
4).-
Evaluar los resultados obtenidos sobre el com portam iento de las
variables, que intervienen en el desahogo de la prueba pericial.
Justificacin y delimitacin de la investigacin.
El presente estudio, tiene como finalidad analizar y evaluar la
aplicacin de las leyes, normas y reglamentos aplicados en el
desahogo de la prueba pericial y la funcin del perito valuador como
parte integral en este proc eso., dentro de un m arco terico conceptual,
apoyado en la observacin, procedimientos y practicas realizadas
10
-
7/25/2019 Como Realizar Con Efectividad e Imparcialidad La Actividad Valuatoria, Enu Np Roceso Judicial
12/103
como perito valuad or de inmuebles adscrito al Tribunal S uperior de
Justicia delEstado deHidalgo.
Delimitacin y alcance de la investigacin.
El estudio de la investigacin se realizara y aplicara en el Tribunal
Superior de Justicia del Estad o de Hida lgo, de la Ciudad de P achuca
Hida lgo., en os Juzgados Civiles dePrimera Instancia.
Plantea m iento d e la hiptesis.
La hiptesis:
En la actualidad la practica de la actividad valuatoria d entro del pode r
judicial del estado de Hidalgo, requiere deun anlisis, en la ap licacin
de los procedimientos y normas jurdicas que rigen, a la prueba
pericial en una litis, no habiendo una instancia reguladora, que evalu
y dictamine la efectividad en la aplicacin de estas leyes, norm as y
reglamentos., as como el desempeo del perito valuador en un
proceso udicial.
Variable indepe ndiente.
La variable independiente se plantea como todas, las leyes, normas ,
reglamentos y cdigos de orden jurdico, que se aplican para el
desahogo de aprueba pericial en un procedim iento udicial.
Variable depen diente.
El desempeo del perito valuador dentro de un proceso judicia l y la
metodologa aplicada a la valuacin de inm uebles.
Va riable interviniente.
El organismo regulador q ue evalu la efectividad de las leyes y el
desempeo profesional del perito valuador en elpoder ud icial.
11
-
7/25/2019 Como Realizar Con Efectividad e Imparcialidad La Actividad Valuatoria, Enu Np Roceso Judicial
13/103
CAPITULO I
1.-M arco d e referencia de la investigacin.
1.1.-M arco terico.
Todo estudio de nvestigacin es desarrollado con a finalidad de servir
de antecedente o gua referencial, para que otras personas lo conozcan
o loutilicen. De tal forma q ue se rata de investigar sobre un tema que
sirva como referencia informativa y /o estadstica a otras personas, o
para analizar elplanteamiento aun problema determinado.
Teniendo como referencia este marco nos damos cuenta que el hom bre
siempre esta en constan te cam bio, explorando nuevos horizontes que
lo lleven al conocimiento de lo desconocido o superar lo ya
establecido , odo esto enbeneficio de los dems hom bres.
En especfico el desarrollo de este tema de investigacin es alcanzar
los objetivos establecidos, con la finalidad de conocer y evaluar los
resultados obtenidos sobre la valuacin, aplicada en un proceso
judicial.
Para poder realizar esta investigacin, se debe tener una sensibilidad y
animado inters por el tema, para poder interactuar con los
directamente involucrados, como son los jueces, secretarios de
acuerdos, abogados, etc. obteniendo de todos ellos los aspectos
relevantes, que mediante un enfoque cualitativo se determine el rum bo
de la investigacin. As mismo , el profundizar en la investigacin de
campo, permitir obtener un panoram a mas objetivo del planteam iento
del problema, con puntos de vista de los directamente involucrados en
elproceso de mp articion de usticia.
Sin dejar de tom ar en cuen ta que las fuentes de informacin primarias
como libros, revistas, documentos de carcter oficial, como
12
-
7/25/2019 Como Realizar Con Efectividad e Imparcialidad La Actividad Valuatoria, Enu Np Roceso Judicial
14/103
expedientes, sitios de web, tesis etc., darn a la investigacin terica y
docum ental, el sopo rte medular que marcara el rumbo de la
investigacin.
1.2.- M arc o Histrico de la valua cin .
La practica de un avalu es an antigua com o el concep to de valor. El
intercambio de objetos y bienes entre las person as, estableciendo una
equivalencia entre am bos bienes pa ra llegar aun mu tuo acuerdo es lo
que se conoce com o trueque o intercambio de bienes, establecindose
entre los nteresados unvalor para losbienes, dando con ello inicio a a
practica del avalu, entre las clases sociales, econm icas y po lticas
que asignaban valor en la tribu, com unidad, p ueblo, ciudad o pa s al
que pertenecan.
A partir de la revolucin industrial y el crecimien to de las ciudades,
los avalos han alcanzado gran importancia, al grado que ha sido
necesario desarrollar tcnicas, basadas en el conocimiento profundo de
los factores que nfluyen en larealizacin deun avalu.
Anteriormente un valuador era cualquier persona que pud iera hablar
de precios o emitir un valor, donde todos conocan de precios pero no
decmo asignar valor a as cosas.
Al paso del tiempo los individuos estudiosos que quisieron
especializarse en la materia, fueron los precursores de la m etodologa
yprocedimientos que actualmente seconocen y levan a a prctica.
Cursobsicodevaluacin,delcolegiode ngenierosmecnicosyelectricistasa.c
tema
I,Historia
de avaluacin,
P.18.
13
-
7/25/2019 Como Realizar Con Efectividad e Imparcialidad La Actividad Valuatoria, Enu Np Roceso Judicial
15/103
1.3.- Inicio y evolucin de la valu aci n en M xico.
Resea histrica de la valuacin enMxico.
1528,
se practica el primer ava lu por el cabildo de la ciudad, pa ra el
libramiento deobra aRodrigo Pontenlos.
1530, el cabildo prohibe marcar y medir ningn huerto o solar sin que
sepresente el itulo de propiedad.
1607,primer avalu realizado por Arq. Andrs de la Concha, perito
designado por la autoridad.
1737,
los Arq. Pedro de Arrieta, Miguel deHerrera, Manuel Alvarez y
Francisco Valenda, disean el plano de la ciudad de Mxico y
delimitan sus mites.
1754, elrey Carlos III, confirma los tulos a os bienes realengo s, para
que sean medidos yvaluados.
1836,se expide la ley que estab lece una contribucin del 2 % al millar
al ao sobre elvalor de as fincas urbanas de la ciudad deMxico.
1896,sepublica la primera ley de catastro delD.F.
1924, expedicin de la ley bancaria, se crea la comisin nacional
bancaria.
1925, se otorgan crditos con garanta hipotecaria a trabajadores
federales.
1936,la comisin nacional bancaria revisa los avalos formulados por
hipotecarias.
1944,
se publica la ley general de bienes nacionales, Art. 41 facultad
devaluar losbienes de la nacin.
1950, se publica el primer reglam ento de la comisin nacional de
bienes nacionales, se integra el cuerpo colegiado tripartita.
1954, se crea a ley sobre el rgimen de propiedad y condominio de los
edificios divididos enpisos, departamen tos, viviendas y ocales.
1958,
sefunda el instituto m exicano de valuacin.
1965,
la tesorera publica instructivo para valuacin de predios
urbanos en elD.F.
1974, la comisin nacional ban caria publica circular
No.
671,sobre las
reglas para laformulacin de avalos.
14
-
7/25/2019 Como Realizar Con Efectividad e Imparcialidad La Actividad Valuatoria, Enu Np Roceso Judicial
16/103
1976,
la secretaria de hacienda, publica en su Art. 116 la ley de
sociedades mercantiles, registro devaluadores.
1978,
la com isin nacional banc ada publica circular
No.
764, sobre los
requisitos que deben llenar las personas que practiquen ava los para
las instituciones de crdito y as organizaciones auxiliares.
1980, la tesorera del D.F. publica en su gaceta oficial los nuevos
criterios para lavaluacin catastral de predios urbanos.
1981,
la comisin nacional bancaria publica circular
No.
8 43 , sobre los
requisitos obtener refrendo de valuador.
1981,
la comisin nacional bancaria publica circular No. 856, sobre la
actualizacin de avalos del patrimonio inmobiliario de las
instituciones de crdito para reexpresin de estados financieros.
1982,
la comisin nacional de valores establece los criterios sobre la
informacin en los avalos de activo fijo de sociedades con va lores
inscritos en elregistro nacional de valores.
1982, la secretaria de hacienda y crdito publico, en su Art. 6, autoriza
a las sociedades nacionales de crdito, a la comisin nacional de
bienes nacionales y a los corredores pb licos, para practicar avalos
para efectos fiscales .
1987, la secretaria de gobernacin publica decreto par el que se
reforma y adiciona la ley general debienes nacionales facultando a las
S.N.C. A practicar avalos de inmuebles para efectos de compra o
venta de propiedades de entidades de la administracin publica federal
1987 la comisin nacional de valores publica los criterios y
metodologas de valuacin.
1988,
la comisin nacional bancaria en su circular
No.1018,
publica
las disposiciones generales sob re lapractica deavalos.
1988,
banco deM xico en su circular No .33 /88 publica las reglas a las
que se sujetarn las S.N.C. E n la formulacin de avalos.
1992,
la com isin nacional de valores publica la actualizacin de
criterios aplicados a los avalos de activos fijos contenidos en la
circular
No.11-10,
con nueva circular 11-18.
1994,
la comisin nacional bancaria publica las disposiciones de
carcter general para la prestacin de servicios de avalos, circular
1201,
formato nico para ava los de inmuebles circular 1202.
15
-
7/25/2019 Como Realizar Con Efectividad e Imparcialidad La Actividad Valuatoria, Enu Np Roceso Judicial
17/103
2000,
la comisin nacional bancada publica las disposiciones de
carcter general, para las prestacin de servicios de avalos, circular
1426.
1.4.- Co nce ptos gen era les.
La variedad de las transacciones comerciales, a dado lugar ha
desarrollar una tcnica basada en el conocim iento de aquellos factores
que crean o modifican el valor de los bienes, entre los cuales esta la
propiedad raz o inm ueble.
La responsabilidad de una person a al emitir un valor, represen ta la
confianza y seguridad a la persona que lo solicita, requirindose que
este valor sea em itido po r una persona tcnica calificada, que cuen te
con directrices que se apeguen a normas, procedimientos y
metodologas de valuacin.
El valuador no se debe concretar a encontrar el valor de un
determinado bien raz, sino que debe fundamentar su avalu., es decir
poder dem ostrar las bases y el anlisis ponderativo que lo condujo a
ese resultado, para satisfaccin del cliente, banco o uez que solicito el
avalu .
4
Q u es un avalu?
Se define com o una estimacin y opinin im parcial de valor de un
bien, debidamente identificado y enuna fecha determinada.
5
Q u es valor?
El concepto de valor es tan antiguo como la mism a historia de la
humanidad, basta reflexionar sobre los intercamb ios que realizaban los
4
GonzlezRojoMiguel. Valuacindebienes acesurbanos.Apuntes. Guadalajara.,
Terceraedicin,mayode 1992, P.156.
5
IMVAC.Introduccin a avaluacin.Apuntes.P. 2.
16
-
7/25/2019 Como Realizar Con Efectividad e Imparcialidad La Actividad Valuatoria, Enu Np Roceso Judicial
18/103
primeros pobladores de la tierra, quienes establecan una equivalencia
entre las cosas necesarias para un individuo, por aquellas sobrantes
para otro, mediando un acuerdo entre las partes., esto denota que los
bienes y servicios, estn asociado s a los beneficios que recibir el
adquiriente al poseerlos.
La variedad de las transacciones comerciales, ha dado lugar a
desarrollar una tcnica basad a en el conocimiento de aquellos factores
que crean o modifican el valor de los bienes, entre los cuales esta la
propiedad raz o inm ueble.
Esta actividad consiste en atribuir a los bienes un valor, tom ando en
cuenta los factores fsicos, econm icos, polticos y sociales., es lo que
seentiende por valuacin.
En la actualidad la tendencia es a resolver los problemas tcnicos que
conducen a aestimacin devalor, yno a daruna definicin puntual de
valor.
Por lo tanto resulta mas sencillo plantear la premisa de que un bien
tiene valor, cuando un prop ietario esta dispuesto avenderlo y existe un
comprador que am bin esta dispuesto a comprarlo .
La utilidad es la fuente de valor, el cual se establece y eq uilata en
virtud de arelativa escasez de la propiedad.
La propiedad es diferente para distintas personas, de all que el valor
tambin es diferente para las distintas personas, concluyendo que el
valor esta en proporcin a dicha utilidad.
Q u es valuacin?
En todo el mu ndo se practica la valoracin por todo tipo de personas,
sin que necesariam ente se den cuenta de ello o lo realicen de una
forma profesional. Todo cambio de propietario, da lugar a una
estimacin de valor. El cambio de bienes requiere una apreciacin d e
los valores relativos de los bienes cambiados, en las transacciones
ordinarias, el valor es estim ado por la impresin casi instintiva del que
elprecio fijado es
el
ust o o no loes.
17
-
7/25/2019 Como Realizar Con Efectividad e Imparcialidad La Actividad Valuatoria, Enu Np Roceso Judicial
19/103
Q ue es valuacin?
Es el procedimiento tcnico y metodolgico que mediante la
investigacin fsica, econmica, normativa y social, perm ite conocer
las variables cuantitativas y cualitativas que inciden en el valor de los
bienes.
Qu es a valoracin tcnica o valuacin?
Es el arte de estimar el valor de un bien especifico, para las que es
esencial poseer un conocimiento y un criterio profesional, se ha
desarrollado principalm ente desde 1890, con tcnicas iniciadas por los
econom istas, financieros, contadores, arquitectos, ingenieros y hasta
jueces, dejando de ser competencia del comerciante, apareciendo
literatura dedicada a la valuacin a partir de 1900, la que ha
experimentado constante perfeccionam iento y estudio.
La valuacin no debe subordinarse a una tcnica rgida, sino que
siempre es imprescind ible el aporte del sentido comn, del anlisis
ponderativo ydel espritu de equidad en el valuador.
No debe frenarse la propia iniciativa por hallar mecanism os operativos
que se ajusten mas precisamente al caso en particular en que nos toq ue
actuar .
6
1.4.1.- Niveles de la ac tivida d va lua tor ia.
La forma como de desarrolla la valuacin en Mxico esta clasificada
por niveles, los cuales determinan, la profesionalizacin y grado de
efectividad de la misma.
6
GonzlezRojoMiguel.Valuacindebienes acesurbanos.Apuntes. Guadalajara.,
Terceraedicin,mayode 1992, P.156.
18
-
7/25/2019 Como Realizar Con Efectividad e Imparcialidad La Actividad Valuatoria, Enu Np Roceso Judicial
20/103
Prim er nivel:
Esta com prendido po r el pb lico en general, es la persona que usa el
bien raz, lo posee y lo emplea., estas personas tienen que tomar
decisiones, para com prar, hipo tecar, vender, rentar, asegurar, enajenar,
etc.un bien inmueble, y corren el riesgo por falta de con ocimiento en
la materia de:
- Pagar ms de lo que realmente valeuna propiedad.
- Vender un inmueble aun precio inferior al real
- Arrendar un inmueble que al iem po pueda reportar perdidas.
- Asegurar un inmu eble en una cantidad inferior a lo quevale.
- Aceptar una garanta o dacin enpago, menor o insuficiente.
Segun do nivel:
Esta comprendido por las personas o instituciones que estn en
permanente contacto con el valor de los inmuebles tales como:
vendedores inmobiliarios, corredores pblicos, inversionistas
inmobiliarios, administradores de rentas, etc. Algunos de ellos son
fuente de informacin para el pblico en general y aun para el
profesional de la valuacin, pero su conocim iento sobre valuacin de
inmuebles es limitado.
Te rcer nivel:
Esta integrado por los valuadores profesionales, dedicados
primordialmente a esta disciplina, con conocimientos especficos,
practica e integridad y se identifican profesionalmente por su grado y
nivel de estudios, otorgadas por autoridades educativas, colegios o
agrupaciones usuarias del avalu, o reguladoras de su emisin, quienes
otorgan licencias o registros, para reconocer lavalidez de su dicho.
19
-
7/25/2019 Como Realizar Con Efectividad e Imparcialidad La Actividad Valuatoria, Enu Np Roceso Judicial
21/103
1.4.2.
Principios y leyes qu e rigen la actividad va lua toria .
Objetivo de una v aloracin.
Una valoracin se realiza para uno o m as propsitos, a saber; para
determinar el valor de un b ien; para estimar el costo de produ cir,
adquirir, m odificar o terminar un b ien; para estimar el importe de los
daos a un bien, para estimar las rentas potenciales que puede gene rar
unbien.
El objetivo p rimordial de una valuacin en trminos de dinero es un
resultado num rico, este resultado es objetivo y no esta relacionado
con los deseos, anhelos o necesidades del cliente que contrata al
valuador para hacer el trabajo. El resultado numrico es independ iente
de o que persona alguna deseara que fuera.
Principio de cambio .
El valor de los bienes races esta cambiando constantemente por
diversos agentes fsicos, econmicos, po lticos y sociales.
Los inmuebles se ven afectados en el tiempo, en general au mentando
suvalor o disminuyndo lo.
Principio de co nform idad.
El valor mximo de un bien raz, se logra cuando esta presen te un
grado razonable de hom ogeneidad social y econmica.
En la comercializacin de un bien inmueble, el mximo valor se
observa cuando el bien en un vecindario es relativamente sim ilar en
tamao , estilo, calidad, uso y/o ipo.
Princip io de uso con sistente.
Una propiedad en transicin a otro uso, no deber valuarse
considerando unuso para la ierra y otro para las mejoras.
Es te principio esun corolario conocido como demayor y m ejor uso .
20
-
7/25/2019 Como Realizar Con Efectividad e Imparcialidad La Actividad Valuatoria, Enu Np Roceso Judicial
22/103
Principio de con tribucin.
El costo de las mejoras no contribuye en la misma medida al valor
finaldeunbien raz.
La inadecuacin o gas to excesivo de obras adicionales, origina que el
inmueble no se pueda vender en una cifra igual o mayor a su costo
original, mas que el de la inversin o riginal.
Principio de e quilibrio.
Refleja una armona entre la oferta y a demanda.
Un cambio sbito entre la oferta y la demanda afectara el valor de los
inmuebles.
Principio de balance en tre terren o y construcciones.
Este principio tambin pued e llamarse de conformidad in situ y
establece que el valor mximo de un bien raz, se logra cuando esta
presente un balance razonab le entre los valores del terreno y de las
edificaciones.
Sedebe ener en cuenta los casos que no atienden a este principio:
Desarrollo de una construcc in de alto valor en un terreno de precio
reducido.
Construcciones inadecuadas o debajo costo, enpredios de alto valor.
Principio de progresin y reg resin.
En tre dos propiedades de calidad sem ejante, la de inferior valor sacara
ventaja de su asociacin con la de m ayor valor.
A la inversa una propiedad de mayor valor se demeritara por la
asociacin conuna de valor inferior.
7
7
IMVA C. ntroduccin a avaluacin.Apuntes.P.30
21
-
7/25/2019 Como Realizar Con Efectividad e Imparcialidad La Actividad Valuatoria, Enu Np Roceso Judicial
23/103
1.5.- Perfil del perito v alu ad or d e inm ueb les.
Profesionista de conduc ta intachable, con certificaciones de en tidades
queregulen la actividad valuatoria., con licenciatura a fin auna carrera
de ingeniera o arquitectura. Necesariamente con postgrado de
especialidad y /o maestra en valuacin., estos conocimientos
combinados con un a amplia experiencia en la practica de la valuacin
y constante capacitacin y actualizacin en la materia., con un alto
sentido de responsabilidad y tica profesional en el desem peo de su
trabajo.
1.5.1.- Conc epto legal del pe rito .
En el cdigo de proced imien tos civiles para el estado de Hid algo, se
maneja el trmino de la palabra prueba pericial, la cual es la parte
medular de la actividad que desarrollara el valuador dentro de un
proceso udicial.
Pru eb a pericial .
Articulo 342.Lo s peritos deben tener titulo en a ciencia o arte a a que
pertenezca el pun to sobre que a de orse su parecer, si la profesin o el
arte estuvieren legalmente reglam entado s.
Si la profesin o el arte no estuvieren legalmente reg lamentado s o
estndolo, no hubiere peritos en el lugar, podrn ser nombrados
cualesquiera personas entendidas, aun cuando no engan itulo.
Articulo 343 . Cada pa rte dentro del tercero da nomb rara un p erito a
no ser que se pusieren de acuerdo en el nom bramiento deuno solo. El
tercero en discordia ser nom brado por el uez .
Articulo 344. El jue z nom brara los peritos que correspondan a cada
parte en os siguientes casos:
22
-
7/25/2019 Como Realizar Con Efectividad e Imparcialidad La Actividad Valuatoria, Enu Np Roceso Judicial
24/103
I. Si alguno de los litigantes dejare de hacer el nom bram iento
en el rmino sealado en el artculo anterior.
II .
Cuando el designado por las partes no aceptare dentro de
las cuarenta y ocho horas que sigan a la notificacin de su
nombramiento.
III.
Cuando habiendo aceptado no rindiere su dictamen dentro
del ermino fijado o en a diligencia respectiva.
IV. Cuando el que fue nom brado y acepto el cargo lo
renunciare despus.
V. Si el design ado por los litigantes no se encontrare en el
lugar del uic io o en el que deba practicarse la prueba, o no
sehubiere sealado su domicilio.
Articulo 345 . El jue z sealara lugar, da y hora para que la diligencia
se practique, si debe presidirla. En cualquiera otro caso fijara a los
peritos un trmino prudente para que presenten dictamen. Las partes
pueden en todo caso formular a los peritos las cuestiones que sean
pertinentes.
Articulo 346. En el caso de la primera parte del artculo anterior
concurrir el ercero en discordia y se observaran lasreglas siguientes:
I. El perito que dejare de concurrir sin usta causa, calificada
por el tribunal, incurrir en una multa de hasta 20 das de
salario mnimo vigente y ser responsable de los daos
causados por su culpa, sin perjuicio de que previene el
articulo 344.
II.
Los peritos practicaran unido s la diligencia, pudiend o
concurrir los interesados al acto y hacerles cuantas
observaciones quieran, pero debern retirarse para que los
peritos discutan y deliberen so los.
III.
Los peritos de las partes emitirn inmediatamente su
dictamen, siem pre que lo permita la naturaleza del asun to;
de lo contrario , se les sealara un termino prudente pa ra
que lo rindan. Cuando discordaren los peritos, dictaminara
el erce ro, solo o asociado de os otros.
23
-
7/25/2019 Como Realizar Con Efectividad e Imparcialidad La Actividad Valuatoria, Enu Np Roceso Judicial
25/103
Articulo 347 . El perito que nom bre el juez puede ser recusado dentro
de las cuarenta y ocho horas siguientes a la que se notifique su
nombramiento a los litigantes, siempre que concurra una de las
siguientes causas:
I. Consanguinidad dentro del cuarto grado.
II.
Inters directo o ndirecto en elpleito.
III.
Ser socio, inquilino, arrendador o amigo de alguna de las
partes.
El juez calificara de plano la recusac in y las parte s deben p resen tar
las pruebas al hacerla valer. Co ntra el auto en que se admita o deseche
la recusacin no proced e recurso alguno. Adm itida se nombrara nuevo
perito en los mism os trminos que al recusado.
Articulo 348. En caso de ser desechada la recusacin se impondr al
causante una multa que no exceder de 20 das de salario mnim o
vigente.
Articulo 349. El honorario de cada perito ser pagado por la parte que
lo nombro, o en cuyo defecto lo hubiere nom brado el jue z y el del
tercero, por ambas partes, sin perjuicio de lo que disponga la
resolucin definitiva sobre condenacin decostas.
1.5.2. Cdigo de tica profesional del perito va lua do r.
El fin ltimo de oda prctica profesional es la superacin de todos los
seres humanos y dar razn a su existencia, mediante el servicio a los
dems, mediante una actuac in que respete integralmente la dignidad
de oda persona. Por esto se uzga necesaria la aplicacin de un cdigo
de tica profesional para los pe ritos valuadores.
La actividad de valuador es susceptible de ser cuestionada desde el
punto de vista que puede ser corrompida, si el valuado r no tiene p lena
conviccin de lo importante y trascendental de la actividad que
desempea.
24
-
7/25/2019 Como Realizar Con Efectividad e Imparcialidad La Actividad Valuatoria, Enu Np Roceso Judicial
26/103
Q ue se entiende por tica?
La palabra tica proviene de la raz griega ethikos que significa
carcter o disposicin. Se define como un sistema de principios
morales ovalores., o de principios de buen com portamiento, basado en
el estudio de la naturaleza general de la moral y de los elem entos
especficos de la moralidad de los actos del hombre, para determinar
las reglas o estndares de conducta que gobiernen a las personas
sujetas a dicho sistema.
1.5.1.- Deb eres y obligaciones prim ord iales del val ua do r.
Es obligacin del valuador determinar, describir y definir la expresin
de valor adecuada. Toda vez que existen diferentes expresiones de
valor, cada una de las cuales tiene validez en la conclusin final
dependiendo del trabajo de valuacin solicitado, es obligacin del
valuador establecer cual de estas es la adecuada al caso particular.
- Es obligacin del valuador determinar los resultados numricos
adecuados y aplicables con el grado de exactitud que exige el
propsito mismo de la valuacin.
- Es obligacin del valuador evitar dar un resultado num rico falso.
Obviam ente el valuador tiene la obligacin de evitar informar una
cantidad falsa.
- Es obligacin del valuador ejercer de m anera tica.
Para poder cumplir con sus obligaciones, el valuador debe ser
competente en su campo de ejercicio. Tal competencia se logra
mediante el estudio, la prctica y la experiencia. Tambin debe
reconocer, com prender y guiar su conducta por los principios de tica
que sonparte esencial del autentico ejercicio ypractica profesional.
25
-
7/25/2019 Como Realizar Con Efectividad e Imparcialidad La Actividad Valuatoria, Enu Np Roceso Judicial
27/103
- El cliente, debido a que no tiene el conocimiento especializado
necesario, deposita toda su confianza en el valuador y confa en que
aplique sus conocim ientos y habilidades profesionales hasta el punto
que sea necesario, para lograr los objetivos del trabajo.
- Responsabilidad del valuador con erceros.
Frecuentemente el avalu pasa de manos del cliente a terceras
personas para su uso . Estas terceras personas pueden o no conocer al
valuador, pero independientemente de ello tienen tanto derecho a
confiar en la validez y objetividad de las conclusiones del valuador,
como lo iene el cliente.
-Relacin del valuador con la sociedad.
Debido a que el bienestar del pblico en general frecuentemente se
involucra en la ejecucin de asignaciones de valuacin, el valuador
tiene una obligacin y responsabilidad hacia el pblico en general que
invlida y sobrecede su obligacin hacia el cliente.
- Obligacin del valuador hacia su cliente.
Es estregar un trabajo completo, sin error y oportunamente, con
resultados independ ientes de los deseos o anhelos del cliente, de otras
personas, organismos o nstituciones pblicas o privadas.
- Carcter confidencial de una valuacin.
El hecho deque un valuado r es contratado para hacer una valuacin es
asunto confidencial.
El conocimiento por terceras personas de que un valuado r ha sido
contratado para llevar a cabo un trabajo especfico puede dificultar la
operacin. Consecuentem ente no es apropiado de parte del valua dor
revelar su asignacin.
No es correcto que un valuador revele a erceras personas la cantidad a
que ha llegado en su conclusin de valor de un bien sin el permiso de
su cliente, amenos que esta obligacin la imponga la ey.
26
-
7/25/2019 Como Realizar Con Efectividad e Imparcialidad La Actividad Valuatoria, Enu Np Roceso Judicial
28/103
1.6. Marcoegal de la valu aci n.
Definicin de derecho objetivo .
Es el conjunto de normas jurdic as creadas para regular la conducta
externa del hombre al interactuar un una sociedad a travs de la
imposicin de deberes y a concesin de facultades.
Definicin d e derec ho p riv ad o.
Es la rama del derecho destinada a regular los intereses de los
individuos, particulares o de grupo. (Derecho civil, familiar, mercantil
etc.)
Definicin de ley.
Es la expresin de la norma jurdica en ella contenida y que el
legislador nos la da a conocer por medio de la palabra escrita para
darle laprecisin que antes no enia.
Se e define com o un m andato de carcter obligatorio emanado de una
autoridad legtima, de ndole permanente y en el caso de que se viole
sepuede hacer cum plir por la fuerza.
Es general porque se aplica a todos los que se encuentran en la
situacin que regula y abstracta en virtud de comprender todos los
casos que se presenten.
Co ncep to legal.
La actividad valua toria tiene com o objetivo establecer una cuanta de
valor para la cosa valuada, d e al forma que esta practica debe de estar
regida por leyes, reglam entos y norm as de carcter federal, estatal y
municipal, que regulen las diferentes ramas de la valuacin ante cada
una de las instancias legales a que corresponda, validando el ejercicio
profesional de la valuacin.
27
-
7/25/2019 Como Realizar Con Efectividad e Imparcialidad La Actividad Valuatoria, Enu Np Roceso Judicial
29/103
1.6.1. Marco
urd ico norm ativo de la valuacin.
De mb ito Fed eral :
Poder judicial federal, mediante la suprema corte de justicia de la
nacin, el tribunal electoral, los tribunales de circuito colegiados
unitarios, y os uzg ado s de distrito.
Dar solucin a conflictos entre dos o ms estados, entre los poderes d e
un estado, entre la federacin y los poderes de un estado, entre
tribunales locales y federales, controversias constitucionales.
Constitucin poltica de los estad osunidos m exicanos.
Ley orgnica de la sociedad hipotecaria federal.
Ley federal de catastro.
Ley general debienes nacionales.
Ley agraria.
Ley de vas generales de com unicacin.
Ley federal de instituciones de fianzas.
Ley de instituciones de crdito.
Ley federal de corredura publica.
Cdigo federal civil y de procedim ientos .
Cdigo financiero de a federacin.
Cdigo fiscal de la federacin.
Cdigo familiar y de proced imien tos de la federacin.
Cdigo penal de la federacin.
Cdigo de comercio de a federacin.
Reglamento de la comisin debienes nacionales.
Decretos.
Acuerdos.
Boletines y circulares.
De mb ito E statal :
Ley orgnica del estado deHidalgo.
Ley orgnica del ribunal superior
de
usticia del estado deHidalgo.
Ley estatal denorm as de valuacin . (No existe).
28
-
7/25/2019 Como Realizar Con Efectividad e Imparcialidad La Actividad Valuatoria, Enu Np Roceso Judicial
30/103
Ley estatal de catastro.
Ley de asentamientos hum anos y o bras publicas.
Constitucin poltica de los estados
Cdigo de proced imien tos civiles para el estado deHidalgo.
Cdigo de proced imien tos familiares para el estado de Hidalgo.
Cdigo de procedim ientos penales para el estado deHidalgo.
Cdigo de com ercio para el estado deHidalgo.
Reglamentos.
Decretos.
Acuerdos.
Boletines y circulares.
De m bito M unicip al :
Ley de asentamientos hu mano s y obras publicas m unicipal.
Reg lamen to de catastro mu nicipal.
Reglas devaluacin municipal.
Organ ismos que regulan la actividad v alua toria:
La sociedad hipo tecaria federal. Por sus siglas SHP.
Entidad legal que regula el mercado hipotecario federal para la
adquisicin de vivienda.
La comisin nacional de seguros y fianzas de la secretaria de hacienda
y crdito publico.
La comisin de avalos de bienes n acionales de la secretaria de la
contralora ydesarrollo administrativo.
Las tesoreras de la secretara d e finanzas de las entidades federativas
de os estadosy m unicipios.
rganos de apoyo para la administracin de la justicia del poder
judicial.
Instituto mexicano de valuacin.
Colegios y o asociaciones de valuacin.
29
-
7/25/2019 Como Realizar Con Efectividad e Imparcialidad La Actividad Valuatoria, Enu Np Roceso Judicial
31/103
CAPITULO n
2.-
M etodologa em pleada p ar a la valuacin de inmu ebles.
2.1.-
Descripcin del proce so pa ra formular un avalo,
a.- Definicin del avalo ,
b.-Planeacin del avalo,
c - Identificacin de la propiedad,
d.- Recoleccin dedatos,
e.- Seleccin del mtodo de valuacin:
-Enfoque de mercado. -Enfoque de costos. -Enfoque de ingresos.
f- Consideraciones yestimacin final de valor
g.- Conclusin de valor,
h.- Reporte del avalo.
a.- Definicin del ava lo .
Antes de aceptar la asignacin de un avalu y su realizacin, es
importante que exista un claro en tendimiento por parte del valuador y
del cliente sobre el objetivo y alcance del trabajo que se va a
desarrollar., por tal motivo se deben de establecer los aspectos sobre
los cuales se desarrollara lavaluacin del bien:
- objeto del avalu
- propsito del avalu
30
-
7/25/2019 Como Realizar Con Efectividad e Imparcialidad La Actividad Valuatoria, Enu Np Roceso Judicial
32/103
- alcance del avalu.
- determinacin del bien a valuar.
- exclusiones del ava lu.
- fecha de referencia del ava lu.
- informacin que se entrega ra al cliente.
- acuerdo con el cliente sobre el impo rte de os honorarios.
b.-Planeacin del avalo.
Para fines de valuacin se puede entender a la planeacin, com o la
determinacin por parte del perito valuador en forma anticipada de qu e
hacer, como hacerlo, cuando hacerlo y quien lo va hacer, o rganizando
sistemticamente los esfuerzos necesarios y con la intervencin de
ciertas estructuras y procesos de decisin para concluir con la
estimacin devalor.
El objeto, propsito y alcance del avalo deben establecerse an tes de
poder llegar a la planeacin de tal manera que se pueda reflejar este a
travs de todo el proceso de valuacin. La planeacin, descripcin y
detalle dependern de la naturaleza y alcance del avalo. Buscado
incrementar la eficiencia y la precisin del proceso devaluacin que se
llevara a cabo por pa rte del perito.
c - Identif icacin de la pro pie dad .
En este paso del proceso de valuacin, la propiedad debe ser
identificada clara y precisam ente. Las propiedades que sean valuad as
en un tiempo particular deben ser descritas de manera que se pueda
distinguir de cualquier otra propiedad similar.
d.- Recoleccin de da to s.
Una estimac in de valor no es una suposicin, sino por el contrario, es
la conclusin de una investigacin construida y soportada por los
hechos reunidos, analizados e interpretados del mercado. Estas
opiniones son frecuentemente referidas a hechos derivados de
31
-
7/25/2019 Como Realizar Con Efectividad e Imparcialidad La Actividad Valuatoria, Enu Np Roceso Judicial
33/103
mercado, llamadas datos de mercado; los cuales son el fundamento
del avalo.
e.- Seleccin del m to do de v alu ac in :
Son tres los principales m todos de valuacin, enfoque de m ercado,
enfoque de costos, enfoque de ingresos., es muy importan te que el
perito valuador los conozca y entienda claramente para poderlos
aplicar de la forma que mas convenga de acuerdo al objetivo y
propsito del avalo.
La estimacin de los valores se deber basar en el uso de alguno de
estos mtodos, ya sea de forma independiente o mediante la
combinacin deellos.
f.- Con solidacin y estimac in final del valor.
En este paso del proceso de valuacin, el perito deber concluir de una
manera razonable y lgica la consideracin final sob re la opinin de
valor. Si ms de un m todo de valuacin fue usado , estos debern ser
correlacionados para ob tener la opinin final del valor.
g.- Con clusin del va lor .
En este punto el perito presenta una investigacin profesional de la
cual deriva la conclusin del valor.
h.- R epo rte del avalo .
No existeun aspec to an demandado, importante y significativo, que el
hecho de elaborar el reporte del avalo. Es demandado debido a que se
requiere que el perito articule y desarrolle las conclusiones; es
importante debido a que los hechos y anlisis del avalo com prometen
al perito a tener ob ligaciones, m uchas de ellas impredecibles en el
futuro; y es significativo por q ue el reporte del avalo elaborado en un
documento denota la capacidad, profesionalismo y experiencia del
perito.
32
-
7/25/2019 Como Realizar Con Efectividad e Imparcialidad La Actividad Valuatoria, Enu Np Roceso Judicial
34/103
2.2.-
M tod o fsico o dire cto .
El valuador hace una estim acin del costo actual de lo que significa
reproducir un bien raz, mas cualquier otra mejora que se haga com o si
fuera nueva, se resta cualquier perdida de valor consumida p or la
depreciacin de las mejoras y por ultimo suma el valor estimado del
terreno, queresulta deun anlisis deventas de lotes baldos sim ilares.
8
El Valor Fsico o Valor neto de Reposicin de un inmueb le es la
sumatoria del los valores del terreno , de las construcciones, de los
elementos accesorios, de las instalaciones especiales y obras
complementarias.
El valor del terreno, se obtiene, en la generalidad de los casos,
mediante el Enfoque de Mercad o. Sin embargo, no puede desecharse
la posibilidad de obtene r su valor, a travs de otro m todo, como
pudiera ser el de Costos o en el mejor de los casos, siguiendo los
procedimientos delEnfoque R esidual.
Por lo que se refiere al Valor de las Construcciones, de los Elem ento s
Acceso rios y de los Eq uipos e Instalaciones Especiales, se refiere a su
costo de reposicin.
Valor de reposicin nuevo. (VRN): Es el valor presente de las
construcciones considerndolas como nuevas, con las caractersticas
que la tcnica hubiera introducido dentro de los modelos co nsiderados
equivalentes.
V alor ne to de rep osic in. (VNR): Es el valor resultante de restar, al
VRN, el dem rito por los efectos de la vida til consumida y del
estado de conservacin.
Dem rito o de pre ciac in . E s la prdida de valor debida a factores
tales como:
1.-Deterio ro fsico.
El deterioro fsico es generalme nte producido p or el uso . Es evidente
que la prdida de valor p or este factor, es una funcin del tiemp o, sin
Jr.Williams.Tcnicasdelavalu nmobiliario.EstadosUnidos.RealEstate,
EducationCompany,1996,
P.26.
33
-
7/25/2019 Como Realizar Con Efectividad e Imparcialidad La Actividad Valuatoria, Enu Np Roceso Judicial
35/103
embargo no puede establece rse una relacin directa, pues habr que
analizar la calidad de los materiales, las condiciones am bientales o de
intemperismo, su conservacin y las eventualidades debido a daos
por desgaste excesivo o impacto.
2.-
Obsolescencia funcional o tecnolgica.
La obsolescencia funcional es una disminucin de la capacidad de un
bien en cumplir las funciones para las que fue destinado , tom ando en
cuenta nuevos estndares o modelos actuales com parables.
3 .-
Obsolescencia econ mica .
La obsolescencia econmica resulta de factores externos a la
propiedad, tales como variaciones ambientales de vecindad
Dem rito po r edad y estado de conservacin.
Existen diversos criterios para determinar el demrito o dep reciacin
de las edificaciones, que van desde calcular los costos necesa rios pa ra
reponerlas nuevas, hasta la aplicacin de mtodos sencillos, ( com o el
de la lnea recta ) que consideran, que al trmino de la vida til o
econm ica de las construcciones, su valor esnulo.
2.3.-
M todo de capitalizacin de rentas o de ingresos.
El Valor de Capitalizacin de Ingresos o R entas, tradicionalmen te se
ha entendido como el resultado de dividir el monto de los ingresos
netos producidos por un inmueble, entre una tasa de capitalizacin
seleccionada. Sin embargo, esta simple divisin implica una
explicacin ms detallada, fundam entada en un anlisis financiero, en
el cual se debe establecer la relacin que hay entre los ren dimientos
futuros esperados de un bien raz, con su valor presen te, de al m anera
que,conocidos o estimad os tales ingresos, es posible deducir d icho
valor.
El Enfoque de Capitalizacin de Ingresos o Rentas, se fundamenta en
el Principio de An ticipacin, que seala qu e. .. el valor actual de un
34
-
7/25/2019 Como Realizar Con Efectividad e Imparcialidad La Actividad Valuatoria, Enu Np Roceso Judicial
36/103
inmueble es una m edida de los beneficios futuros que produ ce o sea
susceptible de producir .
Resulta evidente sealar que an cuand o cualquier bien raz pud iera
ser objeto de arrendam iento, el enfoque preferentemente es aplicable a
los inmuebles de productos, e s decir, aquellos cuyo prop sito de su
construccin sea el de producir ingresos o rentas, como son: locales
comerciales, oficinas o despachos, bodegas, estacionamientos y
algunos desarrollos habitaciona les. Desde luego, no se desca rta la
posibilidad de utilizar e ste criterio en la estimacin del valor de un
terreno, siempre y cuando se disponga de los elementos que dan
sustento al proced imien to en estudio - rentas de mercado y tasas -, o
bien, tratndose de una vivien da - casa habitacin o dep artamen to -,
ocupada por su propietario, ex iste la alternativa de investigar el mo nto
de la renta que tendra que pagar un arrendatario para habitar un
inmueble similar.
A pesar de que en cierto tipo de inmuebles, no sea atractiva su
construccin para ser rentad os, en un m ercado inmobiliario d eprimido
y con encarecimiento del crdito, sera doble la reactivacin de ese
sector, ante la demanda de espacios en renta, e incluso podra
constituir una opcin de los inv ersionistas.
2.4.-M todo comparat ivo o de mercado .
El mercado es el medio en el que concurren compradores y
vended ores, (dem andan tes y ofertantes).
El mercado depende del lugar (medio geogrfico), de las
caractersticas inherentes al produ cto (cantidad, calidad, cualidad, etc.)
y del nmero disponible de compradores yvendedores.
Uno de los prop sitos de la valuacin, para fines comerciales, es el de
estimar el valor de un inmueble, m ediante la comparacin de ven tas
reales de bienes races similares (o contrastantes). Este procedimiento
seconoce com o.,Enfoque deMercado.
35
-
7/25/2019 Como Realizar Con Efectividad e Imparcialidad La Actividad Valuatoria, Enu Np Roceso Judicial
37/103
Para ello, se hace necesario reco noce r la existencia de diversos tipos
de mercado, desde el punto de vista del com portamiento de los actores
de la operacin inmobiliaria y de las propias caractersticas del
mercado.
De acuerdo a lo que establece el Principio de Equilibrio, un mercado
sano, es aquel en el que concurre un nm ero suficiente de com pradores
yvendedores. A este se e conoce como M ercado Abierto.
El Mercado M onoplico es en el que existeun slo vendedor.
Si solamente existe un grupo reducido de vendedores,
interactuando coordinadamente, estaremos en presencia de un
Mercado Oligoplico.
Cuando existeun slo com prador, seconoce como M onopsn ico,
Si existe un grupo reducido de com pradores, relacionados entre s
y coordinados en sus actitudes, este ser un Mercado
Oligopsnico.
Valor com ercia l: Es el mo nto que un comprador pudiera pagar y un
vendedor pudiera aceptar, si cada uno est bien informado y advertido
de las ventajas y desventajas de un inmueble y ambos son gu iados en
este acto por motivos de un inversionista normal, libre de presiones, y
permitiendo durante un tiempo razonable, pulsar la oferta y la
demanda .
Elvalor comercial ovalor usto de mercado, establece que:
- El com prador y elvendedor estn libres de estimulo indeb ido
- Am bas partes estn bien informadas respecto del mercado y de
lasventajas y desventajas de la operacin.
- Existe un iempo razonable para que la propiedad este expuesta a
la venta.
- Se om a en cuenta la forma depago.
36
-
7/25/2019 Como Realizar Con Efectividad e Imparcialidad La Actividad Valuatoria, Enu Np Roceso Judicial
38/103
El enfoque co mparativo o de mercado se basa, principalmente, en el
Principio de Sustitucin. Es el procedimiento ms directo y tiene
fundamentacin en datos estadsticos de ofertas y/o de operaciones
realizadas (Com parables), que mediante su anlisis y hom ologacin,
(Ajustes), permiten estimar el valor del inmueble en estudio (Sujeto).
Adicionalmente, su comprensin permite obtener informacin para
otrosmtodos.
Es de advertirse que los datos preferentemente utilizados, deben
corresponder a ventas consumadas, sin em bargo, a falta de estas, el
valuador podr auxiliarse en la informacin p roveniente de ofertas,
que mediante una ponderac in adicional, le permita concluir el valor
aplicable.
Este enfoque se utiliza generalm ente en la valuacin de terreno s, pero
tambin es utilizado en inmuebles edificados. Resulta evidente
comentar que su mejor aplicacin es en casas habitacin de
fraccionamientos homogneos, como es el caso de desarrollos
inmobiliarios de inters social, o inters medio, viviendas en
condominios horizontales o verticales, oficinas, locales co merciales,
bodegas y an estacionamientos que se encuentren bajo ste rgimen
de propiedad.
2.4.1.-
Valor de m erca do como base de valuacin.
1.1 Valor deM ercado es el precio ms probable que podra
obtenerse porun bien en el mercado suponiendo:
a) Una operacin directa en la que cada parte acta de manera
racional y sin motivacin especial,
b) Hay voluntad en las dos partes (vendedor y com prador
dispuestos),
c) Que las partes conocen todas las circunstancias existentes que
afectan el valor,
d) Que laspartes actan sin presin alguna,
37
-
7/25/2019 Como Realizar Con Efectividad e Imparcialidad La Actividad Valuatoria, Enu Np Roceso Judicial
39/103
Que transcurre tanto el tiemp o necesario para exponer el bien
en el mercado con publicidad apropiada, como el requerido
para negociar la venta, teniendo en cuenta la naturaleza del
bien y as condiciones del mercado.
2 El Valor de M ercado se determina en el proceso de Valuacin.
El Valuador deber considerar que el bien se vende en la fecha
deValuacin conforme a os anteriores supuestos.
3 La Valuac in deber reflejar las condiciones de mercado en la
fecha a que se refiere la Va luacin y corresponder al precio al
que se llegara al formalizar el contrato de venta. Deber
suponer que durante el periodo de exposicin del bien en el
mercado y en el curso de la negociacin del contrato, los
precios han perm anecido sin cambio.
4 El valuador deber sealar en su informe de Valuac in la fecha
del avalo. Es ta puede ser la fecha del informe o una fecha
anterior. Esta disposicin no se aplica a los casos del prrafo 7
adelante.
5 El valuador deber suponer que el bien ha sido ofrecido en
venta en el mercado abierto por un periodo de tiempo
suficiente para investigar el mercado, con apropiada
comercializacin y a negociacin del precio de venta.
6 El valor de mercado deber reflejar el valor del bien para un
uso diverso del que tiene a la fecha a que se refiere la
Valuacin, so lamen te si pueden anticiparse en mercado ofertas
para darunuso alterno al bien.
7 El Valor de M ercado no deber incrementarse por suma alguna
que refleje el pag o de im puestos o derechos que deban correr a
cargo de un com prador potencial, en particular el IVA . Esto
deber consignarse con suficiente claridad en el informe de
Valuacin.
38
-
7/25/2019 Como Realizar Con Efectividad e Imparcialidad La Actividad Valuatoria, Enu Np Roceso Judicial
40/103
2.5.-An lisis y aplicaci n d e la m etodo loga.
Descripcin genrica de la aplicacin de la metodologa para la
valuacin de bienes inm uebles, bajo los mtodos que se describen a
continuacin:
2.5.1.-M todo fsico o dire cto .
Va lor neto de repo sicin.
Los mecanismos a emplearse para la determinacin del valor neto de
reposicin son dos,y solam ente puede seguirse uno de ellos:
1.
Forma de la lnea recta directo, el cual contempla asignacin
devalores a cada factor de depreciacin o dem rito en forma
directa, segn el bien a valuar, representndose por la
expresin:
V.N.R.=V.R.N. [(F.Va.)(F.Co.)(F.Ot.)]
2.
Forma de la lnea recta ponderado , el cual contempla
asignacin de valores a cada factor de depreciacin o
demrito, al cual previamente se le consider una
importancia determinada segn el bien a valuar,
caracterizndose por la expresin:
V.N.R. =V.R.N.[(F.Va.)(A) +(F.Co.)(B)+
(F.Ot.)(C)]
Donde A , B y C resultan ser las ponderaciones
consideradas a criterio por el valuador, dependiendo del
activo que se est ratando .
39
-
7/25/2019 Como Realizar Con Efectividad e Imparcialidad La Actividad Valuatoria, Enu Np Roceso Judicial
41/103
1Fac tor por D emri to
El factor por demrito (F.De.) ser entendiendo como el producto del
factor porvida agotada(F .Va .) por el factor por conservacin (F.Co.)
ypor el factor por obsolescencia tcnica ( F .O t) , es decir:
F.De.=(F.Va.)(F.Co.) (F.Ot.)
Donde:
F.De.: Factor por Dem rito.
F.Va.: Fac tor por Vida Agotada.
F.Co .: Facto r por Conservacin o man tenimiento actual.
F.Ot.: Factor por Obso lescencia tcnica o econmica.
Para determinar este factor por dem rito se propone seguir, cuando sea
necesario, cualquiera de los cuatro criterios siguientes que aplican un
esquema de depreciacin retardada:
1.
El criterio deRoss Heidecke,
2.
El criterio HR,
3.El criterio Kuentzle,
4.
El criterio deEzequiel Siller.
El criterio de Ross H eidecke invo lucra el conocimiento de la edad del
bien en cuestin expresada en aos y la calificacin estimativa
dependiente del estado fsico del bien o de su estado de conservacin;
con estos parmetros se podr determinar fcilmente el factor por
40
-
7/25/2019 Como Realizar Con Efectividad e Imparcialidad La Actividad Valuatoria, Enu Np Roceso Judicial
42/103
demrito (F.De.) adecuad o para aplicarlo en la metodologa valuatoria,
segn lo siguiente:
F.Va. =- (V.U.C. V .U.T.)
14
Donde:
F.Va.: Fac tor por Vida agotada.
V.U.C.: Vidatil Consum ida.
V.U.T.: Vidatil Total.
El factor por conservacin (F.Co .) adoptar elvalor que corresponda,
segn lo sealado en la siguiente abla.
E S T ADO
Excelente
Muy bueno
Bueno
Regular
Malo
Muy M alo
Psimo
Desecho
M enos que desecho
CALIFICACIN
10
9
8
7
6
5
4
3
2
F.Co
1.00
0.92
0.84
0.78
0.72
0.64
0.52
0.35
0.11
Valores delfactor por conservacin (F.Co.)adoptados po r el criterio
RossHeidecke
41
-
7/25/2019 Como Realizar Con Efectividad e Imparcialidad La Actividad Valuatoria, Enu Np Roceso Judicial
43/103
Para efectos de una determinacin especfica de un factor por
demrito, lo que respecte al factor por obsolescencia tcnica ser
determinado porcriterio delvaluador.
El segundo criterio sugerido denominado HR . Del mismo modoque
elcriterio anterior, oma encuenta aedad delbien avaluarysuestado
fsico mediante aasignacin deunacalificacin estimativa.
Elfactor porvidaagotada secalcular, segnelcriterio HR , de a
siguiente forma:
F.V a. = 1 (V.U.C . V .U.T.)
2
donde:
F.
Va.: FactorporVidaagotada.
V.U.C.: Vidatil Consumida.
V.U.T.: VidatilTotal.
Elfactor porconservacin sedeterminar, bajo elmismo criterio, de a
manerasiguiente:
F.Co. =
- [{(10 C.)
2
+ (10- C.)}
{
- P.D.N} 56]
Donde:
F.Co.: FactorporConservacin omantenimiento actual.
C.: Calificacin estimativa asignada albienporsuestado
fsico enescalaabsoluta delceroaldiez.
P.D.N.: Porcentaje deDesechoNuevo.
42
-
7/25/2019 Como Realizar Con Efectividad e Imparcialidad La Actividad Valuatoria, Enu Np Roceso Judicial
44/103
El Porcentaje de Dese cho N uev o es aquel que se le asigna por
experiencia a un bien con caractersticas peculiares e hipotticas de
desecho y con vida til remanente equivalente a la vida til total, e s
decir, como si se ratara deun bien nuevo.
Evidentem ente es ilgico e infactible tratar con un bien que al mismo
tiempo sea nuevo y su estado fsico indique que deba ser desechado, a
menos que este bien haya sufrido un accidente que lo daara
irremediablemente, pero esta idea es inducida simplemente para
establecer y determinar un punto de partida al lugar geom trico que
sirve como cota porcentual inferior, que limita al valor alcanzado por
unbien especfico con el paso del iemp o y en estado de desecho .
El tercero de los criterios mencionados, llamado de Kuen tzle, postula
la siguiente expresin para determinar el factor porvida agotada:
F.Va.= [(V.R.N.)(V.U.T.)
2
-(V.R.N.-V.R.)(V.U.C.)
2
] /
[(V.R.N.)(V.U.T.)
2
]
Donde:
F.Va.: Factor por Vida agotada.
V.R.N.: Valor deReposicin Nu evo.
V.U .T.: Vida til Total.
V.R.: Va lor deRe scate del bien a finalizar suvida til total
V.U .C.: Vida til Consum ida.
43
-
7/25/2019 Como Realizar Con Efectividad e Imparcialidad La Actividad Valuatoria, Enu Np Roceso Judicial
45/103
Al igual que el mtodo anterior, el factor por conservacin ser
establecido por elvaluador m ediante la expresin siguiente:
F.C o. = C. / 10
donde:
F.Co .: Fac tor por Conservacin o mantenimiento actual.
C.: Calificacin estimativa asignada albien por su estado
fsico en escala absoluta del cero al diez.
El factor porobsolescencia tcnica, como sehavenido reiterando, ser
establecido conforme la experiencia y criterio del valuador.
Finalmente, el cuarto de os criterios, denominado de Siller, postula la
siguiente expresin para determinar el factor porvida agotada:
F.Va . = 0.30 + 0.70[(V.U .T.-V.U.C.) / (V.U.T.)]
Donde:
F.Va.: Fac tor por Vida agotada.
V.U.T.: Vida til Total.
V.U.C.: Vida til Consumida.
M ientras que el factor por conservacin es establecido por el valuador
del bien sujeto aestudio del siguiente modo:
F.C o. = C. / 10
Donde:
44
-
7/25/2019 Como Realizar Con Efectividad e Imparcialidad La Actividad Valuatoria, Enu Np Roceso Judicial
46/103
F.Co .: Factor por Conservac in o mantenimiento actual.
C.: Calificacin estimativa asignada albien por su estado
fsico en escala abso luta del cero aldiez.
Igualmente que los dems mtodos referidos, el factor por
obsolescencia tcnica o econm ica, ser establecido segn juzgu e el
valuador, dependiendo de los adelantos tecnolgicos que presentan los
nuevos bienes que sustituirn en el futuro al que se est valuando , las
sofisticaciones que les son adicionados, las disminuciones
considerables enprecios, etc.
2.5.2.-M todo de capitalizacin de renta s o ingresos
Instructivo devaluacin catastral base renta., de acuerdo a gaceta
oficial del departam ento del distrito federal, (junio1980)
Aplicable a los predios que de acuerdo a la Ley de Hacienda del
Distrito Federal en vigor, tributen el impues to predial en base a la
Renta que producen o sean susceptibles de producir.
En los inmuebles susceptibles de arrendam iento, en los cuales se
desconozca la renta com parable de mercado , esta ser determinada
con la frmula:
VC x i
R =
1 2 ( 1 - D )
en donde
45
-
7/25/2019 Como Realizar Con Efectividad e Imparcialidad La Actividad Valuatoria, Enu Np Roceso Judicial
47/103
R =Renta bruta mensual
VC = Valor Catastral
i = Tasa de nters (d ec im al )
D =Deducciones o gastos (decimal).
TABLADE TASAS DE INTERS Y DEDUCCION ES.
TIPO
0
1
3
5
7
9
11
12
T A S A ( % )
Habitacional
10
10
11
13
14
12
11
11
Departamental
11
11
12
14
16
14
13
13
Com ercial y/o
Industrial
12
12
13
15
18
16
15
15
DEDUCCIONES
25
25
40
40
20
25
25
25
Criterios y me todologas para la ustipreciacin de rentas de edificios y
terrenos baldos urban os de acuerdo a a comisin de avalos de bienes
nacionales (enero de 1987)
Edificios y terreno s baldos urbano s para los que por sus
caractersticas o ubicacin existe un mercado activo de
arrendamiento.
Edificios y terreno s baldos urbano s para los que por sus
caractersticas o ubicacin no existe un mercado activo de
arrendamiento.
46
-
7/25/2019 Como Realizar Con Efectividad e Imparcialidad La Actividad Valuatoria, Enu Np Roceso Judicial
48/103
Crite rios y m etodologas de anlisis.
Para los dos casos, deber hacerse una investigacin exhaustiva
del mercado y de los antecedentes y condiciones actuales y
perspectivas fsicas, polticas, sociales y jurdicas del edificio.
Asim ismo, deber determinarse el valor neto de reposicin del
edificio, investigarse en la medida de lo posible el valor fiscal. En
especial para cada caso se deber:
Para el primer caso determinar el Valor Com ercial de las rentas,
en caso de que el inquilino sea la Administracin Pb lica Federal,
se expresara adems, el precio mximo del arrendamiento en
funcin del prop sito pa ra el que pretende arrendarse.
Para el segundo caso, determinar el impo rte de las rentas brutas a
partir del Valor Neto deReposicin, considerando tasas aplicables
a condiciones no inflacionarias y de bajo riesgo, si el inquilino es
la Administracin Pb lica Federal, determinar el precio m ximo
del arrendam iento en funcin del propsito para el que pretende
arrendarse.
2.5.3.-
M todo compa rat ivo o de m ercado.
Homologacin.
Para considerar a dos elementos comparables entre s para fines de
valuacin, sus diferencias debern ser pequeas en trm inos fsicos,
pues de lo contrario sera inadecuado e impropio realizar su
comparacin.
La hom ologacin es un proce so que tiene como finalidad, por una
parte, la identificacin de aquellos elem entos fsicos que conforman
las pequeas diferencias entre los bienes comercializados entre los
agentes del mercado y aquel que se quiere valuar, y por la otra parte,
47
-
7/25/2019 Como Realizar Con Efectividad e Imparcialidad La Actividad Valuatoria, Enu Np Roceso Judicial
49/103
cuantificar m onetariam ente dichas diferencias; esto con el propsito de
conocer el valor del bien en cuestin a ravs de la agregacin o retiro
de la cantidad monetaria que representa a la multicitada diferencia y,
hacer con ello, que la comparacin entre los bienes pueda realizarse
con lapremisa de identidad
En otras palabras, la homologacin es un proceso con el cual se
establece la cuanta monetaria que necesariam ente debe agregarse o
retirarse del bien com parable respecto con el que desea valuarse, para
que esta comparacin se realice en condiciones de identidad y no de
similitud.
La valuacin ha acudido al empleo de factores que se expresan en
escala relativa (porcentaje) o en escala absoluta, segn el parece r del
valuador, mismos que sern nom brados sucesivamente como factores
de homologacin .
El procedimiento de sntesis y sustitucin de los factores de
homologacin, deber ser consistente y considerar que la dependencia
de valores num ricos se expresa m ediante la operacin num rica de la
multiplicacin, mientras que la independencia con la suma de los
elementos ponderados, situacin propia de y procedimientos
matem ticos emplead os por la teora de decisiones, disciplina para la
cual se aplican tcnicas de valuacin.
Criterios de hom ologacin.
I.- Tiem po.
Ajustes por oferta.
Es de reconocerse la costum bre de los oferentes de estimar un precio
mayor al que estuvieran d ispues tos a aceptar.
En tal virtud, es recom endab le aplicar un factor de ajuste a los
montos ofertados, en funcin de la demanda observada.
Independientem ente de lo anterior, en aquellos casos en que
se identifican tiem pos prolongad os de oferta, se recom endara
48
-
7/25/2019 Como Realizar Con Efectividad e Imparcialidad La Actividad Valuatoria, Enu Np Roceso Judicial
50/103
un ajuste adicional, siempre y cuando esos tiempos no sean
atribuibles auna inadecuada prom ocin.
Es de advertirse que en aquellos casos de iempos prolongados de
exposicin en que se experimenten mod ificaciones en los
valores de las ofertas, - en ms o en menos -, los factores de ajuste
podrn disminuirse o incrementarse respectivamente.
Excepcionalm ente podran identificarse en el mercado , situaciones
que ustifiquen la aplicacin de factores mayores a la unidad.
Ajustes po r ventas.
Resulta evidente la dificultad para obtener informacin de
ventas consumadas. De estar disponible, deber considerarse com o
una fuente confiable, sobre todo si la operacin es relativamente
reciente.
De provenir de datos no recientes, es ustificable realizar ajustes por
actualizacin de fechas, aplicando mtodos numricos sustentables,
como ndices inflacionarios preferentemente al sector inmobiliario
como losrelativos a avivienda, entre otros.
En el clculo de los ndices, se recomienda utilizar perodos no
menores a un rim estre.
Es importante analizar a detalle aquellos plazos que involucren
eventos econmicos atpicos, en cuyo caso no se recomienda la
utilizacin de ndices.
Ubicacin.
Dependiendo del uso de suelo, la ubicacin de un terreno,
ofrecer en mayor o menor grado, la posibilidad de un exitoso
aprovechamiento.
A juate regional o en la zon a de influencia.
El ajuste en la zona es principalmente de carcter cualitativo; sin
embargo, algunos indicadores como: tablas de valores
catastrales, de valores com erciales de referencia o de los
49
-
7/25/2019 Como Realizar Con Efectividad e Imparcialidad La Actividad Valuatoria, Enu Np Roceso Judicial
51/103
archivos del prop io valuad or o de la institucin bancaria,
permiten relacionar p orcentualmente dos o ms zonas similares (o
contrastantes).
Ajuste local o en la m an za na .
El ajuste en la manzana deber atender a los criterios generalm ente
aplicados en la localidad, com o la relacin a esquinas, cabeceras
de manzana, do s o ms frentes, importancia de vialidades,
- avenidas, calles principales o secundarias, cerradas, etc.-, frentes a
parques, centros com erciales y centros educativos, entre otros.
HI.-
Form a.
Existen terrenos cuya forma facilita o dificulta el desarrollo de un
proyecto especfico, acorde con el uso del suelo permitido. En tal
virtud con independencia de la clasificacin estrictamente
geom trica, los errenos podrn ser regulares o irregulares.
Ajuste por i r regu lar idad .
Es clara la dificultad para desarrollar un proyecto en un terreno de
figura irregular; de ah que los ajustes por irregularidad debern
atender a asposib ilidades de aprovecham iento del inm ueble.
De la misma manera, es p atente la facilidad que ofrece un
terreno regular, lo que sugiere que la aplicacin del factor por
forma, depender de las caractersticas de los terrenos con los que
se est comparando.
VI.-
Propo rcin.
Relacin frente fondo.
50
-
7/25/2019 Como Realizar Con Efectividad e Imparcialidad La Actividad Valuatoria, Enu Np Roceso Judicial
52/103
El ajuste de com parables con diferencias de frente y/o de fondo,
depender del mayor o menor aprovechamiento para un uso de
suelo especfico.
Los factores de ajuste atendern a criterios lgicos.
V.- rea.
Dependiendo del uso del suelo, el rea del terreno facilitar o
dificultar un desarrollo inmob iliario especfico, lo que explica que
no necesariamente terrenos menores son unitariamente ms caros
que errenos de rea mayor.
VI.-
Con figuracin topog rfica.
No obstante la dificultad y el encarecimiento de la construccin en
predios con opografa accidentada, no debe perderse de vista que las
caractersticas panormicas de la zona, entre otras, pueden ofrecer
un mayor o menor atractivo en la comercializacin del terreno,
tomando en cuenta eluso del suelo autorizado.
VII. M ejoras al ter re no .
De existir en el inmueble sujeto de avalo o en los com parables,
obras ajenas al erreno que lo beneficien (rellenos, compactaciones,
muros de contencin, bardas, etc.), o que lo perjudiquen
cimentaciones perdidas, depsitos de basura, excavaciones,
edificaciones obsoletas o en muy mal estado, etc., ser
procedente cuantificar el beneficio o el dao provocado, para su
aplicacin com o ad icin o sustraccin al valor delpredio.
O tros ajustes.
Even tualmente se podrn considerar otros ajustes tales com o
asoleamiento, vistas panorm icas, etc.
51
-
7/25/2019 Como Realizar Con Efectividad e Imparcialidad La Actividad Valuatoria, Enu Np Roceso Judicial
53/103
Desarrollo del enfoque c om para tivo o de m ercado .
Terrenos.
El procedimiento sugiere las siguientes actividades:
Investigacin exhaustiva sobre ventas de terrenos similares
(com parables). A rchivos, Bancos deDa tos, etc.
Com paracin con el inm ueble en estudio.
Anlisis y ajustes de las diferencias apreciadas. En su caso,
aplicacin de m todos estad sticos.
Ponderacin y obtencin del Valor del bien en estudio.
La homologacin o ajustes m s comunes son:
Fechas deventas.
Condiciones de venta.
Diferencias en el entorn o:
1. Localizacin ( en la zona o en a calle de ub ica ci n).
2.
Uso del suelo.
3.
Servicios pblicos (infraestructura).
4.
Acceso.
Diferencias Fsicas :
5.
Dim ensiones (frente y fondo ).
6. Forma (Irregularid ad ).
7 . Tamao ( re a) .
8. Topografa.
Inm uebles edificados.
En cuanto al anlisis de un inmueble edificado como un todo, se
podrn omar en cuenta las siguientes actividades:
Fechas deventas.
C
