XLIX CONGRESO NACIONAL DE VALUACIÓN · 2016-09-28 · Sin embargo no hay un método dentro de la...
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1 XLIX CONGRESO NACIONAL DE VALUACIÓN PONENCIA METODOLOGIA PARA VALUAR VIVIENDA ECOLÓGICA MTRA. EN VALUACIÓN MARIA DE LOSÁNGELES DÍAZ DE LEÓN FLORES. MTRA. EN VALUACIÓN MARIA DEL ROSARIO DOMINGUEZ GONZALEZ. COLEGIO DE VALUADORES DE PUEBLA A.C. BOCA DEL RIO VERACRUZ, NOVIEMBRE 2013
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XLIX
CONGRESO NACIONAL
DE VALUACIÓN
PONENCIA
METODOLOGIA PARA VALUAR
VIVIENDA ECOLÓGICA
MTRA. EN VALUACIÓN
MARIA DE LOSÁNGELES DÍAZ DE LEÓN FLORES.
MTRA. EN VALUACIÓN
MARIA DEL ROSARIO DOMINGUEZ GONZALEZ.
COLEGIO DE VALUADORES DE PUEBLA A.C.
BOCA DEL RIO VERACRUZ, NOVIEMBRE 2013
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CONTENIDO
EL DESARROLLO SOSTENIBLE............................................................................................. 5 LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA Y EL DESARROLLO SOSTENIBLE .............................. 6 LA ACTIVIDAD VALUATORIA INMOBILIARIA DENTRO DE LA PROBLEMÁTICA
AMBIENTAL .............................................................................................................................. 7 LA CASA ECOLÓGICA. ............................................................................................................ 9 LA CASA ECOLÓGICA EN MÉXICO ...................................................................................... 9 OBJETO DE ESTUDIO ............................................................................................................. 11 AREA DE ESTUDIO ................................................................................................................. 12
METODOLOGIA: DETERMINACIÓN DE CRITERIOS E INDICADORES ....................... 20
INTERPRETACIÓN DE LOS RESULTADOS ........................................................................ 25
RECOPILACIÓN DE INFORMACIÓN ................................................................................... 27 ENTREVISTA CON EL CLIENTE .................................................................................. 27 CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO. ........................................................ 28 CONCLUSIÓN .......................................................................................................................... 28
INDICE DE ILUSTRACIONES
Ilustración 1. Recursos para lograr el desarrollo sostenible (Enkerlin et al , 1997) ................. 5 Ilustración 2. Casa Solar en Santa Rosa Xochiac. Cuajimalpan ..................................... 14
Ilustración 3. La Casa Capulines. Magdalena Contreras, Distrito Federal .................. 15 Ilustración 4. Casa Ecológica en el Bosque de Chapultepec. ......................................................... 15
Ilustración 5. Casa Alemana, Exposición en el jardín botánico del Bosque de Chapultepec.
México. D. F. (2011) ...................................................................................................................... 15 Ilustración 6. Casa en San Francisco, Ocotelulco, Tlaxcala. ........................................................ 16
Ilustración 7. Casa La Carcaña, Cholula, Puebla. .......................................................................... 16 Ilustración 8. Casa en Conjunto Misiones de San Francisco, San Lorenzo Almecatla, Pue. ......... 16
ÍNDICE DE CUADROS
Cuadro 1. Acuerdos y consecuencias derivados de la Cumbre de Johannesburgo. (Edwards,
2005). ................................................................................................................................................ 6 Cuadro 2. Descripción de una casa ecológica en los 7 rubros. ..................................................... 12
Cuadro 3. Análisis de características de clima, materiales y confort. (Elaboración propia 2011).
........................................................................................................................................................ 17 Cuadro 4. Análisis de objetivos en el ahorro energético y económico. (Elaboración propia
2011). .............................................................................................................................................. 18 Cuadro 5. Análisis enunciativo de Ahorro energético y diseño bioclimático. (Elaboración propia
2011). .............................................................................................................................................. 19 Cuadro 6. Criterios e indicadores de sustentabilidad, (Elaboración propia, 2011). ....................... 22 Cuadro 7. Porcentaje de Energía (Elaboración propia 2011). ........................................................ 23
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INDICE DE GRAFICAS
Gráfica 1. Comparación del Porcentaje de sustentabilidad por vivienda. (Elaboración propia
2011 ) .............................................................................................................................................. 24 Gráfica 2. Grado de sustentabilidad de la vivienda de Ocotelulco, Tlaxcala. (Elaboración propia
2011). .............................................................................................................................................. 26
ÍNDICE DE TABLAS
Tabla 1. Análisis de casas ecológicas y su nivel de sustentabilidad. (Elaboración propia 2011). . 24 Tabla 2. Obtención de calificación por emisión de C02. (Elaboración propia 2011). ................... 25
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La revolución industrial trajo consigo un nuevo modelo productivo : el
consumo de energía y materias primas se ha multiplicado de manera ac elerada,
conociendo que algunas de las más utilizadas están en proceso de desaparición,
como ocurre con el petróleo . El crecimiento de la economía mundial durante los
dos últimos siglos, paulatinamente, ha generado problemas relacionados con el
medio ambiente, cada vez mayores.
Durante la década de los setentas , la crisis del petróleo provocó la
preocupación por el encarecimiento de la energía ; en los ochentas se tuvo
conocimiento del calentamiento global provocado por la acción del hom bre y se
constató el deterioro de la capa de ozono. Durante los noventas se agravaron y
generalizaron los problemas de distribución y calidad d e los recursos hídricos,
se tomó conciencia de la conveniencia de proteger los bosques tropicales y la
biodiversidad. En los años más recientes crecen, cada vez con mayor fuerza, los
problemas de salud y preocupantes condiciones de vida en las ciudades.
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En los países tercermundistas, los problemas económicos llevan implícita
la dificultad en la capacidad de provisión de los recursos naturales, debido a
problemas locales y regionales como la contaminación atmosférica, deterioro del
medio marino, erosión y desertización, u rbanización creciente, riesgos
industriales, contaminación de aguas continentales y generación de recursos
tóxicos, por mencionar algunos rubros, que a su vez originan problemas
mundiales ambientales : el cambio climático, agotamiento de la capa de ozono,
pérdida de biodiversidad y deforestación.
EL DESARROLLO SOSTENIBLE
Para fines de esta este documento, se mencionarán indistintamente los
términos sostenibilidad y sustentabilidad , sin importar las diferencias que, de
acuerdo a algunos autores, existen entre ambas .
La posibilidad de conciliar el crecimiento económico para la población en
general, junto con la recuperación de los recursos, deben ser meta de todo
desarrollo sostenible; proceso que no debe ser aplazado y que implica cambios
políticos, económicos, fiscales, industriales y de manejo de recursos naturales,
tanto bióticos como energéticos.
Ilustración 1. Recursos para lograr el desarrollo sostenible (Enkerl in e t al , 1997)
Brian Edwards (2005) de acuerdo con los principios de la sostenibil idad,
observa que no todas las naciones han aceptado el nuevo imperativo. Posterior es
acuerdos internacionales, como los que se firmaron en Kioto (1996) y más
recientemente, en la Conferencia de La Haya (2000), sobre el cambio Climático ,
no han sido respetados por Estados Unidos.
Recursos sociales y humanos
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LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA Y EL DESARROLLO SOSTENIBLE
Sobre la edificación, Brian Edwards (2005) considera que la industria de
la construcción se convierte en la actividad menos sostenible del planeta, al
consumir el 50% de los recursos mundiales; pues el hombre en su afán de
desarrollo se ha olvidado del fin por el que un edificio se erige, dar cobijo y
seguridad a los usuarios , por lo que, hace alusión a la cumbre Mundial de
Johannesburgo sobre desarrollo Sostenible celebrado en el año 2002, en ella se
dieron los términos de “consumo y producción sostenibles” dando lugar a
compromisos internacionales , siendo el punto clave el establecer la relación
entre el consumo y la contaminación durante el proceso constructivo:
Cuadro 1. Acuerdos y consecuencias derivados de la Cumbre de Johannesburgo. (Edwards, 2005).
En la actividad inmobiliaria la arquitectura conlleva procesos técnicos, los
cuales tienen condiciones de determinar , qué características debe presentar una
arquitectura sostenibilista: evitar las fugas de recursos, mediante estudios
específicos que logren la habitabilidad, examinando, midiendo y ponderando
todos los flujos materiales que son precisos para conseguir esa habitabilidad y
renovarlos para que estos recursos circulen sin tener desperdicios .
El lograr proyectar edificios que reduzcan su impacto ambiental,
combinando la tecnología y la ecología derivado del principio rector que es la
naturaleza que no sólo recicla, sino además lleva adherida la diversidad, se
lograría la autenticidad en cada edificio que procurara involucrarla.
Por lo tanto el desarrollo sostenible genera varias subdefiniciones
relevantes para cualquier proyecto arquitectónico. (Ilustración 1)
Acuerdos:
Garantizar que e l crec imien to económico no cause contaminación ambiental en
el ámbito regional y g lobal;
Aumentar la ef iciencia en el consumo de recursos;
Analizar e l c ic lo de vida completo de un producto;
Proporc ionar a los consumidores más información sobre productos y serv icios;
Uti l i zar los impuestos y la normativa para fomentar la innovación en el campo
de las tecnologías l impia s.
7
Arquitectura sos tenib l e
Proyecto sostenib le Construcción sos tenib le
Mater ia les sostenib les
Educación para la sostenib il idad
Ilustración 1. Subdefiniciones para el proyecto arquitectónico, (Edwards, 2005)
Considerando lo anterior , el proyecto sostenible como menciona Foster (et
al , 1999) es la creación de edificios que sean eficientes en cuanto al consumo de
energía, saludables, cómodos, flexibles en el uso y pensados para tener una larga
vida úti l .
LA ACTIVIDAD VALUATORIA INMOBILIARIA DENTRO DE LA PROBLEMÁTICA
AMBIENTAL
Inmersos en la problemática ambiental, El Secretariado de la Comisión
para la Cooperación Ambiental (CCA) y el Comité Consultivo Público Conjunto
(CCPC) durante un simposio en Seatt le, Washington, s obre la edificación
sustentable en América del Norte, en el que México participa, Chris Corps (2007)
asegura que cuando se valúe un inmueble para posibles inversionistas , se otorgue
el crédito apropiado a todas las funciones ecológicas que el inmueble pued a
tener.
La Comisión en su publicación del informe del secretariado al consejo
conforme al artículo 13, da una recomendación para el mercado mexicano que es
el Promover el financiamiento del sector privado y la adopción de métodos adecuados de
valuación. Mencionan “Estamos convencidos de que los beneficios netos del desarrollo de la
edificación sustentable deben ser suficientes para atraer el capital existente a precios del
mercado. Recomendamos que los dirigentes gubernamentales y del sector privado, con el apoyo
pertinente de organizaciones no gubernamentales independientes: cooperen para promover la
elaboración y adopción de mecanismos de valuación y cálculo de costos del ciclo de vida que
integren presupuestos de capital y de operación; promuevan mecanismos pioneros de
financiamiento especial, contratos de desempeño, garantías y arreglos de arrendamiento que
favorezcan la edificación sustentable y, a la vez, remuevan obstáculos como los incentivos
divididos, los largos periodos de retorno y otros riesgos e incertidumbres; respalden los
esfuerzos para generar información, métodos y prácticas esenciales en materia de valuación y
establecimiento de garantías para la adecuada valuación de las edificaciones sustentables, y
Desarrollo sostenible
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apoyen la recopilación y el análisis de información sobre rendimiento financiero y ambiental
posterior a la ocupación, lo que mejorará el conocimiento sobre las características de la
edificación sustentable y su financiamiento”.
De esta situación se desprende que en el campo de la valuación
inmobiliaria, se deben considerar instrumentos que señalen puntualmente los
beneficios que cada vivienda ecológi ca pueda brindar al propietario; por lo que
CCA (2007) menciona que los métodos de valuación y el reconocimiento de los
sistemas de edificación sustentable han empezado en Estados Unidos con el tipo
de certificación para edificios verdes.
Los proyectos arquitectónicos sustentables a nivel mundial , se basan en
herramientas de evaluación para su posterior construcción, por lo que los
valuadores interesados en este mercado de viviendas deberán conocer y valuar
los indicadores que fueron aplicados en el desarrollo de las mismas .
Entre las herramientas que menciona Brian Edwards (2008), que se
emplean para evaluar la sostenibilidad de un proyecto , se haya el Diseño
Medioambiental (LEED) de Estados Unidos y el EMS Enviroment Management
entre otras herramientas.
Dentro del país de manera particular , la herramienta que está siendo
utilizada en algunos proyectos integrales es la l lamada certificación LEED, por
la cercanía a Estados Unidos, los desarrolladores y arquitectos buscan alcanzar y
garantizar mediante esta certificación ecológica el valor añadido que representa
esta edificación sustentable.
Sin embargo no hay un método dentro de la práctica valuatoria, que
valore la sustentabilidad de un edificio ya concluido, será necesario que los
agremiados se especialicen en la valoración de la edificación sustentable, que
tiende a ser de importancia mundial; ya que para realizar métodos cuyo
valor este en función a criterios ecológicos, se deberán incluir las ventajas
que la vivienda pueda ofrecer, mostrando la rentabilidad del edificio, de
acuerdo al principio del “resultado triple”: según Chris Corps, (2007)
utilidades, gente y el planeta. El valuador tenderá a mostrar no só lo el valor
físico, de mercado, y de rentabilidad sino también el valor ambiental que
incluyeron los propietarios pensando en el tiempo futuro, pudiéndoles evitar
números rojos, en caso de que el impuesto como el de las emisiones d e
carbono se hiciera realidad.
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El valuador deberá contemplar también la teoría del “Factor cuatro” en
donde subyace la noción del “capital natural”, una especie de sistema de
contabilidad mundial de todos los recursos ecológicos, los cuales llegaran a
parecerse a las acciones de los mercados financieros mundiales. Se comerciará
con la ecología, de modo que, a medida que la riqueza ecológica escasee, su
valor aumentará, y así se asegurará su supervivencia, la protección de los
recursos resultará rentable para las empresas, ya que les proporcionará una
ventaja competitiva asegura Bryan Edwards (2005).
Por lo que es necesario incorporar valores aún no contabilizados y
someterlos a anál isis de nuevas características y aporte instrumentos propios
para explicar y juzgar el impacto humano sobre el ambiente.
La necesidad del agremiado en Valuación de involucrarse en este rubro es
de manera apremiante para que los valores prod ucto del estudio analí tico no só lo
beneficien a quien solicite el avalúo , sino a la sociedad y al medio ambiente
mundial.
LA CASA ECOLÓGICA.
Los profesionales de la construcción de diversos países , comprometidos
con la ecología logran retomar los indicios de la arquitectura vernácula , al
emplear materiales de la región, ahorro de costes, garantía de cumplimiento del
marco legislativo y ecológico, anticipación a la futura legislación, reducción de
riesgos medio ambientales, mejorar la imagen pública, aumento de las
oportunidades de mercado, aumento de la productividad de los usuarios, entre
otras cosas, todo con miras de no dejar huella ecológica en su quehacer; es decir,
propuestas comprometidas con este cambio moderado de los recursos naturales y
salud de los que en ellos habitan.
De acuerdo con Dominique Gauzin (2006) l a mayoría de estas viviendas se
encuentran establecidas en países desarrollados; en Europa principalmente
Alemania, Austria, España, Finlandia, Francia, Italia, Reino Unido y Suiza . En
América existen en Brasil, Canadá, Estados Unidos y pocos casos en M éxico, en
Asia se encuentran sólo en China e India y en el continente Australiano.
LA CASA ECOLÓGICA EN MÉXICO
La mayoría de las viviendas en el país carecen de un proyecto
arquitectónico. Las que poseen un proyecto arquitectónico, no están del todo
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encaminadas al cuidado del ambiente y calidad de vida del usuario , porque están
condicionadas por la orientación y al terreno limitado que suelen tener los
predios urbanos; son pocos los propietarios que solicitan acompañarse de varias
disciplinas relacionadas con la ecología , para lograr conceptos arquitectónicos
diferentes de las viviendas convencionales , para ayudar a disminuir el impacto
ambiental que ellas puedan generar.
En México el 20% del total del consumo de energía del país corresponde al
sector relacionado con la v ivienda.(Morillón, 2007)
En el informe del Secretariado al Consejo conforme al artículo 13 del
Acuerdo de Cooperación Ambiental de América del Norte se menciona que en
México en materia de financiamiento, se propuso la creación de un Fondo Verde,
conformado con las aportaciones de los países desarrollados , con los que se
financiarán los proyectos y las acciones de mitigación y adaptación al cambio
climático.
Por lo cual, se han creado instrumentos generados por el Gobierno
Federal para impulsar la sustentabilidad, como son los Desarrollos Urbanos
Integrales Sustentables (DUIS), siendo este proyecto para fomentar lo urbano
con medidas de sustentabilidad. Esta es una propuesta en la que se suman
coordinadamente autoridades federales, locales y el sector p rivado para fomentar
los desarrollos habitacionales sustentables.
INFONAVIT (2007), desarrolló un programa piloto llamado Hipotecas
Verdes, para observar la demanda que tuviesen viviendas con tecnologías que
generen ahorros en los consumos de energía y a gua, pretendiendo mejorar la
calidad de vida del derechohabiente enfatizando la sustentabil idad de la vivienda
de interés social , mediante certificaciones por parte de FIDE para focos
ahorradores, CNA para dispositivos ahorradores de agua y CONAE para
calentadores solares . Sin embargo, se observa en las viviendas, el empleo de
materiales no adecuados en su construcción para reducir los costos , por lo que
los usuarios deben recurrir a emplean mayor gas y electricidad, para lograr el
confort térmico.
CONAVI (2011) con la Producción Social de Vivienda y bajo el control
de autoconstructores que operan sin fines de lucro, han resuelto problemas de
vivienda de las personas de escasos recursos, dando prioridad al valor de uso de
la vivienda por sobre la definición mercantil, mezclando recursos,
procedimientos constructivos y tecnologías con base en sus propias necesidades
y capacidad de gestión y toma de decisiones. En algunas otras instancias se les
apoya en la educación sobre el reciclaje de basura, utilizan do materiales de
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“desecho”, para construir sus casas, careciendo aún por su economía del empleo
de Tecnologías Ahorradoras de Energía y Agua.
Dentro de los avances para acceder al mercado de bonos de carbono se
impulsó el esquema Mecanismo de Desarrollo Limpio (MDL) para la vivienda
sustentable. Una vez que este programa coordinado por la C ONAVI sea aprobado
por la ONU, permitirá que las viviendas integradas a este esquema se registren y
monitoreen para obtener Certificados de Reducción de Emisiones (CER´ s) que se
traducirán en bonos de carbono comercializables a nivel internacional.
La certificación LEED-H® es una herramienta de diseño integral utilizada
desde la planeación y construcción del proyecto para minimizar el impacto
ambiental , maximizar el confort de los ocupantes y el desempeño de los
espacios; es el punto de referencia en la industria para el diseño verde y la
construcción de espacios; en estos inmuebles los inquil inos pueden tomar
decisiones sustentables y mejorar el ambiente interior.
En este escenario, se consideró iniciar un proceso de investigación,
donde se contó con lineamientos para obtener valores reales cualitativos y
cuantitativos del objeto de estudio y así poder encausarlos en una
metodología para valuar casas ecológicas que no tengan certificación,
observándose las etapas siguientes:
Etapa 1.- Conocimiento del objeto de estudio, realizando análisis de
viviendas ecológicas establecidas en el área de estudio para seleccionar mediante
cri terios e indicadores, la casa que obt enga el mayor índice de sustentabil idad.
Etapa 2.- Aplicación del índice obtenido, en el avalúo de las viviendas
ecológicas elegidas.
OBJETO DE ESTUDIO
La vivienda ecológica es nombrada de diferentes formas: verde, viva,
sustentable, eco-vivienda, eco-amigable, bioclimática, pasiva, sana, biovivienda,
autosuficiente, solar.
Este tipo de hábitat ha sido una respuesta para aprovechar de manera
racional los elementos y materiales naturales, para conseguir satisfacer las
necesidades de los usuarios, sin disminuir o comprometer la capacidad de las
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generaciones futuras para satisfacer las suyas; siendo éste el reto de la
sostenibilidad que tanto se busca actualmente.
Aunque la inversión en materiales de construcción e instalaciones pueda
ser mayor, el incremento de la vivienda se compensa con la dismin ución de los
recibos de energía, o al ser independiente de la red pública de luz, agua y
drenaje, sólo genera el gasto del pago del impuesto predial al municipio en
donde se localice.
La casa ecológica puede ser además de bioclimática, sustentable, M .
Bueno (2006) y D. Gauzin la describen teniendo en cuenta lo s siguientes siete
puntos:
Cuadro 2. Descripción de una casa ecológica en los 7 rubros.
AREA DE ESTUDIO
La región que fue observada es la correspondiente al bioclima semifrío , las
temperaturas media y mínima se encuentran por debajo de los rangos de confort
durante todo el año; la máxima sobrepasa ligeramente los rangos. La oscilación
diaria es entre 10 y 15 °C. Los rangos de humedad relativa media y máxima
1. Adaptación al paisaje e integración al terri torio. - Una casa no debe romper con
la armonía del entorno; debe adaptarse a las característ icas del terreno.
2. Salud.- Debe estar alejada de los puntos de contaminación tóxica que at enten
contra la salud de sus usuarios.
3. Ahorro de energía . - La casa sana y ecológica procura ser autosuficiente o gastar
muy poca energía procedente del exterior. Tiene sus propias fuentes de
alimentación: acumuladores solares, aerogeneradores, paneles fot ovoltaicos.
4. Control del ciclo del agua. Elegir instalaciones sanitarias que optimicen el
consumo de agua .
5. Tratamiento de residuos, Reducir la cantidad de residuos y control de su
eliminación.
6. Materiales ecológicos. - Deben de ser de procedencia local , renovables,
confortables, reciclables, no contaminantes ni perjudiciales para la salud.
7. Diseño Bioclimático. - La orientación de acuerdo a las condiciones climáticas; la
i luminación natural hace innecesarios el ai re acondicionado y la calefacción; la
forma del edificio; la elección de los materiales; supresión de los puentes
térmicos .
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están dentro del confort; la mínima es baja durante todo el año. La precipitación
pluvial es de aproximadamente 900 mm. Los vientos son fríos en invierno y por
la noche.
Esta zona no tiene mucha vari ación de sensaciones, predomina el confort
alrededor del mediodía y hasta la tarde en los meses de primavera, el frío en la
noche hasta la madrugada, sin embargo, en este bioclima se presentan
temperaturas nocturnas muy bajas, sobre todo en invierno ( Ilustración 7), por lo
que es importante considerar estrategias de calentamiento pasivo.
Los requerimientos de climatización se dan durante los meses de frío de
julio a febrero, mediante calentamiento solar pasivo, directo por las mañanas por
la fachada sureste indirecta por las tardes; Evitar pérdidas de calor por las
ventanas, espacios de transición entre el exterior e int erior. En los meses de
confort marzo a junio, incluyendo septiembre y octubre, mediante el
almacenamiento de calor en pisos, techos y muros , en las fachadas oeste y sur,
recomienda la renovación de aire por higiene. (CONAFOVI 2006).
Ilustración 3. Condiciones y sensaciones térmicas en el bioclima semifrío. (Guía CONAFOVI, 2006)
ANÁLISIS Y DETERMINACIÓN DE CRITERIOS E INDICADORES SUSTENTABLES
De acuerdo a lo antes expresado por el alcance de la investigación, e l
presente estudio se delimitó a analizar siete viviendas ubicadas en los estados de
14
México, Morelia, Toluca, Puebla, Tlaxcala, pertenecientes según CONAFOVI al
bioclima semifrío, con el fin de observar sus características.
Dentro de la región del bioclima semifrío se pudo observar y analizar
viviendas ecológicas, derivadas de la inquietud de los propietarios y
constructores interesados en el cuidado de la salud y del ambiente que les rodea.
Se extrajo de la obra “casas vivas”, de la arquitecta Ruth Lacomba: la
Casa Solar en Santa Rosa Xochiac, Cuajimalpa ( Ilustr . 8) y La Casa Capulines en
Magdalena Contreras, Distri to Federal . ( I lust r . 9).
Del arquitecto Deffis Caso (1996) se tomó el proyecto de una casa
ecológica en el Bosque de Chapultepec (Ilustr .10). En una reciente exposición ,
la Cámara México-Alemana de comercio e industria mostró la casa alemana
(Ilustr.11) con su capacidad energética.
Las viviendas visi tadas fueron: la primera en el municipio de Ocotelulco,
Tlaxcala ( I lustr .12) , la segunda en el conjunto habitacional Misiónes de San
Francisco en San Lorenzo Almecatla , Puebla ( I lus tr .13) y por último la casa eco-
amigable en la colonia la Carcaña en el municipio de Cholula, Puebla ( I lus tr .14) .
Este análisis se realizó con el fin de observar cuál de ellas tiene el menor
y el mayor grado de sustentabil idad.
Ilustración 2. Casa Solar en Santa Rosa Xochiac . Cuaj imalpan
15
Ilustración 3. La Casa Capul ines . Magdalena Contreras, Distr i to Federa l
Ilustración 4. Casa Ecológica en el Bosque de Chapultepec.
Ilustración 5. Casa Alemana, Exposición en el jardín botánico del Bosque de Chapultepec. México. D. F. (2011)
16
Ilustración 6. Casa en San Francisco, Ocotelulco, Tlaxcala.
Ilustración 7. Casa La Carcaña, Cholula, Puebla.
Ilustración 8. Casa en Conjunto Misiones de San Francisco, San Lorenzo Almecatla, Pue.
17
Cabe mencionar que las viviendas presentadas se escogieron por tener
como punto de referencia el respeto del ambiente y el evitar emisiones de CO2 ,
sin embargo, sustancialmente, varían en muchos aspectos, de lo sencil lo a lo
complejo. Se observa que cuatro viviendas son atípicas, es decir, siguiendo el
gusto del propietario y diseñador, tienen topografía en plano y desnivel, varían
de uno a dos niveles.
Cabe mencionar que los materiales utilizados en cuatro viviendas son de la
región, en las losas uti lizan material prefabricado , algunas de ellas son
totalmente construidas con materiales prefabricados, o tienen elementos
estructurales de concreto o madera.
Análisis de casas ecológicas de acuerdo al bioclima semifrío
No. Edificio Localización Bioclima Considera-
ciones
Confort
(Carta
de
Olgyay) Niv
eles
To
po
gra
fía
Materiales construcción
1 Casa solar Sta. Rosa
Xochiac,
Cuajimalpa,
México D.F.
Semifrío Bajas
temperaturas
y heladas
normal 1 Desnivel Sillar de Querétaro,
piedra, madera, teja,
cuarterón de barro
2 Casa
capulines
Magdalena
Contreras, D.F.
latitud 19º
Semifrío Bajas
temperaturas
y heladas
normal 2 Desnivel Tabicón de cemento,
loseta de barro, vidrios
sin película, losa de
cemento, teja de barro
3 Casa
Ocotelulco
Ocotelulco,
Tlaxcala
Semifrío Bajas
temperaturas
y heladas
normal 2 Plano Adobe, madera, piedra,
talavera, cerámica, teja,
losa prefabricada y
artesanal.
4 Casa La
Carcaña
San Pedro
Cholula, La
Carcaña
Semifrío Bajas
temperaturas
y heladas
Bajo
normal
2 Plano Vidrio, Herrería, Tabique
extruido hueco, losas
prefabricadas
5 Vivienda
unifamiliar
Misión de San
Francisco, San
Lorenzo
Almecatla
Semifrío Bajas
temperaturas
y heladas
Bajo
normal
1 Plano Materiales prefabricados,
losa de cimentación de
concreto
6 Casa
ecológica
México, D.F.
Bosque de
Chapultepec
Semifrío Bajas
temperaturas
y heladas
normal 1 Plano Teja, materiales de la
región.
7 Casa
Alemana
Mexico, D.F.
Bosque de
Chapultepec
Semifrío Bajas
temperaturas
y heladas
normal 1 Plano Materiales prefabricados
en su totalidad.
Cuadro 3. Análisis de características de clima, materiales y confort. (Elaboración propia 2011).
18
En el cuadro siguiente, se compararon y analizaron las estrategias
utilizadas en la producción de sus propios alimentos, el tratamiento de r esiduos
que genera la vivienda y la instalación de captación y reciclaje de agua.
Análisis de viviendas ecológicas en su objetivo de ahorro económico y energético
No. Edificio Localización
Ahorra Estrategias
ener
gét
ico
s
Ag
ua
Din
ero
Ilu
min
ació
n
nat
ura
l
Baj
ar
cost
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Lo
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v
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cru
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te
Inte
gra
r ja
rdin
es
Baj
ar
po
rcen
taje
d
e
hu
med
ad r
elat
iva
1 Casa solar Sta. Rosa Xochiac,
Cuajimalpa, México D.F. x x x x x x x
2 Casa
capulines
Magdalena Contreras, D.F.
latitud 19º x x x x x x x X
3 Casa
Ocotelulco
Ocotelulco, Tlaxcala
x x x x x x x x x X
4 Casa La
Carcaña
San Pedro Cholula, La
Carcaña x x x x x x X
5 Vivienda
unifamiliar
San Lorenzo Almecatla
x x x x
6 Casa
ecológica
Bosques de Chapultepec
x x x x x x x x x x
7 Casa
Alemana
Bosque de Chapultepec,
exhibición 2011 x x x x x x x
Cuadro 4. Análisis de objetivos en el ahorro energético y económico. (Elaboración propia 2011).
Algunas de ellas cuentan con un espacio para hortalizas e invernadero y/o
tienen árboles frutales . Las instalaciones contemplan la captación pluvial, tanque
de agua para su almacenaje y tratamiento , así como la reuti lización de las aguas
grises para riego, en algunas de ellas cuentan con filtros para purificar el agua,
el tratamiento de los residuos se hace con base en compostaje o fosa séptica para
evitar las descargas sanitarias a la red pública.
19
Algunas de las casas siguen algunas rec omendaciones dadas por el
CONAVI, otras construidas desde hace quince años, se basaron en observar los
asoleamientos durante las diferentes etapas del año, para lograr el acercamiento
al diseño bioclimático y alcanzar el confort.
Análisis de viviendas ecológicas en su ahorro energético y Diseño Bioclimático
No. Edificio Localización
Ahorro de Energía Diseño Bioclimático
Fo
cos
aho
rrad
ore
s d
e
ener
gía
Est
ufa
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Lám
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Iny
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ien
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cort
inas
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les
Vis
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Ter
raza
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teri
or
1 Casa solar Sta. Rosa
Xochiac,
Cuajimalpa,
México D.F.
X x x x x
S,
E,
O
x x X x x
2 Casa
capulines
Magdalena
Contreras,
D.F. latitud
19º
S,
E,
O
x x x x
3 Casa
Ocotelulco
Ocotelulco,
Tlaxcala X x x x x
SO
x x x
x
x
4 Casa La
Carcaña
San Pedro
Cholula, La
Carcaña x x
O
x x
5 Vivienda
unifamiliar
San Lorenzo
Almecatla X x
O
6 Casa
Ecológica
Bosque de
Chapultepec x
N x x
7 Casa
Alemana
Bosque de
chapultepec X
x x x x
N/A
x
x
x
x
Cuadro 5. Análisis enunciativo de Ahorro energético y diseño bioclimático. (Elaboración propia 2011).
Así observamos que la casa de Misiones de San Francisco al formar parte
de un complejo habitacional , sólo cuenta en sus instalaciones con dispositivos
ahorradores de energía y agua, que son focos ahorradores, calentador solar y
dispositivos ahorradores de agua . Es la casa con el menor número de ecotécnias
y sólo se acercaría al inicio de la s ustentabilidad.
La casa de la Carcaña cuenta con más ecotécnias, como son la captación de
agua pluvial , filtro ultravioleta para un tratamiento biorgánico para las aguas
20
grises, la pintura no tiene plomo, ni mercurio, los focos son ahorradores de
energía de 4 LEDs cada uno, lo que equivale el ahorro del 90% anual, cuenta con
área de compostaje y piso laminado certificado.
La casa Alemana muestra una eficiencia energética de alta innovación
considerándose como una propuesta en el aprovechamiento solar .
Sin embargo, las tres casas generan mayor huella ecológica debido al
transporte de los materiales prefabricados con los que fueron construidos.
Las casas que se acercan más al diseño bioc limático y con mayor
ecotécnias fueron: la casa ecológica del bosque de Chapultepec, la casa Solar y
la casa del poblado de San Francisco Ocotelulco.
METODOLOGIA: DETERMINACIÓN DE CRITERIOS E INDICADORES
Derivado del anterior apartado, se originaron criterios, entendiéndose
como temas que permiten organizar la info rmación y que a su vez son descritos
por indicadores, los cuales describen cualitativamente o cuantitativamente a los
cri terios y así obtener el nivel de sustentabilidad de cada vivienda .
Los nueve criterios siguientes y sus indicad ores asociados, caracterizan el
manejo sustentable de las viviendas ecológicas y el bienestar de quienes las
habitan. Algunas de las descripciones de los indicadores son tomadas de los
autores, Bueno (2004), CONAVI (2006) y Caso (1987). Los criterios e
indicadores son los siguientes:
Cri ter ios e indicadores
Cri ter io Objetivo Ind icador Descr ipción
En
er
gía
Ab
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erg
ía,
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o2
Energía
Solar (Elec tr icidad)
Transformación en energía e léc tr ica,
mediante paneles fotovolta icos
Energía Eól ica
(Elec tr icidad)
Se ob tiene para e l bombeo de agua y
generac ión de elec tr ic idad.
Energía Geotérmica
(Elec tr icidad)
Procedente del ca lor interno de la t ierra ,
para generar energía e léctr ica,
Energía Biomasa
(Gas)
Energía almacenada en un bi od igestor ,
obtenida de la fermentac ión anaeróbica .
Energía hidrául ica
(Elec tr icidad)
Procedente de la energía de las aguas para
hacer girar bobinas y generar e lec tr icidad.
Disp os i t i v os ah or rad o r es Focos ahorradores, focos leed.
21
Sa
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Lo
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ica
do
res.
Ca l idad
i luminación
I luminación na tura l obtenida de la b uena
or ientac ión, aprovechando la luz y rad iac ión
solar , con ayuda de colores claros en e l
in ter ior de la casa .
Calidad de l a ire
Vent i lación na tura l , evitando fuentes
contaminantes: industr ias, via l idad férrea,
automotr iz , basura.
Calidad acústica
Alejado de fuentes contaminantes: eléc tr ica
y electro magnética, ví a férrea y automotr iz ,
industr ias o tal leres.
Calidad de l suelo
Alejado de Radiac iones terres tres y
geopato logías, gas radón. Detectándose
mediante estud ios cer t i f icados que acred iten
la existencia o no de l r iesgo. Cal id ad h igro t ér mica Ausencia de males tar térmico en el espac io.
Calidad de l agua Alejada de fuentes contaminantes .
Pr
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Pro
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estr
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s
Árboles f ruta les Respetar los ya existentes o posibles
plantaciones de acuerdo al c l ima.
Estanque de peces Creación de un estanque que ingrese en e l
cic lo product ivo de hor ta l izas y
al imentación de animales.
Granja Producción de animales sin hormonas o
métodos ar t i f ic ia les en su a l imentac ión
Cri ter ios Objetivo Ind icador Descr ipción R
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uo
s
Tra
tam
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esid
uo
s
Fosa Séptica
Tratamiento de las aguas negras
domésticas; en el las se real iza la separac ión
y transformación fí s ico -química de la
mater ia só lida contenida en esas aguas
Baño seco
Separac ión de residuos b iológicos de l
hombre
Composta Descomposición de mater ia orgánica por
bacter ias aerob ias.
Biodigestor Descomposición de desechos por di luc ión de
agua para que a traves de la fermentación
anaerob ia se produzca gas metano y
fer t i l izantes orgánicos.
In
sta
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l
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Captación de agua pluvial Tanque de almacenamiento o c is terna
Dispositivos Ahorro de
agua
Llaves de lavabo, regadera, gl i fos, tanque de
w.c. ahorradores de agua,
Sistemas de filtro o
tratamiento y reutilización
de aguas grises
Por medio de f i l t ros y registros que separan
las aguas jabonosas o mediante sutrane
Hu
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Urbano Dentro del centro urbano
Semiurbano Peri fer ia de l centro urbano
Rural Alejado del cent ro urbano, ambiente rura l .
22
Horta l iza o
Invernadero
Producción de vegetales para mayor goce de
sa lud, evi tando insect icidas, p lagic idas o
abonos ar t i ficia les.
Techos verdes
Uti l izac ión de los techos para ornamento o
producción de hortal izas .
Muro ver t ical Muros p redispuestos para generar hortal izas.
Deshidratador so lar Deshidratación de frutos y hor ta l izas.
Fresquera Conservación de a l imentos
Dis
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lim
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co
.
Recomendaciones
para e l proyecto
Ubicación, configuración, or ientación de la
fachada más larga, local ización de las
act ividades, t ipo de techo, al tura de p iso a
techo.
Recomendaciones
para e l control so lar
Remet imientos y sal ientes de fachada,
patios inter iores , a leros, pór t icos -balcones-
vest íbulos , t raga luces , par te luces,
vegetación.
Recomendaciones
para la venti lac ión
Uni latera l , cruzada.
Recomendaciones
para las ventanas
Ubicación en fachada según dimensión,
ubicac ión según nive l de piso inte r ior ,
formas de abrir , p rotecc ión.
Recomendaciones
para mater iales y
acabados
Techumbre , muros exter io res, muros
inter iores y entrep iso , pisos exter iores,
color y textura de acabados exter iores.
Recomendaciones uso
de vegetac ión
Árboles, arbustos y cubre suelos.
Cuadro 6. Criterios e indicadores de sustentabilidad, (Elaboración propia, 2011).
Referidos los criterios e indicadores, se proced ió a determinar el grado de
sustentabil idad, teniendo las siguientes consideraciones:
Ad
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tar
el
terr
ito
rio
.
Paisaje Vista Panorámica
Biodivers idad Respeto por la fauna y la flora, entorno
na tura l de l lugar de asen tamiento
Con tac to con la
n a tu ra leza
Dentro del inmueble , plantas, fuentes.
Co
nstr
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ell
a
ec
oló
gic
a.
Cimentación ,
Muros , lo sas , pu er t as ,
ven tan as , acab ados.
Desde la c imentac ión has ta los ac abados
deben de tener mater iales de la región:
productos der ivados de la t ierra , p iedra,
madera, entre ot ros.
23
Se realizó la comparación de las mismas para obtener la vivienda que
posea el mayor grado de sustentabilidad , mediante las siguientes anotaciones:
Ejemplificando en el rubro de energía, la mayoría de las viviendas se
suministran mediante celdas fotovoltaicas, por lo que se excluye en esta
evaluación los otros tipos de energía renovable, por lo tanto se anota el valor 1
para sumar los indicadores que la vivienda posea, y cuando no se suministre
energía eléctrica por red de C.F.E. se anotará el valor 2 , posteriormente, se da el
porcentaje en cumplimiento del objetivo del criterio y se da en relación con la
siguiente expresión:
Si el suministro es autónomo entonces es :
ET=100% o ET=2+DA1+DA2=4
Si está conectada a la red de C.F.E. y tiene focos ahorradores y fotoceldas
entonces se aplica la fórmula:
E= Es+DA1+DA2 =75%=3
Si está conectada a la red de C.F.E. y sólo tiene fotoceldas, entonces se
aplica la fórmula:
E= Es+DA1 =50%=2
Si está conectada a la red de C.F.E. y sólo tiene focos ahorradores,
entonces se aplica la fórmula:
E= Es+DA1 =25%=1 Simbología: ET: Energía total
E : Energía
Es: Energía suministrada
DA:Dispositivo ahorrador
ENERGÍA
% Descripción
100 Si la vivienda no es tá conectada a la Red e léc tr ica de C.F.E. y se abastece por si sola .
75 Si la viv ienda posee cap tac ión de energía so lar , d isposit ivos ahorradores de energía y
abastecimiento mínimo cotejado con rec ibo emit ido por C.F.E.
50 Si la vivienda t iene si stema híbr ido, al imentac ión por par te de C.F.E. y energía solar
25 Si t iene conexión con C.F.E. y só lo posee disposit ivos ahorradores de energía
Cuadro 7. Porcentaje de Energía (Elaboración propia 2011).
24
En los demás rubros se procede de igual forma, de acuerdo a los
indicadores que se tengan, se realiza una suma y se aplica el porcentaje que se
determinó mediante el análisis hecho en tabla de cálculo.
En la siguiente tabla, se aplicó el porcentaje de acuerdo a los datos analizados de las casas
ecológicas y se obtuvo el resultado de cada una de ellas, logrando así distinguir la casa que tiene
un mayor grado de sustentabilidad.
ANÁLISIS DE SUSTENTABILIDAD
Criterio Objetivo Indicador Viv. S. 1 2 3 4 5 6 7
Energía Abastecer
de energía,
sin hacer
uso de la
red pública,
no emite
Co2
Energía Eólica
Energía Geotérmica
Biomasa
Enegía hidráulica
No hay conexión a Red
C.F.E. 2
Conexión a red C.F.E. 1 1 1 1 1 1 1
Energía Solar, paneles
fotovoltáicos 1 1 1 1 1 1
focos ahorradores,
calentador solar 1 1 1 1 1 1 SUMA 4 3 1 3 3 2 2 3 PORCENTAJE ENERGÍA 100% 75% 25% 75% 75% 50% 50% 75%
PORCENTAJE CONSTRUCCION ECOLOGICA 100% 100% 86% 86% 43% 14% 100% 0%
PORCENTAJE ADAPTACION DEL PAISAJE 100% 67% 100% 100% 33% 0% 100% 0%
PORCENTAJE SALUD 100% 83% 83% 83% 67% 17% 83% 83%
PORCENTAJE PRODUCCION ALIMENTOS 100% 29% 29% 29% 14% 0% 29% 0%
PORCENTAJE DISEÑO BIOCLIMATICO 100% 33% 33% 83% 33% 0% 17% 67%
PORCENTAJE INSTALACIONES 100% 100% 67% 100% 100% 33% 100% 33%
PORCENTAJE HUELLA ECOLÓGICA 100% 100% 100% 100% 67% 67% 33% 33%
PORCENTAJE DE EMISION CO2 100% 98.90%
PORCENTAJE TOTAL 100.0% 68% 52% 85.5% 48% 18% 56% 29%
Tabla 1. Análisis de casas ecológicas y su nivel de sustentabilidad. (Elaboración propia 2011).
En la siguiente gráfica se aprecian los porcentajes obtenidos.
Gráfica 1. Comparación del Porcentaje de sustentabilidad por vivienda. (Elaboración propia 2011 )
25
INTERPRETACIÓN DE LOS RESULTADOS
Observando los porcentajes obtenidos y representados en la tonalidad gris
clara se encuentran las viviendas 5 y 7 con los valores menores al 30 % y las
viviendas restantes alcanzan como máximo el 85 %.
En el porcentaje de emisiones de CO2 sólo se reflejo la vivienda número
3, la cual muestra un mayor índice de sustentabilidad y se calculó considerando
las siguientes condicionantes:
Tomando como ejemplo el análisis de factor energía en relación al
concepto electricidad tenemos que:
1.- Si no genera recibo de la Compañía de luz , entonces se procederá a
aumentar el valor 100% al resultado obtenido.
2.- Si no cumpliese esa condicionante , mediante el instrumento llamado
calculadora Mexicana de Emisiones de CO2, se proporcionan los kwh expresados
en el recibo de luz (C.F.E.) y se calculó las emisiones de CO2, se procedió a
comparar las emisiones de la vivienda ecológica y de una vivienda convencional,
en función de los usuarios , aparatos electrodomésticos y de la tecnología con la
que se cuente para la conversión de energía solar a eléctrica.
Por lo cual, la casa del poblado en Ocotelulco, formada por cinco personas
que ocupa racionalmente la energía y la cual cuenta con fotoceldas solares
emiten 0.06584 toneladas métricas de bióxido de carbono anualmente, en
comparación con una familia de 5 personas en una vivienda convencional, su
emisión es de 0.60043 toneladas métricas de bióxido de carbono; el consumo de
la casa ecológica con respecto a la convencional es de 8.8 %, por lo que el
porcentaje a sumar sería de 0.9899, cuyo porcentaje es a favor de la
sustentabil idad de la vivienda.
Concepto
Consumo Bimestre
kwh
Consumo Anual
kwh
Emisiones
tonelada
métrica CO2 Calificación
Casa convencional 911.9 5471.4 0.60043 1%
Casa ecológica 80 480 0.06584 98.99%
Casa no suministrada por C.F.E. 0 0 0 100%
Tabla 2. Obtención de calificación por emisión de C02. (Elaboración propia 2011).
26
Grado de sustentabilidad de la vivienda
Gráfica 2. Grado de sustentabilidad de la vivienda de Ocotelulco, Tlaxcala. (Elaboración propia 2011).
En la gráfica se expresa el área del 8 5.5% que cubre la vivienda con
respecto a el 100% de una vivienda sustentable.
La mayoría de estas casas ecológicas son originadas por proyectos
particulares, los cuales en la búsqueda de integración con la naturaleza, dan
paso a encontrarse con beneficios de créditos hipotecarios, que se dan
mediante el cumpliendo de criterios de sustentabilidad para alcanzar el
subsidio.
CONAVI (2007) menciona que los proyectos individuales pueden
reducir un volumen muy limitado de emisiones; cada casa -habitación
sustentable (en contraste con una vivienda convencional) es capaz de mitigar
entre una y dos toneladas de carbono al año, dependiendo de las tecnologías
utilizadas y de la región bioclimática en que se ubique.
Por ello decidió aprovechar la figura de Programa de Actividades
(PoA), que permite agregar de forma sistemática numerosos proyectos bajo
un mismo procedimiento: Mecanismo de Desarrollo Limpio (MDL).
El PoA al registrarse ante la ONU, tiene la posibilidad de incluir
proyectos individuales capaces de generar bonos de car bono. Su duración es
de 28 años de acuerdo a información de CONAVI y cada proyecto puede
generar bonos de carbono durante 10 años y de acuerdo a las reglas del
MDL, es posible incluir proyectos individuales , dando la oportunidad a que
27
los proyectistas interesados en desarrollar conjuntos o proyectos
individuales, garanticen a los clientes una mayor plusvalía a sus inmuebles.
La búsqueda de una propuesta valuatoria para asignar un valor a un
bien inmueble sustentable, conlleva el comprender y explicar los beneficios
que se reditúan al invertir con la naturaleza de una forma consciente.
El objeto del avalúo, además de conocer el costo de la inversión en el
inmueble, es obtener un valor en el que se vea reflejado el índice de
sustentabilidad que la vivienda ofrezca al cuidado del ambiente y de las
generaciones futuras.
El valor concluido indicará que no es comparable una vivienda
convencional a una casa ecológica, no sólo por las tecnologías amigables con
el ambiente, si no porque la casa ha logrado amortizar la inversión inicial y
ha mantenido el bienestar de quienes da cobijo.
RECOPILACIÓN DE INFORMACIÓN
Es necesario que, al hacer la investigación de campo se tengan las
siguientes disposiciones para lograr el objetivo del avalúo.
1.- Tener conciencia ecológica .
2- Tener la intención de entender por qué fue edificada de esa forma,
para poder recopilar la información necesaria.
3.- Tener conocimiento amplio de los criterios e indicadores antes
mencionados .
4.- Comprender los términos relacionados a la sustentabil idad.
5.- Comprender la problemática ambiental.
ENTREVISTA CON EL CLIENTE
1.- Solicitar documentación del inmueble, Escrituras, pl anos, boleta
predial, Agua, luz, cert ificaciones realizadas en el predio, memorias
descriptivas.
2.- Información general del área de estudio .
3.- Conocimiento sobre construcción ecológica .
4.- Fuentes electrónicas e investigación de campo.
5.- Equipo, instrumentos y formatos necesarios para obtener datos en la
visita al inmueble.
28
CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO.
Si fuera una construcción atípica, carecería de comparables que puedan
proporcionar valores de estudio por lo que se procederá a obtener el valor físico
de la vivienda mediante métodos de cuantificación de obra .
Se observa que en el apartado de terreno, s í hubo estudio de mercado al
encontrar comparables en el área de estudio, sin embargo en v alores de
construcción se determinó como atípica por los materiales empleados, ya que la
mayoría de las casas ecológicas se realizan con diferentes procedimientos, por lo
que se tuvo que hacer un estudio de precios unitarios para saber el costo por
metro cuadrado y aplicarlo al enfoque de costo.
Posteriormente, se consideraron los indicadores de sustentabilidad que se
aplicaron como factores a los valores unitarios en los conceptos de terreno y
construcción para poder obtener el costo de los anteriores r ubros y sumarlo a los
valores unitarios.
En el enfoque de Ingresos no hubo comparables, porque la mayoría de
estas viviendas son para uso del propietario y pocas personas rentan este tipo de
inmueble.
CONCLUSIÓN
El deterioro ambiental afecta a todos los ámbitos profesionales y de
los cuales deben de salir aport aciones que ayuden a resolver la problemática
ecológica procurando no afectar en su actuar a las generaciones futuras.
Actualmente a la mayoría de las casas que son amigables con el ambiente
se les llama ecológicas, sin embargo en este estudio se pretendió determinar
porcentajes que midan la sustentabilidad de una vivienda y apreciar si es o no
sustentable. El comprender el concepto integral de una vivienda ecológica,
permitió proponer una metodología para valuar esta línea de estudio, siendo una
base para realizar posteriores investigaciones y lograr obtener una respuesta ante
avalúos con certificaciones otorgadas por el sistema LEED.
En el país, las soluciones dentro de la práctica de la va luación, deben de
considerar valorar el capital natural aplicado al inmueble para no sólo apreciar
lo tangible, sino lo intangible , afectando para bien el valor del inmueble .
29
El presente estudio por la extensión del mismo sólo está enfocado a la
obtener el valor físico, porque la vivienda sustentable, así como la mayoría de
ellas son un caso atípico, por lo tanto no existen comparables por su técnica
mixta en construcción, invernaderos y energías alternas que puedan tener, por
mencionar algunos elementos .
El procedimiento del enfoque de costos logro la obtención del metro
cuadrado de construcción, mediante un sistema de precios unitarios , ya que la
mayoría de las viviendas tienen técnicas mixtas; un análisis de este tipo podría
determinar el valor más cercano de la construcción.
El presente estudio pretende en lo posible ser un instrumento que tenga los
alcances necesarios para poder lograr valores que muestren lo invertido al
inmueble, teniendo en cuenta que puede ser una puerta para hacer estudios
posteriores de productividad del inmueble.
Asimismo ser un medio para crear créditos hipoteca rios para los
propietarios o inversionistas que tengan la visión de proyectar viviendas eco
amigables y lograr ingresar al Programa de Actividades (PoA), para la obtención
de bonos de carbono, mediante la instancia del CONAVI.
La presente propuesta metodológica puede tener aplicación en cualquiera
de los nueve bioclimas restantes del país, considerando los criterios e
indicadores de cada bioclima.
Invito a los profesionales del ramo a tener una perspectiva de diferentes
disciplinas para analizar la presente propuesta y así puedan aportar, ayudar u
obtener criterios de valor de estos bienes inmuebles sustentables.
30
BIBLIOGRAFIA
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MAEVA, ediciones. 2004
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B.U.A.P., 2007.
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