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Colombia: construyendo la recuperación Juana Téllez, Economista Jefe BBVA Research Colombia 9° Foro de Vivienda, Asobancaria Bogotá, marzo de 2018
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Colombia: construyendo la
recuperación
Juana Téllez, Economista Jefe BBVA Research Colombia
9° Foro de Vivienda, Asobancaria
Bogotá, marzo de 2018
Colombia: Construyendo la recuperación
(P)
1.7
4.0
6.6
4.0
4.9
4.4
3.1
2.01.8
2.0
3.0
0
1
2
3
4
5
6
7
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 20192
Recuperación gradual luego de un choque sin precedentes
Producto Interno Bruto (Variación anual, %)
Fuente: BBVA Research con datos del DANE
Colombia: Construyendo la recuperación
(P)
3,44,3 3,2
1,5
1,72,7 3,4
9,2
4,7 5,0
2,4
4,0
2,3
2,8
6,8
9,8
1,8
-2,7
0,1
3,5 4,8
-4
-2
0
2
4
6
8
10
12
2013 2014 2015 2016 2017 2018p 2019p
Consumo Privado Consumo Público Inversión Bruta
Inversión y consumo privado contribuyen al crecimiento
Consumo privado, público e inversión bruta (Variación anual, %)
Fuente: BBVA Research con datos DANE 3
Colombia: Construyendo la recuperación
La construcción recuperará poco a poco tracción
4
Fuente: BBVA Research y datos obsercados del DANE. Proyecciones de BBVA Research para 2018 y 2019
PIB por sectores (Variación anual, %)
-3.6
-1.0 -0.7-0.1
1.1 1.2
3.4 3.8
4.9
1.8 2.0
3.0
-10.4
7.1
-12
-10
-8
-6
-4
-2
0
2
4
6
8
2017
2018
2019
2017
2018
2019
2017
2018
2019
2017
2018
2019
2017
2018
2019
2017
2018
2019
2017
2018
2019
2017
2018
2019
2017
2018
2019
2017
2018
2019
Minería Industria Construcción Transporte ytelecomuni-
aciones
Electricidad, gas y agua
Comercio Serviciossociales
y comunales
Serviciosfinancieros y
empresariales
Agricultura PIB
Edificaciones
Obras civiles
Colombia: Construyendo la recuperación
5
Perspectivas de un crecimiento global más dinámico
EE.UU.
2018
2,6 2019
2,5
COLOMBIA
2019
3,0
EUROZONA
CHINA 2018
2,2
2019
6,0
MUNDO
2019
3,8 2018
3,8
2019
1,8
2018
2,0
2018
6,3 MÉXICO 2019
2,2 2018
2,0
5 Fuente: Proyecciones de BBVA Research
Colombia: Construyendo la recuperación
(P)
1.869
2.001
2.746
3.0532.951 2.931 3.002
1500
1700
1900
2100
2300
2500
2700
2900
3100
3300
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Estabilidad de tasa de cambio favorece el crecimiento
Fuente: BBVA Research con datos de Banco de la República
La tasa de cambio se estabiliza en torno a los 3000 pesos por dólar, mejorando la competitividad de las exportaciones
Tasa de cambio anual (Pesos/dólar,promedio)
6
Colombia: Construyendo la recuperación
58.82454.857
35.96931.757
37.800
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
2013 2014 2015 2016 2017
Petróleo Carbón Químicos Café Met.Preciosos Alimentos Flores Banano
Textiles Níquel Papel Cuero Otros Ind. Otros agro Otros Minas Total
Mayor dinámica exportadora en camino
Fuente: BBVA Research con datos del DANE
Las tradicionales crecieron 28,3%, impulsadas por petróleo y carbón, y las no tradicionales crecieron 6,6%, por agro (diferente a café, banano y flores), minerales
no preciosos, papel y alimentos. Reducen la vulnerabilidad externa
Exportaciones totales por tipo de producto (Millones de dólares, acumulado anual)
7
Colombia: Construyendo la recuperación
Estas condiciones vienen aliviando progresivamente las condiciones financieras de los hogares
Inflación total (Variación anual, fin de período, %)
Tasa de interés de intervención (Nominal ≈ real + inflación, fin de período, %)
8
Fuente: BBVA Research con datos del DANE
Inflación favorece consumo y las tasas de interés
1,9
3,7
6,8
5,7
4,1
3,22,8
0
1
2
3
4
5
6
7
8
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
3,25
4,50
5,75
7,50
4,75
4,00 4,00
1,290,81
-0,95
1,66
0,64 0,791,18
-2
-1
0
1
2
3
4
5
6
7
8
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Tasa nominal Tasa real
(P) (P)
Colombia: Construyendo la recuperación
Desempleo Regional (Desocupados/PEA,%)
Creación de empleo nacional en 2017 (Creación anual, miles de empleos creados según región)
Ciudades medianas, pequeñas y el campo crean empleo
Fuente: BBVA Research con Datos DANE
9
9,6
8,9
9,4
12,1
10,9 11,610,7
9,610,0
5,9 5,85,1
10,6 9,810,6
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
2013 2014 2015 2016 2017
Total Nacional 10 ciudades Otras Cabeceras
Rural 13 ciudades
-2 25
121
82
226
-50
0
50
100
150
200
250
13 ciudades 10 ciudades Otrascabeceras
Rural TotalNacional
Colombia: Construyendo la recuperación
Los hogares están pensando de nuevo en comprar vivienda
10
Fuente: BBVA Research con datos de Fedesarrollo
Confianza de los hogares y disposición de compra (Balance de respuestas)
-50
-40
-30
-20
-10
0
10
20
30
40
feb-0
8
ma
y-0
8
ag
o-0
8
no
v-0
8
feb-0
9
ma
y-0
9
ag
o-0
9
no
v-0
9
feb-1
0
ma
y-1
0
ag
o-1
0
no
v-1
0
feb-1
1
ma
y-1
1
ag
o-1
1
no
v-1
1
feb-1
2
ma
y-1
2
ag
o-1
2
no
v-1
2
feb-1
3
ma
y-1
3
ag
o-1
3
no
v-1
3
feb-1
4
ma
y-1
4
ag
o-1
4
no
v-1
4
feb-1
5
ma
y-1
5
ag
o-1
5
no
v-1
5
feb-1
6
ma
y-1
6
ag
o-1
6
no
v-1
6
feb-1
7
ma
y-1
7
ag
o-1
7
no
v-1
7
feb-1
8
Confianza de consumidores Componente país Componente hogar Compra de vivienda
Colombia: Construyendo la recuperación
Ventas anuales de vivienda por tipo (Unidades)
Ventas acumuladas en 12 meses (Variaciones anuales, %)
11
Fuente: Coordenada urbana - Camacol
Es necesario remontar la tendencia reciente de menores ventas
51.97772.996 66.374 64.369 61.919
100.099
100.288 122.241 129.819113.627
152.076
173.284188.615 194.188
175.546
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
140.000
160.000
180.000
200.000
2013 2014 2015 2016 2017
VIS No VIS Total
-18
-9
0
9
18
27
36
45
en
e-1
3
ab
r-1
3
jul-13
oct-
13
en
e-1
4
ab
r-1
4
jul-14
oct-
14
en
e-1
5
ab
r-1
5
jul-15
oct-
15
en
e-1
6
ab
r-1
6
jul-16
oct-
16
en
e-1
7
ab
r-1
7
jul-17
oct-
17
en
e-1
8
VIS No VIS Total
Colombia: Construyendo la recuperación
Tampoco se ven grandes ajustes vía precios de la vivienda
Oferta de vivienda por tipo (Unidades)
Crecimiento de la oferta de vivienda (Variaciones anuales, %)
Fuente: Coordenada urbana - Camacol
La oferta se ajusta, pero a menor ritmo que la demanda
0,7
2,5
7,5
-40
-20
0
20
40
60
80
100
120
140
160
-5
0
5
10
15
20
25
30
35
40
en
e-1
3
ma
y-1
3
sep-1
3
en
e-1
4
ma
y-1
4
sep-1
4
en
e-1
5
ma
y-1
5
sep-1
5
en
e-1
6
ma
y-1
6
sep-1
6
en
e-1
7
ma
y-1
7
sep-1
7
en
e-1
8
No VIS Total VIS (Eje derecho)
19.89031.757 25.406 30.340 32.085
68.598
79.176 96.685107.596 111.797
88.488
110.933
122.091
137.936143.882
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
140.000
160.000
2013 2014 2015 2016 2017
VIS No VIS Total
12
Colombia: Construyendo la recuperación
Fuente: BBVA Research con datos de La Galería Inmobiliaria y Coordenada Urbana - Camacol
Esquema de preventas fue importante para enfrentar las menores ventas en las
etapas finales del proyecto
Inventarios terminados limitan las utilidades de los constructores y sus
compromisos de pago
Estamos en camino de disminuir la oferta disponible
Comportamiento de la oferta (% del total)
70% 70%
27%23%
3% 7%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
en
e-1
3
ab
r-1
3
jul-13
oct-
13
en
e-1
4
ab
r-1
4
jul-14
oct-
14
en
e-1
5
ab
r-1
5
jul-15
oct-
15
en
e-1
6
ab
r-1
6
jul-16
oct-
16
en
e-1
7
ab
r-1
7
jul-17
oct-
17
en
e-1
8
Preventas En construcción Terminados
Oferta actual por precios (Unidades)
3.789
34.783
76.425
24.537
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
80.000
VIP VIS (No VIP) De VIS a 340millones
Más de 340millones
13
Colombia: Construyendo la recuperación
14
Fuente: BBVA Research con datos de La Galería Inmobiliaria y Coordenada Urbana - Camacol
La ciudad que lideró el dinamismo en VIS fue Bogotá, en donde se iniciaron 14,4 mil
unidades en 2017
En todo el país, se iniciaron 158,0 mil unidades en 2017, de las cuales 71,7 mil
fueron viviendas VIS
Sin embargo, sobresalió la iniciación de viviendas VIS en 2017
Variación anual de las iniciaciones de vivienda en 2017 Vivienda VIS Vivienda No VIS Total
70
11
36
19
40
-23 -22
2
18
-40
-20
0
20
40
60
80
-1
10
-17
12
-4
-55
4
-18
-9
-60
-50
-40
-30
-20
-10
0
10
2019
11
-7
1619
-47
-10 -9
1
-60
-50
-40
-30
-20
-10
0
10
20
30
70
11
36
19
40
-23 -22
2
18
-40
-20
0
20
40
60
80
Btá. C/marca M/llín Cali B/quilla B/manga Eje caf. Otros Total
Colombia: Construyendo la recuperación
Hay que darle una vuelta a los indicadores del sector
15 Fuente: BBVA Research con datos oservados de DANE, Camacol, Banco de la República, Superfinanciera
PIB edificaciones
Licencias vivienda
Inicios vivienda m2
Culminación vivienda
Viviendas en proceso
Viviendas paradas
Oferta total vivienda
Inventarios vivienda
IPVN reales
PIB edificaciones IPVU reales
Costos construcción
T. interés hipotecaria
Cartera hipotecaria
Finanzas empresas
-7,3
-4,6
-3,5
-18,9
3,6
8,2
6,3
5,0
2,5
2,5
3,5
11,8
12,6
Exigente
-13,5
-7,5
-20,0
-8,7
-0,1
13,0
4,3
6,3
2,4
3,6
4,8
10,8
11,8
Exigente
1S17 2S17
Año 2017
Colombia: Construyendo la recuperación
Año 2018(p)
Hay que darle una vuelta a los indicadores del sector
16 Fuente: BBVA Research con datos oservados de DANE, Camacol, Banco de la República, Superfinanciera
PIB edificaciones
Licencias vivienda
Inicios vivienda m2
Culminación vivienda
Viviendas en proceso
Viviendas paradas
Oferta total vivienda
Inventarios vivienda
IPVN reales
PIB edificaciones IPVU reales
Costos construcción
T. interés hipotecaria
Cartera hipotecaria
Finanzas empresas
-9,0
Crecimiento
Caída aún
Cae/estable
Caídas
Aún crecen
Crecimiento
Agotándose
Cerca a 0
P+1%ó2%
+Salarios
Bajando
La+dinámica
Exigente
2,1
Crecimiento
Crecimiento
Crecimiento
Estabilidad
Crecen poco
Leve caída
Equilibrados
Creciendo
P+1%
Se moderan
Bajando
La+dinámica
Mejorando
1S18 2S18 - Se redujeron los m2 en proceso
- Rezago 8-10 meses con construcción
- Cayeron en unidades y más en metros
- Se ampliaron los plazos de construcción
- Más culminaciones que inicios
- Menores ventas retrasaron ejecución
- Sigue creciendo pese a menores ventas
- Ajuste insuficiente en oferta
- Tampoco hubo un ajuste vía precios
- Incluso, los usados crecieron fuerte aún
- Mayores salarios incrementaron costos
- Alivio financiero para los hogares
- La más dinámica entre las carteras
- Choque de costos y menores ventas
Colombia: Construyendo la recuperación
17
Estructura urbana de
tenencia de vivienda
El 40% de los hogares tiene
vivienda propia pagada, y
otro 5% la están pagando
El 44% viven en arriendo
En el Caribe es donde prima
la propiedad (52%), pero
tienen alto déficit cualitativo
Fuente: BBVA Research con datos del DANE. *Hacinamiento: 3 a 5 personas por cuarto es cualitativo. Más de 5
personas es cuantitativo
Muchos aún no tienen la casa “ideal”
Hogares
14 100%
Urbanos
11,0 79%
Sin déficit
8,8 80%
Con déficit
2,2 20%
Cualitativo
1,6 71%
Pisos
0,6 37%
Hacinamiento*
0,3 16%
Cocina
0,4 23%
Servicios
0,8 54%
Cuantitativo
0,6 29%
Estructura 0,05
6%
Cohabitación 0,5
77%
Hacinamiento*
0,1 19%
Rurales
3,0
21%
Déficit de vivienda en Colombia
Colombia: Construyendo la recuperación
La historia del déficit es muy distinta por regiones
Déficit cuantitativo urbano de vivienda (Datos de la GEIH, 2016)
18 Fuente: BBVA Research con datos de DANE y Camacol
10,8
9,7
7,7
7,6
6,7
6,6
5,9
5,8
5,7
5,5
5,2
5,1
4,9
4,1
3,9
3,4
3,2
3,1
2,9
0 2 4 6 8 10 12
Santander
Valle
Magdalena
Córdoba
C/marca
N.Sder
Meta
Nacional
Boyacá
Cesar
Bogotá
Huila
Bolívar
Atlántico
Tolima
Antioquia
Caldas
Risaralda
Nariño
Déficit cualitativo urbano de vivienda (Datos de la GEIH, 2016)
48,0
44,9
38,4
28,8
21,8
18,4
16,9
16,0
14,4
14,2
13,1
11,9
11,5
9,5
9,4
8,9
6,6
6,5
3,8
0 10 20 30 40 50
Córdoba
Magdalena
Bolívar
Nariño
Cesar
Huila
Atlántico
N.Sder
Nacional
Tolima
Caldas
C/marca
Meta
Antioquia
Valle
Santander
Risaralda
Boyacá
Bogotá
Colombia: Construyendo la recuperación
19
Tenencia de vivienda aumenta los años y no depende de género
Tenencia de vivienda según edad y sexo (% de total de hogares con Jefe de Hogar por edad y sexo)
Tenencia de carros según edad y sexo (% de total de hogares con Jefe de Hogar por edad y sexo)
-30 -20 -10 0 10 20 30 40
18
21
24
27
30
33
36
39
42
45
48
51
54
57
60
63
66
69
72
tenencia carro mujer tenencia carro hombre
EdadEdad
-100 -50 0 50 100
1821
2427
3033
363942
4548
5154
576063
6669
72
tenencia vivienda mujer tenencia vivienda hombre
EdadEdad
Fuente: BBVA Research con datos de la GEIH de 13 ciudades.*Pagada o en vía de pago.
Colombia: Construyendo la recuperación
20
Fuente: BBVA Research con datos de la GEIH de 13 ciudades
…aumenta moderadamente hasta los ingresos de los hogares del 20% más alto,
y después se acelera bastante
En general, la tenencia de vivienda aumenta con el ingreso a un ritmo más
constante que en autos, por ej.
A mayor ingreso, mayor tenencia de vivienda, pero…
Tenencia de bienes según ingreso (% del total de hogares de cada quintil de ingreso)
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
quintil 1 quintil 2 quintil 3 quintil 4 quintil 5
Moto Carro Vivienda
Colombia: Construyendo la recuperación
3 2
4 5 6
1 1 Macro saludable Crecer bien y rápido
Más y mejor empleo Formalización y
productividad
21
Estabilidad jurídica y de
las reglas Rapidez y sencillez del
sistema judicial
Infraestructura y bienes
públicos Urbanización y adaptación
de suelos, no sólo en
grandes ciudades
Mejor transporte público
urbano Para reducir brechas de
precios entre centro y periferia
Acceso al financiamiento Historia laboral y crediticia
La política económica y la macro “ideal” para el sector vivienda
Colombia: Construyendo la recuperación
3 2
4 5 6
1 1 Habilitar suelos y
construir vivienda
subsidiada para los más
pobres (urbana y rural)
Subsidios de demanda,
a formales e informales,
con opción de gratuidad
y en todo el país
22
Subsidio a la compra de
vivienda de clase media
con vocación anti-cíclica
Instrumentos financieros
(seguro default, tasa de
crédito libre, etc.) y
profundidad de mercado
Ampliar mecanismo de
compra de vivienda a
través del arriendo
Subsidios para adecuación
de vivienda de los hogares
rurales y legalización de
propiedad (títulos)
La política pública “ideal” en el sector de vivienda
(*) Aviso Legal, Arial 8pt , color (102-102-102)
Colombia: Construyendo la recuperación
Este informe ha sido elaborado por la Unidad de Colombia
Colombia Juana Téllez
+57 347 16 00
BBVA Research Jorge Sicilia Serrano
Análisis Macroeconómico
Rafael Doménech
Escenarios Económicos Globales
Miguel Jiménez
Mercados Financieros Globales
Sonsoles Castillo
Modelización y Análisis de Largo
Plazo Global
Julián Cubero
Innovación y Procesos
Oscar de las Peñas
Sistemas Financieros y Regulación
Santiago Fernández de Lis
Regulación Digital y Tendencias
Álvaro Martín
Regulación
Ana Rubio
Sistemas Financieros
Olga Cerqueira
España y Portugal
Miguel Cardoso
Estados Unidos
Nathaniel Karp
México
Carlos Serrano
Turquía, China
y Big Data
Álvaro Ortiz
Turquía
Álvaro Ortiz
Asia
América del Sur
Juan Manuel Ruiz
Argentina
Gloria Sorensen
Chile
Jorge Selaive
Colombia
Juana Téllez
Perú
Hugo Perea
Venezuela
Julio Pineda
Mauricio Hernández
+57 347 16 00
23
Le Xia
Colombia: Construyendo la recuperación
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