Derecho CivilSEGUNDA PARTEESTUDIO DE LOS CONTRATOS EN PARTICULARCAPTULO IContratos consensuales y solemnesI. Contrato de promesa o promesa de celebrar un contratoEl contrato de promesa o la promesa de celebrar un contrato es aquel contrato por el cual las partes se obligan a celebrar un contrato determinado en el futuro, en un cierto plazo o en el evento de cierta condicin.Lo ms corriente que se conoce son las famosas promesas de compraventa.Las partes en el contrato de promesa se llaman prometientes. As por ejemplo, si una persona A se compromete con otra persona B a celebrar un contrato de compraventa en un futuro cercano en que A le vendera a B, entonces, A sera el prometiente vendedor (porque est prometiendo vender algo) y B sera el prometiente comprador (porque en el mismo acto estara prometiendo comprar algo).1. Importancia de este contratoEl contrato de promesa permite contratar cuando las partes, por cualquier circunstancia, estn impedidas de celebrar de inmediato el contrato definitivo.Caractersticas del contrato de promesaa. Es un contrato principal y, adems, totalmente independiente del contrato que se promete celebrar, que se llama contrato definitivo o contrato prometido.b. Es un contrato preparatorio o preliminar, porque su objeto esencial es la celebracin de un contrato querido por las partes, pero que no se puede celebrar inmediatamente.c. Es un contrato de aplicacin general, esto es que se puede celebrar un contrato de promesa en que se convenga la celebracin de cualquiera otro contrato definitivo posterior.d. Es un contrato solemne. La solemnidad consiste en que el contrato de promesa debe constar siempre por escrito.e. Es un contrato, por regla general, bilateral y oneroso. Pero nada impide que el contrato de promesa pueda ser unilateral e incluso pueda ser gratuito.El contrato prometido, a su vez, puede ser bilateral o unilateral, como tambin puede ser gratuito u oneroso.Sobre este particular ha habido discusin en la doctrina. Entonces, pueden darse las siguientes situaciones: Puede existir una promesa unilateral de celebrar un contrato definitivo unilateral, o sea, a travs de este contrato de promesa unilateral una parte se obliga a celebrar con la otra un contrato determinado, en tanto que la otra parte no contrae obligacin alguna de celebrar un contrato definitivo, pero si tiene la facultad de exigir su otorgamiento a quien se oblig a celebrar. Tambin podra darse la situacin de que haya una promesa unilateral de celebrar un contrato definitivo bilateral. Aqu nuevamente en la promesa slo una de las partes se obliga para con la otra que no tiene obligacin alguna.Esta posibilidad de que haya un contrato de promesa unilateral de celebrar un contrato definitivo o prometido bilateral, ha producido discusin en la doctrina.Una parte de la doctrina ha dicho que esto de la promesa unilateral de celebrar un contrato bilateral no vale, y no vale por las siguientes razones: Segn el artculo 1478, la condicin que depende de la mera voluntad de la persona que se obliga es nula, porque no habra voluntad de obligarse. Ejemplo: te presto mi Cdigo, si quiero (no habra voluntad de obligarse). Adems, el artculo 1554 (que es el artculo en que se consagra este contrato de promesa) establece que para que la promesa sea vlida, en ella (promesa) debe estar de tal modo especificado el contrato prometido que slo falte la tradicin de la cosa (si el contrato es real) o el cumplimiento de las solemnidades para que sea perfecto (si el contrato es solemne). Entonces, dicen que en este caso que no solo falta la tradicin o la solemnidad, sino que falta la voluntad previa de que se quiera contratar.La primera crtica que hace el otro sector de la doctrina es que dicen que el artculo 1478 dice que la obligacin condicional que depende de la mera voluntad de la persona, no vale. Claro que no vale, porque no hay seriedad. Pero si depende de la persona que puede exigir el cumplimiento, vale porque hay seriedad.Respecto al segundo punto, el otro sector de la doctrina dice que tampoco es as, porque en los contratos reales la voluntad se manifiesta con la entrega de la cosa, y en los contratos solemnes la voluntad se manifiesta con el cumplimiento de las solemnidades. Por lo tanto, dicen que es perfectamente vlido, slo falta la tradicin o la solemnidad, porque en los contratos solemnes, en realidad, la solemnidad no es otra cosa que la forma en que se manifiesta la voluntad; y en los contratos reales, la entrega o tradicin de la cosa no es otra cosa que la forma en que se manifiesta la voluntad. Entonces, la voluntad est, no falta. Esta segunda posicin es mayoritaria en la doctrina y, por lo tanto, concluiramos que una promesa unilateral de celebrar un contrato posterior bilateral es perfectamente vlida.Requisitos del contrato de promesa Requisitos generales de todo contrato. Requisitos particulares del artculo 1554.Art. 1554. La promesa de celebrar un contrato no produce obligacin alguna; salvo que concurran las circunstancias siguientes:1. Que la promesa conste por escrito;2. Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces;3. Que la promesa contenga un plazo o condicin que fije la poca de la celebracin del contrato;4. Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que slo falten para que sea perfecto, la tradicin de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban.Concurriendo estas circunstancias habr lugar a lo prevenido en el artculo precedente.1. Tiene que constar por escrito (artculo 1554 N 1).Si no se cumple con este requisito, el contrato es inexistente. Si no consta por escrito es nulo de nulidad absoluta.2. El contrato prometido no debe ser de aquellos que la ley declara como ineficaces (artculo 1554 N 2).Este requisito tiene distintas interpretaciones: Si el contrato prometido es nulo, tambin lo sera la promesa. Pero se ha sostenido que esto no es muy vlido porque se ha manifestado que la promesa es un contrato independiente y con vida propia del contrato prometido. Mayoritariamente se dice que slo sera nula la promesa de celebrar un contrato cuando el contrato prometido est expresamente prohibido por la ley (norma prohibitiva). A. Hiptesis entre el contrato prometido y la promesaa. Si el contrato prometido o la promesa misma estn expresamente prohibidos, la promesa es nula de nulidad absoluta.b. Si se celebra una promesa de compraventa respecto de bienes que estn judicialmente embargados, porque el artculo 1464 prohbe la enajenacin de los bienes judicialmente embargados, a menos que el juez lo autorice o el acreedor consienta en ello; y el artculo 1810 prohbe que se celebre la compraventa respecto de las cosas a que se refiere el artculo 1464, porque el artculo 1810 dice que pueden venderse todas las cosas corporales o incorporales, cuya enajenacin no est prohibida por la ley. Pero el artculo 1810 es un artculo excepcional, que slo se da para el contrato de compraventa, y las normas excepcionales se tienen que interpretar restrictivamente, es decir, es slo para el caso que lo dio el legislador.Por lo tanto, es perfectamente vlida la promesa de compraventa de bienes embargados judicialmente, porque se entiende celebrada bajo la condicin que al momento de querer celebrarse la compraventa, no van a estar embargados los bienes.Art. 1464. Hay un objeto ilcito en la enajenacin:1. De las cosas que no estn en el comercio;2. De los derechos o privilegios que no pueden transferirse a otra persona;3. De las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o el acreedor consienta en ello;4. De especies cuya propiedad se litiga, sin permiso del juez que conoce en el litigio.La incomerciabilidad de las cosas embargadas por decreto judicial no es absoluta, ya que son cosas naturalmente comerciables, pero que por una resolucin judicial estn temporalmente incomerciables. Por lo tanto, su incomerciabilidad no es ni absoluta ni permanente.Pero adems, acabamos de decir que la mayor parte de la doctrina (e incluso la jurisprudencia) piensa que para que la promesa fuera invlida, se requiere que se est prometiendo un contrato expresamente prohibido por la ley. En el artculo 1464, sus N 1 y 2 contienen una norma prohibitiva, porque esas cosas no se pueden comerciar nunca, jams, o sea, bajo ningn respecto y bajo ninguna circunstancia.Pero los N 3 y 4 del artculo 1464 son normas imperativas.Artculo 1464N 1 y N 2 (Incomerciabilidad absoluta y permanenteNorma prohibitivaN 3 y N 4 (Incomerciabilidad que no es absoluta y que tampoco es permanente.Norma imperativaEl artculo 1464 tiene slo dos cosas que estn prohibidas por la ley: aquellas del N 1 y del N 2.Es discutible tambin y por eso la promesa de cosas embargadas judicialmente vale, pero no se puede transferir el dominio.Entonces, el artculo 1810 se refiere solamente a los nmeros 1 y 2 del artculo 1464, porque los nmeros 3 y 4 estn permitidos.Lo que nadie discute es que los objetos embargados judicialmente sin autorizacin del juez ni del acreedor, se pueden prometer vender, esto porque la promesa se entiende que est hecha bajo la condicin de que al momento de celebrarse la compraventa la cosa se pueda vender.c. Qu pasa en el caso de la promesa de venta de inmuebles hereditarios sin cumplir con las inscripciones del artculo 688?Art. 688. En el momento de deferirse la herencia, la posesin efectiva de ella se confiere por el ministerio de la ley al heredero; pero esta posesin legal no habilita al heredero para disponer en manera alguna de un inmueble, mientras no preceda:1. La inscripcin del decreto judicial o la resolucin administrativa que otorgue la posesin efectiva: el primero ante el conservador de bienes races de la comuna o agrupacin de comunas en que haya sido pronunciado, junto con el correspondiente testamento, y la segunda en el Registro Nacional de Posesiones Efectivas;2. Las inscripciones especiales prevenidas en los incisos primero y segundo del artculo precedente: en virtud de ellas podrn los herederos disponer de consuno de los inmuebles hereditarios, y3. La inscripcin prevenida en el inciso tercero: sin esta no podr el heredero disponer por s solo de los inmuebles hereditarios que en la particin le hayan cabido.Los bienes, derechos y obligaciones transmisibles por el ministerio de la ley pasan a dominio (a propiedad) de los herederos.El artculo 688 dice que al mismo tiempo los herederos entran en posesin de los bienes hereditarios. Esta posesin, por el solo ministerio de la ley (al igual que el dominio), pasa a los herederos. Pero este artculo 688 dice que el heredero no puede disponer de los bienes hereditarios mientras no hayan practicado las siguientes inscripciones: Inscripcin del decreto judicial o la resolucin administrativa que otorgue la posesin efectiva. Inscripciones especiales de herencia, que consisten en que si el causante tena un inmueble, ese inmueble en vez de ser inscrito a su nombre, ser inscrito a nombre de sus herederos. Inscripcin del acto de particin, es decir, si el causante tena dos hijos (Pedro y Juan) y tena dos bienes: una casa en Valparaso y una casa en Puente Alto. Los herederos se ponen de acuerdo y un bien es para cada uno. Esto se llama particin.Una vez efectuadas estas inscripciones, los herederos podrn disponer de los bienes hereditarios.Es vlida la promesa de compraventa de un inmueble hereditario sin haber hecho estas inscripciones?Claro que es vlida, porque lo que se prohbe es la disposicin y con el contrato de promesa de compraventa nadie dispone de nada, porque uno dispone de las cosas a travs de la tradicin, pero no a travs de los contratos, porque los contratos slo generan derechos personales y se disponen las cosas a travs de los modos de adquirir el dominio.d. Qu pasa si el marido promete vender bienes de la sociedad conyugal sin la autorizacin de la mujer?La sociedad conyugal es una sociedad civil que se forma por el solo hecho de contraer matrimonio, a menos que las partes acuerden un rgimen distinto.La sociedad conyugal la administra el marido y la mujer no tiene participacin alguna ni derecho alguno en la sociedad conyugal mientras dure la sociedad conyugal. Sin embargo, para precaver posibles actos del marido en perjuicio de la mujer que no administra, la ley dice para que ciertos actos el marido debe contar con autorizacin de la mujer, y el artculo 1749 nos dice que actos (respecto de los bienes sociales) el marido no puede realizarlos sin la autorizacin de la mujer.Art. 1749. El marido es jefe de la sociedad conyugal, y como tal administra los bienes sociales y los de su mujer; sujeto, empero, a las obligaciones y limitaciones que por el presente Ttulo se le imponen y a las que haya contrado por las capitulaciones matrimoniales.Como administrador de la sociedad conyugal, el marido ejercer los derechos de la mujer que siendo socia de una sociedad civil o comercial se casare, sin perjuicio de lo dispuesto en el artculo 150.El marido no podr enajenar o gravar voluntariamente ni prometer enajenar o gravar los bienes races sociales ni los derechos hereditarios de la mujer, sin autorizacin de esta.No podr tampoco, sin dicha autorizacin, disponer entre vivos a ttulo gratuito de los bienes sociales, salvo el caso del artculo 1735, ni dar en arriendo o ceder la tenencia de los bienes races sociales urbanos por ms de cinco aos, ni los rsticos por ms de ocho, incluidas las prrrogas que hubiere pactado el marido.Si el marido se constituye aval, codeudor solidario, fiador u otorga cualquiera otra caucin respecto de obligaciones contradas por terceros, slo obligar sus bienes propios.En los casos a que se refiere el inciso anterior para obligar los bienes sociales necesitar la autorizacin de la mujer.La autorizacin de la mujer deber ser especfica y otorgada por escrito, o por escritura pblica si el acto exigiere esta solemnidad, o interviniendo expresa y directamente de cualquier modo en el mismo. Podr prestarse en todo caso por medio de mandato especial que conste por escrito o por escritura pblica segn el caso.La autorizacin a que se refiere el presente artculo podr ser suplida por el juez, previa audiencia a la que ser citada la mujer, si esta la negare sin justo motivo. Podr asimismo ser suplida por el juez en caso de algn impedimento de la mujer, como el de menor edad, demencia, ausencia real o aparente u otro, y de la demora se siguiere perjuicio. Pero no podr suplirse dicha autorizacin si la mujer se opusiere a la donacin de los bienes sociales.El inciso 3 de este artculo 1749 es una norma que prohbe enajenar o gravar y prometer enajenar o gravar, pero no prohbe vender ni prometer vender; porque tal vez el marido promete vender para cuando cuente con la autorizacin de la mujer. Entonces, perfectamente sera vlida la promesa de venta, no la promesa de enajenar, porque lo que impide el artculo 1749 es que se enajene o se prometa enajenar. Es ms, lo ms posible es que se prometa vender para cuando se pueda realmente no slo consumar la venta, sino tambin la enajenacin posterior cuando se cuente con la autorizacin de la mujer.e. Qu pasa con la promesa y la lesin enorme?Recordemos que la lesin enorme consiste en un perjuicio pecuniario que sufre una parte como consecuencia de una desproporcin excesiva en la prestacin de un contrato oneroso conmutativo.Se puede rescindir un contrato de promesa de compraventa porque haya habido lesin enorme?Se pueden dar las siguientes situaciones: La promesa como tal no es susceptible de lesin enorme, pues esta es propia del contrato de compraventa, no de la promesa. Si se celebra una compraventa que est precedida de un contrato de promesa, la compraventa es perfectamente susceptible de rescindirse por lesin enorme, porque cuando en la compraventa se habla de lesin enorme, la ley no hace distingos. Si el precio de la compraventa se paga al momento de la promesa, no se puede anular la compraventa posterior por lesin enorme.Art. 1889. El vendedor sufre lesin enorme, cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesin enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella.El justo precio se refiere al tiempo del contrato.No se puede anular porque el artculo 1889 dice que el vendedor sufre lesin enorme y el comprador sufre lesin enorme y las partes en el contrato de promesa se llaman prometientes. Slo en el contrato de compraventa una parte se llama comprador y la otra vendedor, en cambio, en el contrato de promesa estamos con el prometiente comprador y con el prometiente vendedor. Entonces, la lesin enorme no es una institucin aplicable al contrato de promesa, ya que es una institucin propia del contrato de compraventa, porque segn el artculo 1889 los nicos que pueden sufrir lesin enorme son el comprador y el vendedor.En cambio, si el precio se paga al momento del contrato de compraventa y no al celebrarse la promesa, es perfectamente anulable la compraventa por lesin enorme, porque ah si que estara sufriendo lesin enorme el comprador o el vendedor.3. Que la promesa contenga un plazo o condicin que fije la poca de la celebracin del contrato.Este artculo quiere decir que la ley est elevando a la categora de esencial este requisito, porque sin este requisito el contrato de promesa no produce obligacin alguna, es decir, es inexistente. A. Prevenciones sobre este particular La condicin y el plazo, que son de por s elementos accidentales, en el contrato de promesa estn elevados a la categora de esenciales. En este caso, como la modalidad la impone la ley, se convierte en elemento de la naturaleza o de la esencia (como en este caso muy excepcional). En cuanto al plazo. Este plazo puede ser suspensivo o extintivo. En cuanto a la condicin. La condicin puede ser suspensiva o resolutoria, pero debe ser tal que en realidad sirva efectivamente para sealar la poca del contrato prometido. Por lo tanto, debe ser determinada.4. Que se especifique en la promesa de tal modo el contrato prometido que slo falte para que sea perfecto la entrega de la cosa y las solemnidades en su caso.Por lo tanto, aqu tenemos que hacer una distincin entre contratos reales y solemnes, ya que el artculo 1554 N 4 habla de la tradicin de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriban.En el caso de un contrato definitivo o prometido real, deber especificar con toda claridad el contrato de promesa: Las partes La especie o naturaleza del acto o contrato El objeto del contrato por cuya entrega se perfecciona.En los contratos solemnes, debe especificarse con claridad: Las partes, y Las estipulaciones mismas del contrato, de suerte tal que slo falte la solemnidad.CARACTERSTICAS del contrato de promesaEs un contrato: PRINCIPAL e INDEPENDIENTE del contrato prometido. PREPARATORIO DE APLICACIN GENERAL SOLEMNE ( siempre por escrito Por regla general es BILATERAL y ONEROSO El contrato prometido puede ser:Bilateral o unilateralGratuito u onerosoREQUISITOS del contrato de promesaa. Generales de todo contrato Voluntad Objeto Causa Solemnidad (cuando la ley as lo exigiere)b. Particulares del artculo 1554La promesa ser nula cuando el contrato prometido est expresamente prohibido por la ley. La promesa debe constar por escrito. El contrato prometido no debe ser de aquellos declarados como ineficaces por la ley. Debe contener un plazo o condicin fijando la poca de celebracin del contrato prometido Debe estar especificada de tal manera que solo falte la entrega o la solemnidad para que se perfeccione el contrato prometido.Contratos reales debe especificar: Las partes Especie o naturaleza del acto o contrato Objeto del contrato por cuya entrega se perfeccionaContratos solemnes debe especificar: Las partes Estipulaciones mismas del contrato. Slo debe faltar la solemnidad.El contrato definitivo tambin puede ser consensualEfectos del contrato de promesaDel contrato de promesa nace una obligacin de hacer, aunque el contrato prometido contenga en s una obligacin de dar, el contrato de promesa genera siempre una obligacin de hacer. As por ejemplo: una promesa de un contrato de compraventa en que un sujeto A se compromete con B a venderle su Cdigo y que B se compromete a comprarlo. Esta es una obligacin de hacer porque consiste en un hecho que no tiene por objeto transferir el dominio ni constituir un derecho real. Pero resulta que la compraventa es un contrato que genera una obligacin de dar. Pero el contrato de promesa genera siempre una obligacin de hacer, aunque el contrato prometido contenga una obligacin de dar o de no hacer.Este contrato de promesa que genera una obligacin de hacer, hace que esta obligacin de hacer tenga las siguientes caractersticas: La accin para exigir el cumplimiento de la obligacin es una accin mueble, ya que los hechos que se deben se reputan muebles. Es una obligacin indivisible Esta accin es transferible y transmisible. La accin prescribe ordinariamente en cinco aos.-La obligacin contenida en el contrato de promesa se hace exigible cuando se cumpla la condicin o cuando llegue el plazo. En ese momento, en que se cumple la condicin o llega el plazo, nace el derecho de las partes de exigir la celebracin del contrato prometido y desde ah se cuenta el tiempo de cinco aos para la prescripcin.Cumplimiento del contrato de promesaEl cumplimiento puede ser voluntario o forzado.Art. 1553. Si la obligacin es de hacer y el deudor se constituye en mora, podr pedir el acreedor, junto con la indemnizacin de la mora, cualquiera de estas tres cosas, a eleccin suya:1. Que se apremie al deudor para la ejecucin del hecho convenido;2. Que se le autorice a l mismo para hacerlo ejecutar por un tercero a expensas del deudor;3. Que el deudor le indemnice de los perjuicios resultantes de la infraccin del contrato.En el caso que el acreedor opte por el cumplimiento forzado, se est ante una situacin especial que es que si el deudor se niega a la celebracin del contrato prometido, puede proceder el juez en su representacin, igual que en el caso de las ventas forzadas. Este es un caso de representacin legal especial en que el juez reemplaza al deudor rebelde.Por supuesto que en estos casos, el contratante diligente, adems, tiene el derecho a pedir indemnizacin de perjuicios moratoria.Extincin del contrato de promesaEl contrato de promesa se extingue por los modos generales de extinguir las obligaciones.Adems de la posibilidad que le entrega el artculo 1553 (por tratarse de una obligacin de hacer), el contrato de promesa dispone como todos los dems contratos del artculo 1489 (cuando se trate de un contrato bilateral), o sea, se puede exigir por la resolucin, es decir, opera la condicin resolutoria tcita.Art. 1489. En los contratos bilaterales va envuelta la condicin resolutoria de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado.Pero en tal caso podr el otro contratante pedir a su arbitrio o la resolucin o el cumplimiento del contrato, con indemnizacin de perjuicios.El contrato de promesa tambin se extingue por caducidad, esto es, cuando se pacta un plazo extintivo.Tambin se extingue por imposibilidad en la ejecucin. Si como resultado del contrato de promesa se pierde la cosa que se debe dar o entregar, si esta prdida es fortuita se extingue la obligacin. En cambio, si la cosa que se debe dar o entregar en virtud del contrato de promesa perece por culpa del deudor, este debe indemnizar compensatoriamente.La mora en el contrato de promesa se rige por las reglas generales.Extincin del contrato de promesa Modos generales de extinguir las obligaciones Por resolucin (condicin resolutoria tcita) Por caducidad (llegada del plazo extintivo) Por imposibilidad en la ejecucinII. Contrato de compraventaEl Cdigo define al contrato de compraventa en el artculo 1793 como aquel contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquella se dice vender y esta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida, se llama precio.Caractersticas del contrato de compraventa Por regla general es consensual, esto es, se perfecciona por el solo acuerdo en dos cosas elementales: el precio y la cosa.Excepciones: Hay algunas compraventas que son solemnes, y estas son: Compraventa de bienes races Compraventa de servidumbres Compraventa de censo Compraventa de sucesin hereditaria, o sea, el derecho real de herencia.Todas estas compraventas exigen escritura pblica para perfeccionarseArt. 1801. La venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y en el precio; salvas las excepciones siguientes.La venta de los bienes races, servidumbres y censos, y la de una sucesin hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pblica.Los frutos y flores pendientes, los rboles cuya madera se vende, los materiales de un edificio que va a derribarse, los materiales que naturalmente adhieren al suelo, como piedras y sustancias minerales de toda clase, no estn sujetos a esta excepcin. Es un contrato principal, no requiere de otro para subsistir. Es un contrato bilateral. Es un contrato siempre oneroso. Generalmente conmutativo y excepcionalmente aleatorio. Es un contrato de ejecucin nica. Es un contrato tpico, esto es, est regulado y reconocido por la ley. La compraventa constituye un ttulo translaticio de dominio.Art. 703. El justo ttulo es constitutivo de dominio o translaticio de dominioSon constitutivos de dominio la ocupacin, la accesin y la prescripcin.Son translaticios de dominio los que por su naturaleza sirven para transferirlo, como la venta, la permuta, la donacin entre vivos.Pertenecen a esta clase las sentencias de adjudicacin en juicios divisorios, y los actos legales de particin.Las sentencias judiciales sobre derechos litigiosos no forman nuevo ttulo para legitimar la posesin.Las transacciones en cuanto se limitan a reconocer o declarar derechos preexistentes, no forman nuevo ttulo; pero en cuanto transfieren la propiedad de un objeto no disputado, constituyen un ttulo nuevo.Requisitos del contrato de compraventa Los generales de todo contrato. Cosa PrecioA. La cosaLa cosa es el objeto de la prestacin del vendedor.1. Requisitos de la cosaa) La cosa debe existir o esperarse que exista.Si falta la cosa porque no existe o porque no se espera que exista, entonces la obligacin del vendedor carece de objeto y la obligacin del comprador carece de causa.Qu valor tiene esa compraventa en que no hay objeto por un lado ni causa por la otra?Ningn valor.Art. 1814. La venta de una cosa que al tiempo de perfeccionarse el contrato se supone existente y no existe, no produce efecto alguno.Si faltaba una parte considerable de ella al tiempo de perfeccionarse el contrato, podr el comprador a su arbitrio desistir del contrato, o darlo por subsistente, abonando el precio a justa tasacin.El que vendi a sabiendas lo que en el todo o en una parte considerable no exista, resarcir los perjuicios al comprador de buena fe.b) La cosa debe ser susceptible de enajenarse. Pero para evitar fraude, el artculo 1810 dice que no se puede vender lo que est prohibido enajenar.Art. 1810. Pueden venderse todas las cosas corporales o incorporales, cuya enajenacin no est prohibida por ley.Si el contrato de compraventa contiene una cosa cuya enajenacin est prohibida por la ley, ese contrato adolece de objeto ilcito y se sanciona con nulidad absoluta.c) La cosa debe ser determinada o determinable y, adems, singular.La cosa debe estar determinada a lo menos en cuanto al gnero, y si la cosa no est determinada en cuanto al gnero se debe dar algn nmero o dar algn indicio para precisar la cantidad.Art. 1461 (en especial los incisos 1 y 2). No slo las cosas que existen pueden ser objetos de una declaracin de voluntad, sino las que se espera que existan, pero es menester que las unas y las otras sean comerciables, y que estn determinadas, a lo menos, en cuanto a su gnero.La cantidad puede ser incierta con tal que el acto o contrato fije reglas o contenga datos que sirvan para determinarla.Si el objeto es un hecho, es necesario que sea fsica y moralmente posible. Es fsicamente imposible el que es contrario a la naturaleza, y moralmente imposible el prohibido por las leyes, o contrario a las buenas costumbres o al orden pblico.d) La cosa no debe pertenecer al comprador.Art. 1816. La compra de cosa propia no vale: el comprador tendr derecho a que se le restituya lo que hubiere dado por ella.Los frutos naturales, pendientes al tiempo de la venta, y todos los frutos tanto naturales como civiles que despus produzca la cosa, pertenecern al comprador, a menos que se haya estipulado entregar la cosa al cabo de cierto tiempo o en el evento de cierta condicin; pues en estos casos no pertenecern los frutos al comprador, sino vencido el plazo, o cumplida la condicin.Todo lo dicho en este artculo puede ser modificado por estipulaciones expresas de los contratantes.La compraventa de cosa propia no vale porque carece de causa para el comprador. A. Venta de cosa futuraLa venta de cosa futura se entiende hacha bajo la condicin suspensiva de que la cosa llegue a existir (artculo 1813).Art. 1813. La venta de cosas que no existen, pero que se espera que existan, se entender hecha bajo la condicin de existir, salvo que se exprese lo contrario, o que por la naturaleza del contrato aparezca que se compr la suerte. B. Venta de cosa que no existaLa venta de cosa que no existe ni se espera que exista no produce efecto alguno, o sea, no existe el contrato de compraventa, esto porque falta el objeto.La venta de la suerte es un contrato aleatorio.Art. 1814, inciso 1. La venta de una cosa que al tiempo de perfeccionarse el contrato se supone existente y no existe, no produce efecto alguno. C. Venta de cosa ajenaSegn el artculo 1815, La venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del dueo de la cosa vendida, mientras no se extingan por el lapso de tiempo. C.1. Efectos de la venta de cosa ajenaTenemos que distinguir: Si el que vende la cosa ajena ya le entreg la cosa al comprador, el dueo puede reivindicarla de manos de este (del comprador), porque se da la situacin de que el dueo no est en posesin de lo que le pertenece. En tal situacin, este comprador que va a ser privado de la cosa por el verdadero dueo, va a citar a su vendedor de eviccin, salvo que el dueo haya ratificado la venta o que el comprador, como dice el artculo 1815, haya adquirido la cosa por prescripcin adquisitiva.Art. 1818. La venta de cosa ajena, ratificada despus por el dueo, confiere al comprador los derechos de tal desde la fecha de la venta. Si el vendedor de la cosa ajena todava no la entrega, es decir, todava la tiene en su poder, entonces, el verdadero dueo puede reivindicarla de manos del vendedor, antes que haga la entrega. En tal caso, el comprador pide la resolucin del contrato con indemnizacin de perjuicios.Art. 1489. En los contratos bilaterales va envuelta la condicin resolutoria de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado.Pero en tal caso podr el otro contratante pedir a su arbitrio o la resolucin o el cumplimiento del contrato, con indemnizacin de perjuicios.B. El precioEl precio, segn el artculo 1793, es la cantidad de dinero que el comprador da (paga al vendedor) por la cosa vendida.1. Requisitos del precioa) Debe existir, o sea, debe ser real.Si el precio falta, la obligacin del comprador carece de objeto y carece de causa la obligacin del vendedor.Que el precio sea real significa que exista y que no sea simulado. Entonces, lo contrario al precio real es el precio simulado.b) Siempre debe ser en dinero.Si el precio no es en dinero, entonces el contrato se llama permuta.Pero el precio puede ser parte en dinero y parte en especie. As, segn el artculo 1794, Cuando el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa, se entender permuta si la cosa vale ms que el dinero; y venta en el caso contrario.c) Debe ser serio.Esto es, que no sea irrisorio, o sea, que no se d en broma o sin el nimo verdadero de obligarse.En cuanto al precio vil, este es un precio manifiestamente injusto, desproporcionado, pero es un precio serio.d) Debe ser determinado o determinableQuin puede determinar el precio? Las partes, y la determinacin del precio por las partes puede ser: Al momento de contratar, o A posteriori, sobre las bases acordadas.Si se trata de cosas fungibles vendidas al corriente de la plaza, se entender el precio del da de la entrega, a menos que se exprese otra cosa.En todo caso, el precio no puede quedar al arbitrio de una sola de las partes (esto slo en teora).Art. 1808. El precio de la venta debe ser determinado por los contratantes.Podr hacerse esta determinacin por cualesquiera medios o indicaciones que lo fijen.Si se trata de cosas fungibles y se vende al corriente de plaza, se entender el del da de la entrega, a menos de expresarse otra cosa. El precio tambin lo puede determinar un tercero y si este tercero que debe determinar el precio no lo hace, podr hacerlo cualquiera otra persona que convengan las partes, y en caso de no convenirse, no hay contrato de compraventa.Art. 1809. Podr asimismo dejarse el precio al arbitrio de un tercero; y si el tercero no lo determinare, podr hacerlo por l cualquiera otra persona en que se convinieren los contratantes; en caso de no convenirse, no habr venta.No podr dejarse el precio al arbitrio de uno de los contratantes.CARACTERSTICAS del contrato de compraventaA. CONSENSUALExcepcionalmente hay compraventas solemnes:- de bienes races- de servidumbres- de censos- de sucesin hereditariaLa solemnidad consiste en que requieren escritura pblica para su perfeccinB. PRINCIPALC. BILATERALD. Siempre ONEROSOConmutativo ( generalmenteAleatorio ( excepcionalmente.E. De EJECUCIN NICAF. TPICOG. Constituye un TTULO TRANSLATICIO DE DOMINIOREQUISITOS del contrato de compraventaA. Generales de todo contrato- Voluntad- Objeto- Causa- SolemnidadesB. COSARequisitosa. Debe existir o esperarse que existab. Susceptible de enajenacinc. Determinada o determinable y singulard. No debe pertenecer al comprador- Venta de cosa futura(Hecha bajo la condicin suspensiva de que la cosa exista- Venta de cosa que no exista(No produce efecto alguno. Falta el objeto- Venta de cosa ajena(Vale, sin perjuicio de los derechos del verdadero dueo.Efectos de la venta de cosa ajenaEl que vende ya entreg la cosa al compradora. Verdadero dueo puede reivindicar la cosab. Comprador cita a su vendedor de eviccin.Todo esto sin perjuicio de que el comprador adquiera por prescripcin adquisitiva.Vendedor de la cosa ajena todava no la entrega al compradora. Verdadero dueo puede reivindicar la cosab. Comprador puede pedir la resolucin del contrato con indemnizacin de perjuicios.A. Debe ser REAL (que exista)B. SIEMPRE en DINERODinero < Especie ( PermutaDinero > Especie ( CompraventaC. PRECIORequisitosC. SERIO (Recordar que el precio vil es serio. El problema es que es injustoD. DETERMINADO o DETERMINABLE- Las partesa. Al momento de contratarb. A posteriori- Un tercero Si no se conviene, no hay compraventaFormas de celebracin del contrato de compraventaPor regla general el contrato de compraventa es un contrato consensual.La venta se reputa perfecta desde que las partes aceptan la cosa y el precio, salvo las excepciones a que se refiere el artculo 1801, que son ventas solemnes (no consensuales) y que son: Compraventa de bienes races Compraventa de censos Compraventa de servidumbre Compraventa de sucesin hereditariaEl consentimiento debe versar, en primer lugar, sobre el contrato mismo (sobre el deseo de celebrar el contrato), o sea, que una parte quiera vender algo y la otra quiera comprar algo. Si no hay acuerdo o hay discordancia sobre el tipo de contrato es error esencial u obstculo.Respecto de la cosa vendida, si no hay acuerdo sobre la cosa vendida tambin hay error esencial o tambin puede haber error sustancial.Respecto del precio, ambas partes deben entender el mismo precio.En las ventas forzadas, el consentimiento no lo debemos buscar al momento de la venta misma, sino que al momento de contratar en virtud del derecho de prenda general de los acreedores.Art. 2465. Toda obligacin personal da al acreedor el derecho de perseguir su ejecucin sobre todos los bienes races o muebles del deudor, sean presentes o futuros, exceptundose solamente los no embargables, designados en el artculo 1618.1. Tipos de solemnidades que puede revestir el contrato de compraventaa. Solemnidades legalesb. Solemnidades especialesc. Solemnidades voluntarias A. Solemnidades legalesGeneralmente, las ventas solemnes que tienen solemnidades legales deben verificarse por escritura pblica. Mientras no se otorgue la escritura pblica, el contrato se mira como no celebrado o ejecutado, es decir, no produce efecto alguno.Esa solemnidad de escritura pblica no puede suplirse de manera alguna.Art. 1701. La falta de instrumento pblico no puede suplirse por otra prueba en los actos y contratos en que la ley requiere esa solemnidad; y se mirarn como no ejecutados o celebrados aun cuando en ellos se prometa reducirlos a instrumento pblico dentro de cierto plazo, bajo una clusula penal: esta clusula no tendr efecto alguno.Fuera de los casos indicados en este artculo, el instrumento defectuoso por incompetencia del funcionario o por otra falta en la forma, valdr como instrumento privado si estuviere firmado por las partes. B. Solemnidades especialesEn qu casos podemos contar con solemnidades especiales para la compraventa?En el caso de las ventas forzadas. Estas solemnidades especiales son: Debe verificarse previa tasacin de los inmuebles, En pblica subasta, y Ante un juez.Otra solemnidad especial se da cuando se trata de la venta de bienes de incapaces, donde debe cumplirse con otra solemnidad especial ms, que consiste en una autorizacin judicial y subasta pblica.Si no se cumple con estas solemnidades especiales, el acto es nulo de nulidad absoluta porque falta una solemnidad. C. Solemnidades voluntariasAqu puede tratarse de escritura pblica o privada que acuerden las partes, porque el solo hecho de que las partes acuerden de que el contrato debe constar por escrito, ya pasara a la categora de solemne.Qu pasa si habindose acordado una solemnidad voluntaria se verifica el contrato igualmente sin dar cumplimiento a la solemnidad voluntaria?Se producen dos efectos importantes: Las partes pueden retractarse del contrato mientras no se haya otorgado la escritura convenida (sea pblica o privada) o mientras no haya principiado la entrega de la cosa.Art. 1802. Si los contratantes estipularen que la venta de otras cosas que las enumeradas en el inciso 2 del artculo precedente no se repute perfecta hasta el otorgamiento de escritura pblica o privada, podr cualquiera de las partes retractarse mientras no se otorgue la escritura o no haya principiado la entrega de la cosa vendida. Si de todos modos se celebra el contrato sin el cumplimiento de la solemnidad voluntaria convenida, no hay sancin alguna, porque se entiende que las partes renunciaron a ella.2. Compraventa con arrasLas arras son una cantidad de dinero o de otras cosas muebles que se dan en garanta de la celebracin del contrato, o bien, como parte del precio o en seal de quedar convenidos.De este concepto de las arras, resulta que existen dos tipos de arras: Arras como garantas o arras penitenciarias Arras en seal de quedar convenidos o como parte del precio. A. Arras en garantaCuando se trata de arras en garanta, las partes quedan facultadas para retractarse del contrato. El que ha dado las arras, perdindolas; y el que las ha recibido devolvindolas dobladas.Art. 1803. Si se vende con arras, esto es, dando una cosa en prenda de la celebracin o ejecucin del contrato, se entiende que cada uno de los contratantes podr retractarse; el que ha dado las arras, perdindolas; y el que las ha recibido, restituyndolas dobladas.Como las partes se pueden retractar del contrato de compraventa cuando se han dado arras en garanta, esta retractacin slo puede operar dentro del plazo que las partes hayan convenido, y si nada han convenido, el plazo que tienen para retractarse es de dos meses desde la convencin.Pero en ningn caso se podrn retractar despus de otorgada la escritura pblica de venta o de principiada la entrega de la cosa.Art. 1804. Si los contratantes no hubieren fijado plazo dentro del cual pueden retractarse, perdiendo las arras, no habr lugar a la retractacin despus de los dos meses subsiguientes a la convencin, ni despus de otorgada escritura pblica de la venta o de principiada la entrega.Adems, debemos agregar que estas arras que se dan en garanta (o tambin llamadas penitenciarias) son la regla general en materias de arras. B. Arras en seal de quedar convenidos o como parte del precioCuando se dan este tipo de arras en el contrato de compraventa, las partes carecen de la facultad de retractarse, porque si es que estn convenidos es porque el contrato est perfecto, ya que el contrato queda perfecto con el acuerdo en la cosa y en el precio. Entonces, si las arras se dieron en seal de quedar convenidos, quiere decir que hay un acuerdo expreso y que por lo tanto, el contrato est perfecto y no se pueden retractar.Para que sean arras de esta clase, se requieren dos requisitos: Que el convenio conste por escrito. Que se convenga expresamente que se trata de arras en seal de quedar convenidos o como parte del precio.Si no se dice en forma expresa, quiere decir que son arras en garanta.Art. 1805. Si expresamente se dieren arras como parte del precio, o como seal de quedar convenidos los contratantes, quedar perfecta la venta; sin perjuicio de lo prevenido en el artculo 1801, inciso 2.No constando alguna de estas expresiones por escrito, se presumir de derecho que los contratantes se reservan la facultad de retractarse segn los dos artculos precedentes.A. Arras como garanta o penitenciariasEl que las dio, las pierdeRetractacin slo en plazo convenido. Si nada se ha dicho, el plazo es de dos meses.Facultad para retractarseEl que las recibi, devuelve dobladasTipos de arrasLas partes no se pueden retractar despus de otorgada la escritura pblica de venta o de principiada la entrega.B. Arras en seal de quedar convenidos o como parte del precio- Convenio por escrito.- Debe decir en forma expresa que se trata de este tipo de arrasSi no se dice en forma expresa, se entiende que son arras en garanta.RequisitosLas partes no pueden retractarseGastos de la compraventaLos gastos de la compraventa son de cargo del vendedor, a menos que se convenga algo distinto.Art. 1806. Los impuestos fiscales o municipales, las costas de la escritura y de cualesquiera otras solemnidades de la venta, sern de cargo del vendedor; a menos de pactarse otra cosa.Un ejemplo en que se convenga que los gastos de la compraventa sean de cargo del comprador se da en la compraventa de vehculos motorizados. Capacidad en el contrato de compraventaLa capacidad, como en todos en los dems contratos, es la regla general. Entonces, todos son capaces de celebrar contrato de compraventa. Todos los que son capaces de celebrar cualquier otro contrato, son capaces de celebrar el contrato de compraventa.Art. 1795. Son hbiles para el contrato de venta todas las personas que la ley no declara inhbiles para celebrarlo o para celebrar todo contrato.1. Personas afectas a incapacidad especial para el contrato de compraventaVeremos tres tipos de incapacidades: A. Incapacidad especial para comprar y venderAqu encontramos a: Los cnyuges no separados judicialmente. Estos no pueden celebrar entre s el contrato de compraventa, por las siguientes razones:i. Se evita el encubrimiento de donaciones irrevocables entre cnyuges.ii. Para la proteccin de los terceros, esto porque los cnyuges se pueden coludir (confabular) y a travs de supuestos contratos de compraventa o de verdaderos contratos de compraventa, pueden perjudicar a terceros, como por ejemplo: a los acreedores. Tampoco pueden celebrar el contrato de compraventa entre s el padre o la madre y el hijo sujeto a patria potestad.Esto tiene una excepcin, la que consiste en que si el hijo sujeto a patria potestad tiene peculio profesional o industrial, puede celebrar el contrato de compraventa con el padre o la madre que lo tenga bajo su patria potestad, pero solamente en la administracin de ese peculio.Art. 1796. Es nulo el contrato de compraventa entre cnyuges no separados judicialmente, y entre el padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad. B. Incapacidad especial para venderLa incapacidad de vender afecta a los administradores de establecimientos pblicos, ya que no pueden vender parte alguna de los bienes que administran y cuya enajenacin no est comprendida en las facultades ordinarias de administracin, sino con expresa autorizacin de la autoridad competente.Art. 1797. Se prohbe a los administradores de establecimientos pblicos vender parte alguna de los bienes que administran, y cuya enajenacin no est comprendida en sus facultades administrativas ordinarias; salvo el caso de expresa autorizacin de la autoridad competente. C. Incapacidad especial para comprarEsta incapacidad afecta a las siguientes personas: Los empleados pblicos no pueden comprar los bienes pblicos o privados que se vendan por su ministerio, aunque la venta se haga en pblica subasta. Los jueces y funcionarios judiciales, abogados, procuradores, escribanos tampoco pueden comprar los bienes en cuyo litigio hayan intervenido y que se vendan como consecuencia del litigio, aunque sea en pblica subasta.Art. 1798. Al empleado pblico se prohbe comprar los bienes pblicos o particulares que se vendan por su ministerio; y a los jueces, abogados, procuradores o escribanos los bienes en cuyo litigio han intervenido, y que se vendan a consecuencia del litigio; aunque la venta se haga en pblica subasta. Los tutores y curadores no pueden comprar parte alguna de los bienes de su pupilo, sino con arreglo a lo establecido en la normativa de las guardas.Art. 1799. No es lcito a los tutores y curadores comprar parte alguna de los bienes de sus pupilos, sino con arreglo a lo prevenido en el ttulo De la administracin de los tutores y curadores.Art. 412. Por regla general, ningn acto o contrato en que directa o indirectamente tenga inters el tutor o curador, o su cnyuge, o cualquiera de sus ascendientes o descendientes, o de sus hermanos, o de sus consanguneos o afines hasta el cuarto grado inclusive, o alguno de sus socios de comercio, podr ejecutarse o celebrarse sino con autorizacin de los otros tutores o curadores generales, que no estn implicados de la misma manera, o por el juez en subsidio.Pero ni aun de este modo podr el tutor o curador comprar bienes races del pupilo, o tomarlos en arriendo; y se extiende esta prohibicin a su cnyuge, y a sus ascendientes o descendientes. Los mandatarios, sndicos de quiebras y albaceas, en los trminos que en relacin al mandato establece el artculo 2144.Art. 1800. Los mandatarios, los sndicos de los concursos, y los albaceas, estn sujetos en cuanto a la compra o venta de las cosas que hayan de pasar por sus manos en virtud de estos encargos, a lo dispuesto en el artculo 2144.Art. 2144. No podr el mandatario por s ni por interpuesta persona, comprar las cosas que el mandante le ha ordenado vender, ni vender de lo suyo al mandante lo que este le ha ordenado comprar, si no fuere con aprobacin expresa del mandante.Estas personas estn afectadas por estas incapacidades para celebrar el contrato de compraventa, incapacidades todas que son especiales, porque la regla general es que cualquier persona que pueda celebrar cualquier otro contrato, tambin pueda celebrar el contrato de compraventa.Regla generalTodos pueden celebrar el contrato de compraventa.Incapacidades:A. Para comprar y vender- Cnyuges no separados judicialmente- Padre o madre y el hijo sujeto a patria potestadRazones:- Se evita el encubrimiento de donaciones irrevocables entre cnyuges.- Para la proteccin de terceros.Si el hijo tiene peculio profesional o industrialSlo respecto de ese peculio no hay incapacidad.B. Para venderAdministradores de establecimientos pblicosPueden vender los bienes pblicos con la autorizacin de la autoridad competenteC. Para comprar Empleados pblicos en bienes que se vendan por su ministerio Jueces, funcionarios judiciales, abogados, procuradores y escribanos respecto de bienes en cuyo litigio hayan intervenido. Tutores y curadores respecto de los bienes del pupilo, salvo con arreglo a la normativa de las guardas. Mandatarios, sndicos de quiebra y albaceas.Efectos del contrato de compraventaObligaciones del vendedorGenricamente, el vendedor tiene dos grandes obligaciones:1. Entrega o tradicin de la cosa2. Saneamiento de la cosa vendidaArt. 1824. Las obligaciones del vendedor se reducen en general a dos: la entrega o tradicin, y el saneamiento de la cosa vendida.La tradicin se sujetar a las reglas dadas en el Ttulo VI del Libro II.A. Entrega de la cosa vendida por parte del vendedorLa entrega de la cosa que debe hacer el vendedor al comprador debe ser una entrega tanto material como jurdica, y con esto nos referimos a una caracterstica del contrato de compraventa cual es que este contrato es un ttulo translaticio de dominio (ah que la entrega tiene que ser material y jurdica). Esto porque la entrega material slo consiste en el simple traspaso material de una cosa que hace una parte a la otra. En cambio, la entrega jurdica importa la tradicin, y como estudiamos, a un ttulo translaticio de dominio le sigue la tradicin, porque el ttulo translaticio de dominio es el antecedente jurdico de la tradicin, es lo que justifica la tradicin posterior.Si no hay entrega real de la cosa, el comprador tiene tres acciones que puede ejercer: Accin resolutoria. Accin personal derivada del contrato de compraventa. Accin reivindicatoria, cuando no ha habido entrega material, habiendo habido ya una tradicin ficta.1. Cmo se hace la entrega de la cosa?La entrega se hace segn la naturaleza de la cosa vendida. As distinguimos:a. Mueble:Si se trata de una cosa mueble, la entrega se hace significando una parte a la otra que le transfiere el dominio, y figurando esta transferencia por uno de los medios contenidos en el artculo 684, resumiendo, bajo la forma de tradicin que corresponda a cada cosa.b. Mueble por anticipacin:La entrega de un mueble por anticipacin se verifica cuando se les separa del inmueble al que estn adheridos.c. Inmueble:La entrega jurdica de los bienes inmuebles se hace conforme al artculo 686, o sea, mediante la inscripcin del contrato de compraventa en el Conservador de Bienes Races.2. poca de la entregaLa poca de la entrega de la cosa vendida ser la que hayan convenido las partes, y si nada han convenido, se debe entregar la cosa inmediatamente despus de celebrado el contrato.Art. 1826, inciso 1. El vendedor es obligado a entregar la cosa vendida inmediatamente despus del contrato o a la poca prefijada en l.3. Gastos de la entregaAl vendedor corresponden los gastos para poner la cosa a disposicin del comprador, lo que coincide con lo expresado en el artculo 1806 que en trminos generales dice que los gastos de la compraventa son de parte del vendedor.Art. 1825. Al vendedor tocan naturalmente los costos que se hicieren para poner la cosa en disposicin de entregarla, y al comprador los que se hicieren para transportarla despus de entregada.4. Qu comprende la entrega?La entrega comprende lo que reza el contrato.Cuando se trate de una finca, comprende los accesorios segn el artculo 570, o sea, aquellos inmuebles que se llaman inmuebles por destinacin.5. Entrega de predios rsticosLa entrega de predios rsticos puede ser: Como especie o cuerpo cierto (ad corpus) En relacin a la cabida (superficie) A. Entrega en la venta de predios rsticos como especie o cuerpo cierto (ad corpus)La regla general es que no hay derecho a pedir ni aumento del precio (por parte del vendedor) ni rebaja del precio (por parte del comprador), a menos que se venda con sealamiento de linderos, porque si se vende con sealamiento de linderos entonces el vendedor tiene que entregar la superficie que comprende esos linderos.Entonces, si se vende con sealamiento de linderos y hay diferencia entre lo que est supuestamente comprando el comprador y lo que se vende, tenemos que distinguir: Si la diferencia no es ms que el 10% de la superficie de los linderos. Por ejemplo: se compra un terreno que tiene como superficie 100 x 100 (10.000 m2). Entonces, al comprador se le debe entregar un terreno de 10000 m2, porque compr con sealamiento de linderos. Pero si resulta que tomando las medidas necesarias, se comprueba que en realidad el terreno tiene 9200 m2. Esos 800 m2 que faltan son menos del 10% del terreno. Entonces, en este caso, si la diferencia es menor al 10% de la superficie que dan los linderos, el comprador puede reclamar la superficie total o bien, puede pedir rebaja del precio (disminucin proporcional del precio). Si la diferencia es mayor al 10% puede hacer lo mismo del caso anterior o tambin puede desistirse en el contrato con indemnizacin de perjuicios (resolucin del contrato).Diferencia < 10%Comprador puede:a) Reclamar superficie totalb) Pedir rebaja del precio proporcionalmenteDiferencia > 10%a) y b), pero tambin puede:c) Pedir resolucin del contrato con indemnizacin de perjuicios.Art. 1831, inciso 1. Un predio rstico puede venderse con relacin a su cabida o como una especie o cuerpo cierto.Art. 1833. Si el predio se vende como un cuerpo cierto, no habr derecho por parte del comprador ni del vendedor para pedir rebaja o aumento del precio, sea cual fuere la cabida del predio.Sin embargo, si se vende con sealamiento de linderos, estar obligado el vendedor a entregar todo lo comprendido en ellos; y si no pudiere o no se le exigiere, se observar lo prevenido en el inciso 2 del artculo precedente.Art. 1832, inciso 2. Y si la cabida real es menor que la cabida declarada, deber el vendedor completarla; y si esto no le fuere posible, o no se le exigiere, deber sufrir una disminucin proporcional del precio; pero si el precio de la cabida que falte alcanza a ms de una dcima parte del precio de la cabida completa, podr el comprador, a su arbitrio, o aceptar la disminucin del precio, o desistir del contrato en los trminos del precedente inciso. B. Entrega en la venta de predios rsticos en relacin a la cabida (superficie)La venta de un predio rstico dice relacin a la cabida en los siguientes casos: Cuando la cabida se expresa en el contrato. Ejemplo: le vendo la parcela A ubicada en Pelequn que tiene una de superficie 17500 m2. Cuando el precio se fija en relacin a ella. Ejemplo: le vendo la parcela A ubicada en Pelequn a razn de $500.000 la hectrea. Es solo averiguar cuantas hectreas tiene para saber cuanto vale. Cuando las partes no renuncian a las acciones resultantes de que la cabida real sea distinta de la que reza el contrato.Art. 1831, inciso 2. Se vende con relacin a su cabida, siempre que esta se expresa de cualquier modo en el contrato, salvo que las partes declaren que no entienden hacer diferencia en el precio, aunque la cabida real resulte mayor o menor que la cabida que reza el contrato.Qu pasa si hacindose la venta en relacin a la cabida, hay diferencia entre la cabida o superficie que se declar en el contrato y la cabida real?Si la cabida real es mayor que la cabida declarada en el contrato, hay que distinguir: Si el precio de la cabida que sobra no excede de la dcima parte de la cabida real, el comprador deber aumentar proporcionalmente el precio. Si el precio de la cabida que sobra excede de la dcima parte del precio de la cabida real, el comprador puede aumentar el valor del precio proporcionalmente o desistirse del contrato (resolucin).Art. 1832, inciso 1. Si se vende el predio con relacin a su cabida, y la cabida real fuere mayor que la cabida declarada, deber el comprador aumentar proporcionalmente el precio; salvo que el precio de la cabida que sobre, alcance a ms de una dcima parte del precio de la cabida real; pues en este caso podr el comprador, a su arbitrio, o aumentar proporcionalmente el precio o desistir del contrato; y si desiste, se le resarcirn los perjuicios segn las reglas generales.Qu sucede cuando el vendedor entrega menos de lo que dice el contrato?Si la cabida real es menor que la declarada, hay que distinguir dos situaciones: Si la diferencia no excede de la dcima parte (10%), el vendedor tiene que completar la cabida o rebajar el precio proporcionalmente. Si la diferencia excede de la dcima parte, el comprador tiene derecho a que se le disminuya proporcionalmente el precio, o bien, puede pedir la resolucin del contratoArt. 1832, inciso 2. Y si la cabida real es menor que la cabida declarada, deber el vendedor completarla; y si esto no le fuere posible, o no se le exigiere, deber sufrir una disminucin proporcional del precio; pero si el precio de la cabida que falte alcanza a ms de una dcima parte del precio de la cabida completa, podr el comprador, a su arbitrio, o aceptar la disminucin del precio, o desistir del contrato en los trminos del precedente inciso.Todas estas acciones estn sujetas a cualquier modificacin que quieran hacer las partes.Todas estas acciones prescriben en un ao desde la entrega del inmueble, segn lo que dispone el artculo 1834.Art. 1834. Las acciones dadas en los dos artculos precedentes expiran al cabo de un ao contado desde la entrega.6. Conservacin de la cosa hasta la entregaLa obligacin de entregar la cosa vendida comprende tambin la de conservarla hasta la entrega y en este aspecto tenemos que acreditar: El riesgo de la cosa, y Los frutos que pueda producir la cosa hasta que se entregue A. Riesgo de la cosaEn cuanto al riesgo de la cosa, desde que queda perfeccionado el contrato es de cargo del comprador (acreedor).Art. 1820. La prdida, deterioro o mejora de la especie o cuerpo cierto que se vende, pertenece al comprador, desde el momento de perfeccionarse el contrato, aunque no se haya entregado la cosa; salvo que se venda bajo condicin suspensiva, y que se cumpla la condicin, pues entonces, pereciendo totalmente la especie mientras pende la condicin la prdida ser del vendedor, y la mejora o deterioro pertenecer al comprador.Art. 1550. El riesgo del cuerpo cierto cuya entrega se deba, es siempre a cargo del acreedor; salvo que el deudor se constituya en mora de efectuarla, o que se haya comprometido a entregar una misma cosa a dos o ms personas por obligaciones distintas; en cualquiera de estos casos, ser a cargo del deudor el riesgo de la cosa, hasta su entrega.Recordemos que en la compraventa, el comprador es el acreedor, esto porque hablamos de deudor y de acreedor en la compraventa en relacin a la cosa y no en relacin al precio; y como el comprador es el que tiene el derecho a reclamar la cosa, l es el acreedor. El deudor es el vendedor, porque tiene la obligacin de entregar la cosa.Excepciones a esta regla en que el riesgo lo sufre el comprador (acreedor) las podemos ver en los siguientes casos: En la compraventa condicional de condicin suspensiva. En la venta que se hace a peso, cuenta o medida, en que debe pesarse, contarse o medirse la cosa vendida para su determinacin. Mientras no se verifiquen estas operaciones, el riesgo lo sufre el vendedor.Art. 1821. Si se vende una cosa de las que suelen venderse a peso, cuenta o medida, pero sealada de modo que no pueda confundirse con otra porcin de la misma cosa, como todo el trigo contenido en cierto granero, la prdida, deterioro o mejora pertenecer al comprador, aunque dicha cosa no se haya pesado, contado ni medido; con tal que se haya ajustado el precio.Si de las cosas que suelen venderse a peso, cuenta o medida, slo se vende una parte indeterminada, como diez fanegas de trigo de las contenidas en cierto granero, la prdida, deterioro o mejora no pertenecer al comprador, sino despus de haberse ajustado el precio y de haberse pesado, contado o medido dicha parte. La venta al gusto. El riesgo de la cosa que se vende al gusto lo sufre el vendedor y no el comprador mientras no se exprese que la cosa agrada al comprador.Art. 1823. Si se estipula que se vende a prueba, se entiende no haber contrato mientras el comprador no declara que le agrada la cosa de que se trata, y la prdida, deterioro o mejora pertenece entre tanto al vendedor.Sin necesidad de estipulacin expresa se entiende hacerse a prueba la venta de todas las cosas que se acostumbra vender de ese modo. Que las partes hayan invertido el riesgo. B. Frutos que produce la cosa hasta su entrega.En cuanto a los frutos de la cosa, la regla general es que los frutos de la cosa pertenecen al comprador si estn pendientes a la poca del contrato, y pertenecen tambin al comprador los frutos civiles y naturales que produzca la cosa despus de celebrado el contrato.Art. 1816. La compra de cosa propia no vale: el comprador tendr derecho a que se le restituya lo que hubiere dado por ella.Los frutos naturales, pendientes al tiempo de la venta, y todos los frutos tanto naturales como civiles que despus produzca la cosa, pertenecern al comprador, a menos que se haya estipulado entregar la cosa al cabo de cierto tiempo o en el evento de cierta condicin; pues en estos casos no pertenecern los frutos al comprador, sino vencido el plazo, o cumplida la condicin.Todo lo dicho en este artculo puede ser modificado por estipulaciones expresas de los contratantes.Excepciones a esta regla general son: Cuando las partes han sealado plazo para la entrega. Cuando la cosa debe entregarse al cumplirse una condicin. Cuando las partes han convenido clusulas especiales al respecto.B. Obligacin de saneamientoSe discuti mucho en doctrina sobre cual era la obligacin del vendedor. Si en realidad la obligacin del vendedor era convertir en dueo al comprador o no era convertirlo en dueo.Una parte de la doctrina sostena que por tratarse la compraventa de un ttulo translaticio de dominio, el vendedor se obligaba en convertir en dueo al comprador. Adems, porque el artculo 1793 dice que el vendedor es el que se obliga a dar, y la obligacin de dar significa transferir el dominio.Otro sector de la doctrina (liderada por don Jacobo Schaulsohn) sostuvo que en realidad la obligacin del vendedor no es hacer dueo al comprador. Schaulsohn postul que la obligacin del vendedor era otorgarle la posesin tranquila y pacfica de la cosa al comprador.Por lo tanto, eso significa que el vendedor le debe garantizar al comprador que no lo van a perturbar en esa posesin, y de ah arranca entonces, la obligacin de saneamiento que tiene el vendedor en relacin al comprador, que consiste en definitiva en evitar que el comprador sea perturbado en la posesin tranquila y pacfica de la cosa comprada.La obligacin de saneamiento comprende, a su vez, dos aspectos (o dos tipos de saneamientos):a. Saneamiento de la eviccinb. Saneamiento de los vicios redhibitorios o defectos ocultos que pueda tener la cosa vendida.Art. 1837. La obligacin de saneamiento comprende dos objetos: amparar al comprador en el dominio y posesin pacfica de la cosa vendida, y responder de los defectos ocultos de esta, llamados vicios redhibitorios.B.1. Saneamiento de la eviccinLa eviccin es la privacin del todo o parte de la cosa vendida por sentencia judicial y con una causa anterior o coetnea a la venta.Art. 1838. Hay eviccin de la cosa comprada, cuando el comprador es privado del todo o parte de ella, por sentencia judicial.Este saneamiento de la eviccin respecto del comprador, requiere de los siguientes requisitos: Que el comprador sea privado total o parcialmente de la cosa Que la causa de la privacin sea anterior o coetnea a la venta. Que la privacin de la cosa sea a causa de una sentencia judicial.Esta obligacin de saneamiento de la eviccin puede comprender dos tipos de obligaciones distintas para el vendedor: Obligacin de hacer, puesto que el vendedor deber defender en juicio al comprador. Si no prospera o no le resulta el cumplimiento de esa obligacin de hacer al vendedor, se convierte en una obligacin de dar, y esta obligacin de dar se manifiesta en la indemnizacin de perjuicios.1. Indemnizacin por eviccin totalLa citacin a eviccin consiste en lo siguiente: demandado el comprador de accin reivindicatoria por el verdadero dueo de la cosa vendida, debe citar a su vendedor de eviccin para lo cual dispone del plazo de diez das y a su vez, el vendedor citado por su comprador dispone del trmino de emplazamiento para comparecer al juicio y defenderlo.Entonces, nos podemos ir al caso que el comprador ha sido privado del total de la cosa vendida y por lo tanto, ya no se saca nada porque el vendedor compareci y perdi el juicio (caso en que este debe indemnizar igual) o simple y llanamente el vendedor no compareci a defender a su comprador en el juicio, por lo que debe indemnizarlo igual.Qu comprende la indemnizacin por eviccin total?La indemnizacin por eviccin total comprende los siguientes rubros: Restitucin del precio de la cosa Pago de los costos del contrato Pago de los frutos Pago de las costas del juicio Pago del aumento del valor de la cosaEn cuanto al pago del aumento del valor de la cosa, hay que hacer una distincin entre: Los aumentos por causas naturales o por el transcurso del tiempo; y Los aumentos por mejoras que el comprador haya introducido en la cosa.Art. 1847. El saneamiento de eviccin, a que es obligado el vendedor, comprende:1. La restitucin del precio, aunque la cosa al tiempo de la eviccin valga menos;2. La de las costas legales del contrato de venta que hubieren sido satisfechas por el comprador;3. La del valor de los frutos, que el comprador hubiere sido obligado a restituir al dueo; sin perjuicio de lo dispuesto en el artculo 1845;4. La de las costas que el comprador hubiere sufrido a consecuencia y por efecto de la demanda; sin perjuicio de lo dispuesto en el mismo artculo;5. El aumento de valor que la cosa evicta haya tomado en poder del comprador, aun por causas naturales o por el mero transcurso del tiempo.Todo con las limitaciones que siguen.Cmo opera esto que el vendedor va a tener que responder por el aumento de valor de la cosa al comprador mientras estuvo en manos de este?Si los aumentos del valor de la cosa se deben a las causas naturales o al transcurso del tiempo, el vendedor que estaba de buena fe no es obligado a abonar por las mejoras producidas por causas naturales o por el solo transcurso del tiempo nada ms que un cuarto del precio de la venta.En cambio, si el vendedor estaba de mala fe, deber abonar todo el aumento que por tales causas haya experimentado la cosa.Art. 1850. El aumento de valor debido a causas naturales o al tiempo, no se abonar en lo que excediere a la cuarta parte del precio de la venta; a menos de probarse en el vendedor mala fe, en cuyo caso ser obligado a pagar todo el aumento de valor, de cualesquiera causas que provenga.Cuando el aumento del valor de la cosa se debe a mejoras introducidas por el comprador, el vendedor de buena fe debe abonar el valor de las mejoras necesarias y tiles, si no las ha pagado el que obtuvo la eviccin.En cambio, el vendedor de mala fe debe restituir todas las mejoras, aun las voluptuarias.Art. 1849. El vendedor ser obligado a reembolsar al comprador el aumento de valor, que provenga de las mejoras necesarias o tiles, hechas por el comprador, salvo en cuanto el que obtuvo la eviccin haya sido condenado a abonarlas.El vendedor de mala fe ser obligado aun al reembolso de lo que importen las mejoras voluptuarias.Aumento del valor de la cosa se debe a:Causas naturales o por el solo transcurso del tiempoVendedor de buena feNo es obligado a abonar las mejoras, sino que slo un cuarto del precio de la ventaVendedor de mala feDebe abonar todo el aumento producido por tales causas.Mejoras introducidas por el compradorVendedor de buena feDebe abonar mejoras necesarias y tiles, siempre que no las haya pagado el que obtuvo la eviccin.Vendedor de mala feDebe restituir todas las mejoras, aun las voluptuarias.2. Indemnizacin por eviccin parcialSi la parte evicta es determinante, el comprador puede pedir la resolucin del contrato con indemnizacin de perjuicios.Art. 1852, inciso final. Si la eviccin no recae sobre toda la cosa vendida, y la parte evicta es tal, que sea de presumir que no se habra comprado la cosa sin ella, habr derecho a pedir la rescisin de la venta.En cambio, si la parte evicta no es tan importante, entonces el comprador slo tendr derecho a pedir indemnizacin por la parte evicta.Art. 1854. En caso de no ser de tanta importancia la parte evicta, o en el de no pedirse la rescisin de la venta, el comprador tendr derecho para exigir el saneamiento de la eviccin parcial con arreglo a los artculos 1847 y siguientes.Indemnizacin por eviccin parcialDeterminantePedir resolucin con indemnizacin.Si la parte evicta esComprador puede:No tan determinanteDerecho slo a indemnizacin por la parte evicta3. Extincin de la obligacin de saneamiento de la eviccinNosotros dijimos que la obligacin de saneamiento (en este caso particular, de la eviccin) es un elemento de la naturaleza de todo acto o contrato y los elementos de la naturaleza estn al arbitrio de la voluntad de las partes, o sea, las partes pueden modificar los elementos de la naturaleza de un acto o contrato. As tambin sostuvimos que las partes nunca pueden modificar los elementos de la esencia, porque estos elementos en los actos o contratos son de orden pblico.Ahora, la obligacin de saneamiento de la eviccin puede extinguirse de las siguientes maneras: A. Por renuncia del comprador.Como se trata de un elemento de la naturaleza, est a disposicin de las partes, siempre y cuando la renuncia del comprador no haya sido obtenida de mala fe por el vendedor.Art. 1842. Es nulo todo pacto en que se exima al vendedor del saneamiento de eviccin, siempre que en ese pacto haya habido mala fe de parte suya.Sin embargo, la renuncia del comprador al saneamiento de la eviccin no exime al vendedor de restituir el precio de la cosa, pero ni siquiera estar obligado a restituir el precio de la cosa cuando el comprador saba que la cosa era ajena o cuando el comprador tom expresamente sobre s el peligro de la eviccin, especificndolo.Art. 1852, sin inciso final. La estipulacin que exime al vendedor de la obligacin de saneamiento de la eviccin, no le exime de la obligacin de restituir el precio recibido.Y estar obligado a restituir el precio ntegro, aunque se haya deteriorado la cosa o disminuido de cualquier modo su valor, aun por hecho o negligencia del comprador, salvo en cuanto este haya sacado provecho del deterioro.Cesar la obligacin de restituir el precio, si el que compr lo hizo a sabiendas de ser ajena la cosa, o si expresamente tom sobre s el peligro de la eviccin, especificndolo. B. Por prescripcin.La accin que tiene el comprador para el pago de las indemnizaciones a que se refieren los N 2 a 5 del artculo 1847 (o sea, todas aquellas que no son el precio: costos de la venta, pago de los frutos, las costas del juicio y los aumentos de valor) prescriben al cabo de cuatro aos.En cambio, la accin para exigir el precio prescribe segn las reglas generales.La accin para que el comprador le exija a su vendedor que lo defienda en el juicio, no prescribe por tiempo.Art. 1856. La accin de saneamiento por eviccin prescribe en cuatro aos; mas por lo tocante a la sola restitucin del precio, prescribe segn las reglas generales.Se contar el tiempo desde la fecha de la sentencia de eviccin; o si esta no hubiere llegado a pronunciarse, desde la restitucin de la cosa. B.1. Casos especiales en relacin con la extincin de la accin de saneamiento por eviccinEl Cdigo se pronuncia respecto de dos casos en que se extingue la accin que tiene el comprador para citar de eviccin a su vendedor. Estos casos son: Si el comprador y el que lo demanda se someten a arbitraje sin el consentimiento del vendedor y el comprador pierde el juicio, no tiene accin de saneamiento contra su vendedor. Si el comprador pierde la cosa por culpa suya y de ello se sigue la eviccin, entonces tampoco tiene accin de saneamiento contra su vendedor.Art. 1846. Cesar la obligacin de sanear en los casos siguientes:1. Si el comprador y el que demanda la cosa como suya se someten al juicio de rbitros, sin consentimiento del vendedor, y los rbitros fallaren contra el comprador;2. Si el comprador perdi la posesin por su culpa, y de ello se sigui la eviccin.EXTINCIN DE LA OBLIGACIN DE SANEAMIENTO DE LA EVICCINPor renuncia del compradorSalvo cuando ha sido obtenida de mala fe por el vendedorLa renuncia del comprador no exime al vendedor de su obligacin de restituir el precioPero el vendedor no restituir el precio cuando El comprador saba que la cosa era ajena, o Cuando el comprador tom expresamente sobre s el peligro de la eviccin, especificndolo- Casos N 2 a 5 artculo 1847(4 aosPor prescripcin- Accin para perseguir el precio(Segn las reglas generales- Accin del comprador para exigir a su vendedor que lo defienda en juicio(No prescribe por tiempoComprador y demandante se someten a arbitraje sin consentimiento del vendedorSi el comprador pierde el juicioCasos especialesNo tiene accin de saneamiento contra su vendedor.Comprador pierde la cosa por culpa suya y de ello sigue la eviccinB.2. Saneamiento de los vicios redhibitorios(o defectos ocultos en la cosa)Vicios redhibitorios son los vicios o defectos que existiendo en la cosa al tiempo de la venta y siendo ocultos, o sea, no conocidos por el comprador, hacen que ella no sirva para su uso natural o slo sirva imperfectamente.1. Caractersticas de los vicios redhibitorios Deben existir al tiempo de la venta, aunque no es necesario que en ese momento exista el vicio propiamente tal, puede que slo se presente el germen del vicio. Debe ser grave, esto es, que haga que la cosa no sirva para su uso natural o solo sirva imperfectamente o que de haber sido conocido por el comprador no habra comprado o lo habra hecho a mucho menor precio. Debe ser oculto, esto es, que el comprador no tenga conocimiento de l.Hay tres casos en que se entiende que el vicio no es oculto (o sea, no es un vicio redhibitorio): Cuando el vendedor lo hizo saber. Cuando el comprador lego (inexperto) lo ignor por grave negligencia suya. Cuando el comprador experto, en razn de su profesin u oficio, pudo fcilmente reconocer el vicio y no lo hizo.Art. 1858. Son vicios redhibitorios los que renen las calidades siguientes:1. Haber existido al tiempo de la venta;2. Ser tales, que por ellos la cosa vendida no sirva para su uso natural, o slo sirva imperfectamente, de manera que sea de presumir que conocindolos el comprador no la hubiera comprado o la hubiera comprado a mucho menos precio;3. No haberlos manifestado el vendedor, y ser tales que el comprador haya podido ignorarlos sin negligencia grave de su parte, o tales que el comprador no haya podido fcilmente conocerlos en razn de su profesin u oficio.2. Efectos que producen los vicios redhibitoriosAutorizan al comprador para ejercer la accin redhibitoria (accin de resolucin o resolutoria) o para pedir rebaja proporcional del precio.Art. 1857. Se llama accin redhibitoria la que tiene el comprador para que se rescinda la venta o se rebaje proporcionalmente el precio por los vicios ocultos de la cosa vendida, raz o mueble, llamados redhibitorios.Art. 1860. Los vicios redhibitorios dan derecho al comprador para exigir o la rescisin (resolucin) de la venta o la rebaja del precio, segn mejor le pareciere. A. Accin redhibitoriaEsta es una accin de resolucin, no de rescisin. B. Accin quanti minorisEsta accin es para pedir la restitucin de una parte proporcional a la disminucin del valor por el vicio.Slo procede la accin quanti minoris, adems de los perjuicios (si los hubo) cuando: Los vicios no son de la gravedad que seala la ley. En el caso en que el vendedor conoca los vicios o debi conocerlos por su profesin u oficio, siempre que los vicios no sean de la gravedad que seala la ley para impetrar accin redhibitoria, caso en que adems de rebaja del precio, deber indemnizar perjuicios.En cambio, si el vendedor no conoca los vicios, slo deber la rebaja del precio y no la indemnizacin de perjuicios, ya que estaba de buena fe.En el caso de que la cosa viciosa pereciese despus de perfeccionado el contrato, aunque haya perecido en poder del comprador y por su culpa, no por eso pierde el derecho que hubiere tenido a la rebaja del precio, porque igualmente la cosa estaba viciosa. Ms aun, si finalmente la cosa perece por efecto del vicio inherente a ella, podr pedir la resolucin del contrato (o sea, podr ejercer la accin redhibitoria, porque la que conduce en estos casos a la resolucin se llama accin redhibitoria) o la rebaja del precio con indemnizacin de perjuicios en contra del vendedor de mala fe.Art. 1861. Si el vendedor conoca los vicios y no los declar, o si los vicios eran tales que el vendedor haya debido conocerlos por razn de su profesin u oficio, ser obligado, no slo a la restitucin o la rebaja del precio, sino a la indemnizacin de perjuicios; pero si el vendedor no conoca los vicios ni eran tales que por su profesin u oficio debiera conocerlos, slo ser obligado a la restitucin o la rebaja del precio.Art. 1862. Si la cosa viciosa ha perecido despus de perfeccionado el contrato de venta, no por eso perder el comprador el derecho que hubiere tenido a la rebaja del precio, aunque la cosa haya perecido en su poder y por su culpa.Pero si ha perecido por un efecto del vicio inherente a ella, se seguirn las reglas del artculo precedente.Si el objeto vendido se compone de varias cosas que se venden en forma conjunta y alguna son viciosas, slo se podr accionar por estas y no por el conjunto, a menos que se trate de una universalidad de hecho.Art. 1864. Vendindose dos o ms cosas juntamente, sea que se haya ajustado un precio por el conjunto o por cada una de ellas, slo habr lugar a la accin redhibitoria por la cosa viciosa y no por el conjunto; a menos que aparezca que no se habra comprado el conjunto sin esa cosa; como cuando se compra un tiro, yunta o pareja de animales, o un juego de muebles.Art. 1863. Las partes pueden por el contrato hacer redhibitorios los vicios que naturalmente no lo son.Lo estipulado en el artculo 1863 confirma que el saneamiento de los vicios redhibitorios es tambin un elemento de la naturaleza de los actos o contratos.3. Extincin de la obligacin de saneamiento de los vicios redhibitorios1. Renuncia a la accin redhibitoria y a la accin quanti minoris por parte del comprador.La renuncia al saneamiento de los vicios redhibitorios slo produce efectos cuando el vendedor est de buena fe. Respecto de la renuncia hecha por el comprador cuando el vendedor est de mala fe, no produce efectos, ya que la condonacin del dolo futuro no vale (artculo 1465).Art. 1859. Si se ha estipulado que el vendedor no estuviese obligado al saneamiento por los vicios ocultos de la cosa, estar sin embargo obligado a sanear aquellos de que tuvo conocimiento y de que no dio noticia al comprador.2. Por la prescripcin.Nosotros dijimos que los vicios redhibitorios dan lugar a dos acciones: accin redhibitoria (que es una accin de resolucin) y a la accin quanti minoris (que es una accin de rebaja de precio).La accin redhibitoria, si se trata de bienes muebles prescribe a los seis meses; y si se trata de inmuebles prescribe en un ao. Estos plazos pueden ser modificados por medidas especiales o por la voluntad de las partes.En cambio, la accin quanti minoris, si se trata de bienes muebles prescribe en un ao; y si se trata de inmuebles prescribe en dieciocho meses. El plazo para contar la prescripcin se cuenta desde la entrega real de la cosa.Art. 1866. La accin redhibitoria durar seis meses respecto de las cosas muebles y un ao respecto de los bienes races, en todos los casos en que leyes especiales o las estipulaciones de los contratantes no hubieren ampliado o restringido este plazo. El tiempo se contar desde la entrega real.Art. 1869. La accin para pedir rebaja del precio, sea en el caso del artculo 1858, o en el del artculo 1868, prescribe en un ao para los bienes muebles y en dieciocho meses para los bienes races.Sin embargo, la accin para perseguir los perjuicios prescribe segn las reglas generales.EXTINCIN DE LA OBLIGACIN DE SANEAMIENTO DE LOS VICIOS REDHIBITORIOSPor renuncia del compradorA la accin redhibitoriaEsto slo produce efectos cuando el vendedor est de buena feA la accin quanti minorisNo produce efectos cuando el vendedor est de mala fe, ya que la condonacin del dolo futuro no valeAccin redhibitoriaBienes muebles(6 mesesEstos plazos pueden ser modificados: Por medidas especiales; o Por voluntad de las partes.Bienes inmuebles(1 aoPor prescripcinAccin quanti minorisBienes muebles(1 aoAccin para perseguir perjuicios (Segn reglas generales.Bienes inmuebles(18 mesesEl plazo para contar la prescripcin se cuenta desde la entrega real o material de la cosa.Obligaciones del compradorEl vendedor tiene dos grandes obligaciones:a. Recibir la cosab. Pagar el precioA. Recibir la cosa(esto es que el comprador debe tomar posesin de ella)Qu pasa si hay mora por parte del comprador en tomar posesin de la cosa (en recibirla)?En primer lugar, debemos hacer presente que estamos frente a un caso de excepcin, ya que dijimos en el curso anterior que la regla general es la mora del deudor, pero en este caso estamos frente a la mora del acreedor.En segundo lugar, si el comprador est en mora de recibir la cosa, deber abonar al vendedor los perjuicios que su mora le irrogue y, adems, en tal caso, el vendedor queda descargado del cuidado ordinario de la cosa y slo ser responsable del dolo o culpa grave.Art. 1827. Si el comprador se constituye en mora de recibir, abonar al vendedor el alquiler de los almacenes, graneros o vasijas en que se contenga lo vendido, y el vendedor quedar descargado del cuidado ordinario de conservar la cosa, y slo ser ya responsable del dolo o de la culpa grave.B. Pagar el precioEsto es una obligacin de la esencia del contrato de compraventa y el Cdigo la define como la principal obligacin del comprador.Art. 1871. La principal obligacin del comprador es la de pagar el precio convenido.1. Lugar y poca del pago del precioEn primer lugar se estar a lo estipulado por las partes. Si nada se ha estipulado, entonces ser el lugar y tiempo de la entrega de la cosa.En todo caso, cuando el comprador ha sido turbado en la posesin de la cosa o cuando pruebe que existe alguna accin real en contra de ella (reivindicatoria) y de la cual el vendedor no le haya advertido, puede suspender el pago del precio al vendedor. Pero no puede retener el precio en su poder, sino que debe depositarlo en virtud de una autorizacin judicial y este depsito de la cosa cesar cuando cese la turbacin de la que ha sido objeto el comprador o cuando se le otorgue una caucin que asegure las resultas del litigio.Art. 1872. El precio deber pagarse en el lugar y el tiempo estipulados, o en el lugar y el tiempo de la entrega, no habiendo estipulacin en contrario.Con todo, si el comprador fuere turbado en la posesin de la cosa o probare que existe contra ella una accin real de que el vendedor no le haya dado noticia antes de perfeccionarse el contrato, podr depositar el precio con autoridad de la justicia, y durar el depsito hasta que el vendedor haga cesar la turbacin o afiance las resultas del juicio.2. Incumplimiento del pago del precio por parte del compradorSi el comprador incumple su obligacin de pagar el precio, autoriza al vendedor a pedir la resolucin o el cumplimiento forzado con indemnizacin de perjuicios, siempre que el comprador est en mora y no lo estar si el vendedor no le ha entregado la cosa o no est llano a entregrsela. Entonces, aqu tenemos que analizar tres disposiciones del Cdigo Civil:Art. 1489. En los contratos bilaterales va envuelta la condicin resolutoria de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado.Pero en tal caso podr el otro contratante pedir a su arbitrio o la resolucin o el cumplimiento del contrato, con indemnizacin de perjuicios.Art. 1873. Si el comprador estuviere constituido en mora de pagar el precio en el lugar y tiempo dichos, el vendedor tendr derecho para exigir el precio o la resolucin de la venta, con resarcimiento de perjuicios.Art. 1552. En los contratos bilaterales ninguno de los contratantes est en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumple por su parte, o no se allana a cumplirlo en la forma y tiempo debidos.3. Efectos que produce la resolucin del contrato de compraventa por el no pago del precioHay que distinguir:a. Efectos que se van a producir entre las partes; y losb. Efectos que se van a producir respecto de terceros. A. Efectos entre las partesNosotros sabemos que la resolucin, al igual que la nulidad judicialmente declarada, restituye a las partes al estado anterior de la celebracin del acto o contrato, es decir, opera con efecto retroactivo. Al vendedor, en consecuencia, se le debern por parte del comprador las siguientes prestaciones: Restitucin de la cosaPara que las partes queden en el mismo estado antes de la celebracin del acto o contrato, se debe restituir la cosa a quien la hubiere entregado (en este caso: el vendedor).Art. 1487. Cumplida la condicin resolutoria, deber restituirse lo que se hubiere recibido bajo tal condicin, a menos que esta haya sido puesta a favor del acreedor exclusivamente, en cuyo caso podr este, si quiere, renunciarla; pero ser obligado a declarar su determinacin, si el deudor lo exigiere. Restitucin de los frutos que el comprador haya percibido. Se deben restituir todos los frutos si ninguna parte del precio se pag o proporcionalmente a la parte insoluta del precio. Cuando hay arras tiene derecho el vendedor a retenerlas si a l se las entregaron, o a que se las restituyan dobladas si l las haba entregado. Tiene derecho a que se le enteren o abonen las indemnizaciones por los deterioros que haya sufrido la cosa en poder del comprador (porque la tiene que restituir), considerando al comprador como poseedor de mala fe, a menos que pruebe haber sufrido menoscabo en su fortuna sin culpa suya y que le impidi cumplir. Tambin debe responder por los perjuicios que el incumplimiento le haya ocasionado al vendedor, porque el vendedor a consecuencia de que no se le pag el precio pudo haber sufrido perjuicios.Art. 1875. La resolucin de la venta por no haberse pagado el precio, dar derecho al vendedor para retener las arras, o exigirlas dobladas, y adems para que se le restituyan los frutos, ya en su totalidad si ninguna parte del precio se le hubiere pagado, ya en la proporcin que corresponda a la parte del precio que no hubiere sido pagada.El comprador a su vez tendr derecho para que se le restituya la parte que hubiere pagado del precio.Para el abono de las expensas al comprador, y de los deterioros al vendedor, se considerar al primero como poseedor de mala fe, a menos que pruebe haber sufrido en su fortuna, y sin culpa de su parte, menoscabos tan grandes que le hayan hecho imposible cumplir lo pactado. A.1. Qu derechos tiene el comprador cuando se resuelve el contrato por incumplimiento de su obligacin? A que se le restituya la parte del precio que haya pagado (artculo 1875, inciso 2). Esto porque si se debe retrotraer al estado anterior de la celebracin del acto o contrato, se le debe devolver lo pagado. A que se le abonen las mejoras como al poseedor de mala fe, o sea, slo tiene derecho a las mejoras necesarias.Ahora, no ser considerado de mala fe cuando pruebe que ha sufrido menoscabo en su fortuna sin culpa suya y que ese menoscabo en su fortuna fue lo que le impidi cumplir. Entonces, ah estara considerado de buena fe y podra tener derecho a las mejoras tiles. B. Efectos respecto de tercerosSe aplican los artculos 1490 y 1491, es decir, no afecta a los terceros poseedores de buena fe.Art. 1876. La resolucin por no haberse pagado el precio no da derecho al vendedor contra terceros poseedores, sino en conformidad a los artculos 1490 y 1491.Si en la escritura de venta se expresa haberse pagado el precio, no se admitir prueba alguna en contrario sino la de nulidad o falsificacin de la escritura, y slo en virtud de esta prueba habr accin contra terceros poseedores.Entonces, no afecta a terceros poseedores de buena fe, es decir, terceros que no saban que el comprador no haba pagado la cosa. Si tenan conocimiento de que el comprador no haba pagado la cosa, quiere decir que el tercero saba que le podan quitar la cosa, porque se sigue la condicin resolutoria de pagar el precio.En cuanto a los inmuebles, si el comprador no paga el precio en su totalidad o slo parcialmente, quedar estipulado en la escritura pblica. Aqu, la condicin resolutoria est expresada en el contrato (en la escritura pblica), ya que se debe pagar la totalidad del precio y por ser otorgado por escritura pblica, va a estar inscrito. Por lo tanto, si el comprador enajena en forma posterior el bien, el que lo adquiere no puede decir que no saba que tena una condicin resolutoria, porque la condicin est en escritura pblica.EFECTOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTAObligaciones del vendedor Entrega o tradicin de la cosa Saneamiento de la cosa vendida Saneamiento de la eviccin Saneamiento de los vicios redhibitoriosObligaciones del comprador Recibir la cosa Pagar el precioOBLIGACIONES DEL COMPRADORRecibir la cosaSi hay mora por parte del comprador en tomar posesinMora del acreedor (excepcin a la regla)En este caso, debe abonar al vendedor los perjuicios de la mora.Vendedor queda liberado del cuidado de la cosa y slo responde de culpa grave o dolo.Pagar el precioObligacin de la esencia del contrato de compraventaSiempre que el vendedor no le haya advertidoLugar y poca del pago del precioEstipulacin de las partesSi el comprador es perturbado en la posesin o se entabla una accin real en su contra (accin reivindicatoria)Si nada se dice:Lugar y tiempo de la entrega de la cosaPuede suspender el pago del p