Ciclo de MinicursosenPoliticasdelSuelo UNIVERSIDAD ...
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Programa para América Latina y el Caribe Ciclo de Minicursos en Politicas del Suelo UNIVERSIDAD Nacional de Colombia Medellin, Junio 1 de 2010 AVALUO DE INMUEBLES Y [email protected] AVALUO DE INMUEBLES Y GESTION DEL SUELO METODOS DE VALORACION Capitulo 2 Autor: Oscar Borrero Ochoa
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Programa para América Latina y el Caribe
Ciclo de Minicursos en Politicas del Suelo
UNIVERSIDAD Nacional de Colombia
Medellin, Junio 1 de 2010
AVALUO DE INMUEBLES Y
AVALUO DE INMUEBLES Y GESTION DEL SUELO
METODOS DE VALORACION
Capitulo 2
Autor: Oscar Borrero Ochoa
Programa para América Latina y el Caribe
Valoracion y Plusvalia
• 1- Utilidad de la valoración comercial para
• 1- Utilidad de la valoración comercial para efectos fiscales y desarrollo urbano
• 2- Factores y métodos en la valoración comercial, base para cobro de plusvalias.
• 3- El avaluo de mercado es clave para capturar las plusvalias urbanas
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TIPOS DE VALORACION• Valoración = Tasación• Peritazgo = con efectos judiciales• Garantías = valoración para crédito hipotecario• Valor de mercado = valor comercial = valor
• Valor de mercado = valor comercial = valor venal.
• Valor físico = para balances y activos de las empresas. Utilizado en contabilidad.
• Valor fiscal = catastral, patrimonial, notarial.
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Definicion de Avaluo de Mercado o Comercial
• Se entiende por valor comercial de un inmueble el precio mas probablepor el cual
inmueble el precio mas probablepor el cual este se transariaen un mercado donde el comprador y el vendedor actuarian libremente, con el conocimientode las condiciones fisicas y juridicasque afectan el bien.
• Valor no es igual a Precio!!!
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PRECIO DE MERCADO• Es la cantidad en dinero por la cual una
mercancía puede cederse (H.de Caires)
• Es el que se paga efectivamente por la propiedad, sin considerar motivos, ni
propiedad, sin considerar motivos, ni presiones ni la inteligencia. (A.I.R.E.A)
• El Precio difiere del Valor de Mercado porque se trata de un hecho histórico oconcreto, mientras el valor de mercado permanece en el avaluohasta que es comprado.(Appraisers)
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Precio de expectativa vs Valor comercial
• El valor no es igual a Precio. El valor depende de un mercado abierto, con suficientes oferentes y demandantes, con plena información y con
demandantes, con plena información y con actitud prudente entre las partes.
• El precio depende de las condiciones de cada parte y puede generar sobrevaloración o subvaluación. Las expectativas generan precios diferentes al valor.
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O1 O2 O3 O4
Valores subjetivos de ofertapromedios
Valor objetivo
de oferta
El mercado de lotes
D1 D2 D3 D4
T1 T2 T3 T4
Valores subjetivos de demanda
MERCADO
Valor objetivo
de demanda
precios
Programa para América Latina y el Caribe
O1 O2 O3 O4
Metodo de mercado por oferta
Metodos
indirectos
Metodo del
costoFactor
El mercado y los metodos
D1 D2 D3 D4
T1 T2 T3 T4
Metodo residual para el suelo
MERCADO
Metodo de la
renta
Factor
fuente
Programa para América Latina y el Caribe
Concepto del mayor y mejor uso• Normas del ISVC (International Standard
Valuation Comitee)• El mercado busca maximizar el uso del terreno
de acuerdo con la norma y el potencial de
de acuerdo con la norma y el potencial de desarrollo del lote.
• El avaluador debe buscar el mejor uso: comercio, hotel, vivienda, shopping.
• El avaluador busca la mayor densidad y altura permitida y que el mercado lo pague.
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FACTORES Y METODOS en la valoracion comercial o de
mercado
• LOTE
• CONSTRUCCION
• FACTOR DE COMERCIALIZACION
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¿Es un inmueble rural?
Ubicación respecto a los centros urbanos o mercados demandantes
1. LOTE1. LOTE
Avalúo del TERRENO
en bruto
mercados demandantes
Calidad o fertilidad de la tierra.
Infraestructura productiva, construcciones, adecuaciones.
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Avalúo del terreno URBANIZADO
¿Es el inmueble urbano?
Avalúo del terreno sin URBANIZAR
URBANIZADO URBANIZAR
La calidad del suelo urbano es la “CONSTRUIBILIDAD” o “EDIFICABILIDAD”.
EDIFICABILIDAD: definida por la Autoridad Municipal a través de sus normas.
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Factor de ubicaciónFactor edificabilidad Normas y densidades
Lote urbano bruto(sin urbanizar)
Obras de infraestructura
Factor de ubicaciónNormas y densidades
LOTE URBANIZADO
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Centro de la ciudadZona urbana
Zona suburbana
Zona agrícola
PLUSVALIA EN LA PERIFERIA URBANA
•Valor = Ubicación
- -
suburbana
•Valor =
fertilidad y
ubicacion
•Especulacion
•Valor = Ubicación
y edificabilidad
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Precio/m2 Precios máximos
Efecto “cono invertido”: generalmente aparece en ciudades monocéntricas donde su foco de valorización es el centro tradicional.
Buenos Aires
Cordoba
Montevideo
Pre
cio
agrí
cola
CentroPeriferia Periferia
PLUSVALIA POR UBICACION
Rosario
•Ciudad
monocentrica
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Efecto “pluricentrico”: Se presentan a lo largo de vías importantes y con tendencias a demeritar el centro tradicional.
CIUDAD LINEAL
Precio/m2Mexico
Bogota
Caracas
Popular Centro Histórico Estrato medio
Alto -exclusivo
CIUDAD LINEAL Santiago
Lima
Sao Paulo
Rio Janeiro
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Es todo lo que va sobre el terreno. Puede ser construcciones nuevas o usadas.
2. CONSTRUCCIÓN
Depende del mercado del inmueble total, zonas que le rodean, ubicación del
barrio, obsolescencia del sector, ventajas del conjunto, etc..
3. FACTOR DE COMERCIALIZACION
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Lote urbanizado +construcción =
Valor físico (intrínseco)
Valor físico * Factor de
comercialización = Valor comercial
�Homogeneización: hacer homogéneo, hacer equivalente, hacer comparable
�La base de un avalúo esta en la buena recolección de datos y en la correcta
homogeneización de los valores.
•Los Inmuebles Urbanos son heterogeneos
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METODOS VALUATORIOS
• COMPARATIVO : Lote
• DEL COSTO : construccion
• DEL COSTO : construccion
• RESIDUAL : Lote
• DE LA RENTA: inmueble
• DE CAPITALIZACION : especiales
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¡ No confundir con la comparación entre los precios de la oferta !
1. METODO COMPARATIVO o de mercado
entre los precios de la oferta !�Compara los elementos del inmueble por avaluar con similares de otro inmueble.
Aplica la estadística y modelos econométricos más la experiencia del mercado inmobiliario.
•Parte de Ofertas, Transacciones y Avaluos
recientes
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• Reducción a precio de contado:Para el vendedor, no para el comprador.
• Factor de fuente (para ofertas):el propietario, en la generalidad, incrementa el precio entre el
en la generalidad, incrementa el precio entre el 10 y 15 %. Factor de fuente de 0.85 a 0.9.
• Factor de actualización :ofertas o transacciones hasta dos años atrás corregidas por Inflación o Indices inmobiliarios.
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�Factor de fondo (f) �Varios frentes y/o esquina (E)
METODOLOGIA TRADICIONAL
FACTORES DE CONFIGURACION
�Factor de frente (F)
�Forma (fe)
�Proporción (P)
�Tamaño (t)
esquina (E)
�Topografía (T)
�Factor de plottage (I)
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1. Influencia de la profundidadP
reci
o pr
omed
ioU
VC
/m2 Exponencial
Pre
cio
prom
edio
UV
C/m
2
FondoX1
Y1
X2
Y2
X1 < X2Y1 > Y2
•A mayor profundidad del lote el valor unitario
disminuye
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CRITERIO HOFFMAN
fxfx/2 1/3 Vt
•Ejemplo (para fondo
tipo de 40 mts)
•F = ( 40 / 60 ) ^0,415
•F = 0,84
Calle
fx/2 2/3 Vt
415.0
fx
ftf
====
•F = 0,84
•Valor modal en la calle
= US 100/m2
•Valor lote atipico
•V = 100 * 0,84
•V = US 84 /m2
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2. Influencia del frente
El metodo IBAPE sugiere un factor que corrige el frente a avaluar de acuerdo con el frente del lote tipo.
25.0Fx
•Fx : frente por avaluar
25.0
Ft
FxF
====
Ej: para frente tipo de 10 mt, un lote de 15 mt se premia asi:
V = (15/10)^0,25 = 1.10 * 100 = US 110/m2
•Fx : frente por avaluar
•Ft : frente del lote tipo
•A mayor frente mejor
precio del mercado
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3
15 2 4 15 35 25 5 10
30
16
25
50
26
26 5020
25
25
50
15
50
5 25
50
9 302
1
4
5 67 8
3. Influencia de la forma
FONDO EQUIVALENTE
Fe = Area total / frente del lote
Ejemplo lote 4 : factor de forma = 0,71
Factor de frente = 1.11
Valor = 100 * 0,71 * 1,11 = US 78/m2
3. Influencia de la forma
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4. Influencia del tamaño (t)
DE
MA
ND
A
Y1
Exponencial
X1 < X2
�ELASTICIDAD: Respuesta inmediata de la demanda a la variación del precio.
PRECIOX1
Y1
X2
Y2
X1 < X2Y1 > Y2
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5. Influencia de varios frentes (E)�La experiencia de mercado enseña que existe
mayor demanda por los lotes esquineros.
�Estos valen entre el 10 y el 20 % mas que un lote
�Estos valen entre el 10 y el 20 % mas que un lote medianero por poseer “dos” frentes. Si las dos
calles son altamente comerciales = 30%.
�Cuando el lote cruza la manzana y sale a otra calle se utilizan modelos estadisticos que premian el lote . Ej: modelo IBAPE (Brasil).
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6. Influencia del relieve (T)
�Si el promedio del sector es plano, los lotes inclinados serán castigados.
�Si el sector es montañoso, el lote
�Se determinará el costo de las obras por adecuar el terreno y dejarlo listo para la construcción en condiciones similares a los de terrenos planos.
�Si el sector es montañoso, el lote plano se premia.
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2. METODO DEL COSTO
�Este método parte del presupuesto económico para obtener el costo de
reposición (precio de nuevo) de un bien
Se aplica a construcciones, obras de infraestructura, mejoras y adiciones.
reposición (precio de nuevo) de un bien inmueble.
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�En el avalúo de la construcción, la tesis básica es determinar el COSTO DE REPOSICION, para luego llegar al costo actual.
�Las edificaciones usadas pierden con el tiempo el valor, debiendo aplicárseles
COSTO DE REPOSICION: Es el costo de la construcción NUEVA.
tiempo el valor, debiendo aplicárseles diferentes métodos de depreciación para llegar al valor actual o presente.
�Si la construcción es muy antigua, se aplicará el valor de SUSTITUCION, es decir, identificar una construcción con materiales y tecnicas actuales.
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a) Depreciación de un inmueble
Depreciación es la pérdida de valor en un bien. En el caso de los inmuebles, ésta se debe al uso o al transcurso del tiempo y su mantenimiento.
•Física o por edad.
•Por obsolescencia funcional o económica.
•Por estado de conservación.
Clases de depreciación
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b) METODOS DE DEPRECIACION
No deben confundirse con la depreciacion contable.
Para la depreciación física y estado de conservación, se aplican los siguientes métodos:
�Método de la línea recta (muy acelerado).
�Método de Ross. (semiparabolico). El mas recomendado.
�Método de Heidecke (para el estado de conservacion)
�Tablas de Fitto y Corvini facilitan al avaluador los cálculos de depreciación.
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3. METODO RESIDUAL
� Obtiene el valor del terreno como “residuo” o saldo entre el precio de venta del
“residuo” o saldo entre el precio de venta del inmueble restándole la utilidad y el precio de
la construcción.�Deduciendo los costos al valor total de
las ventas, se llega al valor máximo
que soportaría el lote.
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Metodo clave para valorar los instrumentos que captan la
plusvalia del suelo �Contribución de Mejoras
�Contribución de Mejoras�Participación en Plusvalía�Transferencia de Derechos de Construcción�Reajustes del Suelo (Planes Parciales)�Impuesto Predial�Bancos de tierras
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�Permite llegar al valor del terreno a partir del precio total del inmueble deduciendo los diferentes costos que
intervienen en la edificación.
�Determina el precio del lote urbanizado como un residuo entre las ventas, el costo de construcción y las utilidades.
�Deduciendo el valor total de las ventas, se llega al valor máximo que soportaría el lote .
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El suelo urbano no “cuesta”• El unico costo del suelo urbano es la carga local y la
infraestructura. Este costo se estima en US 30/m2 para nuestras ciudades.
• El valor básico es rural periférico. Ej: US 6/m2 en el
• El valor básico es rural periférico. Ej: US 6/m2 en el norte de Bogota. Con las cesiones su valor util es US 12.
• Luego el valor de costo es US 42/m2• Por que se vende a US 500 y 800/m2?• La diferencia es intangible de la comercialización o
valores de expectativa. • Especulacion = anticipación de rentas futuras.
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El metodo residual aplicado
� Técnica Inductiva: aplica la incidencia del lote que acepta el mercado (constructores) al Valor Potencial de las Ventas (Area Util por precio/m2 vendible)
� Técnica Deductiva: estima los costos totales del proyecto y los resta del valor de ventas. El margen es para el lote y la utilidad. Se denomina Residual Estatico.
� Residual Dinamico: se estima un flujo de fondos en el tiempo, ventas y costos hacia el futuro, se traen a valor presente por una tasa de actualización y se calcula el valor del lote luego de descontar las utilidades como una TIR del negocio.
Programa para América Latina y el Caribe
Tecnica Inductiva
• Estudios sobre America Latina demuestran que la incidencia del suelo (factor alfa) tiene una proporción estable entre la edificabilidad (densidad de m2) y las ventas del proyecto
(densidad de m2) y las ventas del proyecto inmobiliario.
• Resultados Catastro EAD LILP: oscila entre 10 y 20% de las ventas según uso, estrato social y el indice de edificación (IC, CUS, FOT)
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INCIDENCIAS SEGÚN RANGOS DE PRECIO DE VENTA, ALTURAS Y DENSIDADES
(Datos en 1.998)
RANGO DE ALTURA DENSIDAD INCIDENCIA
120 - 160 22.41%MENOS DE 3.000 DE 1 A 3 PISOS 330 - 400 16.76%
185 - 320 16.79%DE 4 A 6 PISOS 329 - 514 12.08%
93 - 118 23.50%DE 1 A 3 PISOS 361 12.09%
DE 3.000 A 6.000 185 - 255 17.86%DE 4 A 6 PISOS 270 - 354 11.78%
200 - 284 15.97%DE 7 A 9 PISOS 310 - 377 12.45%
RANGO DE PRECIOS
EN UPACS
DE 7 A 9 PISOS 310 - 377 12.45%DE 1 A 3 PISOS 97 - 124 >20.00%DE 4 A 6 PISOS 281 - 513 13.07%
228 - 246 17.97%DE 6.000 A 12.000 DE 7 A 9 PISOS 250 - 506 12.75%
204 - 289 16.89%MAS DE 10 PISOS 341 - 474 11.48%
100 20.00%DE 4 A 6 PISOS 182 - 202 13% - 17%
MAS DE 12.000 UPACS 128 19.30%DE 7 A 9 PISOS 180 - 195 15.10%MAS DE 10 PISOS 235 - 556 13.32%
Fuente: Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá
•Un UPAC = US 10 Densidades : viviendas por Ha Util
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Índice de construcción o edificabilidad (CUS)
•Incidencia de la altura en el indice de
construccion y en el valor del suelo
(CUS)
�Es el número máximo de metros cuadrados de construcción sobre el nivel del suelo dividido para el área neta del terreno
urbanizadoterrenodelAreaconstruidaimamáxArea
CUS =
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H
Aω oBA 45==ωω
“Angulo de obstrucción”
H
h
A
B
Bω
h/2H/2
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FRENTES DE LOTES
Número de pisos Aislamiento Posterior
Aislamiento Lateral
10 12 15 20 25 30 40
FONDO 40 40 40 40 40 40 40
Tamaño lote 400 480 600 800 1000 1200 1600
•Indices de Ocupacion eficientes (COS) de acuerdo a
las alturas permitidas y frentes del lote
Tamaño lote 400 480 600 800 1000 1200 1600
De 1 a 3 pisos 3 30,32 0,40 0,48 0,56 0,61 0,64 0,68
De 4 pisos 4 40,155 0,26 0,36 0,47 0,53 0,57 0,62
De 5 a 6 pisos 5 40,15 0,25 0,35 0,45 0,51 0,55 0,60
De 7 a 8 pisos 6 50 0,12 0,24 0,36 0,44 0,48 0,54
De 9 a 10 pisos 8 70 0,00 0,05 0,20 0,30 0,36 0,44
De 11 a 12 pisos 10 90 0,00 0,00 0,06 0,18 0,25 0,34
De 13 o más pisos 1/3 de la altura 1/3 altura
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INDICES DE CONSTRUCCION RESULTANTESSEGUN FRENTES DE LOTES. Maximo aprovechamiento eficiente.
Número de pisos lote 10 x 40 lote 12 x 40 lote 15 x 40 lote 20 x 40 lote 25 x 40
lote 30 x 40
lote 40 x 40
Tamaño lote 400 480 600 800 1000 1200 1600
De 1 a 3 pisos0,96 1,2 1,4 1,7 1,8 1,9 2,0
De 4 pisos0,62 1,0 1,4 1,9 2,1 2,3 2,5
De 5 a 6 pisos0,9 1,5 2,1 2,7 3,1 3,3 3,6
De 7 a 8 pisos0 1,0 1,9 2,9 3,5 3,9 4,4
De 9 a 10 pisos0 0,0 0,5 2,0 3,0 3,6 4,4
De 11 a 12 pisos0 0,0 0,0 0,8 2,1 3,0 4,1
Programa para América Latina y el Caribe
Indices de construccion segun alturas y frentestipologia aislada
2,02,53,03,54,04,55,0
Indi
ces
de c
onst
rucc
ion
frente 40
frente 30
frente 20
•El valor del suelo sube hasta un maximo que
permite buena calidad urbanistica. Hay plusvalia por
integracion de lotes para lograr un buen frente.
0,00,51,01,52,0
3 4 6 8 10 12
Altura pisos
Indi
ces
de c
onst
rucc
ion
frente 20
frente 15
frente 10
Programa para América Latina y el Caribe
Valores según frente de lote
150
200
250300
350
400
US
por
m2
0
50100
150
10 12 15 20 25 30 40
frentes de lote
US
por
m2
•Precio del inmueble: US 600/m2 y factor alfa entre
13 y 20% según indice de edificabilidad
Programa para América Latina y el Caribe
TECNICA DEDUCTIVA�Se define el Potencial de ventas : área útil por precio/m2 vendible.
�Se estima el área construida total (incluyendo zonas comunes y sótanos)
A) Calcular el Costo directo de la construcción. Utilizar datos de constructores o prototipos de informes especializados. Separarlo por destinos: sótanos, vivienda, comercio.
Programa para América Latina y el Caribe
B) Estimar los costos indirectos del proyecto: honorarios, planos, estudios, licencias, etc.
C) Calcular costos administrativos, generales y de ventas.
D) Estimar los costos financieros.
E) El valor de los costos totales descontado de las ventas esperadas es el Margen Operacional.
F) El margen se divide 50% para lote y 50% para utilidad del promotor. La utilidad debe corresponder a una rentabilidad aceptable por el negocio. Según el caso el lote puede llegar hasta el 60% del margen operacional. Se obtiene así por residuo el valor del lote.
Programa para América Latina y el Caribe
Residual Deductivo estrato alto� Tamaño del lote: 2.000 m2. Edificabilidad : 9.600 m2 vendibles. Area
construida: 12.000 m2.� Precio de venta: US 1.200/m2� Costo directo edificación : US 480/m2� Valor de ventas (potencial) : 9600m2 * 1200 = US 11.520.000
� Valor de ventas (potencial) : 9600m2 * 1200 = US 11.520.000� Costos directos: 12000 m2*480 = US 5.760.000 mas el valor del
sótano 2000 m2*100 = 200.000. Total costo directo : 5.960.000� Costos indirectos y financieros: US 2.682.000� Total costos : US 8.642.000� Margen de operación: 11.520.000 - 8.642.000 = US 2.878.000� Se aplica 50%-50% o 60-40 para lote y utilidad. � Con el 55-45 el lote vale US 1.583.000 (791/m2) o sea incidencia de
13.7% sobre las ventas del proyecto.
Programa para América Latina y el Caribe
Residual deductivo estrato Residual deductivo estrato bajobajo
� Tamaño del lote : 20.000 m2. Area para cesiones verdes y vias un 40% promedio. Neto para urbanizar: 12.000 m2
Lotes de 60 m2 con area construida de 45 m2.
� Lotes de 60 m2 con area construida de 45 m2. Total lotes y casas 12.000/60 = 200.
� Precio OPTIMO de ventas : US 10.000 por casa
� Costos directos por casa: US 5.200 (115.50 /m2)
� Costos indirectos por casa: US 1.560 (30% de directos)
� Costo total por casa : $ 6.760 (US 150/m2)
Programa para América Latina y el Caribe
� Utilidad : 10% de ventas = US 1.000
� Saldo para lote urbanizado : 10.000 - 6.760 - 1.000 = 2.240
� Costo de urbanismo : 1.260 (21/m2 * 60m2)
� Salto para lote bruto por casa : US 980
� Valor del lote bruto total : (980*200) = US 196.000 (9.8%)
(9.8%)
� Valor lote bruto unitario : 196.000 / 20.000 = 9.80
� El lote bruto es una resultante del negocio del urbanizador y constructor. La incidencia en Colombia oscila entre el 10 y 15% de las ventas (factor beta) Para el lote urbanizado su incidencia es 25% (factor alfa). La diferencia es el costo de urbanizacion y las cesiones para vias y zonas verdes.
Programa para América Latina y el CaribeUSO VIVIENDA VIS (vivienda de interes social)
AMBITO DE REPARTO 2
Plan zonal del norte de Bogota
Valores en m2 y dolares
AREA NETA URBANIZABLE AMBITO DE REAPARTO 2 895000,00
AREA NETA URBANIZABLE DE VIVIENDA VIS 179000,00
PARTICIPACION EN EL TOTAL DEL AR 2 20,00%
AREA UTIL VIS 107400,00
USO VIVIENDA VIS (vivienda de interes social)
AMBITO DE REPARTO 2
Plan zonal del norte de Bogota
Valores en m2 y dolares
AREA NETA URBANIZABLE AMBITO DE REAPARTO 2 895000,00
AREA NETA URBANIZABLE DE VIVIENDA VIS 179000,00
PARTICIPACION EN EL TOTAL DEL AR 2 20,00%
AREA UTIL VIS 107400,00
INDICE DE UTIL SOBRE A.N.U VIS 60,00%
AREA TOTAL CONSTRUIDA EN VIS 179.000,00
ALTURA PROPUESTA EN PISOS 5,00
AREA OCUPADA EN PLANTA 35.800,00
AREA EXTERIOR LIBRE EN PLANTA 71.600,00
AREA CONSTRUIDA 179.000,00
AREA VENDIBLE VIS 161.100,00 M²
CIRCULACIONES 17.900,00
AREA UNIDAD TIPO 60,00 M²
UNIDADES RESULTANTES 2.685,00
PARQUIEADEROS REUSLTANTES 1 X CADA 4 671,25 671,25
NUMERO DE PARQUEOS RESULTANTE 671,25 M²
INDICE DE UTIL SOBRE A.N.U VIS 60,00%
AREA TOTAL CONSTRUIDA EN VIS 179.000,00
ALTURA PROPUESTA EN PISOS 5,00
AREA OCUPADA EN PLANTA 35.800,00
AREA EXTERIOR LIBRE EN PLANTA 71.600,00
AREA CONSTRUIDA 179.000,00
AREA VENDIBLE VIS 161.100,00 M²
CIRCULACIONES 17.900,00
AREA UNIDAD TIPO 60,00 M²
UNIDADES RESULTANTES 2.685,00
PARQUIEADEROS REUSLTANTES 1 X CADA 4 671,25 671,25
NUMERO DE PARQUEOS RESULTANTE 671,25 M²
Programa para América Latina y el Caribe
VALOR VENTA CADA M² VENDIBLE $ 370
TOTAL VENTAS $59.607.000
ANALISIS DE COSTOS 100,00%
COSTOS DIRECTOS
VALOR M² CONSTRUCCION DE VIS $ 165
VALOR M 2 CONSTRUCCION PARQUEO $43
TOTAL COSTOS DIRECTOS $30.184.434 50,64%
COSTOS INDIRECTOS 30 % $9.055.330 30,00%
TOTAL COSTOS DE CONSTRUCCION $39.239.765 65,83%
URBANISMO POR M² SOBRE Area Util $26
URBANISMO POR M² SOBRE Area Util $26
TOTAL COSTOS URBANISMO $2.792.400 4,68%
TOTAL COSTOS $42.032.165
UTILIDAD Y LOTE $17.574.835 29,48%
OPCION No. 1
UTILIDAD 55% $9.666.159 16,22%
LOTE 45% $ 7.908.676 13,27%
VALOR M 2 TERRENO AREA NETA URBANIZABLE DE VIS $44,18
OPCION No. 2
UTILIDAD 50% $8.787.418 14,74%
LOTE 50% 8.787.418 14,74%
VALOR M2 TERRENO AREA NETA URBANIZABLE DE VIS $49,09
VALOR M2 AREA UTIL URBANIZADA $47
Programa para América Latina y el Caribe
ANEXO 7
RESUMEN CON CARGAS Y PLUSVALIAS
AREA TOTAL O AREA BRUTA DEL AMBITO DE REPARTO 2 (m2 ) 1100000
Valores en dolares
AREA NETA URBANIZABLE TOTAL VALOR M² VALOR TOTAL
AREA NETA URBANIZABLE TOTAL (ANU) 895000
VALOR M² OPCION 2
VALOR TOTAL OPCION 2
A.N.U. COMERCIO 44750,00 $ 155 $ 6.942.823
A.N.U. MULTIPLE 44750,00 $ 160 $ 7.142.100
A.N.U. VIS 179000,00 $ 47 $ 8.348.047
A.N.U. ESTRATO 4 268500,00 $ 102 $ 27.478.574
A.N.U. ESTRATO 5 179000,00 $ 133 $ 23.752.551
A.N.U. ESTRATO 3 179000,00 $ 62 $ 11.172.649
PROMEDIO SOBRE A.N.U. AR 2 /M² $ 95
Programa para América Latina y el Caribe
PROMEDIO SOBRE A.N.U. AR 2 /M² $ 95
PROMEDIO SOBRE AREA BRUTA AR 2/M² SIN DESCONTAR CARGAS $ 77
CARGA GENERAL AR 2 $ 20.694.347
CARGA INTERMEDIA AR 2 $ 7.608.696
TOTAL CARGAS $ 28.303.043
Cargas por m2 bruto 25,73
VALOR RESIDUAL TOTAL - CARGAS $ 56.533.701
VALOR M ² CON CARGAS SOBRE AREA BRUTA AR 2 $ 51
VALOR M² RURAL y dotacional urbano $ 10
CALCULO PLUSVALIA
VALOR M² CON CARGAS - VR M² RURAL $ 41
VALOR LOTE $ 31
Programa para América Latina y el Caribe
Importancia del metodo residual
�Analiza el valor del lote por el lado de la demanda (precio máximo que pagarían)
�Permite confrontar los datos de la oferta y el
�Permite confrontar los datos de la oferta y el método comparativo
�Muy útil cuando no existen ofertas ni ventas�Es fundamental para determinar la plusvalía
urbana por cambio de normas.� Lo usan los promotores y constructores para
hacer sus estudios de factibilidad.
Programa para América Latina y el Caribe
FACTOR DE COMERCIALIZACION
• Es la diferencia entre el valor de mercado y el valor fisico del inmueble.
• (lote + construccion) * F.C. = Valor mercado
• (lote + construccion) * F.C. = Valor mercado
• Es el intangible que da el mercado al valor fisico de acuerdo con la ubicación y buena rentabilidad del inmueble.
• Solo se puede calcular mediante transacciones reales o por el método de renta y capitalizacion
Programa para América Latina y el Caribe
Ejemplo de Factor de comercializacion
• En zonas comerciales o shopping centers
• En grandes proyectos de oficinas o multiples
• Unicentro Bogota: valor fisico de local
• Unicentro Bogota: valor fisico de local comercial = US 2.000 /m2, lote y edificacion. Valor de mercado = US 18.000 /m2. Factor de comercializacion : 18.000/2000 = 9.0
• Es producido por 30.000 visitantes diarios y 350 locales en el mejor shopping de Bogota
Programa para América Latina y el Caribe
Factor de comercializacion y plusvalia
• Si el F.C. corresponde al inmueble y su ubicación, puede añadirse al lote como plusvalia generada por la ciudad.
• Un Shopping genera plusvalia “concentrada” (valor
• Un Shopping genera plusvalia “concentrada” (valor del suelo “enlatado” en una construcción comercial). Es el Maximo de plusvalia del suelo urbano.
• Por eso los grandes y exitosos Shopping no se venden, se arriendan y se venden los derechos a los grandes inversionistas de largo plazo.
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El cobro de la plusvalia corrige el desbalance entre el municipio y el propietario
GRACIAS
propietariomunicipio
