Centro de Empresas de las Tecnologías de la Información y la...

Universidad de Granada Vicerrectorado de Infraestructuras y Campus

Julio de 2011

Centro de Empresas de las Tecnologías de la Información y la Comunicación (CETIC)

Estudio de Viabilidad Económica del Concurso de Concesión de Obra Pública

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ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONÓMICA – FINANCIERA DEL CONTRATO DE CONCESIÓN DE OBRA PÚBLICA PARA LA REDACCIÓN DEL PROYECTO, CONSTRUCCIÓN Y EXPLOTACIÓN DEL CENTRO DE EMPRESAS TIC DE LA UNIVERSIDAD DE GRANADA (CETIC)

ÍNDICE

1 Introducción. Objeto del estudio. ___________________________________________________ 4

2 Finalidad y justificación de la obra. Caracterización. _____________________________ 6

2.1 Finalidad y justificación de la obra ____________________________________________ 6

2.2 Caracterización de la obra. _____________________________________________________ 8

3 Previsiones de uso, incidencia económica, social y rentabilidad ________________ 9

3.1 Previsiones de uso ______________________________________________________________ 9

3.2 Incidencia económica y social del proyecto __________________________________ 9

4 Planeamiento urbanístico. ________________________________________________________ 10

5 Estudio de impacto ambiental. ___________________________________________________ 11

6 Justificación de la solución elegida. ______________________________________________ 12

7 Riesgos operativos y tecnológicos. _______________________________________________ 13

8 Importe de la inversión a realizar. Financiación. Viabilidad. ___________________ 13

8.1 Aspectos previos ______________________________________________________________ 13

8.2 Fechas principales ____________________________________________________________ 15

8.3 Costes de primera inversión _________________________________________________ 16

8.4 Condiciones generales de financiación ______________________________________ 16

8.5 Costes financieros ____________________________________________________________ 17

8.6 Gastos de mantenimiento ____________________________________________________ 19

8.7 Ingresos previstos ____________________________________________________________ 20

8.8 Cuenta de resultados _________________________________________________________ 24

8.9 Rentabilidad económica ______________________________________________________ 25

9 Seguridad y salud. _________________________________________________________________ 29

10 Consideraciones finales. ________________________________________________________ 30


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ÍNDICE DE TABLAS

Tabla 1: CETIC. Superficies construidas por uso. _______________________________________________ 8

Tabla 2: IMFE. Superficies construidas por uso. ________________________________________________ 8

Tabla 3: Hitos principales del proceso concesional __________________________________________ 15

Tabla 4: Costes de primera inversión _________________________________________________________ 16

Tabla 5: Condiciones generales de la concesión ______________________________________________ 17

Tabla 6: Condiciones generales del préstamo ________________________________________________ 18

Tabla 7: Tabla de amortización del préstamo ________________________________________________ 18

Tabla 8: Gastos generales y de mantenimiento a lo largo de la concesión. _________________ 20

Tabla 9: Superficies y número de plazas de garaje objeto de alquiler ______________________ 21

Tabla 10: Precios unitarios de alquiler (€/año) ______________________________________________ 22

Tabla 11: Ingresos totalizados anualmente en concepto de alquileres del CETIC. _________ 23

Tabla 12: Ingresos en concepto de margen de explotación de la cafetería comedor. ______ 24

Tabla 13: Cuenta de resultados del proyecto de concesión CETIC __________________________ 25

Tabla 14: Determinación de la TIR, el PRI y del VAN del proyecto. _________________________ 27

Tabla 15: Análisis de sensibilidad del VAN en función del coste del capital ________________ 28


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ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONÓMICA – FINANCIERA DEL CONTRATO DE CONCESIÓN DE OBRA PÚBLICA PARA LA REDACCIÓN DEL PROYECTO, CONSTRUCCIÓN Y EXPLOTACIÓN DEL CENTRO DE EMPRESAS TIC DE LA UNIVERSIDAD DE GRANADA (CETIC)

1 INTRODUCCIÓN. OBJETO DEL ESTUDIO.

El objeto del presente documento es presentar las conclusiones del estudio de viabilidad económico financiera que acredita la factibilidad de la contratación de la concesión de obra pública para la redacción del proyecto, construcción y explotación del Centro de Empresas TIC de la Universidad de Granada (CETIC).

La Ley 30/2007, de 30 de octubre, de Contratos del Sector Público regula en su artículo 7 el contrato de concesión de obra pública aquel que “tiene por objeto la realización por el concesionario de algunas de las prestaciones relativas a obras públicas, (…) y en el que la contraprestación a favor de aquél consiste, o bien únicamente en el derecho a explotar la obra, o bien en dicho derecho acompañado del de percibir un precio.”

De acuerdo con el artículo 112 de la LCSP, el estudio de viabilidad es el documento que la Administración realizará con carácter previo a la decisión de construir y explotar en régimen de concesión una obra pública. Su contenido mínimo se articula en los siguientes puntos:

a) Finalidad y justificación de la obra, así como definición de sus características esenciales.

b) Previsiones sobre la demanda de uso e incidencia económica y social de la obra en su área de influencia y sobre la rentabilidad de la concesión.

c) Valoración de los datos e informes existentes que hagan referencia al planeamiento sectorial, territorial o urbanístico.

d) Estudio de impacto ambiental cuando éste sea preceptivo de acuerdo con la legislación vigente. En los restantes casos, un análisis ambiental de las alternativas y las correspondientes medidas correctoras y protectoras necesarias.

e) Justificación de la solución elegida, indicando, entre las alternativas consideradas si se tratara de infraestructuras viarias o lineales, las características de su trazado.

f) Riesgos operativos y tecnológicos en la construcción y explotación de la obra.


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g) Coste de la inversión a realizar, así como el sistema de financiación propuesto para la construcción de la obra con la justificación, asimismo, de la procedencia de ésta.

h) Estudio de seguridad y salud o, en su caso, estudio básico de seguridad y salud, en los términos previstos en las disposiciones mínimas de seguridad y salud en obras de construcción.

Igualmente detalla en el apartado que:

“La Administración concedente podrá acordar motivadamente la sustitución

del estudio de viabilidad a que se refieren los apartados anteriores por un

estudio de viabilidad económico-financiera cuando por la naturaleza y

finalidad de la obra o por la cuantía de la inversión requerida considerara que

éste es suficiente. En estos supuestos la Administración elaborará además,

antes de licitar la concesión, el correspondiente anteproyecto o proyecto para

asegurar los trámites establecidos en los apartados 3 y 4 del artículo

siguiente.” Con carácter previo a la decisión de construir y explotar en

régimen de concesión de la obra pública, la Universidad de Granada ha

llevado a cabo el presente Estudio de viabilidad Económico Financiera de

acuerdo con la naturaleza y finalidad de la obra.”

Conforme a lo establecido en este artículo 112.6 se opta por realizar el presente estudio de viabilidad económico-financiera, que sustituye al estudio de viabilidad, acompañado del preceptivo ANTEPROYECTO DE CONSTRUCCIÓN Y EXPLOTACIÓN CENTRO DE EMPRESAS DE LAS TECNOLOGÍAS DE LA INFORMACIÓN Y LA COMUNICACIÓN (CETIC) al entender que es suficiente para la salvaguarda de los intereses perseguidos por la legislación de contratación pública y, todo ello, en base a los siguientes motivos:

• La complejidad económica de la actividad a desarrollar como consecuencia del centro económico que se va a generar no es alta, pues se trata de una sola unidad de negocio basada en la explotación de un edificio de empresas, con dos únicas fuentes de ingresos del canon por alquiler a recibir directamente de la Universidad de Granada y los ingresos generados por la explotación de la cafetería-comedor. Los gastos de gestión vienen determinados básicamente por el propio desarrollo de la explotación y el mantenimiento de las instalaciones. Es decir, la complejidad de la gestión del edificio es independiente al tamaño del mismo, siendo un centro de negocio único e independiente del tamaño del mismo.

• El anteproyecto constructivo que se adjunta al presente estudio define completamente las directrices necesarias para la construcción del futuro centro de negocio.

• El conjunto de ambos documentos, estudio de viabilidad económico – financiera y anteproyecto de construcción y explotación, definen


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completamente el marco base para la licitación de la construcción y explotación de las obras, salvaguardando los intereses de la Administración y la utilidad pública de la infraestructura obtenida.

No forma parte del contrato la explotación del edificio denominado a partir de ahora IMFE-Granada que será entregado al Ayuntamiento de Granada una vez finalizada la fase de construcción y con el visto bueno de los técnicos que por parte de la administración local así se designen.

La estructura del estudio se ajusta a los apartados detallados en el citado art 112 de la LCSP y que se desarrollan en los siguientes epígrafes.

2 FINALIDAD Y JUSTIFICACIÓN DE LA OBRA. CARACTERIZACIÓN.

2.1 Finalidad y justificación de la obra

La transferencia del conocimiento es una de las encomiendas que la sociedad hace a las Universidades Públicas, especialmente en aquellos momentos en los que es necesario activar cuantas iniciativas empresariales para conseguir crear tejido productivo y por tanto bienestar social.

Si bien hasta el momento se ha hecho un esfuerzo considerable en materia de investigación básica se hace imprescindible establecer espacios compartidos, tanto física como estructuralmente, entre el tejido productivo y las universidades para conseguir que esa transferencia sea efectiva.

En el caso específico de la Universidad de Granada ha formulado la transferencia del conocimiento y la colaboración Universidad – Empresa como uno de los pilares básicos de su política de excelencia a través de su proyecto Campus de Excelencia Internacional BIOTIC.

La misión del mismo incluye entre otros los siguientes objetivos:

• Un compromiso, un empeño, de una agregación estratégica de actores

públicos y privados que comparten una elevada identificación e implicación

con una trayectoria y un modelo en torno a unas fortalezas diferenciadas. El

liderazgo de la Universidad de Granada está reforzado por las entidades

promotoras especializadas en investigación y transferencia: CSIC y Parque

Tecnológico de Ciencias de la Salud. La agregación se completa con

importantes actores de las administraciones públicas autonómica y local, de

otras entidades académicas, de agentes del sistema de innovación, de

empresas y de agentes sociales.

• Con el desarrollo de un proyecto inteligente, que intenta aprender e innovar a

la vez que diseña actuaciones imaginativas, con una decidida voluntad de

alcanzar la excelencia internacional y que pone el énfasis en su propia

capacidad organizativa. En definitiva, con el desarrollo de:


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o Excelencia docente, a partir de un proceso de aprendizaje orientado al

estudiante.

o Investigación de excelencia, que sea un foco de atracción de talento y

de emisión de conocimiento.

o Inserción laboral de los egresados.

o Transferencia tecnológica y de conocimientos para mejorar el nivel de vida, en estrecha colaboración con los agentes económicos.

(…)

• Un nuevo modelo socio-económico, por su especialización BIO-TIC, por su

apuesta de conexión con el sector productivo, por el modelo de agregación

y su orientación al desarrollo sostenible con elevada formación de capital

humano.

En este contexto y una vez incorporadas las distintas agregaciones en el campus de las Tecnologías de la Información y la Comunicación (TIC), se detectó la demanda empresarial de espacios con una localización geoestratégica situados junto a la ETS de Ingeniería Informática y de Telecomunicaciones, al Centro de Investigación de las Tecnologías de la Información y la Comunicación (CITIC) y a la Facultad de Bellas Artes por lo que suponen de valor añadido las posibles colaboraciones.

Esta demanda, una vez estudiada por la Universidad de Granada, puede ser satisfecha con la construcción del CETIC, en la misma parcela que el CITIC, y su puesta a disposición de las empresas, mediante contratos de arrendamientos de manera que puedan trabajar día a día con una proximidad inmediata a grupos de investigación, futuros egresados, etc.

A partir del momento en que el que se localiza la posibilidad de actuación, la Universidad de Granada estudia la posibilidad de hacer más interesante posible si cabe la concesión de obra pública que se plantea mediante la aportación de recursos de la administración. Al ser objeto de una subvención dentro de la convocatoria INNOCAMPUS 2010 en la que existían asignaciones para la construcción del Centro de Transferencia Tecnológica y habiendo adquirido un edificio en la Gran Vía de Granada se abría la posibilidad de destinar dichos recursos para la rehabilitación del mismo así como a la inversión inicial de la Universidad de Granada para la concesión de obra pública para la construcción y explotación del CETIC.

Una vez autorizada la reasignación de recursos por parte de la administración competente se ha podido plantear la licitación de concesión de obra pública en los términos que aquí se recogen.


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2.2 Caracterización de la obra.

La obra a ejecutar se ha definido perfectamente en el anteproyecto que se acompaña de forma indivisible al presente estudio de viabilidad.

Se trata de un edificio destinado a oficinas, perfectamente dotado de los elementos e instalaciones que lo hacen totalmente funcional y cuyas calidades (en valores mínimos) son las recogidas en el citado anteproyecto.

La distribución de superficies es la detallada en la tabla 1.

USOSUPERFICIE

CONSTRUIDA X USO (m2)OFICINAS 5147,89

RESTAURANTE 384,73

GIMNASIO 132,49

SALAS DE PROYECCIÓN 319,63

OTROS USOS 339,11

ZZCC NIVEL SEMISÓTANO 439,09

SÓTANO APARCAMIENTO 1399,43

SÓTANO CPU 376,34

ACONDICIONAMIENTO ZZCC EXT 2033,63

TOTAL 10572,35

EDIFICIO CETIC - UGR

Tabla 1: CETIC. Superficies construidas por uso.

Nota: ZZCC (Zonas Comunes). ZZCC ETX (Zonas Comunes Exteriores).

También es objeto del contrato de concesión la construcción de un edificio anexo que, una vez llevados a cabo todos los trámites legales oportunos, pasará a ser propiedad del Ayuntamiento de Granada y en el que se ubicará una de las sedes del Instituto Municipal de Formación y Empleo de Granada (IMFE) de la ciudad de Granada. Las dimensiones de este edificio también quedan reflejadas en la tabla 2.

USOSUPERFICIE

CONSTRUIDA POR USO (m2)OFICINAS 578,79

SÓTANO APARCAMIENTO 246,93

ACONDICIONAMIENTO ZZCC EXT 228,37

EDIFICIO IMFE

Tabla 2: IMFE. Superficies construidas por uso.

Las distribuciones y todos los aspectos arquitectónicos se han definido con carácter previo en el citado anteproyecto si bien serán los concursantes los que, a través del Proyecto Básico en su oferta y posteriormente en su Proyecto de Ejecución, que concreten de forma definitiva el edificio.

Es importante señalar que pueden existir pequeñas diferencias en el cómputo de superficies entre las fichas correspondientes a la ordenación urbanística y la


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topografía de la parcela. Éstas, aunque mínimas, serán aclaradas a lo largo del proceso de licitación prevaleciendo las derivadas del levantamiento topográfico de la parcela (al tratarse de suelo urbano consolidado es el normal proceder).

3 PREVISIONES DE USO, INCIDENCIA ECONÓMICA, SOCIAL Y RENTABILIDAD

3.1 Previsiones de uso

Tal y como ya se ha indicado en epígrafes anteriores, el edificio CETIC estará destinado a albergar empresas de base tecnológica, vinculadas al sector de las tecnologías de la información y de las comunicaciones y cuyo principal activo sea la colaboración continua con la Universidad de Granada en los campos de:

• La empleabililidad de los egresados de la Universidad de Granada.

• La formación de calidad, impartida de forma conjunta y que tenga como objetivo la mejora competitiva del tejido productivo.

• El desarrollo de proyectos de investigación, desarrollo e innovación de convocatoria pública o privada y que permitan el avance científico y la transferencia del conocimiento a la sociedad.

Por tanto los usuarios finales de los espacios habilitados en el edificio serán empresas TIC ya consolidadas o en vías de consolidación y que ya hayan mostrado interés de colaboración con la Universidad de Granada, como es el caso de las agregaciones estratégicas del Proyecto BIOTIC – Campus Excelencia Internacional (CEI)de la Universidad de Granada.

Además de estas empresas, la Universidad de Granada y otras administraciones, podrán localizarse en el propio edificio agentes vinculados directamente con la transferencia del conocimiento.

3.2 Incidencia económica y social del proyecto

La Universidad de Granada tiene una gran repercusión social, económica y cultural ya no solo en la ciudad de Granada, sino en la provincia e incluso en otras localizaciones en las que sigue desarrollando sus actividades docentes, investigadoras y de transferencia del conocimiento (Ciudades Autónomas de Ceuta y Melilla).

El sistema universitario español ha apostado por un modelo de excelencia en el que la conformación de campus con intensificaciones supone la referencia para el futuro inmediato de las Universidades y del papel que han de jugar éstas en el desarrollo social.

En este sentido, la Universidad de Granada decidió en su día incluir dentro de su proyecto CEI las Tecnologías de la Información y las Comunicaciones (TIC) ya que existen potencialidades en estos campos, avaladas por grupos de investigación y


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por empresas, que permiten la consolidación y crecimiento de la masa productiva vinculada a estas tecnologías.

Las consecuencias de dicha consolidación, principalmente debidas al alto grado de cualificación de los trabajadores e investigadores implicados en el desarrollo de cualquier trabajo, proyecto o servicio, son la generación de una masa social que genera valor añadido a la ciudad en donde se localiza.

El enfoque de la concesión de obra pública para la construcción y explotación del CETIC no se hace de forma aislada sino vinculado de forma inmediata con la Universidad de Granada y en especial con el Centro de Investigación de las Tecnologías de la Información y las Comunicaciones (CITIC), así como a otros instrumentos de generación de empleo de otras administraciones.

Ello debe permitir generar sinergias que aumenten si cabe la incidencia económica y social de este proyecto que ha sido recibido de forma excepcional por las empresas del sector que demandan un espacio en el que se compartan todos los avances en el campo de las TIC pero siempre enfocados al desarrollo de nuevos productos y servicios que se puedan poner de forma inmediata al servicio de la sociedad.

4 PLANEAMIENTO URBANÍSTICO.

La parcela en donde se localiza el proyecto objeto de la concesión de obra pública pertenece al plan parcial el cual se encuentra totalmente desarrollado a fecha de hoy siendo por tanto de aplicación todos los preceptos del vigente Plan General de Ordenación Urbana de Granada (PGOU).

Figura 1: Parcela en donde se construirá el CETIC


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Con objeto de ordenar las edificabilidades existentes en la citada parcela se encuentra en desarrollo un Estudio de detalle en el que se recogerán todos los extremos exigidos por ley a estos documentos y en particular:

1. Memoria justificada de su conveniencia y de la procedencia de las soluciones adoptadas.

2. Cuando se modifique la disposición de volúmenes se efectuará, además, un estudio comparativo de la edificabilidad resultante por aplicación de las determinaciones previstas en el Plan y de las que se obtienen en el estudio de detalle, justificando el cumplimiento de lo establecido sobre este extremo en el citado reglamento.

3. Planos a escala adecuada, y, como mínimo, 1:500, que expresen las determinaciones que se completan, adaptan o reajustan, con referencias precisas a la nueva ordenación y su relación con la anteriormente existente.

Posteriormente y una vez se obtengan las oportunas licencias de obra se procederá a la segregación parcelaria necesaria con objeto de que quedan perfectamente definidas:

• La parcela en la que actualmente se sitúa el CITIC y que continuará siendo propiedad de la Universidad de Granada.

• La parcela en donde se construirá el módulo del IMFE y que se procederá a ceder al Ayuntamiento de Granada de manera definitiva.

• La parcela en donde se construirá el CETIC y que se procederá a ceder por el tiempo que dure la concesión a la empresa constituida a tal fin y que devolverá en los términos que se recoja en el PCAP, el PPTP y en la legislación de aplicación.

En el anteproyecto que acompaña al presente estudio se han incluido todas las exigencias relativas a diseño, distancias, retranqueos, alturas, petos, cerramientos, lindes, etc., que se deducen del cumplimiento del ordenamiento urbanístico de la parcela.

5 ESTUDIO DE IMPACTO AMBIENTAL.

El estudio de impacto ambiental no es preceptivo dado el carácter urbano del suelo en el Plan General y llevar implícito el mismo en la aprobación del Planeamiento General y en la figura de desarrollo del mismo.

En cualquiera caso deberán tenerse presente los condicionantes ambientales a la hora de diseñar, proyectar y construir el edificio CETIC, de manera que éste se ajuste en lo posible a las recomendaciones sobre edificación sostenible elaboradoras por la Universidad de Granada y que pueden consultarse en el enlace:


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http://infraestructuras.ugr.es/pages/area-de-sostenibilidad/manual-de-sostenibilidad

Igualmente tanto en el proyecto como en obra se llevará a cabo una correcta gestión de los residuos de la construcción y la demolición, tal y como exige el Real Decreto 105/2008, de 1 de febrero, por el que se regula la producción y gestión de los residuos de la construcción y demolición (BOE nº 38, de 13/02/08).

Ya en explotación el edificio, toda la gestión ambiental del mismo atenderá a los principios dictados por la política al respecto de la Universidad de Granada, especialmente en lo relativo a gestión de residuos peligrosos, concienciación, reciclaje, etc., y que pueden consultarse en el sitio web: http://vcabd.ugr.es/pages/unidad_calidad_ambiental/index

6 JUSTIFICACIÓN DE LA SOLUCIÓN ELEGIDA.

El diseño, configuración y distribución de la edificación propuesta responde a un estudio técnico en el que se han barajado las distintas soluciones arquitectónicas teniendo presente:

• La normativa urbanística de aplicación y en particular el aprovechamiento disponible en la parcela, una vez descontados los volúmenes consumidos en el Centro de Investigación de las Tecnologías de la Información y la Comunicación (CITIC).

• Las condiciones de contorno en las que se quería evitar en todo momento hacer desarrollos en altura excesivos y que pudieran suponer una sobrecarga de volúmenes a las edificaciones residenciales aledañas.

• La necesidad de configurar una edificación con dos módulo perfectamente definidos y que serán objeto de segregación a partir de la licencia de obra ya que los propietarios finales son distintos: en el caso del CETIC, la Universidad de Granad y en el caso del IMFE, el Ayuntamiento de Granada.

• La mayor flexibilidad en cuanto al diseño y distribuciones para conseguir una funcionalidad absoluta del edificio, al margen del tamaño de las empresas que se pudieran albergar en el mismo.

• La importancia de configurar el edificio con una zona de “centro de empresas” que facilite unos espacios con un gran valor añadido y que permite la transferencia tecnológica y de conocimiento, ya no solo entre la Universidad de Granada y las distintas empresas, sino también entre estas mismas.


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7 RIESGOS OPERATIVOS Y TECNOLÓGICOS.

La empresa concesionaria se encargará de la redacción del proyecto, de la construcción, así como de la gestión y explotación de las infraestructuras construidas a lo largo del periodo concesional, debiendo afrontar determinados riesgos en cada una de las fases.

Los principales riesgos en la fase de proyecto recaen en la idoneidad del diseño tecnológico empleado, las infraestructuras complementarias y en la posible necesidad de realización de modificaciones sobre el proyecto original, que deberían ser previstos por el concesionario incluyendo las correspondientes obligaciones y exigencias contractuales de experiencia, calidad, control y resultado final al profesional encargado de su realización.

Por su parte, en la fase de construcción los principales riesgos vienen determinados por la posibilidad de retrasos o incluso abandono por parte de la entidad concesionaria, por el aumento del importe total de la inversión o por un insuficiente control sobre el desarrollo de las obras, que deberán ser previstos mediante el establecimiento contractual de sanciones y requisitos como pólizas de seguros de responsabilidad civil en todo el ámbito del objeto de la concesión.

Los riesgos de la fase de gestión y explotación recaen principalmente en las fuentes de ingresos del proyecto. En el presente caso ya que la Universidad de Granada garantiza el 100% de la ocupación del edificio y por tanto abonará el canon establecido en cualquiera de los casos, los riesgos ligados a los ingresos estimados se vinculan exclusivamente a los que provengan de la cafetería - comedor.

Por tanto no deberán producirse situaciones de riesgo vinculadas a la variación de los ingresos que afecten de forma directa a la rentabilidad del proyecto y a la capacidad del concesionario de afrontar sus compromisos de pago.

Por otro lado el riesgo determinado por la necesidad de acometer inversiones adicionales puede ser previsto mediante la realización de un Plan de Mantenimiento y Conservación de las Instalaciones, en el que se defina el tipo de operaciones de mantenimiento y la periodicidad de ellas y de los controles de los equipos además de la conservación de los elementos estructurales, cerramientos y acabados, etc.

Por último, cabe señalar el riesgo de tipo financiero, determinado principalmente por variaciones en los tipos de interés que empeoren los escenarios previstos durante la fase de estudio y negociación.

8 IMPORTE DE LA INVERSIÓN A REALIZAR. FINANCIACIÓN. VIABILIDAD.

8.1 Aspectos previos

Para la realización del análisis de viabilidad económico-financiera de la actuación se ha llevado a cabo una simulación de los flujos de ingresos y gastos futuros de la


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posible concesión, mediante la utilización de un modelo económico financiero con un esquema básico y ampliamente contrastado, utilizado anteriormente para el diseño de la mayoría de las concesiones recientes de otras administraciones.

El modelo se realiza bajo la hipótesis de participación de una sociedad de capital privado, que ejecuta y explota la concesión en los términos participación público privada y bajo las estipulaciones que se han de recoger en el Pliego de Condiciones y que se desarrollan, en parte, a lo largo de este documento.

El modelo, pretende por tanto ser el reflejo del plan de negocio de esta hipotética sociedad concesionaria.

Bajo el sistema de concesión, el concesionario asume la responsabilidad de construir, mantener y explotar el edificio de oficinas y servicios vinculados a cambio de percibir de la Administración una cantidad máxima predeterminada en concepto de la disponibilidad del edificio así como de los beneficios que dichos servicios generen.

En consecuencia con el marco descrito anteriormente, el estudio realizado tiene por objetivo analizar la viabilidad financiera del proyecto, aplicando las técnicas de financiación por el proyecto, previamente al proceso de licitación pública de la Concesión para la construcción y explotación del CETIC, con el fin de que las condiciones económicas establecidas en los pliegos de condiciones que se elaboren para la licitación puedan ser asumidas por los posibles licitadores.

Para ello ha sido imprescindible la creación y utilización de un modelo de simulación que partiendo de los datos sobre el proyecto y sobre los factores que intervienen en la financiación del mismo, permita reproducir, para cada escenario considerado, el comportamiento financiero del proyecto a lo largo de los años y obtener los indicadores económico – financieros utilizados por los inversores (empresa concesionaria) y por los prestamistas (entidades financieras).

Para analizar la viabilidad de la concesión, el primer paso es calcular el flujo de ingresos que daría como resultado una Tasa Interna de Retorno (TIR) de los flujos operativos del proyecto después de impuestos y que deberá ser superior al menos a la rentabilidad de la deuda pública a Largo Plazo más una prima de riesgo, que dependerá de la incertidumbre sobre los costes y de las características del régimen económico de la concesión.

Se toman en consideración exclusivamente los flujos de caja operativos con el objeto de aislar los riesgos económicos (inflación, construcción, operación y mantenimiento) de los riesgos financieros relacionados con el nivel de endeudamiento de la empresa concesionaria. Estos últimos no deben de afectar al pago por disponibilidad exigido a la concesión.


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La estimación de la prima de riesgo se realiza partiendo de la prima exigida a otras concesiones ya licitadas, y ajustándola a las características particulares de esta concesión.

La condición de la Universidad de Granada como garantista de los pagos relativos a los alquileres de la totalidad de las superficies a construir, así como de la inversión inicial realizada por la misma (3.355.319,00 € obtenidos en convocatoria pública para el año 2010 del programa INNOCAMPUS – CAMPUS DE EXCELENCIA INTERNACIONAL) limita ciertamente la prima de riesgo que en otras concesiones ha de ser necesariamente mayor por no asegurarse en ningún caso como en este la cobertura del 100% de la demanda.

Para la realización de este análisis de viabilidad se ha considerado una TIR nominal de los flujos de caja operativos del proyecto antes de impuestos del 8%.

Una vez calculados los flujos de caja operativos, se analiza la capacidad de los mismos para hacer frente a los compromisos de servicio de la deuda externa. Dicha financiación puede llegar a suponer un alto porcentaje de la inversión inicial, por lo que el riesgo del proyecto es asumido en gran medida por las entidades financieras que actúan como prestamistas.

El titular de los activos del contrato será una sociedad “vehículo” mercantil (concesionaria) creada al efecto y con personalidad jurídica independiente a la de los promotores. El riesgo financiero de estos queda reducido a los recursos propios que aporten a la sociedad y la estructura de garantías que se acuerde con las entidades financieras.

8.2 Fechas principales

Para la realización del análisis económico financiero ha sido necesario la estimación de un cronograma de construcción y puesta en marcha de la actuación. Dicho cronograma respeta la duración de las obras contenida en el programa de trabajo del anteproyecto pero en cuanto a las fechas de licitación, firma de contrato y de inicio de la construcción, deben tomarse simplemente a efectos previsionales. Todas estas fechas se recogen en la tabla 3.

HITO CONCESIONAL FECHA Fecha estimada de licitación 3er Trimestre 2011 Fecha estimada firma contrato 4o Trimestre 2011 Fecha estimada inicio obras 1er Trimestre 2012 Duración de las obras 15 meses Fecha estimada finalización de obras 2o Trimestre 2013 Fecha puesta en servicio edificio 2o Trimestre 2013 Periodo concesional explotación 23 años 9 meses Fecha finalización concesión 2o Trimestre 2037

Tabla 3: Hitos principales del proceso concesional


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8.3 Costes de primera inversión

Los costes de primera inversión que se introducen en el Plan Económico Financiero incluyen tanto la inversión en obra como otro tipo de costes iniciales tales como los proyectos de construcción, el control de obra y los costes de puesta en marcha.

Se han incluido igualmente porcentajes de gastos generales suficientes para hacer frente a obligaciones tributarias derivadas de las transacciones patrimoniales de suelo necesarias para conseguir la estabilidad de la cuenta de resultados durante el periodo de la concesión (véase tabla 4)

El valor de beneficio industrial es el usual en el desarrollo de los proyectos de construcción (6%). Es importante hacer notar que dicho importe no se ha incorporado como beneficio de la concesionaria en la simulación del estudio económico –financiero. De esta forma, los valores de rentabilidad pueden considerarse sin lugar a dudas conservadores ya que, caso de ser una de las actividades de la concesionaria la construcción podría incluir en su resultado este margen adicional, obteniendo de esta manera mayores réditos a la inversión realizada.

USO SUPERFICIE COSTE MEDIO USO. IMPORTE (€)

OFICINAS 5147,89 700,00 € 3.603.523,00 € RESTAURANTE 384,73 550,00 € 211.601,52 € GIMNASIO 132,49 550,00 € 72.869,79 € SALAS DE PROYECCIÓN 319,63 1.000,00 € 319.630,55 € OTROS USOS 339,11 350,00 € 118.690,18 € ZZCC NIVEL SEMISÓTANO 439,09 400,00 € 175.636,63 € SÓTANO APARCAMIENTO 1399,43 350,00 € 489.800,50 € SÓTANO CPU 376,34 475,00 € 178.761,50 € ACONDICIONAMIENTO ZZCC EXT 2033,63 125,00 € 254.203,75 € TOTAL 10572,35

5.424.717,43 €

USO SUPERFICIE COSTE MEDIO USO. IMPORTE (€) OFICINAS 578,79 550,00 € 318.334,50 € SÓTANO APARCAMIENTO 246,93 350,00 € 86.425,50 € ACONDICIONAMIENTO ZZCC EXT 228,37 125,00 € 28.546,25 €

433.306,25 €

GASTOS GENERALES 21% 1.230.184,97 € BENEFICIO INDUSTRIAL 6% 351.481,42 € SubTotal 1.581.666,39 €

7.439.690,07 € I.V.A 18% 1.339.144,21 €

8.778.834,29 €

PRESUPUESTO DE LICITACIÓN CETIC-UGR+IMFE

PRESUPUESTO EJ. MATERIAL CETIC-UGR+IMFE

EDIFICIO CETIC-UGR+IMFE

5.858.023,68 €

PRESUPUESTO DE CONTRATACIÓN CETIC-UGR+IMFE

EDIFICIO CETIC-UGR

EDIFICIO IMFE

Tabla 4: Costes de primera inversión

8.4 Condiciones generales de financiación

Como punto de partida se establece el montante total de la inversión (IVA excluido) y que asciende a SIETE MILLONES CUATROCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS NOVENTA EUROS Y SIETE CÉNTIMOS DE EUROS (7.439.690,07 €).


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En el caso de un proyecto concesional puro dicha cantidad sería soportada en su totalidad por la concesionaria. En este caso, la Universidad de Granada, con objeto de mejorar las condiciones económicas del mismo procederá a financiar parte del importe con recursos obtenidos en el ámbito del Programa INNOCAMPUS – Convocatoria 2010.

Esta cantidad es de TRES MILLONES TRESCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL TRESCIENTOS DIECINUEVE EUROS (3.355.319,00 €), lo que supone un CUARENTA Y CINCO CON DIEZ POR CIENTO (45,10%) de la inversión total. Dicha cantidad será abonada a la concesionaria exclusivamente contra certificaciones de obra y hasta que se consuma la totalidad del crédito disponible a tal fin.

El resto del importe de la inversión de primera implantación será financiado por la empresa concesionaria en los términos y posibilidades de la misma.

A la hora de llevar a cabo el presente estudio y como ejemplo se ha supuesto que para ello se aporta el 25% mediante recursos propios y un 75% mediante un préstamo a entidad financiera, compromiso que deberá de acreditarse en la propia oferta.

Por tanto, las condiciones de partida del proyecto concesional son las recogidas en la tabla 5.

Inversión Total 100% 7.439.690,07 €

Recurso Aportados UGR

A financiar por la empresa

Recursos Propios Empresa 25% 1.021.092,77 €

Recursos a Financiar por la Empresa 75% 3.063.278,31 €

4.084.371,07 €

FINANCIACIÓN

3.355.319,00 €

Tabla 5: Condiciones generales de la concesión

8.5 Costes financieros

Tal y como se ha indicado se supone que la empresa concesionaria accede a un préstamo para la financiación del 75% del montante de la inversión inicial.

En la simulación relativa al mismo se han considerado intereses y costes disponibles en el mercado aunque podrán variar substancialmente en función de los recursos propios de la empresa y de sus relaciones de fiabilidad y solvencia con las entidades financieras.

Las condiciones generales del préstamo son las detalladas en la tabla 6.


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Principal 3.063.278,31 €

Duración (años) 25,00

Tipo interés (%) 3,50%

Comisión apertura 0,75% 22.974,59 €

Gastos Tramitación

Comisión Cancelación Parcial

Comisión cancelación total

CONDICIONES DEL PRÉSTAMO OTROS ASPECTOS

Cuota anual

Estos costes se suman a los financieros del primer año

2.000,00 €

0,00%

0,00%

Tabla 6: Condiciones generales del préstamo

La amortización planteada es la conocida como el modelo italiano, esto es, la amortización del capital principal es constante a lo largo del periodo de vigencia del préstamo.

De esta manera, se obtienen todas las cuotas a satisfacer a lo largo de los 25 años del préstamo y que han quedado reflejadas en la tabla 7 y figura adjunta.

Año Anualidad C. Intereses C. Amortización Cap. Vivo Cap. Amortizado

0 3.063.278,31 €

1 254.720,46 € 107.214,74 € 122.531,13 € 2.940.747,17 € 122.531,13 €

2 225.457,28 € 102.926,15 € 122.531,13 € 2.818.216,04 € 245.062,26 €

3 221.168,69 € 98.637,56 € 122.531,13 € 2.695.684,91 € 367.593,40 €

4 216.880,10 € 94.348,97 € 122.531,13 € 2.573.153,78 € 490.124,53 €

5 212.591,51 € 90.060,38 € 122.531,13 € 2.450.622,64 € 612.655,66 €

6 208.302,92 € 85.771,79 € 122.531,13 € 2.328.091,51 € 735.186,79 €

7 204.014,34 € 81.483,20 € 122.531,13 € 2.205.560,38 € 857.717,93 €

8 199.725,75 € 77.194,61 € 122.531,13 € 2.083.029,25 € 980.249,06 €

9 195.437,16 € 72.906,02 € 122.531,13 € 1.960.498,12 € 1.102.780,19 €

10 191.148,57 € 68.617,43 € 122.531,13 € 1.837.966,98 € 1.225.311,32 €

11 186.859,98 € 64.328,84 € 122.531,13 € 1.715.435,85 € 1.347.842,45 €

12 182.571,39 € 60.040,25 € 122.531,13 € 1.592.904,72 € 1.470.373,59 €

13 178.282,80 € 55.751,67 € 122.531,13 € 1.470.373,59 € 1.592.904,72 €

14 173.994,21 € 51.463,08 € 122.531,13 € 1.347.842,45 € 1.715.435,85 €

15 169.705,62 € 47.174,49 € 122.531,13 € 1.225.311,32 € 1.837.966,98 €

16 165.417,03 € 42.885,90 € 122.531,13 € 1.102.780,19 € 1.960.498,12 €

17 161.128,44 € 38.597,31 € 122.531,13 € 980.249,06 € 2.083.029,25 €

18 156.839,85 € 34.308,72 € 122.531,13 € 857.717,93 € 2.205.560,38 €

19 152.551,26 € 30.020,13 € 122.531,13 € 735.186,79 € 2.328.091,51 €

20 148.262,67 € 25.731,54 € 122.531,13 € 612.655,66 € 2.450.622,64 €

21 143.974,08 € 21.442,95 € 122.531,13 € 490.124,53 € 2.573.153,78 €

22 139.685,49 € 17.154,36 € 122.531,13 € 367.593,40 € 2.695.684,91 €

23 135.396,90 € 12.865,77 € 122.531,13 € 245.062,26 € 2.818.216,04 €

24 131.108,31 € 8.577,18 € 122.531,13 € 122.531,13 € 2.940.747,17 €

25 126.819,72 € 4.288,59 € 122.531,13 € 0,00 €- 3.063.278,31 €

CUADRO DE AMORTIZACIONES

Tabla 7: Tabla de amortización del préstamo


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- €

50.000,00 €

100.000,00 €

150.000,00 €

200.000,00 €

250.000,00 €

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

Anu

alid

ad P

agad

a

Amortización. Modelo italiano. Devolución capital constante (amarillo) e intereses variables (verde)

Figura 2: Evolución de la devolución de capital e intereses pagados

8.6 Gastos de mantenimiento

A la hora de plantear los gastos relativos al mantenimiento se ha establecido un valor medio aplicable a este tipo de edificación, entendiendo que dentro de éste se encuentran contemplados los relativos al mantenimiento preventivo y curativo así como la limpieza, seguridad y consumos de agua, electricidad e impuestos que sean de aplicación en cada caso.

Este valor, estimado en 15 €/m2 de edificio y año , se aplicará sobre la superficie objeto del periodo de explotación, esto es, no considerando el módulo correspondiente al IMFE ya que este pasará, una vez construido, a ser propiedad exclusiva del Ayuntamiento de Granada y será esta administración la encargada del mismo a partir de ese momento.

Se ha considerado también un crecimiento anual de los costes de mantenimiento de un 2,00% (porcentaje de variación considerado igualmente para todos las variables económicas del proyecto).

La evolución de los costes a lo largo de la vida de la concesión se ha recogido en la tabla 8.


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Gastos (inc. Gastos generales)

Euros

2012

2013 158.585,21 €

2014 161.756,92 €

2015 164.992,06 €

2016 168.291,90 €

2017 171.657,73 €

2018 175.090,89 €

2019 178.592,71 €

2020 182.164,56 €

2021 185.807,85 €

2022 189.524,01 €

2023 193.314,49 €

2024 197.180,78 €

2025 201.124,39 €

2026 205.146,88 €

2027 209.249,82 €

2028 213.434,82 €

2029 217.703,51 €

2030 222.057,58 €

2031 226.498,73 €

2032 231.028,71 €

2033 235.649,28 €

2034 240.362,27 €

2035 245.169,51 €

2036 250.072,91 €

AÑO

Tabla 8: Gastos generales y de mantenimiento a lo largo de la concesión.

8.7 Ingresos previstos

A la hora de estimar los ingresos previstos a lo largo de la vida útil de la concesión de obra pública que se plantea se tiene en cuenta que el concesionario tendrá ingresos por los siguientes conceptos:

1. Cuota anual en concepto de alquiler / arrendamiento del edificio en los términos recogidos en el PPTP. En este caso y tal y como se ha indicado hasta ahora el concesionario tiene la garantía absoluta del cobro a través de la Universidad de Granada ya que es ésta la que procederá a establecer las relaciones de alquiler-cobro con las empresas que finalmente se ubiquen en el CETIC.

A la hora de hacer la simulación del estudio económico financiero la Universidad de Granada ha considerado precios en función de superficies


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de oficinas, espacios técnicos singulares y plazas de garaje, partiendo de unos valores en el año cero e incrementando los mismos en un porcentaje del 2% en concepto de IPC.

Los valores obtenidos se han recogido en las tablas 9, 10 y 11 en las que se definen los elementos objeto de alquiler, los precios unitarios estimados para el alquiler (€/año) y los ingresos totalizados para el periodo de duración de la concesión.

Año Metros Oficina Metros CPDPlazas Parking

Disponibles

m2 m2 uds.

2011

2012

2013 5.147,89 376,34 45,00

2014 5.147,89 376,34 45,00

2015 5.147,89 376,34 45,00

2016 5.147,89 376,34 45,00

2017 5.147,89 376,34 45,00

2018 5.147,89 376,34 45,00

2019 5.147,89 376,34 45,00

2020 5.147,89 376,34 45,00

2021 5.147,89 376,34 45,00

2022 5.147,89 376,34 45,00

2023 5.147,89 376,34 45,00

2024 5.147,89 376,34 45,00

2025 5.147,89 376,34 45,00

2026 5.147,89 376,34 45,00

2027 5.147,89 376,34 45,00

2028 5.147,89 376,34 45,00

2029 5.147,89 376,34 45,00

2030 5.147,89 376,34 45,00

2031 5.147,89 376,34 45,00

2032 5.147,89 376,34 45,00

2033 5.147,89 376,34 45,00

2034 5.147,89 376,34 45,00

2035 5.147,89 376,34 45,00

2036 5.147,89 376,34 45,00

Tabla 9: Superficies y número de plazas de garaje objeto de alquiler


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AñoPrecio alquiler m2

OficinasPrecio alquiler m2 Otros

usosPrecio alquiler Plaza

Parking

€/m2 y año €/m2 y año €/plaza y año

2011

2012 115,00 75,00 € 720,00

2013 117,30 76,50 € 734,40

2014 119,65 78,03 € 749,09

2015 122,04 79,59 € 764,07

2016 124,48 81,18 € 779,35

2017 126,97 82,81 € 794,94

2018 129,51 84,46 € 810,84

2019 132,10 86,15 € 827,05

2020 134,74 87,87 € 843,59

2021 137,44 89,63 € 860,47

2022 140,18 91,42 € 877,68

2023 142,99 93,25 € 895,23

2024 145,85 95,12 € 913,13

2025 148,76 97,02 € 931,40

2026 151,74 98,96 € 950,02

2027 154,77 100,94 € 969,03

2028 157,87 102,96 € 988,41

2029 161,03 105,02 € 1008,17

2030 164,25 107,12 € 1028,34

2031 167,53 109,26 € 1048,90

2032 170,88 111,45 € 1069,88

2033 174,30 113,67 € 1091,28

2034 177,79 115,95 € 1113,11

2035 181,34 118,27 € 1135,37

2036 184,97 120,63 € 1158,07

Tabla 10: Precios unitarios de alquiler (€/año)


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AñoIngresos por alquiler de

OficinasIngresos por alquiler de

metros CPDIngresos por alquiler

plazas de garaje

€/año €/año €/año

2011

2012 - € - € - €

2013 603.847,50 € 28.790,01 € 33.048,00 €

2014 615.924,45 € 29.365,81 € 33.510,67 €

2015 628.242,94 € 29.953,13 € 33.979,82 €

2016 640.807,79 € 30.552,19 € 34.455,54 €

2017 653.623,95 € 31.163,23 € 34.937,92 €

2018 666.696,43 € 31.786,50 € 35.427,05 €

2019 680.030,36 € 32.422,23 € 35.923,03 €

2020 693.630,97 € 33.070,67 € 36.425,95 €

2021 707.503,58 € 33.732,09 € 36.935,91 €

2022 721.653,66 € 34.406,73 € 37.453,01 €

2023 736.086,73 € 35.094,86 € 37.977,36 €

2024 750.808,46 € 35.796,76 € 38.509,04 €

2025 765.824,63 € 36.512,69 € 39.048,17 €

2026 781.141,13 € 37.242,95 € 39.594,84 €

2027 796.763,95 € 37.987,81 € 40.149,17 €

2028 812.699,23 € 38.747,56 € 40.711,26 €

2029 828.953,21 € 39.522,51 € 41.281,21 €

2030 845.532,28 € 40.312,96 € 41.859,15 €

2031 862.442,92 € 41.119,22 € 42.445,18 €

2032 879.691,78 € 41.941,61 € 43.039,41 €

2033 897.285,62 € 42.780,44 € 43.641,96 €

2034 915.231,33 € 43.636,05 € 44.252,95 €

2035 933.535,95 € 44.508,77 € 44.872,49 €

2036 952.206,67 € 45.398,95 € 45.500,71 €

Tabla 11: Ingresos totalizados anualmente en concepto de alquileres del CETIC.

2. Margen en términos de beneficios de la explotación de la cafetería comedor existente en el edificio. Para ello se han considerado unos beneficios en función del número de usuarios potenciales de la misma y que se detallan en la tabla 12.


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AñoIngresos por Cafetería -

Comedor

€/año

2011

2012 60.000,00 €

2013 61.200,00 €

2014 62.056,80 €

2015 62.925,60 €

2016 63.806,55 €

2017 64.699,85 €

2018 65.605,64 €

2019 66.524,12 €

2020 67.455,46 €

2021 68.399,84 €

2022 69.357,43 €

2023 70.328,44 €

2024 71.313,04 €

2025 72.311,42 €

2026 73.323,78 €

2027 74.350,31 €

2028 75.391,22 €

2029 76.446,69 €

2030 77.516,95 €

2031 78.602,18 €

2032 79.702,61 €

2033 80.818,45 €

2034 81.949,91 €

2035 83.097,21 €

2036 84.260,57 €

Tabla 12: Ingresos en concepto de margen de explotación de la cafetería comedor.

8.8 Cuenta de resultados

A la vista de los gastos e ingresos formulados para el proyecto se puede obtener la cuenta de resultados para el proyecto planteado y a lo largo de todo el periodo de vigencia de la concesión y que es la que se detalla en la tabla 13.


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Ingresos Gastos (inc. Gastos

generales)Margen Operativo

BrutoCostes Financieros

Amortización Obra Civil (25 años)

Beneficio antes de Impuestos

Cuota Impuestos (30%)Beneficio neto después

impuestosEuros Euros Euros Euros Euros Euros Euros Euros

2012

2013 726.885,51 € 158.585,21 € 568.300,29 € 132.189,33 € 163.374,84 € 272.736,12 € 81.820,84 € 190.915,29 €

2014 740.857,73 € 161.756,92 € 579.100,81 € 102.926,15 € 163.374,84 € 312.799,82 € 93.839,95 € 218.959,87 €

2015 755.101,48 € 164.992,06 € 590.109,42 € 98.637,56 € 163.374,84 € 328.097,02 € 98.429,11 € 229.667,91 €

2016 769.622,08 € 168.291,90 € 601.330,18 € 94.348,97 € 163.374,84 € 343.606,36 € 103.081,91 € 240.524,46 €

2017 784.424,94 € 171.657,73 € 612.767,21 € 90.060,38 € 163.374,84 € 359.331,99 € 107.799,60 € 251.532,39 €

2018 799.515,62 € 175.090,89 € 624.424,73 € 85.771,79 € 163.374,84 € 375.278,09 € 112.583,43 € 262.694,66 €

2019 814.899,73 € 178.592,71 € 636.307,03 € 81.483,20 € 163.374,84 € 391.448,98 € 117.434,69 € 274.014,29 €

2020 830.583,05 € 182.164,56 € 648.418,48 € 77.194,61 € 163.374,84 € 407.849,03 € 122.354,71 € 285.494,32 €

2021 846.571,42 € 185.807,85 € 660.763,57 € 72.906,02 € 163.374,84 € 424.482,70 € 127.344,81 € 297.137,89 €

2022 862.870,83 € 189.524,01 € 673.346,82 € 68.617,43 € 163.374,84 € 441.354,55 € 132.406,36 € 308.948,18 €

2023 879.487,39 € 193.314,49 € 686.172,90 € 64.328,84 € 163.374,84 € 458.469,21 € 137.540,76 € 320.928,45 €

2024 896.427,30 € 197.180,78 € 699.246,52 € 60.040,25 € 163.374,84 € 475.831,42 € 142.749,43 € 333.082,00 €

2025 913.696,91 € 201.124,39 € 712.572,52 € 55.751,67 € 163.374,84 € 493.446,01 € 148.033,80 € 345.412,21 €

2026 931.302,69 € 205.146,88 € 726.155,81 € 51.463,08 € 163.374,84 € 511.317,89 € 153.395,37 € 357.922,52 €

2027 949.251,23 € 209.249,82 € 740.001,41 € 47.174,49 € 163.374,84 € 529.452,09 € 158.835,63 € 370.616,46 €

2028 967.549,26 € 213.434,82 € 754.114,45 € 42.885,90 € 163.374,84 € 547.853,71 € 164.356,11 € 383.497,59 €

2029 986.203,63 € 217.703,51 € 768.500,12 € 38.597,31 € 163.374,84 € 566.527,97 € 169.958,39 € 396.569,58 €

2030 1.005.221,34 € 222.057,58 € 783.163,76 € 34.308,72 € 163.374,84 € 585.480,20 € 175.644,06 € 409.836,14 €

2031 1.024.609,51 € 226.498,73 € 798.110,77 € 30.020,13 € 163.374,84 € 604.715,80 € 181.414,74 € 423.301,06 €

2032 1.044.375,41 € 231.028,71 € 813.346,70 € 25.731,54 € 163.374,84 € 624.240,32 € 187.272,10 € 436.968,23 €

2033 1.064.526,47 € 235.649,28 € 828.877,19 € 21.442,95 € 163.374,84 € 644.059,40 € 193.217,82 € 450.841,58 €

2034 1.085.070,24 € 240.362,27 € 844.707,97 € 17.154,36 € 163.374,84 € 664.178,77 € 199.253,63 € 464.925,14 €

2035 1.106.014,43 € 245.169,51 € 860.844,91 € 12.865,77 € 163.374,84 € 684.604,30 € 205.381,29 € 479.223,01 €

2036 1.127.366,90 € 250.072,91 € 877.293,99 € 8.577,18 € 163.374,84 € 705.341,97 € 211.602,59 € 493.739,38 €

Cuenta de Resultados

AÑO

Tabla 13: Cuenta de resultados del proyecto de concesión CETIC

8.9 Rentabilidad económica

A la hora de plantear la viabilidad económica financiera de la concesión de obra pública para la construcción y explotación del CETIC se establecerá un modelo clásico de aproximación a la rentabilidad del proyecto obteniendo los siguientes indicadores:

» Valor Actualizado Neto (VAN); Por Valor Actual Neto de una inversión se entiende la suma de los valores actualizados de todos los flujos netos de caja esperados del proyecto, deducido el valor de la inversión inicial.

( )∑= +

+−=n

jjo

i

FjIVAN

1 1

Si un proyecto de inversión tiene un VAN positivo, el proyecto es rentable. Entre dos o más proyectos, el más rentable es el que tenga un VAN más alto. Un VAN nulo significa que la rentabilidad del proyecto es la misma que colocar los fondos en él invertidos en el mercado con un interés equivalente a la tasa de descuento utilizada.

» Tasa Interna de retorno (TIR); Corresponde a aquella tasa descuento que hace que el VAN del proyecto sea exactamente igual a cero. Puede calcularse utilizando únicamente los datos correspondientes al proyecto. No requiere información sobre el costo de oportunidad del capital, coeficiente que es de suma importancia en el cálculo del VAN.

( ) ( ) ( )n

n

TIR

F

TIR

F

TIR

FI

+++

++

++−=

1......

110 2

2

1

10


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( )∑= +

+−=n

jjo

TIR

FjI

1 10

No obstante para completar la utilidad de la misma se ha de ser comparada con un costo de oportunidad de capital para determinar la decisión sobre la conveniencia del proyecto.

» Período de Recuperación del Capital (PRI); Corresponde al período de tiempo necesario para que el flujo de caja del proyecto cubra el monto total de la inversión. Es uno de los indicadores más utilizado por los evaluadores y empresarios. Su determinación es sencilla y el Periodo de Recuperación del capital se produce cuando el flujo de caja actualizado y acumulado es igual a cero. Su formulación es la siguiente:

( ) 010

=+∑

=

Tp

jj

j

i

F

Todo ello habrá de evaluarse a lo largo del periodo de vigencia de la concesión y que como ya se ha indicado es de veinticinco años (incluidos los tiempos relativos a la preparación del proyecto de ejecución y de la propia obra).

Una vez evaluada la cuenta de resultados y tenida en cuenta la depreciación de activos fijos es posible obtener el flujo neto de caja y el flujo neto de caja actualizado (a los efectos del cálculo del VAN).

Para un primer cálculo se ha considerado una tasa del 3.5% lo que permite obtener unos indicadores de viabilidad económica de:

• TIR: 9.98 %

• PRI: 11 años

• VAN: 3.715.978,23 €

Los cálculos y su desarrollo han quedado recogidos en la tabla 14.


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Flujo Neto CajaFNC Actualizado

(cálculo del VAN)Flujo Neto Caja

AcumuladoEuros Euros Euros

2012 4.084.371,07 €- 4.084.371,07 €- 4.084.371,07 €-

2013 354.290,13 € 342.309,30 € 3.742.061,77 €-

2014 382.334,72 € 356.913,55 € 3.385.148,22 €-

2015 393.042,76 € 354.502,05 € 3.030.646,17 €-

2016 403.899,30 € 351.974,90 € 2.678.671,27 €-

2017 414.907,23 € 349.340,76 € 2.329.330,51 €-

2018 426.069,51 € 346.607,82 € 1.982.722,69 €-

2019 437.389,13 € 343.783,90 € 1.638.938,79 €-

2020 448.869,16 € 340.876,43 € 1.298.062,36 €-

2021 460.512,73 € 337.892,45 € 960.169,91 €-

2022 472.323,02 € 334.838,68 € 625.331,23 €-

2023 484.303,29 € 331.721,46 € 293.609,77 €-

2024 496.456,84 € 328.546,84 € 34.937,08 €

2025 508.787,05 € 325.320,55 € 360.257,63 €

2026 521.297,37 € 322.048,02 € 682.305,65 €

2027 533.991,30 € 318.734,40 € 1.001.040,05 €

2028 546.872,44 € 315.384,57 € 1.316.424,62 €

2029 559.944,42 € 312.003,15 € 1.628.427,76 €

2030 573.210,98 € 308.594,52 € 1.937.022,28 €

2031 586.675,91 € 305.162,81 € 2.242.185,09 €

2032 600.343,07 € 301.711,95 € 2.543.897,04 €

2033 614.216,42 € 298.245,62 € 2.842.142,66 €

2034 628.299,98 € 294.767,33 € 3.136.909,99 €

2035 642.597,85 € 291.280,37 € 3.428.190,36 €

2036 657.114,22 € 287.787,86 € 3.715.978,23 €

TIR (%) 9,98% 3.715.978,23 €

Pay-Back 11

Interés para VAN 3,50%

VAN 3.715.978,23 €

AÑO

Tabla 14: Determinación de la TIR, el PRI y del VAN del proyecto.

Con objeto de conocer la sensibilidad del estudio en función de las posibles variaciones de la tasa de descuento aplicable en cada caso se ha llevado a cabo un estudio de los distintos valores del VAN habiéndose obtenido los resultados que se adjuntan en la tabla 15 y figura adjunta.


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0%0,5%

Coste Capital VANCaso 1 0,00% 8.063.377,75 €Caso 2 0,50% 7.268.312,29 €Caso 3 1,00% 6.541.169,99 €Caso 4 1,50% 5.875.344,06 €Caso 5 2,00% 5.264.927,98 €Caso 6 2,50% 4.704.636,20 €Caso 7 3,00% 4.189.734,46 €Caso 8 3,50% 3.715.978,23 €Caso 9 4,00% 3.279.558,46 €Caso 10 4,50% 2.877.053,75 €Caso 11 5,00% 2.505.387,97 €Caso 12 5,50% 2.161.792,84 €Caso 13 6,00% 1.843.774,81 €Caso 14 6,50% 1.549.085,71 €Caso 15 7,00% 1.275.696,72 €Caso 16 7,50% 1.021.775,27 €Caso 17 8,00% 785.664,55 €Caso 18 8,50% 565.865,24 €Caso 19 9,00% 361.019,33 €Caso 20 9,50% 169.895,66 €

Interes InicialIntervalos crecimiento

Analisis del VAN en función del Interés considerado

Tabla 15: Análisis de sensibilidad del VAN en función del coste del capital

0,00 €

1.000.000,00 €

2.000.000,00 €

3.000.000,00 €

4.000.000,00 €

5.000.000,00 €

6.000.000,00 €

7.000.000,00 €

8.000.000,00 €

9.000.000,00 €

0,00% 0,50% 1,00% 1,50% 2,00% 2,50% 3,00% 3,50% 4,00% 4,50% 5,00% 5,50% 6,00% 6,50% 7,00% 7,50% 8,00% 8,50% 9,00% 9,50%

VA

N

Coste del Capital (%)

Variación del VAN en función del coste del capital

Figura 3: VAN - Coste de Capital. Análisis de sensibilidad.


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9 SEGURIDAD Y SALUD.

El desarrollo de las obras y servicios objeto de la presente propuesta de contratación se ajustarán en todo momento a la legislación que en materia de seguridad y salud sea de aplicación en cada momento del proceso – proyecto.

Especialmente y cuando se proceda a la adjudicación del mismo el concesionario, desarrollará según lo especificado en el PPTP el Estudio de seguridad y salud, en los términos previstos en las disposiciones mínimas de seguridad y salud en obras de construcción.

Este estudio tiene por finalidad fundamental reflejar todas las normas y medidas de seguridad y salud necesarias para que la realización del proyecto sea llevada a cabo bajo condiciones de garantía en cuanto a integridad y bienestar de los trabajadores respecta. La redacción se ajusta a las indicaciones recogidas en el R.D. 1627/1997, de 24 de octubre.

Establecerá por tanto las previsiones en materia de riesgos de accidentes y enfermedades profesionales, así como aquellos otros riesgos derivados de los trabajos de reparación, conservación, entretenimiento y mantenimiento. También preverá las instalaciones preceptivas de higiene personal y de bienestar para los trabajadores.

El documento servirá de base ineludible para la configuración del Plan de Seguridad y Salud, cuya responsabilidad recaerá sobre el contratista. Por tanto ofrecerá unas directrices básicas que deben ser objeto de atención y respeto y en cualquier caso serán controladas y supervisadas los responsables de seguridad y salud.

La legislación que, con carácter general y no restrictivo, se tendrá en cuenta en todo el proceso-proyecto es la siguiente:

• Ley 31/95 de la Jefatura de Estado de 8 de Noviembre de 1995: “Prevención de riesgos laborales y Normativa de desarrollo”; BOE (10/11/95).

• Real Decreto 39/1997, de 17 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de los Servicios de Prevención.

• Real Decreto 485/1997, de 14 de abril, sobre disposiciones mínimas en materia de señalización de seguridad y salud en el trabajo.

• Real Decreto 486/1997, de 14 de abril, por el que se establecen las disposiciones mínimas de seguridad y salud en los lugares de trabajo.

• Real Decreto 487/1997, de 14 de abril, sobre disposiciones mínimas de seguridad y salud relativas a la manipulación manual de cargas que entrañe riesgos, en particular dorsolumbares, para los trabajadores.


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• Real Decreto 773/1997, de 30 de mayo, sobre disposiciones mínimas de seguridad y salud relativas a la utilización por los trabajadores de equipos de protección individual.

• Real Decreto 1215/1997, de 18 de julio, por el que se establecen las disposiciones mínimas de seguridad y salud para la utilización por los trabajadores de los equipos de trabajo.

• Real Decreto 1627/97 del Ministerio de la Presidencia de 24 de Octubre de 1997: “Disposiciones mínimas de Seguridad y Salud”; BOE (25/10/97).

• Real Decreto 780/1998, de 30 de abril, por el que se modifica el Real Decreto 39/1997, de 17 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de los servicios de prevención.

• Real Decreto 614/2001, de 8 de junio, sobre disposiciones mínimas para la protección de la salud y seguridad de los trabajadores frente al riesgo eléctrico.

• Ley 54/2003, de 12 de diciembre, de reforma del marco normativo de la prevención de riesgos laborales.

• Real Decreto 2177/2004, de 12 de noviembre, por el que se modifica el Real Decreto 1215/1997, de 18 de julio, por el que se establecen las disposiciones mínimas de seguridad y salud para la utilización por los trabajadores de los equipos de trabajo, en materia de trabajos temporales en altura.

10 CONSIDERACIONES FINALES.

A la vista del modelo concesional planteado, en el que por una lado existe una aportación importante por parte de la Administración y que por otro se garantiza que el pago del canon de disponibilidad del edificio se realiza sin vincularlo al grado de ocupación del mismo ya que es la propia Universidad de Granada la que asegura el mismo, se puede concluir que el modelo de contratación de concesión de obra pública para la construcción y explotación del CETIC de la UGR es totalmente viable y puede ser de interés para inversores que pretendan tener unos retornos por encima de los intereses de la deuda pública a largo plazo más un marginal suficientemente interesante sin suponer ello un riesgo operativo o financiero no asumible.

Granada, a 30 de junio de 2011


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ANEXO ÚNICO: VIABILIDAD ECONÓMICA

CUENTA DE RESULTADOS


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Ingresos Gastos (inc. Gastos

generales)Margen Operativo

BrutoCostes Financieros

Amortización Obra Civil (25 años)

Beneficio antes de Impuestos

Cuota Impuestos (30%)Beneficio neto después

impuestosDepreciación activos fijos Flujo Neto Caja

FNC Actualizado (cálculo del VAN)

Flujo Neto Caja Acumulado

Euros Euros Euros Euros Euros Euros Euros Euros Euros Euros Euros Euros n

2012 4.084.371,07 €- 4.084.371,07 €- 4.084.371,07 €- 0

2013 726.885,51 € 158.585,21 € 568.300,29 € 132.189,33 € 163.374,84 € 272.736,12 € 81.820,84 € 190.915,29 € 163.374,84 € 354.290,13 € 342.309,30 € 3.742.061,77 €- 1

2014 740.857,73 € 161.756,92 € 579.100,81 € 102.926,15 € 163.374,84 € 312.799,82 € 93.839,95 € 218.959,87 € 163.374,84 € 382.334,72 € 356.913,55 € 3.385.148,22 €- 2

2015 755.101,48 € 164.992,06 € 590.109,42 € 98.637,56 € 163.374,84 € 328.097,02 € 98.429,11 € 229.667,91 € 163.374,84 € 393.042,76 € 354.502,05 € 3.030.646,17 €- 3

2016 769.622,08 € 168.291,90 € 601.330,18 € 94.348,97 € 163.374,84 € 343.606,36 € 103.081,91 € 240.524,46 € 163.374,84 € 403.899,30 € 351.974,90 € 2.678.671,27 €- 4

2017 784.424,94 € 171.657,73 € 612.767,21 € 90.060,38 € 163.374,84 € 359.331,99 € 107.799,60 € 251.532,39 € 163.374,84 € 414.907,23 € 349.340,76 € 2.329.330,51 €- 5

2018 799.515,62 € 175.090,89 € 624.424,73 € 85.771,79 € 163.374,84 € 375.278,09 € 112.583,43 € 262.694,66 € 163.374,84 € 426.069,51 € 346.607,82 € 1.982.722,69 €- 6

2019 814.899,73 € 178.592,71 € 636.307,03 € 81.483,20 € 163.374,84 € 391.448,98 € 117.434,69 € 274.014,29 € 163.374,84 € 437.389,13 € 343.783,90 € 1.638.938,79 €- 7

2020 830.583,05 € 182.164,56 € 648.418,48 € 77.194,61 € 163.374,84 € 407.849,03 € 122.354,71 € 285.494,32 € 163.374,84 € 448.869,16 € 340.876,43 € 1.298.062,36 €- 8

2021 846.571,42 € 185.807,85 € 660.763,57 € 72.906,02 € 163.374,84 € 424.482,70 € 127.344,81 € 297.137,89 € 163.374,84 € 460.512,73 € 337.892,45 € 960.169,91 €- 9

2022 862.870,83 € 189.524,01 € 673.346,82 € 68.617,43 € 163.374,84 € 441.354,55 € 132.406,36 € 308.948,18 € 163.374,84 € 472.323,02 € 334.838,68 € 625.331,23 €- 10

2023 879.487,39 € 193.314,49 € 686.172,90 € 64.328,84 € 163.374,84 € 458.469,21 € 137.540,76 € 320.928,45 € 163.374,84 € 484.303,29 € 331.721,46 € 293.609,77 €- 11

2024 896.427,30 € 197.180,78 € 699.246,52 € 60.040,25 € 163.374,84 € 475.831,42 € 142.749,43 € 333.082,00 € 163.374,84 € 496.456,84 € 328.546,84 € 34.937,08 € 12

2025 913.696,91 € 201.124,39 € 712.572,52 € 55.751,67 € 163.374,84 € 493.446,01 € 148.033,80 € 345.412,21 € 163.374,84 € 508.787,05 € 325.320,55 € 360.257,63 € 13

2026 931.302,69 € 205.146,88 € 726.155,81 € 51.463,08 € 163.374,84 € 511.317,89 € 153.395,37 € 357.922,52 € 163.374,84 € 521.297,37 € 322.048,02 € 682.305,65 € 14

2027 949.251,23 € 209.249,82 € 740.001,41 € 47.174,49 € 163.374,84 € 529.452,09 € 158.835,63 € 370.616,46 € 163.374,84 € 533.991,30 € 318.734,40 € 1.001.040,05 € 15

2028 967.549,26 € 213.434,82 € 754.114,45 € 42.885,90 € 163.374,84 € 547.853,71 € 164.356,11 € 383.497,59 € 163.374,84 € 546.872,44 € 315.384,57 € 1.316.424,62 € 16

2029 986.203,63 € 217.703,51 € 768.500,12 € 38.597,31 € 163.374,84 € 566.527,97 € 169.958,39 € 396.569,58 € 163.374,84 € 559.944,42 € 312.003,15 € 1.628.427,76 € 17

2030 1.005.221,34 € 222.057,58 € 783.163,76 € 34.308,72 € 163.374,84 € 585.480,20 € 175.644,06 € 409.836,14 € 163.374,84 € 573.210,98 € 308.594,52 € 1.937.022,28 € 18

2031 1.024.609,51 € 226.498,73 € 798.110,77 € 30.020,13 € 163.374,84 € 604.715,80 € 181.414,74 € 423.301,06 € 163.374,84 € 586.675,91 € 305.162,81 € 2.242.185,09 € 19

2032 1.044.375,41 € 231.028,71 € 813.346,70 € 25.731,54 € 163.374,84 € 624.240,32 € 187.272,10 € 436.968,23 € 163.374,84 € 600.343,07 € 301.711,95 € 2.543.897,04 € 20

2033 1.064.526,47 € 235.649,28 € 828.877,19 € 21.442,95 € 163.374,84 € 644.059,40 € 193.217,82 € 450.841,58 € 163.374,84 € 614.216,42 € 298.245,62 € 2.842.142,66 € 21

2034 1.085.070,24 € 240.362,27 € 844.707,97 € 17.154,36 € 163.374,84 € 664.178,77 € 199.253,63 € 464.925,14 € 163.374,84 € 628.299,98 € 294.767,33 € 3.136.909,99 € 22

2035 1.106.014,43 € 245.169,51 € 860.844,91 € 12.865,77 € 163.374,84 € 684.604,30 € 205.381,29 € 479.223,01 € 163.374,84 € 642.597,85 € 291.280,37 € 3.428.190,36 € 23

2036 1.127.366,90 € 250.072,91 € 877.293,99 € 8.577,18 € 163.374,84 € 705.341,97 € 211.602,59 € 493.739,38 € 163.374,84 € 657.114,22 € 287.787,86 € 3.715.978,23 € 24

TIR (%) TIR (%) 9,98% 3.715.978,23 €

Pay-Back Pay-Back 11

Interés para VAN Interés para VAN 3,50%

VAN VAN 3.715.978,23 €

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