Caso de Negocio de la Construcción Sostenible en Colombia ...

Caso de Negocio de la Construcción Sostenible en Colombia

Proyecto de Grado

Maestría en Ingeniería Civil

Énfasis en Ingeniería y Gerencia de la Construcción

Estudiante:

Andrés Gustavo Santos Bernal

Asesor:

Angelica María Ospina Alvarado

Universidad de los Andes

Facultad de Ingeniería

Departamento de Ingeniería Civil

Bogotá D.C. – Colombia

2019


Énfasis en Ingeniera y Gerencia de la Construcción



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Tabla de contenido

Resumen.......................................................................................................................................... 6

1. Introducción ................................................................................................................................ 7

2. Objetivos ................................................................................................................................... 10

2.1 Objetivo general ...................................................................................................... 10

2.2 Objetivos específicos ............................................................................................... 10

3. Marco teórico ............................................................................................................................ 11

3.1 Proyectos sostenibles ............................................................................................... 11

3.2 Certificación de proyectos sostenibles .................................................................... 12

3.3 Metodologías de estudio en los casos de negocio a nivel internacional ................. 13

3.4 Resultados de los casos de negocio a nivel internacional: impacto económico ...... 17

3.5 Resultados de los casos de negocio a nivel internacional: salud y bienestar humano

................................................................................................................................................... 20

3.6 Resultados del caso de negocio de la construcción sostenible en Colombia .......... 22

4. Limitaciones del estudio ........................................................................................................... 24

5. Metodología .............................................................................................................................. 25

5.1 Consulta de estudios y metodologías de casos de negocio a nivel nacional e

internacional .............................................................................................................................. 25

5.2 Formulación de las encuestas para el estudio de caso de negocio .......................... 26

5.3 Selección de proyectos, recolección y organización de datos ................................. 29

5.4 Metodología de análisis de resultados ..................................................................... 30

6. Resultados y discusión .............................................................................................................. 32

6.1 Encuesta de la empresa desarrolladora del proyecto ............................................... 33

6.2 Encuesta de la empresa que asesoro la certificación LEED del proyecto ............... 40

6.3 Encuesta de la empresa operadora del proyecto ...................................................... 43

6.4 Encuesta de percepción de usuarios del proyecto ................................................... 45

6.4.1 Sección información personal .............................................................................. 46

6.4.2 Sección percepción de la compañía...................................................................... 48

6.4.3 Sección percepción del edificio ............................................................................ 50

6.4.4 Sección percepción del espacio de trabajo ........................................................... 52





3

6.5 Análisis de las preguntas abiertas ............................................................................ 55

7. Conclusiones ............................................................................................................................ 57

8. Recomendaciones y lecciones aprendidas ................................................................................ 58

Referencias.................................................................................................................................... 60

Anexos .......................................................................................................................................... 63





4

Lista de tablas

Tabla 1. Porcentaje de la inversión destinado al cumplimiento de la certificación ...................... 36

Tabla 2. Excedente instalación de medidores del sistema eléctrico ............................................. 36

Tabla 3. Excedente en costo debido a la instalación de paneles fotovoltaicos ............................. 36

Tabla 4. Excedente instalación de equipos HVAC ....................................................................... 37

Tabla 5. Excedente en costo luminarias........................................................................................ 37

Tabla 6. Excedente en costo sensores e interruptores ................................................................... 37

Tabla 7. Excedente en coso del equipo activo y el sistema de control ......................................... 38

Tabla 8. Excedente en costo aparatos sanitarios ahorradores ....................................................... 38

Tabla 9. Excedente en costo instalación de medidores ................................................................. 38

Tabla 10. Excedente en costo instalación del sistema de tratamiento de aguas lluvias y/o grises 39

Tabla 11. Excedente en costo implementación de cubiertas verdes ............................................. 39

Tabla 12. Excedente en costos de los estudios y diseños ............................................................. 40

Tabla 13. Variación entre el consumo de energía de la línea base y el consumo de energía real 44

Tabla 14. Variación entre el consumo de agua de la línea base y el consumo de agua real ......... 44

Lista de graficas

Grafica 1. Tipo de certificación sostenible del proyecto .............................................................. 33

Grafica 2. Categoría de certificación LEED ................................................................................. 34

Grafica 3. Fase del proyecto en la que se decidió implementar la certificación LEED ............... 35

Grafica 4. Inversión total en pesos colombianos .......................................................................... 35

Grafica 5. Usos de los proyectos .................................................................................................. 40

Grafica 6. Ocupación proyectada .................................................................................................. 41

Grafica 7. Consumo anual de energía proyectado (kWh) ............................................................. 42

Grafica 8. Consumo mensual de agua proyectado (m3) ............................................................... 43

Grafica 9. Género .......................................................................................................................... 46

Grafica 10. Edad ........................................................................................................................... 47

Grafica 11. Número de horas que trabaja por semana .................................................................. 47

Grafica 12. Promoción de la reducción del consumo de energía y agua en el proyecto .............. 48

Grafica 13. Promoción de programas educativos de ahorro de agua y/o energía en la compañía 49

Grafica 14. Promoción de actividades de estiramiento durante el horario laboral ....................... 49

Grafica 15. Agrado por el edificio en el que trabaja ..................................................................... 50

Grafica 16. Cercanía a zonas verdes y de esparcimiento .............................................................. 51

Grafica 17. Medio de transporte para llegar al trabajo ................................................................. 51

Grafica 18. Nivel de comodidad de la luz artificial al interior del espacio de trabajo ................. 52

Grafica 19. Nivel de comodidad de la temperatura al interior del lugar de trabajo ...................... 53





5

Grafica 20. Nivel de comodidad de la calidad del aire al interior del lugar de trabajo ................ 54

Grafica 21. Influencia del espacio de trabajo sobre la felicidad ................................................... 54

Lista de ilustraciones

Ilustración 1. Principales barreras de la actividad de construcción sostenible ............................. 19

Ilustración 2. Principales razones sociales para construir sosteniblemente .................................. 22





6

Resumen

En años recientes la construcción sostenible ha tomado cada vez más fuerza dentro de la industria

de la construcción como una alternativa a considerar al momento de plantear y desarrollar un

proyecto, no solo por el prospecto de desempeño y eficiencia que estos proyectos pueden alcanzar

sino también por la demanda del mercado que se ha gestado entorno a edificaciones certificadas.

Muchos casos de negocio aplicados al contexto global ya han podido verificar cuantitativamente

los beneficios en términos económicos y de salud y bienestar de las ocupantes de dichos proyectos

y como en periodos de retorno relativamente cortos en comparación con la vida útil de un edificio

se pueden recuperar los excedentes en las inversiones iniciales haciendo de estos proyectos una

alternativa altamente rentable.

Este estudio comprometido con encontrar dichos beneficios para el caso colombiano decidió

basado en casos de referencia nacional e internacional llevar a cabo una serie de encuestas a los

cinco principales actores involucrados en el proceso de planeación, construcción, operación y

ocupación de este tipo de proyectos: el desarrollador, el operador, el asesor de la certificación,

la gestión humana y los usuarios.

A partir de la información suministrada por un total de 10 proyectos con diferentes tipos de uso,

ubicación, inversión inicial y certificación sostenible se encontraron porcentajes de ahorro

energético de aproximadamente 28% y un alto índice de satisfacción por parte de los usuarios de

más del 70% en temas como iluminación, confort térmico, acústica, ventilación, y biofilia, entre

otros resultados. Como consecuencia de estos hallazgos se podría entender que los beneficios que

se han encontrado en el contexto internacional también se extienden al caso colombiano y que la

construcción sostenible resulta en una inversión con mayores impactos positivos económicos y

sociales en comparación con proyectos convencionales.

Palabras Clave: Construcción sostenible, Impacto económico, Salud, bienestar y productividad

humana, Certificación LEED.





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1. Introducción

Desde la concepción de la construcción sostenible como alternativa al proceso de

construcción convencional y el aumento de prácticas enfocadas a implementar y aplicar estrategias

que reduzcan los impactos negativos que tiene el sector de la construcción sobre el planeta se ha

buscado cuantificar los beneficios reales que un proyecto sostenible puede tener sobre el medio

ambiente así como sobre los seres humanos, y que al mismo tiempo los actores involucrados en la

industria puedan confirmar el retorno de sus inversiones, con el propósito ultimo de obtener un

caso de negocio sólido que pueda resultar más atractivo para los inversionistas y para el sector de

la construcción en general y que conlleve a un cambio de mentalidad en las prácticas y el proceso

constructivo. Desafortunadamente a pesar de los muchos avances y estudios en el tema en el

ámbito internacional y unos cuantos, en el contexto colombiano, la industria de la construcción

aun parece no estar del todo convencida de los beneficios que un proceso de certificación

sostenible puede traer para sus proyectos. Esto en parte es debido a que una mayoría de los

acercamientos que se le han dado al estudio de caso de negocio se han enfocado más en

estimaciones cualitativas que en datos concretos, medibles y cuantificables, lo cual se da a pesar

de que gran parte de la información que se requiere recolectar para el estudio incluyendo datos de

consumo de agua y energía y manejo de residuos se encuentra a disposición del personal de

operaciones de los proyectos. De igual forma la información referente a la percepción que tienen

los usuarios sobre el espacio de trabajo, así como el ausentismo y los gastos médicos se encuentra

a disposición del personal de gestión humana. Por último, la información de costos de construcción

y aplicación de las estrategias sostenibles se encuentran a disposición del desarrollador del

proyecto. Por lo que la mayor dificultad al momento de plantear un estudio de caso de negocio

residiría en la recopilación, organización y apropiado análisis de dicha información, y cuya

resolución se hace factible con un adecuado soporte e interés de los actores que hacen parte del

sector de la construcción.

Dicho apoyo ya es visible en el carácter internacional ya que de acuerdo con el reporte

“World Building Trends 2018” de Dodge Data & Analytics (2018) el 47% de las compañías del





8

sector de la construcción encuestadas a nivel global espera que para el 2021 el 60% de los

proyectos que estarán realizando serán construcciones sostenibles. Lo anterior indica un deseo

latente por parte de los diferentes actores involucrados en el desarrollo de los proyectos de

construcción de enfocar e implementar en sus procesos constructivos herramientas y medidas

sostenibles que permitan generar ahorros en los costos operativos del proyecto y beneficios sobre

los seres humanos y el medio ambiente.

A pesar del interés actual por desarrollar construcciones sostenibles, aún existe duda por

parte de algunos miembros de la industria de la construcción respecto a cuáles son los beneficios

que la certificación sostenible de un proyecto puede traer a los dueños y a los usuarios y como

poderlos cuantificar y valorar, lo que ha llevado a la auto imposición de barreras percibidas como

motivos por los cuales no participar en la construcción sostenible. Es por esta razón por la cual el

estudio de caso de negocio se ha planteado encontrar aquellos impactos positivos cuantitativos y

cualitativos con los cuales se pueda demostrar el valor que la implementación de medidas

sostenibles puede representar para un proyecto a partir de la recolección de datos y resultados de

casos reales con los cuales sea posible llevar a cabo un análisis a fondo de los beneficios que la

certificación sostenible de un proyecto puede traer sobre elementos como el consumo de recursos,

el bienestar de los ocupantes y las finanzas del cliente con el fin de consolidar el caso de negocio

de la construcción sostenible para el contexto colombiano y colaborar en derrumbar esas barreras

percibidas por la industria.

La primera sección de este estudio a través del marco conceptual se centrará en presentar

los resultados de la búsqueda de estudios y casos de negocio de la construcción sostenible a nivel

internacional y nacional, así como de los criterios de recolección y análisis de datos que se

utilizaron para su respectivo desarrollo. En la segunda sección se presentará una explicación

detallada de la metodología seleccionada para la formulación, recolección y organización de la

información y su respectivo análisis de datos. En una tercera sección se presentarán los resultados

del estudio del caso de negocio de acuerdo con las directrices que se habían planteado en la

metodología, así como el análisis, la discusión de los resultados obtenidos y la relevancia de estos

en el sector de la construcción. De dichos resultados se espera que no solo puedan ser de interés





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para la industria sino también de utilidad y una fuente de motivación para los distintos actores

involucrados a lo largo del proceso de planeación, desarrollo, implementación y ocupación de un

proyecto al momento de decidir si aplicar o no a una certificación sostenible. Finalmente, como

parte del cierre de este documento del estudio de caso de negocio se presentarán lecciones

aprendidas y recomendaciones que futuros estudios de este tipo deberían considerar al momento

de plantear sus casos de negocio y continuar en la labor de justificar el valor de la construcción

sostenible.





10

2. Objetivos

2.1 Objetivo general

Determinar el valor agregado que ofrece la construcción sostenible mediante el estudio de

los impactos que la certificación de un proyecto puede traer sobre la operación, el mantenimiento

y el manejo de los recursos, así como sobre el bienestar humano y las finanzas.

2.2 Objetivos específicos

Investigar referencias nacionales e internacionales de estudios de caso de negocio de la

construcción sostenible, con particular énfasis en las metodologías de medición, recolección

evaluación y análisis aplicadas a los consumos de agua y energía, salud y bienestar de los usuarios

y las finanzas de un proyecto.

Identificar, recopilar y filtrar en una base de datos la información de los diferentes

proyectos interesados en participar en el estudio de caso de negocio, asegurando variedad en

términos de usos, ubicación, nivel de inversión y tipo de certificación alcanzada para el escenario

colombiano.

Llevar a cabo un análisis cualitativo y cuantitativo del impacto que la construcción

sostenible y la certificación de dichos desarrollos conlleva sobre el consumo y ahorro de agua y

energía, así como sobre la salud, el bienestar y la productividad de los seres humanos y los costos

operativos de un proyecto.





11

3. Marco teórico

3.1 Proyectos sostenibles

La construcción sostenible se basa en la implementación de aquellas practicas que le

permitan a un proyecto no solo reducir efectivamente los impactos negativos del proceso

constructivo como el aumento de emisiones, el consumo de recursos y la perdida de los sistemas

naturales sino también recuperar dichos ambientes a un estado previo (World Green Building

Council, 2018).

Un proyecto de construcción sostenible puede definirse por un número importante de

características incluyendo, pero no limitándose a (US Green Building Council, 2018):

1. Mejora en la conectividad del edificio con los demás proyectos e infraestructura que

lo rodean.

2. Uso eficiente y ahorro de los recursos de energía y agua por medio de herramientas y

estrategias que ya sea minimicen el consumo o lo recolecten de fuentes alternativas a

las convencionales.

3. Aumento de insumos con contenido reciclable de pre o post consumo, bajos en VOCs

y tóxicos peligrosos para la salud humana y el medio ambiente.

4. Reducción de la cantidad de desperdicios y elementos contaminantes que llegan a los

rellenos sanitarios ya sea a través de reciclaje o reusó.

5. Mejora de la calidad del ambiente interior de las instalaciones del proyecto a través de

medidas enfocadas a la iluminación, confort térmico, ruido, ventilación, biofilia y

diseño.

6. En la etapa constructiva y de mantenimiento eliminan el uso de materiales dañinos

para el medio ambiente y la salud humana y en general permiten un nivel de

adaptabilidad que los edificios convencionales no ofrecen.





12

7. Motivación a sus ocupantes a llevar un estilo de vida más saludable y amigable con el

planeta.

3.2 Certificación de proyectos sostenibles

Como respuesta y en parte como fuente de motivación de la creciente demanda de guías y

herramientas que faciliten la implementación de medidas, herramientas y estrategias sostenibles

en años recientes se han venido desarrollando certificaciones como LEED, BREAAM y Green

Star entre otras, las cuales están enfocadas a apoyar, fortalecer y avalar proyectos con

características sostenibles. Entre estas certificaciones LEED o Leadership in Energy and

Environmental Design desarrollada por el USGBC (United States Green Building Council) destaca

por su flexibilidad en términos de la adaptación que la certificación propone frente a diversos tipos

y usos de proyectos, así como el desempeño en la reducción de los consumos y costos operativos

de las instalaciones (US Green Building Council, 2018).

Una de las formas en las cuales los desarrolladores de un proyecto pueden corroborar el

impacto de las medidas que han implementado en su desarrollo y al mismo tiempo transmitir

dichos resultados a los clientes y demás accionistas es por medio de la certificación sostenible del

proyecto, siendo la certificación LEED la predilecta en muchos casos, lo cual ha convertido a esta

certificación en la de mayor difusión y reconocimiento a nivel global y el modelo a seguir por

excelencia debido a sus claras ventajas y trayectoria internacional al igual que los excelentes

resultados en desempeño que proyectos alrededor del mundo han obtenido. (US Green Building

Council, 2018).

La certificación LEED se encuentra al momento de este documento en su versión 4.1 y se

clasifica de la siguiente manera de acuerdo con el tipo de proyecto (US Green Building Council,

2018):

1. BD+C: Diseño y construcción de edificios

2. O+M: Operación y mantenimiento





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3. ID+C: Diseño y construcción interior

4. ND: Desarrollos de vecindarios

5. Homes: Hogares

6. Cities and Communities: Ciudades y Comunidades

La certificación LEED otorga 4 niveles de certificación de acuerdo con el numero de

puntos asignados al proyecto y que están directamente relacionados con la cantidad y el efecto de

las estrategias sostenibles implementadas. Los niveles de certificación se clasifican de la siguiente

manera (US Green Building Council, 2018):

1. LEED Certificado: 40-49 puntos

2. LEED Plata: 50-59 puntos

3. LEED Oro: 60-79 puntos

4. LEED Platino: 80+ puntos

En el contexto colombiano el número de proyectos que han alcanzado certificación LEED

hasta el año 2018 asciende a más de 140 con aproximadamente 3,02 millones de metros cuadrados

certificados distribuidos en los niveles de certificación LEED Certified con un 15%, LEED Silver

con un 27%, LEED Gold con un 48% y LEED Platinum con un 9%, y de los cuales el 75%

corresponde a proyectos bajo la categoría Building Design and Construction: New Construction.

Uno de los logros más increíbles y de los indicadores más relevantes del desarrollo de la

construcción sostenible en el país tiene que ver con el aumento exponencial en el número de

proyectos certificados considerando que en 2010 solo se contaba con 2 de estos proyectos (Green

Building Information Gateway, 2018)

3.3 Metodologías de estudio en los casos de negocio a nivel internacional

En cuanto a la consulta e investigación de referencias internacionales de metodologías de

recolección y análisis de resultados se tomó como principal fuente y fundamento de la metodología

del estudio de caso de negocio en Colombia el informe “Health, Wellbeing & Productivity in





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Retail: The Impact of Green Buildings on People and Profit” del UK Green Building Council

(2016), el cual define como parte de sus estudios 3 categorías de impacto con las cuales es posible

evaluar el desempeño de proyectos de construcción sostenible, al igual que define cada uno de los

componentes que se deberían valorar dentro de dichas categorías de la siguiente manera:

1. Espacio:

• Iluminación

• Calidad del aire

• Confort térmico

• Acústica

• Diseño interior

• Biofilia

• Equipamientos e infraestructura

2. Experiencia:

• Percepción del ambiente de trabajo si se evalúan a empleados

• Percepción del ambiente de compra si se evalúan a clientes

3. Economía:

• Inversión inicial

• Gastos en operación y mantenimiento

• Absentismo del personal

• Rotación del personal

• Costos médicos del personal

Adicional a dicho informe que comprende las generalidades que se deberían evaluar, para

el componente económico en particular el reporte “Capturing the value of sustainability:

Identifying the links between sustainability and business value” del United Kingdom Green

Building Council identifica una serie de métricas a considerar en la comparación económica de un

proyecto sostenible y las valora de la siguiente manera:





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1. Ahorros en el consumo de agua y energía: reducción en costos de energía y agua

comparados con una línea base proyectada.

2. Valor agregado al proyecto: ganancias atribuidas a la percepción de los clientes e

inversores del proyecto.

3. Atracción y retención de talento: aumento de la capacidad para atraer trabajadores con

mayores destrezas.

4. Ahorro en gastos de personal: reducción en costos médicos y de absentismo.

5. Resiliencia: capacidad de enfrentar y sobreponerse a cambios sociales, ambientales y

económicos dadas por las ventajas en eficiencia y desempeño.

6. Productividad: mejoras en la productividad del personal y de la compañía relacionadas a

mejoras en la eficiencia de los sistemas que componen el proyecto.

Respecto al componente de experiencia humana el World Green Building Council por

medio del documento “Health, Wellbeing and Productivity in Buildings Toolkit: Designing Your

Own Perception Survey” presenta una guía de posibles preguntas y variables a considerar en el

diseño de encuestas enfocadas a la recolección de información de salud, bienestar y productividad

del personal, estas preguntas se clasifican en 6 categorías de la siguiente manera:

1. Información general:

• Genero

• Edad

• Tiempo en la compañía

• Ubicación

• Tiempo en la oficina

• Tiempo que ha laborado en la compañía

• Tiempo que lleva trabajando en el edificio

2. Información de del edificio/compañía:

• Que tan feliz se siente en él trabajó

• Que tanto invierte la compañía en el bienestar y salud

• Que tan cómodo es el edificio





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3. Información del ambiente de trabajo:

• Temperatura

• Ruido

• Calidad del aire

• Vistas

4. Diseño de la oficina:

• Que tan cerca esta de aquellos con los que necesita comunicarse

• Como es la estación de trabajo

• Como es la distribución en la oficina

• Que tan bien conoce a los compañeros de trabajo

5. Ubicación y comodidades:

• Cercanía de la oficina a la infraestructura de transporte publico

• Tiempo que tarda en viajar hacia y desde el lugar de trabajo

• Accesibilidad a lugares de descanso y esparcimiento

• Accesibilidad a lugares de alimentación

• Accesibilidad a bicicleteros y duchas

6. Importancia de la sostenibilidad:

• Que tanto le importa la sostenibilidad al individuo

• Que tanto le importa la sostenibilidad a la compañía

Este estudio también recomienda que el formulario se diseñe de tal manera que este no

demore en contestarse más de 15 minutos con lo que se asegura que potenciales encuestados no se

rehúsen al proceso de diligenciamiento. De igual manera propone que el tipo de preguntas sea una

mezcla de selección múltiple, selección en una escala de valor y preguntas abiertas y que siempre

esté disponible la opción de no responder una pregunta, ya que de verse obligado a responder a un

tema que no desea contestar el encuestado podría terminar abandonando la encuesta del todo.





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3.4 Resultados de los casos de negocio a nivel internacional: impacto económico

En cuanto al impacto económico de los proyectos de construcción sostenible, para los casos

en los cuales se perciben costos adicionales por la implementación de medidas constructivas

atribuidas a la sostenibilidad, estas inversiones iniciales generalmente se recuperan en los

próximos 10 años a través de una reducción sustancial en los costos de operación y mantenimiento

y para los casos en los que el buen proceso de planeación y diseño no conllevan a gastos iniciales

adicionales, el proyecto comienza su vida útil con claras ventajas económicas respecto a un

proyecto convencional de características similares. De igual manera un proyecto de construcción

sostenible tiene ventajas financieras debido al valor agregado percibido por los clientes, así como

el deseo creciente del mercado por adquirir este tipo de productos (Baker S, 2005)

En el informe “Green Buildings Pay” de Baker, S et al (2005) se encuentran como

beneficios económicos directos de desarrollar proyectos sostenibles la reducción en costos

operativos, el aumento en la productividad de la fuerza laboral, las ventajas percibidas en un

mercado altamente competitivo y la reducción de costos asociados a pago de facturas médicas y

contratación de personal temporal como reemplazo de personal ausente por problemas médicos.

Estos resultados relacionan el aspecto meramente económico de las inversiones necesarias durante

la construcción y la operación del proyecto con los aspectos de salud y bienestar humano de los

futuros ocupantes.

Respecto a las inversiones iniciales parte de los hallazgos del reporte “The Business Case

For Green Building” del World Green Building Council (2013), encuentran un rango de

excedentes en costo de -0.4% a 12.5% cuyo límite superior corresponde a proyectos con cero

huella de carbono, pero para la mayoría de proyectos el incremento en costo se mantiene entre el

0% y el 4%. De acuerdo con el mismo reporte esto se contrasta con los valores percibidos por

parte de los miembros de la industria de la construcción que van desde el 10% al 20% en promedio

con máximos de hasta 29%. Parte de los resultados del estudio también indican que, así como hay

inversiones iniciales adicionales, también hay ganancias adicionales que se pueden obtener de las





18

ventas y es que debido a la alta demanda de proyectos de construcción sostenible en los últimos

años muchos desarrollos pueden obtener hasta 30% de ingresos extra debido al premium que

representan este tipo de proyectos en especial si se encuentran certificados y por ultimo respecto

a la ocupación de los edificios se encontraron incrementos de hasta 23.1% en las tasas de

ocupación comparado a edificios convencionales.

En cuanto a los ahorros operativos los hallazgos del reporte “The Business Case For Green

Building” del World Green Building Council (2013) indican reducciones en el consumo energético

de proyectos sostenibles de entre 25%-30% y para edificios con certificación LEED puede llegar

a ser de entre 35%-50%. También se encontró que para una inversión adicional por la

implementación de medidas sostenibles del 2% se obtienen ahorros de hasta 10 veces dicha

inversión para un ciclo de vida de un edificio correspondiente a 20 años.

Por su parte el reporte “World Building Trends 2018” de Dodge Data & Analytics (2018)

define como principales razones económico-ambientales por las cuales desarrollar proyectos de

construcción sostenible a la reducción de consumos energéticos, la protección de recursos

naturales y la reducción de consumos de agua, todos aspectos que directamente influyen en la

reducción de los costos de operación, los cuales siempre han sido uno de los puntos con mayor

peso en los casos de negocio para determinar los periodos de retorno de la inversión y justificar a

futuro ahorros en costo de los proyectos.

En cuanto a los costos del personal, de acuerdo con el reporte “Building The Business

Case: Health, Wellbeing and Productivity in Green Offices” del World Green Building Council

(2016), empresas holandesas han conseguido ganancias de hasta 27 millones de euros al reducir

las enfermedades de sus trabajadores y por lo tanto el porcentaje de absentismo del personal. Estos

hallazgos relacionan tanto el impacto económico como el impacto en salud y bienestar humano

que trae consigo la certificación sostenible.

También es importante destacar que las tres principales barreras percibidas por los

miembros de la industria de la construcción en el desarrollo de proyectos de construcción





19

sostenible están relacionadas con las finanzas del proyecto incluyendo los altos costos de inversión

inicial, la falta de incentivos políticos y la asequibilidad de algunos proyectos de menor escala de

acceder a medidas que se consideran premium (Dodge Data & Analytics, 2018). Todos estos

aspectos resaltan la importancia de realizar estudios de casos de negocio de la construcción

sostenible a nivel global con los cuales sea posible determinar con valores concretos y

cuantificables si estas barreras percibidas tienen un fundamento real por parte de los miembros de

la industria o no.

Ilustración 1. Principales barreras de la actividad de construcción sostenible

Fuente: World Building Trends 2018, de Dodge Data & Analytics





20

A pesar de los claros impactos económicos que conlleva un proyecto de construcción

sostenible es importante resaltar que las principales razones detrás del aumento en el número de

proyectos de esta índole están relacionadas con la demanda por parte de los clientes (34%), las

regulaciones ambientales impuestas por los gobiernos (33%) y el interés por edificios más

saludables para sus usuarios (27%) (Dodge Data & Analytics, 2018), todas razones que están

directamente relacionadas con la salud y el bienestar de los seres humanos, por lo que es muy

importante que en el análisis del caso de negocio no solo se consideren los impactos y el retorno

económico para los dueños del proyecto sino también los beneficios físicos y psicológicos que

puedan obtener los usuarios de dichas instalaciones, los cuales en muchos casos son el propio

personal de la compañía dueña del proyecto y por lo tanto un nivel adecuado de confort de los

usuarios se traduciría en un alto nivel de productividad y mejores resultados financieros para la

empresa.

3.5 Resultados de los casos de negocio a nivel internacional: salud y bienestar humano

Respecto a los efectos sobre la salud y el bienestar humano de acuerdo con el reporte

“Building The Business Case: Health, Wellbeing and Productivity in Green Offices” del World

Green Building Council (2016) mejoras en la iluminación tanto natural como mecánica de un

edificio de oficinas conllevan a un mayor ciclo de sueño por parte de los empleados, así como el

no implementar mejoras en los niveles de ruido y en la acústica conllevan a un 66% de reducción

en la productividad de los trabajadores. De igual manera incrementos en la calidad del aire interior

y la ventilación conllevan a un aumento de 101% en el desempeño cognitivo del personal. En los

casos en los que las instalaciones son muy calientes el rendimiento de las personas se reduce en

un 6% y si las instalaciones son muy frías en un 4%. También se encuentra que vistas de la

naturaleza exterior y la inclusión de plantas decorativas al interior de los espacios de trabajo

conllevan a una mejora de entre 7% y 12% de las habilidades de procesamiento de los trabajadores

que realizan actividades de comunicación constante como call centers. Por su parte los hallazgos

del reporte “The Business Case For Green Building” del World Green Building Council (2013)

muestran incrementos en la productividad general del proyecto de hasta el 3%. Estos resultados





21

relacionan mejoras en la salud y bienestar del personal con incrementos en la productividad de los

trabajadores y por lo tanto de la compañía para la cual laboran.

La inversión económica en la salud y bienestar de los ocupantes resulta muy importante ya

que de acuerdo con el informe “Health and Productivity in Sustainable Buildings” del Construction

Marketing Group (2015) se encuentra que aproximadamente el 90% de todos los costos

operacionales de un proyecto se deben a los gastos en personal, por lo que cualquier reducción que

se pueda obtener en ese rubro puede generar impactos importantes en los costos operacionales.

Una forma de minimizar estos gastos es al proveer al personal de un espacio de trabajo en el que

se sientan a gusto, que no afecte el desarrollo de sus actividades diarias y mantenga un nivel de

calidad ambiental adecuado.

También es importante destacar que de acuerdo con el reporte “World Building Trends

2018” de Dodge Data & Analytics (2018) dos de las tres principales razones sociales para la

construcción de proyectos sostenibles incluyen la promoción de mejoras en la salud y bienestar de

los ocupantes y el incremento en la productividad de los trabajadores. Por lo que es muy importante

que en cualquier estudio de investigación de caso de negocio se incluyan y evalúen dichos factores.





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Ilustración 2. Principales razones sociales para construir sosteniblemente

Fuente: World Building Trends 2018, de Dodge Data & Analytics

Respecto a los impactos positivos de la construcción sostenible el reporte “World Building

Trends 2018” de Dodge Data & Analytics (2018) encuentra que los dos principales beneficios de

la construcción de proyectos sostenibles son la reducción en costos operativos y la mejora en el

bienestar y salud de los usuarios. Respecto a estas razones Colombia se ubica como el cuarto país

de los 19 encuestados en donde se le otorga una mayor importancia a los beneficios por salud de

las personas y a los beneficios por disminución de costos operacionales incluso superando a países

como Alemania. Por lo que se considera esencial que en este estudio de caso de negocio para

Colombia la metodología propuesta se enfoque en recolectar información y generar resultados que

permitan determinar posibles mejoras en estos dos aspectos.

3.6 Resultados del caso de negocio de la construcción sostenible en Colombia

Respecto al contexto colombiano, en el año 2014 la tesis de maestría “Certificación LEED

en Colombia: El caso de negocio de la construcción sostenible en edificaciones comerciales” de





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Johana Pinzón y Diego Prada realizo una primera aproximación al caso de negocio de la

construcción sostenible para el país. Este estudio baso su metodología en el informe “The Business

Case for Green Building. A Review of the Costs and Benefits For Developers, Investors and

Occupants” del World Green Building Council, llevando a cabo una encuesta a los dueños de los

proyectos con certificaciones sostenibles, la cual se dividió en 4 categorías:

1. La inversión económica en las fases de diseño y construcción.

2. Los ahorros alcanzados en las fases de operación y mantenimiento.

3. El valor agregado al proyecto.

4. Los beneficios en términos de productividad y salud en el espacio de trabajo.

En cuanto a los resultados de inversión económica se encontró para un espectro de 14

proyectos evaluados que, aunque los desarrolladores esperaban un porcentaje de sobrecosto en las

fases de diseño y construcción de aproximadamente el 6.6%, en realidad el porcentaje promedio

fue del 4.1% con periodos de retorno de la inversión de entre 3 y 5 años. Esta diferencia entre el

valor proyectado y el valor real hace alusión a lo expuesto en las referencias internacionales

respecto a una percepción de mayores sobrecostos por parte de los miembros de la industria de la

construcción, así como una concepción equivocada del 93% de los encuestados que creía que la

certificación LEED llevaría a mayores gastos. De igual manera el estudio encontró que el 71% de

los proyectos consideraba que dichos excesos en costo podrían haberse reducido si se hubiera

realizado un mejor proceso de planeación.

Respecto a los resultados de bienestar de los usuarios de los proyectos encuestados se

encontró que el 80% de las personas se siente más cómodo trabajando en proyectos sostenibles, el

85% manifiesta un incremento en su estado de ánimo y de salud y el 78% encuentra mejoras en la

productividad y en general la actividad económica de las compañías para las cuales laboran.





24

4. Limitaciones del estudio

El estudio de caso de negocio de la construcción sostenible en Colombia se limitó

principalmente a cuantificar los impactos positivos de la certificación de proyectos sostenibles que

se encontraran dentro de los límites de la geografía y fueran característicos del contexto nacional,

para el cual hasta el momento se había realizado muy poca investigación de este tipo.

En cuanto a los proyectos seleccionados para participar en el estudio el 100% de estos

corresponde a proyectos que cuentan con algún nivel de certificación LEED (LEED Certified,

LEED Silver, LEED Gold, LEED Platinum), esto debido a que como se mencionó en el marco

teórico la certificación LEED es la certificación sostenible con mayor trayectoria y reconocimiento

a nivel mundial incluyendo a Colombia y también debido al apoyo que desde un comienzo se

recibió por parte del Consejo Colombiano de Construcción Sostenible (CCCS).

Aunque inicialmente el estudio de caso de negocio estaba enfocado a proyectos finalizados

correspondientes a cualquier tipo de uso, se terminaron excluyendo proyectos de carácter

residencial debido a la dificultad que representa el obtener toda la información necesaria para una

adecuada evaluación, ya que resulta común que muchos de dichos proyectos residenciales no

mantengan un control tan juicioso o centralizado de sus datos como si sucede en proyectos de

comercio y oficinas.

El estudio se centró en los que se consideran los cinco principales actores involucrados en

el proceso de desarrollo de un proyecto a lo largo de sus distintas fases, la empresa desarrolladora,

en las fases de concepción y construcción, la empresa operadora en las fases de operación y

mantenimiento, el cliente que encapsula al departamento de gestión humana y a los usuarios en la

fase de ocupación y la empresa de asesoría sostenible que de ser el caso puede hacer

acompañamiento del proyecto a lo largo de su vida útil.





25

5. Metodología

El estudio del caso de negocio de la construcción sostenible en Colombia se llevó a cabo

implementado la siguiente metodología:

5.1 Consulta de estudios y metodologías de casos de negocio a nivel nacional e internacional

Como primer paso se llevó a cabo un proceso de consulta e investigación de estudios y

casos de negocio de la construcción sostenible de carácter nacional e internacional los cuales

fueran el fundamento bajo el cual se formularia el estudio de caso de negocio para el contexto

colombiano.

La metodología de consulta se dividió en cuatro categorías:

1. Búsqueda en bases de datos internacionales con la finalidad de encontrar artículos en

los que se tratará directamente o se hiciera referencia a la temática principal y cuyo

énfasis fuera la metodología de recolección, organización y análisis de datos.

2. Búsqueda libre de la web con el fin de incluir trabajos de todo tipo de origen,

incluyendo documentos diferentes a los artículos científicos y académicos que se

obtuvieron de las bases de datos. La manera en la cual se realizó la búsqueda fue por

medio de la combinación de palabras claves del caso de negocio de la construcción

sostenible, con lo que se esperaba encontrar distintas aproximaciones y conclusiones.

3. Búsqueda de nuevas referencias en artículos previamente encontrados, esto con el fin

ahondar en los marcos teóricos de dichos artículos y por lo tanto las razones y causas

detrás de ciertas decisiones en los estudios evaluados.

4. Artículos y documentos recibidos de parte del Consejo Colombiano de Construcción

Sostenible, incluyendo el documento de la tesis titulada: “Certificación LEED en

Colombia: El caso de negocio de la construcción sostenible en edificaciones

comerciales” de Johana Pinzón y Diego Prada.





26

Es importante reconocer que, aunque este tipo de estudio del caso de negocio de la

construcción sostenible se ha llevado a cabo en muchos países del mundo incluyendo a Colombia

debido a la barrera del lenguaje, la búsqueda de artículos se centró en aquellos escritos en español

e inglés con la excepción de algunos pocos artículos en portugués.

Los elementos más importantes de la información recolectada a lo largo del proceso de

consulta e investigación se encuentran registrados en la sección del marco teórico del presente

documento y se dividieron en las siguientes categorías:

1. Generalidades de la construcción sostenible.

2. Generalidades de la certificación de proyectos sostenibles.

3. Metodologías de estudio de casos de negocio de la construcción sostenible.

4. Resultados y discusión de referencias nacionales e internacionales en dos temas

principales: impacto económico y salud y bienestar humano.

5.2 Formulación de las encuestas para el estudio de caso de negocio

A partir de la consulta de los estudios de caso de negocio a nivel nacional e internacional,

y un análisis de los aspectos positivos y negativos de las metodologías de recolección de

información aplicadas en dichos casos se determinó que para el caso de negocio colombiano se

formularían una serie de encuestas que terminaron siendo cinco en total, cada una enfocada a cada

uno de los principales actores que estuvieron involucrados en el proceso de planeación,

construcción, certificación y ocupación del proyecto, es decir el desarrollador, el operador, el

asesor LEED, la gestión de humana y los usuarios.

Las encuestas se desarrollaron con el propósito de ser únicas en cuanto al tipo de

información que recolectan y también fueron implementadas de manera que el análisis de los

resultados de una encuesta no dependiera de los resultados obtenidos en otra sino más bien se

complementaran entre ellas.





27

La formulación de los aspectos específicos de las preguntas de las cinco encuestas se basó

en estudios y referencias de carácter internacional de diversas fuentes, compañías y organizaciones

incluyendo el Q12 de Gallup, el Lessman Index, el “World Building Trends Report” y el “Health,

Wellbeing and Productivity in Buildings Toolkit” del World Green Building Council, al igual que

de la experiencia adquirida por parte del CCCS en casos de estudio similares.

El contenido que se solicitó en las encuestas se resume de la siguiente manera:

1. Encuesta de la empresa desarrolladora del proyecto:

Esta encuesta se enfocó en la información que puede proveer el desarrollador del proyecto,

principalmente los excedentes en inversión que se pueden atribuir a las medidas

implementadas para cumplir con la certificación, pero también los motivos detrás del

proyecto y del deseo de aplicar a dicha certificación LEED.

2. Encuesta de la empresa operadora del proyecto:

Esta encuesta se enfocó en la información que puede proveer el operador del proyecto,

incluyendo horarios de operación, porcentajes de ocupación, usos del proyecto, consumos

reales de energía y agua al igual que generación de residuos.

3. Encuesta de la empresa que asesoro la certificación LEED del proyecto:

Esta encuesta se enfocó en la información que puede proveer el asesor LEED del proyecto,

es decir los consumos de energía y agua y los porcentajes de ahorro respecto a la línea base

que se proyectaron en la planeación del proyecto. Así como los aspectos de sostenibilidad

que se buscaba implementar y el razonamiento detrás de estos.

4. Encuesta del personal de gestión humana:

Esta encuesta se enfocó en la información que puede proveer la gestión humana del

proyecto, haciendo referencia a la rotación del personal, las razones del absentismo y la

frecuencia con la que se presentan las incapacidades, así como la causa detrás de las quejas





28

y enfermedades relacionadas al espacio físico en el que los usuarios desarrollan sus

actividades laborales.

5. Encuesta de percepción de los usuarios del proyecto:

Esta encuesta se enfocó en la información que pueden proveer los usuarios del proyecto, y

se subdividió en cuatro capítulos:

1. Información general, incluyendo datos propios del usuario como lo son el género, la

edad y el número de horas laboradas.

2. Percepción de la compañía, que incluye preguntas afines al ambiente laboral en el que

se desempeña el usuario.

3. Percepción del edificio, que incluye preguntas relacionadas a la ubicación espacial del

proyecto y la facilidad de movilidad y acceso del usuario hacia y desde el mismo.

4. Percepción del espacio de trabajo, que incluye preguntas relativas a la calidad del espacio

físico y la estación de trabajo del usuario.

Con el fin de facilitar el diligenciamiento de las encuestas y considerando el esfuerzo que

esta tarea representa para los actores involucrados en el proyecto, la gran mayoría de las preguntas

se diseñaron como opciones múltiples, o entradas simples de datos numéricos, con unas pocas

excepciones en preguntas en las que se considero era necesario una explicación más detallada del

porque se había tomado determinada decisión o se había presentado un resultado en particular.

Al final de cada encuesta y como un capítulo adicional de los formularios, se realizaron

una serie de preguntas enfocadas a obtener información referente a la percepción de cada uno de

los actores respecto a la certificación LEED, incluyendo preguntas sobre las barreras o limitaciones

que trajo consigo el proceso sobre el proyecto al igual que los beneficios y las ganancias. Estos

datos resultan muy importantes ya que pueden indicar los aspectos que le otorgan fortaleza a un

proyecto con certificación sostenible respecto a proyectos que no consideraron esta alternativa.





29

5.3 Selección de proyectos, recolección y organización de datos

Como un primer paso en la selección de los proyectos a evaluar, a través de la intervención

del CCCS fue posible contactar a un número de empresas dedicadas a la certificación de proyectos

sostenibles, a las cuales se les explico el carácter y la importancia del estudio de caso de negocio,

así como se solicitó su apoyo en la proposición de proyectos que consideraran adecuados para el

estudio. Posteriormente gracias a la colaboración de dichas empresas fue factible un acercamiento

a un número importante de proyectos certificados LEED del contexto nacional los cuales

mostraban interés en hacer parte del estudio del caso de negocio de la construcción sostenible y

estaban dispuestos a suministrar la información que se requería por parte de cada una de las cinco

encuestas que se habían formulado.

Luego de un contacto inicial con los representantes de los proyectos y de su deseo de

participación, estos transmitieron la información y facilitaron la comunicación con los encargados

de las áreas de construcción, operación y mantenimiento y gestión humana, a los cuales

nuevamente se les dio una explicación de las características del estudio que se quería llevar a cabo,

así como la importancia para el contexto colombiano. Como parte de la retroalimentación de este

acercamiento con los encargados y debido a que no todos los proyectos plantean e implementan

un mismo uso de sus instalaciones, algunas de las preguntas de las encuestas de algunos de los

actores en particular las encuestas de la percepción de los usuarios requirieron de modificaciones

de acuerdo con los requerimientos y la colaboración de los actores con el propósito de ajustarse a

las particularidades de sus proyectos, pero conservando la identidad de dichas preguntas con el fin

de que los resultados pudieran ser comparables entre los proyectos al momento de llevar a cabo el

análisis. Es importante recalcar que gracias a este apoyo fue posible reunir datos de una variedad

de proyectos en términos de usos, ubicación en la geografía nacional, nivel de inversión y tipo de

certificación LEED alcanzada.

Es así como de un total de 20 proyectos contactados inicialmente, al final del periodo que

se había definido para la recolección de información se obtuvo respuesta de un promedio de 10





30

proyectos dependiendo del tipo de encuesta, lo cual se considera un valor lo suficientemente

representativo como para poder obtener resultados significativos en el carácter del caso de negocio

de la construcción sostenible. La única excepción en donde no se consideran relevantes los

resultados obtenidos es la encuesta realizada al personal de gestión humana en donde solo se

obtuvo respuesta de dos de los proyectos encuestados y por lo que no fue posible llevar a cabo el

análisis deseado.

Finalmente, a partir de los resultados obtenidos fue posible construir una base de datos de

Microsoft Excel en la cual se recopilaron y organizaron todas las respuestas de las cinco encuestas

con el fin de que se facilitara el proceso de análisis y comparación de los componentes numéricos

y teóricos de cada una respectivamente. Dicha base de datos la cual se pretende transmitir al CCCS

se espera sea el fundamento que sirva como herramienta para entender por medio de un análisis

cuantitativo y cualitativo los impactos positivos que la certificación sostenible puede traer sobre

el porcentaje de ahorro de agua y energía que se puede alcanzar en operación, el bienestar del

personal durante la ocupación y el nivel de inversión requerido por parte de la empresa

desarrolladora. También se espera que esta base de datos pueda continuar siendo alimentada con

los nuevos proyectos con los que tenga contacto el CCCS.

5.4 Metodología de análisis de resultados

Para el análisis de los resultados de la encuesta de la empresa desarrolladora del proyecto

además de confirmar la variedad y representación de proyectos en términos de usos, ubicación,

nivel de inversión y tipo de certificación alcanzada de acuerdo con el contexto nacional, también

se buscó entender y dar una explicación a los resultados de las excedencias en costo debidos a las

medidas de certificación LEED implementadas.

Para el análisis de los resultados de la encuesta de la empresa operadora se calcularon los

porcentajes de variación entre los consumos de energía y agua de la línea base del proyecto y el

promedio de los consumos reales de los 12 meses previos al diligenciamiento de la encuesta. Con

el fin de que ambos valores de consumos de agua y energía fueran comparables fue necesario





31

normalizar los valores proyectados y reales de acuerdo con la ocupación que se había planteado

durante la fase de diseño y la ocupación actual del proyecto, la cual en muchos casos resultó ser

menor al 80% de la que se tenía proyectada.

Como parte del análisis de los resultados de la encuesta de la empresa operadora se realizó

un análisis de la varianza (ANOVA) entre los valores proyectados y reales de consumo de energía

y agua para los 10 proyectos que suministraron la información de la encuesta del operador,

definiendo las siguientes hipótesis:

• Hipótesis investigación: Si hay una diferencia significativa entre los consumos proyectados

y los consumos reales.

• Hipótesis nula: No hay diferencia significativa entre los consumos proyectados y los

consumos reales.

Para el análisis de los resultados obtenidos de los proyectos en las preguntas de tipo escala

de la encuesta de percepción de los usuarios se determinó que respuestas con valores menores a 4

indican un bajo nivel de satisfacción de los usuarios con respecto a la métrica evaluada y respuestas

con valores mayores a 7 indican un alto nivel de satisfacción.

Para las preguntas abiertas al final de cada encuesta, las cuales se enfocaron en conocer la

percepción de los diferentes actores involucrados en el proyecto sobre el procesos y resultados de

la certificación LEED, las medidas de sostenibilidad implementadas, la diferenciación respecto al

mercado, los beneficios y las barreras, se llevó a cabo un análisis cualitativo con un enfoque

deductivo el cual es comúnmente utilizado cuando el componente cualitativo hace parte de un

estudio cuantitativo mas grande y consiste en la aplicación de los siguientes cuatro pasos:

1. Recolección de datos.

2. Identificación del marco general y los temas que se tratan a luz de dicho marco.

3. Organización de los datos de acuerdo con su propósito dentro del marco.

4. Identificación de semejanzas y patrones que se repiten en los datos.





32

6. Resultados y discusión

Como primer resultado de la recolección y organización de los datos se encuentra que el

número de proyectos que suministraron información para cada una de las encuestas vario de

acuerdo con el tipo de encuesta obteniendo los siguientes niveles de participación:

1. Encuesta de la empresa desarrolladora del proyecto: 5 proyectos

2. Encuesta de la empresa operadora del proyecto: 10 proyectos

3. Encuesta de la empresa que asesoro la certificación LEED del proyecto: 12 proyectos

4. Encuesta del personal de gestión humana: 2 proyectos

5. Encuesta de percepción de los usuarios del proyecto: 61 personas

Esta diferencia en el número de proyectos que contestaron cada encuesta se debe a que no

fue posible la coordinación con algunos de los actores encargados del diligenciamiento de las

encuestas y por lo tanto no se obtuvieron todas las respuestas para todos los proyectos participes.

Como ya se mencionó en la metodología de este documento debido a que solo 2 proyectos

dieron respuesta a la encuesta del personal de gestión humana se determinó que no era posible

obtener conclusiones significativas y características del contexto real del sector de la construcción

sostenible y por lo tanto esta encuesta no se incluyó en el análisis.

Los resultados del estudio que se exponen a continuación se clasificaron de acuerdo con el

tipo de encuesta y los resultados de la encuesta de percepción de usuarios del proyecto se

subdividieron de acuerdo con las secciones propuestas en la metodología, por último, se realizó

un análisis cualitativo de las preguntas abiertas que estaban enfocadas a profundizar en aspectos

puntuales.





33

6.1 Encuesta de la empresa desarrolladora del proyecto

Del total de los 10 proyectos evaluados en la encuesta de la empresa desarrolladora el 50%

corresponde a proyectos ubicados en capital de Colombia, Bogotá y el otro 50% a proyectos

ubicados en ciudades como Medellín, Cartagena, Manizales y Cajicá, lo cual concuerda con el

deseo del estudio de caso de negocio de poder presentar resultados representativos del contexto

colombiano.

Respecto a la certificación sostenible de los proyectos encuestados se puede observar en la

Grafica 1 que se evaluó un grupo variado de proyectos en términos del nivel de certificación

alcanzado y que van desde LEED Silver con el 20% de participación y LEED Gold con él 50%,

hasta LEED Platinum con el 30% restante, siendo ausentes de este estudio proyectos LEED

Certified. A manera de contraste en la situación actual de proyectos certificados LEED del país

aproximadamente 15% corresponde a LEED Certified, 27% a LEED Silver, 48% a LEED Gold y

9% a LEED Platinum (Green Building Information Gateway, 2018)

Grafica 1. Tipo de certificación sostenible del proyecto

De acuerdo con la Grafica 2 los 10 proyectos evaluados en esta encuesta se dividieron en

dos categorías de certificación LEED, LEED New Construction encapsulando al 80% de los

0

1

2

3

4

5

6

LEED Silver LEED Gold LEED Platinum

# d

e p

roye

cto

s

tipo de certificación

Tipo de certificación sostenible del proyecto





34

proyectos y LEED Core & Shell con el 20% restante, a manera de contraste aproximadamente

75% de los proyectos con certificación LEED corresponden a proyectos Building Design and

Construction: New Construction (Green Building Information Gateway, 2018)

Grafica 2. Categoría de certificación LEED

De acuerdo con la Grafica 3 la decisión de implementar estrategias y herramientas

enfocadas a la construcción sostenible a través de la certificación LEED de los 10 proyectos

evaluados se realizó en fases tempranas del proceso constructivo ya fuera en la fase de planeación

(60%) o en la fase de diseño (40%). También se encontró que un 80% de las compañías

desarrolladoras ya contaban con algún grado de experiencia en la ejecución de proyectos LEED

lo cual podría haber sido un factor de peso al momento de tomar la decisión de implementar la

certificación LEED en fases tempranas ya que por experiencia se sabe que es en estas fases en

donde cualquier cambio generado tiene mayores impactos y menores costos (ver Anexo 1).

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

Core & Shell New Construction

# d

e p

roye

cto

s

categoria de certificación

Categoría de certificación LEED





35

Grafica 3. Fase del proyecto en la que se decidió implementar la certificación LEED

De acuerdo con la Grafica 4 la inversión total en pesos colombianos de los proyectos se

concentra en tres rangos de valor, tres proyectos de 0 a 25 mil millones, un proyecto de 50 a 75

mil millones y otro proyecto de 125 a 150 mil millones. Estos resultados al igual que tipo de usos

de las instalaciones

Grafica 4. Inversión total en pesos colombianos

0

1

2

3

4

5

6

7

Fase de Planeación Fase de Diseño Fase de Construcción

# d

e p

roye

cto

s

Fase de implementación

Fase de implementación de la certificación LEED

0

1

2

3

4

5

0-25 milmillones

25-50 milmillones

50-75 milmillones

75-100 milmillones

100-125 milmillones

125-150 milmillones

# d

e p

roye

cto

s

inversión total en pesos colombianos

Inversión total en pesos colombianos





36

De acuerdo con la Tabla 1 el porcentaje de la inversión en el proyecto que se destinó al

cumplimiento de todas la estrategias y herramientas de la certificación LEED varía de 1,91% a 7%

con un valor de la varianza muy pequeño que indica que los valores de la muestra se encuentran

bastante agrupados.

Tabla 1. Porcentaje de la inversión destinado al cumplimiento de la certificación

Límite inferior 1,91%

Límite superior 7,00%

Promedio 3,34%

Varianza 0,000433

Respecto a la Tabla 2 el excedente en costo de la instalación de medidores del sistema

eléctrico debido a la certificación LEED vario de 0,38% a 5% los cuales son valores típicos de la

industria.

Tabla 2. Excedente instalación de medidores del sistema eléctrico



Promedio 2,84%

Varianza 0,000311

Según lo observado en la Tabla 3 el excedente en costo de la instalación de paneles

fotovoltaicos del sistema eléctrico debido a la certificación LEED estuvo en un rango de 0% a

40%. De estos resultados el límite de 0% indica que el proyecto decidió no implementar paneles

fotovoltaicos y el valor de 40% se puede deber a sobrecostos que suelen ser comunes en este rubro.

Tabla 3. Excedente en costo debido a la instalación de paneles fotovoltaicos







37

Promedio 8,00%

Varianza 0,032

De acuerdo con la Tabla 4 el excedente en costo de la instalación de equipos HVAC que

lograran la eficiencia requerida por la certificación LEED logro un valor de hasta vario entre 0,47%

y 90%. El valor del límite superior se podría deber a que para el proyecto en particular se necesitaba

de un sistema de alta capacidad para dar cumplimiento a la temperatura de confort deseada por el

cliente. La varianza también indica variaciones en las cargas exigidas.

Tabla 4. Excedente instalación de equipos HVAC



Promedio 19,65%

Varianza 0,155

Como se puede observar en la Tabla 5 el excedente en costo de las luminarias debido a la

certificación LEED vario entre 0% y 2,5% y respecto a la Tabla 6 el excedente en costo de los

sensores e interruptores del sistema de iluminación debido a la certificación LEED vario entre

0,15% y 4%. los cuales son valores típicos de la industria y demuestran el poco efecto en costos

que puede tener el sistema de iluminación y el gran impacto en ahorro de consumos energéticos.

Tabla 5. Excedente en costo luminarias



Promedio 1,47%

Varianza 0,000174

Tabla 6. Excedente en costo sensores e interruptores







38

Promedio 2,39%

Varianza 0,000199

De acuerdo con la Tabla 7 el excedente en costo del equipo activo y el sistema de control

debido a la certificación LEED vario entre 0% y 6%.

Tabla 7. Excedente en coso del equipo activo y el sistema de control



Promedio 2,76%

Varianza 0,000461

Como se observa en la Tabla 8 el excedente en costo de la instalación de aparatos sanitarios

ahorradores debido a la certificación LEED vario entre 0,17% y 15%. El valor del límite superior

puede deberse a la selección de aparatos altamente eficientes lo cual llevaría a una reducción

significativa en el consumo de agua como se puede observar para los proyectos 5 y 7 de la sección

de resultados de la encuesta de la empresa operadora.

Tabla 8. Excedente en costo aparatos sanitarios ahorradores



Promedio 4,69%

Varianza 0,00347

En la Tabla 9 se observa que el excedente en costo de la instalación de medidores del

sistema hidrosanitario debido a la certificación LEED vario entre 0% y 2,4%.

Tabla 9. Excedente en costo instalación de medidores







39

Promedio 1,36%

Varianza 0,000157

De acuerdo con la Tabla 10 el excedente en costo por la instalación del sistema de

tratamiento de aguas lluvias y grises debido a la certificación LEED vario entre 0% y 4%. El límite

inferior de 0% indica que en el proyecto se decidió o no fue posible implementar el sistema de

tratamiento de aguas lluvias posiblemente porque la ubicación del proyecto y el cálculo del balance

hídrico determinaron que a recolección de agua lluvia no sería eficiente.

Tabla 10. Excedente en costo instalación del sistema de tratamiento de aguas lluvias y/o grises



Promedio 1,76%

Varianza 0,000301

Respecto a la Tabla 11 se obtiene que el excedente en costo de la implementación de

cubiertas verdes debido a la certificación LEED vario entre 0% y 5%. El límite inferior de 0%

indica que en el proyecto se decidió o no fue posible implementar las cubiertas verdes

posiblemente porque la cubierta estaba destinada a otro componente como por ejemplo el uso de

paneles fotovoltaicos los cuales tienden a ocupar grandes áreas de espacio.

Tabla 11. Excedente en costo implementación de cubiertas verdes



Promedio 1,09%

Varianza 0,000482

Se puede observar en la Tabla 12 que, respecto a los costos indirectos, el excedente en

costo de los estudios y diseños debido a la certificación LEED vario entre 0,27% y 17%. El elevado

valor del límite superior probablemente esté relacionado con problemas en las fases de planeación





40

o a la inhabilidad de los actores del proyecto a adaptarse a los requerimientos necesarios en el

proceso de certificación LEED.

Tabla 12. Excedente en costos de los estudios y diseños



Promedio 5,21%

Varianza 0,00452

6.2 Encuesta de la empresa que asesoro la certificación LEED del proyecto

A partir de la Grafica 5 se identifica un grupo variado de usos de los proyectos encuestados

incluyendo Retail (33%), Oficinas (17%), Oficinas y Comercio (25%), Educativo (8%) y Hotel

(8%), lo cual va de acuerdo con el deseo del estudio de caso de negocio de incluir un numero

diverso de usos que pudieran representar el contexto del país, siendo uno de los usos faltantes el

residencial.

Grafica 5. Usos de los proyectos

0

1

2

3

4

5

Oficinas ycomercio

Educativo Retail Hotel,oficinas,

restaurantes

Hotel,restaurantes

Oficinas

# d

e p

roye

cto

s

usos proyectados

Usos de los proyectos





41

De acuerdo con la Grafica 6 para los 10 desarrollos encuestados la ocupación que se tenía

proyectada para el 50% de estos corresponde a un valor de 500 a 1000 personas, lo que los sitúa

como proyectos de mediano y gran tamaño y que potencialmente pueden tener un gran efecto sobre

la zona en la que se ubiquen. Estos valores proyectados contrastan con los porcentajes reales de

ocupación actual que al momento de la encuesta no superaban el 85% de ocupación.

Grafica 6. Ocupación proyectada

De la Grafica 7 se observa que respecto al consumo de energía aproximadamente el 58%

de los proyectos planteo mantener un valor de consumo por debajo de los 500.000 kWh por año,

lo cual es un valor muy bajo si se consideran los usos de los proyectos (hoteles, retail, oficinas,

comercio) los cuales potencialmente podrían demandar altas cargas. En cuanto al 75% de los

proyectos se esperaba obtener ahorros en energía de entre 20 y 60% comparado con la línea base,

lo cual son porcentajes de ahorro muy altos y muestran el deseo de los desarrolladores por ser más

eficientes en este aspecto (ver Anexo 2).

0

1

2

3

4

5

6

0-500 501-1000 1001-1500 1501-2000 2001-2500 2501-3000

# d

e p

roye

cto

s

# personas

Ocupación proyectada (# personas)





42

Grafica 7. Consumo anual de energía proyectado (kWh)

Respecto a la Grafica 8 se encuentra que aproximadamente el 50% de los proyectos planteó

mantener un valor de consumo de agua por debajo de los 500 m3 por mes lo cual de nuevo es un

valor muy bajo si se consideran los usos de los proyectos (hoteles, retail, oficinas, comercio) los

cuales potencialmente podrían demandar altas cargas. En cuanto al 83% de los proyectos se

esperaba obtener ahorros en agua de entre 20 y 60% comparado con la línea base, lo cual de nuevo

son porcentajes de ahorro muy altos y muestran el deseo de los desarrolladores por ser más

eficientes en este aspecto (ver Anexo 3).

0

1

2

3

4

5

6

7

8

# d

e p

roye

cto

s

consumo anual de energía (kWh)

Consumo anual de energía proyectado (kWh)





43

Grafica 8. Consumo mensual de agua proyectado (m3)

6.3 Encuesta de la empresa operadora del proyecto

Por parte de las respuestas de las encuestas de la empresa operadora se encuentra que el

50% de los proyectos evaluados se construyeron para ser utilizados como instalaciones propias del

cliente mientras que el 50% restante se construyeron con el objetivo de arrendar o vender a

diversos clientes y que en promedio han logrado hasta la fecha del estudio de caso de negocio un

nivel de ocupación de aproximadamente el 85%. También se encontró que un 80% de los proyectos

tienen un horario de operación de 24 horas particularmente los hoteles y las oficinas.

De la Tabla 13 y Tabla 14 se observa que respecto a los consumos de energía de los

proyectos en promedio se alcanza una variación positiva del 28% (ahorro) respecto al valor de la

línea base y para el caso del consumo de agua en promedio se presenta una variación positiva

(ahorro) de 37% respecto al valor de la línea base. En contraste el reporte “The Business Case For

Green Building” del World Green Building Council (2013) encontró que en promedio a nivel

global los proyectos sostenibles pueden alcanzar reducciones en el consumo energético de entre

25%-30% e incluso llegar a valores tope del 50%. Por su parte la tesis de maestría “Certificación

LEED en Colombia: El caso de negocio de la construcción sostenible en edificaciones

0

1

2

3

4

5

6

7

0-500 501-1000 1001-1500 1501-2000 2001-2500 2501-3000

# d

e p

roye

cto

s

consumo mensual de agua (m3)

Consumo mensual de agua proyectado (m3)





44

comerciales” de Johana Pinzón y Diego Prada encontró que la mayoría de los ahorros de energía

se sitúan en un rango de 3% a 20% y ahorros de agua en un rango de 3% a 50%.

Tabla 13. Variación entre el consumo de energía de la línea base y el consumo de energía real

ID del proyecto Uso del proyecto Variación (%)

Proyecto 1 Hotel y oficinas 38%

Proyecto 2 Educativo 29%


Proyecto 4 Retail 31%


Proyecto 6 Oficinas y comercio -36%

Proyecto 7 Oficinas y comercio 14%


Proyecto 9 Oficinas -24%

Proyecto 10 Hotel 41%

Tabla 14. Variación entre el consumo de agua de la línea base y el consumo de agua real

ID del proyecto Uso del proyecto Variación (%)

Proyecto 1 Hotel y oficinas -22%








Proyecto 9 Oficinas 1%

Proyecto 10 Hotel 17%

Los resultados anteriores apuntan a una disminución en los consumos de agua y energía de

los proyectos lo que podría conllevar a un recorte de los gastos operativos y de acuerdo con el

estudio “Green Buildings Pay” de Baker, S et al (2005) la reducción en costos operacionales y de

mantenimiento de los proyectos de construcción sostenible permite una recuperación de la

inversión inicial en un periodo de entre 8 y 10 años, pero puede variar de acuerdo con el tipo de

proyecto desarrollado. Estos resultados también son mencionados por el reporte “World Green

Building Trends 2018” de Dodge Data & Analytics (2018) en el cual se expresa que el tiempo de

retribución para un nuevo proyecto de construcción sostenible es en promedio de 7 a 8 años.





45

Fuente: World Green Building Trends 2018, Dodge Data & Analytics

Del análisis de varianza (ANOVA) de un factor que se realizó entre los consumos

proyectados y los consumos reales se encuentra que el estadístico F es menor al valor F critico por

lo tanto se concluye que la hipótesis nula es correcta y no hay diferencias significativas entre los

consumos proyectados y los consumos reales, lo cual indica que los valores con los cuales se había

realizado la planeación y el diseño del proyecto no varían en gran medida de los valores de su

desempeño actual.

6.4 Encuesta de percepción de usuarios del proyecto

Los resultados de satisfacción de iluminación natural (80%), iluminación mecánica (84%),

ruido (70%), biofilia (72%), temperatura (75%), calidad del aire (80%) y olores (74%) que se

obtienen de la encuesta de percepción de usuarios demuestran el buen desempeño que los

proyectos con certificación sostenible pueden ofrecer en aspectos de salud y bienestar a los

ocupantes del proyecto y que de acuerdo al reporte “The Business Case For Green Building” del

World Green Building Council (2013) podrían estar relacionados a mayores niveles de

productividad para las empresas en donde se encontró un incremento del 23% de la productividad

de los trabajadores debido a una mejor iluminación, 11% debido a una mejor ventilación y 3%

debido a mejoras en la temperatura. De igual manera el hecho de que el 90% de los usuarios

considere que dichos aspectos englobados en una buena calidad del espacio interno puedan





46

influenciar su felicidad es un claro indicativo de que las medidas a implementar no solo se deben

enfocar a reducir los impactos en costos y consumos sino a mejorar la calidad de vida de las

personas.

6.4.1 Sección información personal

De acuerdo con la Grafica 9 la población de los usuarios de los proyectos encuestados está

distribuida en cierta medida equitativamente entre hombres (56%) y mujeres (43%), lo cual

contrasta con los valores reportados por el DANE (Departamento Administrativo Nacional de

Estadística) de fuerza laboral en Colombia para el año 2018 compuestos por 58% hombres y 42%

mujeres (DANE, 2019).

Grafica 9. Género

Se observa de la Grafica 10 que el personal de los proyectos encuestados se concentra

principalmente en edades de los 20 a los 40 años, por lo que se puede decir que es un personal

joven, de acuerdo con el reporte “Capturing the value of sustainability: Identifying the links

between sustainability and business value” del United Kingdom Green Building Council, las

compañías que demuestran practicas sostenibles tanto interna como externamente tienen mayor

probabilidad de ser aquellas empresas en las que la nueva generación de trabajadores que busca

0

5

10

15

20

25

30

35

40

Mujer Hombre Prefiero no decirlo

# d

e p

erso

nas

género

Género





47

un sentido de satisfacción en su trabajo prefiera, una compañía cuyas instalaciones se encuentren

ubicadas dentro de un proyecto sostenible por lo tanto tendrá una ventaja de atracción en el

mercado laboral.

Grafica 10. Edad

Respecto a la Grafica 11 el horario laboral para un 90% de los trabajadores corresponde a

8 horas diarias es decir aproximadamente 40 horas para una semana laboral de 5 días, lo cual

concuerda con la duración legal máxima de trabajo permitida en Colombia de 48 horas para 6 días

laborales. También se infiere que menos del 10% de los trabajadores terminan trabajando horas

extras (ver Anexo 5).

Grafica 11. Número de horas que trabaja por semana

0

5

10

15

20

25

30

< 20 años 21-30 años 31-40 años 41-50 años > 61 años

# d

e p

erso

nas

edad

Edad

0

10

20

30

40

50

60

< 45 horas 45 horas > 45 horas

# d

e p

erso

nas

horas que trabaja por semana

Numero de horas que trabaja por semana





48

6.4.2 Sección percepción de la compañía

De acuerdo con la Grafica 12 el 100% de los encuestados concuerda en que la compañía

lleva a cabo programas que promueven la reducción del consumo de energía y agua en el edificio,

este resultado podría estar relacionado con los ahorros que se tienen de los consumos reales

respecto a los proyectados. También se encuentra que la promoción está altamente ligada al

desarrollo de programas educativos y de concientización como se muestra en la Grafica 13. Por

último, aproximadamente el 90% de los encuestados concuerda en que la empresa también

implementa programas de reciclaje en la oficina. (ver Anexo 6).

Grafica 12. Promoción de la reducción del consumo de energía y agua en el proyecto

De acuerdo con la Grafica 13 el 95% de los trabajadores encuestados coincide en que se

llevan a cabo programas de carácter educativo de ahorro de energía y agua, lo cual al igual que la

actividad de promoción puede ser conexo a la variación en porcentaje que se tiene de los consumos

reales respecto a los proyectados y que se registra en las encuestas de las empresas operadoras.

También se encuentra que la consideración por parte de las empresas operadoras de crear

programas educativos si se transmitió en una adecuada promoción del ahorro en agua y energía

(ver Anexo 4).

0

10

20

30

40

50

60

70

No Si

# d

e p

erso

nas

promoción de reducción de consumo de energía y agua

Promoción de la reducción del consumo de energía y agua en el proyecto





49

Grafica 13. Promoción de programas educativos de ahorro de agua y/o energía en la compañía

Respecto a la Grafica 14 el 77% de los participantes concierta en que la compañía

promueve actividades de estiramiento durante el horario laboral y el 100% asegura haber entablado

relaciones de amistad en el trabajo (ver Anexo 7). La aplicación de pausas activas les permite a

las personas aliviar el cuerpo y la mente de los largos días laborales y el desarrollo de actividades

sociales construye relaciones más fuertes entre los miembros de trabajo, lo cual es ideal para

labores en equipo.

Grafica 14. Promoción de actividades de estiramiento durante el horario laboral

0

10

20

30

40

50

60

70

Si No

# d

e p

erso

nas

programas educativos sobre ahorro de agua y/o energía

Promoción de programas educativos de ahorro de agua y/o energía en la compañia

0

10

20

30

40

50

No Si

# d

e p

erso

nas

promoción de actividades de estiramiento

Promoción de actividades de estiramiento durante el horario laboral





50

6.4.3 Sección percepción del edificio

De acuerdo con la Grafica 15 aproximadamente el 87% de los encuestados concuerdan en

que les agrada bastante el edificio en el que desarrollan sus actividades laborales. Este elevado

nivel de satisfacción es una consecuencia de los altos niveles de comodidad que el personal percibe

en términos de la calidad del aire, temperatura, ruido e iluminación.

Grafica 15. Agrado por el edificio en el que trabaja

Respecto a la Grafica 16 el 87% de los usuarios conviene que cerca a las instalaciones se

pueden encontrar espacios verdes y de esparcimiento y aproximadamente el 74% asegura que

cuentan con plantas en los espacios internos de trabajo (ver Anexo 12). Estos resultados están

relacionados con el concepto de la biofilia que se puede describir como el deseo humano y la

satisfacción que genera el estar rodeado de ambientes naturales o que se asemejen a la naturaleza.

0

10

20

30

40

50

60

1-2. 3-4. 5-6. 7-8. 9-10.

# d

e p

erso

nas

que tanto le agrada el edificio

Agrado por el edificio en el que trabaja (1-10)





51

Grafica 16. Cercanía a zonas verdes y de esparcimiento

Se obtiene de la Grafica 17 que del total de los participantes en la encuesta el 59% utilizan

medios de transporte alternativos al automóvil para trasladarse de su hogar al trabajo y viceversa,

la proporción de este resultado es similar a la de la pregunta que evalúa la ubicación del hogar de

los trabajadores respecto a la ubicación del proyecto siendo que la mitad de los encuestados vive

muy cerca al trabajo y la otra mitad relativamente lejos, por lo tanto es probable que la mitad que

vive más cerca prefiera hacer uso de otros medios de transporte distintos al automóvil (ver Anexo

8).

Grafica 17. Medio de transporte para llegar al trabajo

0

10

20

30

40

50

60

1-2. 3-4. 5-6. 7-8. 9-10.

# d

e p

erso

nas

cercanía a zonas verdes y de esparcimiento

Cercanía a zonas verdes y de esparcimiento (1-10)

0

5

10

15

20

25

30

35

40

Caminando Transporte público Automóvil

# d

e p

erso

nas

medio de transporte

Medio de transporte para llegar al trabajo





52

6.4.4 Sección percepción del espacio de trabajo

Del total de los encuestados el 93% labora en una oficina con una distribución de plan

abierto y el 3% restante en una oficina cerrada de carácter compartido. Los conceptos de oficina

de plan abierto permiten aumentar el contacto con los compañeros de trabajo, así como reducir las

barreras sociales entre los superiores y el trabajador, acciones que son satisfactorias para los

usuarios encuestados. Respecto a dicho espacio de trabajo el 60% afirma tener vista del exterior

lo que de nuevo está relacionado con la biofilia y el deseo humano de estar en contacto con la

naturaleza (ver Anexos 9 y 10).

De acuerdo con la Grafica 18 para el 84% de los usuarios la iluminación artificial en sus

lugares de trabajo resulta bastante cómoda, mientras que para el 80% la luz natural que entra a sus

espacios de trabajo es adecuada (ver Anexo 11). Estos resultados podrían estar relacionados a las

buenas prácticas y estrategias que hacen parte de la certificación sostenible y que a través de un

proceso de optimización buscan asegurar que los espacios sean adecuados de acuerdo con la

normativa RETILAP.

Grafica 18. Nivel de comodidad de la luz artificial al interior del espacio de trabajo

0

5

10

15

20

25

30

35

40

1-2. 3-4. 5-6. 7-8. 9-10.

# d

e p

erso

nas

nivel de comodidad

Nivel de comodidad de la luz artificial al interior del espacio de trabajo (1-10)





53

Se observa en la Grafica 19 que un 75% de los participantes asegura que la temperatura en

sus estaciones de trabajo es apropiada. Para el 70% de los encuestados tanto el ruido generado al

interior como desde el exterior del edificio no afecta su nivel de confort (ver Anexos 13 y 14). De

nuevo los resultados podrían hacer referencia al tipo de estrategias que usualmente se utilizan en

un proceso de certificación y es que a través de un adecuado proceso de planeación y diseño se

puede optimizar la envolvente del edificio para que ruidos externos no disturben las actividades

internas y se mantenga un nivel de temperatura de confort que no requiera de la intervención

constante del sistema de aire acondicionado reduciendo también los consumos de energía.

Grafica 19. Nivel de comodidad de la temperatura al interior del lugar de trabajo

De acuerdo con la Grafica 20 el 80% de los usuarios encuestados concuerda en que la

calidad del aire interior es muy buena, lo cual es muy importante considerando que bajas tasas de

renovación del aire pueden conllevar a serios problemas en la salud de las personas. Los resultados

también podrían estar relacionados con la pregunta que evalúa la calidad de los olores en el espacio

de trabajo y que encuentra que el 74% de las personas afirma que no se generan olores que afecten

su comodidad (ver Anexo 15).

0

5

10

15

20

25

30

35

40

1-2. 3-4. 5-6. 7-8. 9-10.

# d

e p

erso

nas

nivel de comodidad

Nivel de comodidad de la temperatura al interior del lugar de trabajo (1-10)





54

Grafica 20. Nivel de comodidad de la calidad del aire al interior del lugar de trabajo

Respecto a la Grafica 21 del total de los encuestados el 90% concluye que la buena calidad

del espacio de trabajo tiene una influencia sobre su felicidad. Esta respuesta confirma la

importancia de un buen diseño del ambiente interior y una buena relación con el ambiente exterior,

así como su efecto sobre la psique humana.

Grafica 21. Influencia del espacio de trabajo sobre la felicidad

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

1-2. 3-4. 5-6. 7-8. 9-10.

# d

e p

erso

nas

nivel de comodidad

Nivel de comodidad de la calidad del aire al interior del lugar de trabajo (1-10)

0

10

20

30

40

50

60

1-2. 3-4. 5-6. 7-8. 9-10.

# d

e p

erso

nas

nivel de influencia

Influencia del espacio de trabajo sobre la felicidad (1-10)





55

Por último, el 100% de los encuestados conocía que se encontraba trabajando en un edificio

con certificación LEED y el 95% de estos considera muy importante el laborar en un proyecto que

haya sido certificado (ver Anexos 16 y 17). Lo cual se denota en el estudio “Environmental

perceptions and health before and after relocation to a green building” de MacNaughton, Piers

(2016) que explica que el bienestar humano no solo depende de un desempeño y nivel de eficiencia

ejemplar de los sistemas que componen el proyecto sino también en el desempeño percibido que

las personas adquieren al trabajar en un edificio con certificación sostenible (ver Anexos).

6.5 Análisis de las preguntas abiertas

Del análisis cualitativo de carácter deductivo realizado a las preguntas abiertas al final de

todas las encuestas se encontró que:

1. El marco general corresponde a la certificación LEED y lo temas que se trataron

corresponden a: medidas LEED implementadas, cambios en las prácticas de los actores,

diferenciación respecto al mercado, beneficios y barrear del proceso de certificación

LEED.

2. Las semejanzas entre los proyectos de acuerdo con el marco y los temas definidos son:

• Medidas LEED implementadas: recolección, tratamiento y reusó de aguas lluvias,

inclusión de parqueaderos para bicicletas y parqueaderos preferenciales para

carpooling, acceso a duchas, aparatos sanitarios de bajo consumo, paisajismo con

especies nativas, cubiertas con altos índices de reflectancia solar.

• Cambios en las prácticas de los actores: involucración desde el proceso de

planeación, espíritu de trabajo en equipo, diseño como parte de un sistema

interrelacionado, análisis de alternativas costo-efectivas.

• Barreras del proceso de certificación LEED: costos directos e indirectos al igual

que los costos del proceso de certificación, carencia de conocimiento relacionado

al cumplimiento de los prerrequisitos y créditos LEED.





56

• Beneficios del proceso de certificación LEED: aprendizaje de procesos de diseño

eficiente, impactos positivos sobre el bienestar del personal, reducción en los

consumos de agua y energía, así como en la generación de residuos.





57

7. Conclusiones

El estudio del caso de negocio de la construcción sostenible en Colombia permitió

identificar para un numero variado de proyectos en términos de usos, ubicación, nivel de inversión

y tipo de certificación LEED alcanzada, cuáles son los beneficios en cuanto a reducción de costos

de operación y mantenimiento al mismo tiempo que se corroboraron los impactos positivos en el

bienestar de los usuarios a través de altos índices de satisfacción, los cuales podrían deberse a un

mejor desempeño de los sistemas de estos proyectos, así como también podrían estar ligados a

mejoras en la productividad de los trabajadores, ambos resultados son muy importantes para la

industria de la construcción y el prospecto que se tiene de aumentar la oferta de desarrollos

sostenibles para cumplir con una demanda en aumento.

Tanto los resultados de este estudio como los reportados en otros estudios y casos de

negocio en el contexto global incluyendo “The Business Case For Green Building” del World

Green Building Council (2013) encuentran mayores impactos positivos en los proyectos

sostenibles que en los convencionales, lo cual le puede permitir demostrar al estudio del caso

colombiano el mayor peso que tienen los beneficios sobre las barreras en las construcciones

sostenibles y los proyectos certificados y la consistencia de los resultados que pueden ofrecer un

nivel de seguridad no solo ante los inversionistas sino ante todos los actores involucrados en el

proceso de desarrollo de este tipo de construcciones.

Se espera que en los próximos años el número de proyectos implementando medidas

sostenibles y buscando certificarse sobrepase el número de proyectos convencionales (Dodge Data

& Analytics, 2018), no solo por la demanda del mercado sino porque realmente los pros de la

construcción sostenible sean tan claros y estén tan bien documentados y cuantificados que el

enfoque de la investigación del caso de negocio transcienda la pregunta de si la construcción

sostenible tiene o no un mejor desempeño económico y social que la construcción convencional y

en su lugar se investiguen más a fondo cuales estrategias pueden aumentar aún más dicha





58

diferencia y hacer de la construcción sostenible una decisión mucho más rentable, tangible y

efectiva para todos los involucrados.

8. Recomendaciones y lecciones aprendidas

Se recomienda que las encuestas de percepción de usuarios se desarrollen en una

plataforma digital como es el caso de los Formularios de Google o similar ya que el uso de este

tipo de aplicaciones facilita el diligenciamiento del alto volumen de personas que potencialmente

podrían participar en la encuesta.

Respecto a las encuestas del desarrollador, operador, asesor LEED y personal de gestión

humana es importante que se realicen reuniones en las que se ofrezcan soluciones a las dudas o

inquietudes que cada actor pueda presentar respecto a los formatos de diligenciamiento y su

contenido y de ser posible se lleven a cabo entrevistas con el personal encargado de cada área

involucrada para de esta manera diligenciar las encuestas en sitio, lo cual permitiría agilizar el

proceso de recolección de datos. Por lo tanto, es muy importante que previo a dichas reuniones se

informe al personal encargado de la información que será necesaria para dar respuesta al

cuestionario y que de esta manera dichos datos se encuentren disponibles al momento de la

entrevista.

También se recomienda que al momento de formular las encuestas estas se organicen de

tal manera que los resultados o el análisis no dependa de los resultados de otra encuesta, esto

debido a la alta probabilidad de que para un mismo proyecto no sea posible obtener las cinco

encuestas completamente diligencias o que uno de los cuestionarios sea diligenciado por muy

pocos proyectos como sucedió en este estudio con la encuesta del personal de gestión humana la

cual solo fue diligenciada por 2 de los 10 proyectos evaluados.

Una de las principales lecciones aprendidas tiene que ver con el número de preguntas que

se incluyeron en las encuestas en especial en la encuesta de percepción de usuarios en donde se

recibió la retroalimentación por parte del personal encargado de distribuir dicha encuesta que el





59

número de preguntas que inicialmente rondaba las 50, era demasiado alto y por lo tanto la mayoría

de los participantes tenderían a omitir preguntas del cuestionario o a abandonar la encuesta luego

de contestar cierto número de preguntas. Ante esto fue necesario modificar el formulario de

preguntas para acomodar un máximo de 20 y por lo tanto se recomienda no se supere este valor o

un equivalente en tiempo de respuesta de aproximadamente 10 minutos.

Asimismo, se recomienda que la mayoría de las preguntas de las encuestas correspondan a

preguntas de selección múltiple, con opciones claras y concisas, así como que el enunciado de la

pregunta no esté abierto a interpretaciones erróneas de la información que se desea capturar. Solo

en preguntas muy puntuales en las cuales se desee conocer el trasfondo de una decisión u opinión

del personal a cargo de diligenciar la encuesta se recomienda utilizar preguntas de respuesta

abierta.





60

Referencias

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buildings. Building and Environment, 66-76.

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tema/mercado-laboral/segun-sexo





63

Anexos

Anexo 1. Experiencia previa en certificación LEED de proyectos

Anexo 2. Porcentaje de ahorro de energía proyectado

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

No Si

# d

e p

roye

cto

s

experiencia previa en certificación LEED de proyectos

Experiencia previa en certificación de proyectos LEED

0

1

2

3

4

5

6

7

0%-20% 21%-40% 41%-60% 61%-80% 81%-100%

# d

e p

roye

cto

s

% de ahorro de energía proyectado

Porcentaje de ahorro de energía proyectado





64

Anexo 3. Porcentaje de ahorro de agua proyectado

Anexo 4. Consideración de llevar a cabo programas educativos de ahorro de agua y/o energía

0

1

2

3

4

5

6

7

0%-20% 21%-40% 41%-60% 61%-80% 81%-100%

# d

e p

roye

cto

s

% de ahorro de agua proyectado

Porcentaje de ahorro de agua proyectado

0

2

4

6

8

10

12

No Si

# d

e p

roye

cto

s

consideración de programas educativos

Consideración de llevar a cabo programas educativos de ahorro de agua y/o energía





65

Anexo 5. Tipo de horario laboral

Anexo 6. Promoción de reciclaje en el proyecto

0

10

20

30

40

50

60

< 8 horas 8 horas > 8 horas

# p

erso

nas

tipo de horario laboral

Tipo de horario laboral

0

10

20

30

40

50

60

70

Si No

# d

e p

erso

nas

promoción de reciclaje

Promoción de reciclaje en el proyecto





66

Anexo 7. Se han entablado amistades en el ambiente de trabajo

Anexo 8. Cercanía del hogar al lugar de trabajo

0

10

20

30

40

50

60

70

No Si

# d

e p

erso

nas

se han entablado amistades

Se han entablado amistades en el ambiente de trabajo

0

5

10

15

20

25

30

35

40

No Si

# d

e p

erso

nas

cercanía al lugar de trabajo

Cercanía del hogar al lugar de trabajo





67

Anexo 9. Tipo de estación de trabajo

Anexo 10. Vista del exterior desde el espacio de trabajo

0

10

20

30

40

50

60

Oficina de plan abierto Oficina compartida

# d

e p

erso

nas

tipo de estación de trabajo

Tipo de estación de trabajo

0

10

20

30

40

50

60

Si No

# d

e p

erso

nas

vista del exterior

Vista del exterior desde el espacio de trabajo





68

Anexo 11. Nivel de comodidad de la luz natural que entra al espacio de trabajo (1-10)

Anexo 12. Cercanía de plantas a la estación de trabajo

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

1-2. 3-4. 5-6. 7-8. 9-10.

# d

e p

erso

nas

nivel de comodidad

Nivel de comodidad de la luz natural que entra al espacio de trabajo (1-10)

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

Si No

# d

e p

erso

nas

cercanía de plantas

Cercanía de plantas a la estación de trabajo





69

Anexo 13. Nivel de comodidad del ruido generado al interior del espacio de trabajo (1-10)

Anexo 14. Nivel de comodidad del ruido generado desde el exterior del espacio de trabajo (1-

10)

0

5

10

15

20

25

30

35

40

1-2. 3-4. 5-6. 7-8. 9-10.

# d

e p

erso

nas

nivel de comodidad

Nivel de comodidad del ruido generado al interior del espacio de trabajo (1-10)

0

5

10

15

20

25

30

35

40

1-2. 3-4. 5-6. 7-8. 9-10.

# d

e p

erso

nas

nivel de comodidad

Nivel de comodidad del ruido generado desde el exterior del espacio de trabajo (1-10)





70

Anexo 15. Nivel de comodidad de los olores al interior del lugar de trabajo (1-10)

Anexo 16. Conocimiento previo de estar trabajando en un proyecto con certificación LEED

0

5

10

15

20

25

30

35

40

1-2. 3-4. 5-6. 7-8. 9-10.

# d

e p

erso

nas

nivel de comodidad

Nivel de comodidad de los olores al interior del lugar de trabajo (1-10)

0

10

20

30

40

50

60

70

No Si

# d

e p

erso

nas

conocimiento previo de estar trabajando en un proyecto con certificación LEED

Conocimiento previo de estar trabajando en un proyecto con certificación LEED





71

Anexo 17. Importancia de trabajar en un proyecto con certificación LEED (1-10)

0

10

20

30

40

50

60

1-2. 3-4. 5-6. 7-8. 9-10.

# d

e p

erso

nas

importancia de trabajar en un proyecto con certificación LEED

Importancia de trabajar en un proyecto con certificación LEED (1-10)

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