Carlos Morales-Schechinger [email protected] M.Fil. Carlos Morales Schechinger *** Manejo de...

Carlos Morales-Schechinger [email protected]

M.Fil. Carlos Morales Schechinger ***M.Fil. Carlos Morales Schechinger ***

Manejo de suelo urbano: Manejo de suelo urbano: Posibilidades y desafíos en el Posibilidades y desafíos en el desarrollo de la Ciudad de desarrollo de la Ciudad de CorrientesCorrientes**

** El presente trabajo forma parte de una investigación más amplia denominada “La renta del suelo, las finanzas urbanas y el municipio mexicano” desarrollada por el autor en la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM). Deseamos agradecer a Sara García Jiménez, profesora de la UNAM por colaborar en la creación de graficas utilizadas en este ensayo y por la recopilación de información y su procesamiento requerido para construirlas.

* Organizado por el Instituto de Vivienda de Corrientes y el Lincoln Institute of Land Policy (LILP) en la Cd. de Corrientes, Argentina, el 5 y 6 de Mayo de 2005.

*** Profesor del LILP y de la Facultad de Arquitectura de la UNAM. [email protected]

Seminario:Seminario:

Temas :Temas : El impuesto predial como fuente El impuesto predial como fuente de ingresos y su capacidad de de ingresos y su capacidad de contribuir a la regulación del uso contribuir a la regulación del uso del suelodel suelo ****


contenidocontenido

... distribución de riqueza e impuesto a la ... distribución de riqueza e impuesto a la propiedadpropiedad

... impuesto a la propiedad en América Latina... impuesto a la propiedad en América Latina

... efectos del impuesto en el precio, ... efectos del impuesto en el precio, capitalizacióncapitalización

... impuesto vs. tasa, base sólo suelo... impuesto vs. tasa, base sólo suelo

... círculos viciosos vs. virtuosos, estrategia ... círculos viciosos vs. virtuosos, estrategia fiscalfiscal


Carlos Morales-Schechinger [email protected] y FMI, 2000 & 2002

equidadequidadPIB per capitaPIB per capita

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SwazilandNicaragua

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Thailand Trinidad & Tobago

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CambodiaGhana Senegal

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Colombia

MexicoPapua Nva Guinea

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suelo urbano valiososuelo urbano valiosoPIB per capitaPIB per capita

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Burkina Faso

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Thailand Estonia

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norte de áfrica y medio oriente

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América LatinaAmérica Latina


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valuable urban landvaluable urban landGDP per capita

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land value recapturedland value recapturedGDP per capita

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. México:. México:. predial sólo suelo en municipios de Baja California . predial sólo suelo en municipios de Baja California . pago de predial en especie, vía mejoras barriales en Juárez . pago de predial en especie, vía mejoras barriales en Juárez . reforma a bases y alícuotas, quintuplicó predial en 4 años en el DF. reforma a bases y alícuotas, quintuplicó predial en 4 años en el DF

. Colombia:. Colombia:. contribución por plusvalía a la tierra privilegiada por el plan. contribución por plusvalía a la tierra privilegiada por el plan. predial con alícuotas ligadas a la zonificación en Bogotá. predial con alícuotas ligadas a la zonificación en Bogotá. predial adicional voluntario con derecho a decidir gasto en Bogotá. predial adicional voluntario con derecho a decidir gasto en Bogotá



América LatinaAmérica Latina



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Varios países:Varios países:. Sobre tasa a tierra vacante . Sobre tasa a tierra vacante

Brasil:Brasil:. predial a suelo vacante con tasa creciente en el tiempo. predial a suelo vacante con tasa creciente en el tiempo

Chile:Chile:. 60% del impuesto territorial (65% de la 4 comunas más ricas) es . 60% del impuesto territorial (65% de la 4 comunas más ricas) es redistribuido entre el resto de las comunas a nivel nacionalredistribuido entre el resto de las comunas a nivel nacional

Jamaica, Belice, Barbados e Isla de Montserrat:Jamaica, Belice, Barbados e Isla de Montserrat:. Predial sólo al suelo, construcciones están exentas. Predial sólo al suelo, construcciones están exentas



industrializadosindustrializados



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. Recuperación de plusvalía oculta en Canada y . Recuperación de plusvalía oculta en Canada y USAUSA

. impuesto predial alto (2 – 6 % del valor) . impuesto predial alto (2 – 6 % del valor)

. gobiernos locales son “socios silenciosos” de la tierra. gobiernos locales son “socios silenciosos” de la tierra

. inequidades fiscales metropolitanas. inequidades fiscales metropolitanas

. ahora, 27 areas metropolitanas comparten impuestos. ahora, 27 areas metropolitanas comparten impuestos

. Otros temas. Otros temas. transferencia de derechos: comparten costos y . transferencia de derechos: comparten costos y ganancias con zonas históricas y naturalesganancias con zonas históricas y naturales. autoridad en Manhattan es propietaria de suelo . autoridad en Manhattan es propietaria de suelo estratégico : las torres gemelasestratégico : las torres gemelas






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. España. España. reajuste de tierras y redistribución de derechos de . reajuste de tierras y redistribución de derechos de construcciónconstrucción. urbanizadores sin tierra (Unión Europa) compiten para . urbanizadores sin tierra (Unión Europa) compiten para asociarse con propietarios obligadosasociarse con propietarios obligados

. Alemania. Alemania. precursores del reajuste de tierras. precursores del reajuste de tierras

. Francia. Francia. bancos de tierras a través de agencias de desarrollo. bancos de tierras a través de agencias de desarrollo. venta de derechos de construcción. venta de derechos de construcción






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. Suecia. Suecia. larga tradición de banco de tierra, ligado al transporte . larga tradición de banco de tierra, ligado al transporte

. Dinamarca. Dinamarca. fuerte impuesto al suelo, casi un siglo. fuerte impuesto al suelo, casi un siglo

. Holanda. Holanda. tierra reclamada es arrendada a desarrolladores con . tierra reclamada es arrendada a desarrolladores con cláusulas de incrementocláusulas de incremento. asociación: tierra pública, inversión privada, . asociación: tierra pública, inversión privada, asociaciones no lucrativas de viviendaasociaciones no lucrativas de vivienda






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. Hong Kong. Hong Kong. 100% tierra gubernamental arrendada con incrementos . 100% tierra gubernamental arrendada con incrementos de rentade renta. principal fuente de ingreso público . principal fuente de ingreso público

. Japón. Japón. reajuste de tierras muy utilizado. reajuste de tierras muy utilizado. impuesto antiespeculativo para burbujas inmobiliarias, . impuesto antiespeculativo para burbujas inmobiliarias, pero mal instrumentadopero mal instrumentado

. Australia y Nueva Zelanda. Australia y Nueva Zelanda. impuesto al suelo, construcciones exentas en muchas . impuesto al suelo, construcciones exentas en muchas ciudadesciudades. reajuste de tierras para muchos desarrollos. reajuste de tierras para muchos desarrollos



ex - socialistasex - socialistas



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. Todos en transición al mercado. Todos en transición al mercado. privatización de tierra y vivienda. privatización de tierra y vivienda. introducción de impuesto predial, catastros y . introducción de impuesto predial, catastros y registrosregistros

. Estonia, Latvia y Ucrania. Estonia, Latvia y Ucrania. impuesto al suelo, construcciones exentas. impuesto al suelo, construcciones exentas. inicialmente cuota x m. inicialmente cuota x m22

. cambiando a tasa x valor, conforme crece el . cambiando a tasa x valor, conforme crece el mercadomercado



Africa Sub - SaharaAfrica Sub - Sahara



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. Propietarios institucionales. Propietarios institucionales. gobierno y tribus. gobierno y tribus. oportunidad para arrendamiento de largo . oportunidad para arrendamiento de largo plazoplazo

. Regularización por etapas (Namibia). Regularización por etapas (Namibia). primero: permisos de ocupación. primero: permisos de ocupación. después: arrendamiento a largo plazo. después: arrendamiento a largo plazo. final: propiedad privada. final: propiedad privada

Kenya, Zambia, Malawi y Zimbawe:Kenya, Zambia, Malawi y Zimbawe:. predial base suelo, construcciones exentas. predial base suelo, construcciones exentas



Africa Sub - SaharaAfrica Sub - Sahara



inco

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. Sudáfrica. Sudáfrica

. regularizacion rigidiza segregacion, apartheid light?. regularizacion rigidiza segregacion, apartheid light?

. fuerte reorganización de gobiernos locales. fuerte reorganización de gobiernos locales

. ahora metrópolis bajo un solo gobierno: oportunidad . ahora metrópolis bajo un solo gobierno: oportunidad de subsidio cruzadode subsidio cruzado

. generalización de impuesto al suelo a todo tipo de . generalización de impuesto al suelo a todo tipo de propiedadpropiedad

. autoridades tribales ahora paralelas a las nuevas . autoridades tribales ahora paralelas a las nuevas autoridades civiles fiscales autoridades civiles fiscales



Medio Oriente y Africa del NorteMedio Oriente y Africa del Norte



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. Oportunidades para política de suelo. Oportunidades para política de suelo

. Propietarios institucionales. Propietarios institucionales. gobierno e iglesia islámica. gobierno e iglesia islámica

. Arrendamiento. Arrendamiento. tenencia en arrendamiento es muy . tenencia en arrendamiento es muy frecuentefrecuente. co-inversiones público privadas . co-inversiones público privadas

. Tema de género. Tema de género



Medio Oriente y Africa del NorteMedio Oriente y Africa del Norte



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. Oportunidades en Egipto. Oportunidades en Egipto. desierto propiedad de entes públicos. desierto propiedad de entes públicos. desarrollos en Mediterráneo con sector privado. desarrollos en Mediterráneo con sector privado. arrendamiento a largo plazo sin cláusulas claras para . arrendamiento a largo plazo sin cláusulas claras para recuperar plusvalía recuperar plusvalía . falta de inclusión de usos no rentables y subsidio . falta de inclusión de usos no rentables y subsidio cruzadocruzado

. Asentamientos informales. Asentamientos informales. desalojaban, ahora reubican y regularizan, faltan . desalojaban, ahora reubican y regularizan, faltan opcionesopciones. necesidad de ligar proyectos de mejoramiento con . necesidad de ligar proyectos de mejoramiento con inversiones privadasinversiones privadas



Asia y ArchipiélagosAsia y Archipiélagos



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. Corea del Sur. Corea del Sur. impuesto predial agregando terrenos de un solo . impuesto predial agregando terrenos de un solo propietario. propietario.

. India. India. tenencia por etapas, incluyendo arrendamiento temporal . tenencia por etapas, incluyendo arrendamiento temporal no transferible no transferible . opciones: lotes con servicios. opciones: lotes con servicios. alivios a la vivienda: crédito a tasa baja, menor estándar . alivios a la vivienda: crédito a tasa baja, menor estándar de urbanización, tecnologías baratas, control de rentasde urbanización, tecnologías baratas, control de rentas. incremento de precios del suelo?. incremento de precios del suelo?. reajuste de tierras semi-obligatorio (también Nepal y . reajuste de tierras semi-obligatorio (también Nepal y Taiwan)Taiwan)



Asia y ArchipiélagosAsia y Archipiélagos



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. Crecimiento urbano masivo en China. Crecimiento urbano masivo en China . compensación a cooperativas abajo del valor del uso . compensación a cooperativas abajo del valor del uso corrientecorriente

. campesinos empobrecidos, hasta empresas públicas . campesinos empobrecidos, hasta empresas públicas expropianexpropian. ahora: previa ampliación de frontera agrícola. ahora: previa ampliación de frontera agrícola. junto con tierra pública: arrendamiento a . junto con tierra pública: arrendamiento a desarrolladoresdesarrolladores. a 40-70 años con pago único: dinero fácil. a 40-70 años con pago único: dinero fácil. 25-75% de ingresos de gobiernos locales, pero . 25-75% de ingresos de gobiernos locales, pero declinandodeclinando. futura renegociatcon masiva de arrendamientos . futura renegociatcon masiva de arrendamientos fragmentadosfragmentados. pago único impide capturar plusvalías futuras . pago único impide capturar plusvalías futuras . ¿ no aprovecharon experiencia exitosa de Hong Kong ?. ¿ no aprovecharon experiencia exitosa de Hong Kong ?



ARGENTINA

1.49

1.311.24 1.28 1.27 1.24

2.35

0.630.53 0.53

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2.79

2.922.91

89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01

COSTA RICA

0.06

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0.05

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90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01

CHILE

0.530.48 0.50 0.53

0.60 0.65 0.68

2.91 2.912.85 2.81 2.81

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0.62

0.740.68

0.74

90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01

MEXICO

0.630.53

0.48 0.50 0.530.60

0.65 0.68

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0.270.17

0.280.310.34 0.26

0.250.25

0.250.360.380.40

2.792.91

2.92

89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00

ESTADOS UNIDOS

0.630.53

0.48 0.50 0.530.60

0.65 0.68

2.91 2.91 2.92 2.912.85 2.81 2.79 2.81

2.953.012.99

2.983.00

3.053.12

3.133.133.10

91 92 93 94 95 96 97 98 99 00

PARAGUAY

1.131.07

0.930.81

0.65

0.630.53

0.48

2.91 2.91 2.92

0.83 0.830.86

86 87 88 89 90 91 92 93

GUATEMALA

0.630.53 0.48

2.91 2.91 2.92

0.080.15

0.130.13

90 91 92 93

BRASIL

0.630.53

0.60 0.65 0.68

2.91 2.912.85 2.81 2.79 2.81

0.79

0.62

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1.011.11

0.53 0.48 0.50

2.922.91

0.320.44

0.36 0.47

90 91 92 93 94 95 96 97 98

CANADA

0.630.53 0.50 0.53

0.60 0.65

2.912.85 2.81

3.67

3.92

3.58

3.71

3.87

4.02

4.24 4.234.16

3.98

3.55

4.033.97

3.99

0.68

0.48

2.812.91

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88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01

BOLIVIA

1.69

1.48

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1.87

1.661.76

1.65

0.630.53

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2.91 2.91 2.912.85 2.81 2.81

1.681.76

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90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01


esfuerzo fiscal sobre la propiedadesfuerzo fiscal sobre la propiedad

BOLIVIABOLIVIA PARAGUAYPARAGUAY GUATEMALAGUATEMALA BRASILBRASIL CANADACANADA

ARGENTINAARGENTINA COSTA RICACOSTA RICA CHILECHILE MEXICOMEXICO ESTADOS UNIDOSESTADOS UNIDOS


ARGENTINA

1.49

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2.35

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2.91 2.912.85 2.81 2.81

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2.922.91

89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01

COSTA RICA

0.06

0.630.53 0.53

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2.91 2.912.85 2.81 2.81

0.030.09

0.120.07

0.09

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0.11

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90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01

CHILE

0.530.48 0.50 0.53

0.60 0.65 0.68

2.91 2.912.85 2.81 2.81

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0.56

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MEXICO

0.630.53

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0.65 0.68

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2.792.91

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ESTADOS UNIDOS

0.630.53

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2.953.012.99

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3.133.133.10

91 92 93 94 95 96 97 98 99 00

PARAGUAY

1.131.07

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GUATEMALA

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BRASIL

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0.53 0.48 0.50

2.922.91

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CANADA

0.630.53 0.50 0.53

0.60 0.65

2.912.85 2.81

3.67

3.92

3.58

3.71

3.87

4.02

4.24 4.234.16

3.98

3.55

4.033.97

3.99

0.68

0.48

2.812.91

2.922.91

2.79

88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01

BOLIVIA

1.69

1.48

2.04

1.87

1.661.76

1.65

0.630.53

0.48 0.50 0.530.60 0.65 0.68

2.91 2.91 2.912.85 2.81 2.81

1.681.76

1.601.70

1.18

2.79

2.92

90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01


esfuerzo fiscal sobre la propiedadesfuerzo fiscal sobre la propiedad



promedio de Américapromedio de América

promedio de América Latinapromedio de América Latina

promedio de Américapromedio de América

promedio de América Latinapromedio de América Latina

Carlos Morales-Schechinger [email protected] Morales-Schechinger [email protected]

gravámenes a la propiedad per cápitagravámenes a la propiedad per cápita



BOLIVIA

4 31 2 3 2 3 3 3 3

8

9 11

1111

1414 12

1312 12 12

1 3

15151516

1516

17

1312

1413

9

90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01

PARAGUAY

8 9 9

13 1210

9 6

89 9

1312

10

9

7

0 0 0 0 0 0 01

86 87 88 89 90 91 92 93

GUATEMALA

0 0.5 0.6 0.22 2 2 1

2 2 3 1

90 91 92 93

BRASIL

97

46 8

10122

6

4

3

4

6

9

11

12

1515

19

24

27

14

5

0.6

0.7

0.5

0.4

0.10.1

0.3

0.20.1

1011

77

90 91 92 93 94 95 96 97 98

ARGENTINA

20

27

33 33

2930

2829

3436

33 3332

19

18

16

10

99

11

148 4

6

14

38

47

39

4042

43

3839

38

43

49

45

38

89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01

COSTA RICA

4 34 5 4

14 3 3 2 3

43

45

4 4 33

2 31

90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00

CHILE

14

20 2118

2225

27 28 29 3010

14

10

31

3130

29

28

27

25

22

18

21

20

90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01

MEXICO

8 911 12 12

8 7 7 7 8

4

7

9

10 10 10

9

9 8 8 78

14

18

21 21 21

17

1515

15 15

16

58

8

89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00

CANADA

640

120

124

133 161161 168

175174 187

177

647

661

680

677

650640

661

668

664

641

636601

623

118130

132

181

825

848

861

851

825

808

801

822

801

796

759

760

754

721

0

200

400

600

800

1000

88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01

ESTADOS UNIDOS

6566 67 74 75

7577

8489 85

5856 61

71 6672

8195

106 106

870

874

860

849

839

870

879

873

869

845

1,0611,0691,039

1,007

986

1,012

1,024

1,001

991

968

0

200

400

600

800

1000

91 92 93 94 95 96 97 98 99 00


B OLIVIA

4 31 2 3 2 3 3 3 3

8

9 11

11 11

14 14 12 13 12 12 12

1 3

15151516151617

1312

1413

9

90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01

P A R A GUA Y

8 9 9

13 12 10 9 6

89 9

1312

10

9

7

0 0 0 0 0 0 0 1

86 87 88 89 90 91 92 93

GUA TEM A LA

0 0.5 0.6 0.22 2 2 1

2 2 3 1

90 91 92 93

B R A S IL

9 74

6 810

122

6

4

3

4

6

9

11

12

1515

19

24

27

14

5

0.6

0.7

0.5

0.4

0.10.1

0.3

0.20.1

1011

77

90 91 92 93 94 95 96 97 98

A R GENTINA

20

27

33 33

29 3028 29

34 3633 33 32

19

18

16

10

99

11

148 4

6

14

38

47

39

4042

43

3839

38

43

49

45

38

89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01

C OSTA R IC A

4 3 4 5 41

4 3 3 2 3

4 3

4 54 4 3 3 2 31

90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00

C HILE

14

20 2118

2225 27 28 29 3010

14

10

31

3130

29

28

27

25

22

18

21

20

90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01

M EXIC O

8 9 11 12 128 7 7 7 8

4

7

9

10 10 10

99 8 8 7 8

14

18

21 21 21

17

15 15 15 15

16

5 8

8

89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00


gravámenes a la propiedad per cápitagravámenes a la propiedad per cápita



BOLIVIA

4 31 2 3 2 3 3 3 3

8

9 11

1111

1414 12

1312 12 12

1 3

15151516

1516

17

1312

1413

9

90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01

PARAGUAY

8 9 9

13 1210

9 6

89 9

1312

10

9

7

0 0 0 0 0 0 01

86 87 88 89 90 91 92 93

GUATEMALA

0 0.5 0.6 0.22 2 2 1

2 2 3 1

90 91 92 93

BRASIL

97

46 8

10122

6

4

3

4

6

9

11

12

1515

19

24

27

14

5

0.6

0.7

0.5

0.4

0.10.1

0.3

0.20.1

1011

77

90 91 92 93 94 95 96 97 98

ARGENTINA

20

27

33 33

2930

2829

3436

33 3332

19

18

16

10

99

11

148 4

6

14

38

47

39

4042

43

3839

38

43

49

45

38

89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01

COSTA RICA

4 34 5 4

14 3 3 2 3

43

45

4 4 33

2 31

90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00

CHILE

14

20 2118

2225

27 28 29 3010

14

10

31

3130

29

28

27

25

22

18

21

20

90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01

MEXICO

8 911 12 12

8 7 7 7 8

4

7

9

10 10 10

9

9 8 8 78

14

18

21 21 21

17

1515

15 15

16

58

8

89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00

CANADA

640

120

124

133 161161 168

175174 187

177

647

661

680

677

650640

661

668

664

641

636601

623

118130

132

181

825

848

861

851

825

808

801

822

801

796

759

760

754

721

0

200

400

600

800

1000

88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01

ESTADOS UNIDOS

6566 67 74 75

7577

8489 85

5856 61

71 6672

8195

106 106

870

874

860

849

839

870

879

873

869

845

1,0611,0691,039

1,007

986

1,012

1,024

1,001

991

968

0

200

400

600

800

1000

91 92 93 94 95 96 97 98 99 00


modelo sin especulaciónmodelo sin especulación

+ ingreso+ ingreso

- gto. básico- gto. básico

= vivienda := vivienda :

. ahorro. ahorro

. crédito. crédito

. arrendamiento. arrendamiento

familiafamilia casacasa serviciosservicios ciudadciudad campocampo familiafamilia

. autoconstructor. autoconstructor

. constructor privado. constructor privado

. instituto de vivienda. instituto de vivienda

. municipio :. municipio :

. predial. predial

. contrib. mejoras. contrib. mejoras

. derech. construcción. derech. construcción . impuesto a plusvalías. impuesto a plusvalías

. agricultor /. agricultor /

prop. original:prop. original:

. valor agrícola. valor agrícola

. cto. de ampliar . cto. de ampliar frontera agrícolafrontera agrícola

vivienda:vivienda:

. digna. digna

. oportuna. oportuna

. servida. servida

. ubicada. ubicada

. segura. segura


modelo con especulaciónmodelo con especulación

familiafamilia casacasa serviciosservicios ciudadciudad campocampo familiafamilia

El especulador:El especulador: . manipula información. manipula información

. adquiere tierra agrícola : . la mantiene ociosa. adquiere tierra agrícola : . la mantiene ociosa

. captura externalidades: . las obras públicas. captura externalidades: . las obras públicas . los usos autorizados . los usos autorizados

. cabildea para que: . cabildea para que: . se desgrave (tasa cero) . se desgrave (tasa cero) . se regularice (su venta clandestina). se regularice (su venta clandestina). se desregule (cero plan, cero regla). se desregule (cero plan, cero regla)

. se subsidie (crédito, servicios, demanda). se subsidie (crédito, servicios, demanda)

especulaciónespeculación


precio del suelo =precio del suelo =rentarenta

tasatasa

pago anual : $ 1,000pago anual : $ 1,000

$ 1,000$ 1,000

5 %5 %= $ 20,000= $ 20,000

precio = capitalización de la rentaprecio = capitalización de la renta

tiempotiempo

precio menor del suelo =precio menor del suelo =renta - predialrenta - predial

tasatasa

El impuesto a la propiedad reduce los precios del sueloEl impuesto a la propiedad reduce los precios del suelo

tasa anual del impuesto a la propiedad = 2 %, $ 400 tasa anual del impuesto a la propiedad = 2 %, $ 400

$ 600 $ 600

5%5%

= $ 12,000 = $ 12,000


0%

20%

40%

60%

80%

100%

0% 1% 2% 3% 4% 5%

tasa del impuesto

red

ucció

n d

el p

recio

del su

elo

el socio silencioso, tasas efectivasel socio silencioso, tasas efectivas

“ “el socio silencioso” el socio silencioso” gobiernogobierno

Estado Unidos*Estado Unidos*

Colombia*Colombia*Filipinas*Filipinas*

Indonesia*Indonesia*

México*México*viviendavivienda

industriaindustria

comerciocomercio

** Bird y Slack (2002)** Bird y Slack (2002)

* Morales (2001)* Morales (2001)

Hong Kong***Hong Kong***

*** Hong (2004)*** Hong (2004)

el socio conocido el socio conocido propietariopropietario



cuota vs impuestocuota vs impuesto


¿Cuota por paquete ¿Cuota por paquete de servicios ?de servicios ?

¿ Impuesto a la riqueza ? ¿ Impuesto a la riqueza ? (plusvalía)(plusvalía)

Tiebout - Hamilton – FischelTiebout - Hamilton – Fischel

... municipio empresa... municipio empresa

... preferencias del ... preferencias del consumidorconsumidor

... votando con los pies... votando con los pies

... ceteris páribus... ceteris páribus

... vivienda homogénea... vivienda homogénea

... homo económicus... homo económicus

... elección racional ?... elección racional ?

... zonificación de usos... zonificación de usos

... de alto valor... de alto valor

... pero bajo consumo de ... pero bajo consumo de serviciosservicios

Modelo ortodoxoModelo ortodoxo

Zodrow (George?, Smolka?)Zodrow (George?, Smolka?)

... migración de capital ... migración de capital constructorconstructor

... de inversión inmobiliaria... de inversión inmobiliaria

... foco: precios del suelo... foco: precios del suelo

... si hay elección racional... si hay elección racional

... redistribución subyacente... redistribución subyacente

... local vs regional o nacional... local vs regional o nacional

... proporcionalidad... proporcionalidad

... progresividad... progresividad

.. espirales polarizadoras.. espirales polarizadoras

Modelo emergente ?Modelo emergente ?


impuesto vs tasaimpuesto vs tasa

Impuesto. impuesto a la riqueza

... principio de capacidad de pago

... impuesto inmobiliario... servicios que financia

... valuación. base suelo

... suelo rural separado de mejoras ... alícuota superior a vacantes urbanos

. historia de intentos (Scornik, 2000)

... 1923 para Buenos Aires... 1930 para Provincia de Córdoba

... 1938-1943 intentos para Provincia de Entre Ríos... 1969 para el ámbito rural en todo el país



impuesto vs tasaimpuesto vs tasa

Tasa (cuota, derecho). por servicios

... principio del beneficio... alumbrado, barrido, pavimentación

. recuperación del costo... de inversión, del costo

... otras fuentes propias... transferencias (coparticipación)

. base de la distribución... ad mesura (arcaico): frente, superficie

... ad valorem: valor del inmueble...eufemismo al impuesto inmobiliario

... capitalización del costo del servicio en el precio



basesbases


Base sólo sueloBase sólo sueloEn el mundo:En el mundo:

... Dinamarca, Kenia, Zambia, Zimbawe, Malawi, ... Dinamarca, Kenia, Zambia, Zimbawe, Malawi, Estonia, Papua Nueva Guinea, Australia, Nueva Estonia, Papua Nueva Guinea, Australia, Nueva

Zelanda, EUAZelanda, EUA

En AL y el Caribe:En AL y el Caribe:

... Jamaica, Barbados, Belice, Montserrat, Mexicali ... Jamaica, Barbados, Belice, Montserrat, Mexicali y otros en Baja Californiay otros en Baja California

...historia de intentos en Argentina...historia de intentos en Argentina

... a futuro: Montevideo?... a futuro: Montevideo?

Debate XIX, sociedades rurales, Henry GeorgeDebate XIX, sociedades rurales, Henry George


basesbases


Base sólo sueloBase sólo suelo

Transición, cambio de tarifaTransición, cambio de tarifa

... impacto diferenciado, según intensidad de uso... impacto diferenciado, según intensidad de uso

A favor: A favor:

... eficiencia urbana... eficiencia urbana

... recuperación de plusvalías ... recuperación de plusvalías

... simplificación del cálculo... simplificación del cálculo

En contra:En contra:

... identificación de valor... identificación de valor

... máximo y mejor uso... máximo y mejor uso

... grandes construcciones no gravadas... grandes construcciones no gravadas

... presión en áreas ecológicas e históricas... presión en áreas ecológicas e históricas

... baja tarifa no induce ... baja tarifa no induce

Sucedaneos: Sucedaneos:

... alícuota diferencial: Sudáfrica y EUA... alícuota diferencial: Sudáfrica y EUA... vía valor del suelo: Ciudad de Buenos Aires ... vía valor del suelo: Ciudad de Buenos Aires

... sobre-alícuota a tierra vacante de A.L.... sobre-alícuota a tierra vacante de A.L.alícuota creciente, Brasil, Bogotáalícuota creciente, Brasil, Bogotá


Metrópoli Jusidicción Tasa general más alta

Tasa a tierra

vacante más alta

Sobre-tasa a tierra

vacante más alta

Tasa promedio general

Tasa promedio a

tierra vacante

Sobre-tasa a tierra vacante

A B C = A / B D E F = D / Eveces veces

Bogotá Bogotá, Distrito Capital 1.50% 3.30% 2.2 0.69% 2.25% 3.2

Buenos Aires

Ciudad de Buenos Aires 2.16% 11.08% 5.1 1.42% 8.14% 5.7

Municipios de la Provincia de Buenos Aires

1.72% 1.95% 1.1 0.86% 1.47% 1.7

México Distrito Federal 0.88% 3.69% 4.2 0.54% 1.87% 3.4

Municipios del Estado de México

0.33% no hay - 0.23% no hay -

Santiago de Chile

Municipios de Chile 1.50% 2.96% 2.0 1.24% 2.56% 2.1

Sao Paolo Municipalidad deSao Paolo

1.69% 1.69% 1.0 1.20% 1.41% 1.2

Municipalidad deSanto André

1.03% 1.81% 1.8 0.58% 1.56% 2.7

Los premedios presentados son simples a partir de las tarifas nominales de cada impuesto, toda vez que no se cuenta con información de los padrones de cada grupo de inmuebles para poder calcular el promedio ponderado. Para el promedio simple se eliminaron las cuotas mínimas iniciales cuando estas existen y se supuso un valor tope para el caso de tarifas progresivas construidas con base en bandas con cuotas fijas y tasas marginales. Para la tarifageneral sólo se utilizaron las que se refieren a usos urbanos, se excluyeron las que se refieren a zonas suburbanas,rurales, terrenos agrícolas o zonas ecológicas.

Elaboración propia con base en las tarifas vigentes, ver gráficas 4 a 17a.

% anual sobreel valor catastral

% anual sobreel valor catastral

CUADRO 2: TASAS A TIERRA VACANTE EN EL IMPUESTO A LA PROPIEDADINMOBILIARIA EN CINCO ZONAS METROPOLITANAS DE AMERICA LATINA

alícuotas a tierra vacantealícuotas a tierra vacante


el círculo viciosoel círculo vicioso

exclusión del mercado exclusión del mercado

insuficiente base fiscalinsuficiente base fiscal

pocos recursos públicospocos recursos públicos baja inversión en serviciosbaja inversión en servicios

escasez de suelo servidoescasez de suelo servido

sobreprecio a suelo servidosobreprecio a suelo servido

retención de suelo servidoretención de suelo servido

mayor especulaciónmayor especulación

débil carga fiscaldébil carga fiscaldesgravación para bajar preciodesgravación para bajar precio

exención fiscal compensadoraexención fiscal compensadora

refugio en la informalrefugio en la informalsobreprecio a suelo sin serviciossobreprecio a suelo sin servicios

empobrecimiento de las familiasempobrecimiento de las familias

expectativa de expectativa de valorizaciónvalorización

alienación alienación ciudadanaciudadana

PRECARIEDAD MUNICIPALPRECARIEDAD MUNICIPAL

ESPECULACIONESPECULACIONINFORMALIDADINFORMALIDAD

a partir de Smolka, 2004a partir de Smolka, 2004 Carlos Morales-Schechinger [email protected]


volverlo un círculo virtuosovolverlo un círculo virtuoso

exclusión del mercado exclusión del mercado

insuficiente base fiscalinsuficiente base fiscal

pocos recursos públicospocos recursos públicos baja inversión en serviciosbaja inversión en servicios

escasez de suelo servidoescasez de suelo servido

sobreprecio a suelo servidosobreprecio a suelo servido

retención de suelo servidoretención de suelo servido

mayor especulaciónmayor especulación

débil carga fiscaldébil carga fiscaldesgravación para bajar preciodesgravación para bajar precio

exención fiscal compensadoraexención fiscal compensadora

refugio en la informalrefugio en la informalsobreprecio a suelo sin serviciossobreprecio a suelo sin servicios

empobrecimiento de las familiasempobrecimiento de las familias

expectativa de expectativa de valorizaciónvalorización

alienación alienación ciudadanaciudadana

PRECARIEDAD MUNICIPALPRECARIEDAD MUNICIPAL

ESPECULACIONESPECULACIONINFORMALIDADINFORMALIDAD

a partir de Smolka, 2004a partir de Smolka, 2004


FORTALECIMIENTO MUNICIPAL

volverlo un círculo virtuosovolverlo un círculo virtuosoa partir de Smolka, 2004a partir de Smolka, 2004

inclusión en el mercado formal

muchos recursos públicos alta inversión en servicios

suelo servido sin sobreprecio

liberación de suelo servido

reducción de la especulación

carga fiscal fuerteimpuesto alto a suelo vancante

eliminación de exención fiscal

desprecio por l o informalestímulo a suelo servido barato

familias con excedente

expectativas acotadas

ciudadanización fiscal

OFERTA DE SUELO SERVIDO BARATOACCESO A SUELO FORMAL

base fiscal amplia abundancia de suelo servido



redistribuciónredistribución

Múltiples dimensiones de la redistribución

... entre grupos sociales ... reducción de precio

... mecanismo de crédito

... entre niveles de gobierno... vía efecto en el precio

... entre propietario y gobierno ... socio silencioso



predial vs. plusvalíapredial vs. plusvalía

Gravar la tenencia (predial)Gravar la tenencia (predial). impacto general, a todo el electorado. impacto general, a todo el electorado

. trata igual al usuario y al especulador. trata igual al usuario y al especulador

Gravar las plusvalíasGravar las plusvalías. la escasez física, de localización y servicios. la escasez física, de localización y servicios

. la ciudad que regala valor (obras y . la ciudad que regala valor (obras y autorizaciones)autorizaciones)

... que después compra caro... que después compra caro

Focalización sobre la ciudad dinámicaFocalización sobre la ciudad dinámica. . la sobre tasa efectiva a los baldíosla sobre tasa efectiva a los baldíos

. el impuesto progresivo en el tiempo. el impuesto progresivo en el tiempo

. . el impuesto a la plusvalíael impuesto a la plusvalía

. la venta de derechos de construcción. la venta de derechos de construcción



costos vs. plusvalíacostos vs. plusvalía

El costo de la obra El costo de la obra . equipamientos e infraestructuras. equipamientos e infraestructuras

. contribución por mejoras . contribución por mejoras

. sólo cuando ya hay abundancia. sólo cuando ya hay abundancia

. cuando la plusvalía es menor al costo . cuando la plusvalía es menor al costo

La plusvalíaLa plusvalía. por obras. por obras

. participación en plusvalía, sobre tasa a . participación en plusvalía, sobre tasa a baldíos, etcbaldíos, etc

. cuando hay escasez. cuando hay escasez

. superior al costo de la obra. superior al costo de la obra



... gracias... gracias

... preguntas ?... preguntas ?



anexosanexos

... tipología de propietarios ... tipología de propietarios (contribuyentes)(contribuyentes)

... tipología de tarifas... tipología de tarifas

... tipología de reducciones y descuentos... tipología de reducciones y descuentos

... círculos viciosos vs. virtuosos... círculos viciosos vs. virtuosos



tipos de propietarios (contribuyentes)tipos de propietarios (contribuyentes)


persigue valores de uso . persigue valores de uso . está usándolo al salir al mercado .está usándolo al salir al mercado . . .

vende para comprar otro similar .vende para comprar otro similar . ..

pagó capital / trabajo o no pagó .pagó capital / trabajo o no pagó . . .

partimonialistapartimonialista

. persigue valores de cambio. persigue valores de cambio

. no pagó capital, heredó, se le donó. no pagó capital, heredó, se le donó

. pago hace mucho y ya lo “amortizó”. pago hace mucho y ya lo “amortizó”

. no monitorea el mercado de suelo. no monitorea el mercado de suelo

. confía en la “plusvalía”. confía en la “plusvalía”

. apuesta a aumentos de la demanda. apuesta a aumentos de la demanda

. espera ofertas. espera ofertas

. pide precios erráticos. pide precios erráticos

. no sabe si maximizó ganancia. no sabe si maximizó ganancia

. confunde plusvalía e inflación. confunde plusvalía e inflación

inversionista inversionista . .

persigue valores de cambio . persigue valores de cambio . pagó capital .pagó capital .

monitorea opciones . monitorea opciones . monitorea el mercado inmobiliario . monitorea el mercado inmobiliario .

apuesta a cambios de uso /densidad .apuesta a cambios de uso /densidad .pide precio razonable . pide precio razonable .

con margen de negociación . con margen de negociación . maximiza ganancia .maximiza ganancia .

no se engaña con la inflación .no se engaña con la inflación .

. no monitorea el mercado . no monitorea el mercado . tiene idea vaga de la “plusvalía”. tiene idea vaga de la “plusvalía” . pide precios erráticos . pide precios erráticos . no sabe si maximizó ganancia . no sabe si maximizó ganancia

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usuariousuario

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tarifastarifas


cuota fija

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valor del inmueble

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alícuota marginalalícuota marginal

alícuota únicaalícuota única

cuota únicacuota única

alícuota variablealícuota variable


tarifastarifas

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cuota mínimacuota mínima


cuota fija

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dis

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valor del inmueble

efecto en precioefecto en preciopro

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gre

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sivi

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cial

pro

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sivi

dad

so

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exenciones y descuentosexenciones y descuentos


A propiedad A propiedad gubernamentalgubernamental

A instituciones A instituciones no lucrativasno lucrativas

A empresasA empresas

A tipos de A tipos de inmueblesinmuebles

A personasA personas









Otros gobiernosOtros gobiernos

... tratamiento equitativo... tratamiento equitativo

Empresas públicasEmpresas públicas

... privatización ?... privatización ?

Representaciones diplomáticasRepresentaciones diplomáticas

... reciprocidad... reciprocidad









De beneficencia, amplia gama,De beneficencia, amplia gama,

... prestanombres ?... prestanombres ?

ReligiosasReligiosas

... prioridad católica ?... prioridad católica ?

Gremios, sindicatos, partidos políticosGremios, sindicatos, partidos políticos

... grupos de presión ?... grupos de presión ?

Instituciones educativas Instituciones educativas

... públicas vs privadas... públicas vs privadas

... comodatos... comodatos

... inquilinatos... inquilinatos









A ramos industrialesA ramos industriales

... caso bancos, credibilidad ?... caso bancos, credibilidad ?

Generales, estimulo a inversiónGenerales, estimulo a inversión

... indiferencia o rechazo !!!... indiferencia o rechazo !!!

Estimular zonas específicasEstimular zonas específicas

... guerras fiscales suicidas !!!... guerras fiscales suicidas !!!









Jubilados y pensionados, muy generalizadoJubilados y pensionados, muy generalizado

... exclusión de informales... exclusión de informales

... actualización del padrón... actualización del padrón

Grupos vulnerables:Grupos vulnerables:

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... vs pago diferido... vs pago diferido

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ViviendaVivienda

... servicios urbanos, titulación... servicios urbanos, titulación

... estímulo a la informalidad... estímulo a la informalidad

Zonas históricasZonas históricas

... remodelaciones eternizadas... remodelaciones eternizadas

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Carlos Morales-Schechinger [email protected] M.Fil. Carlos Morales Schechinger *** Manejo de...

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