CapitProbsMods I - VI Sol - Ingeniería y Avalúos SA de...

CAPIT – CICM Sol ENFOQUE DEL INGRESO M en C Alfredo Giorgana de la Concha, ASA

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CAPIT 1

PREGUNTAS TEÓRICAS

1.- ¿Qué son y cómo se pueden clasificar los inmuebles de productos?

Los inmuebles de productos son aquéllos que típicamente se adquieren con fines de lucro. Se puede clasificar en residenciales (casas, departamentos, conjuntos verticales u horizontales) y no residenciales (oficinas, comercios, de uso especializado)

2.- Explique las diferencias entre bien raíz y un inmueble

Bien raíz se refiere a los componentes físicos de las propiedades inmobiliarias, en tanto que inmueble se refiere a los derechos de propiedad adquiridos.

3.- ¿Qué significa el término “ conjunto de derechos” y cuáles son los derechos legales asociados a la posesión de una propiedad?

Un tipo de propiedad referida al grupo más amplio de derechos que se pueden poseer ( venta, renta, uso, ocupación, hipoteca e intercambio, entre otros) sobre un bien raíz.

4.- ¿Qué derechos se crean cuando una propiedad es financiada mediante una hipoteca?

Se crean los derechos de hipoteca, representados por la obligación que adquiere el acreditado ante el prestamista de cubrir, bajo condiciones previamente pactadas en tiempo y forma, el capital más los intereses del préstamo recibido. Normalmente los pagos son mensuales y en cantidades fijas.

5.- ¿Qué es un análisis de mayor y mejor uso y explique bajo qué condiciones se presenta el uso interino o intermedio ?

El análisis de MyMU consiste en una serie de pruebas que hay que realizar para determinar , tanto para la condición de terreno vacante, como para la condición de terreno con mejoras, aquel uso que, siendo físicamente posible, legalmente permitido y financieramente factible proporciona la mayor rentabilidad (mayor valor presente) a la propiedad

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El uso interino o intermedio se define como “el uso temporal que le corresponde a un terreno o propiedad en su conjunto hasta que las condiciones se dan para poder ser ubicados en su MyMU futuro”y se presenta, en general, cuando se advierte que en un futuro cercano el MyMU del terreno como vacante tendrá un mayor valor al MyMU de la propiedad en su conjunto en las condiciones actuales. .Así ,la propiedad en su conjunto tendrá, temporalmente (interinamente), un MyMU coincidente con su uso actual hasta que el valor del terreno con el nuevo MyMU – costo de las demoliciones de las construcciones actuales sea mayor que el valor del terreno con su uso actual

PREGUNTAS OPCIÓN MÚLTIPLE

1. ¿Cuál de los siguientes términos se refiere a los derechos que tiene una persona que renta una propiedad en calidad de arrendatario?

A. Derechos del arrendador

B. Derechos del arrendatario

C. Dominio Absoluto

D. Derechos de `propiedad arrendada

2. ¿El término dominio pleno se refiere a cuál de las siguientes?

A. A una propiedad que se renta, sin ningún pago porcentual

B. A una propiedad que se renta a una cuota fija

C. A una propiedad que no está sujeta a ningún contrato de arrendamiento

D. A una propiedad que le pertenece a una sola persona

3. Para determinar si un artículo se clasifica como inmueble o como propiedad personal, ¿cuál de las siguientes pruebas se considera NORMALMENTE?

A. A la forma de sujeción, a la intención de quien llevó a cabo esa sujeción, y el propósito para el cual se utiliza este artículo

B. Forma de sujeción, tamaño del artículo y costo del mismo

C. El número de artículos en cuestión, valor actual de mercado y propósito para el cual se utiliza (n) el (los) artículo(s)

D. Quién es el propietario del artículo, forma de sujeción y tamaño del artículo


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4. ¿A qué se refiere el término inmueble?

A. Al terreno físico y las mejoras que están unidas a éste

B. A la maquinaria y equipo

C. Al terreno, edificios y accesorios

D. A todos los derechos, participación y beneficios inherentes a la propiedad del terreno físico y a las estructuras unidas a ésta

5. ¿Cómo se le llama al estudio de las condiciones de oferta y demanda en un territorio específico de un producto o servicio específicos?

A. Estudio de factibilidad

B. Análisis de MMU (Mayor y Mejor Uso)

C. Análisis de base económica

D. Estudio de mercado

6. ¿Cuál de los siguientes enunciados es verdadero en relación a los mercados de bienes raíces?

A. El precio siempre es igual al valor.

B. La oferta y la demanda casi nunca están en equilibrio.

C. La oferta se ajusta más rápido que la demanda.

D. Los reglamentos gubernamentales casi nunca afectan al valor.

7. ¿Cuál es el nombre que se le da a la participación o valor que tiene un propietario en un bien raíz, en adición a los gravámenes contra éste?

A. Capital invertido

B. Deuda

C. Principal

D. Participación de capital (Equity)


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8. ¿Cuál de los siguientes es más probable que sea el objetivo principal a obtener en un estudio de factibilidad de inversión inmobiliaria?

A. Depreciación acumulada

B. Éxito económico

C. Escudo fiscal

D. Valor de liquidación

9. De acuerdo a la terminología común de tributación del impuesto sobre la renta, ¿cuál de los siguientes usos corresponde al de una propiedad residencial?

A. Hotel

B. Edificio de oficinas

C. Departamentos

D. Departamentos y hoteles

10. ¿Cuáles son los tres métodos que se usan para estimar el valor en un avalúo?

A. Los enfoques de costo, comparativo de mercado y capitalización de ingreso

B. Los enfoques de capitalización de ingreso, comparativo de ventas y de mercado

C. Costo, ingreso y capitalización directa

D. Comparativo de mercado, capitalización de ingreso y depreciación acumulada

11.- Un inmueble de productos es aquél que “típicamente” :

A. Se adquiere con fines de lucro

B. Se adquiere para ocuparse y, eventualmente, se pondrá en arrendamiento

C.- Se adquiere como reserva para futuras ampliaciones y se mantendrá un tiempo desocupado

D. Se recibe en herencia


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12.- El avalúo de un inmueble de productos

A. Debe basarse únicamente en el Enfoque del Ingreso

B. Debe considerar, necesariamente, con menor importancia los enfoques de Mercado y de Costos

C. Debe considerar los tres enfoques de valor aplicando variables típicas a la naturaleza del inmueble

D. (B) y (C)

13. El valor comercial de los derechos del arrendador:

A. Implica la consideración de rentas de contrato

B. Representa el valor comercial de los derechos del propietario

C. Debe considerar tasas de descuento típicas para derechos de arrendador

D. Todas las anteriores

14.- El valor comercial de los derechos del arrendatario :

A. Debe considerar únicamente rentas de contrato, sin tomar en cuenta rentas de mercado

B. Debe considerar únicamente tasas de descuento típicas para derechos de propiedad absoluta

C. En todos los casos genera un valor superior a los derechos de arrendador

D. Ninguna de las anteriores

15.- El concepto de valor como negocio en marcha :

A. Comprende activos tangibles e intangibles de la propiedad

B. Comprende activos de propiedad inmobiliaria y personal e intangibles únicamente

C. Considera condiciones típica de valor comercial en su tratamiento

D. (A) y (B)

E. (A) y (C)


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CAPIT 2

PREGUNTAS TEÓRICAS :

1.- ¿Por qué el Principio de Anticipación es fundamental en la aplicación del Enfoque del Ingreso?

Porque el Principio de Anticipación establece que “el valor es creado por las expectativas o anticipación de beneficios que se generarán en el futuro”, lo cual constituye la premisa fundamental de este enfoque, en la medida en que las propiedades las valuamos como el valor presente de los ingresos futuros

2.- ¿Cómo influye el Principio de Substitución en el Enfoque del Ingreso?

Influye fundamentalmente en las rentas de mercado que se obtienen, a efecto de identificar la o las que le(s) corresponden a la propiedad sujeto, pues un virtual adquirente de ella tendrá que considerar rentas basadas en propiedades que otorguen beneficios similares

3.- Proporciones los diferentes niveles de ingreso y la forma de capitalizar cada uno de ellos.

Ingreso bruto potencial (I.B.P.) V = MIBP x IBP

(Menos)Pérdidas por desocupación y cobranza (%)

Igual a

Ingreso Bruto Efectivo (I.B.E.) V = MIBE x IBE

Menos Gastos de Operación (G.O.)

Igual a

Ingreso Neto de Operación (N.O.I.) V = NOI / TCG

Menos Servicio de la deuda (S.A.D.) VM = SAD / TCH

Igual a

Flujo de Efectivo Antes de Impuestos (FEAI.) VE = FEAI / TCC

Menos impuesto sobre la renta (ISR)

Igual a

Flujo de Efectivo después de Impuestos (FCDI.) VAT = FEDI / TCDI


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4.- Defina los diferentes tipos de contratos que hay

_ Renta fija : Un nivel de renta que se mantiene sin cambio durante la vigencia del contrato. Propios para economías estables. Normalmente de corta duración.

_ Renta variable : Consideran determinados cambios en una o más etapas; puede ser de manera porcentual o “ligado” a un índice específico (P.Ej. INPC), etc.

_ Cláusula de revaluación: Permiten ajustes periódicos de la renta, con base en una nueva evaluación de la propiedad, según las condiciones de mercado imperantes.

_ Revisión según índice : generalmente contratos a largo plazo con ajuste periódico según un índice específico.

_ A porcentaje : parte o toda la renta queda en función de la productividad (ingresos ) del negocio. Por lo general se aplican a propiedades comerciales con ventas al menudeo

5.- Defina tasa de capitalización y tasa de descuento y explique las diferencias entre ellas

Tasa de capitalización = Cualquier tasa empleada en convertir ingreso en valor

Tasa de descuento = Una tasa de interés empleada para convertir una serie de pagos futuros o ingresos en valor presente.

Diferencias : Una tasa de capitalización es la relación entre un ingreso de un año al valor. Una tasa de rendimiento se aplica a una serie de ingresos individuales para obtener el valor presente de cada uno

Las tasas de capitalización realmente son índices que convierten flujo en valor y las tasas de rendimiento sí constituyen verdaderos elementos de medición de rentabilidad de la inversiones.


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PREGUNTAS OPCIÓN MÚLTIPLE

1. El proceso de valuación que emprende un valuador consiste de muchos pasos. ¿Cuál es el primer paso correcto en el proceso de valuación?

A. Definición del problema

B. Recopilación de datos

C. Análisis de mayor y mejor uso

D. Estimación inicial de valor

2. En relación a una tarea de valuación, ¿cuál de los siguientes factores determina principalmente a cuál(es) enfoque(s) se le debe dar mayor peso en la etapa de conciliación dentro del proceso de valuación?

A. El tiempo permitido para terminar el trabajo de valuación

B. La compensación que recibe el valuador

C. La naturaleza del trabajo y la calidad de los datos disponibles

D. La cantidad de deuda pendiente sobre la propiedad

3. ¿Qué término identifica MEJOR al precio más probable, a partir de una fecha dada, al que deberían venderse los derechos de la propiedad a un comprador informado en un mercado competitivo?

A. Valor de Mercado

B. Valor de uso

C. Precio de venta

D. Valor de inversión


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4. ¿Cuál es la diferencia entre los términos precio de mercado y valor de mercado?

A. El precio de mercado es sinónimo del costo de reposición mientras que el valor de mercado es igual al valor catastral.

B. El precio de mercado es lo que pide el vendedor mientras que el valor de mercado es lo que realmente paga el comprador.

C. El precio de mercado es en lo que se vende la propiedad mientras que el valor de mercado es lo que debería ser el precio de venta para un comprador típico.

D. El precio de mercado es lo que se debe actualmente de la propiedad mientras que el valor de mercado es lo que realmente se paga por la propiedad.

5. ¿Cuál de los siguientes enunciados es VERDADERO en relación al valor catastral?

A. El valor catastral debe ser igual al valor de mercado.

B. El valor catastral se utiliza principalmente para calcular los impuestos de la propiedad.

C. El valor catastral se usa principalmente para calcular el seguro de la propiedad.

D. El valor catastral nunca excederá al costo.

6. ¿Qué principio de valor sugiere que el valor máximo de una propiedad por lo general no puede exceder al costo de su reposición?

A. Balance

B. Substitución

C. Anticipación

D. Costo de oportunidad

7. ¿Qué principio económico sugiere que el valor de la propiedad se crea y se mantiene cuando existe equilibrio en la oferta, en la demanda, en la ubicación, etc., del bien raíz?

A. Balance

B. Equilibrio

C. Substitución

D. Productividad excedente


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8. En cuál de los siguientes principios económicos se basa por lo general el enfoque de ingreso para obtener el valor?

A. Anticipación

B. Conformidad

C. Mayor y mejor uso

D. Cambio

9. ¿Cuál es el principio económico (de valuación) fundamental implícito en el enfoque comparativo (de mercado) de ventas?

A. Anticipación

B. Conformidad

C. Mayor y mejor uso

D. Substitución

10. En la definición de mayor y mejor uso existen ciertas pruebas o criterios que deben cumplirse. ¿Cuál de las siguientes condiciones NO es un criterio para determinar el mayor y mejor uso del terreno?

A. Físicamente posible

B. Legalmente permisible

C. Económicamente factible

D. Socialmente aceptable


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CAPIT 3 PREGUNTAS TEÓRICAS

1.- ¿Qué se entiende por riesgo y cómo influye éste en las tasas de rendimiento de las inversiones en inmuebles de productos?

Riesgo se define como “la probabilidad de que eventos pronosticados no ocurran”. Su influencia en las tasas de rendimiento de las inversiones en inmuebles es fundamental, pues en la medida en que una inversión sea más riesgosa la tasa será mayor y ello tendrá un impacto directo en el valor de la `propiedad.

2.- ¿Qué es la inflación y cómo afecta en el valor de las propiedades? ¿Qué tratamiento puede dársele en términos reales y en términos nominales, “en la elaboración de flujos de ingresos”?

Se define como “La erosión del poder de compra de la moneda, caracterizada por incremento de precios y por crecimiento del volumen de dinero en circulación”. Su afectación al valor de las propiedades es directa y puede ser significativa, especialmente bajo entornos inflacionarios importantes, ya que el incremento en los niveles de precio de las propiedades suele estar muy por encima de la capacidad de compra de los probables adquirentes.

Dependiendo la forma en que se consideren las premisas de análisis, los flujos pueden ser tratados con inflación o a ingresos y egresos constantes; sin embargo , lo anterior debe contar con una correspondencia directa en tasas de descuento, ya sea en términos nominales (inflación incluida) o en términos reales (sin inflación )

3.- ¿Cuáles son los principales métodos para capitalizar ingresos y describa similitudes y diferencias?

Capitalización directa :

Emplea el ingreso de un año y un factor derivado del mercado que es Ro, tasa de capitalización global.

Capitalización de rendimientos :

Requiere el pronóstico del flujo de caja (ingresos, vacíos, gastos, etc) y definir el precio neto de la propiedad al final del período de tenencia. Las tasas de rendimiento deben ser obtenidas de propiedades de características similares.

Ambos métodos son válidos y deben dar resultados similares


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4.- Proporcione los principales elementos que se emplean en la capitalización de rendimientos.

_Ingresos periódicos en monto y forma (IBP, IBE, NOI, FEAI, FEDI), reventa y tasa de descuento

5.- ¿Cuál es el elemento revolucionario que introduce R.E. Ellwood en la teoría de valuación inmobiliaria en la década de los 50 ? _ La creación de las Fórmulas de Capitalización de Rendimientos incorporando efectos de hipoteca – capital en la obtención de los valores de las propiedades

PREGUNTAS DE OPCIÓN MÚLTIPLE

1. Se va a establecer un fondo de amortización para reemplazar una azotea que se estima costará $300,000 en diez años. ¿Cuánto se debe ahorrar cada año si la cuenta gana un 8% anual?

FV = - $ 300,000 ; N = 10 ; I% = 8

PMT = $20,708.85

2. Una propiedad se compra hoy en $,10,000. Se proyecta que su valor aumentará 7% anualmente. ¿Cuál es el valor de reventa esperado si ésta se vende al final de un plazo de siete años?

1.07 ^7 = 1.6058

V = $10,000 x 1.6058 = $ 16,057.82

3. De acuerdo a la siguiente información, ¿cuál es el pago hipotecario mensual?

Precio de venta $1’ 600,000

Razón crédito- a-valor 0.80

Tasa de interés 14%

Plazo de la hipoteca 25 años

PV = - $1’600,000 x 0.8 = - $1’280,000;

I% YR = 14/12 = 1.1667%;

N = 25 x 12 = 300

PMT = $ 15,408.14


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4. En base a la siguiente información, ¿cuál es el saldo del crédito después de cinco años?

Precio de venta $1’ 600,000

Razón crédito- a-valor 0.80

Tasa de interés 14%

Plazo de la hipoteca 25 años

a) N = 300 ; I%YR = 1.1667% ; PV = - $1’280,000

Resolver para PMT = $15,408.14

PV = - 5 x 12 = - 60

FV = $1’239,073.86

b)PMT = $ 15,408.14

OTHER ;

AMRT ; 1 P/YR ; # P = 5 x 12 = 60

INT = $883,562.34 ; PRINC = $40,926.14 ; BAL = $ 1’239,073.86

5. Una propiedad produce un NOI de $1’000,000 al año. Después de diez años, se espera que la propiedad se venda en $20,000,000. Utilizando una tasa de descuento de 10%, ¿cuál es el valor presente de la propiedad?

a) N = 10 ; PMT = - $1’000,000 ; FV = - $ 20,000,000

PV = $ 13’855,432.89

b) FCD (calculadora financiera):

FLOW(0) = 0 ;

FLOW(1) = $1’000,000 ; TIMES = 9

FLOW(2) =$ 21’000,000 ; TIMES = 1 ; EXIT ; CALC; I% = 10%

NPV = $ 13’855,432.89


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6. Se espera que los fondos depositados en un fondo de amortización ganen intereses a una tasa nominal de 14% anualmente, pero con intereses acumulados mensualmente. ¿Cuál es la tasa anual efectiva aproximada?

Tasa nominal j = Tasa de interés establecida o contratada, normalmente en forma anual,

que no necesariamente corresponde a la tasa efectiva

Tasa efectiva i = Tasa nominal (anual) dividida entre el número de capitalizaciones (

anuales). Representa el interés que realmente se paga , considerando los períodos de

conversión o capitalización ( suma de intereses al capital invertido)

Se dice que dos tasas de interés con diferentes períodos de capitalización serán

equivalentes si al cabo de un año producen el mismo interés compuesto.

La relación entre tasa nominal y tasa efectiva está dada por

(1 + i ) = ( 1 + j / n ) ^ n

Para nuestro ejemplo :

(1 + i) ^1 = (1 + 14% / 12 ) ^12

i = (1 + 14% / 12 ) ^12 - 1 = 14.93 %

7. Se acaba de construir una propiedad. Se espera que los flujos de efectivo sean los siguientes durante los próximos cinco años: año 1 a $20,000; año 2 a $40,000; y los años 3 a 5 a $65,000. Se espera que la propiedad se venda al final del año 5 en $680,000. Utilizando una tasa de descuento de 9.5%, ¿cuál es el valor presente de la propiedad?

FCD : FLOW(0) = 0 ; FLOW(1) = $20,000; TIMES = 1

FLOW(2) = $40,000; TIMES = 1

FLOW(3) = $65,000; TIMES = 2

FLOW(4) = $745,000; TIMES = 1; EXIT; CALC ; I% = 9.5%

NPV = $ 619, 589.72


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8. Un banco recibirá un pago hipotecario de $12,800 al principio de cada mes durante los siguientes 14 años. Si la tasa actual de interés es 9%, ¿cuál es el valor del crédito?

BEG MODE

N = 14 x 12 = 168

PMT = - $ 12,800

I% = 9 / 12 = 0.75

PV = $ 1’229,434.54

9. Una propiedad que produce un ingreso neto de operación de $200,000 anual se compró en $1’900,000. Se espera que la propiedad se venda al final de un período de cuatro años en $2’000,000. ¿Qué tasa de rendimiento recibirá el propietario?

a) N = 4 ; PMT = $200,000 ; PV = - $1’900,000; FV = $2’000,000 (END MODE)

I% = 11.63%

b) FCD

FLOW(0) = -$ 1’900,000

FLOW(1) = $200,000 ; TIMES = 3

FLOW(2) = $2’200,000 ; EXIT; CALC

IRR% = 11.63%

Tasa Interna de Retorno :

La Tasa Interna de Retorno TIR ó IRR se define como “la tasa de rendimiento o tasa de retorno sobre el capital, que es generada o es capaz de ser generada por una inversión o un portafolio de inversiones sobre un período de posesión”

“La TIR es la tasa de descuento que hace que el valor presente de un flujo sea igual a cero”

“Como medida del comportamiento de una inversión la TIR es la tasa de descuento que produce un Índice de Rentabilidad igual a la unidad y un Valor Presente Neto igual a cero”.


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Su nombre proviene del hecho de que los dineros que permanecen invertidos dentro del negocio (por ello Tasa Interna) ganan un interés igual a la TIR obtenida

Tasa Interna de Retorno(Problema Capit 3 #9)

TIR = 11.63%

Período Monto Invers + Proyecto Permanece Invertido Intereses intereses devuelve invertido

0 - 1 $1,900,000 $221,036 $2,121,036 $200,000 $1,921,0361 - 2 $1,921,036 $223,483 $2,144,520 $200,000 $1,944,5202 - 3 $1,944,520 $226,215 $2,170,735 $200,000 $1,970,7353 - 4 $1,970,735 $229,265 $2,200,000 $2,200,000 $0

10. Utilice la información de la pregunta 9, pero suponga que los fondos recibidos de la propiedad cada año se reinvertirán a una tasa del 7%. ¿Cuál es la tasa interna de retorno ajustada?

Año CFLO FV@7% FV = VP x (1+i ) ^ n

1 200,000 245,009 * PV = - 1’900,000

2 200,000 228,980 FV = + 2’887,989

3 200,000 214,000 TIRA = 11.04% (N = 4)

4 2’200,000 2’200,000

2’887,989

* PV = - 200,000; N = 3; I%YR = 7% ; FV = 245,009

Tasa Interna de Retorno Ajustada (TIRA; AIRR)

“Medida de rentabilidad en la cual los flujos negativos se descuentan a valor presente a una tasa segura predeterminada y los flujos positivos se reinvierten para crecer con interés compuesto, ya sea a la misma tasa segura o a una tasa de mercado, hasta la terminación del período de posesión”

Representa una medida de rentabilidad de los dineros que se reciben de los flujos del negocio


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CAPIT 4

PREGUNTAS TEÓRICAS

1.‐ Describa los dos elementos principales que incorpora una tasa de capitalización global y explique cada uno de estos dos elementos

A nivel de mercado y bajo condiciones de dominio pleno Ro = NOI / Vo, en donde NOI es el ingreso neto de operación y Vo el valor de la propiedad. En general sería R = Ingreso / Valor

2.‐ Defina lo que es una tasa de capitalización y un multiplicador de ingresos y exprese similitudes y diferencias.

Tasa de capitalización : cualquier tasa empleada para convertir el ingreso en valor

Multiplicador de ingresos : un índice que multiplica al ingreso, para producir un estimado de valor; puede ser MIBP, MIBE, MIN, etc.

La relación entre una tasa y un multiplicador está dada por TC = 1 /MI

Su principal similitud es la de que su uso adecuado está fuertemente vinculado a la obtención de información confiable de mercado y su principal diferencia radica en la naturaleza misma en que afecta al ingreso, a través de una multiplicación (MI) o a través de una división (TC)

3.‐ ¿Cuáles son los métodos para obtener la tasa de capitalización global TCG ?

_ Método de ventas comparables

_ Multiplicadores de ingreso. A nivel de ingreso bruto efectivo se emplea la fórmula TCG = RIN / MIBE, en donde RIN = relación de ingresos netos NOI / IBE

_ Fórmulas de Capitalización de Rendimientos, cuya fórmula general es :

TCG = TRG + Δ x a

_ Método de la Banda de Inversión, cuya fórmula general es TCG = H x TCH + C x TCC, o TCG = T x TCT + Co x TCCo

_ Relación de Cobertura de la Deuda, cuya fórmula es TCG = RCD x TCH x H, siendo RCD = NOI / SDA

_ Método de la Sumatoria, cuya fórmula general es TR = tasa libre de riesgo + riesgos implicados; una vez obtenida TR se aplica directamente al FCD o se procede a obtener TC


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mediante alguna fórmula de Capitalización de Rendimientos, para casos de Capitalización Directa.

_ Método de la Tabla de Puntos

4.‐ Describa la metodología para obtener TCG a través de ventas comparables

Se lleva a cabo a través de la obtención de tasas de capitalización de mercado, en la forma NOI / V de diferentes propiedades, después de investigar ingresos brutos y deducciones para cada una de ellas. Una vez que se cuenta con un número representativo de tasas de capitalización de mercado, se selecciona aquélla que se considera más adecuada, aplicando técnicas de ajuste y criterio.

5.‐ Explique la fórmula TCG = TRG ‐ Δ ( 1 / S n ) . Explique sus componentes, lo que representan y las funciones que ejercen en un proceso de valuación inmobiliaria.

Constituye el caso general de NOI constante y cambio en el valor de la propiedad al final del período de tenencia como un porcentaje del valor de la misma en el periodo 0. TRG

representa la tasa de rendimiento global de la propiedad, Δ representa el cambio porcentual en el valor de la propiedad y ( 1 / Sn ) el factor de fondo de amortización.

A TRG se le considera la parte del rendimiento sobre la inversión y a Δ ( 1 / S n ) la parte de la recuperación del capital invertido


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1. ¿Cuál de los siguientes gastos de operación NO se considera normalmente como gasto fijo?

A. Impuesto predial

B. Seguro por incendio

C. Administración de la propiedad

D. Contratos de mantenimiento

2. ¿Qué debe incluir un estado del ingreso neto de operación reconstruido?

A. Deducciones por depreciación

B. Gastos de administración

C. Adiciones al capital

D. Pagos hipotecarios

3. ¿Cuál de las siguientes frases describe MEJOR a la cantidad de ajuste que el valuador debe hacer por el descuento de vacíos en una propiedad?

A. 5% del ingreso bruto potencial

B. La tasa promedio de vacíos de todas las propiedades en el área

C. Entre el 5% y el 10%

D. Variará de una propiedad a otra

4. Un edificio de oficinas se valúa en $10,000,000 cuando el ingreso neto de operación se capitaliza a una tasa del 12%. Si los gastos de operación totales son el 40% del ingreso bruto efectivo, ¿cuál es el ingreso bruto efectivo?

V = NOI / TC NOI = IBE - GO

$10,000,000 = NOI / 0.12 $1’200,000 = IBE ( 1 – 40%)

NOI = $ 1’200,000 IBE = $ 2’000,000


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5. Al utilizar el enfoque de ingreso, ¿cuál es el paso inicial que el valuador debe tomar para reconstruir un estado de gastos operación?

A. Estimar el ingreso bruto.

B. Estimar el gasto de operación.

C. Estimar el ingreso neto de operación.

D. Escoger una tasa de capitalización adecuada.

6. ¿Cuál de los siguientes métodos NO es la forma aceptable para que el valuador estime un ajuste por concepto de reserva para reemplazo en un pronóstico de gasto?

A. Deducir un pago único en el año del reemplazo.

B. No hacer ningún ajuste a los flujos de efectivo, pero ajustar la tasa de descuento.

C. Incluir un costo periódico potencial como parte del gasto de mantenimiento anual para el edificio.

D. Deducir un pago único en el año 1 y descontar esta cantidad en el año del reemplazo.

7. ¿Cómo se le llama al período que se requiere para vender una propiedad una vez que se decide venderla?

A. Período de posesión

B. Período de venta total (Sellout period)

C. Período de absorción

D. Período de mercadeo y venta (marketing period)

8. Un arrendamiento en el que el inquilino paga una parte de los gastos de operación se conoce como

A. Arrendamiento bruto

B. Arrendamiento neto

C. Arrendamiento neto absoluto

D. Arrendamiento con gastos máximos por parte del arrendador (Expense stop lease)


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9. ¿Qué cantidad de espacio en un edificio incluye únicamente el espacio que puede ser utilizado por los inquilinos?

A. Área neta utilizable

B. Área neta rentable

C. Superficie bruta del edificio

D. Superficie bruta rentable

10. ¿Cuál de los siguientes es un método que el valuador puede utilizar para estimar la reventa de una propiedad?

A. Estimar una tasa de crecimiento de porcentaje anual en base a un factor de fondo de amortización.

B. Aplicar una tasa de capitalización terminal al primer año de ingreso.

C. Pronosticar una cantidad directa en dinero en base a un arreglo de compra contractual.

D. Aplicar una tasa de capitalización terminal al precio original de compra.


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1.‐ Explique la fórmula TCG = H x TCH + C x TCC. Explique sus componentes, lo que representan y las funciones que ejercen en un proceso de valuación inmobiliaria.

Es la fórmula para obtener la Tasa de Capitalización Global,a través del procedimiento de la Banda de Inversión, en la cual se ponderan la tasa de capitalización de la hipoteca (TCH) y la tasa de capitalización del capital (TCC), mediante los factores H (relación Préstamo / Valor) y C (monto del capital invertido, en términos porcentuales). Su aplicación es muy útil en inmuebles sujetos a financiamiento

2.‐ Explique las fórmulas RCD = NOI / SDA y TCG = RCD x TCH x H . . Explique sus componentes, lo que representan y las funciones que ejercen en un proceso de valuación inmobiliaria.

RCD se conoce como Relación de Cobertura de la Deuda, que representa las veces que el NOI admite el pago periódico de la deuda y TCG = RCD x TCH x H es la fórmula para la obtención de la Tasa de Capitalización Global mediante el procedimiento de la Relación de Cobertura de la Deuda, en donde TCH es la Constante Hipotecaria del préstamo y H la relación Préstamo / Valor

3.‐ Describa la técnica residual del terreno y explique los términos que en ella intervienen

Conocidos :

Valor estimado del edificio ; NOI; TCCo , TCT

1.‐ Valor del edificio : xxxxxxxxxxx

2.‐ NOI = xxxxxxxxxxx

3.‐ Menos ingreso del edificio xxxxxxxxxxx

(Valor edificio x TCCo)

4.‐ Igual a ingreso residual

del terreno xxxxxxxxxxx

5.‐ Valor del terreno

(Ingr. Terreno / TCT) xxxxxxxxxxx

6.‐ Valor de la propiedad xxxxxxxxxxx

(Valor edificio + valor terreno )


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4.‐ Describa la técnica residual de las construcciones o edificio y explique los términos que en ella intervienen

Conocidos :

Valor estimado del terreno ; NOI; TCCo , TCT

1.‐ Valor del terreno : xxxxxxxxxxx


3.‐ Menos ingreso del terreno xxxxxxxxxxx

(Valor terreno x TCT)


del edificio xxxxxxxxxxx

5.‐ Valor del edificio

(Ingr. Construcc. / TCCo) xxxxxxxxxxx


(Valor terreno + valor edificio )

5.‐ Describa la técnica residual de la hipoteca y explique los términos que en ella intervienen

Conocidos :

Monto del capital disponible ; NOI; TCH , TCC

1.‐ Capital disponible : xxxxxxxxxxx


3.‐ Menos ingreso del capital xxxxxxxxxxx

(Monto capital x TCC)


de la hipoteca xxxxxxxxxxx

5.‐ Valor de la hipoteca

(Ingr.hipoteca. / TCH) xxxxxxxxxxx


(Valor capital + valor hipoteca )


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1. Se estima que un edificio de departamentos tiene un valor de mercado de $5,000,000. Si el 100% está ocupado, los pagos de renta totales sumarían $1,000,000. Sin embargo, el edificio tiene una pérdida por vacíos del 5%. Los gastos de operación son de $150,000. ¿Cuál es el multiplicador de ingreso bruto efectivo?

IBP = $ 1’000,000 MIBE = V / IBE = $5’000,000 /$950,000

Vacíos = 50,000

IBE = $ 950,000

GO = $ 150,000

NOI = $ 1’100,000 MIBE = 5.26

( Se destaca que GO y NOI no son necesarios )

2. Una inversión propuesta para un terreno requiere de $100,000 en efectivo ahora, y se espera que se venda en $250,000 en cuatro años. El inversionista busca un rendimiento del 12%. ¿Cuál es el valor presente neto?

N = 4 VP = - $ 158, 879.52

I% = 12% VPN = $ 158,879.52 - $ 100,000

VPN = $58,880

VP = 0

VF = $250,000

3. Una inversión propuesta para un terreno requiere de $50,000 en efectivo ahora, y se espera que se venda en $75,000 en cuatro años. El inversionista busca un rendimiento del 12%. ¿Cuál es el índice de rentabilidad?

IR = Total PV / Inversión

VP de la venta VP = $75,000 / (1+12%)^4 = $ 47,663.86

IR = $ 47,663.86 / $ 50,000 = 0.9532

4. Conforme aumenta el grado de riesgo y la incertidumbre asociados con el ingreso potencial de una propiedad, ¿cuál de los siguientes se obtendrá como resultado?

A. Una tasa de rendimiento mayor significará un mayor valor.

B. Una tasa de rendimiento mayor significará un valor menor.

C. Una tasa de rendimiento menor significará un valor mayor.

D. Una tasa de rendimiento menor significará un valor menor.


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5. ¿Cuál de los siguientes estimados daría como resultado una tasa de capitalización “Global” del 9%?

A. Ingreso bruto potencial $9,000; valor $100,000

B. Ingreso bruto efectivo $9,000; valor $100,000

C. Ingreso neto de operación $9,000; valor $100,000

D. Flujo de efectivo antes de impuestos $9,000; valor $100,000

6. ¿Cuál de los siguientes enunciados es correcto en relación al uso de las razones de flujo de efectivo?

A. Las razones de flujo de efectivo se refieren específicamente a la rentabilidad.

B. Las razones de flujo de efectivo no se deben usar generalmente para comparar propiedades.

C. Las razones de flujo de efectivo no consideran explícitamente el valor del dinero en el tiempo.

D. Las medidas de tasa interna de retorno y de valor presente neto son buenas razones de flujo de efectivo para usarse en el análisis de valuación.

7. Una propiedad se compra en $20,000,000 en base a una tasa de capitalización global de 12%. ¿Cuál es el multiplicador de ingreso neto?

MIN = V / NOI

TCG = NOI / V 12% = NOI / $ 20,000,000 NOI = $ 2'400,000

MIN = $ 20,000,000 / $ 2'400,000 = 8.33

8. Suponga que dos propiedades tendrán la misma tasa interna de retorno. Sin embargo, el ingreso de la primera propiedad permanecerá constante durante el período de posesión, mientras que el ingreso de la segunda propiedad aumentará durante el período de posesión. ¿Cuál de los siguientes enunciados es VERDADERO?

A. La tasa de capitalización de la segunda propiedad será menor, dando como resultado un valor mayor.

B. La tasa de capitalización de la segunda propiedad será mayor, dando como resultado un valor mayor.


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C. La tasa de capitalización de la segunda propiedad será menor, dando como resultado un valor menor.

D. La tasa de capitalización de la segunda propiedad igualará a la tasa de capitalización de la primera propiedad debido a que las tasas internas de retorno son iguales.

9. Una propiedad que produce los flujos de efectivo de abajo, se compró en $85,000. ¿Cuál es el período de pago?

Año Flujo de Efectivo

1 $5,000

2 $10,000 $15,000

3 $10,000 $ 25,000

4 $10,000 $ 35,000

5 $20,000 $ 55,000

6 $20,000 $ 75,000

7 $20,000 $ 95,000 > $85,000

8 $20,000 $115,000

El período de pago es de 7 años

10. En relación a la pregunta 9. ¿Cuál es el rendimiento para el inversionista si la propiedad se vende en el año 8 en $85,000?

CFo = - $ 85,000 CALC; IRR%

CF1 = $ 5,000; N = 1 TIR = 14.91%

C F2 = $ 10,000; N = 3

C F3 = $ 20,000; N = 3

CF 4 = $105,000; N = 1


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1.- Describa la premisa de Inwood y diga en qué casos es preferible su aplicación.

Se basa en la fórmula general de Capitalización de Rendimientos

TCG = TRG ‐ Δ ( 1 / S n ), en la cual TRG es la tasa de Rendimiento Global de la

propiedad, Δ es el cambio porcentual en el valor de la propiedad al final del período de tenencia, considerando un 100% de pérdida de valor y ( 1 / S n ), es el Factor de Fondo de Amortización calculado a la misma tasa Yo.

En relación a la premisa de Hoskold, la de Inwood genera valores de propiedad más altos, dado que la parte de la tasa correspondiente a la recuperación del capital, se calcula con una tasa de rendimiento mayor, dando un FFA menor. Su uso, por tanto, es para casos de mayor certidumbre en el rendimiento ( riesgo ) de la propiedad que se está valuando

2.- Describa la premisa de Hoskold y diga en qué casos es preferible su aplicación.

TCH = TRG ‐ Δ ( 1 / Sn ), en la cual Yo es la tasa de Rendimiento Global de la

propiedad, Δ es el cambio porcentual en el valor de la propiedad al final del período de tenencia, considerando un 100% de pérdida de valor y ( 1 / S n ), es el Factor de Fondo de Amortización calculado a una tasa segura, menor que Yo.

En relación a la premisa de Inwood, la de Hoskold genera valores de propiedad más bajos, dado que la parte de la tasa correspondiente a la recuperación del capital, se calcula con una tasa de rendimiento menor, dando un FFA mayor. Su uso, por tanto, es para casos de menor certidumbre en el rendimiento ( riesgo ) de la propiedad que se está valuando


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3.- Describa el “Método de la Sumatoria” y mencione alcances y limitaciones

Está dado por la fórmula TR = tasa libre de riesgo + riesgos implicados, la cual se usa directamente en caso de Flujo de caja Descontado o se transforma en TC para casos de Capitalización Directa.

Muy adecuado cuando se conocen con certeza los riesgos implicados en la sumatoria. Su mayor debilidad es la falta de información confiable en la determinación de dichos riesgos

4.- Describa el “Método de la Tabla de Puntos” y mencione alcances y limitaciones

Método consistente en la obtención una tasa de capitalización a través de calificaciones por puntos de los elementos de carácter interno y externo que afectan el riesgo de las propiedades. Su aplicación es adecuada si se pueden reproducir acertadamente dichas condiciones de riesgo. Su mayor debilidad consiste en la escasa información confiable que al respecto existe en la mayoría de los casos.

5.- Establezca similitudes y diferencias entre los métodos de capitalización a través de las fórmulas de capitalización de rendimientos y aquéllos que emplean el flujo de caja descontado

Fórmulas de Capitalización de Rendimientos :

_ Se trata de una capitalización directa, al obtener una TC

_ Es necesario definir un patrón específico de ingresos, cambio en el valor de la propiedad y tasa de rendimiento

_ Poco aplicables para casos de FCD no uniformes o predefinidos

_ Recomendable su uso para casos “sencillos” y de solución rápida

FCD :

_ Se trata de una capitalización por períodos de de ingreso

_ No es necesario predefinir patrones de ingreso, valores terminales y tasas de rendimientos

_ Aplicable a cualquier tipo de ingresos, valor terminal y tasa de descuento

_ Recomendable su uso para casos “complejos” y de tratamiento detallado


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1. ¿Cuál es la mejor forma para describir la capitalización de rendimiento?

A. Estimar el valor de una propiedad descontando los flujos de efectivo

B. Determinar la tasa de rendimiento generada por una propiedad

C. Dividir el ingreso del primer año entre una tasa de descuento obtenida en el mercado

D. Dividir el ingreso de cada año del período de posesión de la inversión entre una tasa de capitalización

2. Un valuador recopila la siguiente información para un edificio nuevo propuesto que se supone es el mejor y mayor uso del sitio.

Ingreso neto de operación $186,000

Tasa de capitalización del terreno 0.08

Tasa de capitalización del edificio 0.11

Valor del edificio (en base al costo) $900,000

¿Cuál es el valor estimado de la propiedad ?

Vco = Valor de las construcciones = $ 900,000

NOI = $ 186,000

Ico = Ingreso construcciones = $ 99,000

(900,000 x 0.11)

Il = Ingreso terreno = $ 87,000

Vt = Valor terreno = $ 1’087,500

( 87,000 / 0.08)

V = Valor de la propiedad = $ 1’987,500


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3. Las razones de flujo de efectivo que se utilizan en la capitalización directa pueden ser un estimado de valor confiable únicamente si

A. El multiplicador de ingreso o la tasa de capitalización se obtiene de ventas comparables con el mismo ingreso del primer año.

B. El multiplicador de ingreso o tasa de capitalización se obtiene de ventas comparables con la misma razón de gasto.

C. El multiplicador de ingreso o tasa de capitalización se obtiene de ventas comparables con el mismo potencial de ingreso futuro.

D. El ingreso de operación anual no cambiará durante el período de posesión.

4. ¿Cuál de los siguientes enunciados NO es aplicable cuando se utilizan los multiplicadores de ingreso para estimar el valor?

A. Los multiplicadores de ingreso adecuados deben extraerse de las ventas de propiedades similares.

B. Al utilizar los multiplicadores de ingreso para calcular el valor, se indica que el desempeño futuro de la propiedad será similar a aquel del primer año.

C. Es más apropiado utilizar el multiplicador de ingreso bruto potencial cuando se presentan diferencias a largo plazo en los vacíos entre el sujeto y el comparable.

D. Es más correcto utilizar el multiplicador de ingreso neto cuando se presentan diferencias a largo plazo en las razones de gasto entre el sujeto y el comparable.

5. ¿Qué premisa de valuación supone que un activo produce un ingreso constante, sin reversión, y supone que se ahorran fondos a una tasa segura para reemplazar el activo al final del período de posesión?

A. Ellwood

B. Hoskold

C. Inwood

D. Akerson


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6. Una propiedad produce un ingreso neto de operación de $40,000 en el año 1, $60,000 en el año 2, y $90,000 en los años 3 y 6. El precio de reventa se estima utilizando una tasa de capitalización terminal de 8.5% aplicada al NOI del sexto año. ¿Cuál es el valor de la propiedad utilizando una tasa de descuento de 10.5%?

FLOW(0) = 0

FLOW(1) = $ 40,000 N = 1

FLOW(2) = $ 60,000 N = 1

FLOW (3) = $ 90,000 N = 2

FLOW (4) = $ 1’148,823.52 N = 1

($ 1’058,823.52 + $ 90,000 )

V = NPV = $ 909, 744.60

7. Suponga que una propiedad produce un NOI constante de $150,000 al año. Se espera que el valor de la propiedad aumente un total de 12% durante un período de posesión de cuatro años. Una tasa de 10% se considera apropiada. ¿Cuál es el valor indicado de la propiedad?

TCG = TRG – Delta x FFA FFA = 0.215471

TCG = 10% - 0.12 x 0.215471 (N=4; I% = 10%; FV= -1)

TCG = 0.074143

V = $ 150,000 / 7.4143% = $ 2’023,104

8. Una propiedad produce un NOI del primer año de $150,000. Se espera que tanto el ingreso como el valor de la propiedad aumenten 3% al año. ¿Cuál es el valor indicado de la propiedad utilizando una tasa de descuento de 10%?

TCG = TRG – CR

Ro = 0.10 – 0.03 = 0.07

V = $ 2’142,857.14


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9. Una propiedad produce un NOI del primer año de $150,000 que se espera aumente en línea recta. Una tasa de descuento de 10% se considera apropiada. Se espera que el valor de la propiedad aumente un total de 12% durante el período de posesión de cuatro años. ¿Cuál es el valor indicado de la propiedad?

TCG = TRG – Delta ( 1/n)

TCG = 0.10 – 0.12 x ( 1/4) = 0.07

V = $ 2’ 142,857.14

10. Un NOI constante de $6,000 anual se le atribuye al mobiliario en un restaurante. Se ahorran fondos a una tasa de 6% para reemplazar el mobiliario después de cinco años. Se considera una tasa de 12% como adecuada. ¿Cuál es el valor del mobiliario?

TCG = Yo – Delta x FFA FFA = 0.177396

TCG = 0.12 – (-1.00) x 0.177396

TCG = 0.297396

V = $ 20,175.12

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