BOC-54 07 de noviembre de 2013

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B O L E T Í N O F I C I A L D E C A N T A B R I A

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JUEVES, 7 DE NOVIEMBRE DE 2013 - BOC EXTRAORDINARIO NÚM. 54

7.OTROS ANUNCIOS 7.1.URBANISMO

AYUNTAMIENTO DE SANTANDER

CVE-2013-16275 Aprobación defi nitiva del Plan Especial de Protección y Reforma Interior del Cabildo de Arriba.

Habiéndose apreciado error por omisión de la Memoria de Información, Memoria de Orde-nación, Programa l.S.E. y Ordenanzas en el anuncio número 2013-15300, del Ayuntamiento de Santander, de aprobación defi nitiva del Plan Especial de Protección y Reforma Interior del Cabildo de Arriba, aprobado en sesión plenaria celebrada el 26 de septiembre de 2013, se procede de nuevo a su publicación íntegra, dejando sin efecto dicho anuncio 2013-15300, pu-blicado en el Boletín Ofi cial de Cantabria número 201, de 18 de octubre de 2013.

El Pleno del Ayuntamiento de Santander, con fecha 26 de septiembre de 2013 y en cum-plimiento de lo establecido en los artículos 73, 74 y 76 de la Ley de Cantabria 2/2001, de 25 de junio, de Ordenación Territorial y Régimen Urbanístico del Suelo de Cantabria y 123.1.i) de la LBRL, ha adoptado acuerdo aprobando defi nitivamente el Plan Especial de Protección y Reforma Interior del Cabildo de Arriba, elaborado por el equipo redactor formado por la U.T.E. “Apia XXI S. A.” y “Auge Arquitectura y Urbanismo S. L.”, que desarrolla el A.E. 18-B.

Contra dicho acuerdo podrá interponerse, potestativamente, recurso de reposición ante el Pleno del Ayuntamiento en el plazo de un mes, contado a partir del día siguiente al de la pu-blicación del mismo.

Igualmente, podrá interponerse directamente recurso contencioso-administrativo ante la Sala de lo Contencioso Administrativo del tribunal Superior de Justicia de Cantabria, en el plazo de dos meses, contados a partir del día siguiente al de la publicación del acuerdo.

Si se interpone recurso de reposición, podrá, igualmente, interponerse el recurso conten-cioso-administrativo ante el órgano jurisdiccional y en el plazo que se indica en el párrafo anterior contra la resolución expresa del mismo, o en el de seis meses contra su desestima-ción presunta, que se producirá si no es notifi cada resolución expresa en el plazo de un mes, contado a partir del día en que el recurso de reposición tenga entrada en el Registro General de este Ayuntamiento. Podrá, no obstante, formularse cualquier reclamación que entienda convenir a su derecho.

Santander, 21 de octubre de 2013.

El alcalde,

Íñigo de la Serna Hernáiz.

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Septiembre, 2013

PLAN ESPECIAL DE PROTECCIÓN YREFORMA INTERIOR PARA LA RECUPERACIÓN

DEL CABILDO DE ARRIBA

MEMORIA INFORMACIÓN

P.E.P.R.I Cabildo de Arriba Información urbanística

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Contenido

1.- Introducción ............................................................................... 3 2.- Delimitación ............................................................................... 3 3.- Marco normativo ....................................................................... 4 4.- Cartografía .................................................................................. 4 5.- Antecedentes ............................................................................. 5 6.- Contexto histórico – urbanístico .............................................. 8

6.1.- El espacio geográfico y el origen de la ciudad ....................... 8 6.2.- Desarrollo de la ciudad y del puerto ...................................... 9 6.3.- Crecimiento urbano en el siglo XIX ....................................... 9 6.4.- Influencia del ferrocarril y el Ensanche de Maliaño ............. 10 6.5.- Primeros planes de alineaciones ......................................... 11 6.6.- Incendio de Santander y Proyecto de Reconstrucción ........ 11 6.7.- Plan Comarcal de Santander ............................................... 12 6.8.- Plan Bahía ............................................................................ 13 6.9.- Plan General de Ordenación Urbana de 1987 ..................... 13 6.10.- Plan Especial de Catalogación, Conservación y Mejora Urbana de Edificios y Áreas a Conservar de Santander .............. 14 6.11.- Plan General de Ordenación Urbana de 1997 ................... 14

7.- Marco socioeconómico ........................................................... 15 7.1.- Población ............................................................................. 15 7.2.- Sociología ............................................................................ 22 7.3.- Actividad económica ........................................................... 24 7.4.- Nivel dotacional ................................................................... 25 7.5.- Vivienda ............................................................................... 26

8.- Estructura urbana .................................................................... 27 8.1.- Descripción del conjunto ..................................................... 27 8.2.- Parcelario y usos del suelo .................................................. 29 8.3.- Urbanización ........................................................................ 30 8.4.- Centros dotacionales ........................................................... 32

9.- Análisis de la edificación existente ........................................ 33 9.1.- Metodología de obtención de la información ...................... 33 9.2.- Aspectos relacionados con la habitabilidad ......................... 34 9.3.- Aspectos relacionados con la seguridad ............................. 35 9.4.- Aspectos relacionados con la salubridad ............................. 38 9.5.- Aspectos relacionados con el ornato público ...................... 38

10.- Planeamiento urbano de aplicación .................................... 41 11.- Medioambiente y patrimonio ............................................... 43

11.1.- Medioambiente ................................................................. 43 11.2.- Patrimonio ......................................................................... 43

12.- Estudio de impacto y sostenibilidad ambiental ................. 47 13.- La participación pública ........................................................ 48 14.- Diagnóstico y conclusiones .................................................. 50

Anejo. Estructura de la propiedad de las zonas ARU

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1.- Introducción

El Cabildo de Arriba constituye una pieza muy sensible de la ciudad de Santander, que en los últimos años ha sido objeto de diversas iniciativas para su conservación y regeneración.

Este hecho se detecta por el Plan General de Ordenación Urbana, que incorpora un área específica para la regulación de este ámbito, denominada AE-18 (B), que tiene como objetivo la “recualificación dotacional del área y revitalización de la trama originaria, estableciendo las pautas a seguir para que la edificación de nueva construcción no distorsione el valor histórico del ámbito”. Asimismo, la primera de sus determinaciones es la de elaborar un Plan Especial de Protección y Reforma Interior, de iniciativa municipal, que finalice con el logro de los objetivos marcados.

Este es el objeto del presente documento, que se compone de Memoria de Información, Memoria Justificativa y de Ordenación, Ordenanzas (con su preceptivo catálogo), Programación, Documento económico, Planos de Información, Planos de Ordenación y Anexos.

El presente documento ha sido redactado por el Ayuntamiento de Santander, que se ha apoyado en la Asistencia Técnica de la UTE de empresas AUGE Arquitectura y Urbanismo – APIA XXI, siendo el Director de este equipo de trabajo D. Luis Climent Soto. Igualmente ha contado con la participación y esfuerzo de los Técnicos Municipales intervinientes y de los miembros de la Comisión Mixta creada en el año 2006 para la “Recuperación del Cabildo de Arriba”.

2.- Delimitación

El ámbito del Plan Especial es el contemplado en la ficha del AE-18 (B) que lo encomienda, siendo un Plan Especial que se efectúa en desarrollo del Plan General de Ordenación Urbana de Santander.

Este espacio se ubica frente al Ayuntamiento de Santander y queda delimitado por las calles Isabel II al Este, Jesús de Monasterio al Norte, Cádiz al Sur y la Plaza de Juan José Ruano y el Convento de Santa Cruz por el Oeste, abarcando unos 52.000 metros cuadrados de superficie. Su delimitación es la siguiente:

Ámbito del Plan Especial

Información urbanística P.E.P.R.I Cabildo de Arriba

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3.- Marco normativo

El PEPRI se ampara en la remisión que para el ámbito aludido realiza el Plan General de Ordenación Urbana, documento de eficacia normativa.

Por otra parte, su regulación viene recogida tanto en la Ley 2/2001, de 25 de junio, de Ordenación Territorial y Régimen Urbanístico del Suelo de Cantabria (artículos 59, 60, 76 y 77), como en el Reglamento de Planeamiento de 1978 (artículos 76 y ss., y 143 y ss.).

De hecho, el art 45 de la Ley 2/2001, de 25 de junio, de Ordenación Territorial y Régimen Urbanístico del Suelo de Cantabria, en su apartado d), contiene como otras determinaciones del Plan General de Ordenación la “Delimitación de los núcleos o zonas de carácter tradicional, donde la ordenación urbanística debe plasmar un criterio orientador , previendo opciones alternativas y escalonadas de conservación, reforma, renovación o sustitución, cuyo diseño armonice con la tipología preexistente, sin perjuicio de que, justificadamente, se contemplen supuestos de ruptura de dicha tipología”.

Este marco normativo se interpreta conforme a la legislación básica del Estado, representada en la actualidad por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo, el Reglamento de Gestión Urbanística y el de Expropiación Forzosa.

Asimismo, hay que poner de manifiesto la relevancia de la legislación medio ambiental y sectorial de posible incidencia en el ámbito, que dado el conocimiento previo del área y siendo objeto de un apartado independiente de la presente Memoria, se compone de la Ley de Cantabria 17/2006, de 11 de diciembre, de Control Ambiental Integrado, Ley 16/1987, de 30 de julio, de Ordenación de los Transportes Terrestres, en cuanto a materia ferroviaria se refiere, Real Decreto 2591/1998, de 4 diciembre, sobre la Ordenación de los Aeropuertos de Interés General y su Zona de Servicio, Ley 11/1998, de 13 de octubre, de Patrimonio Cultural de Cantabria, y Ley 3/1996, de 24

de septiembre, sobre accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas, urbanísticas y de la comunicación.

4.- Cartografía

Para la elaboración del presente Plan Especial se ha utilizado cartografía municipal a escala 1/500 con fecha de 2004.

Asimismo para profundizar en la ordenación ha sido necesario llevar a cabo estudios taquimétricos específicos en el interior de la manzana central (entre las Calles Limón, Garmedia, San Pedro y Cuesta del Hospital), que datan del año 2009 y que se incluyen dentro de los planos de información.

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5.- Antecedentes

En torno al Cabildo de Arriba se llevan realizando desde el año 2006 acciones municipales que partieron de la idea de mantener este enclave urbano; si bien la evolución de las mismas unidas a los acontecimientos y estudios que se han ido desarrollando abocan a la necesidad de una intervención que va más allá de la rehabilitación, tal y como establece el planeamiento general.

Este intenso trabajo se sintetiza a continuación poniendo de relieve los aspectos más relevantes del mismo:

• Mediante acuerdo de 5 de diciembre de 2006 se aprobó por la Comisión Bilateral participada por el Ministerio de Vivienda, y para prácticamente el mismo ámbito que el del presenta Plan Especial, su declaración como Área de Rehabilitación

Integral (ARI), figura amparada por el Plan Estatal de Vivienda 2005-2008 para fomentar la rehabilitación.

Delimitación del ámbito declarado ARI

Esta declaración llevaba aparejadas partidas de ayudas para los propietarios que rehabilitaran sus viviendas y el compromiso de llevar a cabo una reurbanización completa del área, que se llevó a cabo en 2009 con fondos de la Administración Central, Autonómica y Local.

La declaración de ARI se transformó en declaración de Área

de Rehabilitación de Centro Urbano (ARCU) mediante acuerdo de Comisión Bilateral de 10 de noviembre de 2008, que con la misma filosofía aumentaba las cuantías de las subvenciones a percibir.

Fruto de estas ayudas se han rehabilitado o están en proceso de rehabilitación 33 edificios, correspondientes a un total de 294 viviendas y sus respectivos locales.

• Con la aprobación del ARI, se creó la “Oficina municipal

para la Recuperación del Cabildo de Arriba”, en un local próximo al barrio, en el que desarrolla su labor un equipo técnico de gestión que ha asesorado a los vecinos durante todo el proceso, que además ha conseguido tener un conocimiento profundo del entorno generando confianza entre los vecinos y la Administración.

• El 8 de diciembre de 2007 se produjo el derrumbe del edificio situado en la Cuesta del Hospital nº 14.La caída afectó al nº 16 y nº 12 de la misma calle, siendo demolidos inmediatamente después.

• Estos hechos llevaron a la adopción de rápidas medidas para comprobar el estado de seguridad de los inmuebles, que la Administración Local inició de oficio, y que consistieron en la realización de una inspección técnica de los edificios más antiguos, que poseen por lo general estructura de madera y son coetáneos a los demolidos.


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Los edificios inspeccionados aparecen en amarillo, los no

inspeccionados en gris y los solares y patios en verde

Estas inspecciones dan como resultado la identificación del estado de cada edificio, existiendo algunos sin patologías, otros con posibles patologías pendientes de un estudio en más profundidad, y otros con daños importantes, teniendo como consecuencia el desalojo y la demolición de oficio de otro inmueble, el situado en la Calle Alta nº 6.

• Por otro lado, para ahondar en la situación social del barrio, sobre manera de la parte más antigua, se puso en marcha desde los Servicios Sociales Municipales la elaboración de un estudio sociológico de esta zona, que sirviera para conocer su población y actuar, si así se aconsejase, en resolver o atenuar las posibles situaciones de riesgo.

Los edificios coloreados corresponden con los inspeccionados por los

Servicios Sociales, apareciendo en color verde los inmuebles en los que se ha detectado alguna patología social

• Además, se creó una Comisión Mixta para la

Recuperación del Cabildo de Arriba, mediante Decreto de Alcaldía de 12 de diciembre de 2007, integrada por representantes de las tres administraciones (Estatal, Autonómica y Municipal), así como técnicos y vecinos, que dirigen y realizan un seguimiento de todas las intervenciones en el ámbito.

• En febrero de 2008, se aprobó por el Ayuntamiento de Santander el Proyecto de Urbanización del Cabildo, cuyas obras comenzaron en enero de 2009 y se encuentran ya finalizadas. Se mejoraron los pavimentos, tanto de tráfico rodado como peatonal, de las calles objeto de urbanización, peatonalizando o semipeatonalizando la mayor parte de ellas. Se renovaron redes de servicios, tendidos aéreos y luminarias.

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Proyecto de Urbanización

• En paralelo a todas estas acciones, y siguiendo el proceso administrativo común, hay varios inmuebles sobre los que recaen expedientes de disciplina urbanística, de los cuales uno llegó a finalizarse con la declaración de ruina, Calle Alta nº 11, e incoación de la ejecución subsidiaria de las obras de demolición, derrumbándose la fachada Sur del mismo en vísperas de su ejecución, en julio de 2009. La situación de este edificio había llevado a desalojar los edificios colindantes, que aún se encuentran vacíos.

• Posteriormente, se declaró un espacio interior del Cabildo como Área de Renovación Urbana, donde las intervenciones subvencionables son las de renovación y nueva planta, encontrándose aprobada la realización de 115 viviendas según Acuerdo de la Comisión Bilateral celebrada del 20 de Diciembre de 2010 y de 17 de Noviembre de 2011, y con vigencia hasta el 31 de diciembre de 2016, plazo que podrá ser prorrogado por la Comisiona Bilateral de Seguimiento.

Delimitación del ámbito propuesto para ser declarado ARU

• Finalmente, la derogación del Plan Estatal 2009-2012 dejaría sin eficacia la delimitación del ARU, quedando en todo caso a expensas de la nueva regulación y régimen de ayudas del Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016.


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6.- Contexto histórico – urbanístico

En el presente apartado se analiza la evolución del área de estudio hasta conformar lo que es hoy en día; para ello el contexto histórico se aborda desde el punto de vista del urbanismo, haciendo incidencia en cómo los diferentes planes han abordado su ordenación.

6.1.- El espacio geográfico y el origen de la ciudad

El área objeto de estudio se localiza colindante con el primitivo emplazamiento de la ciudad de Santander sito en el extremo occidental del cerro de Somorrostro. Si en la actualidad se encuentra fuertemente transformado y prácticamente oculto por los edificios del entorno, en el pasado reunía unas óptimas condiciones, tanto físicas como estratégicas, para favorecer el desarrollo de las funciones comerciales y de defensa de un asentamiento de población y del puerto a él asociado.

El cerro de Somorrostro era en origen un promontorio con forma alargada que se adentraba en la bahía con dirección este-oeste. Su ladera Sur descendía con una fuerte pendiente hasta la playa, y junto a la ladera Norte discurría el arroyo de Becedo hasta la ría, donde se ubicaba el antiguo puerto.

En la Edad Media, el antiguo centro monástico ubicado en el extremo del promontorio se convierte en Colegiata y el núcleo de población desarrollado en su entorno recibe en el año 1187, por concesión de Alfonso VIII, el fuero que la convierte en villa de abadengo.

Se trataba de un núcleo de pequeñas dimensiones que ocupaba parte del promontorio, articulado en torno a un reducido número de calles, sobre las que destacan la de Rúa Mayor y Rúa Menor, que seguían la orientación del terreno y la dirección del camino de acceso a la Abadía y a la localidad por la parte más elevada del mismo, por el trazado de la actual calle Alta, cuyo primer tramo -que comenzaba a la puerta de la Abadía y a los pies de su torre- fue desmontado para

facilitar la apertura de la calle Isabel II, Emilio Pino y Lealtad tras la reordenación y reconstrucción del espacio urbano que se produce a mediados del siglo XX a raíz del incendio de 1941.

El fuero promueve un desarrollo mercantil y económico que impulsa la ampliación de la trama urbana de la localidad sobre el espacio situado al otro lado de la ría. Se conforma de esta manera la Puebla Nueva o Baja, así llamada por contraposición a la Puebla Vieja o Alta. Rodeando ambas, se levantó un recinto amurallado que dejaba abierta la bocana del puerto.

Grabado de George Braun y Frans Hogenberg (1575). La imagen permite apreciar las

iniciales construcciones de la Calle Alta y la ermita sobre la que se levantaría posteriormente la Iglesia de la Consolación.

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El grabado de George Braun permite apreciar la existencia en 1575 de un recinto exterior a las murallas en la zona de la Puerta de Rúa Mayor o de San Pedro. Se trata del arrabal de Fuera la Puerta, de plano lineal formado por una única calle, que constituye el primer asentamiento de población sobre una parte de la zona que se estudia. Su desarrollo se apoya en el trazado del camino de Castilla que con el tiempo constituirá la prolongación de la Rúa Mayor, actual calle Alta. El resto del área se mantenía libre de construcciones, ladera de significativa pendiente orientada al norte, al arroyo de Becedo.

La calle Rúa Mayor era la calle noble de la localidad, cuya economía se basaba en la pesca, el cultivo de la tierra, en la actividad comercial (exportadora de madera y lana) y una cierta actividad artesanal.

A mediados del siglo XVI, Santander era el principal puerto exportador de lana del Cantábrico, si bien la poca diversificación comercial y su dependencia de Burgos serán algunas de las causas de la decadencia del puerto que se prolonga hasta mediados del XVII. Como consecuencia de ello, el crecimiento de la ciudad se paraliza y sufre un proceso de despoblación, claramente patente en el abandono de la Puebla Vieja, que aparece ocupada en su mayor parte por huertas.

Sin embargo, se mantiene el arrabal de pescadores de San Pedro, situado junto a la puerta de Ruamayor, el cual se comunicaba por unas escaleras con el fondeadero emplazado sobre la playa. En él se construye la iglesia de Nuestra Señora de la Consolación, sobre una ermita anterior y el Convento de la Santa Cruz.

6.2.- Desarrollo de la ciudad y del puerto

A mediados del siglo XVIII, Santander comienza una fase de expansión urbana gracias a la apertura del camino de Castilla a través de Reinosa, y a la política de puerto único que abre el comercio de las Indias al Puerto de Santander. Así, el puerto comercial entra en un período de revitalización y desarrollo de la mano del tráfico harinero y el comercio colonial. La villa se transforma en una ciudad mercantil, centrada en el puerto.

El dinamismo económico tuvo dos efectos destacados: el incremento de población y su transformación social.

Las nuevas exigencias espaciales impuestas por esta actividad impulsan el diseño de nuevas infraestructuras portuarias (muelles y ensenadas) y el crecimiento urbano de la ciudad de Santander. Renovación de la trama medieval y expansión extramuros son los dos componentes del cambio urbano.

En el ámbito del área que se estudia, esto se tradujo en la construcción de unos tinglados para la fabricación y almacenamiento de cordelería y jarcias. Estos formaban una hilera de 360 metros de longitud, que se extendían desde el actual Pasaje de Peña hasta la Plaza del Reenganche o Plaza Juan Carlos I.

El arrabal de la calle Alta quedó tras ellos, y su comunicación con la parte baja se efectuaba bordeando la muralla a través de la Cuesta del Hospital. Paralelo a ésta, y por los extremos de la larga hilera de tinglados, existían caminos por donde ahora se encuentran la Cuesta de Garmendia y la calle Alcázar de Toledo, bordeando éste último las tapias del Convento de Santa Cruz.

A finales del siglo XVIII y principios del XIX, en el ámbito de la calle Alta se localizan las siguientes instituciones públicas, centros benéficos y religiosos: el Convento de la Santa Cruz (comenzado en 1641),que tras la Desamortización fue habilitado para fábrica de tabacos; la Iglesia de Nuestra Señora de la Consolación (1772); la Casa de recogidas de Santa María Egipciaca, situada en los actuales jardines de Juan José Ruano; y el Hospital de San Rafael, actual Parlamento de Cantabria (edificio comenzado en 1791).

6.3.- Crecimiento urbano en el siglo XIX

El gran crecimiento de la ciudad a lo largo del siglo XIX supuso, junto con la colmatación de los solares abandonados la apertura de nuevas calles. Simultáneamente, tiene lugar un proceso de


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densificación, dado que las edificaciones unifamiliares se convierten en casas de vecindad con cinco o seis plantas.

La carencia de un plan de ensanche para la zona y su reparcelación, supuso que la nueva edificación tuviese lugar a lo largo de las vías existentes, formando manzanas longitudinales con fondo de tres o cuatro crujías, sin patios interiores. Se modificaron alineaciones para ampliar caminos, y tan sólo en algunos casos se abrieron nuevas calles o travesías, más estrechas, para formar una segunda línea de edificación.

Como consecuencia de dichos procesos, quedaron parcelas interiores de mal aprovechamiento, que mantienen como único acceso los pasos de servidumbre existentes hasta el momento.

Las modificaciones llevadas a cabo en el área son las siguientes:

• La Cuesta del Hospital se edifica completamente, renovando y rectificando la alineación de parte de las edificaciones anteriores.

• La Cuesta de Garmendia se abre, ampliando y rectificando un camino existente que era llamado Cuesta de Santa María Egipcíaca.

• La calle de Cuesta, la calle Limón y la calle San Pedro se abren como traseras de manzana, para formar una segunda línea de edificación.

• La calle Alcázar de Toledo surge como resultado de la ampliación del antiguo camino de las Ánimas, que bordeaba la tapia de la Tabacalera para subir al Hospital de San Rafael y al Cementerio de San Fernando, formando una hilera de edificación sobre el lado Oeste.

• La calle Alta se amplía a partir del Hospital de San Rafael apareciendo edificaciones aisladas sobre la ladera Sur que retrasan la edificación.

Plano de Joaquín Pérez Rozas de 1865, en el que se puede apreciar la trama urbana del área del Cabildo de Arriba en estudio con caracteres similares a los que presenta

en la actualidad.

6.4.- Influencia del ferrocarril y el Ensanche de Maliaño

La llegada del ferrocarril a la ciudad se produce en 1866, y se efectúa por los terrenos ganados al mar al pie de la calle Alta. El crecimiento de la ciudad hacia el Oeste se desdobla entre el eje de las Alamedas y el ensanche que se proyecta junto al nuevo muelle de Maliaño, al otro lado de las vías del ferrocarril. En 1859 se aprueba el Plano de Nueva Población del Ensanche de Maliaño.

Para unir estas dos áreas se proyectó un túnel en 1882 en prolongación de la calle Cuesta. Finalmente, en 1887, se construyó la Rampa de Sotileza como prolongación de la Cuesta del Hospital hacia la ladera Sur, sobre unas escaleras que eran utilizadas por los pescadores del Cabildo de Arriba para bajar hacia el mar.

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6.5.- Primeros planes de alineaciones

A principios del siglo XX se elaboran los primeros planes de alineaciones que contienen una visión global de la trama de la ciudad. Así, los planos de 1920 contemplan una red viaria para toda la ladera Norte de la calle Alta, y su unión con la Alameda Primera y la Alameda de Oviedo.

Asimismo, se prevé una hilera de manzanas rectangulares sobre el solar de los almacenes Jesús de Monasterio que se comunicaba, salvando el desnivel, mediante un trazado de calles diagonales y manzanas poligonales, con otra hilera de edificaciones situada sobre el solar de Tabacalera. Esta trama comienza en la Cuesta de Garmendia y continuaba hacia el Oeste renovando parte de las edificaciones de las calles Alcázar de Toledo y Vargas.

También se pretendían ampliar las calles Rúa Mayor, Rúa Menor, calle Cuesta, calle del Hospital, calle San Pedro, calle Limón, y calle Garmendia, modificando alineaciones y proyectando una nueva calle que atravesase la gran manzana entre la calles San Pedro y Limón.

A este plan corresponde la apertura de la calles de Lezo (hoy en día Pasaje de Peña), Pelayo, Fernández de Isla, Juan de Garay y Monte Caloca.

Hacia 1930, aparece una adaptación de estas alineaciones, en la que se recogen aquellas que no fueron respetadas y se simplifica notablemente el proyecto inicial.

En el año 1936, se inicia la construcción del Túnel del Pueblo para atravesar la calle Alta, desde la que entonces era calle de Lezo. Dicho proyecto concluye en 1943, dándole como nombre Pasaje de Peña.

Años treinta. La ciudad, ajena a la destrucción que se la avecinaba, forma una trama homogénea y compacta, adaptada a la geografía de su emplazamiento. La Catedral se erige como el elemento dominante de una trama urbana que debe adecuarse a

las nuevas necesidades de los “tiempos modernos”

6.6.- Incendio de Santander y Proyecto de Reconstrucción

En 1941 el incendio de Santander destruye casi en su totalidad la ciudad medieval, llegando la zona siniestrada hasta la Cuesta del Hospital. En concreto desaparecen la práctica totalidad de los edificios de las calles Rúa Mayor y Rúa Menor que unían la calle Alta con la Catedral.

El proyecto de reconstrucción plantea una total transformación espacial y social de la zona siniestrada. La nueva reordenación supone el desmonte de la colina Rúa Mayor, con el fin de ampliar la zona llana de la ciudad en su espacio central y unir el Ayuntamiento con el puerto y las estaciones de ferrocarril, creándose las actuales calles de Lealtad e Isabel II.


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Años cincuenta. Sobre la explanada generada previa a la reconstrucción y a la

apertura de las calles Lealtad e Isabel II se aprecian las construcciones del Cabildo de Arriba. El incendio de 1941 respetó parcialmente este viejo barrio de la ciudad.

La diferencia de rasantes entre la zona desmontada y la parte alta de Rúa Menor y Rúa Mayor se resolvió mediante el inicio de esta última con una fuerte pendiente desde Becedo. La unión de esta parte alta con la catedral se mantuvo de forma simbólica, a través de la construcción de las escaleras de Emilio Pino.

Las nuevas edificaciones de la calles de Cádiz y de Isabel II formaron una muralla que separó totalmente a la calle Alta, y sobre todo a la zona del Cabildo, de la nueva ciudad proyectada.

6.7.- Plan Comarcal de Santander

Tras los procesos de renovación urbana del área central y de crecimiento periférico impulsados por el Plan de Reforma Interior de 1941, Santander experimenta una importante expansión que respondía a las necesidades de vivienda derivadas del proceso de concentración de la población de Cantabria en la capital regional. Dicho crecimiento fue canalizado por el Plan Comarcal de 1955, marco de la planificación

urbanística de la ciudad hasta 1987, que propuso rodear la ciudad consolidada de áreas residenciales y situar nuevas piezas urbanas en los espacios rurales de Cueto, Monte, San Román y Peñacastillo. Se trata de una propuesta muy desarrollista que le ha permitido estar vigente hasta 1987.

En relación con al ámbito del Cabildo y su entorno y respecto a la red viaria, se modifican nuevamente alineaciones para las calles no abiertas entre Fernández de Isla y la calle Alta. A su vez, se propone un trazado de calles paralelas que, partiendo del nuevo tramo de Rúa Mayor, recorren la ladera en sentido longitudinal. Estas calles cruzan la Cuesta del Hospital, Cuesta de Garmendia, Monte Caloca y Alcázar de Toledo, continuando su trazado hasta Cuatro Caminos.

Tras la aprobación del Plan Comarcal se construyó el edificio de la Audiencia Provincial sobre el espacio libre que se había previsto frente a la Iglesia de Nuestra Señora de la Consolación.

Años cincuenta. Con la reconstrucción se define una nueva trama urbana. El Cabildo

permanece ajeno a los cambios asociados a la reconstrucción de la ciudad.

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6.8.- Plan Bahía

Hacia el año 1970 se inicia la elaboración del Plan Bahía como alternativa al Plan Comarcal de Santander. En el avance inicial de este Plan se hacía especial incidencia en la reforma de la red viaria del ámbito de estudio, si bien este planeamiento no llegó a aprobarse.

A nivel local, se establecía un gran eje de zona que, desde la Plaza de Numancia, atravesando las calles de San Fernando y de Vargas, discurría por un túnel bajo la calle Alta hasta unirse sobre los terrenos del ferrocarril con una prolongación de la calle Calderón de la Barca y las calles de Castilla y Marqués de la Hermida, pasando a considerarse como vías locales el Pasaje de Peña y la calle de Isabel II.

6.9.- Plan General de Ordenación Urbana de 1987

En el Plan General de 1987 la práctica totalidad de los edificios del Cabildo de Arriba estaban catalogados. Además, este planeamiento fue desarrollado posteriormente por un Plan Especial de Catalogación y Mejora Urbana de Edificios y Áreas a Conservar de Santander, que redundaba en dicho aspecto.

El Plan General de 1987 planteó una amplia catalogación que recogía multitud de edificios del centro de Santander como “medida preventiva” en tanto y cuanto se aprobaba el Plan Especial de Catalogación que estudió y detalló la protección real de cada inmueble.

Imágenes correspondientes al Plan General de 1987


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6.10.- Plan Especial de Catalogación, Conservación y

Mejora Urbana de Edificios y Áreas a Conservar de

Santander

La totalidad de la zona de estudio se encuentra dentro del Área de Conservación Ambiental denominada “Santander Tradicional de Edificación Intensiva”, siendo considerados la mayor parte de los edificios en ella incluidos como “Edificios sin Interés en Zona de Conservación Ambiental”, no incluyéndose la mayor parte de ellos en el Catálogo del Plan General aprobado en 1997.

En la imagen siguiente, se reflejan la Áreas de Conservación Ambiental contempladas por el mencionado Plan Especial. La trama negra, en la que se ubica el barrio del Cabildo de Arriba, representa el Área de Conservación denominada “Santander Tradicional de Edificación Intensiva”.

Imagen correspondiente al Plan Especial de Catalogación, Conservación y Mejora

Urbana de Edificios y Áreas a Conservar de Santander

Actualmente este Plan Especial no está en vigor habiéndose sustituido por el preceptivo Catálogo del planeamiento general.

6.11.- Plan General de Ordenación Urbana de 1997

En el Plan General de 1997 sólo contiene una reforma sustancial en este ámbito, que responde a la actuación incluida en el Área Específica de Reordenación – tipo 2 – número 59 de iniciativa privada y que no ha sido desarrollada.

Con ella se promovía la continuidad de la Calle Ruamenor y la reordenación de la edificación en los márgenes de la nueva vía. En el resto del área de estudio se mantiene la estructura urbana y vialidad existente en términos generales, con alguna rectificación en las alineaciones, y una ordenanza de manzana alineada a 5 alturas.

Así, se puede concluir que este planeamiento incluía en el Cabildo una reforma interior puntual sin atención a la recuperación y rehabilitación de la trama edificada, y sin mayores pretensiones que las derivadas de la apertura de un viario.

Por otro lado, en el Plan General de 1997 se elabora una nueva catalogación que selecciona los inmuebles objeto de protección.

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7.- Marco socioeconómico

7.1.- Población

En el presente apartado se procede a describir los caracteres que definen la población del ámbito espacial que comprende el Cabildo de Arriba, en aspectos tales como distribución espacial y densidades, evolución, dinámica y migración y características socio-demográficas más significativas.

Dado que el ámbito espacial del Cabildo aparece distribuido en diferentes secciones de los Distritos 1, 5 y 6 de Santander, los datos estadísticos empleados se corresponde con un ámbito espacial mayor, correspondiente al entorno urbano en el que se emplaza.

Distribución del Cabildo en Distritos y Secciones

7.1.1.- Distribución espacial

La distribución de la población del ámbito delimitado es desigual, condicionada por:

• Caracteres espaciales: en líneas generales se trata de un espacio urbano compacto, cerrado, en el que es posible diferenciar dos subáreas de caracteres bien diferenciados por factores históricos, sociales, económicos.

• Antigüedad de las edificaciones, resultado de la desigual evolución habida en el ámbito.

• Tipologías constructivas, contrastando un parque inmobiliario del XIX e inicios del XX junto a otro fechado mayoritariamente en los años cincuenta del siglo XX.

• Aprovechamiento no residencial de diferentes espacios del ámbito: espacios verdes, uso ferroviario, edificios administrativos, etc...

Los factores reseñados dan como resultado la existencia de diferentes densidades edificatorias y de población en el interior del área. Los datos de población correspondientes al 1 de enero de 2010 quedan reflejados en la tabla que se muestra a continuación.

DISTRITO/SECCIÓN Total Hombres Mujeres

Distrito 1, Sección 9 719 309 410



Distrito 5, Sección 2 1.247 559 688

Distrito 6, Sección 4 1.112 507 605

TOTAL 5.987 2.142 2.556


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7.1.2.- Evolución de la población

La evolución de la población en el periodo 2001-2010 queda reflejada en la tabla siguiente en la que se recogen los datos extraídos del Censo de población del año 2001 y del Padrón municipal de habitantes correspondiente al año 2010.

EVOLUCIÓN DE LA POBLACIÓN

DISTRITO/SECCIÓN 2001 2010

Distrito 1, Sección 9 730 719



Distrito 5, Sección 2 990 1.247

Distrito 6, Sección 4 1.126 1.112

Total 4.586 4.698

El dato general pone de relieve que se ha producido un incremento de la población en 112 personas, si bien en un análisis más detallado se observa cómo predomina la tendencia a la reducción de los efectivos demográficos, comportamiento común a cuatro de las cinco secciones que comprende el área.

Es significativa la evolución habida en la sección 11 del Distrito 1 al comprender su delimitación con la zona más antigua del Cabildo de Arriba. Se trata de la zona que cuenta con un descenso más intenso de población, reducción equivalente al 8,36% de la población del año 2001, 73 personas en valores absolutos.

En la Sección 2 del Distrito 5 la población se incrementa un 26% respecto a las cifras de 2001, alcanzando la cantidad de 1.247 residentes. Es el incremento de esta sección la que motiva el signo positivo del cómputo total.

7.1.3.- Estructura demográfica

El total de la población del entorno en el que se encuentra el área delimitada asciende a 5.987 habitantes de los cuales 2.757 son varones y 3.230 mujeres, lo que supone cierto desequilibrio entre ambos sexos al existir una tasa de masculinidad relativamente baja del 0,85.

DISTRITO/SECCIÓN Total Hombres % Mujeres %

Distrito 1, Sección 9 730 309 43,00 410 57,00

Distrito 1, Sección 820 376 45,86 444 54,14

Distrito 1, Sección 800 391 48,88 409 51,12

Distrito 5, Sección 2 1.247 559 45,00 688 55,00

Distrito 6, Sección 4 1.112 507 45,60 605 54,40

TOTAL 5.987 2.142 100,00 2.556 100,00

La estructura de la población del área del Cabildo de Arriba en grandes grupos de edad viene marcada por el peso mayoritario que posee el grupo entre los 15-64 años: el 67,45% de la población se haya incluido en este intervalo de población.

GRANDES

GRUPOS DE EDAD POBLACIÓN PORCENTAJE (%)

CABILDO SANTANDER CABILDO SANTANDER

MENOS DE 15 625 21.030 10,44 11,51

ENTRE 15 Y 64 4.038 125.076 67,45 68,46

MAS DE 65 1.324 36.594 22,11 20,03

TOTAL 5.987 180.700 100 100

Puede ser definida la población del ámbito en el que se encuadra el Cabildo de Arriba como una sociedad adulta por el peso que estas edades poseen sobre el total: los jóvenes han visto disminuir sus efectivos, siendo la población de edades intermedias la que posee

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mayor peso, a la vez que la denominada tercera edad juega cada vez un papel mayor, acentuado en el caso que se analiza por el desequilibrio existente en beneficio del sector femenino de la población.

La estructura de la población del ámbito de estudio responde a una población envejecida, con un alto porcentaje de población con más de 65 y una base estrecha, con la característica añadida de la existencia de más mujeres que hombres en los tramos intermedios y superiores de la pirámide.

Los datos de distribución de la población en el ámbito del Cabildo de Arriba, por grandes grupos de edad, no es muy distinta a la del conjunto de Santander.

• Son las personas con edades comprendidas entre los 15 y 64 años las más numerosas, correspondiente a la población económicamente activa. En el ámbito del Cabildo el porcentaje es inferior en un punto a la media del municipio.

• La población mayor de 65 años cuenta con una mayor representación que en el conjunto del término; en el Cabildo, el 22,11% de sus residentes cuenta con 65 o más años mientras que en Santander el porcentaje es del 20,03%.

• 625 personas del área del Cabildo cuentan con 15 o menos años. El grado de juventud de este ámbito urbano es inferior a la media de Santander (11,51%).

Para proceder al análisis de la población por grupos de edad se ha elaborado la pirámide de población con los datos de población correspondientes a 1 de enero de 2010, en la que queda reflejada de manera gráfica la distribución de la población por diferentes grupos de edad y sexo, permitiendo entrever el estado actual de la población.

Pirámide de población. Año 2009


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La pirámide de población correspondiente al año 2010, y para las secciones de Santander que incorporan espacios del Cabildo de Arriba, muestra contrastes significativos.

• Hasta el grupo de edad de 30 a 34 años, los volúmenes de población masculina son superiores al del grupo femenino. Es un hecho estadístico que nacen más niños que niñas, y hasta el referido grupo el porcentaje de hombres es 4,5 puntos superior al de mujeres, equivalente a una diferencia de 96 personas en valores absolutos.

• A partir de los 35 años, el número de mujeres se incrementa de manera paulatina. A partir de las edades adultas los niveles de mortalidad tienden a ser superiores en los hombres; resultado de ello es, como se puede observar en la pirámide presentada, que en los grupos de más edad el mayor peso de efectivos recae en las mujeres, al contrario de lo que sucede como se ha apuntado en las franjas de menor edad, en las que la longitud de los grupos masculinos es superior.

• Es en los intervalos correspondientes a las personas de mayor edad cuando las cifras de población femenina son claramente superiores a la de los hombres. A partir de los 65 años en el ámbito que se analiza, las mujeres representan el 64% de la población total del referido intervalo: 477 hombres y 847 mujeres con edad igual o superior a 65 años, es decir, 370 mujeres más que hombres.

.

Población por grupos de edad

Grupo edad Efectivos Hombres Mujeres

0 a 4 195 107 88

5 a 9 213 121 92

10 a 14 217 106 111

15 a 19 253 138 115

20 a 24 362 176 186

25 a 29 439 232 207

30 a 34 449 232 217

35 a 39 448 223 225

40 a 44 465 227 238

45 a 49 462 200 262

50 a 54 426 205 221

55 a 59 369 150 219

60 a 64 365 163 202

65 a 69 262 104 158

70 a 74 308 124 184

75 a 79 300 122 178

80 a 84 238 73 165

85 y más 216 54 162

TOTAL 5.987 2.757 3.230

El estado de una población es fiel reflejo de las vicisitudes por las que ésta ha atravesado. Así, en los grupos de 65 a 69 años se observan unas entalladuras correspondientes de unos efectivos menores: se trata de la población no nacida como consecuencia de la guerra civil.

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El cambio social acaecido en las sociedades desarrolladas se ha producido también en este ámbito: nuevos valores sociales, incorporación de la mujer al ámbito de la actividad remunerada, la difusión de los métodos de control de la natalidad, la diferente consideración de los hijos... son un cúmulo de factores los que han repercutido en el progresivo y rápido descenso de los niveles de natalidad, lo que explica esas progresivas menores longitudes de las barras de la base de la pirámide.

Existen otra serie de factores más locales que repercuten en la consideración del ámbito, y por ello en sus niveles de ocupación y poblamiento: antigüedad del parque inmobiliario, caracteres constructivos, calidad ambiental, accesibilidad, dotaciones, espacios libres…

La actual situación de deterioro que presentan determinadas zonas del área más antigua del ámbito la convierte en un espacio poco atractivo para el establecimiento de población joven, lo que incide en el envejecimiento progresivo de la población señalado, a lo que hay que añadir el abandono paulatino de los residentes ante las deficiencias y carencias existentes.

Este progresivo abandono por parte de la población joven supone un vacío que en parte ha aprovechado población inmigrante, en principio, población que puede contribuir a revitalizar el Cabildo desde el punto de vista demográfico.

A partir de los datos a 1 de enero de 2009, los índices de juventud y de vejez permiten obtener una imagen de la composición interna de la población, centrada en la que se denomina como población económicamente inactiva, es decir, la que por motivos legales no puede incorporarse a la actividad. Transmiten de igual manera e informan del devenir futuro de determinados comportamientos y demandas sociales, con implicaciones en la ordenación del ámbito, si bien diluida por la entidad espacial del mismo.

• Índice de juventud (porcentaje que representa la población de entre 0 y 14 años con respecto a la población total): en el ámbito es del 10,43.

• Índice de vejez o envejecimiento (porcentaje que representa la población con 65 o más años con respecto a la población total): 22,11.

De la combinación de ambos se puede extraer el índice de población dependiente.

7.1.4.- Población migrante

En los últimos años y a raíz de la etapa de crecimiento económico habida en España hasta fechas relativamente recientes, la población extranjera ha incrementado sus efectivos de manera significativa.

En el periodo 2005-2009 la población extranjera residente en Santander ha aumentado en un 64,05% pasando a estar integrada en el año 2009 por un total de 15.641 personas.

ÁMBITO Población Total Población Extranjera

2005 2009 2005 2009

Santander 183.995 182.700 9.534 15.641

Cabildo de Arriba 4.875 4.777 387 596

Comportamiento similar se ha producido en el ámbito del Cabildo de Arriba y áreas colindantes, en un proceso aún más acentuado que el dado en el conjunto del municipio. Así, mientras que el peso de la población no española ha crecido en 3,38 puntos porcentuales para el conjunto del municipio, en el área del Cabildo lo ha hecho un 4,55% al combinarse el incremento de la misma con la reducción de la población total.


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La evolución habida ha sido ascendente: en el año 2005, el INE contabilizaba una población extranjera de 387 personas, equivalente al 7,93% de la población total de las secciones en las que se reparte la superficie del Cabildo de Arriba. En el año 2009, la población extranjera residente era de 596 personas, un 54% más que en el año 2005.

DISTRITO/SECCIÓN Población Española Población Extranjera

2005 2009 2005 2009

Distrito 1, Sección 9 648 621 13 100



Distrito 5, Sección 2 1.281 1.195 63 95

Distrito 6, Sección 4 1.028 1.025 99 97

TOTAL 4.488 4.181 387 596

El dato ascendente de población inmigrante contrasta con el de la población española residente en el área que refleja una tendencia descendente: sus efectivos se han disminuido en un 6,85%.

Un segundo aspecto diferenciador del ámbito respecto al conjunto del municipio conviene resaltar: en el Cabildo el porcentaje de la población extranjera es superior al que representa en el conjunto de Santander. Así, mientras que la población no española en Santander ascendía a 15.641 personas, equivalente al 8,56% de la población total, en la zona del Cabildo, el porcentaje se eleva al 12,47% de su total.

El origen de la población extranjera debe ser considerado por la incidencia de tal aspecto en las situaciones de integración social. En el año 2009 la población extranjera es mayoritariamente de origen iberoamericano y europeo pues ambos grupos constituyen el 91,11% de la población extranjera total. En principio, estos grupos son los cuentan con una cultura y tradiciones más equiparables a la española.

Continente de origen 2005 2009

Val. abs. % 2005 %

Europa 60 15,50 177 29,70

Asia 19 4,91 17 2,85

África 26 6,72 35 5,87

América 281 72,61 366 61,41

Oceanía y apátridas 1 0,26 1 0,17

TOTAL 387 100 596 100

Con respecto al año 2005 el incremento más notable ha sido el de la población residente europea, cuyos efectivos se han incrementado en 117 personas.

Notable diferencia se aprecia de la comparación de la distribución de la población de Santander por grupos de edad en función de su origen.

-16 16-64 +65 Total

Total española 12,13 67,39 20,48 174.421

Total extranjeros 12,86 85,02 2,12 9.534

Los datos reflejan que la población extranjera con más de 65 años es notablemente inferior al de la población española de igual intervalo de edad. Es decir, los inmigrantes son fundamentalmente personas jóvenes, que se trasladan por motivos laborales y en busca de mejorar las condiciones de vida propias y la de sus familiares.

En lo que respecta a la distribución por sexos de esta población migrante, señalar que la del ámbito de estudio presenta un grado de equilibrio mayor que la existente en el conjunto del municipio. Las mujeres extranjeras representan el 51,34% de la población no española

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residente en el Cabildo mientras que las españolas residentes en el área son el 54,48%, comportamiento similar al constatado en el conjunto del municipio. En base a ello, en el ámbito, el sector masculino de la población extranjera es ligeramente superior al de la media del municipio (48,66 frente al 46,51%).

7.1.5.- Niveles formativos

La formación de la sociedad del ámbito del Cabildo de Arriba presenta unos niveles que pueden calificarse de deficitarios en lo relacionado con los niveles de educación reglada de sus residentes. La situación queda reflejada en los datos siguientes:

• El porcentaje de población analfabeta es reducido, si bien un 24,42% de los habitantes cuenta con un nivel de estudio bajo al no haber terminado una formación a nivel o equivalente a la enseñanza primaria.

• Los estudios universitarios (diplomatura, licenciatura y doctorado) han sido cursados por el 16,60% de la población. No obstante, en el ámbito coexisten notables diferencias según subzonas del mismo. Así, el distrito que contiene la zona más antigua del ámbito, los titulados universitarios apenas superan el 10% de la población total, mineras que las zonas del mismos incorporadas de manera más plena a la dinámica del centro urbano residencial de calidad y comercial – terciario, la población con niveles de formación universitario asciende al 28% (Sección 2 del Distrito 5).

• El porcentaje mayoritario de población cuenta con un nivel formativo equivalente a bachillerato/formación profesional. Es esta circunstancia está el 59% de los residentes.

Niveles de educación

Nivel formativo Val. absolutos Porcentaje

No sabe leer o escribir 12 0,25

Titulación inferior al grado de

escolaridad 998 21,24

Sin estudios 17 0,36

Primaria incompleta 80 1,70

Graduado escolar o equivalente 65 1,38

Bachiller elemental, graduado

escolar … 1.433 30,50

Formación profesional de primer

grado 157 3,34

Bachillerato - FP-2 214 4,56

Formación profesional de segundo

grado 149 3,17

Bachillerato superior, BUP. 625 13,30

Otros títulos medios 5 0,11

Diplomado escuelas universitarias 267 5,68

Arquitecto o Ingeniero técnico 66 1,40

Licenciado universitario 438 9,32

Titulado de estudios superiores no

universitarios 22 0,47

Doctorado y estudios de postgrado 18 0,38

No sabe o no contesta 132 2,81

TOTAL 4.698 100,00


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En resumen, los caracteres de la población del ámbito presenta diferencias según las zonas y categorías del mismo: no se trata el Cabildo de un ámbito unitario. Si las diferencias se han establecido también desde los aspectos espaciales y constructivos, desde la variante de la formación existe una clara diferenciación interna del ámbito.

7.2.- Sociología

La voluntad de proceder a una revalorización social del Cabildo de Arriba ha motivado que desde la administración municipal de Santander, en colaboración con las entidades sociales implicadas con el barrio, se pusiesen en marcha dos líneas de actuación:

• Estudio del estado de conservación de los inmuebles.

• Estudio de la realidad social del Cabildo, mediante el análisis de las unidades familiares y residentes individuales.

En este apartado se procede a realizar un resumen del informe sociológico elaborado por los servicios municipales, centrado en una parte del Cabildo de Arriba, en concreto de aquélla que presenta una antigüedad mayor asociada a una potencial situación problemática en cuanto al estado de la edificación.

Del estudio sociológico realizado se reproducen sus conclusiones y diagnóstico.

7.2.1.- Conclusiones

Tras el análisis de los datos obtenidos del estudio cualitativo y cuantitativo de la realidad social del Cabildo, el estudio sociológico extrae las conclusiones que a continuación se detallan.

Características sociodemográficas no diferenciadas

El análisis de los datos sociodemográficos de la población del municipio de Santander y los residentes en el Cabildo de Arriba, evidencia una pirámide de población de similares características, siendo el 47% hombres y el 53% mujeres aproximadamente en ambos casos. Estos datos también muestran una pirámide de población en el Cabildo estrecha por la base y ancha en los grupos de edad intermedia (entre los 30 y los 70), similar a la de la ciudad de Santander, lo que evidencia un envejecimiento poblacional.

En relación al nivel de estudios, no se aprecian diferencias significativas, siendo la distribución de la población muy similar en las categorías establecidas: algo más del 12% de universitarios, en torno al 20% de personas con formación secundaria, el 37% de personas con estudios de primaria terminados, en torno al 25% con estudios inferiores, y un inapreciable porcentaje del 0,5% de personas sin formación alguna.

Por último, y en relación a la presencia de extranjeros en el barrio, en este caso sí se aprecian diferencias significativas en relación al municipio, ya que éstos suponen el 13,82% del total de los empadronados en la zona, frente al 6,74% que suponen en el conjunto de la ciudad, aunque ello no supone dificultades o problemas de convivencia.

El Cabildo, un barrio más

Del conocimiento detallado y preciso de la realidad social del Cabildo de Arriba se concluye que se trata de un barrio habitado mayoritariamente por santanderinos, cuyas formas de vida y condiciones de vivienda son similares a las cualquier barrio de la ciudad, a la expectativa de los cambios urbanísticos que se van a experimentar en la zona.

Los vecinos del Cabildo se sienten contentos de vivir en el barrio y de formar parte de su historia, como así constata el dato de que casi el

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67% de sus moradores son propietarios. Este grupo de población está implicado e inmerso en el actual proceso abierto, sin embargo el resto de la población residente no propietaria, junto con los propietarios no moradores, pueden suponer una rémora para la puesta en marcha de las actuaciones previstas (síndrome de apatía, despreocupación y dejadez).

Hay que destacar que un tercio de las viviendas del Cabildo están vacías, lo que supone una importante bolsa de vivienda infrautilizada en el centro de la ciudad, teniendo en cuenta el despoblamiento que el mismo está experimentando en favor de la periferia.

Destaca la presencia de familias de carácter unipersonal que suponen un 20% del total. El tamaño medio familiar es de 2,41 miembros. También es reseñable la presencia de parejas jóvenes de reciente incorporación al barrio, si bien tienen el mismo peso poblacional las parejas de mayores, lo que viene a refrendar el importante contingente de población de edad media-avanzada que va a requerir un relevo generacional si se quiere un cambio en la tendencia futura y en la estructura social de la zona.

Para finalizar, señalar que la habitabilidad de las zonas comunes supera a la calidad de la habitabilidad del interior de las viviendas, hecho que puede estar motivado porque recientemente se han realizado importantes inversiones de mejora de las zonas comunes en virtud de las ayudas provenientes del Plan de Vivienda 2005-2008.

Confirmación de situación social normalizada

El 56,60% de las familias moradoras del barrio presentan una situación social, personal y familiar normalizada, y viven conforme a su nivel de ingresos, siendo estos medio-bajos.

En relación a las posibles patologías sociales existentes suponen un porcentaje mínimo sobre el total de una población analizada, un 8,95%, estando trabajando ya desde los servicios sociales municipales en

planteamientos individuales/grupales de intervención socioeducativa en el 50% de las familias.

La ausencia significativa de comunidades de propietarios evidencia carencias en el ámbito de las habilidades sociales básicas de este conjunto de población y problemas de gestión colectiva.

Significativo deterioro urbanístico

El barrio ha experimentado un importante deterioro urbanístico y arquitectónico en los últimos años, que sin embargo ha ido acompañado de un cambio sociodemográfico importante en la línea de eliminación de numerosos y crónicos focos de marginalidad que hubo en el pasado, relacionados con el tráfico y consumo de drogas y la prostitución principalmente, siendo estos focos en la actualidad, residuales.

Las actuaciones derivadas del saneamiento y limpieza tanto de los espacios públicos como las zonas comunes, patios, bajos, portales, accesos a fincas, etc. mejorarían notablemente el aspecto del barrio, que no por antiguo, debe tener ese carácter marginal que se le confiere desde el exterior.

La revitalización de la actividad comercial en la zona sería prioritaria.

7.2.2.- Diagnóstico

El estudio sociológico realizado de la población que reside en el ámbito del Cabildo, que muestra a priori unas condiciones más deficientes, concluye con la formulación de un diagnóstico.

El primer aspecto del mismo es aquel que determina la necesidad de la puesta en marcha de actuaciones de recuperación integral de la zona ya que la actual situación urbanística y arquitectónica está condicionando la realidad social del mismo y su imagen externa.


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El estudio realizado pone de manifiesto la existencia de condiciones óptimas para la intervención (social y urbanística) pues:

• Buena parte de los residentes cuentan con una situación social normalizada.

• Existe una voluntad de participar tanto a nivel personal como a nivel comunitario en el proceso de recuperación.

Las actuaciones urbanísticas a desarrollar, intuidas y deseadas por una gran parte de los vecinos, provocarán cambios importantes en el entorno personal, familiar y comunitario de todos los residentes en el Cabildo de Arriba:

• En primer lugar es previsible que muchas familias sufran problemas económicos severos, debido fundamentalmente a los bajos ingresos económicos de que disponen y a la carga que supondrá enfrentar los costes del estudio de estructuras, estudios geotécnicos, rehabilitación y/o edificación, derribos, permisos, licencias, tasas, etc.

• En segundo lugar, parece lógico pensar que esta situación trascenderá lo meramente económico, afectando directamente a la dinámica familiar y comunitaria, siendo posible que la buena disposición manifestada inicialmente por la gran mayoría de los vecinos se torne en conflicto, hostilidad y desconfianza.

• En el ámbito de lo comunitario, los primeros síntomas de ausencia de conciencia colectiva y de vecindad, evidencian la necesidad de un trabajo comunitario de zona que refuerce la actitud positiva e implicada del inicio del citado proceso. La presencia de un profesional específico de lo social (trabajador social) será fundamental, reforzando así el papel actual de las asociaciones que trabajan en la zona.

En resumen, todo proceso de cambio a la escala que se proyecta para el Cabildo representa una quiebra, una ruptura con la situación preexistente. Pero esta situación no es nueva y, soterradamente se viene produciendo desde tiempo atrás.

Los habitantes que tradicionalmente vivían en el ámbito han visto disminuir sus efectivos; junto a las causa naturales asociadas al envejecimiento de la población, el relevo generacional no siempre se ha dado. Los hijos del barrio han buscado una residencia fuera del mismo ante las carencias que presenta y como deseo y reflejo de un ascenso social.

Las deficiencias urbanísticas y constructivas se han visto agravadas con el paso del tiempo. Pero también se ha visto afectado por un deterioro social asociado o vinculado a la prostitución y al tráfico de drogas que, si bien estaba polarizado en determinados puntos o calles invadía la visión que del ámbito se tenía en el resto de la ciudad.

La actuación debe invertir el proceso descrito, debe favorecer una revalorización social y espacial del Cabildo, cambio de imagen que preserve las tramas y vínculos sociales y vecinales que han perdurado y genere otros que involucren a los nuevos residentes.

7.3.- Actividad económica

El Cabildo de Arriba se emplaza en el centro de la capital de Cantabria, posición que le dota de las ventajas inherentes a tal hecho. No obstante, los caracteres ambientales y sociales del Cabildo impiden que el mismo participe en su totalidad de las ventajas que, a priori y por emplazamiento, cabría esperar.

Desde el punto de vista de la actividad económica del ámbito, en el área delimitada pueden diferenciarse dos zonas de caracteres radicalmente diferentes.

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La primera de las áreas se encuentra plenamente integrada en la dinámica del centro urbano de la ciudad. En ella coexiste el uso predominante residencial con la actividad comercial y terciaria.

Se corresponde espacialmente con las calles Jesús de Monasterio, Cuesta, Isabel II y Cádiz, en las que se localiza una actividad comercial en auge, dinámica y especializada, representada por tiendas de artículos de vestir, ópticas, farmacias, oficinas, joyerías, confiterías y artículos de complementos. Se trata de un comercio de calidad en el que predominan firmas locales vinculadas a la tradicional actividad comercial desarrollada en Santander junto a otros establecimientos vinculados a firmas nacionales. La actividad bancaria y hostelera ocupa también diferentes locales del subárea.

A su vez, en las plantas de los edificios coexiste el uso residencial dominante con actividades terciarias (despachos profesionales de médicos, abogados, asesoría y consultoría…) y, en sus entresuelos, con actividad comercial (peluquerías, autoescuelas, inmobiliarias…).

Caracteres diferentes en cuanto a calidades, dinámica y orientación comercial son las que presenta el resto del ámbito del Cabildo de Arriba, que incluye las calles Cuesta del Hospital, Garmendia, San Pedro, Limón y Ruamenor, así como el tramo inicial de la calle Alta.

Esta segunda subárea se caracteriza por un comercio en significativo retroceso. Un área donde la hostelería representada por bares de pequeñas dimensiones y clubes es lo más significativo, seguida por pequeños establecimientos de ultramarinos, locutorios de teléfonos y estancos.

Por otro lado, en la periferia del área delimitada aparecen otros comercios que no responden a esta estructura descrita, como son un local de distribuciones localizado en la Rampa de Sotileza y un comercio de material informático.

Otro hecho significativo de esta zona desde el punto de vista económico es el mantenimiento de algunas instalaciones tradicionales

que responden a un recuerdo de la Puebla Vieja como son una ebanistería, un taller de restauración de toneles de madera y un taller de cerámica.

7.4.- Nivel dotacional

En el campo de las dotaciones del Cabildo, es inevitable hacer referencia nuevamente a la posición central del Cabildo de Arriba en el contexto urbano de la capital, emplazamiento que le da proximidad a los diferentes servicios y edificios administrativos, comerciales y bancarios instalados.

El uso predominantemente residencial y comercial del área motiva la práctica inexistencia de dotaciones y equipamientos en el mismo, a lo que contribuye su relativamente reducida superficie en el contexto de la ciudad.

No obstante, en el ámbito que se estudia se señala la existencia de las siguientes dotaciones y servicios públicos, destinados al conjunto de la ciudadanía de Santander:

• Los siguientes órganos judiciales: Tribunal de Primera Instancia nº 9, sito en la calle Ruamayor nº 13 –antigua sede de la ONCE-; Juzgados de lo Penal nº 1, 2 y 3, en la calle Alta nº 18; y Juzgados de lo Social nº 1, 2, 3 y 4, en la calle Alta nº 18.

• Consejería de Obras Públicas, Ordenación del Territorio, Vivienda y Urbanismo, con accesos por la calle Alta nº 5 y por la Rampa de Sotileza.

• Parroquia de Nuestra Señora de la Consolación, sita en la calle Alta nº 19.

• Cine Los Ángeles, reconvertido en sala de actividades municipales.


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• Centro de la Juventud, habilitado en la calle Cuesta del Hospital nº 10.

7.5.- Vivienda

El ámbito delimitado engloba un total de 2.335 viviendas, que se distribuyen en edificación en manzana de distintas edades, materiales y tamaños.

En el ámbito que se estudia son las viviendas principales las que poseen el mayor peso, pues el 75,72% tienen esta consideración.

El estudio de la vivienda permite establecer nuevamente una diferenciación del ámbito en dos zonas: una que agrupa los frentes de las calles Cádiz, Cuesta e Isabel II y otra que acoge el área restante.

La primera de ellas está compuesta por construcciones modernas, edificadas en la segunda mitad del pasado siglo, con estructura de hormigón y conformando manzanas de gran tamaño con patio interno central, con una media de casi 24 vecinos por portal, y una altura media de 7,5 plantas más bajo comercial por edificio.

En contraposición, la otra parte incluida en el ámbito está formada por edificios de más de cien años de antigüedad y estructura de madera. Se caracterizan por ser viviendas de mayor tamaño, con patios en la fachada trasera, huecos de escalera angostos y menores condiciones de ventilación y accesibilidad. Estos edificios poseen una o dos viviendas por portal como norma general y la altura media es de 4,8 plantas de alto, más bajos comerciales.

Los datos individualizados ponen de manifiesto que en el ámbito más antiguo del área el porcentaje se reduce en seis puntos conceptuales respecto a la media, hecho influido por los caracteres ambientales del subárea y por las deficiencias constructivas que presentan determinados inmuebles.

DISTRITO/SECCIÓN Total Principales No

principales

%

principales

sobre el

total

Distrito 1, Sección 9 366 262 104 71,58





TOTAL 2.335 1.768 567 75,72

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8.- Estructura urbana

8.1.- Descripción del conjunto

El Cabildo de Arriba es un espacio urbano emplazado en el centro de Santander, en cuyos límites converge el pasado, el presente y el futuro de la ciudad.

El Cabildo rememora la historia de Santander. Su denominación retrotrae a la vieja villa desarrollada junto a la Abadía de los Santos Mártires. El actual Cabildo constituye el espacio urbano que como prolongación del antiguo núcleo ha perdurado en el tiempo a pesar de diferentes avatares históricos. El más importante de ellos ha sido el incendio de 1941 que, al destruir gran parte de la ciudad, impulsó la necesaria reconstrucción del espacio devastado. El Cabildo no quedó al margen de tal catástrofe, si bien fue respetada parte de su estructura.

La reconstrucción se proyecta mediante la adopción de una nueva tipología y estilo arquitectónico y la definición de una nueva trama viaria. Como resultado de ello, el centro de la ciudad experimenta una notable transformación.

El Cabildo es también presente, en el que converge la arquitectura del XIX e inicios del XX con la adoptada en la reconstrucción. Dos arquitecturas en un único espacio, dos sociedades en el Cabildo: la que se instala en el espacio reconstruido y la que habita los viejos edificios que sobrevivieron al incendio.

El Cabildo es también futuro. La necesaria rehabilitación y revalorización del ámbito más antiguo del Cabildo se ha visto impulsada por las deficiencias constructivas que cierto abandono han provocado, con las situaciones de riesgo que de tal hecho se derivan.


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Contexto urbano del Cabildo de Arriba

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8.2.- Parcelario y usos del suelo

El parcelario del ámbito de estudio se caracteriza por el alto nivel colmatación de las parcelas con uso residencial, si bien su situación se ha visto modificada por el derribo de diversas construcciones (aumentando el número de solares) y por la sustitución de alguna de las edificaciones presentes en el área. Además, se han construido pequeños cobertizos en patios interiores.

Una imagen más realista de la situación del parcelario actual permite diferenciar los siguientes elementos: edificación en uso, edificación en ruina, cobertizos, patios, solares, y viario y espacios libres.

Los solares están agrupados en su mayoría en dos manzanas, en concreto:

• Manzana delimitada por las calles San Pedro, Cuesta y Garmendia, que se corresponde con el Área Específica 95.2 del Plan General de 1997.

• Manzana delimitada por las calles Ruamenor, Ruamayor y Cuesta del Hospital.

Además se detecta la presencia de patios en zona interior de manzana y en la parte posterior de las viviendas y de cobertizos alojados en dichos patios.

En relación a los solares presentes, su uso actual puede calificarse como improductivo, si bien su expectativa según el planeamiento vigente es de uso dominante residencial. Los solares no se encuentran ni urbanizados ni limpios de escombro.

Solar con acceso desde la calle San Pedro

El uso del suelo predominante en el ámbito es el residencial, destacando la presencia de bajos comerciales en la práctica totalidad de los inmuebles. Sin embargo, el uso activo de estos locales se encuentra en situación de receso, permaneciendo más de la mitad sin actividad.

Dentro de las funciones que activan el barrio y lo vitalizan, hay que distinguir las actividades productivas (pequeñas industrias tradicionales, comercio y servicios) y las actividades de tipo dotacional.

En el ámbito existen varias dotaciones: dos edificaciones asociadas a la Administración de Justicia, un nuevo edificio administrativo perteneciente al Gobierno de Cantabria, un cine, un centro de la juventud municipal y, por último, la Iglesia de Nuestra Señora de la Consolación.


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En relación a los espacios libres, cabe señalar la presencia de una plaza, situada al Sur de la Calle Garmendia, y de dos espacios intersticiales de la Rampa Sotileza (uno de ellos urbanizado como área de estancia y otro como zona verde). Cabe indicar además la proximidad de la plaza Juan José Ruano y del Parque del Agua.

Plaza situada al Sur de la Calle Garmendia

Por último, en lo relativo a las funciones de infraestructuras, habría que señalar de manera singular el tráfico, bien sean rodado o peatonal. En las calles del ámbito predomina el uso de viario rodado y aparcamiento, existiendo algunas zonas destinadas al tránsito exclusivo peatonal, destacando la Calle Cuesta que da servicio a diversos usos comerciales. Con la ejecución del proyecto de renovación urbana, las calles del Cabildo han adquirido un carácter predominante de uso peatonal.

Finalmente, conviene indicar la presencia de tres instalaciones de Eon en situación de semisótano: una en el entrante de la Calle Jesús de Monasterio, otra bajo las escaleras que conectan la Calle Emilio Pino

con la Calle Ruamayor y otra bajo la plaza situada al Sur de la Calle Garmendia.

Por otro lado la estructura de la propiedad se divide en dos zonas diferenciadas, la antigua con parcelario exiguo, generalmente con poco frente y mucho fondo o hacinado en traseras sin frente a vía pública, y que proviene directamente del ensanche de la ciudad generado en ausencia de planificación; y la moderna, generada bajo planificación previa en parcelas de mayores dimensiones que dan soporte a edificios de tamaño medio-grande, y con frente a una o más calles.

En cuanto a la estructura de la propiedad pormenorizada de las zonas más propensas a la intervención (suelo urbano no consolidado y ámbitos de intervención unitaria incluidos en los ámbitos declarados ARU), se adjunta como anejo a esta Memoria de Información unos listados informativos identificando la estructura parcelaria de los mismos.

8.3.- Urbanización

En el año 2009 se han finalizado las obras correspondientes al Proyecto de Renovación Urbana para la recuperación del Cabildo de Arriba. La solución adoptada busca la diferenciación de usos de la superficie a disposición tanto para el peatón como para el tráfico de vehículos.

De este modo, se diferencian dos zonas, en lo que al tráfico rodado se refiere:

• Las calles Alta y Ruamayor, con un tráfico importante, constituyen una arteria elemental en la vertebración de la ciudad, por lo que se han mantenido los sentidos de circulación.

• El casco tradicional, compuesto por las calles Limón, San Pedro, Cuesta del Hospital, Garmendia, Santa María Egipciaca y Ruamenor, tiene un tráfico reducido. En ellas se

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ha optado por una peatonalización que de homogeneidad a la zona, permitiendo únicamente el tráfico de vehículos de emergencias, de reparto y de residentes.

Dentro del casco tradicional, la calle Garmendia es la única que tiene un tráfico más allá del enclave del barrio al permitir el conectar la calle Alta con la de Jesús de Monasterio, movimiento circulatorio que se ha mantenido y que, pese a la peatonalización, no se ve comprometido ya que es posible acceder a ella desde la calle Monte Caloca.

Imagen de la calle Cuesta del Hospital

Imagen de la calle Limón

Aprovechando la retirada del pavimento actual se han renovado los diferentes servicios de la zona (abastecimiento, saneamiento, telefonía y eléctrico). Se han renovado también las luminarias, muchas de ellas adosadas a fachada, con el objeto de reducir su presencia.

Cabe mencionar que en la Rampa Sotileza, si bien se mantiene abierta al tráfico rodado, se suprimen los aparcamientos para mejorar el trazado de las curvas. Además, mediante la renovación del material de calzada y aceras se busca dar a la Rampa Sotileza un carácter “monumental” que resalte su importancia histórica.


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Escultura metálica en la Rampa de Sotileza

Asimismo se incluyeron dos proyectos culturales en este proyecto: la implantación de una escultura metálica a modo de texto escrito sobre el muro de contención de la Rampa Sotileza, reproduciendo el primer párrafo de la obra Sotileza del escritor cántabro José María de Pereda, y una escultura de una vigía sobre un pronunciado mástil ubicado al Sur del Barrio evocando mirar al mar, que existía a los pies del Cabildo antes de los proyectos de ensanche de la ciudad.

8.4.- Centros dotacionales

En el ámbito que se estudia existen las siguientes dotaciones y servicios públicos, destinados al conjunto de la ciudadanía de Santander:

• Administración de Justicia. Tribunal de Primera Instancia nº 9, sito en la calle Ruamayor nº 13 –antigua sede de la ONCE-; Juzgados de lo Penal nº 1, 2 y 3, en la calle Alta nº 18; Juzgados de lo Social nº 1, 2, 3 y 4, en la calle Alta nº 18.

• Administración de la Comunidad Autónoma de Cantabria. La sede de la Consejería de Obras Públicas, Ordenación del Territorio, Vivienda y Urbanismo se emplaza en la calle Alta nº 5, con acceso también por la Rampa de Sotileza.

• Parroquia de Nuestra Señora de la Consolación, edificio de estilo barroco sito en la calle Alta nº 19, que cuenta con diferentes dependencias parroquiales, entre ellas las de Cáritas.

• Cine Los Ángeles, con uso de sala de actividades municipales.

• Centro de la Juventud, habilitado en la calle Cuesta del Hospital nº 10, inaugurado en el año 2010 e integrante de las medidas proyectadas desde el Ayuntamiento de Santander para impulsar la renovación y recalificación del Cabildo de Arriba.

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Edificio de la Administración de Justicia. Calle Alta nº 18

En la zona inmediata al ámbito, en el edificio que ocupara el Hospital de San Rafael tiene su sede el Parlamento de Cantabria.

9.- Análisis de la edificación existente

9.1.- Metodología de obtención de la información

Los trabajos destacables de recopilación de información, previos a la elaboración del presente Plan Especial, son:

• Estudio Sociológico.

• Estudio Arqueológico.

• Estudios Topográficos.

• Inspección Técnica de los edificios.

• Levantamiento de fachadas.

• Recopilación de datos de cada edificio.

A parte de la información relativa a aspectos históricos, en un planeamiento de este tipo se requiere la utilización de datos disgregados, muy detallados y por unidades básicas de información. Es imprescindible tener en cuenta cada unidad mínima de propiedad existente (bien sea una vivienda, un local, un edificio o una parcela), y de estas propiedades se necesita recopilar la máxima información posible, con una agrupación de datos por unidad catastral. Esa información se recoge en una ficha individual para cada una de las unidades catastrales objeto de estudio dentro del ámbito del Plan Especial.

Para la toma de datos se desplegó un equipo de trabajo que fue consiguiendo la información disponible en todos los campos, analizando “in situ” siempre que era posible, visitando las edificaciones y hablando en algunos casos con sus propietarios o vecinos.


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Mención aparte requiere el apartado de la información gráfica, con un levantamiento exhaustivo de los alzados pertenecientes a aquellas calles que conforman la trama urbana que denominamos tradicional y que requiere de un estudio urgente para dar respuesta al progresivo abandono a que se está viendo sometida.

La recogida de datos, junto a los levantamientos taquimétricos realizados, ha servido para la posterior fase de ordenación, gracias al manejo de datos respeto a las edificaciones y resto de parcelas no edificadas.

También cabe recordar el proyecto de urbanización que se ejecutó y que ha proporcionado a este Plan Especial toda la información necesaria sobre las infraestructuras principales a tener en cuenta dentro del ámbito.

A pesar del esfuerzo desplegado para recabar la información necesaria para el posterior análisis de la situación actual del Barrio del Cabildo de Arriba, hay que señalar que se carece de algunos datos referentes a algún inmueble debido a la ausencia o inexistencia de moradores en algunas de las edificaciones. Pese a ello, se podría afirmar que se dispone de un estudio exhaustivo del ámbito y que, gracias a la colaboración de los vecinos, se ha podido llegar a un documento de Aprobación Inicial fiable, que sirva de base para la elaboración del Plan Especial para la recuperación del Barrio.

Con carácter general, se pueden agrupar los aspectos sensibles de rehabilitación de la edificación del Cabildo de Arriba en aspectos relacionados con la habitabilidad, la seguridad, la salubridad y el ornato público.

9.2.- Aspectos relacionados con la habitabilidad

A este respecto, se puede decir que los elementos más modernos del área delimitada (entiéndase los que tienen estructura de hormigón) poseen unas condiciones adecuadas de habitabilidad.

Con respecto a los restantes, se observa que su estructura de madera, amplios fondos de edificio y dimensionamientos fuera de normativa reducen sus condiciones de habitabilidad. Sin embargo, la exención del cumplimiento estricto de estas condiciones para los edificios históricos no debe suponer renunciar a la provisión de unas mejores condiciones en el interior de los inmuebles.

En este apartado debemos indicar las circunstancias mejorables por falta de acondicionamiento interior, carencia de aislamiento acústico y térmico, exceso de humedad, poca o nula ventilación e iluminación, deficiente estado de sanitarios e instalaciones, etc.

Deterioro provocado por el mal estado de una bajante

Por otro lado, las condiciones de accesibilidad a las viviendas son en muchos casos deficientes y la solución a este problema siempre estará condicionada a la tipología y antigüedad de la edificación. Sin embargo, se puede estudiar la posibilidad de mejorar el acceso dentro de este contexto o, al menos, plantear la renovación del mismo.

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Apoyándonos en el estudio sociológico realizado por el Ayuntamiento de Santander, obtenemos datos necesarios para el análisis de este apartado. Hay que resaltar que dicho estudio se ha realizado sobre parte del ámbito de estudio y coincidente con el corazón del barrio, que es el que requiere de análisis de su situación para intentar dar soluciones a la misma.

A continuación extraemos de dicho estudio unos gráficos que muestran este aspecto distinguiendo la habitabilidad en el interior de las viviendas de las zonas comunes.

SUFICIENTE29%

DEFICIENTE12%

MUY DEFICIENTE

5%

NS/NC26%

BIEN28%

Habitabilidad en el interior de las viviendas

NS/NC2%

DEFICIENTE22%

MUYDEFICIENTE

5%

SUFICIENTE27%

Habitabilidad en las zonas comunes de las viviendas

9.3.- Aspectos relacionados con la seguridad

Son 65 los edificios que han sido inspeccionados, correspondientes a los más antiguos, con estructura tradicional de madera y muros de carga salvo alguna excepción. El resto de los edificios que se encuentran dentro del ámbito, en concreto 57, se corresponden todos ellos con estructura de hormigón armado de los que no se han realizado inspecciones, debido a que no presentan síntomas aparentes de mala estabilidad o sospecha de la misma. El resto de las parcelas existentes dentro del ámbito se corresponden con parcelas vacías de edificación.

Una vez analizados los datos de las patologías observadas, se establecieron los niveles de evaluación de la patología, quedando de la siguiente forma:

• Nivel 1. Los daños que presenta el edificio son erosivos y estructurales, afectando de forma significativa a la estabilidad del inmueble.

• Nivel 2. Los daños que presenta el edificio son erosivos o estructurales, y la afección a la estabilidad del inmueble no es apreciable en la inspección que ha sido realizada.

• Nivel 3. Los daños que presenta el edificio son erosivos, no comprometiendo la estabilidad del inmueble.

Para cada uno de los inmuebles examinados, se han elaborado unas recomendaciones que varían en función del nivel de evaluación definido, siendo desde actuaciones de reparación (nivel 3), estudios de las patologías descritas, que se han de integrar en un proyecto de rehabilitación del edificio, e incluso toma de medidas de urgencia y desalojo temporal o definitivo en el caso del nivel 1.


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Entre las medidas de carácter temporal están la de realizar, consolidaciones y apuntalamientos de la estructura, así como la de evitar cargar los voladizos para evitar posibles roturas frágiles.

De los edificios inspeccionados, 14 se corresponden con nivel 3 y son los que a continuación se detallan:

• Calle Alta, números 1, 16, 19 y 26.

• Calle Ruamayor, números 15 y 19.

• Cuesta del Hospital, números 4 y 5.

• Garmendia, números 5, 9 y 10.

• Limón, número 3.

• Jesús de Monasterio, números 7 y 9.

40 de los edificios inspeccionados pertenecen al nivel 2, que corresponde a edificios que presentan patologías que precisan estudio técnico que analice en profundidad las lesiones del mismo antes de acometer su rehabilitación. Alcanzan este nivel los siguientes edificios ubicados en:

• Calle Alta, números 3, 7, 9, 12, 14, 15, 17, 20, 21, 22, 23, 24, 27, 29 y 30.

• Calle Ruamayor, números 16, 17, 18 y 20.

• Calle San Pedro, números 6, 8 y 10.

• Cuesta del Hospital, números 2, 8, 10, 18 y 26.

• Garmendia, números 1, 2, 7, 8, 12, 13, 15 y 17.

• Calle Limón, números 5, 7, 9 y 11.

• Jesús de Monasterio, número 3.

Por último, del estudio técnico realizado 10 de los edificios inspeccionados se encuentran en nivel 1. Estos edificios poseen patologías más graves y precisan de estudios y/o proyectos técnicos que analicen en profundidad las lesiones detectadas para frenar el deterioro y acometer las obras de rehabilitación precisas. Se encuentran dentro de esta situación los siguientes edificios ubicados en:

• Calle Alta, números 6, 10, 11, 13, 25 y 28.


• San Pedro, número 1.

• Jesús de Monasterio, número 13.

Por motivos de seguridad, 5 de los edificios inspeccionados están actualmente desalojados para garantizar la seguridad de sus moradores. Se corresponden con los siguientes:

• Calle Alta, números 6, 9, 11 y 13. De éstos, el número 9 tiene un nivel 2 y los otros 3 nivel 1.

• Cuesta del Hospital, número 17.

Existe otra situación de varios edificios, en concreto 3 de ellos, que tienen algún tipo de afección sobre sus colindantes. Las afecciones se corresponden con los siguientes edificios:

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• Calle Alta, número 11. Afecta a los números 9 y 13 de la misma calle. Actualmente se encuentran desalojados los 3 edificios, en tanto no se garantice la estabilidad de los mismos.

• Cuesta del Hospital, número 17. Dicho edificio, ya desalojado, afectará a los números 18 y 20 de la calle Ruamayor durante su derribo.

• Calle Alta, número 25. Su estado precisa ser tenido en cuenta también para la realización de actuaciones en los números 23 y 27 de la calle Alta.

Otro tipo de situación, que afecta a 9 de los edificios inspeccionados, guarda relación con limitaciones de usos sobre alguna parte de los mismos. Fundamentalmente dicha limitación se corresponde con la necesidad de evitar cargar los voladizos de los edificios. Dichas limitaciones se recomiendan a los siguientes edificios ubicados en:

• Calle Alta, números 7, 17, 20 y 21.

• Cuesta del Hospital, número 10.

• Calle Ruamayor, número 18.

• Calle Garmendia, número 1.

Existen 20 de los edificios inspeccionados con informe técnico emitido en el que se recomienda la realización de actuaciones sobre los mismos. En la mayor parte de estos edificios se hace preciso el apuntalamiento de elementos concretos de los mismos, en algunos casos acompañados también con limitaciones de uso sobre parte del edifico, fundamentalmente evitando cargar voladizos. Dichas intervenciones se corresponden con los siguientes edificios ubicados en:

• Calle Alta, números 10, 12, 14, 15, 22, 24, 25 y 28.


• Calle San Pedro, números 1 y 10.

• Calle Ruamayor, número 16.

• Calle Garmendia, números 13,15 y 17.

• Calle Limón, números 5 y 11.

• Calle Jesús de Monasterio, números 3 y 13.

Como resumen de la situación, existen 50 edificios inspeccionados, con informe técnico emitido, que precisan de Proyecto Técnico para la realización de obras de Rehabilitación y mantenimiento de sus edificios. Dicha situación se corresponde con la totalidad de edificios señalados con los Niveles 1 y 2. El mencionado proyecto abarcará los estudios precisos y soluciones de las patologías del edificio.


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Los edificios reflejados en rojo se corresponden con el nivel 1, los de color naranja con el nivel 2 y los verdes con el nivel 3

9.4.- Aspectos relacionados con la salubridad

El estado general del área (aspectos sociales, abandono de edificios, presencia de solares, actividad comercial en retroceso, etc.…) conlleva una serie de situaciones que no favorecen la salubridad tanto en el espacio público como en el privado.

Una de sus principales consecuencias es que los patios, que son fuente de aire y luz en los edificios, se han convertido en espacios insalubres. Lo mismo ocurre con los solares abandonados.

Tanto los patios como los solares baldíos constituyen, en definitiva, la única expansión física y visual, no siempre accesible, para gran parte de los residentes.

Interior de manzana (zona de patio de edificación y parte de solar)

Por otro lado, la falta de iluminación y ventilación de los espacios comunes y de la propia vivienda en los edificios es una característica común en el área de estudio, aunque muchas veces fácilmente subsanable.

Por último, cabe señalar que, en el ámbito de la propiedad privada, la existencia de locales comerciales vacíos, y en situación de abandono (así como de algunas viviendas), no favorece las condiciones de salubridad, ya que son focos para acumular residuos y limitan las condiciones del edificio desde su planta baja.

9.5.- Aspectos relacionados con el ornato público

Algunas edificaciones reflejan falta de cuidado y de mantenimiento a lo largo de los años; esto se traduce en su imagen exterior. Aunque es frecuente que la presencia de materiales nobles en la envolvente del edificio facilite las tareas de rehabilitación de las fachadas, en otros casos se percibe cómo se han visto afectadas por otras patologías.

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Fachada a consolidar

Además de esto, se han producido intervenciones que suponen una pérdida de valor estético desde el punto de vista arquitectónico e histórico, como consecuencia de la utilización de materiales y elementos que tienen una lectura negativa por no ser adecuados a la tipología original. Sustituyendo estos materiales y acondicionando el soporte original, es posible recuperar su estado.

Materiales de revestimiento y cerramiento ajenos a la tipología original

A pesar de toda esta muestra, ya son varios los edificios que han sido rehabilitados, y otros muchos lo están siendo o serán fruto de las subvenciones concedidas tras la declaración de ARI al conjunto del barrio del Cabildo de Arriba.

A continuación, mostramos diferentes imágenes de edificios que ya han sido rehabilitados y, junto al proceso de renovación urbana que se está llevando a cabo también en la actualidad, van dotando al barrio de un cambio muy positivo formando parte de un conjunto de medidas para alcanzar la recuperación integral del mismo desde los puntos de vista urbanístico, social y económico.


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Edificio en la calle Garmendia

Edificio en calle Alta número 16



Destacar de forma especial la reposición del antiguo edificio conocido como Palacio del Mueble en edificio administrativo perteneciente al Gobierno de Cantabria.

Reproducción de la antigua fachada perteneciente al Palacio del Mueble

Fachada sur perteneciente al nuevo edificio administrativo del Gobierno

de Cantabria

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10.- Planeamiento urbano de aplicación

El presente Plan Especial se ha elaborado conforme al Plan General de Ordenación Urbana de Santander (BOC e xtraordinario nº 35 de 29 de septiembre de 2012, habiéndose tramitado en parale lo a la tramitación de l planeamiento general.

Las determinaciones del Plan General en relación al ámbito objeto de estudio se recogen en la ficha del AE-18 (B) “Cabildo de Arriba”, que contempla principalmente dos zonas: una de reforma interior clasificada como suelo urbano no consolidado, y otra de protección/renovación, clasificada como suelo urbano consolidado.

La especificidad de los Planes Especiales viene recogida, además de en la normativa de aplicación, en el propio Plan General, que en su artículo 3.1.1, apartado 2 establece:

“2. Las figuras de planeamiento que desarrollen el Plan General deberán respetar en todo las definiciones generales; pero podrán introducir subdivisiones y/o mayores precisiones o matizaciones siempre que con ello no las tergiversen, no concedan como resultado directo o indirecto mayor permisividad edificatoria, y/o no alteren las condiciones de edificabilidad materializable y/o aprovechamiento urbanístico.

Se exceptúan de lo anterior los Planes Especiales que, si bien no podrán alterar el aprovechamiento otorgado por el planeamiento general, si podrán establecer sus propias definiciones generales, así como ordenanzas y condiciones generales de la edificación que se adapten a las condiciones particulares del ámbito.”

A continuación se adjunta la ficha correspondiente al Área Específica 18-B contenida en el tomo de Ordenanzas del PGOU de Santander.


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11.- Medioambiente y patrimonio

11.1.- Medioambiente

El ámbito del Cabildo de Arriba es un espacio urbanizado y con un elevado grado de colmatación de su superficie.

Perdura un único espacio libre, los Jardines de Juan José Ruano, en los que la cubierta arbórea introduce una nota de naturaleza en la trama urbana.

Enrique Loriente Escallada, autor del libro Parques y Jardines de Santander, define los Jardines de Juan José Ruano como una “zona verde de esparcimiento y descanso en pendiente, con un arbolado variado en sus parterres: arces, plátanos, chopos, un fresno, castaños de Indias, acacias comunes y cipreses”.

Jardines de Juan José Ruano

Colindante al ámbito existe un espacio libre denominado Parque del Agua, que se extiende por el talud sur que cae sobre el actual espacio ferroviario. Cuenta con diferentes zonas de estancia y un espacio habilitado para juegos infantiles. El acceso al mismo se produce por la Rampa de Sotileza y desde la calle Alta, por el límite del ámbito del Cabildo con el Parlamento de Cantabria.

El emplazamiento del Cabildo en el centro de la ciudad influye en la calidad ambiental del ámbito. El hecho de que la red viaria soporte un tráfico elevado por conectar Cuatro Caminos con el centro y por dar servicio a un área de densa ocupación, incide en la calidad del aire y en sus niveles sonoros.

11.2.- Patrimonio

11.2.1.- Patrimonio arqueológico

Diferentes circunstancias históricas, entre las que destaca el incendio de 1941, han determinado la práctica desaparición de la trama y elementos singulares originales; la reconstrucción posterior al incendio y los desmontes ejecutados completaron la labor con la eliminación de los depósitos acumulados en el subsuelo.

La zona del Cabildo de Arriba durante la Edad Moderna pierde el peso específico que había tenido durante la Edad Media, aunque seguía constituyendo el centro neurálgico de la villa y posteriormente de la ciudad. En lo que entonces eran las afueras de la villa, se construyeron edificios de interés como el convento de Santa Cruz, el hospital de San Rafael, la Casa de Recogidas de Santa María Egipciaca y la Iglesia de Nuestra Señora de Consolación, además de algunas casas barrocas, de las que únicamente se conservan dos, una blasonada en la calle Alta y otra en el final de la calle de la Cuesta del Hospital.

Durante el siglo XIX y principios del XX se llevó a cabo una gran actividad constructiva, aunque los edificios de ésta época son modestos y carecen prácticamente de interés histórico.


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Después del incendio que asoló la zona en 1941, se procedió a la remodelación casi completa de la ésta, haciendo desaparecer hasta la configuración original de la misma. Así se realizaron grandes desmontes que destruyeron una buena parte de la elevación original, dejando aislado el Cerro de Somorrostro; así mismo, se construyeron nuevas calles, como las de Isabel II y la de Cádiz, prácticamente a nivel del mar, en sentido perpendicular al cerro, levantándose numerosos edificios, casi todos ellos carentes del mínimo interés artístico.

Éstos y otros datos más sobre este aspecto del barrio se encuentran recogidos en el Estudio Arqueológico que acompaña al presente documento.

Este estudio se planteó como una aproximación histórica al espacio del Cabildo de Arriba y permitió una primera determinación de los potenciales restos que pudieran aparecer y de los elementos actuales merecedores de ser conservados.

Consta el estudio arqueológico de:

a. Inventario–fichero de elementos reconocibles o documentados:

• Muralla medieval de la Villa.

• Puebla Vieja.

• Arrabal de Fuera la Puerta.

• Iglesia de Nuestra Señora de la Consolación.

• Casa de recogidas de Santa María Egipciaca.

Elementos del patrimonio arqueológico

b. Propuesta de gradación zonal:

• Zona de protección arqueológica, delimitada en la zona del Parque de Juan José Ruano y en la Iglesia de la Consolación. Se considera necesario realizar un estudio arqueológico previo, que incluya la realización de sondeos arqueológicos.

• Zona de potencial arqueológico, establecida sobre el resto del ámbito, que engloba al espacio urbano desarrollado en épocas relativamente recientes. Se considera necesario llevar un control arqueológico, mediante el seguimiento de las obras de remoción de los terrenos.

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Grados de protección arqueológica

11.2.2.- Patrimonio arquitectónico catalogado

Se consideran edificios catalogados los que, sin estar incluidos en la categoría de protección monumental, son singularizados como tales por presentar valores arquitectónicos, históricos, culturales y artísticos de especial significación.

Los edificios catalogados se clasifican en tres niveles de protección según sus características y valor arquitectónico:

• Integral: los edificios son protegidos en su totalidad, con el fin de preservar sus características arquitectónicas, forma y cuantía de ocupación de espacio, así como todos los rasgos

que contribuyen a singularizarlo como elemento integrante del patrimonio arquitectónico.

• Estructural: aquellos que la normativa protege en relación con las características del edificio en su presencia en el entorno, preservando los elementos arquitectónicos y estructurantes que definen su forma y su modo de articulación con el entorno.

• Ambiental: son los protegidos en el conjunto del ambiente urbano, evitando las actuaciones que pudieran atentar contra la trama y la calidad imperante en los ámbitos protegidos, defendiendo la armónica integración entre lo nuevo y los elementos arquitectónicos incluidos en otros niveles.

Para cada uno de estos niveles se establecen las obras admitidas, así como las restricciones y normas de conservación y protección que han de cumplirse; siendo el nivel integral el más estricto.

En el ámbito todos los edificios catalogados se encuentran dentro del nivel “Ambiental”, salvo la Iglesia de la Consolación. Son permitidas, con carácter general, obras de restauración, conservación y consolidación, estableciendo otras de carácter particular en las fichas correspondientes a cada uno de ellos.

En la revisión del Plan General, la totalidad del ámbito del Cabildo de Arriba se encuentra incluido en las denominas Áreas de conservación Ambiental dentro de la zona denominada Centro: Su delimitación coincide con el casco histórico y la zona reconstruida tras el incendio de 1941.

11.2.3.- Bienes de Interés Cultural

Existe una zona del Cabildo afectada por el entorno de de protección de l BIC ‘‘Antiguo Hospital de San Rafae l’’, que se encuentra


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declarado por Acuerdo de Conse jo de l Gobie rno de Cantabria de fe cha 20 de Mayo de 2010.

Toda actuación urbanística en el entorno de protección, incluyendo cambios de uso, en tanto no se haya aprobado la figura urbanística de protección del mismo, deberá ser aprobada por la Consejería de Cultura, Turismo y Deporte. Una vez aprobado el instrumento de planeamiento del entorno afectado, la autorización de la intervención competerá al Ayuntamiento. Los límites coinciden prácticamente en la totalidad, con el trazado de viales y lindes de parcelas.

Delimitación del entorno de Protección del BIC Antiguo Hospital de San Rafael

La delimitación de este Entorno de Protección tiene como objetivo proteger los restos de estructura urbana en torno al Antiguo Hospital de San Rafael y Convento de la Santa Cruz situados a ambos lados de la calle Alta, una de las vías fundacionales de la ciudad de Santander, así como proteger las visiones lejanas debido a su posición topográfica elevada.

El entorno tiene estas características para procurar en primer lugar preservar y no modificar más la visión de los edificios. Teniendo en cuenta el deterioro provocado en el mismo por el proceso de renovación, se ha reducido el ámbito a aquellas parcelas que, desde el aspecto visual, guardan una relación directa con los inmuebles catalogados, considerando tanto las visiones tangenciales entre las edificaciones como la urbanización.

En segundo lugar el entorno se extiende en dirección Sur para coincidir con el fuerte desnivel que separa la zona urbana del área ferroviaria y de esta manera conservar la percepción que del conjunto se tiene en las visiones lejanas y las relaciones formales entre ambos edificios según el ángulo de visión o recorrido de aproximación.

Incluye también elementos de cierta relevancia arquitectónica como ocurre con la Iglesia de la Consolación.

Iglesia de Nuestra Señora de la Consolación

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12.- Estudio de impacto y sostenibilidad ambiental

Se realizó un documento con objeto de describir, analizar y evaluar los efectos asociados al “Plan Especial del Cabildo de Arriba”, a desarrollar en el municipio de Santander, con la finalidad de demostrar ante el organismo ambiental competente, en este caso la Dirección General de Ordenación del Territorio y Evaluación Ambiental Urbanística de la Consejería de Obras Públicas, Ordenación del Territorio, Vivienda y Urbanismo del Gobierno de Cantabria, que no existen efectos significativos sobre el medio ambiente derivados de la ejecución del mismo y, por lo tanto, que no existe necesidad de someter dicho Plan al trámite de Evaluación Ambiental Estratégica.

De este modo, ese informe se realizó de acuerdo con lo dispuesto en la “Ley de Cantabria 17/2006, de 11 de diciembre, de Control Ambiental Integrado” en cuyo capítulo I se analiza la Evaluación Ambiental de Planes y Programas, así como en base a lo determinado por la ley estatal “Ley 9/2006, de 28 de abril, sobre evaluación de los efectos de determinados planes y programas sobre el medio ambiente” en cuyo artículo 4 se define el procedimiento para la Determinación de la existencia de efectos significativos en el medio ambiente de determinados planes y programas.

Cabe destacar que este Plan Especial desarrolla el Plan General de Ordenación Urbana de Santander, que ha sido sometido a trámite de Evaluación Ambiental Estratégica.

La Memoria Resumen, como se denominó el documento, se realizó cumpliendo con los contenidos indicados en el Art. 18 anteriormente citado, desarrollándose de la siguiente forma:

• Descripción de los objetivos de la planificación.

• Alcance y contenido de la planificación, de las propuestas y de sus alternativas, tras lo cual se describe el desarrollo previsible del plan.

• Encuadre territorial del plan y descripción de los efectos ambientales previsibles y de los efectos previsibles sobre los elementos estratégicos del territorio, sobre la planificación sectorial implicada, sobre la planificación territorial y sobre las normas aplicables.

• Descripción de las principales medidas preventivas y correctoras que incluye el propio Plan.

• Conclusiones.

Transcurrido el periodo de consultas, y tenidas en cuenta las manifestaciones efectuadas a los organismos consultados, en agosto de 2008, se concedió la exención a la tramitación ambiental. Ésta fue publicada en el Boletín Oficial de Cantabria nº 160, el martes 19 de agosto de 2008, y en su resolución se puso de manifiesto que las modificaciones que plantea el Plan Especial no tienen efectos significativos sobre el medio ambiente.


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13.- La participación pública

Desde los comienzos de los trabajos para la recuperación del Cabildo de Arriba, se entendió como aspecto fundamental la participación pública.

Para ello, y al margen de los preceptivos periodos de información pública a los que el Plan Especial debe someterse en virtud de la legislación urbanística, se creó una Comisión Mixta para la

recuperación del Cabildo de Arriba, mediante Decreto de Alcaldía de 12 de diciembre de 2007.

Esta comisión está integrada por representantes de las tres administraciones (Estatal, Autonómica, y Municipal) y un total de 21 miembros, siendo reflejo del amplio consenso que respecto a la rehabilitación de este entorno de la ciudad existe. En concreto asisten a esta comisión: el Alcalde del Ayuntamiento de Santander, como Presidente; el Concejal de Infraestructuras, Urbanismo y Vivienda; el Concejal de Barrios; el Concejal de Bienestar Social; tres miembros de los grupos políticos no participantes del Gobierno Local; un representante de la Administración General del Estado; un representante de la Comunidad Autónoma de Cantabria; un representante de la Asociación de Vecinos del Cabildo de Arriba; el Director General de Arquitectura y Urbanismo del Ayuntamiento de Santander; el Secretario General del Pleno; el Director Jurídico municipal; el Jefe del Servicio de Obras; el Jefe del Servicio de Disciplina Urbanística; un Arquitecto Municipal del Servicio de Urbanismo; el Jefe de Servicio de los Servicios Sociales municipales; un miembro del Equipo Redactor de la Revisión del Plan General de Santander; un miembro del Equipo Redactor del Plan Especial de Protección y Reforma Interior del Cabildo de Arriba; un Representante técnico de la Oficina para la Recuperación del Cabildo de Arriba; un Representante de Servicios Sociales de la Oficina para la Recuperación del Cabildo de Arriba.

Hasta el momento desde su constitución, se han celebrado 14 reuniones de esta Comisión Mixta, consensuando en ellas todos los

aspectos de la propuesta del Plan Especial y de cuantas intervenciones ha sido necesario realizar en el Cabildo de Arriba. Asimismo, esta comisión velará por el seguimiento de lo establecido en la presente Memoria Programa.

Además de dicha Comisión, con la declaración de ARI del Cabildo de Arriba se implantó una oficina de atención a los vecinos en un local municipal del barrio, la Oficina municipal para la Recuperación del

Cabildo de Arriba, donde personal especializado atiende las dudas o asesora a los vecinos en la labor de rehabilitación iniciada y en la de renovación propuesta.

Finalmente, destacar que en todo el proceso iniciado en 2006 para la regeneración del Cabildo han sido múltiples las charlas, intervenciones y debates, sobre el futuro del Barrio y de cómo afrontarlo. Se destacan las siguientes:

• 13 de Julio de 2006 - Charla-coloquio “La rehabilitación de un barrio”. Parlamento de Cantabria. Ponentes: José Mª Cárdenas - Director General de la Vivienda y Arquitectura del Gobierno de Cantabria; Miriam García - Directora General de Ordenación del Territorio y Urbanismo del Gobierno de Cantabria; Víctor Manuel Gil - Concejal de Urbanismo del Ayuntamiento de Santander; María Roces - Federación de Asociaciones de Vecinos; AA.VV. Cabildo de Arriba.

• 20 de Abril de 2007 - ARI Cabildo de Arriba. Parlamento de Cantabria. Ponentes: José Mª Cárdenas - Director General de la Vivienda y Arquitectura del Gobierno de Cantabria; Enrique Alonso - Arquitecto Dirección General de Ordenación del Territorio y Urbanismo del Gobierno de Cantabria; Angelina Ruiz de Temiño - Directora de la Oficina de Rehabilitación de Lavapiés, oficina dependiente de la Entidad Gestora del ARI (Ministerio de Vivienda, Ayuntamiento y Comunidad de Madrid); María Roces - Federación de Asociaciones de Vecinos; AA.VV. Cabildo de Arriba.

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• Mayo de 2007 - Compromisos y propuestas para El Cabildo de Arriba de los candidatos a la alcaldía del Ayuntamiento de Santander. Local de la Asociación de Vecinos; Día 16 - IU - Jesús Gómez; Día 17 - PSOE - Jesús Cabezón; Día 18 - PP - Iñigo de la Serna; Día 21 - Concejo Nacionaliegu Cántabru - Antonio Rodríguez del Valle; Día 22 - PRC - Vicente Mediavilla; AA.VV. Cabildo de Arriba.

• 2 de Enero de 2008 - Reunión con la Ministra de Vivienda. Delegación del Gobierno en Cantabria. Ponente: Carme Chacón - Ministra de Vivienda.

• 5 de Marzo de 2008 - Asamblea AVV – Desalojos. Parroquia de La Consolación. Ponentes: Francisco Gómez Blanco - Director General de la Vivienda y Arquitectura del Gobierno de Cantabria; César Díaz Maza - Concejal Urbanismo del Ayuntamiento de Santander; Iñigo de la Serna - Alcalde Santander; AA.VV. Cabildo de Arriba.

• 20 de Mayo de 2008 - Reunión con Corporación de Ayuntamiento de Santander. Ayuntamiento de Santander. Ponentes: César Díaz Maza - Concejal Urbanismo del Ayuntamiento de Santander; Isabel Gómez-Barreda - Concejala de Familia, Bienestar e Igualdad del Ayuntamiento de Santander; AA.VV. Cabildo de Arriba.

• 11 de Agosto de 2008 - Presentación Plan Especial del Cabildo de Arriba. Cine Los Ángeles. Ponentes: Francisco Gómez Blanco - Director General de la Vivienda y Arquitectura del Gobierno de Cantabria; César Díaz Maza - Concejal Urbanismo del Ayuntamiento de Santander; Iñigo de la Serna - Alcalde Santander; Benjamín Piña - Delegación del Gobierno en Cantabria; AA.VV. Cabildo de Arriba.

• 10 de Noviembre de 2008 - Reunión con Ministra de Vivienda. Delegación del Gobierno. Beatriz Corredor Sierra - Ministra de Vivienda; Anunciación Romero González -

Directora General de Arquitectura y Política de Vivienda del Ministerio de Vivienda

• 19 de Enero de 2009 - Presentación ARU a los desalojados. Ayuntamiento de Santander. Ponentes: César Díaz Maza - Concejal Urbanismo del Ayuntamiento de Santander; Isabel Gómez-Barreda - Concejala de Familia, Bienestar e Igualdad del Ayuntamiento de Santander

• 19 de Septiembre de 2009 - Asamblea AVV, Presentación ARU. Parlamento de Cantabria. Ponente: José Mª Cárdenas Arnedo - Técnico del Ayuntamiento de Santander;

• 16 de Febrero de 2010 - Reunión con Ministra de Vivienda. Visita al Barrio del Cabildo de Arriba por la Ministra. Beatriz Corredor Sierra - Ministra de Vivienda.

Finalmente señalar que, de forma continua, a la Asamblea de la Asociación de Vecinos se convocaron por el Ayuntamiento de Santander (a través de la Oficina Municipal para la Recuperación de El Cabildo de Arriba y la Sociedad de Vivienda y Suelo de Santander), reuniones con los propietarios de los edificios.

Al margen de todas estas reuniones, se han mantenido constante y fluida relación entre la Asociación de Vecinos y las Administraciones, Ministerio de Vivienda y Delegación del Gobierno en Cantabria, Gobierno de Cantabria y Ayuntamiento de Santander.


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14.- Diagnóstico y conclusiones

A modo de diagnóstico, cabe destacar que a día de hoy el Cabildo es un barrio en el corazón de la ciudad, situado frente a la Plaza del Ayuntamiento, en el que parte de los edificios ya no existen, quedando vacíos sus solares, y los que se mantienen en pie cuentan con multitud de viviendas vacías.

Además las condiciones de las viviendas que permanecen en pie y el germen preexistente dan lugar a que se retroalimenten las posibles patologías, accediendo a las mismas los colectivos con más carencias económicas y sociales, que a su vez no van a poder mejorar el estado actual de los inmuebles.

Esto unido a la imposibilidad de rehabilitación, con condiciones de habitabilidad y accesibilidad adecuadas por el propio parcelario existente, así como de la dotación de aparcamiento y nuevo tejido comercial adaptado a los requisitos actuales llevan a concluir la necesidad de intervenir de una forma integral en el barrio, desde el liderazgo y compromiso de las Administraciones Públicas competentes en el que se fomente la reconstrucción del barrio, la vuelta de su población tradicional, y la reintegración mediante políticas sociales de los focos de exclusión existentes.

Por otra parte, para gran parte de la población, el Cabildo de Arriba sigue teniendo la imagen de barrio marginal y conflictivo, pese a que en la actualidad sólo existen focos puntuales de distorsión de la vida social de la zona.

Como conclusión y síntesis de todos los análisis realizados hasta el momento, se extrae del estudio sociológico realizado el siguiente diagnóstico, como reflejo de la totalidad de los aspectos que dan lugar a la situación en el barrio del Cabildo de Arriba:

“La necesidad de la puesta en marcha de actuaciones de recuperación integral de la zona es evidente, tal y como refleja el presente análisis. La actual situación urbanística y arquitectónica

del barrio está condicionando la realidad social del mismo y su

imagen externa. Sin embargo, la situación social normalizada de una buena parte de los residentes, junto con la voluntad de participar tanto a nivel personal como a nivel comunitario en el proceso de recuperación, ponen de manifiesto la existencia de condiciones óptimas para la intervención (social y urbanística).

La zona se va a ver afectada, previsiblemente, por acciones urbanísticas de gran calado y esto es algo conocido y deseado por una gran parte de los vecinos, pero ello va a ocasionar CAMBIOS IMPORTANTES, cambios que afectarán a todas las áreas del entorno personal, familiar y comunitario de todos los residentes en el Cabildo de Arriba:

• En primer lugar, es previsible que muchas familias sufran problemas económicos severos debidos fundamentalmente a los bajos ingresos económicos de que disponen y a la carga que supondrá enfrentar los costes del estudio de estructuras, estudios geotécnicos, rehabilitación y/o edificación, derribos, permisos, licencias, tasas, etc.

• En segundo lugar, parece lógico pensar que esta situación trascenderá lo meramente económico, afectando directamente a la dinámica familiar y comunitaria, siendo posible que la buena disposición manifestada inicialmente por la gran mayoría de los vecinos, se torne en conflicto, hostilidad y desconfianza.

• En el ámbito de lo comunitario, los primeros síntomas de ausencia de conciencia colectiva y de vecindad, evidencian la necesidad de un trabajo comunitario de zona que refuerce la actitud positiva e implicada del inicio del citado proceso. La presencia de un profesional específico de lo social (trabajador social) será fundamental, reforzando así el papel actual de las asociaciones que trabajan en la zona”.

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Anejo. Estructura de la propiedad de las zonas ARU

A continuación se aporta la relación de propiedades incluidos en las zonas de previsible mayor intervención (zonas incluidas en el ARU. Los datos son de Marzo de 2011 y su fuente es la Dirección General del Catastro.

En las tablas se incluyen tres abreviaturas, correspondientes a los siguientes conceptos:

D.H. Parcela con varios inmuebles (division horizontal)S.S.E. Suelos sin edificar, obras de urbanización y jardineríaP.U.I. Parcela con un unico inmueble


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REFERENCIA CATASTRAL LOCALIZACIÓN TIPO DE FINCASUPERFICIE D.H. /

P.U.I (m2c)SUPERFICIE S.S.E

(m2) Nº PROPIETARIOS

4525221VP3142F0001ZP CL SANTA MARIA EGIPCIACA 1 Suelo 39008 SANTANDER (CANTABRIA) S.S.E 71 14525216VP3142F0001EP CL SAN PEDRO 6(C) Suelo 39008 SANTANDER (CANTABRIA) S.S.E 315 14525215VP3142F0001JP CL HOSPITAL 12(I) Es:E Pl:00 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 37 14525215VP3142F0002KA CL HOSPITAL 12(I) Es:E Pl:00 Pt:02 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 92 14525215VP3142F0003LS CL HOSPITAL 12(I) Es:E Pl:01 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 75 14525212VP3142F0000SO CL GARMENDIA 7(I) Suelo 39008 SANTANDER (CANTABRIA) S.S.E 115 44525227VP3142F0001YP CL SAN PEDRO 6(I) Suelo 39008 SANTANDER (CANTABRIA) S.S.E 132 194525228VP3142F0000FO CL SAN PEDRO 4 Es:S Pl:UE Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 968 84525228VP3142F0001GP CL SAN PEDRO 4 Es:E Pl:SM Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 258 14525228VP3142F0002HA CL SAN PEDRO 4 Es:E Pl:00 Pt:A 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 159 14525228VP3142F0007ZH CL SAN PEDRO 4 Es:E Pl:01 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 149 14525226VP3142F0001BP CL SAN PEDRO 6(B) Suelo 39008 SANTANDER (CANTABRIA) S.S.E 67 194525230VP3142F0001YP CL HOSPITAL 20 Suelo 39008 SANTANDER (CANTABRIA) S.S.E 123 14525229VP3142F0001QP CL HOSPITAL 22 Suelo 39008 SANTANDER (CANTABRIA) S.S.E 125 14525225VP3142F0001AP CL SAN PEDRO 6 Es:E Pl:00 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 54 14525225VP3142F0002SA CL SAN PEDRO 6 Es:E Pl:00 Pt:02 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 69 14525225VP3142F0003DS CL SAN PEDRO 6 Es:E Pl:EN Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 101 14525225VP3142F0004FD CL SAN PEDRO 6 Es:E Pl:01 Pt:DR 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 68 14525225VP3142F0005GF CL SAN PEDRO 6 Es:E Pl:01 Pt:IZ 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 38 14525225VP3142F0006HG CL SAN PEDRO 6 Es:E Pl:02 Pt:DR 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 68 14525225VP3142F0007JH CL SAN PEDRO 6 Es:E Pl:02 Pt:IZ 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 38 14525225VP3142F0008KJ CL SAN PEDRO 6 Es:E Pl:03 Pt:DR 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 68 14525225VP3142F0009LK CL SAN PEDRO 6 Es:E Pl:03 Pt:IZ 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 38 14525225VP3142F0010JH CL SAN PEDRO 6 Es:E Pl:04 Pt:DR 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 68 14525225VP3142F0011KJ CL SAN PEDRO 6 Es:E Pl:04 Pt:IZ 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 38 24525225VP3142F0012LK CL SAN PEDRO 6 Es:E Pl:+1 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 95 1

4525224VP3142F0001WP CL SAN PEDRO 8 Es:E Pl:00 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 76 24525224VP3142F0002EA CL SAN PEDRO 8 Es:E Pl:01 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 93 14525224VP3142F0003RS CL SAN PEDRO 8 Es:E Pl:02 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 93 14525224VP3142F0004TD CL SAN PEDRO 8 Es:E Pl:03 Pt:DR 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 45 14525224VP3142F0005YF CL SAN PEDRO 8 Es:E Pl:03 Pt:IZ 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 48 14525223VP3142F0001HP CL SAN PEDRO 10 Es:E Pl:00 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 194 14525223VP3142F0002JA CL SAN PEDRO 10 Es:E Pl:01 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 102 14525223VP3142F0003KS CL SAN PEDRO 10 Es:E Pl:02 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 102 14525223VP3142F0004LD CL SAN PEDRO 10 Es:E Pl:03 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 102 14525223VP3142F0005BF CL SAN PEDRO 10 Es:E Pl:+1 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 69 44525220VP3142F0001SP CL GARMENDIA 17 Es:E Pl:00 Pt:DR 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 50 14525220VP3142F0002DA CL GARMENDIA 17 Es:E Pl:00 Pt:IZ 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 36 14525220VP3142F0003FS CL GARMENDIA 17 Es:E Pl:01 Pt:DR 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 49 14525220VP3142F0004GD CL GARMENDIA 17 Es:E Pl:01 Pt:IZ 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 53 14525220VP3142F0005HF CL GARMENDIA 17 Es:E Pl:+1 Pt:DR 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 48 24525220VP3142F0006JG CL GARMENDIA 17 Es:E Pl:+1 Pt:IZ 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 52 24525219VP3142F0000YO CL GARMENDIA 15 Suelo 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 175 14525219VP3142F0002IA CL GARMENDIA 15 Es:E Pl:00 Pt:02 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 22 14525219VP3142F0004PD CL GARMENDIA 15 Es:E Pl:00 Pt:DR 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 49 14525219VP3142F0005AF CL GARMENDIA 15 Es:E Pl:00 Pt:IZ 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 34 14525219VP3142F0006SG CL GARMENDIA 15 Es:E Pl:01 Pt:DR 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 48 14525219VP3142F0007DH CL GARMENDIA 15 Es:E Pl:01 Pt:IZ 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 51 14525219VP3142F0008FJ CL GARMENDIA 15 Es:E Pl:02 Pt:DR 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 51 14525219VP3142F0009GK CL GARMENDIA 15 Es:E Pl:02 Pt:IZ 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 53 14525219VP3142F0010DH CL GARMENDIA 15 Es:E Pl:03 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 51 14525218VP3142F0001ZP CL GARMENDIA 13 Es:E Pl:00 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 122 14525218VP3142F0002XA CL GARMENDIA 13 Es:E Pl:EN Pt:DR 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 55 14525218VP3142F0003MS CL GARMENDIA 13 Es:E Pl:EN Pt:IZ 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 62 14525218VP3142F0004QD CL GARMENDIA 13 Es:E Pl:01 Pt:DR 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 86 14525218VP3142F0004QD CL GARMENDIA 13 Es:E Pl:01 Pt:DR 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 86 94525218VP3142F0005WF CL GARMENDIA 13 Es:E Pl:01 Pt:IZ 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 54 1

SECTOR DE SUELO URBANO NO CONSOLIDADO

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53



(m2) PROPIETARIO

4525218VP3142F0006EG CL GARMENDIA 13 Es:E Pl:02 Pt:DR 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 86 14525218VP3142F0007RH CL GARMENDIA 13 Es:E Pl:02 Pt:IZ 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 54 14525218VP3142F0008TJ CL GARMENDIA 13 Es:E Pl:03 Pt:DR 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 79 24525218VP3142F0009YK CL GARMENDIA 13 Es:E Pl:03 Pt:CN 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 18 14525218VP3142F0010RH CL GARMENDIA 13 Es:E Pl:03 Pt:IZ 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 62 14525218VP3142F0011TJ CL GARMENDIA 13 Es:E Pl:+1 Pt:DR 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 45 14525218VP3142F0012YK CL GARMENDIA 13 Es:E Pl:+1 Pt:IZ 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 15 34525209VP3142F0001DP CL GARMENDIA 7 Es:E Pl:00 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 64 14525209VP3142F0002FA CL GARMENDIA 7 Es:E Pl:00 Pt:02 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 348 14525209VP3142F0003GS CL GARMENDIA 7 Es:E Pl:01 Pt:A 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 29 14525209VP3142F0005JF CL GARMENDIA 7 Es:E Pl:02 Pt:DR 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 81 14525209VP3142F0005JF CL GARMENDIA 7 Es:E Pl:02 Pt:DR 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 81 24525209VP3142F0007LH CL GARMENDIA 7 Es:E Pl:03 Pt:DR 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 71 24525209VP3142F0008BJ CL GARMENDIA 7 Es:E Pl:03 Pt:IZ 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 10 24525209VP3142F0009ZK CL GARMENDIA 7 Es:E Pl:+1 Pt:DR 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 29 14525209VP3142F0010LH CL GARMENDIA 7 Es:E Pl:+1 Pt:IZ 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 16 14525209VP3142F0011BJ CL GARMENDIA 7 Es:E Pl:+1 Pt:CN 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 29 24525209VP3142F0012ZK CL GARMENDIA 7 Es:E Pl:01 Pt:B 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 23 14525209VP3142F0013XL CL GARMENDIA 7 Es:E Pl:01 Pt:C 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 30 14525208VP3142F0001RP CL HOSPITAL 8 Es:E Pl:00 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 183 14525208VP3142F0002TA CL HOSPITAL 8 Es:E Pl:00 Pt:02 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 3 14525208VP3142F0003YS CL HOSPITAL 8 Es:E Pl:00 Pt:03 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 322 14525208VP3142F0004UD CL HOSPITAL 8 Es:E Pl:01 Pt:DR 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 161 14525208VP3142F0005IF CL HOSPITAL 8 Es:E Pl:01 Pt:IZ 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 149 1

4525208VP3142F0006OG CL HOSPITAL 8 Es:E Pl:02 Pt:0A 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 95 14525208VP3142F0007PH CL HOSPITAL 8 Es:E Pl:02 Pt:0B 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 62 14525208VP3142F0008AJ CL HOSPITAL 8 Es:E Pl:02 Pt:0C 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 59 14525208VP3142F0009SK CL HOSPITAL 8 Es:E Pl:02 Pt:0D 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 86 14525208VP3142F0010PH CL HOSPITAL 8 Es:E Pl:03 Pt:0A 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 119 14525208VP3142F0011AJ CL HOSPITAL 8 Es:E Pl:03 Pt:0B 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 38 14525208VP3142F0012SK CL HOSPITAL 8 Es:E Pl:03 Pt:0C 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 59 14525208VP3142F0013DL CL HOSPITAL 8 Es:E Pl:03 Pt:0D 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 86 24525208VP3142F0014FB CL HOSPITAL 8 Es:E Pl:04 Pt:0A 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 95 14525208VP3142F0015GZ CL HOSPITAL 8 Es:E Pl:04 Pt:0B 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 62 34525208VP3142F0016HX CL HOSPITAL 8 Es:E Pl:04 Pt:0C 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 59 24525208VP3142F0017JM CL HOSPITAL 8 Es:E Pl:04 Pt:0D 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 86 24525208VP3142F0018KQ CL HOSPITAL 8 Es:E Pl:+1 Pt:A 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 55 14525208VP3142F0019LW CL HOSPITAL 8 Es:E Pl:+1 Pt:B 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 51 14525208VP3142F0020JM CL HOSPITAL 8 Es:E Pl:+1 Pt:0C 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 49 14525208VP3142F0021KQ CL HOSPITAL 8 Es:E Pl:+1 Pt:D 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 52 14525213VP3142F0001XP CL HOSPITAL 10 Es:E Pl:00 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 101 14525213VP3142F0002MA CL HOSPITAL 10 Es:E Pl:00 Pt:02 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 14 14525213VP3142F0003QS CL HOSPITAL 10 Es:E Pl:00 Pt:03 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 325 1

4525213VP3142F0004WD CL HOSPITAL 10 Es:E Pl:01 Pt:DR 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 139 24525213VP3142F0005EF CL HOSPITAL 10 Es:E Pl:01 Pt:IZ 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 146 2



54

REFERENCIA CATASTRAL LOCALIZACIÓN TIPO DE FINCA SUPERFICIE D.H. / P.U.I (m2c)

SUPERFICIE S.S.E (m2)

PROPIETARIO

4525213VP3142F0006RG CL HOSPITAL 10 Es:E Pl:02 Pt:DR 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 139 14525213VP3142F0007TH CL HOSPITAL 10 Es:E Pl:02 Pt:IZ 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 146 14525213VP3142F0008YJ CL HOSPITAL 10 Es:E Pl:03 Pt:DR 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 139 24525213VP3142F0009UK CL HOSPITAL 10 Es:E Pl:03 Pt:IZ 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 146 14525213VP3142F0010TH CL HOSPITAL 10 Es:E Pl:04 Pt:DR 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 139 24525213VP3142F0011YJ CL HOSPITAL 10 Es:E Pl:04 Pt:IZ 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 146 24525213VP3142F0012UK CL HOSPITAL 10 Es:E Pl:+1 Pt:DA 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 63 34525213VP3142F0013IL CL HOSPITAL 10 Es:E Pl:+1 Pt:DB 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 48 1

4525213VP3142F0014OB CL HOSPITAL 10 Es:E Pl:+1 Pt:IA 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 48 54525213VP3142F0015PZ CL HOSPITAL 10 Es:E Pl:+1 Pt:IB 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 15 14525213VP3142F0016AX CL HOSPITAL 10 Es:E Pl:+1 Pt:IC 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 52 14525214VP3142F0006DG CL HOSPITAL 12 Suelo 39008 SANTANDER (CANTABRIA) S.S.E. 145 94525233VP3142F0008JJ CL HOSPITAL 14 Suelo 39008 SANTANDER (CANTABRIA) S.S.E. 118 4

4525232VP3142F0004RD CL HOSPITAL 16 Suelo 39008 SANTANDER (CANTABRIA) S.S.E. 107 14525231VP3142F0001GP CL HOSPITAL 18 Es:E Pl:00 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 104 14525231VP3142F0002HA CL HOSPITAL 18 Es:E Pl:01 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 126 14525231VP3142F0003JS CL HOSPITAL 18 Es:E Pl:02 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 126 14525231VP3142F0004KD CL HOSPITAL 18 Es:E Pl:03 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 126 14525231VP3142F0005LF CL HOSPITAL 18 Es:E Pl:+1 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 54 4

4525205VP3142F0001MP CL LIMON 3 Es:E Pl:00 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 88 14525205VP3142F0002QA CL LIMON 3 Es:E Pl:01 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 109 14525205VP3142F0003WS CL LIMON 3 Es:E Pl:+1 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 64 14324037VP3142C0001EY CL ALTA 7(A) 39008 SANTANDER (CANTABRIA) P.U.I 202 14324033VP3142C0001DY CL SOTILEZA RAMPA 8(B) Suelo 39002 SANTANDER (CANTABRIA) S.S.E. 622 1


GOBIERNOdeCANTABRIA



CVE-2

013-1

6275



55



PROPIETARIO

4324029VP3142C0001RY CL ALTA 7 Es:E Pl:00 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 133 14324029VP3142C0002TU CL ALTA 7 Es:E Pl:01 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 153 14324029VP3142C0003YI CL ALTA 7 Es:E Pl:02 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 153 1

4324029VP3142C0004UO CL ALTA 7 Es:E Pl:03 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 153 14324029VP3142C0005IP CL ALTA 7 Es:E Pl:04 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 151 14324029VP3142C0006OA CL ALTA 7 Es:E Pl:+1 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 71 14324028VP3142C0001KY CL ALTA 9 Es:E Pl:00 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 77 14324028VP3142C0002LU CL ALTA 9 Es:E Pl:01 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 105 14324028VP3142C0003BI CL ALTA 9 Es:E Pl:02 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 105 14324028VP3142C0004ZO CL ALTA 9 Es:E Pl:03 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 105 24324028VP3142C0005XP CL ALTA 9 Es:E Pl:04 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 105 14324028VP3142C0006MA CL ALTA 9 Es:E Pl:05 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 105 14324028VP3142C0007QS CL ALTA 9 Es:E Pl:+1 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 53 14324027VP3142C0000IT CL ALTA 11 Suelo 39008 SANTANDER (CANTABRIA) S.S.E. 8

4324026VP3142C0001MY CL ALTA 13 Es:P Pl:AR Pt:TE 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 61 14324026VP3142C0002QU CL ALTA 13 Es:E Pl:00 Pt:0B 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 13 14324026VP3142C0003WI CL ALTA 13 Es:E Pl:01 Pt:DR 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 42 14324026VP3142C0004EO CL ALTA 13 Es:E Pl:01 Pt:IZ 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 41 14324026VP3142C0005RP CL ALTA 13 Es:E Pl:02 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 94 14324026VP3142C0006TA CL ALTA 13 Es:E Pl:03 Pt:DR 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 51 14324026VP3142C0007YS CL ALTA 13 Es:E Pl:03 Pt:IZ 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 42 14324026VP3142C0008UD CL ALTA 13 Es:E Pl:04 Pt:DR 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 41 14324026VP3142C0009IF CL ALTA 13 Es:E Pl:04 Pt:IZ 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 50 14324026VP3142C0010YS CL ALTA 13 Es:E Pl:+1 Pt:DR 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 25 14324026VP3142C0011UD CL ALTA 13 Es:E Pl:+1 Pt:IZ 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 20 24324025VP3142C0001FY CL ALTA 15 Es:E Pl:00 Pt:DR 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 51 14324025VP3142C0002GU CL ALTA 15 Es:E Pl:00 Pt:CN 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 15 14324025VP3142C0003HI CL ALTA 15 Es:E Pl:00 Pt:IZ 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 79 14324025VP3142C0004JO CL ALTA 15 Es:E Pl:01 Pt:DR 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 80 14324025VP3142C0005KP CL ALTA 15 Es:E Pl:01 Pt:IZ 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 80 14324025VP3142C0006LA CL ALTA 15 Es:E Pl:02 Pt:DR 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 80 14324025VP3142C0007BS CL ALTA 15 Es:E Pl:02 Pt:IZ 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 80 14324025VP3142C0008ZD CL ALTA 15 Es:E Pl:03 Pt:DR 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 80 14324025VP3142C0009XF CL ALTA 15 Es:E Pl:03 Pt:IZ 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 80 24324025VP3142C0010BS CL ALTA 15 Es:E Pl:+1 Pt:DR 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 74 14324025VP3142C0011ZD CL ALTA 15 Es:E Pl:+1 Pt:IZ 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 84 24324024VP3142C0001TY CL ALTA 17 Es:E Pl:00 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 43 14324024VP3142C0002YU CL ALTA 17 Es:E Pl:00 Pt:02 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 68 44324024VP3142C0003UI CL ALTA 17 Es:E Pl:00 Pt:03 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 32 24324024VP3142C0004IO CL ALTA 17 Es:E Pl:00 Pt:04 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 50 24324024VP3142C0005OP CL ALTA 17 Es:E Pl:00 Pt:05 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 33 24324024VP3142C0006PA CL ALTA 17 Es:E Pl:00 Pt:06 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 19 24324024VP3142C0007AS CL ALTA 17 Es:E Pl:01 Pt:DR 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 94 14324024VP3142C0008SD CL ALTA 17 Es:E Pl:01 Pt:IZ 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 101 14324024VP3142C0009DF CL ALTA 17 Es:E Pl:02 Pt:DC 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 50 14324024VP3142C0010AS CL ALTA 17 Es:E Pl:02 Pt:DB 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 47 14324024VP3142C0011SD CL ALTA 17 Es:E Pl:02 Pt:IZ 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 98 14324024VP3142C0012DF CL ALTA 17 Es:E Pl:03 Pt:DC 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 50 14324024VP3142C0013FG CL ALTA 17 Es:E Pl:03 Pt:DB 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 47 24324024VP3142C0014GH CL ALTA 17 Es:E Pl:03 Pt:IZ 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 98 14324024VP3142C0015HJ CL ALTA 17 Es:E Pl:04 Pt:DA 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 50 14324024VP3142C0016JK CL ALTA 17 Es:E Pl:04 Pt:DB 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 47 24324024VP3142C0017KL CL ALTA 17 Es:E Pl:04 Pt:IZ 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 98 24324024VP3142C0018LB CL ALTA 17 Es:E Pl:+1 Pt:D1 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 37 14324024VP3142C0019BZ CL ALTA 17 Es:E Pl:+1 Pt:IA 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 50 14324024VP3142C0020KL CL ALTA 17 Es:I Pl:+1 Pt:0B 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 38 14324024VP3142C0021LB CL ALTA 17 Es:E Pl:+1 Pt:D2 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 38 1

C/ALTA Nº 7-9-11-13-15-17


56



(m2) PROPIETARIO

4324022VP3142C0001PY CL ALTA 21 Es:E Pl:00 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 185 14324022VP3142C0002AU CL ALTA 21 Es:E Pl:01 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 97 24324022VP3142C0003SI CL ALTA 21 Es:E Pl:02 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 100 1

4324022VP3142C0004DO CL ALTA 21 Es:E Pl:03 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 100 14324021VP3142C0001QY CL ALTA 23 Pl:00 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 27 14324021VP3142C0003EI CL ALTA 23 Pl:01 Pt:DR 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 62 2

4324021VP3142C0004RO CL ALTA 23 Pl:01 Pt:IZ 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 86 14324021VP3142C0005TP CL ALTA 23 Pl:02 Pt:DR 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 63 14324021VP3142C0006YA CL ALTA 23 Pl:02 Pt:IZ 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 86 14324021VP3142C0007US CL ALTA 23 Pl:03 Pt:DR 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 63 14324021VP3142C0008ID CL ALTA 23 Pl:03 Pt:IZ 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 86 14324021VP3142C0009OF CL ALTA 23 Pl:+1 Pt:DR 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 44 14324021VP3142C0010US CL ALTA 23 Pl:+1 Pt:CN 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 8 14324021VP3142C0011ID CL ALTA 23 Pl:+1 Pt:IZ 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 51 2

4324021VP3142C2001BW CL ALTA 23 Pl:00 Pt:02 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 125 24324038VP3142C0001SY CL ALTA 23(B) Suelo 39008 SANTANDER (CANTABRIA) S.S.E. 100 24324020VP3142C0001GY CL ALTA 25 Es:E Pl:00 Pt:DR 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 77 14324020VP3142C0002HU CL ALTA 25 Es:E Pl:00 Pt:IZ 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 85 14324020VP3142C0003JI CL ALTA 25 Es:E Pl:01 Pt:DR 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 99 1

4324020VP3142C0004KO CL ALTA 25 Es:E Pl:01 Pt:IZ 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 80 14324020VP3142C0005LP CL ALTA 25 Es:E Pl:02 Pt:DR 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 99 14324020VP3142C0006BA CL ALTA 25 Es:E Pl:02 Pt:IZ 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 80 14324020VP3142C0007ZS CL ALTA 25 Es:E Pl:03 Pt:DR 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 99 14324020VP3142C0008XD CL ALTA 25 Es:E Pl:03 Pt:IZ 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 80 24324020VP3142C0009MF CL ALTA 25 Es:E Pl:+1 Pt:DR 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 98 14324020VP3142C0010ZS CL ALTA 25 Es:E Pl:+1 Pt:IZ 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 79 14324020VP3142C0011XD CL ALTA 25 Es:E Pl:+2 Pt:DR 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 30 14324020VP3142C0012MF CL ALTA 25 Es:E Pl:+2 Pt:IZ 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 34 14324019VP3142C0001PY CL ALTA 27 Es:E Pl:00 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 97 14324019VP3142C0002AU CL ALTA 27 Es:E Pl:01 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 62 24324019VP3142C0003SI CL ALTA 27 Es:E Pl:02 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 66 1

4324019VP3142C0004DO CL ALTA 27 Es:E Pl:03 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 66 24324019VP3142C0005FP CL ALTA 27 Es:E Pl:04 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 66 14324019VP3142C0006GA CL ALTA 27 Es:E Pl:+1 Pt:A 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 37 14324019VP3142C0007HS CL ALTA 27 Es:E Pl:+1 Pt:B 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 37 14324018VP3142C0001QY CL ALTA 29 Es:E Pl:00 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 69 14324018VP3142C0002WU CL ALTA 29 Es:E Pl:01 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 66 14324018VP3142C0003EI CL ALTA 29 Es:E Pl:02 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 68 1

4324018VP3142C0004RO CL ALTA 29 Es:E Pl:03 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 67 24324018VP3142C0005TP CL ALTA 29 Es:E Pl:04 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 72 14324018VP3142C0006YA CL ALTA 29 Es:E Pl:+1 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 66 1

C/ALTA Nº 21-23-23 (B)-25-27-29

GOBIERNOdeCANTABRIA



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PROPIETARIO

4625701VP3142F0001XP CL RUAMENOR 7 Es:E Pl:00 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 49 14625701VP3142F0002MA CL RUAMENOR 7 Es:E Pl:01 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 55 14625701VP3142F0003QS CL RUAMENOR 7 Es:E Pl:02 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 58 1

4625701VP3142F0004WD CL RUAMENOR 7 Es:E Pl:03 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 58 14625701VP3142F0005EF CL RUAMENOR 7 Es:E Pl:04 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 58 14625713VP3142F0000PO CL HOSPITAL 13 Suelo 39008 SANTANDER (CANTABRIA) S.S.E. 83 14625712VP3142F0000QO CL HOSPITAL 15 Suelo 39008 SANTANDER (CANTABRIA) S.S.E. 89 24625711VP3142F0001HP CL HOSPITAL 17 Es:E Pl:00 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 56 14625711VP3142F0002JA CL HOSPITAL 17 Es:E Pl:01 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 58 14625711VP3142F0003KS CL HOSPITAL 17 Es:E Pl:02 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 63 14625711VP3142F0004LD CL HOSPITAL 17 Es:E Pl:03 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 63 14625711VP3142F0005BF CL HOSPITAL 17 Es:E Pl:+1 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 47 14625707VP3142F0000YO CL RUAMAYOR 14 Suelo 39008 SANTANDER (CANTABRIA) S.S.E. 130 14625706VP3142F0000BO CL RUAMAYOR 12 Suelo 39008 SANTANDER (CANTABRIA) S.S.E. 123 14625702VP3142F0000UO CL RUAMENOR 5 Suelo 39008 SANTANDER (CANTABRIA) S.S.E. 167 14625703VP3142F0000HO CL RUAMENOR 1 Suelo 39008 SANTANDER (CANTABRIA) S.S.E. 297 1

C/RUAMENOR Nº 1-5-7 ; C/CUESTA DEL HOSPITAL Nº 13-15-17; C/RUAMAYOR Nº 12-14


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PROPIETARIO

4525403VP3142F0001DP CL ALTA 12 Es:E Pl:00 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 50 44525403VP3142F0002FA CL ALTA 12 Es:E Pl:00 Pt:02 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 65 44525403VP3142F0003GS CL ALTA 12 Es:E Pl:00 Pt:03 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 30 44525403VP3142F0004HD CL ALTA 12 Es:E Pl:01 Pt:DR 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 54 14525403VP3142F0005JF CL ALTA 12 Es:E Pl:01 Pt:IZ 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 53 24525403VP3142F0006KG CL ALTA 12 Es:E Pl:02 Pt:DR 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 54 14525403VP3142F0007LH CL ALTA 12 Es:E Pl:02 Pt:IZ 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 53 24525403VP3142F0008BJ CL ALTA 12 Es:E Pl:03 Pt:DR 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 54 14525403VP3142F0009ZK CL ALTA 12 Es:E Pl:03 Pt:IZ 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 53 14525403VP3142F0010LH CL ALTA 12 Es:E Pl:+1 Pt:DR 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 53 14525403VP3142F0011BJ CL ALTA 12 Es:E Pl:+1 Pt:CN 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 23 14525403VP3142F0012ZK CL ALTA 12 Es:E Pl:+1 Pt:IZ 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 30 14525404VP3142F0001XP CL ALTA 10 Es:E Pl:00 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 26 14525404VP3142F0002MA CL ALTA 10 Es:E Pl:01 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 34 14525404VP3142F0003QS CL ALTA 10 Es:E Pl:02 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 34 1

4525404VP3142F0004WD CL ALTA 10 Es:E Pl:03 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 34 24525404VP3142F0005EF CL ALTA 10 Es:E Pl:04 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 34 14525404VP3142F0006RG CL ALTA 10 Es:E Pl:+1 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 19 14525405VP3142F0001IP CL ALTA 8 Suelo 39008 SANTANDER (CANTABRIA) S.S.E. 167 1

4525406VP3142F0000HO CL ALTA 6 Suelo 39008 SANTANDER (CANTABRIA) S.S.E. 150 224525407VP3142F0001EP CL ALTA 4 Suelo 39008 SANTANDER (CANTABRIA) S.S.E. 286 14525410VP3142F0001EP CL SAN PEDRO 1 Es:E Pl:00 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 22 14525410VP3142F0002RA CL SAN PEDRO 1 Es:E Pl:00 Pt:02 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 22 14525410VP3142F0003TS CL SAN PEDRO 1 Es:E Pl:00 Pt:03 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 46 24525410VP3142F0004YD CL SAN PEDRO 1 Es:E Pl:01 Pt:DR 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 48 14525410VP3142F0005UF CL SAN PEDRO 1 Es:E Pl:01 Pt:IZ 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 56 14525410VP3142F0006IG CL SAN PEDRO 1 Es:E Pl:02 Pt:DR 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 48 14525410VP3142F0007OH CL SAN PEDRO 1 Es:E Pl:02 Pt:IZ 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 56 14525410VP3142F0008PJ CL SAN PEDRO 1 Es:E Pl:03 Pt:DR 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 48 14525410VP3142F0009AK CL SAN PEDRO 1 Es:E Pl:03 Pt:IZ 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 56 14525410VP3142F0010OH CL SAN PEDRO 1 Es:E Pl:04 Pt:DR 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 48 14525410VP3142F0011PJ CL SAN PEDRO 1 Es:E Pl:04 Pt:IZ 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 56 14525410VP3142F0012AK CL SAN PEDRO 1 Es:E Pl:+1 Pt:DR 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 41 14525410VP3142F0013SL CL SAN PEDRO 1 Es:E Pl:+1 Pt:IZ 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 18 14525411VP3142F0001SP CL HOSPITAL 26 Es:E Pl:00 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 99 14525411VP3142F0002DA CL HOSPITAL 26 Es:E Pl:00 Pt:02 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 6 14525411VP3142F0002DA CL HOSPITAL 26 Es:E Pl:00 Pt:02 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 6 14525411VP3142F0003FS CL HOSPITAL 26 Es:E Pl:EN Pt:DR 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 52 14525411VP3142F0004GD CL HOSPITAL 26 Es:E Pl:EN Pt:IZ 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 67 14525411VP3142F0005HF CL HOSPITAL 26 Es:E Pl:01 Pt:DR 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 52 14525411VP3142F0006JG CL HOSPITAL 26 Es:E Pl:01 Pt:IZ 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 67 14525411VP3142F0007KH CL HOSPITAL 26 Es:E Pl:02 Pt:DR 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 52 14525411VP3142F0008LJ CL HOSPITAL 26 Es:E Pl:02 Pt:IZ 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 67 14525411VP3142F0008LJ CL HOSPITAL 26 Es:E Pl:02 Pt:IZ 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 67 1

4525411VP3142F0009BK CL HOSPITAL 26 Es:E Pl:03 Pt:DR 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 52 14525411VP3142F0010KH CL HOSPITAL 26 Es:E Pl:03 Pt:IZ 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 67 14525411VP3142F0011LJ CL HOSPITAL 26 Es:E Pl:04 Pt:DR 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 47 1

4525411VP3142F0012BK CL HOSPITAL 26 Es:E Pl:04 Pt:IZ 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 45 14525411VP3142F0013ZL CL HOSPITAL 26 Es:E Pl:+1 Pt:01 39008 SANTANDER (CANTABRIA) D.H. 34 1

C/ALTA Nº 4-6-8-10-12; C/SAN PEDRO Nº 1; C/CUESTA DEL HOSPITAL Nº 26

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Septiembre, 2013



MEMORIA ORDENACIÓN

P.E.P.R.I Cabildo de Arriba Memoria de ordenación

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Contenido

1.- Conveniencia y oportunidad del Plan Especial ............................ 3 2.- Objetivos y criterios ..................................................................... 4

2.1.- Objetivo principal ..................................................................... 4 2.2.- Objetivos urbanísticos ............................................................. 7

3.- Condiciones para la reestructuración de algunas zonas ............. 9 4.- Ordenación propuesta ............................................................... 10

4.1.- Análisis de alternativas .......................................................... 10 4.2.- Descripción de la solución adoptada ....................................... 16 4.3.- Accesibilidad ......................................................................... 30

5.- Zonificación y Ordenación pormenorizada................................ 34 5.1.- Nueva edificación en Suelo Urbano No Consolidado ............... 35 5.2.- Renovación en ámbitos de intervención unitaria ..................... 36 5.3.- Restantes zonas de edificación .............................................. 36 5.4.- Resumen de superficies de la zonificación.............................. 38 5.5.- Cumplimiento de las normas de aplicación directa .................. 39 5.6.- Cumplimiento de las determinaciones del PGOU .................... 41 5.7.- Cumplimiento de las determinaciones en materia sectorial ..... 43

6.- Gestión ....................................................................................... 47 6.1.- Estrategia general .................................................................. 47 6.2.- Integración de otras iniciativas de gestión y financiación ........ 51

7.- Criterios de urbanización ........................................................... 51 8.- Criterios para los usos del suelo y la edificación ....................... 52

8.1.- Volumetría de la edificación ................................................... 53

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1.- Conveniencia y oportunidad del Plan Especial

En el ámbito objeto de Plan Especial concurren en la actualidad motivos de conveniencia para intervenir en el mismo, pero también de oportunidad.

Conveniencia, porque tal y como se desprende de la información urbanística, la parte tradicional del área se encuentra en un estado límite de deterioro siendo precisa la intervención sobre los elementos edificatorios más vulnerables, así como la atención a las necesidades sociales del barrio, para evitar que éste se convierta en un gran solar con altos índices de marginalidad retroalimentada por la propia situación de los inmuebles.

Conveniencia, porque la presencia de una trama tradicional en una ciudad donde ésta es muy escasa y de elementos arquitectónicos o formas urbanas dignas de preservar, pueden verse afectadas por la situación anterior, siendo adecuado intervenir y proteger en un mismo momento.

Oportunidad, porque la reciente aprobación del Plan General legitima la redacción de un Plan Especial, porque existe voluntad municipal para ello, y porque la conciencia social, consenso entre Administraciones y Asociación de Vecinos, apoyan que éste deba ser el momento de abordar dicho Plan Especial programado por el planeamiento general para el Primer Cuatrienio.

Además, existe una voluntad ciudadana, trasladada a la última normativa aprobada sobre la materia, de velar y potenciar la regeneración urbana de las ciudades, utilizando la rehabilitación como eje de los procesos urbanísticos. Esta voluntad se traduce en los planes estatales de rehabilitación, regeneración y renovación urbana, con fuertes incentivos para este tipo de actuaciones y como documento con competencias directas en esta materia, pero también en la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible y el Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores

hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa, que dan un giro a la tradicional generación de nuevo suelo urbanizado, apostando por la reutilización y recuperación del existente, tal y como se promulga desde Europa y establecen los principios de sostenibilidad.

Memoria de ordenación P.E.P.R.I Cabildo de Arriba

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2.- Objetivos y criterios

2.1.- Objetivo principal

El pasado del barrio, como núcleo y origen del asentamiento de la ciudad de Santander, no ha evitado que hoy en día y fruto de equivocadas intervenciones, se encuentre en una preocupante y continuada decadencia, deterioro físico, pérdida de efectivos demográficos y disminución y fracaso de muchas de las actividades económicas tradicionales que durante mucho tiempo caracterizaron al barrio y otras de nueva implantación que han tenido que cerrar sus puertas como consecuencia de la degradación general que ha sufrido.

Y es el futuro, podría decirse futuro próximo, el que se convierte en el objetivo principal de este Plan Especial, para devolver la salud y el dinamismo que este espacio necesita para poder formar parte del conjunto de la ciudad.

Son muchos los fines que se le demandan a un Plan Especial de esta naturaleza. Es por ello, muy importante definir el objetivo básico sobre el que deben estar encaminadas las determinaciones del planeamiento. Ante esta situación podemos formular el objetivo principal de la siguiente forma:

“El Plan Especial de Protección y Reforma Interior para la recuperación del Cabildo de Arriba, debe devolver al barrio el carácter de Centro Histórico de la ciudad, haciendo del mismo un espacio vivo por medio de la rehabilitación integral (urbanística, arquitectónica, social y económica) “

Nadie duda que el Cabildo de Arriba sea el espacio más singular de la memoria de Santander. Pero todo espacio histórico puede convertirse en un espacio moribundo y en continua degradación.

Un espacio vivo es un espacio donde, literalmente, se vive, donde reside población, donde se trabaja, donde se disfruta del ocio; un espacio en el que se facilite el encuentro entre sus vecinos, entre éstos y los visitantes al lugar, un espacio que debe extenderse más allá de sus límites, pero para ello hace falta que sean derribadas ciertas concepciones del mismo como “barrio marginal e inseguro”…; en definitiva, un espacio urbano que pueda funcionar por sí mismo.

El principal camino para conseguir dicho objetivo es a través de la rehabilitación integral, entendiendo como tal: la conservación de los valores de todo tipo (urbanísticos, arquitectónicos, ambientales, morfológicos, etc.) existentes en la actualidad y la recuperación, en la medida que sea posible, de valores que han existido en otras épocas y que actualmente han desaparecido (actividades artesanales, arquitectura tradicional,…)

Creación de valores que, siendo compatibles con los descritos anteriormente, ayuden desde cualquier perspectiva a potenciar el incremento de la calidad de vida en el ámbito, en la perspectiva de acumular y diversificar los usos del suelo y las intensidades compatibles con la escala siempre humana de dicho espacio.

2.1.1.- Objetivos específicos

Establecidas esas grandes líneas en el terreno de los objetivos generales, el PEPRI además debe:

1. Facilitar el proceso continuo de la rehabilitación de la vivienda. Debe establecer prioridades que tengan en cuenta la situación actual y la estructura social de los moradores del barrio. Prioridades, en el sentido de dar preferencia a los edificios que estén habitados, que conserven sus viviendas y que comprometan el uso de locales con usos y actividades compatibles en la planta baja de las edificaciones rehabilitadas.

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Dar prioridad a los solicitantes que dediquen la vivienda para uso propio o en alquiler.

2. Facilitar el desarrollo de las actividades artesanales, comerciales, de hostelería y de servicios en general, que sean compatibles con el uso principal del barrio, que fue, es y tendrá que seguir siendo el residencial.

El PEPRI debe proporcionar para el conjunto del barrio, que sea un espacio de diversidad de usos, huyendo de la especialización, sobre todo si esta especialización puede suponer la detención o impide la recuperación y posterior desarrollo del uso residencial.

Es perfectamente posible compatibilizar en un mismo espacio la residencia de moradores, atendiendo a sus necesidades inmediatas y al mismo tiempo atender demandas generadas por aquellos que no residen en éste.

3. Conseguir hacer del espacio urbano de todo el barrio del Cabildo de Arriba un gran espacio libre, formado por calles y espacios libres. El PEPRI debe remarcar el carácter de unidad que tuvo el barrio y tiene que eliminar más que barreras físicas, las barreras psicológicas surgidas en los últimos tiempos, consiguiendo olvidar el calificativo de “barrio marginal e inseguro”.

4. Equiparar el barrio del Cabildo de Arriba con el resto de la ciudad en el que se alcancen las dotaciones urbanísticas necesarias, dotando al mismo con equipamientos comunitarios de carácter local y con distribución equilibrada dentro del mismo. En el ámbito nos encontramos con escasa presencia de este tipo de equipamientos y es por ello que se proponen equipamientos que respondan adecuadamente a las

necesidades de los moradores y que actuarán como atractivo hacia los futuros residentes del lugar.

Sin descartar la importancia que cualquier dotación pueda tener para la recuperación del barrio, se incide en la importancia de los equipamientos de carácter local tales como el centro de la juventud que ha implantado el Ayuntamiento de Santander en la Cuesta del Hospital nº 10, también la importancia de centros asistenciales, como puede ser un centro de día para mayores, guarderías…y también cabe mencionar que desde el punto de vista de la seguridad del barrio se pueda reclamar la presencia de una comisaría de barrio para atender a las necesidades de la zona.

5. Mejorar la accesibilidad al barrio desde el resto de la ciudad. La mayor parte de los recorridos que se hacen en el entorno inmediato y dentro del mismo es a pié, y el barrio por las características de su viario y debido a la topografía accidentada que le caracteriza hace que se visite y sea recorrido fundamentalmente a pié. Ello no supone que se trate de prohibir la entrada de los vehículos, sino de regularla y limitarla.

6. El proyecto de urbanización que ha sido realizado ha mejorado la imagen de todo el barrio de forma considerable y adecuada. Esto debe complementarse con la mejora de las fachadas y recuperación de algunas que se han perdido y que comportaban un referente dentro de la ciudad como es la fachada Sur del Barrio del Cabildo.

Es importante mencionar que una mejora de las fachadas debe ir acompañada de un buen diseño de anuncios publicitarios ya que casi la totalidad de las plantas bajas del ámbito se dedicarán a algún tipo de actividad distinta de la residencial como puede ser comercial, hostelería,….


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Tampoco podemos olvidarnos de las cubiertas de los edificios que deben ser normalizadas.

2.1.2.- Otros objetivos generales

Calidad de vida

La rehabilitación es el camino más cercano para conseguir lo que a nuestro juicio debe ser siempre un objetivo a perseguir por cualquier tipo de planeamiento, en el presente caso; “La recuperación de la calidad de vida en el barrio del Cabildo de Arriba”.

El Plan Especial conseguirá que el escenario sea fuente de calidad de vida en la medida en que sea quien de con las pautas del diseño del modelo y de la gestión de un proceso ininterrumpido e integral de rehabilitación del mismo, entendiendo por tal la recuperación de la edificación para vivir, trabajar,… y disfrutar en el barrio; la recuperación del espacio urbano para todas las personas, dando preferencia a los peatones sobre el tráfico rodado de una forma racional, dotando al ámbito de aparcamientos para su población, mejorando los niveles y la diversidad de las dotaciones (equipamientos dentro de su ámbito y en el entorno inmediato), ampliando los espacios libres y poniendo en valor los ya existentes; y finalmente conectando el barrio con el resto de la ciudad.

Conservación del Patrimonio arquitectónico y urbanístico

La conservación y rehabilitación del patrimonio, no solo es un deber legal, sino que también es un deseo manifestado por la mayoría de los moradores del barrio y del resto de la ciudad. Existe conciencia, y así se ha puesto de manifiesto en las diversas sugerencias que han sido recogidas, sobre la importancia del barrio del Cabildo en los orígenes de la ciudad. Además un conjunto rehabilitado es un conjunto revitalizado. La puesta en valor de

nuestra arquitectura popular tradicional revaloriza el barrio convirtiéndose él mismo en objetivo de expectativas económicas de todo tipo: lugar ideal para vivir, para explotación de negocios, y ayudados de la localización de la zona y todo ello complementado por las previsiones de incremento dotacional en la misma.

Hay que llevar adelante las medidas que se fijen para la efectiva recuperación, la puesta en valor de los espacios y todo ello complementado con la subsanación de los problemas que presentan las infraestructuras y servicios. Hay que mejorar las dotaciones y acometer las medidas revitalizadoras de las actividades que resultan imprescindibles y cuidar o incluso prohibir todas aquellas actividades que se entienden perturbadoras para el desarrollo integral del área.

Todo ello en la creencia de que la mejora de las condiciones de vida de la población residente, actual o potencial, si la recuperación integral se produce (tanto por la vía del retorno de los que ya vivieron, como por la instalación de gente nueva), constituye una exigencia primordial para ese desarrollo integral.

Todo eso no será posible si no se conservan y revalorizan los elementos de valor histórico y carácter tradicional existentes, convirtiéndose este objetivo en una de las directrices principales de la futura ordenación del mismo.

Equilibrio entre lo antiguo y lo nuevo

Ningún barrio tradicional de ninguna ciudad ha surgido de una única intervención en el tiempo. Donde hay vida hay cambios, cambios que responden a los propios procesos de evolución generados por las sociedades en las que viven.

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La convivencia entre lo antiguo y lo nuevo, entre la historia y el presente, no resulta posible si desaparecen las proporciones, o sea, la escala con la que se fue construyendo esa pieza urbana.

La auténtica modernidad no consiste sólo ni principalmente en construir espacios adaptados a las funciones demandadas por los cambios socioeconómicos, sino en hacerlo con el respeto a las proporciones que configuraron y formaron al barrio; o sea, actuando con respeto a su estructura urbana. Y el respeto no tiene por qué estar ligado al concepto de mímesis, imitación, sino refiriéndonos al mantenimiento de la escala y las proporciones propias en las intervenciones previstas y permitidas.

La gestión de las determinaciones del Plan

Todo plan que se formule como instrumento de desarrollo integral del área que se plantee como herramienta de solución de sus problemas relevantes y no como actor pasivo del desarrollo urbano y social, tiene que elaborarse bajo dos premisas esenciales:

1. Búsqueda de la adopción de sus contenidos por parte de los destinatarios directos: población residente, propietarios de suelo y de la edificación, los dueños de negocios y los que en general tienen su medio de vida aquí, las asociaciones e instituciones con presencia o intereses en el área,…

2. La elección de los mejores mecanismos de incentivo para el cumplimiento del programa de actuación y la previsión de la financiación de los costes de dichos programas.

La gestión del Plan para la recuperación del Cabildo de Arriba, tendrá que combinar acciones de conservación con operaciones de Reforma Interior, tendrá que ser la gestión un factor generador de sinergias actuando en la coordinación de las actuaciones de iniciativa pública y avivador de las iniciativas personales.

Una gestión de esta naturaleza, cuando son tantos los factores de interés o de necesidad y precaria la situación de partida, forzosamente requiere de medios específicos para este fin. La gestión del PEPRI del Cabildo de Arriba no puede confiarse exclusivamente a los ritmos de intervención personales. Si se busca el cumplimiento de los objetivos que se han ido desgranando, es requerimiento básico por parte del Ayuntamiento, la continuación en el tiempo de las funciones ya iniciadas en la Oficina que ha sido creada en el barrio y que participa de forma activa en todo el proceso para la recuperación del barrio y que se entiende debe asumir el cumplimiento de los objetivos del PEPRI.

Por todo ello, el PEPRI se debe abordar fijando también como objetivo general la búsqueda de los mecanismos que permitan una gestión efectiva de las determinaciones y previsiones contenidas en él. Establecerá soluciones realistas que no supongan un anunciado incumplimiento, lo que requiere de nuevo un consenso social y el entendimiento por parte de todos los agentes intervinientes en los procesos de generación y regeneración de este tejido urbano.

2.2.- Objetivos urbanísticos

El Plan General establece como objetivo urbanístico para el ámbito del PEPRI el de “Recualificación dotacional del área y revitalización de la trama originaria, estableciendo las pautas a seguir para que la edificación de nueva construcción no distorsione el valor histórico del ámbito”.

Siguiendo este objetivo general y las pautas que del planeamiento derivan, se incorporan otros objetivos particulares y más concretos.

En esencia podría decirse que el PEPRI tiene como finalidad la recuperación, regeneración y revitalización del Cabildo de Arriba mediante la conservación de las características formales, tipológicas y estructurales del tejido urbano, la renovación de la edificación, la


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mejora de la calidad ambiental y de las condiciones de vida de la población, el incremento de las dotaciones urbanísticas, y la implantación de usos y actividades compatibles que procuren la dinamización social y económica del barrio.

Para cumplir estos objetivos se promueve una intervención integral que haga compatible lo tradicional y lo innovador, y que coadyuve desde su alcance y competencia a la regeneración del tejido urbano, económico y social, poniendo a este entorno en el lugar que le corresponde dentro de la ciudad por su naturaleza de germen y centralidad de la misma, eliminando los calificativos peyorativos que haya podido tener esta zona en el pasado e integrando este espacio que durante mucho tiempo ha sido un “vacio” en Santander.

Partiendo de las premisas anteriores el Plan Especial marca tres tipos de objetivos y criterios: los relativos a la regeneración del tejido urbano, del tejido económico y del tejido social.

2.2.1.- Regeneración del tejido urbano

Objetivos:

• Obtener una identidad de conjunto del Barrio, identificable y potenciadora de su uso por residentes y visitantes

• Mantener la idiosincrasia de la trama urbana, en paralelo a la recualificación dotacional y de espacios libres, la dotación de aparcamientos y la mejora de la accesibilidad

• Proteger la edificación que presente valores históricos o arquitectónicos y regenerar la edificación que no posea condiciones adecuadas de estabilidad, habitabilidad u ornato o cuya situación actual limite el pleno desarrollo de una intervención integral

Criterios:

• Discernir claramente entre las zonas de protección activa, de mantenimiento o sustitución natural y de intervención

• Respetar la forma urbana, no realizando alteraciones sustanciales del trazado y características de las calles

• Implantar estacionamientos subterráneos que no distorsionen la imagen externa del ámbito

• Mantener una altura dominante de 5 plantas, que es la predominante en la actualidad

• Conseguir a través de las ordenanzas que la imagen exterior de los edificios mantenga un aire tradicional, mediante el establecimiento de invariantes arquitectónicos de este tipo de arquitectura, sin perjuicio de la implantación de construcciones singulares que doten de identidad al entorno o sirvan de transición con la ciudad más reciente

• Aplicar criterios de sostenibilidad, eficiencia energética, habitabilidad y accesibilidad a todas las actuaciones que se lleven a cabo, tanto en la urbanización como en la edificación

• Usar el espacio interior de la manzana central para generar dotaciones públicas y crear un espacio de centralidad en el ámbito

• Realizar una catalogación realista buscando los posibles elementos originarios previos a la situación actual

• Llevar a cabo un control de los tiempos, urbanizando y edificando en unos plazos acotados que permitan completar la malla

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2.2.2.- Regeneración del tejido económico

Objetivos:

• Configurar un entorno adecuado para el desarrollo de actividades comerciales cualificadas y de calidad

• Crear nuevo tejido económico de carácter terciario y mantener y fortalecer el comercio “de barrio” y las actividades tradicionales

Criterios:

• Favorecer el regreso de las actividades comerciales que puedan ser desplazadas durante los procesos urbanísticos

• Implantar usos terciarios comerciales en planta baja y usos de oficinas que aprovechen las sinergias de la actividad administrativa del centro de la ciudad y del entorno inmediato

• Favorecer desde las ordenanzas una amplia compatibilidad de usos de las edificaciones resultantes

2.2.3.- Regeneración del tejido social

Objetivos:

• Conseguir una nueva imagen social del Cabildo de Arriba, desterrando antiguos calificativos y haciendo de él un lugar atrayente y confortable para vecinos y visitantes

• Conseguir que este Barrio ocupe una posición de centralidad en la dinámica social del centro de la ciudad

• Mantener la población actual y promover la vuelta de los vecinos que ya no residen en el Barrio y de población joven de nueva incorporación

• Llevar a cabo una dinamización social con nuevos usos y actividades

• Apoyar a los colectivos o personas con posibles patologías sociales, eliminando las situaciones de exclusión social y reintegrando a los mismos en el Barrio

Criterios:

• Incorporar planes de realojo y retorno en todas aquellas intervenciones gestionadas desde la iniciativa pública

• Implantar usos específicos y/o singulares que sirvan a las necesidades de la población por un lado, y que potencien el conocimiento del barrio y favorezcan las relaciones entre vecinos y visitantes, por otro

En base a lo anterior se confeccionan las propuestas de este Plan Especial que para conseguir una plena la recuperación, regeneración y revitalización del Cabildo de Arriba debe venir apoyada de otras medidas económicas, sociales, culturales y de imagen y promoción del barrio hacia la ciudad y sus visitantes que exceden de las determinaciones de los planes especiales y por tanto del presente documento.

3.- Condiciones para la reestructuración de algunas zonas

La conservación de bienes catalogados y espacios urbanos tradicionales de interés contribuye al mantenimiento de las condiciones básicas que configuran la calidad de vida de las poblaciones. Estas políticas deben complementarse con el reconocimiento de la necesidad de introducir nuevas actividades o dar solución a nuevos problemas modernos, a través de infraestructuras como redes subterráneas o aparcamientos.

Sin embargo, uno de los puntos de discusión se centra en algo más complejo, como es el grado de conservación de lo que se debe denominar tejido urbano “básico”. ¿Hasta qué punto debe conservarse todo lo edificado, o gran parte de ello aunque no esté catalogado, o la conformación parcelaria, o la trama callejera? ¿Se puede alterar sin


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más? ¿Qué razones serían suficientes para cambiarla? ¿No se caerá en el peligro de modernizarla?

Ya se ha dicho que el barrio del Cabildo de Arriba presenta dos zonas bien diferenciadas entre sí. Una correspondiente a las manzanas que se desarrollan en torno a las calles Cádiz e Isabel II y la otra correspondiente al resto del ámbito que coincide con la trama más antigua.

Tras el análisis sobre la tipología parcelaria ha quedado de manifiesto un grave problema funcional y de habitabilidad producido por la estructura parcelaria. Es ante esta situación, ante la que se producen dos argumentos: uno la necesidad de cambio y otro la de respetar en la medida de lo posible esa trama originaria a través de mecanismos de actuación sobre las edificaciones futuras que controlen de alguna manera, aunque sea de forma ficticia, esa tipología parcelaria característica del ámbito.

En efecto, los edificios catalogados tienden a conservar la propia edificación y como consecuencia la conformación parcelaria y la trama urbana.

Siguiendo este criterio, se puede defender que en las intervenciones sobre la edificación existente no catalogada, se debe tender a conservar la apariencia del parcelario. La edificación estará sujeta a ciertas condiciones y, en todo caso, la estructura de la trama urbana se mantendrá conservando la apariencia formal y la memoria visual de una zona de la ciudad, uno de cuyos valores fundamentales es el de su configuración y estructura urbana.

4.- Ordenación propuesta

El presente Plan Especial es, según las determinaciones del Plan General, “de Protección y de Reforma Interior”. En virtud del artículo 96.1 de la Ley 2/2001, de 25 de junio, de Ordenación Territorial y Régimen Urbanístico del Suelo de Cantabria que establece que “tendrán la consideración de suelo urbano no consolidado los terrenos del suelo urbano que el Plan General defina expresamente como tales, por resultar sometidos a procesos de urbanización, renovación o reforma interior, así como aquellos otros sobre los que el planeamiento prevea una ordenación sustancialmente distinta de la hasta entonces existente”, por lo que se puede concluir que los terrenos a los que el Plan Especial debe circunscribir la reforma interior es a los suelos clasificados por el Plan General como suelo urbano no consolidado.

Partiendo de esta premisa, y en virtud de lo establecido en el artículo 77 y 58 del Reglamento de Planeamiento, se requiere para estos suelos el “examen y análisis ponderado de las diferentes alternativas... y la justificación de la que resultase elegida”. En cambio para los suelos restantes, en los que el Plan General ya establece alineaciones vinculantes y en los que se puede intervenir con el alcance establecido por la Ley 2/2001 de Cantabria, no se precisa dicho análisis.

4.1.- Análisis de alternativas

Durante el tiempo transcurrido, y fruto de la participación ciudadana y de diversas Instituciones Públicas, se han valorado y estudiado diversas alternativas de ordenación, que han sido analizadas y de las que a continuación exponemos los pros y contras de cada una de ellas.

4.1.1.- Alternativa 0_ Situación actual

La alternativa que hemos denominado “0” refleja la situación actual del Cabildo; dicho de otra manera, no intervenir en el mismo, permaneciendo en su situación actual sin cambiar la configuración de su trama urbana. Esta situación presenta alguna ventaja, pero son

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muchas las desventajas que han hecho que no fuese la solución definitiva si se pretende recuperar el barrio en todas sus vertientes.

4.1.1.1.- Ventajas

• Respeto de la trama tradicional del barrio.

• Calidad del patio que puede generarse en la manzana central, como espacio libre privado, y posibilidad de aparcamiento en la mitad sur de la misma aprovechando la presencia de numerosos solares.

4.1.1.2.- Desventajas

• No se resolverían los problemas que presenta la trama urbana actual, afectando de esta forma a la dinamización social y económica del Cabildo.

• El espacio libre privado que podría generarse en el interior de la manzana central no daría servicio al conjunto de los vecinos por la imposibilidad de que éste fuese público.

• No se generarían nuevos terrenos destinados a equipamiento dotacional de carácter local.

• No se mejoraría la accesibilidad del barrio desde el punto de vista de conectividad con el resto de la ciudad.

• Los espacios verdes presentes en la zona seguirían en su situación actual de permanecer ajenos al uso de los mismos por parte de los vecinos de la zona, no conectándose a la trama urbana del barrio.

4.1.2.- Alternativa 1_ P.G.O.U. 97

4.1.2.1.- Ventajas

• Se prolonga la Calle Ruamenor, consiguiendo de esta manera esponjar la trama urbana.

• Funcionalmente sirve para unir la Cuesta del Hospital con la Calle Garmendia, ya que en la actualidad cuentan con un trazado con demasiada longitud, y dando de esta forma una mayor permeabilidad al viario.


• Se rompe la trama tradicional.

• Se genera una manzana muy estrecha al Sur y deja una de gran tamaño al Norte.

• La calle de nueva apertura está muy próxima a la Calle San Pedro, no mejorando la permeabilidad de modo sustancial.


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4.1.3.- Alternativa 2_ Técnicos municipales

4.1.3.1.- Ventajas

• Se prolonga la Calle Ruamenor, consiguiendo de esta manera esponjar la trama urbana.

• Funcionalmente sirve para unir la Cuesta del Hospital con la Calle Garmendia, ya que en la actualidad cuentan con un trazado con demasiada longitud, y dando de esta forma una mayor permeabilidad al viario.

• Nueva y amplia conexión por el Parque del Agua, siendo éste incorporado al disfrute del Barrio.


• Eliminación de la Calle San Pedro, no respetando la trama urbana tradicional.

• Inclusión de un nuevo edificio que cierra la manzana situada al sur, afectando de forma negativa al alzado Sur del Cabildo, suponiendo a la vez una pérdida de continuidad del Parque del Agua.

4.1.4.- Alternativa 3_ Técnicos municipales

4.1.4.1.- Ventajas

• Se respeta la trama tradicional.

• Se prolonga la Calle Ruamenor, dotando de una mayor permeabilidad a la trama urbana.

• Funcionalmente sirve para unir la calle Cuesta del Hospital con la calle Garmendia, ya que en la actualidad cuentan con un trazado con demasiada longitud y dando de esta forma una mayor permeabilidad al viario.

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• Nuevo espacio público, consiguiendo a su vez un esponjamiento de la actual trama urbana.


• Supone la eliminación de varios inmuebles; esto tiene como consecuencia la pérdida de una pequeña parte de edificabilidad.

4.1.5.- Alternativa 4_ Equipo redactor del Plan Especial

4.1.5.1.- Ventajas

• Se abre un nuevo vial en la manzana central, aprovechando el corte del terreno y respetando la trama tradicional del barrio.

• Funcionalmente, la apertura del nuevo vial sirve para unir la Cuesta del Hospital con la Calle Garmendia dotando de una mayor permeabilidad a la trama urbana.

• Se consigue un esponjamiento de la actual trama urbana.

• Se genera un gran espacio público que, gracias a su tamaño muy buena situación en el conjunto del barrio, favorecerá la implantación de diversos usos que supondrán una regeneración social y económica.

• Todas las alineaciones respetan puntos singulares que suponen una huella histórica.

• Se garantiza la máxima edificabilidad.

• En la manzana central se podrá crear un gran aparcamiento, dando solución a uno de los principales problemas que presenta el ámbito.

• El conjunto de las alineaciones regulariza en su totalidad la edificación, no dejando ningún edificio en situación de “fuera de ordenación“.


• El nuevo espacio público generado puede presentar cierto grado de inseguridad a causa de sus accesos reducidos.


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4.1.6.- Alternativa 5_ Dirección General de Vivienda

4.1.6.1.- Ventajas

• Se prolonga la Calle Ruamenor, dotando de una mayor permeabilidad a la trama urbana.

• Funcionalmente, sirve para unir la Cuesta del Hospital con la Calle Garmendia, ya que en la actualidad cuentan con un trazado con demasiada longitud y dando de esta forma una mayor permeabilidad al viario.

• Se crean nuevos espacios públicos, que favorecerán la dinamización social y económica del Cabildo. Se consigue un esponjamiento de la actual trama urbana.


• Se rectifican las alineaciones, que en muchos puntos no presentan un trazado adecuado convirtiéndose en un gesto caprichoso y no aportando ninguna mejora a la trama urbana.

4.1.7.- Alternativa 7_ Grupo Socialista

1.- Definir elementos arquitectónicos en fachadas a recuperar o proteger.

2.- Respetar la trama urbana tradicional.

3.- Definir la forma urbana de forma homogénea: alineaciones, rasantes, número de alturas, materiales y condiciones estéticas.

4.- Los nuevos edificios a catalogar: exigencia de rehabilitación.

5.- Regeneración social, económica y urbana.

6.- Alineaciones para corregir la situación de fuera de ordenación.

7.- Conexión peatonal con el parque del agua.

8.- Ordenanzas reguladoras de la sustitución y rehabilitación.

9.- Intervención integral en los grandes focos de intervención.

10.- Modelo de gestión.

11.- Generar un espacio central con salidas peatonales a C/ Garmendia, Cuesta del Hospital y C/ Limón.

12.- Aparcamientos.

13.- Definición de usos: comercio en plantas bajas y habitacionales en el resto.

14.- Eliminación del local adosado al ábside de la iglesia de la consolación.

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15.- Accesibilidad:

• Acceso desde Jesús de Monasterio al entorno de los Juzgados por una escalera mecánica.

• Escalera mecánica que conecte el Cabildo desde el túnel a través del Parque del Agua.

• Escaleras mecánicas desde la Plaza del Ayuntamiento.

• Adecuación de los accesos desde la C/ Emilio Pino y C/ Cuesta.

4.1.8.- Alternativa 6_ Asociación de Vecinos del Cabildo de Arriba

4.1.9.- Alternativa 8_ Grupo Municipal Regionalista

Se proponen dos grandes ejes:

1. Mejorar las condiciones de habitabilidad mediante la continuidad de los viarios existentes, reequipamientos y dinamización del tejido comercial. Habilitar en la zona central un área comercial o de ocio que permita una regeneración social y económica, y que sirva de reclamo y atractivo a los ciudadanos y los turistas.

2. Desarrollar un proceso de mejora de la definición del tejido y la trama urbana que integre al cabildo de arriba en la estructura urbana.

• Respetar en todo lo posible la fisionomía y la trama tradicional del barrio.

• Realizar intervenciones concretas, especialmente en la manzana central.

• Aperturas de espacio visual a los peatones: pasos peatonalizados. Utilizando al máximo los solares y ruinas de edificios.

• Área comercial o de ocio.

• Peatonalizar o semipeatonalizar la C/ San Pedro.

• Crear una plaza urbana como espacio público, a la altura de C/ San Pedro, esquina C/ Cuesta del Hospital.

• Aparcamiento subterráneo.


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4.2.- Descripción de la solución adoptada

Puesto que la elaboración del Plan General y del Plan Especial ha sido simultánea, y ambas de iniciativa pública, las propuestas de ordenación de ambos documentos se han podido retroalimentar, de modo que la evaluación de todas las alternativas anteriores se han volcado en la solución adoptada.

Esta solución pasa, en primer lugar, por distinguir una zona de reforma interior, de otra de protección/renovación.

En la primera el Plan General no establece ordenación finalista, siendo tarea del Plan Especial la de ultimar y concretar la solución final, tanto desde el punto de vista de la ordenación urbanística concreta (alineaciones, alturas, viales,…) como desde la definición de las propuestas materiales que coadyuven a la consecución del objetivo prioritario; la revitalización integral, física y humana del Barrio del Cabildo de Arriba.

En la segunda, el Plan General establece algunas determinaciones concretas (alineaciones y edificios catalogados) sin perjuicio de que los restantes parámetros urbanísticos deban ser concretados por el Plan Especial y de las posibles adecuaciones de las determinaciones del Plan General mediante el procedimiento contemplado en el artículo 1.1.5 de las ordenanzas de este planeamiento.

Las determinaciones del Plan General se recogen principalmente en la ficha correspondiente al Área Específica 18-B (ver página siguiente), sin perjuicio de la aplicabilidad de las restantes determinaciones del PGOU.

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La propuesta del Plan Especial se sintetiza en el plano de ordenación O.02 “Zonificación”, destacándose la gran importancia que adquiere en la nueva ordenación la mejora de la permeabilidad de la estructura urbana, lo que permite aprovechar la oferta de espacios libres y dotaciones propuestos en la manzana central y como complemento al Parque del Agua, sin que esto suponga una pérdida de los valores tradicionales de la trama edificada.

La arquitectura del barrio se regula en función de sus valores patrimoniales, estableciendo una jerarquía de protección-renovación acorde con las características propias de la edificación y la demanda de intervención.

Por otra parte debe destacarse el papel dinamizador que adquieren los nuevos equipamientos y espacios libres, que contribuyen a potenciar la utilización plena de la trama existente, con la intención de superar los problemas puntuales de conflictividad o inseguridad presentes en la zona.

En los apartados siguientes se describirá la solución adoptada, con especial hincapié en las actuaciones y propuestas.

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4.2.1.- Actuaciones de superficie

Se trata de actuaciones en el plano sobre el que se asienta el ámbito, centradas en la accesibilidad y en la adecuación de los pavimentos. Esta actuación se basa en la consecución de un carácter singular para todo el ámbito, trabajando con los materiales y elementos de pavimentación que el Plan define como apropiados. Si bien ésta es una intervención global, debe caracterizar cada zona al uso de la misma. Se proponen intervenciones prioritarias siguiendo criterios de eficacia constructiva que redunden en actuaciones que no precisen, una vez ejecutadas, ser reconstruidas de nuevo por actuaciones en el entorno que las puedan deteriorar.

Este aspecto es difícil eludirlo debido a que recientemente se ha renovado la urbanización de todo el ámbito, y es por ello que resulta imposible evitar futuras afecciones a la misma cuando se produzcan intervenciones de rehabilitación y renovación sobre las propiedades inmediatas.

Podemos destacar, dentro de las intervenciones de mejora de la accesibilidad, las siguientes:

1. Por un lado, se encuentran las propias intervenciones que se proponen dentro de espacios existentes, y situados de forma definida y acotada, en los que se realizarán intervenciones de acomodación, sustitución de pavimentos e incluso restructuración de dichos espacios.

2. Por otro lado, nos encontramos con diversas intervenciones de menor escala aunque más numerosas, que garantizarán la conectividad entre distintas partes del ámbito y con el resto de la ciudad, y que se caracterizan básicamente por la sustitución de elementos de comunicación vertical por otros nuevos y, en otros casos, por la incorporación de elementos mecánicos de transporte que supongan un reclamo al paseante que discurra por la zona, a la vez que mejorarán de forma sustancial el acceso al barrio a aquellas personas de movilidad reducida.

3. Y por último, dentro de la creación de esa nueva plaza en el corazón del barrio, que contará con dos niveles comunicados por escaleras y ascensor entre sus dos niveles, y con número suficiente de accesos a la misma, que harán de dicho espacio un gran espacio de intercambio y de relaciones sociales, debidamente conectado a las calles del barrio que lo rodean y desde las que se accede al mismo.

A continuación, pasamos a enumerar cada una de las intervenciones propuestas en los dos primeros puntos:

4.2.1.1.- Plaza Juan José Ruano

Actualmente, este espacio libre se ha convertido en lugar de paso, en parte debido a la topografía accidentada que posee, y la comunicación peatonal transversal que ofrece entre el Cabildo y la Calle Jesús de Monasterio.

En todo caso se busca perpetuar este espacio como espacio verde arbolado, que constituya uno de los enclaves verdes den centro de Santander, manteniendo árboles de porte como arces, e introduciendo especies vegetales que favorezcan la biodiversidad de este espacio.

Anexo a la plaza-parque de Juan José Ruano se encuentra una pequeña plazoleta situada a pie de la Calle Garmendia. Actualmente este espacio se encuentra bien urbanizado, si bien puede resultar poco acogedor y frío, persiguiéndose su mejora ambiental mediante la introducción de más vegetación en sus parterres, el tratamiento paisajístico-botánico del muro de contención que lo resguarda, y la incorporación de un mobiliario urbano que pueda poseer un uso más agradable (posee papelera, farola y bancos perimetrales de piedra, ubicados en zonas sombrías).

4.2.1.2.- Parque del Agua

Otra intervención, si cabe más importante aún, es la recuperación del uso del Parque del Agua, el cual permanece en el olvido de los

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residentes del barrio y del resto de los ciudadanos por haberse convertido en un lugar a veces inseguro por los escasos accesos con que cuenta.

La apertura del lateral de la Iglesia de Nuestra Señora de La Consolación, eliminando la construcción que actualmente se encuentra adosada a la misma, constituyendo una considerable mejora, no sólo para el propio parque sino para el resto del barrio del Cabildo, que verá mejorada de forma considerable su conexión con parte de la ciudad que se desarrolla en el entorno de la Plaza de las Estaciones.

Situación actual

Situación propuesta

4.2.1.3.- Otras propuestas

El resto de las propuestas dentro del estudio de este aspecto son de carácter puntual y son las siguientes:

Incorporación de unas escaleras mecánicas frente al comienzo de la calle Cuesta del Hospital, donde se ha trasladado el quiosco que se encontraba en el acceso y que suponía una barrera visual considerable. Este quizás sea uno de los puntos de intervención a través de los diversos elementos mecánicos que se plantean en el ámbito, más importante, debido a su situación ya que dicho acceso se produce por una de las calles más transitadas de la zona (Jesús de Monasterio) y por la posición respecto al Ayuntamiento de Santander, que se sitúa justo frente al mismo.


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Imagen de 1945

Incorporación de ascensor desde el Pasaje de Peña con llegada a la Plaza de Juan José Ruano que conecte el entorno de Jesús de Monasterio y Calle Castilla con el centro del Cabildo de Arriba.

4.2.2.- Actuaciones edificatorias

En el Plan Especial se proponen una serie de actuaciones encaminadas a la generación de nueva edificación. Es sin duda el área central, corazón del barrio, la que requiere una intervención más audaz dirigida a la remodelación de su espacio urbano y a la recuperación de la edificación desaparecida a lo largo del tiempo. Los actuales “vacíos urbanos” se han generado como consecuencia del abandono de las edificaciones y el progresivo deterioro de la estabilidad estructural de algunos inmuebles que, en casos extremos han terminado en situación de ruina y en su demolición posterior.

Las actuaciones que se proponen se pueden agrupar en dos grandes intervenciones:

1. Recuperación de la zona central del barrio, con nuevas edificaciones sobre los solares actualmente vacíos y aprovechando la precaria situación de estabilidad estructural que presentan muchas de la edificaciones que se encuentran en la zona.

2. Recuperación de la fachada Sur del Cabildo a través de la renovación de parte de sus edificios que junto a la remodelación del acceso por el Parque del Agua desde la Plaza de Las Estaciones y con la construcción de un nuevo edificio destinado a equipamiento dotacional se generarán nuevos recorridos peatonales que servirán de acceso a la calle Alta mediante la apertura de una nueva calle situada entre la Iglesia de Nuestra Señora de la Consolación y las nuevas edificaciones.

4.2.2.1.- Recuperación de la zona central del barrio

La remodelación del espacio central del barrio se conseguirá mediante tres actuaciones. Una primera, y sin duda de gran relevancia para el barrio, será la creación de un gran espacio central destinado a espacio libre público en el que tengan cabida actividades que contribuyan a revitalizar el barrio y que permita el aprovechamiento del subsuelo mediante la creación de un gran aparcamiento que paliará en gran medida la problemática actual de los residentes de la zona.

Para generar este espacio se ha tenido en cuenta la presencia de numerosos solares vacíos en la zona y la situación de las edificaciones colindantes, algunas con una estabilidad estructural precaria y otras que precisan ser incluidas para hacer posible la intervención. Este gran espacio se desarrollará en dos niveles y

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contará con usos dotacionales, comerciales y de ocio que llenarán de vida al barrio a la vez que se convertirá en lugar de reunión, de intercambios sociales, en definitiva, un espacio de convivencia y de disfrute de los vecinos.

Los dos niveles proyectados responden a la topografía del espacio y se ajustan a los desniveles existentes entre las calles que lo delimitan y desde las que se accede.

Como premisa fundamental de partida se consideró que el nuevo espacio interior debía inspirar “sensación de seguridad” al ciudadano, de ahí que para dotarle de permeabilidad se ha planteado el mayor número de accesos posibles, conectado a la totalidad de las calles que lo rodean. De esta forma se diseñan distintos accesos y de diferente magnitud pudiendo describirse el tránsito peatonal por dicho espacio de la siguiente forma.

El acceso principal al Cabildo por la parte norte -sin duda el más importante por situarse frente a la muy transitada Plaza del Ayuntamiento- es el que se produce por la calle Cuesta del Hospital. Así, el paseante tomará la nueva escalera mecánica que le permitirá llegar a la calle Limón, muy visitada y atractiva por el aire marinero tradicional que conserva, convirtiéndose en el acceso principal a ese gran espacio. Parece por ello importante a la vez que imprescindible que desde esta calle se pudiese acceder a la nueva plaza. Se plantea por ello un acceso a través del edificio situado en el número 3 de la misma, debido a que dicho inmueble es el único de la calle que no posee unas características acordes a la misma.

El usuario y visitante se adentrará a ese gran espacio a través de una escalinata. Llega de esta manera a un primer nivel al que también se puede accederse por el pasaje planteado bajo el nuevo edificio que se propone en el número 12 de la Cuesta del Hospital. En este nivel se ubicarán diversos locales destinados a usos comerciales y hosteleros que darán vida a este espacio. A continuación y siguiendo el recorrido hacia la parte superior de la

plaza, se podrá acceder a su segundo nivel, bien a través de una escalinata o tomando el ascensor que comunica ambos niveles a la vez que da servicio a las plantas de aparcamiento situado bajo rasante.

El segundo nivel, gracias a su situación más elevada y casi a la misma cota que las calles que lo rodean, cuenta con más accesos que el anterior garantizándose su total conexión con las calles que lo delimitan. Conviene destacar dos de ellos: uno se corresponde con la apertura situada en la calle Cuesta del Hospital, frente al final de la calle Ruamenor pues, a la vez que sirve de acceso peatonal es donde se ubica el acceso de vehículos al aparcamiento bajo rasante. El segundo acceso de especial mención es el que discurre bajo la manzana en forma triangular que se asienta entre las calles San Pedro y Alta, estratégicamente situado frente al nuevo edificio administrativo del Gobierno de Cantabria y que junto al acceso emplazado en la calle Limón conforma un eje principal, tanto visual como de recorrido a lo largo de dicho espacio.

Existen otros accesos a esta parte superior que aunque de menor importancia, son necesarios para que este espacio no se constituya como un espacio demasiado cerrado e inseguro. Son, en concreto, el que se produce desde la calle Garmendia a la altura del número 13 y el de la calle Santa. María Egipcíaca que aprovecha el actual solar para separar la nueva edificación de la ya existente en el número 3 de la misma calle.

Sección del espacio público central


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Forma parte de esta nueva imagen del centro del barrio la

manzana situada entre las calles San Pedro y Alta. La nueva configuración que se producirá en la zona permitirá que una parte de la actual calle San Pedro se integre en el espacio libre. Para esta manzana, además, se plantea la posibilidad de un aparcamiento bajo rasante que de extienda bajo las calles colindantes, con la finalidad de dotar al barrio de aparcamiento en un plazo de tiempo más corto que el necesario para desarrollar la manzana central y de hacer viable la sustitución de los actuales inmuebles que poseen un importante porcentaje de realojo.

La ordenación de la manzana próxima situada entre las calles Ruamenor, Ruamayor y Cuesta del Hospital, persigue constituir la transición entre las tipologías más tradicionales del centro del Cabildo y las de los años 50 existentes en Ruamayor, con volúmenes edificados de mayor porte y altura y líneas rectas. En esta transición se opta por un diseño de edificio acorde con los invariantes arquitectónicos establecidos para el conjunto de la zona tradicional y una envolvente máxima que permita absorber el desnivel existente en la Calle Ruamenor y ocultar en gran medida las medianeras con las que colinda.

La definición de volúmenes se realiza mediante una envolvente máxima que permita jugar al proyecto constructivo con el escalonamiento del edificio resultante, y que a las calles Ruamayor y Cuesta del Hospital de sensación de edificio a 5 alturas, quedando la posible planta sexta retranqueada del plano de fachada principal.

Además para esta manzana se contempla un uso mixto, donde el residencial y terciario sea compatible en cualquier situación y porcentaje de uso, de forma que se pueda construir un foco terciario-administrativo en el Cabildo, que sin embargo, no se extienda a todo el conjunto edificado, consiguiendo de este modo un equilibrio entre la introducción de nuevas actividades económicas y la no tercerización del centro tras la reforma, y la

creación con ello de espacios deshabitados en momentos sin actividad laboral. La elección de esta manzana para acoger este régimen singularizado de usos se fundamenta en primer lugar en el descarte del espacio central, que tiene que ser soporte y generador de vida en todos los momentos, y sobre manera en los no laborables donde la gente va a acudir en su tiempo libre a disfrutar del espacio público, y, en segundo lugar, en la inexistencia de realojos asociados a dicha manzana, no existiendo por ello un compromiso previo de usos residenciales.

Sin embargo lo más destacado de esta manzana es la alineación propuesta para la Calle Ruamenor, que recorta el actual solar, garantizando un acceso a la plaza central de gran permeabilidad y.

Cuesta del Hospital, numeración impar

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Ruamenor, numeración impar

Ruamayor, numeración par

4.2.2.2.- Recuperación de la fachada Sur y remodelación del acceso por el Parque del Agua

El avanzado estado de deterioro de muchos de los edificios presentes en la ladera sur del barrio, unido a que algunos de ellos comparten la estructura principal y hace que su estabilidad se pueda ver comprometida ha llevado a plantear la renovación de dos grupos de edificios que se encuentran a ambos lados de la Iglesia de Nuestra Señora de La Consolación, aprovechando de esta manera a la remodelación del acceso al Cabildo desde el Parque del Agua creando una nueva calle en el lateral de la Iglesia.

En concreto esta intervención abarca dos manzanas, la comprendida entre los números de la Calle Alta 7 a 17 y entre los números 21 a 29.

Esta actuación se ve complementada con la creación de un nuevo edificio dotacional de carácter local. Ha sido la carencia de dotaciones la que ha motivado que se considere la aparición de esta nueva dotación como una propuesta ineludible. Servirá de acompañamiento a la revitalización del nuevo acceso al ámbito a través del Parque del Agua. El uso previsto todavía no se encuentra definido pero, debido a la carencia de equipamientos dentro del ámbito, cualquier finalidad será valorada positivamente. La aparición de un nuevo edificio contribuirá a rematar el pequeño cuerpo perteneciente al nuevo edificio administrativo del Gobierno de Cantabria y es por ello que parece adecuado igualar su número de alturas a las de este último (B+I) con el fin de homogeneizar este pequeño espacio y no interferir en la imagen que pretende rescatarse de la fachada del sur del Cabildo, que quedaría oculta con la inserción de un edificio con mayor número de alturas.


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Fachada sur del Cabildo

4.2.2.3.- Edificación existente

El resto de edificios que se pretende conservar dentro del ámbito requerirán en su mayoría operaciones de mantenimiento y rehabilitación aunque en algunos casos se requerirá su renovación.

Es en este tema, el de la rehabilitación, en el que hay que destacar el papel fundamental que las administraciones han de representar, prestando ayuda, asesoramiento y gestionando las ayudas económicas.

La rehabilitación de edificios es importante desde dos puntos de vista: el primero, debido a le repercusión perceptiva que se produce de ellas y, en segundo lugar, en la repercusión vital de los interiores habitados.

Será preciso para ello establecer criterios a consensuar, definir y dotar de mecanismos financieros y de otro tipo que posibiliten este proceso que ya ha dado comienzo con las subvenciones tras la declaración como Área de Rehabilitación Integral. Mas no debe recaer toda la carga sobre el Ayuntamiento que pone en marcha este Plan. Deben ser los propios vecinos actuales o potenciales quienes se involucren, valoren las enormes posibilidades que ante sí aparecen y asuman en la parte que les corresponde el reto que la intervención representa y que debe redundar directamente sobre el bien común, con una importante mejora de los parámetros de calidad para ellos mismos y para el barrio en su totalidad.

Es premisa del Plan Especial conservar la edificabilidad existente y recuperar la que se ha perdido y otorgar donde sea preciso, incrementos en la altura de algunas edificaciones en caso de ser sustituidas para contribuir a la mejora de la imagen global del ámbito, ayudando a la ocultación o reducción de impacto de elementos más dañinos como pueden ser las medianeras.

Consideramos que la altura que se ajusta a la zona reconocida como tradicional es de planta baja más cuatro alturas y bajocubierta. Sin embargo en el resto del ámbito corresponde dejar un número de alturas superior que es el que se corresponde con el que domina en dicha zona.

Debe reseñarse como elementos característicos del ámbito los miradores de madera que en muchos casos se encuentran deteriorados, otros han sufrido modificaciones no acordes a su carácter y en otros casos se han perdido porque se han producido intervenciones en las fachadas poco respetuosas con el carácter del inmueble. También cabe señalar los balcones que son un elemento característico del barrio y deben ser objeto de un trato especial, impulsando su reaparición en lugares dónde ya no están, e incluso proponiendo criterios de diseño que los hagan, dentro de la variación existente, como calificadores de un ámbito fuertemente caracterizado.

Es importante la recuperación de muchas fachadas a su estado original por presentar actualmente distintos acabados superficiales que no se corresponden con su estado original, como es el caso de recubrimientos a base de plaquetas cerámicas, tejas cerámicas y diferentes acabados de enfoscado no apropiados a la imagen tradicional que pretende recuperarse.

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4.2.3.- Zonas de espacios libres

Creación de nuevos espacios libres de carácter local, plaza central, y adecuación e incorporación al barrio de los ya existentes, Plaza Juan José Ruano y Parque del Agua. Estos han sido explicados anteriormente, la plaza central por tratarse de una actuación edificatoria a la vez que adecuación de un nuevo espacio libre ya ha quedado contemplado su estudio dentro de las actuaciones edificatorias.

Recordar, que la nueva plaza planteada constituye no solo un espacio libre en sí mismo, sino un punto vital dentro del ámbito gracias a que en el confluirán distintos usos terciarios y en el que se realizarán intercambios sociales y económicos y se establecerá como elemento importante dentro del ámbito para la revitalización del mismo.

Detalle del espacio público central

4.2.4.- Movilidad

El Plan Especial propone dar continuidad al ya finalizado proyecto de renovación urbana, continuando con la peatonalización de la mayor parte del ámbito. Esto resulta positivo porque favorece el tránsito peatonal que es uno de los elementos caracterizadores y que hace del barrio un lugar atrayente a los visitantes.

La peatonalización es una situación que se ha de valorar en su justa medida; es irrenunciable garantizar el servicio a las nuevas edificaciones propuestas que contarán con aparcamientos y a los ya existentes, como es el caso de los garajes situados en la calle Ruamenor. Del mismo modo hay que tener en cuenta los transportes de carga y descarga de mercancías que las actividades comerciales y hosteleras generan y precisan. Otras situaciones a tener en cuenta serán las vinculadas con las situaciones de emergencia que puedan producirse.

La peatonalización debe ser rigurosa en el establecimiento de horarios de tránsito y establecimiento de las oportunas zonas de parada compatibles con las actividades que se desarrollan en todo el barrio; el vehículo debe mostrar un respeto total, la velocidad de circulación debe ser muy reducida dando prioridad a los peatones.

Hay que tener en cuenta que los nuevos aparcamientos que se proponen, gracias a la situación de su acceso, situado al final de la calle Ruamenor, no generará tráfico en el resto del barrio, quedando reducido a las calles Ruamenor, final de la calle Cuesta del Hospital y calle Alta.

Gracias a las dimensiones del barrio podemos afirmar que el acceso con vehículo no es algo necesario e ineludible, sino algo circunstancial y ocasional. La presencia de aparcamientos públicos fuera del ámbito, como es el caso del aparcamiento correspondiente a la plaza del Ayuntamiento y el aparcamiento


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previsto en la parcela de la antigua Tabacalera, garantizan gracias a esa proximidad, que el acceso de vehículos al barrio sea innecesario.

4.2.5.- Pavimentación

Las características materiales de los pavimentos de los nuevos espacios libres propuestos como de aquellos sobre los que se realizará algún tipo de remodelación, guardarán concordancia en cuanto a calidad y diseño con los que recientemente se han utilizado en la renovación de la urbanización. En busca de ese carácter homogéneo del barrio se propone continuar con la utilización de materiales nobles como baldosas y piezas de adoquín granítico.

En todo caso, las remodelaciones parciales de los espacios públicos existentes que deban producirse como consecuencia de la edificación de los solares y de las operaciones de renovación de la edificación, deberán realizarse con los mismos materiales que los dispuestos con el proyecto de urbanización finalizado en 2009. Esto garantiza la homogeneidad y adecuada urbanización del conjunto, huyendo de pastiches en la pavimentación. Así, si en algún caso la urbanización en idénticas condiciones no fuese posible, se podrá exigir la renovación de tramos de espacio público mayores que garanticen la coherencia del resultado de conjunto.

4.2.6.- Mobiliario urbano e iluminación

Se ha dispuesto la colocación de mobiliario urbano, hasta ahora inexistente, y la renovación de la iluminación.

Mirando hacia el futuro del barrio y en las intervenciones que se proponen, tanto en los nuevos espacios libres que se proyectan como en los ya existentes, se opta por la búsqueda de un equilibrio entre tradición, memoria y futuro. Buscando la definición y diseño

de elementos de mobiliario urbano propios que incrementen la potencia del casco a la vez que refuerce su identidad.

La iluminación debe partir de obviar un concepto equívoco, un barrio tradicional que en origen estuvo sin iluminación y donde la búsqueda de esa imagen soñada no debe condenarle a enfrentarse a un futuro a oscuras, por lo tanto no debemos caer en la falsa apreciación de una luz tenue y difusa para el barrio, a la vez que tampoco se debe contaminar con una intensidad lumínica excesiva; más así se debe buscar una luz uniforme, que huya de la referencia del punto de luz como una farola que solo ilumina su entorno próximo, una luz que de igual forma ilumine los tránsitos y realce la escena del barrio, que contribuye que el paso por él no sea penumbroso, sino correctamente iluminado y capaz de mostrar sus valores también en la noche. Será pues un ejercicio de búsqueda de una intensidad, color y distribución que resuelva este aspecto en los nuevos espacios propuestos.

El otro elemento fundamental de la iluminación es la propia luminaria, que debe resolver los parámetros antes explicados, pero que también debe ser capaz de variar en la unidad para caracterizar ambientes y resolver sistemas de colocación de ella misma, y de manera principal debe huir del protagonismo explícito, por abundancia o diseño. Se propone la definición de una luminaria para los nuevos espacios que permita garantizar la luminosidad precisa al tiempo que no hacerla protagonista y para no invadir los anchos de acera libre que en algunos puntos del Cabildo pueden resultar escasos.

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4.3.- Accesibilidad

Especial importancia tiene la accesibilidad en el barrio, ya que la mejora de las condiciones de acceso y movilidad por el mismo constituye una de las ofertas de recualificación fundamentales para su recuperación y puesta en valor.

El Cabildo de Arriba se encuentra en un promontorio, correspondiente con una cresta de la ciudad que ha sido desmontada por su lado oriental y rellenada a una cota inferior por la meridional. Las pendientes de las calles actuales se pueden observar en el siguiente esquema:

En relación a los anchos libre de acera, o de cara a la presente justificación de los anchos de acera, tras la reurbanización del

ámbito se está en la situación descrita en la tabla siguiente, donde no se incluye la Calle Cuesta que es totalmente peatonal, y donde se señala el tipo de calle de que se trata, puesto que en todo caso la calles de plataforma única (y de tráfico restringido) favorecerán en todo caso la circulación autónoma de todas las personas:

ANCHOS DE ACERA (metros)

Calle Tipo Ancho

dominante (aprox.)

Ancho máximo

Ancho mínimo

Alta Rodado 3,00 6,43 1,23

Ruamayor Rodado 2,15 5,40 1,03

Garmendia Rodado 1,80 5,50 0,98

Sotileza Rodado 2,24 4,69 1,15

Cuesta del Hospital Mixto 1,80 5,00 1,70

Ruamenor Mixto 2,20 3,12 1,15

San Pedro Mixto 1,26 1,50 1,15

Los mínimos de acera anteriores, y más en unión de las pendientes mostradas en el esquema previo, muestran que, ni siquiera tras la nueva urbanización realizada tendente a otorgar las mejores condiciones posibles en materia de accesibilidad, las calles constituyen itinerarios peatonales accesibles.

Esta situación unida a la actual consolidación del barrio conlleva a unas condiciones de partida desfavorables para garantizar la plena accesibilidad del ámbito, lo que no obsta para prever mediante el presente Plan Especial los ajustes razonables que no impongan una carga desproporcionada o indebida, conforme a lo preceptuado en la Disposición Transitoria de la Orden VIV 561/2010, o aquellas soluciones que garanticen la máxima accesibilidad dentro de lo posible.


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Pese a ello se considera necesario hacer un esfuerzo para mejorar la accesibilidad al ámbito desde el exterior en condiciones de accesibilidad, lo que se consigue con un ascensor desde el Pasaje de Peña, y de comunicar los principales equipamientos y servicios mediante itinerarios peatonales accesibles o con itinerarios que “casi” lo sean. Esto además no es óbice para mejorar la accesibilidad de todo el ámbito, que también posee un tratamiento específico en las Ordenanzas.

Por otro lado, a efectos de valorar la accesibilidad de los distintos espacios cabe distinguir entre los espacios de nueva ordenación y urbanización correspondientes al suelo urbano no consolidado, y los restantes condición de suelo urbano consolidado. Para los primeros se deberán cumplir en todo caso las condiciones de accesibilidad mínimas establecidas en la normativa en vigor, mientras que para los segundos se dispondrá en el Plan Especial los ajustes que sean razonables.

En relación a la accesibilidad de la edificación está queda regulada por el CTE de aplicación con el alcance establecido para cada caso, ya sea obra nueva, rehabilitación, o reforma, sin perjuicio de que desde el propio Plan Especial se deban tener en cuenta elementos de diseño como las rasantes resultantes o la posición relativa de los inmuebles, que garanticen que la entrada a los portales se pueda realizar sin barreras arquitectónicas.

Espacios públicos de nueva ordenación y urbanización

Se componen de dos, el espacio central y el equipamiento de nueva creación situado al Sur del ámbito, ambos a desarrollarse en suelo urbano no consolidado.

La plaza central se compone de dos plataformas horizontales a distinta cota. De sus 6 accesos, 5 se realizan mediante escaleras,

dada la pendiente de sus calles circundantes, y 1 se realiza de forma combinada (a nivel y escaleras) por la Cuesta del Hospital.

El que se realiza a nivel tendrá un ancho mínimo de 1,80 metros, y las condiciones necesarias de urbanización que garanticen su condición de accesible.

Mediante el acceso anterior se llega a la plataforma superior de la plaza (cota +17,61) la cual deberá poseer condiciones de urbanización ajustadas a la Orden VIV/561/2010.

Para acceder desde esta a la plataforma de cota inferior (+13,50) se incorpora en la urbanización una escalera y un ascensor, garantizando que los movimientos interiores de la plaza central se puedan hacer en condiciones de no discriminación de las personas en función de su condición.

El equipamiento posee su acceso en condiciones adecuadas de pendiente desde la Calle Alta, ubicándose en una plataforma horizontal, y sin perjuicio de lo que se prevé una conexión peatonal a mayores mediante escaleras con la plazoleta situada en la fachada Sur del edificio de la Calle Alta nº 5.

Espacios públicos existentes

La reurbanización de los espacios públicos existentes conllevará la aplicación de la normativa en materia de accesibilidad, siendo el proyecto de urbanización el que determine los ajustes que se consideran razonables.

Itinerarios peatonales accesibles

Las condiciones topográficas del Cabildo dificultan la instauración de itinerarios peatonales accesibles, tanto por la

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pendiente existente como por la sección de las calles, siendo la primera de las cuestiones más compleja de abordar.

Para dotar de la máxima accesibilidad al Cabildo, partiendo de ajustes que se pueden interpretar como razonables, aunque a la vez como ambiciosos, se genera en primer lugar un punto de acceso global al Cabildo, mediante un ascensor que partiendo de un sobreancho a generar en una de las aceras del Pasaje de Peña llegue a la Plaza de Juan José Ruano.

Las aceras del túnel no poseen apenas pendiente y tienen un ancho libre de más de 2 metros, no obstaculizados por elemento alguno, constituyendo base suficiente para que constituya un itinerario peatonal accesible. Así, a través de un sobreancho se instalaría un ascensor que llegase a la citada plaza, la cual también posee unas condiciones de pendiente adecuadas y se ubica en un enclave central del Cabildo.

Desde el mismo, se intenta con el Plan Especial generar una red de itinerarios peatonales accesibles totales o parciales que conecten, al menos, los principales espacios públicos, y en particular, todos los equipamientos y espacios libres públicos (a excepción de la pequeña plazoleta de la Calle Garmendia que se ubica ya de por sí a pie de una calle que posee más del 10% de pendiente) y que se representan en la siguiente imagen:

Los itinerarios peatonales accesibles totales, responden a la definición normativa de los mismos, incluida en el artículo 5 de la Orden VIV 561/2010, necesitando ser reformado respecto de la situación actual el del tramo final de la Calle de Monte Caloca, que constituye la necesaria conexión del ascensor con el resto del Cabildo, y donde su acera Este, pese a tener un ancho de 2,70 metros, se reduce a 1 metro escaso en colindancia con las escaleras de acceso lateral al Juzgado. El futuro proyecto de reurbanización de esta zona deberá dotar de un ancho suficiente a esta acera, al menos de 1,80 metros libre, para lo que se deberán adoptar las soluciones particulares necesarias, ya sea por la eliminación de un carril de circulación (por ejemplo, porque se haya abierto la Calle Cobo de la Torre, tal y como prevé el Plan General de Ordenación Urbana de Santander), o por la remodelación del acceso a los Juzgados, o por medio de cualquier otra solución.

Y los parciales son aquellos que completan los anteriores logrando mediante medidas específicas un grado de accesibilidad asumible; en concreto los itinerarios peatonales parciales se componen de:

• Un tramo de la Calle Alta (entre la Calle Garmendia y la Cuesta del Hospital), con una pendiente del 7,22%, y donde se consigue una acera continua de ancho libre 1,80


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metros (margen Norte) y se ubica un paso de patones de ancho suficiente frente al edificio de la Calle Alta nº 5, garantizando el acceso a dicho equipamiento.

• Un tramo de la Cuesta del Hospital (entre el acceso a la plaza central y la Calle Alta), con una pendiente del 9,8% y un ancho de 1,80 metros en el punto más desfavorable de su acera Oeste.

Con estas medidas se consigue una red de itinerarios peatonales con una accesibilidad total o admisible que garantice tanto la llegada al Cabildo como el acceso a sus principales espacios públicos y servicios. Además, para mejorar su utilización se establece con carácter vinculante que un 25% de las plazas de estacionamiento de la Plaza de Juan José Ruano sea para personas de movilidad reducida así como la del extremo de la Calle Garmendia, todo ello sin perjuicio de las plazas de estacionamiento que hayan de ser reservadas en el aparcamiento público de la plaza central.

La red de articulación urbana e IPAS del PGOU

El Plan General al que desarrolla el presente Plan Especial incluye entre sus determinaciones una propuesta de itinerarios peatonales que deben ser accesibles, o lo más próximo a ello, encomendándose la disposición de las medidas oportunas para ello a un Plan Especial en materia de accesibilidad.

En el ámbito de estudio sólo se determina como eje perteneciente a la red de articulación urbana – propuesta de IPA el conformado por la calle Alta –Ruamayor, no teniendo buen sentido, que el Plan Especial que aquí se aborda no atienda a su adaptación dentro de los ajustes razonables posibles a su condición de IPA, independientemente de la posterior redacción de un Plan Especial exclusivo en materia de accesibilidad.

Extracto del plano de la Red de articulación Urbana e IPAS del PGOU A los efectos anteriores la Calle Ruamayor y Alta mejoran su

sección con las nuevas alineaciones propuestas en el ámbito OV.2 y OV.3, garantizando en sus zonas de contacto anchos libres de acera de 1,80 metros, para lo que se ha tenido que llevar a cabo una ligera adecuación de la alineación Sur de la OV.3 contemplada en el PGOU que no permitía el cumplimiento de la norma en materia de accesibilidad.

Además, gracias a los IPAS totales y parciales propuestos y los anchos de acera obtenidos fruto de la reurbanización del ámbito (donde Ruamayor ha quedado con un solo carril de circulación siendo por tanto las aceras existentes las máximas posibles) se transforma este eje de la red de articulación urbana propuesta por el PGOU de Santander en un eje lo más accesible posible dentro del marco de los ajustes razonables.

Sin perjuicio de ello, cabe incorporar una medida más a este eje para que realmente se mejore la accesibilidad dentro de las posibilidades existentes, y que supone la supresión-reubicación del arbolado, mobiliario urbano, iluminación y señalización en la Calle Alta,

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la cual invade el 1,80 metros de acera existente pero que actualmente no se encuentra libre de obstáculos.

Finalmente, se determinan otras medidas específicas tendentes a mejorar la accesibilidad del conjunto del área de estudio, como la supresión-reubicación de jardineras en la Cuesta del Hospital que invaden los anchos libres de acera necesarios, o la implantación de una barandilla en el radio interior de la curva de la Rampa Sotileza.

En virtud de todo lo anterior, que se desarrolla normativamente en el documento de Ordenanzas del presente Plan Especial, y sin perjuicio de la aplicación de la normativa en vigor, y, muy especialmente, de la Ley de Cantabria 3/1996, de 24 de Septiembre, sobre accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas, urbanísticas y de la comunicación, y de la Orden VIV/561/2010, de 1 de Febrero, por la que se desarrolla el documento técnico de condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación para el acceso y utilización de los espacios públicos urbanizados, se dan por justificados, se considera que se cumplen los preceptos exigibles en materia de accesibilidad para el Cabildo de Arriba.

5.- Zonificación y Ordenación pormenorizada

Las calificaciones de suelo establecidas en el plano de zonificación o-02 estructuran los diferentes espacios urbanos del barrio en función de las políticas de protección-renovación del Plan Especial. Las mencionadas calificaciones, referidas a los ámbitos de edificación, son las siguientes:

Área de edificios catalogados con protección integral

Área de edificios catalogados con protección ambiental

Área de rehabilitación/renovación

Área de ordenanza zonal específica

Renovación en Áreas de intervención unitaria

Nueva ordenación en suelo urbano no consolidado

Las dos primeras categorías recogen los elementos a proteger, manteniendo los criterios y determinaciones que a este respecto tiene el Plan General de Ordenación Urbana.

El Área de rehabilitación-renovación integra aquellas zonas que, tienen vocación de permanencia en la trama urbana del barrio, sobre las pueden aplicarse actuaciones de rehabilitación, aunque también pueden ser renovadas, respetando las condiciones que a este respecto establece el Plan Especial en lo que se refiere a los invariantes arquitectónicos y constructivos de la arquitectura tradicional.

Las Áreas de ordenanza zonal específica afectan a dos enclaves de la trama urbana que se sitúan en lugares de borde, donde los tipos edificatorios deben acomodarse a estructuras urbanas diferentes o a condiciones topográficas más complejas.

Las Áreas de intervención unitaria afectan a aquellos enclaves del Plan Especial, con necesidades de renovación urbana, donde resulta conveniente la actuación global por razones constructivas, ambientales, de gestión, etc.

Finalmente, la nueva ordenación en suelo urbano no consolidado se refiere a la intervención en la manzana central del barrio, que precisa de un tratamiento específico, resuelto pormenorizadamente en el Plan Especial.

La descripción más detallada de cada una de estas áreas urbanas es la establecida a continuación.


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5.1.- Nueva edificación en Suelo Urbano No Consolidado

La delimitación del área correspondiente al Suelo Urbano No Consolidado hace posible la incorporación de dotaciones de equipamientos y espacios libres al servicio del Barrio. Los déficits de espacios libres interiores del barrio se solventan con la generación de un nuevo espacio público en la manzana central, entre las calles Garmendia, Limón, Cuesta del Hospital y San Pedro.

El nuevo espacio central público que se crea, se prevé que constituirá una referencia de relación social y comunitaria, al tiempo que quedará abierto al resto de la trama urbana, con una amplia conexión con la Cuesta del Hospital y con los pasos peatonales propuestos con las calles Garmendia, Limón y Alta. En torno a él se organizan nuevos edificios de uso dominante residencial con una superficie edificable de 7.050 m2 máximos, así como usos terciarios a los que se reserva una edificabilidad 2.950 m2.

Aprovechando la gran envergadura superficial de esta actuación en la manzana central, se propone un aparcamiento que atenderá la actual carencia de estacionamientos en superficie, siendo una dotación obligatoria para usos residenciales y terciarios. El conjunto de nuevas plazas –públicas y privadas- que se crearán contribuirá a mejorar el aprovechamiento urbanístico de esta actuación, moderada para otro tipo de usos lucrativos.

Por otra parte, la actuación en este espacio libre se utiliza para mejorar la conectividad interna del barrio, organizándose dos plataformas conectadas por ascensores y escaleras, que contribuyen a facilitar el tránsito por la zona y a garantizar la horizontalidad y calidad de las zonas estanciales.

Complemento fundamental de esta actuación en suelo urbano no consolidado es la creación de un nuevo equipamiento, que cumple con los estándares exigibles para los usos residenciales previstos. Este equipamiento, situado entre la Consejería de Obras

Públicas, Urbanismo y Medio Ambiente y el Parque del Agua, contribuirá a recualificar la función de este parque, introduciendo un uso dotacional, válido no solamente para el barrio, sino también para esta zona de la ciudad, donde la topografía accidentada genera un borde urbano y funcional, que es preciso corregir.

Los espacios libres de la parcela de equipamiento situados al Sur de la nueva edificación se incorporarán a los espacios libres circundantes, en concreto al Parque del Agua, estando previsto que en esta zona se mejoren las condiciones de conectividad con la Plaza de las Estaciones, mediante la construcción de nuevas escaleras y rampas.

Teniendo en cuenta la importancia fundamental que tiene la puesta en marcha de este ámbito de suelo urbano no consolidado, se plantea que sea desarrollado a través de un sistema de actuación pública, que pueda ofrecer la máxima garantía de desarrollo.

La edificabilidad residencial prevista deberá desarrollarse, al menos en un 30%, bajo regímenes de protección pública, conforme a lo establecido en el Plan General al que el presente Plan Especial desarrolla.

En el Anejo 2. Fichas correspondientes a Áreas con Ordenación de Volumen, que acompaña a las Ordenanzas del presente documento, se recogen a modo de resumen los principales parámetros urbanísticos de la actuación y las principales cifras de superficies.

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5.2.- Renovación en ámbitos de intervención unitaria

Dentro de la casuística particular del barrio, destacan 4 ámbitos espaciales de especial complicación, dado su estado de acodamiento de la edificación y/o deterioro.

Tres de ellas son las áreas situadas en los números impares de la calle Alta, una situada entre el edificio de la Consejería de Obras Públicas y la Iglesia de Nuestra Señora de La Consolación y la situada entre esta última y el acceso lateral al Parque del Agua. Por otro lado se encuentra la manzana triangular situada entre la calle San Pedro y la calle Alta.

En las dos primeras existe una gran deficiencia edificatoria, difícilmente resoluble a través de la actuación individual por parcelas, ya que las edificaciones existentes, que presentan diverso grado de patologías constructivas, están apoyadas unas en las otras, lo que hace muy difícil la actuación individual, por la necesaria alteración de las condiciones de estabilidad de los edificios colindantes, en el supuesto de actuaciones de rehabilitación o reconstrucción en alguno de ellos.

De hecho, se han producido derrumbes en alguno de los edificios que se encuentran en este ámbito. Por otra parte, se plantean actuaciones singulares de remodelación de las alineaciones existentes, para generar un nuevo acceso al Parque del Agua desde la calle Alta y para ajustar la fachada edificada que tiene frente hacia el Parque del Agua.

La cuarta actuación de especial significación es la correspondiente al área situada entre Ruamenor, Ruamayor y Cuesta del Hospital, que está conformada totalmente por solares. Lo más destacable de esta zona es la presencia de grandes medianeras de los edificios colindantes que gracias al planteamiento de una intervención unitaria que posibilite el reparto de su aprovechamiento controlando las alturas del nuevo edificio de

forma que éstas puedan reducir su visibilidad e impacto sobre el espacio público.

En el Anejo 2. Fichas correspondientes a Áreas con Ordenación de Volumen, que acompaña a las Ordenanzas del presente documento, se recogen a modo de resumen, los datos más significativos de dos de ellas por definirse a través de una ordenación de volúmenes. Las otras dos (situadas en los números impares de la Calle Alta) se encomiendan a la ordenanza M1, no siendo necesario establecer una ordenación más pormenorizada en el Plan Especial para su correcta consecución.

5.3.- Restantes zonas de edificación

Los restantes ámbitos del área de estudio no poseen objetivos de renovación o sustitución específicos, con la salvedad de la actuación aislada para la obtención de dotaciones públicas prevista para el inmueble situado en la Calle Jesús de Monasterio nº 17, y que tiene como finalizar regularizar el espacio público y suprimir añadidos que han perdurado en el tiempo sin responder a una planificación urbana real.

Así, el resto del área se compone en gran medida de edificios catalogados, que tendrán que respetar su volumen edificado y respecto de los que en el catálogo del presente Plan Especial establece un régimen pormenorizado de intervención, suprimiéndose los elementos disconformes e impropios con su nivel de catalogación y proponiendo las mejoras oportunas. Cabe destacar que la especificidad del plan especial, en su vertiente de “plan especial de protección”, permite un régimen pormenorizado para cada inmueble que en muchos casos se traduce en intervenir en los mismos, buscando una recuperación de valores perdidos, una mejora de sus condiciones de habitabilidad, o una adecuación de los mismos a las nuevas condiciones de ordenación, y en particular a las nuevas rasantes .


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Dentro de este último supuesto, cabe hacer mención especial a los edificios catalogados situados en la mitad Norte de la manzana central, los cuales van a tener una automática transformación de sus fachadas traseras en fachadas principales al nuevo espacio público, debiendo poseer un tratamiento acorde con su nuevo estatus. Además, estos edificios poseen, hacia el patio central objeto de reforma, la prolongación de sus plantas bajas (que constituyen ampliaciones o añadidos sin valor arquitectónico ninguno y no participes del nivel de protección del resto del inmueble), las cuales tendrán que ser “cortadas” en desarrollo de la actuación, lo cual está expresamente contemplado en este Plan Especial. Una vez realizado el corte, la solución arquitectónica de la fachada interior, podrá optar o bien por dejar un patio inglés, o bien por enrasar el suelo de la planta interior que corresponda con el nuevo espacio público central, permitiéndose en dicha planta (ahora planta baja a la nueva rasante interior) usos comerciales e inclusive la modificación de huecos necesaria para dicho cambio de uso.

Con ello se persigue dinamizar y poner en valor este espacio central, buscando que el mismo pueda quedar rodeado de centros de atracción y actividad que huyan del inmovilismo de un entorno netamente residencial.

Una segunda aclaración en relación al catálogo ha sido la reconfiguración del único elemento con protección integral del PGOU (Iglesia de la Consolación) que se ubica en este ámbito, para el que un mayor estudio propio de la escala de Plan Especial que aquí se trata, lleva a incluir dentro de dicha protección la Iglesia con planta basilical y su añadido Sureste de configuración histórica y porte reducido. Sin embargo se considera importante liberar la fachada Sur de la Iglesia del volumen anejo de mayor tamaño sin interés arquitectónico ni artístico y que oculta la vista del edificio, no otorgándolo protección alguna. Finalmente en relación al edificio parroquial anexo por el Este, éste se mantiene catalogado, pero con un nivel ambiental, en igual situación que los restantes edificios con

interés del Cabildo, siendo similar en su configuración formal y en sus materiales.

Además de los edificios catalogados, hay otras parcelas edificadas o no, sobre las que el plan especial se encomienda a la ordenanza de zona genérica de manzana proveniente del plan general. Estos edificios o solares podrán ser edificados, y conservados o sustituidos, conforme a reglas generales, puesto que no requieren de una mayor pormenorización del Plan Especial, al ser garantistas las ordenanzas dispuestas con un resultado integrador de estos suelos.

Sin embargo, hay dos enclaves en los que las rasantes actuales, que se perpetúan con este planeamiento, y la existencia de edificios catalogados medianeros, hacen aconsejable una ordenación pormenorizada, puesto que la genérica no sería garante de una ordenación integradora de esto suelos en el entorno inmediato en similares condiciones de tipología y altura.

Estos dos enclaves son el situado entre la Calle Cádiz y la Rampa Sotileza, y el situado entre Jesús de Monasterio y Fernández de Isla, con el añadido de la calle peatonal situada a su Oeste.

En relación al primero, la ordenación se realiza buscando una correcta transición entre la altura de cornisa y tipología de las cubiertas entre la zona tradicional de la Rampa Sotileza, que colinda con el único edificio que se mantiene en los números impares de la Calle Ruamayor tras el incendio y que se encuentra catalogado, y los edificios catalogados de la Calle Cádiz, con cubierta plana y una última planta retranqueada.

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En relación al segundo, la ordenación se realiza buscando en primer lugar una correcta transición entre las fachadas Norte y Sur con sus edificios medianeros, que se encuentran catalogados, primando el criterio de mantener la línea de cornisa de los edificios protegidos en ambas fachadas; en segundo lugar, se persigue una correcta transición de estas fachadas entre sí, cobrando especial importancia la fachada con frente a la calle peatonal, siendo la que debe coordinar la gran diferencia de rasantes existente entre la Calle Jesús de Monasterio y la Calle Fernández de Isla (de 3 plantas equivalentes), y en la que se debe formular un sistema de transición de cubiertas que responda a una solución integradora y racional entre sí y con sus medianeros. Para ello se toma una solución de cubiertas donde en la mitad de la fachada a la calle peatonal se dé continuidad a la cornisa del edificio catalogado por el Oeste con una pequeña desvuelta hacia dicha calle, y sobre la que se podrá implantar su respectivo bajo cubierta, y donde en la otra mitad, la diferencia entre las cornisas resultantes sea absorbida por un bajo cubierta de pendiente constante.

5.4.- Resumen de superficies de la zonificación

Superficies generales

Total del ámbito: 52.010 m²

Unidad de suelo no consolidado: 5.312 m²

Actuaciones / Edificios no catalogados 12.736 m²

Renovación en áreas de intervención unitaria: 3.471 m²

Nueva edificación en suelo urbano no consolidado: 1.530 m²

Rehabilitación / renovación 7.735 m²

Edificios catalogados 10.581 m²

Protección integral: 449 m²

Protección ambiental: 10.132 m²

Dotaciones 16.620 m²

Espacios libres públicos existentes: 10.147 m²

Zona verde pública, aparcamiento y usos terciarios: 2.888 m²

Equipamientos existentes: 2.721 m²

Nuevo equipamiento: 864 m²

Viario 12.164 m²

Peatonal: 1.350 m²

Coexistencia: 2.076 m²

Rodado: 8.738 m²


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5.5.- Cumplimiento de las normas de aplicación directa

La Ley 2/2001 de Cantabria reguladora del urbanismo incluye dentro de sus determinaciones normas de aplicación directa de aplicación a la planificación urbanística, y que la norma desarrolla en sus artículos de 32 a 42.

En este apartado se justifica brevemente su cumplimiento, o inaplicabilidad según el caso. Para ello se sigue la propia numeración del articulado de la ley:

Artículo 32. Protección del medio ambiente

El carácter protector de Plan Especial y la ordenación propuesta para las zonas de intervención que en todo caso buscan integrar las nuevas construcciones en la trama tradicional del centro antiguo de Santander, tanto en forma, alturas y acabados, garantizan todos los principios dispuestos en materia de paisaje que preceptúa este artículo, y especialmente “la integración de las construcciones en el entorno circundante”.

Igualmente se abordan los problemas de tráfico y de la contaminación acústica, los cuales disminuyen con la propuesta de peatonalización y semipeatonalización del ámbito.

Artículo 33. Protección del entorno cultural

Igual que en el caso anterior, y pese a que el conjunto del Cabildo de Arriba no esté declarado conjunto arquitectónico o histórico por la legislación sectorial, se han tenido en cuenta los preceptos de la Ley que establece que las construcciones “habrán de armonizar con el entorno, especialmente en cuanto a alturas, volumen y materiales exteriores”. A este respecto se ha sido exigente no sólo con el establecimiento de volúmenes acotados, ajustados a sus respectivas líneas de fachada, y a alturas, donde dominan las 5 plantas de la ciudad tradicional, sino que se han establecido un conjunto de invariantes arquitectónicos que garanticen la adecuación arquitectónica y estética

de las intervenciones, sin contar con, además, las determinaciones relativas a los edificios catalogados que protegen y mejoran la situación de los inmuebles con valores ambientales o arquitectónicos.

Artículo 34. Protección del paisaje

Lo anterior es partícipe de lo promulgado en el artículo 34 en relación a la adaptación al entorno de las construcciones, en particular se delimitan las condiciones estéticas del conjunto, y de la “publicidad de los carteles anunciadores de locales y establecimientos mercantiles” en el artículo 20 y 20.1.j), respectivamente.

Por otro lado, no se hace necesario acudir al procedimiento de modificación puntual dispuesto en el artículo 34.3 de la Ley 2/2001 al no darse los supuestos en él requeridos.

Artículo 35. Pantallas vegetales

Este artículo no es de aplicación, no existiendo la necesidad de pantallas vegetales que mitiguen posibles impactos visuales, que se consideran inexistentes en el ámbito del Plan Especial.

Artículo 36. Distancias

El Plan Especial, y subsidiariamente el Plan Especial, establece las distancias propias de cada ordenanza, no siendo de aplicación las determinaciones establecidas en este artículo.

Artículo 37. Alturas y volúmenes

La existencia de planeamiento para el presente ámbito y su clasificación como suelo urbano, restringen la aplicabilidad de este artículo a su aparatado segundo.

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En relación a que las normas de ordenación del plan “procurarán que el aprovechamiento de las parcelas en el suelo urbano consolidado se adapte a las características básicas de las construcciones legalmente edificadas preexistentes. Las excepciones a este criterio se justificarán en la Memoria del Plan.” Se tiene que esto es así, estableciendo ordenaciones de volúmenes con edificios de atura dominante de 5 plantas o establecidas conforme a las preexistencias edificadas del entorno inmediato, predominando la homogeneización de cornisas y adaptación de las construcciones al ambiente; por tanto, no se considera que exista excepción alguna de la norma.

Artículo 38. Edificabilidad, densidades y ocupación

La densidad en suelo urbano no consolidado es de 176 viv/Ha; la edificabilidad es de 2,8238 m2/m2, superiores ambos a los establecidos con carácter general en el artículo 38 de la Ley del Suelo.

Ambos parámetros vienen amparados por el PGOU de Santander, al que el presente Plan Especial desarrolla, contemplándose en este una densidad incluso mayor, puesto que la unidad funcional independiente se establece en 50 m2 en lugar de los 75 m2 establecidos en el Plan Especial.

En relación a esto el PGOU establece en su apartado de observaciones que “el exceso de los parámetros de edificabilidad y densidad establecidos con carácter general e n el artículo 38 de la Ley del Suelo para el Sector de Suelo Urbano No Consolidado se justifica para hacer viable la actuación de reforma interior, en base a lo establecido en el apartado 6 del citado artículo”. De forma más pormenorizada se justifican los parámetros otorgados en la página 267 de la memoria de Ordenación:

“AE-18 (B), se supera la densidad de 70 viv/Ha y la edificabilidad de 1m2/m2.

La ordenación pormenorizada del Cabildo de Arriba se remite, para los suelos clasificados como suelo urbano no consolidado, a la

elaboración de un Plan Especial de Reforma Interior. En base a dicha reforma se justifica el exceso de los parámetros de edificabilidad y densidad establecidos con carácter general en la Ley del Suelo, necesarios para garantizar la viabilidad de la actuación, en base a los primeros tanteos realizados para la ordenación del ámbito, donde la ausencia prácticamente total de viario conlleva una mayor concentración de los parámetros anteriores y por tanto un mayor densidad.

El conocimiento de la actual estructura de la propiedad, y con ello de los futuros procesos de realojo, de la situación social y económica de sus moradores, y del parcelario, conllevan que la viabilidad de la gestión pase por generar viviendas de tamaño controlado, que en aplicación de la densidad máxima contemplada darían como resultado a una media de 64 m2 por vivienda.”

Por tanto, es el propio Plan General el que justifica los parámetros anteriores.

Artículo 39. Espacios libres y equipamientos de sistemas

generales

En relación a los sistemas generales, éstos se computan para el conjunto del Plan General, no siendo esta norma de aplicación directa de aplicación a las determinaciones propias del Plan Especial.

Artículo 40. Espacios libres y equipamientos de sistemas locales

En relación a las cesiones locales, el suelo urbano consolidado prevé 2.888 m2 de espacios libres, esto es 20 m2 por cada 100 m2 construidos de cualquier uso, superiores en este caso al 10% del ámbito que ascendería a 531 m2 de superficie.

La parcela destinada a equipamiento local en suelo urbano no consolidado mide 846 m2 de superficie, a razón de 13,03 m2 por cada 100 m2 de superficie construida de uso residencial.


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Las plazas de aparcamiento a razón de 2 por cada 100 m2 construidos, siendo 1 de ellas pública, se ubican en el aparcamiento situado bajo rasante en la plaza central, tal y como se establece en las ordenanzas del Plan Especial. Este ratio hace necesarias 200 plazas de estacionamiento vinculadas a los usos de la OV.1 y 10 (9,12) vinculadas al equipamiento, en total 210 plazas. Las zonas superficiadas con uso de aparcamiento en la ordenación, arrojan una superficie total de 10.790 m2, de los que 5.000 m2 se destinan a un aparcamiento con uso lucrativo, siendo el restante de 5.790 m2, que a razón de 25 m2/plaza, dan lugar a 231 estacionamientos, cantidad superior a las 210 plazas requeridas.

Artículo 40 bis. Reserva de viviendas sujetas a algún régimen de

protección pública

Este artículo solamente es de aplicación a los Planes Generales y suelo urbanizable residual, y no por tanto al caso aquí tratado.

Por otro lado cabe aclarar que el Plan General de Santander establece el cumplimiento de la VPO para el conjunto del suelo urbano no consolidado y para el conjunto del suelo urbanizable, en este caso, aplicando ciertos porcentajes a una edificabilidad residencial de 7.050 m2. Es por ello, por lo que, pese a que el presente Plan Especial haya reducido dicha edificabilidad residencial, debe mantener los valores netos mínimos de VPO del PGOU, suponiendo porcentajes superiores respecto de la edificabilidad residencial contemplada en el Plan Especial.

Artículo 41. Otras determinaciones sustantivas

El Plan Especial del Cabildo consigue una razonable y equilibrada articulación de usos, reproduciendo la mezcla de usos inherente a los cascos tradicionales de las ciudades, siendo además éste un enclave inmerso en el centro administrativo de la ciudad; de este modo, usos residenciales, terciarios, y de servicios y dotaciones se imbrican entre sí consiguiendo una ciudad activa en todos los momentos del día. Además la alternancia de ordenaciones singulares, como la de la

manzana central, en un ámbito dominado por la manzana tradicional evita el monopolio absoluto de las manzanas cerradas que colmaten el espacio urbano.

En relación al uso residencial en sótano y semisótano, éste está prohibido en el Plan Especial, así como en planta baja.

Finalmente la supresión de barreras arquitectónicas se trata pormenorizadamente en la presente memoria y en las ordenanzas del Plan Especial.

Artículo 42. Supletoriedad

La supletoriedad del PGOU se trata en el siguiente apartado. En el caso de las NUR, en los términos de aplicación según lo dispuesto en sus artículos 5 y 6, no se considera que existan determinaciones de aplicación al presente Plan Especial.

5.6.- Cumplimiento de las determinaciones del PGOU

Las determinaciones del PGOU vienen establecidas en primera instancia por la ficha del AE-18 (B), y posteriormente por el conjunto de normas de aplicación del documento.

Sin perjuicio de ello, la especificidad del documento del Plan Especial permite alejarse de las determinaciones del Plan General establecidas con carácter general, en particular el artículo 3.1.1 apartado 2 de este documento establece:

‘‘‘2. Las figuras de planeamiento que desarrollen e l Plan General deberán respetar en todo las definiciones generales ; pero podrán introducir subdivis iones y/o mayores precis iones o matizaciones s iempre que con e llo no las tergiversen, no concedan como resultado directo o indirecto mayor permis ividad edificatoria, y/o no alteren las condiciones de edificabilidad materializable y/o aprovechamiento urbanís tico.

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Se exceptúan de lo anterior los Planes Especiales que, s i bien no podrán alterar e l aprovechamiento otorgado por e l planeamiento general, s i podrán es tablecer sus propias definiciones generales , as í como ordenanzas y condiciones generales de la edificación que se adapten a las condiciones particulares del ámbito.’’

Por tanto, se puede cons iderar que los parámetros de obligado cumplimiento mínimos son los es tablecidos en la propia ficha que es tablece unas determinaciones mínimas para e l Plan Especial.

En particular para la zona de reforma interior (suelo urbano no consolidado), es tablece una edificabilidad lucrativa máxima la cual no se agota (15.000 m 2 frente a 14.440 m 2) con un mínimo de 5.000 m 2 des tinado a aparcamiento (cantidad as í fijada en e l Plan Especial). As imismo, e l Plan Especial es tablece alineaciones (plano nº 01 de ordenación), rasantes (ordenanzas y plano nº 01 de ordenación, y s in perjuicio del alcance de los es tudios de detalle), usos (ordenanzas y plano nº 02 de ordenación), espacios dotacionales (plano nº02 de ordenación), y edificabilidad (fichas y ordenanzas), mecanismos de ges tión unidades de actuación (ordenanzas),y VPO y porcentajes (ficha OV.1). En la zona de protección/renovación es tablece la necesaria e laboración de medidas de protección en la edificación (catálogo y ordenanzas), es tablecimiento de zonas de intervención y determinaciones (ordenanzas y fichas). Y, para e l conjunto del ám bito, e l Plan Especial lleva a cabo la mejora de las condiciones de acces ibilidad y urbanización (memoria y ordenanzas), y determina las zonas de intervención pública y privada, o en qué casos se aplica cada una (ordenanzas).

Al margen de las anteriores en la ficha del AE-18 (B) se es tablecen otras que requieren una mayor jus tificación que e l indicar donde se encuentran recogidas , y que son las tres s iguientes .

En primer lugar, en re lación a la jus tificación de las áreas de intervención en la zona de protección/renovación, és ta se realiza de forma más detallada en e l apartado de ges tión de la presente Memoria, correspondiendo además con las primeras actuaciones previs tas en la declaración del ARU o con los solares de Ruamayor-Ruamenor.

Los ámbitos de intervención unitaria son 4, que corresponden con las zonas urbanís ticamente más deterioradas del Cabido, ya sea por la gran presencia de solares o es tado y presencia de la edificación.

En segundo lugar, en re lación a que la edificabilidad de las zonas de ordenación de volúmenes ‘‘no superará 1,2 veces la obtenida por aplicación de la ordenanza del entorno’’, se concluye que es tá determinación del PGOU se verifica tal y como se jus tifica a continuación.

En la zona de protección/renovación hay dos zonas con ordenación de volúmenes , la OV.2 y la OV.3, en e l primer caso con ordenanza del entorno M2 y en e l segundo M1. En re lación al número de alturas , y tomando un criterio conservación, se toma en ambos casos para e l entorno la de 5 alturas , aunque puedan exis tir bloques de más altura, al menos , en la primera de las manzanas .

Con es tos parámetros se llega a:

• OV.2: 936 x 5 x 0,96 x 1,2 = 5.279 >5.238 m 2 edificables otorgados por e l Plan Especial

• OV.3: 918 x 5 x 0,94 x 1,2 = 5.177 = 5.177 m 2 edificables otorgados por e l Plan Especial

Finalmente , en tercer lugar, en re lación a que ‘‘e l desarrollo del ámbito quedará condicionado a la exis tencia de recursos e


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infraes tructuras hidráulicas adecuadas y previs tas, salvo que por la entidad de la actuación se acredite que su desarrollo posee los recursos e infraes tructuras necesarias y que su utilización no compromete e l correcto funcionamiento de la ciudad exis tente o en desarrollo en ese momento’’, cabe aclarar que en 2009 se ha finalizado e l proyecto de urbanización del Cabildo de Arriba, renovando las redes de saneamiento y abas tecimiento necesarias , y que e l tamaño de la actuación va a generar un menor número de viviendas que las anteriormente exis tentes en e l barrio, tanto por la creación de nuevos espacios públicos como por e l esponjamiento propio de la edificación con los requerimientos normativos y técnicos actuales . Por tanto, y s in perjuicio de que e l cumplimiento de es te precepto sea avalado por los correspondientes Servicios Técnicos Municipales , se cons idera que tal condicionado es ineficaz no suponiendo res tricción alguna al desarrollo del presente Plan Especial.

Por otro lado, y tal como se decía al principio del presente apartado e l Plan Especial se ha podido ale jar de algunas determinaciones o definiciones del Plan General, entre las que se cons idera conveniente jus tificar las más re levantes:

• Solución de fachadas en esquina: se aporta una solución especial que busca mantener cons tante las líneas de cornisa de los edificios en esquina. Es to aquí es pos ible por la as ignación de un número de plantas pormenorizado a cada alineación cohere nte con es te criterio.

• Unidad funcional indepe ndiente : se es tablece en 75 metros cuadrados con carácter general, superior a la es tablecida en e l PGOU. Con e llo se buscan viviendas de mayor superficie que no dens ifiquen es te entorno del centro compacto de Santander dado e l gran número de intervenciones previs tas .

• Régimen de usos del bajo rasante más amplios que los del PGOU, favoreciendo la regeneración urbana en términos técnicos y económicos , y dotando de usos urbanos a los diversos espacios y plantas que quedan a cota de sótano respecto de una rasante y de planta respecto de otra.

• Ancho mínimo de la zona de circulación rodada con dos carriles de circulación de 5,5 metros , pers iguiendo con e llo optimizar e l ancho entre edificaciones y una mejor dotación de aceras , y favoreciendo una reducción de la velocidad en un entorno en e l que se espera un importante tráns ito peatonal.

5.7.- Cumplimiento de las determinaciones en materia

sectorial

Existen dos materias sectoriales con afección al ámbito del Cabildo de Arriba: la relativa a la accesibilidad y la relativa a la seguridad de la aviación civil, por ser Santander un municipio incluido en las servidumbres del Aeropuerto de Cantabria.

En relación a la primera de las normativas, se ha justificado en la presente Memoria el cumplimiento de la misma, transcribiéndose las determinaciones precisas a la documentación normativa del Plan Especial, en este caso, a los Planos de Ordenación y a las Ordenanzas.

En relación a la segunda, y según informe del Ministerio de Fomento de fecha 25 de Enero de 2012 se establece que:

“... se ha concluido que las construcciones o instalaciones propuestas podrían vulnerar las servidumbres aeronáuticas del Aeropuerto de Santander.

No obstante, se podría informar favorablemente el planeamiento si el Ayuntamiento de Santander acredita que las disposiciones incluidas

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en el “Plan Especial de Protección y Reforma Interior del Cabildo de Arriba” no suponen un incremento de alturas respecto al planeamiento actualmente vigente. En tal caso se deberá incluir referencia expresa en la normativa a que:

• En los ámbitos objeto del “Plan Especial de Protección y Reforma Interior del Cabildo de Arriba”, incluidos en la Zona de Servidumbres Aeronáuticas, será precisa previa resolución favorable de la Agencia Estatal de Seguridad Aérea, conforme a los artículos 29 y 30 del Decreto de Servidumbres Aeronáuticas, para la ejecución de cualquier construcción o estructura (postes, antenas, aerogeneradores – incluidas las palas-, etc) y la instalación de los medios necesarios para su construcción (incluidas las grúas y similares).”

En atención a esto, se considera oportuno y necesario justificar las alturas propuestas para la ordenación, pudiendo concluir que éstas no suponen incremento respecto de las del entorno y/o a las propuestas por el Plan General vigente, habiendo incluido la cautela anterior en el artículo 58 de la normativa del Plan Especial.

En relación a las alturas, el Plan General vigente en el momento de informe era el Plan General de 1997, sin embargo este Plan Especial siempre ha desarrollado al Plan General posterior, publicado en Boletín Oficial de Cantabria de 29 de Septiembre de 2012, y el cual posee informe favorable en materia de aviación civil.

En este contexto cabe interpretar que el Plan Especial se debe ajustar a las determinaciones del planeamiento en vigor actualmente e informado por el Ministerio de Fomento. Este Plan General distingue dos zonas: una de intervención en suelo urbano no consolidado, y una de protección/renovación en suelo urbano consolidado donde hasta la aprobación de este Plan Especial la ordenación se remite a la ordenanza de zona de mantenimiento. Las intervenciones en el conjunto del área se traducen en la de suelo urbano no consolidado, ámbitos de intervención unitaria en suelo urbano consolidado y

sustitución de inmuebles de forma directa también en suelo urbano consolidado. Además, recordar que todo el ámbito de estudio se encuentra en la Superficie Horizontal Interna, a cota +48, y que la altura máxima de coronación establecida por el Plan General con carácter subsidiario para los edificios con uso dominante residencial al presente Plan Especial responde a la siguiente fórmula: 4,50 + altura de cornisa = 4,50 + (0,5 + 3,15 x nº plantas), permitiéndose por encima de esta altura solamente las instalaciones establecidas en el planeamiento y que deben pormenorizarse en el proyecto de construcción que de forma previa al otorgamiento de licencia deberá ser evaluado por el Ministerio de Fomento con el fin de garantizar la seguridad de las aeronaves.

En la imagen de la página siguiente se representan en gris oscuro las zonas de nueva edificación, las cotas determinantes a los efectos del presente apartado, el número de alturas, y con un punto los edificios catalogados que deben ser respetados. En ella se establecen el límite de la cumbrera en el caso más desfavorable, es decir tomando las máximas alturas y cota de suelo más elevada, pese a que ambas circunstancias no tienen porque coincidir en un mismo punto del territorio. Con ello se demuestra que los espacios identificados en el mismo no superan la cota aeronáutica de +47,90, establecida con el criterio anteriormente citado para la Iglesia de la Consolación, Iglesia construida en el año 1.757 y que se encuentra catalogada.

Por tanto en dichas zonas se considera suficiente probado que la altura máxima de la edificación no vulnera las servidumbres aeronáuticas, sin perjuicio de que los correspondientes proyectos deban ser informados favorablemente por el Ministerio de Fomento ni de la cautela establecida en el artículo 58 de la normativa del presente Plan Especial. Sin embargo sí que existe una zona del Plan Especial sobre la que se considera necesario mostrar un mayor detenimiento, que se corresponde con la más occidental al área.


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En el caso más desfavorable en estos suelos, donde se prevé una ordenación con 5 plantas de altura, se alcanzaría una cota de cumbrera de +50,37, lo que vulnera la establecida para la Superficie Horizontal Interna. Sin embargo, si atendemos al informe del Ministerio de Fomento, y con la cautela establecida, esta circunstancia no debe limitar la ordenación planteada puesto que: el plan general de 1997 planteaba la edificación a 5 alturas; el plan general en vigor actualmente remite la zona a ordenanza de mantenimiento, siendo la altura dominante (de todos los edificios salvo uno más bajo) de 5 plantas; actualmente ya se encuentran construidos edificios de 5 plantas, al igual que en su entorno inmediato, y ha finalizado recientemente al obra en el solar de la Calle Alta nº 32 (colindante en el punto de mayor cota de suelo) con 5 plantas.

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6.- Gestión

6.1.- Estrategia general

La situación de partida del Cabildo de Arriba, descrita anteriormente, es variada en contenido y demanda de actuación, lo que exige un tratamiento individualizado de gestión, acorde con las necesidades y urgencias de intervención.

Inicialmente deberá diferenciarse entre el suelo urbano no consolidado y el suelo urbano consolidado, que tienen posibilidades de intervención y gestión muy diferentes.

En el suelo urbano no consolidado está prevista la delimitación de una unidad de actuación, que abarca la totalidad de este suelo, al objeto de su desarrollo. Dadas las características de este ámbito, con una gran diversidad de tamaño y situación parcelaria, así como del régimen de tenencia y uso de la edificación existente, se precisa una actuación tutelada por la administración pública, lo que deriva en la adopción del sistema de actuación legalmente previsto de expropiación.

La intervención pública en esta unidad de actuación está plenamente justificada, ya que en el contexto del Plan Especial esta pieza constituye la base fundamental para conseguir la plena transformación e incorporación del barrio del Cabildo de Arriba a la vida urbana y social de la ciudad de Santander, su estructura de la propiedad es compleja, y porque el planteamiento de una ordenación racional generadora de grandes espacios públicos puede que no genere incentivos suficientes para que la iniciativa privada entre en tan compleja gestión. Además la importancia de esta pieza hace que sea oportuno que la Administración pública lidere la actuación a través de su propia implicación.

La generación de un nuevo centro en el centro de la ciudad, la recuperación del papel histórico de este enclave, la realización de este nuevo foro de encuentro lúdico, comercial y dotacional que el Plan Especial propone, exige que se garantice la puesta en marcha de la unidad de actuación en los plazos contemplados en el planeamiento, es decir, en el primer cuatrienio. Esto sólo será posible si existe un compromiso público para su realización, por lo que la unidad de actuación establecida en suelo urbano no consolidado se desarrollará por un sistema de gestión pública.

El suelo urbano consolidado presenta una mayor complejidad, ya que dentro de esta categoría existen zonas muy consolidadas, sin problemas especiales de intervención, frente a otros ámbitos donde las insuficiencias de la edificación o la inadecuación del parcelario, la necesidad de abordar una actuación de conjunto, la complejidad de la gestión a desarrollar ó la voluntad de coordinar ciertas actuaciones con otras de mayor envergadura previstas en el Plan Especial, aconsejan establecer un trato diferencial y de mayor compromiso para su puesta en marcha.

En consecuencia con lo anterior, se distinguen en esta clase de suelo dos ámbitos diferenciados: aquellos que se desarrollarán de forma individual por los propietarios de suelo y otros en los que se precisa abordar una actuación más ambiciosa que garantice el cumplimiento de los objetivos y finalidades del Plan Especial.

En el primer grupo se encuentran las zonas que han sido calificadas por el Plan Especial en el plano de ordenación nº 2 “Zonificación” como edificios catalogados con protección integral, edificios catalogados con protección ambiental, áreas de rehabilitación/renovación, o zonas con ordenanza zonal específica, cuya gestión será asistemática en aplicación de la ordenanza de zona de aplicación, y previa realización de las cesiones oportunas o de los procesos de normalización de fincas que procediesen.

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Frente a esta situación, hay otras zonas que, englobadas bajo la denominación de ámbitos de intervención unitaria. Se corresponden estas zonas con ámbitos donde, fundamentalmente, o bien el deterioro de la edificación es notorio y se precisa una actuación urgente y específica conjunta, o la exigencia del diseño previsto aconseja una actuación también específica y unitaria.

De esta forma nos encontramos con dos situaciones en la zona de renovación en ámbitos de intervención unitaria. La primera de ellas, corresponde a las áreas situadas en los números impares de la Calle Alta, que tienen las siguientes características comunes:

Episodios de derrumbe de la edificación recientes.

Mal estado de la edificación en términos generales e imposibilidad de cumplir individualmente con los requisitos del vigente CTE.

Situación de acodalamiento entre edificios, que hace compleja y peligrosa la acción rehabilitadora individual.

Parcelario exiguo o desproporcionado (excesivo fondo/escaso frente), con parcela difícilmente edificable.

Necesidad de reajustes de alineaciones para formalizar un frente construido hacia el Parque del Agua o para facilitar la conexión con el mismo, que deja un alto número de edificios fuera de ordenación.

Compleja situación del régimen de propiedad y arrendamiento, que dificulta la puesta en marcha de un proceso de remodelación consensuado entre propietarios y usuarios.

Escasez de mecanismos urbanísticos que permitan la acción concertada entre particulares, para desarrollar una actuación unitaria.

Además bajo la manzana de la Calle Alta que engloba los actuales números 7 a 17, se ubica el Pasaje de Peña. Esta circunstancia hace que la intervención en estos suelos sea más compleja, y que aconseje intervenir en el conjunto de la manzana, para equilibrar y repartir las cargas sobre el túnel y tener holgura para los anclajes de la cimentación de los nuevos edificios. Lo contrario podría condicionar constructivamente la intervención ya que el túnel fue excavado con los edificios en pie, y cualquier solución constructiva debe quedar cimentada sin interferir en la bóveda del túnel, más aún cuando además se trata de suelos en ladera hacia el Parque del Agua que han sido tradicionalmente objeto de desprendimientos y deslizamientos de terreno.

El Plan Especial establece para estos ámbitos una intervención unitaria de renovación, que a priori debiera ser llevada a cabo por sus propietarios, si bien, teniendo en cuenta los condicionantes expuestos anteriormente, se considera oportuno establecer la capacidad de las Administraciones Públicas para intervenir en el desarrollo de la actuación, y con ello, coadyuvar a resolver los problemas de carácter social, de seguridad y estabilidad de la edificación, de mejora y recualificación del barrio, etc., de acuerdo con lo previsto en el Plan Especial.

Esta intervención en todo caso, deberá ceñirse a los instrumentos dispuestos en la normativa en vigor para la gestión del suelo urbano consolidado, es decir, mediante acuerdos ajustados a Derecho de distinta naturaleza (convenios, contratos, permutas, etc) o mediante expropiación forzosa. Esta expropiación puede ser, en cualquier caso, pactada entre la administración y los particulares, en los términos que se acuerde, mitigando en consecuencia la carga de gestión que en este caso asumen los poderes públicos.

Por lo que respecta al segundo tipo de ámbitos de intervención unitaria, situados uno de ellos entre la calle Alta, Cuesta del Hospital y calle San Pedro, y el otro entre Ruamayor, Cuesta del


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Hospital y Ruamenor, hay también, y además de muchas de las anteriores, una serie de características comunes que justifican este tipo de actuación:

Existencia de solares, lo que permite una remodelación del ámbito, con una ordenación de volúmenes ajustada al entorno y a las necesidades funcionales existentes.

Necesidad de tratamiento morfológico y funcional específicos. En el caso del área comprendida entre la calle Alta, Cuesta del Hospital y calle San Pedro, además de tenerse que edificar con un importante desnivel, se aborda la solución de un edificio con dos rasantes diferentes a Norte y Sur, atravesado, además, por un paso inferior, quedando toda la solución vinculada a la futura rasante de la plaza central. El área comprendida entre Ruamayor, Cuesta del Hospital y Ruamenor, precisa de un tratamiento muy específico, ya que se trata de una zona de transición entre la zona más tradicional del Cabildo de Arriba y la transformación urbana realizada en los años 50 como consecuencia del incendio de Santander. Se trata de poner de acuerdo tipos edificatorios muy dispares, con notables diferencias de altura, buscando una transición ordenada y coherente de la edificación.

Estas dos áreas son, en consecuencia, piezas fundamentales del “puzle” urbano que intenta configurar el Plan Especial, ya que contribuyen a “ensamblar”, la trama general prevista, y por ello además, se configuran en el presente Plan Especial como áreas de ordenación de volúmenes desde el punto de vista de la ordenación.

Sin embargo, la estrategia de gestión a abordar en cada una de ellas debe ser distinta. El área situada entre Ruamayor, Cuesta del Hospital y Ruamenor tiene mayoritariamente propietario único y es una pieza autónoma, que no condiciona la puesta en marcha de la actuación general. Sin embargo, el área situada entre la calle Alta, Cuesta del Hospital y calle San Pedro, además de exigir una

actuación unitaria y específica, está muy condicionada por la ordenación de la manzana central, y posee una situación urbanística compleja, con solares, edificios con señales de agotamiento, inmuebles desalojados pendientes de retorno y edificios en pleno uso por sus moradores.

Por ello, se opta por criterios de gestión similares a los señalados para las áreas situadas en los números impares de la Calle Alta, con una posible y hasta cierto punto prioritaria intervención pública en caso de que la iniciativa privada no prospere con las intervenciones.

Para articular los mecanismos de gestión de estas cuatro manzanas se recurre a la figura de los ámbitos de intervención unitaria definidos en el Plan General, y mediante los cuales, si transcurrido un plazo otorgado a los propietarios del suelo para que desarrollen la actuación, ésta no ha podido ponerse en marcha, podrá intervenir el Ayuntamiento en la gestión de acuerdo con los propietarios que sí impulsan la actuación, incluso procediendo a la expropiación de las restantes propiedades.

Los plazos establecidos al efecto, son los siguientes:

a) A.I.U 01 (Alta 7-17): 3 meses

b) A.I.U. 02 (Alta – San Pedro): 3 meses

c) A.I.U. 03 (Alta 21-29):12 meses

d) A.I.U.04 (Ruamayor-Ruamenor-Cuesta del Hospital): 24 meses

En los dos primeros casos, y dada la situación actual, sobre todo de carácter social-urbanístico, se considera prioritaria la intervención, no sólo por el estado físico de las manzanas, sino por la existencia de personas desalojadas que deberían retornar a su barrio. Por ello se establece un plazo de tiempo breve para que si

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los propietarios no muestran claramente su intención de desarrollar la nueva ordenación de forma independiente, la administración pueda intervenir bajo principios de interés público y social, consiguiendo la regeneración urbana de esta manzana, el realojo de sus ocupantes y la sustitución de los edificios que poseen signos de agotamiento.

Esta intervención municipal deberá ser solicitada por los propietarios de suelo, por los vecinos, que piden tutela para desarrollar la intervención, ya sea por el desinterés de llevarla a cabo por algunos propietarios, cuyos intereses además pueden ser distintos al público, o por la dificultad de promover una actuación urbanística.

Cada uno de estos casos, u otros que pudieran darse, tienen un diferente tratamiento, que van desde la expropiación y participación activa en la ejecución, hasta el mero asesoramiento. Por ello, deberán formalizarse los extremos del acuerdo en un convenio que, en todo caso, deberá ser previo al inicio de cualquier proceso de expropiación, y que avale el compromiso de los propietarios en el desarrollo de la actuación.

Dentro de este acuerdo, que deberá solicitar un número de vecinos relevante para iniciar la actuación, en contra posiblemente, de las preferencias de otra parte de los vecinos, parece razonable establecer, entre otros, el precio máximo de las viviendas resultantes, ya que, tal y como se ha dicho en las diferentes reuniones con los vecinos, el precio resultante de las viviendas será aquel que resulte de amortizar los costes íntegros de cada actuación (obtención de suelo, construcción y gastos de gestión y financiación, una vez descontado el valor de las posibles ayudas públicas).

Menos urgente se considera la intervención en el ámbito de intervención unitaria 3 y 4, en el 3 por unas necesidades urbanísticas y sociales menos acuciantes, ya que los edificios

existentes se encuentran en uso, sin que existan desalojados que deban regresar al barrio; y, en el 4, porque es un ámbito donde su totalidad son solares, en los que, si bien conviene intervenir para la mejor imagen y funcionalidad del barrio, no existen problemas sociales ni urbanísticos, debiendo garantizar en todo caso que este espacio se encuentre limpio y vallado conforme a la normativa en vigor.

Por ello, se les otorgan un mayor plazo de tiempo para que ambos se gestionen por sus respectivos propietarios, no siendo la iniciativa municipal tan urgente, y debiendo responder ésta a una adecuada planificación en atención a la situación de cada ámbito y a los medios de gestión y económicos de los que pueda disponer la administración. Para el AIU 03 se establece un plazo de 1 año, puesto que hay una demanda social subyacente, y para el AIU 04 de 2 años, de forma que se pueda intervenir, en caso de ser necesario y oportuno, tras la gestión de las restantes actuaciones.

Finalmente aclarar que, en caso de intervención por sistema de expropiación, se opta por que la misma se lleve a cabo mediante procedimiento de tasación conjunta, que es un sistema de gestión de las expropiaciones más ágil que el ordinario y permite la más pronta ocupación de los suelos. Hay que tener en cuenta que, una vez que se inicia la intervención pública por expropiación, se hace con la finalidad de sacar definitivamente y a la mayor brevedad posible la actuación hacia adelante, debiendo disponer de los medios para ello.

Sin perjuicio de lo anterior, pudiera darse el caso de que con el transcurso del tiempo este método se considerase desaconsejable por el cambio de circunstancias o por otro tipo de cuestiones, pudiéndose modificar con los informes técnicos y jurídicos oportunos.


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6.2.- Integración de otras iniciativas de gestión y

financiación

Como complemento a la ejecución de las operaciones de rehabilitación, regeneración y renovación urbana, existen otras medidas de estímulo o apoyo reguladas desde el marco público y que se han ido sucediendo en el tiempo.

En la actualidad ya se han desarrollado rehabilitaciones y urbanizaciones con el apoyo público, principalmente en base a los distintos planes de vivienda que se han ido sucediendo en el tiempo.

Sin perjuicio de ello, y pese a los recientes cambios normativos, sigue existiendo un régimen de tutela y ayuda pública importante para este tipo de actuaciones, que en estos momentos se regulan principalmente por el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016, y que en un futuro se regularán por las normas que se aprueben en esta materia, y que en todo caso es conveniente tener presente en este tipo de actuaciones de intervención en la ciudad tradicional.

7.- Criterios de urbanización

Encontrar un equilibrio entre la coherencia, en toda actuación de este tipo, y la necesaria flexibilidad. Esta aparente contradicción puede superarse por medio del empleo de parte del mobiliario urbano como elementos para conseguir la coherencia buscada, mientras que las variaciones vendrían dadas por la propia pavimentación que debe, por otra parte, absorber las diferentes solicitaciones en muy distintos supuestos.

De esta manera, se trataría de definir algunos elementos de mobiliario urbano que consiguieran este objetivo e incluir unas normas mínimas para la pavimentación de los nuevos espacios públicos que se crearán en el futuro (espacio público central).

Los elementos de mobiliario urbano son susceptibles de un tratamiento homogéneo.

Respecto a la pavimentación se recomienda tanto a los nuevos espacios como al acondicionamiento de parte de los que ya existen, sean tratados desde el punto de vista formal y desde la calidad de los materiales acordes a los que recientemente se han utilizado. No obstante lo anterior, el gran espacio central por el carácter singular que supondrá dentro del barrio, puede ser tratado de forma diferente no perdiendo por ello la concordancia con el resto de la urbanización del barrio.

Con carácter general a un ámbito de conjunto como éste se le debe exigir la ejecución de un proyecto de urbanización unitario, si bien, a las actuaciones en solares y manzanas que deban urbanizar su entorno inmediato, o a la actuación de la manzana central que lleva una parte importante de urbanización, no se les puede exigir dicho proyecto de conjunto. Por ello para estos casos se aconseja que se que se urbanice el espacio público afectado con los mismos criterios y materiales que los actuales, y que corresponden con el proyecto de urbanización ejecutado en el año 2009, al menos

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mientras la urbanización realizada en dicha fecha se conserve en un estado de conservación de conjunto adecuada.

Por otro lado, el presente Plan Especial en el Suelo Urbano No consolidado equivalente al plan parcial necesario para el desarrollo de esta clase de suelo, incorpora el esquema de las redes de comunicaciones y servicios, no existiendo en el ámbito sistemas generales.

Las redes de comunicación quedan definidas en el plano de ordenación nº 01, y el esquema de las redes de servicios son los representados en los planos de información, y que se corresponden con los de la urbanización finalizada en 2009, con capacidad suficiente para dar servicio a la nueva edificación. Sin perjuicio de lo anterior el proyecto de urbanización del suelo urbano no consolidado deberá incorporar la conexión a dichas redes, y en el caso del espacio libre central y del equipamiento las que sean necesarias en función del diseño final de ambos espacios (posición de luminarias, red de agua para riego o fuentes, etc).

8.- Criterios para los usos del suelo y la edificación

La potenciación del uso terciario como uso compatibles dentro del ámbito es imprescindible para su revitalización. Será ese motor capaz de atraer gentes para iniciar el proceso de interés por la fijación residencial, complementará el tejido del uso terciario existente en el barrio y se recuperará en gran medida el que ya se ha perdido. Es objetivo del PEPRI la búsqueda de usos diversos dentro del espacio que nos ocupa.

La edificación concentra su uso principal en la vivienda. Es claro que debe ser la existencia de la continuidad temporal de una comunidad residencial en un barrio tradicional el que haga resurgir la vitalidad continuada y cotidiana del ámbito. Apurar al máximo la diversidad, sólo restringida por exigencias de orden físico (superficie,…), o en caso de aminorar los usos que se consideran prioritarios como es el residencial.

Es criterio a aplicar en general, el mantenimiento de la estructura urbana y arquitectónica, así como las características generales del ambiente. Eso hace que se distingan dos situaciones de partida: por una parte, las zonas ya consolidadas en su configuración, en las que las modificaciones previstas en la edificación serán moderadas. Por otra parte aquellas zonas que no tienen rematada su configuración, en las que se precisan actuaciones de continuidad de la trama urbana en las que por lo tanto, se actúa con más contundencia sobre el espacio y las edificaciones existentes. La segunda situación se concentra en el núcleo del barrio debido a la presencia de un gran número de solares vacíos y sin edificación.

La habitabilidad interior hace referencia a las condiciones interiores de las parcelas: alturas, patios de manzana, usos posibles, condiciones de la edificación y de las instalaciones, normas para las fachadas, etc...


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Sobresalen dos cuestiones de mayor trascendencia:

Las alturas y los fondos de edificación, que definen de manera general la volumetría y que condicionan los aspectos más genéricos de la habitabilidad.

Las condiciones estéticas de todo aquello que siendo propio de la parcela particular asoman al espacio público.

A estas dos cuestiones hay que sumar, sin embargo, algunas consideraciones generales respecto a los demás aspectos de habitabilidad estableciendo los siguientes criterios:

Permitir la variedad funcional para evitar la falta de actividad.

Permitir la agrupación de parcelas para la edificación respondiendo correctamente a la subsanación de problemas relacionados con el cumplimiento de unos mínimos de habitabilidad y salubridad en los edificios. Actualmente debido a que la proporción entre fachada y fondo no es la adecuada, no permite resolver edificios de forma apropiada para evitar los problemas que esto conlleva desde el punto de vista de la habitabilidad. En este caso la edificación final adoptará, de cualquier forma, un aspecto que recuerde la división parcelaria anterior.

8.1.- Volumetría de la edificación

Partiendo de una realidad edificada diversa es preciso el establecimiento de unos criterios que, huyendo de la sencilla igualación de alturas dé como resultado una propuesta volumétrica demasiado regular no acorde con el aire del conjunto del barrio. Difícil reto de solucionar es la relacionada con las transiciones entre zonas e incluso entre parcelas, de la mejor manera posible; y evitar crear acusadas diferencias de trato entre situaciones parejas. En este sentido, una primera diversificación de criterios tiene que ser

entre las zonas ya consolidadas por la edificación, y aquellas otras en las que se plantean actuaciones de reforma interior, reordenación o remate de la edificación existente.

Dentro de la primera situación en principio, la edificación catalogada debe conservar su altura actual, superen o no el criterio general. El resto se tratará con criterios específicos diferenciando la edificación existente y la de nueva planta.

La segunda situación tratará de conseguir rematar conjuntos completos y/o mejorarlos urbanísticamente con actuaciones de aparición, recuperación de edificación perdida y aparición o acondicionamiento de nuevos espacios contiguos de recreo y ocio. Este es el caso de la manzana central del barrio y la generación de un nuevo equipamiento dotacional como remate de la fachada sur del Palacio del Mueble que conllevará la reordenación de la zona mejorando y conectando el barrio a través del Parque del Agua a la calle Alta.

En otros casos se buscará el remate de la edificación existente recuperando la edificación perdida en los solares actualmente vacíos (manzana situada entre las calles Ruamenor y Ruamayor, la manzana con forma triangular entre las calles San Pedro y Alta y los dos ámbitos de intervención situados en los números impares de ésta última).

Con carácter general para toda la zona correspondiente a la trama originaria de los primeros asentamientos de la ciudad (excluyendo la zona que da frente a las calles Cádiz e Isabel II y parte de la calle Ruamayor), se establece con carácter general un número máximo de alturas en 5 plantas, incluida la baja y permitiendo uso en la planta bajocubierta, tanto para la ya existente como para las de nueva planta. Se exceptúan de este cumplimiento las edificaciones catalogadas, debiendo conservar su número actual de alturas aunque estas sobrepasen dicha limitación.

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También se exceptúa de este cumplimiento la manzana situada entre las calles Ruamenor y Ruamayor que debido a la presencia de edificios con un gran número de alturas con sus medianeras a la vista, se pretende con la nueva edificación la ocultación de éstas, proponiendo un edifico escalonado en altura y en disminución de la misma hacia la esquina en que confluyen la calle Ruamenor y Cuesta del Hospital.

También tendrá un tratamiento especial en este sentido el nuevo edificio dotacional que se situará en la parcela reservada para este fin. Debido a su situación, no parece conveniente que disponga de un gran número de alturas ya que se interpondría en la percepción de las fachadas que se encuentran detrás, las cuales forman parte del conjunto de fachadas que configuran la fachada sur del Cabildo siendo objetivo del PEPRI su recuperación y puesta en valor.

Dentro de las zonas consolidadas por la edificación, debido a la dinámica social y urbanística, se han producido actuaciones puntuales en algunas edificaciones en diferentes grados de desproporción respecto a su entorno, en algunos casos se asumen por tener cierta calidad y en otros, no tan afortunados, por la incidencia social que conllevaría su supresión. Por lo tanto, se pretenden mantener en su configuración actual o con pequeñas modificaciones intentando recuperar la adecuación de materiales de acabado en sus fachadas.

Dentro de las zonas consolidadas por la edificación, los criterios para las edificaciones de nueva planta o sustitución de las existentes, como principio básico, no se permiten aumentos de altura respecto de la de su entorno. El criterio a seguir para la ordenación de las alturas de las edificaciones será la de establecer, a partir del reconocimiento de las condiciones del entorno (altura media de la zona o de frente de calle, pendiente de la calle, condiciones arquitectónicas de las edificaciones inmediatas, etc.), una línea máxima de cornisa a partir de la cual no se permitirán más

volúmenes que los propios de remate de la edificación o de la cubierta.

Como criterios de ocupación y alineaciones de la edificación dentro de las zonas consolidadas, hay que atender a dos tipos de situaciones. Una en la que la parcela es ocupada en su totalidad y otra en que la edificación se concentra en la fachada a calle reservando su parte trasera sin edificar (patio) o con edificaciones auxiliares de un planta, quizás esta última surgió en parcelas que solo tenían frete a una vía pública. En este sentido la propuesta que presenta el PEPRI con la creación de ese gran espacio central público, conlleva que surjan nuevas alineaciones en las edificaciones que rodean este espacio (Garmendia, Limón, Cuesta del Hospital y San Pedro). También surgen nuevas alineaciones en parte de las edificaciones que configuran la fachada sur del Cabildo en concreto los números comprendidos entre el 21 al 29 de la calle Alta. En esta última situación se genera una nueva alineación al espacio público que constituye el Parque del Agua. Ambas situaciones producen que la edificación ocupe la totalidad de la parcela.

Existen otras situaciones en que se propone la modificación leve de las alineaciones de forma puntual, con la intención de no dejar a ninguna edificación en situación de “fuera de ordenación” y en otros casos se proponen pequeñas variaciones en la búsqueda de regularizar los planos de fachada de una misma calle, aprovechando que esta situación se produce en zonas en que se proponen nuevas edificaciones, no se verían perjudicados el resto de los edificios que se encuentran en la misma calle.

Un caso singular lo constituyen los edificios de la calle Alta números 7 a 17, manzana colindante con el solar sobre el que se ubicó el Palacio del Mueble, ya que en su linde sur colindan con un nuevo equipamiento. Ante esta situación, se establece un retranqueo del fondo edificable de tres metros para la fachada sur, en la colindancia con el linde norte de la parcela del equipamiento.

Septiembre, 2013



PROGRAMA E INFORME DE SOSTENIBILIDAD

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P.E.P.R.I Cabildo de Arriba Programación, Estudio Económico, e Informe de

Sostenibilidad

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Contenido

1.- Introducción ............................................................................... 3 2.- Programación y Plan de Etapas ................................................ 4

2.1.- Plan de Etapas ....................................................................... 4 2.2.- Programación......................................................................... 5

3.- Estudio económico financiero y el informe de sostenibilidad

económica .................................................................................. 7 3.1.- Financiación ........................................................................... 7 3.2.- Inversión para el desarrollo de las actuaciones ................... 12

4.- Impacto en las Haciendas públicas ........................................ 19 5.- Suficiencia del suelo productivo ............................................ 21


Sostenibilidad

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1.- Introducción

Para desarrollar las determinaciones que prevé el Plan Especial del Cabildo de Arriba, hay que definir la programación y plan de etapas del mismo, su estudio económico financiero y la sostenibilidad económica de la propuesta.

La programación y el plan de etapas definen la prioridad y los compromisos relativos a las actuaciones comprendidas en el Plan Especial.

El estudio económico financiero y el informe de sostenibilidad económica se agrupan poseyendo el alcance que se establece normativamente.

El artículo 60, “determinaciones de los Planes Especiales”, de la Ley de Cantabria de 2/2001, de Ordenación Territorial y Régimen Urbanístico del Suelo de Cantabria, determina que “en la documentación se deberá incluir (…) un estudio económico que concrete las fuentes de financiación previsibles para ejecutar las actuaciones previstas, incluidas, en su caso, las indemnizaciones que procedan”.

En cuanto al artículo 15.4, “evaluación y seguimiento de la sostenibilidad del desarrollo urbano”, del Texto Refundido 2/2008 de la Ley de Suelo, especifica que “la documentación de los instrumentos de ordenación de las actuaciones de urbanización debe incluir un informe o memoria de sostenibilidad económica, en el que se ponderará en particular el impacto de la actuación en las Haciendas Públicas afectadas por la implantación y el mantenimiento de las infraestructuras necesarias o la puesta en marcha y la prestación de servicios resultantes, así como la suficiencia y adecuación del suelo destinado a usos productivos”.

Por tanto, en el presente Plan Especial del Cabildo de Arriba, se han incluido los siguientes contenidos:

• Las fuentes de financiación y posibles subvenciones a las que se puede tener acceso.

• La valoración de las actuaciones, tanto de ejecución y desarrollo de las diferentes actuaciones del Plan objeto del presente estudio, como de las actuaciones aisladas para la obtención de dotaciones públicas y mejora de la accesibilidad.

• El Impacto de las actuaciones del Plan Especial sobre las Haciendas Públicas.

• La suficiencia del suelo productivo.

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Programación, Estudio Económico, e Informe de

Sostenibilidad P.E.P.R.I Cabildo de Arriba

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2.- Programación y Plan de Etapas

La programación contemplada en el Plan General de Ordenación Urbana de Santander para el”AE-18 (B) Cabildo de Arriba” es el primer cuatrienio.

Esto no quita para que el Plan Especial posea su propia programación y plan de etapas tal y como se establece en el art. 62 del Reglamento de Planeamiento, al menos para las zonas de reforma interior y por remisión a los contenidos de los planes parciales.

En particular se requiere el orden de prioridades y el sistema de actuación de cada intervención, que puede incluso contemplar varias alternativas, y la atención a que la edificación vaya acompañada de la creación de las correspondientes dotaciones. El carácter reglamentario de estas determinaciones son en todo caso subsidiarias o complementarias de la establecidas por la Ley del Suelo, que si bien establece la necesidad de un plan de etapas, rebaja su carácter en los términos siguientes: “podrán precisar o prever, al menos con carácter indicativo, los plazos de ejecución, con especial referencia al del cumplimiento de los deberes de urbanización y edificación”.

2.1.- Plan de Etapas

Tal y como se identifica en el plano de ordenación nº 6 “Plan de etapas” se establecen las siguientes:

• Fase 1: AIU 01,AIU 02,AIU 04

• Fase 2: Sector de Suelo Urbano No Consolidado, mejora de accesibilidad a la Calle Cuesta del Hospital, mejora de accesibilidad desde el Pasaje de Peña, y aplicación de las medidas complementarias en materia de accesibilidad establecidas en el artículo 41 de las Ordenanzas

• Fase 3: actuación aislada en la Calle Jesús de Monasterio nº 17, y AIU 03

• Fase 4: resto del ámbito objeto del Plan Especial

La asignación de actuaciones a cada fase responde a los siguientes motivos. Se consideran intervenciones prioritarias (fase 1) aquellas que se circunscriben a los espacios con una mayor problemática urbanística y/o social, siendo éstas las AIU 01, 02 y 03. Estas actuaciones son de iniciativa privada, estableciendo un plazo para que sus propietarios las puedan desarrollar, transcurrido el cual sino se han presentado iniciativas de gestión, podrá intervenir la iniciativa pública. Estos plazos son breves en los dos primeros casos (3 meses) y más largo en el tercero (2 años) por los motivos expuestos en la Memoria de Ordenación; sin embargo, estos plazos no son contrarios con el faseado propuesto, ya que son plazos al efecto de intervenir desde la iniciativa pública, lo cual parece poco probable para el AIU03 que se compone en su totalidad de solares y su régimen de tenencia de la propiedad es muy compacto.

Esta etapa ya consigue por sí misma un cambio muy importante en el barrio, que sin excesiva singularidad, sirve para reconfigurar la ciudad perdida y reactivar social y económicamente este entorno.

Las siguientes actuaciones (fase 2) son las más transformadoras del entorno, con la intervención en la manzana central, la creación de un nuevo equipamiento junto al Parque del Agua, y la mejora de la accesibilidad, tanto por la reforma del acceso desde Jesús de Monasterio hasta la Cuesta del Hospital, como por la ejecución del ascensor desde el Pasaje de Peña, y la configuración de itinerarios peatonales accesibles y aplicación de otras medidas en materia de accesibilidad.

La actuación de la manzana central es mucho más ambiciosa que las de la fase 1, conllevando una implicación mucho mayor de la administración, tanto de carácter ejecutivo como financiero, además de requerir un proceso de gestión propio del suelo urbano no consolidado


Sostenibilidad

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más largo en el tiempo. Por ello, dada la actual coyuntura económica y los plazos innatos a las actuaciones integradas de transformación urbanística, y sin perjuicio de que se pueda comenzar a gestionar con la finalidad de acortar los plazos necesarios para su consecución, se engloba en la segunda fase del Plan Especial.

Cabe además justificar el sistema de actuación determinado, el de expropiación, considerando que éste es el único mecanismo eficaz para llevar a cabo la intervención. El otro de los sistemas de actuación de iniciativa pública establecido en la Ley del Suelo, el de cooperación, se considera mucho más lento que el de expropiación, además de menos aconsejable desde el punto de vista técnico. Así, y teniendo en cuenta la cantidad de fincas aportadas y la obtención de fincas resultantes en régimen de división horizontal, habría gran parte de los propietarios que no podrían optar a una propiedad completa concurriendo con ello en un proceso de gestión mucho más complejo y menos eficaz. Por tanto se considera la aplicación del sistema de expropiación como el más eficaz, rápido y razonable para llevar a cabo la intervención.

Al ser esta fase en la que se crean aparcamientos, espacios libres y equipamientos, es también en la que se considera coherente materializar las medidas de mejora de la accesibilidad, que favorezcan la circulación de personas, residente o visitantes, a este nuevo centro dentro del centro de Santander.

La tercera fase se corresponde con la intervención en la manzana situada en la AIU 03 y con la actuación aislada para la obtención de dotaciones públicas del inmueble sito en la Calle Jesús de Monasterio nº 17. En relación a la primera, es una actuación de iniciativa privada, considerándose que su actual situación (edificios en uso, ocupados mayoritariamente) va a retardar que sus moradores opten por la iniciativa de sustitución. Sin embargo, esta hipótesis no quita para que la sustitución de la edificación se realice de forma inminente por sus propietarios, estableciéndose un plazo máximo de 1 año para poder intervenir desde la iniciativa pública en el proceso de sustitución. En relación a la segunda, se considera que la rectificación del viario público

puede esperar en relación a las restantes operaciones plantadas que suponen la completa regeneración urbanística del Cabildo.

Finalmente, la fase cuarta se considera residual, aglutinando los restantes inmuebles, para los que en principio no se establecen actuaciones concretas en el Plan Especial.

2.2.- Programación

La programación es inherente a las actuaciones de iniciativa pública, en este caso a la correspondiente al suelo urbano no consolidado, a la actuación aislada para la obtención de dotaciones públicas, a las medidas de mejora de la accesibilidad, y, subsidiariamente a la intervención en los AIU.

Las actuaciones públicas anteriores se programan, por imperativo del PGOU, en el primer cuatrienio, previéndose en virtud del Plan de Etapas que su ejecución pudiera comenzar en la segunda mitad del mismo.

Las intervenciones públicas subsidiarias a la inactividad en los AIU, quedarán a tenor del momento de solicitud de colaboración por parte de la iniciativa privada, el alcance de los acuerdos pertinentes y la propia gestión y edificación de estos ámbitos, previéndose que la intervención pública sea requerida principalmente en la primera mitad del cuatrienio.

Finalmente, señalar tres cuestiones. La primera es que el alcance de la programación anterior es indicativo, conforme a la normativa en vigor, siendo la plasmación de las voluntades de la planificación.

La segunda, que no se establecen dependencias entre las distintas etapas para la obtención de servicios, existiendo solamente a efectos de ordenación, en particular existe interrelación (que no dependencia) entre la ejecución de la manzana central y el AIU 02, y entre la zona de nuevo equipamiento y el AIU 01, puesto que éste otorga el principal

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acceso al equipamiento desde la calle Alta que, sin embargo, no es imprescindible, puesto que al mismo también se puede acceder desde el Parque del Agua por el paso situado al Este del Parlamento o a través del paso que se librea con la eliminación de añadidos junto a la Iglesia de la Consolación.

Y la tercera, que las determinaciones de la AIU01 deben entenderse con la cautela contemplada en las ordenanzas relativas a las intervenciones sobre el Pasaje de Peña, no suponiendo en caso de aplicarse, supuesto de revisión ni de desviación del plan de etapas, siendo una posibilidad ya incorporada en el planeamiento.


Sostenibilidad

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3.- Estudio económico financiero y el informe de sostenibilidad económica

3.1.- Financiación

3.1.1.- Fuentes de financiación

Las fuentes financieras para desarrollar actuaciones de iniciativa privada y para las de iniciativa pública son las siguientes:

• las provenientes de sus recursos propios (ahorros o presupuestos municipales y regionales)

• los préstamos de las entidades financieras

• los recursos obtenidos fruto de la actuación (venta de excedentes, concesiones u otros)

• posibles ayudas (subvenciones)

Sin embargo existen ciertas diferencias entre las actuaciones de iniciativa pública y privada, existiendo además, dentro de cada bloque situaciones variadas que se explican a continuación.

3.1.2.- Financiación de las actuaciones

Actuaciones de iniciativa pública

Las actuaciones de iniciativa pública se dividen en dos clases, la relativa a la gestión mediante expropiación como sistema de gestión de base pública del suelo urbano no consolidado, y las actuaciones aisladas (ya sean para la obtención de dotaciones públicas o para las obras de urbanización y mejora de la accesibilidad).

Estas últimas deberán financiarse a través de los presupuestos municipales o a través de los instrumentos municipales para la ejecución de infraestructuras.

En relación al suelo urbano no consolidado, se tiene que las unidades de actuación tienen que ser viables técnica y económicamente, pudiendo acudir la administración para su desarrollo a cualquiera de las fuentes de financiación descritas en el apartado anterior, en previsión de la recuperación de las inversiones realizadas.

Actuaciones de iniciativa privada

Su financiación se llevará acabo según las circunstancias de los promotores de la actuación, pudiendo acogerse al régimen de ayudas que se describe en el apartado siguiente en caso de cumplir con los requisitos establecidos para ello.

Actuaciones de iniciativa concertada particulares-administración

Las actuaciones concertadas, donde la iniciativa privada no haya podido llegar a su desarrollo, y donde esta colaboración está expresamente contemplada en el presente Plan Especial (Ámbitos de Intervención Unitaria), podrán ser co-gestionadas por la iniciativa pública, ya sea directamente o a través de entidades de diferente naturaleza jurídica participadas por una o varias administraciones (ente gestor).

En relación a la financiación de las mismas, como actuaciones privadas que son, ésta se realiza por sus propietarios, sin perjuicio de que éstos no tengan que hacerse cargo del desembolso inicial de los costes de la actuación.

En estos casos, y salvo acuerdo con la propiedad en contra, sería el ente gestor el que tendría que abordar la tarea de obtener financiación, con el compromiso eso sí, de que una vez descontados los posibles ingresos de las subvenciones, de la venta de las viviendas, locales,

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aparcamientos y trasteros, u otros, los gastos restantes deben ser abordados por los propietarios que desarrollan como titulares la actuación.

Con ello se debe garantizar que en ningún caso dichas intervenciones de la administración pública arrojen dividendos ni a favor ni en contra ni de las administraciones ni del ente gestor, salvo en los expresamente comprometidos.

3.1.3.- Régimen de ayudas

El marco legislativo actual para la ayuda a actuaciones de regeneración urbana viene determinado por el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016, tras la derogación del último Plan Estatal de Vivienda.

Este plan, que se encuentra en vigor, sin embargo no establece la efectividad de la línea de ayudas hasta su publicación mediante Orden Ministerial.

El régimen de ayudas a las que, en virtud de dicha norma, pueden optar las intervenciones descritas en el presente Plan Especial son las relativas a dos programas distintos, según su naturaleza y en atención al cumplimiento de los requisitos marcados por la misma:

• 1.- Programa de fomento de la regeneración y renovación urbanas

• 2.- Programa de fomento de la rehabilitación edificatoria

A continuación se describen cada uno de ellos.

3.1.3.1.- Programa de fomento de la regeneración y renovación urbanas

Las principales características y ayudas vinculadas a este programa del Real Decreto 233/2013 son las siguientes:

Definición

El programa de fomento de la regeneración y renovación urbanas tiene como objeto la financiación de la realización conjunta de obras de rehabilitación en edificios y viviendas, de urbanización o reurbanización de espacios públicos y, en su caso, de edificación en sustitución de edificios demolidos, dentro de ámbitos de actuación previamente delimitados.

Estas obras se realizarán con la finalidad de mejorar los tejidos residenciales, y recuperar funcionalmente conjuntos históricos, centros urbanos, barrios degradados y núcleos rurales.

Requisitos Mínimos

La nueva normativa establece las siguientes condiciones generales que han de cumplir las viviendas y edificios que se incorporen al Programa de fomento de la regeneración y renovación urbanas

• Que se declare por la Comisión Bilateral de Seguimiento.

• Delimitación por la CCAA, que habrá de incluir un conjunto continuo o discontinuo de más de 100 viviendas. Esta cifra podrá ser menor en casos motivados por acuerdo de la Comisión Bilateral de Seguimiento del Plan de Vivienda.

• Que el edificio cuente con el correspondiente «informe de evaluación» con el contenido que establece el anexo II del Real Decreto 233/2013, cumplimentado y suscrito por técnico competente. A tales efectos, si la Inspección Técnica de Edificios o instrumento de naturaleza análoga existente en


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el Municipio o Comunidad Autónoma, aportase la misma información que dicho informe requiere bastará con su presentación, siempre que esté actualizado. En caso de que la información aportada recoja parcialmente la señalada en el anexo II, se podrá incorporar directamente al informe, debiendo cumplimentarse el resto por un técnico competente.

• Las actuaciones cuenten con el acuerdo de la Comunidad o Comunidades de Propietarios de que se trate, debidamente agrupadas, salvo en los casos de edificios de propietario

• Al menos un 60% de la edificabilidad sobre rasante existente dentro del ámbito de actuación o de la resultante según el planeamiento vigente, deberá tener como destino el uso residencial de vivienda habitual.

Subvenciones

Las Subvenciones establecidas en las Programa de fomento de la regeneración y renovación urbanas son las siguientes:

• Hasta 30.000 euros por cada vivienda construida en sustitución de otra previamente demolida.

• Para las actuaciones de mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano (obras de urbanización o reurbanización del ámbito), hasta 2.000 euros por cada vivienda objeto de rehabilitación y/o por cada vivienda construida en sustitución de otra previamente demolida.

• Hasta 4.000 euros anuales, por unidad de convivencia a realojar, durante el tiempo que duren las obras y hasta un máximo de 3 años, para las actuaciones de realojo temporal.

• Hasta 500 euros por vivienda rehabilitada o construida en sustitución de otra demolida, para financiar el coste de los equipos y oficinas de planeamiento, información, gestión y acompañamiento social.

La cuantía máxima de las ayudas se determinará atendiendo al coste subvencionable de la actuación, que incluirá, en su caso, los costes desglosados según los tipos de actuaciones subvencionables establecidos en el artículo 26 del Plan de Vivienda y no podrá exceder del 35% del coste subvencionable de la actuación

3.1.3.2.- Programa de Fomento de la Rehabilitación edificatoria.

Las principales características y ayudas vinculadas a este programa del Real Decreto 233/2013 son las siguientes:

Definición

Este programa tiene por objeto la financiación de la ejecución de obras y trabajos de mantenimiento e intervención en las instalaciones fijas y equipamiento propio, así como en los elementos y espacios privativos comunes, de los edificios de tipología residencial colectiva.

Serán objeto de este programa las actuaciones en los edificios indicados que se dirijan a:

a) Su conservación.

b) La mejora de la calidad y sostenibilidad.

c) Realizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad.

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Requisitos Mínimos

Para poder acceder a este programa, los edificios de tipología residencial colectiva, tienen que cumplir los siguientes requisitos:

• Estar finalizados antes de 1981.

• Que, al menos, el 70% de su superficie construida sobre rasante tenga uso residencial de vivienda.

• Que, al menos el 70% de las viviendas constituyan el domicilio habitual de sus propietarios o arrendatarios.

Excepcionalmente, se admitirán en este programa edificios que, sin cumplir las condiciones anteriores::

• Presenten graves daños estructurales o de otro tipo, que justifiquen su inclusión en el Programa.

• Tengan íntegramente como destino el alquiler, durante, al menos 10 años a contar desde la recepción de la ayuda.

Subvenciones:

La cuantía máxima de las subvenciones a conceder por edificio, que no podrá superar el importe de multiplicar 11.000 euros por cada vivienda y por cada 100 m2 de superficie útil de local (12.100 euros cuando se trate de edificios declarados bienes de interés cultural, catalogados o que cuenten con protección integral en el instrumento de ordenación urbanística correspondiente) se atendrá a las siguientes condiciones:

a) Se calculará multiplicando, por el número de viviendas y por cada 100 m2 de superficie útil de locales del edificio, que consten en la escritura de división horizontal, o, en su defecto, en el registro de la propiedad o en el catastro, las ayudas unitarias establecidas a continuación:

− 2.000 euros para las actuaciones de conservación. En este caso, si además se acometen simultáneamente actuaciones para la mejora de la calidad y sostenibilidad que resulten subvencionables por este Programa, la ayuda de conservación se incrementará en 1.000 euros, y en otros 1.000 euros más, si además se realizan obras de accesibilidad.

− 2.000 euros para las actuaciones de mejora de la calidad y sostenibilidad, cuando se cumplan las condiciones establecidas en el artículo 20.2, o de 5.000 euros, como máximo, si, en cumplimiento de dichas condiciones, se redujera al menos en un 50% la demanda energética anual global de calefacción y refrigeración del edificio.

− 4.000 euros para las actuaciones de mejora de la accesibilidad.

− Las cuantías señaladas anteriormente podrán incrementarse en un 10% cuando se trate de edificios declarados Bienes de Interés Cultural, catalogados o que cuenten con protección integral en el instrumento de ordenación urbanística correspondiente.


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b) La cuantía máxima de las subvenciones a conceder por edificio no podrá superar el 35% del coste subvencionable de la actuación. No obstante y de manera excepcional en el caso de actuaciones para la mejora de la accesibilidad y sólo, en la partida correspondiente a la accesibilidad, se podrá llegar al 50%.

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3.2.- Inversión para el desarrollo de las actuaciones

En este apartado se definen y valoran las actuaciones que se proponen en el Plan Especial. Dichas actuaciones se analizan en tres subapartados diferenciados de manera que, en primer lugar se describen y valoran las actuaciones aisladas, después se refieren las actuaciones que se llevan a cabo sobre el suelo urbano consolidado y, finalmente, las actuaciones sobre el suelo urbanos no consolidado.

En las imágenes presentadas a continuación se pueden observar las diferentes actuaciones objeto de valoración (plan de etapas y gestión), con la salvedad de las actuaciones complementarias en materia de accesibilidad y las asignadas al seguimiento ambiental del Plan Especial.


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3.2.1.- Valoración de costes de actuaciones de iniciativa pública

Las actuaciones a valorar son:

• Actuación en suelo urbano no consolidado

• Actuación aislada para la obtención de dotaciones públicas

• Actuaciones de mejora de la accesibilidad

• Actuaciones derivadas del régimen de protección

• Actuaciones de seguimiento ambiental del presente Plan Especial

Cabe señalar que el presente estudio económico debe recoger la específica previsión dirigida a la implantación de las infraestructuras previstas en el Plan Especial y las actuaciones de reurbanización de todo el ámbito de suelo urbano no consolidado.

A este respecto, y para mayor claridad, los costes de implantación de infraestructuras se dividen en los apartados de “actuación aislada para la obtención de dotaciones públicas” y “actuaciones de mejora de la accesibilidad”, puesto que los espacios públicos que se encuentran en el suelo urbano consolidado se han urbanizado en el año 2009 de forma integral, no siendo necesario volver a acometer estas obras. En relación a los propios del suelo urbano no consolidado se valoran en el apartado siguiente de “actuaciones en suelo urbano no consolidado”.

A continuación se desarrolla cada grupo de las actuaciones anteriores.”

Actuación en suelo urbano no consolidado

La actuación en suelo urbano no consolidado es discontinua, incluyendo la manzana central y la parcela de equipamiento situada junto al Parque del Agua. Sus parámetros urbanísticos y edificabilidades son los incluidos en la correspondiente ficha del anejo 1 de las Ordenanzas.

A continuación se adjunta la tabla de costes de la ejecución de dicha actuación, que incluyen los correspondientes a la obtención del 100% del suelo mediante expropiación, las indemnizaciones por ceses de actividad, plantaciones u otros, los gastos de realojo temporal, incluidos los traslados, los de las obras propiamente dichas, y los gastos de gestión y financieros. Así, y entre otros, se incluyen las indemnizaciones que procedan según lo establecido en el artículo 60 de la Ley 2/2001 de Cantabria.

Además, se incluye una tabla de ingresos, basada en precios de mercado medios que demuestra la autonomía económica de la actuación, tal y como promulga el artículo 121 de la Ley del Suelo de Cantabria. Como se puede observar el balance de la actuación es positivo, lo que permite abordar ciertas desviaciones que se puedan producir tanto en los costes como en los ingresos, puesto que se trata de estimaciones que además pueden fluctuar en función del mercado, acometer situaciones imprevistas, o en todo caso, disminuir los precios de venta de los inmuebles resultantes o generar una mayor cantidad de VPO.

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TotalExpropiación 8.890.658,62 € Coste obras con IVA 15.409.260,90 €

Demolición de construcciones existentes 338.460,00 € Urbanización 491.700,00 € Construcción 12.104.900,00 €

Residencial sobre rasante 5.640.000,00 € Comercial sobre rasante 1.071.900,00 € Bajo Rasante 5.393.000,00 €

Puesta en funcionamiento equipamiento 130.000,00 € Extinción de actividades y otras indemnizaciones 500.000,00 € Gastos administrativos 2.975.234,84 € Realojos temporales 576.000,00 € Gastos financieros 3.006.861,67 € Total 31.358.016,03 €

ACTUACIÓN EN SUNC

Costes

TotalVenta viviendas VPO 2.666.144,00 € Venta viviendas libres 11.375.000,00 € Venta locales 9.440.000,00 € Venta aparcamientos viviendas 6.000.000,00 € Venta aparcamientos lucrativos 3.600.000,00 € Total 33.081.144,00 €

ACTUACIÓN EN SUNCIngresos

La actuación anterior además, podrá ser más ventajosa en caso de que la misma se acogiese a las ayudas del Plan de vivienda que podrían ascender a 7.569.090,91 €.

Actuación aislada para la obtención de dotaciones públicas

Solamente se establece una actuación aislada para la obtención de dotaciones pública, la relativa a la supresión de la edificación sita en la Calle Jesús de Monasterio nº 17. Esta actuación se realiza mediante expropiación forzosa, debiendo valorar en su obtención tanto la obtención del suelo como de la construcción como de los ceses de actividad que procediesen.

La valoración de los aspectos anteriores que, en todo caso deberá realizarse en el momento de expropiación, se estima en 165.000 €.

Actuaciones de mejora de la accesibilidad

Las actuaciones de mejora de la accesibilidad son las siguientes:

• Instalación de las escaleras mecánicas en la Calle Cuesta del Hospital, que dan acceso desde la Plaza del Ayuntamiento. Estas escaleras facilitarán el acceso a personas con movilidad reducida y suponen un reclamo para los viandantes. Sustituyen parte de las escaleras convencionales existentes en la actualidad y constan de un único tramo (en el que se incluye bajada y subida), cuya inclinación es normal (30º), salvando un altura aproximada de 3 metros. El coste de esta actuación incluye el coste de instalación de las escaleras mecánicas, arreglo de las escaleras convencionales que se conservan y urbanización de los alrededores de las mismas.

• Instalación de un ascensor desde el interior del Pasaje de Peña hasta la Plaza de Juan José Ruano, incluyendo tanto la obra civil, como la maquinaria del ascensor y la reurbanización de la zona de partida y llegada, en particular de la reconfiguración del aparcamiento situado en la Plaza de Juan José Ruano.

• Acceso peatonal nuevo en el lateral de la Iglesia de Nuestra Señora de la Consolación, que da acceso al Parque del Agua.


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Esta actuación conlleva la obtención de los suelos, el derribo del muro y el local existente al principio de la calle, así como la pavimentación de la misma, sin afectar al edificio sito en la Calle Alta nº 17.

• Configuración de IPAs totales e IPAs parciales, según determinaciones de las Ordenanzas, reconfigurando secciones viarias, ubicando pasos de peatones, y restablecimiento de plazas de estacionamiento accesibles.

• Medidas complementarias, establecidas en el artículo 41.2 de las Ordenanzas, y que comprenden:

o Colocación de barandillas en los radios interiores de la Rampa Sotileza (doble pasamanos).

o Recolocación-supresión de jardineras en la Cuesta del Hospital evitando su intrusión en un ancho libre de 1,80 metros en la zona diferenciada para uso peatonal, independientemente su consideración como plataforma única de uso mixto. En los puntos en los que la zona distinguida para uso del peatón sea inferior a 1,80 metros no se incorporarán elementos ornamentales que reduzcan dicho paso.

o Recolocación-supresión de árboles y farolas junto a la rampa de la fachada Sur de los Juzgados, evitando su intrusión en un ancho libre de 1,80 metros en la acera.

o Recolocación-supresión de árboles y farolas del tramo de la Calle Alta situado frente a la Iglesia de La Consolación, evitando su intrusión en un ancho libre de 1,80 metros en la acera.

La valoración del conjunto de las actuaciones de accesibilidad se recoge en la tabla siguiente.

Unidad Precio/unidad (€) Coste (€)Escalera Cuesta Hospital 152.510

Demolición 65 m2 22 1.430Escaleras mecánicas 1 ud 140.000 140.000Escaleras convencionales 23 m2 110 2.530Reurbanización entorno 95 m2 90 8.550

Ascensor Pasaje de Peña- Juan José Ruano 300.350Obra civil 1 ud 180.000 180.000Ascensor 1 ud 110.000 110.000Reurbanización entorno 115 m2 90 10.350

Apertura de paso junto a Iglesia 91.730Suelo, construcción y actividad 1 ud 85.000 85.000Demolición 22 m2 40 880Pavimentación 65 m2 90 5.850

Itinerarios peatonales accesibles 68.700Reurbanización 1.374 m2 50 68.700

Medidas complementarias de accesibilidad 19.556Barandillas Rampa Sotileza 22 m 23 506Jardineras Cuesta Hospital 1 ud 500 500Reurbanización Calle Alta 371 m2 50 18.550

632.846

Actuación

ACTUACIONES DE MEJORA DE LA ACCESIBILIDAD

Total

Actuaciones derivadas del régimen de protección

El catálogo del Plan Especial establece de forma pormenorizada determinadas modificaciones que realizar en los edificios protegidos, con la finalidad de recuperar su aspecto anterior a que realizara modificaciones de menor interés, eliminar elementos impropios, o adecuarlos al ambiente imperante.

Dichas modificaciones se pueden inscribir en muchos casos en expedientes de disciplina urbanística o dentro de los deberes de uso y conservación de los propietarios, pudiendo en otros, exceder de dichos limites legales.

Por ello se establece una partida alzada para posibles compensaciones que pudieran producirse conforme a Ley, estimándolas en 100.000 €.

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Actuaciones de seguimiento ambiental del presente Plan Especial

El seguimiento ambiental del Plan Especial, enmarcado en el seguimiento ambiental del Plan General, no supone coste adicional para el ente supervisor, puesto que dependerá del trabajo ordinario de los Servicios Técnicos Municipales.

3.2.2.- Valoración de costes de actuaciones de iniciativa privada

Para las zonas que no son de reforma interior (suelo urbano no consolidado) o renovación en ámbitos de intervención unitaria, que se tratan en el apartado siguiente, el Plan Especial no establece la necesidad de intervención, sin perjuicio de que los inmuebles situados en la zona de rehabilitación/renovación puedan ser reparados, sustituidos, edificados si no lo estuviesen, o que en los edificios catalogados, las obras a realizar impliquen la reconfiguración de algunos elementos de los mismos.

Por tanto a efecto de la valoración de los gastos e inversiones no se considera necesario realizar valoración alguna.

3.2.3.- Valoración de costes de actuaciones de iniciativa concertada

particulares-administración

Los ámbitos de intervención unitaria son ámbitos a gestionar por sus propietarios, si bien pueden derivar en una gestión concertada entre éstos, o parte de éstos, y la administración.

Por tanto y con la finalidad de valorar las inversiones públicas se incluye en el presente apartado un supuesto de gestión concertada, si bien la misma puede sufrir importantes variaciones en función del número de vecinos que deseen gestionar el ámbito, en contraposición con la cantidad de propiedades que haya que expropiar.

Así, con las estimaciones siguientes, y teniendo en cuenta el régimen de ayudas en vigor, se obtendría un precio medio para los vecinos que promueven la actuación.

Este precio medio además variará en función de las siguientes circustancias:

• El precio que se da como medio variará en función de los porcentajes de propietarios adheridos a la actuación, incrementándose mientras menor sea tal porcentaje

• El precio que se da como medio variará en función de la propiedad aportada y las condicione de la vivienda obtenida

• El precio que se da como medio variará en función de la cantidad de viviendas y locales resultantes y del precio de las viviendas excedentes (en función de su régimen de VPO)

• El precio que se da como medio variará en función de si existen y se acogen a las ayudas del ARU, siendo mucho mayores en caso de que estas no se aplicasen, en cuyo caso además no habría por qué construir VPO

Con estas premisas se describe a continuación un supuesto de gestión concertada particulares – administración.


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AIU 01 – Alta 7-17

Bajo el supuesto de promoción por parte de un 80% de los propietarios de viviendas y un 60% de propietarios de locales.

TotalExpropiación 1.290.457,42 € Mantenimiento previo al derribo 50.000,00 € Demolición de construcciones existentes 252.060,00 € Urbanización 100.000,00 € Construcción 3.429.200,00 €

Residencial sobre rasante 2.264.800,00 € Comercial sobre rasante 356.400,00 € Bajo Rasante 808.000,00 €

COSTE DE LAS OBRAS CON IVA 4.258.612,60 € Gastos administrativos 815.206,99 € Realojos 648.000,00 € Financieros 929.126,58 € Total 7.941.403,59 €

CostesAIU 01

En esta hipótesis, las ayudas de fomento a la regeneración y renovación urbana ascenderían a 3.546.514 €.

AIU 02 – Alta – San Pedro




COSTE DE LAS OBRAS CON IVA 5.299.329,20 € Gastos administrativos 1.016.607,02 € Realojos 600.000,00 € Financieros 1.328.300,33 € Total 9.823.676,35 €

AIU 02Costes


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AIU 03 - Alta 21-29




COSTE DE LAS OBRAS CON IVA 4.643.425,60 € Gastos administrativos 983.148,90 € Realojos 720.000,00 € Financieros 1.020.551,07 € Total 8.722.823,33 €

AIU 03Costes


AIU 04 – Ruamayor-Ruamenor-Cuesta del Hospital

Puesto que en esta manzana todo son solares que en términos generales poseen un único propietario, la acción concertada tendría que pasar por la demanda de la propiedad, es decir prácticamente el 100% de la misma.

TotalExpropiación - € Mantenimiento previo al derribo - € Demolición de construcciones existentes - € Urbanización 100.000,00 € Construcción 4.602.600,00 €


COSTE DE LAS OBRAS CON IVA 5.183.860,00 € Gastos administrativos 1.050.773,00 € Realojos - € Financieros 1.334.754,00 € Total 7.569.387,00 €

AIU 04

Costes

Esta manzana, al tratarse en su totalidad de solares, no es objeto de posibles ayudas.


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4.- Impacto en las Haciendas públicas

El impacto sobre las haciendas públicas por la implantación y el mantenimiento de las infraestructuras necesarias o la puesta en marcha y la prestación de servicios resultantes se evalúa a continuación.

Implantación de infraestructuras

La implantación de infraestructuras e inversiones públicas, son en primer lugar las derivadas del capítulo anterior y que se resumen a continuación:

• Inversión en el suelo urbano no consolidado: 31.358.016,03 €, (si bien, existe un balance positivo frente a 33.081.144,00 €).

• Actuación aislada para la obtención de dotaciones públicas: 165.000 €

• Actuaciones de mejora de la accesibilidad: 632.846 €

En segundo lugar, corresponden a la puesta en marcha de equipamientos y servicios sólo afecta a los de nueva creación, estando, tanto el espacio libre como el equipamiento, ubicados en suelo urbano no consolidado, dentro de un ámbito de equidistribución económicamente viable. A estos efectos, señalar que, en la valoración anterior del suelo urbano no consolidado, se ha reservado una partida económica no sólo para la construcción del equipamiento sino también para su puesta en funcionamiento.

Mantenimiento de infraestructuras y prestación de servicios

En relación al mantenimiento y prestación de servicios, hay que ponderar tanto el de las dotaciones de nueva creación como de las existentes.

Se tiene lo siguiente:

• Equipamiento Juzgados y Edificio Administrativo de la Calle Alta nº 5: actualmente en funcionamiento y dependiente del Gobierno de Cantabria, los impactos sobre la hacienda pública (en este caso regional) deberán estar contemplados en los correspondientes presupuestos, no pudiendo haber obtenido datos desglosados de los mismos. Se puede afirmar que no supone una mayor carga a la hacienda pública de la ya existente y prevista.

• Iglesia de la Consolación: actualmente en funcionamiento y dependiente del Obispado. No genera impactos ni positivos ni negativos sobre la hacienda pública.

• Equipamiento de nueva creación: una vez construido y puesto en funcionamiento, el edificio va a tener un mantenimiento básico (limpieza, mantenimiento, dotación de material consumibles, etc) además del correspondiente al personal que trabaje en él, que se desconoce al no estar concretado el destino último de esta dotación.

Dado que se estima una inversión anual de mantenimiento básica dada la reciente construcción del equipamiento, esta se calcula en el 1,5% anual de su valor de construcción, que asciende a 7.638 €. A esta cantidad habría que añadirle la de personal exclusivo en caso de que éste fuese necesario para el correcto funcionamiento del equipamiento.

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• Espacios libres: de los 13.035 m2 de espacio libre que se ubican en el ámbito, 10.14 m2 son existentes. Los espacios existentes se componen del Parque de Juan José Ruano que requiere de obras ordinarias de mantenimiento además de otras de mejora del solado de los itinerarios peatonales y escaleras del mismo, la plaza de la Calle Gramendia para la que el Plan Especial determina ciertas mejoras en cuanto a su urbanización y vegetación, y el Parque del Agua, que posee dentro del área de estudio una zona a renovar prevista por el Plan y que en la actualidad no se encuentra en las condiciones de urbanización exigibles; además, el de nueva creación con tipología de plaza dura va a exigir labores de mantenimiento ordinario (limpieza, jardinera, mantenimiento de baldosas y mobiliario urbano, etc).

Por todo ello, y siendo conservadores con los criterios del PGOU de Santander al que el presente Plan Especial desarrolla que considera los gastos de mantenimiento anual de los espacios libres en el 6-7% del valor de construcción de los mismos, se opta por considerar el 7% por la necesidad de una mayor intervención en los espacios libres existentes que suponen un 78% del total.

Con estos parámetros los gastos anuales de mantenimiento de los espacios libres se estiman en 36.498 €, señalando que parte de este importe se encuentra actualmente asumido en los presupuestos municipales.

• Viario y redes urbanas: se encuentran totalmente renovadas por el proyecto de urbanización finalizado en el año 2009, por lo que a priori sólo va a ser necesario un mantenimiento rutinario (limpieza y pequeñas reparaciones).

Los criterios del PGOU establecen este mantenimiento en un 7-8%, si bien, la situación anterior, hace aconsejable reducir esos porcentajes a la mitad, considerándolos del

4%, y ascendiendo a una inversión anual de 43.790,4 €, estando ya incluido el mantenimiento de las calles en los correspondientes presupuestos de Santander.

5.- Suficiencia del suelo productivo

La propuesta de ordenación del ámbito huye de un modelo de uso exclusivo mezclando en proporciones importantes los de carácter dotacional, productivo y residencial.

En relación al uso productivo, el propuesto para la zona responde a un uso terciario, que principalmente se estima va a ser comercial y de oficinas, el primero asociado a la propia población del barrio, y la segunda al hecho de estar inserto en el centro administrativo de la ciudad.

Su cuantía explícita y compatibilidad de uso es igual o superior a la del resto de la ciudad, e igual o superior a la de la ciudad de manzana de cualquier ciudad. En particular se prohíbe el uso residencial en planta baja, lo que por lo pronto garantiza el uso de los bajos a fines productivos. Además la ordenación de la manzana central general una superficie en planta baja – sótano de usos comerciales muy importante en proporción a la superficie del ámbito.

Por todo ello, y desde el punto de vista cualitativo, el suelo productivo a implantar en el Cabildo, además las ya existente (muy pronunciado en las calle perimetrales del ámbito) son una cantidad más que suficiente de suelo productivo. Es más, valorada la posibilidad de liberalizar aún más la implantación de usos productivos, ésta ha sido desechada evitando con ello la terciarización del casco antiguo de la ciudad, y con ello, el cambio de los hábitos y la temporalidad de la actividad del mismo.

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Septiembre, 2013



ORDENANZAS

P.E.P.R.I Cabildo de Arriba Ordenanzas

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Contenido

CAPÍTULO I. GENERALIDADES ........................................................... 3

Art.1. Objeto y encuadre normativo del Plan Especial ............ 3

Art.2. Ámbito territorial ............................................................... 3

Art.3. Vigencia, modificación y revisión .................................... 3

Art.4. Obligatoriedad del Plan Especial ...................................... 3

Art.5. Documentación .................................................................. 3

Art.6. Interpretación de los documentos ................................... 3

Art.7. Aplicación subsidiaria del plan general de ordenación

urbana ................................................................................. 4

CAPÍTULO II. RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO ......................... 4

Art.8. Calificación del suelo ......................................................... 4

Art.9. Ejecución del Plan Especial ............................................... 4

Art.10. Proyectos de Urbanización ............................................... 4

CAPITULO III.- NORMAS DE ORDENACIÓN Y EDIFICACIÓN ............ 4

Sección 1ª.- Sistemas y equipamientos ........................................ 4

Art.11. Clases .................................................................................. 4

Art.12. Sistema viario y de aparcamientos .................................. 5

Art.13. Sistema de espacios libres ............................................... 6

Art.14. Redes públicas para equipamientos ................................ 7

Sección 2ª.- Normas de carácter general para la edificación ...... 8

Art.15. Definiciones ........................................................................ 8

Art.16. Alineaciones y rasantes .................................................... 8

Art.17. Fachadas en esquina a distinta altura ............................. 8

Art.18. Fijación de condiciones volumétricas .............................. 8

Art.19. Unidad funcional independiente ...................................... 9

Art.20. Invariantes de la arquitectura tradicional y condiciones

estéticas .............................................................................. 9

Art.21. Condiciones comunes a las áreas con ordenación de

volúmenes ........................................................................ 10

Sección 3ª.- Ordenanzas de edificación ...................................... 11

Art.22. Zonas edificables ............................................................. 11

Art.23. Área de edificios catalogados con protección integral 12

Art.24. Área de edificios catalogados con protección ambiental

.......................................................................................... 12

Art.25. Área de rehabilitación/renovación ................................ 12

Art.26. Área de ordenanza zonal específica .............................. 13

Art.27. Renovación en ámbitos de intervención unitaria ........ 14

Art.28. Nueva edificación en suelo urbano no consolidado .... 17

Art.29. Equipamientos existentes y de nueva creación ........... 19

Art.30. Otras condiciones particulares de ordenación ............. 20

CAPÍTULO IV. CONDICIONES DE URBANIZACIÓN ......................... 21

Art.31. Proyectos de urbanización ............................................. 21

Art.32. Alcance de la urbanización ............................................. 21

Art.33. Secciones tipo ................................................................. 21

Art.34. Tendidos aéreos .............................................................. 22

Art.35. Mobiliario urbano ............................................................ 22

Art.36. Condiciones particulares ................................................ 23

CAPÍTULO V. ACCESIBILIDAD .......................................................... 23

Art.37. Condiciones generales .................................................... 23

Art.38. Determinaciones para los proyectos de urbanización en

materia de accesibilidad ................................................. 23

Art.39. Itinerarios peatonales accesibles ................................... 24

Art.40. Plazas de estacionamiento ............................................. 26

Art.41. Otras medidas complementarias................................... 26

CAPÍTULO VI. RÉGIMEN DE USOS................................................... 27

Art.42. Uso dominante ................................................................ 27

Art.43. Compatibilidad de uso .................................................... 27

Art.44. Condiciones particulares ................................................ 27

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Ordenanzas P.E.P.R.I Cabildo de Arriba

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CAPÍTULO VII. PROTECCIÓN DEL PATRIMONIO ............................. 27


Art.46. Edificios catalogados con protección integral .............. 28

Art.47. Edificios catalogados con protección ambiental .......... 28

Art.48. Elementos etnográficos .................................................. 28

Art.49. Entorno del BIC Hospital de San Rafael ........................ 29

Art.50. Patrimonio arqueológico ................................................ 29

CAPÍTULO VIII. CONDICIONES DE GESTIÓN ................................... 30


Art.52. Gestión del suelo urbano no consolidado .................... 30

Art.53. Ámbitos de intervención unitaria .................................. 30

Art.54. Actuaciones aisladas ....................................................... 32

Art.55. Ayudas públicas .................... ¡Error! Marcador no definido. Art.56. Régimen complementario .............................................. 32

Art.57. Plan de etapas .................................................................. 33

CAPÍTULO IX. NORMATIVA SECTORIAL ......................................... 33

Art.58. Servidumbres aeronáuticas ............................................ 33

DISPOSICIONES ................................................................................. 33

Disposiciones adicionales ............................................................ 33

Primera. Presencia del Pasaje de Peña ....................................... 33

Segunda. Seguimiento ambiental ............................................... 34

Anejo 1. Catálogo

Anejo 2. Áreas con Ordenación de Volúmenes


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CAPÍTULO I. GENERALIDADES

Art.1. Objeto y encuadre normativo del Plan Especial

El presente Plan Especial desarrolla las previsiones del Plan General de Ordenación Urbana de Santander (BOC extraordinario nº 35 de 29 de septiembre de 2012), de acuerdo con lo dispuesto en el art 59.2 de la Ley 2/2001, de 25 de junio, de Ordenación Territorial y Régimen Urbanístico del Suelo de Cantabria (en adelante Ley del Suelo). Para su elaboración se han tenido en cuenta, además de la mencionada Ley, los preceptos de la normativa básica y sectorial de aplicación.

Art.2. Ámbito territorial

El ámbito territorial de este Plan Especial es el definido en la ficha AE-18 (B) -Cabildo de Arriba- contenida en las Ordenanzas del PGOU vigente.

Art.3. Vigencia, modificación y revisión

La vigencia del presente Plan Especial es indefinida, pudiendo ser modificado o revisado si las circunstancias económicas, sociales, urbanísticas, u otras de interés público o social, así como las observadas de la propia ejecución del Plan Especial, así lo aconsejasen.

Art.4. Obligatoriedad del Plan Especial

Las determinaciones de este Plan vinculan tanto a la Administración como a los particulares, según lo dispuesto en el artículo 85 de la Ley del Suelo.

Art.5. Documentación

1. El Plan Especial se compone de los siguientes documentos:

a. Memoria de Información

b. Memoria de Ordenación

c. Ordenanzas

d. Programación y documento de evaluación económica

e. Planos de Información

f. Planos de Ordenación

g. Anexos

Art.6. Interpretación de los documentos

1. En la interpretación de los documentos del presente Plan Especial se atenderá conjuntamente a las determinaciones escritas y gráficas. En caso de discrepancia prevalecerán las determinaciones escritas sobre las gráficas.

2. Las Ordenanzas regulan la ordenación del suelo y tienen carácter vinculante.

3. La Memoria de Ordenación tiene carácter vinculante, constituyendo un marco de referencia para la interpretación y contextualización de las ordenanzas.

4. Los Planos de Ordenación que se enuncian a continuación tienen carácter vinculante: 01 “Ordenación general.

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Alineaciones”, 02 “Zonificación”, 03 “Gestión”, sin perjuicio de las adaptaciones que puedan producirse en su desarrollo como resultado del cambio de escala.

5. La restante documentación no posee carácter vinculante para la ordenación.

Art.7. Aplicación subsidiaria del plan general de ordenación urbana

Para todas las cuestiones no comprendidas específicamente en estas Ordenanzas serán de aplicación las del Plan General de Ordenación Urbana de Santander, especialmente las Condiciones Generales de la Edificación contenidas en el Titulo 4 de las mismas y las Condiciones Generales de los Usos contempladas en su Título 5.

CAPÍTULO II. RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO

Art.8. Calificación del suelo

1. En este Plan Especial, atendiendo al grado de intervención previsto y a las características de los usos planteados, se establecen las siguientes calificaciones de suelo, de acuerdo con lo señalado en los planos de ordenación nº 1 “Ordenación general y alineaciones” y nº 2 “Zonificación”:

a. Área de edificios catalogados con protección integral

b. Área de edificios catalogados con protección ambiental

c. Área de rehabilitación/renovación

d. Área de ordenanza zonal específica

e. Renovación en ámbitos de intervención unitaria

f. Nueva ordenación en suelo urbano no consolidado

g. Viario

h. Espacios libres existentes y de nueva creación

i. Equipamientos públicos existentes y de nueva creación

Art.9. Ejecución del Plan Especial

El presente Plan Especial se desarrollará a través de los correspondientes Proyectos de Urbanización y de las actuaciones previstas para la gestión del mismo.

Art.10. Proyectos de Urbanización

Los Proyectos de Urbanización se referirán a la totalidad del ámbito del Plan Especial, si bien podrán desarrollarse otras actuaciones a menor escala referidas al tratamiento y remodelación de fragmentos de espacio público.

CAPITULO III.- NORMAS DE ORDENACIÓN Y EDIFICACIÓN

Sección 1ª.- Sistemas y equipamientos

Art.11. Clases

El Plan Especial establece las reservas de suelo correspondientes al sistema viario y de aparcamientos, espacios libres y equipamientos.


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Art.12. Sistema viario y de aparcamientos

1. Los espacios que se encuentran entre alineaciones exteriores de manzana (o subsidiarias en caso de entrada en vigor) que no estén calificados como espacio libre se califican como viario.

2. La red viaria definida en este Plan Especial se ejecutará de acuerdo con las especificaciones del plano de ordenación nº 1 “Ordenación general y alineaciones”, y las presentes Ordenanzas, en concreto las del presente capítulo y las del capítulo IV “Condiciones de urbanización”.

3. Existen tres categorías de viario: viario con tráfico rodado, viario de coexistencia y viario peatonal, identificadas gráficamente en el plano de ordenación nº 1 “Ordenación general y alineaciones”.

4. El viario con tráfico rodado posee una función mixta vehículo-peatón, constando de calzada y acera separadas, quedando estas últimas protegidas mediante un diferente nivel respecto del de la zona vehicular o mediante la instalación de dispositivos de separación.

Se compone de la Calle Alta, la Calle Ruamayor, la Calle Monte Caloca, la Calle Garmendia, el fondo de saco de la Calle Fernández de Isla, el Pasaje de Peña, y la Rampa Sotileza. También se incluye en esta categoría el aparcamiento situado al Norte de los Juzgados.

5. El viario de coexistencia da prevalencia al peatón, si bien permite el paso de vehículos de emergencia, reparto (o los igualmente imprescindibles en atención a su función) y residentes y usuarios de los aparcamientos existentes y previstos.

El viario de coexistencia consta de plataforma a un único nivel, donde pese a la circulación restringida de vehículos deberá primar en todo caso la presencia del peatón.

La velocidad máxima señalizada será de 20 Km/hora.

Se compone de la Calle Limón, la Cuesta del Hospital, el tramo Este de la Calle San Pedro de cota +17,61), la Calle Ruamenor, y el acceso al equipamiento de nueva creación.

6. El viario peatonal se reserva exclusivamente para peatones, sin perjuicio de que por razones de emergencia pueda ser puntualmente ocupado por vehículos (o los igualmente imprescindibles en atención a su función). Se urbanizará mediante pavimento adecuado a su uso, e incorporarán pequeñas zonas estanciales cuando sea posible en atención a los criterios de soleamiento, accesibilidad, servidumbres, u otros.

Se compone del tramo Oeste de la Calle San Pedro, la Calle Emilio Pino, la Calle Cuesta, el acceso Norte a la Calle Cuesta del Hospital, la pequeña plaza de acceso al Parque del Agua por el Sur, el fondo de saco de la Calle Jesús de Monasterio, y la conexión entre la Calle Garmendia y la Plaza de Juan José Ruano.

7. La actuación a desarrollar en suelo urbano no consolidado integrará la dotación de aparcamiento prevista en el art 40.3 de la Ley del Suelo, incluidas las requeridas por el equipamiento público. Las plazas de aparcamiento público previstas, por cada 100 metros cuadrados de superficie construida, se sitúan bajo rasante.

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Art.13. Sistema de espacios libres

1. La red de espacios libres está constituida por la red local de zonas verdes, así calificadas en el plano de ordenación nº 2 “Zonificación”.

2. El sistema de espacios libres se divide en las siguientes categorías a efectos de su ordenación: espacio libre público existente, y espacio libre público de nueva creación.

3. El espacio libre público existente es el Parque de Juan José Ruano, la plaza de la Calle Garmendia, y la parte del Parque del Agua incluido en el área:

a. El Parque de Juan José Ruano se rige mediante la ordenanza de parques y jardines del Plan General, a excepción de lo establecido en el artículo 5.6.4 apartado tercero que no le es de aplicación, y quedando expresamente prohibido todo tipo de construcción permanente en el mismo.

Se deberá mantener el arbolado existente. En caso de supresión por reconocida necesidad se plantarán árboles de alguna de las siguientes especies: arces, chopos, fresnos, castaños de indias o cipreses.

Los proyectos de reurbanización de este espacio, o las actuaciones puntuales, conllevarán la introducción de especies arbustivas con flor de olor o frutos para la mejora de la biodiversidad.

b. La Plaza de la Calle Garmendia se rige mediante la ordenanza de parques y jardines del Plan General, con consideración de plaza dura.

Sin perjuicio de ello, se mantendrán o repondrán los parterres laterales con su arbolado, y los proyectos de reurbanización de este espacio o las actuaciones puntuales conllevarán la introducción de especies vegetales arbustivas o arbóreas de porte pequeño, que permitan el acceso al local existente bajo la Plaza de Juan José Ruano pero ablanden el carácter de la plaza favoreciendo su uso estancial; asimismo se introducirá mobiliario urbano.

Las especies vegetales serán autóctonas, siendo preferentes las siguientes: trepadoras entutoradas como Lonicera periclymenum (madreselva) y Hedera hélix (hiedra), y arbustos, como hortensias, Laurus nobilis (laurel), o Viburnum tinus (durillo)

c. El Parque del Agua, en su parte incluida dentro del área, se rige mediante la ordenanza de parques y jardines del Plan General.

En todo caso se mantendrá la continuidad con el resto del Parque del Agua.

4. El espacio libre público de nueva creación es el correspondiente a la plaza central:

a. Esta plaza se ejecuta a dos niveles según se establece en plano de ordenación nº 2 “Zonificación”, a cotas +17,61 y + 13, 50.

b. El espacio libre sólo afecta a la superficie de suelo, siendo de naturaleza patrimonial su subsuelo en el que podrán implantarse usos comerciales o asimilables, de aparcamiento, trasteros, e infraestructuras; en todo caso, podrán implantarse los usos que no sean de carácter residencial (incluyendo el


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hotelero y similares) ni que sean incompatibles con el medio urbano en el que se encuentra.

c. Constituye una plaza dura, sin requerirse ningún porcentaje mínimo de ajardinamiento, y podrá albergar instalaciones provisionales vinculadas a actividades culturales, deportivas u otras de interés social.

Con carácter permanente, dentro de la plaza sólo se podrán incorporar:

• Elementos de mobiliario urbano, como bancos, fuentes, luminarias, mobiliario vinculado al uso de hostelería etc...

• Juegos para niños, sin carácter obligatorio

• Zonas ajardinadas, árboles y arbustos, parterres, jardineras y demás elementos vegetales ornamentales, compatibles con la cubierta de la edificación inferior.

• Rampas, casetones de ventilación y restantes elementos necesarios para el correcto funcionamiento de los usos del subsuelo, que no podrán desvirtuar la condición del espacio libre y deberán estar integrados en el conjunto minimizando su presencia.

En la medida de lo posible dichos elementos se integraran en la edificación prevista.

d. El acceso a la plaza central desde la Cuesta del Hospital y al menos un itinerario libre de paso interior deberá poseer forjado resistente al paso de vehículos de emergencia. Su proyecto de urbanización requerirá

informe del Servicio de Bomberos Municipal que podrá imponer las medidas necesarias para favorecer la seguridad de este espacio en caso de emergencia o evacuación.

Art.14. Redes públicas para equipamientos

1. En la zona así calificada en el plano de ordenación nº 2 “Zonificación”, se podrán realizar construcciones para equipamientos, de acuerdo con las condiciones que se señalan a continuación.

2. Los equipamientos se dividen en las siguientes categorías a efectos de su ordenación: equipamiento público existente y equipamiento público de nueva creación.

3. El equipamiento público existente comprende tres parcelas: la de la Iglesia de la Consolación, la del edificio administrativo de la Calle Alta nº5, y la del Juzgado.

Los dos primeros son elementos catalogados (salvo una parte de la Iglesia de La Consolación que se regirá por la ordenanza de rehabilitación/ renovación) rigiéndose por las ordenanzas derivadas de su protección y restante normativa de aplicación. El juzgado se regirá por la ordenanza de rehabilitación/renovación y subsidiariamente con la ordenanza M1 del Plan General con el número de alturas señalada en el plano de ordenación nº 2 “Zonificación”, y sin perjuicio de lo que pueda aplicarse en el proceso de concreción de las condiciones de equipamiento previsto con carácter general en el Plan General de Ordenación Urbana de Santander.

4. El equipamiento público de nueva creación comprende la parcela situada al Sur de la Calle Alta números 7 a17.

Su ordenación de volúmenes queda regulada según lo previsto para la OV.4 del presente Plan Especial.

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Los espacios no ocupados por la edificación situados al Sur de la edificación se integrarán en el entorno circundante, sin perjuicio de su condición de equipamiento.

Sección 2ª.- Normas de carácter general para la edificación

Art.15. Definiciones

1. Las definiciones relativas a los parámetros que regulen la forma del espacio público, la ocupación del suelo y la edificación, en todo aquello que no esté expresamente especificado en este Plan Especial, serán las que existen en el Plan General de Ordenación Urbana de Santander.

2. Las determinaciones de las áreas de conservación ambiental “centro” y “tradicional de edificación intensiva” del Plan General no son de aplicación en el ámbito del presente Plan Especial, que atenderá a las normas particulares de protección contempladas en estas Ordenanzas.

Art.16. Alineaciones y rasantes

1. Las alineaciones del ámbito del Plan Especial son las establecidas en el plano de ordenación nº 1 “Ordenación general y alineaciones”, y respetan las alineaciones vinculantes establecidas en el Plan General, sin perjuicio de la adecuación realizada en la alineación Sur de la OV.3 en virtud de lo establecido en el artículo 1.1.5, apartado 3 del Plan General de Ordenación Urbana de Santander.

2. Las rasantes del ámbito del presente Plan Especial son las actuales, salvo precisión en contra o tramitación de un Estudio de Detalle al efecto.

3. Se entiende por Alineación trasera o interior aquella alineación de obligado cumplimiento que se ubica en el interior de las parcelas privadas.

Art.17. Fachadas en esquina a distinta altura

1. Cuando el Plan Especial señale alturas distintas para fachadas en esquina éstas se entenderán referidas a la rasante actual de cada una de ellas de forma que enrasen sus respectivas cornisas.

2. Si en algún caso el resultado no es el pretendido se ajustará el volumen resultante mediante Estudio de Detalle, aproximándose en la medida de lo posible a la situación descrita. Sólo si por este medio la solución no fuese coherente se acudirá a lo establecido en el artículo 3.5.1, apartado 7, del Plan General de Ordenación Urbana de Santander.

Art.18. Fijación de condiciones volumétricas

1. Enrasar sensiblemente: (referido a dos líneas de cornisa): se denomina con este término la situación en la que dos edificios contiguos poseen líneas de cornisa a la misma cota, o que difieren en más/menos 50 centímetros.

2. Plantas equivalentes: se denomina así el número de plantas que puede aparentar un edificio por su altura sin perjuicio de que el inmueble se divida de forma efectiva en un número real de plantas inferior. En estos casos sólo serán de aplicación las dimensiones mínimas de planta y no las limitaciones máximas, en particular no se aplica la limitación de altura máxima para la planta baja establecida con carácter general en el Plan General.


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Art.19. Unidad funcional independiente

1. La unidad funcional independiente de uso de vivienda, estudios, apartamentos, oficinas y locales comerciales en edificios de uso dominante residencial será el resultado de dividir la superficie total construida destinada a aquéllos usos por 75 m².

2. La unidad anterior no será de aplicación cuando se opte por edificios con soluciones habitacionales diferentes a la convencional, en particular, de aquellas destinadas a jóvenes o mayores, y siempre y cuando dichos complejos estén tutelados por alguna administración pública, obra social u otros.

3. Tampoco será de aplicación en aquellos inmuebles en los que las viviendas destinadas a realojo de sus ocupantes primitivos supere el 20% de las mismas.

Art.20. Invariantes de la arquitectura tradicional y condiciones estéticas

1. Salvo determinación en contra, las nuevas edificaciones sobre rasante a desarrollar en áreas de rehabilitación/renovación, renovación en ámbitos de intervención unitaria y nueva edificación en suelo urbano no consolidado deberán respetar los siguientes invariantes arquitectónicos y condiciones estéticas:

a. Ubicación de los planos de fachada coincidiendo con las alineaciones exteriores, y alineaciones subsidiarias y traseras, cuando las hubiere.

b. Fragmentación aparente de fachadas con el ancho actual, con independencia de la estructura final de la propiedad, salvo disposición al respecto en las presentes ordenanzas. Esta condición podrá modificarse mediante Estudio de Detalle planteando

otras subdivisiones en base a criterios estéticos o amparadas en cuestiones técnicas.

c. Inexistencia de chaflanes, salvo los expresamente previstos en el plano de ordenación nº 1 de alineaciones.

d. Huecos en ejes verticales dominantes en fachada.

e. Introducción de balcones y/o balconadas y/o miradores y/o galerías en, al menos, uno de los ejes de huecos, preferentemente por ejes verticales. Los balcones y balconadas no superarán los 45 centímetros respecto del paramento de fachada.

f. Mantenimiento de sillería o piedra en planta baja y/o superiores cuando existieran previamente, o aplacado del mismo material en planta baja (con sillares de grosor aparente mayor o igual de 15 centímetros en cercos y esquinas) de nueva implantación según proyecto.

g. Cubierta inclinada a dos aguas, o a dos o tres aguas en edificios en esquina, rematadas con aleros y preferentemente con buhardillas. Las buhardillas deberán poseer cubierta inclinada y cumplir lo establecido en el artículo 6.5.2, apartado e) de las Ordenanzas del Plan General de Ordenación Urbana de Santander.

Por encima de cubierta se deberá minimizar la visión desde la vía pública de elementos como cajas de escalera y ascensor, pararrayos o instalaciones de captación solar, que deberán tener en cualquier caso la misma pendiente que la cubierta.

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h. Materiales naturales: en cubierta, teja cerámica curva roja; en fachada, piedra o revoco en colores no estridentes o pastel, siendo preferentes los de la gama arena o gris; en balcones y balconadas: forja; en miradores y galerías madera; en las restantes carpinterías, madera o materiales con similar apariencia (grosor y acabado), en color madera o blanco; en las puertas de los portales se permite el uso de madera, forja y vidrio.

i. Los accesos a los aparcamientos de las nuevas edificaciones procurarán ubicarse en las fachadas menos visibles y sus cerramientos y puertas tendrán terminación de madera o material con apariencia y color similar al resto de las carpinterías. Los elementos de cierre de los locales en horario no comercial tendrán características similares a las señaladas anteriormente.

j. La cartelería y publicidad de los establecimientos comerciales con frente a la Calle Limón, Calle Garmendia, Cuesta del Hospital, Ruamayor, Ruamenor, Calle Alta, Calle Monte Caloca, Rampa Sotileza y espacio central deberá entonar con la estética del entorno, evitando colores estridentes, rótulos luminosos, de gran tamaño o alejados del paramento de fachada, marquesinas, u otros elementos de similar impacto. Esta determinación es de aplicación para todos los edificios, incluidos los catalogados.

2. Quedan prohibidos:

a. Las terrazas y cuerpos volados distintos de los referidos en el apartado 1.e) anterior

b. Las marquesinas en planta baja.

c. Los materiales disonantes distintos de los referidos en el apartado 1.h) anterior, con especial referencia a la piedra proyectada, el ladrillo cara vista o las baldosas en fachada, y las carpinterías y cerramientos de vuelos con aspecto de metal galvanizado.

d. Los elementos disonantes en fachada como tendederos (o las estructuras ventiladas que los contienen), antenas, extractores, toldos, etc, que no se correspondan con la estructura tradicional del ámbito.

e. Los elementos disonantes en cubierta, como los depósitos.

f. Los elementos que presenten directa oposición con los establecidos en el apartado 1 anterior. En caso de que no se encuentren recogidos expresamente ni supongan una clara oposición, la solución adoptada deberá ser informada caso a caso, debiéndose garantizar el mantenimiento de la estética tradicional de los edificios resultantes, la cual deberá acreditarse en el correspondiente proyecto.

Art.21. Condiciones comunes a las áreas con ordenación de volúmenes

1. Los ámbitos cuya ordenación se define mediante ordenación de volúmenes se regulan según las ordenanzas dispuestas a continuación, en su correspondiente área de ordenación, completadas en lo que proceda con las fichas pormenorizadas recogidas como Anejo 2 a las presentes Ordenanzas.

2. Las fichas recogidas en el Anejo 2 de las presentes Ordenanzas poseen información vinculante, recogida en el


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apartado “datos básicos de la ordenación”, siendo la restante de carácter orientativo.

En particular la distribución de usos por plantas y los alzados poseen carácter orientativo para la ordenación, representado la voluntad de la planificación sobre la situación final del espacio edificado, debiendo ser respetada la idea de composición del conjunto.

3. Las ordenanzas comunes a las cuatro áreas con ordenación de volúmenes son, para cada una de ellas:

a. Las actuaciones se desarrollarán mediante proyecto de edificación, que incluirá el escalonamiento definitivo de los edificios. Solamente se requerirá Estudio de Detalle en los siguientes supuestos:

i. Se modifiquen las rasantes previstas en el Plan Especial

ii. En el área OV.1 con carácter obligatorio, debiendo definir pormenorizadamente los pasos inferiores

iii. En el área OV.2 con carácter obligatorio, para ajustar el volumen resultante dentro de la envolvente máxima establecida en el presente Plan Especial

b. El escalonamiento de los edificios deberá procurar además de una estética acorde al parcelario tradicional, la correcta integración de los bajos comerciales y de los portales con la acera, evitando en la medida de lo posible las escaleras en los accesos.

c. En caso de plantearse como necesaria la modificación de la cota +17,61 propuesta para la actual Calle San Pedro se requerirá Estudio de Detalle conjunto de la zona OV.1 y OV.3.

d. El número de plantas establecido se medirá desde el forjado de suelo que se indique, pudiendo resultar a las restantes calles semisótanos o plantas parciales o totales que no se tendrán en cuenta ni a efectos del número de plantas ni de altura máxima de la edificación, pero sí de edificabilidad conforme a las reglas generales de cómputo del Plan General de Ordenación Urbana de Santander. El mismo tratamiento se dará en caso de que a las restantes calles desaparezcan total o parcialmente alguna planta.

e. Se permite expresamente el uso del bajo cubierta para usos residenciales, siempre que se cumplan las pertinentes condiciones de habitabilidad.

f. Todos los paramentos verticales no medianeros tendrán condición de fachada.

g. Sin perjuicio de lo anterior, se deberán introducir los invariantes de la arquitectura tradicional y respetar las condiciones estéticas establecidas en el artículo 20.

Sección 3ª.- Ordenanzas de edificación

Art.22. Zonas edificables

1. De acuerdo con la calificación de suelo establecida en el plano de ordenación nº 2 “Zonificación” se distinguen las siguientes zonas edificables:

a. Área de edificios catalogados con protección integral

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b. Área de edificios catalogados con protección ambiental

c. Área de rehabilitación/ renovación

d. Área de ordenanza zonal específica

e. Renovación en ámbitos de intervención unitaria

f. Nueva edificación en suelo urbano no consolidado

g. Equipamientos existentes y de nueva creación

2. La regulación de la edificación en cada una de estas zonas se realiza a través de ordenanzas zonales específicas y ordenación de volúmenes desarrollados en el presente Plan Especial, o de ordenanzas de aplicación directa recogidas en el Plan General, según se expone a continuación.

Art.23. Área de edificios catalogados con protección integral

1. Se integran en esta categoría los edificios catalogados en el presente Plan Especial con nivel de Protección Integral, cuya delimitación se realiza en el plano de ordenación nº 5 “Protección del Patrimonio” y su regulación se realiza mediante el catálogo adjunto a las presentes Ordenanzas.

2. Comprende un único elemento: la Iglesia de la Consolación.

Art.24. Área de edificios catalogados con protección ambiental

1. Se integran en esta categoría los edificios catalogados en el presente Plan Especial con nivel de Protección Ambiental, cuya

delimitación se realiza en el plano de ordenación nº 5 “Protección del Patrimonio” y su regulación se realiza mediante el catálogo adjunto a las presentes Ordenanzas.

2. Las obras de sustitución sólo serán admisibles como reconstrucción, que implicará al menos a las fachadas exteriores visibles desde la vía pública, reproduciendo todas sus características morfológicas, materiales y elementos de diseño (incluido espesor aparente de muros), sin perjuicio de las obras exteriores de reforma menor autorizadas en la correspondiente ficha del catálogo. En todas las fachadas se mantendrá el número de plantas y la altura de cornisa preexistente.

3. Las restantes condiciones, entre ellas las de seguridad accesibilidad, dotaciones y salubridad e higiene, de la nueva edificación se ajustarán a lo establecido en las ordenanzas M1 y M2 del Plan General, de acuerdo con lo señalado en el plano de ordenación nº 2 “Zonificación” del presente Plan Especial.

Art.25. Área de rehabilitación/renovación

1. Los edificios integrados en el área de rehabilitación/ renovación, son destinados, en principio, a ser conservados, rehabilitados y consolidados con sus características actuales, estando para ello permitidas todas las obras contempladas en el artículo 3.2.4 del Plan General.

No obstante, se autoriza también su sustitución, en cuyo caso la nueva edificación deberá incorporar los invariantes de la arquitectura tradicional en lo referente a la composición de sus fachadas exteriores y tener unas condiciones estéticas, de acuerdo con las indicaciones recogidas en el art 20 de las presentes Ordenanzas.

2. Las alturas de edificación serán las señaladas en el plano de zonificación del presente Plan Especial, quedando reguladas las


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restantes condiciones de la edificación por aplicación subsidiaria de la ordenanza de zona de manzana alineada tradicional (M1) e intensiva (M2) del Plan General, de acuerdo con lo establecido en el mencionado plano de ordenación nº 2 “Zonificación” del presente Plan Especial.

En concreto, su edificabilidad se calcula conforme a las reglas establecidas en el Plan General de Ordenación Urbana.

3. El número de alturas se aplicará sobre la alineación en la que esté grafiado; en caso de que alguna altura no se estableciese, ésta se deducirá de las rasantes definidas en el presente Plan Especial.

4. Cuando la altura de la edificación exceda de 5 plantas, las excedentes se retranquearán respecto del plano de fachada principal.

5. Para las fachadas de hasta 6 plantas (incluidas) se deberán respetar los invariantes de la arquitectura tradicional y condiciones estéticas establecidas en el artículo 20 de las presentes Ordenanzas.

6. Para las fachadas que poseen un número de alturas de 7 y de 8 plantas, y que formalmente pertenecen a la tipología constructiva de la Calle Cádiz e Isabel II, los proyectos de obra nueva podrán separarse motivadamente de la aplicación de los invariantes de la arquitectura tradicional y condiciones estéticas establecidas en el artículo 20, debiendo alcanzar coherencia formal con las edificaciones catalogadas con frente a dichas calles.

Art.26. Área de ordenanza zonal específica

1. Corresponden a suelos de transición cuya ordenación no puede encomendarse a ordenanzas zonales del Plan General de Ordenación Urbana de Santander, y para las que, por ello, el

presente Plan Especial define ordenanzas concretas: OZE.1 y OZE.2.

2. Su edificabilidad es la resultante de la aplicación de los parámetros de posición y forma establecidos a continuación.

3. El volumen resultante se definirá para cada parcela, no requiriéndose la intervención unitaria de todos los suelos incluidos en cada ámbito ordenado mediante ordenanza zonal específica.

4. Los parámetros de la ordenanza OZE.1 son los siguientes:

a. Las alineaciones exteriores a viario son vinculantes.

b. Las rasantes son las existentes, dada la consolidación del entorno.

c. La altura en número de plantas de los tres tramos de fachada a las que dan frente las parcelas son: Calle Cádiz y desvuelta en el tramo que queda a cota baja de la Rampa Sotileza, máximo 10; Rampa Sotileza a cota alta de la rampa, desde el punto anterior hasta la mitad de la fachada, máximo 7 plantas; y Rampa Sotileza a cota alta de la rampa, en la otra mitad de fachada hasta Rampa Sotileza nº 3, máximo 6 plantas.

d. La transición de alturas entre los tramos anteriores se realizará atendiendo a los siguientes criterios: en la fachada de la Calle Cádiz y desvuelta en el tramo que queda a cota baja de la Rampa Sotileza, 9 plantas a una primera línea de cornisa, sobre ella una planta retranqueada y cubierta plana sin áticos, procurando armonizar su composición con el edificio

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catalogado sito en la Calle Cádiz nº 9 ; Rampa Sotileza a cota alta de la rampa, desde la medianera anterior hasta la mitad de la fachada, 6 plantas a una primera línea de cornisa, sobre ella una planta retranqueada y cubierta plana sin áticos; y Rampa Sotileza a cota alta de la rampa, en la otra mitad de fachada hasta Rampa Sotileza nº 3, máximo 6 plantas, enrasando sensiblemente con la línea de cornisa del mismo, y sobre el que se desarrollará cubierta inclinada, medianera con el paño lateral de la planta retranqueada del anterior tramo de fachada descrito.

e. En lo restante se estará en lo dispuesto en la ordenanza de zona M2.

5. Los parámetros de la ordenanza OZE.2 son los siguientes:

a. Las alineaciones exteriores a viario (rodado y peatonal) y la alineación a espacio libre privado, son vinculantes.

b. Las rasantes son las existentes, dada la consolidación del entorno.

c. La altura en número de plantas de las tres fachadas a las que da frente la parcela son: Jesús de Monasterio, 5 enrasando sensiblemente la cornisa con su colindante catalogado; Fernández de Isla, 6 enrasando sensiblemente la cornisa con su colindante catalogado; y Jesús de Monasterio interior (fondo de saco), máximo 8.

d. La transición de alturas en la fachada de Jesús de Monasterio interior, de máximo 8 alturas, se realizará atendiendo a los siguientes criterios: su extremo Sur deberá enrasar sensiblemente con la de la desvuelta hacia la calle peatonal del edificio de Pasaje

de Peña nº 1, desde este punto y hasta la mitad de la fachada se mantendrá una línea de cornisa constante; su extremo Norte viene dado por la línea de cornisa a la Calle Jesús de Monasterio, línea de cornisa sobre la que se elevará el bajo cubierta cuyo plano de cubierta se prolongará de forma constante desde la cornisa de la citada calle hasta alcanzar la línea de cornisa de la otra mitad de fachada.

e. Salvo en el caso de la cubierta expresamente definida en el apartado anterior, cuyas condiciones de pendiente y forma se adaptan a la transición descrita, por encima de las restantes líneas de cornisa descritas se implantará el bajo cubierta conforme a las reglas generales del PGOU.

f. El espacio libre privado se rige mediante la ordenanza de zona verde privada vinculante del Plan General. Su cierre se realizará mediante cancelas de rejería con alto máximo de 1,50 metros. Podrá ser comunitario o vincularse a la planta baja.

g. En lo restante se estará en lo dispuesto en la ordenanza de zona M1.

Art.27. Renovación en ámbitos de intervención unitaria

1. Se regulan en esta zona cuatro ámbitos de actuación, situados en la calle Alta y Ruamayor, señalados en el plano de ordenación nº 2 “Zonificación” del presente Plan Especial.

2. En los dos ámbitos de la Calle Alta, ubicados en los números impares de la misma, será de aplicación la ordenanza de zona de manzana alineada tradicional (M1) del Plan General, con las alturas previstas en el plano de zonificación del Plan Especial. Se tendrán en cuenta, además, las siguientes particularidades


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a) La fachada Sur podrá abrir huecos e implantar vuelos en dicha fachada. El espacio libre privado de la manzana Alta 7-17 situado entre la alineación interior vinculante y la parcela de equipamiento se rige mediante la ordenanza de zona verde privada vinculante del Plan General, y podrá ser comunitario o vincularse a la planta baja. El espacio libre privado de la manzana Alta 21-29 tendrá la misma consideración, y deberá quedar cerrado en planta baja mediante cancelas de rejería sin elementos ciegos.

b) Se deberá prestar especial atención al tratamiento de las fachadas Sur, dada su gran visibilidad desde el Parque del Agua y la Plaza de las Estaciones, tanto por su calidad y apariencia como por la minimización de la visión de elementos impropios al carácter tradicional del ámbito.

c) Para la manzana Álta 7-17 se tendrán en cuenta las determinaciones contempladas en el apartado 5.e) del presente artículo en lo que fuesen de aplicación, en particular se posibilita la ocupación del bajo rasante de la Calle Alta con el aparcamiento de la edificación y la venta de las plazas de estacionamiento y trasteros resultantes a personas no propietarias de viviendas.

3. En los ámbitos de intervención unitaria situados en la Calle Alta-San Pedro y en la Cuesta del Hospital-Ruamayor-Ruamenor se actuará mediante ordenación de volúmenes específica, recogida en el presente Plan Especial, con la denominación OV.2 y OV.3. En cada una de ellas se tendrán en cuenta las siguientes determinaciones.

4. Determinaciones OV.2:

a) Alineaciones: las establecidas en el plano de ordenación 01 ”Ordenación general. Alineaciones”.

b) Rasantes: las existentes en la actualidad en las Calle Ruamayor, Cuesta del Hospital y Ruamenor.

c) Envolvente máxima: la forma del edificio se definirá mediante Estudio de Detalle atendiendo a las siguientes condiciones:

i. No sobrepasar el volumen máximo definido por: 5 plantas medidas en la confluencia Ruamenor – Cuesta del Hospital como forjado de referencia para la fachada de la Calle Ruamenor y para la mitad de la fachada de la Cuesta del Hospital; 5 plantas medidas desde la rasante de suelo de los restos del inmueble de la Cuesta del Hospital nº 17 para la otra mitad de la fachada; 6 plantas medidas desde la rasante Oeste del solar de la Calle Ruamayor, de las que la sexta se retranqueará respecto del plano de fachada principal.

ii. Por encima de los volúmenes resultantes del apartado anterior se implantará con carácter obligatorio cubierta inclinada, con o sin buhardillas.

d) La fachada de piedra del edificio sito en la Cuesta del Hospital nº 17 hasta la cornisa primigenia (planta baja más dos plantas de altura) deberá incorporarse en la nueva edificación, para lo que se permite su desmontaje, limpieza y reposición en su emplazamiento originario, y sin que su disposición vincule la disposición de los forjados de la nueva edificación.

e) El tratamiento de las fachadas a la Cuesta del Hospital y Calle Ruamenor deberán fragmentarse en, al menos, 2 paños de composición estética diferente

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cada uno, con la finalidad de aparentar un ancho de parcela inferior.


a) Alineaciones: las establecidas en el plano de ordenación 01”Ordenación general. Alineaciones”

b) Rasantes: las actuales en la Calle Alta, la Cuesta del Hospital y en el tramo más oriental de la Calle San Pedro (incluyendo las del suelo de las escaleras propuestas) según se establece en el plano de ordenación nº 2 “Zonificación”, y la +17,61 para el restante tramo de la actual Calle San Pedro.

c) Número de plantas (máximas y mínimas desde el punto de referencia salvo disposición en contra): 5 plantas desde el suelo del paso inferior en la Calle Alta, aproximadamente a cota +22.

d) Condiciones del paso de la edificación: ancho mínimo de 4 metros y alto mínimo de 3 metros. El paso quedará rematado en piedra por sus dos fachadas y en su interior.

e) Condiciones del subsuelo:

i. Se permite la ocupación del subsuelo de las calles públicas circundantes (Calle Alta, Cuesta del Hospital y Calle San Pedro), garantizando en todo caso la seguridad de los inmuebles cercanos. En la Calle Alta y Cuesta del Hospital (incluidas las aceras) se garantizará un espacio sin ocupar por el bajo rasante y destinado a instalaciones de, al menos, 2,5 metros.

ii. Se podrán desarrollar hasta 3 sótanos desde la rasante de referencia de la plaza central en su tramo coincidente con la ahora Calle San Pedro (+17,61). Esta determinación se interpretará en términos análogos que el artículo 21.3.d), pudiendo resultar distinto número de sótanos en función de la posición relativa de cada calle.

iii. No se establece limitación en la distancia de la solera del forjado inferior del sótano a la superficie.

iv. En el subsuelo podrán implantarse usos de aparcamiento, garaje, trasteros, e infraestructuras. La planta baja a la cota +17,61 (actual Calle San Pedro) podrá albergar además de los anteriores, usos terciarios comerciales y de oficinas.

v. El número de trasteros y plazas de estacionamiento será libre pudiendo constituir propiedades independientes no vinculadas a ninguna de las viviendas de la actuación, y estando destinados a su venta o alquiler.

vi. Sin perjuicio de la distribución del subsuelo y de que en él se conforme una o más superficies superpuestas constituidas como mejor proceda en Derecho, en el mismo se deberán incluir las plazas de aparcamiento asociadas a las viviendas.

vii. El o los accesos a los sótanos, podrán ser independientes al de la actuación prevista para la OV.1


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f) Obras destinadas a la compatibilidad urbanística: la ejecución de la OV.3, programada de forma anterior a la OV.1, conlleva la ejecución de las siguientes actuaciones sobre espacio público, expresamente posibilitadas mediante el presente Plan Especial:

i. Excavación de la Calle San Pedro hasta la cota +17,61, en el tramo oriental, hasta el primer edificio que actualmente se encuentra en pie, o hasta la distancia de seguridad que se considere según proyecto de obras.

ii. Mantenimiento de la restante Calle San Pedro en sus condiciones actuales, separando ambos tramos mediante un muro de contención de la altura neta resultante y protegiendo el desnivel con dispositivos anti caída.

iii. Señalización de la calle cortada y prohibición de acceso a vehículos (salvo emergencia) al tramo Oeste de la Calle San Pedro.

g) Condiciones estéticas: además de las establecidas con carácter general se deberán atender a las siguiente:

i. La composición y estética de las fachadas Alta y San Pedro será tal que la apariencia exterior del edificio sea de tres fachadas, procurando su escalonamiento real para lo que se podrá optar por utilizar distintas alturas de planta baja, pese a mantener forjados corridos de referencia para los sótanos.

ii. La composición y estética del edificio en la esquina entre la Calle Alta y la Rampa Sotileza, deberá armonizar con las tres edificaciones restantes del cruce, que se encuentran catalogadas, persiguiendo la coherencia formal del conjunto.

Art.28. Nueva edificación en suelo urbano no consolidado

1. Se regula en esta zona el ámbito discontinuo formado por dos áreas de ordenación de volúmenes, denominadas OV.1 y OV.4, señalados en el plano de ordenación nº 2 “Zonificación” del presente Plan Especial.


a. Alineaciones: las establecidas en el plano de ordenación 01”Ordenación general. Alineaciones”

b. Rasantes: las existentes para la Cuesta del Hospital, Calle Garmendia, y Calle Limón, y las superficies horizontales de cotas +13,50 y +17,61 para las dos plataformas principales del espacio central.

c. Número de plantas (máximas y mínimas desde el punto de referencia salvo disposición en contra):

i. Nueva edificación en la Calle Cuesta del Hospital: 5 plantas desde la rasante de la plaza interior (+17,61 o equivalente).

ii. Nueva edificación en la Calle Garmendia: 5 plantas desde la rasante de la plaza interior (+17,61 o equivalente).

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iii. Nueva edificación en la nueva Calle San Pedro: 5 plantas desde la rasante de la plaza interior (+17,61 o equivalente).

iv. Nueva edificación Calle Limón: 5 plantas equivalentes desde la rasante de la Calle Limón (4 plantas desde la plaza interior a cota +13,50 o equivalente).

d. Condiciones de los pasos de la edificación:

i. Paso Cuesta del Hospital: ancho mínimo de 5 metros y alto mínimo de 6 metros. Desde su interior no se permite el acceso directo a los locales comerciales de la nueva edificación.

ii. Paso Calle Garmendia: ancho mínimo de 5 metros y alto mínimo de 6 metros.

iii. Paso Calle Limón: ancho mínimo de 6 metros y alto mínimo de 3 metros.

iv. Los pasos quedarán rematados en piedra por sus dos fachadas y en su interior.

e. Cerramientos: el cerramiento de la plaza central hacia las propiedades colindantes de la mitad Norte de la manzana se realizará mediante cancelas de no más de 1 metro de altura.

f. Condiciones del subsuelo:

i. El subsuelo del espacio libre es un elemento de la propiedad diferente al suelo, siendo de naturaleza patrimonial.

ii. Se podrán desarrollar hasta 3 sótanos desde la rasante de referencia, la plaza central, situada a la cota +17,61 o equivalente para todo el ámbito OV.1. Esta determinación se interpretará en términos análogos a los del artículo 21.3.d), pudiendo resultar distinto número de sótanos en función de la posición relativa de cada calle.

No se establece limitación en la distancia de la solera del forjado inferior del sótano a la superficie.

iii. En el subsuelo de la plataforma situada a la cota +17,61 podrán implantarse usos comerciales o asimilables, de aparcamiento, garaje, trasteros, e infraestructuras; en todo caso, podrán implantarse los usos que no sean de carácter residencial (incluyendo el hotelero y semejantes) ni que sea incompatible con el medio urbano en el que se encuentra.

Los locales comerciales poseerán desde la fachada un máximo de 15 metros de fondo.

El número de trasteros y plazas de estacionamiento será libre pudiendo constituir propiedades independientes no vinculadas a ninguna de las viviendas de la actuación, y estando destinados a su venta o alquiler.


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iv. La regulación de los usos anteriores será las del Plan General directamente asimilables en función de su uso.

v. Sin perjuicio del proceso de reparcelación y de la distribución del subsuelo, en el mismo se deberán incluir las plazas de aparcamiento asociadas a las viviendas según la forma jurídica que mejor proceda, permitiéndose expresamente la creación de sótanos corridos bajo las parcelas resultantes, ya sean públicas o privadas.

vi. Asimismo, y para coadyuvar a la materialización de las determinaciones del planeamiento, se reservará un local de superficie adecuada al objeto de posibilitar la reubicación del establecimiento sito en la Calle Jesús de Monasterio nº 17 que se suprime en desarrollo de la ordenación del presente Plan Especial.

3. Determinaciones OV.4: según determinaciones del artículo 29.

Art.29. Equipamientos existentes y de nueva creación

1. Los equipamientos existentes son el edificio administrativo de la Calle Alta nº5, el Juzgado, y la Iglesia de la Consolación. Los equipamientos de nueva creación se corresponden con uno, situado al Sur de la Calle Alta 7 a 15.

a. El edificio administrativo de la Calle Alta nº5 y el Juzgado se regulan mediante la ordenanza de área de rehabilitación/renovación.

b. La Iglesia de La Consolación se regula mediante la ordenanza de área de edificios catalogados con protección integral en la parte así delimitada en el Plano de Ordenación nº 5 “Protección del patrimonio” correspondiente con la planta basilical de la Iglesia; con la ordenanza de área de edificios catalogados con protección ambiental, en la parte así catalogada en el citado plano; y con la ordenanza de área de rehabilitación/renovación los espacios restantes.

Queda expresamente prohibido el aumento de volumen del equipamiento.

2. El equipamiento de nueva creación previsto por el Plan Especial está regulado por la ordenación de volúmenes OV.4:

a. Alineaciones: las establecidas en el plano de ordenación 01”Ordenación general. Alineaciones”

b. Rasantes: a ajustar mediante Estudio de Detalle tomando como referencia la de su acceso principal (viario restringido desde la Calle Alta) y las establecidas en el plano de ordenación nº 2 “Zonificación”.

c. Envolvente máxima: la forma del edificio se definirá mediante Estudio de Detalle atendiendo a las siguientes condiciones:

i. Retranqueo mínimo al lindero Norte: 5 metros.

ii. Alineación Sur dando continuidad a la del módulo de menor altura del edificio sito en la Calle Alta nº 5.

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iii. La edificación se adosará con carácter obligatorio a la medianera Este del módulo del menor altura del edificio sito en la Calle Alta nº 5. Por su lado Oeste podrá adosarse o no al límite de la parcela de equipamiento.

iv. El número de plantas, será de dos plantas equivalentes desde la fachada Sur, procurando enrasar cornisas con su edificio medianero, y sobre la que no se podrá elevar bajo cubierta ni ático.

d. La fachada Norte será ciega o tendrá los huecos protegidos mediante lamas u otros sistemas que impidan la visibilidad directa del y desde el interior.

e. El volumen resultante poseerá cubierta ajardinada.

f. Su estética podrá sintonizar como elemento singular con la fachada Sur del edificio de la Calle Alta nº 5, sin tener en cuenta los invariantes arquitectónicos establecidos en el artículo 20 de las presentes Ordenanzas.

Art.30. Otras condiciones particulares de ordenación

1. El corte de los inmuebles constituidos en régimen de propiedad horizontal perimetrales al espacio central de la mitad Norte de la manzana necesarios para la ejecución de la ordenación, tomará como referencia el paramento vertical de fachada dominante.

La solución arquitectónica del espacio comprendido entre la fachada dominante y la plaza central de nueva urbanización a nivel del suelo de ésta, podrá adaptarse a la nueva rasante, pudiendo realizar para ello las obras mínimas necesarias

independientemente de la catalogación del inmueble principal. En estos casos la planta colindante con el espacio central tendrá consideración de planta baja a efectos de la compatibilidad de uso dispuesta en estas ordenanzas; si se desarrollan locales comerciales en dicha planta baja, se les podrá dotar de acceso (puerta) modificando el hueco central de balcón o ventana, independientemente de su catalogación.

En caso de que la solución arquitectónica no se adapte a la nueva rasante y que con ello resulten patios ingleses, en el proyecto de la manzana central se deberá prestar especial atención a los sistemas de evacuación de agua de tales patios, para evitar encharcamientos.

El Ayuntamiento de Santander velará en el alcance de sus competencias por el correcto mantenimiento en condiciones de seguridad, salubridad, y ornato público de los patios perimetrales a la plaza central.

2. El número y condición de los sótanos se regula según lo establecido con carácter general en el PGOU de Santander, salvo en lo expresamente dispuesto en estas ordenanzas, e independientemente de que en la documentación gráfica se reflejen en la mayor parte de los casos 2 sótanos.

Los proyectos de obra deberán acreditar especialmente la seguridad de los inmuebles colindantes durante la excavación, disponiendo de las medidas que sea necesario. Si las razones técnicas lo desaconsejan se podrá limitar el número de sótanos a ejecutar.

3. El ascensor que une el centro de Santander (desde el interior del Pasaje de Peña) con el Cabildo (en su salida en la Plaza de Juan José Ruano) se ejecutará mediante proyecto ordinario de obras. Dicho proyecto irá precedido por un estudio técnico específico suscrito por técnico competente que determine la viabilidad técnica y económica de la actuación, y


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las posibles implicaciones que su implantación pueda tener sobre el túnel.

CAPÍTULO IV. CONDICIONES DE URBANIZACIÓN

Art.31. Proyectos de urbanización

Los proyectos de urbanización determinará con toda exactitud la pavimentación de calzadas, vialidad, redes de servicios, abastecimiento de aguas, alcantarillado, redes de energía y comunicaciones, alumbrado público, jardinería y restantes servicios urbanísticos.

Art.32. Alcance de la urbanización

1. La urbanización que sea necesario realizar como resultado de la nueva edificación o sustitución de la actual se realizará con los mismos pavimentos que los existentes en la actualidad, según proyecto de urbanización municipal del año 2007.

2. En caso de inexistencia de los mismos, el Ayuntamiento podrá aprobar otros materiales diferentes de similares características y podrá imponer la ejecución de una urbanización superior a la directamente afectada, con el fin de garantizar la coherencia del espacio urbanizado.

3. En todo caso, se atenderá a lo establecido en el capítulo V en materia de accesibilidad.

Art.33. Secciones tipo

1. Para el viario con tráfico rodado y el viario de coexistencia definido en el plano de ordenación nº 1 “Ordenación general y alineaciones” se establecen las siguientes secciones tipo, las cuales poseerán ancho de acera variable que en todo caso deberán perseguir el cumplimiento del ancho libre de 1,80 metros y en su defecto, el máximo ancho posible.

Viario con tráfico rodado

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Viario de coexistencia

2. En el caso del aparcamiento de la plaza de Juan José Ruano su urbanización se inspirará en la pavimentación de la segunda sección anterior.

3. Para calles con dos sentidos de circulación el espacio destinado a la circulación de vehículos tendrá un mínimo de 5,5 metros de ancho, y para los de un sentido de circulación un mínimo de 3,20 metros.

4. En el sobreancho situado al Sureste de la Calle Garmendia se deberá reservar una zona de aparcamiento en superficie que albergue al menos 5 vehículos.

5. En los restantes sobreanchos de aceras respecto del ancho libre de 1,80 metros exigido por la normativa de accesibilidad se podrá disponer mobiliario urbano y elementos ornamentales. En particular en dichos espacios se procurará disponer de elementos vegetales ya sea en alcorques o macetas.

Art.34. Tendidos aéreos

Todas las actuaciones de reurbanización deberán soterrar los tendidos aéreos que se incluyan en el ámbito a reurbanizar.

Art.35. Mobiliario urbano

1. Salvo en la Calle Alta y en los espacios libres públicos, las luminarias irán adosadas a fachada, a modo de faroles de estilo fernandino.

En la Calle Alta las farolas mantendrán homogeneidad con el resto de la misma no incluida en el ámbito del Plan Especial.

Los espacios libres públicos podrán optar a la mejor solución en relación a su naturaleza, posición relativa, y diseño del espacio.


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2. Los bancos, papeleras, y restante elementos muebles que se ubiquen en vía pública deberán ser de estilo tradicional, fomentando el uso de forja y madera.

Los ubicados en los espacios libres públicos podrán optar a la mejor solución en relación a su naturaleza, posición relativa, y diseño del espacio.

3. El mobiliario urbano de la plaza central de nueva creación será consustancial al diseño de la misma, poseyendo libertad en su estética y composición.

Art.36. Condiciones particulares

1. La Calle Ruamayor y Calle Alta pertenecientes a la red de articulación urbana definida en el Plan General de Ordenación Urbana de Santander para el conjunto del municipio, se urbanizarán con el alcance y conforme a lo establecido en el artículo 5.8.2, apartado 18, del citado Plan.

2. A fin de garantizar la accesibilidad por todas las personas de forma autónoma y continua, la urbanización del acceso al equipamiento público de nueva creación irá acompañada de la remodelación de sus terrenos colindantes en el Parque del Agua, garantizando un ancho libre mínimo de 1,80 metros.

3. El pavimento de la Calle Limón será de adoquín de piedra, manteniendo su carácter histórico.

4. La Rampa Sotileza deberá mantener el adoquín y el arbolado intersticial situado entre el viario existente.

5. Se prohíben los bolardos de horquilla.

CAPÍTULO V. ACCESIBILIDAD

Art.37. Condiciones generales

Se atenderá a la normativa en vigor en materia de accesibilidad, y, muy especialmente, a la Ley de Cantabria 3/1996, de 24 de Septiembre, sobre accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas, urbanísticas y de la comunicación, y de la Orden VIV/561/2010, de 1 de Febrero, por la que se desarrolla el documento técnico de condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación para el acceso y utilización de los espacios públicos urbanizados.

Art.38. Determinaciones para los proyectos de urbanización en materia de accesibilidad

1. Determinaciones para los proyectos de urbanización de zonas peatonales (sean o no itinerarios peatonales accesibles), incluidas las aceras, las zonas estanciales, y el espacio no edificado del equipamiento de nueva creación:

a. No existirán resaltes ni escalones aislados.

b. Existirá una altura libre de paso no inferior a 2,20 metros.

c. El pavimento será duro, estable, antideslizante en seco y en mojado, sin piezas ni elementos sueltos.

d. No presentarán cejas, ondulaciones., huecos, salientes, ni ángulos vivos que puedan provocar el tropiezo de personas, ni superficies que puedan provocar deslumbramientos.

e. Se utilizará pavimento táctil indicador direccional y pavimento táctil indicador de advertencia de peligro o

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de señalamiento de ausencia de líneas de fachada conforme al artículo 45 de la Ordenan VIV/561/2010.

f. El mobiliario urbano cumplirá lo establecido en el capítulo VIII de la Orden VIV/561/2010 y las rejillas, alcorques y tapas lo establecido en el artículo 12 de la citada Orden.

g. Las escaleras y ascensores cumplirán lo establecido en los artículos 15 y 16 de la Orden VIV/561/2010.

Los parámetros anteriores se aplicarán a todos los proyectos de nueva urbanización, considerándose en la ciudad consolidada los ajustes razonables mínimos de aplicación, y sólo pudiendo separarse motivadamente de los mismos y con carácter de excepción en caso de causa acreditada en espacios de la ciudad existente a reurbanizar.

2. En el acceso a la plaza central por la Cuesta del Hospital se deberá garantizar un acceso a nivel o mediante una rampa, debidamente señalizado a efectos de accesibilidad de al menos 1,80 metros de ancho y conforme a lo establecido en el artículo 14 de la Orden VIV/561/2010.

3. El desnivel entre las dos superficies horizontales que conforman el espacio central (cotas +17,61 y +13,50, o equivalentes) se conectarán entre sí mediante un ascensor que constituya un itinerario peatonal accesible vertical, y debidamente señalizado, además de otros medios no mecánicos, como escaleras.

4. Se procurará el máximo ancho libre de acera posible, en particular se fomentará la implantación de la nuevas luminarias en fachada, con ocultación del cableado, reforzando el carácter tradicional de la imagen de las calles.

Art.39. Itinerarios peatonales accesibles

1. El presente Plan Especial contempla itinerarios peatonales accesibles totales y parciales, generados principalmente mediante ajustes razonables en espacios ya consolidados, y que, en el caso de las aceras, afectan a la señalada de forma expresa en el plano de ordenación nº 4 “Accesibilidad”.

2. Los itinerarios peatonales accesibles totales deberán verificar lo establecido en la normativa de aplicación, y, en particular, en el artículo 5 de la Orden VIV561/2010. Para ellos las secciones tipo reflejadas a continuación poseen carácter orientativo, pudiéndose adaptar siempre que se verifique el citado artículo. En particular el proyecto de urbanización de la Calle Monte Caloca deberá garantizar que su acera Este constituya un itinerario peatonal accesible, ya sea reduciendo la sección de la calzada, remodelando el acceso lateral del Juzgado, o mediante otras soluciones.

3. Los itinerarios peatonales accesibles parciales deberán cumplir lo anterior, salvo en la pendiente longitudinal máxima, que será la existente y que no puede ser modificada dada la consolidación del entorno, y con el alcance de las secciones tipo dispuestas a continuación, que garantizan que al menos una acera tenga condiciones de ancho libre suficiente.


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Sección Calle Monte Caloca (IPA acera Este al menos), suprimiendo escalera Juzgados

Sección Calle Monte Caloca (IPA acera Este al menos), suprimiendo un carril

Sección Calle Alta (tramo Juzgados –Iglesia de La Consolación - IPA las dos aceras)

Sección Calle Alta (Tramo OV-3 – IPA parcial acera Norte de pendiente superior al 6%)

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Sección Cuesta del Hospital (Tramo OV-3 hasta acceso a la plaza central – IPA parcial de pendiente superior al 6%)

Sección Acceso nuevo equipamiento (IPA)

4. Adicionalmente se deberán ubicar tres pasos de patones, dos en la Calle Alta y uno en la Calle Garmendia, que conecten los itinerarios peatonales accesibles de la acera Norte y Sur de la Calle Alta en el tramo Juzgados-Iglesia de la Consolación, y que conecte directamente el itinerario peatonal accesible de la acera Norte de la Calle Alta con el equipamiento sito en la Calle Alta nº 5. Serán d ancho mínimo de 1,80 metros y enrasarán con la altura de la acera.

Art.40. Plazas de estacionamiento

1. La reurbanización de zona de aparcamiento de la plaza de Juan José Ruano reservará a personas con movilidad reducida un 25% de las plazas de estacionamiento, coadyuvando al cumplimiento de las plazas de aparcamiento reservadas en los principales centros de actividad establecidos en el Plan General, y facilitando el estacionamiento vinculado a los itinerarios peatonales accesibles.

2. De las plazas de estacionamiento establecidas para el extremo Sureste de la Calle Garmendia la situada más al Sur se reservará para personas de movilidad reducida.

Art.41. Otras medidas complementarias

1. La accesibilidad del ámbito se completa con otras actuaciones en suelo urbano consolidado:

a. Reforma del acceso a la Cuesta del Hospital desde Jesús de Monasterio incorporando escaleras mecánicas en el tramo de escaleras actual.

2. Además de las actuaciones anteriores se deberán llevar a cabo las siguientes actuaciones, que mejoren la accesibilidad dentro de límites razonables, el suelo urbano consolidado y urbanizado:


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a. Colocación de barandillas en los radios interiores de la Rampa Sotileza (doble pasamanos).

b. Recolocación-supresión de jardineras en la Cuesta del Hospital evitando su intrusión en un ancho libre de 1,80 metros en la zona diferenciada para uso peatonal, independientemente su consideración como plataforma única de uso mixto. En los puntos en los que la zona distinguida para uso del peatón sea inferior a 1,80 metros no se incorporarán elementos ornamentales que reduzcan dicho paso.

c. Recolocación-supresión de árboles y farolas junto a la rampa de la fachada Sur de los Juzgados, evitando su intrusión en un ancho libre de 1,80 metros en la acera.

d. Recolocación-supresión de árboles y farolas del tramo de la Calle Alta situado frente a la Iglesia de La Consolación, evitando su intrusión en un ancho libre de 1,80 metros en la acera.

CAPÍTULO VI. RÉGIMEN DE USOS

Art.42. Uso dominante

1. Los usos dominantes de los edificios que no estén calificados como equipamiento es residencial.

2. Las parcelas y edificios calificados como equipamientos tienen como único uso dominante éste. El equipamiento de nueva creación posee categoría “sin especificar” pudiendo concretarse a cualquier otro uso mediante el procedimiento de concreción establecido en el artículo 11.9.4 del Plan General.

3. Con carácter general, y con las mayores precisiones establecidas para el subsuelo del espacio libre central en el

artículo 28.2.f) y para la OV.3 en el artículo 27.5.e), el régimen de usos es el establecido en el presente capítulo.

Art.43. Compatibilidad de uso

Se estará al régimen de compatibilidad de uso establecido en el Plan General de Ordenación Urbana de Santander.

Art.44. Condiciones particulares

1. En edificios de nueva construcción no se permite el uso residencial en planta baja con frente a viario, pero si sus accesos. Cuando el forjado de techo de una planta emerja sobre la rasante resultante de la Calle ésta se considerará planta baja a los efectos del presente apartado.

2. No se permite el uso de aparcamiento en planta baja con frente a la plaza central, ni a la Calle Alta, al Parque del Agua, a la Calle Garmendia, Cuesta del Hospital ni Calle Limón, peros sí sus accesos.

3. La planta sótano sólo se podrá dedicar a aparcamiento, trasteros e instalaciones, salvo que el sótano fuera la prolongación de una planta baja en cuyo caso se permite el mismo uso que posea dicha planta.

4. El uso dotacional puede constituir uso dominante de cualquier parcela o edificio.

CAPÍTULO VII. PROTECCIÓN DEL PATRIMONIO


1. La protección del patrimonio se diversifica en la presencia de los siguientes elementos: edificios catalogados con protección integral, edificios catalogados con protección ambiental, elementos etnográficos, entorno de protección del

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Antiguo Hospital de San Rafael, y zonas de protección arqueológica.

2. La identificación de los elementos anteriores se realiza en el plano de ordenación nº 5 “Protección del Patrimonio”.

Art.46. Edificios catalogados con protección integral

Se integran en esta categoría los edificios catalogados en el presente Plan Especial con nivel de Protección Integral, cuya delimitación se realiza en el plano de ordenación nº 5 “Protección del Patrimonio” y su regulación se realiza mediante el catálogo adjunto a las presentes Ordenanzas.

Art.47. Edificios catalogados con protección ambiental

1. Se integran en esta categoría los edificios catalogados en el presente Plan Especial con nivel de Protección Ambiental, cuya delimitación se realiza en el plano de ordenación nº 5 “Protección del Patrimonio” y su regulación se realiza mediante el catálogo adjunto a las presentes Ordenanzas.

2. La interpretación de las fichas se realizará primando la documentación escrita sobre la gráfica, siendo esta última descriptiva y debiendo entenderse en el contexto de la situación del edificio en el momento en que se proponga la reforma y los objetivos de protección y estéticos que de sus determinaciones escritas se deriven.

3. Las medidas impuestas como “condiciones particulares” deberán tenerse en cuenta en los plazos en ellas establecidas, tras los cuales, y salvo que expresamente se determine su innecesaridad, el Ayuntamiento podrá hacer uso de sus facultades para garantizar el ornato público.

4. En caso de ausencia explícita de plazo, éste se corresponde con la solicitud de la primera licencia de obra mayor sobre el

inmueble registrado como propiedad en división horizontal que se encuentre afectado, o, el plazo de 2 años.

5. Las determinaciones sobre el diseño de las carpinterías que se exigen a las comunidades de propietarios, y que se incorporarán al presente Plan Especial, deberán ser informadas favorablemente por los Servicios Técnicos Municipales no pudiendo ser disonantes con el aspecto global del entorno en el que se ubican, garantizando la homogeneidad del conjunto edificado, e incluyendo pautas generales en relación a las plantas bajas. No podrá otorgarse ninguna licencia de sustitución de carpinterías de planta superior a la baja en ausencia de dicho acuerdo.

6. La unificación de miradores, carpinterías u otros establecida en algunas fichas, se entenderá en los términos escritos de las mismas, siendo decisión de la propiedad la elección de los despieces, salvo que éstos se establezcan específicamente en el texto de la ficha, e independientemente de lo grafiado en la ficha gráfica, que solamente tiene alcance descriptivo.

Cuando se señalen expresamente los despieces, éstos deberán ser lo más similares posibles.

7. Con carácter general se deberán eliminar los tendidos aéreos anclados a las fachadas de los edificios protegidos, los tendales y los aparatos extractores de aire, toldos, publicidad en fachada por encima de la planta primera, y elementos similares.

Art.48. Elementos etnográficos

1. Se integran en esta categoría dos elementos, la Rampa Sotileza así catalogada por el Plan General de Ordenación Urbana, y los restos de la Casa de Recogidas de Santa María Egipciaca (probablemente asentada sobre el cementerio del Hospital de Santa María de la Calzada).


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2. La regulación normativa sobre la posibilidad de intervención en ambos elementos es exclusivamente la recogida en el presente Plan Especial.

3. La Rampa Sotileza, incluido su espacio ajardinado intersticial, podrá ser objeto de reurbanización, rigiéndose mediante lo establecido en las presentes Ordenanzas. Se deberá conservar la piedra vista de los muros de contención sin perjuicio de las actuaciones artísticas, placas y elementos ornamentales que se ubiquen sobre la misma, y adoquín en su calzada. Asimismo se deberá preservar, y en caso de reconocida necesidad avalada por el Servicio de Parques y Jardines municipal, reemplazar con ejemplares de suficiente porte, el arbolado existente.

4. Los restos de la Casa de Recogidas de Santa María Egipciaca se deberán conservar en su emplazamiento actual, no pudiendo ser objeto de destrucción, traslado ni ocultamiento. Con carácter de recomendación, se incorporará placa explicativa de los restos en el parque que los rodea.

Art.49. Entorno del BIC Hospital de San Rafael

1. El entorno de protección del BIC “Antiguo Hospital de San Rafael” se encuentra declarado por Acuerdo de Consejo del Gobierno de Cantabria de fecha 20 de Mayo de 2010, incluyendo parte de las edificaciones de la Calle Alta incluidas en el ámbito del presente Plan Especial.

2. Según establece la Ley 11/1998, de 13 de octubre, de Patrimonio Cultural de Cantabria, para las intervenciones que se realicen dentro del entorno de protección, el Ayuntamiento deberá comunicar la intención de conceder la licencia a la Consejería competente con una antelación de diez días a su concesión definitiva.

Art.50. Patrimonio arqueológico

1. En el ámbito del Plan Especial se establecen dos tipos de protección arqueológica, denominados “Zona de protección arqueológica” y “Zona de potencial arqueológico”.

2. Se define como Zona de protección arqueológica aquella área arqueológica donde por documentación histórica se conoce, con más o menos precisión, la existencia de elementos singulares actualmente soterrados.

Los terrenos incluidos en esta zona deberán contar, ante una solicitud de remoción de terrenos y/o construcción u obra (pública o privada), con un estudio arqueológico previo que incluya la realización de sondeos arqueológicos que verifiquen si el proyecto afecta, o no, a restos de interés arqueológico. Si los sondeos ofreciesen resultados positivos, podrá optarse por una excavación arqueológica integral que permita definir la importancia, y estado de conservación de los restos y con ello evaluar la posible conservación o no de los vestigios.

La decisión de conservar o no los vestigios estará, en cumplimiento de la Ley de Patrimonio Cultural de Cantabria, en manos de la Consejería competente del Gobierno de Cantabria, quien dictaminará –una vez analizado el preceptivo informe arqueológico de resultados- la posibilidad o imposibilidad de desarrollar el proyecto.

3. Se define como Zona de potencial arqueológico aquella área arqueológica susceptible de conservar vestigios históricos, dado que en las mismas no se tiene constancia de la desaparición del subsuelo. Constituye el caso más general, ya que en el área ha habido asentamiento permanente desde época medieval. Aunque en estas zonas no existe seguridad de la existencia de elementos concretos, si que dispone de un alto potencial para la conservación de estructuras o depósitos.

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Las actuaciones que afecten al subsuelo de esta zona deberán acompañarse de un control arqueológico mediante el seguimiento de las obras de remoción de los terrenos, que verifique la no afección al Patrimonio Cultural. Si durante el seguimiento se detectasen estructuras o depósitos arqueológicos de interés se procedería a la realización de sondeos manuales y en su caso a la excavación integral de la zona afectada. Una vez excavada el área se valorará el interés de la misma y la necesidad, o no, de conservar los restos in situ (en el caso de elementos de naturaleza inmueble).

4. En todos los casos, los trabajos deberán ser dirigidos por un técnico superior Arqueólogo debidamente autorizado por la Consejería competente del Gobierno de Cantabria, en cumplimiento de la normativa vigente. La labor del arqueólogo estará limitada a dirigir los trabajos de seguimiento y en su caso de sondeos o excavación y a realizar los correspondientes informes técnicos, asesorar a las administraciones locales y regionales y a procesar técnicamente la información obtenida de las actuaciones, así como los materiales arqueológicos que pudieran recuperarse.

5. Los trabajos anteriores prestarán especial atención a las zonas más próximas a la posible existencia de restos de la cimentación de la muralla medieval de la Villa de Santander, los posibles restos de cimentaciones medievales junto a ella y en la Calle Alta, en la plaza y parque de Juan José Ruano, y junto a la Iglesia de la Consolación.

CAPÍTULO VIII. CONDICIONES DE GESTIÓN


1. La gestión urbanística del Plan Especial se realiza conforme a lo establecido en el Plano de Ordenación 03. “Gestión”, donde se distingue la gestión del suelo urbano no consolidado, los ámbitos de intervención unitaria, y las actuaciones aisladas.

2. También se incluyen en el presente capítulo las restantes cuestiones relativas a la gestión del Plan Especial.

Art.52. Gestión del suelo urbano no consolidado

1. El sector de suelo urbano discontinuo definido en los planos de gestión constituye una única unidad de actuación, cuyo sistema de actuación es el de expropiación.

2. La gestión de las expropiaciones se realizará mediante procedimiento de tasación conjunta, conforme a lo establecido en el artículo 166 de la Ley 2/2001 de Cantabria. El cambio en el sistema de gestión de las expropiaciones no será supuesto de modificación puntual del presente Plan y deberá estar avalada mediante informe técnico e informe jurídico que desaconsejen su aplicación respecto de otros modos de gestión.

3. El 30% de la edificabilidad residencial máxima del sector otorgada por el PGOU (7.050 m2 que es la edificabilidad manejada por el PGOU para el cumplimiento de los estándares legales), esto es 2.115 metros cuadrados edificables será destinada a la construcción de VPO, de la que el 15% será de régimen concertado, el 12% de régimen general, y el 3% de régimen especial. El alcance y desarrollo de estas determinaciones se realizará conforme a los criterios establecidos en el artículo 9.2.7 del Plan General.

4. El sector, tal y como determina el Plan General, se programa en el primer cuatrienio.

Art.53. Ámbitos de intervención unitaria

1. Los ámbitos de intervención unitaria poseen el siguiente plazo a efectos del artículo 10.3.6, apartado 1.b) de las Ordenanzas del PGOU:


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a) A.I.U 01: 3 meses

b) A.I.U. 02: 3 meses

c) A.I.U. 03:12 meses

d) A.I.U.04: 24 meses

2. Una vez expirados los plazos anteriores, contados desde la entrada en vigor del Plan Especial, la gestión en los ámbitos de intervención unitaria podrá realizarse desde la iniciativa pública. Esta iniciativa podrá articularse mediante la figura de un ente gestor que responderá a cualquier forma jurídica (empresa pública, sociedad u otras). Sin perjuicio de ello, podrá colaborar con la iniciativa privada en los términos que en su constitución se establezca y en los del art. 10.3.6 de las Ordenanzas de del PGOU.

3. En caso de desarrollo de los ámbitos de intervención unitaria mediante iniciativa pública, ésta se realizará mediante expropiación forzosa gestionada conforme a lo establecido en el artículo 52.2, y para cuya resolución se priorizará el lograr mutuos acuerdos entre las partes. En casos justificados se podrá acudir a otras fórmulas, como la realización de convenios, contratos, permutas u otros.

4. La decisión de la intervención desde la iniciativa pública se realizará en consideración a los medios económico-financieros con que cuente, su capacidad de gestión, la colaboración de la iniciativa privada y las demás circunstancias que concurran, en particular a las sociales.

5. Esta intervención pública se deberá formalizar mediante convenio con los propietarios que instan el desarrollo, debiendo

valorarse de forma previa a su suscripción al menos las siguientes cuestiones: proporción de vecinos que solicitan la intervención y situación social de los mismos, precio máximo de la vivienda resultante y viabilidad técnico-económica de la actuación, necesidad de intervenir mediante procedimientos expropiatorios, y forma jurídica de colaboración y gestión entre los propietarios y el ente gestor.

6. Hasta el desarrollo de los ámbitos de intervención unitaria, los edificios que se encuentren incluidos en ellos se atendrán al siguiente régimen de obras y usos, primando esto sobre la regulación general de obras y usos permitidas por el Plan General de Ordenación Urbana:

a) Obras permitidas y condiciones:

i. Obras de restauración, conservación o mantenimiento, consolidación, acondicionamiento, obras exteriores, y demolición.

ii. Obras de reparación y rehabilitación.

iii. Las obras vinculadas a la instalación de ascensores según la regulación específica establecida en el Plan.

iv. La ejecución de las obras anteriores se autorizará siempre que además de cumplir con la normativa urbanística y técnica de aplicación, se levante acta por los interesados del estado previo a la realización de las obras, salvo que la pequeña entidad de las mismas lo desaconseje; estado previo que una vez revisado, será el considerado a efectos de expropiación en su caso. Este requisito deberá figurar como condición del otorgamiento de licencia.

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b) Usos permitidos:

i. Los usos preexistentes que estuviesen dados de alta en el Registro de Actividades Económicas (IAE) con anterioridad a la entrada en vigor del presente Plan, podrán mantener su actividad o bien alterarla según lo establecido en el punto siguiente.

ii. Los usos establecidos por compatibilidad y cambio de uso en los términos establecidos en el título 5, capítulo 11 de las Ordenanzas del PGOU de Santander, por remisión a la tabla cruzada que los regula, tomando como uso dominante el de “VL.- Vivienda libre”

Art.54. Actuaciones aisladas

1. Se utiliza la gestión mediante actuación aislada para la obtención de dotaciones públicas y para la gestión del suelo restante.

2. El Plan Especial establece de forma específica una actuación aislada para la obtención de dotaciones públicas, relativa a la supresión del inmueble anexo a Jesús de Monasterio nº 15, que se realizará conforme a los mecanismos dispuestos en la legislación vigente y teniendo en cuenta lo establecido en el artículo 28.2, apartado f) vi), de las presentes Ordenanzas.

3. El resto de la gestión urbanística del ámbito se realiza mediante actuación aislada conforme a la legislación vigente, previa normalización de fincas si fuese necesario.

Art.55. Ayudas públicas

1. Las ayudas públicas que pudieran derivar del Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016, o de cualquier otra normativa de aplicación, se regirán por los principios y con los mecanismos regulados en dichas normas.

Art.56. Régimen complementario

1. De conformidad con lo establecido en el Artículo 20.3 del Real Decreto Ley 8/2011 se impone la agrupación forzosa de las comunidades de propietarios de los edificios existentes de cada uno de los ámbitos de intervención unitaria. Dicha agrupación forzosa no será precisa si de manera voluntaria los propietarios se agrupan para el cumplimiento de los objetivos del Plan Especial dentro de los plazos previstos en el Artículo 53.1.

2. En caso contrario, las Agrupaciones Forzosas de Comunidades habrán de constituirse en el plazo de un mes desde la finalización del plazo anterior, nombrando los correspondientes cargos, pudiendo convocar la Junta de Constitución el Ayuntamiento si no lo hiciesen en dicho plazo los propietarios.

3. Dichas Agrupaciones de Comunidades se regirán en cuanto a cuotas para gastos comunes y votación por el principio de proporcionalidad, atendiendo a la superficie construida sobre el solar en relación al total edificado del ámbito de intervención unitaria y tendrán las facultades previstas en el artículo 20.1 del RDL 8/2011, pudiendo actuar, previo acuerdo, como fiduciarias, con pleno poder dispositivo sobre los elementos comunes del correspondiente edificio y las fincas pertenecientes a los propietarios miembros de la comunidad, sin ninguna limitación, a los solos efectos de ejecutar la actuación de regeneración prevista.


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Art.57. Plan de etapas

1. En el plano de ordenación nº 6 “Plan de etapas” se refleja la voluntad del orden de desarrollo de las actuaciones del Plan Especial, sin perjuicio de que las mismas puedan variarse conforme a las circunstancias económicas, sociales o de otra índole.

2. La Fase 4 incluye los suelos para los que no se considera necesario un proceso de reordenación acotado en el tiempo, no quedando sometidos a ningún orden temporal para su intervención.

3. Las medidas complementarias en materia de accesibilidad contempladas en el artículo 41.2 de las presentes Ordenanzas y la configuración de los Itinerarios Peatonales Accesibles señalados en el plano de ordenación nº 4 “Accesibilidad”, se incluyen en la Fase 4.

CAPÍTULO IX. NORMATIVA SECTORIAL

Art.58. Servidumbres aeronáuticas

1. En el ámbito del presente Plan Especial, incluido en la Zona de Servidumbres Aeronáuticas, la ejecución de cualquier construcción o estructura (postes, antenas, aerogeneradores –incluidas las palas-, etc.) y la instalación de los medios necesarios para su construcción (incluidas las grúas y similares), requerirá acuerdo favorable previo de la Agencia Estatal de Seguridad Aérea, conforme a los artículos 29 y 30 del Decreto 584/72, modificado por Real Decreto 297/2013.

2. Todos los instrumentos de desarrollo del presente "Plan Especial de Protección y Reforma Interior para la recuperación del Cabildo de Arriba", en caso de que los hubiera, por afectar a los espacios sujetos a las servidumbres aeronáuticas de las instalaciones aeronáuticas civiles, deberán ser informados por

la Dirección General de Aviación Civil del Ministerio de Fomento.

3. En las parcelas situadas al suroeste del ámbito del Plan, en la calle Alta números 21, 23, 25, 27 y 29, y calificadas con la Ordenanza de Manzana Alineada Tradicional, las construcciones e instalaciones previstas, incluidos todos sus elementos como antenas, pararrayos, chimeneas, equipos de aire acondicionado, cajas de ascensores, carteles, remates decorativos, etc., modificaciones del terreno u objeto fijo (postes, antenas, carteles, etc.) no podrán superar la cota de 51 metros sobre el nivel del mar.

4. En las restantes parcelas del ámbito del Plan, las construcciones e instalaciones previstas, incluidos todos sus elementos como antenas, pararrayos, chimeneas, equipos de aire acondicionado, cajas de ascensores, carteles, remates decorativos, etc., modificaciones del terreno u objeto fijo (postes, antenas, carteles, etc.) no podrán superar la cota de la Superficie Horizontal Interna (48 metros sobre el nivel del mar) del Aeropuerto de Santander.

DISPOSICIONES

Disposiciones adicionales

Primera. Presencia del Pasaje de Peña

5. De forma previa a cualquier intervención material en el Ámbito de Intervención Unitaria 01 y en los terrenos clasificados como suelo urbano no consolidado situados inmediatamente al Sur de ésta se deberán realizar los estudios técnicos necesarios para valorar el impacto de la actuación pretendida sobre el Pasaje de Peña y sobre los inmuebles colindantes. Dichos estudios deberán poseer el alcance necesario para garantizar la integridad de la actuación y su

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entorno e incluirán las medidas correctoras o preventivas oportunas y su valoración económica.

6. La intervención sobre cada una de las zonas anteriores queda relegada a la realización de los estudios necesarios y a la valoración por parte del Ayuntamiento de Santander y del ente gestor finalmente constituido, sobre la idoneidad de proseguir en los plazos previstos con las mismas, en atención a las condiciones sociales, económicas y técnicas. Esto primará en todo caso sobre lo contemplado en el plan de etapas del presente Plan Especial.

7. Quedan exentas del régimen anterior las obras de conservación de la edificación existente y las de carácter urgente.

Segunda. Seguimiento ambiental

1. En virtud de lo establecido en el artículo 2.1.3 del Plan General de Ordenación Urbana, al que el presente Plan Especial desarrolla, y del Plan de Seguimiento Ambiental, se incorporan las siguientes medidas de seguimiento ambiental.

2. Evaluación de los instrumentos de desarrollo:

a. Medidas ambientales genéricas del PGOU: se garantizan por aplicación subsidiaria del Plan General, en particular artículo 4.6.16, 4.6.17, 4.7.13, Disposición Adicional Séptima.

b. Medidas ambientales específicas del PGOU para todos los instrumentos de desarrollo: artículo 9.2.8 en lo que sea de aplicación, por régimen asimilable del Plan Especial a los Planes Parciales, Disposición Adicional Séptima.

c. Medidas ambientales específicas del PGOU para el ámbito del presente Plan Especial: existencia de recursos e infraestructuras y no condicionamiento de los existentes en la ciudad por el desarrollo de la actuación.

d. Incorporación del Plan de Seguimiento Ambiental: no se requiere

3. Identificación de efectos adversos sobre el PGOU:

a. No se detectan afecciones directas, sinergias, ni efectos acumulativos ambientales adversos sobre el PGOU.

b. En virtud de lo anterior, no se disponen medidas correctoras al efecto.

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