BIÍJ; JÜT£CA - infonavit.janium.net · Apéndice F.- Cálculo del VPN del Proyecto Considerando...

B I Í J ; _ J Ü T £ C A •

México, D. F,, a Septiembre de 2002

Fe de Erratas de la Tesis "Evaluación De Un Proyecto De Inversión" Presentada Por Samir Buchahin Abulhosn

Página 11, párrafo 1o, dice: "... la mejor opción de ser comercializado es mediante la construcción y venta de casas-habitación de nivel residencial con las características descritas en el estudio financiero."

Debe decir: "... la mejor opción de ser comercializado es mediante la construcción y venta de casas-habitación de nivel residencial con las características descritas en los estudios técnico y financiero."

Página 32, párrafo 3°, dice: "... y medios adicionales como volanteo, banners, banderolas, etc. los que serán sufragados por el desarrollador y manejados por cuenta el corredor de bienes raíces".

Debe decir: "... y medios adicionales como volanteo, banners, banderolas, etc., los que serán sufragados por el desarrollador y manejados por cuenta del corredor de bienes raíces".

Página No. 49, párrafo 6o, dice: "El pago a proveedores y subcontratistas, se realizará preferentemente los viernes de cada semana en las oficinas centrales contra la presentación de factura que ampara el pago, salvo excepciones que así lo ameriten previamente autorizadas por el Director del Proyecto,..."

Debe decir: "El pago a proveedores y subcontratistas se realizará preferentemente los viernes de cada semana en la oficina de campo contra la presentación de la factura que ampara el pago, salvo excepciones que así lo ameriten previamente autorizadas por el Gerente del Proyecto,...0

Página 50, párrafo 5o, dice: "...que se les pague una I. V. A. de 0% de acuerdo al Art. 28 del Reglamento del Impuesto al Valor Agregado".

Debe decir: "...que se les pague una I. V. A. de 0% de acuerdo al Art. 21 del Reglamento del Impuesto al Valor Agregado".

Página 54. Párrafo 8o, dice: "...tener la fachada del conjunto terminada, una casa muestra y el 70% de la obra total ejecutada".

Debe decir: "...tener la fachada del conjunto terminada, una casa muestra y el 60% de la obra total ejecutada".

1/3

, Párrafo 8°, dice: "Al igual que con las tasas de interés, no se percibe a corto ni mediano plazo una posible devaluación del peso mayor al 5%, sino únicamente las fluctuaciones derivadas de la libre flotación en la que actualmente se encuentra el dólar."

Debe decir: "Al igual que con las tasas de interés, no se percibe a corto ni mediano plazo una posible devaluación del peso mayor al 10%, sino únicamente las fluctuaciones derivadas de la libre flotación en la que actualmente se encuentra el dólar."

Página 73, párrafo 2o, dice: "...Para eso partimos de la base de una Tasa de Rendimiento Mínima Esperada del 70% anual, la cual consideramos atractiva bajo las actuales condiciones de mercado."

Debe decir: "...Para eso partimos de la base de una Tasa de Rendimiento Mínima Esperada del 70%, la cual consideramos atractiva bajo las actuales condiciones de mercado."

Página 77, párrafo 1o, dice: "...Sin embargo, al realizar el cálculo mediante el Valor Presente Neto, obtuvimos que realmente la Tasa Interna de Rendimiento del proyecto es de 148.64%,..."

Debe decir: "...Sin embargo, al realizar el cálculo mediante el Valor Presente Neto, obtuvimos que realmente la Tasa Interna de Rendimiento del proyecto es de 91.18%,..."

Página 77, párrafo 2o, dice: "Ahora bien, la Tasa Interna de Rendimiento dada su magnitud, nos permite soportar una caída del 50% (la cual por sí misma es altísima), por lo que se podría incluso obtener una rentabilidad del proyecto del 74%, la cual es considerablemente superior a las tasas de interés bancarias y bursátiles que a futuro se tienen proyectada, valuadas en no más de 9%, y las cuales de acuerdo a analistas bancarios no se perciben indicios de que pudieran aumentar a corto o mediano plazo."

Debe decir: "Ahora bien, la Tasa Interna de Rendimiento dada su magnitud, nos permite soportar una caída del 20%, por lo que se podría incluso obtener una rentabilidad del proyecto del 73%, la por un lado, es aún superior a la Tasa de Rendimiento Mínima Aceptada aquí manejada del 70%, y por otro lado, es considerablemente superior a las tasas de interés bancarias y bursátiles que a futuro se tienen proyectada, valuadas en no más de 9% anual, y las cuales de acuerdo a analistas bancarios no se perciben indicios de que pudieran aumentar a corto o mediano plazo."

Página 77, párrafo 6o, dice: "Finalmente, es conveniente señalar que de acuerdo a los estados financieros proforma analizados, nuestra pérdida fiscal acumulada del año 2003 rebasa nuestro resultado del ejercicio del 2004, por lo que la utilidad bruta del proyecto, es decir $8,814,327.91, no pagará impuestos."

2/3

Debe decir: "Finalmente, es conveniente señalar que de acuerdo a los estados financieros proforma realizados, nuestra utilidad neta a repartir no incluye únicamente la señalada fiscalmente, sino que además hay que agregarle el reparto del PTU el cual se realizará al representante legal dado de alta ante el IMSS desde el primer día de apertura del proyecto, así como la actualización inflacionaria de la pérdida fiscal del año anterior, dando una utilidad neta a repartir entre los inversionistas de $5'561,006.67"

Página 78, párrafo 1o, dice: "...a fin de evitar diferencias entre la información que se genera y se procesa, antes de tomar la decisión de invertir en un proyecto, ya que esta puede ser la diferencia entre el fracaso o el éxito del mismo."

Debe decir: '...a fin de evitar diferencias entre la información que se genera y se procesa, antes de tomar la decisión de invertir en un proyecto, ya que esta puede ser la diferencia entre el fracaso o el éxito del mismo. En este caá), como ya se mencionó, los resultados obtenidos a través del Valor Presente Neto, nos arrojan resultados altamente confiables, ya que efectivamente toman en consideración el valor del dinero en el tiempo.

De esta forma, podemos decir que este proyecto de inversión de acuerdo a los estudios realizados, garantiza la Tasa de Rendimiento Mínima Aceptada propuesta del 70%.*

Página 80, párrafo 2o, dice: "...obtendrá un rendimiento bruto anual del 67.32%..."

Debe decir: "...obtendrá el rendimiento mínimo esperado del 70%..."

Páginas VI y 83, apéndice H, donde dice: "Balance General y Estado de Resultados del Ejercicio 2003"

Debe decir: "Balance General y Estado de Resultados de los Ejercicios 2003 y 2004"

Mismas páginas, apéndice I, donde dice: "Balance General y Estado de Resultados del Ejercicio 2004"

Eliminar dicho apéndice.

Finalmente, se deben cancelar y sustituir las siguientes páginas del trabajo: 86,87,88, 89,90 y 91 y cancelar la página 93.

A T E N T A M E N T E

Samir Buchahin Abulhosn

3/3

T S B

cmic iíicusírtr- civ 'c* Ccnsí.-wec o"

Instituto Tecrsoíógscí de lo Construcción

"EVALUACIÓN INTEGRAL DE UN PROYECTO DE INVERSION"

CASO DE ESTUDIO: Construcción de 12 Viviendas en un Terreno

de la Delegación Alvaro Obregón, D. F.

INVESTIGACIÓN QUE PARA OBTENER EL TITULO DE MAESTRÍA EN ADMINISTRACIÓN DÉLA CONSTRUCCIÓN, PRESENTA

SAMIR BUCHAHIN ABULHOSN

Estudios con reconocimiento de validez oficial por la Secretaria de Educación Publica, conforme al acuerdo No 00954061 de fecha 07 de marzo de 1995

MEXICO, D. F., JUNIO 2002

AGRADECIMIENTOS y DEDICATORIA

La realización del presente trabajo no pudo haberse culminado sin el apoyo de muchas personas

que en todo momento me ofrecieron su ayuda desinteresada y honesta para llevar a buen término este

objetivo.

Así pues, es mi deber agradecer a estas personas todo lo que han aportado para mi formación

espiritual, personal y profesional. Debido a que el espacio es muy corto para mencionarlas a todas, de

antemano reciban una disculpa las personas que no vean plasmados su nombre a continuación, sin que

por eso deje de agradecerles su motivación y apoyo:

• A mis padres,

a A mis hermanos,

o A mi asesor de tesis, el M. en C. Jorge Eliécer Sánchez Cerón,

• A los maestros y compañeros del Instituto Tecnológico de la Construcción,

a Gente cercana a mi persona que siempre me han alentado a continuarme superando.

a A todos aquéllos que aportaron información valiosa para la realización de este trabajo.

A todos ellos, mi más profundo agradecimiento y dedicatoria del presente trabajo

SAMIR BUCHAHIN ABULHOSN

v

ÍNDICE CAPITULAR

V Vil

10 11 11

12 19 26 30 30 32 35 38 39 47 49 53 53 54 55 68 69 70 71

74 75 76 77

79

81

APÉNDICES

Apéndice A- Tabla de Superficies e Indivisos. 84 Apéndice B.- Flujo de Efectivo (Corrida Financiera). 85 Apéndice C- Cálculo del VPN de la Inversión Considerando la TREMA. 86 Apéndice D.- Cálculo del VPN del Proyecto Considerando la TREMA. 87 Apéndice E.- Cálculo del VPN de la Inversión Considerando la TIR. 88 Apéndice F.- Cálculo del VPN del Proyecto Considerando la TIR. 89 Apéndice G.- Cálculo del VPN de la Inversión Considerando la Rentabilidad

del Proyecto según la Corrida Financiera. 90 Apéndice H.- Balance General y Estado de Resultados Proforma del Ejercicio 2003. 91 Apéndice I.- Balance General y Estado de Resultados Proforma del Ejercicio 2004. 93 Apéndice J.- Cédulas de Presupuesto. 95

AGRADECIMIENTOS y DEDICATORIA INTRODUCCIÓN

1 GENERACIÓN DEL PROYECTO

1.1 Conceptualización 1.2 Fundamentadón 1.3 Tipologia

II ESTUDIOS PARA LA FORMULACIÓN DEL PROYECTO

2.1 2.2 2.3 2.4

2.5 2.6 2.7 2.8 2.9

2.10 2.11 2.12 2.13

Social Demográfico Entorno Urbano de Mercado 2.4.1 Para la selección de la empresa de Bienes Raíces 2.4.2 Respecto al Mercado Meta y la Estrategia de Ventas Político Cultural Técnico Jurídico Administrativo 2.9.1 Análisis Interno 2.9.2 Análisis Extemo 2.9.3 Estrategias Generales 2.9.4 Funciones y Responsabilidades del Personal Económico Ambiental Institucional Financiero

III EVALUACIÓN

3.1 3.2 3.3 3.4

CONCLUSIONES

BIBUOG RAFIA

Social Política Económica Financiera

VI

INTRODUCCIÓN

A través de los años, la experiencia en el área de proyectos de inversión ha mostrado que

durante mucho tiempo se han realizado importantes inversiones que no se apoyaron en el análisis de los

distintos factores que pudieran intervenir en ellos, limitándose únicamente al análisis económico y

financiero de los mismos. Debido quizás a esos inversionistas cuyos proyectos resultaron menos

rentables de lo que esperaban y a otros que terminaron en el fracaso, así como los problemas

socioeconómicos sufridos en el pais, nos vemos en la imperiosa necesidad de aprender a evaluar y

administrar proyectos de inversión.

Basta recordar que anteriormente no se consideraban factores tan importantes como el

sociocultural, el cual ha sido fundamental en los proyectos que se desarrollan en zonas altamente

conflictivas por sus caracteristicas propias, hasta el punto que grandes proyectos han tenido que ser

suspendidos y hasta cancelados por no haber considerado la fuerza y el impacto que el contexto social o

cultural tenían en esos lugares.

Asimismo, considero altamente importante en el caso de México, la incidencia de los aspectos

políticos en los proyectos por una sencilla razón: pueden llegar a afectar a todos los demás criterios de

evaluación que se pretendan utilizar. Por ejemplo, baste saber que los tiempos electorales marcan una

profunda recesión en el flujo de capitales a todos los niveles, desde el pequeño comprador, hasta las

grandes empresas y aún en el gobierno, todo debido a la incertidumbre política, tal y como ocurrió en el

año 2000 con las elecciones tanto locales como federales.

Esa circunstancia política, que ahora se vuelve también financiera, afecta la oferta y demanda, la

inflación y el tipo de cambio, aspectos que se sitúan bajo una evaluación económica, y así sucesivamente

interactúan todas y cada una de ellas de tal forma que el análisis del proyecto se convierte en una

evaluación integral del mismo.

Así como han ido modernizándose los criterios de evaluación, también lo han hecho los estudios

que se emplean como base para ellos. Por ejemplo, los estudios de mercado nos aportan mayor y mejor

calidad de información, de tal forma que todo lo que necesitamos saber del exterior (clientes,

competencia, preferencias, condiciones, precios, etc.), lo obtenemos del estudio de mercado.

vil

Asimismo, se incorporan también técnicas de obtención de información basadas en la aplicación

de cuestionarios y entrevistas que nos permiten enriquecer nuestros conocimientos sobre algunos temas,

generalmente sociales, ya que nos dejan conocer ya sea directa o indirectamente, el sentir de distintos

personajes que tienen relevancia en los estudios que realizamos.

Un aspecto muy importante de mencionar y que algunas veces se omite, es la enorme ventaja

que nos da la experiencia en la materia. Esta es una de los principales instrumentos que nos brinda la

capacidad necesaria para la toma de decisiones. Más aún, si conjuntamos nuestro conocimiento empírico

con las herramientas científicas, obtendremos los parámetros a seguir para llegar a la meta deseada: un

proyecto exitoso.

Es así como este trabajo pretende conjuntar todas esas condiciones que hemos mencionado:

estudios de mercado, experiencia y conocimiento científico, de tal forma que ninguna de ellas en forma

individual, nos provea de los conocimientos necesarios para tomar una decisión, sino que en forma

complementaria unas de otras, se realice.

El trabajo que a continuación se presenta es un caso de estudio que representa precisamente

una guía general que se puede utilizar para la evaluación integral de un proyecto de inversión del ramo

inmobiliario y pudiera servir de base para otros proyectos de inversión con planteamientos similares.

Para tal efecto, se comprobará que el proyecto que planteamos consistente en el diseño,

construcción y venta de casas-habitación en un terreno ubicado en Av. Toluca 839, col. Olivar de los

Padres, en la ciudad de México, es rentable desde el punto de vista financiero, y que la falta de

elaboración de alguno de los distintos estudios podría repercutir en la rentabilidad del mismo, llegando

incluso a evitar su factibílidad.

De esta forma, en el capítulo primero fundamentamos este proyecto de inversión, planteamos el

origen y la meta para así ofrecer un panorama general del proyecto.

En el capítulo segundo, realizamos los estudios necesarios para evaluar nuestro proyecto, tales

como sociales, culturales, económicos, financieros, técnicos y políticos entre otros. Una vez con los

elementos necesarios procedemos, en el capítulo tercero, a realizar nuestra evaluación respecto a la

viabilidad del proyecto, para finalmente emitir nuestra conclusión del mismo.

VIII

Del mismo modo, y con el fin de clarificar los estudios financieros realizados, se incluyen como

apéndices al trabajo los cálculos efectuados y que sustentan los resultados obtenidos desde este punto

de vista.

Es importante reflexionar que cuando comúnmente se habla de invertir en un proyecto,

enseguida se relaciona con poseer todo el monto de la inversión en una cuenta concentradora, sin

posibilidad alguna de poder invertir ese capital en otro negocio. La verdad es que no es así: ni se

necesita tener todo el dinero reunido, ni se requiere exclusividad: basta con saber que para invertir en un

proyecto como el que a continuación se presenta, es suficiente con aportar ciertos montos en ciertos

momentos y que lo demás, puede ser invertido libremente por su poseedor hasta su aportación formal al

proyecto.

En todo este trabajo de investigación, se empleó el llamado Método de Caso, en el cual

analizamos precisamente eso, un caso práctico, representando este trabajo, un ejemplo de lo que debe

hacerse, una valiosa y poderosa guía para el inversionista que todos llevamos dentro.

Acorde con lo anterior, cabe mencionar, que este trabajo debido a sus características propias y a

que se fundamenta como ya se mencionó en un caso de estudio, aporta entre otras cuestiones el que

representa una base para su ampliación en si mismo o a otras lineas de investigación de tal forma que

constituye en la particular forma de pensar del autor, en tan solo una rama de una amplia red de

posibilidades dependiendo de las caracteristicas del proyecto a evaluar. Asimismo, este trabajo aglutina

en sus páginas una amplia gama de conocimientos científicos de materias relacionadas entre sí tales

como: Administración, Derecho, Mercadotecnia, Finanzas, etc., que como se podrá apreciar cuando se

lea, constituyen las piezas principales del rompecabezas llamado "Evaluación Integral de un Proyecto de

Inversión".

Por todo lo anterior, este trabajo será una gran ayuda práctica para el inversionista o consultor

interesado en algún proyecto de la construcción del ramo inmobiliario. Seguramente habrá quien

extrapole el presente trabajo hacia otra área de inversión. Felicidades. Ojalá este sea el primero de otras

evaluaciones de proyectos que provean de más y mejores herramientas para los inversionistas,

cualquiera que sea su rama y/o su especialidad.

Finalmente, quiero agradecer a todas las personas que colaboraron conmigo en la realización de

este trabajo hasta su culminación, y a las que sin ellas no hubiera sido posible alcanzar la meta

propuesta.

IX

1.1 CONCEPTUALIZACION:

Proyecto de desarrollo inmobiliario habitacional de nivel residencial ubicado en avenida Toluca

839, Col. Olivar de los Padres, México, D.F., consistente en el proyecto, construcción y venta de casas de

interés residencial medio, de características acordes con las necesidades de mercado cuya inversión se

pretende realizar mediante la aportación de los socios del proyecto o en la medida de lo posible, de la

preventa del mismo.

Se participa jurídica y fiscalmente con la personalidad legal más benéfica para los inversionistas:

o creando una sociedad anónima con la participación de los socios (no importa el número de

ellos),

a con la empresa que alguno de los inversionistas posea,

a en asociación en participación entre dos empresas, de las cuales una de ellas será la

responsable legal y fiscal del manejo administrativo del proyecto o,

a cualquier otro legalmente aceptable.

De manera especifica para el desarrollo de este proyecto y con el fin evitar el factor consistente

en el valor del dinero a través del tiempo, se considera que los inversionistas aportarán el capital

requerido al mismo tiempo y en partes iguales.

La forma en que cada inversionista se allegue de su correspondiente monto a aportar, será de su

absoluta responsabilidad, con el objeto de evitar financiar este proyecto directamente con instituciones de

crédito o similares, que a la postre, y debido a experiencias propias y de otros inversionistas, terminan

siendo socios del proyecto.

G E N E R A C I Ó N " \

c

10

1.2 FUNDAMENTACION:

Existe la oportunidad de adquirir un terreno en venta en la dirección ya citada, el cual de acuerdo

a estudios preliminares, la mejor opción de ser comercializado es mediante la construcción y venta de

casas-habitación de nivel residencial con las características descritas en el estudio financiero.

1.3 TIPOLOGÍA:

Este proyecto, es del tipo privado del modelo de implantación debido a que es un proyecto nuevo

a desarrollar y se ubica dentro del sector económico industrial, más específicamente en la rama de la

construcción de vivienda residencial.

11

II ESTUDIOS PARA LA FORMULACIÓN DEL PROYECTO

INTRODUCCIÓN

Antes de adentrarse en los distintos estudios que llevamos a cabo para la evaluación del

proyecto de inversión, es importante señalar que ustedes se podrán dar cuenta conforme vayan leyendo,

que existen algunos puntos que necesariamente se repiten en más de un estudio. Esto se debe a que en

proyectos como este, es imposible a veces delimitar el alcance de un estudio y saber cuando empieza el

siguiente. Por lo anterior, consideramos importante redundar la información en distintos estudios a fin de

evitar que se crea que nuestro trabajo está incompleto.

Es importante mencionar que la información que a continuación se ofrece representa el esfuerzo

coordinado de diversos especialistas y consultores que coadyuvaron para la obtención de la misma, por

lo que el costo de dicha información será incluido al final del trabajo, en las llamadas "Cédulas de

Presupuesto", las cuales representan el desglose del costo del proyecto que nos sirve como base para el

flujo de efectivo y finalmente, para la evaluación financiera de la presente propuesta de inversión.

2.1 ESTUDIO SOCIAL

Para realizar el estudio social, es importante identificar los actores principales del mismo. Para

esto, seguiremos los siguientes pasos:

• Conocer como se compone la estructura orgánica de la población, de que forma se

interelaciona con las autoridades y cual es el alcance que tiene;

• Identificar y entrevistar a los líderes de los principales grupos u organizaciones sociales

de la zona, es decir, los Comités Vecinales y las pandillas o grupos de representación

vecinal, a fin de conocer sus experiencias y sus opiniones respecto a la construcción de

un desarrollo inmobiliario como el que pretendemos construir y el impacto en su colonia;

• Como parte final, procederemos a realizar un análisis de toda la información, y

obtendremos una conclusión respecto a la viabilidad social del proyecto,

12

DESARROLLO

De acuerdo a las últimas reformas en el ámbito social, la estructura social de la población se

regula de acuerdo a la Ley de Participación Ciudadana del Distrito Federal, expedida el 02 de diciembre

de 1998. De ella se desprenden varios artículos que nos norman el organigrama vecinal:

Artículo 4.- Los órganos de representación ciudadana serán los Comités Vecinales

que se elijan en cada colonia, pueblo, barrio, o unidad habitacional en los términos de

lo dispuesto por el Título Cuarto de esta Ley.

Articulo 80.- Los Comités Vecinales son órganos de representación ciudadana que

tienen como función principal relacionar a los habitantes del entorno en que hayan

sido electos con los órganos político administrativos de las demarcaciones territoriales

para la supervisión, evaluación y gestión de las demandas ciudadanas en temas

relativos a servicios públicos, modificaciones al uso del suelo . . . . en el ámbito y

competencia de los órganos político administrativos de las demarcaciones territoriales.

Artículo 92.- La integración de los Comités Vecinales se realizará de manera

proporcional bajo el principio de cociente natural resto mayor. Quien encabece la

planilla ganadora será el Coordinador del Comité Vecinal.

De lo anterior podemos concluir que el organigrama social se compone de Comités Vecinales,

encabezados por un Coordinador, el cual es el enlace entre los vecinos y las autoridades, quien de

acuerdo a la Ley Orgánica del Distrito Federal, en el caso de la Delegación Alvaro Obregón, es la

Subdelegación de Participación Ciudadana, la cual es la responsable de coordinar con los Comités

Vecinales las acciones a realizar en el ámbito social.

Investigando, logramos identificar al Coordinador del Comité Vecinal de la zona, que es el Sr.

Jorge Luis Paz Diaz, del Comité Vecinal Olivar de los Padres 10-101-1, ubicado en Cda. de Toluca # 36,

Col. Olivar de los Padres, con el cual nos entrevistamos para conocer su punto de vista como líder social,

respecto a la creación de nuevos desarrollos en la colonia.

A continuación se transcribe la entrevista:

13

1.- ¿Cuantos años lleva viviendo en esta zona?

Bueno, la verdad es que aquí nací en 1953 y aquí he crecido, conozco cada una de las calles

que conforman esta colonia y estoy muy orgulloso de ella.

2- A lo largo de este tiempo, ¿cómo ha percibido que se ha ido formando y desarrollando la

colonia? ¿ Le ha gustado?

Yo recuerdo que hace 38 años esta colonia no era nada, había algunas casitas regadas por la

subida, que ahora es la Av. Toluca, que antes era solo una brecha. Después empezó a llegar gente muy

pobre: familias de drogadictos, alcohólicos, delincuentes, se empezaron a formar las bandas de chavos.

Posteriormente, hubo determinadas zonas en donde la gente con más recursos empezó a comprar y

poco a poco fueron desplazando a las clases pobres, hasta reducirlas a pequeños focos que básicamente

se encuentran en el lecho de barrancas o muy próximos a ellas.

Esto ha repercutido en que la colonia ha ido creciendo su nivel. Usted sabe que donde hay más

población, en particular la de la clase pudiente, se empieza a urbanizar, a poner centros de trabajo,

tiendas, etc., así es como también tenemos el Club Casablanca y más recientemente el Centro Libanes y

la Mega Comercial Mexicana.

Gracias a Dios, esta zona ha aumentado su plusvalía de unos años para acá, y esperamos que

así siga.

3- ¿Considera usted que el aumento en la construcción de desarrollos residenciales en esta

zona esté repercutiendo favorablemente en la percepción que se tiene acerca de ella?

Definitivamente sí. Creo que parte del desarrollo que la zona ha tenido se debe

fundamentalmente a los desarrollos habitacionales que si bien han causado molestias a todos los

vecinos, también han ayudado a darle otra fisonomía a esta zona. De unos años a la fecha, hemos visto

un auge en la construcción de desarrollos sobre todo tipo de calles, y eso le da felicidad a los que

nacimos en esta colonia y que somos muchos.

También se han ido reduciendo las colonias y zonas donde se asientan familias con integrantes

que son delincuentes y que nos causan problemas. Gracias a Dios ese problema cada vez es menor.

Pero también los conjuntos (residenciales) nuevos han causado muchos problemas de tráfico,

aglomeraciones, servicios, etc.

14

4.- ¿Qué clase de molestias han causado? ¿Molestias temporales o permanentes?

Desde luego que ahorita son temporales, aunque eso dependa de la duración de los trabajos:

algunos han durado 2 años y otros hasta 5 años. Y créame, esas molestias han sido tan grandes que

hemos llegado incluso a clausurar ia obra, tal y como ocurrió en un desarrollo sobre la calle de Nabor

Carrillo, donde pretendían construir residencias, pero eran tan grandes las molestias producidas por

ruidos día y noche, y la ruptura de tuberías sobre la calle que dejaban a los vecinos sin agua varios días,

hasta que nuestras quejas fueron atendidas en la Delegación y vinieron y clausuraron la obra.

Las molestias más comunes han sido los ruidos por la demolición, sobre todo cuando están

pegados a otras casas, los ruidos por las máquinas que van "escarvando", y los de la construcción

misma. También, como ya le dije, la ruptura de tuberías de agua, que nos ha provocado que grandes

zonas se queden sin agua hasta varios días en los casos más extremos, y algo que cada vez es menos,

afortunadamente, es la tala de los arboles. Desde luego que hay casos extremos, pero regularmente

llegamos a un acuerdo con el constructor y aunque sabemos que la construcción es molesta, la

aguantamos.

5.- ¿Con respecto a las vias de acceso y el transporte, como ha ido evolucionando la colonia?

Sueno, como le comenté antes, a esta colonia se accesaba por caminos de terracerías y

brechas, y con el paso del tiempo afortunadamente se ha incrementado la cantidad y calidad de las vías

de comunicación, llegando incluso a tener la vía del tren que iba a Cuernavaca. Ahora bien,

afortunadamente a esta colonia ahora se puede accesar a través de varías vías: tenemos la Av. Toluca

por Periférico o por el Camino al Desierto (de los Leones), tenemos la Calz. al Desierto (de los Leones),

podemos hacerlo también por Villa Verdún a través de una calle empedrada, etc., pero

desafortunadamente, también tenemos problemas serios por que esas mismas vías de comunicación ya

están saturadas, es decir, desde hace algún tiempo esas mismas vías han sido las únicas y no existen

más posibles vías para accesar o salir de la colonia.

6.-¿ Respecto a este problema, que les ha dicho la Delegación?

Nos dijeron que no existen otras soluciones a corto ni a mediano plazo para desahogar Av.

Toluca, Rómulo OTarrill, ni la Calz. al Desierto de los Leones. Ese es un grave problema que se

complica cada día más, es por eso que esa es la disyuntiva que tenemos los colonos entre continuar

poblando la colonia con más conjuntos habitacionales o quedarnos como estamos, aún con esas casas

con fachadas feas o viejas que continúan afeando la colonia.

15

7.- Si en este momento alguna empresa inmobiliaria decidiera construir ún conjunto, residenciar *

en esta colonia y de ustedes dependiera, ¿qué respuesta le darían?

Bueno, habría que ver el proyecto que pretendieran realizar, si es un proyecto pequeño (hasta 15

casas o departamentos), no habría problemas, pero más grandes nos negaríamos rotundamente.

Como le dije, estamos llegando al punto en que tenemos que decidir si queremos continuar

poblando más la colonia o decidimos quedarnos como estamos. El Comité Vecinal esta de acuerdo en

que las promotoras de vivienda tienen sus días contados en esta colonia. Por lo pronto, no dejaremos que

construyan conjuntos residenciales de más de 15 viviendas, no sé, tal vez el próximo año no dejaremos

construir, sino sólo casas individuales.

Ahora bien, no olvidemos que existe el Bando No. 2, que emitió (Andrés) López Obrador.

Aunque no estamos de acuerdo con el, porque creo que hay que revisar caso por caso, de alguna forma

ha detenido el crecimiento de los conjuntos residenciales en esta zona, entre muchas otras.

8.- ¿Los consultaron a ustedes antes de formular dicho bando?

Para nada. Yo le puedo decir que nos enteramos por las noticias, de dicho bando. Todos los

Comités Vecinales nos habíamos estado reuniendo con las autoridades delegacionales durante el año

pasado para definir una política al respecto que consensara las opiniones de la mayoría de los Comités,

pero a la mera hora, llega López Obrador y sin verificar lo que habíamos platicado anteriormente, emitió

su Bando.

En dichas reuniones habíamos llegado al acuerdo de que efectivamente ya no se iba a permitir

poblar los terrenos que existen a las orillas de las barrancas, pero también dijimos que iba a existir un

comité vecinal, como el Zedec que existe en Coyoacán, para analizar las solicitudes de empresas

inmobiliarias que desearan llevar a cabo algún desarrollo en la Colonia. Pero como le comenté, a la mera

hora, nada de nada.

9.- ¿Qué piensan hacer al respecto los vecinos?

Estamos en pláticas con el Jefe Delegacional para llegara un acuerdo que nos haga partícipes a

los vecinos de las decisiones que ese sentido se tomen. Le puedo decir que pensamos que no se puede

ser tan tajante en decir "aquí no se construye y háganle como quieran", le repito, cada caso debe ser

analizado individualmente.

16

10,- Sin embargo, ese Bando se hizo también porque los servicios de agua, luz, drenaje, etc., ya

son insuficientes para colonias como esta y el que más desarrollos habitacionales se establezcan va a

complicar aún más la situación.

En eso estamos de acuerdo, más sin embargo existen soluciones que no se han querido ver por

alguna de las dos partes o ambas, tales como las plantas potabilizadoras y tratamiento que si se colocan

internamente en los conjuntos habitacionales, reducen la necesidad del agua y de drenaje en más del

40%. Y de Compañía de Luz, ellos mismos cobran cantidades exorbitantes por colocar transformadores

nuevos para un solo edificio. No le veo problema para que así continúen.

11- En suma, ¿qué solicitarian ustedes los vecinos a una empresa inmobiliaria que deseara

desarrollar aquí un conjunto habitacional?

En primer lugar, que su proyecto no contraste con la fisonomía de la colonia ni con el nivel

socioeconómico de la misma. En segundo lugar, que contenga como le mencioné antes, un máximo de

quince viviendas. En tercer lugar que contemple la construcción de una planta de tratamiento y/o

potabilizadora, para evitar saturar los servicios de la zona. Y en cuarto lugar que cause el mínimo de

problemas para los vecinos.

Como ve, creemos que de nuestra parte no hay inconveniente para que desarrollos pequeños se

establezcan a corto plazo en la colonia, siempre y cuando cumplan con lo que les pedímos.

Como parte del estudio social, es importante identificar a los líderes sociales que impactan

directamente sobre la zona donde se pretende realizar el proyecto de inversión. Asi pues, detectamos a

dos pandillas juveniles que aunque se encuentran a un kilómetro del sitio exacto del proyecto, cuentan

con integrantes los cuales podrían pasar a formar parte del personal obrero que construya la obra.

Platicamos con sus líderes: Jesús Hernández Ramos y Edgar García Ramirez, para conocer su punto de

vista y sus expectativas al respecto, informándonos que es bueno para ellos esta clase de conjuntos

habitacionales por que generan empleos por un período considerable:

"£s bueno esta clase de casitas por que por el rumbo tenemos un buen de

trabajo para todos nosotos: peones, oficiales, carpinteros, tierreros, etc. Y así podemos

mantener a nuestra familia sin preocuparnos de quedarnos sin chamba o de tener que

salir lejos del rumbo. Eso sí, depende de nosotros el que progresemos y nos den más

lana (sic). *

1 Entrevista concedida por Jesús Hernández Ramos. 17

"...el rumbo es bonito y cada vez va a estarlo más, total, a nosotros ni nos afecta

mientras no se metan con nosotros. Lo bueno es que estamos alejados de los riquillos y

yo creo que de alguna forma nos respetamos nuestros territorios y no pasa nada, solo los

vemos cuando pasan con sus carros por la avenida (Toluca).

Además, tenemos chamba en sus casas y eso dura de uno a dos años por

conjunto como mínimo, y eso es bueno para la mayoría de nosotros que nos dedicamos

a la construcción (sic)"2.

1 Entrevista concedida por Edgar García Ramírez. If?

2.2 ESTUDIOS DEMOGRÁFICOS

INTRODUCCIÓN

Antes de verter la siguiente información referente a los estudios demográficos, nos dimos a la

tarea de investigar la veracidad y confiabilidad de los mismos. Al respecto, cabe señalar que

entrevistamos al Dr. en Sociología Carlos Welti Chañes, quien es un reconocido investigador del Instituto

de Investigaciones Sociales de la U. N. A. M. quien a pregunta expresa señaló;

Tos datos de los censos de población son altamente confiables. Siempre estamos investigando

y profundizando más en sus resultados para obtener conclusiones que nos permitan tomar

mejores decisiones en distintos aspectos: demográficos, sociales, económicos, etc.

Los resultados que presentan los censos vienen a menudo incompletos, pero estamos en

contacto con los especialistas del INEGI, para que nos complementen con la información que

solicitamos"

DESARROLLO

Tomando en cuenta que el proyecto estará posicionado dentro del área metropolitana del Distrito

Federal, nuestros estudios estarán basados en la información estadística más reciente la cual nos servirá

como insumo para formar una interpretación congruente con nuestros objetivos y estrategias.

DIVISIÓN POLÍTICA DEL DISTRITO FEDERAL S y ^ c / e G

rsa B S M M •ES

• • H H era n a • • • • BBB • B c = ¡ C 3 ESO WSB

i ALVARO OBREGÓN 2 AZCAPOTZALCO 3 BENITO JUÁREZ 4 COYQACÁN 5 CUAJIWLPA fa CCWLIHTÉMÜC 7 OUSTAVO A. MADERO 8 ÍZTKM.CO 9 IZTAPALAPA

10 MAGDALENA CONTRERAS 1t MIGUB-HIDALGO 12 MILPA ALTA 13 Tl^HUAC 14 T L A U W I 16 VENLISTWIO CARRANZA 16 XOCHIMLCO

19

25

20

15

10

• --

J?

o

s a

Distribución

s* c (6

I a

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« a

A A i < o

Espacial de la Población

£ 8

1

Federal 1980-1995

A _ ^

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^

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A

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55 C

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i 1 ; r ) D>

--* s s S _

ra

5 c n

•4-1980 —1990 -*-1995 -+- Curva Ideal de Lorenz

En esta gráfica3 se nota la menor distribución espacial que se encuentra en Cuajimalpa y Milpa

Alta; notamos que en las delegaciones Ixtapalapa y Gustavo A. Madero son las altas; todas las anteriores

no cuentan con estándares socioeconómicos y geográficos para ser consideradas en nuestro segmento.

Así mismo Tlalpan y Alvaro Obregón se consideran dentro de nuestro segmento de mercado, sin ser este

nuestro mercado meta.

3 Datos Obtenidos de los Censos de Población y Vivienda 1980,1990 y 2000, del INEGI. 20

Densidad Población por Delegaciones en el Distrito Federal

u.

•a b

ñ

5

8

1 re-

O

o 1 < O

o

1 (0

1

05 —í

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1 5

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o _o

E

X

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CO

8 E & 3 o

ir

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r 5

Estructura Poblacional Distrito Federal 1990-1995

11 I I 111 • • ! • ! 1 li ll ll ll I •o ai

O)

m l l l l l s s

a> o

01995 • 1990

G rupos de Edad

De acuerdo con la densidad de población y como lo muestran las gráficas anteriores4, la

delegación Alvaro Obregón cuenta con una tendencia de crecimiento poblacional y un porcentaje

favorable en la posible saturación de vivienda.

4 Idem (esta y todas las siguientes) 21

Distribución de Variables Demográficas en el Distrito Federal 1995

O

1

c o

o <u o

5

• 8

1 (0

E 'íü

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2 <u TI

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3

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i ir .g>

(0

3 o c (O

5

0 Proporción Población Total B Proporción Nacen ientos Totales D Proporción Defunciones Totales M Proporción de Mortalidad Infantil

Por lo anteriormente señalado se concluye que el segmento de mercado esta ubicado

geográficamente en la zona metropolitana del D.F.; psicográficamente por medio de una encuesta y

tamaño de muestra científicamente diseñada; socioeconómicamente ubicada en el poniente del D.F,

principalmente en la delegación Alvaro Obregón y demográficamente factible en la misma.

22

DENSIDAD Y TENENCIA DE VIVIENDA EN EL D.F. POR DELEGACIÓN 1990

\ C I E O bKtUM'w o* t bJ,.».i. ¿v* . * *

VIVIENDAS PARTICULARES SEGÚN TENENCIA

SMBOLOGH

• 0-10 VtviHa

• 11 -20

O 21-30

• 31-40

• n 41 YMfe

B Propí» • Rentadas D OHO

FUENTE- INEftt XI CENSO ̂ ENBiALDEPOa-ACIÓN YVIVtENDA 1980

De acuerdo a la gráfica anterior, la delegación Alvaro Obregón (en amarillo), es de las que aún

cuenta con una densidad de población menor a la media del D. F., por io que continúa siendo una

excelente opción para construir vivienda, ya que cuenta con áreas en donde se cumple con un nivel

socioeconómico considerable como en donde se pretende desarrollar este proyecto (p. ej. colonia Olivar

de los Padres), por lo tanto, nuestro desarrollo desde este punto de vista continúa siendo factible.

23

Tabla 2.- Promedio de ocupantes x vivienda por Delegación3

Delegación Habitantes xViv. %lncremento

respecto a 1980

Ocupantes promedio

Azcapo/za/co

Coyoacán

Cuajímalpa

Gustavo A. Madero

Iztacalco

Iztapalapa

M. Contreras

Milpa Alta

Alvaro Obregón

Tláhuac

Tlalpan

Xochimilco

Benito Juárez

Cuauhtemoc

Miguel Hidalgo

Venustiano Carranza

1980"

542,881

538,895

82,110

1,366,369

514,979

1,139,172

156,248

48,628

b//,159

132,332

333,221

196,107

491,861

735,798

490,267

625,787

1990s'

472,412

634,447

119,577

1,260,343

447,951

1,480,171

194,167

63,370

639,071

205,875

475,141

268,136

401,350

584,300

400,104

517,546

19¿5

454,369

651.445

136,799

1,251,514

418,697

1,690,877

211,526

81,102

675,670

255.569

547,910

330,535

368,183

537,966

361,464

485,459

1990

-13

18

37

-8

-13

30

24

30

11

56

43

37

-18

-21

-18

-17

19X

-16

21

67

-8

-19

48

35

67

17

93

65

69

-25

-27

-26

-22

19SC

5

5

5

5

5

5

5

5

5

6

5

5

4

4

4

4

1$íí

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

4

4

4

4

l'jjb

4

4

5

4

4

5

4

5

4

5

4

5

3

4

4

4

Distrito tederai 7 911814 S163 961 8 459 085 2 4 f.1

Del anterior cuadro, desprendemos que en la Delegación Alvaro Obregón al igual que en el

promedio del Distrito Federal, se ha ido reduciendo el tamaño de las familias, pasando de 5 miembros en

1980, a 4 en 1995, lo cual encuadra dentro del perfil del cliente que en este proyecto se pretende

desarrollar.

5 Datos Obtenidos de los Censos de Población y Vivienda 1980, 1990 y 2000, del INEG! 24

MOVIMIENTO DE LA POBLACIÓN

POBLACIÓN TOTAL

1950-20006

Año

1950 1960 1970 1980 1990 1995 2000

D F

3,050,442 4,870,876 6,874,165 8,831,079 8,235,744 8,489,007 8,591,309

% Incr

-60% 4 1 % 28% -7% 3% 1 %

A Obregón

93,176 220,011 456,709 639,213 642,753 676,930 685,327

% Incr

-136% 108% 40% 1% 5% 1%

150%

I 100% ai

ff 50% o c

,<= 0%

-50%

Incremento Poblacional 1950-2000

.Fl.J.J,. Año

D D F

HA Obreg

A través de estos datos, podemos desprender que el ritmo a que ha ¡do creciendo la población

de la Delegación Alvaro Obregón, ha ido disminuyendo, resaltando que de 1980 a 1990 aumentó sólo en

8,400 personas aproximadamente, lo cual representó el 1% de crecimiento comparado con el 108 % de

1960 a 1970 y con el 40% de 1970 a 1980. Cabe mencionar que aunque la población tuvo un pequeño

repunte entre 1990 y 1995, nuevamente se redujo entre 1995 y 2000, acorde con el incremento

poblacional en el Distrito Federal.

6 ídem al anterior. 25

2.3 ESTUDIO DEL ENTORNO URBANO ;" ' 0 " - * j t , ~X

UBICACIÓN DEL TERRENO7

El proyecto que se pretende desarrollar en Av. Toluca 839, Col. Olivar de los Padres, esta

ubicado en una posición estratégica dentro de la Delegación Alvaro Obregón, y primordialmente en el sur

de la ciudad. Veamos por que:

• Vias de comunicación:

El conjunto residencial se encuentra a 3 kilómetros de Periférico Sur, sobre la Av. Toluca, ta cual

cuenta de oriente a poniente con 3 carriles cuyo sentido de circulación es único, y, a 50 m. del conjunto,

se modifica quedando de 2 carriles en doble sentido, y entroncando a la vez con la avenida Torres de

Ixtapantongo, la cual es de 3 carriles por cada sentido, convirtiéndose esta avenida en Av. Rómulo

O'Farril, desembocando esta avenida en dirección oriente, hasta Periférico Sur (Ver croquis anexo).

7 Fuente Guía ROJI, dirección electrónica ywvw guiaron corrí mx 26

En el poniente, existen otras vías de acceso

Por calz Desierto de los Leones, en cualquiera de sus extremos, Periférico Sur o la Autopista

Toluca-Mexico, o sus entronques intermedios Villa Verdun o Santa Rosa

De cualquier forma, se ha observado que las vías de comunicación disponibles presentan

actualmente buena circulación, pero podrían presentar problemas de trafico en el largo plazo de no

modificarse la geometría de las avenidas, debido al incremento gradual en la población flotante y fija de la

zona

• Parques y jardines

A 100 m del conjunto se ubica un pequeño parque al oriente sobre la Av Toluca, el cual cuenta

con areas de juegos Adicionalmente se tiene a 25 kilómetros el Desierto de los Leones, el cual puede

satisfacer las necesidades de recreación en este sentido

• Clubes Deportivos

A 200 m del conjunto, sobre la Av Torres de Ixtapantongo se encuentran ubicados los Clubes

Casablanca y Libanes, los cuales cuentan con todos los servicios que requieren las clases media y alta

de la ciudad, tales como los que seguramente adquirirían las viviendas

• Tiendas de autoservicio

A 200 m del conjunto, sobre la Av Torres de Ixtapantongo, se encuentra la Mega Comercial

Mexicana y a 800 m sobre la Av Toluca, se ubica Superama

Cabe mencionar también, que muy cerca del conjunto, a 15 minutos, sobre Av Revolución y

Periférico Sur, se encuentran vanas plazas comerciales, entre ellas Pabellón AltaVista, Plaza Loreto y

Plaza San Jerónimo, en las cuales se ubican tiendas como Sanborn's, Julio, Comercial Mexicana,

Aurrera, Sam's Club, Pnce, etc

• Cines y Teatros

En el Pabellón Altavista se encuentran 6 salas de cine de primer nivel

En la Unidad Independencia, se ubica el Teatro San Jerónimo, donde se presentan obras de

primera calidad

27

En la Plaza Loreto, a 8 kilómetros de donde se pretende desarrollar el proyecto, se ubican 16

salas cinematográficas, que proveen de lo necesario a los posibles cinefilos.

• Restaurantes y bares

En la misma plazas ya mencionadas, ubicadas cerca del posible desarrollo, se encuentran,

numerosos restaurantes y bares para todos los gustos y precios, entre ellos Sanborn's, El Buen Bife,

Italiannis, Voilá, Taco Inn, Sirloin Stockaid, etc.

• Medios de transporte

Si no se cuenta con un medio de transporte propio, se puede visitar el conjunto abordando el

transporte público (camiones o peseros) cuya base se encuentra en el metro Viveros, o a lo largo de su

trayectoria, la cual incluye San Ángel y Periférico Sur.

• Infraestructura y equipamiento urbano

La zona cuenta con todos los servicios de agua potable necesarios, ya que sobre la Av. Toluca,

se encuentra instalada una tubería de 8" de diámetro, la cual suministraría directamente el caudal

necesario para satisfacer las necesidades de consumo del proyecto, sin afectar el área a la que se le da

servicio.

Respecto a los requerimientos sanitarios del conjunto, se pretende eliminar el 50 % de dichos

desechos a través de la red sanitaria de 30 cm. de diámetro, ubicada sobre la Av. Toluca, mientras que el

otro 50% sería a través de una fosa séptica ubicada en la parte baja del conjunto, la cual además

cumpliría con los requerimientos ecológicos y ambientales correspondientes.

Respecto a las aguas pluviales, la colonia no cuenta con tuberías independientes para el

desalojo de estas aguas, por lo que se utilizaría la misma descarga de aguas negras de la calle, así como

la barranca ubicada en la parte posterior del conjunto.

• Bancos

En la zona encontramos diversas sucursales que nos permiten asegurar que los bancos más

importantes están cerca del conjunto. Así, los bancos que se encuentran a 1 kilómetro máximo del

proyecto, son: Bital (2 sucursales), Banamex, Bancomer y Santander Mexicano.

28

Los demás bancos no mencionados, se pueden encontrar en las diversas plazas comerciales

mencionadas con anterioridad

• Escuelas

En la zona encontramos diversas escuelas e institutos de todos los niveles educativos que

permiten garantizar que en este sentido, la ubicación del proyecto de inversion es inmejorable Veamos

por que

Educación Preescolar Sobre la Av Toluca se encuentran diversas escuelas de gran prestigio y

reconocimiento, tales como el Colegio Oxford, Jardín de Niños Los Buhitos, y el Instituto

Birmmham, los cuales, ademas de contar con capacidad de cupo, son reconocidos en la zona

por su buena calidad de enseñanza

Educación Primaria El mismo Colegio Oxford cuenta con una gran cantidad de alumnos en este

nivel, los cuales obtienen un alto nivel de enseñanza producto de los años de trabajo de la

institución

Educación Secundaria La zona cuenta con 3 escuelas secundarias que satisfacen las

necesidades de enseñanza a este nivel a los jóvenes de la zona Dichas escuelas son Colegio

Oxford, Colegio Martmak, y Colegio Renacimiento

Educación Superior A dos kilómetros del desarrollo, se cuenta con una de las instituciones mas

reconocidas de enseñanza a nivel superior la Universidad Anahuac Adicionalmente, existe el

Instituto Tecnológico de la Construcción, el cual ofrece vanas carreras, principalmente en el area

de la construcción

Educación Especial La zona cuenta también con una escuela reconocida en el ámbito de la

educación especial, nos referimos al Instituto Mimosa, el cual estimula a niños y jóvenes con

problemas auditivos

Asimismo, se cuenta con 2 escuelas de estimulación temprana y guardería, de las cuales no se

pudieron obtener referencias respecto a la calidad de su enseñanza

29

2.4 ESTUDIOS DE MERCADO

2.4.1 ESTUDIO DE MERCADO PARA LA SELECCIÓN DE LA EMPRESA DE BIENES RAICES.

Respecto a la investigación de mercado para la selección y contratación de la empresa de

Bienes Raices encargada de la promoción y comercialización del conjunto habitacional, a continuación

se mencionan los diferentes tipos de empresas que existen, según su función

y Comercializadoras de corretaje

Se especializa en tomar a comisión y consignación la venta de cualquier tipo de bien inmueble usado

principalmente inmuebles individuales

> Comercializadora de propiedades comerciales

Este tipo de empresa se especializa en tomar a comisión la venta de edificios de oficinas, centros

corporativos, centros corporativos mixtos (oficinas comerciales), parques industriales asi como

propiedades individuales de tipo comercial

^ Comercializadora de fraccionamientos, tanto habitacionales como industriales

Generalmente este tipo de empresa es de una gran magnitud y destina toda su fuerza a la

construcción y venta ya sea de lotes y/o lotes edificados, que en conjunto forman un fraccionamiento,

el cual puede estar integrado por zonas habitacionales, comerciales, ya sea en conjunto o por

separado

* Comercializadora de desarrollos habitacionales nuevos y/o corretajes

Su especializacion es la compraventa de desarrollos habitacionales nuevos, sin importar el tipo de

vivienda (ínteres social, tipo medio o residencial), asi como la comercialización de inmuebles usados

de particular a particular (corretaje)

Debido a que este tipo de empresa es el que nos conviene por sus características, a continuación se

mencionan los diferentes servicios que ofrecen

a) Enajenación de desarrollos habitacionales de todo tipo de vivienda de ínteres social, vivienda media y

residencial

30

b) Corretaje de propiedades:

^ Casas-habitación unifamiliares.

^ Casas-habitación plurifamiliares ya sea en condominios horizontales o verticales.

s Departamentos.

s Oficinas.

^ Terrenos.

^ Locales.

^ Bodegas.

^ Naves Industriales,

c) Información y asesoría en:

^ Adquisición de terrenos para desarrollar.

^ Mercado inmobiliario en general.

^ Ámbitos legal y fiscal.

s Estudios económicos de factibilidad.

^ Comercialización en general.

^ Financíamientos.

s Realización de avalúos comerciales.

^ Cobranza total del monto de los inmuebles vendidos.

v Concretización de operación de compraventa, desde la firma de un contrato privado de

compraventa hasta la escrituración.

^ Contratación de medios publicitarios.

^ Elaboración de campañas de promoción publicitaria especializada, incluyendo medios

publicitarios impresos y no impresos.

^ Tramitación de financiamientos varios para la adquisición de bienes inmuebles.

s Control y recepción de los vicios ocultos relacionados con la construcción, por el tiempo que se

determine.

^ Asesoría en las garantías necesarias para el cumplimiento de las obligaciones de los

adquirientes.

s Entrega física de cada una de las unidades vendidas a los adquirientes.

En base a lo anterior y a nuestros requerimientos propios del proyecto, se realizó un estudio

privado para conocer cual es la empresa que ofrece las mejores condiciones y, de dicho concurso, se

determinó que BAITA es la mejor empresa que representa nuestros intereses al mejor precio, por lo que

se decide que esta es la empresa que se encargará de realizar las actividades anteriormente descritas.

31

2.4.2 ESTUDIO DE MERCADO RESPECTO AL MERCADO META Y LA ESTRATEGIA DE VENTAS

De acuerdo a las características propias del proyecto, nuestro mercado meta en este proyecto

son los clientes potenciales que tengan un ingreso familiar superior a $70,000 00, debido a que en caso

de un crédito hipotecario, es la cantidad minima que los bancos solicitan como ingreso para la

autorización del mismo Debemos mencionar que en general, en la zona existen una cantidad

considerable de desarrollos habitacionales de este tipo con periodos de ejecución y venta de 18 a 24

meses con promociones de prevenía, lo que, aprovechando la experiencia generada por proyectos

similares anteriores, tenemos grandes expectativas de éxito, independientemente de lo anterior se

considera necesario desarrollar los estudios necesarios para comprobar nuestros conocimientos,

mediante la experiencia e información que una empresa especializada en el tema posea

La venta de las unidades del desarrollo habitacional se llevara a cabo por cualquiera de las

siguientes formas

• Preferencialmente, mediante el concepto de prevenía, por conducto de una empresa

inmobiliaria contratada para la publicidad y venta de este desarrollo y que precisamente, se

especialice en conjuntos habitacionales de este tipo y con experiencia y resultados

comprobados en la zona, utilizando como apoyo medios impresos considerados de alto

nivel como publicaciones sabatinas y dominicales, y medios publicitarios adicionales como

volanteo, banners, banderolas, etc los que serán sufragados por el desarrollador y

manejados por cuenta el corredor de bienes raices

• Los clientes que prefieran adquirir un crédito hipotecario, lo harán mediante la intervención

de la empresa de promoción y venta, quien se encargaría de realizar el tramite del crédito

ante las instituciones con las que tenga convenio de colaboración, salvo que el cliente

cuente con sus propios mecanismos para el otorgamiento del crédito

• También se podran aceptar propuestas de compra que manifiesten su intención de liquidar

al contado la operación de compra-venta, para lo cual se especificaran las condiciones de la

operación, siempre y cuando se acepte por parte del comprador un enganche no menor al

20 % del valor de la vivienda

• Existe una cuarta opción, que es la del trato directo del cliente con la constructora En esta

opción, existe la posibilidad de un descuento en el precio de venta de la casa, asi como una

gratificación para la persona o empleado que la venda, sin que esto afecte el monto mínimo

aceptable por parte de los socios por la venta de una casa

32

Del presente estudio se desprenden además, condiciones del mercado, formas de pago,

necesidades del mercado meta, tipo de vivienda que se oferta en la zona, precio x m2 de construcción,

tipo de publicidad utilizada, etc. que nos ayudará a ofrecer el mejor proyecto.

A continuación se presenta el estudio de mercado realizado y los resultados obtenidos, a partir

de los cuales, se actuará en consecuencia.

33

ESTUDIO DE MERCADO DE DESARROLLOS SIMILARES POR LA ZONA

NO&teíKfc

HACIENDAS SAN ÁNGEL

(LA CIMA) HACIENDAS SAN

MIGUEL (EL REFUGIO)

HACIENDAS SAN MIGUEL (EL

CAMPANARIO)

LOS SECRETOS

VILLA VEREDA (TIPO 1)




RESIDENCIAL ENCINO GRANDE

UBICACIÓN

AV DESIERTO No 5372

AV DESIERTO No 5372

AV DESIERTO 5372

AV TOLUCA No 1543

AV DESIERTO No 5516

AV DESIERTO No 5516

AV DESIERTO No 5516

AV DESIERTO No 5516

AV TOLUCA No 952

UNID

6

16

5

13

11

15

8

15

15

$

2 840 000

3 150,000

2 995,000

2 347,000

2 730 000

2 940 000

3 050 000

3 360 000

2 900 000

l,i' CONS

291

272

297

195

309

309

309

320

245

VALOR

9 760

11,580

10,084

12,035

8 834

9 514

9 870

10 500

11,836

W lERRtNO

200

290

240

130

109

124

134

138

102

tsr

3

3

3

2

2

2

2

3

3

NiV

3

3

2

2

2

2

2

3

2

PERflLOEL CUtNlt

30 - 45 AÑOS 4

MIEMBROS 35-45 AÑOS

5 MIEMBROS

30 - 45 AÑOS

5 MIEMBROS

30-55 AÑOS 4


5 IMEMBROS

35 -45 AÑOS 6


5 MIEMBROS

35-45 AÑOS 6

MIEMBROS 35 - 45 AOS

4 MIEMBROS

PROMOTORA

BAITA

AUTOFIN SARE

AUTOFIN SARE

AUTOFIN SARE

BAITA

BAITA

BAITA

BAITA

ELLOS MISMOS

FORMAS DE PAGO

PLAN 90 DÍAS BANCO

CONTADO

FINANC CONTADO

FINANC CONTADO

FINANC CONTADO

PLAN 90 DÍAS CONTADO

BANCO


BANCO PLAN 90 DÍAS

CONTADO BANCO


BANCO PLAN 90 DÍAS

CONTADO BANCO

DESCUENTOS EN PAGOS

3% 0% 5%

TASA FIJA 5%

TASA FIJA 5%

TASA FIJA 5%

3% 5% 0%

3% 5% 0% 3% 5% 0% 3% 5% 0% 3% 8% 0%

COMISIÓN < VEN TA

5 75 5 75 5 75

0 00 3 00

0 00 3 00

0 00 3 00

5 75 5 75 5 75

5 75 5 75 5 75 5 75 5 75 5 75

5 75 5 75 5 75 3 00 3 00 3 00

TIPO UE

PUPLICI&An INTERNET

PERIÓDICOS VOLANTEO

INTERNET PERIÓDICOS VOLANTEO


SOMBRILLAS INTERNET

PERIÓDICOS BANNERS INTERNET

PERIÓDICOS VOLANTEO

SOMBRILLAS

INTERNET PERIÓDICOS SOMBRILLAS



PERIÓDICOS TRÍPTICOS VOLANTEO

OPINION DEL CLItNlfc

EXCELENTE

MUY CARO

CARO, MAL PROYECTO

MUY CARO

BUEN PROYECTO

BUEN PROYECTO

BUEN PROYECTO

CARO

MUY CARO MAL

PROYECTO

VENTAS POK MES

2

2

1

1

1er mes de venta

1

1

1

2

34

2.5 ESTUDIO POLITICO

Los cambios políticos que afectan al país, tales como puestos de elección popular -diputados,

senadores, asambleístas, asi como de Presidente de la Nación-, entre otros, no afectan en este

momento, la evaluación política de los proyectos de inversion que como el que se pretende llevar a cabo,

ya que estos no se rigen por personalidades sino por instituciones Es decir, el que tal o cual persona

quede como diputado o senador, no va a cambiar las leyes, reglamentos o normas que rigen a toda un

area delegacional o municipal, por lo que no se considera una amenaza

Por otro lado, los puestos de elección popular realmente importantes 'para este tipo de

inversiones, como el de Presidente de la Nación y Jefe de Gobierno, se renuevan cada 6 años, y

considerando que este proyecto no durara mas de 2 años, en el 2004 no habría ninguna elección ni local

ni federal que afecten las condiciones socioeconómicas ni políticas de la ciudad de Mexico o del país, de

tal forma que no podemos considerar esta circunstancia como un nesgo para la factibilidad del proyecto

Sin embargo, el pasado 7 de diciembre del 2000, el Jefe de Gobierno del Distrito Federal, Andres

Manuel Lopez Obrador, emitió el Bando Informativo No 2, referente al "Impulso del Crecimiento

Habitacional del Centro de la Ciudad de Mexico" En el, el Jefe de Gobierno restringe la construcción de

desarrollos urbanos en determinadas zonas de la capital del país, tal y como se menciona a continuación

"En mi carácter de Jefe de Gobierno del Distrito Federal hago saber

Que debe revertirse el crecimiento desordenado de la Ciudad (de Mexico)

Que es vital preservar el suelo de conservación del Distrito Federal impidiendo que la mancha

urbana siga creciendo hacia las zonas de recarga de mantos acuiferos y donde se produce la mayor

parte del oxigeno para la ciudad

Que en los últimos treinta años, las cuatro Delegaciones del centro, Cuauhtemoc, Benito Juarez,

Miguel Hidalgo y Venustiano Carranza, han disminuido su población en un millón doscientos mil

habitantes, en tanto que en las Delegaciones del sur y del Oriente la población ha crecido en forma

desproporcionada

Que en la ciudad de Mexico, existe escasa disponibilidad de agua y de redes de tuberías para

satisfacer las demandas del desarrollo inmobiliario

35

Por tales motivos, he decidido la aplicación de las siguientes políticas y lineamientos:

I.- Con fundamento en las Leyes, se restringirá el crecimiento de la mancha urbana hacia las

Delegaciones Alvaro Obregón, Coyoacán, Cuajimalpa de Morelos, Iztapalapa, Magdalena Coñtreras,

Milpa Alta, Tlahuac, Tlalpan y Xochimilco.

II.- En estas Delegaciones se restringirá la construcción de unidades habitacionales y desarrollos

comerciales que demanden un gran consumo de agua e infraestructura urbana en perjuicio de los

habitantes de la zona y de los intereses generales de la ciudad.

III.- Se promoverá el crecimiento poblacional hacia las Delegaciones Cuauhtemoc, Benito

Juárez, Miguel Hidalgo y Venustiano Carranza para aprovechar la infraestructura y servicios que

actualmente se encuentran sub-utilizados.

. . . V.- A partir del próximo 2 de enero, empezará a funcionar la Ventanilla Única para el ingreso

de solicitudes de uso del suelo específico y de factibilidad de servicios, en obras de impacto urbano y

ambiental, en el marco de las atribuciones que por ley le competen a cada una de las Secretarías del

Gobierno Central.

. . . Vil.- Esta Ventanilla expedirá, sin tanto trámite y en un término no mayor de 30 días hábiles,

un Certificado único que definirá, para conjuntos habitacionales menores de 200 viviendas, la factibilidad

de dotación de agua, servicios de drenaje y de desagüe pluvial, de vialidad, de impacto urbano, de

impacto ambiental y de uso del suelo."8

Así pues, de acuerdo a este Bando, se prohibe la construcción de desarrollos inmobiliarios en la

Delegación Alvaro Obregón, entre otras. Sin embargo, hemos consultado con el Arq. José Antonio Sadek

Kuri, consultor reconocido en el diseño, planeacíón y puesta en marcha de proyectos de inversión

inmobiliarios en la ciudad de México. El Arq. Kuri nos señala:

8 Obtenido de la direcci ó electr ósica http./Avwwdf qob.mx/;ef3rira/bandos/bandoQ2.htP~ii, correspondiente al Gobierno del Distrito Federal.

36

http://http./Avwwdf

"En teoría, es imposible que el gobierno te prohiba construir en zonas donde de acuerdo a los

planes y programas de usos del suelo, tu cumples con los requisitos. No existiría fundamento legal para

ello, ya que si tu cumples además con las condiciones'que la Ley de Desarrollo Urbano te señala, no

habría impedimento alguno.

Ahora bien, en la práctica, lo que hacen es que simplemente te dicen que no existen servicios

suficientes (agua, drenaje, luz, etc.), para mantener tu desarrollo inmobiliario, y por lo tanto, no te pueden

dar la factíbilidad de servicios y con ello la licencia de construcción. Además de esto, como bien lo dice el

bando en su artículo Vil, se trata de restringir ante todo, la construcción de desarrollos habitacionales

mayores de 200 viviendas, pero si tu demostraras que tu conjunto residencial es autosuficiente respecto a

agua y drenaje, o que por lo menos, vas a requerir una mínima parte de los servicios municipales, no

tendrían por que negarte la Ucencia.

El problema es que este trámite tarda de 1 a 2 meses, y habría que dar algunas gratificaciones

para que se nos otorgara, aunque finalmente es seguro que te den la licencia."

Así pues, con lo anterior se tendrían dos caminos:

1. Promover el trámite para la obtención de la licencia, el cual por los cauces legales

correctos, nos saldría favorable. Esto implicaría que se tuviera que considerar en el proyecto de

construcción (estudio técnico), el establecimiento de plantas potabilizadoras y/o de tratamiento, a

fin de facilitar la factibilidad de los servicios y con ello la licencia.

Esto también sería un valor agregado para el proceso de mercadotecnia.

2. Abandonar la idea de realizar cualquier desarrollo inmobiliario en las delegaciones con

crecimiento poblacional restringido según el Bando No. 2, como la que nos ocupa en el presente

ejemplo.

37

2.6 ESTUDIO CULTURAL

En cualquier estudio cultural que se desee realizar, para la evaluación de un proyecto de

inversión, se deben tomar en cuenta diversos factores, tales como:

• Tradiciones o creencias culturales arraigadas de la comunidad en la que se pretende desarrollar el

proyecto, y que pudieran verse afectadas por su puesta en marcha.

• Grupos étnicos que se encuentran establecidos en la zona, tales como pueblos indios plenamente

identificados.

En nuestro caso, por tratarse de una zona urbana, totalmente cosmopolita, no encontramos

ningún impedimento cultural que posibilite algún rechazo al proyecto que pretendemos realizar.

38

2.7 ESTUDIO TÉCNICO:

En un terreno con una superficie de 2,477.00 m2, y de acuerdo a los limitantes y beneficios que

nos ofrece el Programa de Desarrollo Urbano de la Delegación Alvaro Obregón, en donde nos especifica

que se debe cumplir con el requisito H/3/40, (uso del suelo es habitacional, se pueden construir hasta 3

niveles por vivienda y se debe dejar libre de construcción, el 40% de la superficie del terreno), la mejor

opción -de acuerdo a nuestros estudios de mercado y financiero- es construir 12 casas de 249 m2. en

tres niveles sobre un terreno privativo de 115 nf cada una, el cual consideramos que permite amplitud en

los espacios y confort de acuerdo a las expectativas del cliente, con base en las limitantes del terreno.

Con fundamento en la opinión de diversos constructores, pero especialmente en los estudios de

mercado y demográficos realizados y las características de los conjuntos habitacionales de la zona, se

llega a la conclusión de que las casas que se proyecten desarrollar deben considerarse para familias de 4

o 5 integrantes, es decir, con las siguientes áreas en espacio suficiente, máxima calidad y acorde con el

costo x m2 de construcción y precio por pagar:

• sala-comedor,

• cocina integral equipada,

• desayunador y alacena,

• baño de visitas,

• tres recámaras con baño cada una, la recámara principal con vestidor,

• cuarto de servicio con baño,

• área de lavado,

• dos cajones de estacionamiento,

• una bodega y,

• áreajardinada.

Además, como valor agregado, se construirá un estacionamiento para visitas, una caseta de

vigilancia del conjunto, así como un área jardinada común para fiestas y reuniones, que incluya baños y

cocineta (esto está demostrado ser un poderoso gancho para la venta de las casas), y la planta de

tratamiento ya comentada anteriormente.

Para clarificar lo anterior, al final de este estudio se anexa la propuesta del sembrado de la

construcción de las casas en el terreno ya comentado, así como un anteproyecto de su diseño. Por otro

lado, se anexa también como parte de los apéndices del trabajo, la Tabla de Superficies e Indivisos que

nos validará el % de áreas comunes aplicada a cada vivienda y que se emplea en el flujo de efectivo.

39

En resumen, el concepto a emplear será el de condominio horizontal con áreas verdes, y caseta

de acceso, cuyo costo totaJ será absorbido en parte mediante una aportación de los inversionistas y el

resto mediante la prevenía de las viviendas (ver estudio financiero).

Respecto a la construcción de la obra, es recomendable que se emplee el sistema constructivo

tradicional con cimentación y estructura de concreto y muros de tabique, debido a que da mayor

seguridad y confianza a los posibles clientes, aunque si se consigue realizar con algún otro sistema que

reduzca los costos sin que se pueda percibir un rechazo por parte de los posibles compradores se

analizará para su empleo; además, se da por un hecho que los acabados serán de primera calidad, los

cuales los deberán escoger los socios para la casa muestra, de acuerdo al costo máximo x nf de

construcción cotizado para este proyecto, el cual es de $3,500.00. Cada cliente tendría la libertad de

escoger sus propios acabados interiores, con la salvedad de que cualquier ampliación al costo

programado, será a su cargo.

Para este desarrollo se realizará en una primera etapa, el proyecto ejecutivo, para la realización

de trámites y la obtención de las licencias correspondientes y la ingeniería de detalle, consistente en los

programas de obra y estudios de tiempos y movimientos, y en una segunda etapa, la construcción formal

del proyecto, iniciando este con la construcción completa de una casa muestra y las cimentaciones de las

demás casas. Posteriormente se continuará con la obra negra del conjunto y la fachada del mismo.

Cabe mencionar que a partir del estudio de mercado y las experiencias de distintos

desarrolladores, se tiene comprobado que el éxito en la estrategia de ventas, está supeditada a varios

factores:

1. Un avance no menor del 60% de la obra en general.

2. La terminación total de la fachada del conjunto.

3. Las casas deben estar debidamente terminadas exteríormente, es decir, con ventanería,

puertas de acceso, pintura en fachadas, etc.

4. La vialidad del conjunto debe estar terminada en un 70%.

Por otro lado, y también con base en los estudios de mercado, se ha determinado que el

mercado-meta al que preferentemente debe ir dirigido este producto son las familias jóvenes (de 30 a 45

años).

40

Veamos las razones que sustentan esta decisión:

• Dichas familias poseen un departamento o casa que ya no satisface sus necesidades de

espacio.

• Están en proceso de formar una familia, por lo que necesitan un espacio individual e

independiente para cada miembro de la familia.

• Cuentan ya, con la suficiente solvencia económica para cambiar de hogar sin arriesgar su

patrimonio familiar, lo que no sucede con familias ya establecidas o con personas de la

tercera edad.

Se anexan cédulas de localización, tamaño, ingeniería básica, de detalle y tecnológica.

41

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2 8 ESTUDIO JURÍDICO.

Generalmente, cuando se decide crear una nueva empresa, la solicitud que la mayoría de la

población reclama, es el disminuir la carga legal y fiscal posible a fin de aumentar la utilidad neta de la

empresa Ahora bien, hasta el año pasado existían vanas alternativas para abrir un negocio, de tal forma

que constituía una ventaja hallar la alternativa mas adecuada para la reducción de la carga fiscal, sin

embargo, a partir de este año con la Reforma Fiscal, se ha determinado que no existen ventajas o

desventajas fiscales entre ios diferentes regímenes legales (personas físicas con actividades

empresariales, personas morales, etc), sino que todas las empresas presentaran su pago de impuestos

en forma mensual, con el mismo mecanismo de deducir y aplicar los impuestos, salvo la facilidad que

para los socios represente la creación de la empresa, que como ya se dijo en el capitulo 1, pudieran optar

por asociarse o emplear una empresa de alguno de los socios, ahorrando tiempo y dinero en la creación

de la empresa

Sin embargo, es por todos conocido que los clientes que se acercan ante una empresa inmobiliaria

desconfían de las mismas si se sabe que la empresa, esta constituida por una persona física con

actividades empresariales Por lo anterior, recomiendo que se constituya una Sociedad Anónima con

Capital Variable que respalde el proyecto con un nombre que sea acorde con la misión y vision de la

empresa

Otra modificación resultante de la Reforma Fiscal, es que a partir de este año, se requiere que los

representantes legales de las empresas estén dados de alta en el IMSS y que reciban un sueldo de las

mismas Dado que este desarrollo plantea un escenario donde el primer año registra perdidas,

consideramos que no es conveniente que se le asigne un sueldo a los socios del proyecto, si no que es

suficiente únicamente con cumplir con el pago mínimo de impuestos que sea posible realizar por este

concepto, dado que tos ingresos reales de los funcionarios serán al final del proyecto como parte de las

utilidades

Siguiendo esta linea, se propone generar contratos por la prestación de servicios profesionales

independientes, con el personal técnico y administrativo de la empresa encargados de este proyecto, a fin

de evitar la antigüedad de los empleados y con ello posibles complicaciones legales a futuro, ademas de

eludir el pago correspondiente a los derechos y prestaciones de ley a que serian acreedores en caso de

ser contratados por nomina (IMSS, INFONAVIT, etc)

47

Respecto al personal obrero, se realizarán subcontratos coñTlos^ masstos ge oljra, yi qlje cqn

base a los estudios y la experiencia propia, se concluye que esta es la mejor manera de evitar conflictos

con las autoridades y también se evita la contratación innecesaria de personal administrativo que se

encargue de la tramltología ante las distintas dependencias.

Respecto a los proveedores, se considera la formulación de contratos privados con aquéllos de

los que no se tenga ninguna referencia certera, mas sin embargo, con aquéllos que se pueda demostrar

tener probada honradez, no será necesario. Tampoco se ha visualizado la necesidad de solicitar fianzas

por buena calidad de los insumos suministrados, salvo en los casos que se consideren pertinentes.

En lo que se refiere a los compradores de las residencias, con ellos se emitirá un "Contrato de

compraventa", en el que estipularán las condiciones de la transacción realizada asi como los derechos y

obligaciones de ambas partes. Dicho contrato servirá de base para la formalización jurídica y notarial que

se sustenta en la escrituración de las casas.

En lo concerniente a la parte fiscal, se buscará la mejor forma para cumplir con los requisitos de

ley, pero siempre buscando reducir la carga fiscal. Para ello, se realizará conforme a la corrida financiera

un estado de resultados proforma para determinar el pago de impuestos resultante y en base a esto

establecer la utilidad neta del proyecto (ver apéndice del trabajo).

Por otro lado, y debido a que el costo del Impuesto al Valor Agregado es un costo para las casas

(no se agrega el I.V.A. al precio de venta, pero sí se paga en todo trabajo o suministro realizado), se

subcontratará toda la obra, por lo que todos los contratistas suministrarán e instalarán sus propios

materiales para eludir el pago del I.V.A. de acuerdo al artículo 21 del Reglamento del Impuesto al Valor

Agregado.

Respecto a la normatividad ecológica, desde la Licencia de Construcción se buscará cumplir con

este requisito de ley, ya que se descargarán las aguas negras a su desecho final previo tratamiento por

una planta ecológica, como ya se comentó previamente.

Finalmente, se contratará un despacho especializado y reconocido en el trámite de licencias y

uso del suelo, debido a que es sabido que se pueden presentar varias dificultades para el ciudadano

común que acude a realizar estos trámites ante las autoridades correspondientes, por lo que al contratar

a una empresa, se garantiza el éxito del trámite así como la reducción de costos y tiempos.

48

2.9 ESTUDIO ADMINISTRATIVO-

Misión

Desarrollar un esquema de inversion, diseño, _ edificación y comercialización de vivienda que

ofreciendo a la población de nivel medio alto la posibilidad de elevar su calidad de vida, genere utilidades

superiores a la tasa líder del mercado motivando a los socios a la creación y desarrollo de nuevos

proyectos de inversion

Vision

Estar posicionados a mediano plazo como una de las empresas líderes en la construcción de

vivienda de nivel medio alto en el Distrito Federal

Políticas

Entre las principales políticas de la empresa enfocadas al presente proyecto, mencionamos las

siguientes

S Durante el desarrollo del proyecto ejecutivo, se generara al mismo tiempo la cuantificacion de la obra

a efectos de poder presupuestarla lo antes posible

S La contratación de proveedores y subcontratistas se regira de acuerdo a la calidad, costo y tiempo de

entrega de los productos asi como de la forma y facilidades de pago, teniendo preferencia los

proveedores de los cuales se tengan antecedentes satisfactorios previos

S El pago a provedores y subcontratistas, se realizara preferentemente los viernes de cada semana en

las oficinas centrales contra la presentación de factura que ampara el pago, salvo excepciones que

asi lo ameriten previamente autorizadas por el Director del Proyecto, preferentemente mediante

traspaso electrónico, siendo la segunda opción el cheque cruzado o nominal, optándose por no

realizar pagos mediante efectivo, a efecto de evitar en la medida de lo posible la acción de la

delincuencia

S El cobro por la venta de las casas vendidas, se realizara mediante la expedición, por parte del cliente

potencial, de cheques cruzados o de caja a fin de asegurar su deposito a la cuenta, a cambio de ello,

la empresa constructora otorgara los recibos de pago fiscalmente aceptables En el caso de las

compraventas que se realicen mediante la empresa promotora de Bienes Raices, esta otorgara el

recibo al cliente, y la promotora depositara el cheque a la cuenta de la empresa constructora

S Los superintendentes de obra contaran a través del administrador de la misma, con una caja chica de

$ 10,000 00 para la compra de materiales y demás necesidades que se presenten durante el

desarrollo de los trabajos Dicho monto podra variar en proporción con los gastos y la frecuencia de

los reembolsos

49

S Las compensaciones y premios al personal técnico-administrativo se realizarán anualmente mediante

evaluaciones, según se señala en los procedimientos de la empresa.

s No existirá oficina central, sino únicamente la oficina de campo. Lo anterior para ahorrar costos

innecesarios, tales como pago de renta, personal administrativo, luz, teléfono, etc. En caso de

reuniones del consejo directivo, se podrá emplear o adaptar una oficina alterna o las instalaciones de

obra o de alguno de los socios del proyecto.

Normas

Las principales normas que esta empresa implementará son las siguientes:

s A efectos de reducir la carga fiscal y laboral a la empresa, se subcontratará la obra a fin de que las

obligaciones obrero-patronales recaigan sobre los subcontratistas, debiendo vigilar únicamente que

estos cumplan con las mismas, para este fin se les realizarán subcontratos de obra a efectos de

plasmar todos las obligaciones y aspectos técnicos, jurídicos y laborales a las que se someten ambas

partes, entre las que podemos mencionar: '

• La aceptación por parte de los subcontratistas que suministren insumos y lo coloquen ellos

mismos, es decir que proporcionen material y mano de obra (plomeros, electricistas, etc),

que se les pague un I.V.A. de 0% de acuerdo al Art. 28 del Reglamento del Impuesto al

Valor Agregado.

Q Todos los subcontratistas serán los responsables ante las distintas autoridades, del pago del

Seguro Social, y demás preceptos legales y fiscales que se deriven de los subcontratos

signados. Para verificar dicho cumplimiento, se presentarán los comprobantes de pago para

su archivo.

p La aceptación de un fondo de garantía del 5% del importe del contrato el cual será retenido

por la empresa constructora en cada pago que se realice. Este fondo permitirá que en caso

de algún incumplimiento por parte del sub-contratista de sus obligaciones patronales o por

encontrarse vicios ocultos a reparar, sea utilizado para el pago de las mismas. En caso de

que no se presentara ningún inconveniente en este sentido, al final de la obra les será

devuelto dicho fondo.

a La forma y período de pago de los cobros.

• El alcance del contrato: importe, tiempo, condiciones y vigencia del mismo, vías para la

rescisión administrativa o terminación anticipada del mismo, sometimientos legales, etc.

S Los daños directos y/o colaterales ocasionados a las viviendas o a las áreas comunes provocados

por vicios ocultos, serán cargados al subcontratista responsable, quien deberá pagar los trabajos de

reparación al 100%.

50

S No se procederá con los acabados finales de las casas vendidas hasta que los clientes hayan

pagado como enganche mínimo el 20% del valor de las mismas.

S Cualquier contingencia no considerada y que afectó al proyecto en forma sustancial, será puesta a

consideración de la dirección ejecutiva para su análisis y toma de decisiones.

PROCEDIMIENTOS:

Para todo lo anterior, se deberá contar con un Manual de Procedimientos que regule el

funcionamiento operativo del proyecto.

Entre otros procedimientos y pasos a seguir, podemos mencionar los siguientes, los cuales

podrán ser ampliados o modificados por la Dirección Ejecutiva del proyecto de acuerdo a las necesidades

propias y a las condiciones imperantes:

a En el momento que se considere oportuno, se realizará la compra en cantidad y calidad, del

equipo de computo y de oficina necesario de acuerdo y funciones y trabajo del personal

operativo. Si se requiere la compra de otro tipo de equipo o maquinaria se propondrá a la

Dirección Ejecutiva del Proyecto, justificando su adquisición.

o La elaboración de cheques, se realizará el jueves anterior a la fecha de pago, mediante la

solicitud escrita de los mismos con la firma del solicitante (Superintendentes) y la firma de

autorización del Gerente del Proyecto. Posteriormente y antes de finalizar el día, se

procederá a recabar las firmas autorizadas (tantas como los socios del proyecto acuerden

en el documento en el que protocolicen la creación de la empresa). Es importante

regularizar el procedimiento de este modo a fin de evitar pérdidas innecesarias de recursos.

o La formalización de las transacciones de compraventa de las viviendas se realizará por

escrito, mediante los contratos de compraventa en los cuales se manifestarán todas las

condiciones de la transacción, para posteriormente y de acuerdo a las leyes mercantiles,

protocolizar el acto ante un notario público que de fe de la escrituración de la propiedad

comercializada.

• Las modificaciones sustanciales al proyecto (costo, calidad, tiempo, arquitectura), serán

presentadas a la dirección ejecutiva del proyecto vía el gerente de la obra, señalando

además las razones y alternativas o soluciones al caso. En todo momento, se deberá contar

con la firma de autorización de cualquier modificación o cambio, por parte de los directores

ejecutivos.

a La autorización de vacaciones, permisos, faltas, etc., del personal técnico-administrativo se

hará medíante la solicitud escrita al Gerente de Obra, el cual decidirá su validez y

aceptación de acuerdo a las disposiciones legales vigentes y a su criterio.

51

• Del mismo modo, las compensaciones y premios al personal técnico-administrativo se

realizara evaluando su rendimiento y su desenvolvimiento en base a los resultados

obtenidos (ahorro de recursos, rapidez, capacidad de respuesta, éxito en la campaña de

ventas, liquidez, etc)

a El control del almacén sera mediante vales de salida y entrada en el que se plasmara la

cantidad, fecha, hora y tipo de material que salió o entro al almacén y la ubicación del lugar

exacto en el que van a ser utilizado Este vale tendrá tres funciones primordiales

¿ Evitar el robo de material que nos provoque aumento en el costo de la obra

4 Proveernos de una herramienta que nos permita un mejor control de los materiales que

son ocupado casa por casa y concepto por concepto, a efectos de llevar a cabo un

control preciso del costo casa x casa

4- Llevar a cabo un registro que compruebe el ingreso al almacén de los materiales a

efectos de respaldar el pago correspondiente

a Se llevara a cabo un control financiero del proyecto a efectos de comparar el desarrollo del

proyecto con el programa Esto se llevara a cabo semanalmente por el Administrador de

Obra mediante el control de los materiales salidos del almacén que puedan contabilizarse

que efectivamente se utilizaron en tal o cual casa y separarlos, a efecto de precisar el costo

que cada casa nos esta arrojando y si existen diferencias, determinar la razón de las

mismas En caso de materiales comunes (arena, grava, acero de refuerzo, combustible,

consumibles, etc), que por su naturaleza sea incalculable su consumo por casa, se

especificara un renglón especial para estos msumos

a Una vez aprobado el flujo de efectivo, se realizaran los programas de obra acordes con el

mismo a fin de garantizar el cumplimiento de lo plasmado en el documento origen

52

2.9.1 ANÁLISIS INTERNO

• Debilidades

Percibimos como principal debilidad, el riesgo de que algún inversionista decida abandonar el

proyecto, afectando el flujo de efectivo

Ademas, ser este el proyecto primogénito que hará conocer nuestras debilidades y fortalezas para

prever y evitar posibles eventualidades en los siguientes proyectos que se realicen

• Fortalezas

Se cuenta con la experiencia, capacidad y recursos para realizar este proyecto, bajo vanas

premisas tiempos de ejecución mínimos y bajo costo, lo cual nos permitirán ser competitivos en la rama

inmobiliaria, aunado a una estrategia diferente de mercado donde se perciba que lo mas importante es la

calidad de vida de nuestros clientes

2.9.2 ANÁLISIS EXTERNO:

• Riesgos

La baja inversion en la industria de la construcción como síntoma del ambiente de mcertidumbre y

la disminución en el flujo de créditos hipotecarios para adquisición de vivienda asi como las altas tasas de

ínteres que por estos conceptos cobran los bancos

En el caso del tipo de cambio, si este se moviera bruscamente tendría consecuencias similares al

de un incremento inflacionario poniendo en peligro la viabilidad del desarrollo del proyecto o de la venta

de las viviendas en el tiempo estipulado

• Oportunidades

La indecision de la competencia de nuevos proyectos en la zona que satisfagan las necesidades

de los clientes, convierte a este, en el momento oportuno para ofrecer nuestro producto

53

2.9.3 ESTRATEGIAS GENERALES

Como las grandes avenidas a seguir en esta empresa marcamos las estrategias mas importantes

para el buen desarrollo de este proyecto, y que darán como resultado nuestro camino a seguir

Sin menoscabo de las ya mencionadas principalmente en el estudio de mercado, las principales

estrategias a seguir son las siguientes

o Captar la mayor cantidad posible de recursos mediante la preventa a fin de evitar la inversion propia

y ademas, poder acelerar la construcción de la obra Esto se hará mediante el ofrecimiento de las

viviendas para su venta a una promotora inmobiliaria, quien se encargara de proporcionar la

publicidad necesaria a fin de promover el desarrollo a grandes grupos sociales

a La terminación de las viviendas estara en función de la venta de las mismas excepto la casa muestra

a Se diferirán los pagos a proveedores hasta 21 días, a fin de promover la revolvencia del dinero

a No se procederá con los acabados finales de las casas hasta que los clientes hayan pagado como

enganche mínimo el 20% del valor de las mismas

• Al inicio de la obra, se construirá al 100% una casa muestra que servirá al mismo tiempo como

caseta de ventas, mientras se continua con la construcción escalonada de la obra de acuerdo al

siguiente punto

i- Se construirá a la brevedad, la fachada del conjunto, ya que esta demostrado que el mayor éxito

en la estrategia de ventas, se presenta cuando se cumplen las siguientes condiciones tener la

fachada del conjunto terminada, una casa muestra y el 70% de la obra total ejecutada

¿ En caso de que no concuerde el programa de obra con la venta de las casas, se llevaran a cabo

reuniones entre la dirección ejecutiva, el gerente del proyecto y, en su caso, la empresa

inmobiliaria a fin de presentar un estudio de las condiciones que en ese momento motivaron la

desviación y las posibles soluciones para la ejecución exitosa del proyecto

a Respecto a la integración del equipo de trabajo técnico-administrativo para la realización de este

proyecto, se propone la contratación de personal que cumpla con el perfil adecuado para el puesto,

de acuerdo al siguiente organigrama funcional

54

DIRECCIÓN EJECUTIVA (SOCIOS DEL PROYECTO)

SUPERINTENDENTE DE FRENTE 1

GERENTE DE PROYECTO

SUPERINTENDENTE DE FRENTE II

EMPRESA DE BIENES RAICES

ADMINISTRADOR DE OBRA

Es de suponerse que este organigrama podra modificarse de acuerdo a las necesidades de la

obra Asimismo, y a efectos de cumplir con la primera etapa del proyecto, consistente en el proyecto

ejecutivo e ingeniería de detalle, se considera que únicamente con una persona técnica encargada de

cumplimentar la información requerida, se llegara a feliz termino esta etapa, siendo innecesaria la

participación formal del administrador de obra por la magnitud de las actividades que se realizan,

pudiendo ser cubierta su plaza con algún contador de medio tiempo o algún despacho que se encargue

de la parte contable a cambio de una iguala mensual acorde con la cantidad de trabajo

2.9.4 FUNCIONES y RESPONSABILIDADES DEL PERSONAL:

DIRECCIÓN EJECUTIVA DEL PROYECTO:

• Es la cupula empresarial del proyecto de inversion, esta constituida por los socios del mismo

a Su función sera el dar seguimiento a los ingresos y egresos y vigilar el rendimiento de su inversion, y

en caso de detectar una desviación respecto a lo planeado, tomar las decisiones preventivas

correspondientes

a Sera su obligación analizar las opciones de compra de las casas que ofrezcan los clientes, y

determinar su validez y viabilidad

a También sera responsable de calificar, en su caso, nuevas propuestas de inversion

a Por otro lado, serán los únicos con poder de firma de cheques y documentos oficiales con efecto

legal y fiscal, para este efecto, se deberá contar en cada documento, con la firma de al menos dos de

los socios, como ya se comento en paginas anteriores

55

FUNCIONES y RESPONSABILIDADES DEL PERSONAL TÉCNICO-ADMINISTRATIVO:

Para determinar las funciones y responsabilidades del personal a cargo de la ejecución directa

de los trabajos, se requiere realizar la descripción de los puestos. Esta herramienta nos permitirá conocer

las características principales de un puesto, es decir, el perfil del mismo, para obtener entre otras la

siguiente información:

¿v Realizar la contratación del personal más idóneo para ocupar dicho puesto,

& Realizar la evaluación del desempeño del mismo,

& analizar los sueldos y salarios,

^ las compensaciones que en su caso correspondan por el desempeño del mismo.

A continuación se presentan las descripciones de puesto correspondiente al principal personal

técnico y administrativo encargado de la planeación, ejecución y control del proyecto. Los conceptos en

ellas expuestos tienen el carácter de enunciativo mas no limitativo.

56

DESCRIPCIÓN DEL PUESTO

GERENTE DEL PROYECTO

Elaboro Reviso Autorizo

PROPOSITO:

DIMENSIONES:

Dirección Ejecutiva

Garantizar el cumplimiento del proyecto en el costo presupuestado, en el tiempo y la

calidad requerida, mediante el control de los recursos materiales tecnológicos y

humanos de la empresa.

ORGANIZACIONALES.

• SUBORDINADOS DIRECTOS:

. SUBORDINADOS INDIRECTOS:

1. Superintendentes de Frente

2. Administrador de Obra

1. Personal obrero en general.

2. Subcontratistas

ECONÓMICAS:

• SUELDO MENSUAL BRUTO: $ 28,000.00

NATURALEZA Y ALCANCE:

El Gerente de Proyecto reportará ante la Dirección Ejecutiva del proyecto, los

avances tanto en la ejecución del proyecto como en la venta y entrega de las casas

mediante la coordinación con la empresa de bienes raíces encargada de la

comercialización y venta de las viviendas.

57

RELACIONES:

EXTERNAS

• Dependencias gubernamentales de incidencia a la obra para la

obtención de permisos y autorizaciones

• Relaciones sindicales

• Con la empresa encargada de la comercialización de las

viviendas

INTERNAS

• Administrador de obra, para controlar los gastos y revisar y

autorizar los avances que se le proporcionen

• Superintendentes de frente, para coordinar y controlar los

trabajos, acciones, recursos, compra de msumos y reportes de

avance

RESPONSABILIDADES:

• Coordinar la elaboración del proyecto ejecutivo, modificaciones y

cuantificaciones del mismo

• Coordinar las acciones, decisiones, programación, planeacion y

ejecución de la obra, asi como el control de la misma

• Coordinar la labor de las distintas superintendencias de obra, a fin

de que los trabajos se desarrollen de acuerdo a lo planeado y con

la calidad requerida, y en caso contrario, tomar las decisiones

necesarias que reviertan las tendencias

• Firmar la Bitácora de Obra que para tal efecto se tenga entre las

autoridades, el Director Responsable de Obra y la empresa

constructora, anotando en ella todos los cambios, modificaciones,

y en general todo aspecto relevante que afecte o que incida sobre

el desarrollo de la obra

• Controlar administrativamente los trabajos de obra y de venta del

desarrollo, a fin de que en las juntas de coordinación que se

realicen tanto con la dirección del proyecto, como con el personal

técnico operativo, se cuente con la información precisa y

requerida para el seguimiento de la obra

58

• Garantizar la imagen de la empresa, respetando las políticas de

calidad, higiene y segundad

• Vigilar el cumplimiento de las normas de segundad e higiene

durante la ejecución de los trabajos de obra

• Autorizar estimaciones de destajistas

• Autorizar el pago a terceros en general, tanto a proveedores y

subcontratistas como los pagos administrativos

• Hacer tramites técnicos legales con dependencias locales y

municipales

• Vigilar que se mantiene el orden y limpieza en todo momento

dentro de la obra

• Resolver cualquier contingencia, conflicto, o cualquier aspecto

que impida o modifique en forma sustancial la ejecución normal

de los trabajos de obra

• Autorizar los cambios a las especificaciones de trabajo, que le

sean presentados por los superintendentes de frente

CONOCIMIENTOS:

• El Gerente del Proyecto deberá tener experiencia suficiente para

el tipo de obra, y los conocimientos técnicos necesarios

• Deberá contar con conocimientos de relaciones humanas,

liderazgo y toma de decisiones

• Tendrá conocimiento de los reglamentos, normas y

especificaciones inherentes al proyecto

INFORMACIÓN:

• ELABORA Autorización de pagos

• PROCESA Reportes de avances físicos

DECISIONES:

• Contratación y despido de personal tecmco-admimstrativo a su

cargo

• Permisos a sus subordinados

• Toma de decisiones que coadyuve a la empresa a la optimizacion

de los recursos sin menoscabo de la calidad y proyecto ofrecidos 59

CONOCIMIENTO DE MANEJO

DE EQUIPO EN GENERAL:

• Equipo de computo.

• Manejo de automóvil.

60


SUPERINTENDENTES DE FRENTE


Gerente de Proyecto Dirección Ejecutiva

PROPOSITO:

DIMENSIONES:

Ejecutar el proyecto en el costo presupuestado, en el tiempo y la calidad requerida,

mediante el control de los recursos materiales, tecnológicos y humanos de la

empresa

ORGANIZACIONALES

• SUBORDINADOS DIRECTOS

SUBORDINADOS INDIRECTOS

1 Auxiliares (en su caso)

2 Almacenista

3 Velador

4 Maestros de obra

5 Subcontratistas

1 Personal obrero en general

ECONÓMICAS

SUELDO MENSUAL BRUTO $ 12,000 00


El residente reportara al Gerente del Proyecto el avance y control de la obra y

coordinara los recursos técnicos, económicos y humanos con el area administrativa

61

RELACIONES:

• Proveedores para compras en sitio

• Destajistas para controlar su avance y calidad

• Dependencias gubernamentales de incidencia a la obra para la

obtención de permisos y autorizaciones

• Relaciones sindicales

• Administrador de obra, para controlar las mimstraciones y sus

comprobaciones, asi como para coordinar el pedimento y/o la

compra de los msumos

• Superintendente de obra (otros frentes de trabajo), para coordinar

y controlar los trabajos, acciones, recursos, compra de msumos y

reportes de avance

RESPONSABILIDADES:



• Llevar a cabo directamente la ejecución de la obra girando

instrucciones al personal obrero designado

• Garantizar el cumplimiento de los programas de obra, vigilando

rendimientos de personal, calidad y correcta utilización de los

recursos

• Garantizar la correcta operación del almacén (entradas, salidas,

existencias e inventario)

• Garantizar las normas de segundad e higiene de los destajistas y

subcontratistas

• Revisar estimaciones de destajistas

• Supervision, mantenimiento y renta de equipo relacionado al

proyecto, previa cotización que justifique su adquisición o renta

• Hacer tramites técnicos legales con dependencias locales y

municipales

EXTERNAS

INTERNAS

62

• Deberá comprobar fiscalmente todos sus gastos autorizados a

nombre de la empresa que le serán reembolsados mediante la

caja chica

• Deberá mantener el orden y limpieza en todo momento dentro de

la obra

• Deberá solicitar pagos de proveedores y contratistas mediante el

formato correspondiente

• Prever y/o informar cualquier contingencia conflicto, o cualquier

aspecto que impida o modifique en forma sustancial la ejecución

normal de los trabajos de obra

• No modificar las especificaciones de trabajo, salvo autorización

por escrito del gerente de obra

• No podra negociar con los recursos (materiales, mano de obra,

equipos y tecnología) de la obra

• Controlar la salida y entrada de materiales del almacén,

auxiliándose del almacenista y de medios de control que les sean

autorizados

• Coadyuvar a la elaboración del proyecto, modificaciones y

cuantificaciones del mismo

CONOCIMIENTOS-

• El superintendente de frente deberá tener experiencia suficiente

para el tipo de obra y los conocimientos técnicos necesarios

• Deberá contar con conocimientos de relaciones humanas y toma

de decisiones

• Tendrá conocimiento de los reglamentos, normas y

especificaciones inherentes al proyecto

INFORMACIÓN:

ELABORA

• Reporte semanal de avance de obra a la gerencia del proyecto

• Reporte de utilización de recursos económicos, materiales y

humanos

• Reporte de avance de destajistas

• Elaboración de destajos y solicitud de cheques 63

DECISIONES:

Compra de materiales e insumes en sitio, hasta por el monto de la

caja chica.

Contratación y despido de personal obrero a su cargo.

Permisos a sus subordinados.

Toma de decisiones que coadyuve a la empresa a la optimización

de los recursos sin menoscabo de la calidad ofrecida.



Equipo y programas computo acordes con el proyecto.

Manejo de automóvil.

Manejo de tránsito y nivel.

64


ADMINISTRADOR DE OBRA


Gerente de Proyecto Dirección Ejecutiva

PROPOSITO:

Controlar la ejecución del proyecto desde el punto de vista contable y fiscal,

mediante el manejo eficiente de los recursos materiales de la empresa,

DIMENSIONES:

ORGANIZACIONALES.

• SUBORDINADOS INDIRECTOS:

1. Almacenista.

ECONÓMICAS:

• SUELDO MENSUAL BRUTO: $10,000.00


El administrador de obra reportará al Gerente del Proyecto el avance y control

contable y fiscal de la obra y coordinará los recursos técnicos, económicos y

humanos con el área operativa (superintendentes de frente).

RELACIONES:

EXTERNAS:

• Proveedores para compras

• Clientes y proveedores para realizar el pago de sus facturas.

• Dependencias gubernamentales de incidencia contable y/o fiscal

sobre el proyecto.

65

INTERNAS

• Empresa de bienes raices encargada de la venta de las casas,

para coordinar la venta y la firma de documentos de compra

venta ante los notarios respectivos

• Superintendentes de obra para controlar el gasto de los recursos

que se utilicen

RESPONSABILIDADES:



• Controlar desde los puntos de vista contable y fiscal la ejecución

de la obra

• Deberá llevar a cabo los cálculos y pagos de impuestos federales

y locales que correspondan

• Sera el enlace entre las areas técnica y directiva del proyecto

para la solicitud, tramite y pago a acreedores

• Deberá estar al corriente de las obligaciones obrero-patronales

tanto de la empresa, como de los subcontratistas

• Sera responsable del buen uso y comprobación de la caja chica

de la obra

• Deberá emitir reporte donde se plasme el control administrativo

de los gastos del proyecto, asi como del costo casa x casa

• Coordinar la cobranza de las casas vendidas junto con la

empresa de bienes raices

• Prever y/o informar cualquier contingencia, conflicto, o cualquier

aspecto que amerite la atención del Gerente de Obra o de la

Dirección Ejecutiva del proyecto

• No podra negociar con los recursos (materiales, mano de obra,

equipos y tecnología) de la obra

CONOCIMIENTOS:

• El Administrador de Obra deberá tener experiencia suficiente para

el tipo de trabajo, y los conocimientos contables, legales y

administrativos necesarios

• Deberá contar con conocimientos de relaciones humanas 66

INFORMACIÓN:

ELABORA:

DECISIONES:



Reporte semanal de avance de obra a la gerencia del proyecto.

Estados contables y estados de resultados en forma mensual.

Declaraciones de impuestos ante las dependencias

gubernamentales, tanto parciales como anuales.

Elaboración y tramitación de pagos a terceros.

Toma de decisiones que coadyuve a la empresa a la optimización

de los recursos sin menoscabo de los resultados esperados en el

ámbito de su competencia.

Equipo de computo.

Paquetería contable y fiscal acorde con el proyecto.

Se anexan cédulas correspondientes.

67

2.10 ESTUDIO ECONÓMICO.

Las variables macroeconomicas que pudieran afectar al proyecto son fundamentalmente las sig

• Inflación - La que en caso de dispararse alteraría los costos de construcción y la capacidad adquisitiva

de los posibles compradores al obligar a modificar los precios de venta previstos

Es importante señalar que en el proyecto se tiene considerado una inflación no mayor al 0 50%

mensual, ya sea en los msumos de la construcción o en el índice de Precios al Consumidor En caso de

ser mayor, se incrementaran en la misma proporción ios precios de venta de las casas

• Incremento en las tasas de interés - Esto generaría altos costos de financiamiento para los clientes

que en un momento dado optaran por comprar mediante un crédito hipotecario

A este respecto, cabe aclarar dos puntos

1 - Actualmente se esta observando a nivel mundial y nacional, una caída pronunciada de las

tasas de ínteres que cobran los bancos, por lo que los créditos para la adquisición de vivienda nueva se

están reactivando al ser cada vez mas atractivo para los clientes potenciales las tasas de ínteres que

ofrecen cobrar los bancos por los prestamos, asi como por las condiciones que imponen

2- Se han roto los niveles bajos historíeos de la tasa de Cetes a nivel nacional, estando

actualmente a niveles de 6%9, lo cual aunado a que no se perciben riesgos senos que puedan dañar las

finanzas publicas, nos permite suponer que las tasas de ínteres seguirán a la baja, o que al menos, se

mantendrán en los niveles que actualmente se tienen

• Tipo de cambio -

Al igual que con las tasas de ínteres, no se percibe a corto ni mediano plazo una posible

devaluación del peso mayor al 5%10, sino únicamente las fluctuaciones derivadas de la libre flotación en

la actualmente se encuentra el dolar

En cuanto a las variables microeconomicas, oferta y demanda, por ser esta zona de alto

desarrollo de vivienda habitacional residencial, se considera que estas puedan ser afectadas por el

proyecto, por lo que este se pretende construir con algunas características que lo distingan de los demás,

tales como precio de venta, tipos de acabados, planes de pago, etc, en base al estudio de mercado

realizado

9 Fuente Banamex dirección electrónica htip "www bariafne> co-" mx de fecha 07 de jumo de 2002

10 Estudios Socioeconómicos y ' Proyecciones Económicas Idem 68

2.11 ESTUDIO AMBIENTAL:

Debido a la naturaleza del proyecto y apegados a la normatividad que marcan las autoridades

locales, (Reglamento de Construcción del Distrito Federal y la Ley de Desarrollo Urbano y su

Reglamento), no es requisito presentar un estudio de impacto ambiental. Sin embargo, basados en dos

principios:

• un afán de cooperar con la ecología y de no afectar los mantos acuíferos de la zona, ya que

consideramos que en el futuro también formaremos parte de esta comunidad,

• Apegarnos a las condiciones del terreno donde se propone la construcción de la presente

obra,

resumimos en tres, las grandes estrategias para atender de manera directa el desarrollo ecológico de

nuestro proyecto:

1. Porcentajes validados de áreas verdes con su respectivo sistema de riego con agua tratada.

2. Inclusión en el proyecto de materiales permeables para las zonas viales, tales como adocreto,

adopasto, etc.

3. Instalación de una planta de tratamiento y/o potabilizadora de aguas negras y grises para evitar la

contaminación de mantos freáticos en su descarga, la cual dotaría en un futuro cercano del 40%

del agua potable que consumirían los mismos habitantes del desarrollo.

Es así como planteamos una situación sustentable para el buen funcionamiento del conjunto

habitacional, ademas de formar parte como agentes de cambio para esta zona urbana.

69

2.12 ESTUDIO INSTITUCIONAL

Debido a la naturaleza del proyecto, no se prevé ningún apoyo gubernamental o institucional de

ningún género.

Hay que recordar que existen proyectos de inversión que involucran a los gobiernos ya sea

locales, estatales, federales o internacionales, debido a su contribución a la sociedad o la magnitud de su

alcance, es decir, cuando son proyectos intergubernamentales.

Asimismo, en otros proyectos de inversión intervienen instituciones ya sea de crédito, de

vigilancia o de aval de los desarrolladores del proyecto, como es el caso del Banco Interamericano de

Desarrollo (BID), Banco Mundial (BM), Banco de México (Banxico), UNESCO, ONU, etc.

70

2.13 ESTUDIO FINANCIERO

Antes de realizar el flujo de efectivo y los programas de obra, anexos al presente trabajo, cabe

aclarar ciertos antecedentes que nos permitirán entender mejor el estudio financiero:

1. Para realizar este proyecto, NO se requiere tener depositado en el banco ninguna cantidad

fija, ya que la inversión se irá aportando conforme se vaya utilizando, con lo cual, los

posibles socios podrán seguir disponiendo de su capital en la forma que mejor les convenga

evitando asi que pudieran invertirlo en otros proyectos de inversión.

2. Por la misma razón, el dinero generará mayores rendimientos por que se irá colocando a lo

largo del tiempo conforme se necesite.

3. La cantidad mensual a aportar se introduce en cada periodo de tal forma que cubra el costo

correspondiente a ese mes. En el caso de que existan ingresos por ventas, el monto a

aportar se calcula de la diferencia entre los egresos y los ingresos del mismo periodo, hasta

que finalmente en vez de tener que aportar, se devuelvan las aportaciones realizadas. Una

vez que se han devuelto todas las aportaciones, las cantidades resultantes son las utilidades

brutas del proyecto, cuyo porcentaje respecto a la aportación efectuada se calcula

tradicionalmente de acuerdo al siguiente punto.

4. La rentabilidad mensual que se calcula mediante formula en la corrida financiera empleando

el método del tanteo se puede lograr en pocos segundos, al introducir el porcentaje de

utilidad mensual que multiplicada por las aportaciones nos arrojarían el monto registrado

como utilidad bruta. En este caso, se trata de que 5.61% mensual sobre las aportaciones a

través del tiempo de desarrollo del proyecto (24 meses), nos darán al final una utilidad

aproximada de $8'814,000.00

5. Se acuerda con el propietario del terreno, que la compra del mismo se amortice entre los

primeros 3 meses del proyecto. Ahora bien, si una vez establecidas las bases de

participación entre los socios, se pudiese lograr que se amortice en un mayor tiempo,

mayores utilidades se generarán al final.

6. Se tienen los estudios de mercado y los conocimientos necesarios que nos indican que un

proyecto de estas condiciones se concluye en un periodo máximo de 24 meses, por lo que

ese será el tiempo que se utilizará para su programación.

7. Del mismo modo, se ha detectado que el período de ventas comienza al mes 13, una vez

que el desarrollo inmobiliario cumple con ciertos requisitos (ver estudio de mercado).

8. Los precios por m2 de construcción y de venta, se obtuvieron del estudio de mercado

realizado (ver estudio correspondiente), siempre observando que los mismos sean

71

retribuyentes y competitivos para evitar que nos salgamos de mercado y se incumpla el plan

de ventas.

9. Los parámetros de incidencia de la construcción, también se obtuvieron a través de otros

desarrollos similares, siempre con el interés de ser competitivos y de tal forma que

constituya un atractivo para los socios. Cabe aclarar que el posible costo por reparaciones o

vicios ocultos imputable a la constructora, está incluido en los factores de incidencia ya

mencionados.

10. El precio de venta deberá ser indexado al incremento del costo del proyecto mes con mes,

por lo que dichos factores no se consideraron en la corrida financiera, de acuerdo a lo ya

señalado en páginas anteriores.

11. El precio de los diversos trámites a realizar se obtuvo a través de la dirección electrónica

mencionada anteriormente, del Gobierno del Distrito Federal.

12. Los costos de Supervisión y Administración incluyen los costos de pago de personal

operativo, papelería, compra de equipo de oficina, etc.

13. Los costos por la elaboración de'l proyecto ejecutivo y gestorías en general, y todo lo

inherente al mismo, se obtuvo de un sondeo realizado entre especialistas de cada rama.

14. Los gastos preliminares se refieren a la contratación de topógrafos y personal diverso

necesario para la preparación previa de terreno para la ejecución de la obra, así como el

pago correspondiente al sindicato.

15. Por último, es necesario señalar que existen ciertos parámetros que conducen a prever un

resultado positivo en nuestro análisis financiero:

• De acuerdo a diversos inversionistas, se ha logrado determinar que la incidencia

del terreno sobre el costo total del proyecto no debe ser mayor al 15%, ya que es

muy probable que en caso contrario, nuestra utilidad real no sea tan redituable

como la utilidad esperada.

• El pago de las viviendas se realizará mediante 3 pagos que nos garantizarán el

flujo de efectivo libre de aportaciones de capital a la brevedad posible.

• La devolución de las aportaciones a los socios se realizará conforme lo estipulan

las leyes hacendarías, mientras que el reparto de los dividendos ya sea mediante el

correspondiente pago de impuestos, o bien, mediante la disminución de los avalúos

de las casas para que en su venta, se reduzca el monto gravable por la venta de

las casas, o bien mediante la compra de activos, que aminoran la carga fiscal.

Ahora bien, si al calcular el estado financiero proforma se determinara que existe

pérdida fiscal al final del proyecto, no se tendría que pagar impuestos de ningún

tipo por el reparto de la utilidad entre los accionistas.

72

• Se prevé que antes de terminar este desarrollo se está realizando la planeación de

otro proyecto de inversión a fin de destinar parte de los costos indirectos y de los

ingresos obtenidos por venta, hacia otro proyecto de inversión, tal forma que al

igual que se reducen costos, nos permite disminuir la carga fiscal. Lo anterior se

observa en los costos de sueldos en la corrida financiera (Supervisión y

administración), que en los últimos meses del proyecto prevé una reducción ya que

la misma disminución de la carga de trabajo nos lo indica.

• Se comprueba a través del Valor Presente Neto los resultados obtenidos, lo cual se

puede observar en el apéndice del presente trabajo. Para esto partimos de la base

de una Tasa de Rendimiento Mínima Esperada del 70% anual la cual consideramos

atractiva bajo las actuales condiciones de mercado.

• En el mismo apéndice se puede encontrar el cálculo de la Tasa Interna de

Rendimiento, la cual representa el máximo porcentaje de utilidad que el proyecto

ofrece.

• Por último y en el mismo apéndice, relacionamos las cédulas de presupuesto con la

corrida financiera, de tal forma que se comprenda como se obtuvieron los costos

generales del proyecto y como se relacionan entre sí-

73

Ill E V A L U A C I Ó N

3.1 SOCIAL

Después de haber realizado todo los estudios necesarios para dar nuestras conclusiones del estudio

social, hagamos antes un resumen de los estudios y resultados obtenidos

1 - Después de conocer la composición de la organización social del Distrito Federal, y mas

específicamente de la zona, realizamos una sene de entrevistas a los principales actores vecinales que

pudieran en un momento dado interferir con el desarrollo del proyecto estudiado

De dichas entrevistas, se desprende que no existe ningún impedimento vecinal para la realización de una

obra similar a la planteada, siempre y cuando, de acuerdo al Coordinador del Comité Vecinal de la zona,

dicho proyecto incluya ciertas características que permitan la mínima afectación los servicios municipales

(agua, luz, drenaje, etc), asi como la fisonomía general de la zona

2 - Se realizaron algunos estudios demográficos, para conocer como se encuentra en algunos rubros

demográficos la delegación Alvaro Obregon, desprendiendo que aunque aparentemente en algunos

casos no es la mejor zona del D F para desarrollar actualmente algún proyecto habitacional como el

aquí presentado, en términos generales si cuenta con características propias que la distinguen del resto,

haciendo de esta zona del valle de Mexico, un lugar idóneo para la construcción de un proyecto de

inversion como este

3 - Con esta información, se realizo un estudio del entorno urbano de la zona aledaña al sitio formal del

proyecto, encontrando que existe una gran variedad de alternativas para los vecinos de la zona en vanos

rubros tales como vías y medios de comunicación, lugares de recreación y entretenimiento, hospitales,

centros educativos, comercios, etc, con lo cual esta zona se reafirma como un lugar estratégico para el

desarrollo de proyectos de inversion inmobiliarios

Con base en todo lo anterior, concluimos que el desarrollo que se pretende llevar a cabo en la Av Toluca

839, Col Olivar de los Padres, cuenta con el aval social para su ejecución

74

3.2 POLÍTICA

Hemos conocido a través del estudio político realizado, la trascendencia de las decisiones que

toman nuestros gobernantes. En este caso, el Jefe del Gobierno del Distrito Federal ha establecido a

través del Bando No. 2, la autorización para la construcción de vivienda plurífamiliar únicamente en las

Delegaciones Cuauhtemoc, Benito Juárez, Venustiano Carranza y Miguel Hidalgo, por lo que

aparentemente sería imposible que se permitiera desarrollar algún proyecto de inversión de esta

naturaleza en las demás delegaciones políticas del Distrito Federal.

Sin embargo, y de acuerdo a la opinión de un experto en la tramitación de licencias de

construcción, si es factible la autorización de las licencias, (inclusive el mismo se compromete a lograrlo),

siempre y cuando se especifique que se proveerá al desarrollo habitacional de un equipamiento tal que

permita que se regeneren las aguas residuales negras y jabonosas, de tal forma que se recicle el agua y

se reutilice una gran cantidad de dicha agua en el consumo de jardines y muebles de baño, para que asi

de esta manera, se requiera el mínimo consumo de agua de la toma municipal.

Aunque este trámite tarda un par de meses, sabemos de antemano que la respuesta será

positiva, por lo que en ese período se puede proseguir con otros trámites como el régimen de

condominio, la cuantificación de la obra y la planeación formal de la misma.

De esta forma, se demuestra que existen posibilidades reales para desarrollar este proyecto de

inversión sin que políticamente se perciba un riesgo real, por lo que en este sentido, es factible su puesta

en marcha.

75

3.3 ECONÓMICA

Debido a sus características propias, el presente proyecto no se vería afectado (de acuerdo a las

previsiones de los analistas económicos) por las condiciones macroeconómicas del país.

Por otro lado, las variables microeconómicas (oferta y demanda) sí serán afectadas por este

proyecto, debido a que en la zona donde se pretende desarrollar existen otros proyectos similares que

nos obligan a ofrecer un producto de mejor calidad, mejor diseño y flexibilidad en acabados y con

atractivos precios y planes de financiamiento, que permita un mayor acercamiento para con los posibles

clientes compradores de tal forma que la velocidad de venta se acelere reduciendo así la capitalización

de la obra, pretendiendo que nuestro proyecto se convierta por todas estas características, en un

producto líder en el perímetro de su desarrollo.

Así pues desde este punto de vista, el presente proyecto es altamente factible.

76

3.4 FINANCIERA •«* . * I O

' s L I o T F r ^---Aá Como pudimos observar en la corrida financiera y de acuerdo a los métodos tradicíonares*de

cálculo, la rentabilidad bruta del presente proyecto aparentemente es de 270%. Sin embargo, al realizar

el cálculo mediante el Valor Presente Neto, obtuvimos que realmente la Tasa Interna de Rendimiento del

proyecto es de 148.64 %, es decir, cualquier tasa de interés que se pretenda obtener por debajo de esta

cantidad podrá ser posible. En nuestro caso, consideramos una Tasa de Rendimiento Mínimo Esperado

{TREMA) del 70%, la cual está muy por abajo aún de lo que el proyecto ofrece.

Ahora bien, la Tasa Interna de Rendimiento dada su magnitud, nos permite soportar una caída

del 50% (la cual por si misma es altísima), por lo que se podría incluso obtener una rentabilidad del

proyecto del 74%, la cual es considerablemente superior a las tasas de interés bancarias y bursátiles que

a futuro se tienen proyectadas, valuadas en no más del 9%11, y las cuales de acuerdo a analistas

bancarios no se perciben indicios de que pudieran aumentar a corto o mediano plazo.

Además, el período de recuperación de la inversión es relativamente corto: 7 meses, comparado

con el período de aportación -14 meses-, lo que permite que rápidamente se pueda rescatar lo invertido y

se pueda destinar a otros proyectos de inversión como este.

Es importante establecer que si el ritmo de ventas se acelera, es posible reducir

considerablemente el monto de la inversión, aumentando con esto el margen de utilidad. Por otro lado, el

hecho de que la inversión se requiera conforme se necesite, permite una gran flexibilidad en cuanto a

otros proyectos que los socios del proyecto deseen llevar a cabo individual o colectivamente sin

menoscabo del presente.

Asimismo, es muy necesario mencionar, que el hecho de que la aportación de capital se realice

en forma escalonada a través del tiempo, nos permite obtener la rentabilidad mencionada lo cual

comparado con otros proyectos de inversión, lo convierte en un desarrollo bastante atractivo.

Finalmente, es conveniente señalar que de acuerdo a los estados financieros proforma

analizados, nuestra pérdida fiscal acumulada del año 2003 rebasa nuestro resultado del ejercicio del

2004, por lo que la utilidad bruta del proyecto, es decir $8'814,327.91, no pagará impuestos.

Fuente Banamex Idem ai anterior 77

Por otro lado, el cálculo tradicional para obtener la Tasa de Rendimiento del Proyecto no siempre

es confiable, como ya se demostró. Es necesario, siempre que el modelo lo permita, obtener y/o verificar

los datos que arrojan las tablas y procesos de cálculo, mediante un procedimiento eficaz, -en este caso

se utilizó el Valor Presente Neto-, a fin de evitar diferencias entre la información que se genera y se

procesa, antes de tomar la decisión de invertir en un proyecto, ya que esta puede ser la diferencia entre el

fracaso o el éxito del mismo.

Por todo lo anterior, se concluye que este proyecto es altamente confiable y redituable desde el

punto de vista financiero, llegando incluso a ofrecer un rendimiento muy superior a lo planteado.

78

C O N C L U S I O N E S

Evaluar un proyecto de inversión, es una tarea que requiere de mucho análisis y que raramente

se lleva a cabo en forma total. Es por eso que muchos proyectos, sea cual sea su naturaleza, han

fracasado debido a que en su oportunidad, no se evaluaron desde todos los ámbitos posibles.

Así pues, hemos visto proyectos inmobiliarios que han fracasado por que no se consideró por

ejemplo, la evaluación social de los mismos, tal es el caso aquí en el Distrito Federal, de los proyectos en

zonas como los tiraderos de Tlamanaya, en Alvaro Obregón, o las Torres de Aragón de la Constructora

Demet, S. A. de C, V., a la cual los vecinos se han opuesto tajantemente ya que sienten que no fueron

tomados en cuenta para la elaboración de los proyectos, los cuales a su parecer, afectan y agreden su

entorno urbano.

Por otro lado, existen proyectos que politicamente se ven truncados debido a que no se

profundizó en la posible incidencia que desde este punto de vista pudieran tener las decisiones

gubernamentales, como en el caso del Bando No. 2 que como ya se mencionó, restringe la construcción

de vivienda a únicamente 4 delegaciones del centro del Distrito Federal. Desde esta óptica, no sería

increíble pensar en un proyecto al que se le destinaran recursos para su preparación, para que al

momento de su autorización nos diéramos cuenta que no se previo el impacto político que pudiera

representar el conocer hasta ese momento que no es posible desarrollarlo debido a que no cumple con

los requisitos planteados en el ya mencionado Bando.

Así pues, de igual forma podríamos tomar ejemplos de proyectos que no han llegado a buen

término debido a que no se analizaron todos los factores que aquí hemos planteado.

Esto demuestra, como se planteó desde un inicio, que en la mayoría de los proyectos de

inversión no se llevan a cabo los estudios y análisis necesarios que complementen la información, de tal

forma que aunque existe siempre un riesgo, por mínimo que este sea, sí omitimos el análisis de alguno de

ellos, la probabilidad del fracaso aumenta considerablemente, haciendo que nuestro proyecto se vea en

grave riesgo de truncarse o de no ser tan atractivo como desde un inicio se hubiera presentado.

De este modo, como se pudo apreciar, este trabajo constituye por si mismo, una guia que

cualquier inversionista inteligente debería seguir en caso de querer llevar a cabo un proyecto de inversion

inmobiliario Incluso, este modelo puede ser ampliado a otros ámbitos de inversion que requieran un

análisis de costo-beneficio o que impliquen un entorno social, político, cultural o de cualquier otro que

pueda afectar en buena proporción su puesta en marcha

Es por todo esto, que concluimos que hemos comprobado que la propuesta de inversion del

proyecto ubicado en Av Toluca 839, Col Olivar de los Padres, en la ciudad de Mexico, consistente en la

construcción de 12 viviendas de 249 nf de construcción, sobre un terreno de 2,477 nf y una inversion

total de $18'521,36528 de los cuales $12'425,000 00 serán aportados por los socios del proyecto y el

resto provendrán de los ingresos por ventas, obtendrá un rendimiento bruto anual del 67 32%, y que

ademas, con base a los diferentes estudios que se han presentado, se puede garantizar el éxito de su

desarrollo ya que se ha demostrado que el presente proyecto es viable desde cualquier punto de vista

Finalmente, recomendamos ampliar este trabajo, hacia otras lineas de investigación, como

pueden ser otros proyectos de inversion, otros esquemas de financiamiento, modificar los tiempos de

ejecución, la adaptación a proyectos de cualquier índole en otra localidad, etc de tal forma que este

trabajo sirva tan solo como punta de lanza hacia la planificación total y permanente de los proyectos de

inversion de la construcción, y por que no, de otra naturaleza, que se realicen en Mexico

B I B L I O G R A F Í A

OBRAS CONSULTADAS

ACHOUR, Dominique Dr Bienes Raices Editorial Limusa, Mexico 1997

INFANTE VILLAREAL, Arturo Evaluación Financiera de Proyectos de Inversión Editorial Diana,

Mexico, 1992

MARTIN, Charles C Administración de Proyectos Como Hacerla Operante Editorial Diana

TESIS RELACIONADAS CON EL TEMA

ERLICH GARCIA, Adriana y MONZÓN RODRIGUEZ, Dulce Ma Proyecto de Inversion de la

Construcción de un Conjunto Habitacional en la Zona de Ecatepec, Estado de Mexico Facultad de

Economía, UNAM 1998 129 pp

MORALES LEVER, Roberto Luis Modelo de Análisis de Proyectos Inmobiliarios Caso Practico

Nave Industrial Facultad de Arquitectura, UNAM 2000 54 pp

VALENZUELA PATINO, Adriana Manual Practico Para La Evaluación Económico-Financiera De

Proyectos De Inversion Facultad de Economía, UNAM 1998,115 pp

ENTREVISTAS CON DISTINTAS PERSONALIDADES

Arq Jorge H Izuneta Herrera, Socio Director de Master Works Associates, S A de C V

Arq José Ignacio Huesca de la Peza, Director General de Corporación Falcon S A de C V

Dr Carlos Welti Chames, Investigador del Instituto de Investigaciones Sociales de la UNAM

Ing Alfredo Vazquez Salvatierra, Gerente de Mercadotecma de Sare Bienes Raices, S A

Sra Alejandra Ramírez García, Líder de Proyectos de Baita Promoción, S A de C V

Entrevistas con principales actores sociales de la zona (jefe de comité vecinal, líderes de pandillas)

OTRAS FUENTES

Dirección electrónica correspondiente al Gobierno del Distrito Federal r tp ; iw Ad f got - *

Dirección electrónica correspondiente al INEGI httc /<www ireqi gr b mx

Dirección Electrónica de Guia ROJI www guiaroi» co- mx

Dirección electrónica de Banamex www banamex com r 'X

81

A P É N D I C E S

82

• Apéndice A.- Tabla de Superficies e Indivisos.

• Apéndice B.- Flujo de Efectivo (Corrida Financiera).

• Apéndice C- Cálculo del VPN de la Inversión

Considerando la TREMA.

• Apéndice D.- Cálculo del VPN del Proyecto Considerando

la TREMA.

• Apéndice E.- Cálculo del VPN de la Inversión

Considerando la TIR.

• Apéndice F.- Cálculo del VPN del Proyecto Considerando

la TIR.

• Apéndice G.- Cálculo del VPN de la Inversión

Considerando la Rentabilidad del Proyecto según la Corrida

Financiera.

• Apéndice H.- Balance General y Estado de Resultados

Proforma del Ejercicio 2003.

• Apéndice I.- Balance General y Estado de Resultados

Proforma del Ejercicio 2004.

• Apéndice J.- Cédulas de Presupuesto.

TABLA DE SUPERF^CiES E INDIVISOS

SUPERFICIE DEL TERRENO

CASAS

Desplante

Jardín

AREAS COMUNES

Caseta Acceso

Banquetas

Vialidad

Estacionamiento

Jardin Común

RESUMEN:

12 CASAS =

A. COMUNES =

= 21x117,96

-12.45x7.40

= 3.05 x 7.40

= 2 (3.60 x 6.80)

- 2 (82 x 0.70)

= 6.0x93

= 6,00x21

= 21x12.05

114.70x12

1,100.81

2,477.16

Area (m2)

92.13

22.57

114.70

48.96

114.80

558.00

126.00

253.05

1,100.81

1,376.40

1,100,81

2,477.21

% AREA COMÚN (INDIVISO) APLICADO A CADA CASA:

Area Común =

No. de casas =

1,100.81 nf

12.00

=

=

1,100.81

12.00

91.7342

1,100.81

m2

% Sup. Total

3.7192%

0.9111%

4.6303%

1.9765%

4.6343%

22.5258%

5.0865%

10.2153%

44.4384%

55.5636%

44.4384%

100.00%

91.7342 m2

8.3333%

8¿

'S Cot Olwnrds osPadms

CORRIDA FINANCIERA

JSSimiSmSm&m

12C«M« c(249mi de conrtr

No DE CASAS

M2C0NEr̂ CA8A CMNDIUSOS

M2 CONST fCABASKHDlVISOS

No DE PISOS

m TOTAL VWENDA (INCL A-COMUW

M7m M

" "•I'Sf6*8*8 msa a mil u

COSTO TERRBIO

COSÍO OSRAMV

CÚSTO OBRA GST

COSTO OBRA PROM

PRECIO VENTA

PRGCIO « U T A i ~

MUM m imso M2

3JMB0 m

9,7MJM Mi

[CASA

P R a YDEMOL

;fMENr«DION

ESTRUCTURA

« . f f f t iERIA

PfíEfS COMUNES

« / W O O S INTER

EQUIPAMIENTO

009 MJNEAMIBÍTO

No OFICIAL

ÍGCOH

s m UCENCIAS

1800 MLDEFRENTE

3800 PW30TOTA.

337300 PRÍMEROS50M2

6700 MSEKCEDBITE

•RECIO D B . TERRBIO

WCmENOADELTERRENO

SOBRE B . PROVECTO

INICIA INGRESOS PORVENTAS

SOUCITAOO

A OFRECER

TEÓRICO

REAL

TOTAL

3,mmm

t mm*

í

PORM2

mm vurn

51400 21704339 46 347 H

40 000 «i

2(B00QCW

305049294

23339922

34010668

56684431

24&411436

362780357

170053292

1547087234

13521,36628

27,33569319

891432731

Cálculo del VPN de la Inversión Considerando la TREMA

No.de meses

Aportación o devolución

mensual

Tasa de Interés

Mensual V. P. N.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

-$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

1,485,000 00 1,540,000 00 2,025,000 00

295,000 00 510,000 00 810,000 00 955,000 00 590,000 00 675,000 00 665,000 00 760,000 00 850,000 00 625,000 00 640,000 00 200,000 00 290,000 00 515,000 00

2,625,000 00 3,855,000 00 4,610,000 00 4,181,283 43 2,794,032 66 1,081,987 22 1,086,987 22

2 24% 2 24% 2 24% 2 24% 2 24% 2 24% 2 24% 2 24% 2 24% 2 24% 2 24% 2 24% 2 24% 2 24% 2 24% 2 24% 2 24% 2 24% 2 24% 2 24% 2 24% 2 24% 2 24% 2 24%

-$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

1,485,000 00 1,506,259 78 1,937,239 63

276,032 04 466,752 67 725,071 47 836,138 70 505,249 77 565,375 58 544,796 21 608,983 02 666,177 06 479,10414 479,853 92 146,668 96 208,010 56 361,304 84

1,801,254 23 2,587,314 65 3,026,251 03 2,684,681 63 1,754,663 41

664,605 04 653,047 99

$ 8,814,290.52 $ 2,805,768.34

* A partir de este mes, se considera también la utilidad del proyecto

CONCLUSION: La Tasa de Rendimiento Mínima Esperada (TREMA) del Proyecto del 70%, cumple con tener un V P N Positivo, por lo que financieramente si es factible

http://No.de

Cálculo del VPN del Proyecto Considerando TREMA del 70%

No. del

mes Ingresos Netos

Mensuales *

Tasa de interés

mensual V.P.N.

fpo-del

mes Egresos Mensuales

Tasa de

bíteres V.P.N.

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

S

S

$ S

S

S

s $ s s s s

455 594 89

455 594 89

1 138 987 22

1 138 987 22

1 138 987 22

3 416 96165

4 555 948 87

5 239 34119

4 555 948 87

2 961 366 76

1 138 987 22

1 138 987 22

2 24%

2 24%

2 24%

2 24%

2 24%

2 24%

2 24%

2 24%

2 24%

2 24%

2 24%

2 24%

224%

224%

2 24%

2 24%

2 24%

2 24%

224%

2 24%

2 24%

2 24%

2 24%

2 24%

S

S

S

s s $ $ s s s s s $ s s s s s s s $ s s s

-

349 243 84

34159217

835 270 37

816 970 24

799 071 05

2 344 692 05

3 057 76219

3 439 384 31

2 925 243 51

1 859 749 89

699 617 00

684 288 92

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

-$ -$ -$ -$ -S

•s •$ •$ -$ -$ -s -s -$ -s -$ -$ -$ -$ -$ -s -s -$ -$ -s

1 481 553 70

1541039 70

2,027 38572

295553 29

507,291 02

809 723 83

957 67054

588 520 86

672 547 51

668 547 51

758 242 59

849 937 68

1 082 477 54

1094 814 43

935766 46

85173982

624 002 09

789 386 94

703 360 30

630 804 22

374 665 44

167 33411

57 000 00

52 000 00

224%

2 24%

2 24%

2 24%

224%

2 24%

2 24%

2 24%

2 24%

2 24%

2 24%

2 24%

2 24%

2 24%

2 24%

2 24%

224%

2 24%

2 24%

2 24%

2 24%

2 24%

224%

2 24%

$ -S

•S

-S

-s -s -$ -s -S

-$ -S

-s s -$ -s s s •$ -s -s $ s s -s

1 481 553 70

1 507 276 70

1 939 521 96

276 549 76

464 273 41

724 824 25

838 476 86

503 98310

563 321 39

547 702 48

607 574 82

666128 23

829 791 16

820 860 92

686 239 49

610 934 06

437 776 65

541 671 07

472 065 99

414 093 69

240 56188

105 086 47

35 01195

31 240 93

-$ 18,521,365.28 (i) -$ 15,346,520.93 $ 27,335,693.19 (2) $ 18,152,885.54

V P N ( 2 ) ( 1 )= $ 2,806,364.62

* Se refiere a los ingresos recibidos descontando la comisión por ventas

CONCLUSION

La Tasa de Rendimiento Mínima Esperada (TREMA) del Proyecto del 70% cumple con tener un V P N Positivo por lo que financieramente si es factble

y

87

Cálculo del VPN de la Inversión Considerando la TIR

NQ.de mes»

Aportación o devolución

mensual

Tasa de Interés Mensual

V. P. N.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

21 22 23 24

-$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ $ $ $ $ $ $

$ $ $ $

1,485,000.00 1,540,000.00 2,025,000.00

295,000.00 510,000.00 810,000.00 955,000.00 590,000.00 675,000.00 665,000.00 760,000.00 850.000.00 625,000.00 640,000.00 200,000.00 290,000.00 515,000.00

2,625,000.00 3,855,000.00 4,610,000.00

4,181,283.43

2,794,032.66 1,081,987.22 1,086,987.22

3.868% 3.868% 3.868% 3.868% 3.868% 3.868% 3.868% 3.868% 3.868% 3.868% 3.868% 3.868% 3.868% 3.868% 3.868% 3.868% 3.868% 3.868% 3.868% 3.868%

3.868%

3.868% 3.868% 3.868%

-$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ $ $ $ $ $ $

$ $ $ $

1,485,000.00 1,482,651.06 1,876,987.97

263,255.05 438,170.46 670,002.11 760,523.71 452,355.24 498,252.65 472,591.30 519,991.09 559,911.60 396,368.18 390,766.18 117,566.94 164,123.76 280,607.27

1,377,016.77 1,946,939.86 2,241,544.21

1,957,375.83

1,259,256.85 469,486.60 454,091.89

$ 8,814,290.52 $ 1,183.39

* A partir de este mes, se considera también la utilidad del proyecto

CONCLUSION: Esto representa que la Tasa Interna de Rendimiento del Proyecto es igual a 148.64%, es decir, 3 868% mensual

http://NQ.de

Cálculo del VPN del Proyecto Considerando la Tasa Interna de Rendimiento

No. del mes

Ingresos Netos Mensuales *

Tasa de interés mensual

V .P .N . No.de!

mes Egresos Mensuales

Tasa de interés

mensual V .P .N .

1

2

3

4

5

6

7

8

9 10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

' 23

24

$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

455.594.89

455,594.89

1.138.987.22

1,138,987.22

1,138,987.22

3.416.961.65

4.555.948.87

5.239,341.19

4,555,948 87

2,961.366.76

1,138.987.22

1,138,987.22

3.868%

3.868%

3.868%

3.868%

3.868%

3.868%

3.868%

3.868%

3.868%

3.868%

3.868%

3.868%

3868%

3.868%

3.868%

3.868%

3.868%

3.868%

3.868%

3.868%

3.868%

3.868%

3.868%

3.868%

$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

_

-----

--

--

288,933.31

278,173.55

669.536.23

644,602.98

620.598.24

1,792.462.29

2.300.949 01

2,547,552.05

2,132,767.21

1,334,673.52

494.219.56

475.815.03

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

-$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$. -$ -$ -$ -$ -$

1,481,553.70

1,541,039.70

2,027,385.72

295,553.29

507,291.02

809,723.83

957,670.54

588,520.86

672,547.51

668.547.51

758,242.59

849,937.68

1,082,477.54

1,094,814.43

935,766.46

851,739.82

624,002.09

789.386.94

703,360.30

630,804.22

374,665.44

167,334.11

57,000.00

52,000.00

3.868%

3.868%

3.868%

3.868%

3.868%

3.868%

3.868%

3.868%

3.868%

3.868%

3.868%

3.868%

3.868%

3.868%

3.868%

3.868%

3.868%

3.868%

3.868%

3.868%

3.868%

3.868%

3.868%

3.868%

-$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$

1.481.553 70

1,483,652.04

1.879.199.31

263,748.80

435.843.02

669,773.67

762,650.41

451,221 18

496 442.34

475.112.38

518.788.67

559.870.55

686,495.45

668.463.21

550.076.01

482.037 04

339.999.08

414,094.88

355.227.03

306.719.21

175.391.38

75,416.66

24.732.95

21.72314

-$ 18,521,365.28 (1) -$ 13,578,232.12 $ 27,335,693.19 (2) $ 13,580,282.97

V.P.N.(2).(1)= $ 2,050.85

* Se refiere a los ingresos recibidos descontando la comisión por ventas

CONCLUSION:

Esto representa que la Tasa Interna de Rendimiento del Proyecto es igual a 148.64%, es decir, 3.868% mensual.

http://No.de

Cálculo del VPN de la Inversión Considerando la Rentabilidad del Proyecto Según la Corrida Financiera

No.de meses

Aportación y/o devolución

mensual

Tasa de interés mensual

V. P. N.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

-$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ $ $ $ $ $ $ $ $ S $

1,485,000.00 1,540,000.00 2,025,000.00

295,000.00 510,000.00 810,000.00 955,000.00 590,000.00 675,000.00 665,000.00 760,000.00 850,000.00 625,000.00 640,000.00 200,000.00 290,000.00 515,000.00

2,625,000.00 3,855,000.00 4,610,000.00 4,181,283.43 2,794,032.66 1,081,987.22 1,086,987.22

5.61% 5.61% 5.61% 5.61% 5.61% 5.61% 5.61% 5.61% 5.61% 5.61% 5.61% 5.61% 5.61% 5.61% 5.61% 5.61% 5.61% 5.61% 5.61% 5.61% 5.61% 5.61% 5.61% 5.61%

i

-$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ -$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

1,485,000.00 1,458,195.25 1,815,578.13

250,441.84 409,968.04 616,537.94 688,292.62 402,639.81 436,177.67 406,889.29 440,314.68 466,297.90 324,653.06 314,785.28 93,144.97

127,885.81 215,043.61

1,037,871.49 1,443,223.58 1,634,199.66 1,403,488.17

888,025.80 325,620.09 309,747.96

$ 8,814,290.52 -$ 2,037,520.39

* A partir de este mes, se considera también la utilidad del proyecto.

CONCLUSION: Se demuestra que la tasa de 5.61% mensual que la corrida financiera arrojó, representa un V. P. N. Negativo, por lo que se debe rechazar el proyecto bajo estas condiciones.

W^

http://No.de

ESTADO DE RESULTADOS (1 ENERO AL 31 DE DICIEMBRE DE 2003)

Descripción Saldo Final del Mes

Ingresos por ventas y servicios $

Costos de ventas -$ 9,031,52100

UTILIDAD BRUTA -$ 9,031,521.00

GASTOS DE OPERACIÓN

Gastos de administración -$ 2,126,492.94

Gastos de ventas $

Gastos generales $

UTILIDAD DE OPERACIÓN -$ 11,158,013.94

COSTO INTEGRAL DE FINANCIAMIENTO

Productos financieros $

Gastos financieros $

UTILIDAD ANTES DE OTROS GASTOS y PRODUCTOS -$ 11,158,013.94

Otros gastos $

Otros productos $

UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS (ISR y PTU) -$ 11,158,013.94

Pago de Impuestos (34 % ISR ) $

UTILIDAD NETA -$ 11,158,013.94

CONCLUSION:

Al final del período existe una pérdida de $11'158,013 94, la cual será compensada con el ejercicio del 2004

91

BALANCE GENERAL AL 31 DE DICIEMBRE DE 2003

Descripción

Activos disponibles

Fondo fijo de caja

Bancos

Inversión a plazo fijo

Total de Activos disponibles

Activos circulantes

Inventarios

Deudores diversos

Funcionarios y empleados

I V A. Acreditable

Depósitos en garantia

Total de Activos Circulantes

Activos Fijos

Maquinaria y equipo

Depreciación de maq. y equipo.

Equipo de oficina

Depreciación de eq de oficina

Equipo de transporte

Depreciación de eq de transp

Equipo de cómputo

Depreciación equipo de cómputo

Total de Activos Fijos

$ $ $ $

$ $ $

$

$

$ -$ $

-$ $

$

$ -$

$

Saldo Final del Mes

20,000 00

21,584.33

79,727 77

121,312.10

22,074.32

15,000 00

17,791 39 .

18,619 32

73,485.03

19,822 61

99113

21,180 61

5,682 19

-

-

44,961 68

1,31138

77,980.20

Descripción

Pasivos a corto plazo

Proveedores

Acreedores diversos

I V A. Trasladado

Impuestos por pagar

Total de Pasivos a Corto Plazo

Total de Pasivos

Capital

Capital social

Reserva legal Resultado de ejercicios anteriores

Aport. pl futuros aumentos de capital

Resultado del ejercicio

Total del Capital

Saldo Final del Mes

$ $ $ $ $

$

$

$ $ -$

$

177,294 38

99,776 39

-12,588.26

289,659.03

289,659.03

50,000.00

-11,160,000.00

11,158,013.94

51,986.06

Activos Diferidos

Gastos de Instalación

Amortización Gastos de Inst

Total de Activos Diferidos

12,787 00

3,074 23

9,712.77

Otros Activos

Impuestos pagados x anticipado

Total de otros Activos

Total del Activo

$

$

59,154 99 59,154.99

341,645.09 Total del Pasivo y Capital 341,645.09

92

ESTADO DE RESULTADOS 1 ENERO AL 31 DE DICIEMBRE DE 2004

Oescrípcíón Saldo Fifial del Mas

Ingresos por ventas y servicios Costos de ventas UTILIDAD BRUTA

GASTOS DE OPERACIÓN Gastos de administración Gastos de ventas Gastos generales UTILIDAD DE OPERACIÓN

COSTO INTEGRAL DE FINANCIAMIENTO Productos financieros Gastos financieros

UTILIDAD ANTES DE OTROS GASTOS y PRODUCTOS

Otros gastos Otros productos

UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS (ISR y PTU) Pago de Impuestos (34 % ISR + 10 % PTU )

UTILIDAD CONTABLE UTILIDAD FISCAL * UTILIDAD NETA

$ 29 003,388 00 -$ 6,439,351 34 $ 22,564,036.66

-$ -$ $

$

$

$ $

$ -$

$ -$ -$

1,667,694 81

924,000 00

19,972,341.85

468,000 00

20,440,341.85

_

-

20,440,341.85 8,993,750 41

11,446,591.44 11,626,650 53

180,059.09

CONCLUSIONES: No se tiene que pagar impuestos por la utilidad del presente ejercicio ya que la actualización de la pérdida del año anterior rebasó la utilidad contable del presente Es decir, que la utilidad bruta del proyecto, se convierte en utilidad neta

* Se refiere a la actulización de la pérdida acumulada del ejercicio anterior, empleando la proyección del índice Nacional de Precios al Consumidor para el 2003 y 2004 Fuente Banamex

93

DESARROLLO INMOBILIARIO DE Av. TOLUCA 839, COL. OLIVAR DÉLOS PADRES BALANCE GENERAL AL 31 DE DICIEMBRE DE 2004

Descripción

Activos disponibles Fondo fijo de caja Bancos Inversión a plazo fijo Total de Activos disponibles

Activos circulantes Inventarios Deudores diversos Funcionarios y empleados I V A Acreditable Depósitos en garantía Total de Activos Circulantes

Activos Fijos Maquinaria y equipo Depreciación de maq. y equipo. Equipo de oficina Depreciación de eq. de oficina Equipo de transporte Depreciación de eq. detransp.

Equipo de cómputo Depreciación equipo de cómputo Total de Activos Fijos

Saldo Final del Mes

$ $ $ $

$ $

$ $

$ -$ $

-$

$ -$ $

-40,335.56

8,908,100.39 8,948,435.95

22,074.32 2,000.00

108,619.32 132,693.64

209,822.61 20,982.26 52,680.61

8,523.29

122,997.68 68,161.21

287,834.14

Descripción

Pasivos a corto plazo Proveedores Acreedores diversos I. V. A. Trasladado Impuestos por pagar Total de Pasivos a Corto Plazo

Total de Pasivos

Saldo Final del Mes

$ $ $

$

Capital Capital social Reserva legal Resultado de ejercicios anteriores Aport. p/futuros aumentos de capital Resultado del ejercicio ant. Resultado del ejercicio

Total del Capital

9,288.38 8,256.39

18,236.26 35,781.03

35,781.03

50,000.00 98,079.55

11,158,013.94 20,440,341.85 9,430,407.46

Activos Diferidos Gastos de Instalación Amortización Gastos de Inst. Total de Activos Diferidos

12,787.00 3,074.23 9,712.77

Otros Activos Impuestos pagados x anticipado $ Total de otros Activos $

87,511.99 87,511.99

Total del Activo 9,466,188.49 Total del Pasivo y Capital 9,466,188.49

94

Apéndice J.- Cédulas de Presupuesto

95

REFERENCIA DE COSTOS Y CÉDULAS DE PRESUPUESTO

: C O N C E P T O

IMPORTE TOTAL

$

CÉDULA DE

REFERENCIA

COSTO INDIRECTO

GASTOS PRE-OPERATIVOS

SUPERVISION Y ADMINISTRACIÓN

DERECHOS E IMPUESTOS ALINEAMIENTO Y No OFICIAL DGCOH LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN LUZ TOMA DE AGUA IMPUESTOS VARIOS (Agua, luz. telmex, predial)

REGIMEN DE CONDOMINIO

PROYECTO Y PERITOS PROYECTO PERITO

GRATIFICACIONES

GESTORÍA DE UCENCIAS

MAQUETAS y LOGOTIPO

GASTOS PRELIMINARES

PUBLICIDAD

138,088.00

1,620,000.00

514.00 217,043.39 45,347.54 198,000.00 120,000.00 126,500.00

30,000.00

160,000.00 40,000.00

45,000.00

30,000.00

40,000.00

40,000.00

200,000.00

Costos I a y 2a fuente (ver resumen de cédulas)

Administrativa

Técnica Técnica Técnica Técnica Técnica

Administrativa

Jurídica

Técnica Técnica

Técnica

Técnica

Técnica

Técnica

de Mercado

COSTO DIRECTO l.-TERRENO

ADQUISICIÓN DE TERRENO

ESCRITURACIÓN

ll.-CONSTRUCCION DEMOLICIONES Y PRELIMINARES CIMENTACIÓN ESTRUCTURA ALBAÑILERIA AREAS COMUNES ACABADOS INTERIORES EQUIPAMIENTO

3,899,986.96

233,999.22

11,336,886.16

Financiera

Jurídica

Técnica

INGRESOS VENTAS

COMISIONES (5.75%) •29,003,388.00 -1,667,694.81

de Ingresos de Ingresos

RESUMEN DE CÉDULAS

CÉDULA

Costo 1a. Fuente

Costo 2a. Fuente Costo x Aplicar **

Estudio Mercado

Estudio Económico

Estudio Técnico

Estudio Jurídico

Estudio Administrativo

Estudio Social

Estudio Cultural

Estudio Ambiental

Estudio Politico

Estudio Financiero

Ingresos

$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

19,380.00

833.00

16,830.00

1,020.00

18,700.00

17,935.00

595.00

-

1,020.00

38,675.00

-

$

$

$

$

$

$

$

$

$

$

$

--

14,500.00

2,850.00

-

250.00

-

-

-

5,500.00

-

$

$

$

$

$

$

$

$

$ $

-$

200,000.00

-

12,272,791.09

264,000.00

1,746,500.00

--

-

-3,900,000.00

27,335,693.19

T o t a l e s | $ 114,988.Ó0|* 23,100.00j| $ (8,952,402.10)

UTILIDAD BRUTA TOTAL = $ 8,814,314.10

La suma de los costos de 1a. y 2a. Fuente, correspondientes a un total de $ 138,088.00,

se refieren a los realizados directamente para la elaboración de este trabajo de evaluación

integral, por lo cual se verán representados en la corrida financiera como gastos

|jpre-operativos.

El costo por aplicar se refiere al que el mismo proyecto generará durante su desarrollo.

97

CÉDULA DE ESTUDIO SOCIAL

CÉDULA SOCIAL

DATOS

Ubicación de líderes vecinales

Entrevista con líderes sociales

Investigación de entorno urbano

Estudios demográficos

Ley de Participación Ciudadana

Evaluación social

Unidad Cantidad P.U.

Costo 1a.

Fuente

Costo 2a.

Fuente Costo x Aplicar **

1 H-H H-H H-H H-H H-H H-H

35 15 123 28 8 2

$ 85 00

$ 85 00

$ 85 00

$ 85 00

$ 85 00

$ 85 00

[Costo

$ 2,975 00

$ 1,275 00

$ 10,455 00

$ 2,380 00

$ 680 00

$ 170 00

I $ 17,935.00

$ 250 00

$ 250.00 í

Resumen: FUENTES Costo x Aplicar

DATOS 1a 2a Costo total del estudio social ~|| $ 17,935.Ó0]\ $ 250M

Notas

Para la obtención de este estudio se considerara el empleo de personal capacitado con un sueldo mensual bruto aproximado de $ 17 000 00 lo cual

cual dividido entre 200 hrs al mes en promedio nos da un costo por hora de $ 85 00 Esto incluye gastos de transportación e indirectos asi como el

costo propio de la obtención de la información

• Los costos de la y 2a Fuente se refieren a los realizados para la obtención de este estudio

El costo por aplicar se refiere al que el mismo proyecto generara durante su desarrollo

98

CÉDULAS DE ESTUDIO DE MERCADO

CÉDULA DE COMPETIDORES

DATOS

Costo por metro cuadrado

Pnncipales competidores

Catalogo de competidores

Tipo de vivienda

Benchmarking a) sustitutos

b) directos

c) complementan

Unidad Cantidad P U

Costo la

Fuente

Costo 2a.

Fuente

Costo x Aplicar **

1 H-H H-H H-H H-H

No aplica

No aplica No aplica

25 15 6 6

$ 85 00

$ 85 00

$ 85 00

$ 85 00

| Costo

$ 2,125 00

$ 1,275 00

$ 510 00

$ 510 00

¿ 4MM i *

CÉDULA DE CLIENTES Unidad Cantidad P U

Costo la.

Fuente

| DATOS

Composición familiar

Sujeto de crédito

Ingresos mensuales por familia Necesidades de vivienda del

mercado-meta

Costo

H-H H-H H-H

H-H

5 5 4

6

$ $ $

$

85 00

85 00

85 00

85 00

$ $ $

$

1*

425 00

425 00

340 00

510 00

IjóóM

-TSstola. " Fuente

1*

Costo x Aplicar **

1*

CÉDULA DE MERCADOTECNIA Unidad Cantidad P. U.

Costo la .

Fuente Fuente

| DATOS

Estudio de mercadotecma

Publicidad del proyecto Estudio de las empresas de

bienes raices

a) Comisiones por ventas

b) Productos y servicios que

ofrecen

c) Referencias de fas empresas

H H

H H

H H

H H

H H

32 45

18

45 16

$ $

85 00

85 00

$

$

s

85 00

85 00

85 00

$ $

2,720 00

3,825 00

$

$ $

1,530 00

3,825 00

1,360 00

1 [Costo V 1S,iMM\ !» ' I

Costo x Aplicar **

$ 200,000 00

Í mMóbó

I Resumen FUENTES DATOS 1a || 2a

iCosto total del estudio de mercado || $ 19,380.00 | $

Costo x Aplicar | a^ |

$ 2M,M0.M| ¡Notas 1

1- Para la obtención de este estudio se considerara el empleo de personal capacitado con un sueldo mensual bruto aproximado de $ 17 000 00 lo 1

cual dividido entre 200 hrs a) mes en promedio nos da un costo por hora de $ 85 00 Esto incluye gastos de transportación e indirectos sin 1

el costo propio de la obtención de la información

• Los costos de la y 2a Fuente se refieren a los realizados para la obtención de este estudio

** El costo por aplicar se refiere al que el mismo proyecto generara durante su desarrollo

99

CÉDULA DE ESTUDIO POLITICO

CÉDULA POLÍTICA

DATOS

Bandos informativos del Jefe de

Gobierno

Ley de Desarrollo Urbano D.F.

Análisis de expertos en política

Evaluación política

Unidad Cantidad P.U. -TosloTa:'

Fuente Costo 2a.


1 H-H H-H H-H H-H

3 3 4 2

$ 85.00

$ 85.00

$ 85.00

$ 85.00

| Cosío

$ 255.00

$ 255.00

$ 340.00

$ 170.00

$ 1,02000] $ $

Resumen: FUENTES

DATOS l a 2a

Costo total del estudio político $ 1,020.00 $

Costo x Aplicar

$

Notas: 1

• Para la obtención de este estudio se considera el empleo de personal capacitado con un sueldo mensual bruto aproximado de $ 17,000 00, lo cual |

cual dividido entre 200 hrs. al mes en promedio, nos da un costo por hora de $ 85.00. Esto incluye gastos de transportación e indirectos, así como el

costo propio de la obtención de la información.

• Los costos de 1a. y 2a. Fuente se refieren a los realizados para la obtención de este estudio

** El costo por aplicar se refiere al que el mismo proyecto generará durante su desarrollo

100

CÉDULA DE ESTUDIO CULTURAL

CÉDULA CULTURAL

DATOS

Investigación de tradiciones

Investigación de grupos étnicos

Investigación de creencias cultural


Costo 1a.

Fuente

Costo 2a.


1 H-H H-H H-H

3 2 2

$ 85 00

$ 85 00

$ 85 00

| Costo

$ 255 00

$ 170 00

$ 170 00

$ 595.00 * í

I Resumen: FUENTES

DATOS la | 2a

Costo total del estudio cultural $ 595.00 $

Costo x Aplicar

$ Notas

• Para la obtención de este estudio se considera el empleo de personal capacitado con un sueldo mensual bruto aproximado de $ 17 000 00 lo cual

cual dividido entre 200 hrs al mes en promedio nos da un costo por hora de $ 85 00 Esto incluye gastos de transportación e indirectos asi como el

costo propio de la obtención de la información

• Los costos de 1a y 2a Fuente se refieren a los realizados para la obtención de este estudio

** El costo por aplicar se refiere al que el mismo proyecto generara durante su desarrollo

10,

CÉDULAS DE ESTUDIO TECNICC

cEimuizumyjüioNUL LICENCIAS y PERMISOS

DATOS

Uso del Suelo Factibilidad de SefVKK^

(DGCOH)

Equipamiento Urbano Licencia de Construcción Derechos por uso de luz Derechos por uso de agua Gestorías y Gratificaciones


Costóla.

Fuente

Costo 2a.


1 H-H

H-H H-H H-H H-H H-H H-H

1

5 2 8 5 10 3

$ 85 00

$ 85 00 $ 85 00

$ 85 00 $ 85 00 $ 85 00

$ 85 00 | Costo

$ 85 00

$ 425 00

$ 170 00 $ 680 00 $ 425 00

$ 850 00

$ 255 00 $ 2,890.00

$ 1,50000 $ 1,500M

$ 514 00

$ 217,043 39

$ 45,347 54

$ 198,000 00 $ 120,000 00

$ 75,000 00

CÉDULA DE COSTO DE OBRA Unidad Cantidad P.U.

Costo la.

Fuente

Costo 2a


| DATOS |

Construcción H-H 24 $ 85 00 $ 2,040 00 $ 11,336,88616

Costo \\$ 2,040.001| 1 - | * i1,336,m.tt

CÉDULA DE PROYECTO Unidad Cantidad P.U.

Costo 1a Fuente

Costo 2a Fuente Costo x Aplicar **

| DATOS |

Anteproyecto Proyecto Ejecutivo Ingeniería de Detalle

Firma de Perito Responsable Maquetas y Logotipo Gastos Preelimmares

H-H H-H H-H H-H H-H H-H

30 35 25 2 3 45

$ $ $ $ $ $

85 00

85 00 85 00

85 00 85 00

85 00

$ $ $ $ $ $

2,550 00 2,975 00 2,125 00

170 00 255 00

3,825 00

$ 4,500 00 $ 4,500 00 $ 2,500 00

$ 1,500 00

$ S $ $ s $

15,000 00 120,000 00

25,000 00 40,000 00 40,000 00 40,000 00

| Costo li ^,900.001|$ «,000.00 ¡ S 250,000.001

Resumen: FUENTES Costo x Aplicar

Costo total del estudio técnico

DATOS 1a 2a

s UMoou nitlniM Notas

- Para la obtención de este estudio se considera el empleo de personal capacitado con un sueldo mensual bruto aproximado de $ 17 000 00, lo cual

cual dividido entre 200 hrs al mes en promedio nos da un costo por hora de $ 85 00 Esto incluye gastos de transportación e indirectos, sin el costo

oropio de la obtención de la información

Los costos de la y 2a Fuente se refieren a los realizados para la obtención de este estudio

* El costo por aplicar se refiere al que el mismo proyecto generara durante su desarrollo -

W

CÉDULA DE ESTUDIO JURÍDICO

CÉDULA JURÍDICA

DATOS

Asesoría Jurídica y legal

Asesoría fiscal

Escrituración del Terreno

Régimen de condominio

Unidad Cantidad P. U.

Costo l a .

Fuente

Costo 2a.


1 H-H

H-H

H-H

H-H

3

5

2

2

$ 85.00

$ 85 00

$ 85.00

$ 85.00

[Costo

$ 255 00

$ 425.00

$ 170.00

$ 170.00

| $ 1,020001

$ 500.00

$ 500.00

$ 350.00

$ 1,500.00

$ z&so.oo

$ 234,000 00

$ 30,000.00

$ 264,000.00

Resumen: FUENTES

DATOS 1a 2a

Costo total del estudio jurídico $ 1,020.00 $ 2,850.00

Costo x Aplicar

$ 264,000.00

iNotas.

I- Para la obtención de este estudio se considera el empleo de personal capacitado con un sueldo mensual bruto aproximado de $ 17,000 00, lo cual

Icual dividido entre 200 hrs al mes en promedio, nos da un costo por hora de $ 85 00 Esto incluye gastos de transportación e indirectos, sin el costo

propio de la obtención de la información

- Los costos de 1a y 2a Fuente se refieren a los realizados para la obtención de este estudio


10:

CÉDULA DE ESTUDIO ADMINISTRATIVO

CÉDULA ADMINISTRATIVA

DATOS

Estructura Orgánica

Plan estratégico de la empresa

Supervisión y Administración

Pago de Impuestos (predial,

teléfono, luz, etc)


Costo 1a.

Fuente

Costo 2a.


1 H-H H-H H-H

H-H

10 175 20

15

$ 85 00

$ 85 00

$ 85 00

$ 85 00

| Costo

$ 850 00

$ 14,875 00

$ 1,700 00

$ 1,275 00

i MMM $

$ 1,620,000 00

$ 126,500 00

í 1,746,500.60

Resumen: . | FUENTES |

DATOS | la

Costo total del estudio administrativo || $ 18,700.00

2a

$

Costo x Aplicar

$ 1,746,500.00 Notas

- Para la obtención de este estudio se considera el empleo de personal capacitado con un sueldo mensual bruto aproximado de $ 17,000 00, lo cual

cual dividido entre 200 hrs al mes en promedio, nos da un costo por hora de $ 85 00 Esto incluye gastos de transportación e indirectos, sin el costo

propio de la obtención de la información

- Los costos de 1a y 2a Fuente se refieren a los realizados para la obtención de este estudio


•Í4

CÉDULAS DEL ESTUDIO ECONÓMICO

CEimüETORIABCE5-l MICROECONOMICAS

DATOS

Oferta Demanda

Unidad Cantidad P.U. Costóla. Fuente

Costo 2a. Fuente

Costo x Aplicar

1 H-H H-H

2 2

$ 85.00 $ 85.00

$ 170.00 $ 170.00

Icosto H* mm i s

'CEDUta PE VARIABLES MACROECONOMICAS Unidad Cantidad P.U.

Cosióla. Fuente

—Costó la. Fuente

Costo x Aplicar 4*

I DATOS |

Inflación Tipo de Cambio Tasas de interés bancario Opinión de analistas económicos Evaluación económica

H-H H-H H-H H-H H-H

0.5 0.3 . 1 2 2

$ 85.00 $ 85.00 $ 85.00 $ 85.00 $ 85.00

$ 42.50 $ 25.50 $ 8500 $ 17000 $ 170.00

I I (Costo p "mm * :' 1* "i

Resumen: FUENTES DATOS

(Costo total del estudio económico Notas

• Para la obtención de este estudio se considera el empleo de personal capacitado con un sueldo mensual bruto aproximado de $ 17,000 00, lo

cual divídelo entre 200 hrs al mes en promedio, nos da un costo por hora de $ 85 00 Esto incluye gastos de transportación e indirectos, así comcj|

el costo propio de la obtención de la información

Los costos de 1 a y 2a Fuente se refieren a los realizados para la obtención de este estudio

' El costo por aplicar se refiere al que el mismo proyecto generará durante su desarrollo

105

CÉDULA DE ESTUDIO AMBIENTAL

CÉDULA AMBIENTAL

DATOS

Normatividad ambiental aplicable

Investigación acerca de la planta

de tratamiento


Costo 1a.

Fuente

Costo 2a.

Fuente Costo x Aplicar**

1 Costos incluidos en el estudio técnico.

Costos incluidos en el estudio técnico.

[Costo * -i» $

|| Resumen: | FUENTES

1 DATOS 1a

||Costo total del estudio ambiental H $

2a

i

Costo x Aplicar

* 88

Itotas:

| Para la obtención de este estudio se considera el empleo de personal capacitado con un sueldo mensual bruto apioximado de $ 17,000.00, lo cual

p a l dividido entre 200 hrs. al mes en promedio, nos da un costo por hora de $ 85.00. Ésto incluye gastos de transportación e indirectos, asi como el

costo propio de la obtención de la información.

- No se incluye un estudio de impacto ambiental, debidas que la naturaleza del proyecto no lo amerita.

- Los costos de 1a. y 2a. Fuente se refieren a los realizados para la obtención de este estudio.

||** El costo por aplicar se refiere al que el mismo proyecto generara durante su desarrollo.

106

CÉDULAS DE ESTUDIO FINANCIERO

CÉDULA DE INVERSION

DATOS

Investigación del terreno

apropiado a comprar

Compra del terreno


Costo 1a.

Fuente

Costo 2a.


H-H 225 $ 85.00

| Costo

$ 19,125.00

$ 19,125.00

,

$

$ 3,900,000.00

$ SMOMOM

CEBUUnSEPRF-" FACTIBILIDAD FINANCIERA Unidad Cantidad P.U.

Costo la.

Fuente

Costo 2a.

Fuente

| DATOS

Recopilar información

Prefflctibilidad financiera del proye

Evaluación Financiera

-

H-H H-H H-H

200 25 5

$ 85.00

$ 85.00

$ 85.00

$ 17,000.00

$ 2,125.00

$ 425.00

$ 5,500.00

Costo || $ «,550.M||$ 5,566M

Costo x Aplicar"

1

Resumen: FUENTES Costo x Aplicar DATOS 1a 2a

-\\$ M,675M\\$ 5,566.66 i—mo.oooM Costo total del estudio financiero

Notas:

Para la obtención de este estudio se considerará el empleo de personal capacitado con un sueldo mensual bruto aproximado de $ 17,000.00, lo

cual dividido entre 200 hrs. al mes en promedio, nos da un costo por hora de $ 85.00. Esto incluye gastos de transportación e indirectos, así como

el costo propio de la obtención de la información.

Los costos de 1a. y 2a. Fuente se refieren a los realizados para la obtención de este estudio.

* El costo por aplicar se refiere al que el mismo proyecto generará durante su desarrollo.

107

JT* v ^

CÉDULAS DE INGRESÍ *««•

ICEDULA DE INGRESOS POR VI

| DATOS

| Ventas

|Comisión por ventas (5 75%)

Unidad Cantidad P.U. ' Uósfolá.

Fuente '"'Costo 2a.


1

¡Costo $ - j $

$ (29,003 388 00)

$ 1,667,6948

I $ (27,335,693.19

i — — i =n | Resumen: | FUENTES | DATOS | 1a

|Costo total del estudio de costo de venta 1 $ L 2a

I $

Costo x Aplicar |

j $ (27,335,693.Í9 |

[Notas I

V Los costos de 1 a y 2a Fuente se refieren a los realizados para la obtención de este estudio

| " El costo por aplicar se refiere al que el mismo proyecto generara durante su desarrollo |

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