AVALUOS Y CATASTROS

UNIVERSIDAD TECNOLOGICA INDOAMERICA - FACULTAD DE ARQUITECTURA Y ARTES APLICADAS

AUTOR: XAVIER IZA G.

Limite de precio Urbano y agrícola

Indican la "topografía" económica del suelo urbano en los diferentes sectores de la ciudad.

Sin embargo, para el caso de nuestras ciudades es difícil aplicarlas, pues el número de datos existentes

en un período corto son escasos, irreales y subvalorados con respecto al real valor comercial por

razones políticas (pago de menos impuestos).

Se han tomado en cuenta zonas homogéneas en cuanto al uso del suelo, grado de consolidación y

estratos socioeconómicos

MAPAS DE CURVAS DE ISOVALORES:

AVALÚO:

Es la tasación del valor de un predio a precios comerciales en condiciones normales, realizado por un perito o firma especializada en bienes - raíces a fin de determinar una operación mercantil o hipotecaria.

Condiciones normales pueden ser de auge o recesión según la situación generalizada por la que atraviese el sector o la economía regional o nacional en cierto período.

EL AVALUÓ COMERCIAL ¡ES ÚNICO!

VALORIZACIÓN Y DESVALORIZACIÓN:

Debe entenderse como el crecimiento de los precios por encima de la inflación. Lo importante es comparar los valores reales o constantes en los que ya se ha descontado la inflación.

No deben compararse los precios de un año contra otro en cifras absolutas.

De esta manera, si el precio actual es mayor que el precio anterior, el terreno se ha valorizado.

Lo contrario, sí el precio actual es menor que el precio anterior, el bien se ha desvalorizado

DETERIORO DE ZONAS URBANAS:

En términos económicos, se considera que hay deterioro de zonas urbanas cuando éstas se desvalorizan en forma continua o cuando el crecimiento de sus precios fue menor al crecimiento de la inflación durante un período de tiempo relativamente prolongado.

FOCOS DE VALORIZACIÓN

Son suelos generalmente ubicados en el cruce de vías importantes. Por su rentabilidad de sitio privilegiado, adquiere los mayores precios del sector o de la ciudad.

Con el transcurso del tiempo los habitantes los toman como puntos de referencia. A la vez se convierte en fuente de irradiación de precios en sus alrededores extendiendo altos valores a una zona más amplia.

Límite de precios urbanos y agrícolas:

De acuerdo a los esquemas del cono invertido o efecto cordillera, a medida que se alejan de los focos de valorización, los precios bajarían hasta alcanzar el valor de la tierra agrícola de la periferia de la ciudad.

Fenómeno de obsolescencia:

Los costos de construcción se elevan por las necesidades de dichos edificios.

El espacio útil para la venta es menor en cada piso conduciendo a una elevación de precios por unidad de área hasta el punto en que el mercado se restringe prefiriendo comprar en otro sitio de menor prestigio a menor precio.

LA VALORIZACIÓN CON EL TIEMPO

En consecuencia, ante la demanda creciente y una oferta escasa, los precios suben en términos reales, es decir, por encima de la inflación lo cual da como resultado la valorización continua de los precios urbanos.

EL COMPORTAMIENTO CÍCLICO

"Los ciclos son inherentes a la naturaleza y al ser, por ende, a la economía dado que no es posible concebirla sin el concurso del hombre y los recursos que lo rodean" Yesid Soler Mendoza.

EL COMPORTAMIENTO SECULAR

Se refiere al comportamiento de la valorización de la tierra en el largo y mediano plazo.

Este comportamiento muestra como las mayores tasas reales de valorización se experimentaron en anteriores períodos siendo menores en cada período subsiguiente.

VALORIZACIÓN POR OBRAS DE INFRAESTRURA

La dotación de obras de infraestructura es causa de la elevación de los precios del terreno por la misma incorporación de los costos de urbanismo así como por las nuevas potencialidades de desarrollo que se le abren en este terreno anteriormente no incorporado al conjunto de redes urbanas y, por tanto no utilizable para usos urbanos.

IMPACTO DE LAS VÍAS EN LA VALORIZACIÓN.

Las vías de comunicación pueden causar una valoración muy superior en otros predios no aledaños ya que causa

un efecto especial en los puntos de origen y destino.

Así, por ejemplo, los más beneficiados con una vía de circunvalación serán los sectores de estratos altos que,

con el uso del automóvil particular, podrán obtener mayores beneficios de la vía.

Al anunciar la obra o emitirse la licitación, los propietarios elevan los precios en forma acelerada produciéndose

el fenómeno de especulación. Los terrenos, entonces, suben de precio mucho mas allá de lo que puede pagar la

demanda.

Cuando la construcción tarda mucho o se interrumpe se deterioran los precios y la valorización real se ve

disminuida hasta el punto de ser anulada. La reactivación posterior obedece más al factor estructural que a la

misma vía. La nueva vía genera más valorización en las zonas nuevas que en las consolidadas.

Durante los ciclos negativos no se observa la valorización pero su desvalorización es menor frente a los demás

terrenos de la ciudad.