AVALUO INMOBILIARIO - EasyBroker...Inmueble que se valúa: Casa habitación y Departamentos de dos...
Transcript of AVALUO INMOBILIARIO - EasyBroker...Inmueble que se valúa: Casa habitación y Departamentos de dos...
SOLICITANTE: Katinka Leonora Arjona Echeverria
PPROPIETARIO: Katinka Leonora Arjona Echeverria (Plena)
UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Tablaje 31932, Mérida, Yucatan
TIPO DE INMUEBLE: SUPERFICIE DE TERRENO: 519.46 m²
OBJETO: Estimar el Valor Comercial. SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN 505.11 m²
PROPÓSITO: Conocer su valor comercial
FECHA DEL AVALÚO:
VALOR FÍSICO:
VALOR DE INGRESOS:
VALOR DE MERCADO:
CONCLUSIÓN: EL VALOR COMERCIAL ESTIMADO DEL INMUEBLE ES :
AVALUO INMOBILIARIO
17 de abril de 2021
11,207,000.00$
8,495,000.00$
6,520,525.60$
$11,207,000.00
ING. RICARDO PÉREZ MOGUELMAESTRO EN VALUACIÓN
Calle 45 No. 546 x 100 Paseo de las Fuentes
Mérida, Yucatán, C.P. 97225, Tel. 9992 96 31 17
Casa habitación y Departamentos de dos
niveles
Página 1
I.- ANTECEDENTES
Solicitante: Katinka Leonora Arjona Echeverria
Domicilio del solicitante: Tablaje 31932, Mérida, Yucatan
Inmueble que se valúa: Casa habitación y Departamentos de dos niveles
Régimen de propiedad. Privada
Propietario del inmueble: Katinka Leonora Arjona Echeverria (Plena)
Domicilio del propietario: Tablaje 31932, Mérida, Yucatan C. P: 97138
Ubicación del predio: C. P: 97138
Objeto del avalúo Estimar el Valor Comercial.
Propósito del avalúo: Conocer su valor comercial
Nº de cuenta predial: 418988 N° de cuenta del agua: No Proporcionado
Fecha del avaluo : 17 de abril de 2021
Nombre del valuador: Ing. y Mtro. Val. Ricardo Pérez Moguel
Especialidad: Maestria en Valuacion Inmobiliaria, Industrial y de Bienes Nacionales
II.- CARACTERÍSTICAS URBANAS
Clasificación de la zona: Habitacional de Primer orden
Tipo de construcción: Casa habitación de dos nieveles
Indice de saturación : 95%
Población : Se estima que predomina el nivel social medio alto
Contaminación ambiental: Ninguna
Uso del suelo permitido: Habitacional y comercial
Vías de acceso e importancia:
Servicios públicos y equi-
pamiento urbano:
III.- TERRENO
TRAMO DE CALLES, CALLES TRANSVERSALES, LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:
MEDIDAS Y COLINDANCIAS SEGÚN:
SUPERFICIE TOTAL SEGÚN: Pagina del Catastro Municipal: 519.46 m²
Noreste 0.00 Ver anexo fotográfico
Suroeste 0.00 Ver anexo fotográfico
Sureste 0.00 Ver anexo fotográfico
Noroeste 0.00 Ver anexo fotográfico
Topografía y configuración:
Características Panorámicas:
Servidumbres y/o restricciones:
Densidad habitacional permitida: Se estima de 20 a 25 Viv./Ha.aproximadamente
Tablaje 31932, Mérida, Yucatan
ING. RICARDO PÉREZ MOGUELMAESTRO EN VALUACIÓN
Calle 45 No. 546 x 100 Paseo de las Fuentes
Mérida, Yucatán, C.P. 97225, Tel. 9992 96 31 17
Casas similares a la que se valúa
A 250mts de la carretera Mérida-Motul
No se proporcionó documento que ampare las medidas y superficie del inmueble.
Polígono regular de 4 vértices, sensiblemente plano a la vista.
Servicios públicos: Red de energía eléctrica aérea, alumbrado público, agua potable mediante tomas domiciliarias,
calles pavimentadas, red aérea de telefonía, recolección de basura, vigilancia, transporte urbano.
Al Norte, Sur, Oriente y Poniente con calle sin numero
La documentación proporcionada no menciona ninguna servidumbre o restricción; ni se observó
alguna durante la inspección física.
Página 2
ING. RICARDO PÉREZ MOGUELMAESTRO EN VALUACIÓN
Calle 45 No. 546 x 100 Paseo de las Fuentes
Mérida, Yucatán, C.P. 97225, Tel. 9992 96 31 17
IV.- DESCRIPCIÓN GENERAL
Uso actual y tipos de construcción.
TIPOS DE CONSTRUCCION M2
1 Casa habitación y Departamentos 479.53
2 Volados 25.58
TIPO EDAD EFECTIVA V.U.R. V.U.T.
(AÑOS) (AÑOS) (AÑOS)
1 8.00 62.00 70.00 0.93
Número de niveles; Casa habitación de 2 nivel
Calidad y clasificación
De la construcción: Moderna de buena calidad
Unidades rentables: 7
Calidad de proyecto: Funcional
V.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN
Cimentación:
Estructura:
Muros:
Entrepisos:
Techos:
Azoteas :
Bardas:
Revestimientos y acabados:
Plafones:
Lambrines:
Pisos:
Zoclo:
Escaleras:
Supuestamente de mampostería con piedras al estilo de la región hasta estrato firme
Casa habitación de un nivel que se distribuye de la siguiente manera: T-1.- Sala-Comedor, Cocina, 3 Recamaras, Baño; T-2.- Terraza
Aplanados: interiores y
exteriores.
Calcreto al estilo de la región
Muros de block de 15 cm
A base de trabes, castillos, cadenas y cerramientos de concreto armado
Muy Bueno
Porcelanato
De estuco
Muros de block de 15 cm
Losa de Vigueta y Bovedilla
Losa de Vigueta y Bovedilla
Interiores de Pasta Fina, Exteriores de Estuco
Porcelanato
Porcelanato y De fierro en caracol
DEMÉRITOESTADO DE CONSERVACIÓN (FORMULA
ROSS-HEIDECKE)
Porcelanato
Página 3
ING. RICARDO PÉREZ MOGUELMAESTRO EN VALUACIÓN
Calle 45 No. 546 x 100 Paseo de las Fuentes
Mérida, Yucatán, C.P. 97225, Tel. 9992 96 31 17
Pintura:
Recubrimientos
especiales:
Carpintería:
Inst. hidrosanitaria:
Muebles de baño:
Muebles de cocina:
Inst. Eléctrica:
Herrería:
Vidriería:
Cerrajería:
Fachada:
Obras complementarias :
CLAVE CONCEPTO CANTIDAD UNIDAD
O.C.1 76.95 M2
O.C.2 17.32 M2
O.C.3 37.52 M3
O.C.4 21.59 M2
O.C.5 13.00 LOTE
O.C.6 1.00 LOTE
CLAVE EDAD EFECTIVA V.U.R. V.U.T.
(AÑOS) (AÑOS) (AÑOS)
O.C.1 8.00 42.00 50.00 0.90
O.C.2 8.00 42.00 50.00 0.90
O.C.3 8.00 42.00 50.00 0.90
O.C.4 8.00 32.00 40.00 0.87
O.C.5 5.00 5.00 10.00 0.61
O.C.6 8.00 52.00 60.00 0.92
No aplica
Instalación hidraúlica oculta con tubería de CPVC; instalación sanitaria con tubería de PVC
Inodoros y lavabos de calidad de Lujo en general
Puertas: Interiores de tambor
Pintura vinílica
Alberca
Domo de Policarbonato
Moderna de lineas rectas con pintura vinilica
De calidad de lujo
Vidrio Tintex
Ventanas corredizas de Aluminio de buena calidad
Instalación eléctrica oculta; salidas normales de iluminación, arbotantes, contactos polarizados
Meseta de concreto armado forrada de Porcelanato con tarja de acero
Barda de Block de 15cm
Enverjado con muro de Block
Muy Bueno
Aire acondicinado mini split
Cisterna de 10,000 lts
ESTADO DE CONSERVACIÓN (FORMULA
ROSS-HEIDECKE)DEMÉRITO
Muy Bueno
Muy Bueno
Muy Bueno
Muy Bueno
Muy Bueno
Página 4
Estimación del valor del terreno:
INVESTIGACIÓN: MUESTRA DEL MERCADO INMOBILIARIO DE OFERTAS
EN REGIÓN Y/O ZONA DE INFLUENCIA Y/O ZONA EQUIVALENTE
REFERENCIA FUENTE
1.- S/N # N/A Int. N/A, CHOLUL, MERIDA, YUCATAN, 97305 Promotor
Superficie 330.00 m2 Internet
2.- S/N # N/A Int. N/A, CHOLUL, MERIDA, YUCATAN, 97305 Promotor
Superficie 300.00 m2 Internet
3.- S/N # N/A Int. N/A, CHOLUL, MERIDA, YUCATAN, 97305 Promotor
Superficie 297.00 m2 Internet
ANALISIS EN BASE A DATOS DE MERCADO INVESTIGADOS
Dato Oferta Superficie P. Unitario FACTORES DE HOMOLOGACIÓN
N° $ m² $/m² FNeg FZona FUbic F Serv Ffte FSuper FForm FRe $/m²
Sujet 519.46
1 726,000.00 330.00 2,200.00 0.95 1.00 1.10 1.00 1.00 0.96 1.00 1.01 2,213.70
2 687,000.00 300.00 2,290.00 0.95 1.00 1.10 1.00 1.00 0.96 1.00 1.00 2,286.03
3 697,900.00 297.00 2,349.83 0.95 1.00 1.10 1.00 1.00 0.95 1.00 1.00 2,343.80
ANÁLISIS ESTADÍSTICO
MEDIA 2,281.18 MEDIA GEOMÉTRICA 2,280.56
MEDIANA 2,286.03 MEDIA ARMÓNICA 2,279.93
MODA No hay MEDIA CUADRÁTICA 2,281.80
MEDIA DE INDICES 2,282.00
VALOR A UTILIZAR 2,282.00
VI.- MÉTODO DE COSTOS (AVALÚO FÍSICO):
ING. RICARDO PÉREZ MOGUELMAESTRO EN VALUACIÓN
Calle 45 No. 546 x 100 Paseo de las Fuentes
Mérida, Yucatán, C.P. 97225, Tel. 9992 96 31 17
Página 5
Estimación de la renta susceptible de percibir:
INVESTIGACIÓN: MUESTRA DEL MERCADO INMOBILIARIO DE OFERTAS
EN REGIÓN Y/O ZONA DE INFLUENCIA Y/O ZONA EQUIVALENTE
REFERENCIA FUENTE
1.- Calle SN NP, Dzitya, Merida, Yucatan www.ampimerida.com
T= 526.00 M2 C= M2 948-46-33
2.- Calle SN NP, Dzitya, Merida, Yucatan www.ampimerida.com
T= 197.00 M2 C= M2 944-24-333
3.- Calle SN NP, Dzitya, Merida, Yucatan www.ampimerida.com
T= 526.00 M2 C= M2 943-71-66
ANALISIS EN BASE A DATOS DE MERCADO INVESTIGADOS
Dato Renta Superficie P. Unitario FACTORES DE HOMOLOGACIÓN
N° $ m² $/m² FNeg FZona FUbic Fcalidad FConser FSuper FEdad FRe $/m²
Sujet 505.11
1 25,000.00 320.00 78.13 1.00 1.00 1.10 1.00 1.00 0.96 1.00 1.06 82.73
2 16,000.00 196.00 81.63 1.00 1.00 1.10 1.00 1.00 0.92 1.00 1.02 82.98
3 25,000.00 370.00 67.57 1.00 1.00 1.10 1.00 1.00 0.97 1.00 1.07 72.42
ANÁLISIS ESTADÍSTICO
MEDIA 79.38 MEDIA GEOMÉTRICA 79.22
MEDIANA 82.73 MEDIA ARMÓNICA 79.06
MODA No hay MEDIA CUADRÁTICA 79.53
MEDIA DE INDICES 79.98
VALOR A UTILIZAR 80.00
RBM Total = /mes
Renta Anua=
Resultado del enfoque por capitalización
a) Porcentaje de desocupación (vacíos) 8.33%
b) Impuesto predial 1.50%
c) Conservacion y mantenimiento 5%
d) Administracion 5%
e) Seguros 1.50%
f) ISR 5.36%
g) Deducciones fiscales 13.00%
h) Depreciación fiscal 25.84%
Total 65.53%
Tasa 34.47%
ING. RICARDO PÉREZ NAVARRETEESPECIALISTA EN VALUACIÓN
Calle 45 No. 546 x 100 Paseo de las Fuentes
Mérida, Yucatán, C.P. 97225, Tel. 945-30-17
VIII.- MÉTODO DE INGRESOS (AVALÚO POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS):
484,905.60
6,520,525.60
40,408.80
320.00
196.00
370.00
Página 10
Estimación del Valor del Inmueble en base a Comparables de Mercado:
INVESTIGACIÓN: MUESTRA DEL MERCADO INMOBILIARIO DE OFERTAS
EN REGIÓN Y/O ZONA DE INFLUENCIA Y/O ZONA EQUIVALENTE Casa habitación de dos niveles
REFERENCIA FUENTE
1.- Calle 18 No. 127A, Cholul, Merida, Yucatan Promotor
T= Fte 20 Mts Fdo 20 Mts C= 330.00 M2 Internet
2.- Calle 21 SN, Cholul, Merida, Yucatan Promotor
T= Fte 20 Mts Fdo 20 Mts C= 380.00 M2 Internet
3.- Calle SN NP, Cholul, Merida, Yucatan Promotor
T= Fte 10 Mts Fdo 40 Mts C= 375.00 M2 Internet
4.- Calle 19 SN, Cholul, Merida, Yucatan Promotor
T= Fte 10 Mts Fdo 30 Mts C= 331.00 M2 Internet
Promedio terreno
ANALISIS EN BASE A DATOS DE MERCADO INVESTIGADOS
Dato Oferta Superficie P. Unitario FACTORES DE HOMOLOGACIÓN
N° $ m² $/m² FNeg FZona FUbic Fcal y Fun FConser FSuper FEdad FRe $/m²
Sujet 505.11
1 5,200,000.00 330.00 15,757.58 0.95 1.00 1.10 1.20 1.00 0.97 1.07 1.36 21,480.34
2 5,600,000.00 380.00 14,736.84 0.95 1.00 1.10 1.20 1.00 0.98 1.07 1.38 20,326.47
3 7,300,000.00 375.00 19,466.67 0.95 1.00 1.10 1.11 1.00 0.98 1.07 1.27 24,809.13
4 5,500,000.00 331.00 16,616.31 0.95 1.00 1.10 1.19 1.00 0.97 1.07 1.35 22,467.86
ANÁLISIS ESTADÍSTICO
MEDIA 22,271.00 MEDIA GEOMÉTRICA 22,211.00
MEDIANA 21,974.00 MEDIA ARMÓNICA 22,152.00
MODA No hay MEDIA CUADRÁTICA 22,332.00
MEDIA DE INDICES 22,188.00
VALOR A UTILIZAR 22,188.00
530.00 M2
401.00 M2
461.00 M2
367.00 M2
439.75 M2
ING. RICARDO PÉREZ MOGUELMAESTRO EN VALUACIÓN
Calle 45 No. 546 x 100 Paseo de las Fuentes
Mérida, Yucatán, C.P. 97225, Tel. 9992 96 31 17
VII.- MÉTODO DE COMPARACIÓN (AVALÚO DE MERCADO):
Página 11
VIII.- VALOR FÍSICO
Del terreno:
Lote tipo predominante: Casa habitación de dos niveles Valores de calle o de zona: 0.00 $ / m²
Fracción Superficie Valor Unitario Coeficiente Coeficiente Coeficiente Motivo del Valor
m² $/m² 1 2 RESULTANTE Coeficiente Parcial
I 519.46 2,282.00 1.00 1.00 1.00 Integro 1,185,407.72
Total 519.46 Indiviso 1.00 Total 1,185,407.72$
Valor Unitario Medio de Terreno: 2,282.00$ / m²
De las construcciones:
Tipo Superficie V.R.N Factor V.N.R. Valor
m² $/m² demérito $/m² Parcial
1 479.53 15,000.00 0.93 13,923.08 6,676,536.89
2 25.58 7,500.00 0.93 6,961.54 178,076.26
suma 505.11 Total 6,854,613.15$
Valor unitario medio de las construcciones: 13,570.54$ / m²
De las áreas comunes, instalaciones especiales, elementos accesorios y/o complementarias:
Clave Descripción Superficie. V.R.N Factor V.N.R. Valor
pieza o lote $/m² demérito $/m² Parcial
O.C.1 76.95 1,000.00 0.90 900.05 69,258.83
O.C.2 17.32 1,700.00 0.90 1,530.08 26,501.07
O.C.3 37.52 3,500.00 0.90 3,150.17 118,194.54
O.C.4 21.59 5,000.00 0.87 4,362.83 94,193.44
O.C.5 13.00 7,000.00 0.61 4,238.81 55,104.51
O.C.6 1.00 100,000.00 0.92 91,693.44 91,693.44
Indiviso 1.00 Total 454,945.84$
VALOR FÍSICO DIRECTO: 8,494,966.70$
Descripción
Casa habitación y Departamentos
Enverjado con muro de Block
Alberca
Domo de Policarbonato
Aire acondicinado mini split
Cisterna de 10,000 lts
ING. RICARDO PÉREZ MOGUELMAESTRO EN VALUACIÓN
Calle 45 No. 546 x 100 Paseo de las Fuentes
Mérida, Yucatán, C.P. 97225, Tel. 9992 96 31 17
Volados
Barda de Block de 15cm
Página 12
ING. RICARDO PÉREZ MOGUELMAESTRO EN VALUACIÓN
Calle 45 No. 546 x 100 Paseo de las Fuentes
Mérida, Yucatán, C.P. 97225, Tel. 9992 96 31 17
IX.- RESUMEN
Valor físico o directo
Valor de capitalización de rentas
Valor de mercado total
X.- CONCLUSIÓN
Valor comercial estimado en números redondos :
ESTA CANTIDAD REPRESENTA EL VALOR COMERCIAL ESTIMADO AL DÍA:
FECHA DEL REPORTE:
( ONCE MILLONES DOSCIENTOS SIETE MIL PESOS 00/100 M. N.)
17 de abril de 2021
17 de abril de 2021
$11,207,000.00
$8,494,966.70
$11,207,380.68
$6,520,525.60
Página 13
Tablaje 31932, Mérida, Yucatan
ING. RICARDO PÉREZ MOGUELMAESTRO EN VALUACIÓN
Calle 45 No. 546 x 100 Paseo de las Fuentes
Mérida, Yucatán, C.P. 97225, Tel. 9992 96 31 17
Comedor Baño
XI.- REPORTE FOTOGRAFICO :
Fachada Posterior Sala
Entorno Fachada
Página 14
ING. RICARDO PÉREZ MOGUELMAESTRO EN VALUACIÓN
Calle 45 No. 546 x 100 Paseo de las Fuentes
Mérida, Yucatán, C.P. 97225, Tel. 9992 96 31 17
Cocina
XII.- REPORTE FOTOGRAFICO :
Unidad Rentable
Tablaje 31932, Mérida, Yucatan
Cocina unidad rentable
Recamara
Recamara
Baño unidad rentable
Página 15
ING. RICARDO PÉREZ MOGUELMAESTRO EN VALUACIÓN
Calle 45 No. 546 x 100 Paseo de las Fuentes
Mérida, Yucatán, C.P. 97225, Tel. 9992 96 31 17
Tablaje 31932, Mérida, Yucatan
XIII.- CROQUIS DE UBICACIÓN :
Página 16
ING. RICARDO PÉREZ MOGUELMAESTRO EN VALUACIÓN
Calle 45 No. 546 x 100 Paseo de las Fuentes
Mérida, Yucatán, C.P. 97225, Tel. 9992 96 31 17
XIV.- PLANOS :
Tablaje 31932, Mérida, Yucatan
PLANO PROPORCIONADO POR EL SOLICITANTEPLANO PROPORCIONADO POR EL SOLICITANTE
Página 17
ING. RICARDO PÉREZ MOGUELMAESTRO EN VALUACIÓN
Calle 45 No. 546 x 100 Paseo de las Fuentes
Mérida, Yucatán, C.P. 97225, Tel. 9992 96 31 17
XV.- ESCRITURA :
Tablaje 31932, Mérida, Yucatan
PLANO PROPORCIONADO POR EL SOLICITANTEPLANO PROPORCIONADO POR EL SOLICITANTE
Página 18