ARRAS CONFIRMATORIAS

Como sabemos las arras confirmatorias, son denominadas como aquella figura jurídica en la que se otorga una determinada cantidad de dinero, que supone un porcentaje del precio del inmueble que el comprador da al vendedor como garantía de que se cerrará el acuerdo en el plazo fijado, el cual se realiza bajo la firma de un contrato detallado entre las partes; en otras palabras, es el pago anticipado por la compra de un inmueble que reafirma la intención de compra y de venta entre las partes interesadas.

Ante el surgimiento de la figura del incumplimiento de las arras confirmatorias, nuestro código civil estipula lo siguiente:

Art. 1478: ARRAS PENALES: Si la parte que hubiese entregado las arras no cumple la obligación por causa imputable a ella, la otra parte puede dejar sin efecto el contrato conservando las arras. Si quien no cumplió es la parte que las ha recibido, la otra puede dejar sin efecto el contrato y exigir el doble de las arras.

Art. 1479: REGLAS APLICABLES A LA INDEMNIZACIÓN: Si la parte que no ha incumplido la obligación prefiere demandar la ejecución o la resolución del contrato, la indemnización de daños y perjuicios se regula por las normas generales.

Respecto de lo anterior la Dra.  Doris Palmadera Romero señala que en caso de incumplimiento imputable a una de las partes, las arras confirmatorias se tornan en penales , así mismo señala que será el contratante fiel (es decir, aquel que ya cumplió con su prestación u ofreció garantías para hacerlo, en el caso de contratos de prestaciones simultáneas) quien elegirá entre : conservar o pedir el doble de lo entregado en arras (antes confirmatorias y por derivación del incumplimiento, penales) como única indemnización por la resolución extrajudicial del contrato por causa de incumplimiento, debiendo para ello demandar sólo este concepto, ya que la resolución extrajudicial opera automáticamente; o por el contrario, podrá  demandar (judicialmente) la ejecución o resolución del contrato y la correspondiente indemnización por daños y perjuicios; dejando en claro que en el caso de ambos supuestos, son excluyentes.1

Manuel de la Puente y Lavalle, por otro lado señala que el código permite al acreedor de la prestación incumplida, escoger entre esta función penal de las arras o acudir a las acciones generales por incumplimiento, como son la ejecución o la resolución del contrato junto con la indemnización de perjuicios regulada por las normas generales, tal como lo establece el artículo 1479, caso en el cual las arras deberán devolverse.2

Félix Enrique Ramírez Sánchez y Cristina Gavancho León en una sentencia establecieron que la parte afectada con el incumplimiento de un contrato puede optar por la resolución

1http://www.derechoycambiosocial.com/revista017/resolucion%20de%20contrato%20y%20pago%20de %20arras.htm2 DE LA PUENTE Y LAVALLE, ob. cit. págs. 195 y 196. Encontrado en la Pág. http://numanterioresviei.usta.edu.co/articulos/edi10/pacto_de_arras.pdf

extrajudicial y ejecución de las arras penales, conforme al supuesto del artículo 1478° del Código Civil, pero si opta por la resolución judicial del contrato no puede solicitar la ejecución de arras penales, sólo indemnización por daños y perjuicios.3

La Dra. Beatriz Verdera Izquierdo señala que la parte que haya cumplido, dispone de una opción como es exigir el cumplimiento con la correspondiente indemnización (que se sustituye por las arras que se hayan pactado) o, resolver el contrato donde las arras constituirían una pena. En cualquier caso, la parte perjudicada puede probar que el mal causado, consecuencia de un incumplimiento doloso, es mayor que lo que se pactó en concepto de arras; de otro lado señala que al haber diferencias fundamentales en caso de incumplimiento, en el caso de las arras penales se fija, con carácter anticipado los daños derivados de un posible incumplimiento, no implican por sí mismas cumplimiento y por las entregas a cuenta, el acreedor deberá acudir al régimen general y, suponen cumplimiento.4

De lo anterior podemos determinar que las figuras son incompatibles, ya que se elige a una o a la otra figura pero no a las dos juntas, se tiene que escoger una de las alternativas.

Por otro lado, el doctor Carlos Cárdenas Quiroz, en un interesante ensayo publicado en la revista Derecho & Sociedad, citando a Max Arias Schreiber, establece que las arras, a diferencia de la pena obligacional, no cubren el supuesto de la mora del deudor en el cumplimiento de la prestación a su cargo. Adicionalmente, las arras penales pueden resultar insuficientes frente a los daños efectivamente irrogados al acreedor en caso de incumplimiento total cuando tales daños fueran mayores en cuantía a la prestación en qué consisten las arras, a diferencia del caso de la pena en que, al menos conforme al Código peruano, acepta el pacto de indemnización del daño ulterior, lo que le permitirá al acreedor, si así lo prueba, la obtención de un mayor monto indemnizatorio.5

Podemos concluir diciendo que cuando una de las partes de un contrato incumple sus obligaciones, la otra parte puede optar, bien por la resolución del contrato, bien por exigir su cumplimiento. Y en ambos casos puede exigir una indemnización adicional por daños y perjuicios, cuya cuantía se fijará en función de los daños. Esto es lo que pasa cuando las arras son confirmatorias: tanto si se opta por exigir el cumplimiento como por rescindir el contrato, la cuantía de la indemnización no tendrá nada que ver con el importe entregado a cuenta.

3 Expediente No 2007-382-Tarapoto. Consultado en http://www.derechoycambiosocial.com/revista017/resolucion%20de%20contrato%20y%20pago%20de%20arras.htm4 CLASIFICACIÓN DE LAS ARRAS: CONSECUENCIAS ANTE EL INCUMPLIMIENTO Y DESISTIMIENTODra. Beatriz Verdera Izquierdo (Profesora Titular Univ. de Derecho Civil. Universidad de las Islas Baleare) consultado en http://www.derechodelaedificacion.uma.es/documentos/observatorio/VERDERA%20clasificacion%20de%20Arras.pdf5 http://edicionespropuesta.blogspot.com/2010/10/arras-confirmatorias-y-penales.html