TÍTULO CONSTITUTIVO DE LA COMUNIDAD

La Comunidad de Vecinos tiene un origen, un inicio, un nacimiento, en lo que se denomina ''título constitutivo''. Es una especie de ''escrituras'' de la Comunidad,

donde se especifica todo lo necesario e imprescindible para el funcionamiento de la misma.

 Es tan importante y vital este ''título'', que marcará el futuro de la Comunidad, ya

que en dicho documento debe figurar, entre otras cosas: El inmueble, en su conjunto, que conforma la Comunidad: este

aspecto es importante, ya que delimita hasta donde llegan los ''dominios'' y quién pertenece o no la la Comunidad.

Las viviendas y locales de que consta el inmueble: con lo cual, se sabrá todos los propietarios que forman parte de la Comunidad, y por tanto,

tienen derecho a participar en ella. La cuota de participación que tiene cada vivienda o local: que sirve de base fundamental para saber qué cuota mensual tiene que pagar cada uno,

y también, cuál es el peso de su ''voto'' en las Juntas de propietarios. Las instalaciones comunes que se pueden destinar a arrendamiento:

por ejemplo, un local en el que es propiedad la comunidad. Servidumbres de paso y uso: por ejemplo, un patio de luces que

pertenece a la Comunidad, pero cuyo uso y disfrute lo hace un solo vecino, ya que solo se puede acceder a dicho patio a través de la vivienda de este.

Otras disposiciones, siempre que no sean contrarias a la Ley.   

¿QUIÉN HACE EL TÍTULO CONSTITUTIVO?  

El título constitutivo se debe realizar al comienzo de funcionamiento de la Comunidad, por lo tanto, la mayoría de las veces, es realizado por el promotor /

constructor del bloque de viviendas, o en menor medida, por los propietarios iniciales de los bienes que pertenecen a la Comunidad.

 A veces, si no hay acuerdo, o bien lo expuesto en el título va en contra de la ley, también puede, en todo, o en parte, ser redactado a través de laudo o resolución

judicial. 

Ejemplo: suponga que el promotor / constructor del inmueble se queda una propiedad para si mismo, y en el título constitutivo que el mismo hace, dice que

dicha vivienda / local no pagará ninguna cuota. 

Como es obvio, es una medida que los futuros propietarios pueden llevar a juicio, y seguramente lo ganen.

  

¿CÓMO SE MODIFICA EL TÍTULO CONSTITUTIVO?  

Debido a la importancia de este documento, el Título Constitutivo solo se puede modificar cuando exista acuerdo por UNANIMIDAD, es decir, cuando TODOS los

propietarios estén a favor. 

En tal sentido, la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 17 es clara, y dice lo siguiente:

 Artículo 17.

 Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:

1. La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.

 El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería,

conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos,

requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto

favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así

como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere. 

La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que

dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá

el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

 A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se

computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo

adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza

las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de treinta días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.

 Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta

norma obligan a todos los propietarios.  

LA LEY  

La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 5, establece, respecto al título constitutivo, lo siguiente:

 Artículo 5.

  El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del

inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias

exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que

se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano. 

En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos,

por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en

relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o

elementos comunes. 

El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus

diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que

no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de

acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.

¿CÓMO HACER QUE PAGUE UN VECINO MOROSO

La Comunidad de Vecinos está compuesta por el conjunto de bienes y servicios COMUNES de todos los propietarios de un inmueble. Por lo tanto, hay una serie de gastos que cubrir, como por ejemplo, la luz de las escaleras, el ascensor, el seguro,

etc, etc. 

Por ello, TODOS y cada uno de los propietarios deben pagar una cuota mensual para el sostenimiento de los gastos COMUNES.

 Uno de los mayores problemas que se suscitan en las Comunidades de Vecinos es

cuando uno de los propietarios NO PAGA, y por tanto, se convierte en moroso. 

El problema a veces se torna grave, mas allá del propio dinero en sí, porque probablemente, a dicho vecino lo conocemos, y a veces, se produce un

enfriamiento o distanciamiento de relación, llegando incluso a las disputas o rencillas.

 Y en todo caso, es un acto MUY INSOLIDARIO por parte de esa persona, ya que la

Comunidad es de TODOS, de la cual se aprovechan todos, incluso el MOROSO, utilizando los servicios que luego no paga.

 Y más aún, con dicha actitud, está contribuyendo a que las cuentas de la

Comunidad se resientan, que a la fin y a la postre, los demás tienen que pagar. 

Por ello, la Ley ha provisto de fórmulas de fácil aplicación para que el moroso pague de forma rápida y eficaz. Ya no pasa como hace años, que un moroso podía tener en ‘’jaque’’ a la Comunidad, y acumular deudas sin que le pasara nada durante

años y años.  

OBLIGACIÓN POR LEY  

Según el artículo 9, apartado e), de la Ley de Propiedad Horizontal, TODO propietario de un bien debe contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada

en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades

que no sean susceptibles de individualización.

 Por lo tanto, es un DEBER, fijado por la propia Ley, de cumplimiento por TODOS los

propietarios, para contribuir al sostenimiento de la Comunidad. 

Es decir, no hay excusas, no hay ‘’peros’’, si un propietario no paga las cuotas de la Comunidad, por decirlo de alguna manera, falta a sus vecinos, a sus propios

bienes…, porque no olvidemos que la Comunidad también es del que no paga.  

ACTUACIÓN CONTRA UN MOROSO  

FASE INICIAL: ‘’andar el camino necesario’’En el supuesto de que un propietario NO PAGE todos y cada uno de los recibos

pendientes de la Comunidad, se puede actuar contra dicha persona, y de la siguiente forma (la establecida en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal)

 1.      La Junta de Propietarios deberá:

  Acordar por mayoría reclamar judicialmente las cuotas debidas a

través de un proceso judicial. Dar facultades al Presidente, o al Administrador para presentar tal

reclamación al Juzgado. Aprobar la deuda que se debe, y por tanto, que se va a reclamar.

También se puede acordar reclamar las cantidades que se han gastado con anterioridad para requerir al propietario moroso que pagase la deuda (es

decir, cartas con acuse de recibo, fotocopias, etc, etc).  

En tal sentido, es IMPORTANTE acordar la reclamación CONTRA el propietario que resulte de un bien en concreto, es decir, detallar con exactitud la vivienda / local /

garaje / anexo CONCRETO, puesto que la vivienda puede haber sido vendida, y entonces, la reclamación se haría no solo contra una persona, sino contra varias, en función de si la deuda es del presente año, o el anterior, o si se remonta incluso a

años precedentes a los indicados. 

Así mismo, es importante que en la Junta de Propietarios se dé facultades al Presidente, o al Administrador, para que contraten los servicios de un abogado,

para que le tramite la reclamación. No obstante, cabe decir que NO ES OBLIGATORIO, es decir, que la reclamación la puede hacer la propia Comunidad en

sí, sin recurrir a un abogado. 

2.      Notificar a TODOS los propietarios el Acuerdo de la Junta, es decir, tal y como se hace en una reunión cualquiera.

 3.      El presidente o el administrador, presentarán en el Juzgado tal reclamación,

con las siguientes características: Aportando el certificado del acuerdo de la Junta de Propietarios donde se faculte para tal reclamación (dicho certificado lo debe firmar el Secretario,

o si no existe ese cargo, el Presidente). Reclamando (si se ha acordado en la Junta y hay justificantes) los

gastos que se han tenido para reclamar al propietario la deuda, se deberá aportar facturas o justificantes de dichos gastos.

Reclamando los intereses que se puedan producir, y las costas del Juicio.

Si se utilizan los servicios jurídicos de un letrado y Procurador, Reclamando los gastos que estos originen.

Solicitando el embargo preventivo de los vienes para hacer frente a las deudas contraídas con la Comunidad.

 En este sentido, cabe decir que la DEUDA se puede exigir:

o Al actual titular del bien, para deudas que tengan su origen en el año en curso, o bien, en el inmediatamente

anterior. o Al titular anterior, en el supuesto de que las deudas sean originadas con anterioridad al año anterior al que se

presente la reclamación.  

Es decir, que la petición inicial podrá formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente. Luego será el Juez quién decida a quién le

corresponde la deuda.Así mismo, en la presentación de reclamación, se puede solicitar al Juez el embargo

preventivo de bienes suficientes del propietario deudor, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas del juicio.

 FASE FINAL: ‘’en manos del Juez’’

 Una vez presentada la reclamación tal y como se ha indicado anteriormente, el Juez

será el encargado de dictar la sentencia correspondiente. 

Y en dicha sentencia dictaminará si el MOROSO debe o no pagar, cuánto debe pagar, si se tiene que hacer cargo de las costas del juicio y de los gastos de los

honorarios de los abogados / procuradores de la Comunidad.  

GUARDANDO ''LAS ESPALDAS'' DE LA COMUNIDAD  

La Ley de Propiedad Horizontal, en su afán de salvaguardar los intereses de la Comunidad, dispone de varios preceptos con el objetivo de evitar, en lo posible, que

se produzcan deudas, y en todo caso, que no se ‘’acumulen’’. 

Por ejemplo, el artículo 9, apartado e) de la citada Ley dice que: 

‘’El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble

adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el limite de

los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará

legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.’’Es decir, que un nuevo propietario, sea por desconocimiento, o a sabiendas, se le puede reclamar las cantidades que el bien que compra deba a la Comunidad, y lo que es mas importante, que el bien que compra sirve de aval para ello, o lo que es

lo mismo, se le puede embargar. 

Por ello, la propia Ley dice que: 

‘’En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El

transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá

autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el

plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y

de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.’’

OBLIGACIONES DE CADA PROPIETARIO

La Comunidad de Vecinos está compuesta por una serie de viviendas, locales, garajes, trasteros...

Las partes comunes del complejo urbanístico deben ser mantenidas, y cuidadas por la acción común de todos los propietarios, los cuales tienen una serie de

obligaciones que deben hacer frente.  

OBLIGACIONES  

El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal. Está dedicado, en exclusiva, a definir cuales son las obligaciones de cada propietario para con la Comunidad, y que

pasamos a describir a continuación:  

USO adecuado de la Comunidad: es obligación de cada propietario tratar las instalaciones de la Comunidad como si fueran suyas (porque en realidad lo son).

 a.      Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios,

estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

  

USO adecuado de la vivienda: no solo es preciso conservar en buen estado la Comunidad, sino también el propio inmueble del propietario, ya que al formar parte

de un conjunto, actos, conductas o acciones en la propiedad repercute en los demás.

 b.      Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e

instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las

personas por quienes deba responder.  

SERVIDUMBRE: es obligación de cada propietario permitir el acceso a su propiedad si hay que hacer una reparación de instalaciones de la Comunidad.

 c.      Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en el las servidumbres imprescindibles requeridas para la

creación de servicios comunes de interés general acordados conforme a lo establecido en el artículo 17, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los

daños y perjuicios ocasionados.

 d.      Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres

apartados anteriores. 

PAGAR las cuotas de la Comunidad: la Comunidad se sustenta de la aportación de TODOS y cada uno de los propietarios. Sin ello, NO es posible su mantenimiento.

La obligación MÁS IMPORTANTE es aportar, en tiempo y forma, las cuotas que se deban.

 e.      Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo

especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de

individualización. 

Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a

la parte vencida de la anualidad en curso, y al año natural inmediatamente anterior tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1923 del Código Civil y

preceden, para su satisfacción, a los enumerados en los apartados 3, 4 y 5 de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos

salariales en el Estatuto de los Trabajadores. 

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble

adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el limite de

los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará

legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación. 

En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El

transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá

autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el

plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y

de los perjuicios causados por el retraso en su emisión. 

f.        Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las

obras de conservación y reparación de la finca. 

El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al

5 por 100 de su último presupuesto ordinario. 

Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.

  

VIGILAR EL USO CORRECTO: no solo hay que cumplir, sino velar porque otros también cumplan con el buen uso. La Comunidad es de todos, y si alguien no lo

respeta, hay que advertirlo, o en su caso, tomar medidas.

 g.      Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los

daños causados.  

IDENTIFICARSE: la Comunidad la forman propietarios, y estos deben estar identificados, y además, saber donde hay que dirigirse para poder comunicarle

cualquier asunto que concierna a la Comunidad. 

h.      Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en

España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para

citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.

 Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en

el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la

comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos

efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.  

MARCHARSE CON ''HONOR'': una vez que un vecino vende su propiedad, hay que ‘’despedirse’’. La mejor manera es ‘’presentando’’ al nuevo dueño, para que la

Comunidad tenga constancia de ello, y sepa a quién dirigirse a partir de ese momento.

 i.        Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por

cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.

 Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la

comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél, a repetir sobre éste.

 Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando, cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos

concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.

 Además de las obligaciones antes citadas, la Ley de Propiedad Horizontal, a lo largo

de su exposición, marca otra serie de obligaciones. Veamos cuales son:  

FUNCIONES COMO PRESIDENTE: la Comunidad la forman los propietarios, y por tanto, uno de ellos, debe ser el que la represente, a través de la figura del

Presidente. En algunos casos, también pueden establecerse otros cargos, como Secretario, Administrador, Vicepresidentes. Es una obligación INELUDIBLE.

 Artículo 13. 

2. El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será

obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para

ello. El juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.3, resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera

de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.

 Igualmente podrá acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible

para la Junta designar presidente de la comunidad. 

5. Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo

mayoritario, dispongan la previsión de dichos cargos separadamente de la presidencia.

CONVOCATORIA DE JUNTA DE PROPIETARIOS

Convocar la Junta de Propietarios de forma CORRECTA es de vital importancia, por diversos factores, entre ellos, citamos algunos:

No lesionar los derechos de los propietarios: suponga que no le notifican que hay Junta, y se va a tratar un tema de importancia, que supone

un gran gasto para la Comunidad  

Evitar impugnaciones: si un propietario no está conforme con una Junta, buscará la forma de ''echarla abajo'', y uno de los caminos más fáciles es precisamente este, impugnarla por defecto de convocatoria. Suponga que en una Junta se acuerda emprender acciones legales contra un vecino que

NO paga la Comunidad, y por defecto de forma al convocar la Junta, no puede llevarse a cabo.

  Convocar la Junta en Primera y Segunda convocatoria, porque si no se

especifica tal aspecto, es necesaria la participación de la mayoría de los propietarios que, además, tengan la mayoría de cuotas (ver votos y cuotas).

  

Por lo tanto, aunque se trata de un ''formalismo'', hay que ser escrupuloso a la hora de la convocatoria, para que la Junta se reúna de forma CORRECTA.

  

¿QUIÉN PUEDE CONVOCAR LA JUNTA?  

La convocatoria de una Junta se puede hacer de dos maneras: 

Mediante convocatoria del Presidente, que es en el 99% de las ocasiones. Normalmente, las convoca por acuerdo de todos los propietarios

(por ejemplo, todos los meses de Junio y Diciembre de cada año), o bien, puede ser cuando lo estime oportuno (suponga que ha ocurrido un hecho de importancia en la Comunidad, y el Presidente, por iniciativa propia, decide

que sería preciso debatirlo y adoptar un acuerdo en la Junta de Propietarios para afrontar esa situación).

  Mediante convocatoria de la cuarta parte de los propietarios, o un

número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación. Supongan que hay un ''clamor'' entre los propietarios que

están disconformes con la actuación del servicio de limpieza, y el Presidente estima que no procede. En tal caso, los mismos vecinos pueden convocar

una Junta, donde se trate ese y/u otros aspectos.   

¿CÓMO SE NOTIFICA UNA JUNTA?  

Convocar una Junta implica que hay que poner todos los medios necesarios para que TODOS los propietarios se den por enterados de que se va a celebrar.

 En primer lugar, las Juntas Ordinarias se deben notificar, al menos, con seis días de

antelación, y las Extraordinarias, con el tiempo suficiente para que todos los propietarios sean conocedores de ella.

 En tal sentido, CADA propietario deberá comunicar al Secretario (si no existe dicha

figura deberá ser al Presidente) el domicilio a efectos de notificaciones. Si no lo hace, se entenderá que este es el propio domicilio ubicado en la Comunidad,

surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo, aunque no sea el propietario (por ejemplo, una vivienda alquilada).

 Si en uno u otro caso, se intenta la notificación, y NO es posible, se entenderá

realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma

de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta

forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.  

PRIMERA Y SEGUNDA CONVOCATORIA  

En la convocatoria de la Junta es MUY importante reseñar este aspecto, es decir, es necesario ''llamar'' en PRIMERA y SEGUNDA convocatoria, por ejemplo, con un

intervalo de tiempo de 30 minutos. 

Y esto es así porque en PRIMERA convocatoria, para empezar la reunión, es preciso que concurran la mayoría de los propietarios que, además, representen la mayoría de las cuotas de participación. Si no se da este hecho, NO SE PUEDE  empezar con

la Junta. 

Por lo tanto, en la reunión, se suele ''celebrar'' en una segunda convocatoria, ya que esta vez, no es preciso que exista ese quórum y los acuerdos adoptados SON

VÁLIDOS. 

Si en la convocatoria NO se especifica este dato, y NO asisten la mayoría de los propietarios que, además, representen la mayoría de las cuotas, NO se puede

celebrar la reunión, debiendo celebrarse en los siguientes OCHO días naturales,

cursando citación con una antelación mínima de tres días, tal y como indica el 16, apartado 2, de la  Ley de Propiedad Horizontal.

 Por ello, generalmente, las Juntas siempre empiezan en segunda convocatoria, para

''evitar líos'' de cuento y recuento de votos y cuotas.  

ORDEN DEL DÍA  

Convocar una Junta implica que se van a tratar diversos asuntos de interés para la Comunidad. Por ello, hay que guardar ciertos formulismos, con el objetivo de

salvaguardar los intereses de los propietarios. 

Por lo tanto, la carta donde se convoque la Junta deberá exponer, AL MENOS, los siguientes aspectos:

 a. La fecha de la reunión

b. Lugar y sitio de celebración.c. El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la

hubiesen promovido.d. Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su

celebración en primera o segunda convocatoria.e. Relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de

las deudas vencidas a la comunidad y advertencia de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en la  Ley de Propiedad

Horizontal, en su artículo 15, apartado 2. Si bien cabe decir que este punto puede ser un dato desconocido si la convocatoria se realiza por los

propietarios, y no el Presidente.f. El orden del día de la reunión.

 Y deben ser TODOS ellos, porque, por ejemplo:

 Si no se indica la fecha, hora y lugar, los propietarios no pueden saber cuándo y

dónde se va a celebrar. 

Si no se indica el orden del día, los propietarios no saben qué se va a tratar, y quizás necesiten documentarse y/o prepararse en los aspectos a tratar.

 Ejemplo: Este último aspecto indicado es MUY IMPORTANTE, de tal manera que, si en el Orden del día no se ha indicado un tema, NO SE PODRÁ VOTAR. Suponga que un vecino desea pedir permiso para instalar una antena parabólica. Si no se indica

en el orden del día, dicho asunto NO se podrá aprobar.

JUNTA DE PROPIETARIOSLa Junta de Propietarios es el órgano de la Comunidad de Vecinos MAS IMPORTANTE, porque es donde se toman TODOS los

acuerdos que afecten a esta, el punto de unión, reunión y discusión de TODOS los asuntos que conciernen a la Comunidad.

 Por lo tanto, estamos ante el órgano supremo. Por hacer un paralelismo con la

realidad democrática, la Junta de Propietarios viene a ser como el Congreso de los Diputados, en lugar donde se encuentran representados TODOS los vecinos, con su

voz y voto, donde se discute y se aprueba el futuro de la Comunidad. 

Y esto no puede ser de otra manera, ya que si la Comunidad la conforman TODOS los propietarios, estos, y solo estos, y además de forma mancomunada, pueden y

deben reunirse para tratar de aquellos temas que le afectan directamente, por compartir un bien común, que no es otro que la Comunidad.

 Es la ''institución'' que intenta velar por los intereses de las partes comunes del

edificio, y que afecta a TODOS y cada uno de los propietarios del mismo, porque en él participan.

 Para contratar un seguro, instalar unas jardineras, cambiar la puerta del garaje, etc,

etc, necesita que ''alguien'' de su aprobación, y ese ''alguien'' no es otro que la Junta de Propietarios.

  

FUNCIONES DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS  

Las funciones de la Junta de Propietarios están definidas a través de la propia Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 14, que a continuación detallamos:

 Artículo 14.

 Corresponde a la Junta de propietarios:

a. Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que

los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.

b. Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.

c. Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca sean ordinarias o extraordinarias, y ser

informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c).

d. Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen Interior.

e. Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes

para el mejor servicio común. 

Como se puede observar, la Junta de Propietarios es quién CONTROLA Y DIRIGE la Comunidad, porque en ella se aprueba TODO lo que concierne a ella.

  

TIPOS DE JUNTAS  

Hay dos tipos de Juntas de Propietarios, llamadas ORDINARIAS y EXTRAORDINARIAS.

 Tienen el carácter de ordinarias aquellas que se realizan normalmente, es decir, si

por ejemplo la Comunidad acuerda que la Junta ser reunirá dos veces al año, cuando lleguen las fechas indicadas, se procederá a su convocatoria, en la forma

prevista en la Ley. 

Ejemplo: suele ser común que al finalizar el año, se convoque una Junta con el objetivo de ''cerrar'' las cuentas del ejercicio, y presentar los presupuestos previstos

para el año siguiente, así como comentar las incidencias que se puedan estimar oportunas.

 Tienen el carácter de extraordinario aquellas Juntas que por un motivo de necesidad

y urgencia, necesitan el voto de los propietarios para adoptar una decisión. 

Ejemplo: se ha producido una avería de importancia en el sistema eléctrico que requiere una fuerte inversión para su subsanación. Se han tomado medidas previas,

pero es necesario adoptar un acuerdo urgente para atajar el problema en su totalidad.

 En cualquier caso, los acuerdos en un tipo, u otro, se realizan de la misma manera, es decir, que el sistema de votos y cotas, así como el de mayorías, sigue siendo el

mismo.  

¿QUIÉN FORMA PARTE DE LA JUNTA?  

Solo y exclusivamente LOS PROPIETARIOS de un bien dentro de la Comunidad. Es decir, que NINGUNA persona ajena a esta, puede tener voz y voto en el seno de la

Junta.  

ORDEN DEL DÍA  

La Junta de Propietarios se reúne para adoptar acuerdos, y por tanto, al comenzar la reunión, con carácter previo, se deben saber cuales son dichos aspectos. Eso debe

estar contemplado en la convocatoria. 

Si un asunto que un propietario quiere tratar no se ha incluido en el orden del día, NO SE PODRÁ votar, y por tanto, no se podrá acordar.

 Ejemplo: suponga que un vecino quiere instalar una antena parabólica. Si no está

incluido en el orden del día, no se puede proceder a su discusión y votación. 

Ejemplo: suponga que usted está disconforme con el trabajo realizado por el Administrador de Fincas. Si no está incluido en el orden del día, no se podrá votar

su  aprobación o rechazo a su gestión. 

Por lo tanto, debe tener en cuenta que si hay un asunto que usted quiere que se trate en la próxima Junta de propietarios, deberá hacerlo saber, POR ESCRITO, al

Presidente de la Comunidad, y este tiene obligación de incluirlo en el orden del día, para su deliberación y votación, en la próxima Junta de Propietarios, tal y como

establece el artículo 16, apartado 2, de la Ley de Propiedad Horizontal  

ACUERDOS DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS  

Debido a su extensión, se ha tratado en el tema siguiente: acuerdos y mayorías  

¿QUIÉN TIENE DERECHO A VOZ Y VOTO EN UNA JUNTA?  

Debido a su extensión, se ha tratado en el tema siguiente: votos y cuotas  

¿QUIÉN Y CÓMO SE CONVOCA UNA JUNTA?  

Debido a su extensión, se ha tratado en el tema siguiente: convocatoria de Junta

¿QUIÉN TIENE DERECHO A VOTO?

En principio, TODO propietario de un bien dentro de una Comunidad, tiene derecho a asistir a la Junta de Propietarios, y ejercer dos funciones básicas: Derecho a VOZ: es decir, derecho a expresar su opinión acerca de

cualquier cuestión que afecte a la Comunidad. Derecho al VOTO, de tal manera que su opinión y postura cuente para

alcanzar, o rechazar un acuerdo. Y dicho derecho SOLO lo tienen los propietarios, es decir, que NINGUNA persona

ajena puede tener derecho a voto, y solo puede expresar su opinión si la Junta se lo pide. Por ejemplo, en el caso del Administrador de Fincas contratado y ajeno a la

Comunidad, sus funciones, en ningún caso, son la de mostrar una opinión, y menos, ejercer el derecho a voto. Su misión es ejercer el mandato de la Comunidad, no

formar parte de ella. 

Expuesta la norma general, entremos en la ''letra pequeña''  

¿PUEDEN VOTAR LOS QUE NO PAGUEN?  

NO, no, NO, no. 

Los propietarios que tengan DEUDAS PENDIENTES con la Comunidad de Vecinos NO PUEDEN VOTAR.

 La Ley contempla unas excepciones a este caso, y es que si el propietario ha

impugnado ante los tribunales las deudas pendientes, o bien las ha consignado judicialmente, SI PUEDE VOTAR.

 Ejemplo: suponga que a un vecino se le imputa una deuda con la Comunidad, y dicho vecino, NO está conforme. Para poder seguir ejerciendo sus derechos, tiene

que acudir a los tribunales a dirimir si verdaderamente tiene o no esa deuda, y que sea el Juez quién decida. En este caso, para no lesionar los derechos de ese vecino,

SI tiene derecho al voto. 

En cualquier caso, este caso representa el 0.1% de los casos, y normalmente, quién NO paga, NO reclama judicialmente, y por tanto NO TIENE DERECHO A VOTO.

 

OJO!, que no tenga derecho a VOTO no implica que no tenga otra serie de derechos. Por ejemplo, SI puede asistir a la Junta de Propietarios, y así mismo, SI

tiene derecho a VOZ, es decir, a expresar sus opiniones en la Junta.  

REPRESENTACIÓN  

A veces, un propietario no puede asistir a la Junta de Propietarios, bien por el horario, porque no quiera, etc, etc.

 Eso no quita para que otra persona le pueda reperesentar, es decir,  le pueda

defender sus derechos. 

En tal sentido, el propietario que NO asista puede delegar su voz y voto en otra persona, y para ello, deberá firmar un documento donde exprese tal delegación. Y

la persona que le represente, lo deberá mostar en la Junta, y entregar al Presidente. 

Ejemplo: El documento de representación puede ser tan sencillo como el siguiente: 

D. José Luis Pérez López, con DNI 12345678-Z, como propietario de la vivienda sita en el piso 3-Izq de esta Comunidad de Vecinos, delego en Dª.

María Rivas García, con DNI 87654321-A para que, en virtud de lo establecido en el artículo 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, me

represente en la Junta de Propietarios a celebrar eL próximo día 00/00/200X.

 Y para que así conste, a los efectos oportunos, se firma la presente a

00/00/2000X 

Y acto seguido firman las dos personas.  

LA LEY  

La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 15, establece todo lo comentado en este apartado, y dice lo siguiente:

 Artículo 15.

 1. La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o

voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario. 

Si algún piso o local perteneciese pro indiviso a diferentes propietarios éstos nombrarán un representantes para asistir y votar en las juntas.

 Si la vivienda o local se hallare en usufructo, asistencia y el voto corresponderá al

nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo 17 o de obras

extraordinarias y de mejora. 

2. Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen

impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será

completada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley.

ACTAS Y LIBRO DE ACTAS

Los acuerdos de la Junta de Propietarios vinculan a la Comunidad, y por ello, de alguna forma, deben quedar registrados y guardados, por si en un futuro, es preciso

volver a re-leerlos, interpretarlos…Todo esto está tratado en el artículo 19 de la Ley de Propiedad HorizontalLos acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas

diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga.

  

CONTENIDO DE LAS ACTAS  

Lo que el Acta de la Junta debe poner es JUSTO lo que en la reunión ocurrió, ni más, ni menos. Así mismo, en el Acta se deberá poner otro tipo de datos, como es la

fecha y lugar, orden del día, participantes, etc, etc. 

Según la Ley, el acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias:

  La fecha y el lugar de celebración.

El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido.

Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria.

Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas

de participación. El orden del día de la reunión.

Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas

de participación que respectivamente representen. Para mas información, ver el tema convocatoria de una Junta

El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos

serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario. 

El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo en el procedimiento establecido en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.

  

SUBSANACIÓN DE ERRORES  

Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes,

presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente

suponga y se encuentre firmada por el presidente y el secretario. 

Como es obvio, la substancian es siempre en el sentido de CORREGIR algún aspecto, o detalle que se hablara en la Junta y que no está reflejado en el Acta, pero

en ningún caso se puede subsanar algo que en realidad no ocurrió. 

Ejemplo: se puede subsanar una opinión que un propietario dijo en la Junta, en el sentido de que en el Acta no está expresado tal cual la dijo, pero no se puede

subsanar el Acta variando el número de asistentes, o el resultado de la votación. 

Dicha substancian deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios; que deberá ratificar la substancian.

  

CUSTODIA DEL LIBRO DE ACTAS Y PLAZO  

El secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios. A este respecto cabe indicar que si no existe la figura del Secretario, pueden custodiar el

libro de actas tanto el Presidente, como el Administrador. 

Asimismo deberá conservar, durante el plazo de cinco años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamiento y demás documentos relevantes de las reuniones.

 

Los acuerdos de la Junta de Propietarios vinculan a la Comunidad, y por ello, de alguna forma, deben quedar registrados y guardados, por si en un futuro, es preciso

volver a re-leerlos, interpretarlos…Todo esto está tratado en el artículo 19 de la Ley de Propiedad HorizontalLos acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas

diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga.

  

CONTENIDO DE LAS ACTAS  

Lo que el Acta de la Junta debe poner es JUSTO lo que en la reunión ocurrió, ni más, ni menos. Así mismo, en el Acta se deberá poner otro tipo de datos, como es la

fecha y lugar, orden del día, participantes, etc, etc. 

Según la Ley, el acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias:

  La fecha y el lugar de celebración.

El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido.

Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria.

Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas

de participación. El orden del día de la reunión.

Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas

de participación que respectivamente representen. Para mas información, ver el tema convocatoria de una Junta

El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos

serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario. 

El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo en el procedimiento establecido en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.

  

SUBSANACIÓN DE ERRORES  

Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes,

presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente

suponga y se encuentre firmada por el presidente y el secretario. 

Como es obvio, la substancian es siempre en el sentido de CORREGIR algún aspecto, o detalle que se hablara en la Junta y que no está reflejado en el Acta, pero

en ningún caso se puede subsanar algo que en realidad no ocurrió. 

Ejemplo: se puede subsanar una opinión que un propietario dijo en la Junta, en el sentido de que en el Acta no está expresado tal cual la dijo, pero no se puede

subsanar el Acta variando el número de asistentes, o el resultado de la votación. 

Dicha substancian deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios; que deberá ratificar la substancian.

  

CUSTODIA DEL LIBRO DE ACTAS Y PLAZO  

El secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios. A este respecto cabe indicar que si no existe la figura del Secretario, pueden custodiar el

libro de actas tanto el Presidente, como el Administrador. 

Asimismo deberá conservar, durante el plazo de cinco años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamiento y demás documentos relevantes de las reuniones.

 

EL PRESIDENTE

La figura del Presidente es de vital importancia, ya que de cara a terceras personas, es el ‘’representante’’ de la Comunidad.

  

FUNCIONES 

El artículo 13, apartado 3 de la Ley de Propiedad Horizontal es escueto, pero muy conciso, y dice lo siguiente:

 ‘’El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio

y fuera de el, en todos los asuntos que la afecten.’’ 

Es decir, que él se debe encargar de múltiples facetas, como puede ser, avisar al fontanero si hay un escape de gas, firmar un contrato de seguro que le ha ordenado la Comunidad, representar a esta durante un juicio por falta de pago de un vecino, etc, etc. Así mismo, debe presidir las Juntas de Propietarios, convocarlas, firmar las

actas de las reuniones… 

Ejemplo: el artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal dice que: ‘’La convocatoria de las Juntas la hará el presidente…’’

 Ejemplo: El artículo 19.3 dice que: ‘’El acta –de la Junta de Propietarios- deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o

dentro de los diez días naturales siguientes…’’ 

El Presidente no tiene facultad decisoria, puesto que esto corresponde a la Junta de Propietarios, y los acuerdos que afecten a la Comunidad se deben tomar en el seno

de dicha Junta. 

Ahora bien, en casi todos los acuerdos, se le faculta al Presidente para que EJECUTE esos acuerdos. Por ejemplo, cuando se le encarga que pida varios presupuestos para arreglar la puerta de entrada, para que contrate el seguro de la comunidad,

para que firme el contrato con la empresa de limpieza, etc, etc. 

Por así decirlo, y buscando un paralelismo con el sistema democrático, el Presidente es el PODER EJECUTIVO, mientras que la Junta de Propietarios es el PODER JUDICIAL.

Uno ejecuta los acuerdos que dicta la Junta. 

Por último, cabe decir que a veces, el Presidente si tiene capacidad decisoria, cuando se trata de asuntos de necesidad y urgencia. Por ejemplo, si hay un escape

en la instalación de gas, es su obligación llamar a personal cualificado para que arregle dicha avería, aunque la Junta no se reuniera con anterioridad para facultarle contratar ese servicio, y es que en casos de urgencia, el Presidente debe tomar las

decisiones oportunas en beneficio de la Comunidad.  

NOMBRAMIENTO 

El artículo 13, apartado 2 de la Ley de Propiedad Horizontal expone lo siguiente: 

‘’El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será

obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para

ello. El juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.3, resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera

de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.

Igualmente podrá acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar presidente de la comunidad.’’

 Es decir, que el Presidente SOLO PODRÁ SER UNO DE LOS PROPIETARIOS, y no

ninguna persona ajena a la Comunidad. A este respecto decir que si bien la figura del Administrador si puede ser una persona ajena, la del Presidente no.

Y así mismo, el nombramiento como Presidente es irrenunciable, es decir, que ningún propietario puede desatender dicha obligación, salvo que judicialmente lo

decida. 

Si no hay acuerdo de quién debe o no ser el Presidente, este cargo irá rotando periódicamente, a través del sistema que elija la Junta de propietarios, y en la mayoría de los casos, es rotando a través de cada uno de los propietarios del

inmueble de forma correlativa a la propiedad que poseen. Por ejemplo… piso 1-A, 1-B, 1-C, 2-A, 2-B, 2-C… y así sucesivamente.

  

DURACIÓN DEL MANDATO 

El artículo 13, apartado 7 de la Ley de Propiedad Horizontal precisa que la duración del mandato del Presidente (que es un órgano de gobierno de la Comunidad) estará

contemplado en los Estatutos. 

Si esto no fuera así, como norma general, su duración es de UN AÑO, que es lo que suele ocurrir en la mayoría de las ocasiones.

 Si por el motivo que fuera, un Presidente no pudiera cumplir tal precepto, se convocaría una Junta Extraordinaria, y se nombraría a un nuevo Presidente.

 Ejemplo: el Presidente actual vende su vivienda y se traslada, por lo tanto, ya no puede ejercer sus funciones, y otro deberá tomar el relevo. Aunque la idea original sería que el nuevo inquilino fuera el Presidente, será una decisión que deba tomar

la Junta de Propietarios.

EL ADMINISTRADOR

La evolución de las Comunidades, la ampliación de servicios, y la necesidad de ocuparse de su administración de forma constante, ha hecho que en muchas ocasiones, la figura del Presidente y su dedicación a tiempo parcial, no sea

suficiente, y sea preciso recurrir a profesionales. 

No es lo mismo llevar los asuntos de una Comunidad compuesta por un bloque con 8 viviendas, que un complejo en el que puede haber mas de 50 viviendas, con sus

correspondientes garajes y trasteros, locales, servicios de portería, piscina, etc, etc. 

Por ello, en las grandes ciudades, donde los bloques de edificios los componen muchas viviendas, y el tiempo de sus inquilinos es muy limitado por la frenética

vida que impone en sí la propia actividad personal, se recurre, con mucha frecuencia, a los servicios de un profesional, AJENO a la Comunidad para que

‘’ayude’’ en las tareas propias que debe desempeñar el Presidente. 

Por ello, la figura del Administrador de Fincas de la Comunidad adquiere vital importancia, porque en realidad, es quién lleva todos, o casi todos los asuntos de esta. Por así decirlo, se paga a una persona para que vele por los intereses de la

Comunidad. 

Generalmente, cuando no se contrata a una persona ajena, dicha figura desaparece, siendo el Presidente quién ejerce todas las funciones. Estamos

hablando de los casos de Comunidades pequeñas.  

LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL  

La Ley de Propiedad Horizontal establece, en su artículo 13, apartado 6, que las funciones de Administrador puede ser ejercidas por:

Un propietario del inmueble Un profesional con cualificación suficiente

 Debido a la profundidad, ambigüedad y problemática que suscita este tema, lo

hemos desarrollado por separado aquí: ¿quién puede ser Administrador de Fincas?  

FUNCIONES  

Las funciones del Administrador están tácitamente expresadas en la Ley de Propiedad Horizontal establece, en su artículo 20, el cual dice lo siguiente:

  

Artículo 20. Corresponde al administrador:

a. Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y

apercibimientos a los titulares. b. Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer

frente a los mismos. c. Atender a la conservación y entretenimiento de la casa,

disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los

propietarios. d. Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.

e. Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.

f. Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.  

En definitiva, cuando las funciones del Administrador se encargan a una persona ajena que cobra sus emolumentos por ello, en realidad, se encarga de todo, o casi todo lo concerniente a la Comunidad. Como hemos dicho, su contratación tiene un

sentido y significado, y no es otro que ‘’descargar’’ de trabajo al Presidente. 

Ahora bien, hay cosas que NO puede hacer en ningún caso, como por ejemplo: 

Derecho de voto: eso solo es atribuido a los propietarios. Derecho de voz: un buen Administrador no da opiniones, solo acata el mandato que le confiere la Junta de Propietarios, y solo da su opinión si

alguien se la pide, nunca por iniciativa propia, ya que no tiene tal facultad.   

NOMBRAMIENTO Y DESTITUCIÓN  

El nombramiento del Administrador lo debe hacer la Junta de Propietarios, necesitando, para ello, la MAYORÍA de los votos que, a la vez, representen la

mayoría de las cuotas, de los asistentes a la Junta si se hace en segunda convocatoria (hay que señalar que es como se hace en el 99.9% de las ocasiones, es decir, convocar en 2ª convocatoria). Es decir, es un acuerdo dentro de los que

figuran en el artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal. 

De la misma manera, la destitución del Administrador se hace de idéntica manera, es decir, a través de acuerdo de la Junta de Propietarios, por la MAYORÍA antes

indicada. 

En muchas ocasiones, las preguntas más frecuentes son… ¿cómo es el proceso de destitución?.

 La respuesta es sencilla:

VÍA ORDINARIA El propietario/s que deseen someter a votación la destitución del Administrador deberán comunicarlo, POR ESCRITO, al Presidente.

El Presidente, en la próxima Junta de Propietarios, deberá poner en el orden del día que se vote tal hecho.

En la siguiente Junta, aprobar, o denegar ese acuerdo. A este respecto cabe indicar que el nombramiento del Administrador se suele hacer

por un año, por lo que se podrá votar su destitución cuando pase dicho año. 

Ahora bien, si lo que se desea es destituirlo de forma inmediata, hay que convocar una Junta Extraordinaria, tal y como exige la Ley de Propiedad Horizontal en su

artículo 13, apartado 3.

¿QUIÉN PUEDE SER ADMINISTRADOR?

Nota preliminar: esta web quiere remarcar que ni ejerce las funciones de Administrador, ni está a favor, ni en contra, y tampoco a favor ni en contra de

Colegios de Administradores (los que se hacen llamar ''los buenos''), ni Asociaciones de Técnicos de Gestión (los que se hacen llamar ''los salvadores''), ni nada

parecido, solo mostrar la REALIDAD, tal y como es.  

AMBIGÜEDAD EN LA LEY  

Cualquier propietario puede ser ADMINISTRADOR de su Comunidad de Vecinos, sin mas requisitos que ser eso, propietario. Puede que no sepa ''hacer la -o- con un

canuto'', pero puede ser Administrador.

 Y por otro lado, la Ley dice que si es una persona ajena a la Comunidad, en este

caso tiene que ser una persona con cualificación suficiente. 

¿en qué quedamos?, porque es incongruente que por un lado se exija cualificación, y por otro lado se exija ser propietario. Porque se supone que no todos los

propietarios serán aptos para ser Administradores. 

Entendemos que se requiera de un profesional para Administrar una Comunidad, pero desde el mismo momento que cualquier propietario puede serlo, tira por tierra

dicha cualificación, ya que un propietario no tiene porqué tenerla, y si es válido, desde ese mismo momento no  puede ser exigible.

 Pero esto no se lo inventa esta web, lo dice la propia Ley de Propiedad Horizontal,

en su artículo 13, punto 6, que literalmente ser reproduce a continuación: 

''El cargo de administrador en su caso, el de secretario y administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación

profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos

establecidos en el ordenamiento jurídico.'' 

Para rematar la faena, expone que tiene que ser una cualificación profesional LEGALMENTE RECONOCIDA.

 En España, a día de hoy, NO HAY tal titulación, es decir, NO HAY NINGUNA

CUALIFICACIÓN LEGALMENTE RECONOCIDA. 

Los Colegios de Administradores pueden exponer lo que deseen, pero  para que una cualificación sea legalmente reconocida tiene que ser una titulación OFICIAL, y eso, a día de HOY, solo lo puede hacer un Centro Oficial de Educación, y bajo un régimen

Oficial de estudios, que ha día de hoy, no existe en nuestro sistema educativo.  

''COTO PRIVADO DE CAZA''  

Los Administradores de Fincas dicen que para ser un Administrador de Fincas, como requisito imprescindible hay que estar colegiado en el Colegio de Administradores

de su ciudad o región. 

¿cómo?... no, no, eso ES INCREÍBLE. 

Una persona puede ser Abogado, o Ingeniero, o..., y lo es porque hay un título Oficial que el ampara, y hay un documento OFICIAL emitido por la Universidad correspondiente que acredita que es Abogado o Ingeniero, y bajo un plan de

estudios aprobado y publicado en el B.O.E.. A partir de ahí puede ir al Colegio Oficial y  colegiarse, pero que lo haga, o no lo haga, es indiferente, NADIE le va a quitar

que sea un Abogado o Ingeniero. 

Pues no, en temas de Administradores de Fincas no es así. Para ser Administrador ''de los buenos de verdad'' hay que Colegiarse. O al menos, eso es lo que dicen,

pero esta  web no sabe qué ley dice eso. Es mas, uno es Administrador de Fincas si se colegia, porque si no lo hace, NO LO ES -esto ya no se lo cree nadie-.

 Pues bien, ¿alguien ha probado a Colegiarse?

 Se supone que si la Ley de Propiedad Horizontal dice que cualquier propietario de

un bien puede ser Administrador de una Comunidad, y si además NO HAY UN TÍTULO OFICIAL de Administrador de Fincas, cualquier persona podría colegiarse.

 Pues NO.

 En su día, hace muchos años, los Colegios Oficiales admitieron a toda persona que

tuviera, cuando menos, Bachiller, y además hiciera un ''cursillo''. 

Pero ese ''grifo'' se cerró, y hoy por hoy solo aceptan a Abogados, Ingenieros y similares, y además, a quién tenga la titulación NO OFICIAL que ellos digan.

 Si, un título que hacen llamar Administrador de Fincas, que lo hacen a través de la

Universidad, pero que NO ES OFICIA (una Universidad puede impartir cursos de forma ''privada'', pero que no estén reconocidos como oficiales, porque no tienen

un plan de estudios aprobados y publicados en el BOE). 

Ahora bien... ¿saben cuanto dinero vale dicho titulo NO OFICIAL?. No se  crean que cualquier persona puede pagarlo, y OJO, no hay becas, ni similar, porque como decimos, NO ES OFICIAL. Y mas aún, ¿quién estudia un par de años o tres para

obtener un título NO RECONOCIDO?. 

Y otra cosa mas, ¿saben cuánto vale colegiarse?. No se crean que son 100 ó 200 euros, sino que multipliquen dicha cantidad varias veces.

 Con todo esto, solo cabe decir que ''es un coto privado de caza'', porque la mayoría

de los Administradores de  Fincas NO tienen una Diplomatura o Licenciatura, y además, hacen lo posible e imposible para que nadie entre en el selecto ''grupo'' de

los Colegios de Administradores.  

''CURSO DE GUITARRA POR CORRESPONDENCIA''  

Ante la ambigüedad de la ley, el ''coto privado de caza'' que tienen los Colegios de Administradores, la no existencia de una titulación Oficial..., y sobre todo, el

NEGOCIO que puede suponer ser Administrador de Fincas, surgieron iniciativas privadas que decían que haciendo un cursillo ''de guitarra'' por correspondencia de tres al cuarto, se capacitaba para ser Administrador de Fincas. Eso sí, a partir del momento de hacer dicho ''cursillo de guitarra'', se entraba a formar parte de una Asociación de Técnicos de Gestión, y se les capacitaba para ser Administrador de Fincas, para poner una Inmobiliaria de compra / venta de pisos, y si hacía falta,

''astronautas para la Nasa''. 

Volvemos a decir lo mismo, NI es un título, NI es OFICIAL, ni da derecho a nada hacer dicho ''curso de guitarra por correspondencia''.

  

''A RÍO REVUELTO...''  

Como se suele decir: ''a río revuelto, ganancia de pescadores''. 

Y es que hay personas que dicen llamarse Administradores que, ni están colegiados, ni han  realizado el ''curso de guitarra'', ni nada parecido. Un buen día encontraron

que podían ganarse unas ''pesetillas'' ejerciendo la actividad de Administrador, y compatibilizarlo con su trabajo diario en otra faceta distinta.

 Ni que decir tiene que dichas personas son una solución ''mala'', porque han llegado al mundo de la Administración de Fincas ''de rebote'', y si no son profesionales que

se dedican a ello, pueden en cualquier momento dejar la actividad y ''dejar colgado'' a una Comunidad.

  

CONCLUSIÓN  

Un buen Administrador no se le puede mirar por estar Colegiado, o por si es Técnico de ''no se qué''.

 Bien es cierto que en principio, debería presentar mas garantía un Administrador

colegiado, pero también es cierto que a veces, muchas veces, eso no significa nada. 

La recomendación de esta web es que busquen profesionales de reconocido prestigio, que por su experiencia han demostrado que son buenos Administradores, que pregunten en otras Comunidades qué tal es su Administrador, que exijan una

titulación Oficial (Abogado, Ingeniero)... 

Por lo tanto, a la hora de contratar los servicios de un Administrador... QUE TENGAN SUERTE