EFECTOS FRENTE A TERCEROS DE LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS EMANADAS DE

MANDAMIENTOS JUDICIALES Juan R. Balarezo Fortini Existe la posibilidad de que en virtud de resoluciones judiciales se amparen registralmente solicitudes de anotaciones preventivas de derecho personales, originado con ello un conflicto entre titular de un derecho personal inscrito y el titular de un derecho real; por ello el presente trabajo estudia estas anotaciones, precisando aspectos importantes. A efectos de ubicamos en el tema que se pretende desarrollar a lo largo del presente trabajo, resulta conveniente delimitar, en forma previa, nuestro campo de estudio, toda vez que respecto de los mandamientos judiciales y su implicancia en el Registro se han escrito no pocos artculos. En ese sentido, diremos que lo que pretendemos no es analizar la aplicabilidad o inaplicabilidad del Principio de Legalidad en las Resoluciones Judiciales, tomando en cuenta lo establecido por el segundo prrafo del artculo 2011 del Cdigo Civil , toda vez que consideramos que con el trabajo realizado por Manuel F. Soda Alarcn qued suficientemente demostrado que, en virtud del principio de legalidad, contenido en el propio artculo 2011 del Cdigo Civil y en los artculos 150 y 151 del Reglamento General de los Registros Pblicos, las Resoluciones Judiciales deben ser necesariamente calificadas por los Registradores en lo que respecta a la competencia del Juzgado, a la adecuacin del mandato con el procedimiento en que se ha dictado, a las formalidades extrnsecas del documento y a la compatibilidad del ttulo con el derecho inscrito, con lo cual, creemos, se ha cerrado toda posibilidad de debate sobre el artculo citado. Tampoco pretendemos analizar si la inobservancia del mandato judicial por el Registrador, debido a la falta de congruencia de la resolucin con algunos de los aspectos susceptibles de calificacin, origina responsabilidad en l, dado que resulta un principio de Derecho Administrativo que el cumplimiento por parte de los fun-cionarios pblicos de las funciones encomendadas a ellos, no origina, en ningn caso, responsabilidad, siendo, ms bien, el incumplimiento de las mismas, lo que los hace responsables por las posibles consecuencias que de tal incumplimiento se deriven, y como acabamos de ver, en virtud del principio de legalidad, las Resoluciones Judiciales tambin son objeto de calificacin registral, encontrndose, por ello, dicha actividad del Registrador en el mbito del ejercicio de sus funciones.

Tanto el Reglamento de las inscripciones, a lo largo de toda su normatividad, y especialmente a partir del artculo 79 y siguientes, como el Cdigo Civil, en sus artculos 2019 y 2020, permiten distinguir entre los asientos de inscripcin y los de anotacin preventiva, como dos tipos diferentes de asientos que se practican en el Registro con eficacia y tcnica propia. En consecuencia, creemos pertinente sealar

las diferencias entre ambos tipos de asientos; as como la finalidad que uno y otro persigue, con el propsito de establecer claramente cul de ellos va a ser objeto del presente trabajo.

Bernardo Pardo Mrquez, refirindose al asiento de inscripcin, indica que ste alude a la extensin de un asiento que, por su naturaleza, es principal, permanente y definitivo. Por su parte, refirindose a las anotaciones preventivas, Luis Diez-Picazo y Antonio Gulln , sealan que son asientos de vigencia temporal limitada, con efectos menos amplios que los de las inscripciones y tendentes a enervar la eficacia de la fe pblica registral que, en otros casos, se producira en favor de terceros adquirentes. Agregan, estos autores, que el objeto de las anotaciones preventivas son derechos y situaciones jurdicas que no son directamente inscribibles, bien por no constituir verdaderos y genuinos derechos reales, o bien porque son situaciones puramente transitorias. Puede decirse, afirman, que son pre-inscripciones que publican la existencia de un derecho en vas de inscripcin, pero todava no inscrito, o asientos de contradiccin, pues publican una eventual y futura rectificacin del Registro o asientos que dotan a determinados crditos de garantas y de preferencia frente a otros. Del mismo modo, Rubn Guevara Manrique, remitindose al significado de la palabra preventivo, establece que anotacin preventiva es el asiento provisional que se hace en los Registros Pblicos, para asegurar el cumplimiento de , los fallos judiciales o la eficacia de cualquier derecho real que an no puede ser inscrito en forma definitiva.

A la luz de estas enunciaciones doctrinales podemos afirmar que son dos las diferencias sustanciales entre ambos asientos. La primera se refiere a su duracin. As, mientras el asiento de inscripcin tiene una duracin indefinida, la anotacin preventiva tiene por regla general su caducidad. La segunda diferencia, se refiere a la naturaleza de los derechos que publicita. As, el asiento de inscripcin publicita de-rechos reales o gravmenes de carcter real y slo excepcionalmente derechos .personales, como sucede en los supuestos contemplados en los artculos 1708, inciso 1 y 1591 del Cdigo Civil, referidos al contrato de arrendamiento y al pacto de retroventa respectivamente. En tanto que, el asiento de anotacin preventiva publicita, derechos reales y personales, como se puede colegir del artculo 79 del Reglamento de las Inscripciones.

Esta ltima diferencia es de suma importancia para entender el presente desarrollo, ya que los derechos tienen distinto grado de oponibilidad segn se traten de derechos reales o personales. Si se trata de derechos reales, su oponibilidad ser erga omnes, es decir frente a todos. En cambio, si se trata de derechos personales, stos slo se pueden hacer valer frente al obligado con la prestacin, es decir la contraparte. De esta manera, en caso haya enfrentamiento entre el titular de un derecho real inscrito y el titular de otro derecho, cualquiera sea la naturaleza de ste, ser preferido el primero, como consecuencia del tipo de oponibilidad que generan. A igual solucin no se llega tratndose del enfrentamiento entre un titular de un derecho personal inscrito y el titular de un derecho real. En este caso, habr que recu-rrir a lo que, al respecto, establece el artculo 2022 del Cdigo Civil, el que, lamenta-blemente, no es del todo conocido en sus . alcances.

Precisamente, en atencin a la posibilidad que en virtud de Resoluciones Judiciales, se amparen registralmente solicitudes de anotaciones preventivas de derechos personales, originando con ello el conflicto esbozado en el prrafo anterior, es que el presente trabajo tratar nicamente de los asientos de anotacin preventiva extendi-dos en mrito de mandamientos judiciales y no de los asientos de inscripcin, por considerarse que no existen mayores problemas con estos ltimos.

Los asientos de anotacin preventiva que se refieren a derechos personales, se encuentran regulados en los incisos 1 y 2 del artculo 79 del Reglamento de las Ins-cripciones y aluden a la anotacin de los embargos preventivos y a la anotacin de las demandas que, a juicio del Juez, se refieran a actos inscribibles, respectivamente. El primer inciso del artculo 79 del Reglamento de las Inscripciones, se ve recogido en el artculo 656 del Cdigo Procesal Civil y se le denomina Embargo en forma de Inscripcin; en tanto que, el segundo inciso del mismo artculo se ve recogido en el artculo 673 del Cdigo Adjetivo y es denominado Anotacin de la demanda en los Registros Pblicos. Ambos tipos de medidas cautelares responden a supuesto distintos, segn la pre-tensin principal discutida sea apreciable en dinero o est referida a derechos inscri-tos, por lo que lo son tambin los efectos que producen frente a terceros. Siendo esto as, resulta necesario estudiarlos por separado. De esta manera nos referiremos pri-meramente a los efectos del embargo en forma de inscripcin y. luego, a los efectos de la anotacin d; demanda. Anotacin del embargo en forma de inscripcin Lo primero que habra que preguntarse es el motiv por el cual este tipo de asiento es extendido como anotacin preventiva y no como -inscripcin definitiva. La respuesta la encontramos en el propio texto del artculo 79 del Reglamento de las Inscripciones y en la misma naturaleza del embargo. En efecto, siendo una especie dentro del gnero de las medidas cautelares, es lgico que participe de la caracterstica de provisionalidad de aqullas, en lo que a tempo-ralidad se refiere, ya que subsisten mientras persistan las circunstancias que las ocasionaron o mientras dure la pretensin principal de la que son solo instrumentales. En ese sentido, no podran ser extendidas como inscripciones definitivas, por cuanto stas son de duracin indefinida. De otro lado, tal como ya hemos indicado en forma precedente, esta clase de medida cautelar procede cuando la pretensin principal es apreciable en dinero, es decir cuando la demanda versa sobre una obligacin pecuniaria, cualquiera sea la fuente de sta, y el crdito no se encuentra garantizado, a tenor de lo que establecen los artcu-los 642 Y 627 del Cdigo Procesal Civil. Asimismo, procede cuando el deudor tiene bienes inmuebles inscritos que puedan ser afectados.

En consecuencia, siendo que el embargo en forma de inscripcin es solicitado con el fin de asegurar el cumplimiento de la decisin discutida en el principal, y toda vez que esta discusin se refiere a un derecho de naturaleza personal o de crdito, resulta que el embargo, al ser de .carcter instrumental participa del grado de oponibilidad del derecho al cual garantiza, con lo cual en caso de conflicto con un derecho de naturaleza real no puede ser preferido a ste, no pudiendo impedir, por tanto, que aquel en cuyo perjuicio se ha anotado la medida disponga del bien afectado. Sin embargo, si esto ltimo sucede, quien lo adquiere, sea a ttulo gratuito o a ttulo oneroso, debido a la publicidad que otorga el Registro, asume la carga hasta el monto inscrito, en forma anloga a quien adquiere un bien hipotecado, segn lo establece reiterada doctrina. Esta ltima solucin obedece a la finalidad de las medidas cautelares, la cual es impedir que el deudor embargado pueda eludir el embargo con slo disponer del bien afectado con dicha medida, en favor de futuros adquirentes. Decimos que la anotacin de embargo no impide, en ningn caso, que el deudor embargado transmita o grave su propiedad, porque sta es la solucin que establece el Cdigo Civil en el segundo prrafo de su artculo 2022, al sealar que la oposicin de derechos de distinta naturaleza se resolver aplicando las disposiciones del dere-cho comn. La Exposicin !le Motivos del Cdigo Civil, al respecto nos dice que en caso se enfrenten dos titulares de derechos reales, debe ser preferido, en virtud del Principio de Prioridad, quien inscribi primero. En cambio, tratndose de un enfrentamiento entre el titular de un derecho personal y el de un derecho real, ser ; preferido el titular del derecho real, porque goza de la oponibilidad erga omnes de la que carece el derecho personal, el que seguir siendo, a pesar de la inscripcin, un derecho per-sonal, con lo que el adquirente del inmueble embargado, no slo mantiene su adqui-sicin por ser perfectamente vlida sta y no incurrir en ninguna causal de nulidad, sino que puede solicitar, incluso, la inscripcin de la propiedad a su favor, aunque ms adelante pueda verse privado de ella, al haber asumido la carga hasta por el monto inscrito. Las excepciones a este principio, es decir la preeminencia del derecho per-sonal frente al derecho real, se encuentran contempladas en el propio derecho comn. As tenemos, que es el mismo Cdigo Civil el que establece en sus artculos 1708, inciso 1 y 1591 respectivamente, que el arrendamiento y el pacto de retroventa, que. son indudablemente derechos personales, sern oponibles a terceros, siempre que se encuentren previamente inscritos. Hemos indicado que debido a la finalidad de las medidas cautelares y a la publicidad que otorga el Registro, el adquirente de un bien embargado asume la carga hasta el monto inscrito Qu significa esta afirmacin? Significa que habindose trabado el embargo en forma de inscripcin, con miras a una futura ejecucin, sta se llevar a cabo, de todos modos, sobre el bien afectado, con lo cual el embargante est facul-tado, segn lo preceptuado por el artculo 725 y siguientes del Cdigo Procesal Civil, a hacerse pago ntegro de la obligacin, hasta por el monto inscrito, con el producto del remate o de la adjudicacin. Esto quiere decir que, el demandante puede solicitar que el bien embargado salga a remate, lo que poda implicar que el adquirente sea privMo de su derecho. de prop.iedad, a no ser que antes, en armona con el artculo

727 del mismo Cdigo, pague ntegramente la obligacin e intereses exigidos y las costas y costos del proceso. Pese a que esta solucin emana del propio Cdigo Civil, quien as la consagra expresamente en su artculo 2022, hay quienes sostienen dos posiciones contrarias a ella. La primera establece que en caso se disponga del bien embargado, ste no podr ser objeto de remate, toda vez que el adquirente resulta ser un propietario distinto a aquel en cuyo perjuicio se afect el inmueble y que, como tal, no tiene porque ser privado de su propiedad. En todo caso, agregan, el embargante puede pedir, a travs de la accin pauliana o revocatoria, la que regulada en el artculo 195 y siguientes del Cdigo Civil se tramitar como proceso sumarsimo o de conocimiento segn el acto o contrato de disposicin sea a ttulo gratuito o a ttulo oneroso, que se declaren ineficaces respecto de l, los actos de disposicin del deudor, por ser un supuesto de fraude del acto jurdico. En contra de esta posicin tenemos que indicar lo siguiente: 1.- La condicin de propietario que interesa determinar es la existente en el momento del embargo y no en el momento de la ejecucin forzosa, debido fundamentalmente a dos razones. Una porque debido a la publicidad que otorga el Registro, el adquirente, si bien adquiere la propiedad del inmueble, lo hace con las cargas y gravmenes que sobre l recaen. Sostener lo contrario, sera permitirle al deudor embargado burlar el crdito, o en todo caso dificultar su cobro, atentando, de este modo, contra la efectividad de la sentencia a dictarse en el proceso principal. La otra razn encuentra su fundamento en el hecho que la disposicin o enajenacin del bien embargado, sea a ttulo oneroso o a ttulo gratuito, es una forma derivada de transmisin de la propiedad, la que, a diferencia de los modos originarios, implica necesariamente, tal como manifiesta Arturo Valencia Zea, una sucesin jurdica, lo que quiere decir que una determinada relacin jurdica radicada en una persona se transmite a otra. Esta diferencia entre modos originarios y derivados de adquirir la propiedad es de suma utilidad para el argumento que sostenemos, toda vez que segn se trate de uno u otro, la propiedad se adquirir sin cargas ni gravmenes ,o con ellos. En efecto, en el primer supuesto, la propiedad se adquirir en toda su plenitud, es decir sin cargas ni gravmenes, mientras que en el segundo, al existir transmisin, quien adquiere lo hace con las limitaciones, cargas o gravmenes que el transferente haya constituido o soportado, en aplicacin del principio jurdico que establece "que nadie puede transmitir mejor derecho que el que tiene" . Como dicen los Mazeaud, el modo derivativo de adquisicin, no hace que nazca un nuevo derecho, despojado de cuanto lo gravaba; sino que, por el contrario, subsisten todos los gravmenes y cargas que afectan el bien. Por consiguiente, al ocupar el adquirente la posicin jurdica del transferente debe soportar la ejecucin forzosa del inmueble, con las consecuencias anteriormente indicadas.

2.- El artculo 86 del Reglamento de las Inscripciones precepta que "los bienes in-muebles y los derechos inscribibles anotados, pueden ser enajenados' o gravados, pero sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo favor se haya extendido la anota-cin". En base a esta regulacin slo es posible sostener, como en efecto lo hace numerosa Jurisprudencia , que la venta de un inmueble embargado con anotacin en el Registro no libera del gravamen al inmueble. 3.- Finalmente, debemos indicar que el artculo 195 del Cdigo Civil, establece como requisitos para que se configure el supuesto de Fraude del acto jurdico que el acto de disposicin disminuya el patrimonio conocido del deudor y perjudique el cobro del crdito. Debemos preguntamos, entonces, si la disposicin de un bien inmueble con anotacin de embargo perjudica o no el cobro del crdito por parte del acreedor. Para responder a esta interrogante debemos, previamente, efectuar la distincin entre acreedor quirografario o comn y acreedor privilegiado. El primer tipo de acreedor, es aquel que no tiene garantizado su crdito con una garanta real, personal o con una medida cautelar sobre un bien del deudor o de un tercero y que, por ese motivo, para realizar su crdito tiene que irse contra el patrimonio del deudor, el que, en trminos de Fernando Vidal Ramrez , tiene constituida as la denominada prenda general sobre su patrimonio. El acreedor privilegiado, en contrapartida, es aquel que ha concretizado la responsabilidad del deudor en un bien determinado, como sucede tratndose de una hipoteca, una prenda o un embargo, por lo que no necesita irse contra la totalidad de su patrimonio para efectivizar su crdito, sino que le basta con realizar dicho bien. Este tipo de acreedor goza de preferencia frente a otros acreedores cuyo ttulo sea de fecha posterior, siempre que, se entiende, haya inscrito o anotado, segn corresponda, esta circunstancia y por tal motivo, tiene especficamente garantizado su crdito. Hecha esta distincin pareciera que nicamente los acreedores quirografarios o comunes tuvieran expedito su derecho a accionar por fraude del acto jurdico en caso el deudor transfiera un bien de su propiedad. Sin embargo, esta afirmacin no es del todo cierta, ya que puede darse el . caso que el bien afectado al pago del crdito no sea suficiente para cubrir el monto total de la deuda. En tal supuesto, y dado que el afectar un bien determinado del deudor para el cumplimiento de una obligacin no impide que -en caso haya saldo deudor luego de la ejecucin forzosa o de la ejecucin de garantas, segn se trate de un embargo o de una garanta real- se. persigan los dems bienes del deudor , puede ocurrir que la disposicin de un bien por parte de ste, efectivamente disminuya " su patrimonio conocido y perjudique el cobro del saldo del crdito.

En tal virtud, en el caso especfico del. tema que nos ocupa, el deudor privilegiado cuyo crdito se encuentra garantizado con la anotacin del embargo, solicitar, por un lado, a travs del remate o de la adjudicacin, la ejecucin forzosa de la sentencia recada en el principal, y, por otro, a travs de la accin pauliana, que los actos de disposicin del deudor, referentes a los otros bienes no afectados y que forman parte de la generalidad de su patrimonio, sean declarados ineficaces respecto de l.

Como vemos, el embargante slo puede hacer uso de la accin pauliana en relacin con los actos de disposicin sobre los bienes que no se encuentren afectados al cobro del crdito, con lo cual la posicin bajo comentario queda, una vez ms, desestimada. La segunda posicin contraria a la que venimos sosteniendo a lo largo del presente desarrollo, seala que, habiendo sido anotado el embargo, los actos de disposicin del embargado devendran en nulos. Los que defienden esta posicin afirman que ella encuentra su fundamento en el principio de prioridad y en el hecho que la anotacin del embargo implica para el deudor la prohibicin de disponer de dicho bien, A este respecto debemos indicar lo siguiente: 1.- El Principio de Prioridad, de indudable relevar/da en la mecnica registrll, constituye la consagracin normativa del apotegma jurdico "el primero en el tiempo es el ms poderoso en el derecho". Este principio se manifiesta de dos maneras. La primera es la regulada en los artculos 2016 del Cdigo Civil y VI del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos y se denomina Prioridad de Rango. Ella se produce respecto de derechos sucesivamente inscritos que tienen posibilidad de concurrencia registral, por no referirse a derechos incompatibles entre s, en cuyo caso los derechos primeramente inscritos sern preferidos. La segunda manifestacin de este principio se denomina Prioridad Excluyente y se encuentra contenida en el artculo . 2017 del Cdigo Civil. De acuerdo a ella, un ttulo que pretenda inscribirse no tendr acogida registral, si es incompatible con otro que ya se encuentre inscrito, sin que importe, a estos efectos, la fecha en que dicho ttulo fue otorgado. Una vez expuesto esto, tendramos que determinar, en el supuesto que la extensin de la anotacin de embargo, debido al principio de prioridad y a la prohibicin de disponer que ella origina, implique la nulidad de la transferencia realizada por el embargado, en cual de las manifestaciones del Principio de Prioridad podra enmar-carse dicha circunstancia. Tal como hemos expresado, la prioridad de rango opera cuando nos encontramos en presencia de dos derechos con posibilidad de concurrencia registral, lo que quiere decir que ambos derechos son inscribibles o anotables. Siendo esto as, esta manifes-tacin del Principio de Prioridad no tendra aplicacin en la hiptesis enunciada en el prrafo inmediatamente anterior, toda vez que segn sta, el acto traslativo del bien embargado no debe ser inscrito, por lo que resulta imposible que concurra registral-mente con la anotacin del embargo. Por lo dems, la prioridad de rango supone necesariamente ttulos que otorguen los mismos derechos, siempre que stos no se refieran a mutaciones jurdico-reales del dominio sobre un inmueble, ya que, como indicaremos seguidamente, en ese supues-to los ttulos seran incompatibles entre s y no podran concurrir registralmente . Ilustran esta posicin los artculos 1112 del Cdigo Civil y 850 del Reglamento de las Inscripciones , de acuerdo a los cuales la extensin de los asientos de hipoteca y de embargo respectivamente otorgan los derechos de preferencia para el cobro de los crditos.

En el caso que los ttulos que pretendan su inscripcin otorguen o publiciten distintos derechos, como sucede tratndose de la anotacin de embargo, que otorga los derechos de preferencia, y de la inscripcin de un acto de disposicin, que publicita el derecho de propiedad, no ser de aplicacin la prioridad de rango, sino, como venimos sosteniendo, el artculo 2022 del Cdigo Civil. La prioridad excluyente, por su parte, opera en el supuesto que los ttulos que sean presentados para su inscripcin, se refieran a mutaciones jurdico-reales del dominio sobre un inmueble, ya que es imposible que el Registro reconozca o publicite las mismas facultades sobre el mismo bien en dos personas distintas. Otorgando la anotacin de embargo y la inscripcin del acto de disposicin distintas facultades sobre el bien, la posicin bajo comentario no encuentra fundamento alguno en el principio de prioridad excluyente, toda vez que no estaremos en presencia de dos asientos incompatibles entre s.

2.- La anotacin del embargo no origina la indisponibilidad del bien por parte del deudor, lo que sucede es que, tal como manifiesta Rosemberg , una vez obtenida aquella, el poder de disposicin sobre el bien afectado con la medida pasa al Estado, en tanto lo exija la realizacin de la ejecucin. Es decir, se suple la ejecucin voluntaria de la sentencia, por parte del deudor, por la ejecucin forzosa a cargo del Estado que se puede manifestar sacando a remate el bien afectado. Esto significa que en el hipottico caso que el deudor embargado no cumpla la sentencia que le obliga a pagar, el Estado puede ordenar que el bien sea realizado para el cobro del crdito. No significa, entonces, la prdida por parte del deudor de su facultad de disposicin sobre el bien; sino, por el contrario, el otorgamiento de idntica facultad al Estado.

3.- Habra que agregar finalmente que cuando un acto de disposicin, en aplicacin del principio de prioridad excluyente, no encuentra acogida registral, ello no implica que sea nulo o anulable, a no ser que haya incurrido en alguna de las causales contempladas en los artculos 219 Y 221 del Cdigo Civil respectivamente, implica simplemente que el Registro se encuentra cerrado a dicha inscripcin por ser incom-patible con otra anterior. Sobre la naturaleza de este contrato, se tratar una vez estu-diada la anotacin de la demanda en los Registros Pblicos. Seguidamente trataremos de los efectos que la anotacin preventiva de demanda produce. Anotacin de la demanda Tal como lo indica el artculo 673 del Cdigo Procesal Civil, 'este tipo de medida cautelar es procedente cuando la pretensin discutida en el proceso principal est. referida a derechos inscritos. Comentando el artculo 42, numeral 1 de la Ley Hipotecaria espaola, Luis Diez-Picazo y Antonio Gulln sealan que lo que publica el Registro, con la extensin de estos asientos, es una situacin jurdica litigiosa respecto de bienes inmuebles, con la finalidad que no surja la figura del tercero registral.

Debemos preguntamos, entonces, qu se entiende por tercero registral? A fin de lograr una mayor comprensin de lo que este trmino significa, debemos indicar previamente que el concepto de tercero registral se encuentra vinculado con el Principio de Fe Pblica Registral, ya que la proteccin que sta origina alcanza a aqul directamente. El artculo 2014 del Cdigo Civil regula esta figura y de lo preceptuado por l, podemos definir al tercero registral como aquel que adquiri un derecho a ttulo oneroso, con buena fe, de quien aparece en el Registro con derecho inscrito y que ha procedido a inscribir su adquisicin. Haba que agregar, tal como lo seala la Exposicin de Motivos, que ser tercero registral respecto de cualquier acto o contrato en cuya celebracin no ha intervenido y que a su vez no se haya inscrito o se inscriba con posterioridad. No siendo el propsito del presente trabajo agotar el estudio del tercero registral, bstenos con decir que la buena fe consiste en el desconocimiento, usando tanto me-dios registrales como extra-registrales para el mantenimiento de dicha situacin, de la inexactitud del Registro y que ese desconocimiento debe mantenerse hasta el mo-mento de la inscripcin. De lo expuesto, podemos concluir que la anotacin de demanda tiene por propsito publicitar la existencia de procesos relativos a inmuebles, en la hiptesis que, como afirma Carlos A. Hernndez Lozano, las sentencias que en ellos se dicten hayan de ser opuestas a terceros adquirentes del bien o a terceros en cuyo favor se haya constituido un derecho real. Anotada esta medida, el tercero no podra argir buena fe, en el entendido que el anotante haya obtenido sentencia favorable en el proceso iniciado para contradecir el dominio del transmitente, la existencia del derecho, o para modificar la inscripcin extendida y, como consecuencia de ello, no podra mantener su adquisicin por no reunir los requisitos exigidos por el artculo 2014 del Cdigo Civil. De esta manera, se pueden anotar demandas sobre accin reivinvicatoria, tercera de dominio, peticin de herencia, accin revocatoria o pauliana, otorgamiento de Escritura Pblica, entre otras. De obtenerse la anotacin de la demanda en este tipo de procesos, el demandante lograr que la sentencia que le sea favorable pueda ser ejecutada, permitiendo, de este modo, que la titularidad civil, objeto del litigio, y la registral coincidan. No obstante, que es procedente nicamente cuando se deduce una pretensin que puede originar la modificacin de una inscripcin, puede ocurrir que esta medida sea admitida en un proceso en que se discuta una pretensin distinta, como sucede cuando la pretensin se refiere al cobro de un crdito. En tal supuesto, la extensin del respectivo asiento no impedir que surja el tercero registral, por no contradecirse la titularidad del bien, ni trasladar la facultad dispositiva sobre l al Estado, por no co-rresponder a los efectos que con tal medida se buscan obtener. Esto ltimo significa que se debe solicitar la concesin de medidas cautelares, segn el efecto que se quiera conseguir, en atencin a la pretensin de que se trate. As, si queremos que el Estado est facultado a disponer del bien; debemos solicitar la ano-tacin del embargo en forma de inscripcin; mientraS que si buscamos impedir que la fe pblica que otorga el Registro opere, a travs! del tercero registral, debemos solicitar la anotacin de la demanda.

Igual como aconteci cuando explicamos las consecuencias que produce frente a terceros la anotacin del embargo en forma de inscripcin, hay quienes sealan efectos distintos a los que han sido, tratndose de la anotacin de la demanda en los Registros Pblicos. As, indican que tal anotacin ocasionar que los actos de dis-posicin del titular que aparece en Registros, sean nulos y que, como tales, no sean susceptibles de inscripcin o que, en todo caso, si son inscritos y la sentencia resulta favorable para el anotante devendrn en nulos. Frente a tal argumento, nosotros sostenemos que la anotacin de demanda no implica que los actos de disposicin del demandado respecto del bien litigioso, sean sancionables con nulidad, toda vez que tales actos no se encuentran comprendidos en ninguna de las causales reguladas en los artculos 219 y 221 del Cdigo Civil, por lo que son perfectamente vlidos entre las partes. CONCLUSIONES 1. Tanto la anotacin de embargo en forma de inscripcin, como la anotacin de demanda son medidas preventivas destinadas a una finalidad especfica, de acuerdo a la pretensin discutida en el proceso principal dentro del cual se solicitan. En consecuencia, deben solicitarse segn la pretensin discutida sea apreciable en dinero o se refiera a derechos inscritos respectivamente. 2. La anotacin de embargo en forma de inscripcin, no implica la prohibicin para el deudor embargado de disponer del inmueble; importa, ms bien, el otorgamiento de idntica facultad al Estado, con miras a llevar adelante la ejecucin forzosa. en caso la sentencia recada en el principal sea favorable al anotante. 3. El adquirente de un bien embargado, asume la carga hasta por el monto inscrito, debido a la publicidad que otorga el Registro y al carcter derivativo de la adquisicin, que origina que aqul adquiera el bien con todas las cargas, gravmenes y limitaciones que le afectan. Es por eso que, a pesar de perfeccionarse la transferencia de propiedad, puede verse privado de ella, en virtud de lo que establece el artculo 2022 del Cdigo Civil. 4. La anotacin de demanda tampoco implica la prohibicin de disponer del bien; sino que advierte a posibles contratantes de la existencia de un proceso en el que se discuten los derechos inscritos, evitando, con ello, la aparicin del tercero registral. En tal virtud, en caso la sentencia dictada en el principal sea favorable al demandante, el tercero no podr ser mantenido en su adquisicin, por no reunir los requisitos con-templados en el artculo 2014 del Cdigo Civil. 5. Los contratos de disposicin respecto del bien sobre el cual recae la anotacin de embargo o la anotacin de demanda, segn corresponda, no son nulos ni siquiera anulables, sino que son perfectamente vlidos entre las partes, aunque de naturaleza aleatoria, regulados, por ello, por el artculo 1536 del Cdigo Civil.