A. Análisis General de la Industria

Parque Arauco es una empresa chilena que se especializa en el desarrollo

y operación de centros comerciales en Chile, Perú y Colombia. Por ende se van a

analizar la industria en los tres países, con foco en Chile, debido a que representa

el 75,6% de los ingresos por los tres países (Perú y Colombia representan un

23,1% y 1,3% respectivamente a Parque Arauco).

La industria de los centros comerciales es un negocio inmobiliario

ligado al sector comercio al por menor, contando como clientes a los

arrendatarios de los locales comerciales del mall. Sin embargo, es el público

que asiste a los centros comerciales la base de la actividad comercial de la

empresa.

El término ‘centro comercial’ ha evolucionado desde su aparición en 1950.

Con el transcurso de los años, este sector ha madurado, y actualmente la

definición ‘centro comercial’ abarca diversos aspectos dependiendo del tipo y las

características de este.

Así, el International Council of Shopping Centers ha definido ocho tipos de

centros comerciales con el objetivo de brindar los lineamientos y comprender las

diferencias entre ellos. En ese sentido, establece “características típicas” para

cada uno, pero algunos de ellos incluso no se adecuan a la definición específica y

se les denomina “híbridos”, porque combinan los elementos de dos o más tipos de

centros comerciales. Es decir, pueden incluir los elementos de un centro

comercial, power center y del outlet. Asimismo, la combinación del power center y

del centro de estilo de vida forma un power center de estilos de vida. Y los centros

comerciales de entretenimiento combinan las tiendas minoristas con cines y

restaurantes temáticos.

Fuente:

http://america-retail.com/industria-y-mercado/la-batalla-de-los-centros-comerciales-en-chilehttp://www.esan.edu.pe/publicaciones/Descargue%20el%20documento%20completo_.pdf

B. Evolución de la Industria

La idea del mall como plaza pública, nació con la creación del primer mall

en Estados Unidos en los años 50, época donde se reunía la gente que no tenía

dónde ir, de ahí en adelante la industria se apoderó del concepto.

El éxito de los malls se debe a que "la industria ha generado espacios de

calidad y a una falla a nivel de los estados latinoamericanos de proveer espacios

públicos de calidad alternativos". Durante la última década los hábitos de compra

de los consumidores se han visto modificados en forma importante, migrando

paulatinamente desde la tienda individual hacia el concepto de centro comercial.

Los motores que guían este cambio son la necesidad de maximizar el tiempo y la

posibilidad directa de comparación precios y productos entre las diferentes

tiendas.

Los distintos centros comerciales se distinguen entre sí de acuerdo a

características que incluyen: la superficie arrendable, el número de locales y la

presencia de tiendas anclas. Dentro de los de menor tamaño se mencionan los

malls vecinales, y malls comunitarios, mientras que los de gran tamaño pueden

ser nombrados como regionales o super regionales. En ambas categorías es

posible encontrar power center.

La industria en Chile, que se inició en 1982 cuando abrió el Parque

Arauco, ya opera 150 establecimientos en el país, que reciben 40 millones de

visitas al mes. Tanto los centros comerciales como el sector retail experimentaron

gran desarrollo en los últimos diez años. La estabilidad económica chilena a partir

del año 2000 permitió que el PBI total y el PBI del sector comercio tuvieran un

crecimiento promedio anual de 4%. Desde sus inicios en Chile, la industria de los

centros comerciales fue muy exitosa al ser capaz de responder a ciertas

preferencias no satisfechas de los consumidores, que incluía el desarrollo del

concepto de “one stop shopping”; la proliferación de tiendas de marca y tiendas

por departamento; el amplio uso de tarjetas de crédito, y la necesidad de comprar

en un lugar que ofreciera mayor seguridad, suficientes estacionamientos y un

ambiente grato.

La industria de los centros comerciales cobró un gran dinamismo, lo cual se

evidencia en la cantidad de aperturas de nuevos establecimientos, así como en las

operaciones que involucraron fusiones de varios establecimientos comerciales. El

sector de los centros comerciales se desarrolló en conjunto con los negocios

inmobiliarios y financieros del país. A comienzos de la década de 1980, estos

centros se instalaron en Santiago de Chile y posteriormente se extendieron a otras

regiones. Debido a la ocupación de grandes superficies, las construcciones de

centros comerciales de gran envergadura han disminuido; por otro lado, se ha

iniciado la construcción de centros con formatos más pequeños, los conocidos

como power centers. Los principales operadores (grupo Mall Plaza, Cencosud y

Parque Arauco) realizan continuas ampliaciones y remodelaciones con la finalidad

de incrementar las áreas comerciales. Con respecto a la modalidad de

arrendamiento, los ingresos de los centros comerciales provienen de la renta, que

es una mixtura entre una cantidad fija y un porcentaje variable de las ventas.

Asimismo, el sector experimenta una etapa de exportación o internacionalización

de su marca a otros países de la región, como es el caso de Parque Arauco y

Cencosud.

En Perú la industria se empieza a desarrollar durante la segunda mitad de

la década de 1990, donde se consolidaron las condiciones favorables en los

ámbitos económico, social, político y tecnológico, las cuales fueron aprovechadas

por inversionistas, principalmente extranjeros, para una paulatina expansión de

centros comerciales debido a que había una baja presencia de ellos en el país. Sin

embargo, el éxito de ambos centros comerciales no fue de inmediato. Aunque

contaban con la aceptación del público, debieron esperar algunos años para que

la situación económica nacional mejorara, se posicionaran en el mercado, lograran

identificar las necesidades de los consumidores y adecuaran su oferta como su

mix a los requerimientos de cada segmento objetivo de consumidores, para

obtener los resultados económicos y comerciales esperados.

El caso de Colombia, es uno de los que más se ha desarrollado en el sector de

los centros comerciales. En la actualidad, en Colombia existen