Analisis Del Costo de Construccion Basado en Variables Macroenconomicas

UNIVERSIDAD SIMN BOLVAR DECANATO DE ESTUDIOS PROFESIONALES

COORDINACION DE ESTUDIOS URBANOS

ANALISIS DEL COSTO DE CONSTRUCCIN DE VIVIENDAS EN EL AMC, BASADOS EN VARIABLES MACROECONMICAS

Por:

Victoria Beatriz Prez Bastidas

INFORME DE PASANTA Presentado ante la Ilustre Universidad Simn Bolvar

como requisito parcial para optar al ttulo de

Urbanista

Sartenejas, Abril 2010

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UNIVERSIDAD SIMN BOLVAR DECANATO DE ESTUDIOS PROFESIONALES

COORDINACION DE ESTUDIOS URBANOS

ANALISIS DEL COSTO DE CONSTRUCCIN DE VIVIENDAS EN EL AMC, BASADOS EN VARIABLES MACROECONMICAS

Por:

Victoria Beatriz Prez Bastidas

Realizado con la asesora de:

Tutor Acadmico: Prof. Roger Martnez

Tutor Industrial: Urb. Claudia Garca Tramontn

INFORME DE PASANTA

Presentado ante la Ilustre Universidad Simn Bolvar

como requisito parcial para optar al ttulo de

Urbanista

Sartenejas, Abril de 2010

iii

RESUMEN

Uno de los objetivos de la empresa, adems de proteger los intereses de sus miembros

en relacin con el ejercicio de la profesin inmobiliaria, es contribuir al mejoramiento

profesional de sus agremiados. Por esto, la Cmara Inmobiliaria de Venezuela (CIV) se

ve impulsada en ofrecer a estos informacin y estudios actualizados acerca del sector

construccin e inmobiliario.

Partiendo de esta necesidad, se plante estudiar los costos de construccin de

viviendas tomando como base las variables macroeconmicas y su incidencia sobre los

precios de venta de inmuebles residenciales en el rea Metropolitana de Caracas

(AMC), con el fin de aportar conocimientos acerca del comportamiento de los costos por

medio de modelos de regresin lineal.

De esta manera, en este informe se analizan los indicadores econmicos: IPC, Barril de

petrleo, paridad cambiaria, PIB, Tasas de inters (Activa y Pasiva) y Gasto de

consumo final de los hogares desde 1988 hasta el 2009, para determinar cules de

estas se relacionan ms con los costos y con estos crear modelos de regresin que

sirvan para proyectar y predecirlos.

En general, en este estudio se recolect informacin de costos de construccin de

viviendas tipo bsico, medio y lujo en el AMC, precios de venta y evolucin histrica de

los indicadores econmicos; de manera de crear una serie histrica 1988 2009 de

todos estos y explicar las relaciones que mantienen entre s para poder hacer

recomendaciones acerca del tema.

iv

DEDICATORIA

Este trabajo te lo dedico a ti Mami,

que tu mas que nadie has estado conmigo

apoyndome y brindndome todo tu amor.

Esto es tuyo.

Te adoro eres mi todo!

v

AGRADECIMIENTOS En primer lugar agradezco a Dios y a la Virgen del Valle por guiarme y hacer posible

esta gran meta en mi vida.

A mi Mami, que siempre ha estado conmigo en todo momento apoyndome,

ayudndome y tenindome mucha paciencia. Gracias mami, Te adoro!!!

A ti abuelo, que aunque no te conoc, s que me has acompaado y protegido siempre.

A la Urbanista Claudia Garca, mi tutor industrial, por orientarme durante la pasanta y

compartir conmigo sus valiosos conocimientos

Al profesor Roger Martnez, mi tutor acadmico, por darme los lineamientos necesarios

para poder llevar a cabo este estudio y por dedicar parte de su tiempo.

A mis amigos y compaeros de clases, con quienes compart gran parte de toda la

experiencia universitaria y muchos buenos momentos. Caro, Mu, Mare, Anais, Flor,

Eduardo, Andoni, Deborath, Jorge, Maru a todos ustedes gracias, los quiero y nunca

los olvidare!

A mis compaeros de trabajo de la Cmara Inmobiliaria de Venezuela, Flor, Neydi,

Marnier, Yillman y la Sra. Mara, quienes con su buen humor y calidez me hicieron

sentir muy a gusto y disfrutar cada da que estuve en la empresa. Los quiero!

Al Sr. Francisco Neri, presidente de la Cmara Inmobiliaria de Venezuela y a la Sra.

Maria Jos Rangel, gerente; por permitirme realizar la pasanta con ustedes y forjarme

como profesional.

vi

A las promotoras y constructoras inmobiliarias que con mucho gusto suministraron la

informacin solicitada.

Y a todas las personas que colaboraron en la realizacin de este estudio como lo es la

Prof. Helena Sanz y el Sr. Martn Fernndez.

Gracias a todos!

vii

INDICE GENERAL

INTRODUCCIN ............................................................................................................. 1

CAPITULO I ..................................................................................................................... 2

DESCRIPCIN DEL PROYECTO DE PASANTA ........................................................ 2 JUSTIFICACIN Y PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA ........................................ 2 DEFINICIN DE OBJETIVOS ................................................................................... 4

Objetivo general ..................................................................................................... 4 Objetivos especficos .............................................................................................. 4

DESCRIPCIN DE LA EMPRESA Y ROL DEL PASANTE DENTRO DE LA MISMA ................................................................................................................................... 4

Objetivos................................................................................................................. 5

CAPITULO II .................................................................................................................... 6

METODOLOGA ........................................................................................................... 6 TIPO DE INVESTIGACIN ....................................................................................... 6

Determinacin de la logstica a seguir .................................................................... 7 Recopilacin de la informacin ............................................................................... 9 Sistematizacin y Procesamiento de datos ............................................................ 9 Comprobacin de idoneidad de modelos ............................................................. 10 Interpretacin de los resultados............................................................................ 11 Crear propuestas de aplicaciones de modelos ..................................................... 11 Cronograma de actividades .................................................................................. 12

CAPITULO III ................................................................................................................. 12

MARCO REFERENCIAL ............................................................................................. 12 MODELOS ESTADSTICOS LINEALES GENERALES ........................................... 12

Tipos de modelos estadsticos ............................................................................. 12 Medidas Descriptivas numricas de modelos de regresin .................................. 14 Mtodos para obtener estimadores en modelos de regresin .............................. 16

VARIABLES MACROECONMICAS ...................................................................... 17 Producto Interno Bruto (PIB) ................................................................................ 17 Tasas de Inters ................................................................................................... 19 ndice de Precios al Consumidor (IPC) ................................................................. 21 Barril Petrleo ....................................................................................................... 24 Paridad Cambiaria ................................................................................................ 26 Gasto de Consumo Final de Hogares .................................................................. 28

COSTOS DE CONSTRUCCIN ............................................................................. 30

viii

TIPOLOGAS CONSTRUCTIVAS DE VIVIENDAS ................................................. 31 Vivienda unifamiliar tipo bsico ............................................................................ 34 Vivienda unifamiliar tipo medio ............................................................................. 36 Vivienda unifamiliar tipo lujo ................................................................................. 38 Vivienda multifamiliar tipo bsico .......................................................................... 40 Vivienda multifamiliar tipo medio .......................................................................... 42 Vivienda multifamiliar tipo lujo .............................................................................. 44

CAPITULO IV ................................................................................................................. 46

INCIDENCIA DE LAS VARIABLES MACROECONMICAS EN EL COSTO DE CONSTRUCCIN DE VIVIENDAS ............................................................................. 46

ESTUDIO CORRELACIONAL ................................................................................. 47 Barril de Petrleo .................................................................................................. 47 Tasa Activa ........................................................................................................... 49 Tasa Pasiva .......................................................................................................... 51 ndice de Precios al Consumidor (IPC) ................................................................. 53 Paridad Cambiaria ................................................................................................ 55 Producto Interno Bruto (PIB) ................................................................................ 58 Gasto De Consumo Final de Hogares .................................................................. 60 ndices de correlacin entre variables macroeconmicas .................................... 63

MODELOS DE REGRESIN LINEAL ..................................................................... 65 Vivienda Unifamiliar Tipo Bsico .......................................................................... 65 Vivienda Unifamiliar Tipo Medio ........................................................................... 68 Vivienda Unifamiliar Tipo Lujo .............................................................................. 71 Vivienda Multifamiliar Tipo Bsico ........................................................................ 74 Vivienda Multifamiliar Tipo Medio ......................................................................... 77 Vivienda Multifamiliar Tipo Lujo ............................................................................ 80

CAPITULO V .................................................................................................................. 83

ALGUNAS APLICACIONES DE LOS MODELOS ....................................................... 83 ESTIMACIN DE LOS COSTOS FUTUROS DE CONSTRUCCIN, CON BASE EN PREDICCIONES DE VARIABLES MACROECONMICAS .................................... 83

Escenario 1: Tendencia ........................................................................................ 83 Escenario 2: Contraccin econmica ................................................................... 85 Escenario 3: Reactivacin econmica .................................................................. 87

ESTIMACIN DE LOS PRECIOS DE VENTA, CON BASE EN PREDICCIONES ACERCA DEL COSTOS DE CONSTRUCCIN ...................................................... 89

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES ................................................................. 93

REFERENCIAS BIBLIOGRFICAS .............................................................................. 96

ANEXOS ........................................................................................................................ 98

ix

INDICE DE TABLAS

Tabla 1: Producto Interno Bruto (Precios Corrientes Miles Bs.F.) .................................. 18 Tabla 2: Tasas de Inters ............................................................................................... 20 Tabla 3: ndice de Precios al consumidor para el rea Metropolitana de Caracas.

Clasificado por agrupaciones. .................................................................................. 21 Tabla 4: ndice de Precios al Consumidor ...................................................................... 24 Tabla 5: Barril Petrleo (Dlares) ................................................................................... 25 Tabla 6: Paridad Cambiaria (Bs.F.) ................................................................................ 27 Tabla 7: Gasto de Consumo Final de Hogares .............................................................. 30 Tabla 8: Partidas por tipos de costos ............................................................................. 31 Tabla 9: Calidad de elementos de construccin segn destino ...................................... 33 Tabla 10: Costo de construccin / m2 de vivienda unif. Tipo bsico .............................. 35 Tabla 11: Costo de construccin / m2 de vivienda unif. Tipo medio ............................... 37 Tabla 12: Costo de construccin / m2 de vivienda unif. Tipo lujo ................................... 39 Tabla 13: Costo de construccin / m2 de vivienda multif. Tipo bsico ........................... 41 Tabla 14: Costo de construccin / m2 de vivienda multif. Tipo medio ............................ 43 Tabla 15: Costo de construccin / m2 de vivienda multif. Tipo lujo ................................ 45 Tabla 16: ndice de Correlacin Barril Petrleo Costo de construccin / tipologa ...... 48 Tabla 17: ndice de Correlacin Tasa Activa Costo de construccin / tipologa .......... 50 Tabla 18: ndice de Correlacin Tasa Pasiva Costo de construccin / tipologa ......... 52 Tabla 19: ndice de Correlacin IPC Costo de construccin / tipologa ....................... 54 Tabla 20: ndice de Correlacin Paridad Cambiaria Costo de construccin / tipologa

................................................................................................................................. 56 Tabla 21: ndice de Correlacin PIB Costo de construccin / tipologa ....................... 59 Tabla 22: ndice de Correlacin Gasto consumo final de hogares Costo de

construccin / tipologa ............................................................................................ 61 Tabla 23: ndices de correlacin entre variables ............................................................ 63 Tabla 24: Resumen del Modelo de regresin para Vivienda Unif. Tipo Bsico .............. 65 Tabla 25: Coeficientes de Variables del Modelo de regresin para Vivienda Unif. Tipo

Bsico ...................................................................................................................... 66 Tabla 26: Resumen del Modelo de regresin para Vivienda Unif. Tipo Medio ............... 68 Tabla 27: Coeficientes de Variables del Modelo de regresin para Vivienda Unif. Tipo

Medio ....................................................................................................................... 68 Tabla 28: Resumen del Modelo de regresin para Vivienda Unif. Tipo Lujo .................. 71 Tabla 29: Coeficientes de Variables del Modelo de regresin para Vivienda Unif. Tipo

Lujo .......................................................................................................................... 71 Tabla 30: Resumen del Modelo de regresin para Vivienda Multif. Tipo Bsico ............ 74

x

Tabla 31: Coeficientes de Variables del Modelo de regresin para Vivienda Multif. Tipo Bsico ...................................................................................................................... 74

Tabla 32: Resumen del Modelo de regresin para Vivienda Multif. Tipo Medio ............. 77 Tabla 33: Coeficientes de Variables del Modelo de regresin para Vivienda Multif. Tipo

Medio ....................................................................................................................... 77 Tabla 34: Resumen del Modelo de regresin para Vivienda Multif. Tipo Lujo ................ 80 Tabla 35. Coeficientes de Variables del Modelo de regresin para Vivienda Multif. Tipo

Lujo .......................................................................................................................... 80

xi

INDICE DE FIGURAS

Figura 1: Metodologa....................................................................................................... 7 Figura 2: Cronograma de actividades ............................................................................ 12 Figura 3: Evolucin del PIB ............................................................................................ 18 Figura 4: Evolucin de las tasas de inters .................................................................... 20 Figura 5: Evolucin del IPC ............................................................................................ 23 Figura 6: Evolucin del Barril Petrleo ........................................................................... 25 Figura 7: Evolucin de la Paridad Cambiaria ................................................................. 27 Figura 8: Evolucin del Gasto de Consumo Final de Hogares ....................................... 29 Figura 9: Imagen de vivienda unifamiliar tipo bsico ...................................................... 34 Figura 10: Evolucin de costos de vivienda unifamiliar tipo bsico ................................ 35 Figura 11: Imagen de vivienda unifamiliar tipo medio .................................................... 36 Figura 12: Evolucin de costos de viviendas unifamiliar tipo medio ............................... 37 Figura 13: Imagen de vivienda unifamiliar tipo lujo ......................................................... 38 Figura 14: Evolucin de costos de viviendas unifamiliar tipo lujo ................................... 39 Figura 15: Imagen de vivienda multifamiliar tipo bsico ................................................. 40 Figura 16: Evolucin de costos de vivienda multifamiliar tipo bsico ............................. 41 Figura 17: Imagen de vivienda multifamiliar tipo medio .................................................. 42 Figura 18: Evolucin de costos de viviendas multifamiliar tipo medio ............................ 43 Figura 19: Imagen de vivienda multifamiliar tipo lujo ...................................................... 44 Figura 20: Evolucin de costos de viviendas multifamiliar tipo lujo ................................ 45 Figura 21: Correlacin Vivienda unifamiliar Barril de Petrleo .................................... 47 Figura 22: Correlacin Vivienda multifamiliar Barril de Petrleo .................................. 48 Figura 23: Correlacin Vivienda unifamiliar Tasa Activa ............................................. 49 Figura 24: Correlacin Vivienda multifamiliar Tasa Activa ........................................... 50 Figura 25: Correlacin Vivienda Unifamiliar Tasa Pasiva ............................................ 51 Figura 26: Correlacin Vivienda multifamiliar Tasa Pasiva .......................................... 52 Figura 27: Correlacin Vivienda Unifamiliar - IPC .......................................................... 53 Figura 28: Correlacin Vivienda multifamiliar IPC ....................................................... 54 Figura 29: Correlacin Vivienda unifamiliar Paridad Cambiaria .................................. 55 Figura 30: Correlacin Vivienda multifamiliar Paridad Cambiaria ................................ 56 Figura 31: Correlacin Vivienda unifamiliar PIB .......................................................... 58 Figura 32: Correlacin Vivienda multifamiliar PIB........................................................ 59 Figura 33: Correlacin Vivienda Unifamiliar Gasto de consumo final de hogares ....... 60 Figura 34: Correlacin Vivienda multifamiliar Gasto de consumo final de hogares ..... 61 Figura 35: Ajuste del modelo con los costos reales ....................................................... 67 Figura 36: Ajuste del modelo con los costos reales ....................................................... 70

xii

Figura 37: Ajuste del modelo con los costos reales ....................................................... 73 Figura 38: Ajuste del modelo con los costos reales ....................................................... 76 Figura 39: Ajuste del modelo con los costos reales ....................................................... 79 Figura 40: Ajuste del modelo con los costos reales ....................................................... 82 Figura 41: Costos proyectados por modelo de regresin de viviendas unifamiliares ..... 84 Figura 42: Costos proyectados por modelo de regresin de viviendas multifamiliares .. 85 Figura 43: Costos proyectados por modelo de regresin de viviendas unifamiliares ..... 86 Figura 44. Costos proyectados por modelo de regresin de viviendas multifamiliares .. 87 Figura 45. Costos proyectados por modelo de regresin de viviendas unifamiliares ..... 88 Figura 46: Costos proyectados por modelo de regresin de viviendas multifamiliares .. 89 Figura 47: Estimacin de precios de venta de vivienda multifamiliar tipo bsico con base

en predicciones de costos ....................................................................................... 90 Figura 48: Estimacin de precios de venta de vivienda multifamiliar tipo medio con base

en predicciones de costos ....................................................................................... 91 Figura 49: Estimacin de precios de venta de vivienda multifamiliar tipo lujo con base en

predicciones de costos ............................................................................................ 92

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LISTA DE ABREVIATURAS

AMC: rea Metropolitana de Caracas

IPC: ndice de Precios al consumidor

PIB: Producto Interno Bruto

BCV: Banco Central de Venezuela

MENPET: Ministerio del Poder Popular para la Energa y Petrleo

PDVSA: Petrleos de Venezuela

SPSS: Statistical Package for the Social Sciences

PODE: Petrleo y otros datos estadsticos

1

INTRODUCCIN El presente informe es el resultado de la labor realizada en la Cmara Inmobiliaria de

Venezuela, como trabajo de pasanta intermedia como requisito parcial para optar al

ttulo de Urbanista.

La CIV, es una institucin privada que se encarga de liderar y guiar a todos los

profesionales y empresas del sector inmobiliario de Venezuela, a manera de contribuir

con el desarrollo sustentable del pas, tiene como objetivos promover la actividad

inmobiliaria de Venezuela y velar por los intereses de sus miembros en relacin con la

prctica inmobiliaria.

Es por esto que este informe de pasanta representa la necesidad de la empresa por

querer aportar a sus agremiados una base de datos y estudio acerca del

comportamiento de los costos de construccin de viviendas en el AMC, por lo que este

trabajo busca analizar estos costos con base a variables macroeconmicas y conocer

de qu manera incide sobre los precios de venta por medio de modelos de regresin

lineal.

En este sentido, se desarrollo una metodologa (Captulo II), que incluye: 1)

Determinacin de la logstica a seguir, 2) Recopilacin de informacin 3)

Sistematizacin y procesamiento de datos, 4) Comprobacin de modelos de regresin,

5) Anlisis de resultados y 6) Generacin de propuestas. Con el fin de cumplir con el

requerimiento de la empresa y aportar mtodos de clculo de costos de construccin

por medio de modelos de regresin.

2

CAPITULO I

DESCRIPCIN DEL PROYECTO DE PASANTA

JUSTIFICACIN Y PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

Las ciudades estn en un constante desarrollo social, urbano y econmico; lo cual

genera diversas demandas como la construccin de viviendas y la generacin de

polticas que mantengan y promuevan todos los sectores de la economa, entre esos el

sector inmobiliario.

La construccin de viviendas en Venezuela est a cargo del Sector Publico y Privado, y

en oportunidades conjuntamente desarrollan proyectos habitacionales. Por su parte, el

Sector Pblico debe generar polticas de incentivo y de financiamiento estables para la

construccin, y desarrollar medidas de regulacin de precios. Adems, habilitar tierras

urbanizables y elaborar planes de desarrollo urbano. Mientras que el Privado, debe

generar proyectos de categora para mejorar la calidad de vida de las personas y

aumentar la capacidad tcnica y gerencial para incrementar la eficiencia en la

construccin.

Por otro lado, Sanz (2002) explica que se puede demostrar el profundo efecto que tiene

la poltica econmica del pas y sus indicadores macroeconmicos sobre el desempeo

del sector construccin. En efecto, la profesora Sanz seala que el sector construccin

ha demostrado una alta sensibilidad ante las fluctuaciones que ha tenido la economa

nacional, que el Gobierno representa un factor determinante en el desarrollo del mismo

y que las polticas gubernamentales promulgadas parecieran afectar a las inversiones

privadas dentro del sector construccin.

Es por esto, que el sector construccin puede verse afectado por variaciones

importantes en la poltica econmica del pas y en sus indicadores nacionales de

3

crecimiento, tales como Producto Interno Bruto (PIB), Paridad cambiaria, Precio del

Barril petrolero, Tasas de inters, entre otros indicadores, los cuales pueden incidir

notoriamente en el desempeo de este sector en su conjunto.

Asimismo, los costos y precios de venta de los inmuebles presentan grandes

variaciones dentro del pas. Especficamente, el AMC por concentrar la mayor actividad

comercial, gubernamental, asistencial y educacional del pas, atrae a una demanda de

inmuebles que presiona en los precios, encarecindolos ante contracciones en la oferta

de inmuebles.

Es importante mencionar, que a pesar de los esfuerzos realizados por parte de los

Sectores Pblico y Privado para cubrir la demanda anual habitacional del pas, la

misma no ha sido satisfecha, por lo que el dficit de viviendas ha aumentado

constantemente, llegando en el 2009 a un aproximado de 2 millones de unidades (NERI

Plazola, 2009). Lo que ha producido que los precios de venta de las viviendas se

incrementen considerablemente, disminuyendo an ms la posibilidad de obtener una

vivienda a las personas de los estratos sociales ms bajos.

Por todo lo antes expuesto y por la necesidad de la Cmara Inmobiliaria de Venezuela

por crear una base de datos o serie histrica de los costos de construccin de viviendas

basados en informes y cifras de Fundaconstruccin que se posean, se justifica realizar

un estudio que relacione algunas variables macroeconmicas con los costos de

construccin para explicar su evolucin histrica y predecir futuros costos y, en ltima

instancia, precios finales de venta. El estudio analiza los costos de diferentes tipologas

de inmuebles residenciales dentro del AMC con base en las variables

macroeconmicas, utilizando modelos estadsticos de regresin que explican la

evolucin de los costos de estos inmuebles.

4

DEFINICIN DE OBJETIVOS

Objetivo general

Analizar la influencia de algunas variables macroeconmicas sobre los costos totales de

construccin de inmuebles residenciales y estudiar la incidencia del costo de

construccin en los precios de venta en el rea Metropolitana de Caracas.

Objetivos especficos

1. Analizar la incidencia que tienen algunas variables macroeconmicas del pas

como variables explicativas de los costos de construccin por medio de modelos

de regresin lineal mltiple.

2. Identificar la incidencia de los costos totales de construccin sobre los precios de

venta.

3. Proponer anlisis basados en los modelos estadsticos de regresin, que

permitan delinear estrategias y polticas para el sector construccin.

DESCRIPCIN DE LA EMPRESA Y ROL DEL PASANTE DENTRO DE LA MISMA

La Cmara Inmobiliaria de Venezuela es una institucin privada, sin fines de lucro,

integrada por profesionales y empresas del Sector Inmobiliario, que contribuyen al

desarrollo sustentable del pas, actuando de manera conjunta en el marco de una

Visin Compartida para el logro de una Misin. (Portal web de la Cmara Inmobiliaria

de Venezuela 2009).

5

Objetivos

Promover la actividad inmobiliaria, entendiendo por tal; la promocin, la

construccin, el diseo, el corretaje, el arrendamiento, el financiamiento, la

consultora, el avalo, la administracin, el mantenimiento y los negocios

inmobiliarios en general.

Proteger los intereses de sus miembros en relacin con el ejercicio de la

profesin inmobiliaria, contribuyendo al mejoramiento profesional de sus

agremiados, en armona con los intereses de la comunidad a la cual sirve y al

pas. (Portal web de la Cmara Inmobiliaria de Venezuela 2009).

El anlisis de los costos y precios de venta de inmuebles residenciales y su evolucin

futura es una materia de particular inters para la Cmara, por lo cual el objetivo de la

pasanta encaja perfectamente dentro de su misin y visin.

La Pasanta tuvo una duracin de tres meses, y fue realizada bajo la gua de la Urbta.

Claudia Garca Tramontn. Durante este tiempo se recolect informacin de costos para

distintas tipologas de inmuebles residenciales en el AMC, se realizaron entrevistas a

oficinas dedicadas a la produccin de datos, se entrevist a varias empresas

promotoras de inmuebles, se investig la data macroeconmica del pas y se construy

una base de datos de los ltimos 20 aos. Con los datos obtenidos se realizaron

diversos anlisis estadsticos que permitieron construir modelos de regresin y realizar

anlisis del comportamiento de los costos. El detalle de las actividades realizadas

aparece en el Captulo II (Metodologa).

6

CAPITULO II

METODOLOGA

TIPO DE INVESTIGACIN

La investigacin realizada es de tipo cualitativa y cuantitativa, basada principalmente en

estudios correlacionales, de regresin y explicativos, ya que se busca conocer la

relacin de algunas variables macroeconmicas con los costos de construccin de

viviendas unifamiliares y multifamiliares de tipos bsico, medio y lujo. Para as

desarrollar una funcin estadstica que explique los costos de construccin / m2 de

estas tipologas en base a las variables. De igual manera, se estudiar la incidencia de

los costos de construccin sobre los precios de venta de dichos inmuebles y se

mostrarn algunos casos de aplicacin de las funciones estadsticas obtenidas.

El siguiente Flujograma explica el proceso seguido para la realizacin de las

actividades:

7

Figura 1: Metodologa

Fuente: Elaboracin propia

Determinacin de la logstica a seguir

En esta primera etapa se establecieron los lineamientos que se seguir para llevar a

cabo el proceso de investigacin; como idear las posibles fuentes de recoleccin de

informacin, los instrumentos de recoleccin y forma de realizar el anlisis

correspondiente.

Recopilacin de la Informacin

Determinacin de la logstica a seguir

Procesamiento y sistematizacin de datos

Conclusiones

Comprobacin de idoneidad de modelos

NO

SI

Interpretacin de resultados

Crear propuestas de aplicaciones de modelos

8

Para este estudio se estableci que se analizar la influencia que tienen el Barril de

petrleo ($ / barril), ndice de precios al consumidor (IPC), Producto Interno Bruto (PIB),

Tasas de Inters (Activa y pasiva), Paridad cambiaria y el Gasto de consumo total de

los hogares sobre los costos totales de construccin de viviendas unifamiliares y

multifamiliares de tipo bsico, medio y lujo. Y debido a que esta incidencia se pretende

expresar mediante ecuaciones de regresin, se utilizar un programa estadstico en

donde sea posible hacer correlaciones y crear modelos de regresin lineal.

De esta manera, se estableci como la principal fuente de recoleccin de informacin

primaria los datos de costos de construccin de Fundaconstruccin que aportaba la

Cmara Inmobiliaria de Venezuela. Sin embargo, se pens en consultar tambin los

Informes de Evolucin y Costos de construccin de la empresa CINPRONET C.A.

(Fuente Primaria) y adems realizar entrevistas a promotoras y constructoras

inmobiliarias (Fuente secundaria); con el fin de crear una base histrica de costos de

construccin. Y referentes a los precios de venta, se consultaron los datos de registros,

Organizacin AKROS y CINPRONET C.A.

Asimismo, debido al tema es importante consultar fuentes secundarias como textos

relacionados con el sector construccin, inmobiliario, estadstica y otras referencias de

donde se puedan consultar variables macroeconmicas y costos de construccin de

viviendas en Venezuela.

Luego de la recoleccin de la informacin, se prosigue con la sistematizacin y

procesamiento de la data obtenida, en donde se organizar y se harn los estudios de

correlacin y de regresin que expliquen los costos de construccin a partir de las

variables macroeconmicas. Posterior a la obtencin de los modelos de regresin, es

importante verificar la idoneidad y nivel de eficiencia que tienen para poder dar los

resultados a partir de estos, y poder proponer aplicaciones de los modelos.

9

Recopilacin de la informacin

Luego de idear todo el proceso a seguir en la investigacin, se procedi a recolectar

toda la informacin correspondiente a costos de construccin, precios de venta y

variables macroeconmicas.

Con respecto a los precios de venta, la informacin fue suministrada por la

Organizacin AKROS, registros pblicos y CINPRONET C.A. Por su parte, para los

costos de construccin se tom como base la informacin suministrada por la empresa

de Fundaconstruccin. Sin embargo, ya que la misma era desde 1988 hasta 1997, era

necesario completar esta base histrica hasta el ao 2009, por lo que se decidi tomar

tambin como referencia los Informes de Evolucin y Costos de construccin de la

empresa CINPRONET C.A. (Fuente Primaria) y adems realizar entrevistas a

promotoras y constructoras inmobiliarias (Fuente secundaria). De igual manera, para

recolectar la mayor cantidad de informacin posible en las entrevistas, acerca de los

desarrollos inmobiliarios residenciales, se dise un modelo de planilla de recoleccin

(Ver Anexo N 1); en donde se requera conocer: Datos de la empresa, Datos

generales del proyecto y los Costos de construccin (Directos e Indirectos por partidas).

Por otro lado, para obtener las cifras del Barril de petrleo, IPC, PIB, Tasa activa y

pasiva, Paridad cambiaria y Gasto de consumo final de hogares; se consult la

Informacin estadstica del Banco Central de Venezuela (BCV); portal web del

Ministerio del Poder Popular para la Energa y Petrleo (MENPET); de Petrleos de

Venezuela (PDVSA); los Anuarios Estadsticos del BCV (1999 y 2004); Informes de

Petrleo y otros datos estadsticos (PODE) del MENPET (1994 y 2005).

Sistematizacin y Procesamiento de datos

Luego de recopilar toda la informacin necesaria acerca de los costos de construccin,

precios de venta y variables macroeconmicas, se procedi a organizarla y crear bases

10

histricas de 1988 2009 con todos los valores correspondientes tanto a costos,

precios e indicadores econmicos.

Posteriormente, a partir de estas bases de datos, se realiz un estudio de correlacin

entre todas las variables macroeconmicas y con los costos de construccin / m2, para

determinar cuales de ellas mantienen mayor relacin con estos y descartar aquellas

que son semejantes y redundaran en el modelo de regresin lineal que se espera

obtener.

Gracias a este anlisis correlacional, se pudieron determinar los indicadores

macroeconmicos que explicaran los costos de construccin / m2 de las tipologas por

medio de un modelo estadstico de regresin lineal. De esta forma, luego de tener estas

variables, se procedi con el anlisis de regresin con el que se lograron obtener las

funciones estadsticas por el mtodo de mnimos cuadrados.

Es importante mencionar, que estos anlisis de correlacin y de regresin que se

realizaron, se llevaron a cabo por medio del programa de Anlisis Estadstico SPSS 18

(Statistical Package for the Social Sciences). SPSS es un software estadstico modular

muy popular que implementa una gran variedad de temas estadsticos en los distintos

mdulos del programa. Entre estos mdulos, los ms importantes son los siguientes:

SPSS Base, Mapas, Tablas, Modelos de Regresin, Modelos Avanzados, Pruebas

Exactas, Tendencias, Categoras, Anlisis conjunto, Valores perdidos, CHAID y

Muestras Complejas. (Prez, 2005. Pg. XVII).

Comprobacin de idoneidad de modelos

Gracias al uso de este programa estadstico, no solo se obtuvieron los modelos de

regresin lineal sino tambin informes acerca de la efectividad, idoneidad y ajuste de

las variables en cada uno de los mismos, pudindose determinar si los modelos

creados expresaban los mejores resultados que se podan obtener.

11

Si los mismos demostraban niveles ptimos de eficiencia y efectividad por medio de

medidas descriptivas cuantitativas de modelos de regresin como el R2 (R - Square), se

segua con la interpretacin de los resultados obtenidos por medio de ellos y as llegar a

conclusiones. Si embargo, si este no era el caso y el modelo no se ajustaba de la mejor

manera con los datos, se deba regresar al paso anterior y procesar los datos

nuevamente para idear otro modelo el cual se ajustara en mayor nivel.

Interpretacin de los resultados

Luego del estudio de eficiencia e idoneidad de los modelos arrojados por medio del

programa estadstico, los modelos con mejores ajustes se le realizaban la interpretacin

de los datos obtenidos, para verificar de qu manera inciden las variables

macroeconmicas en los costos de construccin de viviendas.

Crear propuestas de aplicaciones de modelos

Luego de determinar la veracidad de los modelos y de la interpretacin de los

resultados, es posible proponer aplicaciones de los mismos; en donde por ejemplo se

puedan explicar o proyectar costos de construccin por medio de indicadores

econmicos y/o conocer la proporcin que mantienen los costos sobre los precios de

venta.

12

Cronograma de actividades

Figura 2: Cronograma de actividades

DURACIN ESTIMADA

Fase Semana

1 Semana

2 Semana

3 Semana

4 Semana

5 Semana

6 Semana

7 Semana

8 Semana

9 Semana

10 Semana

11 Semana

12 Determinacin de la logstica a

seguir

Recopilacin de la informacin

Procesamiento y sistematizacin

de datos Comprobacin

de idoneidad de modelos

Interpretacin de resultados

Crear propuestas de aplicacin de

modelos Fuente: Elaboracin propia

12

CAPITULO III

MARCO REFERENCIAL

MODELOS ESTADSTICOS LINEALES GENERALES

Una de las aplicaciones ms importantes de la estadstica implica la

estimacin del valor medio de una variable de respuesta y o la prediccin de

algn valor futuro de y con base en el conocimiento de un conjunto de

variables independientes relacionadas, x1, x2, , xk. Los modelos que

se emplean para relacionar una variable dependiente y con las variables

independientes x1, x2, .., xk se denominan modelos de regresin o modelos estadsticos lineales porque expresan el valor medio de y para los valores dados de x1, x2, .., xk como una funcin lineal de un conjunto de

parmetros desconocidos. (Mendenhall, 1995. Pg. 532)

Tipos de modelos estadsticos

Los modelos estadsticos lineales o modelos de regresin pueden ser

simples o mltiples dependiendo de cuantas variables independientes x se

utilicen para predecir la variable dependiente y. Es decir, un modelo de

regresin lineal es simple cuando se relaciona y con una sola variable

independiente x; mientras que un modelo mltiple es cuando se utilizan ms

de una variable independiente x, denotadas x1, x2, x3, etc.

El modelo de regresin lineal simple, supone que el valor medio de y para

un valor dado de x se grafica como una lnea recta y que los puntos se

13

desvan de esta lnea de medias en una cantidad aleatoria (positiva o

negativa) igual a , es decir,

donde 0 y 1 son parmetros desconocidos de la opcin determinstica (no

aleatoria) del modelo. Si suponemos que los puntos se desvan por encima y

por debajo de la lnea de medias, siendo algunas desviaciones positivas,

otras negativas, y con E () = 0 entonces el valor medio de y es

xExxEyE 10)(10)10()( +=++=++=

Por tanto, el valor medio de y para un valor dado de x, representado por el

smbolo E(y), se grafica como una lnea recta con ordenadas al origen igual a

0 y pendiente igual a 1 . (Mendenhall, 1995. Pg. 534).

Por su parte, Los modelos para un anlisis de regresin mltiple son

similares a los modelos de regresin lineal simple, excepto que contienen

ms trminos y pueden servir para proponer relaciones ms complejas que

una lnea recta. (Mendenhall, 1995. Pg. 600)

La regresin lineal mltiple tiene como objetivo analizar un modelo que

pretende explicar el comportamiento de una variable (variable endgena,

explicada o dependiente), que designaremos como y, utilizando la

informacin proporcionada por los valores tomados por un conjunto de

variables explicativas (exgenas o independientes), que designaremos como

x1, x2, , xn.

Valor medio de y para una x dada

Error aleatorio

++= 1x0y

14

El modelo lineal (modelo economtrico) viene dado de la forma:

ukxkxxy +++++= ........22110

Los coeficientes (parmetros) b1, b2, ., bk denotan la magnitud del efecto

que las variables explicativas (exgenas o independientes) X1, X2, ..,Xk

tienen sobre la variable explicada (endgena o dependiente) Y. El coeficiente

bo se denomina trmino constante (o independiente) del modelo. El trmino

u se denomina trmino de error del modelo. (Prez, 2005. Pg. 379)

Medidas Descriptivas numricas de modelos de regresin Coeficiente De Correlacin De Pearson

Este coeficiente es otra forma de estudiar la asociacin lineal entre dos

variables y se define como: El coeficiente de correlacin r del momento de

producto de Pearson es una medida de fortaleza de la relacin lineal entre

dos variables x y y en la muestra. (Mendenhall, 1995. Pg. 561)

Este ndice es una medida cuantitativa que esta siempre entre -1 y 1 sin

importar en qu unidades se expresen x y y. Es decir, una relacin positiva

entre dos variables x , y indica que los valores de las dos variables se

modifican de forma similar, mientras que si es negativa, los valores varan

justamente al revs.

R2 ( R Square )

Este coeficiente es una medida que demuestra la idoneidad del modelo, es

decir, muestra que tan bien se ajusta a un conjunto de datos. Este valor

15

es una estadstica de muestra que representa la fraccin de la variacin

de los valores y de la muestra, que se puede atribuir al modelo de regresin.

Por tanto, R2 = 0 implica que el modelo no se ajusta en absoluto a los datos y

R2 = 1 implica un ajuste perfecto, es decir, que el modelo pasa por todos y

cada uno de los puntos de datos. En general, cuanto mayor sea el valor de

R2, mejor se ajustar el modelo a los datos. (Mendenhall, 1995. Pg. 626)

As pues, este coeficiente de determinacin mltiple

== 2

22

)()(

11yyiiyyi

SSyySSER

donde SSE es la Suma de cuadrados del error y SSyy es la Suma de los

cuadrados de las desviaciones de los valores de y.

Coeficiente de regresin tipificados

Este ndice es otra medida de evaluar los modelos, ya que permite valorar la

importancia de cada variable sobre la ecuacin. Los coeficientes Beta

(coeficientes tipificados) son los coeficientes que definen la ecuacin de

regresin cuando esta se obtiene tras estandarizar las variables originales,

es decir, tras convertir las puntuaciones directas en tpicas. (Gua para

anlisis de datos SPS. Captulos: 17 y 18. Disponible en:

http://www2.uca.es/serv/ai/formacion/spss/Pantalla/verguia.pdf.).

Se obtiene de la siguiente manera:

SSyySSxxBx=1

16

donde Bx es la variable a la que se le quiere calcular el coeficiente tipificado,

SSxx la Suma de cuadrados de las desviaciones de x y SSyy es la Suma de

los cuadrados de las desviaciones de los valores de y.

En resumen, una variable tiene tanto ms peso (importancia) en la ecuacin

de regresin cuanto mayor (en valor absoluto) sea su coeficiente tipificado.

Mtodos para obtener estimadores en modelos de regresin

Cuando se crea un modelo de regresin, se busca obtener la ecuacin que

mejor se ajuste o explique a un conjunto de datos, y para esto se deben

estimar los parmetros desconocidos k ,........,1,0 del modelo.

A pesar de que existen varios mtodos de estimacin, como el de Mxima

Verosimilitud y el de Momentos; se selecciono el de Mnimos Cuadrados para

obtener los parmetros de las funciones, ya que se considera como el ms

atractivo desde el punto de vista intuitivo.

Mtodo de Mnimos Cuadrados

Este mtodo se basa en obtener los estimadores puntuales k ,........,1,0

que permitan conseguir la nica lnea para la cual la suma de los mnimos

cuadrados de las desviaciones (o errores) SSE es mnima. Esta lnea recibe

el nombre de Lnea de mnimos cuadrados, lnea de regresin o ecuacin de

prediccin de mnimos cuadrados.

17

VARIABLES MACROECONMICAS Variable macroeconmica conocida tambin como indicador econmico es

una Cifra o valor cuya evolucin proporciona informacin sobre el desarrollo

de la economa (Andersen, 1999)

De esta forma, debido a la estrecha relacin que mantiene el sector

construccin con la economa del pas, se seleccionaron algunas variables

macroeconmicas que podran afectar a los precios de venta y costos de

construccin de viviendas, y se creo para cada una de ellas una serie

histrica de 1988 2009. Estas son:

Producto Interno Bruto (PIB)

Se entiende por PIB como el Valor total de los bienes y servicios finales

producidos en un ao en un pas. No incluye, por tanto, a los productos

producidos por las personas del pas residentes en el extranjero y s

incorpora los producidos por extranjeros residentes en el pas. Esta magnitud

puede ser calculada sumando el consumo, la inversin y las exportaciones y

restando las importaciones. (Andersen, 1999)

Los valores tomados del PIB es el Consolidado de todas las actividades y a

precios corrientes por Miles de Bs.F. Y los mismos fueron consultados en el

portal web del BCV en la seccin de Informacin de Estadstica.

18

0,00

100.000.000,00

200.000.000,00

300.000.000,00

400.000.000,00

500.000.000,00

600.000.000,00

700.000.000,00

800.000.000,00

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Aos

Mile

s B

s.F

.

PIB

Figura 3: Evolucin del PIB

Fuente: Elaboracin propia con base a informacin de BCV.

PIB: Consolidado a precios corrientes por Miles de Bs.F.

Tabla 1: Producto Interno Bruto (Precios Corrientes Miles Bs.F.)

Aos 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 873.283,00 1.510.361,00 2.279.261,00 3.037.492,00 4.131.483,00 5.453.903,00 8.675.172,00

Aos 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 13.685.686,00 29.437.682,00 43.343.669,00 52.482.466,00 62.577.039,00 82.450.674,00 91.324.773,00

Aos 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 110.782.356,00 137.368.156,00 212.683.082,00 304.086.815,00 396.139.775,00 489.668.006,00 673.727.036,00

Fuente: Elaboracin propia con base a informacin del BCV

19

La figura N 3, muestra como ha sido la evolucin del PIB en el pas, y en

ella se aprecia que desde 1988 a 1994, el aumento fue casi imperceptible,

pero luego desde 1995 este crecimiento se dio un poco mas acelerado y en

los ltimos 5 aos su valor se quintuplico.

Tasas de Inters

Es la tasa que, aplicada sobre un monto de capital, establece su rendimiento

o su costo pro perodo, generalmente anual. (Portal web del BCV 2009)

Tipos de tasas

Tasa Activa: es aquella que cobran los bancos a sus clientes.

Tasa Pasiva: es aquella que pagan los bancos a sus depositantes.

Tasa Real: es la tasa de inters que incluye el efecto de la inflacin.

Sin embargo, nicamente sern las tasas activas y pasivas las que se

tomarn en cuenta en este estudio, ya que la inflacin se est estudiando

como otra variable independiente representada por el ndice de Precios al

consumidor (IPC).

Los valores de ambas tasas fueron consultadas en el portal web del BCV en

la seccin de Informacin de Estadstica.

20

Figura 4: Evolucin de las tasas de inters

0,00

10,00

20,00

30,00

40,00

50,00

60,00

70,00

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Aos

Porc

enta

je (%

)

Tasa ActivaTasa Pasiva


Tabla 2: Tasas de Inters

Aos 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 Tasa Activa 12,69 34,06 34,86 38,30 42,46 61,68 56,51 40,24 37,22 22,51 47,26 Tasa Pasiva 8,95 30,20 27,43 27,62 28,40 38,75 27,06 22,12 18,36 6,84 10,25

Aos 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Tasa Activa 32,27 24,01 24,33 40,01 26,46 17,90 16,43 15,40 17,33 23,24 19,66 Tasa Pasiva 7,05 3,35 2,40 3,90 6,17 4,46 6,50 6,81 7,45 13,98 14,57


En la figura anterior, se aprecia que tanto la tasa activa como la pasiva han

sido muy variables a los largo de estos 21 aos. Sin embargo, el pago de los

bancos a sus clientes ha sido un poco ms constante y ms an desde 1993

cuando comenz un descenso gradual. Por su parte, la activa a pesar de sus

fuertes variaciones ha venido disminuyendo con el paso de los aos,

logrando mantener el valor durante los ltimos aos.

21

ndice de Precios al Consumidor (IPC)

Es un indicador estadstico que mide la variacin de los precios de una

canasta de bienes y servicios representativa del consumo de las familias, en

un periodo y lugar determinado. (Portal web del BCV 2009).

Adems, este ndice el cual es agrupado por sectores, es utilizado para

medir la inflacin y sirve de referencia para realizar transacciones salariales,

inmobiliarias entre otras. Es decir, el IPC es uno de los indicadores

estadsticos que en general, sintetiza la situacin econmica del pas.

En Venezuela el IPC est segregado por los siguientes rubros:

Tabla 3: ndice de Precios al consumidor para el rea Metropolitana de Caracas. Clasificado por agrupaciones.

(Base: Diciembre 2007)

GRUPOS Y SUB-GRUPOS Dic 2009 Nov 2009 Oct 2009 INDICE GENERAL 167,4 165,2 162,2

Alimentos y bebidas no alcohlicas 176,6 174,2 171,0 Alimentos 174,4 172,5 169,5 Bebidas no alcohlicas 207,3 197,7 193,0 Bebidas alcohlicas y tabacos 189,5 187,0 181,9 Bebidas alcohlicas 190,0 187,5 181,8 Tabaco 188,9 186,3 182,0 Vestido y calzado 145,0 142,8 138,8 Vestido 147,5 145,0 140,5 Calzado 139,3 137,6 134,8 Alquiler de vivienda 124,2 122,5 119,9 Alquiler de viviendas 124,2 122,5 119,9 Servicios de la vivienda excepto telfono 109,6 108,9 109,4 Servicio de agua, aseo urbano, electricidad y gas 109,6 108,9 109,4 Equipamiento del hogar 187,5 184,3 181,7

22

Muebles, accesorios, decoraciones y alfombras 196,5 185,3 181,6 Productos textiles del hogar 161,6 159,2 157,4 Equipos del hogar 153,3 152,6 150,3 Utensilios domsticos 138,5 138,0 135,7 Herramientas y equipos para el hogar y jardn 237,7 235,4 232,9 Bienes y serv. p/el mantenimiento del hogar 199,3 197,1 194,4 Salud 183,8 183,0 179,0 Medicina y equipos teraputicos 148,5 147,9 145,1 Servicios mdicos y paramdicos para pacientes 216,2 214,8 212,4 Servicios hospitalarios 220,0 219,2 212,2 Transporte 169,5 167,7 165,9 Vehculos 179,7 178,8 178,5 Utilizacin y mantenimeinto de equipo personal de transporte 171,7 170,1 168,3 Servicio de transporte 162,7 160,3 157,7 Comunicaciones 117,4 117,1 115,4 Servicios postales 240,2 239,1 239,0 Equipos telefnicos y telefax 129,5 129,4 129,2 Servicios telefnicos y telefax 116,5 116,2 114,3 Esparcimiento y cultura 158,7 156,4 154,9 Equipos y accesorios audiovisuales y fotogrficos 133,5 131,4 129,9 Artculos y equipos para la recreacin 156,9 153,9 152,0 Servicios recreativos y culturales 153,6 151,5 150,5 Peridicos, libros y artculos de papelera 189,4 187,9 186,2 Paquetes vacacionales 211,6 203,5 201,2 Servicio de educacin 166,3 166,3 166,3 Educacin preescolar y bsica 153,9 153,9 153,9 Educacin secundaria 156,5 156,5 156,5 Educacin superior 170,2 170,2 170,2 Otro tipo de educacin 198,4 198,4 198,4 Restaurantes y hoteles 199,8 196,7 191,9 Restaurantes y cafetines 200,5 197,3 192,5 Hoteles y alojamiento 169,9 168,0 167,3 Bienes y servicios diversos 207,7 201,9 196,8 Cuidado personal 217,6 208,1 201,9 Efectos personales 133,1 130,1 128,3 Servicios sociales 183,5 183,5 182,2 Seguros 204,8 203,9 199,5 Servicios financieros 100,0 100,0 100,0 Otros servicios 164,2 163,0 162,0

Fuente: Banco Central de Venezuela

23

0,00

20,00

40,00

60,00

80,00

100,00

120,00

140,00

160,00

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Aos

Indi

ce

IPC

El IPC se calcula tomando un ao de referencia, llamado ao base, cuyo

nivel inicial es 100, y se selecciona una lista representativa de los bienes y

servicios que consumen los hogares (la canasta). Especficamente, para este

estudio se tomo como ao base el 2007, y se consultaron los valores en el

portal web del BCV en la seccin de Informacin de Estadstica.

Figura 5: Evolucin del IPC


IPC: Ao base 2007.

24

Tabla 4: ndice de Precios al Consumidor

Aos 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 0,27 0,50 0,71 0,95 1,25 1,72 2,77 4,43 8,85 13,28 18,03

Aos 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 22,29 25,90 29,14 35,68 46,77 56,94 66,03 75,04 89,08 117,09 142,63


De manera similar que el PIB, el IPC entre los aos 1988 y 1994 el aumento

fue casi nulo, pero desde 1995 se dio un crecimiento ms constante para

luego en 2002 se diera se manera ms acelerada. Por esto, debido a que el

IPC es utilizado para medir la inflacin, se puede decir que desde la

paralizacin econmica del ao 2002, los precios han aumentado 4 veces su

valor y la tendencia demuestra que los mismos seguirn en ascenso.

Barril Petrleo

Barril es la unidad estndar usada comnmente en la industria petrolera,

equivalente a 42 galones, 158,9838 litros 0,1590 metros cbicos, medidos

a 15,56 C a 60 F.

Las cifras del Barril de Petrleo fueron consultadas en el portal electrnico

del Ministerio del Poder Popular para la Energa y Petrleo (MENPET),

Petrleos de Venezuela (PDVSA) y del los Informes Petrleo y otros datos

estadsticos (PODE) del Ministerio del Poder Popular para la Energa y

Petrleo (1994 - 2005). Cabe destacar que los valores para el 2009 son

hasta el II Trimestre del ao.

25

0,00

10,00

20,00

30,00

40,00

50,00

60,00

70,00

80,00

90,00

100,00

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Aos

Dla

res

Barril Petrleo

Figura 6: Evolucin del Barril Petrleo

Fuente: Elaboracin propia con base a informacin de PDVSA, MENPET,

PODE (1994 - 2005).

Barril petrleo: 2009 hasta II Trimestre

Tabla 5: Barril Petrleo (Dlares)

Aos 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 12,83 16,04 19,19 15,09 13,73 12,11 13,23 14,84 18,39 16,32 10,57

Aos 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 16,04 25,91 20,21 21,95 24,82 32,88 45,74 55,54 64,74 86,49 54,55

Fuente: Elaboracin propia con base a informacin de PDVSA, MENPET,

PODE (1994 2005)

26

El precio del barril petrolero desde 1988 ha sido variable, ha tenido sus altas

y bajas. Pero desde el 2002, el mismo se estabiliz y comenz un constante

ascenso hasta llegar en el 2008 un valor promedio de 86,49 $ / barril, ya que

en el III Trimestre el mismo logr unos 110,25 $ / barril (MENPET). Luego de

alcanzar estos altos precios, presento un descenso abrupto en el 2009,

llegando en el I Trimestre 2009 los 38,60 $ / barril, pero luego el precio

comenz a aumentar cerrando en diciembre 2009 con un promedio de 68,99

$ / barril.

Paridad Cambiaria

En el sector monetario, Paridad es . cotizacin de una divisa en relacin

con otra de otro pas o con una cesta de monedas. Esta relacin de

equivalencia puede ser fija o flotante. (Andersen, 1999)

En Venezuela, con el fin de evitar una mayor contraccin de la economa y

preservar los niveles de empleo, se han instaurado varias polticas

econmicas y monetarias; por lo que se han implementado medidas

administrativas de racionamiento de divisas y control de precios, y dentro del

perodo de estudio 1988 2009, han ocurrido varias de estas polticas,

como controles de cambio de la moneda.

Se entiende como control de cambio Poltica de la autoridad monetaria orientada a controlar la compra y venta de moneda extranjera. Puede

involucrar la determinacin del tipo de cambio y/o el volumen de divisas

transadas. Tiende a impedir la libre convertibilidad entre la moneda nacional

y extranjera (Portal web BCV 2009)

27

0,00

0,50

1,00

1,50

2,00

2,50

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Aos

Bs.

F. /

$

Paridad Cambiaria

Es importante sealar que los valores de Bs.F. / US$ son los oficiales

determinados por el Gobierno. Y los mismos fueron consultados en (Guerra,

Pineda, 2004)

Figura 7: Evolucin de la Paridad Cambiaria

Fuente: Elaboracin propia con base a informacin de Temas de poltica

cambiaria en Venezuela (BCV).

Tabla 6: Paridad Cambiaria (Bs.F.)

Aos 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 0,01 0,04 0,05 0,06 0,07 0,09 0,17 0,29 0,42 0,49 0,55

Aos 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 0,61 0,68 0,72 1,16 2,06 2,06 2,11 2,15 2,15 2,15 2,15

Fuente: Elaboracin propia con base a informacin de Temas de poltica cambiaria

en Venezuela (BCV).

28

En 1988, luego de haber implementado una tasa de cambio a 0,0075 Bs.F /

US$ en 1986, est se devalu hasta 0,014 Bs.F. / US$, como manera de

reanimar la economa por la disminucin del precio del barril petrolero. Pero

en febrero 1989, se estableci un esquema de flotacin cambiaria apoyada

de medidas de restriccin monetaria y fiscal, mantenindose sin variaciones

importantes durante los aos siguientes. Luego en 1994 se volvi a cerrar el

mercado cambiario, implantando una tasa de cambio oficial a 0,17 Bs.F. /

US$ y en 1995 se devalu an a 0,29 Bs.F. / US$. Posteriormente, como

muestra la Figura N 7, en 1996, esta tasa casi se duplic ya que se decidi

utilizar un sistema de bandas cambiarias en donde la moneda vari sola

dentro de unos valores determinados. Sin embargo este esquema se

mantuvo hasta febrero del 2002, cuando se implement otro sistema de

flotacin cambiaria, el cual se realiz a travs de subastas por divisas en

donde se le asignaban a aquellas personas que ofrecieran el valor ms alto,

aumentando significativamente la tasa Bs.F. / US$. Adems, en el 2003 con

la creacin de la Comisin de Administracin de Divisas (CADIVI), se

estableci el tipo de cambio a 1,6 Bs.F. / US$, el cual se devalu hasta 2,15

Bs.F. / US$ y se mantuvo hasta el ao 2009, ya que en el 2010 esta tasa se

duplic a 4,3 Bs.F. / US$.

Gasto de Consumo Final de Hogares

Se entiende por Gasto Desembolso dinerario que tiene como contrapartida

una contraprestacin en bienes o servicios, la cual contribuye al proceso

productivo (Andersen, 1999)

Mientras que Consumo es Gastos realizados por las familias y el gobierno

en bienes y servicios cuyo beneficio se agota dentro del perodo de anlisis

(Portal web del BCV 2009).

29

0,00

50.000.000,00

100.000.000,00

150.000.000,00

200.000.000,00

250.000.000,00

300.000.000,00

350.000.000,00

400.000.000,00

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Aos

Mile

s Bs

.F.

Gastoconsumo finalde hogares

De esta forma, el Gasto de Consumo Final de los Hogares representa el

gasto efectuado por los hogares residentes en bienes nuevos duraderos y no

duraderos y servicios, menos las ventas netas de bienes usados. Lo cual

demuestra en cierta forma el nivel adquisitivo de las personas ya que se

expone monetariamente lo que los habitantes consumen en alimento,

vestido, transporte y otros servicios.

Los valores expuestos en la Tabla N 7, es el total del consumo anual

expresado en precios corrientes en Miles de Bs.F, y los datos fueron

consultados en el portal web del BCV en la seccin de Informacin de

Estadstica.

Figura 8: Evolucin del Gasto de Consumo Final de Hogares

Fuente: Elaboracin propia con base a informacin del BCV.

Gasto de consumo final de hogares: Precios corrientes en Miles Bs.F

30

Tabla 7: Gasto de Consumo Final de Hogares

Aos 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 9.275.031,00 18.181.594,00 21.277.403,00 28.302.781,00 33.483.979,00 40.477.563,00 47.993.215,00

Aos 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 56.775.684,00 72.324.512,00 103.147.547,00 140.256.814,00 187.145.557,00 260.534.768,00 358.753.918,00

Fuente: Elaboracin propia con base informacin BCV

COSTOS DE CONSTRUCCIN Costo (coste) es el Precio pagado o solicitado para la adquisicin de bienes

o servicios. Precio o gasto de elaboracin de un producto. (Andersen, 2009)

Especficamente, el Costo Total de construccin esta compuesto por los

Costos Directos (CDC) y los Costos Indirectos.

Los CDC de los bienes inmuebles representan al monto gastado en

materiales, mano de obra, equipos y/o maquinarias comprometidas

directamente con la construccin del bien. Debido a la naturalidad de este

valor, esta regulado por los precios vigentes del mercado, por lo que el

monto vara dependiendo de la tipologa en construccin (residencial,

comercial, oficinas, etc.).

Por su parte, los costos indirectos son aquellos que genera un desarrollo

inmobiliario como consecuencia indirecta de gestiones, proyectos de

arquitectura, permisologa y cualquier otra gestin que se deba llevar a

cabo.

31

En la siguiente tabla se muestran algunas de las partidas que incluyen

ambos costos:

Tabla 8: Partidas por tipos de costos

Costos Directos Costos Indirectos Infraestructura Gerencia de construccin

Superestructura Gerencia de administracin Instalaciones electricas Estudios y proyectos Instalaciones sanitarias Inspeccin y supervisin

Instalaciones contra incendios Incoroporacin de servicios Impermeabilizacin Obtencin de permisos Carpintera Herrera Cerrajera Acabados Fachada Aire acondicionado y equipos Ascensores y escaleras mecnicas Pintura Recubrimiento de paredes y pisos Vidrios Obras exteriores Otros equipos Obras varias

Fuente: Elaboracin propia con base a instrumento de recoleccin desarrollado

(Anexo 1)

TIPOLOGAS CONSTRUCTIVAS DE VIVIENDAS Las viviendas en Venezuela se pueden clasificar de distintas formas; ya sea

por el tipo de construccin, disposicin o destino, a continuacin mas detalle:

Para describir cada una de estas tipologas se tomaron las caractersticas de

las obras de CINPRONET C.A.

32

Segn Tipo de Construccin: se refiere al sistema estructural de cada

inmueble.

Tradicional: losa de fundacin tipo maciza, paredes de carga, concreto RCC

210 Kg/cm2, barras de acero RAT 2100 Kg/cm2, malla trucson, techo de

estructura metlica (correas) y madera machiembreada.

En Venezuela, este tipo de construccin demanda gran cantidad de mano de

obra poco especializada, lo que genera ms empleos, pero afecta tiempo de

ejecucin porque la calidad de obra depende de habilidad y experiencia del

obrero en realizacin del trabajo y manejo de equipo, por tanto disminuye la

productividad. Aunque, es posible aumentar la productividad y la calidad

mediante prcticas gerenciales de planificacin, programacin, direccin,

control y evaluacin de actividades en cada etapa del proceso constructivo.

Prefabricada: losa de fundacin tipo maciza, paredes portantes, losas

prefabricadas y pretensadas, sistema con todas las piezas prefabricadas tipo

viposa, malla trucson 4x4 pgds en losa.

Tipo Tnel: losas y muros portantes; concreto 210 Kg/cm2, en

infraestructura, con concreto 250 Kg / cm2, acero especial tipo malla plana

prefabricada y encofrado metlico en superestructura.

Segn Disposicin:

Aislada: construccin que no est en contacto fsico con ninguna otra

edificacin, en una parcela se encuentra una sola unidad de vivienda.

se refiere a la manera en que la unidad ocupa la parcela.

Pareada: construccin compuesta por dos unidades de viviendas adosadas,

en una parcela se pueden conseguir ms de una vivienda.

33

Segn Destino:

Tabla 9: Calidad de elementos de construccin segn destino

corresponde a la calidad de la construccin, y se puede

verificar por medio de varios elementos de la obra. A continuacin, se

presenta una tabla resumen con las principales caractersticas que tienen

las obras de viviendas.

Bsico Medio Lujo Tejas criollas sobre

madera machiembrada Cubierta de techo Tejas criollas sobre

losas y madera machiembreada

Tejas criollas sobre madera machiembrada

Bloques de concreto Paredes Bloques huecos de arcilla Bloques huecos de arcilla

Friso acabado liso, salpicado y porcelana

blanca en paredes interiores fachadas con

acabado salpicado.

Revestimientos

Friso acabado liso con mortero de cemento y

cal en paredes interiores, exteriores y

techos; porcelana blanca en paredes

Friso acabado liso en paredes y techos

interiores, porcelana blanca y baldosas de cermica en paredes.

Friso acabado salpicado y rustico en exteriores.

Piso de cemento acabado liso, alfombra y baldosas

de cermica nacional Pavimentos

Baldosas de cermica nacional y arcilla

vitrificada, huellas de escaln y rodapi de

madera

Piso acabado liso, baldosas de cermica y

arcilla, escaln y rodapi de madera. Pisos de

parquet

Puertas de madera entamborada Carpintera

Puertas de madera entamborada, closet sin

forrar con gavetas y entrepaos de madera; pasamanos de madera

Puertas de madera entamborada, y

machiembreada,marcos de madera; closets sin forrar con gavetas y

entrepaos de madera

Puertas entamboradas de hierro, marcos metlicos,

ventanas de romanilla metlica fija y de

romanilla de aluminio en hierro.

Herrera y Cerrajera

Ventanas y puertas corredoras de aluminio

anodizado y vidrio, ventanas de romanilla metlica fija, baranda y

marco de hierro.

Puertas y ventanas de aluminio anodizado con

vidrio de romanilla metlica fija y de lminas entamboradas de hierro, marcos metlicos y rejas.

Impermeabilizacin en caliente en losas inclinada

Impermeabilizacin y pintura

Impermeabilizacin en caliente. Caucho en

paredes y losas interiores.

Impermeabilizacin en caliente en losas

inclinadas.Caucho en paredes y losas esmalte en elementos metlicos,

barniz en madera

Fuente: Elaboracin propia con base a informacin de CINPRONET C.A.

34

Sin embargo, para este estudio se seleccionaron las viviendas unifamiliares y

multifamiliares de construccin tradicional segn su destino: bsico, medio y lujo. Las caractersticas de cada una de estas tipologas escogidas son las

siguientes (CINPRONET C.A. 2009):

Vivienda unifamiliar tipo bsico

Figura 9: Imagen de vivienda unifamiliar tipo bsico

Fuente: www.tuinmueble.com.ve

35

Figura 10: Evolucin de costos de vivienda unifamiliar tipo bsico

Fuente: Elaboracin propia con base a informacin de Fundaconstruccin y

CINPRONET C.A.

Tabla 10: Costo de construccin / m2 de vivienda unif. Tipo bsico

Ao 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 3,82 6,82 8,70 10,44 13,34 17,34 32,52 48,53 99,86 133,98 176,03

Ao 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

225,16 259,50 286,27 332,70 420,06 517,17 597,74 659,67 954,59 1.022,47 1.348,65 Fuente: Elaboracin propia con base a informacin de Fundaconstruccin y

CINPRONET C.A.

Por medio de la figura N 9, se aprecia que los costos de construccin para

la vivienda unifamiliar tipo bsico ha venido en ascenso, y se pueden

diferenciar 3 etapas de crecimiento. La primera viene de 1988 a 1995, en

donde el aumento de los costos fue muy leve; luego desde 1995 a 2006 se

36

mantuvo un ascenso constante y finalmente en el 2007 se present un

abrupto aumento llegando a costar 1.348,65 BsF. / m2.

Vivienda unifamiliar tipo medio

Figura 11: Imagen de vivienda unifamiliar tipo medio


37

Figura 12: Evolucin de costos de viviendas unifamiliar tipo medio


CINPRONET C.A.

Tabla 11: Costo de construccin / m2 de vivienda unif. Tipo medio

Ao 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 5,03 8,94 11,38 13,33 17,76 23,13 40,86 61,83 127,91 166,92 218,79

Ao 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

271,65 306,18 336,82 393,34 490,42 625,34 735,07 855,85 999,99 1.259,92 1.666,92


CINPRONET C.A.

Por medio de la informacin recolectada, se puede apreciar que el costo de

las viviendas unifamiliares tipo medio ha mantenido un aumento constante, a

38

pesar de que en los ltimos 5 aos este crecimiento se diera de manera mas

acelerada.

Vivienda unifamiliar tipo lujo

Figura 13: Imagen de vivienda unifamiliar tipo lujo


39

Figura 14: Evolucin de costos de viviendas unifamiliar tipo lujo


CINPRONET C.A.

Tabla 12: Costo de construccin / m2 de vivienda unif. Tipo lujo

Ao 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 6,00 10,75 13,26 15,12 20,93 27,03 47,33 71,45 153,52 201,29 268,17

Ao 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

334,34 373,05 407,18 474,63 598,54 736,01 1.201,95 1.588,89 1.334,40 1.444,75 2.227,85


CINPRONET C.A.

Al igual que todos los costos de construccin anteriormente estudiados, para

la vivienda tipo lujo, tiene un aumento constante a lo largo del perodo en

estudio. Sin embargo, en el ao 2006 se evidencia un aumento elevado de

los costos como consecuencia de la situacin econmica que se vivi en el

40

pas; pero luego en el 2007 los costos disminuyeron siguiendo con la

tendencia con la que venan creciendo.

Vivienda multifamiliar tipo bsico

Figura 15: Imagen de vivienda multifamiliar tipo bsico


41

Figura 16: Evolucin de costos de vivienda multifamiliar tipo bsico


CINPRONET C.A.

Tabla 13: Costo de construccin / m2 de vivienda multif. Tipo bsico

Ao 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 3,29 6,45 8,11 9,32 12,93 16,83 30,04 44,80 92,83 122,96 166,44

Ao 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

211,10 241,16 268,44 314,47 396,84 493,24 571,14 650,34 771,72 985,79 1.310,47 Fuente: Elaboracin propia con base a informacin de Fundaconstruccin y

CINPRONET C.A.

Los costos de construccin de las viviendas multifamiliares tipo bsico han

aumentado de manera constante desde 1988, aunque este crecimiento se

dio de manera ms acelerada desde el 2007, llegando en el 2009 a costar

1.310,47 Bs.F. / m2.

42

Vivienda multifamiliar tipo medio

Figura 17: Imagen de vivienda multifamiliar tipo medio


43

Figura 18: Evolucin de costos de viviendas multifamiliar tipo medio


CINPRONET C.A.

Tabla 14: Costo de construccin / m2 de vivienda multif. Tipo medio

Ao 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 4,81 9,09 11,58 13,52 18,17 24,58 42,49 62,01 127,11 167,92 227,77

Ao 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

283,71 314,95 344,56 398,82 513,64 629,47 723,08 918,02 980,42 1.248,8

2 1.556,0

5 Fuente: Elaboracin propia con base a informacin de Fundaconstruccin y

CINPRONET

Estos costos a pesar de que han venido en ascenso como las dems

tipologas estudiadas, los mismos se han dado de forma ms discontinua, es

decir, la variacin interanual ha sido diferente.

44

Vivienda multifamiliar tipo lujo

Figura 19: Imagen de vivienda multifamiliar tipo lujo


45

Figura 20: Evolucin de costos de viviendas multifamiliar tipo lujo

Fuente: Elaboracin propia con base a informacin de Fundaconstruccin y CINPRONET C.A.

Tabla 15: Costo de construccin / m2 de vivienda multif. Tipo lujo

Ao 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 5,73 10,49 13,21 15,40 21,12 28,66 49,86 72,95 147,10 191,84 257,56

Ao 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

319,92 364,28 396,82 459,89 590,44 734,49 858,23 973,66 1.135,05 1.507,17 1.371,86


CINPRONET C.A.

Estos costos mantienen un ascenso constante a lo largo de los aos, pero en

el ao 2009 se muestra un descenso en el costo que rompe con la tendencia

que traa la curva histrica. A pesar de esto, durante los dems aos

mantuvo el comportamiento de todas las tipologas, un asenso contino.

46

CAPITULO IV

INCIDENCIA DE LAS VARIABLES MACROECONMICAS EN EL COSTO DE CONSTRUCCIN DE VIVIENDAS

Para conocer la incidencia que tienen la variables macroeconmicas: Barril

petrleo ($ / barril), Tasa Activa y pasiva, IPC, PIB, Paridad cambiaria y

Gasto de consumo final de hogares; en primer lugar se realiz un estudio

correlacional de cada una de estas con los costos de construccin y entre

ellas mismas para verificar cual de estas mantenan una mayor relacin con

los costos y descartar las variables que son semejantes las cuales

redundaran en los modelos de regresin; eligiendo as un set de indicadores

para crear las los modelos estadsticos que expliquen los costos

Cabe destacar que este estudio correlacional se realiz por variables

macroeconmicas con las tipologas en estudio: vivienda unifamiliar y

multifamiliar tipo bsico, medio y lujo; y al igual que los modelos de regresin

fueron producto del uso del software estadstico SPSS 18, en donde se

introdujo toda la data recolectada y el mismo suministro todos los ndices de

correlacin y modelos de regresin con sus niveles de efectividad e

idoneidad.

47

ESTUDIO CORRELACIONAL

Barril de Petrleo

Figura 21: Correlacin Vivienda unifamiliar Barril de Petrleo

0,00

200,00

400,00

600,00

800,00

1.000,00

1.200,00

1.400,00

1.600,00

1.800,00

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Aos

Bs./

m2

0,00

10,00

20,00

30,00

40,00

50,00

60,00

70,00

80,00

90,00

100,00

$ / b

arril

BsicoMedio

LujoBarril Petrleo ($)

Fuente: Elaboracin propia con base a informacin de Fundaconstruccin, CINPRONET C.A., MENPET, PDVSA y datos arrojados por SPSS 18

48

Figura 22: Correlacin Vivienda multifamiliar Barril de Petrleo

0,00

200,00

400,00

600,00

800,00

1.000,00

1.200,00

1.400,00

1.600,00

1.800,00

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Aos

Bs.F

/ m

2

0,00

10,00

20,00

30,00

40,00

50,00

60,00

70,00

80,00

90,00

100,00

$ / b

arril

BsicoMedioLujoBarril Petrleo ($)

Fuente: Elaboracin propia con base a informacin de Fundaconstruccin, CINPRONET C.A., MENPET, PDVSA y datos arrojados por SPSS 18

Tabla 16: ndice de Correlacin Barril Petrleo Costo de construccin / tipologa

Unifamiliar Multifamiliar Bsico Medio Lujo Bsico Medio Lujo

Barril Petrleo ($) 0,8979 0,8933 0,8973 0,8893 0,9037 0,9427

Fuente: Elaboracin propia con base a informacin arrojada por SPSS 18

En conclusin, el Barril de Petrleo demuestra que mantiene un grado de

relacin directa considerable con los costos de construccin de viviendas

unifamiliares (Ver Tabla N 10, 11, 12), ya que en promedio el coeficiente de

correlacin es 0,8961. Y con respecto a las viviendas multifamiliares (Ver

49

Tabla N 13, 14, 15) es 0,9119, por lo que se puede demostrar que el precio

del barril petrolero se relaciona en mayor medida con los costos de

construccin de viviendas multifamiliares.

Por otro lado, cabe destacar que estas relaciones se dan debido a la

dependencia que tiene nuestro pas con este crudo, ya que cuando el precio

del barril de petrleo desciende, la economa se deprime afectando

directamente al sector construccin y por ende costos; caso contrario a

cuando el valor del petrleo asciende y se generan mayores ingresos al pas

y la economa y sector construccin se reactivan

Tasa Activa

Figura 23: Correlacin Vivienda unifamiliar Tasa Activa

0,00

200,00

400,00

600,00

800,00

1.000,00

1.200,00

1.400,00

1.600,00

1.800,00

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Aos

Bs.F

/m2

0,00

10,00

20,00

30,00

40,00

50,00

60,00

70,00

%

BsicoMedioLujoTasa Activa

Fuente: Elaboracin propia con base a informacin de Fundaconstruccin,

CINPRONET C.A., BCV y datos arrojados por SPSS 18

50

Figura 24: Correlacin Vivienda multifamiliar Tasa Activa

0,00

200,00

400,00

600,00

800,00

1.000,00

1.200,00

1.400,00

1.600,00

1.800,00

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Aos

Bs. F

/ m

2

0,00

10,00

20,00

30,00

40,00

50,00

60,00

70,00

%

BsicoMedioLujoTasa Activa



Tabla 17: ndice de Correlacin Tasa Activa Costo de construccin / tipologa

Unifamiliar Multifamiliar Bsico Medio Lujo Bsico Medio Lujo Tasa activa -0,5669 -0,5632 -0,5891 -0,5614 -0,5741 -0,5885


En conclusin, la tasa activa tiene un ndice de correlacin de -0,5815 con

los costos de construccin de viviendas unifamiliares (Ver Tabla N 10, 11,

12), y -0,5731 con los de las viviendas multifamiliares (Ver Tabla N 13,

14,15). Lo que demuestra que cuando los intereses que cobran los bancos a

sus clientes aumentan, el mercado de la construccin cae repercutiendo ms

51

sobre las viviendas unifamiliares ya que obtuvo el menor ndice de

correlacin. Esto quiere decir, que la variacin de la tasa activa afecta en la

decisin de los inversionistas respecto a la construccin de viviendas, porque

si esta tasa aumenta los gastos que se producirn por intereses de crdito

bancario sera mas altos produciendo menores ganancias por obras.

Tasa Pasiva

Figura 25: Correlacin Vivienda Unifamiliar Tasa Pasiva

0,00

200,00

400,00

600,00

800,00

1.000,00

1.200,00

1.400,00

1.600,00

1.800,00

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Aos

Bs.F

/ m

2

0,00

5,00

10,00

15,00

20,00

25,00

30,00

35,00

40,00

45,00

%

BsicoMedioLujoTasa Pasiva



52

Figura 26: Correlacin Vivienda multifamiliar Tasa Pasiva

0,00

200,00

400,00

600,00

800,00

1.000,00

1.200,00

1.400,00

1.600,00

1.800,00

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Aos

Bs. F

/m2

0,00

5,00

10,00

15,00

20,00

25,00

30,00

35,00

40,00

45,00

%

BsicoMedioLujoTasa Pasiva



Tabla 18: ndice de Correlacin Tasa Pasiva Costo de construccin / tipologa

Unifamiliar Multifamiliar Bsico Medio Lujo Bsico Medio Lujo Tasa Pasiva -0,4381 -0,4296 -0,4534 -0,4306 -0,4508 -0,4879


Por su parte, la Tasa Pasiva tiene un coeficiente promedio de -0,4676 con los

costos de construccin de las viviendas unifamiliares (Ver Tabla N 10, 11,

12), y -0,4403 con las multifamiliares (Ver Tabla N 13, 14, 15). De esta

forma queda expuesto que cuando las tasas que pagan los bancos a sus

53

clientes varan, los costos tambin lo hacen pero de forma inversa, es decir,

si los intereses aumentan, l

Analisis Del Costo de Construccion Basado en Variables Macroenconomicas

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