Abril 2002 - BBVA Research · de la IED total. Otro sector favorecido ha sido el fi-nanciero con...

OJO:RECUADRO AZUL Y LOGO SE IMPRIMEN COMO TINTA DIRECTA “REFLEX BLUE”

(Imagen EPS Comprimido)

Abril 2002

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Informe Inmobiliario


Editorial 3

Entorno Económico y Financiero 4

Actividad 7

El Mercado de Vivienda 9

El Financiamiento a la Vivienda y sus Participantes 14

Marco Legal y Fiscal en el Mercado Hipotecario 24

Bases y Obstáculos para una Reforma del Mercado Hipotecario de México 29

2 Abril 2002Entorno Económico y Financiero


El presente Informe está basado en informacióndisponible hasta el 15 de abril de 2002.

El Informe Inmobiliario está disponible en:http://www.bancomer.com/economica

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Suele considerarse que la adquisición de una viviendaes la decisión más trascendente en la vida de unafamilia. Es también un hecho evidente que la comprade una vivienda depende en gran medida de la dispo-nibilidad de financiamiento, así como de las condicionesde este último. Y es, asimismo, una opinión generaliza-da que un sistema financiero es tanto más desarrolladocuanto mayor sea su capacidad de concesión de cré-dito a la vivienda a largo plazo y en condiciones“aceptables” en lo referente a tipo de interés, relaciónpréstamo valor y plazos de amortización.

Sobre estos supuestos parece oportuno recordar lanecesidad existente en México de crear un marcoadecuado para que el financiamiento a largo plazo yen especial el canalizado a la vivienda se desarrollencon toda su potencialidad. En este sentido es funda-mental la reincorporación de la banca a este sector deactividad. Para ello se precisan una serie de reformasentre las que están la mejora de los sistemas de ga-rantías y la de los mecanismos legales de recuperaciónde créditos vencidos. También, es necesaria una polí-tica de vivienda que fomente y ordene la produccióndel sector y que facilite la actividad de los agentesque participan en la misma.

Con la publicación del presente “Informe Inmobiliario”se inicia un esfuerzo para contribuir al conocimientode un segmento del sistema financiero que tiene unainfluencia decisiva sobre la economía “real”, en estecaso la inversión en vivienda, que tan trascendenteresulta por su incidencia sobre la actividad económica,la inversión total y el empleo, y también por su impli-cación social, puesto que el acceso a una viviendapor parte de los ciudadanos es uno de los objetivospreferentes de la política que impulsa la presente Ad-ministración Federal.

Por tanto, el actual gobierno quiere dar un protagonismoespecial a la vivienda constituyéndola como una de lasprioridades fundamentales del programa gubernamental.Existe asimismo, la voluntad política de realizar loscambios normativos necesarios para facilitar el desa-rrollo del sector, que encaminados en la direccióncorrecta, podrán mejorar las condiciones de acceso ala vivienda de amplios estratos de población que en laactualidad padecen fuertes carencias y restricciones.

“Informe Inmobiliario” aparecerá con frecuencia se-mestral y presentará un análisis riguroso de la evolucióndel sector de la construcción, el mercado inmobiliarioy el financiamiento a la vivienda, presentándolo de laforma más concisa y transparente posible, sin eludir elcompromiso de enjuiciar sus perspectivas. “Informe In-mobiliario” contendrá en cada número un análisissistemático de la evolución del sector y algún artículo mo-nográfico sobre temas de especial interés y actualidad.

BBVA Bancomer pretende con el lanzamiento de estapublicación contribuir a impulsar el debate sobre unsector tan importante en la economía del país. Debateque ayude asimismo a acelerar la realización de lasreformas necesarias para desarrollarlo.

En este primer número, y tras una breve referencia alentorno económico y financiero, el análisis se centra enel sector vivienda. En primer lugar analiza la actividaddel sector construcción y vivienda y su estructura. Acontinuación la evolución de la población y de los in-gresos de los hogares y su capacidad de acceso a lavivienda, así como el financiamiento a este sector ylos participantes en el mismo. Por último, se incluyeun apartado sobre el marco legal y fiscal del mercadohipotecario. El “Informe” se completa con una expo-sición en la que se plantean las bases y los obstáculospara la reforma del mercado hipotecario mexicano.

Editorial



En los últimos seis años, la economía mexicana haestado caracterizada por políticas monetaria y fiscalencaminadas a alcanzar la estabilidad macroeconó-mica, la profundización de las reformas estructuralesy un entorno externo favorable. Como resultado de loanterior, se obtuvieron importantes logros en materiade estabilidad financiera y por primera vez en tresdécadas, una transición política sin crisis de esta ín-dole. Además, se logró una rápida recuperación de lacrisis de 1995 y posteriormente, un vigoroso creci-miento económico apoyado, principalmente, en elsector exportador.

La política monetaria instrumentada por el Banco deMéxico (Banxico) se ha fundamentado en dos grandesrenglones: libre flotación cambiaria y, en años recientes,objetivos explícitos de inflación. Se ha logrado reducirel aumento en los precios de 52% anual en diciembrede 1995 a 4.4% en igual mes de 2001, la menor infla-ción en los últimos 30 años. En consecuencia, el paísregistró en 2000, y por primera vez en su historia mo-derna, una apreciación nominal del tipo de cambio—en promedio anual—, situación que se repitió en2001. La reducción de la inflación y la estabilidad cam-biaria permitieron una disminución significativa de lastasas de interés de mercado, alcanzando mínimos his-tóricos. Por ejemplo, la tasa líder —Cetes a 28 días—se redujo de 48.7% en diciembre de 1995 a 6.3% enel mismo mes de 2001, el nivel más bajo desde queinició su colocación.

Inflación

96 97 98 99 00 01

0

10

20

30

40

50

60

México: Inflación y Tasas de InterésVariación anual y tasa, %

Fuente: BBVA Bancomer con datos de Banxico

Cetes 28 días

y el crecimiento económico. Se logró reducir el costofinanciero de la deuda pública, destinar mayor pro-porción del gasto total en rubros de carácter socialcomo educación y salud y disminuir la carga de ladeuda pública. Como resultado —en porcentaje delPIB—, el costo financiero de la deuda pública se re-dujo desde 4.3 en 1996 a 3.3 en 2001, la deuda públicatradicional de 30.5 en 1996 a 23.3 en 2001 y la parti-cipación de la deuda pública externa neta de 24.3 endiciembre de 1996 a 11.7 en 2001.

La estabilidad financiera y la prudencia fiscal permitie-ron incrementar el plazo promedio de la deuda públicainterna de 276 días en el cuarto trimestre de 1995 a734 días en igual período de 2001, y la emisión debonos públicos, a tasa fija en pesos, a plazos de 3 y 5años a partir de enero y mayo de 2000, respectiva-mente y a 10 años en julio de 2001. Asimismo, losrequerimientos financieros del sector público —sincontabilizar ingresos extraordinarios— pasaron de 5.6%del PIB en diciembre de 1996 a 3.8% al cierre de 2001.

Como resultado de lo anterior, la percepción de ries-go-país, medida por el diferencial del rendimiento delos bonos soberanos mexicanos y los bonos del Te-soro de Estados Unidos de América (EUA) con plazoequivalente —Emerging Markets Bond Index (EMBI)de JP Morgan—, disminuyó de 742 puntos base el 31de diciembre de 1998 a 308 el 31 de diciembre de 2001.Asimismo, México obtuvo el 7 de marzo de 2000, porprimera vez en su historia, la calificación de grado deinversión en su deuda pública de largo plazo denomi-nada en moneda extranjera por parte de la agenciacalificadora Moody’s. En enero de 2002, el país recibióuna calificación similar por la agencia Fitch IBCA a laque se sumó, en febrero del mismo año, un aumentoen la calificación de Moody’s y la obtención del gradode inversión por parte de Standard & Poors.

Por otra parte, México continuó beneficiándose de suelevada apertura comercial, resultado de 10 TratadosComerciales que abarcan 31 países, incluyendo el Tra-tado de Libre Comercio con América del Norte (TLCAN)y con la Unión Europea. Entre 1996 y 2001, las expor-taciones mexicanas crecieron a una tasa media anualde 12.2% mientras que la suma de las exportacionese importaciones totales, representó 70% del PIB en2001. Además, México se ubica como la principalpotencia exportadora de América Latina.

Entorno Económico y Financiero

En el mismo período, la política fiscal se encaminóhacia objetivos que buscaban la estabilidad financiera

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Con el TLCAN, el sector exportador mexicano obtuvomayor facilidad para ingresar al mercado de EUA, seincentivó la inversión extranjera directa (IED) y se ge-neró una creciente integración económica con laseconomías de América del Norte. Las exportacionesmanufactureras incrementaron su participación en lasexportaciones totales, al pasar de 83.7% en 1996 a89.1% en 2001, al tiempo que la contribución de lasexportaciones petroleras continuó disminuyendo hastarepresentar 8% del total en el último año. Además,en 2001, México se convirtió en el segundo país ex-portador a EUA a nivel mundial, después de Canadáy adelante de Japón.

Por otra parte, el gobierno continuó implementandoreformas estructurales que permitieron mayor parti-cipación del sector privado en la economía y menor ymejor regulación y supervisión, incentivando la pro-ductividad, la inversión extranjera, el empleo y enconsecuencia, el crecimiento económico y el bienestarde la sociedad.

Privado Exportador

1996 1997 1998 1999 2000 20010

20

40

60

80

100

Beneficios de las Reformas EstructuralesSectores como % del PIB

Fuente: BBVA Bancomer con datos del Instituto Nacional de Estadística, Geografíae Informática (INEGI)

Público

Las nuevas oportunidades de negocio, la aperturacomercial y la mayor participación del sector privadopermitieron que la IED se incrementara 67.9% entre1996 y 2000. El sector más beneficiado ha sido elmanufacturero el cual recibió aproximadamente 60%de la IED total. Otro sector favorecido ha sido el fi-nanciero con 33.3% del total. La participaciónextranjera en el capital contable total de la banca enMéxico rebasó 60% en 2001 y la participación demercado de las instituciones filiales extranjeras, seincrementó de 1.4% a más de 50% entre 1994 y 2001.

Los efectos de lo anterior han sido una creciente in-tegración económica con EUA que permite unaconvergencia real y nominal entre ambas economías.Por ejemplo, la correlación entre el PIB cíclico deMéxico y EUA alcanzó 0.98 en 1996-2000. Por suparte, las tasas de interés y la inflación en Méxicodisminuyen hacia niveles observados en EUA, lo quepropicia mayor inversión, programas de cooperacióne incentivos para incrementar el acercamiento políticoy económico.

Tasa de interés 3 meses

0

10

20

30

40

50

96 97 98 99 00 01

Convergencia México - EUADiferencia tasas de interés e inflación, puntos porcentuales

Fuente: BBVA Bancomer con datos de Banxico, Departamento delTrabajo (EUA) y Reserva Federal (EUA)

Inflación anual

En 1996 la inversión privada representó 13.2% delPIB y creció a una tasa media anual de 8.3% a 17.6%entre ese año y 2001. Los beneficios de mayor inver-sión y nuevas tecnologías son evidentes, principalmenteen la productividad laboral que ha experimentado uncrecimiento significativo en los últimos años. En elsector manufacturero, por ejemplo, la tasa media anualde crecimiento alcanzó 3.5% entre noviembre de 1996y el mismo mes de 2001.

Al aumentar la inversión y la productividad se generauna mayor demanda laboral y un incremento salarial.El empleo, medido a través de los asegurados per-manentes en el Instituto Mexicano del Seguro Social(IMSS), aumentó 32.7% de 1996 a 2001, cifra 3.3 vecessuperior al crecimiento poblacional en el mismo pe-ríodo. Por su parte, las remuneraciones medias porhora-hombre trabajada en términos reales en la in-dustria manufacturera crecieron 3.3% en el mismoperíodo. La expansión del empleo y de los salariosreales beneficia el ingreso disponible de las familias yel consumo privado el cual observó un crecimientomedio anual de 1996 a 2001 de 5.1% que le permitió



incrementar en 4.3 puntos porcentuales su participa-ción dentro del PIB.

México: Indicadores de Bienestar

PIB, millones de pesos de 1995PIB por habitante, miles de dólaresPoblación, miles de habitantesAsegurados IMSS, miles de personas

33.396.29.8

32.7

Fuente: BBVA Bancomer con datos de INEGI e IMSS

1995 Var. %2001

2,453,8526,172

100,09112,363

1,840,4313,145

91,1589,318

La transformación de la economía mexicana: estabilidadfinanciera, un vigoroso desarrollo del sector externoy la recuperación de la demanda privada interna, per-mitieron que la tasa media anual de crecimiento delPIB se situara en 4.5% entre 1996 y 2001. Por suparte, el PIB por habitante, expresado en dólares, seincrementó a una tasa media anual de 13.1% en elmismo período, lo que elevó el nivel de bienestar de

México: Indicadores Macroeconómicos

PIB, variación % real anualInflación, %, 12 mesesBalanza comercial, mmdCuenta corriente, mmdCuenta corriente, % del PIBReservas, mmd, fin de períodoTipo de cambio fix, ppd, fin períodoBalance público, % del PIBCetes 28 días, %, fin de período

1.24.4

-12.9-17.4

-2.643.39.20

-0.707.0

e Estimadommd Miles de millones de dólaresppd Pesos por dólarFuente: BBVA Bancomer con datos de INEGI y Banxico

2000 2002e2001

-0.34.4

-9.7-17.5

-2.840.89.14

-0.706.8

6.69.0-8.0

-17.8-3.1

33.59.57

-1.1017.6

1996

5.127.7

6.5-2.3-0.8

17.57.880.0127.3

la población. El saneamiento del sistema financiero,la democratización política y la estabilidad financiera,sientan las bases para que el país se enfoque en loscambios estructurales que requiere: reforma energé-tica, laboral, educativa, de salud y sobre todo, lamodernización del sistema jurídico y constitucional.

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Los avances en términos de estabilidad macroeconó-mica y cambio estructural no se trasmitieron al sectorde la construcción como sucedió con otros sectoresproductivos, pues la crisis económica de 1995 tuvoun importante impacto sobre él y, de forma especial,en la edificación de vivienda, que aún no ha recuperadolos niveles de producción existentes antes de la crisisde mediados de los noventa. En 1995, el entorno dedesequilibrio macroeconómico, que llevó a un des-censo del PIB de México de -6.2%, y los efectos delincremento de las tasas de interés, que alcanzaron50% en promedio, tuvieron un impacto negativo en laproducción de viviendas que registró una contracciónsuperior a 12%.

La caída de la demanda, junto con el exceso de ofertade vivienda generado por el auge que vivió el sectorentre 1991 y 1994, y la drástica reducción en el otor-gamiento de créditos hipotecarios por parte de lasinstituciones bancarias llevaron a un nuevo descensode 7.8% de la actividad en 1996, año en el que laeconomía en su conjunto, y la industria de la cons-trucción en particular, comenzaron a presentar tasasde crecimiento positivas.

Total

90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02e

-30

-20

-10

0

10

20

Producto Interno BrutoVariación % anual real

e EstimadoFuente: BBVA Bancomer con datos de INEGI

Construcción Vivienda

Total

94 95 96 97 98 99 00 01 02e

70

80

90

100

110

120

130

Producto Interno BrutoIndices 1994 = 100

e EstimadoFuente: BBVA Bancomer con datos de INEGI

Construcción Vivienda

en su totalidad, que terminó 2001 con una contracciónde 4.5%. Por su parte, el segmento de la viviendaregistró un descenso de 2.0%, en 2001 a pesar de lamayor promoción de la vivienda de interés social.

PIB construcción

-40

-30

-20

-10

0

10

20

30

94 95 96 97 98 99 00 01 02e

Principales Determinantes del PIB de la ConstrucciónVariación % anual real

e EstimadoFuente: BBVA Bancomer con datos de INEGI y Cemex

Consumo privado Consumo nacional de cemento

La entrada de intermediarios financieros especializadoscomo las sociedades financieras de objeto limitado(Sofoles) y la mayor participación de los organismosoficiales para el financiamiento de vivienda permitieronimpulsar la actividad de la construcción habitacionalrecuperándose, a partir de mediados de 1997, contasas de crecimiento positivas hasta 2000.

Sin embargo, la desaceleración de la economía que seviene observando desde la segunda mitad de 2000 tuvouna repercusión negativa en el sector de la construcción

La mejoría del consumo privado, apoyada en la evoluciónpositiva del poder de compra de los consumidores ylas mayores necesidades de cemento,1 indicador quemantiene una correlación elevada con el volumen deproducción del sector, dado que considera el consumode la autoconstrucción,2 anticipan para 2002 una re-cuperación de la edificación de vivienda, que alcanzaráun crecimiento cercano a 3.3%, en un año en el cualse espera un avance de 2.6% en la industria de la cons-trucción y de 1.2% para la economía nacional.

Actividad

1 A partir del pronóstico anual para 2002 se trazó una trayectoriamensual sobre este indicador.

2 La autoconstrucción ha sido definida como la capacidad y habilidadque los miembros de una familia tienen para construir, organizar ygestionar la construcción y/o el mejoramiento de su vivienda. Seestima que su contribución en el conjunto del sector de la cons-trucción es de alrededor de 50%

8 Abril 2002


Actividad

En lo que respecta a su peso en la economía, en 2001,el valor del PIB del sector de la construcción alcanzóun total de 254.1 miles de millones de pesos, lo querepresentó una participación de 4.4% en el PIB delpaís y una aportación directa de 7.3% del total del

Estructura de Mercado y Principales Constructores de Vivienda

Estructura de MercadoEl mercado de los constructores y promotores de vivienda está muy atomizado y disperso regionalmente. ElCenso de la Industria de la Construcción 1999, señala que en 1998 había 1,971 unidades económicas que sededicaban a la edificación residencial o de vivienda, de las cuales 85% reportaba 100 o menos personasocupadas, la mayoría asentada en el Distrito Federal, Jalisco y Nuevo León. Datos para 2002 señalan queexisten aproximadamente 2,200 constructores y desarrolladores de vivienda registrados en el Instituto delFondo Nacional de la Vivienda de los Trabajadores (Infonavit). Asimismo, en la Federación Nacional de Pro-motores Industriales de Vivienda, A.C. (Provivac), hay 750 promotores afiliados —80% del total.

El mercado de la vivienda se divide en dos grandes rubros: a) formal; integrado por individuos que adquieren—al contado o a crédito-- una vivienda nueva o usada, y b) autoconstrucción; conformado por personas conun terreno en el que construyen ellas mismas sus viviendas, ya sea directamente o mediante contrataciónde terceros.

Datos de Softec S.C. para 2000, señalan que hubo 281,315 viviendas edificadas bajo la modalidad de auto-construcción (47.5% del total) y 311,463 viviendas terminadas que se vendieron, de las cuales 98.7% seadquirió mediante algún tipo de financiamiento otorgado por los organismos de vivienda o por alguna instituciónde crédito. De las unidades vendidas a través de financiamiento, 70% correspondió a vivienda de interéssocial (rango de 61 a 160 veces salarios mínimos mensuales); 24% a vivienda económica (161 a 300), y 6%a vivienda media (301 a 750), residencial (751 a 1,670) y residencial plus (más de 1,671). Es decir, la oferta devivienda se enfoca a cubrir las necesidades habitacionales de la población de ingresos reducidos.

Principales Promotores y Constructores de ViviendaLa información de las doce principales empresas del país dedicadas a la construcción y venta de vivienda,indica que durante 2000 alrededor de 32% de las viviendas terminadas fue venta directa. Dado que repre-sentan al segmento más profesionalizado y eficiente de la construcción de vivienda del país, es de esperarque estas empresas crezcan de manera dinámica dentro del Programa Sectorial de Vivienda 2001 - 2006, porlo que sus requerimientos de fuentes de financiamiento también serán mayores. Entre las más importantesestán: Corporación GEO, con 26,577 viviendas vendidas en 2000; Consorcio Ara, con 15,222; ConsorcioHogar, con 5,257, y DeMet, SARE, Condak-Pulte, PICSA/Homex, Casas Beta, Frisa y ViveICA.

El total de viviendas vendidas en 2000 por los desarrolladores referidos se calcula —según cifras reportadaso ventas estimadas— en más de 85 mil unidades, que representan alrededor de 27.3% del total de lasviviendas terminadas que se vendieron en ese año. Otros promotores reconocidos que participan en laconstrucción y comercialización de vivienda especialmente en la de interés social son: Sadasi, Urbi, Hir yCapra. Estas cuatro empresas en conjunto pueden representar alrededor de 5.0% del mercado de vivienda.

empleo formal (asegurados en el IMSS), equivalentea 900,515 puestos de trabajo en promedio durante2001. La edificación de vivienda, como segmento,registró durante 2001 una participación cercana a2.0% dentro del PIB total.

9


La población de México era de 97.5 millones de per-sonas en el año 2000. Desde la década de los setenta,el número de habitantes del país se ha duplicado, peroel crecimiento anual de la población se ha moderadopaulatinamente por la caída en las tasas de fecundidady el importante flujo de emigrantes a EUA, hasta situar-se en incrementos de 1.5% en 2000. Las proyeccionesde población para la presente década, elaboradas porel Consejo Nacional de Población (Conapo), indicanque el crecimiento poblacional continuará descendiendohasta una tasa media de 1.4%, lo que implicará unincremento de aproximadamente 1.5 millones depersonas al año, llegando a superar los 112 millonesde habitantes en 2010.

Tendencias de la PoblaciónMiles de personas, datos de la población en el momento censal

1950196019701980199020002010*

2.83.13.33.32.01.81.4

* Proyecciones de Conapo al 30 de junioFuente: BBVA Bancomer con datos de INEGI

Absoluto

Crecimiento medio anual

%

614913

1,3301,8621,4401,6231,475

25,79134,92348,22566,84781,25097,483

112,231

Personas

El menor crecimiento de la población esconde el hechode que el proceso de formación de hogares es aúncreciente en México, lo que supone que la demandade viviendas continuará alimentándose de este fenó-meno en la medida que las condiciones económicasy financieras permitan a los hogares de nueva formaciónel acceso al mercado habitacional. En la última década,se formaron una media de 684 mil nuevos hogarespor año, que se espera aumenten hasta alcanzar unamedia de 782 mil nuevos hogares en el año 2010.

En 2000, existían en México 23.2 millones de hogares,lo que supone un tamaño medio de 4.2 personas porhogar. Si bien el incremento anual promedio de lapoblación menor de 20 años ha ido declinando rapi-damente desde 1970, el segmento comprendido entre20 y 29 años lo ha hecho de forma más moderada.En la década de los noventa, los mayores incrementos

en población se registraron en el rango de las personasde 30 a 39 años y en el de 20 a 29 años, con aumentosabsolutos anuales de 352 mil personas en el primercaso y de 299 mil en el segundo. La evolución de lapirámide de población indica que el proceso de for-mación de hogares disminuirá en el medio y largoplazo.

Tipología y Tamaño de los Hogares% del total

TotalFamiliares Nuclear Ampliado CompuestoNo familiar Unipersonal De co-residentesPersonas por hogar

100.092.370.721.3

0.47.77.40.34.2

Fuente: BBVA Bancomer con datos de INEGI

1996 20001998

100.092.271.520.4

0.37.87.40.44.3

100.093.769.923.3

0.56.35.90.44.5

1994

100.093.769.923.0

0.86.36.20.14.6

Las mejoras que se están produciendo en la economíade las familias, en términos de ingreso y empleo, enlos últimos años, han inducido a una reducción deltamaño medio de los hogares desde 4.6 personas a4.2 personas por hogar en la segunda parte de losnoventa, lo que ha representado un aumento adicionalimportante del número de viviendas demandadas. Enla medida que las mejoras estructurales permitan unmejor nivel de vida, las familias tenderán a reducirselo que llevará a consumir más espacio por persona eimpulsar la demanda de vivienda.

En 2000, había en el país un total de 21.5 millones deviviendas, según el Censo General de Población y Vi-vienda 2000, lo que indica la existencia de un déficitaproximado de 1.7 millones de viviendas, en el su-puesto de que cada hogar dispusiera de una vivienda.La propiedad es el régimen de tenencia más generaliza-do y su importancia se ha incrementado paulatinamentehasta alcanzar 78.3% de la totalidad del acervo habi-tacional. Las casas independientes, con 87% del total,son el tipo de vivienda dominante, seguida de losdepartamentos en edificios, que equivalen a 5.9% deltotal del acervo. Otras tipologías, como vecindades,cuartos de azotea y vivienda móvil, suman el 7.1%restante

El Mercado de Vivienda

10 Abril 2002El Mercado de Vivienda


Acervo de Vivienda Según TenenciaMiles de unidades

TotalPropiaNo Propia Rentada En otra situación No especificada

% vivienda propia

21,51316,836

4,5702,8181,714

37

78.3


1980 20001990

16,03512,487

3,5482,3471,099

102

77.9

12,0758,2143,8612,527

923410

68.0

El número de viviendas existentes en el país ha au-mentado 80% en los últimos 20 años, por lo que elacervo es relativamente nuevo: cerca de 44% del in-ventario actual ha sido construido en ese lapso. Laproducción de viviendas de nueva construcción alcanzóuna media de 379 mil unidades al año durante la décadade los setenta y de 396 mil unidades en la de los ochen-ta. Entre 1990 y 2000, y a pesar del menor crecimientode la población, la edificación habitacional aumentóhasta las 548 mil viviendas anuales en promedio.

1950-1960 1960-1970 1970-1980 1980-1990 1990-2000

208.1 187.7

378.8 396.1

547.8

Formación Media Anual de ViviendasMiles


Ingreso de los Hogares:Niveles y Tendencias RecientesEl ingreso y la riqueza son dos de los factores másimportantes para explicar el comportamiento de lademanda de vivienda. Ambos elementos ayudan adeterminar el tamaño, la calidad y localización de lavivienda demandada. En 2000, y según el INEGI, elingreso monetario medio de los hogares en Méxicose situó en alrededor de 172.4 mil pesos anuales, loque significó un incremento de más de 42% sobre elingreso medio monetario observado en 1996. La distri-

bución de los ingresos entre los hogares condicionasignificativamente la capacidad de compra de las fami-lias. Como se puede observar en el gráfico siguiente,más de 70% de los hogares tiene ingresos monetariosinferiores a la media y casi 50% percibe menos de80% del salario medio; en otras palabras, mientrasque 10% de los hogares más pobres del país recibió1% de los ingresos totales, 10% de los más ricosconcentró 40%.

1992

Promedio I III V VIII X0

25

50

75

100

125

150

175

Ingreso Trimestral Monetario de los HogaresDecil seleccionado en miles de pesos de 2000


1996 2000

Bajo estas circunstancias, una parte importante de lademanda habitacional está imposibilitada para cubrirsus necesidades de vivienda de forma satisfactoria y,por sus características y ocupación, no puede accedera los mecanismos de financiamiento que le permitanla compra efectiva de una vivienda, por lo que la de-manda potencial desatendida es amplia.

Tomando como punto de partida los ingresos mediospor persona de los asegurados en el IMSS3 de cerca de46 mil pesos anuales a precios de 2000,4 se puedendiferenciar tres grupos según el grado de dificultadpara acceder a una vivienda. El primero estaría inte-

3 Dado que la encuesta de ingreso-gasto (INEGI) no permite conocerel número de hogares con ingresos de 8 o más salarios mínimos,una alternativa para determinar la accesibilidad a la vivienda fue através de la información del IMSS sobre cotizantes que la presentadesglosada de 1 hasta 25 salarios mínimos. Conviene aclarar queno obstante estar referida a una masa de trabajadores equivalentea la tercera parte de la población económicamente activa, es unbuen indicador para determinar el potencial para acceder a unavivienda, ya que se trata de individuos con un empleo formal.

4 El salario medio de los asegurados al IMSS es un ponderado porel número de trabajadores.

11


grado por las personas con ingresos altos, de más de11 veces el salario mínimo mensual (VSMM), que pue-den acceder a viviendas de mayor calidad. Estesegmento de la población asegurada (6.9% del total)es considerado atractivo para el financiamiento porparte de las entidades privadas y su demanda se centraen la vivienda de tipo medio y residencial.

El segundo grupo comprende los asegurados con ingre-sos medios, o sea aquellos ubicados en un rango que vadesde las 3 VSMM hasta las 10.9 VSMM. Este seg-mento, vivienda de interés social y económica (48.8%del total), ha sido, tradicionalmente, el beneficiario por

excelencia de los mecanismos de crédito resultantesde la política habitacional del gobierno.

El tercer grupo (44.2% del total) es el correspondientea la población asegurada con menores ingresos, pordebajo de 3 VSMM. Es el segmento con mayor creci-miento y habita generalmente en zonas con una altadensidad de pobladores que frecuentemente, carecende infraestructura o servicios urbanos comunitarios.La tenencia del terreno y el tipo de construcción sona menudo ilegales, en el sentido de que infringen lasleyes relativas a la posesión, urbanización y construcción.

Vivienda e Ingreso de los Asegurados en el IMSS 2000

MínimaInterés socialEconómicaMediaResidencial

25.166.9

125.5313.7

* Se calculó con el salario mínimo mensual vigente promedio de 2000 de $1,045.50** Ingreso anual requerido por tipo de vivienda según SOFTEC = valor vivienda / 2.5VSMM Veces Salario Mínimo MensualFuente: BBVA Bancomer con datos de IMSS

Ingreso, miles de pesos**

Máximo

25.567.3

125.9314.1

Mínimo

44.237.211.6

5.41.5

Asegurados en el IMSS, miles de personas

% del total

5,4814,6201,442

673191

Número

Menos de 3de 3.0-5.9

de 6.0-10.9 de 11.0-24.9

25 y más

VSMM

hasta 6061-160

161-300301-750

751 y más

Rango de precio*

VSMM

62.7167.3313.7784.1

Máximo

61.763.8

168.3314.7785.2

Mínimo

Miles de pesos

Vivienda

Dado el elevado precio habitacional en relación conlos ingresos medios por persona, un trabajador nece-sita, generalmente, financiamiento para poder adquiriruna vivienda. Suponiendo condiciones normales definanciamiento (plazos de amortización de 20 años,una baja tasa de interés fija de 15% y un financia-miento al 80% del crédito), un asegurado con ingresosmedios de aproximadamente 46 mil pesos anuales,debe destinar 18.6% del total de su salario para hacer-se de una vivienda mínima de precio medio. Porcentajeque se incrementa a 34.6 si la adquisición es de unade interés social. En el caso de una vivienda económicao media, el porcentaje del salario destinado alcanza72.1 del total en el primer caso y 164.5 en el segundo.

Esfuerzo de Acceso a la Vivienda Según Precio

45,78145,78145,78145,78145,781

18.634.672.1

164.5378.8

* PesosFuente: BBVA Bancomer

Tasa deinterés, %

Cuota hipoteca/salario anual, %

Plazos amor-tización, años

2020202020

15.015.015.015.015.0

Precio mediovivienda*

62,208115,528240,988549,411

1,265,578

Salarioanual*

Para que el esfuerzo para acceder a una vivienda nosupere 25% del ingreso salarial, a los precios actuales,un trabajador debe de ganar cerca de 3 VSMM parapoder adquirir una vivienda mínima con un préstamoa 20 años y suponiendo una tasa baja de interés de15%. Este salario se incrementa hasta casi 5 VSMMsi se pretende acceder a una vivienda de interés social,y casi 10 veces en promedio si lo que se quiere es unavivienda económica. En el cuadro siguiente se muestranlos salarios necesarios para poder adquirir los diferentestipos de vivienda en oferta.

Esfuerzo de Acceso a la Vivienda Según Ingreso

31,45558,416

121,855277,808639,935

25.025.025.025.025.0

* PesosFuente: BBVA Bancomer

Tasa deinterés, %

Cuota hipoteca/salario anual, %

Plazos amor-tización, años

2020202020

15.015.015.015.015.0

Precio mediovivienda*

62,208115,528240,988549,411

1,265,578

Salarioanual*

12 Abril 2002El Mercado de Vivienda


Tamaño y Condiciones del Acervo Residencial

En los últimos años, los tamaños de las viviendas hanaumentado en forma importante, adaptándose a lasnecesidades reales de la población. En 1980, el ta-maño más común era de uno a dos cuartos, mientrasque en 2000, lo más usual era tener casas de cuatroa cinco cuartos —el porcentaje de este tipo de casaspasó de 14.8 del total del acervo en 1980 a 36.4 en2000. Este incremento del tamaño de la viviendamedia junto con el descenso en el número de inte-grantes de los hogares desde 5.5 personas promedioen 1980 hasta 4.2 en 2000, ha llevado a que el númerode habitantes por cuarto descendiera en 0.5 personasen los últimos 20 años para situarse en 1.7 personaspor cuarto en 2000.

En lo referente a infraestructura y dotación de serviciosbásicos en las viviendas, entre 1980 y 2000 se produjoun significativo mejoramiento de la disponibilidad deéstos: mientras que en 1980, un 51% de las viviendascontaba con drenaje, 63% usaba gas y electricidadpara cocinar, 75% disponía de electricidad y 71% teníaagua entubada, en 2000 más de cuatro quintas partesde las viviendas contaban con dichos servicios. Elnúmero de viviendas que tienen servicio de agua dentrode sus hogares avanza lentamente alcanzando casi60% del total de viviendas en 2000.

Aunque es significativo que una buena parte de lasviviendas en México cuente con servicios básicos, suexistencia no da evidencias de su calidad. Un aproxima-do de ésta sería el material usado para su construcción,una vivienda de calidad o digna es aquella que estáconstruida con materiales sólidos: firme en pisos, ta-bique y ladrillo en paredes y concreto en techos. Losavances en ese sentido han sido lentos, en 2000, 6.4de 10 viviendas fueron construidas con materialessólidos; en 1980 la proporción era de 4.4 de 10.

Tamaño de las Viviendas% del total

Número de CuartosUnoDosTresCuatro y cincoSeis o más

Personas por cuartoCon cuarto exclusivo para Cocina Baño

9.518.622.136.412.7

1.70

78.085.9


1980 20001990

10.523.523.231.111.2

1.93

74.274.8

29.928.717.614.8

4.7

2.24

68.051.9

1980

Drenaje Electricidad Gas* Agua entubada Agua dentrode vivienda

0

20

40

60

80

100

Viviendas con Servicios Básicos% del total

* Usan como combustible gas o electricidadFuente: BBVA Bancomer con datos de INEGI

1990 2000

Paredes

1980 1990 20000

20

40

60

80

100

Viviendas Construidas con Materiales Sólidos% del total


Techos Pisos

13


Crecimiento de la Vivienda y de la Población 1990 - 2000

Tasa % anual promedio

PaísQuintana RooBaja California SurBaja CaliforniaAguascalientesQuerétaroMéxicoCampecheMorelosTabascoTlaxcala


1.87.03.04.52.83.13.02.72.72.42.4

Población

3.19.55.04.94.94.84.24.14.04.03.7

Vivienda

ColimaSonoraTamaulipasChihuahuaNuevo LeónSinaloaYucatánHidalgoJaliscoGuanajuatoCoahuila

2.42.02.02.32.21.42.01.71.71.61.5

Población

3.73.63.53.53.33.23.23.23.13.13.0

Vivienda

PueblaChiapasNayaritGuerreroSan Luis PotosíMichoacánVeracruzOaxacaZacatecasDurangoDistrito Federal

2.12.01.01.61.31.11.01.30.60.70.4

Población

3.02.82.72.72.62.52.42.32.32.11.6

Vivienda

Localización Geográfica de la Población y Crecimiento de los Hogares

En los últimos 50 años, México pasó de ser un país predominantemente rural (70% de la población total) auno en 2000 preponderantemente urbano (75% de la población total). Esta transformación trajo consigo unincremento de la demanda de vivienda en áreas urbanas más rápido que el de la tasa de crecimiento de lapoblación total. Las entidades federativas con las tasas de expansión de su población total más altas estánen línea, en la mayoría de los casos, con el dinamismo de sus economías, factor que constituye un fuerteelemento de atractividad de migrantes. Al mismo tiempo, son también aquellas donde se registran las mayorestasas de incremento en viviendas. Ello sugiere que en estas plazas la oferta habitacional se expande rápida-mente adaptándose al incremento de la demanda.

Por otra parte, cuando se considera la distribución delas familias según sus ingresos trimestrales, se puedeconcluir que, con los precios actuales de las viviendasy las condiciones de financiamiento existentes en elmercado, 33% de las familias está imposibilitada paraadquirir una vivienda mínima (segmento que sería elespacio natural para la participación del Gobierno Fe-deral) y sólo 44% puede acceder a una de interéssocial. Cuando se trata de una vivienda económica ode mayor valor este porcentaje es de 23.

Ingreso Monetario Trimestral de los HogaresVeces salario mínimo mensual

0 a 11 a 22 a 33 a 44 a 55 a 66 a 77 a 88 y más

3,26018,24728,96132,90633,46829,07524,10425,024

236,008


2000

Ingreso, millones de pesos de 2000

2000

7.916.816.313.110.2

7.35.14.6

18.7

% de hogares

4,12220,06131,99329,42326,64621,73917,17815,646

137,223

1996

6,56020,09135,58629,59628,62024,82320,17516,768

162,311

19921996

10.520.819.813.0

9.16.14.13.2

13.3

1992

14.618.019.811.7

8.86.34.33.1

13.4

Tomando en consideración los ingresos de las familiassegún la ENIGH 2000 y una demanda promedio anualestimada de 782 mil viviendas por formación de nuevoshogares, se calcula un mercado habitacional efectivode 461 mil viviendas en el sector formal; 239 mil co-rresponderían a vivienda de interés social y el resto—222 mil—, a económica, media y residencial. Dentrode este último grupo, la demanda de vivienda por partede los hogares con ingresos de 15 o más salariosmínimos, se ubicaría en casi 30 mil viviendas de lostipos media y residencial.

Demanda de Vivienda Según Ingresos Familiares*Miles de viviendas

Demanda anual promedio estimada Autoconstrucción Sector formal (demanda efectiva) Interés social Económica, media y residencial Media y residencial**

782.0320.6461.4239.3222.129.7

* Con base en los perfiles observados en la ENIGH 2000** Demanda de hogares con ingresos de 15 o más salarios mínimosFuente: BBVA Bancomer con datos de INEGI

14 Abril 2002El Financiamiento a la Vivienda y sus Participantes


Desde 1990, se ha concedido en México un total de5.8 millones de créditos para la adquisición de viviendapor un monto total equivalente a 815.9 mil millonesde pesos de 2001. Este volumen de crédito ha repre-sentado 1.4% del PIB en promedio en esos años. En2001, se otorgó un total de 447,031 créditos para elfinanciamiento de la vivienda, 8.0% por debajo de lamedia de los últimos doce años.

Financiamiento Total a la ViviendaNúmero de créditos y monto otorgado

199019911992199319941995199619971998199920002001e

1.31.22.72.72.41.10.70.60.81.01.01.2

* Millones de pesos corrientes** Millones de pesos de 2001e EstimadoFuente: BBVA Bancomer con datos del Primer Informe de Gobierno 2001 e INEGI

No. decréditos % del PIBMillones pesos**

56,012.751,789.9

124,042.4125,951.4118,320.6

52,846.835,189.132,269.740,098.053,130.259,854.968,541.0

433,661409,694429,868525,270561,270544,790591,566566,785396,615450,082475,034447,031

Monto otorgado

La evolución del crédito total a la vivienda otorgadopor los diferentes organismos oficiales de fomento ypor las instituciones del sector privado —banca múl-tiple e intermediarios financieros especializados— hatransitado desde 1990 por tres grandes etapas: la prime-ra de expansión (1990-94), una segunda de contracción(1995-97) y una última de recuperación gradual (1998a la fecha). Estas etapas responden a la marcha de laeconomía —particularmente en lo que se refiere alingreso, tasas de interés e inflación—; así como a loscambios legales y políticas de gasto público hacia elsector de vivienda realizados por el Gobierno en laúltima década. A continuación se describe esta evo-lución destacando la relevancia de los principalesparticipantes en el mercado.

Expansión (1990-94). En este período, el financia-miento a la vivienda registró un crecimiento anualpromedio de 18.7% que lo llevó a incrementar sucontribución en el PIB de 1.2% en 1991 a 2.4% en1994. Este crecimiento se acentúo a partir de 1992

por el mayor dinamismo de la banca múltiple en estesegmento de negocio que elevó aceleradamente suparticipación dentro del crédito total a la vivienda desde26.6% en 1991 hasta 68.4% un año después. Parale-lamente, los organismos oficiales de fomento tambiénincrementaron su financiamiento. En términos reales,el Infonavit y el Fondo de Operación y FinanciamientoBancario a la Vivienda (Fovi) experimentaron un creci-miento anual promedio en esta etapa de 10.9% y16.0% respectivamente.

Contracción (1995-97). Esta segunda etapa estuvocaracterizada por una sustancial disminución en el finan-ciamiento a la vivienda motivada por la crisis económicade 1995 que afectó particularmente al crédito otorgadopor la banca múltiple, tanto por el encarecimiento deéste, como por la disminución del ingreso real de lapoblación. En ese año, el PIB total decreció 6.2% real;la inflación anual aumentó 45 puntos porcentuales parallegar a 52.0%; y las tasas de Cetes a 28 días se in-crementaron de 14.2% promedio en 1994 a 48.5%en 1995 alcanzando un máximo de 74.8% en abril deeste último año.

La disminución de la capacidad de pago de los acredi-tados propició el crecimiento de la cartera vencida devivienda de los bancos. Para evitar un mayor deterioroen este renglón, las autoridades financieras promo-vieron la reestructuración, en unidades de inversión(Udis), de los créditos que se encontraban en estaeventualidad, proceso que consistió en indexar eladeudo principal y las amortizaciones a la inflaciónbuscando cobrar una tasa de interés inferior a la tasanominal del mercado.

A raíz de la crisis de 1995 la banca prácticamente dejóde otorgar nuevos créditos a la vivienda; por ejemplo,el financiamiento concedido en 1997 equivalió a 3%del nivel observado en 1994. Hecho que la llevó areducir su participación en el crédito a la vivienda de54.4% en 1994 a 6.3% en 1997. El lugar dejado por labanca —por la inestabilidad económica y financiera—fue ocupado en gran parte por las Sofoles, las cualesiniciaron operaciones en 1994 con recursos públicosotorgados por el Fovi.

Si bien la crisis también repercutió en un menor flujode financiamiento de las instituciones oficiales, enéstas su contracción fue menor a la experimentadapor el sector privado. Así, aunque el monto de recursosotorgados por el Infonavit en 1997 disminuyó 39.4%

Millones pesos*

9,776.411,088.730,674.834,185.534,350.620,712.218,532.920,501.029,531.345,619.956,271.868,541.0

El Financiamiento a la Vivienda y sus Participantes

15


en términos reales respecto del registrado en 1994,el número de viviendas financiadas no decreció en lamisma proporción.

Con el Fovi se observó una evolución similar: con-tracción real de 51.1% en el financiamiento anual entre1994 y 1997; y disminución menor en el número deviviendas financiadas. Esto indica que ambas institu-ciones oficiales financiaron viviendas de menor valora fin de minimizar los efectos de la crisis entre la po-blación de menores recursos. Las cifras al respectoseñalan una disminución en el financiamiento prome-dio a precios de 2001, de 270 mil pesos en 1994 a182 mil en 1997 en el caso del Infonavit, y de 251 milpesos en 1994 a 106 mil pesos en 1997 en el delFovi. En la banca múltiple el promedio se redujo de756 mil pesos a 444 mil pesos en el mismo lapso.

Total

0

50

100

150

200

250

300

350

90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01e

Crédito Otorgado a la ViviendaMonto promedio en miles de pesos de 2001

Fuente: BBVA Bancomer con datos de Primer Informe de Gobierno, 2001

Infonavit Fovi

Total

0

200

400

600

800

1,000

90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00

Crédito Otorgado a la ViviendaMonto promedio en miles de pesos de 2001

* Sedesol, Fonhapo, Banobras, organismos estatales, Pemex, CFE e ISSFAMFuente: BBVA Bancomer con datos de Primer Informe de Gobierno, 2001

Banca múltiple Otras entidades*

Fovissste

Recuperación (1998 a la fecha). Esta etapa se ca-racteriza por una discreta y continua recuperación delcrédito total, donde el financiamiento a la viviendapromedia una tasa de crecimiento anual de 15.2% entérminos reales, que es de esperar siga en una sendacreciente a lo largo del sexenio considerando lasmetas de financiamiento establecidas en el Plan Sec-torial de Vivienda 2001 - 2006.

Inversión Ejercida en Vivienda por Principales OrganismosEstructura porcentual

199019911992199319941995199619971998199920002001e

* A partir de 1995 las Sofoles canalizaron la mayor parte de los financiamientosdel Fovi

** Incluye Fonhapo, Banobras y organismos estatales*** Incluye Pemex, CFE e ISSFAMe EstimadoFuente: BBVA Bancomer con datos del Primer Informe de Gobierno 2001

Resto***Sedesol yotros**

FovisssteFovi*InfonavitTotal Bancamúltiple

3.56.92.90.80.71.23.03.54.62.33.10.8

10.510.05.35.45.67.3

10.610.78.64.17.57.7

7.611.92.73.95.56.78.18.17.26.26.25.1

9.59.63.34.58.5

15.19.5

15.327.019.412.425.0

34.535.017.325.925.243.162.456.148.9

67.369.858.3

100.0100.0100.0100.0100.0100.0100.0100.0100.0100.0100.0100.0

34.426.668.459.454.426.7

6.56.33.80.81.03.1

La mayor participación del Infonavit y del Fovi en elcrédito durante esta etapa fue determinante para larecuperación del financiamiento a la vivienda al incre-mentar su contribución dentro del total concedidohasta 82.2% y 83.3% en 2000 y 2001 contra 33.7%que tenían en 1994. De esta forma, el crédito hipote-cario se encuentra dominado por entidades oficialeslas cuales se concentran a financiar vivienda de interéssocial.

En la banca múltiple, la concesión de nuevos créditosa la vivienda prácticamente ha desaparecido en virtudde la aún elevada cartera vencida que constituye, entreotros, un factor que inhibe su otorgamiento.



Número de Créditos Otorgados a la Vivienda porPrincipales Organismos • Estructura porcentual

199019911992199319941995199619971998199920002001e

* Sedesol, Fonhapo, Banobras, organismos estatales, Pemex, CFE e ISSFAMe EstimadoFuente: BBVA Bancomer con datos de Primer Informe de Gobierno, 2001

Otrasentidades*

Bancamúltiple

FovisssteFoviInfonavitTotal

56.958.235.348.849.566.573.069.353.338.532.634.8

9.68.6

30.119.515.2

3.20.40.80.90.20.20.9

5.811.88.16.78.46.04.94.14.24.04.74.5

7.17.55.74.07.16.54.38.2

14.413.1

9.813.9

20.614.020.721.019.717.817.417.527.244.252.745.9

100.0100.0100.0100.0100.0100.0100.0100.0100.0100.0100.0100.0

El Financiamiento PrivadoA finales de 2001, el sector privado del país —familiasy empresas—, mantenía un saldo de financiamientocon instituciones bancarias y no bancarias de 1.8 bi-llones de pesos, de los cuales 80% correspondió apréstamos a las empresas y el 20% restante al financia-miento de las familias. En su conjunto, el financiamientoa la vivienda en 2001 representó 64% de la carterade créditos de las familias, casi 20 puntos por debajodel peso que tenía en 1996, lo que pone en evidenciasu pérdida de participación dentro del total. Por suparte, el saldo del financiamiento que han otorgadoexclusivamente las instituciones bancarias y las So-foles alcanzó 227.5 mil millones de pesos al final de2001, un 10% por debajo del saldo existente en di-ciembre de 2000.

Cuando se analizan por separado las cifras de los saldosde los créditos otorgados por ambos grupos de enti-dades, se observa que las Sofoles vienen ganandoparticipación, ya que de representar 1.7% del saldototal en 1996, este porcentaje aumentó a 18.9 en di-ciembre de 2001. Probablemente las Sofoles continuaránganando participación de mercado en la medida enque se retrase la reactivación del crédito bancario a lavivienda, especialmente en interés social.

Financiamiento Otorgado al Sector PrivadoSaldos en miles de millones de pesos de diciembre de 2001

TotalFamilias Consumo Bancario No bancario Vivienda Bancario No bancarioActividad empresarial Bancario No bancario

Fuente: BBVA Bancomer con datos de Banxico

1999 200120001996 19981997

2,016.7407.1

92.743.948.8

314.4291.2

23.21,609.6

749.7859.9

1,815.4355.7128.2

63.165.1

227.5184.6

42.91,459.8

559.3900.5

1,929.7360.4107.5

50.956.5

252.9221.8

31.11,569.3

647.2922.1

2,336.1464.2

79.564.015.5

384.6378.3

6.41,871.91,196.6

675.3

2,150.2427.8

82.546.136.3

345.4330.6

14.71,722.4

889.0833.4

2,190.3460.8

85.853.732.0

375.1366.3

8.81,729.51,008.7

720.8

El saldo del crédito a la vivienda otorgado por la bancamúltiple se ha reducido en términos reales como con-secuencia, entre otras causas, de que numerososacreditados liquidaron sus pasivos al amparo del pro-grama Punto Final que inició en 1999 y concluyó enmarzo de 2000. Este programa proporcionó beneficioscomo quitas o reestructuraciones a los deudores quese adhirieron a él, y permitió que el índice de morosidadde la cartera de vivienda de la banca —calculado coninformación de la Comisión Nacional Bancaria y deValores (CNBV)— disminuyera de 33% en el primersemestre de 1999 a 14.5% en junio de 2000.

Vivienda

III 97 I 98 III I 99 III I 00 III I 01 III

10

15

20

25

30

35

4

6

8

10

12

14

Indice de Morosidad de las Carteras de Crédito Total yVivienda de la Banca Múltiple • %

Fuente: BBVA Bancomer con datos de CNBV

Total

La banca múltiple ha venido depurando su cartera decréditos a fin de mejorar la calidad de sus activos fi-nancieros y estar así en posibilidad de expandir laoferta de crédito. Como resultado de estas políticas,el índice de morosidad ha disminuido paulatinamente

17


Crédito hipotecario

93 94 95 96 97 98 99 00 01

0

20

40

60

80

100

México: Tasas de Interés%


Cetes 28 días

para situarse en junio de 2001 en 12.7%, su menornivel en los últimos cinco años. El aumento registradoen septiembre de 2001 (13.1%) respondió al creci-miento de 0.8% real de la cartera vencida, y fueresultado —en gran medida— de la desaceleraciónexperimentada en la economía, además de la precariasituación de diversos créditos hipotecarios que pre-viamente fueron reestructurados.

Por su lado, las Sofoles presentan un reducido índicede morosidad en su cartera hipotecaria (0.5% a di-ciembre de 2001) debido, en cierto grado, a lascaracterísticas de los créditos canalizados por estassociedades con recursos del Fovi, donde el pago men-sual de los deudores se realiza en función de laevolución del salario mínimo y no a la de las tasas deinterés. Otro factor que lo explica es que ya contabancon información del buró de crédito, además de quese abocaron a dar seguimiento a la cobranza desdesu inicio.

Las Tasas de InterésLa evolución de las tasas de interés de los créditoshipotecarios ha sido determinante en el comporta-miento de este tipo de financiamiento. Así, la tasa deinterés nominal de los créditos hipotecarios de la ban-ca se incrementó durante la crisis de 1995 y tardóvarios años en volver a ubicarse en niveles similaresa los que tenía en 1994.

En enero de 2002 esta tasa se situó en alrededor de17.0% como resultado del mejor entorno macroeco-nómico del país, y es de esperar que siga disminuyendoen el futuro en la medida en que mejore la economíay se cuente con un marco legal más propicio para laactividad crediticia.

Los esfuerzos de estabilización macroeconómica quese sigan llevando a cabo permitirán que la tasa deinflación y, por tanto, las tasas de interés de los créditoshipotecarios continúen reduciéndose. Esto propiciaráque el financiamiento otorgado por la banca múltiplese convierta en una opción atractiva para importantessegmentos de la población que aspiran a contar conuna vivienda de mayor valor a la que podrían obtenerutilizando exclusivamente los recursos de las entidadesoficiales. De esta forma, la mejor calidad de los activosfinancieros y los avances en la estabilización macro-económica en México —junto con una mejoría almarco legal— fortalecerán las bases para que la bancamúltiple vuelva a participar activamente en el créditoa la vivienda.

Instituciones que Otorgan Financiamiento paraAdquisición de ViviendaEn el mercado crediticio para la adquisición de viviendaconcurren tanto instituciones del sector público comodel privado. Las primeras constituidas por diversosorganismos oficiales y por la banca de desarrollo, seabocan preferentemente a otorgar financiamientospara adquirir vivienda mínima, de interés social y eco-nómica. Las segundas —banca múltiple e intermediariosfinancieros especializados—, conceden créditos que sedestinan principalmente a la adquisición de viviendamedia y residencial.

Entidades Participantes en Financiamiento a la Vivienda

• Infonavit• Fovissste• Fonhapo• Vivah• Institutos estatales

de vivienda

Fuente: BBVA Bancomer

PrivadasOficiales Banca de desarrollo

• Banca múltiple• Sociedades financieras

de objeto limitado

• Sociedad HipotecariaFederal

Las características de los principales participantes, lascondiciones generales de financiamiento y la poblaciónobjetivo que atiende cada uno de ellos se describe acontinuación.

Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda de losTrabajadores (Infonavit). Todos los trabajadores quelaboran en el sector formal de la economía —sectorprivado— que pagan cuotas de seguridad social (12.5millones de personas en promedio en 2001) estánafiliados al Infonavit que es la entidad encargada deadministrar el Fondo Nacional de Vivienda, el cual se



constituye por las aportaciones que las empresashacen del 5% del valor de su nómina. Los recursosacumulados se utilizan para financiar la adquisición yconstrucción de vivienda por parte de los trabajadores.Desde 1992 las aportaciones obligatorias al Fondo parala Vivienda se individualizaron y pasaron a formar partedel Sistema de Ahorro para el Retiro (SAR) dentro dela subcuenta de vivienda, pero la administración deesos recursos (casi 148.2 miles de millones de pesosal cierre de 2001) sigue recayendo en el Infonavit.

Desde su creación en 1972 hasta 2001 ha financiado2.3 millones de viviendas. Sin embargo, la limitaciónde recursos y la necesidad de buscar nuevas alterna-tivas para financiar un mayor número de viviendasllevó al Infonavit a flexibilizar algunas de sus reglaspara otorgar créditos, como es el caso del Artículo43-Bis de su Ley que permite a los trabajadores daren garantía el saldo de su subcuenta de vivienda aintermediarios financieros que les otorguen este tipode créditos. Para ello, en 2001 el Infonavit establecióel programa “Apoyo Infonavit” con 15 Sofoles y 11instituciones bancarias para que los trabajadores, es-pecialmente los de mayores ingresos, puedan utilizarcomo garantía del crédito los recursos de su subcuentade vivienda. Los préstamos otorgados a través de este

programa podrán alcanzar hasta 390 VSMM ($493,155),monto superior a los rangos de la vivienda de interéssocial.

También estableció convenios con promotores de vi-vienda de interés social para otorgar financiamiento alos trabajadores que participen en programas de ahorrovoluntario. Con esto pueden mejorar su calificacióncrediticia y aumentar el monto de recursos propiospara adquirir una vivienda de mayor precio. Asimismo,apoya a los desarrolladores y constructores de viviendade interés social que participen en sus subastas definanciamiento.

Actualmente, uno de los principales retos del Infonavites reducir su cartera vencida y aumentar la eficienciade su gestión. De acuerdo con la última informacióndisponible, en septiembre de 2001 el Instituto regis-traba una cartera vencida superior a la de la bancamúltiple (18.0% vs. 13.1%), lo que denota problemasadministrativos a su interior como podrían ser, porejemplo, la identificación de patrones morosos en elpago de las retenciones al trabajador que deben ca-nalizar al Fondo de Vivienda, y los casos en que eltrabajador adquiere otra relación laboral y no notificael cambio o se pasa al sector informal.

Infonavit (1a. parte)

Financiamiento otorgado directamente al trabajador• Beneficiarios. Trabajadores derechohabientes del IMSS• Asignación del crédito. Mediante sistema de calificación crediticia o puntaje que considera ingreso mensual,

dependientes económicos, edad, antigüedad de cotización, saldo de la subcuenta de vivienda del SAR yahorro voluntario.

• Tasa de interés. Entre 4% y 9%• Valor máximo del crédito otorgado. 180 VSMM ($227,610)• Plazo. No mayor de 30 años. De existir algún saldo después de cumplido este plazo se condonará al 100%,

siempre y cuando el trabajador se encuentre al corriente de sus pagos• Actualización del valor del crédito. El saldo de los créditos otorgados se indexa al salario mínimo general en

el DF y por tanto también aumentan los pagos mensuales en esa proporción.• Subcuenta de vivienda del SAR. En el momento que el Infonavit le otorgue un crédito al trabajador el saldo

de esta subcuenta se aplicará como pago inicial• Aportaciones voluntarias. Los trabajadores podrán realizarlas en la subcuenta de su SAR y podrán transfe-

rirlas a la subcuenta de vivienda para ser aplicadas a un crédito a su favor.• Descuento a las percepciones del trabajador. Se calculará en función del salario mínimo del DF suficiente

para cubrir el crédito en el plazo acordado, y no podrá ser mayor a 20% en el caso de que perciba un salariomínimo

• Aportaciones patronales a la subcuenta de vivienda. Durante la vigencia del crédito del trabajador, se apli-carán a reducir el saldo insoluto del adeudo.

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Infonavit (2da. parte)

Créditos a la vivienda con base en el artículo 43- bis de la Ley del Infonavit• Subcuenta de vivienda del SAR. El trabajador que solicite un crédito para vivienda a una institución financiera

puede dar en garantía el saldo de su subcuenta de vivienda. La garantía consiste en el pago de mensualidadesa través del fondo administrado por el Instituto en caso de que el trabajador suspenda su relación laboral.El monto de las subcuentas de vivienda que se destinen como garantía no podrá representar más de 10%de los recursos totales del Infonavit para la inversión en créditos hipotecarios del año en que se trate.

• Aportaciones patronales a la subcuenta de vivienda. Si el crédito que el trabajador recibió de un intermediariofinanciero no provino de un cofinanciamiento en el que el Infonavit haya participado, las aportacionessubsecuentes a la subcuenta de vivienda se aplicarán a la amortización del saldo insoluto del crédito.

Fuente: Infonavit

Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad yServicios Sociales de los Trabajadores del Estado(Fovissste). Los trabajadores al servicio del Estado,mantienen un sistema de créditos a la vivienda similaral Infonavit en cuanto a su constitución y esquemasde financiamiento. El Fovissste fue creado en 1972como una entidad del Gobierno Federal que dependedel Instituto de Seguridad Social al Servicio de los Tra-bajadores del Estado (ISSSTE). Al igual que el Infonavit,los recursos del Fondo provienen de las aportacionesobligatorias de 5% del salario básico de los trabajadoresdel Estado.

Este Fondo se orienta al segmento de vivienda deinterés social financiando casas con un valor mínimode 61.4 VSMM del DF y máximo de 325 VSMM de-pendiendo de un sistema de puntaje y de la capacidadde pago del trabajador. El Fovissste presta hasta 90%del valor de la vivienda. De 1973 a 2000 otorgó532,939 créditos a la vivienda, con lo que cubrió sóloun poco más de la cuarta parte de las necesidades devivienda de los 1.9 millones de trabajadores afiliadosal ISSSTE.

Fovissste

Financiamiento otorgado directamente al trabajador• Beneficiarios. Trabajadores derechohabientes del ISSSTE• Asignación del crédito. Mediante sistema puntaje mínimo que considera, ingreso mensual, dependientes

económicos, edad, antigüedad de cotización y saldo de la subcuenta de vivienda del SAR• Tasas de interés. Según ingreso en VSMM del DF (de 1 a 2.5 VSMM: 4.0%; de 2.5 a 3.5: 5.0%; de 3.5 a 10:

6.0%)• Valor de la vivienda a financiar. Mínimo de 61.4 VSMM ($79,000) y máximo de 325 VSMM ($418,000). El

Fondo financia hasta 90% del valor del inmueble.• Plazo. No mayor de 30 años. De existir algún saldo después de cumplido este plazo se condonará al 100%,

siempre y cuando el trabajador se encuentre al corriente de sus pagos• Actualización del valor del crédito. El saldo de los créditos otorgados se indexa al salario mínimo general en

el DF.• Subcuenta individual de vivienda en el SAR. Se utiliza el saldo para aplicarlo al pago inicial del adeudo• Descuento a las percepciones del trabajador. El descuento mensual sobre el sueldo básico del trabajador

para cubrir el crédito no podrá ser mayor a 30%• Aportaciones patronales a la subcuenta de vivienda. Durante la vigencia del crédito del trabajador se aplicarán

a reducir el saldo insoluto del adeudo.

Fuente: ISSSTE y Fovissste



Fondo de Operación y Financiamiento Bancario ala Vivienda/Sociedad Hipotecaria Federal (Fovi/SHF). El Fovi es un fideicomiso constituido en 1963para financiar vivienda —principalmente de interéssocial— en donde el Banxico fungía como adminis-trador del fondo. En 2001 se creó la SHF (banca dedesarrollo) que sustituye al Banco Central como fidu-ciario del fondo y absorbe los recursos del Fovi. Cabeseñalar que la SHF garantiza las obligaciones bajo lostérminos contratados por el Fovi a la fecha.

El objeto inicial del Fovi consistía en otorgar apoyos alos intermediarios financieros mediante la apertura delíneas de crédito o de descuento de papel comercial.De esta forma, operaba como institución de segundopiso para la banca múltiple y —a partir de 1994— paralas Sofoles. El fondeo se realizaba —en condicionesmás favorables que las del mercado— con recursosdel Banco Mundial y de la Secretaría de Hacienda yCrédito Público (SHCP). Así, los créditos a la viviendade interés social y de bajo costo apoyados por el Fovique son concedidos por los intermediarios privados—banca múltiple y Sofoles— tienen un esquema másfavorable de financiamiento: tasas de interés inferioresa las del mercado, garantía del Fovi por no pago yabsorción del saldo insoluto remanente después de30 años.

De 1999 y hasta 2001, el Fovi hizo explícitos dichosapoyos al elevar ligeramente la tasa de interés cobradaal intermediario —que aún es inferior a la del merca-do—, imponer una prima por riesgo de incumplimientodel acreditado y cobrar comisiones por administración.Por su parte, las Sofoles fijaban libremente el diferencialque cargaba al acreditado final.

A partir de la crisis de 1995, cuando el crédito a lavivienda otorgado por la banca múltiple disminuyódrásticamente, el Fovi canalizó, cada vez, más finan-ciamiento a la vivienda a través de las Sofoles, para locual introdujo reglas específicas de operación que lopermitieran. Esto propició que la participación de estasúltimas en los créditos totales se incrementara de14% en 1996 a 99.0% en 2001 y otorgaran entre 1995y 2001 un total de 230,114 financiamientos a la vi-vienda, concedidos en su mayoría a segmentos de lapoblación de bajos ingresos —el Fovi financia a indivi-duos con ingresos de hasta 15 VSMM en su programanormal y de hasta 5 VSMM bajo el Programa Especialde Crédito y Subsidios a la Vivienda (Prosavi) que dioinicio en 1996 para atender a esta población objetivo.

Las condiciones de financiamiento del Prosavi se mo-dificaron en marzo de 2002, aumentando el montomáximo del valor de la vivienda objeto del crédito de40,000 Udis a 45,000 Udis. Por otra parte, en el proyec-to sobre las Condiciones Generales de Financiamientode la SHF —actualmente en discusión—, se proponeincrementar el monto máximo del inmueble a financiarhasta 250,000 Udis en la categoría B5; hasta 350,000Udis en la B6, y hasta 500,000 Udis en la B7. Adicio-nalmente, se contempla hacer extensiva su garantíaa los créditos de hasta 350,000 Udis que otorguen losintermediarios financieros con sus propios recursos.De ser así, pensamos que esto último caería fueradel mercado natural de apoyo a la vivienda provenientedel Estado y podría presionar las finanzas públicas.

A continuación se describen las condiciones generalesde financiamiento bajo los esquemas del Fovi/SHF.

Fovi/SHF (1a. parte)

Programa Financiero de ViviendaCondiciones actuales• Valor máximo de la vivienda a financiar. Hasta 156,750 Udis (484,013 pesos según valor de la Udi al cierre

de marzo de 2002)• Importe máximo del crédito. Hasta 94,050 Udis y no superior a 90% del valor del inmueble• Plazo. 20 o 30 años• Intereses. Los créditos devengarán mensualmente una tasa de interés real anual integrada por la que el

Fovi dé a conocer y las comisiones por su garantía, más el margen financiero del intermediario financiero.En 2001 la tasa de interés base del Fovi fue de 7.1% real, más una tasa de 0.7% de garantía, más elmargen libre que carga el intermediario. Las tasas de interés que cobran las Sofoles por estos créditosestán en Udis y parten de una tasa mínima de alrededor de 9% hasta una tasa máxima de alrededor de12%, dependiendo del valor de la vivienda

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Fovi/SHF (2da. parte)

• Beneficiarios. Población abierta cuyos ingresos mensuales se encuentren entre 3 y 15 VSMM del DF; elpago mensual del adquirente deberá representar máximo 25% de su ingreso y estará ligado al incrementodel salario mínimo mensual del DF durante la vida del crédito

• Canalización del crédito. A acreditados finales a través de Sofoles e instituciones bancarias que satisfaganlos criterios de acreditación de esas instituciones

Programa Especial de Crédito y Subsidios a la Vivienda (Prosavi)Condiciones anteriores• Tasas de interés. El pago inicial mensual es de 7.50 pesos por cada mil pesos de crédito que se actualiza

conforme lo hace el salario mínimo del DF• Actualización del valor del crédito. Se incrementa en la misma proporción en la que lo haga el salario

mínimo vigente en el DF• Plazo. Hasta 30 años• Enganche. Mínimo requerido 7.5% del valor de la vivienda del programa que corresponda (Prosavi 1:

30,000 Udis; Prosavi 2: 35,000 Udis; Prosavi 3: 40,000 Udis)• Crédito máximo. 72.5% del valor de la vivienda• Subsidio. Complemento del enganche hasta por 8,000 Udis• Asignación del crédito. Mediante concursos de enganches, asignándose el crédito en primer lugar a quienes

oferten más• Beneficiarios. Jefes de familia con ingresos mensuales de hasta 5 VSMM, califiquen como sujetos de

crédito, tengan recursos para integrar el enganche y sus ingresos sean mínimo 4 veces el pago mensual• Canalización del crédito. A través de las Sofoles e instituciones bancarias que otorgan y cobran los créditos

Reglas de Operación del ProsaviNuevas condiciones*• Valor de la vivienda. Hasta 45,000 Udis ($140,000) con enganche de 2,500 Udis• Plazo. 25 años con castigo de 16,000 Udis por prepago en los primeros cinco años• Pago mensual. No mayor a 25% del ingreso mensual del acreditado• Subsidio. Al frente —por una sola vez— de 16,000 Udis para adquirir vivienda de hasta 45,000 Udis• Monto del crédito. No será mayor a 90% del valor de la vivienda, incluyendo los gastos de escrituración

que podrán ser de hasta 5.4% del valor de la misma• Créditos. Monto en Udis• Tasa de fondeo. Tasa de fondeo de la SHF más su intermediación para cubrir requisitos de capital y gastos

operativos• Comisiones. Por la garantía de incumplimiento de la SHF; por seguro de vida y daños, y por cobertura

contra la caída del salario real• Margen. Libre para la intermediación de las instituciones bancarias o las Sofoles• Canalización del crédito. A intermediarios y éstos a los acreditados finales

* Al cierre de esta edición, las reglas no habían sido oficializadasFuente: Fovi/SHF



Banca Múltiple. El crédito hipotecario que ofrecenactualmente las instituciones bancarias muestra enormesdiferencias en cuanto al tipo y valor de las viviendas afinanciar, tasas de interés, plazos e ingresos mínimossolicitados a los acreditados. Las diferencias anterioresse derivan del proceso de competencia en el mercado,de la calidad de los activos financieros de cada banco,de la aversión al riesgo de los intermediarios y de lasdiferencias en los costos de fondeo.

En comparación con los financiamientos de los orga-nismos oficiales antes descritos, las condiciones delos créditos ofrecidos por la banca múltiple se venafectados por el marco legal que deben observar.

En términos generales, la mayoría de los créditos hipo-tecarios a la vivienda que otorga la banca se encuentraenfocada a financiar segmentos de la población quedemandan vivienda tipo medio y residencial, dondeel financiamiento es, por lo común, de 65% del valordel inmueble. Las condiciones crediticias generalesse presentan en el cuadro siguiente.

Principales Características de los Créditos a la Vivienda Otorgados por la Banca Múltiple

I

II

III

IV

V

VI

VII

Valor vivienda**

TopeVariableFija

Tasas, %Opción Ingreso*

500,000

750,000 DF, Mty,Gdl; 500,000 otras

180,000

385,000

450,000

Sin especificar

600,000 depto.900,000 casa

3 primeros años:14.90 resto TIIE+6.0

11.00

15.00

22.00

24.00

22.00

23.00

TIIE + 6.50

TIIE + 7.00

TIIE + 7.00

TIIE + 1.25 MínTIIE + 6.75

TIIE + 12.00 Máx

TIIE + 6.45

16.60

16.90

19.90

18.90 Mín; 20.75 Máx

3 años: 15.655 años: 15.90

10 años: 17.2515 años: 17.30

21,500

Según crédito

Según crédito

20,000

20,000

Según crédito

30,000 DF, Mty, Gdl20,000 otras

Udis Mixtas

Plazo,años

10 y 15

10 a 20

15

10 a 15

10 a 15

Hasta 15

1 a 15

* Ingreso mínimo mensual requerido, pesos** Valor mínimo de la vivienda, pesosTIIE Tasa de interés interbancaria de equilibrioMty Monterrey, Nuevo LeónGdl Guadalajara, JaliscoFuente: BBVA Bancomer con datos de Condusef

Sofoles. Actualmente existen 18 Sofoles especiali-zadas en el sector hipotecario, las cuales se hanconcentrado a financiar casas de interés social bajocondiciones establecidas por el Fovi. En este sentido,las Sofoles se han caracterizado por ser el principalvehículo para canalizar créditos del Fovi —ahora SHF—y por tener convenios de colaboración con otros orga-nismos gubernamentales (v. gr. Infonavit y Banobras).

Las Sofoles también incursionan en el mercado decréditos para vivienda media y residencial, y sus fi-nanciamientos van de 450 mil pesos y 6 millones enalgunos casos extremos. Para esta clase de créditoslas Sofoles tienen condiciones diferentes a las del Foviy prestan hasta 72% del valor del inmueble a una tasade interés de aproximadamente Udis más 12.5 puntosporcentuales. El pago al millar sobre el monto del cré-dito oscila entre 13.00 y 14.25 pesos mensuales y el

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plazo es de 20 años. Para poder financiar a los estratosaltos, han realizado colocaciones de deuda de medianoy largo plazo en pesos y en Udis.

Las Sofoles han establecido como requisito para elotorgamiento de créditos a la vivienda media y resi-dencial que el solicitante abra una cuenta en una

sociedad de inversión y deposite 5% del monto delcrédito solicitado. La finalidad de este depósito, queequivale a una cobertura de 12 mensualidades delcrédito, es ayudar a evitar contingencias en el pagodel crédito y minimizar riesgos ante problemas de li-quidez temporal de los clientes.

Sofoles

Características de los Créditos a la Vivienda Media y Residencial• Beneficiarios. Población abierta• Crédito. Monto en Udis• Tasas de interés. 12.5%• Plazo. 20 años• Valor del inmueble a financiar. Según Sofol; mínimo: de $450,000 a $500,000, máximo: de $3,000,000 a

$6,000,000• Porcentaje de financiamiento otorgado. 50% para inmuebles con valor elevado y hasta 72% en caso de

valores mínimos• Ingresos mínimos solicitados. En algunos casos se requieren ingresos mínimos mensuales netos a partir

de $14,000; en general se pide que el acreditado cuente con un ingreso mensual mínimo equivalente a 4veces la mensualidad que tiene que pagar

• Seguros requeridos. Vida y daños• Fondo de inversión. Se requiere que el cliente abra una cuenta en un fondo de inversión y ahí deposite 5%

del crédito para prever atrasos en el pago de las mensualidades

Fuente: Condusef

Otras Entidades de Financiamiento. Existen otrosorganismos y programas oficiales que también cana-lizan recursos al financiamiento a la vivienda bajo lasmodalidades de vivienda progresiva, mejora y viviendaterminada. En este caso se encuentran el FideicomisoNacional de Habitaciones Populares (Fonhapo) —próxi-mo a reestructurarse—, el Programa de Ahorro ySubsidios para Vivienda Progresiva (Vivah) y los insti-tutos estatales de vivienda.

Estos organismos están enfocados básicamente acanalizar recursos para la población con bajo poderadquisitivo. En 2000 otorgaron 109,848 créditos(30.4% del total) por un total de 3.2 mil millones depesos, lo que significa un promedio de 28,700 pesos

por crédito concedido, que equivale a menos de lamitad del valor de una vivienda mínima (60 salariosmínimos). Lo anterior hace suponer que gran partede esos financiamientos está dirigida a acciones devivienda inicial y mejoramiento, más que a financiarvivienda de interés social.

Adicionalmente participan otros organismos del sectorpúblico como el Instituto de Seguridad Social de lasFuerzas Armadas (ISSFAM), Petróleos Mexicanos yComisión Federal de Electricidad los cuales, en algunoscasos, canalizan financiamiento bancario a viviendapara sus afiliados o trabajadores. En conjunto estasentidades participaron con 2.1% del total de créditosotorgados en 2000.

24 Abril 2002


Marco Legal y Fiscal en el Mercado Hipotecario

El mercado de crédito con garantía hipotecaria seencuentra regulado por disposiciones de carácter fe-deral, estatal y normas particulares según la institución—pública o privada— que financia la adquisición oconstrucción de vivienda. Entre las normas generalesque rigen la operación en este mercado se encuentranla Ley Instituciones de Crédito (LIC), leyes mercantiles(de carácter federal) y los Códigos Civiles (CC) de cadaentidad federativa, así como disposiciones fiscalestanto federales como estatales que determinan lascaracterísticas de los créditos con garantía hipotecariaa la vivienda, los procedimientos para su formalizaciónlegal (registro y fe pública) y los mecanismos judicialespara redimir garantías o resolver controversias. Adicio-nalmente, existe una normativa diferenciada para cadaintermediario financiero que interviene en este mer-cado la cual influye en la forma de administración desus recursos y sus costos.

El propósito de este apartado es describir el marcoregulatorio y fiscal para las garantías hipotecarias ylas operaciones de crédito a la vivienda, particularmenteen lo relativo a la banca múltiple.

Normativa GeneralLas garantías hipotecarias5 se norman por el CC de laentidad federativa donde se localice el inmueble gra-vado —el Código Civil Federal (CCF), rige de formasupletoria a los CC estatales.6 En ellos se establece, laduración del crédito (no mayor a 30 años); los motivosde extinción de las hipotecas; la posibilidad de utilizarun mismo inmueble para dos o más créditos y derechosde prelación; la imposibilidad de dar en arrendamientouna vivienda hipotecada sin previo acuerdo del acreedor,y la necesidad de registrar las garantías para la defensalegal de los derechos de propiedad de los acreedores.

Asimismo, cada entidad federativa tiene —a travésde los CC— sus propias disposiciones para los RegistrosPúblicos de la Propiedad (RPP), notarios y procedi-mientos judiciales que intervienen en la formalizaciónlegal del crédito a la vivienda y para su recuperaciónen caso de incumplimiento; al mismo tiempo que dancertidumbre jurídica a las transacciones. Esto se tra-duce, por ejemplo, en el caso de los RPP, en la carenciade un ordenamiento legal uniforme y en una disparidad

en los procedimientos, documentación y cobro dederechos para la inscripción y consulta de los asientosregistrales, pues cada gobierno estatal es el encargadode regular y administrar el funcionamiento del RPP.

Por su parte, los notarios —regulados en el CC— fungencomo obligados solidarios de los acreditados en elpago de los impuestos por lo cual retienen y enteranal fisco local los gravámenes correspondientes (v.gr.tenencia y transacciones inmobiliarias).

Los CC de algunos estados de la república7 establecenla posibilidad de que las instituciones financieras y deseguridad social cedan sus créditos con garantía hi-potecaria, sin necesidad de notificación al deudor, deescritura pública, o inscripción en el Registro, siempreque el cedente lleve la administración de los créditos;en caso de que éste deje de llevarla, el cesionariodeberá únicamente notificar por escrito la cesión aldeudor.

En la actualidad, los créditos con garantía hipotecariaotorgados por las instituciones financieras se reconocencomo de carácter mercantil por lo cual se someten alos ordenamientos del Código de Comercio, la LIC yla Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito(LGTOC), y no a los CC estatales. Lo anterior marcadiferencias importantes en los procesos para la recu-peración de las garantías y en los resultados procesalesde las demandas.

Recuperación de Cartera. La recuperación de garan-tías puede realizarse a través de dos canales: JuiciosEspeciales Hipotecarios bajo el CC que norma las hi-potecas y Juicios Ejecutivos u Ordinarios Mercantilescon legislación federal aplicable a créditos (Código deComercio). Los procedimientos especiales hipotecariosse encuentran regulados por los Códigos de Procedi-mientos Civiles de cada entidad federativa, mientras quelas vías mercantiles se sujetan al Código de Comercio.

En los hechos, la diversidad en los criterios judicialesen los estados, los tiempos procesales e inconsisten-cias entre prácticas y ordenamientos legales dificultany encarecen la recuperación de las garantías para losbancos lo cual redunda en un mayor riesgo en el

5 La normatividad de las garantías hipotecarias es diferente a la delos créditos en general

6 El CCF es utilizado como referencia para este apartado. Ver CCF,Título Décimo Quinto, Cap. I 7 No hay uniformidad en esta disposición en los CC estatales


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mercado hipotecario. Por ejemplo, la ejecución degarantías vía judicial tarda cinco años desde el iniciode una demanda hasta la venta del inmueble.

Tras los gastos incurridos en juicios, escrituración, re-gularización fiscal (v.gr. predial, agua) y comisionesde venta, históricamente, los bancos han recuperadosólo una parte del crédito. Es importante resaltar queuna vez dictada sentencia de desalojo, se solicita elapoyo del Poder Ejecutivo del estado para su ejecución,hecho que en la actualidad se realiza en forma muylenta.

Normativa Financiera de la Banca Múltiple

Disposiciones Generales. La operación de créditocon garantía hipotecaria de la banca múltiple se normapor la LIC, la LGTOC, los CC, en lo relativo a la hipotecade cada entidad federativa, así como los Reglamentosy las Circulares que se derivan de las anteriores.

Las instancias federales que regulan y supervisan alas instituciones de crédito son la SHCP, el Banxico yla CNBV. Paralelamente, los institutos oficiales de vi-vienda (v.gr. Infonavit, Fovissste) y la banca dedesarrollo intervienen en la normatividad de los créditosque otorga la banca múltiple con recursos o garantíasde estos organismos.

Las operaciones activas de los bancos se sujetan, enlo general, a lo establecido en el artículo 46 y CapítuloIII de la LIC, y a las disposiciones respectivas de laSHCP y Banxico. En estos ordenamientos se asienta lacapacidad de hacer avalúos, la constitución del capitalneto en función a los riesgos asumidos, la calificaciónde la cartera, el otorgamiento y reestructuración delas operaciones crediticias y la conducción de juicios(mercantiles, ordinarios y especiales) para afectar lasgarantías hipotecarias en caso de incumplimiento.

Avalúos. Los bancos tienen la facultad para realizaravalúos de inmuebles con la misma fuerza probatoriade un corredor público o perito. Para tal efecto y conel objetivo de promover la estandarización de los ava-lúos, la CNBV establece que cada banco tendrá unaunidad administrativa —independiente de otras áreasde negocio— que funcionará acorde a manuales in-ternos aprobados por la CNBV, y con los valuadoresregistrados en cada banco y notificados ante la Comi-sión. Se considera a los bancos como responsablesde supervisar la gestión de sus valuadores.

En materia de procedimientos del valuador, la CNBVestipula de forma detallada las prácticas que los va-luadores deben seguir para determinar el precio deun inmueble y los elementos que debe contener susdictámenes a fin de que el banco fije el valor objetivode la garantía.

Garantías. Para el otorgamiento de créditos con ga-rantía hipotecaria para vivienda, los acreditados debenasumir los gastos para la constitución legal de estasgarantías en las cuales se incluyen el pago de honorariosnotariales, gestoría de trámites, certificados de gra-vamen y derechos ante registros públicos. Al igualque en el caso de la compraventa de inmuebles, es-tos costos pueden variar en función del CC de cadaestado y el monto del crédito otorgado, de 0.99% a4.15% del valor del crédito.

Para montos de crédito inferiores a 200 mil pesos elcosto para el sistema bancario de estos trámites esde 2.5%, mientras que para créditos superiores a unmillón de pesos promedia 1.3%. Los trámites puedentardar 60 días en promedio, sin embargo, en el casodel DF el lapso es mayor.

Operación Crediticia. Los intereses y términos delos créditos hipotecarios de las instituciones de cré-dito se determinan por las condiciones del mercado afin de que sean financieramente viables (Art. 46 LIC).No obstante, el Banxico en su circular 2019/95 dirigidaa las instituciones de crédito establece las normasque se deben cumplir en lo relativo a operacionesactivas especificando, las tasas de interés de los crédi-tos en distintas monedas, sus posibles modificaciones,sus plazos y las tasas de referencia a utilizar en cadacaso.

Ante el incumplimiento del pago de los créditos, elCCF permite la renegociación de las hipotecas. Deesta forma, tras la crisis de 1994 se iniciaron los pro-gramas masivos de reestructura para incrementar lacapacidad de pago de los acreditados.

Estos programas oficiales fueron normados por elAcuerdo de Apoyo Inmediato a los Deudores de laBanca (ADE) para los créditos para vivienda tipo Foviy la cartera de la banca múltiple a través de las Udis, yse enfocaron a reducir las tasas activas nominales aplica-bles de los acreditados y a promover reestructuracionesde los créditos a plazos mayores. Los beneficiadosdel ADE fueron fundamentalmente los deudores al

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día en sus pagos y aquellos que estando en mora sepusieron al corriente por su cuenta o por apoyos es-pecíficos de cada institución.

En cuanto al refinanciamiento de intereses, los criteriosde la Suprema Corte de Justicia —basado en el CCFy Código de Comercio— establecen la posibilidad decapitalizar intereses sobre los créditos hipotecarios. Deigual forma se estipula que fallas en los estudios deviabilidad económica de los proyectos a financiar porlos bancos no invalidan los contratos de crédito ni laposibilidad de capitalizar intereses. Por tal motivo, enla actualidad se permite integrar al capital los réditosgenerados.

Capital y Reservas. A fin de cubrir los riesgos decrédito y de mercado, el artículo 76 de la LIC y sureglamento establece que la banca múltiple deberámantener un capital neto equivalente a 8% sobre lasoperaciones activas ponderadas por su riesgo. Parael computo del capital requerido en operaciones hi-potecarias a la vivienda —que no sean respaldadaspor el Gobierno—, se considera el 100% del valor delos créditos otorgados; no así para las operacionescon el aval —directo o indirecto— del Gobierno en lascuales computan sólo 20% de su valor.8 En el casode los créditos otorgados con garantía del Fovi de almenos 50% del saldo insoluto, los préstamos para lavivienda (incluyendo construcción) se consideran al50% para los requerimientos de capital, tanto en laparte garantizada como la no garantizada.

Reglas de Calificación de la Cartera y Reservas Pre-ventivas. En materia de vivienda, la calificación de lacartera considera: a) la morosidad de los pagos (men-sualidades incumplidas); b) tipo de crédito: MonedaNacional, “Udis-1” (no reestructurados), “Udis-2” (re-estructurados) y Fovi (reestructurado o no, en Udis ocon recursos del Fovi); c) la probabilidad de incumpli-miento según tipo de cartera, y d) la probabilidad deexposición al riesgo. 9

Las reservas preventivas de la banca múltiple para elcrédito hipotecario se constituyen en función de estacalificación y se clasifican según el grado de riesgoen: “sin riesgo” (A), “bajo” (B), “medio” (C) y “alto” (D).La probabilidad de incumplimiento —determinada porla CNBV— incorpora la experiencia de la cartera hipote-caria tras la crisis de 1994. De esta forma, la probabilidadde incumplimiento de un crédito en pesos es de 20%tras una mensualidad sin pago y de 50% después deuna morosidad de dos meses.

Esta metodología implica un elevado requerimiento decapital para las instituciones de crédito: por ejemplo,la banca comercial deberá reservar 26.3% del montototal del préstamo denominado en moneda nacionalcon 3 meses de incumplimiento y se catalogará —apartir de 2003— como cartera vencida tipo “C”. En laactualidad los criterios contables de la CNBV definencomo cartera vencida después de 5 meses de incum-plimiento. Con el mismo perfil de incumplimiento, encréditos tipo Fovi se reserva 24.5%. Por su parte, losintereses de los créditos en cartera vencida se provi-sionan al 100% para efectos de reserva. Estos créditosse consideran vencidos hasta que se cubra la totalidadde los vencimientos.

8 Las garantías otorgadas por la Sociedad Hipotecaria Federal (bancade desarrollo) podría computarse al 20% bajo la normatividad actual,en virtud de que se encuentran tácitamente avaladas por el Go-bierno Federal. En la actualidad no está precisado este punto en laLey. Ver disposición quinta de las Reglas para los Requerimientosde Capitalización de las Instituciones de Banca Múltiple de marzode 1991 y modificada en septiembre de 1999.

9 Los bancos podrán utilizar metodologías distintas —previa apro-bación de la CNBV— según tipo de cartera y mensualidadesincumplidas y/o la relación entre saldo del adeudo y el valor de lagarantía.

Reservas Preventivas% del monto total del crédito

01234567 a 1112 o más

AB

C

D

MI Mensualidades incumplidasMN Moneda nacionalTR Tipo de reserva* Tipo de reserva B** Tipo de reserva CFuente: BBVA Bancomer con datos de CNBV (Circular 1460)

Udis-2

TR

1.4*8.8

21.0**29.831.533.334.335.070.0

Cartera

0.75.3

15.824.531.533.334.335.070.0

FoviUdis-1

0.41.8

5.317.5*

31.533.334.335.070.0

MN

0.97.0

17.526.331.533.334.335.070.0

MI

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Independientemente de la calificación de la cartera,la banca múltiple debe constituir reservas preventivasadicionales, a fin de totalizar el 100% del saldo delcrédito, en los casos en que se otorguen préstamoshipotecarios sin la consulta ante el buró de crédito osi existe reporte de adeudos con más de seis mesesde vencidos y un saldo mayor a 2,000 UDIS.

Banca Múltiple

Reguladores

Capitalización

Calificación carteray reservas

Avalúos

CréditosIntereses cobrados

Monto préstamo

Garantías

Reestructuras

Rendimientooperaciones pasivas

Recuperación cartera

FiscalDeudor

Acreedor

LIC Ley de Instituciones de Crédito (2001)RRCIBM Reglas para los Requerimientos de Capitalización de las Instituciones de Banca Múltiple (1999)C- Circular CNBVLIF Ley de Ingresos de la Federación (2001)ISAI/TD Impuesto Sobre Adquisicón de Inmuebles/Traslado de DominioFuente: BBVA Bancomer con datos de CNBV

Disposición

LIC, LCNBV, Lbanxico,LInfonavit, LISSSTELIC (A. 50), RRCIBM, C-1460RRCIBM (R. 5)

LIC (A-76), RRCIBM, C-1460

C-1460

C-1488, criterio B-6

LIC (A.46)C-1462

LIC (A. 46)Jurisprudencia SCJN (10/1998)LIC (A. 46)

L. Infonavit (A. 43 Bis)CCF (A. 2829-30)C-1254LIC (A. 46)

LIC (A. 72)Código Comercio y Civil

LISR (A. 172, XII)LIVA (A.15,X,d)ISAI/TD (locales)LISR de 1998 (Transitorio A.4, IV)LISR (A. 53)

Referencia legal

• SHCP,CNBV, Banxico, Institutos oficiales de vivienda

• Capital neto igual a 8% de operaciones activas ponderadas por su riesgo, de forma tal que:Créditos del banco computan al 100% para requerimientosCréditos con garantía del Fovi al 50%Resto de operaciones activas con aval del gobierno al 20%

• Créditos clasificados según meses de incumpliento (0 a 7) y tipo de cartera: Moneda nacional, Udis1 (noreestructurados), Udis2 (reestructurados) y Fovi

• Reservas constituidas según clasificación y ponderación de riesgo (CNBV). Con 3 meses de incumplimientocréditos en moneda nacional reservan 26.3%, Udis1: 17.5%, Udis2: 29.8% y Fovi: 24.5%

• Crédito para vivienda se considera vencido si pasaron más de 3 meses de incumplimiento• Los créditos reestructurados se mantendrán en cartera vencida hasta evidencia de pago sostenido• Bancos pueden realizar avalúos con misma fuerza probatoria de corredor público o perito, para ello deben:

Formar unidad administrativa independiente de áreas de negocioTener manuales internos aprobados CNBVRegistar y notificar a los valuadoresCumplir procedimientos de valuaciónSupervisar la gestión de valuadores

• Determinados por el mercado y pueden ser nominales o en Udis• Es legal la capitalización de intereses sobre créditos hipotecarios• Determinados en función de la capacidad de pago y valor de la garantía en Udis ó nominal• Valor según avalúo• Saldo subcuenta de vivienda como garantía de pago de mensualidades vencidas• Permite la renegociación de hipotecas• Reconocimiento adeudos, extensión de plazos, quitas y modificaciones de tasas• Determinados por el mercado (viabilidad financiera)

• Facultad para llevar a cabo juicios para la recuperación de garantías• Procedimientos del Juicio Especial Hipotecario y Mercantil

• Deducibilidad intereses reales en créditos para vivienda a partir de 2003• Crédito vivienda personas físicas exentos IVA sobre intereses y comisiones• Impuesto local que fluctúa según valor del inmueble (2% a 4.3% )• Ingresos ficticios por créditos reestructurados no son gravables• Deducibilidad reservas preventivas hasta 2.5% saldo cartera

En todos los casos, cuando se acumulen 7 o másmeses de incumplimiento en algún crédito, las reservasdejan de catalogarse como preventivas “generales”y se constituyen como “específicas” para respaldaral crédito de referencia. Esta distinción representamayor costo de capital para la banca múltiple ya queeste tipo de reservas deja de contabilizarse como partedel capital neto y no así para los activos en riesgo.Con 7 meses de incumplimiento el banco reserva 35%del monto del crédito sin contabilizarse para efectosde capital.

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En algunos casos se establecen tasas diferenciadaspor el valor del inmueble, cuotas fijas para cada tran-sacción, incentivos a vivienda de interés social,etcétera. La sustitución de acreedor (v.gr. cesión decartera) es objeto de un gravamen local que va de0.25% a 0.5% sobre el monto de la operación másuna cuota fija (de 60 a 6,400 pesos). Este impuestose aplica tanto a la vivienda nueva como usada.

Régimen para la Banca Múltiple. En la actualidad,los intereses pagados y las comisiones en créditos ala vivienda se encuentran exentos de IVA. En cuantoal ISR de los deudores, las reformas fiscales de di-ciembre de 2001, aplicables para 2003, permitirán alas personas físicas que obtengan un préstamo hipo-tecario para vivienda, la deducibilidad total de losintereses reales efectivamente pagados, siempre queel crédito no exceda de 1.5 millones de Udis (4.6 mi-llones de pesos). Este beneficio fiscal se extiendeexclusivamente a los créditos otorgados por la bancade desarrollo y por los organismos auxiliares de crédito(Sofoles) autorizados por la CNBV.

Por su parte, las instituciones financieras en el mer-cado hipotecario se sujetan al régimen general delISR donde los intereses cobrados se acumularán a labase gravable. Asimismo, las instituciones de créditopueden deducir las reservas preventivas constituidasconforme a la LIC hasta un máximo de 2.5% del saldode la cartera de crédito. Las reservas excedentespodrán diferirse hasta por 10 años.

Régimen Fiscal en el Mercado Hipotecario

Transacciones de Inmuebles para Vivienda. El ré-gimen fiscal en el mercado de vivienda se establece,en el ámbito federal, por la Ley de Impuesto Sobre laRenta (LISR), la Ley del Impuesto al Valor Agregado(LIVA) y el Código Fiscal de la Federación para cadaejercicio fiscal. Localmente, los impuestos a las tran-sacciones inmobiliarias se rigen por los respectivoscódigos estatales (v.gr, Impuesto sobre Adquisiciónde Inmuebles —ISAI— e Impuesto sobre Traslado deDominio —ISTD). El tratamiento fiscal difiere entrelas personas que las realizan (físicas y morales) y entrelos institutos que las financian (institutos oficiales devivienda, banca de desarrollo y bancos privados).

Para transacciones entre personas físicas, se exentaal comprador de una vivienda —nueva o usada que sedestine para habitar— del pago de IVA y al vendedordel pago de Impuesto Sobre la Renta (ISR), siempre ycuando la vivienda enajenada haya sido usada por elcontribuyente. En el caso en que una persona moral—promotor o constructor— participe en la venta, de-berá acumular a su base gravable para el pago delISR los ingresos de la transacción. La base gravablepara un año se calcula deduciendo del valor de adqui-sición el valor de venta entre el número de años enposesión del inmueble o los costos de construcciónpara desarrolladores inmobiliarios.

En el ámbito estatal los impuestos se determinan porlos códigos fiscales de las entidades federativas (porejemplo, ISAI e ISTD). Si bien la tasa impositiva y labase gravable varían en cada localidad, el ISTD repre-senta una tasa promedio de 2% a 4.3% sobre el valordel inmueble (ya sea el del catastro, avalúo o venta).

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Las Necesidades de ViviendaLas necesidades de vivienda en el país son enormes.Algunas cifras permiten dar idea de la magnitud deproblema. Por el lado de la demanda, México es unpaís con alrededor de 100 millones de habitantes y23.2 millones de hogares. En 2000, la población totalcrecía a un ritmo de 1.5% y la población urbana a unatasa todavía mayor. La tasa de urbanización es de 75%,de las mayores de América Latina. Además, la pobla-ción con menos de 14 años representa 33% del total.

Por otra parte, el parque de viviendas es muy defi-ciente. Según el Censo de Población de 2000, de los21.5 millones de viviendas existentes, 10.2% no dis-pone de agua entubada y de las que la poseen 31%no la tiene dentro de la vivienda. Un 21.4% no cuentacon drenaje y 13.9% carece de servicio sanitario. Delas viviendas con servicio sanitario solo 63% tienenconexión a agua. Un 14% de las viviendas particulareshabitadas tiene únicamente suelo de tierra, 55% lotiene de cemento o firme y tan sólo 31% posee recu-brimiento de algún tipo en el suelo.

Un análisis de las cifras de vivienda desglosadas porestados pone de manifiesto que los del sur son lospeor abastecidos. Por ejemplo, en Chiapas, Guerreroy Oaxaca 40% de las viviendas tiene suelo de tierra,en menos de 10% el suelo tiene revestimiento dealgún tipo y menos de 30% dispone de agua entubadadentro de la vivienda. Otros estados del sur comoCampeche, Tabasco, Veracruz y Yucatán presentansimilares indicadores.

La mala situación del acervo de viviendas se explicaparcialmente por la enorme extensión de los esquemasinformales de producción de viviendas. La baja capa-cidad adquisitiva de la población, la falta de oferta aprecios acordes con dicha capacidad adquisitiva y lafalta de financiamiento a largo plazo para vivienda hallevado a los hogares a resolver sus problemas dealojamiento recurriendo a esquemas en los cuales laconstrucción de la vivienda se realiza por fases. Pri-mero, se produce la adquisición o la ocupación deterrenos y posteriormente se procede a la autocons-trucción de una vivienda por etapas durante un períodoque a veces alcanza 20 años.

El Financiamiento a Largo Plazo y la Calidad delAcervo de ViviendasEl financiamiento a largo plazo para la adquisición dela vivienda es una condición necesaria para el desa-rrollo, en un período de tiempo relativamente corto,de un acervo diversificado de viviendas terminadas.Y ello es así porque solo con una oferta amplia definanciamiento a largo plazo, la demanda efectiva devivienda será suficiente para el desarrollo de una in-dustria inmobiliaria competitiva y formada por unaamplia variedad de promotores profesionales organi-zados. Por el contrario, la carencia de financiamientoa largo plazo para la adquisición de viviendas provocaimpactos negativos en el acceso a una vivienda, re-trasos en la obtención de una vivienda propia, períodosde construcción más largos y necesidad de subsidiosy políticas públicas al respecto.

Viviendas Financiadas a Largo Plazo en el Sector For-mal / Número Total de Viviendas Construidas%

Fuente: BBVA Bancomer con datos de Banco Mundial

Países

13383087

Ingresos bajosIngresos medios-bajosIngresos mediosIngresos altos

Regiones

138

41373490

Africa sub-saharianaSur AsiaEste AsiaLatinoaméricaEuropa Este/Africa NortePaíses Industrializados

La construcción de la vivienda por fases es el esquemaque utilizan generalmente las familias de bajos ingresosen aquellos países carentes de financiamiento a largoplazo. Con este esquema, además de construirse lavivienda en múltiples etapas, se utilizan materialesno uniformes comprados en mercados no transpa-rentes, sin garantías de calidad y se construye sobreterrenos que a menudo carecen de títulos de propiedad.Los resultados son la tardanza en la consecución deuna vivienda con requerimientos mínimos de salubridady confort, se tardan hasta 20 o 30 años en disponerde agua corriente y saneamiento y el surgimiento debarrios inacabados y sin servicios. Por otra parte, laausencia de títulos de propiedad inhabilita la utilizacióndel ahorro en vivienda como garantía para adquisiciónde otros activos.

Bases y Obstáculos para una Reforma del Mercado Hipotecario de México

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La mayoría de los países en desarrollo carece de fi-nanciamiento hipotecario a largo plazo o bien si existees muy limitado. Las razones son diversas y van desdeunas condiciones macroeconómicas que frenan elahorro hasta el predominio de población con muy bajacapacidad adquisitiva. A la vez, las limitaciones de losmecanismos de recuperación de garantías, las malastécnicas de valoración de éstas, la falta de seguridadjurídica en las inscripciones registrales y la escasahomogeneidad en los servicios que prestan los notarios,acrecientan las dificultades para el desarrollo del mer-cado hipotecario.

En algunos países latinoamericanos la carencia de finan-ciamiento a largo plazo para la adquisición de viviendaes parcialmente sustituida por el financiamiento a travésde entidades gubernamentales. En estos casos, los fre-nos al desarrollo del mercado hipotecario no se eliminan,sino que en la mayor parte de las veces se acentúan.Estas entidades que por lo general no son institucionesfinancieras reguladas, generan un financiamiento ha-bitualmente muy costoso para las finanzas públicas yno siempre adecuado a las necesidades de los deman-dantes de viviendas. Además, la falta de una cultura deanálisis de riesgo en estas instituciones bloquea el desa-rrollo de profesionales y servicios como la de los avalúos,los corredores, los buroes de crédito, los registrospúblicos de la propiedad, etcétera, que son necesariospara el desarrollo de un mercado hipotecario eficiente.

El Programa del Gobierno para Aumentar laDisponibilidad de ViviendasPara el actual gobierno la vivienda constituye una delas prioridades fundamentales. Así, ha lanzado el Pro-grama Sectorial de Vivienda 2001 - 2006 que incluyeel objetivo de alcanzar la meta de 750 mil viviendasconstruidas en 2006. Las previsiones del programapara 2002 son la construcción de 475 mil viviendasfinanciadas todas ellas por entidades gubernamentales(Infonavit 275 mil, Fovi, 70 mil, Fovissste 100 mil ySedesol, Fonhapo y Vivah 30 mil).10

El programa, aunque ambicioso, queda lejos de lasnecesidades reales del país. Sólo por motivos demo-gráficos la demanda de viviendas se podría situar encasi un millón de viviendas al año. Si a ello le añadimosla demanda para reposición del acervo, la demandapor hacinamiento, por rezago habitacional, para atendera las que requieren rehabilitación, etcétera, las nece-sidades anuales podrían llegar a doblarse.

Mientras el único financiamiento disponible siga siendoel gubernamental es imposible que se cubran las nece-sidades de financiamiento antes mencionadas. En estecontexto es fundamental la incorporación de la bancaprivada al financiamiento a largo plazo de la vivienda.

El Financiamiento Privado en la Década de los 90Durante el período 1992-94 la banca participó inten-samente en la actividad hipotecaria. Las carterashipotecarias de los bancos llegaron a representar 30%de los activos en riesgo. A raíz de la crisis de 1995 lasdeudas hipotecarias se dispararon, como consecuenciadel crecimiento de las tasas de interés y del tipo deproducto hipotecario comercializado,11 lo que a su vezprodujo un aumento de la morosidad sin precedentessobre una cartera de crédito a la vivienda que habíacrecido enormemente durante los tres años anteriores.Desde entonces la banca se retiró de la actividad hipo-tecaria y se dedicó fundamentalmente a la recuperaciónde los créditos vencidos y a la reestructuración de lospréstamos que existían en sus carteras.

A partir de 1996, la banca y el gobierno establecierondiversos programas de apoyo para sanear la carterahipotecaria. Fue necesario recurrir a la recuperaciónlegal y se celebraron cerca de 100 mil juicios con elpropósito de redimir estos préstamos. Esta experienciapuso de manifiesto la insuficiencia del marco legalvigente en esa época para poder realizar una recupe-ración rápida y eficaz.

Por un lado, el Poder Ejecutivo de los estados parecemostrar poca disposición para apoyar la conclusión delos procesos avalados por el Poder Judicial mostrándosereacio a apoyar el desalojo de los deudores, los inva-sores y los grupos de resistencia. Así, de acuerdo conlas cifras de los cinco bancos mayores del país, 4 milinmuebles están inmovilizados por falta de desalojo apesar de tener sentencia para llevarlo a cabo. Por otrolado, cabe señalar el largo período de tiempo que se re-quiere para concluir un proceso de estas características.

10 Ver en Financiamiento a la Vivienda y sus Participantes detallesobre organismos públicos de vivienda.

11 Un producto que se comercializó extensamente fue la hipotecadoble indexada. Los pagos mensuales se indexaban al salario mí-nimo y el principal a las tasas de interés a corto plazo. El incrementode las tasas de interés llegó a superar el 100% a principios de1995. La evolución del salario mínimo no permitía pagar la totalidadde los intereses por lo que los réditos no pagados se capitalizabanaumentando el principal del préstamo. Al mismo tiempo la crisisprovocó una caída del valor de las viviendas. La combinación delos dos fenómenos hizo que las deudas aumentaran fuertementey llegaran a ser en algunos casos 3 y 4 veces el capital prestadooriginalmente y también varias veces el valor de la garantía. Lashipotecas para vivienda media y residencial traían un producto deamortización negativo con refinanciamiento de intereses que enalgunos casos llegaron a ser de 100%.

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Algunos indicadores de la lentitud de los procesoslegales son los siguientes. Desde la presentación dela demanda hasta la sentencia de adjudicación trans-curren entre 30 y 40 meses. Desde la sentencia deadjudicación hasta la toma de posesión se requierenentre 10 y 33 meses. Desde la toma de posesión hastala venta del inmueble se consume algo más de 1 año.Así, el tiempo total transcurrido desde la presentaciónde la demanda hasta la venta del inmueble va de 50 a80 meses. La excesiva duración de los procesos ex-plica que entre los cinco mayores bancos del paístengan pendientes de juicio más de 54 mil demandaspor créditos hipotecarios vencidos.

Hacia una Recuperación del FinanciamientoPrivado de la ViviendaCon el objetivo de identificar los obstáculos para laparticipación de la banca privada en el financiamientode la vivienda, se organizaron a mediados de 2001,con una participación activa del Gobierno Federal, di-versos grupos de trabajo en torno a la Asociación deBanqueros de México (ABM). En ellos participaronlos cinco mayores bancos del país: Banamex, BBVABancomer, Bital, Santander y Scotiabank. El análisisllevó a concluir que el desarrollo del mercado hipote-cario en México requiere reformar las siguientes áreas:

• La producción de los créditos incrementando latransparencia y estableciendo mayor homogeneidaden la concesión de los mismos

• Los esquemas de las garantías a través de unamejora en los avalúos y una reforma del sistema delos registros de la propiedad y la práctica notarial

• Los mecanismos legales de recuperación de loscréditos vencidos a través de la ejecución de lasgarantías, lo que exige reformas en las leyes pro-cesales y sobre todo una voluntad de los gobiernosde los estados de apoyar la ejecución de las deci-siones judiciales

• El desarrollo del mercado secundario a través dela emisión de títulos garantizados por hipotecas

• Llevar a cabo otras medidas de promoción del fi-nanciamiento a largo plazo de vivienda.

Un mercado que reuniera estas características per-mitiría tener mejores activos por los que el gobiernopodría exigir menores requerimientos de capital y pro-visiones a las entidades financieras. Esto reduciría loscostos y redundaría en un aumento de los volúmenesnegociados lo que terminaría facilitando la extensiónde la producción de viviendas. A continuación se ana-

lizan con algún detalle las cinco bases de la reformaque hemos indicado.

La Producción de CréditosLa falta de homogeneidad en la información a la cliente-la en los contratos otorgados antes de 1995, generaronconfusión en la población y dificultades para los juecesal fallar un juicio hipotecario. Asimismo, propiciarontemor en la población para solicitar créditos para vi-vienda. Por tanto, un primer objetivo en el proceso deproducción de créditos hipotecarios es el aumentode la transparencia, lo que significa garantizar que losinteresados cuenten con información suficiente sobrelas características y las condiciones de los préstamos.Tal información permite a los potenciales prestatarioscomparar la oferta de distintos productos y aumentar laconfianza de los consumidores en el sistema bancario.

La propuesta que hicieron los grupos de trabajo es laelaboración de un folleto informativo estandarizadodonde se especifiquen las características del contratode crédito: plazos, esquemas de pago, gastos diversos(avalúos, comisiones, impuestos, registro, notario,etcétera). Asimismo, proponen la creación de unamarca o distintivo que solo puedan utilizar los bancosque se comprometan con principios de transparenciaen el proceso de generación de préstamos. La ABMse encargaría de desarrollar estos principios y velarpor su cumplimiento.

Los Esquemas de GarantíasAvalúos. Las instituciones financieras privadas hansido hasta 2000 las principales demandantes de ser-vicios de avalúo. El número de avalúos hasta esa fechaera de unos 150 mil al año. En 2002 se espera ungran aumento de la demanda de avalúos derivada delos casi 500 mil créditos hipotecarios que se esperacolocar y de la incorporación de las instituciones gu-bernamentales de vivienda a la utilización de estosservicios. Tal incremento no podrá ser atendido dadala baja dotación existente de peritos independientes.

La propuesta de los grupos de trabajo de la ABM con-siste en la creación de empresas especializadas,independientes de las entidades financieras y conresponsabilidad económica sobre los resultados delos avalúos. Dichos avalúos deberán ser realizadoscon una metodología estándar, presentación homo-génea que considere bases estadísticas yproyecciones del valor de la vivienda. Para ello la CNBVdebería emitir una nueva circular autorizando las mis-

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mas y regulando sus funciones con relación a los prés-tamos hipotecarios. La normativa obligaría a todos losintermediarios financieros públicos y privados.

Registros. Los RPP carecen de infraestructura y decapacitación; padecen de bajo nivel tecnológico y len-titud en su funcionamiento. Actualmente se estállevando a cabo una modernización de los Registrosde Comercio en el ámbito nacional, impulsada por laSecretaría de Economía, la cual ha desarrollado unsistema integral de gestión registral (Siger) que per-mite la automatización de los registros, tanto los decomercio como los de la propiedad y su posible enlace.La modernización de los registros de cada estado seaborda mediante convenios entre la Secretaría deEconomía y los gobiernos de los estados. Sin embargo,dichos convenios no siempre incluyen los RPP debidoa la falta de interés de las entidades federativas y elloa pesar de que la recaudación de los RPP supone entre20% y 40% de sus ingresos.

La propuesta en este punto es dotar de seguridadjurídica a la garantía por la vía de mejorar la infraestruc-tura y el control de los RPP y mediante la automatizacióny profesionalización de la actividad registral. La pro-puesta parte del diagnóstico detallado sobre el RPPen los distintos estados realizado por la Secretaria deEconomía y recomienda el desarrollo de esquemasfinancieros y de incentivos para que los estados in-cluyan los RPP en los convenios que están firmandocon el Gobierno Federal.

Notarios. La obtención de la fe de notario no estáhomologada para todo el territorio de la República, loque reduce la certeza respecto de la capacitación delos mismos. Asimismo, existe una gran diversidad demedidas correctivas y de instancias de control, exis-tiendo tarifas desiguales, y dándose procesos lentosy complicados.

El objetivo de la propuesta es aumentar la seguridadjurídica y homogeneizar los servicios que prestan losnotarios públicos así como unificar los honorarios fi-jándolos en la regulación o en un contrato estándarde la banca. La propuesta consiste en establecer ni-veles adecuados y homogéneos de seguridad ycalidad de la función notarial y reducir el costo de lashipotecas mediante una revisión de los criterios quese adoptan para el cálculo de los honorarios. Para ellose propone una serie de medidas específicas: la ela-boración de una lista de notarios certificados por la

ABM con los que se negocien y establezcan tarifascomunes. También se propone que la ABM apoye losesfuerzos de la Asociación Nacional del NotariadoMexicano, A.C. para mejorar la calificación de estosprofesionales y otorgue los contratos a notarios quedemuestren haber aprobado los cursos y requisitosque ofrece la Asociación.

Los Mecanismos de Recuperación de CréditosVencidosLos procedimientos judiciales de recuperación de loscréditos vencidos a través de la ejecución de las ga-rantías provocan largos plazos para los litigios así comoaltos costos y riesgos. El diagnóstico muestra un nú-mero de juzgados insuficiente, con sobrecarga de trabajoy pocos recursos materiales y tecnológicos; falta decapacidad de los jueces para entender e interpretar loscontratos bancarios; bajas remuneraciones a los mismos,y falta de consistencia y homogeneidad entre jueces yestados respecto de los criterios legales aplicables. Porotra parte, en muchos estados se ha generalizado lapostura de no prestar el auxilio de la fuerza públicapara embargos y tomas de posesión. El objetivo esmejorar el procedimiento judicial de recuperación degarantías, acortando los plazos de los litigios y optimizan-do sus costos y riesgos y para ello se proponen reformasen el ámbito legislativo, contractual e institucional.

En el ámbito legislativo el grupo de trabajo concluyóque la reforma procesal de 1996 al Código de Comercioconstituye un avance sustancial en materia de agili-zación de juicios y que su perfeccionamiento en elámbito nacional sólo requiere algunas modificacionesen la legislación federal y evitaría realizar cambios legis-lativos en cada uno de los estados. Consecuentemente,propone que se realicen estas reformas adicionales ala legislación federal de 1996. Las modificacionesconcretas que señala se dirigen a agilizar la toma deposesión de inmuebles desocupados mediante lapronta escrituración de los adjudicados y la notificacióna personas no localizadas, y evitar la obstrucción dela justicia por grupos de presión ya sea por vía dehecho o mediante argucias legales, por ejemplo, lasimulación de juicios laborales.

En el ámbito contractual, se contempla el estableci-miento de un contrato básico común para todos losbancos que elimine dificultades de interpretación porparte de los jueces en el momento del litigio. Los gruposde trabajo diseñaron y redactaron las provisiones delcontrato tipo de crédito.

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En el ámbito institucional, la propuesta plantea la crea-ción de tribunales federales especializados en materiamercantil con el objetivo de que los juicios hipotecariosse desarrollen en un mejor entorno institucional. Losgrupos de trabajo prepararon un informe acerca de laviabilidad jurídica de este tipo de tribunales y descri-biendo las facultades de los mismos.

Asimismo, se trata de incentivar el desarrollo institu-cional mediante la calificación por entidades federativasque consiste en calificar previamente el desempeñode las instituciones públicas locales relacionadas conla cobranza judicial de cartera, para originar hipotecasnuevas en las entidades federativas mejor calificadasy provocar una mejora en la recuperación en los estadospeor calificados. Es decir, se daría el mayor númerode hipotecas en las entidades en las que mejoraranlas condiciones institucionales.

El Desarrollo del Mercado SecundarioUn mercado secundario de hipotecas es una herra-mienta fundamental para la obtención de fondos parael financiamiento a la vivienda puesto que permite lastransacciones entre las instituciones que dan los prés-tamos a los compradores de vivienda y los inversionistasque proporcionan los fondos con plazos y tipos deinterés compatibles con los deseos de los compradores.En función del tratamiento que las entidades generado-ras de préstamos hipotecarios hagan con los mismos,se pueden encontrar dos esquemas en los mercadossecundarios.

En un primer esquema, la entidad originadora emitetítulos hipotecarios garantizados por una cartera dehipotecas que mantiene en su balance. En el otroesquema, la entidad originadora vende las hipotecas,dándolas de baja del balance, a un intermediario queemite títulos garantizados por el flujo de pagos deesas hipotecas. El tipo de mercado secundario de unpaís depende de la Clase de instituciones que existanen el mercado, de la demanda de los inversionistas yde lo que permita hacer el marco legal y regulatorio.

Dada la importancia del desarrollo de estos mercadosy la carencia de los mismos en México, el objetivo delos grupos de trabajo en esta área ha sido identificar yproponer las reformas necesarias al marco legal e ins-titucional para permitir el desarrollo de un mercadosecundario bajo cualquiera de los esquemas.

Con respecto de este tema conviene señalar que enjunio de 2001, se introdujeron modificaciones a la le-gislación financiera. La nueva legislación contemplauna clase de títulos cuya regulación detallada se asignaa la CNBV y que posibilitará el desarrollo del mercadosecundario de hipotecas. Los nuevos títulos son dedos tipos: unos a través de los cuales el emisor podríamantener las hipotecas en el balance de las entidadesy otros que conllevarían darlas de baja en el mismo.Los títulos a mantener en el balance son el certificadobursátil y el bono bancario “de vivienda”. Los identifi-cados para emitir fuera de balance son el certificadobursátil vía fideicomiso y las Sofoles.

Otras Medidas de Promoción del Financiamientoa Largo Plazo para ViviendaLos créditos hipotecarios para vivienda tienen enMéxico un tratamiento muy similar a los créditos alconsumo en cuanto a los requerimientos de capital yprovisiones. Los altos requerimientos de capital y pro-visiones son coherentes con la calidad de la carteraque se generó antes de la crisis de 1994 y que tuvouna morosidad muy elevada. Sin embargo, tales re-querimientos no son coherentes con una cartera queincluya las garantías hipotecarias adecuadas en un paísque cuente con esquemas legales para la pronta re-cuperación de los créditos vencidos.

La petición del grupo de trabajo al gobierno es reducirlos requerimientos de capital a 4% desde el 8% actualpara aquellos préstamos hipotecarios que reúnan lossiguientes requisitos: a) préstamos hipotecarios paravivienda que vaya a ser habitada por el acreditado; b)que el préstamo no supere 80% y un avalúo indepen-diente, realizado por empresas y/o profesionalesafianzados; c) el préstamo debe incorporar un análisisde crédito sujeto a las normas de la CNBV, y d) que elcrédito cuente con autorización y consulta al buró decrédito.

Asimismo y para fomentar el desarrollo del mercadode títulos hipotecarios, la propuesta contempla solicitarla autorización del Gobierno para la emisión de títulosgarantizados por hipotecas y que se les reconozca lagarantía adicional que incorporan reduciendo su pon-deración en el cálculo de los requerimientos de capital.

Hay que hacer mención de que el 11 de octubre del2001 entró en vigor la Ley Orgánica de la Sociedad

34 Abril 2002



Hipotecaria Federal (SFH) cuyo objetivo es impulsarel desarrollo de los mercados primario y secundariode crédito a la vivienda, mediante el otorgamiento degarantías destinadas a la construcción, adquisición ymejora de vivienda, preferentemente de interés social;así como al incremento de la actividad productiva y eldesarrollo tecnológico relacionado con la vivienda.También, podrá garantizar financiamientos relacionadoscon el equipamiento de conjuntos habitacionales. Paraefectos de esta ley, se entiende por mercado secun-dario de créditos, todas aquellas operaciones pormedio de las cuales se efectúe la venta de carterahipotecaria, fiduciaria o de títulos emitidos con la ga-rantía de dicha cartera a terceras personas.

La SFH podrá dar garantías en un principio a todas lasemisiones de títulos hipotecarios que se coloquen enel mercado siempre que cumplan determinados re-quisitos. Es importante, por tanto, seguir los pasosde esta sociedad que por ahora es el sustituto de Fovi,pero que puede tener un papel muy relevante en eldesarrollo del mercado secundario de hipotecas entodo el país.

Las reformas necesarias para que la banca privadavuelva a la actividad hipotecaria y contribuya de formasignificativa a financiar el déficit de viviendas, se puedenresumir de la siguiente forma:

• Promulgar un orden de transparencia que diferencielas “nuevas hipotecas” cuyo objetivo fundamentales el aumento de la confianza de los consumidoresen las ofertas hipotecarias de la banca múltiple

• Profesionalizar y ampliar la oferta de los serviciosde avalúos permitiendo el establecimiento de so-ciedades independientes dedicadas a este fin

• Mejorar los registros de la propiedad y homologarel acceso a la carrera notarial

• Modificar las leyes procesales para la ejecuciónde las garantías y calificar las entidades federativasen función del desempeño de las instituciones pú-blicas en este tema

• Establecer el marco legal y regulatorio necesario parael desarrollo del mercado secundario de hipotecas

• Otorgar un tratamiento más favorable en requeri-mientos de capital y en provisiones a las hipotecasy a los títulos que garanticen, cuando se trate deviviendas para uso residencial y cumplan los re-quisitos especificados anteriormente

Para finalizar, es conveniente señalar que la banca deseaampliar de forma significativa y gradual la actividadhipotecaria. A partir del segundo trimestre de 2002se ha propuesto reiniciar la actividad hipotecaria, co-menzando por aquellas entidades federativas con mejorhistorial de recuperación de garantías y que estén máscomprometidas con las reformas del RPP, de la leynotarial y en la homogeneización de las tarifas. Asi-mismo, en la elección de las entidades federativas setendrán en cuenta los apoyos que dé el Poder Ejecu-tivo del estado para la toma de posesión de lasviviendas actualmente adjudicadas.

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Estudios Macroeconómicos y Políticos

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Sistema Financiero y Bancario

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Estudios Sectoriales y Regionales

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Economía Internacional

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