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Gestión Integral de Empresas Inmobiliarias

INTEGRANTES:

ING. E. DAVID GARCIA DE LA CRUZING. JAIME AGUIRRE SANCHEZ

LIC. GAY TINEO RAMIREZ

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“HABILITACION URBANA EN LA QUEBRADA DE MANCHAY”.

– COMUNIDAD CAMPESINA DE COLLANAC – DISTRITO DE PACHACAMAC – PROVINCIA DE LIMA”.

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OBJETIVO: Promover y mantener el crecimiento ordenado de la ciudad, brindando solución integral al proceso de urbanización de los terrenos rústicos o eriazos y al problema de la formalización de la propiedad privada con fines de vivienda y por consiguiente generar valor a dichos terrenos para mejorar la calidad de vida de la población.

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OBJETIVOS ESPECIFICOS.* Análisis de la problemática de vivienda de la Quebrada de Manchay. Determinando la necesidad insatisfecha de vivienda.* Análisis de la Oferta y Demanda, determinado nuestro mercado objetivo.* Desarrollar nuestro producto, con una propuesta inmobiliaria, que busque la satisfacción del cliente potencial, considerando una alternativa competitiva•Desarrollo de una estrategia de marketing y ventas inherentes a nuestro mercado objetivo, Este objetivo es determinante, puesto que el nivel de ventas que se logre. Incidirán directamente en el éxito del proyecto.

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Vista AV VICTOR MALASQUEZ

ALTURA KM 8.

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KM 8 AV. VICTOR MALASQUEZ

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VISTA PARCIAL DEL TERRENO.

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USO PARCIAL DEL AREA DEL TERRENO

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FICHA REGISTRAL

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EL PROPIETARIO, INTENTA VENDER LAS UNIDADES INMOBILARIAS SIN ALGUN OTRO VALOR AGREGADO.

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LAS ZONAS ALEDAÑAS NO CUENTAN CON LAS NECESIDADES BASICAS DE VIDA

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ACTUALMENTE SE VIENE EJECUTANDO EL PLAN INTEGRAL DE LA RED DE ABASTECIMIENTO DE AGUA POTABLE Y ALCANTARILLADO DEL VALLE DE MANCHAY.

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VISTA DE LAS ZONAS URBANIZADAS, EN LAS CUALES NO HAY UN PLANEAMIENTO URBANO, Y SI LO HAY ES INCIPIENTE

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MATRIZ FODA DEL PROYECTO DE HABILITACION URBANA

FORTALEZAS DEBILIDADES

Diversas areas de terreno de acuerdo a necesidad Carencia de experiencia en tramites municipales

Capacidad profesional al servicio delproyecto Carencia de experiencia en Gestion inmobiliaria

Buena estrategia de ventasIngresar al mercado con un proyecto de gran tamaño

Buen acceso al credito  

Poder de negociacion con Subcontratistas  

OPORTUNIDADES POTENCIALIDADES (FO) DESAFIOS(DO)

*Crecimiento economico del pais X  

*Sedapal Programa "Agua para todos" X  

*Acceso al Credito menor nivel X  

socio-economico.    

*Viviendas mayoritariamente informales   X

en la zona   X

*Buen clima    

AMENAZAS RIESGOS (FA) LIMITACIONES(DA)

Factores municipales   X

Traficantes de terrenos   X

Sugimiento de competencia X  

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ANALISIS DEL ENTORNO MACROECONOMICO.

La Actividad Económica y el Sector Construcción

Evolución de la Producción Nacional en el año 2007

En julio de 2007, el PBI creció 8,4% y se acumula un crecimiento de 7,9% en el período enero-julio. Por un lado, las actividades no primarias registraron un aumento de 10,9%, destacando el sostenido dinamismo de la manufactura no primaria (14,4%) y la construcción (25,2%). Con ello estos sectores acumulan un crecimiento de 9,9% en el período enero - julio. Por otro lado, los sectores primarios registraron una caída de 1,6%, acumulando hasta julio, un crecimiento de 0,6%.

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•CUADRO 1: PRODUCTO BRUTO INTERNO

(Variaciones porcentuales respecto al mismo período del año anterior)

ACTIVIDADES 2007 2006

ECONOMICAS Julio Enero-Julio Julio Anual

PBI GLOBAL 8,4 7,9 8,0 7,6

AGROPECUARIO -3,9 2,1 9,5 7,4

Agrícola -8,8 1,4 10,7 8,3

Pecuario 3,0 3,2 9,1 7,6

PESCA -6,7 4,1 -2,9 2,4

MINERIA E HIDROCARBUROS 1,9 -1,3 3,0 1,4

Minería metálica 1,8 -2,1 2,7 1,1

Hidrocarburos 2,3 7,1 6,9 5,7

MANUFACTURA 11,6 10,0 5,5 7,4

Procesadores de recursos primarios -1,2 -0,6 1,0 4,1

Industria no primaria 14,4 12,5 6,7 8,3

ELECTRICIDAD Y AGUA 12,0 9,4 9,2 7,8

CONSTRUCCION 25,2 15,9 11,4 14,8

COMERCIO 11,5 9,0 14,4 11,1

OTROS SERVICIOS 7,7 8,5 7,8 7,0

Fuente: El mercado de Edificaciones Urbanas en Lima metropolitana y el Callao.

FUENTE: INEI, Proyecciones MEF.

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Créditos hipotecarios y la tasa de interés

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Créditos hipotecarios y la tasa de interés

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NORMATIVIDAD PARA HABILITACION URBANA. El presente estudio esta basado en el REGLAMETO NACIONAL DE EDIFICACIONES, TITULO II, publicado el 08 de Junio del 2006 en el diario oficial El Peruano.Cuyas Normas se refieren a:1.- Alcances y contenido.2.- Componentes de diseño urbano.3.- Tipos de habilitaciones.4.- Obras de saneamiento.5.- Obras de suministro de energía y comunicaciones.Así como a normas complementarias de la Municipalidad de Lima Metropolitana y la Municipalidad de Pachacamac

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I.-GENERALIDADES

UBICACIÓN DISTRITO DE PACHACAMAC

ZONIFICACION R-3

APORTES 15%

LOTE MINIMO 90 m2

FACTIBILIDAD DE AGUA Y DESAGUE DISPONIBLE

FACTIBILIDAD DE ENERGIA ELECTRICA DISPONIBLE

AREA TOTAL DEL TERRENO 1.032.250,00 m2

AREA EFECTIVA PARA LOTES 524.200,00

N° de lotes de 90 m2 3.780 340.200,00 AREA TOTAL DE LOTES

N° de lotes de 120 m2 800 96.000,00 AREA TOTAL DE LOTES

N° de lotes de 200 m2 440 88.000,00 AREA TOTAL DE LOTES

N° TOTAL DE LOTES 5.020

Nº TOTAL DE LOTES PRIMERA ETAPA 1255

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Costo de Construcción de la Habilitación Urbana de Manchay

Area de terreno: m2 100,00% 1.032.250,00 m2

Area de lotes: m2 50,78% 524.200,00 m2

Pistas y veredas m2 31,00% 319.974,05 m2

Aportes educación m2 2,00% 20.645,00 m2

Aportes salud m2 1,00% 10.322,50 m2

Aportes recreación m2 15,22% 157.108,45 m2

1.032.250,00

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AREA DE LOTES EN M2

NUMERO DE LOTES

90 3780 340200 M2

120 800 96000 M2

200 440 88000 M2

TOTAL Nº LOTES 5020 524200

M2 DE LOTES

ENTRE 4 1255numero de lotes x Sectores

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ESTUDIO DE MERCADO

OFERTA DE TERRENOS EN LIMA Y CALLAO

Las principales habilitaciones de terreno que vienen siendo ofrecidas por empresas constructoras e

inmobiliarias listos para construir se localizan en la zona norte, este y sur de Lima.

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Algunos de estos terrenos se ubican en las urbanizaciones Las Palmeras (desde 120 m2), Lucyana (desde 120 m2), San Antonio de Carabayllo (desde 120 m2), Santo Domingo de Carabayllo (desde 120 m2), Sol de Carabayllo (desde 90 m2), Santa María (desde 90 m2 hasta 120 m2); Los Angeles de Carabayllo II - IV Etapa (desde 120 m2), Vista Alegre (entre 120 m2 y 200 m2), Torre Blanca (desde 120 m2) San Pedro (desde 90 m2 a 120 m2 en el distrito de Carabayllo; María Reyna (desde 120 m2 ) Santa Paula (desde 120 m2 ) en Puente Piedra;ETC.

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OFERTA

Principales características de la actividad edificadora en el Distrito de Pachacamac.

A continuación se detallan algunas de las observaciones más importantes de la actividad edificadora en el Distrito de Pachacamac:

El censo registró la construcción de viviendas unifamiliares para uso propio en las zonas de Pachacamac Vieja, Ciudad Pachacamac, Guayabo, Picapiedra, Los Álamos de Manchay, Manchay Alto así como de locales comerciales. (Fuente El mercado de edificaciones urbanas en lima metropolitana y el callao – CAPECO 2007)

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Nuestro Proyecto de habilitación, no tiene una competencia directa por parte de otras habilitadoras dentro de la zona de Manchay.

Actualmente una asociación del personal subalterno del Ejercito Peruano ha realizado una Habilitación Urbana a la altura del Km. 2 de la Av. Víctor Malasquez realzando el valor de la zona por el desarrollo que esto implica.

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Así mismo en la zona se comercializa terrenos ya sea en la forma de traspasos y/o ventas, pero que no cuentan con la documentación legal pertinente, debido a que en su mayor parte son terrenos adjudicados informalmente y no tiene saneamiento de ningún tipo, incluso no llegan a ubicarse con factibilidad de agua y desagüe que el gobierno se encuentra ejecutando en la zona.

Sin embargo debemos considerar habilitaciones de otras zonas como las del distrito de Carabayllo,

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A continuación se detalla en un cuadro las habilitaciones urbanas que se encuentran en el mercado en pleno proceso de ventas.

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HABILITACIONURBANA

UBICACION AREA DESDE PRECIO POR LOTE

EQUIPAMIENTO

FINANCIAMIENTO

URBANIZACION ALAMEDA DEL PINAR

COMAS 120 M2 $ 9,000 AGUA, DESAGUE, PISTAS Y VEREDAS

60 MESES

URBANIZACION SANTO DOMINGO DE CARABAYLLO

CARABAYLLO 120 M2 $9,000 AGUA, DESAGUE PISTAS Y VEREDAS

60 MESES

URBANIZACION SANTA MARIA

CARABAYLLO 90 M2 $ 6,900 AGUA , DESAGUE, PISTAS Y VEREDAS

84 MESES

URBANIZACION SAN PEDRO

CARABAYLLO 90 M2 $ 6,999 AGUA, DESAGUE, PISTAS Y VEREDAS

84 MESES

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DEMANDA

Demanda Potencial

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Demanda de Vivienda

Demanda potencial y estratificación

La demanda potencial es definida como aquella conformada por la totalidad de los hogares residentes en el área urbana de Lima Metropolitana y el Callao independientemente de su actitud frente al mercado, sus condiciones de tenencia de la vivienda y sus características socioeconómicas.

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17. DEMANDA POTENCIA. Distribuciónporcentual por estrato socioeconómico

BAJO

41.85%

MEDIO BAJO26.14%

MEDIO14.17%

MEDIO ALTO11.76%

ALTO6.08%

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8.930.62

1.83

5.41

11.7119.87

15.2213.40

10.818.97

1.640.910.68

0.00 2.00 4.00 6.00 8.00 10.00 12.00 14.00 16.00 18.00 20.00

% DE HOGARES

N.I.

101-150

201 - 300

401 - 500

701 - 1000

2001 - 3000

MÁS DE 5000

DÓLARES

20. INGRESO MENSUAL DEL HOGAR(US$ DOLARES)

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21. INTERÉS DEL HOGAR POR ADQUIRIR UNA

VIVIENDA (% DE HOGARES)

NINGÚN INTERÉS

68.34%

COMPRAR VIVIENDA

8.61%

ARRENDAR VIVIENDA

0.38%

CONSTRUIR EN LOTE

PROPIO

1.38%

CONSTRUIR EN AIRES

INDEPENDIZADOS

8.40%

COMPRAR LOTE PARA

CONSTRUIR

12.90%

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28 787

64 08440 152

56 22938 143

31 889

8 9346 122

2 0641 898

7451 4232 673

- 60 141

69- 162

- 57- 48

- 7

-10 000 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000

UNIDADES

Hasta 4 000

8 000 - 10 000

15 001 - 20000

25 001 - 30 000

40 001 - 50 000

60 001 - 70 000

80 001 - 100 000

120 001 - 150 000

200 001 - 250 000

300 001 - 500 000

DÓLARES

22. DEMANDA INSATISFECHA DE VIVIENDA SEGÚN RANGO DEPRECIOS

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8.01

32.13

21.26

4.31

10.65

9.408.77

2.191.98

0.96

0.35

0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 30.00 35.00

%

N.I.

HASTA 500

501 - 1000

1 001 - 1500

1 501 - 2000

2 001 - 3000

3 001 - 5000

5 001 - 7500

7 501 - 10000

10 001 - 20000

MÁS DE 20000

DÓLARES

27. VALOR MÁXIMO DE LA CUOTA INICIAL QUE EL HOGAR PODRÁPAGAR

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29. TIPO DE VIVIENDA DESEADO (% DE HOGARES)

OTROS3.3%

LOTE SINSERVICIOS

7.4%

LOTE CONSERVICIOS

40.4%

CASA29.1%

DEPARTAMENTO19.8%

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31. DOTACIÓN DE SERVICIOS MÁS IMPORTANTES (% DEHOGARES)

OTROS3%

ZONAS VERDES18%

PISCINAS6%

CANCHAS DEPORTIVAS13%

GUARDERÍA10%

T.V. CABLE13%

PORTERÍA15%

SALÓN DE FIESTAS1%

SIS. CENT. DE GAS3%

LOCALES COMERCIALES13%ESTACIONAMIENTO

5%

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PLAN DE MARKETING

ESTRATEGIA

Nuestro plan de marketing se desarrollará en base a las 4P: Producto, precio, Plaza y promoción-publicidad.

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El Producto:

Habilitación Urbana de 1,255 lotes en una 1º etapa , consiste en 1,255 lotes desde 90 m2 hasta 200m2, este último con la finalidad de que el adquiriente en el futuro tenga un área disponible para un comercio o negocio ubicados en la Av. Principal y frente a un mercado futuro.

El nivel socio económico al que se dirige nuestro proyecto es el nivel C, debido a la ubicación del lote y el costo del mismo.

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Los lotes , contarán con acceso a electricidad, agua potable y desagüe, pistas veredas, parques.

Y algo muy deseado por aquellos compradores como es él titulo de propiedad del lote que más adelante les servirá como garantía ya sea para construir una vivienda sobre el terreno o financiarse para algún negocio proyectado.

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Precio:

El precio el monto de dinero que se paga por el intercambio de un bien o servicio y que además integra al precio el valor que el comprador le pueda dar a dicho bien.

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Es por eso que hemos situado nuestro precio en el nivel que dicho estrato puede pagar, es decir capacidad de ingresos para acceder al crédito y capacidad de ahorro para poder realizar los compromisos de pago oportunamente, considerando para tal efecto el precio que maneja la competencia y nos estaríamos situando por debajo de ella.

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Promoción - Publicidad

La forma como se hará la estrategia es mediante cartelones en cuatro puntos del Distrito de Pachacamac.

El 1º estará ubicado en MUSA, el 2º en la entrada de Manchay y el 3º en Pachacamac y el 4º en Lurín.

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Así mismo se publicará avisos en el diario el trome los días Domingos durante los 4 meses que dure la preventa. Y de allí quincenalmente por 6 meses mas.

Se contará además en nuestro punto de venta con folletería y trípticos de cotizaciones.

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Plaza:Como no somos una empresa que vende

bienes muebles, nuestro sistema de distribución queda reducido a tener un punto de venta dentro del proyecto y para esto se contará con un lote para muestra totalmente habilitado y pueda generar la expectativa del comprador.

Así mismo el equipo de vendedores que estimamos sea de 5 , serán bien calificados para lograr el éxito del proyecto.