20M_Proyecto_Modelo_.doc

Estudio Económico-Financiero para laImplementación del Hotel San Martín de Porres

Índice

RESUMEN EJECUTIVO

Capítulo 1.

Capítulo 2.

2.1.

INFORMACIÓN GENERAL

ESTUDIO DE MERCADO

ANÁLISIS DE LA OFERTA 2.1.1 Oferta actual de hospedaje 2.1.2 Futuros proyectos hoteleros en la zona 2.1.3 Servicios complementarios a la infraestructura 2.1.4 Análisis de la competencia 2.1.5 Proyección de la oferta2.2ANÁLISIS DE LA DEMANDA 2.2.1 Demanda actual de alojamiento 2.2.2 Proyección (expectativas) de la demanda 2.2.3 El proyecto en el mercado2.3TARIFAS DE ALOJAMIENTO2.4SISTEMA DE COMERCIALIZACIÓNCONCLUSIONES DEL ESTUDIO DE MERCADO

Capítulo 3. PERFIL DE LA EDIFICACIÓN, TAMAÑO Y LOCALIZACIÓN3.1Perfil de la edificación3.2Tamaño3.3Localización

Capítulo 4. INGENIERÍA4.1Condiciones particulares.4.2Requerimientos básicos del proyecto 4.2.1 Terreno 4.2.2 Infraestructura4.3Concepción arquitectónica4.4Obras civiles4.5Equipamiento electromecánico y de servicios4.6Amoblamiento, decoración y conexos

Capítulo 5. INVERSIONES5.1Terreno5.2Obras civiles5.3Equipamiento electromecánico y equipamiento diverso5.4Amoblamiento, decoración y conexos5.5Imprevistos5.6Intangibles5.7Capital de trabajo5.8Consolidado de inversiones

Proyecto elaborado por el Prof. Magín Pérez Oporto y adaptado como material de discusión enclase. Tiene nombres y datos cambiados. Podrían encontrarse algunas discrepancias de lugar.

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Capítulo 6. FINANCIAMIENTO6.1Fuentes de financiamiento6.2Condiciones financieras del préstamo6.3Estructura del financiamiento6.4Servicio de la deuda

Capítulo 7. PRESUPUESTO DE INGRESOS Y COSTOS7.1Ingresos7.2Costos de producción7.3Costos de administración y ventas7.4Costos financierosCOSTOS FIJOS Y VARIABLES

Capítulo 8. ESTADOS ECONÓMICOS Y FINANCIEROS8.1Estado de ganancias y pérdidas8.2Flujo de caja

Capítulo 9. ORGANIZACIÓN Y ADMINISTRACIÓN9.1Estructura9.2Personal

Capítulo 10. EVALUACIÓN PRIVADA10.1 Evaluación económica10.2 Evaluación financiera10.3 Análisis de sensibilidad10.4 Punto de equilibrio

CONCLUSIONES

ANEXOS


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Resumen ejecutivo

El Hotel San Martín de Porres tendrá 3 estrellas y estará localizado en el distrito deSurquillo. Considera competencia a los hoteles tradicionales Surquillo y Perú.

La capacidad ofertada es la siguiente:

Tipo de habitación

Matrimonial Suites

Total

Cantidad dehabitaciones 25 05

30

Tarifa por habitación (US$) 20 30

Dispone de comedor, recepción, estar, cafetería, bar, sala de conferencias y otrosservicios de gran comodidad para el pasajero.

El monto de inversión total es de US$ 291 288 desagregado de la siguientemanera: Inversión físicaUS$264 910 Inversión intangibleUS$11 378 Capital de trabajoUS$15 000

La estructura del financiamiento es la siguiente: Monto Aporte propio87 378 Préstamo203 910 TOTAL305 922

% 33 67100

En la evaluación realizada al proyecto desde el punto de vista económico, se tienelos siguientes indicadores: valor presente neto económico de: US$ 270 313.

La tasa interna de retorno económica revela un rendimiento de 18.67%.

En la evaluación financiera, el valor presente neto financiero es US$ 104 263 y latasa interna de retorno financiera es de 61.54%.

El punto de equilibrio se logra con US$ 105 076 de ingreso en el segundo año deoperaciones, equivalente a la ocupación promedio anual del 44.29%.


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Capítulo 1. Información general1

1.1 Nombre de la empresaDomicilio legal

ProyectoActividad económicaNombreCategoríaLocalizaciónDistritoProvincia y departamento

::

San Martín de Porres S.A.Av. Tomás Marsano 222Surquillo, Lima.

HoteleríaHotel "Surquillo"Hotel Tres Estrellas2Av. Tomás Marsano 222SurquilloLima

1.2::::::

1.3 Identificación de los consultoresProyecto arquitectónico:Estudio económico-financiero:Profesionales responsables del estudio

Ser lo más explícito en esta información para presentar el proyecto, promotores y consultores. Categoría según Reglamento de Establecimientos de Hospedaje del Perú, aprobado por DecretoSupremo Nº 023-2001-ITINCI de fecha 20 de julio de 2001.

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1


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Capítulo 2. Estudio de mercado3

Introducción

La actividad turística desempeña un rol importante en la economía de los países yaque como fuente generadora de divisas contribuye a mantener el equilibrio socio-económico debido a su gran efecto multiplicador.

Principales características del turismo en el Perú

El Perú tiene excepcionales recursos turísticos que van desde atractivos naturaleshasta legados históricos de gran valor que están localizados en todo su territorio. Adiferencia de otros países, en el Perú se ofrecen atractivos para todos los tipos deturismo, desde el cultural hasta el recreativo, pasando por el ecológico y deaventura. Estas condiciones determinan ventajas competitivas frente a los paísesde la región.

Identificación de la zona de influencia del proyecto

El proyecto se localiza en el distrito de Surquillo y la zona de influencia estádeterminada por el área geográfica del distrito.

2.1. ANÁLISIS DE LA OFERTA

2.1.1 Oferta actual de hospedaje

A. En la ciudad de LimaLa oferta de alojamiento en la ciudad de Lima en términos de capacidad instalada,al mes de agosto 2005, es de 2 469 habitaciones y 5 062 camas distribuidas en121 establecimientos de hospedaje de todas las categorías. Ver cuadro 2.1.

Cuadro Nº 2.1

Capacidad instalada en la Ciudad de Lima al 31.AGO.2005 Capacidad instaladaCategoríaNº% Establec.Habitac.%CamasT. Básico108.261415.712771 Estrella5545.47171 42029.042 Estrellas3466461 33726.17 3273 Estrellas1328.173413.243 Estrellas6035572614.385 Estrellas210.725547310.33E. Hotelero1428951.13 4.96 1.65 0.83

Total 1211002 4691005 062Fuente: Oficina de Estadística - Sector Turismo Lima.

%5.4728.0 526.4 114.5 014.3 49.351.88100

3 Se debe ser lo más explícito en el desarrollo de cada título.


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Oferta - año Habitaciones: 2,469 x 365 = 901,185 Hab.-año Camas:5,062 x 365 = 1'847,630 Camas-año

Aspectos cualitativos de la oferta de alojamientoEl 8.26% de los establecimientos de hospedaje de la zona son del tipo básicorepresentando aprox. el 6% de la capacidad en habitaciones y el 5% en camas.

El 45.45% corresponde a establecimientos de la categoría 1 estrella que constituyeel 29% y el 28% de la capacidad instalada en habitaciones y camas,respectivamente.

Los establecimientos de las categorías 3 y 2 estrellas constituyen el 38.84% deltotal representando el 39% del total de habitaciones; y el 41% de camas.

Aproximadamente, el 6.51% restante corresponde a establecimientos de lascategorías de 4 y 5 estrellas, con un 24% de habitaciones y 26% de camas.

En el distrito de SurquilloDebido a que el hotel estará localizado en distrito de Surquillo, particularizamos elanálisis en este ámbito, donde encontramos la siguiente planta hotelera.

Cuadro Nº 2.2

Planta hotelera del distrito de Surquillo al 27. OCT.2005 Cap. InstaladaCategoríaNº% EstablecHabitac.%Camas . 4 Estrellas110.003417.1770 3 Estrellas110.003216.1672 2 Estrellas330.007738.892451 Estrella (*)550.005527.78143 Total10100.0198100530 0 Fuente: Estudio realizado para el Proyecto. (*) Estimado

%

13.2113.5846.2326.98 100

La categoría de los establecimientos de hospedaje en el distrito de Surquillo es unestablecimiento de 4 estrellas, otro de 3 estrellas, 3 de 2 estrellas y 5 de unaestrella.

Respecto a la concentración de la capacidad ofertada, el 50% corresponde a lacategoría de 1 estrella, seguido del 30% que corresponde a la categoría de 2estrellas. Finalmente el 10% corresponde a las categorías 3 y 3 estrellas,respectivamente.

La planta hotelera del distrito de Surquillo mayoritariamente está orientada alsegmento de turismo nacional medio o del turismo extranjero denominado‘mochilero’.

Con lo que puede concluirse que el turismo receptivo organizado, de buenacapacidad de gasto, no exige lujos ni sofisticaciones en alojamiento y transporte no


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dispone de suficiente capacidad de alojamiento en Surquillo.

2.1.2 Futuros proyectos hoteleros en la zona

Este tema se desarrolla de manera muy discreta por los inversionistas, de maneraque no es posible conocer con exactitud la cantidad de proyectos futuros queincrementen la oferta hotelera en el distrito de Surquillo. Sin embargo, hatrascendido que existe un ambicioso proyecto que está en la etapa de estudios parala implementación de un hotel tres estrellas en un distrito colindante con Surquillo.De ejecutarse, este proyecto podría ser competencia para el nuestro por cuanto elsegmento de turismo al que estaría orientado es similar, así como su localizaciónestá cercano al ámbito de competencia de nuestro proyecto.

2.1.3 Servicios complementarios a la infraestructura

El distrito de Surquillo dispone de una actividad comercial muy intensa y másorientada a ofrecer productos artesanales de la región bajo la forma de souvenirs.Los demás servicios de alimentación y recreación, están orientados al segmento deturismo mochilero, que son los turistas que quieren disfrutar del turismo invirtiendolo menos posible. Obviamente, este no es el segmento al cual están orientados losservicios del hotel que proyectamos.

2.1.4 Análisis de la competencia

Nuestro proyecto es un hotel 3***, localizado en el distrito de Surquillo.Consideramos competencia directa aquellos establecimientos de hospedaje queofrecen servicios de la misma categoría que el nuestro y como competenciaindirecta aquellos de categoría inmediatamente inferior y que estén localizados enel área geográfica del proyecto.

En la zona de influencia del proyecto sólo existe un establecimiento de hospedaje alque consideramos competencia directa y otro al que consideramos competenciaindirecta.

a) Competencia directaConsideramos así a los hoteles Surquillo y Perú.

Servicios complementarios-Alimentos y bebidas, sea en sus comedores o servicio en las habitaciones.-Comunicaciones directas a nivel local, nacional e internacional.-Traslados al hotel desde los diferentes terminales de Surquillo.-Guía oficial de turismo, subcontratando con una agencia de viajes y turismo.-Compra de boletos aéreos.

Tarifas de hospedaje

Sus tarifas netas son: -Habitación simple -Habitación doble -Suite

US $US $US $

35.0035.0045.00


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Se tiene conocimiento que a partir del siguiente año incrementarán en 15%.

b) Competencia indirecta

Su capacidad está constituida por 32 habitaciones y 72 camas, todas con bañoprivado y agua caliente.

Principales servicios complementarios

--

Alimentación completa, y bebidas en sus comedores o room service.Comunicaciones telefónicas directas a nivel local, nacional e internacional.

2.1.5 Proyección de la oferta

La oferta de hospedaje en Surquillo es muy particular con relación a la oferta dehospedaje de cualquier otro destino turístico. Ha experimentado un crecimiento delorden del 8.3% en habitaciones y 6.9 % respecto al número de camas en el períodocomprendido entre los años 1999 y octubre de 2004.

La evolución de esta oferta se presenta en el Cuadro Nº 2.3

Cuadro Nº 2.3

Evolución de la oferta hotelera distrito de Surquillo 2000 - 2005AñosHabitac.% Incr.Cama% Incr. s200013538220011350.03820.0200216925.245218.3 1764.14724.4200320041918.55128.520051983.75303.5 Promedio8.36.9Fuente: Elaboración propia para el presente Estudio.

Tasas de crecimiento anual promedio 2000 - 2005- Habitaciones8.30%- Camas6.90%

El crecimiento de la oferta de hospedaje en Surquillo es muy particular porque elcasco urbano del distrito se encuentra en un área geográfica muy limitada eimpedida de extenderse por la presencia de enormes áreas de viviendas.

Excepto el presente proyecto, no se conocen proyectos hoteleros nuevos, salvo laampliación de capacidad o recategorización de algunos de los existentes; losmismos que no incrementarían sustancialmente la capacidad hotelera del distrito deSurquillo en un futuro mediato, sino que cambiarían el segmento de turismo al queofrezcan sus servicios.

Por estas razones, asumimos un incremento mínimo o casi nulo de la capacidadhotelera en Surquillo, sobre todo en establecimientos de categoría 3 estrellas o


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más, que significarían competencia para nuestro proyecto. Sin embargo, de maneraoptimista, asumimos que la oferta hotelera global tenga un incremento promedioanual en los siguiente porcentajes: habitaciones a razón del 3% y camas a razóndel 2.5%, con lo cual estimamos la proyección de la oferta de hospedaje enSurquillo, mostrada en el Cuadro 2.4.

Cuadro Nº 2.4

Proyección de la oferta de hospedaje en Surquillo AñosHabitacionesCamas 2006204543 2007210557 2008216571 2009223585 6002010230 2376152011 2012244630 2013251646 2014259662 2015267678Fuente: Elaboración propia para el presente Estudio.

2.2 ANÁLISIS DE LA DEMANDA

Perfil de la demanda turística externa

Es variada la conformación de la demanda turística extranjera que llega a la ciudadde Lima. Uno de los segmentos de mayor importancia es el turismo de naturaleza-aventura.

El turista de naturaleza-aventura se define como un viajero que busca lainteracción activa con naturaleza remota y/o culturas indígenas. Esta clase deturista busca la interacción con sus habitantes y su cultura. En términos deactividades particulares, los turistas participan en trekking, aprecian animales(aves, en particular), hacen canotaje y visitan comunidades indígenas. Es ciertoque el Perú tiene condicione únicas dadas su biodiversidad, gran variedad demicroclimas y el legado cultural de sus antepasados.

Según los datos, el 76% de los turistas de naturaleza-aventura que vienen al Perúvisitan Surquillo. Este segmento, por lo general no son mochileros. Son mássolventes económicamente y más educados que el común de los turistas. Su edadpromedio es 50 años. Generalmente gastan más dinero en sus vacacionesinternacionales y distribuyen su dinero más equitativamente a través del país queel turismo convencional.

Se calcula que los turistas de naturaleza-aventura permanecen en el Perú 16 díasen promedio, mientras que los que practican otra clase de turismo permanecen unpromedio 10 días. Gastan aproximadamente US $ 500 más que el turistaconvencional.

El tamaño de este mercado es impresionante. En Estados Unidos constituyó unmercado de US $ 1 400 millones en el 2003 y en el 2004 sobrepasó los US$ 1 500millones. El mercado está creciendo en 8 a 10% al año debido a que existen fuertes


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tendencias en el mercado que indican que el turista prefiere sitios con bellezanatural a las grandes ciudades y desea conocer y experimentar las culturastotalmente distintas.

En resumen, creemos que el turismo de naturaleza-aventura es un segmento muyatractivo para los operadores turísticos peruanos. No sólo es un segmentointernacional extenso y en crecimiento, sino uno en el que el Perú tiene muchosrecursos que ofrecer. La mayoría de los turistas de naturaleza-aventura son menosexigentes que los turistas convencionales en sus requisitos de comodidad en elalojamiento y de la sofisticación de las redes internas de transporte ycomunicaciones. A pesar de que el Perú aún necesita mejorar su oferta para elturismo de naturaleza-aventura en muchos aspectos, el país sí está listo paraaceptar un incremento de esta clase de turistas. La concentración en estesegmento tendría como resultado el incremento y la diversificación de la ofertaturística del Perú superando la excesiva concentración en la capital.

Segmentos de mercado

Se han identificado tres subsegmentos en el mercado norteamericano del turismo.Ellos son: económico, calidad y emoción, y a todo dar.

2.2.1 Demanda actual de alojamiento

Se determina porhospedaje. Segúnde los cuales 148años 2000 y 2005

el volumen de arribos y pernoctaciones en establecimientos deinformación estadística, Lima recibe 206 574 visitantes anuales,368 son nacionales y 58 206 extranjeros. La evolución entre losse presenta en el cuadro Nº 2.5

Cuadro Nº 2.5

Evolución de arribos y pernoctaciones de nacionales y extranjeros a Lima (Años 2000 a 2004) ArribosPernoctaciones

Nacional Extranjero

Años

Total2000151,39069,306220,696200140,052176,454136,402200234,682167,323132,641200352,755205,293152,538200494,236263,103168,867 Fuente: Boletines Estadísticos - Sector

NacionalExtranjero 259,634182,013 223,147105,869 215,03091,574 251,590129,326 289,416234,652Turismo Lima

Total441,647329,016306,604380,916524,068

Durante el 2002, arribaron a los establecimientos de hospedaje de Lima 263 103visitantes, de los cuales 168 867 (64%) son nacionales y 94 236 (36%)extranjeros.

En el año 2002, se registraron 524 068 pernoctaciones en total, de los cuales 289416 (55%) son nacionales y 234 652 (45%) extranjeros.

Respecto a la procedencia de los extranjeros arribados en el mes de agosto de2004, mostrado en el Cuadro Nº 2.6 se tiene que la mayor cantidad de extranjeros


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son procedentes de Estados Unidos de Norteamérica con 2 045 arribos y 5 210pernoctaciones, que determina un promedio de permanencia de 2.55 días. Siguenen orden de importancia turistas de Europa, entre los que predominan originariosde España, Italia, Alemania y Francia, seguidos de Japón. La permanencia de todosestos turistas, supera el promedio de permanencia de extranjeros que es de 2.60días, mientras que el promedio de permanencia de nacionales es de 1.88 días.

Cuadro 2.6 Movimiento de viajeros a la ciudad de lima según nacionalidad Ago. 2004 PaísArribosPernoctacionesPromedio Permanencia 1.8826,61514,154PERU 2.555,2102,045EE.UU. 2.65617233CANADÁ 2.31231100MEXICO 1.564PANAMA 2.05511249ARGENTINA 1.9613167BOLIVIA 2.48553223BRASIL 2.311,027444CHILE 2.82336119COLOMBIA 2.776122ECUADOR 2.3816971VENEZUELA 2.453,9941,633ALEMANIA 2.494,4111,772ESPAÑA 2.583,6481,412FRANCIA 2.634,4771,702ITALIA 4.1911327URSS 2.773,1101,124JAPÓN 2.838,5563,020OTROS Total28,42163,7762.24 Fuente:Boletines Estadísticos

ArribosNacionales : 14 154 Extranjeros: 14 267

Extranjeros: 37 161

1.882.60

PernoctacionesNacionales: 26 615

Promedio de permanencia de nacionales :Promedio de permanencia de extranjeros :

B. En el distrito de surquillo

Entre 1992 y 2002 llegaron un promedio de 135 000 visitantes, de los cuales el46% fueron nacionales y el 54% extranjeros. Según el cuadro Nº 2.7, los años demayor afluencia fueron 1995 con 190 888 visitantes, 1996 con 187 000 y 2002 con184 000.

Cuadro 2.7 Evolución anual del flujo de visitantes a Surquillo (Años: 1994 – 2004)


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AñoNacionalesExtranjeros 72 069199451 450 67 545199559 169 77 966199663 686 89 7261997101 162 70 431116 9111998 51 84297 6041999200044 19968 414200133 95737 040200250 50834 552 49 586200363 489 96 568200487705Fuente: Estadísticas de Turismo

Total123 519126 714141 652190 888187 342149 446112 61370 99785 060113 075184 273

En cuanto a la estacionalidad del turismo a Surquillo, tiene exactamente el mismocomportamiento de la estacionalidad del Turismo en Perú, es decir, los meses detemporada alta son julio-agosto, seguidos de octubre-enero, siendo los demásmeses considerados de temporada baja.

Particular interés tenemos en analizar la demanda de establecimientos dehospedaje en el distrito de Surquillo, especialmente de aquellos establecimientos alos que consideramos como la competencia del presente proyecto.

Demanda de la competencia directa

El índice de ocupación registrado en promedio para todo el período fue de 43%,existiendo meses con más del 70%. El promedio de permanencia fue de 1.1 días.

Demanda de la competencia indirecta

El índice de ocupación promedio fue de 63% y el promedio de permanencia fue de1.0 días.

2.2.2 Proyección (expectativas) de la demanda

El mercado mundial del turismo está creciendo a un ritmo aproximado de 8 a 10%anual. Nuestro proyecto se constituye en una expectante opción que contribuiría asatisfacer la cada vez más creciente demanda, cumpliendo con todas las exigenciasque plantea el segmento de turismo denominado ecológico, de aventura, místico ymédico-medicinal.

Surquillo debe estar preparado para diversificar la planta hotelera de la ciudad deLima; así como para recibir a la gran cantidad de turismo mundial que no llega aese destino por falta de capacidad hotelera.

2.2.3 El proyecto en el mercado

El proyecto que proponemos tiene la siguiente capacidad instalada por ofertar:

Tipo de habitaciónDobles (matrimoniales)Suites

Habitaciones 25 05

Camas5005


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Total 30 55

Ocupación estimada para el proyecto:Producto del análisis de ocupación de la competencia y de las posibilidades dellegada de nuevos pasajeros, se ha estimado la siguiente ocupación anual para elproyecto:

Año

12345

% ocupación

45%55%60%62%62%

2.3 TARIFAS DE ALOJAMIENTO

Las tarifas de nuestro proyecto estarán por debajo de las tarifas vigentes en elmercado para hoteles de la competencia, con lo cual se garantizará un promedio deocupación adecuado y permitan ingresar al mercado con ventaja. Estas tarifas sonlas siguientes, que no incluyen impuestos ni recargos establecidos por ley:

Tipos de habitación

SuiteHabitación Matrimonial

Tarifas US$

30.0020.00

Servicios complementariosEn el hotel se brindarán los siguientes principales servicios complementarios:-Alimentación completa.-Bebidas.-Agua caliente.-Calefacción.-Traslados del aeropuerto al hotel y viceversa.-Comunicaciones directas a nivel local, nacional e internacional.

Podrá---

percibirse pago adicional también por los siguientes servicios: Lavandería. Servicio telefónico. Otros similares.

Participación del proyecto en el mercado

La participación del proyecto en el mercado, considerando la competencia directa eindirecta compuesta por los establecimientos de 4 y 3 estrellas localizados en eldistrito de Surquillo, es como sigue:

CompetenciaEst. 3 y 4 Estrellas

Habitaciones 66

Camas 142


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Proyecto. 30 55

En este caso, el proyecto representa incrementar en 45% la capacidad total dehabitaciones y 39% de camas.

Particularidades del proyecto

A continuación mencionamos las particularidades de nuestro proyecto, que enconjunto le otorgan ventajas con relación a los hoteles de la competencia en el áreade localización; y que, además, determinarán su éxito.

El segmento de turismo mundial al cual está orientado el proyecto es,principalmente, el turismo de naturaleza-aventura, en cuyas característicasadecuaremos nuestros servicios.

Los promotores de este proyecto es el grupo de estudiantes de la Universidad SanMartín de Porres, con amplio conocimiento del tema.

El sistema de comercialización que tendrá el hotel será directamente conoperadores turísticos del exterior.

La permanencia en el hotel posibilitará a nuestros pasajeros apreciar Surquillo demanera diferente a la tradicional: como concepto humano, espiritual y material,descrita como las actividades y costumbres de los antiguos pobladores.

Nuestro proyecto ingresará al mercado hotelero de Surquillo, con tarifas que enpromedio serán más bajas que las de la competencia.

Se ha tenido especial cuidado en que la buena calidad de los servicios directos ycomplementarios del hotel satisfagan plenamente los gustos más exigentes.

2.4 SISTEMA DE COMERCIALIZACIÓN

Los servicios del hotel proyectado deben venderse mediante los operadoresturísticos internacionales mayoristas quienes controlan el 90% de las ventas. Laestrategia de ventas más efectiva con este canal debe incluir viajes defamiliarización al hotel.

Igualmente, se debe propender a la participación en ferias y eventos, así como lacorrespondencia directa con otras empresas locales, nacionales e internacionales.

CONCLUSIONES DEL ESTUDIO DE MERCADO

1. La oferta de servicios turísticos del Perú como destino turístico aún no está encapacidad de atender el incremento de los flujos turísticos internacionales, por loque se hace imperativo ampliar la capacidad de los servicios de hospedaje, entreotros servicios.

2. La oferta hotelera en Surquillo actualmente es deficitaria, especialmente para elnivel de turismo que propone dirigir sus servicios el proyecto. Este déficit se hará


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más notorio en un futuro cercano, aún cuando aparentemente los índices deocupación señalen en general que los hoteles están operando por debajo de sucapacidad instalada.

3. El proyecto tiene garantizada su ocupación en los términos que se han señaladoen el estudio, debido a que los canales de comercialización que utilizará para susventas incluye, entre otros, a sus promotores que son operadores turísticosinternacionales.

4. El proyecto incursionará al mercado con tarifas por debajo de la competencia,hecho que asegura tener éxito y preferencia en la demanda.

5. La presencia del proyecto en Surquillo incrementará significativamente lacapacidad actual de hospedaje de su categoría en la zona, lo que generaráinmediatamente mayor demanda.


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Capítulo 3. Perfil de la edificación, tamaño y localización

3.1 PERFIL DE LA EDIFICACIÓN

Teniendo en consideración aspectos de mercado, enfatizando en la oferta ydemanda existentes, se ha conceptuado una edificación de fines turísticos queconservando aspectos habitacionales de su categoría se diferencie del resto porofrecer servicios para turistas actualmente no ofertados.

Debido a la ubicación estratégica del Hotel San Martín de Porres, la edificaciónproyectada está orientada a captar la demanda no satisfecha actualmente.

La idea básica es lograr una edificación que arquitectónicamente ofrezca lascomodidades y facilidades que aspira el turista que visita Surquillo.

3.2 TAMAÑO

El Hotel San Martín de Porres tendrá una capacidad instalada que permitiráreducir el déficit de hospedaje en la zona. El establecimiento comprende un áreatotal de terreno de 1 685 metros cuadrados, con un área techada de 3150 metroscuadrados, en una construcción de 7 pisos y un sótano, la misma que alberga, 25habitaciones dobles y 5 suites.

3.3 LOCALIZACIÓN

El proyecto se localiza en el distrito de Surquillo, del Departamento de Lima.


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Capítulo 4. Ingeniería

4.1 CONDICIONES PARTICULARES

Surquillo es un distrito cuyo uso del suelo permite la densificación de las áreas.Particularmente, el sector donde se localizará el Hotel San Martín de Porresresulta propicio para el asentamiento turístico porque cuenta con adecuado soporteque le da el medio urbano y la infraestructura existente.

En virtud de lo anterior, se propone los siguientes servicios:

-----

Alojamiento en habitaciones dobles y suites.Habitaciones dimensionadas para un promedio de 2 personas.Tarifas más bajas que el promedio del mercado.Infraestructura de confort privado, como TV a colores.Zonas de recreación comunes, activas y pasivas.

4.2 REQUERIMIENTOS BÁSICOS DEL PROYECTO

El hotel contará con la infraestructura y equipamiento según el tamaño y la calidadque especifica el Reglamento de Establecimientos de Hospedaje para la categoría 3estrellas.

Los materiales de construcción principales serán concreto, perfiles de acero,paneles de yeso y roca seleccionados, de acuerdo a las características urbanas dellugar.

La mano de obra local es buena, abundante y costos adecuados.

4.2.1 Terreno

El terreno destinado al Hotel San Martín de Porres es de propiedad de laempresa promotora. Su valor comercial es de US$ 48 000.

4.2.2 Infraestructura

AccesoTiene todas las vías de acceso adecuadas para llegar al hotel desde cualquier lugar.

AguaPara estimar la dotación de agua para consumo del hotel, se aplica las dotacionesque establece el Reglamento Nacional de Construcciones para el servicio dehospedaje.

DesagüeSe ha estimado que el 90% del consumo de agua potable para uso doméstico seríaevacuado por el sistema de desagüe de la red general siendo el resto consumido.

Energía eléctrica

Se ha previsto la demanda de energía eléctrica para el total de habitaciones, asímismo, se prevé la demanda de energía eléctrica para las zonas comunes de usodirecto, tales como lobby, recepción, estar, comedor, bar, etc. Además se incluye


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para determinar la demanda el requerimiento de energía para los servicios decocina, etc. La fuente de captación de energía para el hotel es la red energéticapública del distrito.

4.3 CONCEPCIÓN ARQUITECTÓNICA

El diseño propuesto en los planos observan la solución de edificación con terrazascubiertas de jardines, debidamente integrada al entorno.

Características específicasEl diseño específico plantea una edificación vertical donde el huésped encuentre yse sienta en un medio de intimidad y confort. El hotel proyectado consta de lasiguiente distribución por piso tal como se puede observar en los planos adjuntosdel anteproyecto arquitectónico.

SótanoEn este nivel se localizarán los ambientes dedicados a los servicios de duchas yvestuarios, servicios higiénicos, counter de toallas, lockers, almacenes, cámaras,cuarto de máquinas y zona de descanso.

Primer pisoEstarán el lobby, recepción, storage, oficinas administrativas, estar, salón, bar,corredor de servicios, escaleras, comedor-cafetería, cocina, sala de convenciones,servicios higiénicos para damas y caballeros; así como los oficios y escaleras.

Segundo pisoSe ubicarán 6 habitaciones dobles y 1 suite, cada una con baño privado, así comolos oficios, escaleras y corredores correspondientes a este piso. Esta contempladocontar con 1 bar, terraza y piscina.

Tercer pisoEstarán ubicadas 8 habitaciones dobles y 1 suite, cada una con baño privado, asícomo también los oficios, escaleras y corredores correspondientes a esta planta.

Cuarto pisoSe ubicarán 7 habitaciones dobles y 1 suite, cada una con baño privado, así comolos oficios, escaleras y corredores de este nivel.

Quinto pisoEstarán localizadas 4 habitaciones dobles y 2 suites, con baño privado, así comotambién los oficios, escaleras y corredores correspondientes a este piso.

Sexto y sétimo pisoEn este nivel estarán ubicadas 3 salones de reuniones y el bussines center conservicios higiénicos, así como también los oficios, escaleras y corredorescorrespondientes a esta planta. Así mismo se ha previsto contar con una grancúpula de cristal (Sky Light).

4.4 OBRAS CIVILES

CaracterísticasLos materiales constructivos a emplear son: concreto ciclópeo y armado, muros depaneles de yeso (Dry wall), columnas y vigas de acero, techos aligerados.


18

Los muros interiores serán tarrajeados y los techos serán cielo raso.Lascoberturas tendrán baldosas de laja. Los baños serán revestidos con mayólica hasta2.10 m de alto.

En los pisos de áreas de uso público se empleará revestimiento de cerámico osimilar. En las áreas de servicio o apoyo, los pisos serán de losetas y/o cerámico.Los pisos en las habitaciones y corredores serán de alfombra del tipo tráficopesado.

En general, las puertas serán de madera contraplacada y en las ventanas exterioresy sky light el cristal templado, en las demás se empleará vidrios dobles ytransparentes.

La carpintería de madera será acabada con barniz tipo D.D. La pintura en murosserá del tipo latex-vinil, lavable.

Áreas construidas, costos unitarios y costo directo total

El área total techada es de 3 150.47 m2. Para los fines que se persigue con esteproyecto se han preparado los costos de obras civiles que se presentan en elanexo. El presupuesto total de obras civiles alcanza un valor total de US $ 185 000.

Cronograma de obras civiles

Conforme a los recursos materiales y humanos que se emplearán, se ha planificadoconstruir el hotel en un plazo máximo de 6 meses (ó 2 trimestres).

Para su determinación se ha empleado el apoyo de programas de computadora conla finalidad de programar la obra mediante el empleo del método de lasprecedencias, más conocido como PERT para de allí obtener el cronograma odiagrama de barras.

4.5 EQUIPAMIENTO ELECTROMECÁNICO Y DE SERVICIOS

Se prevé atender eficientemente los servicios. La relación de los equiposelectromecánicos y de servicios, así como sus presupuestos los tenemos en loscuadros 4.1 y 4.2. En anexo alcanzamos una relación detallada del equipamiento,indicando sus características y especificaciones técnicas:

Cuadro 4.1Presupuesto de equipamiento electromecánico (US$) ItemCant.DenominaciónMarca 1Varios Tableros eléctricosTJ castro 21Sistema agua caliente (Thermas)Varios 31Equipamiento cocina y refrigeraciónIng. Gastr. S.a. 41Sist. de Electrobomba A.F. y A.C.Hidrostal 51Campana extractoraAmseco 64ExtinguidoresP.s.-94 SUB-TOTAL (US$) Montaje del equipamiento (aprox.) 5% TOTAL US$Fuente: Cotizaciones de proveedores

Precio 1 500 3 300 1 000 5 000 100 16011 060 55311 613


19

NOTA: Precios incluyen impuestos de ley

Resumen de precios:Valor de ventaI.G.V. (IVA) 19%Precio de venta

Cuadro 4.2Presupuesto de equipamiento diverso (US$) ItemCant.Denominación 11Sistema de telefonía interna 21Computadoras 31Sistema de circuito cerrado 43Máq. Aspiradoras Semi-industrial 51Muebles de oficina 6Varios Vajilla y menaje 7Varios Utensilios de cocina 81Herramientas P/mantenimiento

SUB-TOTAL US$ Montaje del equipamiento (aprox.) 5% TOTAL US$Fuente: cotizaciones de proveedoresNOTA: Precios incluyen IGV

Resumen de precios:Valor de ventaIGV (IVA) 19%Precio de venta

97591 85411 613

Marca AlcatelCompatible National Chasqui Varios Arcopal Varios Diversas

Precio2 0001 0002 500 600 500 150 100 100

6 950 3487 298

6 1321 1657 298

4.6 AMOBLAMIENTO, DECORACIÓN Y CONEXOS

Incluye muebles, elementos decorativos, lencería, cubertería, cristalería y demásartículos necesarios para un servicio óptimo y al nivel de la categoría del hotel. Larelación de muebles, elementos decorativos y conexos en forma resumida y supresupuesto los tenemos en el cuadro 4.3. En el anexo se presenta el detalle detodos estos componentes, indicando sus características y especificaciones:

Cuadro 4.3Amoblamiento, decoración y conexos (US $)Cantidad de habitaciones:30 ÍtemDenominaciónUnid. 1Colchón 2 plazasu 2Camasu 3Sillau 4Toallerou 5Porta papel higiénicou 6Cortina de bañou 7Basurerou

Cant. 30 30 60 30 30 30 30

P. Unit. 65 70 14 10 14 10 5

Total1 9502 100 840 300 420 300 150


20

Jaboneras Almohada Sábana Protector de almohada Protector de colchón Frazada Otros Total (US$)Fuente: Cotizaciones de proveedoresNOTA: Los precios incluyen Impuestos

891011121314

u u jgo doc u uvarios

30189100 3 3690

4 517222220

120 945 1,700 59 792 1 800 52412 000

Resumen de precios:Valor de ventaIGV (IVA) 19%Precio de venta

10 084 1 91612 000


21

Capítulo 5. Inversiones

El monto total de inversión del proyecto es US$ 291 288 desagregado en:

5.1 TERRENO

El área total destinada al hotel es de 1 685.11 m2., situado en el área urbana deldistrito de Surquillo. Su Valor asciende a US $ 48 000.

5.2 OBRAS CIVILES

El presupuesto considerado es a todo costo y asciende a US $ 185 000, cuyo detallese presenta en el capítulo 4 del presente Estudio.

5.3 EQUIPAMIENTO DIVERSO

ELECTROMECÁNICO Y EQUIPAMIENTO

En conjunto han sido valorizados en US$ 11 613 que incluye costos de fabricación,fletes y seguros por traslado a Surquillo e impuestos y otros costos adicionales. Lainversión señalada incluye también los eventuales gastos de importación,internamiento, transporte a obra, fletes, seguros y otros gastos de equiposimportados. El sustento y resumen de este concepto se presenta en el capítulo 4 ylos detalles y especificaciones en el anexo del presente Estudio.

El equipamiento diverso será por un monto de US$ 7 298.

5.4 AMOBLAMIENTO DECORACIÓN Y CONEXOS

El monto presupuestado asciende a US$ 12 000 que incluye la inversión en equiposde operación compuesto de menaje, cubertería, vajilla, lencería y otros. El detallecorrespondiente se tiene en el capítulo de ingeniería.

5.5 IMPREVISTOS

El monto calculado por este concepto es de US$ 1 000.

5.6 INTANGIBLES

----

Constitución, organización y estudiosPromoción y puesta en marchaIntereses preoperativosAsesoría y supervisiónTotal de inversión intangible:

US$ 1 000 3 000 4 878 2 50011 378

US$

5.7 CAPITAL DE TRABAJO

Se calculó para atender los costos y gastos operacionales del hotel durante 30 días,aproximadamente, tiempo en el que no funcionará con el flujo normal de ingresos.Este capital permitirá a la empresa dotar de suficientes insumos al establecimientopara abrir sus puertas y realizar las primeras ventas. Así mismo, permitirá contarcon la disponibilidad de caja suficiente para atender gastos de remuneraciones,


22

pago de servicios públicos, mantenimiento y otros necesarios. El monto estimadoes de US$ 15 000.

5.8 CONSOLIDADO DE INVERSIONES

En el cuadro 5.1 mostramos el consolidado de inversiones del proyecto:

Cuadro 5.1Inversiones (US$)

Concepto

1. INVERSION FIJA A. ACTIVO FIJO

- Terreno- Obras Civiles- Equipamiento electromecánico

- Equipamiento diverso- Amobl. decoración y conexos- Imprevistos

B. INVERSION INTANGIBLE

----

Constitución, estudios y proy.Promoción y puesta en marchaIntereses preoperativosAsesoría y supervisión

1342

000000878500

15 000

291 288

48 000185 000

11 6137 29812 0001 000

11 378

Parcial

264 910

Total

276 288

2. CAPITAL DE TRABAJO

T O T A L (US$)Elaboración propia


23

Capítulo 6. Financiamiento

6.1 FUENTES DE FINANCIAMIENTO

Se ha previsto financiar el proyecto con recursos propios y con un préstamo deCOFIDE con recursos de la Corporación Andina de Fomento (CAF).

La Universidad de San Martín de Porres ha asignado al proyecto recursos propiospor US$ 87 378 y COFIDE puede financiar el saldo ascendente a US$ 203 910 conrecursos de la Corporación Andina de Fomento (CAF), mediante la línea de créditodel programa de financiamiento multisectorial.

6.2 CONDICIONES FINANCIERAS DEL PRÉSTAMO COFIDE

- Moneda- Monto de Préstamo- Plazo

- Tasa de interés anual- Reembolsos

:::

::

Dólares norteamericanosUS$ 203 9105 años más 3 meses degracia10%Mes calendario vencido

6.3 ESTRUCTURA DEL FINANCIAMIENTO

Cuadro 6.1Estructura de financiamiento (US$)

Concepto

- Terreno- Obras civiles- Equipamiento electromecánico - Equipamiento diverso- Amoblamiento, decoración y conexos- Imprevistos- Constitución, estudios y proyectos- Promoción y puesta en marcha- Intereses preoperativos - Asesoría y supervisión- Capital de trabajo

TOTAL

Porcentaje (%) Elaboración propia.

Inversión

Total

48 000185 00011 613 7 29812 000 1 000 1 000 3 000 4 878 2 50015 000

291 288

100.00

Aporte

Propio

48,000 0 0 012 000 1 000 1 000 3 000 4 878 2 50015 000

87 378

30%

185 00011 613 7 298 0

Préstamo

203 910

70%

6.4 SERVICIO DE LA DEUDA

El servicio de la deuda del préstamo se presenta en el cuadro 6.2.


24

Cuadro 6.2Calculo de intereses y amortizaciones de la deuda

Préstamo

Intereses TEA

Interés mensual

Factor de cálculoPlazo

Cuotas mes vencido

Mes

1

2

3456789101112131415161718192021222324252627282930

Saldo inicial

203 910

203 910

203203200197193190186183180176173169166163159156152149146142139135132129125122118115

910910512113715316918519121722324925527128730331933534136737339940542143745346948549

Intereses

1 626

1 626

1111111111111111111111111

626626599572545518491463436409382355328301274247220192165138111084057030003976949921

333333333333333333333333333

203 910

10.00%

0.7974%

0.007974145

60

Amortiz.

0

0

0399399399399399399399399399399399399399399399399399399399399399399399399399399399

Más 3 meses de gracia

meses

Cuota

1 626

1 626

1544444444444444444444444444

626025997970943916889862835808781754726699672645618591564537510483455428401374347320

Saldo final

203 910

203 910

203200197193190186183180176173169166163159156152149146142139135132129125122118115112

910512113715316918519121722324925527128730331933534136737339940542143745346948549151

Dólares


25

Mes

313233343536373839404142434445464748495051525354555657585960616263

Saldo inicial

112 151108 752105 354101 95598 55795 15891 76088 36184 96381 56478 16674 76771 36967 97064 57261 17357 77554 37650 97847 57944 18140 78237 38433 98530 58727 18823 79020 39116 99313 59410 196 6 797 3 399

Total

Intereses

894867840813786759732705678650623596569542515488461434407379352325298271244217190163136108 81 54 27

54 471

Amortiz.

333333333333333333333333333333333

399399399399399399399399399399399399399399399399399399399399399399399399399399399399399399399399399

Cuota

444444444443333333333333333333333

293266239212184157130103076049022995968941913886859832805778751724697670642615588561534507480453426

Saldo final

108 752105 354101 95598 55795 15891 76088 36184 96381 56478 16674 76771 36967 97064 57261 17357 77554 37650 97847 57944 18140 78237 38433 98530 58727 18823 79020 39116 99313 59410 196 6 797 3 399 0

203 910 28 382


26

Capítulo 7. Presupuesto de ingresos y costos

7.1 INGRESOS

Los ingresos del proyecto provienen de la venta de servicios del Hotel. En estecaso, el Hotel generará ingresos por concepto de alojamiento y servicioscomplementarios. El hotel brindará servicios de hospedaje, alimentación, bebidas,eventos y otros servicios diversos (comunicaciones, lavandería, entre otros) quegeneran de ingresos.

A) Ingresos por hospedajePara establecer los ingresos se han tenido en cuenta las siguientes consideraciones:

El ritmo de venta de las habitaciones determina un índice de ocupación. Según losdatos del mercado, el promedio de ocupación anual de hoteles similares bordea el50%.

Según las particularidades del proyecto, se ha estimado lograr una ocupación dehabitaciones de 45% en el primer año de operaciones, 55% en el segundo año,60% en el tercer año y 62% en los años 4 y 5, respectivamente.

TarifasSegún se señala en el estudio de mercado, las tarifas netas son:

SuiteHabitación matrimonial

::

US$ 30US$ 20

El ingreso anual proyectado por alojamiento es producto del total de habitacionesvendidas por su tarifa y por la ocupación, que se muestra en el cuadro 7.1

Cuadro 7.1.INGRESO ANUAL POR SERVICIO DE HOSPEDAJE (US$)(Según habitaciones vendidas)

Año 1

Premisas:Porcentaje de ocupación

Habitaciones ofertadas (*)SuiteMatrimonial

Tarifas sin impuestos (US$)SuiteMatrimonial

Ingresos por tipo de habit. (US$)SuiteMatrimonial

Ingresos por hospedaje total (US$)Elaboración propia (*) Considerando 365 días/año

45%

5 día 1,82525 día 9,125

US$30US$20

3020

Año 2

55%

1,8259,125

3020

Año 3

60%

1,8259,125

3020

Año 4

62%

1,8259,125

3020

Año 5

62%

1,8259,125

3020

24 638 30 113 32 850 33 945 33 94582 125 100 375 109 500 113 150 113 150

106 763 130 488 142 350 147 095 147 095


27

B. Ingresos por alimentación, bebidas y otros servicios

Se tendrán ingresos por venta de alimentos y bebidas, eventos y otros servicios.Atendiendo experiencias de hoteles similares, se tiene la siguiente composiciónporcentual de los ingresos:

----

Hospedaje:Alimentos y bebidas:Eventos:Otros servicios:

60%17%13%10%

En resumen, los ingresos anuales totales por alojamiento (calculado en el cuadro7.1) más alimentos y bebidas, eventos y otros servicios se muestran en el cuadro7.2

Cuadro 7.2INGRESO TOTAL ANUAL DEL HOTEL (US$)

Concepto

Servicios de hospedajeAlimentos y bebidasEventosOtros Servicios

TotalElaboración propia.

%

60%17%13%10%

Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5

106 763 130 488 142 350 147 095 147 095 30 249 36 971 40 333 41 677 41 677 23 132 28 272 30 843 31 871 31 871 17 794 21 748 23 725 24 516 24 516

100% 177 938 217 479 237 250 245 158 245 158

7.2 COSTOS DE PRODUCCIÓN

Precios de insumosSegún experiencias similares se aplican indicadores que relacionan cada rubro decosto como proporción del ingreso bruto, según los porcentajes que se detallanlíneas abajo.

A. Costos de servicio de alojamientoEntre otros, se tiene útiles de aseo y limpieza, reparaciones y otros materiales. Seestima que estos costos representan el 5% aproximadamente del rubro que losgenera.

B. Costos de servicio de alimentos y bebidasEl costo estimado es de 30% con relación al ingreso por el mismo rubro.

C. Costos de eventosLos insumos se estiman en 15% de los ingresos brutos por el mismo concepto.

D. Costos de otros serviciosDe manera general se estiman en 20% de los ingresos brutos obtenidos por elmismo concepto.

E. Costo de la mano de obraConsidera al personal directamente ligado a la producción. Están los jefes dedepartamento y los trabajadores de todo nivel y calificación. Se detalla en el cáp.sobre organización y administración.


28

Las remuneraciones responden a promedios del mercado. Las obligaciones ybeneficios sociales alcanzan al 43.71% de la planilla que serán asumidas por elproyecto. Los montos se presentan en el presupuesto de pagos al personal,incluidos en el título de organización y administración.

7.3 COSTOS DE ADMINISTRACIÓN Y VENTAS

Costos de administración y generalesLos de mayor importancia relativa son: comisiones, comunicaciones, agua, energía,arbitrios municipales y mano de obra. Las comunicaciones, agua y energía secalculan con referencia en experiencias similares. El pago de arbitrios municipaleses proporcional al área construida total.

RemuneracionesSe consideran el personal de: gerencia, administración, ventas, mantenimiento,entre otros.

Costos de promoción y publicidadEl presupuesto de promoción y publicidad se muestra en el cuadro de costos.

Reparación y mantenimiento de equiposSe muestra en el cuadro de costos destinados a realizar el mantenimientopreventivo de los equipos electromecánicos, muebles, elementos decorativos yconexos.

ImprevistosSe estiman como un porcentaje adicional a todos los costos anteriormentecalculados.

7.4 COSTOS FINANCIEROS

Están compuestos básicamente por el pago de intereses de los préstamos,calculados en el cuadro de intereses y amortizaciones de la deuda.

Costos totales

Como resultado del análisis anterior, los gastos anuales de administración ygenerales se establecen en los montos que se presentan en el cuadro 7.3


29

Cuadro 7.3CALCULO DE COSTOS ANUALES (US$)

Concept oMensualA. COSTOS DE PRODUCCIÓNInsumos de hospedaje5%445Insumos de A y B30%756Costo de Eventos15%289Costo de otros servicios20%297Remuneraciones (1)3 397Seguros0.50%110Depreciación (2)766Imprevistos (Aprox.)5%303

Sub Total Costos Producción 6 363

Año 1

5 3389 0753 4703 55940 7611 3259 1963 636

76 360

Año 2

6 52411 091 4 241 4 35040 761 1 325 9 196 3 874

81 363

1 8002 4003 0009 1451 2001 2001 800 616

21 162

13 8212 276

Año 3

7 11812 1004 6264 74540 7611 3259 1963 994

83 864

1 8002 4003 0009 1451 2001 2001 800 616

21 162

9 9192 276

Año 4

7 35512 5034 7814 90340 7611 3259 1964 041

84 865

1 8002 4003 0009 1451 2001 2001 800 616

21 162

6 0162 276

114 318

Año 5

7 35512 5034 7814 90340 7611 3259 1964 041

84 865

1 8002 4003 0009 1451 2001 2001 800 616

21 162

2 1142 276

110 416

B. GASTOS DE ADMINISTRACION Y VENTASComunicaciones1501 800Agua2002 400Energía (eléctrica, gas)2503 000Remuneraciones(1)7629 145Reparación y mantenimiento1001 200Promoción y Publicidad2001 200Arbitrios Municipales1501 800Imprevistos (Aprox.)3%54616

Sub Total Gastos Administración

C. COSTOS FINANCIEROSD. AMORTIZ. INV. INTANGIBLE

Total costos (A + B + C + D)

(1) Incluye leyes y cargas sociales

Cálculos especiales

Depreciación de activos fijos

1 516

1 477 190

8 069

21 162

17 7242 276

117 520 118 621 117 220

El método utilizado es el lineal, considerando vida útil de 30 años para obras civilesy 10 años para equipamiento; por lo tanto, los montos por este concepto semuestra en el cuadro 7.4.

Cuadro 7.4.-

Rubro

DEPRECIACIÓN DE LAS INVERSIONES (US$) Deprec. Inversión%Año 1Año 2 Año 3

6 1051 161 730

1 200

9 196

6 1051 161 730

1 200

9 196

6 1051 161 730

1 200

9 196

V.Año 4 Año 5 Acumul Resid.

6 105 6 105 30 525 154 4751 161 1 161 5 807 5 807 730730 3 649 3 649

1 200 1 200 6 000 6 000

Ob. Civiles185,000 3.30%Eq. Electrom. 11,613 10.00%Eq. Diversos7,29810.00%Amobl. Dec yCo.12,000 10.00%

Total 215,910 9 196 9 196 45 980 169 930


30

Amortización de la inversión intangible.- Se amortizará durante la vida útil delproyecto.Seguros. Se estima 0.50% del valor del activo fijo.Impuestos. El impuesto a la renta es del 30% de la utilidad bruta.Costos fijos y variablesEn el cuadro 7.5 se presenta esta clasificación que sirve para calcular el punto deequilibrio. En el cuadro 7.6 se tiene el punto de equilibrio en porcentaje deocupación.

Cuadro 7.5.- COSTOS FIJOS Y VARIABLES (US$) - Año 2

Concepto Costos Fijos CostosVariables

6 52411 0914 2414 350 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 00.00

26 206

22.09%

44.29%

Total

6 52411 0914 2414 35040 7611 3259 1963 874

1 8002 4003 0009 1451 2001 2001 800 61613 8212 276

118 621

A. COSTOS DE PRODUCCIÓNInsumos de hospedaje0Insumos de A y BCosto de eventos0Costo de otros servicios0Remuneraciones40 761Seguros1 325Depreciación9 196Imprevistos3 874 B. GASTOS DE ADMINISTRACION Y VENTASComunicaciones1 800Agua2 400Energía eléctrica3 000Remuneraciones9 145Reparación y mantenimiento1 200Promoción y publicidad1 200Arbitrios municipales1 800Imprevistos616C. COSTOS FINANCIEROS13 821D. AMORTIZACIÓN INV. INTANG.2 276

Total

Porcentaje

PUNTO DE EQUILIBRIO: US$

92 415

77.91%

105 076

Se logra con ocupación de habitaciones promedio anual de:

Cuadro 7.6.

TipoHabitación

Suite

Doble

DISTRIBUCIÓN DEL PUNTO DE EQUILIBRIO (año 02)

US$

(%) *Año23.08 %24 24876.92 %80 828

Tarifa Ventas Oferta Ocupac. Mensual Diario Hab/añ Hab/añHab.ooHab./año US$US$

30

20

808

4 041

1 825

9 125

44.29%

44.29%

2 021

6 736

66

221


31

Total100% 105 0764 850 10 950 44.29%Elaboración propia.* según su aporte en el ingreso por alojamiento

8 756 288

Capítulo 8. Estados económicos y financieros

8.1 ESTADO DE GANANCIAS Y PÉRDIDAS

En el cuadro 8.1 se muestra el estado de ganancias y pérdidas proyectado.

Cuadro 8.1ESTADO DE GANANCIAS Y PERDIDAS ANUAL (US$)

Concepto

Ingresos por venta de servicios(Costos de producción) (*)

UTILIDAD BRUTA(Gastos de administraciónventas)(Amortización intangible)(Depreciación)

UTILIDAD DE OPERACIÓN

(Gastos financieros)

UTIL. ANTES DE IMPUESTOS

(Impuesto a la renta)

Utilidad (pérdida) del ejercicio

DividendosUtilidad retenidaUtilidad retenida acumuladaElaboración propia (*) No incluye depreciación

y

Año 1

177 938-67 164

110 774

-21 162 -2 276 -9 196

78 141

-17 724

60 417

-18 125

42 292

042 29242 292

Año 2 Año 3 Año 4 Año 5

217 479 237 250 245 158 245 158-72 167 -74 668 -75 669 -75 669

145 313 162 582 169 490 169 490

-21 162 -21 162 -21 162 -21 162 -2 276-2 276-2 276-2 276 -9 196-9 196-9 196-9 196

112 679 129 949 136 856 136 856

-13 821

98 858

69 201

-9 919 -6 016 -2 114

120 030 130 840 134 743

84 021 91 588 94 320

-29 657 -36 009 -39 252 -40 423

042 011 45 794 47 16069 201 42 011 45 794 47 160111 493 153 503 199 298 246 457

Desde el primer año de operaciones, el proyecto arroja utilidades, las mismas quepodrían distribuirse entre los accionistas. Sin embargo, se sugiere retener unporcentaje de utilidades a partir del primer año para afrontar posibles reposicionesde equipos o muebles del hotel.


32

8.2 FLUJO DE CAJA

En el cuadro 8.2 se muestra el flujo de caja anual.

Cuadro 8.2FLUJO DE CAJA ANUAL (US$)

Concepto

INGRESOS

Por venta de serviciosCrédito fiscalAporte propioFinanciamientoMultisectorial

Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5

207 478 217 479 237,250 245,158 245,158

177 938 217 479 237,250 245,158 245,15829 5400000 00000

0 0 0 0 0

EGRESOS-146 831Costos de producción (*) -67 164Costos de administ. yventas-21 162Costos financieros-17 724Amortización préstamos-40 782Impuesto a la renta

SALDO DEL PERIODO

(+)CAJA INICIAL(-)Pago de Dividendos

CAJA FINAL(*) No incluyedepreciación

I.G.V. 19%

Saldo crédito fiscal

Obras civiles

Equip. electromecánico

Equipamiento diverso

Amobl. Dec. y conexos

60 647

15 000 0

75 647

-166 056 -176 188 -179 638 -178 978 -72 167 -74 668 -75 669 -75 669

-21-13-40-18

162 -21 162 -21 162 -21 162821 -9 919-6 016-2 114782 -40 782 -40 782 -40 782125 -29 657 -36 009 -39 252

61 062 65 521 66 180

127 070 188 132 211 642 0-42 011 -45 794

51 423

75 647 0

127 070 188 132 211 642 232 028

33 808

29 540

24 605

1 854

1 165

1 916

41 321

0

45 078

0

46 580

0

46 580

0

Las fuentes proveen significativos recursos para afrontar los costos financieros yatender la amortización del préstamo, quedando fondos para el pago de losdividendos.


33

Capítulo 9.- Organización y administración

9.1 ESTRUCTURALa organización que se recomienda para el Hotel San Martín de Porres respondea los servicios que proporciona y a los servicios que requiere para su normalfuncionamiento.

Nivel decisorio-Directorio-Comité de coordinación

Nivel ejecutivo-Gerencia general

Nivel asesoría (externos)-Asesoría legal-Asesoría técnica

Nivel de apoyo-Administración y contabilidad-Comercial y de marketing

Nivel operativo-Jefaturas de áreas: •Recepción •Alimentos y bebidas •House Keeping •Mantenimiento y seguridad

La gerencia es una unidad que forma parte de la estructura permanente y recaedirectamente en un funcionario puesto al servicio exclusivo del hotel. La asesoríalegal y técnica son unidades externas que prestan servicios especializados algerente general.

El gerente responde ante el directorio en cuanto se refiere a información sobreplanes y resultados de actividades netamente operativas. Se comprende que losdemás aspectos serán tratados a nivel de directorio, aunque siempre con laparticipación del gerente.

El gerente es el máximo ejecutivo de la empresa, que a su vez, es tambiénrepresentante legal del negocio, con las atribuciones conferidas por medio demandato legal.

Además de las unidades de asesoría legal y técnica, la gerencia se apoya en lasjefaturas de área de nivel administrativo y operativo.

Las jefaturas del área son las unidades que proporcionan los servicios al huésped.

9.2 PERSONAL

Se ha elaborado la correspondiente distribución de personal por áreas, cargos ycategorías de ocupación para los 5 años pudiendo variar de acuerdo a los niveles


34

de ocupación. El requerimiento de personal se muestra en el cuadro 9.1

Cuadro 9.1PRESUPUESTO DE PAGOS AL PERSONAL

Datos:Tipo de cambioSueldo mínimoAsignación familiar

Area / Cargo

1. PRODUCCIÓN

RecepciónRecepcionistaPortero/Botones

House KeepingCamareras (habitac.)Personal de limpieza A.P.

LavanderíaTécnico en lavanderíaOperario de lavandería(planchador)

ALIMENTOS Y BEBIDASCocineroMozos

Sub Total producción

32

22

1

1

22

15

550500

500500

550

500

550500

550500

500500

550

500

550500

1 6501 000

1 0001 000

550

500

1 1001 000

2 3711 437

1 4371 437

790

719

1 5811 437

11 209

1 796 719

2 515

13 724

719435

435435

240

218

479435

3 397

544218

762

4 159

3.3050010%

Cant.

Pers.

Bruto Total

(S/.) Unit.

Total Total + Total

Leyes S/. US$

4 150 7 800

1 250 1 250 1 250 500500500

1 750 1 750

5 900 9 550

2. ADMINISTRACION Y VENTASAdministrador1Asistente de contabilidad1

Sub total Administración y ventas

TOTAL GENERAL

2

17

Leyes y cargas sociales a cargo de laempresaEssalud9.00%gratificaciones x 216.66%Vacaciones8.33%

CTS (CTS + CTS de la Grati)

Total

9.72%

43.71%


35

9.3 ORGANIGRAMA ESTRUCTURAL

Directorio

Gerencia General

Gerencia de Ventas Sistemas

Administración y Contabilidad

Gerencia deMantenimiento

Recepción yConserjeria

Gerencia de Alimentos y Bebidas

Ama de Llaves Ejecutiva

Recepción CocinaPisos

Conserjeria Bar Lavandería

Telefonía SalónLimpieza de Areas Públicas


36

Capítulo 10. Evaluación privada

La evaluación del proyecto se ha efectuado utilizando una tasa de descuento del10%.

10.1 EVALUACIÓN ECONÓMICA

Del análisis de rentabilidad se concluye que el proyecto es rentable desde el puntode vista económico. La tasa interna de retorno económica revela un rendimiento de18.67% y el valor actualizado de los flujos de beneficios netos económicos esbueno, bordeando los US$ 270,313.

EVALUACION ECONÓMICA

Año 1

Flujo económico -291 288 71 487

Año 2

94 494

Año 3

105 411

Año 4

109 076

VANE (US$)

T.I.R.

Valor residual al año 5:Terreno48 000Saldo Depreciación169 930

Capital Trab 15 000

232 930

Año 5

107 905

270 313

18.67%

Evaluación económica

10.2 EVALUACIÓN FINANCIERA

Los flujos financieros del proyecto reflejan que el financiamiento mejora la posiciónde la empresa, por cuanto la tasa interna de retorno financiera es del orden del34.65%; el valor actualizado de los flujos de beneficios netos financieros bordeanlos US$ 72,493.

EVALUACIÓN FINANCIERA

Año 1

Flujo financiero -87 378 60 647

Año 2

51 423

Año 3

61 062

Año 4

65 521

VANF (US$)T.I.R.

Año 5

66 180

104 26361.54%

Evaluación financiera


37

10.3 ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD

Se efectúa para conocer la respuesta de la rentabilidad del proyecto hotelero frentea las simulaciones efectuadas en el modelo, con los siguientes supuestos:

a) Disminución de los ingresos en 10% por efecto de un menor índice de ocupación.

b) Aumento de los costos operativos por prestación de servicios de hospedaje,alimentación, bebidas y otros, en 10%.

c) Las 2 pruebas anteriores simultáneas.

10.4 PUNTO DE EQUILIBRIO

El punto de equilibrio del proyecto se logra con el nivel de ventas de US$ 105 076.Los detalles de su distribución de muestran en el capítulo de costos, cuadro 7.6.

10.5 CONCLUSIONES

El Hotel San Martín de Porres es un proyecto orientado a satisfacer lasnecesidades de hospedaje en Surquillo para el segmento de naturaleza - aventura.

Según el estudio de mercado y la evaluación de la inversión, el proyecto es rentabley atractivo, aún sensibilizándolo hasta a un incremento de sus costos y disminuciónde sus ingresos a razón del 10%, simultáneamente. Por lo que se recomienda suejecución.


38

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