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PROYECTO DE LEY

Art.1°.- Desaféctase del distrito de zonificación R2aII el polígono delimitado por la línea de fondo de

las parcelas frentistas a la Avenida Martín García, acera impar, desde su intersección con el deslinde del distrito APH1; por ésta hasta su intersección con la línea de fondo de las parcelas frentistas a la Avenida Montes de Oca, acera par; por ésta hasta su intersección con el deslinde del distrito E4 18 “Hospital general de niños Pedro de Elizalde”; por éste hasta la intersección con la prolongación virtual de la línea de fondo de las parcelas frentistas a la calle Enrique Finochietto, acera par; por éste hasta su intersección con el deslinde del distrito APH1; por éste hasta la línea de fondo de las parcelas frentistas a la Avenida Martín García, acera impar.

Art.2°.- Aféctase el polígono consignado en el Artículo 1° al distrito R2bI del Código de

Planeamiento Urbano. Art.3°.- Desaféctase de los distritos de zonificación C2 y E3 del Código de Planeamiento Urbano, el

polígono delimitado por la línea de fondo de las parcelas frentistas a la Avenida Montes de Oca, acera impar, desde su intersección con la línea de fondo de las parcelas frentistas a la calle Ituzaingo, acera impar; por ésta hasta su intersección con la línea de fondo de las parcelas frentistas a la calle Olavarría, acera par; por ésta hasta su intersección con el eje de la calle General Hornos; por éste hasta su intersección con la línea de fondo de las parcelas frentistas a la calle Ituzaingo, acera impar.

Art.4°.- Aféctase el polígono consignado en el Artículo 3° al distrito de zonificación R2bI del Código

de Planeamiento Urbano. Art.5°.- Desaféctase del distrito de zonificación E3 el polígono delimitado por el eje de la calle

Brandsen desde su intersección con el deslinde del distrito UF hasta su intersección con el eje de la calle José Aaron Salmun Feijoo; por éste hasta su intersección con el eje de la Avenida Suárez; por éste hasta su intersección con el deslinde del distrito UF y por éste hasta su intersección con el eje de la calle Brandsen.

Art.6°.- Aféctase el polígono consignado en el Artículo 5° al distrito de zonifiacación R2bIII del

Código de Planeamiento Urbano. Art. 7°.- Incorpórase el inciso 7 “Casos particulares” al parágrafo 5.4.2.2 “Distrito C2 – Centro

Principal” del Código de Planeamiento Urbano, con el siguiente texto: “7) Casos Particulares 7.1) En el Sector (número a designar), Av. Montes de Oca entre Caseros y Benito Quinquela Martín, sólo se admitirán edificios entre medianeras con altura limitada de acuerdo a normas de tejido.”

Art. 8°.- Incorpórase al inciso 6 “Casos particulares” del inciso a) “Distrito C3I” del Parágrafo 5.4.2.3

del Código de Planeamiento Urbano, el punto 6.2 con el siguiente texto: ”6.2) En el Sector (número a designar) Av. Martín García y Av. Montes de Oca entre Benito Quinquela Martín y Río Cuarto, sólo se admitirán edificios entre medianeras con altura limitada de acuerdo a normas de tejido.”

Art. 9°.- Incorpórase al inciso 6 “Casos particulares” del inciso b) “Distrito C3II” del Parágrafo 5.4.2.3

del Código de Planeamiento Urbano, el punto 6.2 con el siguiente texto: ”6.2) En el Sector (número a designar), Av. Suárez entre Hornos y Regimiento de Patricios sólo se admitirán edificios entre medianeras con altura limitada de acuerdo a normas de tejido.”

Art. 10º.- Modifícanse las Planchetas Nº 18 y 24 del Plano de Zonificación del Código de

Planeamiento Urbano, según lo expresado en los artículos precedentes. Art. 11º.- Cúmplase con los Artículos 89° y 90° de la Constitución de la Ciudad Autónoma

de Buenos Aires. Art. 14º.- Comuníquese, etc.

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FUNDAMENTOS Sr. Presidente: En los últimos tiempos los habitantes de Buenos Aires han demostrado un creciente interés por los cambios evidentes que la ciudad está experimentando a nivel morfológico. Este interés se ha visto indudablemente condicionado por el aumento significativo de la construcción, que ha puesto en evidencia las diferencias entre la ciudad existente, que conocen y valoran, y la propuesta por la normativa vigente.

Estas normas, que derivan del Código de Planeamiento Urbano sancionado en el año 1977, en pocos casos consideran lo construido. A pesar de que, hacia la mitad del siglo XX, Buenos Aires estaba ya casi completamente urbanizada y su identidad delineada, proponen una ciudad más densificada en el área central, en los subcentros barriales y en los ejes circulatorios, con muy pocas zonas de densidad baja. Sin embargo, la población prácticamente no ha sufrido variaciones desde mediados del siglo XX1 y esto, unido a la falta de las condiciones de mercado necesarias, hizo que la nueva imagen de ciudad propuesta por el Código no se materializara sino en forma parcial. Esta situación provocó la fragmentación de grandes porciones de tejido homogéneo existente y la no consolidación de otros sectores, tales como ciertas avenidas y la gran mayoría de los centros barriales, dando como resultado, en muchas zonas, un perfil urbano desparejo y carente de un carácter definido.

De esto se deduce que existe una falta de correlación entre las densidades previstas por las normas urbanísticas y la evolución demográfica de la Ciudad. El aumento de la construcción que, luego de la devaluación monetaria de 2002, y según cifras del CEDEM, fue de un 110% entre 2001 y 2005, puso de manifiesto la diferencia entre lo propuesto y lo real, conduciendo a los ciudadanos a expresar su disconformidad ante la inevitable e irreversible transformación de las características urbano ambientales del hábitat que habían elegido. Cabe mencionar aquí que, debido a la escasez de terrenos vacantes disponibles, la construcción de nuevos edificios se realiza principalmente a partir de la demolición del tejido preexistente que, más allá de sus características arquitectónicas o históricas propias, condiciona y define el carácter de cada barrio. No obstante lo antedicho, es evidente que las transformaciones no son negativas en sí mismas, de hecho la Buenos Aires que conocemos hoy se construyó sobre otra de casas bajas e imagen europea que, en su momento, había reemplazado a la “gran aldea” colonial. Sin embargo, es posible la convivencia armónica de lo nuevo con lo existente y, tal como establecen los Lineamientos Estratégicos del Plan Urbano Ambiental, la escala, el perfil y la calidad ambiental de los barrios son rasgos característicos a conservar. El mismo Plan Urbano Ambiental propone “promover tipologías edilicias que no den lugar a disrupciones morfológicas” así como “preservar los sectores urbanos de baja y media densidad poblacional que manifiestan características singulares de valor y buen grado de consolidación”. Es indudable que estos objetivos deben ir acompañados de un proceso de densificación direccionado y razonable, que considere la realidad existente y los aumentos de densidad posibles de materializarse, como medida indispensable para conservar o favorecer la consolidación del tejido, según sea el caso. Por otro lado, la Ciudad de Buenos Aires es lo suficientemente amplia, en todo sentido, como para albergar ámbitos muy diversos entre sí, tal como ha venido sucediendo hasta ahora. Esta diversidad es, además, una de sus características principales y su preservación asegura la conservación de su identidad, a la vez que aumenta su atractivo.

La mayor parte de los edificios construidos a partir de 2002 tuvo como destino el uso residencial (según cifras del CEDEM, del total de metros cuadrados construidos con permiso en el año 2006, el 86,3% fue para vivienda y de esta porción, el 97,3% se destinó a vivienda multifamiliar). A nadie escapa que Buenos Aires tiene un déficit importante en esta materia, sin embargo los emprendimientos que se están llevando a cabo están principalmente destinados a públicos de niveles adquisitivos medios-altos y altos, no siendo accesibles para los sectores de ingresos medios, medios-bajos y bajos, entre los que se encuentra la mayor cantidad de personas con problemas de vivienda. A esto se suma que, habitualmente, el acceso a

1 Según datos del INDEC en 1947, apenas tres años después de sancionado el Código de la Edificación, Buenos Aires tenía 2.981.043 habitantes, cifra que se mantiene prácticamente inalterada hasta la actualidad, registrándose, incluso, entre 1991 y 2001 un decrecimiento de la población del 6.4%.(el número de habitantes pasó de 2.966.634 en 1960 a 2.965.403 en 1991 y descendió, para 2001, a 2.776.138).

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la vivienda está condicionado por el crédito hipotecario, que en Argentina sólo alcanza al 6% de las compras, estando su acceso limitado a los sectores de mayores ingresos y capacidad de ahorro2.

En distintos barrios de la Ciudad han surgido reclamos y manifestaciones de vecinos con respecto a diversas cuestiones urbanísticas y ambientales, que exigen participación en la toma de decisiones acerca del futuro de la Ciudad. En el caso de Barracas, el aumento de la actividad constructiva ha producido en poco tiempo cambios profundos en el paisaje urbano. Esto ha motivado la conformación de grupos de vecinos específicamente preocupados por el patrimonio arquitectónico y paisajístico del barrio, las cuales se han sumado a las instituciones y asociaciones vecinales ya existentes para expresar su preocupación por la preservación de la identidad y la calidad urbano ambiental.

El gran aumento de la actividad constructiva se ha focalizado principalmente en los sectores aledaños a las Av. Montes de Oca y Martín García donde las normas actuales permiten la construcción de edificios entre medianeras de planta baja y siete pisos sobre la Línea Oficial. Esta zona es, además, la que cuenta con mayor infraestructura comercial y está mejor conectada con el Área Central. Por otra parte, San Telmo, punto turístico clave, ha irradiado su influencia a las zonas próximas, a lo largo de la calle Defensa y en torno al Parque Lezama, hacia el sur. Dada la extensión del barrio y la multiplicidad de los ámbitos urbanos que éste abarca, se hace necesario reconocer los distintos sectores que, más allá de sus límites formales, se encuentran involucrados, a fin de poder abordar el estudio de las posibles soluciones. En virtud de esto, el presente proyecto surge de un relevamiento efectuado en el sector delimitado por la Av. Martín García, Av. San Juan, y la calle Gral. Hornos, el cual abarca también una parte de los barrios de San Telmo y Constitución. Por último, se ha estudiado, a pedido de los vecinos, la pertinencia de un cambio de zonificación en el Pasaje Lanín y su entorno.

Actualmente, el distrito APH1 se encuentra interrumpido, hacia el sur en coincidencia con el deslinde del Distrito RUA (altura de la Av. San Juan), reapareciendo en el entorno del Parque Lezama. De esta manera, la franja comprendida entre la calle Cochabamba y la Av. Caseros, que comparte con el resto del APH1 sus características históricas, morfológicas y tipológicas, se encuentra excluido. A fines de dar unidad al Área de Protección Histórica y reconocer las características de este sector, el presente proyecto propone incorporarlo al Area de Protección Histórica Nº 1 San Telmo-Avenida de Mayo. Por otra parte, se propone prolongar el APH1 a lo largo de la Av. Caseros, entendiendo que constituye un ámbito de gran calidad arquitectónica y paisajística que debe ser reconocido como parte de este Distrito. La zonificación sigue el criterio del APH1, estableciéndose una mayor altura para las Avenidas Juan de Garay, Brasil, Caseros, ya consolidadas, y marcando en las calles transversales zonas de menor altura (entre 10 y 13 m), determinada por las características de las viviendas uni y multifamiliares predominantes, de hasta 3 niveles.

Este sector está rodeado por una amplia zona residencial de casas bajas que constituye la transición

entre ambos barrios, perteneciendo parte de ella al Casco Histórico de la Ciudad. En toda el área existe, además, una gran cantidad de edificios de alto valor patrimonial representativos de diversas épocas, estilos y tipologías. La zonificación vigente en la actualidad –Distrito R2aII- propicia una construcción de altura mucho mayor que aquella de la edificación existente, poniendo en riesgo tanto los ejemplos arquitectónicos de valor como la calidad de este ámbito urbano. La presente iniciativa propone la afectación de este sector de buen grado de consolidación y gran calidad ambiental, al distrito de zonificación adyacente, R2bI. Este distrito propuesto permite una altura máxima sobre Línea Oficial de 10.50m, más un retiro hasta un plano límite de 13.50m, que se asemeja a la predominante en la zona, desalentando la sustitución indiscriminada y proponiendo una densificación razonable. Resulta, además, posible la construcción de vivienda multifamiliar en diversas tipologías. En el caso de las Avenidas Montes de Oca y Martín García, no se proponen modificaciones al distrito actualmente vigente, por considerar que la construcción de edificios en altura entre medianeras contriubuiría, al menos en amplios sectores, a la consolidación del paisaje urbano y de su carácter de centros comerciales locales. Ahora bien, a fines de proteger el tipo de ocupación del suelo existente y conservar el frente urbano característico, se restringe la tipología edilica permitida sobre esos dos corredores a edificios entre medianeras. Esto permitirá alcanzar el objetivo planteado, consolidando y revalorizando lo existente, y propiciando aquellos nuevos emprendimientos que se adecuen al carácter de este ámbito.

Esta dicotomía entre la realidad existente y aquello que permite la normativa vigente se repite en las

áreas residenciales comprendidas entre la línea de fondo de las parcelas frentistas a la Av. Montes de Oca

2 De acuerdo a lo publicado por el CEDEM en Enero del 2007, del total de viviendas construidas con permiso en el año 2006, el 27,2% correspondió a la categoría “sencilla”, el 23,6% a “confortable”, el 10,2% a “lujosa”, en tanto que el 38,9% correspondió a la categoría “suntuosa”.

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y la calle Hornos, entre Ituzaingo y Olavarría, cuyas características son similares a las de aquellas áreas mencionadas en el parágrafo anterior. Esto ha motivado reiterados reclamos de los vecinos que solicitan un cambio de normativa, en especial para la calle Olavarría, cuyo paisaje se ve amenazado por la irrupción de edificios de gran altura actualmente permitidos por el Distrito C2 vigente. En consecuencia, se propone afectar también este polígono al Distrito R2bI.

En cuanto al ámbito caracterizado por los pasajes Lanín, Copahue, Icalma, Arcamendia y Coronel Rico, cabe mencionar que dichos pasajes atraviesan un área urbana predominantemente residencial, cuyos bordes están conformados por antiguas fábricas desactivadas y un establecimiento educativo de niveles preescolar, primario y medio. La situación espacial que rodea a esta área esta configurada por el ex Ferrocarril Roca, como barrera urbana al oeste, las avenidas Brandsen y Suárez (avenidas que permiten la traspasabilidad este-oeste, -red de tránsito pesado-) al norte y al sur, y la ex fábrica Aguila-Sáint (hoy Easy) que conforma un bloque por el este. Esto conlleva una insularidad en cuanto al uso del suelo de este ámbito, caracterizado, además por una parcelaria de pequeña magnitud (en el uso residencial), lo que le confiere una densidad físico-poblacional baja a media. Por sus características funcionales y tipológicas, la residencia se conforma por viviendas unifamiliares de uno y eventualmente dos niveles, con una ocupación prácticamente total del suelo. Cabe consignar que las fábricas desactivadas se encuentran en proceso de residencialización como viviendas colectivas, y en el caso particular de la fábrica ubicada en la manzana de Salmún Feijóo, Pje. Lanín e Icalma, concurrentemente con usos comerciales y culturales. La lógica urbana de delimitación de los E3 es la de formar corona al distrito E2, en función de los impactos ambientales producidos por las actividades que se desarrollan en ellos. Este sector urbano, sin embargo, no mantiene esta lógica, sino que se encuentra rodeado por la barrera urbana del ferrocarril y próximo al distrito C2 lindero a Montes de Oca y al R2bIII. Se considera que, si bien el actual distrito E3 se corresponde con el carácter y usos del suelo que originariamente dominaron al sector, en la actualidad, la residencia es lo que predomina respecto a otros usos. El entorno de estos pasajes tiene una mayor semejanza a lo que sucede en los distritos R2bIII, cuyo carácter es el de: “... zonas de carácter residencial similar a las R2a, con menor intensidad de ocupación total y con mayor diversidad de usos”. Asimismo, se asemejan al sector en estudio los parámetros de Altura máxima; 9 y 12 m. (con retiro) y FOT: 1,2. En función de esto, esta iniciativa propone la desafectación de este ámbito del distrito E3 para su rezonificación como R2bIII.

En Barracas conviven los vestigios de una arquitectura industrial otrora floreciente, las antiguas casas de impronta neoclásica de comienzos del siglo XX, los restos de viejos inquilinatos, los rasgos ferroviarios y hasta resisten algunas casonas de la segunda mitad del siglo XIX. Esta concentración de ejemplos que dan cuenta de los modos de hacer y las corrientes imperantes en materias tan diversas como la vida privada, el Estado, la producción, el transporte y la educación, entre otras, constituye una herencia única de altísimo valor valor para toda la Ciudad. Este proyecto fue realizado con el valioso aporte del Arq. Ignacio Fusilier (Proteger Barracas) y otros vecinos del barrio de Barracas. Agradecemos también la colaboración del Arq. Mario Carmona, del Centro de Gestión y Participación Comunal Nº 4.

Se adjunta un petitorio firmado por de dos mil ciudadanos habitantes del barrio han apoyando la presente iniciativa, como así también una nota firmada por los vecinos de la calle Olavarría.

La presente iniciativa fue elaborada y presentada durante el año 2008 y tramitó por Expediente Nº 3158-D-2008. El presente proyecto retoma dicha iniciativa, focalizándose en la rezonificación.

Por todo lo arriba expuesto, se solicita la aprobación del presente Proyecto de Ley.