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INTRODUCCIONOBSERVATORIO CATASTRAL

DELMERCADO INMOBILIARIO

INTRODUCCIONOBSERVATORIO CATASTRAL

DELMERCADO INMOBILIARIO

SECRETARIA DE ESTADO DE HACIENDA Y PRESUPUESTOS

DIRECCIÓN GENERALDEL CATASTRO

XIII SEMINARIO CATASTRO INMOBILIARIOSanta Cruz de la Sierra, Bolivia13 al 17 de septiembre de 2010

XIII SEMINARIO CATASTRO INMOBILIARIOSanta Cruz de la Sierra, Bolivia13 al 17 de septiembre de 2010



Texto refundidoTexto refundidoLey del Catastro Inmobiliario 1/2004Ley del Catastro Inmobiliario 1/2004

El Catastro Inmobiliario es un registro administrativo dependienEl Catastro Inmobiliario es un registro administrativo dependiente del te del Ministerio de EconomMinisterio de Economíía y Hacienda en el que se describen los bienes a y Hacienda en el que se describen los bienes inmuebles rinmuebles rúústicos, urbanos y de caractersticos, urbanos y de caracteríísticas especiales.sticas especiales.

La descripciLa descripcióón catastral de los bienes inmuebles comprendern catastral de los bienes inmuebles comprenderáá sus sus caractercaracteríísticas fsticas fíísicas, econsicas, econóómicas y jurmicas y juríídicas:dicas:–– la localizacila localizacióón.n.

–– la referencia catastral.la referencia catastral.

–– la superficie.la superficie.

–– el uso o destino.el uso o destino.

–– la clase de cultivo o aprovechamiento.la clase de cultivo o aprovechamiento.

–– la calidad de las construcciones.la calidad de las construcciones.

–– la representacila representacióón grn grááfica.fica.

–– el valor catastral y el titular catastralel valor catastral y el titular catastral. .

A efectos catastrales, los datos contenidos en el Catastro InmobA efectos catastrales, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se iliario se presumen ciertos.presumen ciertos.



BIEN INMUEBLE BIEN INMUEBLE ‐‐ parcela o porciparcela o porcióón de suelo de una misma n de suelo de una misma naturaleza, en un tnaturaleza, en un téérmino municipal y cerrada por una lrmino municipal y cerrada por una líínea nea poligonal que delimita, a tales efectos, el poligonal que delimita, a tales efectos, el áámbito espacial del mbito espacial del derecho de propiedad de un propietario o de varios pro indiviso derecho de propiedad de un propietario o de varios pro indiviso y, en su caso, las construcciones emplazadas en dicho y, en su caso, las construcciones emplazadas en dicho áámbito, mbito, cualquiera que sea su duecualquiera que sea su dueñño, y con independencia de otros o, y con independencia de otros derechos que recaigan sobre el inmueble.derechos que recaigan sobre el inmueble.




CLASIFICACION BIENES INMUEBLESCLASIFICACION BIENES INMUEBLES

Urbanos, rUrbanos, rúústicos y de caractersticos y de caracteríísticas especialessticas especiales

El carEl caráácter urbano o rcter urbano o rúústico del inmueble dependerstico del inmueble dependeráá de la naturaleza de su suelo.de la naturaleza de su suelo.

Suelo de naturaleza urbanaSuelo de naturaleza urbana

–– El clasificado o definido por el planeamiento urbanEl clasificado o definido por el planeamiento urbaníístico como urbano, urbanizado o equivalente.stico como urbano, urbanizado o equivalente.–– Los terrenos que tengan la consideraciLos terrenos que tengan la consideracióón de urbanizables o aquellos para los que los instrumentos de n de urbanizables o aquellos para los que los instrumentos de

ordenaciordenacióón territorial y urbann territorial y urbaníística prevean o permitan su paso a la situacistica prevean o permitan su paso a la situacióón de suelo urbanizado, n de suelo urbanizado, siempre que estsiempre que estéén incluidos en sectores o n incluidos en sectores o áámbitos espaciales delimitados, asmbitos espaciales delimitados, asíí como los demcomo los demáás suelos de s suelos de este tipo a partir del momento de aprobacieste tipo a partir del momento de aprobacióón del instrumento urbann del instrumento urbaníístico que establezca las stico que establezca las determinaciones para su desarrollo.determinaciones para su desarrollo.

–– El integrado de forma efectiva en la trama de dotaciones y serviEl integrado de forma efectiva en la trama de dotaciones y servicios propios de los ncios propios de los núúcleos de poblacicleos de poblacióón.n.–– El ocupado por los nEl ocupado por los núúcleos o asentamientos de poblacicleos o asentamientos de poblacióón aislados, en su caso, del nn aislados, en su caso, del núúcleo principal, cleo principal,

cualquiera que sea el hcualquiera que sea el háábitat en el que se localicen y con independencia del grado de cobitat en el que se localicen y con independencia del grado de concentracincentracióón de n de las edificaciones.las edificaciones.

–– El suelo ya transformado por contar con los servicios urbanos esEl suelo ya transformado por contar con los servicios urbanos establecidos por la legislacitablecidos por la legislacióón urbann urbaníística stica o, en su defecto, por disponer de acceso rodado, abastecimiento o, en su defecto, por disponer de acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuacide agua, evacuacióón de aguas y n de aguas y suministro de energsuministro de energíía ela elééctrica.ctrica.

–– El que estEl que estéé consolidado por la edificaciconsolidado por la edificacióón, en la forma y con las caractern, en la forma y con las caracteríísticas que establezca la sticas que establezca la legislacilegislacióón urbann urbaníística.stica.

No serNo seráá suelo de naturaleza urbana el que integre los bienes inmuebles suelo de naturaleza urbana el que integre los bienes inmuebles de caracterde caracteríísticas sticas especiales especiales

Suelo de naturaleza rSuelo de naturaleza rúústica el que no sea de naturaleza urbana.stica el que no sea de naturaleza urbana.



DisposiciDisposicióón transitoria primera.n transitoria primera.La clasificaciLa clasificacióón de bienes inmuebles rn de bienes inmuebles rúústicos y urbanos sersticos y urbanos serááde aplicacide aplicacióón a partir del primer procedimiento de valoracin a partir del primer procedimiento de valoracióón n colectiva de carcolectiva de caráácter general que se realice con cter general que se realice con posterioridad al 1 de enero de 2003.posterioridad al 1 de enero de 2003.

Las construcciones ubicadas en suelo rLas construcciones ubicadas en suelo rúústico que no resulten stico que no resulten indispensables para el desarrollo de las explotaciones indispensables para el desarrollo de las explotaciones agragríícolas, ganaderas o forestales, mantendrcolas, ganaderas o forestales, mantendráán su naturaleza n su naturaleza urbana hasta la realizaciurbana hasta la realizacióón, con posterioridad al 1 de enero n, con posterioridad al 1 de enero de 2006, de un procedimiento de valoracide 2006, de un procedimiento de valoracióón colectiva de n colectiva de carcaráácter general, cualquiera que sea la clase de inmuebles a cter general, cualquiera que sea la clase de inmuebles a los que los que ééste se refiera.ste se refiera.




PROPORCIONAR UN INVENTARIO DE BIENES INMUEBLES CON LA DEFINICION DEL VALOR A ESTIMAR.

LOCALIZAR LA PROPIEDAD.Identificar el ámbito geográfico general y local del bien inmueble:Referencia catastral sobre cartografía catastral urbana.

DESCRIBIR LA PROPIEDAD.Tamaño, geometría, altura, uso, antigüedad, tipología del bien y titularidad.Croquis Catastral (C.C.) + ficha catastral.

FINALIDAD PRINCIPAL DEL PROCESO VALORATIVO



INVENTARIOCATASTRAL

FISCALIDAD

EQUIDAD

JUSTICIA TRIBUTARIA



TERMINO MUNICIPALDE MADRID



DISTRITODE SALAMANCA

MUNICIPIO DE MADRID



SALAMANCA

Cartografía catastral Distribución de manzanas


DIRECCIÓN GENERALDEL CATASTRODATOS BASICOS DEL CATASTRO URBANO

Ortofotografía yCartografía catastral



Parcelario catastral



Ortofotografía yCartografía catastralParcelario catastral

urbano



CALLE

ALCALA

ALCALA 145Planta bajaPlanta tipo

Parcelario catastral DETALLE DE MANZANA DETALLE DE PARCELA


DIRECCIÓN GENERALDEL CATASTROCOD. DELEGACIÓN

28 Madrid-Capital

COD. MU NIC IPIO

904 Madrid_SALAMANCA REFERENCIA CATASTRAL

2653703 VK4725DCOD. VÍA PÚBLICA NÚM. D

132 CL ALCALA 145

C.C.Croq uis Catastral

SIG

CACROQUIS A ESCALA 1: 250 Fecha de impres ión: lunes, 09 de junio de 2008 17:45:06

PLANTA GENERAL

16.00

17.80

28.3

4

28.00

CL ALCALA 145

P12

VI476

-I+VI33

-I+VI

16

SUPERFICIE PARCELA : 538 m²

SUPERFICIE CONSTRUIDA

Sobre Rasante :

Bajo Rasante :

TOTAL :

3.151,00 m²

49,00 m²

3.200,00 m²

FOTOGRAFÍA

COD. DELEGACIÓN

28 Madrid-Capital

COD. MU NIC IPIO



132 CL ALCALA 145


SIG


PLANTA D E -1 A -1

RELLENO488

C-1UN

16

AALDR Y CD33


SUPERFICIES SEGÚN USOS

Código Sup. en m² Descripción9 521 9

C-1UN 16 C-1UN

TOTAL 537

COD. DELEGACIÓN

28 Madrid-Capital

COD. MU NIC IPIO



132 CL ALCALA 145


SIG


PLANTA BAJA

VIV PORTERO

PTL

ASC

BANCO URQUIJO

PESCADERIA

DROGUERIA

16.00

17.80

28.00

28.3

4

CL

GEN

ERAL

DIA

Z PO

RLI

ER

CL ALCALA 145

CCECI

193

CCEIZ107 P01

12

COMUNV34

CCEDRY CD102

CCECN

46

CCE0210

ACCES34



Código Sup. en m² Descripción9 492 9P 12 PÚBLICO USO PROPIO

ACCES 34 ACCES

TOTAL 538

COD. DELEGACIÓN

28 Madrid-Capital

COD. MU NIC IPIO



132 CL ALCALA 145


SIG


PLANTA D E 1 A 5

ASC

P0112

ACCES17

VDR

134

VCN169

VIZ205



Código Sup. en m² DescripciónP 12 PÚBLICO USO PROPIO

ACCES 17 ACCESV 508 RESIDENCIAL USO PR OPIO

TOTAL 537



Observatoriocatastral

Del

mercadoinmobiliario


DIRECCIÓN GENERALDEL CATASTRO Mercado PerfectoMercado Perfecto

Producto homogéneoLos bienes se pueden mover con facilidadLibertad de accesoAcceso en igualdadAutorreguladoPocas regulaciones y clarasDifusión de información rápidaDifusión de información gratuitaLa información se refleja rápido en los precios Número ilimitado de ofertantes y demandantes



Se define el Mercado Inmobiliario como un Mercado Ineficiente o Imperfecto en grado alto, por no cumplir ninguna de las características antes mencionadas



Art. 5.1 a) Real decreto 1552/2004, de 25 de junio, por el que se desarrolla la estructura orgánica básica del Ministerio de Economía y Hacienda.

Dirección General del Catastro, competencia:

GESTIÓN DEL OBSERVATORIO CATASTRAL DEL

MERCADO INMOBILIARIO



Sistema de informaciSistema de informacióón que permite analizar el n que permite analizar el comportamiento del mercado inmobiliario, y establecer el comportamiento del mercado inmobiliario, y establecer el valor de los inmuebles de forma continuada y permanente.valor de los inmuebles de forma continuada y permanente.

Tiene utilidad como referente fiscal y administrativo.Tiene utilidad como referente fiscal y administrativo.

Genera informaciGenera informacióón para evaluar las causas del incremento de n para evaluar las causas del incremento de valor en el territorio.valor en el territorio.

Puede servir para el conocimiento general de los ciudadanos.Puede servir para el conocimiento general de los ciudadanos.

InformaciInformacióónn: :

valores declarados (notarios+registradores)valores declarados (notarios+registradores)

tasacionestasaciones

ofertaoferta



FUENTE PRINCIPAL: transmisiones títulos propiedad

URBANA



•Fecha Transmisión•Número de Protocolo•Valor escritura•Valor Catastral•Superficie •Antigüedad •Categoría Constructiva •Estado de Conservación•Categoría de Valor Zonal



RECOPILACION DE DATOS DE MERCADORECOPILACION DE DATOS DE MERCADO

* DATOS GENERALES* DATOS GENERALES‐‐ Entorno de mercadoEntorno de mercado

* DATOS ESPEC* DATOS ESPECÍÍFICOSFICOS‐‐ InformaciInformacióón de mercado de uso directon de mercado de uso directo

* DATOS B* DATOS BÁÁSICOSSICOS‐‐ InformaciInformacióón de soporte del estudion de soporte del estudio



RECOPILACION DE DATOS DE MERCADORECOPILACION DE DATOS DE MERCADO

DATOS GENERALESDATOS GENERALES

•• ArtArtíículos de prensa.culos de prensa.

•• Informes econInformes econóómicos.micos.

•• Informes de mercado.Informes de mercado.

•• Recopilar estudios e informes del entorno (TINSA, Recopilar estudios e informes del entorno (TINSA, sociedad de Tasacisociedad de Tasacióón, Banco de Espan, Banco de Españña a ……..)...).

–– Forman parte del Observatorio Catastral del Mercado InmobiliarioForman parte del Observatorio Catastral del Mercado Inmobiliario..

–– No se utilizan directamente en la valoraciNo se utilizan directamente en la valoracióón.n.

–– Suministran informaciSuministran informacióón de base.n de base.

–– Aportan indicios para la investigaciAportan indicios para la investigacióón (hechos relevantes).n (hechos relevantes).



SOCIEDAD DE TASACIONSOCIEDAD DE TASACION



MINISTERIO VIA PUBLICAde CODIGO VIA REFERENCIA CATASTAL:ECONOMÍA POLIGONO Nº ZONAy TIPOLOGIA Nº DE LA MUESTRAHACIENDA EDAD 2009

REFORMA FECHA DE DATOS:GERENCIA REGIONAL GALICIA ESTADO Normal

SUPERFICIES:Nº HABITACIONES:

VIVIENDA: Nº BAÑOS:ÚTIL 78 m² Nº ASCENSORES:CONSTRUÍDA 96 m² CALEFAC. CENTRAL:

ANEJOS: AUGA CAL. CENTRAL:USO ZONAS DEPORTIVAS:SITUACION SITUACIONSUP. CONST.

PARCELA: m²

VALOR MERCADO:FUENTE:€/m² 1.104,17 €

VALOR TOTAL: 106.000,00 €

REFERENCIA A MERCADO

VALOR CATASTRAL 50.544,00 €

VALOR MERCADO 106.000,00 €

VALOR CATASTRAL >>> >>> >>>

VALOR SUELO VALOR CONSTRUCCION VALOR CATASTRALM.B.R. 210,00 €/m² M.B.C. 500,00 €/m²

TIPOLOGIA 1113V.R.C. 210,00 €/m² CORRECTORES 1,20 1,30CORRECTORES 1,00 V.CONS.PRAL 57600 € 0,50

V. CONS.ANEXOS:

V. SUELO: 13.104,00 € V. CONSTRUCCIÓN: 37.440,00 € 50.544,00 €

CL SAN ROQUE, 14

0,48

11/03/2010

Inmobiliaria

5070121 NH0157S

2

VALOR CATASTRAL TOTAL:

COEFICIENTE K:COEFICIENTE R.M:

CORRECTORES CONJUNTOS:

Viv.Manz.CerradaCASCO

ESTUDIO DE MERCADO MUNICIPIO: A POBRAFICHA ANALITICA VALORES EN VENTA



barrio

zona

calle

Localización en cartografía.

Fuentes: InternetFuentes: Internet‐‐PrensaPrensa



ProductosProductos



Estudios de RM por ciudades. Datos de InternetEstudios de RM por ciudades. Datos de Internet

0,22

0,28

0,19

0,23

0,21

0,21

0,18

0,21

0,210,211319,751319,75281,06281,06ZONA HZONA H

0,180,182114,452114,45375,77375,77ZONA GZONA G

0,210,211597,711597,71338,51338,51ZONA FZONA F

0,210,211343,031343,03281,97281,97ZONA EZONA E

0,230,231505,301505,30342,34342,34ZONA DZONA D

0,220,221313,721313,72290,54290,54ZONA CZONA C

0,280,281569,521569,52446,25446,25ZONA BZONA B

0,190,191966,921966,92374,03374,03ZONA AZONA A

RelaciRelacióónnv. Mercadov. Mercado

20032003v. v. catcat. .

mediomedioZONAS ZONAS

Municipio de VALENCIA.

‐ AÑO DE REVISIÓN : 1997.

‐ VALORES DE MERCADO :4 TRIMESTRE DE 2003.

Estudio realizado con 2.071 muestras de mercado.



RUSTICA



ESTUDIO DE MERCADO‐RUSTICA



Escenario de mercado inmobiliario de crecimiento moderado de preEscenario de mercado inmobiliario de crecimiento moderado de precioscios

Escenario de los Escenario de los úúltimos altimos añños, caracterizado inicialmente por fuertes os, caracterizado inicialmente por fuertes subidas y actualmente por significativas disminucionessubidas y actualmente por significativas disminuciones

La mejora del sistema requiere perfeccionar los procedimientos dLa mejora del sistema requiere perfeccionar los procedimientos de e captura y tratamiento de la informacicaptura y tratamiento de la informacióón de mercado.n de mercado.

ESCENARIO EXTERNOESCENARIO EXTERNO



Para la determinaciPara la determinacióón del valor catastral se tendrn del valor catastral se tendráán en cuenta los n en cuenta los siguientes criterios:siguientes criterios:La localizaciLa localizacióón del inmueble, las circunstancias urbann del inmueble, las circunstancias urbaníísticas que afecten al sticas que afecten al suelo y su aptitud para la produccisuelo y su aptitud para la produccióón.n.El coste de ejecuciEl coste de ejecucióón material de las construcciones, los beneficios de la n material de las construcciones, los beneficios de la contrata, honorarios profesionales y tributos que gravan la conscontrata, honorarios profesionales y tributos que gravan la construccitruccióón, el n, el uso, la calidad y la antiguso, la calidad y la antigüüedad edificatoria, asedad edificatoria, asíí como el carcomo el caráácter histcter históóricorico‐‐artartíístico u otras condiciones de las edificaciones.stico u otras condiciones de las edificaciones.Los gastos de producciLos gastos de produccióón y beneficios de la actividad empresarial de n y beneficios de la actividad empresarial de promocipromocióón, o los factores que correspondan en los supuestos de n, o los factores que correspondan en los supuestos de inexistencia de la citada promociinexistencia de la citada promocióón.n.Las circunstancias y valores del mercadoLas circunstancias y valores del mercado

Referencia al mercado: 50%Referencia al mercado: 50%

ESCENARIO INTERNOESCENARIO INTERNO


DIRECCIÓN GENERALDEL CATASTRO ESTRUCTURAESTRUCTURA



Calificar las muestras vCalificar las muestras váálidas.lidas.

Descalificar las muestras invDescalificar las muestras inváálidaslidas::•• Fuera de Rango (AnFuera de Rango (Anáálisis de Datos de Mercado).lisis de Datos de Mercado).

•• No ser de Mercado Libre:No ser de Mercado Libre:

–– Sucesiones.Sucesiones.

–– Donaciones.Donaciones.

–– Viviendas de protecciViviendas de proteccióón pn púública.blica.

–– Operaciones societarias.Operaciones societarias.

–– Operaciones empleadoOperaciones empleado‐‐empresa.empresa.

–– Operaciones vinculadas.Operaciones vinculadas.

–– SeparaciSeparacióón de bienes, etc.n de bienes, etc.

–– La descalificaciLa descalificacióón debe estar argumentada.n debe estar argumentada.

DEPURACION DE LA INFORMACIONDEPURACION DE LA INFORMACION



MMéétodos de calificacitodos de calificacióón de muestras:n de muestras:

–– ManualManual

–– Por relaciones de Valor CatastralPor relaciones de Valor Catastral‐‐Valor DeclaradoValor Declarado

–– Por Redes de Neuronas y otros mPor Redes de Neuronas y otros méétodos estadtodos estadíísticos.sticos.




HOMOGENEIZACIHOMOGENEIZACIÓÓN DE DATOS DE MERCADON DE DATOS DE MERCADO

–– Tendencia en el Tiempo.Tendencia en el Tiempo.

•• Hacer comparables los valores de las muestras recogidas en un ciHacer comparables los valores de las muestras recogidas en un cierto erto periodo de tiempo.periodo de tiempo.

•• NNúúmero de muestras.mero de muestras.•• Plazo de muestreo.Plazo de muestreo.•• EvoluciEvolucióón de los precios.n de los precios.

–– Otras.Otras.




Previo a la fijaciPrevio a la fijacióón de valores.n de valores.

AnAnáálisis de congruencias.lisis de congruencias.

–– Muestras.Muestras.

–– Zonas de valor.Zonas de valor.

–– Base de datos.Base de datos.

AnAnáálisis estadlisis estadíísticos apoyados en grsticos apoyados en grááficosficos

–– Medias: media, mediana y moda, para datos tales como el tamaMedias: media, mediana y moda, para datos tales como el tamañño, la edad, o, la edad, la tipologla tipologíía, el valor unitario, el valor total, el gasto por m2, el precioa, el valor unitario, el valor total, el gasto por m2, el precio de de alquiler por m2. Y esto para cada producto y zona.alquiler por m2. Y esto para cada producto y zona.

–– DispersiDispersióón: n: cuartilescuartiles, rangos, , rangos, percentilespercentiles, desviaci, desviacióón media, coeficiente de n media, coeficiente de dispersidispersióón. Para cada producto y zona.n. Para cada producto y zona.

–– GrGrááficos y tablas para el despliegue de una variable (mficos y tablas para el despliegue de una variable (máás explicativa que las s explicativa que las cifras).cifras).

–– GrGrááficos y tablas para el despliegue de dos variables, para analizaficos y tablas para el despliegue de dos variables, para analizar la r la relacirelacióón entre las dos.n entre las dos.

ANALISIS DE LOS DATOSANALISIS DE LOS DATOS



Muestra representativa segMuestra representativa segúún los criterios establecidosn los criterios establecidosTodas las fuentes:Todas las fuentes:

•• N+RN+R•• TasacionesTasaciones•• OfertaOferta

Tratamiento conjunto:Tratamiento conjunto:

•• Por recintoPor recinto•• Por municipioPor municipio•• Por zona de valor Por zona de valor •• Por agrupaciPor agrupacióón de municipiosn de municipios

Estudio del entorno: SIGCA, PONENCIAS, SERVICIOS WEBEstudio del entorno: SIGCA, PONENCIAS, SERVICIOS WEB

MUESTRA REPRESENTATIVA

RESULTADOSRESULTADOS



MEJORA DE LA BASE DE DATOSMEJORA DE LA BASE DE DATOS

RECUPERACIRECUPERACIÓÓN DE MUESTRASN DE MUESTRAS

INFORMACIINFORMACIÓÓN N ÚÚTIL PARA NUESTROS CLIENTES: CCAA, AEATTIL PARA NUESTROS CLIENTES: CCAA, AEAT

MUESTRA NO REPRESENTATIVA




AnAnáálisis de mercadolisis de mercadoPor municipiosPor municipiosPor agrupaciPor agrupacióón de municipiosn de municipiosPor zonas de valorPor zonas de valor

VALOR VALOR €€/m2 para las zonas de valor/m2 para las zonas de valor

Control de ponenciasControl de ponenciasReferencia para elaboraciReferencia para elaboracióón de ponenciasn de ponenciasMantenimiento de ponenciasMantenimiento de ponencias

Estudios por recintoEstudios por recintoPropuesta de cuantPropuesta de cuantíía de Valores Ra de Valores R




Luis Arijón AlvarezSubdirector General Adjunto de Valoración e Inspección

[email protected]

Luis ArijLuis Arijóón Alvarezn AlvarezSubdirector General Adjunto de ValoraciSubdirector General Adjunto de Valoracióón e Inspeccin e Inspeccióónn

[email protected]@catastro.meh.es

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