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Mercado de Certificados Bursátiles Respaldados por Hipotecas (BORHIS): Situación Actual y Retos.

ABMFebrero 2006

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Agenda

I. Introducción

II. Desarrollo reciente del mercado de Certificados Bursátiles Respaldados por Hipotecas ( BORHIs)

III. Beneficios de la bursatilización

IV. Conclusiones

3

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Crecimiento proyectado del Mercado de Crédito Hipotecario en México.• De acuerdo a CONAPO, el número de hogares aumentará en casi

63% entre el año 2000 y el 2020.• Este fenómeno, junto con un nivel de ingreso per cápita de alrededor

de USD$6,300 por persona, tienen como consecuencia un enorme potencial de desarrollo del mercado hipotecario.

Fuente: CONAPO 2004Fuente: CONAPO 2004

Número de Hogares en México

4.8

9.8

22.3

36.3

0

5

10

15

20

25

30

35

40

1940 1970 2000 2020

Mill

ones

de

Ho

gare

s

4

4

La cartera hipotecaria crecerá a un ritmo decreciente. SHF estima que pasará de USD$64,000 millones en 2004 a USD$216,000 millones en 2020.

Fuente: Estimaciones SHF

Saldo de Cartera Hipotecaria 2001-2020

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

200

220

240

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Tasa anual de crecimiento compuesto de 7.9%

Miles d

e m

illo

nes d

e d

óla

res

Crecimiento proyectado del Mercado de Crédito Hipotecario en México (cont…)

5

5

Las proyecciones anteriores darían como resultado el que la cartera hipotecaria pasara de ser equivalente al 11.1% del PIB en el 2004 al 27.7% en el 2020.

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

Sald

o de

Car

tera

Hip

otec

aria

(% P

IB)

11.1%27.7%

Cartera hipotecaria / PIB

Fuente: FMI, World Economic Outlook Septiembre 2004, Banco Central de Sudáfrica, CMHC (Canadá), SSKI (India), Komoco (Corea), GHB (Tailandia), China On-Line, SHF (México), Michael Lea.Datos de 2001 para Corea, Tailandia, Brasil, Polonia, China, India y Sudáfrica.Se asume un crecimiento anual del PIB del 3%.

Crecimiento proyectado del Mercado de Crédito Hipotecario en México (cont…)

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La totalidad del ahorro anual que fluye a través de la banca no será suficiente para financiar el crecimiento de la cartera hipotecaria.

Fuente: Estimaciones SHF

0.90

1.10

1.30

1.50

1.70

1.90

2.10

20052006 2007200820092010 2011201220132014 2015201620172018 20192020

0.080

0.100

0.120

0.140

0.160

0.180

0.200

0.220

0.240

0.260

Crecimiento Anual de la Cartera Hipotecaria de Bancos y Sofoles vs. Ahorro Anual en Bancos e Inversionistas Institucionales

Ahorro Bancos / Cartera HipotecariaAhorro Inv. Institucionales /

Cartera Hipotecaria

No. de veces No. de veces

Para atender la demanda de crédito hipotecario de los siguientes 20 años, resulta indispensable desarrollar un mercado de bursatilizaciones de créditos hipotecarios en el que puedan participar inversionistas institucionales

Crecimiento proyectado del Mercado de Crédito Hipotecario en México (cont…)

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MERCADOS

Formadoresde Mercado

Derivados

Inversionistas

Mercado de Seguros de

Crédito Hipotecario

Fideicomisos(vehículos)

BORHIS

K

Mercado de Seguros de Garantía

FinancieraOriginadores

Sofol o Banco

Administradores

Capital de Riesgo

Universales• SHF ofrecerá un SCH hasta del 35% en

primera pérdida, un Seguro de Garantía Financiera parcial sobre los BORHIS y actuará como formador de mercado en los mismos.

• SHF no comprará créditos.• SHF no estructurará los BORHIS.• SHF nunca ofrecerá cobertura del 100%

a los BORHIS.

El modelo de busatilización que SHF está impulsando pretende lo siguiente:

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Agenda

I. Introducción

II. Desarrollo reciente del mercado de Certificados Bursátiles Respaldados por Hipotecas ( BORHIs)

• Emisiones de BORHIs

• Desempeño del mercado de BORHIs

III. Beneficios de la bursatilización

IV. Conclusiones

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En la actualidad, el mercado ya cuenta con un monto emitido de BORHIs de aproximadamente 6,200 millones de pesosEn la actualidad, el mercado ya cuenta con un monto emitido de BORHIs de aproximadamente 6,200 millones de pesos

Fideicomitente Fecha Monto

(Millones de Pesos)

Su Casita GMAC I Dic-03 595.6

Su Casita GMAC II Ago-04 1,169.7

GMAC I Nov-04 1,072.6

Metrofinanciera I Dic-04 506.5

Metrofinanciera II Jun-05 505.7

GMAC II Ago-05 498.8

Metrofinanciera III Ago-05 494.0

Su Casita I Sep-05 688.5

GMAC III Oct-05 671.9

TOTAL 6,203.3

10

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Al converger hacia una estructura estándar se reducen los costos de emisión y se promueve un mercado secundario más líquidoAl converger hacia una estructura estándar se reducen los costos de emisión y se promueve un mercado secundario más líquido

GPOSWAP

SM/UDISGPI

Su Casita / GMAC I BRHCGCB03U

3% FMO 9% SHF N/A Alto

Su Casita / GMAC II BRHCGCB04U

4% FMO 9% SHF N/A Alto

GMAC I MXMACCB04U 2.75%-15% N/A SHF SHF 25% Medio

Metrofinanciera METROCB04U 3% SHF 9% SHF SHF 25% Alto

Metrofinanciera II METROCB05U

3% SHF 26% SHF SHF 25% No tiene Turbo

GMAC II MXMACCB05U 0.8 - 3% 10.6% IFC SHF SHF 25% No tiene Turbo

Metrofinanciera III MFCB05U 1.5 - 3% SHF 11% SHF SHF 25% No tiene Turbo

Su Casita I BRHSC CB 1.5 - 3% SHF 10.6% SHF SHF 25% No tiene Turbo

GMAC III MXMACCB052U 0.8 - 3% 7% IFC SHF SHF 25% No tiene Turbo

TurboPass-

through

GarantíasEmisión

Aforo ó Subordinación

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Se homologan los criterios de elegibilidad de los créditos hipotecarios y se les pone GPI para que los inversionistas los perciban como “commodities” (sin distinguir entre los agentes que originan y administran la cartera).

Estandarización los criterios de elegibili-

dad de las Hipotecas a bursatilizar

Uso de enaltecedores de crédito, niveles de subordinación similares, passtrough, AAA.

Estandarización de las estructuras de

los BORHIS

Emisiones uniformes

Menores costos de emisión, tasas de cupón y un mercado secundario más líquido

Al converger hacia una estructura estándar se reducen los costos de emisión y se promueve un mercado secundario más líquidoAl converger hacia una estructura estándar se reducen los costos de emisión y se promueve un mercado secundario más líquido

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Agenda

I. Introducción

II. Desarrollo reciente del mercado de Certificados Bursátiles Respaldados por Hipotecas ( BORHIs)

• Emisiones de BORHIs

• Desempeño del mercado de BORHIs

III. Beneficios de la bursatilización

IV. Conclusiones

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En respuesta a la demanda creciente de créditos hipotecarios, el mercado de Bonos respaldados por hipotecas en México ha logrado avances importantes

En respuesta a la demanda creciente de créditos hipotecarios, el mercado de Bonos respaldados por hipotecas en México ha logrado avances importantes

El monto emitido en este tipo de Bonos alcanzará los $6,200 mdp al cierre de 2005, contra tan solo $595 mdp emitidos en 2003.

* Proyección al cierre de 2005

Evolución del monto emitido en Bonos Respaldados por

Hipotecas

-

1,0002,000

3,0004,000

5,000

6,0007,000

8,000

2003 2004 2005*

Mill

ones

de

peso

s

Esto significa un incremento de más de 10 veces en tan solo dos años$596

$2,749

$6,200

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Los avances recientes en el mercado de Bonos respaldados por hipotecas, se debe en cierta medida al incremento observado en el número de emisores y originadores que participan en la bursatilización…

Los avances recientes en el mercado de Bonos respaldados por hipotecas, se debe en cierta medida al incremento observado en el número de emisores y originadores que participan en la bursatilización…

GMAC (Patrimonio)GMAC (Crédito y Casa)

Metrofinanciera Hip. Nacional

GMACSu Casita

GMACSu Casita

Metrofinanciera Hip. Nacional

GMACSu Casita

2003 2004 2005

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…y al crecimiento de la participación de diferentes tipos de inversionistas…y al crecimiento de la participación de diferentes tipos de inversionistas

Participación en las emisiones de BRH's por tipo de

inversionista

0%

20%

40%

60%

80%

100%

GM

AC I

Metrofinanciera

Metrofinanciera

II

GM

AC II

Metrofinanciera

III

Siefores

Extranjeros

Bancos

Aseguradoras

Soc. de Inversión

16

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... lo cual se ha traducido en un incremento muy importante en la demanda por BORHIs en el mercado tanto primario como secundario

... lo cual se ha traducido en un incremento muy importante en la demanda por BORHIs en el mercado tanto primario como secundario

1.8

1.20

2.10 2.132.31

3.12

4.13

3.3

2.35

-

0.50

1.00

1.50

2.00

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3.50

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4.50

Rel

ació

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SU CASIT

A 1- (

05/D

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SU CASIT

A 2- (

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GM

AC - H. N

ACIONAL

- (25

-Nov

-04)

METRO

FINANCIE

RA 1- (

14-D

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ETROFIN

ANCIERA 2

- (1

-Jun

-05)

GM

AC- PATRIM

ONIO

(4-A

go-0

5)

METRO

FINANCIE

RA 3- (

18-A

go-0

5)

SU CASIT

A 1

GM

AC (20-

Oct

-05)

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El incremento en la demanda ha reducido significativamente el diferencial de los BORHIs respecto a los Bonos gubernamentalesEl incremento en la demanda ha reducido significativamente el diferencial de los BORHIs respecto a los Bonos gubernamentales

Sobretasa en el mercado secundario de los BORHIS vs Udibonos en 10 años

0.50%

0.70%

0.90%

1.10%

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1.50%

1.70%

1.90%

2.10%

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III. Beneficios de la bursatilización

IV. Conclusiones

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Es importante que los Intermediarios Financieros comiencen a participar en el mercado de capitales a través del vehículo de bursatilización.

Al bursatilizar, el originador y administrador de cartera obtiene beneficios muy importantes:

Beneficios de la bursatilizaciónBeneficios de la bursatilización

Reduce el costo de financiamiento. Reduce el nivel de capitalización. Se reduce el factor de pago al millar. Se potencializa el incremento de la rentabilidad (ROE). Con el incremento en la

originación de créditos hipotecarios y con las economías de escala que se generarían, el IF. podría alcanzar niveles aún mayores de rentabilidad (ROE).

Los beneficios de bursatilizar BORHIS fungibles se traducirán en que el Intermediario Financiero estará en condiciones de ofrecer un Producto Hipotecario altamente competitivo.

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Según estimaciones de SHF, la bursatilización permite reducir el costo de financiamiento en al menos 70 p.b. (incluyendo los costos de estructuración y garantías), lo que permitiría a los Intermediarios Financieros conseguir fondos para una hipoteca a 20 años a tasa fija al 9.73%.

Al desarrollar un mercado de bursatilización de créditos hipotecarios, los Intermediarios Financieros obtienen beneficios importantes.

Al desarrollar un mercado de bursatilización de créditos hipotecarios, los Intermediarios Financieros obtienen beneficios importantes.

* De acuerdo al costo de fondeo publicado por SHF para marzo del 2006 para Intermediarios Financieros A en pesos tasa fija a 15 años, y considerando que el BORHI tendría una tasa de 120 p.b. superior al bono gubernamental (M10).

Tasa Promedio Cartera

Costos del Vehículo y GPO

Tasa BORHIS

13.94%

1.20%

0.80%

0.60%

9.13%

0.72% Intereses Excedentes

+

--

--=

10.44%

0.80%

1.50%

1.20%

13.94%

++

+

=

Tasa SHF

Prima GPI

Seguros + comisión deadministración

Margen intermediación IF.

Tasa promedio Cartera

Seguros + comisión deadministración

Tasa Passthrough

Sin Bursatilización(Balance del IF.)

Con Bursatilización(Balance del Fideicomiso)

1.50%-Prima GPI

Margen de intermediación IF.

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IV. Conclusiones

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Conclusiones• Los retos para el 2006 incluyen:

Bursatilizar 10,000 millones de pesos comparado con los 2,878 millones de pesos, que se bursatilizaron en el 2005.

Que los beneficios de la bursatilización se transfieran al acreditado final.

De ser esto factible se aumenta la accesibilidad ya que baja el ingreso necesario para acceder a un crédito.

Alinear e integrar el proceso de bursatilización para que los tiempos entre originación y bursatilización se reduzcan sustantivamente.

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